للمستأجر احذر: أسباب الحكم بالإخلاء أو الطرد

عرض نماذج لأوجه الدفاع من المؤجر المدعي والمستأجر المدعي عليه في دعاوي ايجارية بالاخلاء والطرد ورد كل منهما علي الاخر بحججه القانونية والواقعية

مذكرة فى تفادي الحكم بالإخلاء أو الطرد

مذكرة بدفاع

السيد / ……………..…… مستأجر ” مدعي عليه “

ضـد

السيد / ……………..…… مؤجر ” مدعي “

في الدعوى رقم …… لسنة …… إيجارات

المحدد لنظرها جلسة ……… الموافق ../../…. م

أولا : وقائع الدعوى:

تخلص وقائع الدعوى وفق ما يبين من صحيفتها أنه بتاريخ ../../…. م أستأجر المدعي عليه من المدعي ” محل – شقة – مصنع – فيلا ” لقاء أجر شهري مبلغ وقدرة …… أتفق الطرفان أن يسدد في الأسبوع الأول من أول كل شهر ، وقد فوجئ المدعي علية بإنذاره بالوفاء بمبلغ …. علي سند انه القيمة الايجارية المستحقة للمدعي طرف المدعي عليه عن إيجار شهور ….. م الحق المدعي إنذاره بدعوى إخلاء لعدم سداد الأجرة .

وبجلسة ../../….  سدد المدعي عليه مبلغ …… هو القيمة الايجارية المطالب بها مضافاً إليها مبلغ … المصاريف الفعلية التي قدرتها الهيئة الموقرة

ثانياً : دفوع المدعي عليه :

إن المدعي عليه يركن في دفع دعوي المدعي بطلب الإخلاء ” أو الطرد حسب الدعوى المرفوعة ” إلى سدادة الأجرة المتأخرة مضافا إليها المصاريف الفعلية التي أنفقها المدعي مقدرة بمعرفة الهيئة الموقرة .

الأفكار القانونية التي تحملها دائما مذكرة المستأجر بتفادي الحكم ضده  بالإخلاء أو الطرد أمام محكمة الموضوع ، أي حال تداول الدعوى وقبل إصدار الحكم فيها …؟

أولاً : الأساس القانوني :

نصت المادة 18 فقره ب من القانون 136 لسنة 1981 : لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان المؤجر ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية:

أ – …………………………………………………………

ب – إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشر يوما من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصى علية مصحوب بعلم الوصول دون مظروف او إعلان علي يد محضر ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل قفل باب المرافعة في الدعوى بأداء الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية.

وجوب الحكم رغم ثبوت الامتناع عن سداد الأجرة برفض الدعوى:

الهيئة الموقرة :

علي محكمة الموضوع – سواء كانت محكمة الدرجة الأولي أو محكمة الاستئناف أو محكمة القضاء المستعجل في دعوي الطرد – أن تقضي برفض الدعوى إذا سدد المستأجر الأجرة وملحقاتها والمصاريف الفعلية ، ومحكمة الموضوع هي التي تقدر المصاريف الفعلية ، ويجب وفق صراحة النص أن يكون للسداد وقت معين حدده النص بأنه قبل إقفال باب المرافعة ، سواء كانت الدعوى أمام قضاء الدرجة الأولي أو أمام مرحلة الاستئناف ، والقضاء برفض الدعوى لا ينفي عن المستأجر تأخره في سداد الأجرة كل ما في الأمر أن المشرع اعتد رغم منطوق الحكم بالرفض بتوافر سابقة .

وفي هذا الصدد قضت محكمة النقض أن:

حق المؤجر في طلب إخلاء المكان المؤجر لعدم الوفاء بالأجرة . م 18 ق 136 لسنة 1981 . للمستأجر توقى الإخلاء بسداده الأجرة المستحقة وما استجد منها بعد رفع الدعوى وما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية حتى إقفال باب المرافعة أمام محكمة الاستئناف تخلفه عن الوفاء بأي قدر من الأجرة المستحقة أو ما استجد منها . وجوب الحكم بإخلائه . علة ذلك” .

( الطعن رقم 2491 لسنة 68 ق جلسة 29/3/2000 )

رسم الإنذار مصروفات العرض والإيداع كجزء من المصروفات الفعلية التي يلتزم بسدادها المستأجر لتوقي الحكم بالإخلاء أو الطرد

وفي هذا الصدد قضت محكمة النقض أن :

مصروفات العرض والإيداع ورسم الإنذار . وقوعهما على عاتق المدين . إلزام الدائن بهما . شرطه . تعسفه في عدم قبول العرض أو رفضه له بغير مسوغ قانون . المادتان 342 فقره1 ، 348 من القانون المدني.

( الطعن رقم 472 لسنه 69 ق جلسة 25/9/2000 )

وقضت أيضاً أن : حق المستأجر فى توقي الحكم بإخلاء العين المؤجرة له . شرطه. سداده الأجرة المستحقة عليه وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية حتى إقفال باب المرافعة . م 18  ب  ق 136 لسنه 1981.

( الطعن رقم 2370 لسنه 69 ق جلسة 3/7/2000 )

الإخلاء – الطرد لعدم سداد أحد ملحقات الأجرة أو المصاريف الفعلية :

وفي هذا الصدد قضت محكمة النقض أن :

قضاء المحكمة المطعون فيه بإخلاء الطاعن من عين النزاع استنادا إلى عدم موالاة سداد ما استحق من مقابل استهلاك المياه خلال تداول الدعوى وحتى إقفال باب المرافعة أمام محكمة الاستئناف رغم خلو الأوراق من بيان قيمة ما يخص العين خلال تلك الفترة . خطا فى تطبيق القانون .

(الطعن رقم 800 لسنة 69 ق جلسة 24/2/2000 )

أجاز القانون للمستأجر أن يتوقى الحكم بالإخلاء إذا سدد قبل إقفال باب المرافعة الأجرة وملحقاتها والمصروفات الفعلية .

وفي هذا الصدد قضت محكمة النقض أنه :

من المقرر أن للمستأجر توقي الإخلاء بسداده الأجرة المستحقة وما فى حكمها وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعليه حتى إقفال باب المرافعة سواء أمام محكمة أول درجة أمام محكمة الاستئناف.

( الطعن رقم 1418 لسنه 59 ق جلسة 6/6/1978)

حق للمستأجر إذا ما قضي ضده بالإخلاء أو بالطرد أن يستأنف الحكم الصادر ضده ، وله في  هذا  أن يسبب الاستئناف كيفما ترأي له ، ونتعرض نحن لحالة خاصة هي رغبة المستأجر في أن يتفادى الحكم الصادر ضده بالإخلاء أو الطرد  من محكمة الدرجة الأولي بأن يسدد المبلغ المطالب بها كقيمة إيجاريه مضافاً إليها مبلغ أخر يسمي المصاريف الفعلية وهو ما أنفقه المؤجر للمطالبة بحقه وفي سبيل تحقيق غايتنا فأننا نورد بشكل مرتب ما أستقر عليه قضاء النقض في هذا المضمار معلقاً عليه.

سداد المستأجر للأجرة وملحقاتها والمصروفات الفعلية والتزام محكمة الاستئناف بالقضاء برفض الدعوى :

وفي هذا الصدد قضت محكمة النقض أن :

تمسك الطاعنين أمام محكمة الاستئناف بسدادهما أجرة عين النزاع وملحقاتها والمصروفات الفعلية . تدليلها على ذلك بإقرار المطعون ضده الثابت بمحضر الجلسة . قضاء الحكم المطعون فيه بعدم جواز الاستئناف استنادا إلى أن الحكم المستأنف بنى على اليمين الحاسمة دون أن يعرض لهذا الدفاع رغم انه لا ينصب على ذات الواقعة التى كانت محلاً للحلف وحسمتها اليمين . خطا فى تطبيق القانون

(الطعن رقم 1986 لسنة 69 ق جلسة 12/6/2000 )

طلب إعادة الدعوى للمرافعة أمام محكمة الاستئناف لتقديم ما يدل علي السداد – التزام المحكمة بإعادة الدعوى للمرافعة :

وفي هذا الصدد قضت محكمة النقض أن :

تقديم الطاعنة طلباً بإعادة الدعوى للمرافعة أمام محكمة الاستئناف مرفقا به إنذار عرض مبلغ من الأجرة المطالب بها على المطعون ضدها . قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء لعدم وفاء الطاعن بالأجرة المتبقية فى ذمته وعدم سداده المصاريف والنفقات الفعلية حتى إقفال باب المرافعة أمام الاستئناف مغفلا تقديم طلبه بإعادة الدعوى للمرافعة والمستندات ومدي جديتها . قصور.

( الطعن رقم 8814 لسنه 64 ق جلسة 8/6/1995 )

ثالثاً : طلبات المدعي عليه

وفق ما سبق فإن المدعي عليه يصمم علي طلباته وهي :

أولاً : الحكم برفض الدعوى لسداد المدعي عليه الأجرة المتأخرة والمصاريف الفعلية.

ثانياً : إلزام المدعى المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.

مذكرة فى الدفع بانتفاء التكرار

لسداد المستأجر الأجرة  قبل رفع الدعوى

مذكرة بدفاع

السيد / ……………..…… مستأجر ” مدعي عليه “

ضـد

السيد / ……………..…… مؤجر ” مدعي “

في الدعوى رقم …… لسنة …… إيجارات

المحدد لنظرها جلسة ……… الموافق ../../…. م

أولا : وقائع الدعوى:

تخلص وقائع الدعوى وفق ما يبين من صحيفتها أنه بتاريخ ../../…. م أستأجر المدعي عليه من المدعي ” محل – شقة – مصنع – فيلا ” لقاء أجر شهري مبلغ وقدرة …… أتفق الطرفان أن يسدد في الأسبوع الأول من أول كل شهر ، وقد فوجئ المدعي علية بإعلانه بصحيفة الدعوى الماثلة .

ثانياً : دفوع المدعي عليه:

إن المدعي عليه يركن في دفع دعوي المدعي بطلب الإخلاء للتكرار في الامتناع عن سداد الأجرة ” أو الطرد حسب الدعوى المرفوعة ” إلى سبق سداده للأجرة قبل رفع الدعوى الماثلة .

الأفكار القانونية التي تحملها دائما مذكرة المستأجر بالدفع بانتفاء حالة التكرار لسداد الأجرة قبل رفع الدعوى :

التكرار – تكرار المستأجر الامتناع عن سداد الأجرة – حالة وحكم ، حالة بمعني أن المستأجر ممتنع إراديا عن سداد الأجرة ، وحكم لأنه لا تكرار إلا إذا ثبتت نية عدم الرغبة في الدفع بموجب حكم سبق صدوره ضده وتوقي الإخلاء بأن سدد الأجرة والمصروفات الفعلية ، والتكرار كحالة امتناع إرادي له حيز زمني يقوم خلاله أو زمن يتحقق خلاله ، لذا فأن سداد المستأجر للأجرة المستحقة في ذمته للمؤجر قبل انعقاد خصومة دعوي الإخلاء للتكرار لا تقوم معه حالة التأخر أو التكرار .

الفكرة الأولي : متي تعتبر الدعوى مرفوعة:

تعتبر الدعوى مرفوعة بانعقاد الخصومة بإعلان المدعي عليه وإعادة إعلانه إذا لم يعلن مع شخصه ، لذا لا مجال للحديث عن وجود حالة التكرار قبل انعقاد لواء الخصومة .

وقد قضت محكمة النقض بأن :

الإيداع الحاصل قبل انعقاد الخصومة بإعلانه وإعادة إعلانه يكون مبرئاً لذمته من الأجرة المستحقة عليه للمطعون ضده فلا يعتبر متأخرا في الوفاء بها ، وبالتالي فلا تقوم به حالة تكرار التأخير في الوفاء بالأجرة المنصوص عليه في الفقرة ب من المادة 18 من القانون 136 لسنه 1981.

( الطعن رقم 2795 لسنه 69 ق جلسة 20/6/2001 )

وقضت أيضاً أن :

عرض الطاعنة الأجرة المستحقة على المطعون ضده وإيداعها قبل انعقاد الخصومة في الدعوى بإعادة الإعلان . أثره . عدم قيام حالة التكرار في التأخير في الوفاء بالأجرة .قضاء الحكم المطعون فيه بفسخ عقد الإيجار خطا .

( الطعن رقم 2418لسنة 68 ق – جلسة 23/2/2000 )

الفكرة الثانية : الإيداع الحاصل للأجرة وملحقاتها

يجب أن يودع المستأجر الأجرة والملحقات القانونية الخاصة بها قبل رفع دعوي التكرار :

وفي ذلك قضت محكمة النقض : إن وفاء المستأجر بالأجرة المستحقة في ذمته للمؤجر قبل انعقاد الخصومة لا تقوم به حالة التأخر أو تكرار الامتناع عن الوفاء بالأجرة دون مبرر الموجبة لإخلاء العين المؤجرة عملاً بنص المادة 18 فقرة ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 .

(الطعن رقم 2795 لسنة 69 ق جلسة 20/6/2001 )

ولذات العلة فأن سداد المستأجر للأجرة المستحقة في ذمته للمؤجر قبل رفع الدعوى لا تقوم به حالة التأخر أو التكرار .

وفي هذا قضت محكمة النقض :

إن وفاء المستأجر بالأجرة محل دعوى الإخلاء لتكرار امتناع المستأجر عن سدادها أو التأخير في الوفاء بها قبل رفع هذه الدعوى مؤداه انتفاء التأخير كشرط لتوافر التكرار وانه يجب على المحكمة عند الحكم بالإخلاء أن تتحقق من وقوع التأخير فى سداد الأجرة إلى ما بعد انقضاء المواعيد المحددة للوفاء بها وبان سدادها تم بعد رفع الدعوى وان تبين مقدار ما هو مستحق على المستأجر وما سدده منه وما بقى في ذمته والدليل الذي قامت عليه قضاءها .

( الطعن رقم 1304 لسنة 70 ق جلسة 13/6/2001 )

ولذات السبب قضت محكمة النقض :

يشترط ثبوت تأخر المستأجر أو الامتناع عن سداد الأجرة في الدعوى الأخيرة لتوافر حالة التكرار أما إذا قام المستأجر بالوفاء بالأجرة قبل رفع الدعوى تكون غير مقبولة ، ومن ثم يتعين على المحكمة التي تنظر دعوى التكرار أن يستظهر مقدار القيمة الايجارية ومقدار الأجرة المستحقة التي تخلف المستأجر عن الوفاء بها وسبب ذلك وتتحقق دفاعه بشان المبالغ الزائدة التي تم سدادها لحساب المؤجر ويلزم بردها للمستأجر فانه يتعين محكمة الموضوع ان تعرض لهذا الخلاف تقول كلمتها فيه “.

( الطعن رقم 766 لسنة 70ق جلسة 17/7/2001 )

وفي انتفاء التكرار لسداد المستأجر ما عليه قبل رفع الدعوى كأساس للقول بعدم وجود حالة التكرار

قضت محكمة النقض :

إخلاء المساخر للتكرار فى الامتناع او التأخير فى الوفاء بالأجرة . مناطه . وفاء المستأجر بالأجرة قبل رفع دعوى الإخلاء .أثره . انتفاء التأخير كشرط لتوافر التكرار . وجوب تحقق المحكمة عند الحكم بالإخلاء للتكرار من الوقوع التأخير فى سداد الأجرة إلي ما بعد انقضاء المواعيد المحددة للوفاء بها وان سدادها تم بعد رفع الدعوى كمبرر للإخلاء . تخلف ذلك . أثره . عدم قبولها م 18/ب ق 136 لسنة 1981.

( الطعن رقم 1704 لسنة 68 ق – جلسة 13/2/2000 )

كما قضت محكمة النقض :

إن وفاء المستأجر بالأجرة المستحقة في ذمته للمؤجر قبل انعقاد الخصومة لا تقوم به حالة التأخر أو تكرار الامتناع عن الوفاء بالأجرة دون مبرر الموجبة لإخلاء العين المؤجرة عملاً بنص المادة 18 / ب من القانون رقم 136 لسنة 1981″.

( الطعن رقم 2795 لسنة 69 ق جلسة 20/6/2001 )

وقضت أيضاً أن :

وفاء المستأجر بالأجرة محل دعوى الإخلاء لتكرار امتناع المستأجر عن سدادها أو التأخير فى الوفاء بها قبل رفع هذه الدعوى مؤداه انتفاء التأخير كشرط لتوافر التكرار وانه يجب على المحكمة عند الحكم بالإخلاء إن تتحقق من وقوع التأخير فى سداد الأجرة إلى ما بعد انقضاء المواعيد المحددة للوفاء بها وبان سدادها تم بعد رفع الدعوى وان تبين مقدار ما هو مستحق على المستأجر وما سدده منه وما بقى في ذمته والدليل الذي قامت عليه قضاءها

( الطعن رقم 1304 لسنة 70 ق جلسة 13/6/2001 )

وقضت أيضاً أن :

الإيداع الحاصل قبل انعقاد الخصومة بإعلانه وإعادة إعلانه يكون مبرئاً لذمته من الأجرة المستحقة عليه للمطعون ضده فلا يعتبر متأخرا في الوفاء بها ، وبالتالي فلا تقوم به حالة تكرار التأخير فى الوفاء بالأجرة

( الطعن رقم 2795 لسنه 69 ق جلسة 20/6/2001 )

ثالثاً : طلبات المدعي عليه .

الهيئة الموقرة : وفق ما سبق فان المدعي عليه يصمم علي طلباته وهي :

أولاً : الحكم بعدم قبول الدعوى لانتفاء حالة التكرار سداد المدعي عليه الأجرة قبل رفع الدعوى.

ثانياً : إلزام المدعى المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.

مذكرة فى نفي حالة التكرار

بإثبات سداد المستأجر للأجرة ( قرينة السداد )

مذكرة بدفاع

السيد / ……………..…… مستأجر ” مدعي عليه “

ضـد

السيد / ……………..…… مؤجر ” مدعي “

في الدعوى رقم …… لسنة …… إيجارات

المحدد لنظرها جلسة ……… الموافق ../../…. م

أولا : وقائع الدعوى

تخلص وقائع الدعوى وفق ما يبين من صحيفتها أنه بتاريخ ../../…. م أستأجر المدعي عليه من المدعي ” محل – شقة – مصنع – فيلا ” لقاء أجر شهري مبلغ وقدرة …… أتفق الطرفان أن يسدد في الأسبوع الأول من أول كل شهر ، وقد فوجئ المدعي علية بإعلانه بصحيفة الدعوى الماثلة .

ثانياً : دفوع المدعي عليه .

إن المدعي عليه يركن في دفع دعوي المدعي بطلب الإخلاء للتكرار في الامتناع عن سداد الأجرة ” أو الطرد حسب الدعوى المرفوعة ” إلى سبق سداده للأجرة قبل رفع الدعوى الماثلة .

الأفكار القانونية التي تحملها دائما مذكرة المستأجر لنفي حالة التكرار بإثبات سداد المستأجر للأجرة – قرينة السداد :

الفكرة الأولي : مفترضات حالة التكرار

التكرار كحالة يفترض وجود مستأجر ممتنع عن سداد الأجرة فيصدر ضده حكم بالإخلاء أو الطرد إلا انه يتوقي الإخلاء فيسدد ما طلب منه مضافاً إليه المصروفات الفعلية فيقضي برفض الدعوى ويعد هذا الحكم رغم منطوق الحكم بالرفض سابقة ، لذا فان قيام المستأجر بسداد الأجرة المطالب بها فيما بعد تنتفي معه حالة التكرار .

الفكرة الثانية : إيصال سداد الأجرة الذي يعد قرينة علي السداد السابق .

وفي ذلك قضت محكمة النقض : تمسك الطاعن في دفاعه بعدم توافر حالة تكرار التأخير في الوفاء بالأجرة وتدليله على ذلك بإيصال الأجرة اللاحق على الفترة المطالب بأجرتها كقرينة قانونية على الوفاء بالأجرة السابقة . دفاع جوهري . قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء دون بحث وتمحيص هذا الدفاع . وقصور .

( الطعن رقم 1704 لسنة 68ق – جلسة 13/2/2000 )

إثبات سداد المستأجر للأجرة  في مواعيدها عن طريق شهادة الشهود وصولاً إلى نفي حالة التكرار .

وقضت محكمة النقض إن : الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بإخلاء الشقة محل النزاع على ما استخلصه من أقوال شاهدي الطاعن من أنهما لم يشهدا بقيام الطاعن بالوفاء بالأجرة المستحقة للمطعون ضده وقت استحقاقها عن المدة المطالب بها ، وكان الثابت من أقوال الشاهدين المذكورين أنهما كانا يقومان في بعض الأحيان بتحصيل أجرة عين النزاع من الطاعن وسدادها إلى المطعون ضده مقابل إيصالات بالسداد يتم تسليمها للطاعن .

فان هذا الاستخلاص من الحكم يكون غير سائغ ولا يؤدى إليه مدلول شهادة شاهدا الطاعن التي اتخذ منها الحكم دليلا على عدم سداد أجرة عين النزاع خلال المدة التي جرى الوفاء بأجرتها عن طريق الشاهدين وقد حجبه هذا عن تقدير المبرر في التأخير بالوفاء التي أودعها خزينة المحكمة فانه يكون معيبا بما يوجب نقضه .

( الطعن رقم 2538 لسنة 69ق جلسة 11/1/2001 )

وقضت أيضاً أن : البينة على من يدعى خلاف الأصل بمعنى أن من يتمسك بالثابت أصلا لا يكلف بإثباته وإنما يقع على عاتق من يدعى خلاف الأصل عبء إثبات ما يدعيه باعتبار أنه يستحدث جديدا لا تدعمه قرينة بقاء الأصل على أصله ، ولما كان الأصل هو خلوص مكان المؤجر لمستأجره من يتبعه وخلوه من غير هؤلاء .

فإنه يكفى المؤجر إثباتا للواقعة التي يقوم عليها طلبه بإخلاء المكان لتنازل مستأجره عنه أو تركه للغير على غير مقتضى العقد وأحكام قانون إيجار الأماكن  إن يقيم الدليل على وجود غير المستأجر ومن يتبعه فى المكان المؤجر طبقا لأحكام عقد الإيجار أو القانون لينتقل بذلك عبء إثبات العكس عل عاتق المستأجر أو الغير بوصفه مدعيا خلاف الأصل ليثبت أن وجوده يستند إلى سبب قانوني يبرر ذلك ، فإن أثبت ذلك درء عن نفسه جزاء الإخلال .

( الطعن رقم 1901 سنة 55 ق – جلسة 31/12/1986)

ثالثاً : طلبات المدعي عليه

الهيئة الموقرة : وفق ما سبق فان المدعي عليه يصمم علي طلباته وهي .

أولاً : الحكم بعدم قبول الدعوى لانتفاء حالة التكرار سداد المدعي عليه الأجرة قبل رقع الدعوى.

ثانياً : إلزام المدعى المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.

مذكرة فى نفي حالة التكرار بثبوت مرض المستأجر

مذكرة بدفاع

السيد / ……………..…… مستأجر ” مدعي عليه “

ضـد

السيد / ……………..…… مؤجر ” مدعي “

في الدعوى رقم …… لسنة …… إيجارات

المحدد لنظرها جلسة ……… الموافق ../../…. م

أولا : وقائع الدعوى

تخلص وقائع الدعوى وفق ما يبين من صحيفتها أنه بتاريخ ../../…. م أستأجر المدعي عليه من المدعي ” محل – شقة – مصنع – فيلا ” لقاء أجر شهري مبلغ وقدرة …… أتفق الطرفان أن يسدد في الأسبوع الأول من أول كل شهر ، وقد فوجئ المدعي علية بإعلانه بصحيفة الدعوى الماثلة .

ثانياً : دفوع المدعي عليه

إن المدعي عليه يركن في دفع دعوي المدعي بطلب الإخلاء للتكرار في الامتناع عن سداد الأجرة ” أو الطرد حسب الدعوى المرفوعة ” إلى انتفاء حالة الامتناع الإرادي عن سداد الأجرة في مواعيدها بثبوت مرض المستأجر .

الأفكار القانونية التي تحملها دائما مذكرة الدفاع لنفي حالة التكرار بإثبات مرض المستأجر المدعي عليه :

الفكرة الأولي : التكرار يعني الامتناع إراديا عن سداد الأجرة والمبرر هو حادث استثنائي لم يكن في وسع المستأجر دفعه أو توقعه جعل الوفاء بالأجرة مرهقا وليس مستحيلاً.

قضت محكمة النقض : إن حالة التكرار تعني أن المستأجر يمتنع إراديا عن سداد الأجرة وإذا وجد مبرر فان معني ذلك أن حالة التكرار تنتفي – تنتفي بانتفاء قصد عدم الدفع في الميعاد المحدد سواء كان هذا الميعاد اتفقي منصوص عليه في عقد الإيجار أو الميعاد القانوني . الأسبوع الأول من الشهر – صحيح أم المبررات أيا كانت خطورتها وجسامتها فأنها سلطة لمحكمة الموضوع .

لكن المريء من الواقع يقول أن محاكم الموضوع تقدر هذه المبررات وإذا لم تقنع بها فإنها ترد وتبرر أسباب عدم اقتناعها

وفي ذلك قضت محكمة النقض ”  الأعذار في الامتناع أو التأخير في سداد الأجرة . دفاع جوهري يتوقف علية الفصل الدعوى علة ذلك . قبول المحكمة عذر التأخير . اعتباره مبرراً لتكرار التأخير في سداد الأجرة فلا يحكم بالإخلاء للتكرار . رفض المحكمة هذا العذر . أثره . انتفاء المبرر للتأخير. وجوب الحكم بالإخلاء . شرطه. أن يتبين المحكمة الدليل الذي استندت إليه استندت إليه في رفضها للعذر وإلا كان حكمها قاصراً

( الطعن رقم 1366 لسنة 69ق – جلسة 12/4/2000)

الفكرة الثانية : سلطة محكمة الإخلاء أو الطرد في تقدير الظروف التي يدعيها المستأجر .

الأساس القانوني : نصت المادة 157 من القانون المدني على أنه : في العقود الملزمة للجانبين ، إذا لم يوف أحد المتعاقدين بالتزامه جاز للمتعاقد الأخر بعد أعذاره المدين أن يطالب بتنفيذ العقد أو بفسخه ، مع التعويض في الحالتين إن كان له مقتضى .

ويجوز للقاضي أن تمنح المدين أجلا إذا اقتضت الظروف ذلك كما يجوز له أن رفض الفسخ إذا كان ما لم يوف به المدين قليل الأهمية بالنسبة إلى الالتزام في حملته.

وفي بيان الأساس القانوني للمبررات التي قد تأخذ بها محكمة الموضوع قرر قضاء محكمة النقض في حكم حديث : عدم إيراد المشرع بيانا لمبررات التأخير في الوفاء بالأجرة المنصوص عليها فى المادة 18 فقره ب من القانون  136 لسنة 1981 . أثره . إعمال المحاكم للنص المذكور وقفا لما يقتضيه العقد ونص المادة 157/2 مدني.

وفي بيان سلطة محكمة الموضوع في تقدير الظروف التي حالت بين المستأجر وسداد الأجرة في مواعيدها قضت محكمة النقض : تمسك الطاعنة بأنها أوفت أجرة عين النزاع قبل رفع الدعوى متأخرة شهر واحد بسبب مرضها وتدليلها على ذلك بالمستندات . اطرح الحكم  المطعون فيه هذا الدفاع على سند بان المرض لا يصلح مبرراً دون أن يبحث جسامته وأثره على جعل الوفاء بالالتزام في الميعاد مرهقا . خطا .

(  الطعن رقم 9839 لسنة 64 ق جلسة 25/6/2000 )

وقضت أيضاً أن : تكرار تأخير المستأجر فى الوفاء بالأجرة الموجب لإخلائه من العين المؤجر . م 131 لسنة 1981 . المقصود به . ثبوت مرده على عدم الوفاء بها في مواعيدها المرة تلو الأخرى قيام  المستأجر بسداد الأجرة قبل قفل باب المرافعة في الدعوى . لا يغنى عن وجوب الحكم ما لا يقدم مبررات مقبولة لهذا التأخير فى الدعوى اللاحقة .

( الطعن رقم 510 لسنة 69 ق جلسة 18/5/2000 )

وقضت أيضاً أن : عدم إيراد المشرع بيانا لمبررات التأخير في الوفاء بالأجرة  المنصوص عليها في المادة 18 /ب ق 136 لسنة 1981 . أثره . إعمال المحاكم للنص المذكور وقفا لما يقتضيه العقد ونص المادة 157/2 مدني.

( الطعن رقم 73 لسنة 69 ق – جلسة 31/1/2000 )

وقضت أيضاً أن : تكرار تأخير المستأجر فى الوفاء بالأجرة الموجب لإخلائه من العين المؤجرة .م 18 / ب ق 136 لسنة 1981 . المقصود به. ثبوت مرده على عدم الوفاء بها في مواعيدها المرة تلو الأخرى . قيام المستأجر بسداد الأجرة قبل قفل باب المرافعة في الدعوى لا يغنى عن وجوب الحكم بالإخلاء ما لم يقدم مبررات مقبولة لهذا التأخير فى الدعوى اللاحقة . تقدير ذلك من مسائل الواقع استقلال محكمة الموضوع به متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة ” .

( الطعن رقم 874 لسنة 68 ق – جلسة 27/1/2000 )

عذر المرض كمبرر للتأخر في سداد الأجرة ومدي قبوله .

في ذلك قضت محكمة النقض : تمسك الطاعنة بأنها أوفت أجرة عين النزاع قبل رفع الدعوى متأخرة شهر واحد بسبب مرضها وتدليلها على ذلك بالمستندات . اطرح الحكم  المطعون فيه هذا الدفاع على سند بان المرض لا يصلح مبرراً دون أن يبحث جسامته وأثره على جعل الوفاء بالالتزام في الميعاد مرهقا . خطا .

( الطعن رقم 9839 لسنة 64 ق جلسة 25/6/2000 )

ثالثاً : طلبات المدعي عليه

الهيئة الموقرة : وفق ما سبق فإن المدعي عليه يصمم علي طلباته وهي :

أولاً : الحكم بعدم قبول الدعوى لانتفاء حالة التكرار سداد المدعي عليه الأجرة قبل رقع الدعوى.

ثانياً : إلزامه المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.

مذكرة فى نفي حالة التكرار

لوجود نزاع في الأجرة المدعي عدم سدادها

وتوافرت بها حالة التكرار

مذكرة بدفاع

السيد / ……………..…… مستأجر ” مدعي عليه “

ضـد

السيد / ……………..…… مؤجر ” مدعي “

في الدعوى رقم …… لسنة …… إيجارات

المحدد لنظرها جلسة ……… الموافق ../../…. م

أولا : وقائع الدعوى

تخلص وقائع الدعوى وفق ما يبين من صحيفتها أنه بتاريخ ../../…. م أستأجر المدعي عليه من المدعي ” محل – شقة – مصنع – فيلا ” لقاء أجر شهري مبلغ وقدرة …… أتفق الطرفان أن يسدد في الأسبوع الأول من أول كل شهر ، وقد فوجئ المدعي علية بإعلانه بصحيفة الدعوى الماثلة .

ثانياً : دفوع المدعي عليه

إن المدعي عليه يركن في دفع دعوي المدعي بطلب الإخلاء للتكرار في الامتناع عن سداد الأجرة ” أو الطرد حسب الدعوى المرفوعة ” إلى انتفاء حالة الامتناع الإرادي عن سداد الأجرة لوجود نزاع جدي في الأجرة المستحقة .

الأفكار القانونية التي تحملها دائما مذكرة الدفاع لنفي حالة التكرار لوجود نزاع في الأجرة المدعي عدم سدادها وتوافرت بها حالة التكرار :

إعداد خطة الدفاع :

لا وجود لحالة التكرار إلا إذا كانت الأجرة المطالب بها ليست محل نزاع من جانب المستأجر ، لماذا ، لأنه في هذه الحالة يتضح قصد عدم السداد ، أما إذا كانت الأجرة محل نزاع في دعوي التكـرار وكان هذا النزاع جدي انتفت حالة التكرار كحالة قائمة علي نية عدم السداد .

وفي ذلك قضت محكمة النقض : تقدير مبررات امتناع المستأجر او تأخيره في الوفاء بالأجرة المستحقة علية أو جزء منها وتقدير جدية المنازعة فى استحقاق الأجرة . من سلطة محكمة الموضوع . شرطه . إقامة قضائها على أسباب سائغة

( الطعن رقم73 لسنة 69 ق – جلسة 31/1/2000 )

الفكرة الأولي : المنازعة الجدية في الأجرة المدعي عدم سدادها قد ينفي حالة التكرار.

وفي ذلك قضت محكمة النقض : دعوى الإخلاء للتأخير في سداد الأجرة او تكرار التأخير في سدادها . منازعة  المستأجر جديا في مقدار الأجرة . وجوب الفصل فى هذه المنازعة باعتبارها مسالة أولية لازمة الفصل فى طلب الإخلاء . لا يغير من ذلك قيام النزاع حول مقدار الأجرة أمام محكمة أخرى لم تفصل فيه بعد .

( الطعن رقم 1297لسنة 69 ق جلسة 11/6/2000)

وقضت أيضاً أن : الأحكام المتعلقة بالإخلاء لتكرار التأخير فى الوفاء بالأجرة الواردة في قوانين إيجار الأماكن أرقام  52لسنة 1969 ، 49 لسنة 1977 ، 136 لسنة 1981 . سريانها بأثر فوري على المراكز القانونية القائمة وقت نفاذها . عدم انسحابها على المراكز التي أنشأت وانتهت قبل العمل بها أثره . التأخير في الوفاء بالأجرة الذي أقيمت به الدعوى وصدر الحكم فيها قبل العمل بها لا تقوم به حالة التكرار الموجب للحكم بالإخلاء.

( الطعن رقم 2418 لسنة 68 ق جلسة 14/6/1999  )

وفي الدفع ببراءة الذمة من دين الإيجار كسبب للقول بانتفاء حالة التكرار قضت محكمة النقض إن : تمسك الطاعنة ببراءة ذمتها من أجرة العين محل النزاع لسدادها مبالغ خارج نطاق عقد الإيجار للملاك السابقين وتعهد المؤجرين الحاليين بالوفاء بها . تدليلها على ذلك بالمستندات دفاع جوهري . التفات الحكم المطعون فيه عن تحقق هذا الدفاع وإهداره للمبررات التي أبداها الطاعن لتكرار التأخير فى سداد الأجرة . خطا وقصور.

( الطعن رقم 1366 لسنة 69 ق – جلسة  12/4/2000 )

وقضت أيضاً أن : دعوى الإخلاء لتكرار الامتناع أو التأخير في الوفاء بالأجرة . وجوب تحقق المحكمة من واقعة التأخير ومقدار الأجرة المستحقة قانونا باعتبارها مسالة أولية لازمة للفصل في طلب الإخلاء . علة ذلك.

( الطعن رقم 1366 لسنه 69 ق جلسة 12/4/2000 )

الفكرة الثانية : الحكم الذي يعد سابقة وضرورة أن تتوافر فيه شروط محددة

وفي ذلك قضت محكمة النقض : الإخلاء لتكرار التأخير في الوفاء بالأجرة . مناطه . تحقق الامتناع أو التأخير من ذات المستأجر بعد إقامة الدعوى ضده . مؤداه . عدم جواز الاعتداد بدعوى الإخلاء السابق رفعها ضد المستأجر المتوفى او التارك للمكان المؤجر في مواجهة من امتد إليه العقد إذا تأخر في العقد الوفاء بالأجرة بعد الوفاء أو الترك . عله ذلك

( الطعن رقم 231 لسنة 69 ق – جلسة 9/2/2000 )

وقضت أيضاً أن : تقدير مبررات امتناع المستأجر أو تأخيره في الوفاء بالأجرة المستحقة علية او جزء منها وتقدير جدية المنازعة في استحقاق الأجرة . من سلطة محكمة الموضوع . شرطه . إقامة قضائها على أسباب سائغة.

( الطعن رقم73 لسنة 69 ق – جلسة 31/1/2000 )

كما أكدت محكمة النقض ذلك بقضائها : دعوى الإخلاء للتأخير في سداد الأجرة او تكرار التأخير في سدادها . منازعة  المستأجر جديا في مقدار الأجرة . وجوب الفصل فى هذه المنازعة باعتبارها مسالة أولية لازمة الفصل فى طلب الإخلاء . لا يغير من ذلك قيام النزاع حول مقدار الأجرة أمام محكمة أخرى لم تفصل فيه بعد”.

( الطعن رقم 1297لسنة 69 ق جلسة 11/6/2000)

كما أكدت محكمة النقض ذلك أيضاً بقضائها : الإخلاء لتكرار التأخير فى الوفاء بالأجرة . مناطه . تحقق الامتناع أو التأخير من ذات المستأجر بعد إقامة الدعوى ضده . مؤداه . عدم جواز الاعتداد بدعوى الإخلاء السابق رفعها ضد المستأجر المتوفى او التارك للمكان المؤجر في مواجهة من امتد إليه العقد إذا تأخر في العقد الوفاء بالأجرة بعد الوفاء او الترك . عله ذلك.

( الطعن رقم 231 لسنة 69 ق – جلسة 9/2/2000 )

وقضت أيضاً أن : الأحكام المتعلقة بالإخلاء لتكرار التأخير فى الوفاء بالأجرة الواردة في قوانين إيجار الأماكن أرقام 52 لسنة 1969 ، 49 لسنة 1977 ،136 لسنة 1981 . سريانها بأثر فوري على المراكز القانونية القائمة وقت نفاذها . عدم انسحابها على المراكز التى أنشأت وانتهت قبل العمل بها أثره . التأخير فى الوفاء بالأجرة الذي أقيمت به الدعوى وصدر الحكم فيها قبل العمل بها لا تقوم به حالة التكرار الموجب للحكم بالإخلاء.

( الطعن رقم 2418 لسنة 68 ق جلسة 14/6/1999  )

الدفع – التمسك – ببراءة الذمة من أجرة العين محل النزاع لسدادها مبالغ خارج نطاق عقد الإيجار.

أكدت محكمة النقض ذلك بقضائها : تمسك الطاعنة ببراءة ذمتها من أجرة العين محل النزاع لسدادها مبالغ خارج نطاق عقد الإيجار للملاك السابقين وتعهد المؤجرين الحاليين بالوفاء بها . تدليلها على ذلك بالمستندات دفاع جوهري . التفات الحكم المطعون فيه عن تحقق هذا الدفاع وإهداره للمبررات التى أبداها الطاعن لتكرار التأخير في سداد الأجرة . خطا وقصور .

( الطعن رقم 1366 لسنة 69 ق – جلسة  12/4/2000 )

وقضت أيضاً أن : دعوى الإخلاء لتكرار الامتناع أو التأخير في الوفاء بالأجرة . وجوب تحقق المحكمة من واقعة التأخير ومقدار الأجرة المستحقة قانونا باعتبارها مسالة أولية لازمة للفصل في طلب الإخلاء . علة ذلك.

( الطعن رقم 1366 لسنه 69 ق جلسة 12/4/2000 )

وقضت أيضاً أن : الإخلاء لتكرار التأخير فى الوفاء بالأجرة . مناطه . تحقق الامتناع او التأخير من ذات المستأجر بعد إقامة الدعوى ضده . مؤداه . عدم جواز الاعتداد بدعوى الإخلاء السابق رفعها ضد المستأجر المتوفى او التارك للمكان المؤجر في مواجهة من امتد إليه العقد إذا تأخر في العقد الوفاء بالأجرة بعد الوفاء او الترك . عله ذلك .

( الطعن رقم 567 لسنة 71 ق – جلسة 9/2001 )

ثالثاً : طلبات المدعي عليه

أولاً : الحكم بعدم قبول الدعوى لانتفاء حالة التكرار سداد المدعي عليه الأجرة قبل رقع الدعوى.

ثانياً : إلزام المدعى المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.

مذكرة فى الدفع بانتفاء حالة التكرار

لعدم وجود حكم يمثل سابقة في الامتناع

مذكرة بدفاع

السيد / ……………..…… مستأجر ” مدعي عليه “

ضـد

السيد / ……………..…… مؤجر ” مدعي “

في الدعوى رقم …… لسنة …… إيجارات

المحدد لنظرها جلسة ……… الموافق ../../…. م

أولا : وقائع الدعوى:

تخلص وقائع الدعوى وفق ما يبين من صحيفتها أنه بتاريخ ../../…. م أستأجر المدعي عليه من المدعي ” محل – شقة – مصنع – فيلا ” لقاء أجر شهري مبلغ وقدرة …… أتفق الطرفان أن يسدد في الأسبوع الأول من أول كل شهر ، وقد فوجئ المدعي علية بإعلانه بصحيفة الدعوى متضمنة طلب إخلائه لتكرار الامتناع عن سداد الأجرة .

ثانياً : دفوع المدعي عليه :

إن المدعي عليه يركن في دفع دعوي المدعي بطلب الإخلاء لتكرار الامتناع عن سداد الأجرة إلي عدم سبق صدور حكم ضد ذات المستأجر يثبت سبق امتناعه أو تأخره عن سداد الأجرة فدعوي الإخلاء للتكرار تقوم علي مفترض أساسي هو الحكم السابق صدوره ضد المستأجر في دعوي الإخلاء أو الطرد.

فهذا الحكم هو جوهر بل وأساس فكرة التكرار وفي اشتراط الحكم بالقبول في دعوي الإخلاء للتكرار لتوافر حالة التكرار اشترط أن يكون التأخير أو الامتناع قد رفعت بشأنه دعوى إخلاء موضوعية أو دعوى طرد مستعجلة يتحقق في أيهما للمحكمة سبـق تأخير المستأجر أو امتناعه عن سداده أجرة مستحقة ولكنه توقى صدوره الحكم بسداده الأجرة المستحقة والمصاريف والنفقات الفعلية.

وقد قضت محكمة النقض أنه : يشترط لتوافر حالة التكرار أن يكون التأخير أو الامتناع قد رفعت بشأنه دعوى إخلاء موضوعية أو دعوى طرد مستعجلة يتحقق فى أيهما للمحكمة سبق تأخير المستأجر أو امتناعه عن سداده أجرة مستحقة ولكنه توقى صدوره الحكم بسداده الأجرة المستحقة والمصاريف والنفقات الفعلية .

( الطعن رقم 766 لسنة 70 ق جلسة 17/7/2001 )

وقضت أيضاً أن : الحكم الصادر في دعوى الطرد المستعجلة بعدم سماعها لعدم قيد عقد الإيجار سندها بالوحدة المحلية . عدم صلاحية أساسا لتوافر حالة التكرار . استدلال الحكم المطعون فيـه من هذا الحكم على توافر تكرار تأخر الطاعن في سداد الأجرة . خطأ .

( الطعن رقم 408 لسنة 68 ق جلسة 26/1/2000 )

وقضت أيضاً أن : من المقرر في قواعد الإثبات أن البينة على من يدعى خلاف الأصل بمعنى أن من يتمسك بالثابت أصلا لا يكلف بإثباته وإنما يقع على عاتق من يدعى خلاف الأصل عبء إثبات ما يدعيه باعتبار أنه يستحدث جديدا لا تدعمه قرينة بقاء الأصل على أصله .

ولما كان الأصل هو خلوص مكان المؤجر لمستأجره من يتبعه وخلوه من غير هؤلاء ، فإنه يكفى المؤجر إثباتا للواقعة التي يقوم عليها طلبه بإخلاء المكان لتنازل مستأجره عنه أو تركه للغير على غير مقتضى العقد وأحكام قانون إيجار الأماكن إن يقيم الدليل على وجود غير المستأجر ومن يتبعه فى المكان المؤجر طبقا لأحكام عقد الإيجار أو القانون لينتقل بذلك عبء إثبات العكس عل عاتق المستأجر أو الغير بوصفه مدعيا خلاف الأصل ليثبت أن وجوده يستند إلى سبب قانوني يبرر ذلك ، فإن أثبت ذلك درء عن نفسه جزاء الإخلال .

( الطعن رقم 1901 سنة 55 ق – جلسة 31/12/1986)

وقضت أيضاً أن : النص في المادة 69 من قانون الإثبات علي الأذن لأحد الخصوم بإثبات الواقعة بشهادة الشهود يقتضي دائماً أن يكون للخصم الأخر الحق في نفيها بهذا الطريق : يعني أن المشرع إنما أعطى الأخير رخصة إتباع ذات الطريق في دحض تقريرات شهود الإثبات لتوازن المحكمة بين أقوال الفريقين وترجع بينهما .

لما كان ذلك

وكان البين من الأوراق أن الطاعن طلب في دعواه الحكم بثبوت العلاقة الايجارية بينه وبين المطعون ضده الثاني عن الشقة محل النزاع خالية – وليست مفروشة كما ذهب المطعون ضدهما – وقد أتاحت له محكمة الاستئناف إثبات هذه العلاقة بشهادة الشهود وفقا لنص المادة 24فقرة 2 من القانون رقم 49 الواقعة بذات الطريق مخالفة للقانون ، الأمر الذي يضحي معه النعي علي الحكم بهذين السببين علي غير أساس .

( طعن رقم 32 لسنة 54 ق -جلسة 25/12/1991)

ثالثاً : طلبات المدعى عليه

أولاً : الحكم برفض الدعوى لعدم وجود سابقة امتناع تتمثل في الحكم المزعوم سبق الحصول عليه .

ثانياً : إلزام المدعى المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.

مذكرة فى الدفع بانتفاء توافر شروط الحكم بالإخلاء

لاستعمال المستأجر العين بطريقة ضارة بالمبني

مذكرة بدفاع

السيد / ……………..…… مستأجر ” مدعي عليه “

ضـد

السيد / ……………..…… مؤجر ” مدعي “

في الدعوى رقم …… لسنة …… إيجارات

المحدد لنظرها جلسة ……… الموافق ../../…. م

أولاً : وقائع الدعوى:

تخلص وقائع الدعوى وفق ما يبين من صحيفتها أنه بتاريخ ../../…. م أستأجر المدعي عليه من المدعي ما هو ” محل – شقة – مصنع – فيلا ” لقاء أجر شهري مبلغ وقدرة …… وقد فوجئ المدعي عليه بإعلانه بصحيفة دعوي يطلب فيها المدعي إخلائه من العين المؤجرة علي سند انه استعملها بطريقة ضارة بالمبني .

ثانياً : دفوع المدعي عليه :

في طلب المدعي علية رفض دعوي إخلائه من العين المؤجرة لزعم استعماله لها بطريقة ضارة بسلامة المبني فإنه يستند إلى عدم توافر شروط الحكم بإخلاء المستأجر لاستعمال المستأجر العين المؤجرة بطريقة ضارة بسلامة المبني ، فلم يقدم المدعي حكماً نهائيا يثبت ذلك الإضرارً فالثابت انه اشترط لجواز الحكم بإخلاء المكان المؤجر لإساءة استعماله بإحدى الطرق المنصوص عليها أن يصدر حكم قضائي قاطع الثبوت في هذه الإساءة فتكون له حجية الأمر المقضي فيما قطع فيه أمام محكمة الموضوع عند نظر دعوى الإخلاء .

وفى ذلك قضت محكمة النقض إن : النص في المادة 18 من القانون رقم 136 /1981 على انه ” لا يجوز للمؤجر إن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية …” إذا ثبت بحكم قضائي نهائي أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضاره بسلامه المبنى أو بالصحة العامة أو في أغراض منافية للآداب العامة ” يدل على انه يشترط لجواز الحكم بإخلاء المكان المؤجر لإساءة استعمال فتكون له حجية الأمر المقضي فيما قطع فيه أمام محكمة الموضوع عند نظر دعوى  الإخلاء .

( الطعن رقم 72 لسنة 59 ق – جلسة 20/6/2001 )

وقضت أيضاً أن : النص في المادة 18من القانون رقم 136 لسنة 1981 على انه ” لا يجوز للمؤجر إن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية ……:

إذا ثبت بحكم قضائي نهائي أن المستأجر استعمل المكان المؤجر أو سمح باستعماله بطريقة مقلقة للراحة أو ضاره بسلامه المبنى أو بالصحة العامة أو في أغراض منافية للآداب العامة ” يدل على انه يشترط لجواز الحكم بإخلاء المكان المؤجر لإساءة استعمال فتكون له حجية الأمر المقضي فيما قطع فيه أمام محكمة الموضوع عند نظر دعوى الإخلاء .

( الطعن رقم 72 لسنة 59 ق – جلسة 20/6/2001 )

وقضت أيضاً أنه : يتعين للاعتداد بحجية حكم جنائي لإثبات الاستعمال المقلق للراحة أو الضارة بسلامة المبنى أو الصحة العامة أو في أغراض منافية للآداب العامة – إعمالا لنص المادة 18 الفقرة (د) أنفة الذكر – أن يكون ذلك الحكم باتا.

( الطعن رقم 1733 لسنة 72 ق – جلسة 20/6/2002 )

وقضت أيضاً أن : الحكم القضائي النهائي المثبت لاستعمال العين المؤجرة بصوره أضرت بسلامه المبنى لا تقيد السلطة التقديرية للقاضى فى الاستجابة لطلب الإخلاء أو رفضه وفق ظروف كل حاله وملابساتها . على ذلك .

( الطعن رقم 8388 لسنة 64 ق – جلسة 8/5/2000 )

وقضت أيضاً أن : الحكم الصادر بثبوت الضرر الناشئ عن استعمال المستأجر للعين المؤجرة . عدم اتساع حجيته لتشمل مدى تعسف المؤجر في استعمال حقه في طلب الإخلاء

( الطعن رقم 8388 لسنة 64 ق -جلسة 8/5/2000 )

اشتراط الحصول على حكم نهائي لإثبات الاستعمال الضار بسلامة المبنى:

وفى ذلك قضت محكمة النقض أن : اشتراط الحصول على حكم نهائي لإثبات الاستعمال الضار بسلامة المبنى كسبب لإخلاء لا يمس بذاته القاعدة الآمرة . سريانه من تاريخ نفاذ ق 136 لسنة 1981 دون أن يكون له اثر على الوقائع السابقة علية .

( الطعن رقم 1092 لسنة 57 ق – جلسة 31/5/2000 )

الحكم السابق بإثبات استعماله للعين المؤجرة بطريقة أضرت بالمبنى لا يحتم الإخلاء ولا يعفى المحكمة من تقدير جسامة الضرر الذي أصاب المبنى والخطأ الذي ارتكبه وما إذا كان نتيجة الاستعمال المألوف للمسكن ومدى تناسبه مع الإخلاء كجزاء .

وفى ذلك قضت محكمة النقض أن : تمسك الطاعن بان الحكم السابق بإثبات استعماله للعين المؤجرة بطريقة أضرت بالمبنى لا يحتم الإخلاء ولا يعفى المحكمة من تقدير جسامة الضرر الذي أصاب المبنى والخطأ الذي ارتكبه وما إذا كان نتيجة الاستعمال المألوف للمسكن ومدى تناسبه مع الإخلاء كجزاء . إطراح الحكم المطعون فيه هذا الدفع استنادا إلى انه ليس المحكمة الموضوع المطروح عليها طلب الإخلاء سلطة تقديرية طالما إن الضرر الناشئ عن إساءة الاستعمال قد ثبت بحكم نهائي . خطأ وقصور .

( الطعن رقم 8388 لسنة 64 ق – جلسة 8/5/2000)

الحكم الجنائي النهائي ولزومه لإثبات واقعة الإقلاق :

قضت محكمة النقض : أن الأحكام الجنائية لا تكون لها حجية أمام القضاء المدني إلا إذا كانت باتة باستنفاذ طرق الطعن المتاحة على خلاف التقيد بحجية الأحكام المدنية التي يكتفي بشأنها أن تكون نهائية طرق الطعن العادية .

( الطعن رقم 1903 لسنة 70 ق – جلسة 20/6/2001 )

وقضت أيضاً أنه : يتعين للاعتداد بحجية حكم جنائي لإثبات الاستعمال المقلق للراحة أو الضارة بسلامة المبنى أو الصحة العامة أو في أغراض منافية للآداب العامة – إعمالا لنص المادة ( 18/ د ) أنفة الذكر – أن يكون ذلك الحكم باتا.

( الطعن رقم 1903 لسنة 70 ق- جلسة 20/6/2001 )

الحجية وتعلقها بالنظام العام:

وقضت محكمة النقض أن : حجية الحكم الجنائي أمام المحكمة المدنية . منا طها . أن الفعل غير المشرع الذي أقيمت الدعوى الجنائية طلبا للعقاب عنه هو ذاته الذي أقيمت الدعوى المدنية لتقرير المسئولية المدنية عنه . المادتان 456 إجراءات جنائية ، 102 إثبات .  الحكم الجنائي الذي فصل في وقوع فعل غير مشروع نشا عنه إتلاف منقولات ونسبته إلى فاعله .

يعد حجة في الدعوى إثبات الأضرار بسلامة المبنى المقامة يعد حجة على لمستأجر . شرطة . أن يكون الفعل غير المشروع الذي نشا عنه إتلاف المنقولات ورفعت عنه الدعوى الجنائية هو بذاته الفعل الذي نسبة المؤجر إلى المستأجر على انه استعمال للمكان المؤجر أدي إلى الأضرار بسلامة المبنى . اختلاف الضرر في الدعويين . لا اثر له . عله ذلك . مثال لتسبيب معيب.

( الطعن رقم 292 لسنه 69 ق – جلسة 17/1/2000 )

ثالثاً : طلبات المدعي عليه:

الهيئة الموقرة :

وفق ما سبق فان المدعي عليه يصمم علي طلباته وهي :

أولاً : الحكم برفض الدعوى لانتفاء استعمالها بطريقة ضارة بسلامة المبني.

ثانياً : إلزام المدعى المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.

وكيل المدعي عليه

طرق تفادي الحكم بالإخلاء أو الطرد

1. تواصل مع صاحب العقار على الفور:

اتصل بصاحب المنزل أو الشركة العقارية واشرح وضعك.

اشرح سبب تأخرك في دفع الإيجار أو انتهاكك لشروط عقد الإيجار.

كن صادقًا ومنفتحًا حول ظروفك الصعبة.

2. تقديم خطة دفع:

اقترح خطة دفع معقولة لتسوية المتأخرات.

حدد مواعيد الدفع واضمن الالتزام بها.

احصل على موافقة كتابية من مالك العقار على الخطة.

3. طلب المساعدة المالية:

استكشف برامج المساعدة المالية الحكومية أو المجتمعية التي يمكن أن تساعد في دفع تكاليف الإيجار.

تواصل مع وكالات الخدمات الاجتماعية أو المنظمات غير الربحية التي تقدم المساعدة المالية.

4. الحصول على مساعدة قانونية:

إذا كنت تواجه صعوبة في التفاوض مع المالك، ففكر في الحصول على مساعدة قانونية.

يمكن للمحامي تقديم المشورة القانونية ومساعدتك في محاربة الحكم بالإخلاء.

5. الامتثال لشروط الإيجار:

تجنب انتهاكات الإيجار المستقبلية، مثل التأخير في دفع الإيجار أو  إزعاج الجيران .

ابق منزلك في حالة جيدة واحترم ممتلكات المالك.

6. توثيق الاتصالات:

احتفظ بجميع السجلات والاتصالات المتعلقة بوضع الإيجار الخاص بك.

احصل على إيصالات الدفع والموافقات على خطط الدفع.

سيساعدك هذا في دعم موقفك إذا لزم الأمر.

7. البحث عن خيارات سكنية بديلة:

ابدأ في البحث عن مساكن بديلة كملاذ أخير.

تواصل مع وكلاء العقارات ومنظمات الإسكان بأسعار معقولة.

كن مستعدًا للانتقال إذا لم تتمكن من الوصول إلى اتفاق مع مالك العقار.

ملاحظات إضافية:

• تصرف بحسن نية وتعاون مع مالك العقار.
• كن مستعدًا لتقديم الأدلة على الظروف الصعبة التي أدت إلى تأخير الإيجار.
• تجنب تجاهل خطابات الإشعار أو اخطارات الإخلاء.
• لا تغادر شقتك دون إذن من المالك.
• يمكن أن يكون محاربة الحكم بالإخلاء عملية صعبة، لذا كن مستعدًا للكفاح من أجل حقوقك.

الخاتمة

للمستأجر احذر أسباب الحكم بالإخلاء أو الطرد

الحكم بالإخلاء أو الطرد هو أمر خطير يمكن أن يكون له عواقب وخيمة. وإذا كنت مستأجرا ، فمن الضروري أن تكون على دراية بالأسباب الشائعة للحكم بالإخلاء أو الطرد وكيفية تجنبها. وإذا كنت تواجه صعوبات في دفع الإيجار أو تلبية شروط عقد الإيجار، فتواصل مع مالك العقار في أقرب وقت ممكن.

• انتهي البحث القانوني ويمكن لحضراتكم التعليق في صندوق التعليقات بالأسفل لأى استفسار قانوني
• زيارتكم لموقعنا تشرفنا ويمكن الاطلاع علي المزيد من المقالات والأبحاث القانونية المنشورة للأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض في القانون المدني والملكية العقارية من خلال أجندة المقالات
• كما يمكنكم التواصل مع الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الواتس اب شمال الصفحة بالأسفل
• كما يمكنكم حجز موعد بمكتب الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الهاتف ( 01285743047 ) وزيارتنا بمكتبنا الكائن مقره مدينة الزقازيق 29 شارع النقراشي – جوار شوادر الخشب – بعد كوبري الممر – برج المنار – الدور الخامس زيارة مكتبنا بالعنوان الموجود على الموقع

مع خالص تحياتي

Copyright © الحقوق محفوظة لمكتب الأستاذ – عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض