التقايل عن عقد القسمة وأثر القسمة المشهرة اللاحقة في طرد الغاصب – نقض 35519 لسنة 93 ق

دراسة حكم النقض بشأن أثار التقايل عن القسمة

تتناول هذه الدراسة أسباب الطعن رقم 35519 لسنة 93 قضائية بجلسة 26 أكتوبر 2026، وتوضح الفرق بين حجية القسمة النهائية وأثر البيع الابتدائي ودعوى الطرد للغصب.

إعداد وتحليل قانوني: الأستاذ عبدالعزيز حسين عبدالعزيز، المحامي بالنقض

بطاقة الحكم وبيانات القضية

الخلاصة القضائية: لماذا خسر واضع اليد سند القسمة القديمة؟

كان واضع اليد يتمسك بقسمة عرفية سابقة وحكم بصحة التوقيع عليها، بينما تمسك طالب الطرد بقسمة نهائية لاحقة مسجلة وقعها أصحاب الشأن وخصصت الشقة لشخص آخر باعها بعد ذلك لمورث الطالب.

وانتهى الحكم المقدم إلى أن المتقاسمين تقايلوا عن القسمة الأولى، فأصبح الاستناد إليها بعد زوالها غير كافٍ لتبرير استمرار الحيازة.

وعليه، فالمسألة ليست إلغاء قسمة بقرار منفرد، ولا ترجيح عقد بيع عرفي على عقد مسجل على نحو مطلق؛ وإنما أثر اتفاق جماعي جديد ملزم على سند وضع اليد السابق، ثم حق المشتري في مباشرة الدعوى المرتبطة بمنفعة العين.

وهذا التمييز هو جوهر الدراسة ومنه تنبني الطلبات والأدلة اللازمة.

التسلسل الزمني للنزاع

ما المقصود بالتقايل عن عقد القسمة؟

التقايل اتفاق أطراف العقد على إنهاء الرابطة التعاقدية التي سبق أن ارتضوها.

وهو يختلف عن الفسخ بسبب الإخلال بالعقد؛ فأساس التقايل اتفاق الإرادات، بينما يتصل الفسخ الجزائي بعدم تنفيذ الالتزامات في الأحوال التي يقررها القانون.

وفي القسمة، قد يتفق الشركاء الذين سبق لهم توزيع المال الشائع على ترتيب جديد يختلف عن التوزيع القديم، ويُستدل على نيتهم من مضمون المحررات وتطابق أطرافها وموضوعها وظروف إبرامها.

لا يصح أن نفترض أن أي محرر أحدث قد أنهى السابق بمجرد كونه أحدث تاريخًا؛ فالجوهر هو ثبوت اتفاق أصحاب الحقوق المعنيين، ومدى تعارض القسمة الجديدة مع الأولى، وتوافر الشكل القانوني اللازم للاحتجاج بالتصرف.

وفي النزاع محل الدراسة، لم تقف المحكمة عند مجرد ترتيب تاريخين، بل أثبتت أن مورثي الخصوم جميعًا تقايلوا عن القسمة السابقة وأبرموا قسمة نهائية مسجلة تضمنت تخصيصًا مغايرًا للشقة المتنازع عليها.

ومن الناحية العملية، لا يُكتفى في صحيفة الدعوى بعبارة «القسمة الحديثة تلغي القديمة».

ينبغي بيان أطراف المحررين، وصفاتهم، وتوقيعاتهم، وتحديد العقار والوحدة محل النزاع، وكيفية انتقال الحق بين الأشخاص، وما إذا كان النزاع بين المتقاسمين أنفسهم أم مع شخص أجنبي عن الاتفاق.

هل يشترط التعبير الصريح عن التقايل؟

يقرر النص المقدم من الحكم أن الاتفاق على التقايل يمكن أن يقع بإيجاب وقبول صريحين أو ضمنيين.

لكن إثبات الرضا الضمني يحتاج وقائع تكشف على نحو واضح أن جميع الأطراف المعنيين ارتضوا العدول عن الترتيب القديم.

فقد تكون القسمة اللاحقة قرينة حاسمة إذا اتحد أطرافها ومالها، وتضمنت تخصيصًا لا يمكن التوفيق بينه وبين التخصيص الأول.

أما إذا كانت القسمة اللاحقة مجرد ملحق تنظيمي لا يتعارض مع القسمة السابقة، أو صدرت عن بعض الشركاء فقط، أو لم تشمل الوحدة محل النزاع، فلا يصح تعميم النتيجة.

يظل عبء الإثبات قائمًا، وتفصل المحكمة في دلالة المستندات بحسب وقائع الدعوى.

وفي هذا السياق، تبرز أهمية عدم الخلط بين التقايل الضمني والتنازل الأحادي، لأن زوال حق أحد المتقاسمين لا يفترض بمجرد قول الخصم بذلك.

كيف تختلف القسمة النهائية المشهرة عن القسمة العرفية السابقة؟

عقد القسمة يحدد ما يختص به كل متقاسم من أعيان أو أنصبة بحسب ما اتفق عليه الأطراف.

ويجب التفريق بين حجية العقد في الالتزامات الشخصية بين أطرافه وبين الأحكام الخاصة بالشهر في الحقوق العينية العقارية.

النص الرسمي للقانون المدني المصري رقم 131 لسنة 1948 يضع الإطار العام للشيوع والقسمة، كما تخضع التصرفات المتعلقة بالحقوق العينية العقارية لنظام الشهر بحسب طبيعتها والقواعد الواجبة التطبيق.

في القضية، كانت هناك قسمة عرفية مؤرخة 3 يوليو 1997 يستند إليها واضع اليد، ثم قسمة نهائية مسجلة برقم 2623 لسنة 2002 شهر عقاري شمال القاهرة اختص فيها شخص آخر بالشقة.

استندت محكمة النقض إلى التقايل عن القسمة الأولى وإلزامية القسمة الثانية الموقع عليها من المعنيين.

لا يعني ذلك أن كل عقد عرفي فاقد لأي أثر، ولا أن مجرد تسجيل محرر يجعله صحيحًا رغم بطلان محتمل؛ إنما يدل على وجوب بحث السند القانوني الصحيح الذي ما زال قائمًا وقت الفصل في دعوى الطرد.

ومن المهم كذلك ألا تنستخدم عبارة «العقد المسجل أقوى من العقد العرفي» بديلاً عن التحليل، لأن الخصومة هنا ليست مجرد تزاحم بيعين من بائع واحد.

الخصومة تدور حول إنهاء قسمة قديمة بالتراضي، وإبرام قسمة نهائية مغايرة، ثم بيع عين مفرزة للمورث الذي طالب بالطرد.

ما أثر حكم صحة التوقيع على القسمة الأولى؟

حكم صحة التوقيع ينصب، في جوهره، على نسبة التوقيع إلى من صدر عنه، ولا ينبغي مساواته بحكم موضوعي يقرر صحة التصرف من جميع الوجوه أو يثبت انتقال ملكية عقارية بالتسجيل.

ولذلك فإن الاستناد إلى وجود حكم بصحة التوقيع على القسمة القديمة لا يجيب وحده عن السؤال اللاحق:

هل بقيت هذه القسمة منتجة لآثارها بعد اتفاق الأطراف على ترتيب جديد؟

في الواقعة المعروضة، لم تنف المحكمة بالضرورة وجود القسمة القديمة، بل اعتبرت أن السند الذي كان يستند إليه واضع اليد قد زال بسبب التقايل والقسمة النهائية اللاحقة.

وهذا فرق بالغ الأهمية بين إنكار صدور محرر وبين إثبات أن آثاره لم تعد تصلح سندًا لاستمرار الحيازة.

يجب عند بناء الدفاع تحديد أي الحالتين هي المطروحة، حتى لا يختلط طلب الطعن في المحرر بطلب إثبات انتهاء آثاره.

كيف يتحول وضع اليد الذي بدأ بسند إلى غصب؟

دعوى الطرد للغصب ليست محصورة فيمن اقتحم عقارًا دون أي مستند من البداية.

وفق المبدأ الوارد في الحكم المقدم، قد يبدأ وضع اليد بسبب قانوني ثم يزول هذا السبب، فإذا استمر الشخص في شغل العين دون سند يبرر بقاءه، أمكن بحث طلب طرده على أساس الغصب.

ومن أمثلة ذلك، على سبيل التقريب لا المطابقة الكاملة لوقائع الطعن، أن يستند شخص إلى اتفاق سابق يبيح له الانتفاع بوحدة معينة، ثم تتغير العلاقة القانونية باتفاق صحيح ملزم للأطراف يزيل تخصيص الوحدة له.

عندئذ لا تكفي الإشارة إلى الاتفاق القديم، بل يجب إثبات استمرار نفاذه في مواجهة الاتفاق اللاحق. والقاضي لا يتوقف عند وصف الحيازة الذي يختاره أحد الخصوم، بل يبحث أصل الحق ومدى مشروعية استمرار وضع اليد.

في النزاع محل الدراسة، قالت محكمة النقض إن الإصرار على سند القسمة الأولى بعد التقايل عنه لا يبرر الحيازة، وإن الحكم المطعون فيه أخطأ عندما اعتمد على هذا السند المتجاوز دون إعطاء القسمة المسجلة اللاحقة أثرها القانوني.

وهذه قاعدة دقيقة تتصل بسبب الحيازة، وليس حكمًا مطلقًا بطرد كل من ينازعه مشترٍ بعقد عرفي.

هل يكفي عقد البيع الابتدائي لطلب الطرد والتسليم؟

ينبغي الفصل بين انتقال الملكية العقارية وبين انتقال الحقوق الشخصية والآثار الناشئة عن البيع.

فعدم تسجيل البيع لا يعني، بذاته، انتفاء حق المشتري في طلب التسليم أو مباشرة الدعاوى المرتبطة بانتفاعه بالمبيع في الحالات التي تتوافر فيها شروطها.

وفي الحكم محل الدراسة، اعتبرت المحكمة أن البيع الابتدائي المؤرخ 22 مايو 2002 نقل إلى المشتري الحقوق المتعلقة بالمبيع ومنفعته، بما فيها دعوى طرد الغاصب، مع ملاحظة أن العقد لم يكن محل طعن بحسب ما أثبتته أسباب الحكم.

لا يُستخلص من ذلك أن كل عقد ابتدائي يثبت الملكية العينية أو يضمن الحكم بالطرد مهما كانت دفوع واضع اليد.

فقد يقدم المدعى عليه عقد إيجار نافذًا أو حق انتفاع أو سند ملكية آخر أو دفاعًا بالتقادم أو بطلان عقد المدعي أو عدم انطباقه على العين.

والمطلوب من المحكمة أن تفحص كل سند وتحدد من يستحق حماية الاستعمال والاستغلال في النزاع المعروض.

كما لا يلزم أن تتطابق دعوى التسليم مع دعوى إثبات الملكية في طبيعة الطلب وأساسه؛ ولهذا يُنصح عند صياغة الطلبات والسبب القانوني بتحديد ما إذا كان المطلوب استرداد المنفعة، أم إثبات ملكية، أم تنفيذ التزام تعاقدي، أم الطرد للغصب مع التسليم.

هذا التحديد ينعكس على الإثبات والاختصاص وصياغة المنطوق.

على من يقع عبء الإثبات في دعوى الطرد للغصب؟

يبدأ المدعي بإقامة الدليل على الحق الذي يطلب حمايته وعلى صلته بالعين محل النزاع، ولا يكفي مجرد وصف خصمه بالغاصب.

وبعد تقديم سند جدي للحق المطلوب حمايته، تتجه المناقشة إلى ما يدعيه واضع اليد من سبب قانوني لبقائه، وتُقدّر المحكمة قوة ذلك السند وآثاره.

وقد لخص الحكم هذا التدرج بأن على المدعي إثبات حقه ثم على المدعى عليه إثبات السبب الذي يبرر وجوده.

ومع ذلك، لا ينبغي تطبيق هذه القاعدة آليًا بغير مراعاة خصوصية النزاع؛ فالأدلة قد تكون متنازعة، وقد يتعلق الأمر بمال شائع أو علاقة إيجارية أو حكم سابق أو مستند يحتاج إلى تحقيق.

لذلك يجب أن تتناول المذكرة كل حلقة من سلسلة الحقوق، لا أن تعتمد على عقد واحد بمعزل عن بقية الأوراق.

في قضية القسمة محل البحث، كان المستند الفاصل هو القسمة النهائية المسجلة التي شارك فيها مورثو الخصوم، ثم عقد البيع الصادر من المختص بالشقة بموجب تلك القسمة.

وبهذا اتصل إثبات حق المدعي بإثبات زوال سند الطرف الآخر، لا بمجرد إثبات وضع اليد المادي.

لماذا نقضت المحكمة حكم الاستئناف؟

رفضت محكمة أول درجة الدعوى الأصلية والتدخل، وأيدت محكمة الاستئناف ذلك.

وكان من أهم أسس الرفض اعتبار وضع اليد مستندًا إلى القسمة العرفية القديمة والحكم بصحة التوقيع عليها.

لكن محكمة النقض رأت أن هذه القراءة أغفلت الواقعة القانونية الحاسمة: جميع المعنيين اتفقوا لاحقًا على قسمة نهائية مسجلة تُخصص الشقة لشخص آخر، فتقايلوا عن القسمة السابقة.

بالتالي، عندما استند الحكم المطعون فيه إلى القسمة التي زال أثرها، وصفته محكمة النقض بأنه معيب بمخالفة القانون.

ولم تقتصر النتيجة على إعادة القضية للمحكمة الأدنى؛ إذ رأت محكمة النقض أن الموضوع صالح للفصل فيه، فقضت في موضوع الاستئناف بإلغاء الرفض بالنسبة إلى الدعوى الأصلية، وطرد واضع اليد وتسليم العين إلى أصحاب الحق المحددين في المنطوق.

ومن المهم قراءة نطاق النقض بدقة:

المنطوق قصر النقض على ما قضى به الحكم المطعون فيه في الدعوى الأصلية.

لا يجوز تحويل ذلك إلى تقرير عام بأن المحكمة فصلت مجددًا في كل طلب أو تدخل ورد في الخصومة بنفس الدرجة.

كما أن تحديد الأشخاص المستحقين للتسليم ينبغي أخذه من المنطوق ذاته لا من تفسير اختزالي للأسماء أو الصفات.

ما الدرس العملي في صياغة صحيفة الطرد أو مذكرة الطعن؟

أول درس هو ترتيب الوقائع ترتيبًا قانونيًا لا زمنيًا فقط:

يبدأ المحامي بتحديد أصل الشيوع، ثم القسمة الأولى والأطراف الموقعين عليها، ثم مستند القسمة اللاحقة، وما يثبت تسجيلها، ثم انتقال العين بعقد البيع، ثم واقعة وضع اليد واستمرارها.

وإذا كان أحد الأطراف قد توفي، يجب توضيح صفة الورثة واستمرار الحق الذي انتقل إليهم والخصوم اللازم اختصامهم.

الدرس الثاني هو صياغة السبب القانوني للنقض بصورة مركزة:

الخطأ ليس مجرد أن محكمة الموضوع فضلت مستندًا على آخر، وإنما اعتمادها على سند انتهت آثاره باتفاق المتقاسمين، وإغفال حجية قسمة نهائية لاحقة مؤثرة في وصف وضع اليد.

وهذا يختلف عن مجادلة موضوعية مجردة في تقدير الدليل؛ إذ يرتبط بالتكييف القانوني لوقائع جوهرية لم تكن محل خلاف بحسب أسباب الحكم.

الدرس الثالث هو الفصل بين الطلبات:

طرد واضع اليد، تسليم العين، المطالبة بالريع إن توافرت شروطه، والتعويض عند قيام سببه، كلها طلبات ينبغي فحصها على استقلال.

الحكم محل الدراسة قضى بالطرد والتسليم والمصاريف وأتعاب المحاماة وفق نطاقه، ولا يجوز الادعاء بأنه قضى أيضًا بريع لم يرد في منطوقه.

ما المستندات التي تستحق المراجعة قبل رفع النزاع؟

تبدأ المراجعة بنسخة موثوقة من كل عقد قسمة، وبيان الشهر للعقد اللاحق إن وجد، وعقود البيع المتتابعة، وما يثبت هوية العقار وحدوده ورقمه والجزء المفرز المتنازع عليه.

ومن المهم مراجعة توقيعات جميع المتقاسمين وصفاتهم، وأي توكيلات أو أحكام مرتبطة بالتوقيع أو بصحة التعاقد.

لا يكفي نقل رقم الشهر من مذكرة خصم دون مطابقة مع محرر القسمة وبيان القيد.

وتشمل المراجعة أوراق الحيازة الفعلية ومحاضر التسليم والتنفيذ والأحكام السابقة ومستندات الإيجار أو الترخيص بالانتفاع إن وجدت.

وإذا وقع نزاع حول مطابقة الوحدة محل البيع للوحدة محل القسمة، فقد تكون المستندات الفنية والتقرير الخبيري أساسية.

ويُستحسن أيضًا إعداد جدول زمني مختصر يربط كل تاريخ بالسند الدال عليه، مع بيان الحدث الذي تغيرت عنده العلاقة القانونية.

والهدف من هذا الملف ليس جمع أكبر عدد من الأوراق، بل إثبات أركان محددة:

الحق الذي يطلب المدعي حمايته، زوال سند الحائز، انطباق السند على العين، وصفة الخصوم. أي نقص في واحدة من هذه الحلقات قد يغير نتيجة الدعوى حتى لو كان لدى المدعي عقد بيع صحيح.

ما الدفوع التي قد يقدمها واضع اليد؟

قد يتمسك واضع اليد باستمرار نفاذ القسمة القديمة لعدم تحقق التقايل أو لعدم توقيع جميع الأطراف الذين يتوقف عليهم التعديل، أو بأن المحرر اللاحق لا يشمل العين ذاتها، أو بأن وضع يده قائم على سبب مستقل عن القسمة.

وقد يثير منازعة جدية في صحة مستند البيع أو أهلية أحد المتعاقدين أو صفة البائع أو مطابقة الحدود أو وجود حق انتفاع أو عقد إيجار نافذ في مواجهة المدعي.

لا يجوز وصف هذه الدفوع جميعًا بأنها كيدية أو غير منتجة مسبقًا؛ فقيمتها تتوقف على الأدلة والأحكام الواجبة التطبيق.

وبالمقابل، لا تكفي إعادة تقديم القسمة القديمة مع تجاهل المستند اللاحق إذا كانت القسمة النهائية قد أنهت بوضوح تخصيص الوحدة السابق.

وينبغي التمييز بين الطعن في صحة المحرر وبين الاحتجاج بأن أثره انتهى باتفاق جديد.

أما التمسك بحكم صحة توقيع فقد يثبت نسبة توقيع معينة، لكنه لا يحسم وحده جميع مسائل الملكية أو أثر التقايل اللاحق.

لذا يتعين على المحكمة تفكيك الدفوع والتعامل مع كل منها وفق طبيعته القانونية، بعيدًا عن الصياغات التي تخلط بين صحة التوقيع ونفاذ القسمة واستمرار سند الحيازة.

كيف يمكن تطبيق المبدأ على مثال افتراضي؟

افترض أن ثلاثة أشقاء اتفقوا أولًا على قسمة عقار موروث، فخصصوا شقة للأول.

وبعد سنوات، وقع الثلاثة عقد قسمة نهائية جديدًا أسند الشقة نفسها للثاني، وتم استكمال إجراءاته القانونية.

باع الثاني الشقة إلى مشترٍ بعقد ابتدائي، بينما استمر الأول في حيازتها مستندًا إلى القسمة الأولى.

السؤال الأساسي ليس فقط:من يحوز الشقة الآن؟

بل: هل زال سند الأول باتفاق نهائي معتبر؟ وهل ثبت حق الثاني ثم حق المشتري في تسلم منفعة العين؟

إذا ثبت اتفاق جميع المعنيين على إعادة تخصيص الشقة، وكان المستند الجديد نافذًا بحسب القواعد القانونية المطبقة، فإن القسمة القديمة لا تبقى وحدها أساسًا لتبرير وضع اليد.

أما إذا اتضح أن الأول لم يوقع أو أن القسمة الجديدة خصت وحدات مختلفة أو أن للموجود في العقار سندًا مستقلًا، فإن نتيجة النزاع قد تختلف. المثال مبسط ولا يقرر نتيجة لازمة لكل واقعة مشابهة.

تساعد هذه الصورة على إدراك لماذا لا تكفي قاعدة عامة مثل «الحائز أولى بالحماية» أو «المشتري بالعقد العرفي ليس مالكًا» لحسم النزاع.

كل قاعدة تعمل ضمن سياقها، والمحكمة تفصل في مصدر الحق واستمراره لا في أسماء العقود وحدها.

ما الفرق بين حجية القسمة والتسجيل والطرد؟

حجية القسمة تتصل بمدى إلزام الاتفاق لمن اشترك فيه وما رتبه من حقوق والتزامات.

والتسجيل يتصل، في النظام العقاري، بالأثر الذي يرتبه القانون على شهر الحقوق والتصرفات العقارية والاحتجاج بها.

أما دعوى الطرد للغصب فتبحث أهلية المدعي لحماية حقه في استعمال العين واستغلالها، وانتفاء السبب الذي يسمح للمدعى عليه بالبقاء فيها. هذه مستويات مترابطة لكنها ليست مترادفة.

قد تكون القسمة صحيحة في علاقتها بين أطرافها مع الحاجة إلى بحث أثر الشهر بالنسبة إلى الحقوق العينية.

وقد يملك المشتري غير المسجل دعوى شخصية أو دعوى مرتبطة بمنفعة المبيع دون أن يصبح مالكًا عينيًا بالتسجيل.

وقد يكون واضع اليد حائزًا ماديًا بالفعل، لكن حيازته غير مستندة إلى سبب نافذ بعد انتهاء الاتفاق الذي كان يعتمد عليه.

لذلك فإن أقوى صياغة تحليلية للحكم تبدأ بتحديد أثر التقايل على القسمة القديمة، ثم تبين إلزامية القسمة النهائية، ثم تربط ذلك بحق المشتري في التسليم والطرد.

أما البدء بأفضلية التسجيل بشكل مطلق فيفقد الحكم خصوصيته ويعرض الشرح لخلط بين أنظمة قانونية مختلفة.

هل يتغير الحكم بوجود مستأجر أو حكم سابق بالتسليم؟

ورد في الوقائع أن واضع اليد استفاد من مسار قضائي متصل بعقد إيجار انتهى إلى فسخه وتسليم العين.

لكن هذا السرد وحده لا يصلح للحكم بأن كل تنفيذ قضائي سابق يمنع دعوى الطرد أو يثبت الحق النهائي في مواجهة كل شخص.

يتعين تحديد أطراف الحكم السابق، ومحل النزاع، وسبب القضاء، وحدود حجية الأمر المقضي ، وهل كان المدعي الحالي خصمًا فيه أو ممثلاً تمثيلًا قانونيًا ينتج تلك الحجية.

وقد تكون هناك مسائل إضافية تتعلق بنفاذ الإيجار ومدته وصدوره ممن يملك التأجير أو حق التمكين، ولا يمكن افتراض إجابتها من وجود محضر تنفيذ فقط.

في الطعن المقدم، استندت المحكمة إلى انتهاء سند القسمة الأولى وصحة مركز طالب الطرد بحسب ما انتهت إليه من الأوراق، ولم تجعل مجرد حصول واضع اليد على تسليم سابق مانعًا مطلقًا من بحث الغصب.

والخلاصة العملية: لا يُغني الحكم السابق بالتسليم عن مراجعة سند الحق الذي يستند إليه من تسلم العين، كما لا يعني اختلاف أطراف الأحكام أن جميعها عديمة الحجية.

يجب دراسة حدود حجية كل حكم وموضوعه قبل صياغة الدفع أو الرد عليه.

متى يحتاج صاحب النزاع إلى محامٍ متخصص؟

تزداد الحاجة إلى مراجعة قانونية متخصصة عندما يوجد أكثر من عقد قسمة، أو يتعارض التخصيص بين محررين، أو يكون أحدهما مسجلًا والآخر عرفيًا، أو تكون العين قد بيعت بعد القسمة، أو يختلف أطراف البيع عن أطراف القسمة بسبب وفاة أو تنازل.

وتزداد أهمية المراجعة إذا ظهرت أحكام صحة توقيع أو صحة ونفاذ أو أحكام إيجارية أو محاضر تنفيذ سابقة.

قبل اتخاذ قرار بالطرد أو رفع دعوى أخرى، يتعين تحديد الصفة والمصلحة والطلبات

ومراجعة تسلسل المستندات وطبيعة الشهر وحجية الأحكام السابقة، والتأكد من الاختصاص والإجراءات الواجبة التطبيق على النزاع.

ويخاطر المدعي برفع دعوى على أساس غير مناسب إذا خلط بين دعوى الملكية ودعوى التسليم أو بالغ في دلالة عقد عرفي أو أهمل سندًا قديمًا ما زال منتجًا لآثاره.

هذه الدراسة تقدم تحليلًا لحكم محدد كما ورد نصه، ولا تحل محل فحص ملف مستقل؛ فنتيجة القضية تتحدد بالمحررات والأدلة والدفوع والوقائع الثابتة لدى المحكمة، وليس بمجرد تشابه عنوان النزاع.

مقارنة عملية بين السندين في النزاع

أهم الأخطاء التي يجب تجنبها عند الاستناد إلى الحكم

• القول إن مجرد وجود قسمة أحدث يُبطل القسمة الأولى تلقائيًا دون إثبات الاتفاق.
• الخلط بين صحة التوقيع وصحة التصرف ونقل الملكية.
• اعتبار البيع الابتدائي ناقلًا للملكية العقارية بمجرد توقيعه.
• القول إن المحكمة قضت بالريع رغم عدم وروده في المنطوق.
• الاستناد إلى القسمة المشهرة دون التحقق من عين النزاع والاختصاص الوارد بها.
• تقديم سنة هجرية غير مطابقة للتاريخ الميلادي على أنها تاريخ موثق.
• تغيير أسماء المحامين في نص الحكم دون وجود صورة رسمية تثبت التصحيح.

النص الكامل للحكم رقم 35519 لسنة 94 ق

باسم الشعب

محكمة النقض

الدائرة المدنية

دائرة الاثنين ( و ) المدنية

برئاسة السيد القاضي / طلبه مهنى محمد ” نائب رئيس المحكمة “

وعضوية السادة القضاة / حاتم عبد الوهاب حموده، عبد الرحمن فاروق السماحي، محمد رفعت محفوظ، محمد عبد الرحمن فكري ” نواب رئيس المحكمة “

وبحضور السيد المحامي العام / حسني هاشم.

وأمين السر السيد / أحمد عبد الرحيم.

في الجلسة العلنية المنعقدة بمقر المحكمة بدار القضاء العالي بمدينة القاهرة. في يوم الاثنين ١٥ من جمادى الأولى سنة ١٤٤٧ هـ الموافق ٢٦ من أكتوبر سنة ٢٠٢٦ م.

أصدرت الحكم الآتي

في الطعن المقيد في جدول المحكمة برقم ٣٥٥١٩ لسنة ٩٣ ق

المرفوع من: السيد / …… …… – مدينة نصر أول – محافظة القاهرة.

ضد

أولا : السيد / ………. يعلن – ……. – المهندسين – العجوزة – محافظة الجيزة.

ثانيا : السيد / ……………………

ثالثا : باقي ورثة / …..، وهم:

1. السيد / ……………..
2. السيدة / …………….
3. السيدة /……………….

يعلنون – …..مدينة نصر أول – محافظة القاهرة.

” الوقائع “

في يوم ٢٠٢٣/١٢/٢ طعن بطريق النقض في حكم محكمة استئناف القاهرة “مأمورية شمال القاهرة” الصادر بتاريخ ٢٠٢٣/١٠/١٠ في الاستئنافين رقمي ٩٤٩٥ ، ٩٥٦٩ لسنة ٢٦ ق، وذلك بصحيفة طلب فيها الطاعن الحكم بقبول الطعن شكلا وفي الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه والإحالة.

وبذات اليوم أودع وكيل الطاعن حوافظ مستندات. وفي ٢٠٢٣/١٢/٢ أعلن المطعون ضدهما أولا بصحيفة الطعن بالنقض. وفي ٢٠٢٤/١/٢٤ أعلن المطعون ضدهم ثانيًا وثالثا بصحيفة الطعن بالنقض.

ثم أودعت النيابة مذكرة رأت في ختامها قبول الطعن شكلا ونقضه موضوعًا. وبجلسة ٢٠٢٦/٢/٩ عُرض الطعن على المحكمة في غرفة مشورة فرأت أنه جدير بالنظر فحددت لنظره جلسة للمرافعة.

وبجلسة ٢٠٢٦/١٠/٢٦ نظر الطعن أمام هذه الدائرة على نحو ما هو مبين بمحضر الجلسة حيث صممت النيابة على ما جاء بمذكرتها فقررت المحكمة إصدار الحكم بجلسة اليوم.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر / حاتم عبد الوهاب حموده ” نائب رئيس المحكمة “، والمرافعة، وبعد المداولة.

حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.

وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في:

أن مورث الطاعن والمطعون ضدهم ثالثًا أقام على المطعون ضده أولا الدعوى رقم ٩٧٢ لسنة ۲۰۱۹ مدني محكمة القاهرة الجديدة بطلب الحكم بطرده من الشقة المبينة بالصحيفة مع التسليم.

وقال بيانًا لدعواه إنه يمتلك هذه الشقة بموجب عقد البيع الابتدائي المؤرخ ٢٠٠٢/٥/٢٢ الصادر له من مورث المطعون ضده ثانيًا والتي آلت ملكيتها له عن طريق عقد القسمة المسجل تحت رقم ٢٦٢٣ لسنة ۲۰۰۲ شهر عقاري شمال القاهرة المحرر بينه وبين باقي الملاك لإنهاء حالة الشيوع.

وإذ وضع المطعون ضده أولا اليد على شقة التداعي غصبًا وبطريق الغش بأن قام بتسخير شخص كمستأجر لها وتحصل ضده على حكم قضائي نهائي تم تنفيذه بفسخ عقد إيجارها وتسليمها إليه، فأقام دعواه.

تدخل المطعون ضده ثانيًا هجوميًا في الدعوى بطلب الحكم بطرد المطعون ضده أولا من شقة النزاع مع التسليم كونها مملوكة لمورثه بموجب عقد القسمة المشهر آنف البيان.

ندبت المحكمة خبيرا وبعد أن أودع تقريره، تدخل الطاعن في الدعوى لوفاة مورثه بموجب صحيفة تصحيح لشكل الدعوى اختصم فيها باقي الورثة وهم المطعون ضدهم ثالثا، وحكمت المحكمة في موضوع التدخل والدعوى الأصلية برفضهما.

استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم ٩٤٩٥ لسنة ٢٦ ق القاهرة ” مأمورية شمال القاهرة “، كما استأنفه المطعون ضده ثانيا بالاستئناف رقم ٩٥٦٩ لسنة ٢٦ ق القاهرة ” مأمورية شمال القاهرة “، ضمت المحكمة الاستئنافين وقضت بتاريخ ٢٠٢٣/١٠/١٠ برفضهما وتأييد الحكم المستأنف.

طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة المشورة حددت جلسة لنظره، وفيها التزمت النيابة برأيها.

وحيث إن حاصل ما ينعى به الطاعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه والفساد في الاستدلال والقصور في التسبيب والإخلال بحق الدفاع:

إذ قضى برفض طلب طرد المطعون ضده أولا من شقة التداعي بحجة وضع يده عليها بسند مشروع خلفا لمورثه الذي اختص بها بموجب عقد القسمة العرفي المؤرخ ۱۹۹۷/۷/۳ ، والحكم الصادر بصحة التوقيع عليه

رغم أن الطاعن تمسك أمام محكمة الموضوع بتملك مورثه ومورث المطعون ضدهم ثالثا عين النزاع عن طريق الشراء بعقد بيع عرفي مؤرخ ٢٠٠٢/٥/٢٢ صادر له من مورث المطعون ضده ثانيًا

والتي آلت ملكيتها له بموجب عقد القسمة المشهر تحت رقم ٢٦٢٣ لسنة ٢٠٠٢ شهر عقاري شمال القاهرة الذي اتفق فيه مورثو أطراف النزاع على قسمة العقار الشائع بينهم مرة أخرى واختص البائع له بهذه الشقة

وهو ما يُعد تقايلا من المتقاسمين عن القسمة الأولى ونسخا لما ورد بها من تخصيص تلك الشقة لمورث المطعون ضده أولا، وبما ينفي السند القانوني لوضع يد الأخير عليها.

وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر ، مهدرًا حجية عقد القسمة اللاحق المشهر والموقع عليه من جميع ملاك العقار الشائع، بما يعيبه ويستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعي في محله:

ذلك أن المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أنه ولئن كان الأصل في العقود أن تكون لازمة بمعنى عدم إمكان انفراد أحد العاقدين بفسخ العقد دون رضاء المتعاقد الآخر، إلا أنه ليس ثمة ما يمنع من الاتفاق بينهما على التقايل منه

وأيا كان الرأي في طبيعة هذا الاتفاق وهل يعد تفاسخًا أو إبرامًا لعقد جديد، فإنه كما يكون بإيجاب وقبول صريحين يصح بإيجاب وقبول ضمنيين، وأن عقد القسمة النهائية يعتبر ملزما لكل من وقعه ولا يجوز لأحد منهم التحلل من التزامه

كما أن المقرر أيضًا أنه يترتب على عقد البيع ولو لم يكن مشهرًا انتقال جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع ومنفعته من تاريخ إبرام البيع، ومنها الثمرات والنماء في المنقول والعقار على حد سواء إلى المشتري، ما دام المبيع شيئًا معينا بالذات، ما لم يوجد اتفاق أو عرف يخالف ذلك

كما تنتقل إليه الدعاوى المرتبطة بها بما في ذلك طلب تسليم العين المبيعة وطرد الغاصب منها واستيداء ريعها منه

وأن دعوى الطرد للغصب من دعاوى أصل الحق يستهدف بها رافعها أن يحمي حقه في استعمال الشيء واستغلاله، فيسترده ممن يضع اليد عليه بغير حق سواء أكان قد وضع اليد ابتداء بغير سند أو كان قد وضع اليد عليه بسبب قانوني ثم زال هذا السبب واستمر واضعا اليد عليه

وأن دعوى الملكية ترمي إلى حماية حق الملكية وما يتفرع عنه، ويتناول البحث فيها حتمًا أساس الحق المدعى به ومشروعيته

وأنه يجب على المدعي – إثباتًا لدعواه بالغصب التي يقوم عليها طلبه بإخلاء المكان أن يُقيم الدليل على ملكيته للعقار، فينتقل بذلك عبء الإثبات إلى المدعى عليه بوصفه مدعيًا خلاف الأصل؛ ليثبت أن وجوده يستند إلى سبب قانوني يُبرر ذلك، فإذا أثبت ذلك درأ عن نفسه جزاء الإخلاء.

لما كان ما تقدم، وكان الثابت من الأوراق – ومما لا خلاف عليه بين الخصوم – أن مورثي الخصوم جميعًا قد تقابلوا عن عقد القسمة المؤرخ ۱۹۹۷/۷/۳

وأبرموا عقدًا لاحقا لقسمة المال الشائع بينهم تم تسجيله برقم ٢٦٢٣ لسنة ۲۰۰۲ شهر عقاري شمال القاهرة وتضمن قسمة العقار قسمة نهائية اختص بموجبها مورث المطعون ضده ثانيًا بالشقة محل النزاع، وهي حجة عليهم جميعًا ولا يجوز لأحدهم التحلل منها

وبموجبها باع مورث المطعون ضده ثانيًا هذه الشقة لمورث الطاعن والمطعون ضدهم ثالثا بعقد بيع ابتدائي مؤرخ ۲۰۰۲/۵/۲۲

وبالتالي فإن وضع يد المطعون ضده أولا عليها استنادًا لعقد القسمة الأول المؤرخ ۱۹۹۷/۷/۳ ، والذي تم التقابل عنه يكون غصبًا لزوال سنده في ذلك

ويحق لمورث الطاعن والمطعون ضدهم ثالثًا – وورثته من بعده – طلب طرده منها وتسليمها إليهم بعد شراء مورثهم لها بعقد البيع سالف الذكر – والذي لم يُطعن عليه بأي مطعن

وإذ خالف الحكم الابتدائي المؤيد بالحكم المطعون فيه هذا النظر مستندًا في قضائه إلى عقد القسمة السابق الذي تم التقايل عنه، فإنه يكون معيبا بمخالفة القانون بما يوجب نقضه.

وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه – ولما تقدم :

فإن المحكمة تقضي في موضوع الاستئناف رقم ٩٤٩٥ لسنة ٢٦ ق القاهرة ” مأمورية شمال القاهرة ” بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به في الدعوى الأصلية والقضاء بطرد المستأنف ضده ثانيًا … ” من العين محل النزاع والمبينة بصحيفة الدعوى وبتسليمها للمستأنف وللمستأنف ضدهم أولا ورثة المتوفى سعد محمود أحمد “.

لذلك

نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه فيما قضى به في الدعوى الأصلية، وألزمت المطعون ضده أولا بالمصاريف ومبلغ مائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة

وحكمت في موضوع الاستئناف رقم ٩٤٩٥ لسنة ٢٦ ق القاهرة مأمورية شمال القاهرة بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به في الدعوى الأصلية وبطرد المستأنف ضده ثانيًا من العين محل النزاع والمبينة بصحيفة الدعوى، وبتسليمها للمستأنف وللمستأنف ضدهم أولا

وألزمت المستأنف ضده ثانيًا بمصاريف الدعوى الأصلية عن درجتي التقاضي، ومبلغ مائة وخمسة وسبعين جنيها مقابل أتعاب المحاماة.

صحيفة الطعن بالنقض كاملة – إعداد الأستاذ عبدالعزيز حسين عبدالعزيز المحامي بالنقض

محكمة النقض

الدائرة المدنية

صحيفة طعن بالنقض

أودعت هذه الصحيفة قلم كتاب محكمة النقض  بتاريخ          /       / 2023

وقيدت بمحكمة النقض برقم 35519 لسنة 93 قضائية

من الأستاذ / عبدالعزيز حسين عبدالعزيز المحامي بالنقض المقبول للمرافعة أمام محكمة النقض بصفته وكيلا عن السيد / …… ( أحد ورثة المرحوم / …. ) المقيم ….. – مدينة نصر أول – القاهرة

وذلك بموجب التوكيل الخاص رقم ….لسنة 2023 حرف (..) توثيق مدينة نصر ثالث والمودع أصله مع صحيفة الطعن                                                                                (طاعن)

ضـــد

• أولا : …….. المقيم …….. – المهندسين – العجوزة  ( مطعون ضده )
• ثانيا : …… المقيم …….. – مدينة نصر أول – القاهرة  ( الخصم المتدخل هجوميا )
• ثالثا : باقي ورثة المرحوم / …. ( المدعي بالدعوي ) وأشقاء الطاعن – وهم :

1. …
2. ….

المقيمين …. –……………. مدينة نصر أول – القاهرة

                              (أشقاء الطاعن وباقي ورثة المدعي بالدعوي المرحوم / سعد محمود أحمد)

وذلـك

طعنا على الحكم رقم 9495 ، 9569 لسنة 26 ق الصادر من محكمة استئناف القاهرة – الدائرة (9) حاليا – 150 مدني سابقا – القاضي منطوقه بجلسة 10/10/2023 :

حكمت المحكمة :

•  أولا: بقبول الاستئنافين شكلا
• ثانيا: وفى موضوع الاستئنافين برفضهما وتأييد الحكم المستأنف والزمت كل مستأنف بمصروفات استئنافه وبمبلغ مائة جنيه مقابل أتعاب المحاماة

و المقام طعنا علي حكم أول درجة

الحكم الابتدائي رقم 972  لسنة 2019 مدنى كلى القاهرة الجديدة الصادر من محكمة القاهرة الجديدة الدائرة ( 17 ) مدنى القاهرة الجديدة القاضي منطوقه بجلسة 20/6/ 2022 :

حكمت المحكمة:

• بقبول التدخل الهجومي شكلا وفي الموضوع برفضه والزمت المدعي به بالمصروفات وخمسة وسبعون جنيها مقابل أتعاب المحاماة
• وفي الدعوي الأصلية برفضها وبالزام المدعي أصليا بالمصاريف ومبلغ خمسة وسبعين جنيها مقابل اتعاب المحاماة

الوقائع

اقام مورث الطاعن دعواه امام محكمة أول درجة برقم 972 لسنة 2019 مدني كلي القاهرة الجديدة طالبا طرد المطعون ضده الأول من الشقة ….. – مدينة نصر اول – القاهرة بالعقد المؤرخ 22/5/2002

والعقد المشهر 2623/2002 شهر عقاري شمال القاهرة وتسليمها للمدعي خالية من الاشخاص والشواغل والمصروفات والاتعاب والنفاذ

علي سند من القول ان المطعون ضده الاول باستخدام طرق احتيالية وبالتدليس والغش قام بوضع اليد وبدون سند علي العين المملوكة لمورث الطاعن منذ عام ۲۰۰۲ بموجب عقد البيع المؤرخ 22/5/2002

والصادر له من صاحب الملكية المسجلة / …. بموجب المشهر رقم ٢٦٢٣ لسنة ۲۰۰۲ شمال القاهرة

بأن قام بتسخير آخر وهو المدعو/ ….. وحرر له بالتدليس فيما بينهما عقد ايجار مؤرخ 1/4/2015 تضمن خلافا للحقيقة تأجير العين المملوكة للمدعي

و أقام دعوي فسخ عقد الايجار المزعوم وتسليم العين بموجب الدعوي الرقيمة 9 لسنة ۲۰۱۷ مدني جزئي روض الفرج

وتحصل بذلك على حكم بالفسخ والتسليم بتاريخ 30/3/2017، و فوجئ المدعي بتاريخ 10/12/2018 بتنفيذ الحكم و بتسلم عين التداعي وتمكن بذلك من وضع يده علي عين التداعي مما حدا بالمدعي الإقامة دعواه

 وقدم المدعي ( مورث الطاعن ) حوافظ مستندات هي :

• صورة ضوئية من المشهر رقم ٢٦٢٣ لسنة ۲۰۰۲ توثيق شمال القاهرة
• صورة ضوئية من عقد البيع المؤرخ ۲۰۰۲/۵/۲۲ ، ۳
• صورة ضوئية من صحيفة دعوي فسخ الايجار علي عين التداعي بين المطعون ضده الاول واخر مسخر منه
• صورة ضوئية من الحكم الصادر في دعوي الفسخ لعقد الايجار
• صورة رسمية من محضر تنفيذ حكم الفسخ علي عين التداعي عام 2018
• شهادة في الدعوي الرقيمة ۱۸۱ لسنة ۲۰۱۹ اشكالات تنفيذ شمال القاهرة
• شهادة في الدعوي الرقيمة ۱۷۸ لسنة ۲۰۱۹ اشكالات تنفيذ شمال القاهرة

وقدم المدعي عليه – المطعون ضده الأول – حافظة مستندات :

• صورة ضوئية من صحيفة دعوي فسخ عقد الايجار علي عين التداعي
• صورة ضوئية من الحكم الصادر في دعوي الفسخ لعقد الايجار
• صورة ضوئية من الاقرار المؤرخ 3/7/1997 ( مجحود صورته ولم يقدم الأصل )
• صورة ضوئية من الاشكال الرقيم ۱۷۸ لسنة ۲۰۱۹ اشكالات شمال القاهرة
• صورة رسمية من محضر الفسخ والتسليم
• صورة رسمية من صحيفة دعوي ١٧٣ لسنة ٢٠١٩ مدني كلي القاهرة الجديدة
• صورة رسمية من الحكم الصادر في الدعوي الرقيمة ٩٧٣ لسنة 2019 مدني كلي القاهرة الجديدة
• صورتين ضوئيتين من الحافظتين المقدمتين في الدعوي الرقيمة ۹۷۳ لسنة ۲۰۱۹ مدني كلي القاهرة الجديدة
• صورة رسمية من الحكم الصادر في الدعوي الرقيمة ۲۰۹ لسنة ۲۰۱۸ مستأنف اشكالات شمال القاهرة
• صورة رسمية من محضر فتح وتسليم وازالة حوائط
• صورة رسمية من الحكم الصادر في الدعوي الرقيمة ٩٧٣ لسنة ۲۰۱۹ مدني كلي القاهرة الجديدة، وبجلسة ۲۰۱/۱۲/۲۹

وتدخل هجوميا في الدعوي / …. طالبا طرد المتدخل ضده الأول ( المطعون ضده الأول ) من الشقة عين التداعي وتسليمها للمتدخل هجوميا خالية من الاشخاص والشواغل بحكم مشمول بالنفاذ وبلا كفالة وقدم المتدخل هجوميا حافظة مستندات طويت علي :

• صورة رسمية من العقد المشهر الرقيم ۲٦۲۳ لسنة ۲۰۰۲ شمال القاهرة
• اشهاد وفاة ووراثة رقم ٧٤٠ لسنة ٢٠١١ مدينة نصر اول

وقضت محكمة أول درجة بندب خبير في الدعوي والذي اعد تقريراً ارفقه بالأوراق اثبت به ان عقار التداعي مكلف باسم المدعي اصلياً ومورث المتدخل هجومياً ومورث المدعي عليه اصلياً بالمشهر 2530/1994 شمال القاهرة

وطالب بتقديم شهادة تصرفات عقارية ، وفواتير مرافق عين النزاع وخريطة مساحية ، وقرر الحاضر عن المتدخل هجوميا والمدعي عليه بوفاة المدعي اصلياً .

وحيث اعيد تداول الدعوي علي النحو الثابت بمحاضر الجلسات مثل خلالها وارث المدعي ( الطاعن ) و صحح شكل الدعوي بالتدخل خلفا عن مورثة وطالب بإعادة الدعوي للخبير

و قررت المحكمة حجز الدعوي للحكم لجلسة 20/6/2022 وقضت في حيثيات الحكم الابتدائي ص 4 بسقوط حق المدعي ( مورث الطاعن ) في الحكم التمهيدي بندب خبير لعدم حضوره امام الخبير وبرفض الدعوي

علي سند من عدم اثبات أيا من المدعي ( الطاعن ) أو المتدخل ملكية عين التداعي مفرزا …. ( مخالفا حجية عقد القسمة المشهر 2623/2002 الثابت منه اختصاص مورث المتدخل بعين التداعي مفرزة التى باعها لمورث الطاعن بعقد البيع المؤرخ 22/5/2002  )

استأنف الطاعن الحكم برقم 9495 لسنة 26 ق طالبا الغاؤه والقضاء مجددا بالطلبات بطرد المطعون ضده الأول مستندا الى الأسباب الجوهرية بصحيفة استئنافه ومنها :

بطلب جازم وصريح ثابت بمحاضر جلسات محكمة الاستئناف (جحد الصورة الضوئية للإقرار المؤرخ 3/7/1997 وتأجلت لتقديم الاصل الا ان المطعون ضده الاول لم يقدم الاصل واتخذت محكمة الاستئناف من صورة الاقرار الضوئية المجحوده سندا لرفض الدعوي واعتبارها سند مشروع للمطعون ضده الاول في وضع اليد علي عين التداعي

وان الحكم خالف الثابت بعقد القسمة المسجل وعقد البيع سنده المؤرخ 22/5/2002 من أنه مشتريا من صاحب الملكية المسجلة الذي اختص بعين التداعي بموجب عقد القسمة بالمشهر 2623/2002

وان الحكم اتخذ من تقرير الخبير المعيب بالقصور وفي غيبة من مورثه ومنه سبيلا له حينما عول علي المشهر رقم 2530/1994 الخاص بالأرض قبل تشييد المباني والتفت عن عقد القسمة المشهر برقم 2623/2002 الذي اقتسم بموجبه اطرافه مباني العقار المقامة علي الارض

وان الحكم اخل بحق الدفاع حينما رفض اعادة الدعوي للخبراء لعدم اتصال علمه بفتح المأمورية لوفاة المدعي اثناء ذلك ودلل بشهادة الوفاة والاعلام الشرعي طالبا اعادة الدعوي للخبير

واستأنف ايضا المتدخل هجوميا الحكم برقم 9569 لسنة 26 ق للأسباب المبينة بصحيفة استئنافه وانه صاحب الملكية المسجلة لعين التداعي خلفا عن مورثه بالعقد المشهر رقم 2623/2002 شمال القاهرة

وقد قضت محكمة الاستئناف برفض الاستئنافين وتأييد الحكم المستأنف علي سند من القول أن بيد المستأنف ضده الثاني ( المطعون ضده الأول / … ) سند مشروع لوضع اليد علي عين التداعي وهو عقد قسمة بموجب الاقرار المؤرخ 3/7/2002 الصادر عليه حكم صحة توقيع برقم 9630/1998 صحة توقيع شمال القاهرة

وانه لا ينال من ذلك ما نعاه المستأنف في الاستئناف رقم 9495 لسنة 26 ق ( الطاعن ) اذ ان عقد القسمة المؤرخ 3/7/1998 ( الاقرار ) موقع عليه من مورث المستأنف وهو من أقام دعوي صحة التوقيع

وانه لا ينال من ذلك وجود دعاوي بين اطراف التداعي اذ ان تلك الدعاوي لم يصدر فيها أحكام نهائية تغير الوضع الراهن لسند تواجد المستأنف ضده ثانيا ( المطعون ضده الأول ) في عين التداعي

كما لا بنال من ذلك ما نعاه المستأنف في الاستئناف رقم 9569 لسنة 26 ق عن ملكيته عن مورثه لعين التداعي بالعقد المشهر رقم 2623/2002 شمال القاهرة

اذ الثابت للمحكمة ان مورث المستأنف المرحوم / … قد قام ببيع عين التداعي لمورث المستأنف في الاستئناف الأخر بعقد البيع المؤرخ 22/5/2002 والذي لم يطعن عليه بثمة مطعن ويكون حجة علي طلبات المدعي ( الطاعن ) والمتدخل هجوميا

ومن ثم وحيث ان الحكم الاستئنافي قد ران عليه الفساد في الاستدلال والخطأ في تطبيق القانون ومخالفته والقصور في التسبيب المبطل ومخالفة الثابت في الاوراق

من حيث الالتفات عن جحد صورة الاقرار العرفي المؤرخ 3/7/1997 سند المطعون ضده الاول الذي اتخذه الحكم سندا في رفض طرده للغصب

والالتفات عن مدلول عقد القسمة المشهر برقم 2623/2002 شمال القاهرة المبرم بين ذات اطراف الاقرار السابق –  باختصاص مورث المتدخل البائع لمورث الطاعن بعين التداعي

وهو تصرف جديد لاحق – تم شهره – علي الاقرار سالف البيان لاغيا اياه كونه العقد النهائي النافذ فيما بينهم ، كان هذا الطعن بالنقض في الميعاد المقرر قانونا

أسباب الطعن

السبب الاول القصور في التسبيب

المقرر في قضاء هذه المحكمة – أن كل طلب أو وجه دفاع يدلى به لدى محكمة الموضوع ويطلب اليها بطريق الجزم ان تفصل فيه ويكون الفصل فيه مما يجوز ان يترتب عليه تغيير وجه الرأي في الحكم – يجب على محكمة الموضوع ان تجيب عليه بأسباب خاصة والا اعتبر حكمها خاليا من الأسباب متعينا نقضه

الطعن رقم 1405 لسنة 73 ق جلسة 22/3/2004

الوجه الأول للقصور في التسبيب

التفات الحكم واطراحه دفاع الطاعن الجوهري بأن مورثة قد اشتري عين التداعي من صاحب الملكية المسجلة ( مورث المتدخل هجوميا المرحوم/ …. ) المالك للعين بعقد القسمة المسجل رقم 2623 لسنة 2022 شهر عقاري شمال القاهرة

الذي بموجبه اختص بعين التداعي وان العقد المسجل قد الغي عقد القسمة العرفي ( الاقرار المؤرخ 3/7/1997 ) وأصبح كأن لم يكن بإبرام تصرف جديد لاحق بين ذات المتعاقدين تم تسجيله

فاضحي هذا التصرف المسجل هو الساري والنافذ فيما بينهم ومن ثم اسناد الحكم المطعون عليه قضاءه برفض طرد المطعون ضده الاول ( …. ) أحد ورثة أطراف عقد القسمة المسجل

علي سند من أنه لديه سند مشروع في وضع اليد علي التداعي وهو عقد القسمة ( الاقرار المؤرخ 3/7/1997 ) الذي الغي بعقد القسمة اللاحق المسجل رقم 2623 لسنة 2002

وعدم تناول الدفاع الجوهري للطاعن هو قصور مبطل فضلا عن الخطأ في تطبيق القانون ومخالفة الثابت بمستند رسمي يستوجب نقضه

فالمستقر عليه فقها انه لا يوجد ما يمنع اذا ما أبرم الطرفان عقداً و كان حقيقياً ثم أدخلا عليه تعديلاً باتفاق لاحق أو بدا لهما العدول عنه فأبرما اتفاقا جديدا

الوسيط 2 ـ السنهوري ـ ص 955 فقرة 3 ، المستشار عبد المنعم الشربيني ـ شرح القانون المدني ـ ص 212

وقد قضت محكمة النقض  عن العقد النهائي:

عقد البيع النهائي الذي تستقر به العلاقة بين الطرفين ينسخ العقد الابتدائي ويحل محله فيما يتعلق بشروط البيع وأحكامه، ويصبح هو قانونهما

والمرجع في التعرف على إرادتيهما النهائية ومن ثم فإنه قد يتناول مقدار المبيع أو الثمن أو شروط البيع الابتدائي بالتعديل حيث يسوغ القول بأن العقد النهائي بمثابة تقايل من البيع الابتدائي”

طعن 509 س 70ق جلسة 21/11/2000

والمستقر عليه فقها أن:

ويترتب على البيع النهائي ، إذا ما سجل ، نقل الملكية في العقار من البائع إلى المشترى، ليس من تاريخ العقد النهائي، إنما من تاريخ التسجيل

المستشار انور طلبه – القانون المدني – ص 52

وبأنه العقد النهائي دون العقد الابتدائي – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – هو الذي تستقر به العلاقة بين الطرفين ويصبح قانون المتعاقدين.

وإذ كان يبين من عقد البيع النهائي المشهر وفق ما أثبته الحكم المطعون فيه أنه خلا من النص على الشرط السابع الذي كان منصوصاً عليه في العقد الابتدائي أو الإحالة إليه

فإن مفاد ذلك أن الطرفين قد تخليا عن هذا الشرط وانصرفت نيتهما إلى عدم التمسك به أو تطبيقه وإذا التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر، فإنه لا يكون قد شابه فساد في الاستدلال

(طعن 266 س 37 ق جلسة 25/3/1972) .

الوجه الثاني للقصور في التسبيب

التفات الحكم واطراح دفاع الطاعن بشأن وضع يد المطعون ضده الاول علي عين التداعي بالغش والتدليس عام 2018 ، بالتحصل علي حكم بفسخ عقد ايجار وتسليم العين مبرم بينة وبين شخص مسخر منه وتنفيذه في غيبة من الطاعن

وانه لم يكن له وضع يد قبل ذلك التاريخ وان وضع اليد كان لمورث الطاعن من تاريخ شراؤه عين التداعي بعقد البيع المؤرخ 22/5/2022 من صاحب الملكية المسجلة طالبا اعادة الدعوي للخبراء لبحث ذلك

لا سيما ان تقرير الخبير جاء معيبا بالقصور ذلك أن مورثة قد توفي أثناء فتح المأمورية بالخبراء ولم يصله اخطار الخبير بسبب الوفاة ولم يحضر ويبدي أقواله

فضلا عن أن الخبير لم يعاين عين التداعي بالطبيعة ولم يتناول العقد المسجل رقم 2623 لسنة 2002 شهر عقاري شمال سند اختصاص البائع لمورثه بعين التداعي ولم تتناوله المحكمة ذاتها

ومن ثم لو بحث الحكم الطعين هذا الدفاع الجوهري لتبين وجه الحق في الدعوي مما أثر في الحكم الطعين بما انتهي اليه قضاءه برفض الدعوي مما يعيب الحكم بالقصور المبطل

فالمقرر في قضاء محكمة النقض أن اغفال الحكم بحث دفاع ابداه الخصم يترتب عليه بطلان الحكم اذا كان هذا الدفاع جوهريا ومؤثرا فى النتيجة التى انتهت اليها المحكمة اذ يعتبر ذلك الاغفال قصورا فى اسباب الحكم الواقعية

الطعن رقم 7871 لسنة 64 ق جلسة 22/10/1995 س 46 ص 1031

الوجه الثالث للقصور في التسبيب

المقرر ـ فى قضاء هذه المحكمة ـ إنه متى قدم الخصم إلى محكمة الموضوع مستندات وتمسك بدلالتها فالتفت الحكم عن التحدث عنها مع ما قد يكون لها من أثر فى الدعوى فإنه يكون مشوباً بالقصور

طعن رقم 1560 لسنة 70 ق جلسة 20/12/2001

التفت الحكم المطعون عليه واطرح المستندات الجوهرية المقدمة من الطاعن ودلالتها وأهمها عقد القسمة المسجل برقم 2623 لسنة 2002 شهر عقاري شمال سند اختصاص البائع لمورثه بعين التداعي

ودلالة هذا المستند الجوهري من حيث نفاذه في حق المتعاقدين فيه ومنهم مورث المطعون ضده الثاني باعتباره العقد النهائي بينهم  والغائه عقد القسمة العرفي محل الاقرار المؤرخ 3/7/1997 ( الذي استند اليه الحكم في نفي الغصب عن المطعون ضده الأول )

ولو كان الحكم الطعين والخبير تناولا ما تضمنه هذا المستند الجوهري لتغير وجه الرأى في الدعوي بشأن انتقال حق الاستعمال والاستغلال لعين التداعي الى الطاعن ومورثه بعقد البيع المؤرخ 22/5/2002 لصدوره ممن له صلة ويد بعين التداعي من صاحب الملكية المسجلة مما أثر في الحكم ويعيبه بالقصور المبطل موجبا نقضه

السبب الثاني الخطأ في تطبيق القانون ومخالفته

الوجه الاول للخطأ في تطبيق القانون ومخالفته

أخطأ الحكم المطعون عليه وخالف نص المادة 934 من القانون المدني والمادة من قانون الشهر العقاري من ان العقد المسجل هو العقد النهائي والنافذ بين المتعاقدين وله حجية عليهم وعلي الغير

وهذا الخطأ أدي الى اعتبار الاقرار العرفي المؤرخ 3/7/1997 الذي الغي وأضحي كأن لم يكن بعقد القسمة المسجل رقم 2623 لسنة 2002 شهر عقاري شمال القاهرة بين ذات المتعاقدين ومنهم مورث المطعون ضده اولا – سندا مشروعا له في وضع اليد علي عين التداعي

مما حجبه عن بحث سند مورث الطاعن المشروع وهو عقد البيع المؤرخ 22/5/2022 الصادر له من صاحب الملكية المسجلة

مما يكون معه مورث الطاعن والطاعن كخلف له – بيده سند مشروع ساري ونافذ لصدوره له من صاحب اليد ومالك عين التداعي بملكية مسجلة

مما يعيب الحكم بالخطأ في تطبيق القانون ومخالفة المواد 934 مدني والمادة 9 من قانون الشهر العقاري

حيث تنص المادة 934 مدني علي:

1- في المواد العقارية لا تنتقل الملكية ولا الحقوق العينية الأخرى سواء أكان ذلك فيما بين المتعاقدين أم كان في حق الغير ، إلا إذا روعيت الأحكام المبنية في قانون تنظيم الشهر العقاري .

2- ويبين قانون الشهر المتقدم الذكر التصرفات والأحكام السندات التي يجب شهرها سواء أكانت ناقلة للملكية أم غير ناقلة ، ويقرر الأحكام المتعلقة بهذا الشهر

والمادة 9 من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري تنص علي :

جميع التصرفـات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقلة أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب شهرها بطريق التسجيل ويدخل في هذه التصرفات الوقف والوصية

ويترتب علي عدم التسجيل أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الأثر سوي الالتزامات الشخصية بين ذوي الشأن

وقد قضت محكمة النقض في هذا الصدد:

وحيث إن هذا النعي سديد ، ذلك أن المقرر ـــ فى قضاء هذه المحكمة ــــ أن المادة ٩٣٤ من القانون المدني تقضى بأنه فى المواد العقارية لا تنتقل الملكية ولا الحقوق العينية الأخرى سواء كان ذلك فيما بين المتعاقدين ، أم كان فى حق الغير

إلا إذا روعيت الأحكام المبينة فى قانون تنظيم الشهر العقاري وأن هذا القانون هو الذى يبين التصرفات والأحكام والسندات التى يجب شهرها سواء أكانت ناقلة للملكية أم غير ناقلة ، ويقرر الأحكام المتعلقة بهذا الشهر. ومتى كانت الأحكام الواردة بهذا القانون متعلقة بالنظام العام

ولذلك تكون القواعد التى قررتها آمرة وواجبة التطبيق حتماً ، ولا تسوغ مخالفتها فيما يتعلق بانتقال ملكية العقار

ومتى كان مؤدى نص المادة التاسعة من القانون رقم ١١٤ لسنة ١٩٤٦ بتنظيم الشهر العقاري أن الملكية فى المواد العقارية لا تنتقل ــــ وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة ــــ سواء بين المتعاقدين أو بالنسبة للغير إلا بالتسجيل .

فإذا لم يسجل المشترى عقد شرائه وتصرف البائع إلى شخص آخر سجل عقده خلصت له الملكية بمجرد التسجيل ولو نسب إليه التدليس أو التواطؤ مع البائع طالما أنه تعاقد مع مالك حقيقي لا يشوب سند ملكيته عيب يبطله .

الطعن رقم ٥٨٨٧ لسنة ٨١ ق – الدوائر المدنية – جلسة20/10/2016

الوجه الثاني للخطأ في تطبيق القانون ومخالفته فضلا عن القصور المبطل :

اسناد الحكم المطعون عليه قضاءه برفض طرد المطعون ضده الأول الى الصورة الضوئية للإقرار العرفي المؤرخ 3/7/1997 – المجحود صورته – ولم يقدم الأصل – معتبرا تلك الصورة الضوئية سنده المشروع في وضع اليد علي عين التداعي

لا سيما – علي حد قول الحكم الطعين – وان حكم صحة التوقيع الصادر عليه مرفوعة من مورث الطاعن – فيكون حجة عليه

ومن ثم رفض الدعوي مخالفا بذلك قانون الاثبات من أن الصور الضوئية ليس لها حجية في الاثبات ( لسهولة التلاعب فيها)

فضلا عن أن صحة التوقيع دعوي تحفظية ليس لها حجية علي صحة التصرف محل المحرر وحجيتها قاصرة علي التوقيع فقط فحجبه ذلك الخطأ عن بحث حجية التصرف اللاحق بين ذات اطراف الاقرار

وهو عقد القسمة المسجل برقم رقم 2623/2002 شمال القاهرة الذي الغي التصرف محل الاقرار السابق بتصرف جديد نهائي تم تسجيله اختص فيه البائع لمورث الطاعن بعين التداعي

مهدرا بذلك الحكم المطعون عليه حجية دليل رسمي ( عقد قسمة مسجل ) متخذا ( الحكم المطعون عليه ) بحجية ( صورة ضوئية لمستند عرفي مجحود )

مخالفا قانون الاثبات من حيث حجية الأوراق الرسمية كدليل في الاثبات وبني قضاءه علي دليل أضحي كأن لم يكن وليس له وجود في أوراق الدعوي مما يبطله ويستوجب نقضه

المقرر – فى قضاء محكمة النقض – أن صور المحرر العرفي المجحود ليس لها أي حجية على الاطلاق ويجب على المحكمة التحقق من وجود الأصل

أما اذا كان غير موجود فلا سبيل للاحتجاج بصورته الضوئية وتمسك الطاعن أمام محكمة الاستئناف بجحد الصور الضوئية للمستندات المقدمة من الشركة المطعون ضدها وكذلك جحدها أمام الخبير ولم تلتفت المحكمة للرد على ذلك الدفاع بالرغم أنه دفاع جوهرى قد يتغير به وجه الرأى فى الدعوى

فإنه يكون معيباً بالخطأ فى تطبيق القانون ، مما جره إلى القصور فى التسبيب لحجبه فحص دفاع الطاعن الجوهري .

الطعن رقم ٨٥١٧ لسنة ٨٩ قضائية – “تجاري“- جلسة ١ /1 / ٢٠٢٠

والمقرر ان دعوى صحة التوقيع هي دعوى تحفظية الغرض منها إثبات أن التوقيع الموضوع على المحرر هو توقيع صحيح صادر من يد صاحبه و نطاق هذه الدعوى لا يتسع لأمر صحة التصرف الذي تضمنته الورقة ونفاذة ووجوده أو انعدامه ولا تجوز المناقشة فيها في أمر من هذه المسائل

الطعن رقم 18228 لسنة 84 ق جلسة 22 / 7 / 2020

والمقرر ان:

مخالفة القاضى قواعد الاثبات القانونية او خطأه فى تطبيقها او فى تأويلها يؤدى بالضرورة وطريق اللزوم الى فساد فهمه للواقع وبالتالي الى فساد تكييفه لهذا الواقع وفساد حكمه

المستشار وليد محمد الجارحي – نائب رئيس محكمة النقض ورئيس الدائرة المدنية بها – مؤلف النقض المدني – ص 411 – طبعة نادى القضاة

الوجه الثالث للخطأ في تطبيق القانون ومخالفته فضلا عن التناقض المبطل :

اسناد الحكم الطعين قضاءه برفض تدخل وارث البائع لمورث الطاعن موضوعيا الى أن الثابت للمحكمة أن مورثه / ….. قد قام ببيع عين التداعي لمورث المستأنف في الاستئناف الأخر بموجب عقد بيع مؤرخ 2/5/2002 والذي لم يطعن عليه بثمة مطعن ويكون حجة علي ورثة / …. باعتباره تصرفا صادرا من مورثه

بيد أن هذا النعي للحكم المطعون عليه قد خالف صحيح نص المادة 439 مدني من أن البائع ضامن للمشتري التعرض منه ومن الغير للمشتري ووجوب تدخله لدفع هذا التعرض عنه ومن ثم قول الحكم الطعين بأن تدخله جاء علي غير سند من الواقع والقانون جاء معيبا بالخطأ في تطبيق القانون ومخالفة نص المادة 439 مدني

فالمقرر في قضاء محكمة النقض أنه من احكام البيع المنصوص عليها فى المادة 439 من القانون المدني التزام البائع بضمان عدم التعرض للمشترى فى الانتفاع بالمبيع ومنازعته فيه وهو التزام مؤبد يتولد عن عقد البيع بمجرد انعقاده ولو لم يشهر وينتقل من البائع الى ورثته وليس لهم منازعة المشترى فيما كسبه

الطعن 2359 لسنة 51 ق جلسة 28/2/1988

فضلا عن أن هذا النعي بحجية العقد الصادر من مورث المتدخل لمورث الطاعن هو تناقض مبطل للحكم فيما انتهي اليه برفض الدعوي بطرد المطعون ضده الأول لوجود سند مشروع بيده

وهو الاقرار العرفي المؤرخ 3/7/1997 نافيا بذلك سند مورث الطاعن الصحيح المشروع عقد البيع المؤرخ 22/5/2002 الصادر له من صاحب الملكية المسجلة الذي اختص بعين التداعي بموجب المشهر رقم 2623/2002 شمال القاهرة الذي الغي التصرف الأول

وهو الاقرار سالف البيان مما حجبه عن بحث سند مورث الطاعن وأفضليته علي سند المطعون ضده الأول الذي أضحي كأن لم يكن بتسجيل تصرف جديد هو عقد القسمة المشهر برقم 2623/2002 شمال القاهرة

ذلك انه يشترط للمفاضلة بين العقود أن تكون كلها صحيحة ، أما وان الاقرار سند الحكم الطعين قد الغي بتصرف جديد مشهر واصبح لا وجود له ولم يبحث الحكم هذا الدفاع الجوهري فانه يكون معيبا بالقصور ومخالفة القانون والثابت بالأوراق فضلا عن التناقض المبطل .

فالمستقر عليه قضاء أنه:

يشترط للمفاضلة بين العقود أن تكون كلها صحيحة ، وأن القانون يعطى الأولوية للعقد السابق إلا أن العقد الأسبق فى التاريخ ينبغي فى ذات الوقت أن يكون صحيحًا

الطعن رقم 6914 لسنة 73 ق

الوجه الرابع للخطأ في تطبيق القانون فضلا عن القصور في التسبيب

التفات الحكم عن بحث و تحقيق سند ( الطاعن ومورثه من قبله ) وأحقيته في الانتفاع والاستعمال والاستغلال وفقا لنص المادة ( 802 و 805 مدني ) بموجب عقد البيع المؤرخ 22/5/2002 الصادر له علي عين التداعي من صاحب الملكية المسجلة بالمشهر 2623/2002 شمال القاهرة

وأحقيته في طرد المطعون ضده الأول الذي سنده اقرار مجحود صورته الضوئية ولم يقدم الأصل وانتهي والغي بإبرام التصرف المشهر رقم 2623/2002 سالف البيان

ووضع يده غصبا بالغش والتدليس بالتحصل علي حكم فسخ عقد ايجار وتسليم العين علي شخص مسخر من طرفه مما يعيب الحكم بالخطأ في تطبيق القانون فضلا عن القصور المبطل

فقد نصت المادة 802 مدني علي :

لمالك الشيء وحده ، في حدود القانون، حق استعماله واستغلاله والتصرف فيه.

والمادة 805 مدني علي :

لا يجوز أن يحرم أحد ملكه إلا في الأحوال التي يقررها القانون ، وبالطريقة التي يرسمها، ويكون ذلك في مقابل تعويض عادل.

وقضت محكمة النقض أن :

 دعوى الطرد للغصب من دعاوى اصل الحق يستهدف بها رافعها ان يحمى حقه فى استعمال الشيء واستغلاله فيسترده ممن يضع اليد عليه بغير حق

الطعن رقم 6154 لسنة 62 ق جلسة 16/12/1996

وكذلك ان حجب المحكمة الاستئنافية نفسها عن تحقيق سند حيازة المطعون عليه للمنزل واحقية الطاعن فى طلب طرده منه فان حكمها يكون كذلك مشوبا بالقصور فضلا عن الخطأ في تطبيق القانون

السبب الثالث الاخلال بحق الدفاع والفساد في الاستدلال ومخالفة الثابت بالأوراق

وذلك بمخالفة قانون الاثبات وما استقر عليه الفقه وقضاء محكمة النقض من أنه وان كان من حق محكمة الموضوع الالتفات عن طلب الخصوم بإعادة الدعوي الى الخبراء الا أنه يجب ان تكون قد وجدت في أوراق الدعوي ما يكفي للحكم فيها وان يكون استخلاصها سائغا بما تؤدي اليه

بيد ان محكمة الاستئناف ومن قبلها محكمة أول درجة قد رفضا طلب الطاعن بإعادة الدعوي الى الخبير لاستكمال المأمورية واجراء المعاينة بالطبيعة لعين التداعي – التى لم يقم بها – لعدم حضوره وابداء اقواله وتقديم مستنداته لعدم وصول اخطار الخبير اليه لوفاة مورثة المدعي أثناء ذلك

ولأن التقرير جاء قاصرا لعدم بحث العقد المسجل سند البائع لمورثه الذي جب والغي الاقرار العرفي المجحود صورته سند المطعون ضده ثانيا

بيد أن محكمة أول درجة قد قضت بسقوط حق مورث الطاعن في الحكم التمهيدي بندب خبير لما ثبت اليها بالتقرير من أنه لم يحضر المدعي أمامه رغم اخطاره

وان الخبير طلب مستندات لم يتم تقديمها منه ولم يقدم عذر مقبول – مما يكون معه قد فشل في اثبات دعواه – ورفضت طلب الطاعن – خلف المدعي المتوفي أنذاك – بإعادة الدعوي الى الخبراء لوفاة مورثه أثناء ذلك

وعدم تمكنه من الحضور بسبب وفاته وعدم وصول الاخطار اليه رغم تقديم الطاعن شهادة الوفاة والاعلام الشرعي الثابت منه تاريخ الوفاة مما يعيب الحكم بالإخلال بحق الدفاع ومخالفة قانون الاثبات ومخالفة الثابت بالمستندات

لا سيما وان الحكم المطعون عليه اسند قضاؤه الابتدائي والاستئنافي برفض الدعوي الى تقرير الخبير المعيب بالقصور في أداء المأمورية الذي خلا من معاينة العين بالطبيعة وعدم بحث مضمون العقد المسجل رقم 2623/2002 شمال القاهرة الثابت منه اختصاص البائع لمورث الطاعن عين التداعي

وان هذا العقد المسجل مبرم بين ذات أطراف الاقرار العرفي المؤرخ 3/7/1997 بما يعني الغائه بتسجيل تصرف جديد واداء المأمورية في غيبة مورث الطاعن وورثته الذي توفي أثناء فتح المأمورية بالخبراء

ولم يصله اخطار الخبير بسبب ذلك مما يعيبه بالفساد في الاستدلال لابتنائه علي دليل فاسد لعوار تقرير الخبير وفي غيبة الطاعن ومورثه قبله – الذي عابة خطأ جوهري –بقول الخبير أن عقار التداعي مكلف باسم مورث المدعي أصليا ( مورث الطاعن ) و مورث المتدخل هجوميا و مورث المدعي عليه أصليا ( المطعون ضده الأول ) بالمشهر رقم 2530/1994 شمال القاهرة

بالمخالفة لمضمون هذا المشهر من انه انصب علي الارض قبل تشييد المباني التى تم قسمتها بعقد القسمة المشهر رقم 2623/2002 شمال القاهرة الذي اختص بموجبه مورث المتدخل هجوميا بعين التداعي التى باعها الى مورث الطاعن بعقد البيع المؤرخ 22/5/2022

وحيث أن الحكم المطعون عليه عول في قضائه بناء علي هذا التقرير الباطل فانه بالتبعية يكون باطلا .

فالمقرر انه:

يجب لصحة تسبيب الحكم أن يبين القاضي في حكمه المصدر الذي استقي منه الواقعة التى بني عليها حكمه فان بني حكمه علي واقعة لا سند لها في أوراق الدعوي فانه يكون باطلا

الطعن رقم 7253 لسنة 63 ق جلسة 10/2/2002

والمقرر كذلك أنه اذا بني الحكم علي واقعة لا سند لها من أوراق الدعوي أو مستندة الى مصدر موجود ولكن مناقض لها فانه يكون باطلا.

المستشار هشام الجميلي – تسبيب الأحكام المدنية – ص 115

والمستقر عليه في قضاء النقض أن:

 أسباب الحكم تعتبر مشوبة بالفساد فى الاستدلال اذا انطوت على عيب يمس سلامه الاستنباط ويتحقق ذلك أذا استندت المحكمة فى اقتناعها الى أدله غير صالحه من الناحية الموضوعية للاقتناع بها او فى حالة عدم اللزوم المنطقي للنتيجة التي انتهت اليها المحكمة بناء على تلك العناصر التي تثبت لديها أو وقوع تناقض بين هذه العناصر

كما في حالة عدم اللزوم المنطقي للنتيجة التى انتهت اليها المحكمة بناء علي تلك العناصر التى تثبت لديها بأن كانت الادلة التى قام عليها الحكم ليس من شأنها أن تؤدي عقلا الى ما انتهي اليه أو استخلص من الأوراق واقعة لا تنتجها

المستشار هشام الجميلي – تسبيب الأحكام المدنية – ص 116 – نقض 28/6/1981 – طعن 2275 / 44 ق

بناء عليه

يلتمس الطاعن تحديد أقرب جلسة لنظر الطعن والقضاء له:-

أولا: قبول الطعن شكلا لرفعه في الميعاد القانوني مستوفيا كافة شرائطه الشكلية والقانونية

ثانيا: وفي الموضوع: بنقض الحكم المطعون فيه واحالته الى احدي دوائر محكمة استئناف عالي القاهرة للفصل فيه مجددا مع الزام المطعون ضده الاول بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة

وكيل الطاعنين

عبدالعزيز حسين عبدالعزيز عمار

المحامي بالنقض

أسئلة شائعة حول التقايل عن عقد القسمة والطرد للغصب

هل يجوز التقايل عن عقد قسمة سابق؟

نعم، يجوز اتفاق أطراف القسمة المعنيين على التقايل عنها، ويُستدل على الاتفاق من التعبير الصريح أو الضمني وفق ظروف كل حالة، كما قرر الحكم المقدم.

هل تلغي القسمة الجديدة القسمة القديمة تلقائيًا؟

ليس لمجرد أنها أحدث تاريخًا؛ بل يلزم بحث الإرادة المشتركة ونطاق القسمة اللاحقة وموضوعها وأطرافها وآثارها القانونية.

هل يكفي حكم صحة التوقيع لإثبات استمرار حق من اختص بالشقة في قسمة قديمة؟

لا يحسم حكم صحة التوقيع وحده استمرار أثر القسمة إذا ثبت أن أطرافها تقايلوا عنها لاحقًا.

هل يتحول وضع اليد المشروع إلى غصب؟

قد يحدث إذا زال السبب القانوني الذي كان يبرر وضع اليد واستمرت الحيازة دون سند آخر نافذ.

هل يجوز للمشتري بعقد ابتدائي طلب طرد الغاصب؟

قد يحق له طلب الطرد والتسليم باعتبارهما من الدعاوى المرتبطة بمنفعة المبيع، مع ضرورة فحص عقده وسند واضع اليد وسائر الظروف.

هل نقل عقد البيع الابتدائي ملكية الشقة في الحكم؟

الحكم قرر انتقال الحقوق المتعلقة بالمبيع ومنفعته والدعاوى المرتبطة بها، ولا ينبغي الخلط بين ذلك وبين انتقال الملكية العقارية العينية بالتسجيل.

هل قضت محكمة النقض بالريع في الطعن؟

لا؛ المنطوق المقدم قضى بالطرد والتسليم والمصاريف وأتعاب المحاماة، ولم يتضمن قضاءً محددًا بالريع.

ما أهمية عقد القسمة المشهر رقم 2623 لسنة 2002؟

بحسب النص المقدم، كان دليلًا على اتفاق المتقاسمين على قسمة نهائية جديدة اختص فيها البائع بالشقة محل النزاع.

هل نقضت المحكمة الحكم بالكامل؟

جاء النقض في منطوق النص المقدم مقصورًا على ما قضى به الحكم المطعون فيه في الدعوى الأصلية.

كيف أبحث عن حكم الطعن 35519 لسنة 93 ق؟

يمكن استخدام رقم الطعن وسنة القضاء وتاريخ الجلسة، مع التحقق من النسخة الرسمية قبل الاستشهاد القضائي النهائي.

مقالات مرتبطة تساعد على فهم الحكم

• أحكام النقض في دعوى الطرد للغصب
• دعوى الطرد لواضع اليد بدون سند
• دعوى تفضيل العقد المسجل
• حقوق المشتري بعقد بيع عرفي غير مسجل
• إجراءات رفع دعوى الطرد للغصب

قائمة مراجعة قانونية قبل تقديم الحكم في مذكرة قضائية

عند الاحتجاج بحكم من محكمة النقض في نزاع لاحق، فإن أول ما ينبغي التحقق منه هو الصلة الدقيقة بين المسألة القانونية التي فصل فيها الحكم وبين النزاع الجديد.

فإذا كان الخصوم الجدد مختلفين، أو كان أحد أطراف القسمة اللاحقة غير مشارك فيها، أو لم يكن محرر القسمة اللاحقة نهائيًا، فقد تتغير النتيجة.

ولا يصح تحويل حيثيات متعلقة بوقائع ثابتة ومحددة إلى قاعدة مجردة تقضي بزوال كل قسمة قديمة عند إبرام أي محرر أحدث.

وتحليل الحكم يقتضي تحديد الواقعة الحاسمة التي ترتب عليها التقايل، ثم فحص ما إذا كانت تلك الواقعة متوافرة في القضية الجاري إعدادها.

وثاني ما يجب التحقق منه هو سلامة النسخة القضائية رقم الطعن وسنته وتاريخ الجلسة وأسماء الخصوم وصفاتهم ونطاق النقض والمنطوق النهائي.

أما المحور الثالث فهو التفرقة بين الوقائع والحيثيات والمنطوق. فالأقوال التي يوردها الحكم بوصفها ادعاءات أحد الخصوم ليست بالضرورة حقائق قضائية ثبتتها المحكمة.

والواقعة التي تتخذها المحكمة أساسًا لقضائها تختلف عن السرد الإجرائي أو عرض طلبات الخصوم.

وعندما يُستشهد بمبدأ انتقال الحقوق المتعلقة بالمبيع إلى المشتري بالعقد الابتدائي، لا بد من ذكر أن بحث سند واضع اليد يظل واجبًا، وأن الحكم لا يقول بانتقال الملكية العقارية العينية بمجرد العقد الابتدائي.

ويجب كذلك توضيح أن النقض اقتصر في منطوقه، كما ورد بالنص، على الدعوى الأصلية، حتى لا يُنسب إليه فصل في طلبات لم يشملها منطوقه.

وأخيرًا، ينبغي ترتيب السندات بطريقة تمكّن المحكمة من تتبع سلسلة الحق بلا قفزات:

مالكو العقار على الشيوع، القسمة الأولى، الاتفاق اللاحق، تسجيل القسمة النهائية، تخصيص الوحدة للبائع، بيع الوحدة لمورث طالب الطرد، انتقال حقوقه إلى الورثة، ثم واقعة استمرار وضع اليد.

وفي كل حلقة يمكن للمحامي أن يضع مقابل المستند السؤال الذي يثبته:

من وقع؟ ما العين المعنية؟ ما التاريخ الصحيح؟ ما الأثر القانوني؟ وما الدفاع المقابل؟

وتزيد هذه المنهجية من وضوح المذكرة وتقلل خطر الاعتماد على مستند صحيح في ذاته لكنه غير منتج في موضوع الخصومة.

مصادر الدراسة والمراجعة

• نص الحكم المقدم من صاحب الموقع: الطعن رقم 35519 لسنة 93 ق، جلسة 26 أكتوبر 2026 (يتطلب مطابقة رسمية مستقلة).
• القانون المدني المصري رقم 131 لسنة 1948 – نسخة منشورة على بوابة مصلحة الضرائب المصرية.
• مجموعة المبادئ القضائية المتعلقة بدعوى الطرد للغصب – موقع المكتب.

الخاتمة: العبرة باستمرار السند لا بمجرد وجود عقد قديم

تكشف وقائع هذا الطعن عن أهمية فحص السند الذي كان يبرر وضع اليد وقت نشوء الحيازة، ثم مراجعة ما إذا كان قد بقي قائمًا حتى رفع الدعوى.

فقد يكون العقد القديم صحيح الصدور، لكن الاتفاق اللاحق من الأطراف أنفسهم يزيل أثره في تخصيص العين.

ولا يكفي الإحساس بأسبقية الحق أو مجرد وضع اليد لحسم هذه الخصومة؛ بل تُحسم بتسلسل المستندات ونطاق التقايل وحجية القسمة وحق المدعي في التسليم.

إذا كان النزاع قائمًا على قسمة قديمة وأخرى مشهرة، فيمكن طلب مراجعة تسلسل العقود والأحكام والطلبات القضائية لدى الأستاذ عبدالعزيز حسين عبدالعزيز، المحامي بالنقض، عبر الاتصال بنا دون افتراض نتيجة مسبقة للدعوى.