استئناف حكم فسخ عقد بيع: استرداد الحقوق والتعويض

طعن استئناف حكم فسخ عقد بيع واسترداد الحقوق والتعويض يثير تساؤلات قانونية حول استحقاق التعويض في حالة فسخ العقد وموقف المستأنف في هذه القضية و أسباب الطعن.

استئناف حكم فسخ عقد بيع وتعويض مادي: كيف يمكن للمشتري حماية حقوقه في نزاعات الملكية العقارية؟

البحث يناقش تفاصيل  استئناف حكم فسخ عقد بيع  وتعويض مادي، حيث يظهر النزاع بين أطراف القضية بشأن استحقاق التعويض وعدم تنفيذ الالتزامات.

يشمل البحث، تحليلًا دقيقًا للأسباب القانونية التي دفعت للاستئناف، سواء في جانب الفسخ أو التعويض، من خلال تحليل قضية عملية للمحامي عبدالعزيز حسين عمار،

وسوف نتعرف علي كيفية استئناف حكم فسخ عقد بيع وتعويض في القانون المصري لحماية حقوق المشتري.

• ما هو حكم الاستئناف في قضية فسخ العقد؟
• هل يحق للمشتري المطالبة بالتعويض؟
• كيف تؤثر هذه القضية على تطبيق شروط البيع في المستقبل؟

مقدمة بحث فسخ عقد بيع

في النزاعات العقارية، يبرز استئناف حكم فسخ عقد بيع وتعويض مادي كأحد أبرز التحديات القانونية التي تواجه الأطراف في عقود البيع.

هذا البحث، مبني على قضية عملية حقيقية دافع عنها الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار، محامي بالنقض والإدارية العليا بخبرة تزيد عن 28 عامًا في مجالات الملكية العقارية والطعون أمام محكمة النقض.

ويسلط الضوء على تفاصيل استئناف حكم فسخ عقد بيع وتعويض مادي.

وسنستعرض الأسباب القانونية للاستئناف، بما في ذلك حق الحبس، الشرط الفاسخ الصريح، ونزاعات الملكية العقارية.

مع التركيز على كيفية حماية حقوق المشتري في مثل هذه الحالات. هذه القضية توضح كيف يمكن للمشتري، الذي سدد أكثر من 75% من الثمن وأقام مبنى على الأرض، الدفاع عن نفسه أمام خطر نزع الملكية بسبب نزاع سابق مخفي عنه.

• ما هو استئناف حكم فسخ عقد بيع وتعويض مادي قانونًا؟
• ما الأحكام المطبقة على الشرط الفاسخ الصريح وحق الحبس؟
• هل توجد ثغرات قانونية في نزاعات الملكية العقارية قد تؤثر على العقد؟

تعريف المصطلح أو الفكرة القانونية: عقد البيع وفسخه ⚖️

وفقًا للقانون المدني، عقد البيع هو اتفاق بين طرفين على نقل ملكية شيء لقاء ثمن. وتعتبر شروط فسخ العقد مهمة لضمان حقوق الطرفين عند حدوث خلافات.

والشرط الفاسخ الصريح هو شرط يتم الاتفاق عليه بين البائع والمشتري يسمح للمتعاقد المتضرر من عدم الوفاء بالالتزامات بالفسخ.

ومن ثم، عقد البيع هو اتفاق قانوني ينقل ملكية شيء مقابل ثمن، وفقًا للقانون المدني المصري.

أما فسخ عقد البيع، فيحدث عند عدم الوفاء بالالتزامات، خاصة مع وجود شرط فاسخ صريح يسمح للطرف المتضرر بإنهاء العقد تلقائيًا.

وبالتالي، في هذه القضية العملية للأستاذ عبدالعزيز حسين عمار، يبرز دور حق الحبس كوسيلة دفاعية للمشتري إذا خشي نزع المبيع بسبب نزاع ملكية عقارية.

وهذا التعريف يعتمد على خبرة عملية في الطعون أمام محكمة النقض، حيث يضمن القانون حماية المشتري حسن النية من سوء نية البائع.

النص القانوني وتفسيره 📚

تنص المادة 475 من القانون المدني على شروط الفسخ والعواقب المترتبة عليه. وقد أكد القضاء على ضرورة التزام الطرفين بالاتفاقات المعمول بها، ولكن في حالة وجود ثغرات أو سوء نية، يمكن للطرف المتضرر طلب الفسخ أو التعويض.

ومن ثم، المادة 475 من القانون المدني المصري تنص على شروط فسخ العقد، مشددة على ضرورة الالتزام بالاتفاقات إلا في حالة سوء نية أو ثغرات.

و تفسير هذا النص يعني أن الشرط الفاسخ الصريح لا يعمل إذا تنازل عنه البائع بقبول سداد متأخر، كما حدث في القضية حيث قبل البائع فوائد تأخيرية.

كما توجب المادة 457/2 حق الحبس إذا وجد خطر نزع الملكية، مما يحمي المشتري في نزاعات الملكية العقارية.

ووفقًا لرأى الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار، يجب تفسير هذه النصوص بحسن نية (المادة 148 مدني) لتجنب التعسف.

النصوص القانونية الرئيسية في فسخ عقد البيع

وفقاً للمادة 158 من القانون المدني المصري، يُعتبر الشرط الفاسخ الصريح اتفاقاً يؤدي إلى فسخ العقد تلقائياً عند عدم الوفاء بالالتزامات، دون الحاجة إلى حكم قضائي، بشرط أن تكون صيغته قاطعة وواضحة.

ومع ذلك، يُسقط هذا الشرط إذا ثبت تنازل عنه أو وجود سوء نية، كما أكدت محكمة النقض في طعن رقم 10936 لسنة 79 ق

هذا يحمي حقوق المشتري في حالات نزاع ملكية عقارية، حيث لا يُعمل الشرط إذا كان عدم الوفاء مشروعاً.

أما حق الحبس، فينص عليه المادة 457/2 من القانون المدني، مما يسمح للمشتري بحبس الثمن إذا وجد سبب جدي يخشى معه نزع المبيع، مثل نزاع ملكية عقارية سابق على التعاقد.

وقد أكدت محكمة النقض في طعن رقم 390 لسنة 39 ق أن هذا الحق يسقط الشرط الفاسخ الصريح إذا كان الامتناع عن السداد مبرراً، مما يعزز حقوق المشتري في مواجهة سوء نية البائع.

تفسير المادة 157 من القانون المدني المصري بخصوص الفسخ والتعويض

في القانون المدني المصري (قانون رقم 131 لسنة 1948 وتعديلاته)، تعتبر المادة 157 أحد الأعمدة الأساسية في تنظيم فسخ العقود الملزمة للجانبين، حيث توازن بين حقوق الدائن والمدين مع السماح بالتعويض عند الإخلال بالالتزامات.

وهذه المادة غير آمرة (أي يمكن الاتفاق على خلافها)، وتسري على العقود التي تنشئ التزامات متبادلة مثل عقود البيع أو الإيجار. سأوضح التفسير خطوة بخطوة بناءً على النصوص القانونية والأحكام القضائية من محكمة النقض.

نص المادة 157

تنص المادة 157 على الآتي:

في العقود الملزمة للجانبين، إذا لم يوف أحد المتعاقدين بالتزامه، جاز للمتعاقد الآخر بعد إعذاره المدين أن يطالب بتنفيذ العقد أو بفسخه، مع التعويض في الحالتين إن كان له مقتضى.

ويجوز للقاضي أن يمنح المدين أجلاً إذا اقتضت الظروف ذلك، كما يجوز له أن يرفض الفسخ إذا كان ما لم يوف به المدين قليل الأهمية بالنسبة إلى الالتزام في جملته.

تفسير المادة خطوة بخطوة

1. شروط تطبيق الفسخ

• العقد ملزم للجانبين: يجب أن يكون العقد يولد التزامات متبادلة (مثل التزام البائع بنقل الملكية والمشتري بدفع الثمن). لا ينطبق على العقود الملزمة لجانب واحد (مثل الهبة).
• الإخلال بالالتزام: يحدث الفسخ عند عدم وفاء أحد الأطراف بالتزامه، سواء كان ذلك عدم تنفيذ (مثل عدم دفع الثمن) أو تنفيذ ناقص.
• الإعذار (الإنذار): يجب على الدائن (الطرف المتضرر) إعذار المدين كتابيًا لإمهاله فرصة للوفاء قبل اللجوء إلى القضاء. هذا الشرط ضروري لضمان حسن النية، إلا إذا اتفق الطرفان على الإعفاء منه (كما في المادة 158 المتعلقة بالشرط الفاسخ الصريح).
• الخيار للدائن: يمكن للدائن اختيار تنفيذ العقد (مع التعويض) أو فسخه، لكن الفسخ ليس تلقائيًا؛ يتطلب حكمًا قضائيًا.

ووفقًا لأحكام محكمة النقض (طعن رقم 2092 لسنة 57 ق، جلسة 6/3/1989)، يمكن للمدين تجنب الفسخ بالوفاء بالالتزام حتى صدور الحكم النهائي، بشرط ألا يضر ذلك بالدائن.

2. دور القاضي والسلطة التقديرية

• منح أجل: يجوز للقاضي منح المدين مهلة إضافية للوفاء إذا كانت الظروف تستدعي ذلك (مثل صعوبات مالية مؤقتة أو قوة قاهرة). هذا يعكس مبدأ حسن النية والعدالة.
• رفض الفسخ: إذا كان الإخلال بسيطًا أو “قليل الأهمية” مقارنة بالالتزام الكلي (مثل تأخير جزئي في دفع قسط صغير)، يمكن رفض الفسخ للحفاظ على استقرار المعاملات.

وفي تفسير مذكرة المشروع التمهيدي للقانون المدني، يُؤكد أن الفسخ ليس إلزاميًا بل يخضع لتقدير القاضي، ولا يُقضى به إلا إذا ثبت الإخلال الجوهري والإعذار السابق.

3. التعويض في حالة الفسخ

• حق التعويض: يجوز طلب التعويض في كلتا الحالتين (تنفيذ أو فسخ) إذا ثبت الضرر (مادي أو معنوي) الناتج عن الإخلال. التعويض ليس عقديًا بعد الفسخ (حيث ينعدم العقد رجعيًا)، بل يعتمد على المسؤولية التقصيرية (المادة 163 مدني)، مثل تعويض عن فقدان الانتفاع أو نفقات التقاضي.
• شروط التعويض: يجب إثبات الضرر، الخطأ، والعلاقة السببية. محكمة النقض (طعن رقم 403 لسنة 48 ق، جلسة 2/6/1981) أكدت أن الوفاء المتأخر لا يمنع التعويض إذا ثبت الضرر.

ووفقًا لأحكام النقض، يمكن للقاضي الحكم بالتعويض مع الفسخ أو بدونه، لكن الفسخ يعيد الأطراف إلى حالتهم السابقة (المادة 159 مدني).

4. الآثار القانونية للفسخ

• رجعية الفسخ: يُعتبر العقد كأنه لم يكن، مع رد المقابلات (مثل إعادة الثمن مقابل إعادة المبيع).
• الفرق مع الشرط الفاسخ الصريح (المادة 158): في المادة 158، يحدث الفسخ تلقائيًا دون حكم قضائي إذا اتفق الطرفان، لكن المادة 157 تجعله قضائيًا مع سلطة تقديرية أوسع.
• الاستثناءات: لا ينطبق على العقود غير الملزمة للجانبين أو إذا كان الإخلال بسبب قوة قاهرة.

5. أحكام قضائية هامة

محكمة النقض (طعن رقم 754 لسنة 43 ق، جلسة 28/2/1978) أكدت أن المادة 157 مكملة لإرادة الطرفين، ولا يجوز حرمان أحدهما من حق الفسخ إلا باتفاق صريح.

وفي طعن آخر (رقم 2092 لسنة 57 ق)، أوضحت أن الوفاء المتأخر يتوقى الفسخ إلا إذا كان يضر بالدائن.

الفرق العملي بين الفسخ القضائي والشرط الفاسخ الصريح في القضايا المصرية

في القانون المدني المصري (قانون رقم 131 لسنة 1948)، يُنظم فسخ العقود الملزمة للجانبين (مثل عقود البيع) عبر آليتين رئيسيتين:

الفسخ القضائي (المادة 157) والشرط الفاسخ الصريح (المادة 158).

والفرق بينهما عمليًا يتعلق بالإجراءات، الشروط، الآثار، والدور القضائي، مما يؤثر على سرعة التنفيذ وحماية الأطراف. سأوضح الفرق خطوة بخطوة بناءً على النصوص القانونية وأحكام محكمة النقض.

1. التعريف والأساس القانوني

الفسخ القضائي (المادة 157): هو فسخ يتم عبر حكم قضائي بعد إخلال أحد الأطراف بالتزاماته. يُمنح الدائن (المتضرر) خيار طلب تنفيذ العقد أو فسخه، مع إمكانية التعويض. هذه الآلية افتراضية إذا لم يتفق الطرفان على خلافها.

الشرط الفاسخ الصريح (المادة 158): هو شرط يُدرج في العقد مسبقًا، يؤدي إلى فسخ العقد تلقائيًا عند حدوث إخلال محدد (مثل عدم دفع قسط في موعده)، دون الحاجة إلى حكم قضائي. يجب أن يكون الشرط صريحًا وواضحًا.

2. الشروط والإجراءات العملية

الفسخ القضائي:

يتطلب إعذار (إنذار كتابي) المدين لإمهاله فرصة للوفاء.

ويجب رفع دعوى قضائية أمام المحكمة المختصة (أول درجة)، ثم يمكن الاستئناف أو الطعن بالنقض.

والقاضي لديه سلطة تقديرية حيث يمكنه منح أجل إضافي للمدين، أو رفض الفسخ إذا كان الإخلال بسيطًا (مثل تأخير غير جوهري).

مثال عملي: في عقد بيع، إذا تأخر المشتري في دفع الثمن، يعذره البائع ثم يرفع دعوى، وقد يرفض القاضي الفسخ إذا ثبت أن التأخير لم يسبب ضررًا كبيرًا (حكم نقض رقم 2092 لسنة 57 ق).

الشرط الفاسخ الصريح:

لا يتطلب إعذارًا أو حكمًا قضائيًا؛ يحدث الفسخ تلقائيًا عند تحقق الشرط (مثل عدم دفع قسط).

ويجب أن يكون الشرط مكتوبًا صراحة في العقد، ولا يخضع لتقدير قضائي إلا إذا تم الطعن عليه (مثل ادعاء سوء نية).

مثال عملي: في عقد بيع أرض يحتوي على شرط فاسخ صريح لعدم دفع قسط، يفسخ العقد فور التأخير، ويعيد الطرفان ما تبادلاه دون دعوى (حكم نقض رقم 754 لسنة 43 ق).

3. الآثار القانونية والتعويض

الفسخ القضائي: له أثر رجعي (العقد كأنه لم يكن)، مع إمكانية التعويض عن الضرر (مادي أو معنوي) بناءً على تقدير القاضي. يحمي المدين من الفسخ التعسفي، لكن يتيح للدائن طلب تنفيذ بديل.

الشرط الفاسخ الصريح: أثر رجعي أيضًا، لكن التعويض يعتمد على ما اتفق عليه في العقد (مثل غرامات). إذا ثبت سوء نية (مثل إدراج الشرط للإضرار)، يمكن إبطاله قضائيًا، ويصبح الفسخ خاضعًا للمادة 157.

4. الفرق العملي الرئيسي

• السرعة والتلقائية: الشرط الفاسخ أسرع وتلقائي، بينما الفسخ القضائي يتطلب إجراءات محكمة طويلة لضمان العدالة.
• الحماية: الفسخ القضائي يوفر حماية أكبر للمدين من خلال سلطة القاضي، بينما الشرط الفاسخ يفضل الدائن إذا كان العقد يحتوي عليه.
• التطبيق في القضايا: في نزاعات عقارية (مثل فسخ عقد بيع أرض)، يُفضل الشرط الفاسخ في العقود التجارية للاستقرار، لكن محكمة النقض (طعن رقم 403 لسنة 48 ق) أكدت أن الشرط لا يعمل إذا ثبت تنازل عنه أو عدم جدية الإخلال، مما يحوله إلى فسخ قضائي.
• المخاطر: الشرط الفاسخ قد يُبطل إذا كان تعسفيًا (المادة 5 مدني)، بينما الفسخ القضائي أكثر أمانًا لكنه أبطأ.

هذا و في قضيتنا المذكورة محل الاستئناف، يعتمد الاستئناف على إبطال الشرط الفاسخ الصريح بسبب سوء نية، مما يحول الأمر إلى فسخ قضائي تحت المادة 157.

جدول يوضح الفرق بين الفسخ القضائي الضمني والفسخ الاتفاقي الصريخ

الفرق العملي بين الفسخ القضائي والشرط الفاسخ الصريح

التطبيقات القضائية أو السوابق 🧑⚖️

في قضية الاستئناف الراهنة، دافع الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار عن المشتري الذي استأنف حكم فسخ عقد بيع مؤرخ 3/1/2013، مطالبًا برفض الفسخ بسبب حق الحبس الناتج عن نزاع ملكية عقارية سابق (دعوى 2009).

و تم الطعن في حكم سابق بشأن فسخ عقد بيع. حيث تم رفض تعويض المشتري، لكن المحكمة الاستئنافية قررت إعادة النظر في الحكم بناءً على دفوع جديدة.

• حكم أولي: رفض التعويض الفرعي وأيد فسخ العقد مع تعويض البائع بـ5 ملايين جنيه.
• الحكم الاستئنافي: أعيد النظر بناءً على دفوع جديدة تشمل تنازل البائع عن الشرط الفاسخ ووجود نزاع ملكية.

وسوابق من محكمة النقض (مثل طعن 4772 لسنة 81 ق) تؤكد عدم جواز إعمال الشرط الفاسخ إذا تنازل عنه البائع أو وجد سبب جدي للحبس.

أحكام محكمة النقض المتعلقة بالتعويض المادي

في سياق استئناف حكم فسخ عقد بيع، أقرت محكمة النقض في طعن رقم 2863 لسنة 90 ق عدم جواز ازدواج التعويض المادي عن الضرر نفسه.

وأن العقد بعد فسخه لا يصلح أساساً لطلب تعويض عقدي، بل يعتمد على المسؤولية التقصيرية. هذا يعني أن التعويض المادي يُطلب فقط إذا ثبت الضرر الناتج عن إخلال.

كعدم الانتفاع بالثمن أو نفقات التقاضي، مع مراعاة حجية الأحكام السابقة لتجنب إعادة الطلب.

بالإضافة إلى ذلك، في حال نزاع ملكية عقارية، أكدت أحكام النقض (مثل طعن رقم 4772 لسنة 81 ق) أن حق الحبس يمنع إعمال الشرط الفاسخ الصريح إذا ثبت تنازل البائع عنه بقبول سداد متأخر.

مما يدعم حقوق المشتري في الطعن بالاستئناف.

المستندات الرسمية المطلوبة لاستئناف حكم فسخ عقد بيع في المحاكم المصرية

في القانون المصري، يُعتبر استئناف حكم فسخ عقد بيع خطوة قضائية تهدف إلى إعادة النظر في الحكم الصادر من محكمة أول درجة، وفقًا لقانون المرافعات المدنية والتجارية (قانون رقم 13 لسنة 1968).

ويجب تقديم الاستئناف خلال 40 يومًا من تاريخ صدور الحكم أو إعلانه، ويتم ذلك عبر صحيفة استئناف تُودع في قلم كتاب محكمة الاستئناف المختصة.

وتختلف المستندات المطلوبة وفقًا لطبيعة القضية، ولكنها عادةً ما تشمل العناصر الأساسية التالية بناءً على الممارسات القضائية والأحكام المنشورة في مصادر موثوقة مثل محكمة النقض والمواقع القانونية المتخصصة.

المستندات الأساسية المطلوبة:

1. صورة مصدق عليها من الحكم الابتدائي: نسخة رسمية من الحكم الصادر بفسخ عقد البيع، معتمدة من المحكمة التي أصدرته، لإثبات أساس الاستئناف.
2. عقد البيع محل النزاع: النسخة الأصلية أو صورة مصدقة من عقد البيع المفسوخ، بما في ذلك أي تعديلات أو ملحقات، لدعم الدفوع المتعلقة بشرط الفاسخ الصريح أو نزاع الملكية.
3. إيصال سداد الرسوم القضائية: إثبات دفع الرسوم المقررة للاستئناف (حوالي 1% من قيمة النزاع أو حد أدنى محدد)، تُسدد في خزينة المحكمة أو عبر الوسائل الإلكترونية.
4. صحيفة الاستئناف: مستند رسمي يحتوي على تفاصيل الاستئناف، بما في ذلك أسباب الطعن (مثل خطأ في تطبيق المادة 158 مدني أو عدم مراعاة حق الحبس وفق المادة 457/2 مدني) ويجب أن تكون موقعة من المحامي أو الطرف المستأنف.
5. الإنذارات: صور من الإنذارات أو الإعلانات الرسمية المتعلقة بالفسخ، مثل إنذار بالفسخ أو إعذار بالسداد، لإثبات الإجراءات السابقة.

مستندات إضافية:

• افادات أو أدلة تثبت الدفوع: مثل إفادات بنكية للسداد المتأخر أو مستندات نزاع ملكية عقارية.
• توكيل محاماة: إذا كان الاستئناف يتم من خلال محامٍ.
• أي حكم سابق متعلق بالقضية: مثل أحكام النقض إذا كان النزاع قد وصل إليها سابقًا.

إجراءات إضافية ونصائح:

1. الميعاد: يجب تقديم الاستئناف خلال 40 يومًا، وإلا يُعتبر سقوط الحق في الطعن (وفق المادة 227 مرافعات).
2. الرسوم: تُحسب بناءً على قيمة النزاع، ويمكن الإعفاء منها في حالات معينة مثل الفقر.
3. التقديم: تُقدم الصحيفة في قلم كتاب محكمة الاستئناف، مع إعلان الطرف الآخر (المستأنف ضده)
4. الاستشارة: يُنصح بالاستعانة بمحامٍ متخصص في المنازعات العقارية لضمان استيفاء جميع الشروط، حيث قد تختلف المتطلبات قليلًا حسب المحكمة أو تفاصيل القضية.

طعن في حكم فسخ عقد بيع وتعويض مالي للطرف المتضرر

المحامي عبدالعزيز حسين عمار، المتخصص في قضايا الملكية والعقود، يملك خبرة واسعة في الطعن بالاستئناف على الأحكام، وفي الدفاع عن حقوق موكليه عبر دراسة معمقة للتفاصيل القانونية، والتحليل الدقيق للمستندات والأدلة.

سواء كان الأمر يتعلق بفسخ العقود أو طلبات التعويض، فقد نجح في تقديم دفوع قانونية مستندة إلى خبراته العملية العميقة.

ومن ثم، يقوم المحامي عبدالعزيز بتحقيق نتائج إيجابية عبر استخدام استراتيجيات قانونية متطورة لضمان العدالة لعملائه في مختلف القضايا القانونية المعقدة، مما يجعله الخيار الأمثل للطعن في الأحكام المتعلقة بالملكية والعقود.

أسباب الاستئناف في قضايا فسخ العقود والتعويضات: خبرات المحامي عبدالعزيز حسين عمار

صحيفة استئناف الحكم الصادر في الدعوي رقم …. لسنة 2023 مدني كلي شرق

انه في يوم          الموافق     /     / 2025

بناء على طلب السيد / ………. المقيم ………. – الاسكندرية ومحله المختار

انا          محضر محكمة                   الجزئية قد انتقلت وأعلنت :

……….. – احدي شركات قطاع الأعمال العام التابعة لوزارة قطاع الأعمال العام ويمثلها السيد / العضو المنتدب التنفيذي بصفته، ويعلن بالإدارة العامة للشئون القانونية بالإسكندرية – ……   مخاطبا مع ،،

وذلك بشأن

استئناف الحكم الصادر في الدعوي رقم … لسنة 2023 مدني كلي شرق القاضي منطوقه بجلسة ../../2025 – حكمت المحكمة :

• أولا: بعدم قبول الدعوي الفرعية شكلا والزمت المدعي فرعيا المصاريف وخمسة وسبعين جنيها مقابل اتعاب المحاماة.
• ثانيا: وفي موضوع الدعوي الأصلية بفسخ عقد البيع المؤرخ 3/1/2013 والمبرم بين المدعي بصفته والمدعي عليه والزمت الأخير بأن يؤدي له مبلغ خمسة ملايين جنيه تعويضا ماديا عما لحقه من ضرر ورفضت ما عدا ذلك من طلبات والزمته المصاريف وخمسة وسبعين جنيها مقابل أتعاب المحاماة.

أولًا: تقديم ضروري وهام لبيان حقيقة النزاع والموقف القانوني والواقعي للمستأنف – المدعى عليه:

ننوه لعدالة المحكمة الموقرة:

أنه سبق للمستأنف ضده بصفته، وفي غيبة المستأنف الراهن – بإعلانه على عنوان غير مقيم به – التحصل على حكم بفسخ عقد التداعي الراهن والتعويض برقم … لسنة 2014 مدني كلي شرق الإسكندرية.

وقد استأنف – المستأنف ضده الراهن بصفته – شق رفض التعويض – أيضًا في غيبة المستأنف الراهن، بالاستئناف رقم … لسنة 72 ق استئناف عالي الإسكندرية، وأيدت المحكمة الاستئنافية رفض التعويض محل الاستئناف.

وعندما علم المستأنف الراهن بالحكم – من خلال الشروع في تنفيذه – استأنفه بالاستئناف رقم … لسنة 73 ق استئناف عالي الإسكندرية، طعنًا على الشق الأول من الحكم الابتدائي رقم … لسنة 2014 مدني كلي شرق (القاضي بفسخ عقد البيع المؤرخ 1/1/2013 وتسليم الأرض المبيعة)، دافعًا بانعدام الخصومة لتعمد إعلانه على عنوان غير مقيم به.

وقد قضت المحكمة الاستئنافية بعدم جواز الاستئناف على سند من أن الطالب يطعن على استئناف سابق برقم … لسنة 72 ق المقام من الشركة على الشق الثاني من الحكم رقم … لسنة 2014 مدني كلي شرق، ومن ثم لم يتخذ الطريق السليم للطعن على الاستئناف.

فطعن المستأنف الراهن على ذلك الحكم الاستئنافي بالنقض رقم .. لسنة 91 ق، وقد قضى فيه بقبوله وإعادة الدعوى لمحكمة أول درجة للفصل في موضوعها.

إلا أن المستأنف ضده بصفته لم يعجل الإجراءات وأقام دعوى جديدة بذات الطلبات وعلى ذات السبب، وهي الدعوى محل الاستئناف الراهن.

بالمخالفة لحجية الحكم السابق رقم … لسنة 2014 واستئنافه المؤيد رقم .. لسنة 73 ق برفض شق التعويض بالنسبة له وعدم جواز طرح طلب التعويض من جديد، لا سيما وأن الطعن بالنقض من المستأنف الراهن وقبوله قد انصب على شق الفسخ فقط.

فضلا عن لفت نظر عدالة المحكمة الموقرة – بوجود نزاع قضائي على الملكية لأرض التداعي – بين المستأنف ضده بصفته و …  بالدعوي رقم … لسنة 2009 .

وتم ادخال المستأنف الراهن بها كخصم من قبل الهيئة المدعية ومحل طعن بالنقض حاليا ولم يفصل فيه وبما يعني عدم ثبوت واستقرار نزاع الملكية بحكم بات للمستأنف ضده بصفته البائع للمستأنف.

وبما يكون معه كذلك خطر نزع أرض التداعي من تحت يد المستأنف بعد تكلفه نفقات باهظة في تشييد المباني وهو ما يحق معه قانونا حبس القسطين المتبقين لحين استقرار الملكية بحكم بات للبائع له.

لا سيما وأنه سدد أكثر من 75% من قيمة الثمن ، ولو كان يعلم بهذا النزاع السابق على الشراء واخبره به المستأنف بصفته لما أقدم على التعاقد .

 [ لطفا / تاريخ دعوي نزاع الملكية بين المستأنف ضده والهيئة المدعية فيها هو 2009 – أي قبل البيع للمستأنف الراهن من المستأنف ضده بصفته – وقد أخفي على المستأنف بسوء نية وجود نزاع وضمن العقد شرط فاسخ صريح ، وهو ما تأباه العدالة ويأباه القانون في استقرار المعاملات وحماية المشترى حسن النية ]

وهو ما دعا المستأنف الراهن بإنذار المستأنف ضده بصفته بإنذارين الأول معلن له في   والثاني معلن له في 16/3/2022 بحقه في حبس القسطين المتبقين لحين انتهاء النزاع علي ملكية الأرض بحكم بات من محكمة النقض مستندا الى نص المادة 457/2 مدني ولالتزام الشركة المدعية البائعة له بضمان عدم التعرض والاستحقاق من الغير

ولوجود دعوي أخري جديدة أقيمت علي الشركة البائعة بشأن ملكية الأرض برقم … لسنة 2014 تم ادخاله بها ( هذا الانذار وكما مبين من تاريخ اعلانه سابق علي رفع الشركة الدعوي الراهنة عام 2023

ثانيا: وقائع النزاع وسير التقاضي أمام المحكمة الابتدائية:

اقام المعلن اليه بصفته دعواه امام محكمة شرق الاسكندرية الكلية برقم … لسنة 2014 مدنى كلى شرق الاسكندرية ، مختصما الطالب طالبا القضاء له:

• ( 1 ) ثبوت انفساخ عقد البيع المؤرخ 1/1/2013 واعتباره كأن لم يكن اعمالا للشرط الفاسخ الصريح الوارد به واعتبار ما سدده المدعي عليه من مبالغ للشركة المدعية بمثابة تعويض اتفاقي .
• ( 2 ) بالزام المدعي عليه بأن يؤدي للشركة المدعية 150 مليون جنيه قيمة الأرض موضوع عقد البيع المؤرخ 1/1/2013 وقت صدور الحكم النهائي في النزاع وتعويضا ماديا وأدبيا عن الأضرار التي حاقت بها من جراء عدم تنفيذ المدعي عليه التزاماته الواردة بعقد البيع المؤرخ 1/1/2013 مع الزامه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة .

علي سند من القول أنه:

قد امتنع عن سداد القسطين المتبقين من إجمالي ثمن الأرض المبيعة له منها التي أقام عليها مبني عبارة عن برج.

وقد وجه المستأنف دعوي فرعية بطلب:

الزام المستأنف ضده بصفته بأن يؤدي له مبلغ خمسة مليون جنيه تعويضا له عن إساءة استخدام حق التقاضي والتعسف .

ودفع المستأنف الراهن الدعوي الأصلية بدفاع جوهري مؤيدا بالمستندات حاصله :

(1) الحق في حبس القسطين المتبقيين وعدم اعمال الشرط الفاسخ وفقا للقانون بالمادة 475 مدني وأحكام القضاء والنقض – لوجود طعن بالنقض مقام من …. علي الشركة البائعة له ( المدعية الراهنة ) والمدعي عليه الراهن

بشأن ملكية الأرض المبيعة – مما يخشي معه نزع الأرض المبيعة من تحت يده – حال قضاء النقض – بنقض الحكم والاحالة أو الفصل فيه مباشرة ان كان صالحا للفصل فيه لصالح الهيئة الطاعنة .

وبعد انفاق المدعي عليه نفقات باهظة بإقامة برج عليها مما يسبب له الضرر البالغ ويؤسس دفعه الجوهري الذي يصادف صحيح الواقع والقانون وله سند بأوراق الدعوي.

(2) سقوط حق الشركة في إعمال الشرط الصريح الفاسخ بالتنازل عنه والعدول عن اعماله بقبولها سلفا سداد المدعي عليه قسطا متأخرا عن ميعاده المتفق عليه بالعقد مع  فوائد التأخير .

وهو ما لا يجوز معه وفقا للقانون والقضاء طلب اعماله من بعد التنازل عنه

(3) أن تضمين عقد التداعي ( بند تخييري ) يشترط سداد فوائد تأخيريه مضافة لقيمة القسط حال التأخير في السداد عن الموعد المتفق هو اسقاط لإعمال الشرط الصريح الفاسخ واعطاء الحق للمشتري ( المدعي عليه ) الحق في توقي الفسخ بسداد هذه الفوائد التأخيرية مع القسط

سيما وأن الشركة قبلت سداد أحد الأقساط مع الفوائد متأخرا عن موعده.

(4) عدم الاعتداد بالشرط الفاسخ لسوء نية الشركة المدعية والتعسف ومخالفة نص المادة 148 مدني التي توجب حسن النية في التعاقد والمعاملات لبيعها أرض التداعي للمدعي عليه

وهي علي علم بالنزاع علي ملكيتها للأرض بالدعوي …  لسنة 2009 واخفاء هذا النزاع عنه وقت التعاقد عام 2013 بما أثر في إرادة المشتري .

(5 ) عدم جواز نظر طلب الشركة باعتبار بالتعويض وما دفعه المدعي عليه من مبالغ تعويض اتفاقي لسابقة الفصل بحكم قضائي بات بالرفض في الدعوي السابقة منها  برقم …. لسنة 2014 مدني كلي شرق الإسكندرية

والمؤيد استئنافيا برقم  … لسنة 72 ق استئناف عالي الإسكندرية، وكذلك عدم جواز الازدواج في طلب التعويض قانونا.

(6) سقوط الخصومة لعدم تعجيل المدعي دعواه خلال ستة أشهر من تاريخ أخر إجراء صحيح من إجراءات التقاضي، تأسيسا على نص المادة 134 من قانون المرافعات،

والاعلان بالتعجيل بعد مضي المدة وفقا للمواعيد الحتمية بنص المادة 5 مرافعات.

وقد قضت المحكمة الابتدائية بقضائها سالف البيان.

 وحيث إن هذا القضاء قد جاء مجحفًا بحقوق المستأنف، معيبًا بالخطأ في تطبيق صحيح القانون ومخالفًا له، ومخالفًا للثابت بالأوراق، ومعيبًا بالقصور في التسبيب، بما لا يواجه دفاع المستأنف واقعًا وقانونًا.

أسباب الطعن بالاستئناف

لماذا يهم استئناف حكم فسخ عقد بيع وتعويض مادي؟

إنّ استئناف حكم فسخ عقد بيع يُعد إجراءً قضائيًا جوهريًا يهدف إلى مراجعة الحكم الابتدائي الصادر بالفسخ، والتثبت من سلامة أسبابه ومدى تطابقها مع صحيح القانون.

ويستند استئناف حكم فسخ عقد بيع إلى دفوع قانونية معتبرة، في مقدمتها الدفع بحق الحبس المقرر بالمادة 457/2 مدني، والدفع بالتنازل الضمني عن الشرط الفاسخ الصريح عند قبول البائع للسداد المتأخر.

فضلًا عن الدفع بحسن النية وفقًا للمادة 148 مدني، ورفض الحكم المزدوج بالتعويض الذي يتعارض مع المبادئ العامة في المسئولية المدنية.

كما تتأكد أهمية استئناف حكم فسخ عقد بيع متى كان المشتري قد سدد القدر الأكبر من الثمن أو أقام إنشاءات ثابتة على العقار محل العقد، إذ أن نزع المبيع في هذه الحالة يخلّ بالتوازن العقدي ويؤدي إلى ضرر جسيم.

مما يبرر تعليق الوفاء بباقي الثمن حتى استقرار الملكية بحكم قضائي بات. ويتيح استئناف حكم فسخ عقد بيع كذلك تفنيد تسبيب الحكم المطعون فيه، والتمسك بحجية الأحكام السابقة الصادرة في التعويض.

والدفع بسقوط الخصومة لعدم التعجيل خلال الميعاد القانوني. ومن ثم فإن  استئناف حكم فسخ عقد بيع  يضمن التطبيق السليم لأحكام القانون، ويحقق استقرار المعاملات،

ويصون حقوق المتعاقدين، لا سيما المشتري حسن النية.

السبب الأول: مخالفة الحكم للثابت بالمستندات المقدمة من المستأنف بقبول المستأنف ضده سدادًا لاحقًا لأحد الأقساط مع سداد الفوائد التأخيرية.

وإقرار الموظف المختص باستلام أصل قسيمة الإيداع بحساب الشركة المستأنف ضدها بالبنك الأهلي بخطه على الصورة الضوئية للقسيمة في 16/7/2014.

وهو ما يكون معه هذا الإقرار الخطي إقرارًا صريحًا بمطابقة الصورة للأصل، وبما يكون معه رد الحكم على دفاع المستأنف بتنازل المستأنف ضده عن أعمال الشرط الفاسخ الصريح بقبول سداد لاحق مع دفع الفوائد التأخيرية، ردًا غير سائغ ومخالفًا لصحيح القانون وللثابت بالمستند، ولا يواجه دفاع المستأنف الجوهري.

حيث إن المستأنف قدم حافظة مستندات بجلسة 3/9/2023 تضمنت صورة رسمية من وجه حافظة مستندات تضمنت توريد المستأنف للفوائد وغرامات التأخير، وصورة ضوئية لقسيمة إيداع قسط 1/1/2014 بحساب الشركة.

[ هذه الصورة الضوئية للقسيمة تتضمن إقرار الموظف المختص بخط حي بيده وموقع منه باستلام أصل القسيمة في 16/7/2014، المتضمنة إيداع وتوريد المستأنف مبلغ القسط 190,000، 295,000، 405,227.]

ومن ثم، فإن تسبيب الحكم قضاءه بعدم قبول الدفع الجوهري بتنازل المستأنف ضده عن أعمال الشرط الفاسخ الصريح بقبول سداد لاحق مع الفوائد التأخيرية.

بقالة:  ” جحد  المستأنف ضده الصور الضوئية للمستندات”، هو قول مخالف لصحيح القانون وللثابت بالمستند، لا سيما أنه يهدي إلى الأصل الذي في حوزة المستأنف ضده بصفته، بإقرار الموظف المختص بخط يده على استلام الأصل.

لا سيما وأن الحكم المطعون عليه استشهد بحكم نقض لا ينطبق على الدفع بالتنازل عن أعمال الشرط الفاسخ بقبول السداد اللاحق.

حيث إن الطعن محل الاسترشاد موضوعه التأخير في رفع دعوى الفسخ، وليس التنازل عن أعمال الشرط الفاسخ، مما ينم عن غلط في فهم الدفع وغايته ومرماه.

المقرر – وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض – أنه:

إذا تضمن العقد شرطاً صريحاً فاسخاً فإنه يلزم حتى يفسخ العقد بقوته أن يثبت قيامه وعدم العدول عن إعماله وتحقق الشرط الواجب لسريانه.

فإذا كان الفسخ مرتبطاً بالتأخير في سداد باقي الثمن في الموعد المحدد له وتبين أن البائع أسقط حقه في استعمال الشرط الفاسخ المقرر لمصلحته عند التأخر في سداد باقي الثمن في موعده بقبوله السداد بعد هذا الموعد

منبئا بذلك عن تنازله عن إعمال الشرط الصريح الفاسخ فإن تمسكه بهذا الشرط من بعد ذلك لا يكون مقبولا.

 ( الطعن رقم ٤٧٧٢ لسنة ٨١ ق – جلسة ٢٠١٢/٤/٨ – مشار اليه – – تسبيب الأحكام المدنية – المستشار هشام عبدالحميد الجميلي – نائب رئيس محكمة النقض – ص 494 – طبعة نادي القضاة 2014)

والمقرر كذلك:

أنه إذا تضمن العقد شرطاً صريحاً فاسخاً فإنه يلزم حتى يفسخ العقد بقوته أن يثبت قيامه وعدم العدول عن إعماله وتحقق الشرط الواجب لسريانه.

فإذا كان الفسخ مرتبطاً بالتأخير في سداد باقي الثمن في عقد البيع في الموعد المحدد له وتبين أن البائع أسقط حقه في استعمال الشرط الفاسخ المقرر لمصلحته عند التأخير في السداد في موعده بقبوله السداد بعد هذا الموعد

منبئاً بذلك عن تنازله عن إعمال الشرط الصريح الفاسخ ، فأن تمسكه بهذا الشرط من بعد ذلك لا يكون مقبولاً.

الطعن رقم ٣٥٣٠ لسنة ٧٧ ق – الدوائر المدنية – جلسة 25/5/2008

بما يكون معه هذا الخطأ قد حجب المحكمة عن بحث دلالة المستند وصحة الدفع، وبما يبطل الحكم لجوهرية الدفع.

السبب الثاني: الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب بتناول دفع المستأنف بحق حبس القسطين المتبقيين لوجود خطر بنزع المبيع من تحت يده الذي شيد عليه برجا، لوجود نزاع على الملكية، بقالة أن حق المستأنف في حبس القسطين قد زال بصدور حكم نهائي بأحقية المستأنف ضده في ملكية أرض التداعي.

وأن نعيه بأن الحكم مطعون عليه بالنقض هو نعي غير صحيح، لأن الطعن بالنقض لا يوقف تنفيذ الأحكام، بما يستخلص معه المحكمة أن المستأنف قد ارتكب المخالفة الموجبة للفسخ.

وأن دور المحكمة يقتصر على مراقبة وقوع المخالفة الموجبة للفسخ

بيد أن هذا الرد غير سائغ لعدم زوال الخطر شرط الحبس وعدم التنفيذ حيث أن الطعن بالنقض هو اجراء قانوني منصوص عليه قانونا

وبقبوله يكون الحكم النهائي المعول عليه كأن لم يكن، بما يكون معه الخطر قائما ولا يزول الا بصدور حكم بات من النقض في نزاع الملكية.

بيد أن هذا الرد لا يواجه دفاع المستأنف:

 حيث إن الحكم الصادر في نزاع الملكية بين المستأنف ضده بصفته والهيئة المدعية فيها بصفتها هو حكم مقرر وليس حكم الزام، ومن ثم لا يكون محلًا للتنفيذ أو الوقف.

وقول الحكم بأن طعن الهيئة بالنقض لا يوقف التنفيذ ليس في محله، لا سيما أن نزاع الملكية لم يستقر بعد، وهو لا يستقر إلا بصدور حكم بات فيها.

 مما يعني أن الخطر من نزع الأرض من تحت يد المستأنف، الذي أنفق عليها جزءًا من ماله، ما زال قائمًا. وبالتالي، يكون الدفع بالحبس وجيهًا واقعًا وقانونًا، لا سيما مع نقض الحكم.

فقد قضت محكمة النقض :

 إذا وجد سبب جدي يخشى معه المشتري من نزع المبيع من تحت يده، كأن يكون البائع غير مالك للعقار المبيع، كان من حق المشتري أن يقف التزامه بدفع الثمن حتى يقوم البائع بتنفيذ التزامه.

الطعن رقم 390 لسنة 39 ق – جلسة 25/11/1974

فضلاً عن أن قول الحكم بأن دور المحكمة يقتصر على مراقبة وقوع المخالفة الموجبة للفسخ يخالف صحيح القانون، لا سيما في وجود سبب جدي للدفع بالحبس وعدم التنفيذ.

لوجود خشية حقيقية لدى المستأنف (المشتري) من نزع المبيع من تحت يده، خاصة في ظل وجود نزاع على الملكية لم تستقر حقيقتُه بحكم بات.

ويستقر حق الحبس وعدم التنفيذ للمستأنف، قانونا وواقعا بثبوت إخفاء المستأنف ضده بصفته البائع وجود نزاع على الملكية كان قائماً منذ عام 2009.

وذلك وقت التعاقد في عام 2013، مما ينم عن سوء نية في تضمين العقد شرط فاسخ صريح، وهو ما أثر على إرادة المستأنف المشتري.

فالمقرر: الشرط لا يتحقق إلا إذا كان التخلف عن الوفاء بغير حق فإن كان من حق المشتري قانونا أن يحبس الثمن عن البائع ، فلا عمل للشرط الفاسخ ولو كان صريحا

أجاز للمشتري في المادة 457/2 من القانون المدني الحق في حبس الثمن إذا تبين وجود سبب جدي يخشى معه نزع المبيع من يده ، وكان مفاد هذا النص – وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض – أن :

مجرد قيام هذا السبب ولو لم يكن للبائع يد فيه يخول للمشتري الحق في أن يحبس ما لم يكن قد أداه من الثمن ، ولو كان مستحق الأداء ، حتى يزول الخطر الذي يهدده .

وكان لا يحول دون استعمال هذا الحق تضمين العقد الشرط الفاسخ جزاء عدم وفاء المشتري بالثمن في الميعاد المتفق عليه .

ذلك أن هذا الشرط لا يتحقق إلا إذا كان التخلف عن الوفاء بغير حق، فإن كان من حق المشتري قانونا أن يحبس الثمن عن البائع، فلا عمل للشرط الفاسخ ولو كان صريحا.

ولما كان التزام المشتري بدفع الثمن في عقد البيع يقابله التزام البائع بنقل الملكية إلى المشتري فإذا وجدت أسباب جدية يخشى معها ألا يقوم البائع بتنفيذ التزامه كأن يكون غير مالك للعقار المبيع فإن من حق لمشتري أن يوقف التزامه بدفع الثمن حتى يقوم البائع من جهته بتنفيذ التزامه

( الطعن رقم ١٠٩٣٦ لسنة ۷۹ ق – جلسة 13/2/2011 ( المرجع – تسبيب الأحكام المدنية – المستشار هشام عبدالحميد الجميلي – نائب رئيس محكمة النقض – ص 496 – بند 7- طبعة نادي القضاة 2014 )

السبب الثالث: مخالفة صحيح القانون بالمادة 439 من القانون المدني المتعلقة بضمان البائع التعرض والاستحقاق، حيث إن من وجب عليه الضمان يمتنع عليه التعرض، مما يسقط الشرط الفاسخ.

لا سيما وأن المستأنف ضده بصفته أخفى نزاع الملكية السابق على المستأنف وقت التعاقد، ولم يدخله في الدعوى لدفع التعرض عنه، بل تم اختصامه من الهيئة المتعرضة.

فضلاً عن تعرض جديد من أحد الأشخاص على ذات أرض التداعي، يدعي استحقاقه للملكية، وهو مانع من موانع الفسخ

حيث أن التزام المستأنف ضده بضمان التعرض والاستحقاق للمستأنف لن يتحقق واقعا وقانونا الا باستقرار نزاع الملكية وثبوتها للمستأنف ضده بصفته بحكم بات يمتنع معه إعادة طرحها من جديد، فالحق في الحبس وهو احدي وسائل الضمان وفقا للقانون ومانع من موانع الفسخ.

فالمقرر: ان عقد البيع عقد تبادلي التزام البائع فيه بضمان عدم التعرض يقابله التزام المشتري بأداء الثمن ، وللمشتري حق حبس الثمن حتى يمتنع التعرض ( المواد 161 ، 246/2 ، 457/2 من القانون المدني )

حيث تنص المادة 246/2 مدني علي:

 ويكون ذلك بوجه خاص لحائز الشيء أو محرزه ، إذا هو أنفق عليه مصروفات ضرورية أو نافعة، فإن له أن يمتنع عن رد هذا الشيء حتى يستوفي ما هو مستحق له، إلا أن يكون الالتزام بالردّ ناشئاً عن عمل غير مشروع.

فالمقرر في قضاء محكمة النقض:

 لا يحول دون استعمال هذا الحق ( حق المشترى في حبس الثمن إذا تبين له وجود سبب جدى يخشى معه نزع المبيع من يده ) تضمين العقد الشرط الفاسخ جزاء عدم وفاء المشترى بالثمن في الميعاد المتفق عليه .

ذلك أن هذا الشرط لا يتحقق إلا إذا كان التخلف عن الوفاء بغير حق ، فإن كان من حق المشترى قانوناً أن يحبس الثمن عن البائع ، فلا عمل للشرط الفاسخ ولو كان صريحاً

الطعن رقم ١٠٩٣٦ لسنة ٧٩ ق – الدوائر المدنية – جلسة 13/2/2011

السبب الرابع: القصور في التسبيب بعدم تناول الحكم المطعون عليه الدفاع الجوهري بأن الاتفاق على الفسخ مقدمًا يتعارض مع واجب حسن النية الذي تفرضه المادة 148 من القانون المدني.

فضلا عن الخطأ في تطبيق القانون بعدم تطبيق الحكم المادة 157 مدني على الدعوي وتطبيق نص المادة 158 مدني رغم سقوط الشرط الفاسخ الصريح وحرمان المستأنف – حسن النية – من حق توقي الفسخ بسداد القسطين المتبقين.

لا سيما وانه سدد أكثر من 75% من اجمالي الثمن، وانفق مصروفات باهظة في تشييد مباني على أرض التداعي.

وان المستأنف ضده هو المتسبب بخطئه في عدم تنفيذ المستأنف لالتزامه بإخفاء وجود نزاع على الملكية سابق على تاريخ التعاقد وتضمين العقد شرط فاسخ بسوء نية.

حيث إن المستأنف ضده بصفته، وكما هو ثابت بالأوراق، قد باع للمستأنف أرض التداعي في عام 2013 بسوء نية، وهو على علم بوجود نزاع بينه وبين … على ملكية الأرض منذ عام 2009، بالدعوى رقم … لسنة 2009، والتي ما زالت متداولة ولم يتم الفصل فيها.

 ومن ثم فقد خالف المادة 148 من القانون المدني:

التي تفرض واجب حسن النية في التعاقد والمعاملات. ولا ينال من ذلك صدور حكم نهائي لصالح المستأنف ضده، حيث إن الحكم لم يصير باتًا، وما زال خطر تضرر المستأنف قائمًا.

فضلاً عن تحقق سوء النية عند التعاقد، مما يوجب قانونًا عدم العمل بالشرط الصريح الفاسخ الذي تضمَّنه العقد دون أن يخطر المستأنف بوجود نزاع على الملكية، ليقف على حقيقة الأمر، ويقرر قبوله للشرط الفاسخ أو رفضه إبرام التعاقد برمته.

مما يجعل سوء النية هذا يؤثر في إرادة المستأنف.

وما يؤكد سوء النية والتعسف في استعمال الحق من قبل المستأنف ضده بصفته، هو رفع دعواه، سواء السابقة أو الحالية، بعد إنذار المدعى عليه لها بحقه في حبس القسطين المتبقيين من إجمالي الثمن.

فما كان يحق للشركة المدعية الاتفاق في عقد البيع سند التداعي المؤرخ 1/1/2013 على الشرط الصريح الفاسخ في وجود نزاع على ملكيتها للمبيع، بدعوى مقامة عليها في عام 2009 من …..

 كما أن إخفاء هذا نزاع الملكية عن المدعى عليه، الذي لو كان يعلم به لما تعاقد، أو على الأقل لما وافق على تضمين الشرط الفاسخ في العقد، يعد مخالفة لقاعدة حسن النية في التعاقد والمعاملات المنصوص عليها في المادة 148 من القانون المدني.

وبناءً عليه، فإن ذلك يترتب عليه، وفقًا للقانون، اعتبار عقد التداعي خاليًا من اتفاق الشرط الصريح الفاسخ، ولا يعتد به. ويكون الفسخ خاضعًا لتقدير القاضي وفقًا لأحكام المادة 157 من القانون المدني، دون التقيد بأحكام المادة 158 من نفس القانون.

فالمستقر عليه فقها:

أن المحكمة يجب عليها بحث ما إذا كان الاتفاق على الفسخ مقدمًا يتعارض مع واجب حسن النية، فإن تبين لها ذلك، فإنها تقرر بطلان الاتفاق، مما يترتب عليه اعتبار العقد خاليًا من هذا الاتفاق.

ويكون الفسخ خاضعًا في شأنه للمادة 157/1 من القانون المدني، ويجب عدم الاعتداد بتمسك الدائن بالفسخ إذا تبين أن الدائن هو الذي تسبب بخطئه في عدم تنفيذ المدين لالتزامه.

المرجع: فسخ العقد – الدكتور عبدالحميد الشواربي – ص 53 – كنوز الدفوع المدنية – ص 868 وما بعدها – طبعة 2021

ومن ثم مع توافر تنازل المستأنف ضده عن اعمال الشرط الفاسخ بقبول سداد لاحق مسبقا مع الفوائد التأخيرية وتوافر سوء نيته بتضمين العقد شرط فاسخ مع علمه بوجود نزاع بينه وبين … على الملكية .

واخفاء هذه الحقيقة عن المستأنف وقت التعاقد وهو خطأ منه يسقط حقه في التمسك بالفسخ الاتفاقي ووجوب اعمال قواعد الفسخ الضمني وهو ما لم تبحثه المحكمة الابتدائية .

فقد قضت محكمة النقض في هذا الصدد:

إذا تضمن العقد شرطًا فاسخًا صريحًا، فإنه يلزم حتى يفسخ العقد بقوته أن يثبت قيامه وعدم العدول عن إعماله وتحقق الشرط الموجب لفسخه.

فإذا أسقط الدائن حقه في استعمال هذا الشرط لمصلحة المدين عند التأخر في سداد أقساط الثمن في مواعيدها بقبوله الوفاء بعد تلك المواعيد أو بطريقة تتعارض مع إرادة الفسخ.

فإن تمسكه بهذا الشرط بعد ذلك لا يكون مقبولًا، ويجب على القاضي أن يتجاوز عن الشرط الفاسخ الصريح، ولا يبقى للدائن سوى التمسك بالفسخ القضائي طبقًا للمادة 157 من القانون المدني.

الطعن رقم 672 لسنة 48 قضائية – جلسة 27/1/1983

وهو ما يتمسك به المستأنف تحقيقا للعدالة ووفقا للقانون والواقع والمستندات المقدمة وحسن نيته وسوء نية المستأنف ضده بصفته وتعسفه الغير مبرر لا سيما مع تشييد المستأنف برجا سكنيا واداريا من ماله الخاص .

السبب الخامس: الخطأ في تطبيق القانون ومخالفته حينما قضي الحكم المطعون عليه بالتعويض للمستأنف ضده بصفته مخالفا حجية حكم نهائي برفض التعويض بالدعوي رقم … لسنة 2014 مدني كلي شرق الإسكندرية واستئنافها المؤيد للرفض بالاستئناف رقم … لسنة 72 ق استئناف عالي الإسكندرية

حيث ان المستأنف ضده بصفته قد اقام دعواه مسبقا بالفسخ والتعويض وقضي فيه برفض التعويض، فاستأنف شق التعويض وقضي بالرفض والتأييد، ومن ثم  لا يجوز وفقا للمادة 101 اثبات والمادة 116 مرافعات إعادة الطلب بالتعويض بدعوي .

كذلك، عدم جواز الازدواج في طلب التعويض

حيث أن الشركة المدعية طلبت بالطلب الأول الفسخ واعتبار ما دفعه من مبالغ تعويض اتفاقي و طلبت في الطلب الثاني التعويض عن الأضرار المادية والأدبية المزعومة وهو ازدواج في طلب التعويض يرفضه القانون .

حيث المقرر في قضاء النقض أنه:

لا يجوز إلزام الشخص نفسه بالتعويض عن الضرر ذاته مرتين

الطعن رقم ٢٨٦٣ لسنة ٩٠ قضائية الدوائر المدنية – جلسة 16/3/2021

بيد أن الحكم المستأنف قد أسند قضاءه بالتعويض الى انتهاء المحكمة الى فسخ العقد لإخلال المستأنف بالتزامه بسداد القسطين المتبقين، وهو ما سبب أضرار مادية للمستأنف ضده بصفته بعدم الانتفاع بكامل الثمن واستثماره وانفاقه نفقات تقاضي طيلة الفترة من عام 2014

بيد أن هذا النعي مخالف لصحيح القانون من حيث توافر ركن الخطأ:

حيث أن المستأنف ضده حسن النية قد اشتري أرض التداعي عام 2013 وهو لا يعلم بوجود نزاع على الملكية بين المستأنف ضده وهيئة عامة الذي أخفي هذا النزاع عنه وقت التعاقد، وقد اختصمته الهيئة المدعية في نزاع الملكية.

فاستخدم حقه القانوني بحبس القسطين طوال مدة النزاع على الملكية وانذر المستأنف ضده بذلك، وما زال النزاع على الملكية متداولا بمحكمة النقض.

وهو ما يمثل خطر على حقوق المستأنف وقد تنزع منه ملكية الأرض التي أقام عليها برجا إداريا وسكنيا من ماله الخاص، فأصبح المستأنف هو المضرور.

وهو ما ينتفي معه واقعا وقانونا ركن الخطأ في حقه، ومن ثم يكون قضاء الحكم الطعين بإلزامه بالتعويض مخالفا انتفاء الخطأ لوجود تعرض باستحقاق الملكية من الغير هو خطأ في تطبيق القانون وقصور في التسبيب .

السبب السادس: الخطأ في تطبيق القانون برفض دفع المستأنف بسقوط الخصومة لعدم التعجيل بالدعوي والاعلان به خلال 6 أشهر من أخر اجراء وزوال سبب الوقف التعليقي، وفقا لنص المادة 134 والمادة 5 من قانون المرافعات

مرد ذلك، تضمن الحكم في حيثياته ردًا على الدفع بأن التأخير في التعجيل لا يرجع إلى خطأ أو تراخي المستأنف ضده بصفته، ومن ثم لا مجال لإعمال النص على الحالة الراهنة. وتنتهي المحكمة إلى رفض الدفع.

بيد أن هذا الرد قد جاء معيبا بالقصور والخطأ في تطبيق صحيح نص المادة 134 من قانون المرافعات

حيث قضت محكمة الاستئناف بإلغاء الحكم القاضي بالوقف التعليقي، وأعادت الدعوى إلى محكمة أول درجة للفصل في موضوعها في 25/11/2024،

ولم يقم المدعي بتعجيل نظر الدعوى والإعلان به، إلا بعد مرور ستة أشهر، بالرغم من أن الحكم الاستئنافي حضوري بالنسبة له، بما يكون معه قد تحققت المخالفة وفقًا للمادتين 134 و5 من قانون المرافعات.

ولا ينال من الدفع بسقوط الخصومة قيام قلم كتاب المحكمة بتحديد جلسة بعد انقضاء مدة الـ 6 شهور لوجوب موالاة المدعي لدعواه خلال المواعيد المقررة

لا سيما أن الغاء الحكم الاستئنافي للوقف التعليقى واعادة الدعوي لمحكمة أول درجة للفصل في موضوعها هو قضاء بزوال الوقف التعليقى وفصل في المسألة الأولية سبب الوقف.

فقد قضت محكمة النقض:

إذا نص القانون على  ميعاد حتمي لاتخاذ إجراء يحصل بالإعلان ، فلا يعتبر الميعاد مرعيا إلا إذا تم إعلان الخصم خلاله ، ولا ينال من ذلك ما نصت عليه المادة ٦٣ / ١ من ذات القانون من أن الدعوى ترفع إلى المحكمة بصحيفة تودع قلم كتاب المحكمة

إذ أن ذلك قد جاء استثناءً من حكم المادة الخامسة يكون مقصوراً على صحيفة افتتاح الدعوى أو الطعن فلا يتعداه إلى غيرها فلا يعتبر الميعاد مرعياً إلا إذا تم الإعلان خلاله.

كما أن تكليف المحكمة لقلم الكتاب بإجراء إعلان تجديد السير في الدعوى لا يخلى مسئولية المدعى من الاهتمام به و موالاته حتى يتم الإعلان في الميعاد المحدد لإجرائه باعتباره المكلف أصلا باتخاذ هذا الإجراء الجوهري)

الطعن رقم ٩٢٧٣ لسنة ٨٥ قضائية الصادر بجلسة 5/4/2016

حيث تنص المادة 134 من قانون المرافعات على:

“لكل ذي مصلحة من الخصوم في حالة عدم السير في الدعوى بفعل المدعي أو امتناعه أن يطلب الحكم بسقوط الخصومة متى انقضت ستة أشهر من آخر إجراء صحيح من إجراءات التقاضي.”

وتنص الفقرة الأخيرة من المادة 129 من قانون المرافعات على أنه:

“وبمجرد زوال سبب الوقف، يكون للخصم تعجيل الدعوى.”

ونص المادة 5 من قانون المرافعات الذي ينص على:

“إذا نص القانون على ميعاد حتمي لاتخاذ إجراء يحصل بالإعلان، فلا يعتبر الميعاد مرعيًا إلا إذا تم إعلان الخصم خلاله.”

وعرف الفقه سقوط الخصومة بأنه:

إجرائي يطلب المدعي عليه الحكم به ضد المدعى الذي تهاون في الاستمرار في الخصومة وذلك لمدة ستة أشهر من تاريخ آخر إجراء صحيح فيها.

وقيل فقهًا:

يقصد بالميعاد الحتمي ذلك الميعاد الذي يترتب على عدم مراعاته أو احترامه السقوط أو البطلان، أي الميعاد الذي يرتب المشرع جزءًا على عدم احترامه، أيا كان نوع هذا الميعاد وسواء أكان من المواعيد التي نص عليها قانون المرافعات أو نص عليها أي قانون آخر.

ومن المقرر أن تعجيل الدعوى من أحد عوارض الخصومة، وهي الشطب والانقطاع والوقف الاتفاقي والوقف الجزائي، لا يتم إلا بتمام الإعلان خلال الميعاد.

فلا يكفي مجرد طلب التعجيل أو تحديد جلسة لنظر الدعوى، إذ يقتصر مجال إعمال المادة 63 على صحيفة افتتاح الدعوى، ويسري المبدأ السابق على ما أوجبه المشرع من موالاة السير في الدعوى خلال سنة من تاريخ آخر إجراء فيها.

وقد قضت محكمة النقض:

“إذا نص القانون على ميعاد حتمي لاتخاذ إجراء يحصل بالإعلان، فلا يعتبر الميعاد مرعيًا إلا إذا تم إعلان الخصم خلاله.”

الطعن رقم 16571 لسنة 76 ق – الدوائر المدنية – جلسة 14/11/2013.

واستقر الفقه على أنه:

“يزول الوقف التعليقي بالفصل في المسألة الأولية، وبمجرد الفصل فيها يجب على المدعي تعجيل الدعوى عقب الفصل فيها مباشرة.”

لذا، إذا لم يعجل المدعي دعواه خلال ستة أشهر، تتعرض الخصومة للسقوط طبقًا للمادة 134 من قانون المرافعات.

وقد قضت محكمة النقض:

“منذ هذا التاريخ يزول المانع القانوني الذي أوقفت الدعوى المدنية من أجله، وهو ما يتسق مع عجز المادة 129 من قانون المرافعات التي نصت على أن الدعوى الموقوفة تستأنف سيرها بمجرد زوال سبب الوقف.

بحيث إذا لم يعلن المدعي خصمه بموالاة السير فيها، ومضت مدة ستة أشهر من آخر إجراء صحيح وكان ذلك بفعل المدعي أو امتناعه، جاز للمدعى عليه أن يطلب الحكم بسقوط الخصومة.”

الطعن رقم 6590 لسنة 72 جلسة 14/3/2004 – مكتب فني 55 – جزء 1 – ص 294.

ومن ثم يكون دفع المدعي عليه بسقوط الخصومة وفقًا لنص المادة 134 والمادة 5 من قانون المرافعات موافقًا لصحيح الواقع والقانون.

السبب السابع: الخطأ في تطبيق القانون بعدم قبول الدعوي الفرعية من المستأنف بقالة عدم وجود ارتباط بالدعوي الأصلية، حيث خالف نص المادة 125 و 188 مرافعات.

حيث إن المشرع في عجز المادة 125 من قانون المرافعات نص صراحة على حق المدعي عليه أصلاً طلب الحكم له بالتعويضات عن الضرر الذي لحقه من الدعوى الأصلية أو من إجراء فيها.

وهو ما خالفه الحكم الطعين، بما يعيبه بالخطأ في تطبيق صحيح القانون ومخالفته، ذلك أن الدعوى الفرعية من المستأنف انصبت على طلب التعويض عن الأضرار التي لحقت به نتيجة التعسف من المستأنف ضده في رفع دعواه.

وإساءة استخدام حق التقاضي، وهو وفقًا للنص طلب مرتبط بالدعوى الأصلية ومنصوص عليه صراحة ولا يخضع الارتباط فيها لتقدير القاضي.

ومن ثم، فإن المشرع قد نص على حالات لا يشترط فيها الارتباط بين الطلب العارض والطلب الأصلي،

فقد قدّر مقدمًا وجود هذا الارتباط، وهذه الحالات هي:

1. طلب المقاصة القضائية
2. طلب الحكم له بالتعويضات عن ضرر لحقه من الدعوى الأصلية
3. طلب المدعي عليه يترتب عليه عدم الحكم للمدعي بطلباته كلها أو بعضها
4. وهناك حالة يتطلب فيها الارتباط الذي تقدره المحكمة.

ومن ثم، مفاد نص المادة 125 من قانون المرافعات أن:

 المشرع قد أجاز للمدعي عليه أصلاً أن يطلب الحكم له بالتعويضات عن الضرر الذي لحقه من الدعوى الأصلية أو من إجراء فيها، بما يترتب على ذلك من استحقاقه للتعويض عن الأضرار التي أصابته نتيجة التعسف في رفع الدعوى

أو إساءة استخدام حق التقاضي، وأكدت المحكمة في هذا الحكم على ضرورة تطبيق المبدأ المنصوص عليه في المادة 125 من قانون المرافعات

باعتبار أن طلب التعويض لا يخضع لتقدير القاضي في حال ارتباطه بالدعوى الأصلية وفقًا لما حدده القانون.

كذلك تنص المادة 188 مرافعات على:

يجوز للمحكمة أن تحكم بالتعويضات مقابل النفقات الناشئة عن دعوى أو دفاع قصد بهما الكيد ومع عدم الإخلال بحكم الفقرة السابقة يجوز للمحكمة عند إصدار الحكم الفاصل في الموضوع أن تحكم بغرامة لا تقل عن أربعين جنيهاً ولا تجاوز أربعمائة جنيه على الخصم الذي يتخذ إجراء أو يبدي طلباً أو دفعاً أو دفاعاً بسوء نية.

فالمادة 188 تجيز للمحكمة أن تحكم بالتضمينات في مقابل كل النفقات الناشئة عن توجيه مثل هذه الدعوى أو ذلك الدفاع ، فتقدر المصاريف في هذا الصدد على أساس كل النفقات الفعلية التي تحملها الخصم

وإنما يشترط للحكم بها عليه أن يكون القصد من توجيه الدعوى أو الدفاع هو مجرد الإضرار بالخصم والتنكيل به ومشاكسته . وأمر تقدير الكيد متروك لمطلق تقدير المحكمة تستنتجه من ظروف كل قضية

وهو الخصم الذي يتخذ إجراء أو يبدي طلباً أو دفعاً أو دفاعا بسوء نية ، أي أن يكون الخصم وهو يتخذ الإجراء عالما ألا حق له فيه وإنما قصد بإبدائه مجرد تعطيل الفصل في الدعوى أو الإضرار بالخصم الآخر.

ويلاحظ أن للمحكمة أن تستند – عند الحكم بالتضمينات المتقدمة – إلى حكم المادة الخامسة من القانون المدني التي تتولى سرد حالات سوء استعمال الحق ، والتي يتعين بسط تطبيقها على كل فروع القانون .

ومن قرائن ووقائع التعسف في إساءة استخدام التقاضي والدفاع هي:

• جحد المستأنف ضده بصفته لصورة إيصال الإيداع من المستأنف رغم وجود إقرار خطي وموقع من الموظف المختص باستلام اصل إيصال الإيداع وهو دفع كيدي بغرض الاضرار بالمستأنف يستوجب التعويض ومرتبط بالدعوي الأصلية .
• وقد حكم بأنه إذا أنكر خصم ورقة نسبت إليه أو طعن فيها بالتزوير وقضى بصحة الورقة وجب الحكم عليه بالتعويض لأن لا عذر له في أن ينكر ورقة وقع عليها بنفسه

مشار اليه د . أحمد مليجي – التعليق على المادة 188 مرافعات

• كذلك رفع المستأنف ضده دعواه بالفسخ والتعويض متمسكا بالشرط الفاسخ الذي سقط بتنازله عنه باستلام سداد لاحق.
• أيضا عدم جواز تمسكه بالشرط الفاسخ لسوء نيته وقت التعاقد مع المستأنف بتضمين العقد شرط فاسخ صريح وهو علي علم بوجود نزاع على ملكيته للأرض المبيعة منذ عام 2009 واخفاء تلك الحقيقة والواقعة الجوهرية عن المستأنف المشترى وقت ابرام العقد عام 2013
• سوء نيته بعدم تعجيل الدعوي السابقة رقم … لسنة 2014 مدني كلي شرق الإسكندرية بعد قبول طعن النقض من المستأنف، والقضاء بانعدام الحكم لعدم انعقاد الخصومة فيها لتعمد إعلانه بها على محل إقامة لا يقيم به المستأنف،  واحالتها لمحكمة أول درجة لنظرها من جديد ، وإقامة دعوي جديدة لإخفاء وقائع جوهرية ودفوع ومستندات سابقة .

سوء نيته في طلب التعويض رغم صدور حكم نهائي بات برفض التعويض بالدعوي رقم … لسنة 2014

• سوء نيته وتعسفه في طلب الفسخ وهو على علم بتشييد المستأنف لمبني كامل برج ادارى وسكني تكلف فيه الكثير من المال وبما يلحق به خسائر جمة حال قبول الفسخ وتنفيذ الحكم وتربحه واثراءه بلا سبب على حساب المستأنف .

بيد أن هذا الخطأ في تطبيق صحيح القانون والتحصيل الخاطئ لموضوع وسبب الدعوى الفرعية قد حجب محكمة أول درجة عن بحث الطلب العارض من المستأنف موضوعيًا للوقوف على أحقيته فيه من عدمه، مما يبطله.

فالمستقر عليه فقها:

ان خطأ القاضي في فهم الواقع يؤدى بالتبعية الى الخطأ في تطبيق القانون وانه يقصد أيضاً بالخطأ في تطبيق القانون – كسبب من أسباب الطعن بالنقض – تطبيق قاعدة قانونية علي واقعة لا تنطبق عليها ، أو رفض تطبيق قاعدة قانونية علي واقعة تنطبق عليها ، والخطأ في هذا الصدد يتعلق بتكييف المحكمة الوقائع

فالقاضي الذي يخطأ في التكييف يخطأ في تطبيق القاعدة القانونية الواجبة التطبيق ( يخطأ مرتين ) ، مرة لأنه طبق قاعدة غير واجبة الإعمـال ، والثانية لأنه استبعد تطبيق قاعدة قانونية كانت واجبة التطبيق

ومن ثم يجب على المحكمة وهى بصدد تطبيق النصوص ان تتحقق من توافر شروطها على النزاع المطروح وان تفسر كل منها التفسير الذى يتفق ومراد الشارع فان هي اخطأت في شيء من ذلك كان حكمها مشوبا بالخطأ في تطبيق القانون

المستشار محمد وليد الجارحي – الطعن بالنقض المدني

وأنه تتحقق شائبة الخطأ في تطبيق القانون عندما يحدد المشرع نظاما معينا لسريان النص القانوني فتتجاوزه المحكمة عند تطبيق النص على واقعة النزاع ومن ثم يجب على المحكمة وهى بصدد تطبيق النصوص ان تتحقق من توافر شروطها على النزاع المطروح

وان تفسر كل منها التفسير الذى يتفق ومراد الشارع فان هي اخطأت في شيء من ذلك كان حكمها مشوبا بالخطأ في تطبيق القانون

المستشار انور طلبة – الطعن بالاستئناف والالتماس – ص 124

فلهذه الأسباب وما سيقدم من أسباب اخري ومستندات بالمرافعات الشفوية والتحريرية يستأنف المستأنف الحكم خلال الميعاد المقرر قانونا.

بناء عليه

أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت وأعلنت المعلن اليه وسلمته صورة من هذه الصحيفة وكلفته الحضور امام محكمة استئناف عالي الإسكندرية الدائرة (    ) مدنى الكائنة

وذلك من الساعة الثامنة صباحا وما بعدها يوم      الموافق     /    / 2025 لسماع الحكم :

قبول الاستئناف شكلا ، وفى موضوعه بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددا في الدعوي الأصلية برفضها وفي الدعوي الفرعية بقبولها والزام المستأنف ضده بصفته بالمصروفات ومقابل اتعاب المحاماة على درجتي التقاضي

مع حفظ كافة الحقوق القانونية الأخرى للمستأنف أيا كانت

ولأجل العلم ،،

أهم النصوص القانونية المستخدمة في صحيفة الاستئناف: دعم المحامي عبدالعزيز حسين عمار لمواقف موكليه

النصوص القانونية التي تم استخدامها في صحيفة الاستئناف تلعب دورًا حيويًا في دعم دفوع المحامي عبدالعزيز حسين عمار، حيث استند إلى هذه المواد لتعزيز مواقف موكليه في قضية فسخ العقد والتعويضات.

وتشمل هذه النصوص جوانب قانونية حاسمة مثل شروط الفسخ، حقوق حبس الثمن، وضمان حسن النية في التعاقد. باستخدام هذه الأحكام،

وقدم المحامي دفوعًا قوية لمواجهة قضايا التعسف في استخدام الحقوق وتأثيرات العقود الفاسخة، مما يضمن حماية حقوق موكليه في كافة مراحل التقاضي.

أحكام النقض المستخدمة في صحيفة الاستئناف: هامة للمحامي في الطعن بالاستئناف

الأحكام التالية هي الأحكام القضائية التي اعتمد عليها المحامي عبدالعزيز حسين عمار في صحيفة الاستئناف الخاصة بقضية فسخ العقد والتعويضات.

وهذه الأحكام تمثل أساسًا قانونيًا هامًا في الدفاع عن حقوق موكليه، حيث تم استخدامها لدعم الدفع بعدم مشروعية تنفيذ الشرط الفاسخ.

ولتأكيد حق المشتري في حبس الثمن بسبب وجود نزاع قانوني على الملكية. كما توضح هذه الأحكام كيفية تطبيق محكمة النقض للقانون في قضايا العقود والتعويضات.

🧩 أشهر الأسئلة حول قضايا فسخ العقود واستئنافها

🖋️ في الختام، يبرز استئناف حكم  فسخ عقد بيع  وتعويض مادي أهمية فهم الشروط الفاسخة الصريحة وحق الحبس في مواجهة نزاعات الملكية العقارية.

هذه القضية العملية، التي دافع عنها الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار بخبرته الواسعة في الطعون أمام النقض، تؤكد ضرورة الحسن النية لاستقرار المعاملات.

لذلك، في قضايا العقارات، يُعد استئناف حكم فسخ عقد بيع اجراء قانوني وخطوة أساسية لحماية حقوق المشتري، خصوصًا عند وجود نزاع على الملكية أو سوء استخدام الشرط الفاسخ.

ومن خلال استئناف حكم فسخ عقد بيع يمكن للمشتري التمسك بحقه في الحبس، إثبات حسن النية، ومنع ازدواج التعويض، بما يحقق التوازن القانوني ويحافظ على استقرار المعاملات..

إذا كنت تواجه قضايا مشابهة في مجال العقارات أو البيع، من المهم استشارة محامٍ متخصص لفهم كافة جوانب القضية وضمان حقوقك القانونية

⚖️ لا تتردد في التواصل معنا للحصول على استشارة قانونية شاملة تساعدك في تحديد الخيارات المناسبة لموقفك القانوني عبر نموذج الاستشارة المجانية.

تواصل معنا الآن للحصول على استشارة قانونية موثوقة

هل لديك استفسار قانوني عاجل أو قضية تتطلب رأيًا متخصصًا؟

مكتب الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار – محامٍ بالنقض والإدارية العليا، يقدم خدمات قانونية احترافية في قضايا الملكية، الميراث، الأحوال الشخصية، المنازعات العقارية، والطعون أمام محكمة النقض.

📞 اتصل مباشرة لحجز موعد بالمكتب: 01285743047

📱 راسلنا على واتساب للاستفسارات السريعة: 01228890370

📧 البريد الإلكتروني: azizamar90@gmail.com

🏠 العنوان: 29 شارع النقراشي – برج المنار – الدور الخامس – الزقازيق – محافظة الشرقية – مصر

💬📩 أرسل استشارتك الآن عبر نموذج التواصل .

⏰ مواعيد العمل:

• من السبت إلى الأربعاء – بالحجز المسبق
• الخميس والجمعة: أجازة للمكتب – الحالات العاجلة فقط عبر الهاتف أو البريد

⚖️ خدماتنا القانونية:

1️⃣ الأفراد والعائلات:تقسيم التركات وحل نزاعات الورثة.

• قضايا الملكية والعقارات (صحة التوقيع – صحة ونفاذ – وضع اليد – الشطب).
• صياغة مذكرات الطعن والترافع أمام محكمة النقض والإدارية العليا.
• قضايا الأحوال الشخصية (طلاق – نفقة – رؤية – حضانة).

2️⃣ الشركات والمؤسسات:

• تأسيس الشركات وصياغة العقود واللوائح.
• التمثيل القانوني في النزاعات التجارية والعمالية والمدنية.
• التدقيق القانوني الدوري والاستشارات الوقائية.
• التحكيم وصياغة اتفاقيات الشراكة والتوريد.

3️⃣ خدمات مخصصة:

• إدارة النزاعات الجماعية بين الورثة والشركاء.
• استشارات دورية لمجالس الإدارة والشركات الناشئة.
• حزم استشارية سنوية أو شهرية لمتابعة القضايا وتحديثات القانون.

لماذا تختار مكتب عبدالعزيز حسين عمار؟

❓ لماذا تختار مكتب عبدالعزيز حسين عمار؟
💼 خبرة تزيد عن 28 عامًا أمام المحاكم المصرية
📊 تحليل دقيق وحلول عملية مخصصة لكل ملف
📈 التزام بالمتابعة المستمرة والدفاع عن حقوقك بثقة
🌐 تغطية شاملة للقضايا الفردية والجماعية والمؤسسية
🔔 اشترك للحصول على دليل مجاني حول قانون الميراث والعقارات .

📝 استشارتك الأولى تبدأ بخطوة … راسلنا الآن بثقة

“إذا كنت تبحث عن محامي قضايا ملكية أو تحتاج إلى استشارة حول قسمة التركات أو الطعن أمام محكمة النقض، فإن مكتب عبدالعزيز حسين عمار يقدم لك الدعم الكامل بخبرة طويلة ومعرفة دقيقة بقوانين الميراث والملكية في مصر.”