تعرف على أحكام التأمين المشترك على العقار الشائع طبقا للمادة 865 من القانون المدني وسلطة اتحاد الملاك في فرض التأمين وأداء الأعمال التي تزيد من قيمة العقار،
التأمين المشترك على العقار الشائع من الأخطار
موضوع التأمين المشترك على العقار الشائع من الموضوعات الجوهرية في القانون المدني المصري، لا سيما في ظل تزايد النزاعات حول الأجزاء المشتركة في العقارات.
ولذلك، تنص المادة 865 مدني على سلطة اتحاد الملاك في فرض هذا التأمين حمايةً للعقار والشركاء على السواء، وتفويضه بإجراء أعمال تضيف قيمة للعقار على نفقة من يطلبها.
وبالتالي، في هذا البحث نستعرض الجوانب القانونية، والفقهية، والقضائية المتعلقة بالتأمين المشترك، بما في ذلك الأحكام القضائية الحديثة والتطبيقات العملية.
النص التشريعي للمادة 865 مدني:
ينص القانون على أن للاتحاد، بأغلبية معينة، فرض تأمين مشترك من الأخطار، كما يجوز له السماح بأعمال تزيد من قيمة العقار بشرط تحمّل طالبها النفقات.
النصوص العربية المقابلة:
- ليبيا: المادة 869
- سوريا: المادة 820
الأعمال التحضيرية:
جاء النص من المشروع التمهيدي (المادة 1234) واستقر عليه التقنين المدني الجديد بتعديلات لفظية.
رأي الفقه القانوني عن التأمين المشترك على العقار الشائع
وفقًا للدكتور السنهوري والدكتور محمد علي عمران:
- يجوز لاتحاد الملاك فرض تأمين ضد الحريق وتوزيع القسط على الشركاء حسب الأنصبة.
- للاتحاد صلاحية السماح بإجراء أعمال على نفقة المالك الطالب لها مع إمكانية فرض تعويضات للشركاء الآخرين.
سلطة اتحاد الملاك
- للاتحاد فرض تأمين على الأجزاء المفرزة والمشتركة.
- توزيع قسط التأمين يتم حسب الحصص.
- يمكن إقامة طابق جديد أو إضافة تجهيزات (مصعد – تدفئة – مدخل خاص… إلخ).
- يتطلب ذلك أغلبية مطلقة محسوبة على أساس الأنصبة.
من أحكام النقض المصرية:
في الطعن رقم 5414 لسنة 63 ق جلسة 13 / 2 / 2001:
- امتناع البائع عن تشكيل اتحاد الملاك أو تسجيل التمويل يُعد خطأً عقديًا.
- اعتبر الحكم الشرط متحققًا “حكمًا” وأوجب صحة ونفاذ عقد البيع.
شرح النص التشريعي لموضوع ين المشترك على العقار الشائع
المادة 865 مدني تنص على:
للإتحاد بأغلبية الأصوات المنصوص عليها في المادة السابقة، أن يفرض أى تأمين مشترك من الأخطار التى تهدد العقار أو الشركاء في جملتهم.
ولـه أن يـأذن في إجراء أية أعمال أو تركيبات مما يترتب عليها زيادة في قيمة العقار كله أو بعضه، وذلك على نفقة من يطلبه من الملاك .
وبما يضعه الإتحاد من شروط وما يفرضه من تعويضات وإلتزامات أخرى لمصلحة الشركاء.
النصوص العربية المقابلة
هذه المادة تقابل في نصوص القانون المدنى بالأقطار العربية، المواد التالية: مادة 869 ليبي و820 سوري.
الأعمال التحضيرية
وقد ورد هذا النص فى المادة 1234 من المشروع التمهيدي على وجه مطابق لما أستقر عليه فى التقنين المدنى الجديد، مع بعض خلافات لفظية.
وقد وافقت عليه لجنة المراجعة تحت رقم 936 فى المشروع النهائي بعد إدخال بعض تعديلات لفظية ووافق عليه مجلس النواب تحت رقم 934 فمجلس الشيوخ تحت رقم 865.
( مجموعة الأعمال التحضيرية 6 ص 174 ، 176)
الرأي الفقهي عن التأمين العقاري المشترك
بالبناء على نص المادة 865 مدني أن يفرض تأميناً على البناء من الحريق مثلاً.
وله في سبيل ذلك أن يفرض على الأعضاء تحمل أقساط التأمين الواجبة.
ويكون كل عضو مستفيداً من التعويض الذى يدفع إذا ما حدث الخطر المؤمن منه بنسبة حصته.
وللاتحاد أيضاً أن يأذن في إجراء اية أعمال أو تركيبات مما يترتب عليها زيادة قيمة العقار كله أو بعضه.
فلا يصح للإتحاد أن يأذن في إجرائها.
والأغلبية المشترطة لإعطاء هذا الإذن هي الأغلبية العادية محسوبة على أساس الأنصباء.
فإذا لم تتوافر الأغلبية المطلوبة، وطلب أحد الملاك أو بعضهم القيام بها.
فللاتحاد بنفس الأغلبية أن يأذن له أو لهم في القيام بهذه الأعمال. على أن يتحمل نفقاتها من يطلب بها.
وللاتحاد أن يضع الشروط اللازمة للتثبيت من سلامة العمل، و زيادته في قيمة البناء.
وقد يفرض على المالك الذى يريد أن ينفرد بالعمل تعويضات لمصلحة الشركاء الآخرين إذا ترتب على هذا العمل حرمانهم – مثلا – من الإنتفاع بالأجزاء المملوكة ملكية مشتركة بعض الوقت.
(الحقوق العينية الأصلية – للدكتور محمد علي عمران – ص 351، والوسيط – 8 – للدكتور السنهوري – ص 1033 وما بعدها)
ما هي سلطة اتحاد الملاك
للاتحاد بأغلبية الأصوات المنصوص عليها فى المادة السابقة، أن يفرض أى تأمين مشترك من الأخطار التى تهدد العقار أو الشركاء فى جملتهم.
وله أن يأذن فى أجزاء أية اعمال و تركيبات مما يترتب عليها زيادة فى قيمة العقار كله أو بعضه.
وذلك على نفقة ما يطلبه من الملاك وبما يضعه لاتحاد من شروط وما يفرضه من تعويضات والتزامات أخرى (مادة 865 مدنى)
مفاد ذلك أن الاتحاد له الحق فى فرض التأمين على الأجزاء المفرزة والأجزاء المشتركة ضد أى خطر سواء كان تأمينا من المسئولية أو من الأضرار.
ويقسم قسط التأمين على جميع الملاك كل بنسبة ما يتملكه، كما يقسم مبلغ التأمين عند استحقاقه بذات النسبة.
كما يجوز للاتحاد أن يأذن لأحد لأعضائه، أو لأجنبي بإقامة طبقة أو شقة جديدة ويضع الشروط اللازمة لذلك متوخيا مصلحة جميع أعضائه.
وللاتحاد نفسه القيام بذلك عن طريق قرض مقابل رهن العقار ثم يقرر الاتحاد ما إذا كان يستغل الطبقة الجديدة.
ويسدد أقساط القرض من ريعها أو يبيعها لأحد لأعضائه أو لأجنبي ينضم لعضوية الاتحاد وللاتحاد عموما إجراء تعديلات تزيد من قيمة العقار.
ومثل ذلك إعداد مدخل خاص لمالك الدور الرضى أو تركيب مصعد مستقل للدور العلوى أو توسيع مدخل الجراج.
أو إضافة تجهيزات مشتركة كمصعد أو تدفئة أو مياه ساخنة أو تحسين التجهيزات الموجودة أو إصلاح المحال الموجودة المعدة للاستعمال المشترك.
أو بناء هذه المحال، كبناء صالات للاجتماعات أو إضافة شقق تعد للإستعمال الاستثماري وعرضها للبيع
( عزمى البكرى ص 649)
ويلزم لكل ذلك الأغلبية المطلقة المحسوبة على أساس قيمة الأنصباء.
وقد جاء بمذكرة المشروع التمهيدي أنه :
وللنقابة بهذه الأغلبية أن تقرر إلى جانب أعمال الإدارة المعتادة أعمال إدارة غير معتادة ،كأن تفرض تأمينا مشتركا ضد الأخطار التى تهدد العقار أو الشركاء.
ويكون التأمين على ميع البناء لا الأجزاء المشتركة وحدها.
(مجموعة الأعمال التحضيرية ج 6 ص183)
أحكام القضاء المصري عن التأمين المشترك في العقارات المشاع
1- إذ كان الثابت مما قدمه طرفا النزاع أمام محكمة الموضوع من مستندات أن المطعون ضده أقر في البندين الثاني والعاشر من عقد البيع المؤرخ24/10/1984 بأنه:
باع للطاعن شقة مفرزة هي الشقة رقم .. بالدور .. من العقار المبين في صحيفة الدعوى والتي تتعادل مع حصة شائعة في العقار مقدارها …
وأن هذا البيع يخضع للقواعد المنظمة لملكية الطبقات المنصوص عليها في المواد من 856 حتى 869 من القانون المدني – وهى ملكية مفرزة للطبقات أو الشقق، وشائعة شيوعا إجباريا في أجزاء البناء المعدة للاستعمال المشترك.
ورغم ذلك ظل – المطعون ضده – مصرا على نحو ما هو ثابت من طلب الشهر رقم… لسنة… المقدم منه تجديدا للطلب رقم…. لسنة. ..
ومما وجهه من إنذارات لمن اشتروا شقق العقار المشار إليه، ومن مشروع عقد البيع النهائي رقم……… في…….. على أن البيع لهؤلاء المشترين – ومن بينهم الطاعن – ينصب على حصة شائعة مقدارها 12س 14ط في كامل أرض ومباني العقار.
وامتنع عن تقديم المستندات اللازمة لتسجيل ملكية تلك الشقق مفرزة.
فضلا عن أنه تقاعس عن نقل تمويل العقار إلى اسمه حتى عام 1992 أي لمدة تزيد على سبع سنوات من تاريخ البيع الحاصل في 24/10/1984 .
وهى أعمال من شأنها منع الطاعن من استعمال حقه في تسجيل ملكيته للشقة المبيعة له مفرزة، والحيلولة دون تحقق الشرط الواقف المنصوص عليه في البند الحادي عشر من عقد البيع سالف البيان.
(شرط تعليق التزام المطعون ضده بنقل الملكية إلى الطاعن على استخراج شهادة تمويل العقار المشتمل على الشقة المبيعة وتشكيل اتحاد ملاك وقيام جميع المشترين بالتسجيل)
فإن ذلك يشكل خطأ في جانب المطعون ضده تترتب عليه مسئوليته العقدية مما يوجب اعتبار ذلك الشرط متحققا حكما. وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر، وأقام قضاءه بعدم قبول دعوى الطاعن
(دعواه بطلب الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع آنف البيان) على مجرد القول بأنه :
لم يستوف ما اتفق عليه في العقد من استخراج شهادة التمويل باسم البائع، وتشكيل اتحاد ملاك بين مشتري وحدات العقار.
فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه.
(الطعن رقم 5414 – لسنــة 63 ق – تاريخ الجلسة 13 / 2 / 2001)
الأسئلة الشائعة عن تأمين العقار المشترك بين الشركاء مشاعا
هل يجوز لاتحاد الملاك فرض تأمين على العقار؟
من يتحمل قسط التأمين؟
هل يمكن إجراء تعديلات لزيادة قيمة العقار؟
اذا في الختام، نقول أن المادة 865 مدني تُظهر مدى اتساع صلاحيات اتحاد الملاك في حماية العقارات الشائعة وتحقيق مصلحة جميع الشركاء.
فالتأمين المشترك والتعديلات المضافة للعقار ليسا ترفًا، بل حقوق قانونية فعالة لحماية الاستثمار العقاري ، ويجب أن تتم وفق آلية قانونية دقيقة توازن بين مصالح الملاك.
هل تواجه نزاعًا بشأن الأجزاء المشتركة أو صلاحيات اتحاد الملاك؟
📲 تواصل الآن مع عبدالعزيز حسين عمار – محامٍ بالنقض وخبير في قضايا العقارات والملكية المشتركة بالزقازيق للحصول على استشارة قانونية متخصصة.
لا تتردد فى الاتصال بنا وارسال استشارتك القانونية فى أي قضية.
مكتب الخدمات القانونية وأعمال المحاماة والتقاضي: عبدالعزيز حسين عمار محامي – قضايا الملكية والميراث والمدني الاتصال على الأرقام التالية :
- حجز موعد: 01285743047
- واتس: 01228890370
- عنوان المكتب : 29 شارع النقراشي – برج المنار – الدور الخامس / القاهرة / مصر
ارسال الاستفسار القانوني من خلال الرابط : اتصل بنا الأن .
راسلنا على الواتس مجانا، واكتب سؤلك وسنوالى الرد خلال 24 ساعة عبر الرقم: 01228890370
احجز موعد للاستشارة المدفوعة بالمكتب من خلال: الاتصال على 01285743047 ، وسيرد عليك أحد ممثلينا لتحديد الموعد.
اشترك لتحصل على دليلك المجاني حول الميراث والعقارات .
دلالية:
#خدمات_قانون_الخدمة المدنية
#خدمات قانون الملكية فى مكتب عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض
#قضايا الفرز والتجنيب وتقسيم الورث قضائيا
#تحرير عقود القسمة الاتفاقية للأملاك الشائعة بالميراث.
#قضية تثبيت الملكية بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة.
#تسجيل العقود العرفية ونقل ملكية العقارات الى المشتري فى الشهر العقاري والسجل العيني.
#محامي_قضايا قانون العمل.
#خدمات_قضايا_الإيجارات، قديم وجديد.
#محام القانون المدني في القاهرة، والزقازيق.
مكتب محاماة عبدالعزيز حسين عمار، المحامي بالنقض، للاستشارات القانونية وأعمال المحاماة، قضايا مدنى، ملكية، ميراث،، منازعات التنفيذ، طعون نقض، ضرائب، شركات، تأمين
