الوحدة العقارية وعلامات التحديد في قانون السجل العيني المصري

الوحدة العقارية وعلامات التحديد في قانون السجل العيني المصري، هي العقار الذي تتوافر فيه شروط المادة 8 من قانون السجل العيني رقم 142 لسنة 1964، بما يسمح بتحديده وربط حقوقه بصحيفة خاصة.

أما علامات تحديد الوحدات العقارية فهي مملوكة للدولة طبقًا للمادة 62؛ ولا يجوز للمالك نقلها أو خلعها بمعرفته، وقد يتحمل المتسبب مصروفات إعادة وضعها.

إذا نشأ خلاف حول مساحة قطعة الأرض أو حدودها، فالسؤال الأول ليس من يحمل عقدًا أقدم فحسب، بل ما موقع العقار الثابت بالخرائط والدفاتر، وما حدود الوحدة المقيدة أو المطلوب قيدها، وما المستندات التي تؤيد كل طرف.

ويختلف ذلك عن إثبات الملكية أو الفصل في نزاع الحيازة؛ فالمساحة والإثبات والقيد إجراءات مترابطة لكنها ليست شيئًا واحدًا.

ملخص معنى الوحدة العقارية وعلامات التحديد

ما تعريف الوحدة العقارية في المادة 8 من قانون السجل العيني؟

يحدد القانون معنى الوحدة العقارية بحسب طبيعة محل القيد، وليس بحسب وجود سور حول الأرض أو مساحة متعارف عليها بين الجيران فقط.

وتشمل المادة 8 قطعة الأرض التي تقع في قسم مساحي واحد وتتحد ملكيتها لشخص أو شركاء على الشيوع، بشرط مراعاة الفواصل والحقوق المختلفة التي تمنع عدها وحدة واحدة.

ويضاف إلى ذلك المناجم والمحاجر والمنافع العامة بالنطاق الذي قرره القانون.

والتمييز هنا أساسي:

قد يكون لدى الشخص سندان لقطعتين متجاورتين، لكن لا يعني تجاور الأرضين وحده وجوب اعتبارهـما وحدة واحدة.

وتدل عبارة «القسم المساحي» على أن تحديد الوحدة مرتبط بنطاق سريان نظام السجل العيني وبأعمال الرفع المساحي المعتمدة.

ولذا يلزم التحقق من القسم المقصود ومن القرار الوزاري الخاص به عند أي بحث عن القيد، لأن مجرد وجود أرض في محافظة معينة لا يكفي وحده لتقرير تطبيق جميع إجراءات السجل العيني عليها دون التثبت من القرارات وتواريخ نفاذها.

نص المادة 8 ومكونات التعريف

تعتبر وحدة عقارية في تطبيق أحكام هذا القانون: أولًا، كل قطعة من الأرض تقع في قسم مساحي واحد وتكون مملوكة لشخص واحد أو أشخاص على الشيوع، مع مراعاة القيود والفواصل واختلاف الحقوق المنصوص عليها بالمادة. ثانيًا، المناجم والمحاجر. ثالثًا، المنافع العامة.

هذه صياغة شارحة لمضمون المادة وليست نقلًا حرفيًا بديلًا عن النص الرسمي.

والغاية من الفصل بين التعريف والشرح هي عدم خلق التباس بين مقتضى النص وبين الأمثلة التطبيقية. إن تعدد الأشخاص على الشيوع لا ينفي الوحدة العقارية؛ بينما قد يجعل وجود فاصل من ملك عام أو خاص، أو حق مختلف على جزء من الأرض، تقسيمها لازمًا وفق الضوابط القانونية والفنية.

ما الفرق بين الوحدة العقارية والقطعة والحوض والبلوك؟

مصطلح «قطعة الأرض» يُستخدم عادة لوصف نطاق مادي له حدود ومساحة، أما الوحدة العقارية فهي وصف قانوني ومساحي مرتبط بشروط القيد.

وفي المناطق الزراعية تُقسم المساحة إلى أحواض وأجزاء أحواض يستند إليها العمل الفني، بينما تستخدم أعمال المدن اصطلاح المجموعات والكتل أو البلوكات.

ولا ينبغي مساواة الحوض بالوحدة العقارية، ولا اعتبار كل بلوك عقارًا واحدًا؛ فقد يحتوي الحوض أو البلوك وحدات عديدة لكل منها رقم وبيانات وحقوق مستقلة.

عند فحص عقد بيع، قد تجد رقم حوض أو قطعة ومسطحًا إجماليًا، وعند الرجوع إلى دفتر المساحة تجد تفصيلًا أحدث أو مختلفًا للحدود أو ترقيم الوحدة.

هذا الاختلاف لا يسمح تلقائيًا بتقرير بطلان العقد أو وجود تزوير، وإنما يستدعي مطابقة السند بالمستندات الرسمية والخرائط، والنظر في تاريخ الرفع والتصرف والتغيير.

لذلك فالدقة في المصطلحات ليست أمرًا شكليًا؛ إذ قد تتوقف عليها سلامة تحديد محل الحق المتنازع عليه.

متى يسري نظام السجل العيني على قطعة الأرض؟

الأصل أن السريان يرتبط بإعلان وتحديد الأقسام المساحية طبقًا لأحكام القانون وقرارات وزير العدل.

ولا يصح استنتاج خضوع قطعة بعينها للسجل العيني لمجرد أنها تقع داخل مدينة كبيرة، أو أن لها تكليفًا ضريبيًا، أو أن هناك عمليات مساحة جرت في القرية.

ويتعين السؤال عن القرار المعني والنطاق المساحي وتاريخ بدء السريان، ثم مراجعة موقف صحيفة الوحدة وتاريخ القيد والتحويل إن وجد.

وتظهر الأهمية العملية لهذا التحقق عندما يبحث المشتري عن وسيلة شهر التصرف أو حين يرفع صاحب الحق دعوى ذات صلة ببيانات السجل.

فقد تتطلب الدعوى إجراءات تخص التأشير أو القيد في المناطق الخاضعة للنظام، بينما قد تختلف الإجراءات في غيرها.

وتؤثر تواريخ تطبيق النظام في كيفية التعامل مع المستندات القديمة والحقوق والتصرفات التي سبقت بدء السريان.

وقد تضمن القرار الوزاري رقم 6911 لسنة 2025 تأجيل بدء السريان في أقسام مساحية محددة، وهو مثال على ضرورة مراجعة القرارات المتعاقبة لا حفظ قاعدة جغرافية جامدة.

لذلك يستحسن الاستعلام لدى مأمورية السجل العيني أو الشهر العقاري المختصة وفق عنوان العقار وحدوده ورقم الحوض أو المجموعة بدلًا من الاكتفاء بمعلومة عامة منشورة عن المحافظة كلها.

كيف تُحدد الوحدة العقارية على الطبيعة؟

تنطلق عملية التحديد من المستندات والخرائط والدفاتر، ثم يجري المختصون أعمال الرفع والتثبيت وربط العلامات على شبكة العلامات الثابتة.

ويُنظر إلى حدود العقار وأطوالها واتجاهاتها والمعالم الظاهرة والمنافع العامة المجاورة والفواصل القائمة، مع وصف المستندات والحقوق التي يقدمها أصحاب الشأن.

ولهذا ترتبط عملية التحديد بالموقع الحقيقي لا بالبيان الرقمي وحده.

قد يظن بعض الملاك أن وجود سور أو جدار كافٍ لاعتماد الحد، لكن نص المادة 37 من اللائحة يقيد ذلك بالتحقق من أن السور مقام على الحدود الصحيحة.

فالحد الظاهر لا يتحول تلقائيًا إلى حد قانوني إذا ثبت اختلافه عن البيانات الواجب الأخذ بها.

وفي المقابل قد تكون بعض التفاصيل على الطبيعة ذات أهمية في التمييز بين القطعة الواقعية والعقار الموصوف في المستند، ولا سيما في الخلافات المتعلقة بالأرض الزراعية وطرق الري والمصارف وحدود المنافع العامة.

ما المستندات المفيدة قبل المعاينة؟

• سند الملكية أو المستندات التي يستند إليها صاحب الشأن في بيان أصل الحق.
• الخرائط المساحية السابقة والحديثة المتاحة رسميًا مع مقياس الرسم وأرقام اللوحات.
• بيان رقم الحوض والقطعة أو رقم المجموعة والبلوك والوحدة، بحسب موقع العقار.
• صور المحررات المشهرة والقيود والتأشيرات والشهادات المتعلقة بالعقار إذا توافرت.
• بيانات المكلفة أو الحيازة أو الضرائب بوصفها مستندات مساعدة، لا بديلًا تلقائيًا عن سند الحق.
• محاضر التحديد أو المعاينات السابقة وأوجه الاعتراض المكتوبة عند وجود اختلاف.

ليس المقصود أن جميع هذه الأوراق مطلوبة بلا استثناء في كل طلب؛ فالمستندات تختلف بحسب مرحلة العمل والمأمورية والإجراء.

المهم هو تسليم الأوراق التي تسمح بتحديد العين بدقة ومقارنة البيانات المتعارضة، والاحتفاظ بما يثبت تقديم المستندات والاعتراضات في مواعيدها.

ما الفرق بين كروكي التحديد وكروكي الرفع ودفتر مساحة الملكية؟

لا يصح التعامل مع هذه الأدوات على أنها نسخة واحدة من المستند نفسه.

فهناك ورقة تعالج القياس، وأخرى تصور الموقع، وثالثة تربط البيانات بالملاك والحقوق، ثم تأتي صحيفة السجل لإثبات الحقوق وفق القانون.

وإذا حدث خلاف بين الأوراق فلا يكفي اختيار المستند الأنسب لمصلحة أحد الخصوم؛ بل تُبحث أسباب اختلافه وتاريخه ومصدره وصفته وما إذا كان قد استُخدم في الإجراءات المعتمدة.

هل يجوز للمالك نقل علامة التحديد أو تعديل موضعها؟

لا. لا يستمد المالك حق نقل العلامة من ملكيته للأرض؛ لأن القانون يفصل بين ملكية العقار وملكية العلامة المساحية.

وقد قررت المادة 62 أن علامات تحديد الوحدات مملوكة للدولة، في حين أوضحت المادة 27 من اللائحة أن وضع العلامات أو خلعها أو نقلها يتولاه الفنيون التابعون لهيئة المساحة دون غيرهم.

وعليه، فإن من يعتقد أن العلامة وُضعت في غير موضعها يجب أن يسلك طريق طلب الفحص والتصحيح لدى الجهة المختصة، وألا يبادر بتحريكها يدويًا.

ومن الأخطاء العملية إزالة العلامة أثناء إقامة سور أو إجراء أعمال حفر ثم الاحتجاج بأنها كانت داخل الأرض الخاصة.

وجود العلامة في حيازة فرد لا يغيّر وصفها، وقد يؤدي إتلافها أو فقدها أو تغيير موضعها إلى تحميل المسؤول مصروفات إعادتها بحسب شروط المادة 62.

أما القول بثبوت جريمة معينة أو عقوبة بعينها في كل حالة فلا يصح دون تحديد النص الجنائي المنطبق والركن المادي والمعنوي والواقعة الثابتة؛ إذ يجب التمييز بين استيفاء تكاليف إعادة العلامة وبين المسؤولية الجنائية المستقلة إن توافرت أركانها.

من يتحمل مصروفات إعادة علامات الحدود المفقودة؟

تضع المادة 62 ترتيبًا له أثر عملي:

تسند المصروفات أولًا إلى الشخص الذي ثبتت مسؤوليته عن فقد العلامة أو تلفها أو تغيير مكانها بغير اختصاص.

فإذا لم تثبت المسؤولية على شخص معين، قرر النص تحصيل المصروفات من واضعي اليد والملاك الذين وضعت العلامة لتحديد وحداتهم بالتضامن بينهم، بالطرق الإدارية.

ولا يفيد هذا الترتيب أن كل مالك مجاور يُعد متسببًا جنائيًا في إتلاف العلامة؛ فاستحقاق مصروفات إعادة الوضع مختلف عن إثبات فعل الإتلاف ونسبته إلى فاعل محدد.

مثلًا إذا اختفت علامة مشتركة بعد أعمال إنشاءات ولم يمكن تحديد من أزالها، فقد تثور مسألة تحصيل المصروفات وفق القاعدة القانونية الخاصة، لكن هذه الواقعة وحدها لا تكفي لاتّهام جار معين بارتكاب جريمة.

وعلى العكس، إذا وجدت مستندات أو معاينة تثبت أن جهة بعينها نقلت العلامة دون اختصاص، تُبحث مسؤوليتها وفق القانون.

وفي جميع الحالات يجب طلب محضر يبين وضع العلامة السابق والأعمال المطلوبة لإعادتها وأساس احتساب المصروفات.

كيف تتصرف عند اكتشاف اختلاف في حدود أرضك؟

1. حدد طبيعة الاختلاف: هل هو في طول ضلع، أم مساحة إجمالية، أم موضع حد، أم ترقيم القطعة، أم في اسم المالك؟ هذا التشخيص يحدد الوثائق المطلوبة.
2. اجمع المستندات: العقد وسلسلة الملكية والخرائط والمحاضر والقيود والشهادات المتاحة رسميًا، ولا تعتمد على صورة فوتوغرافية للحد وحدها.
3. اطلب الفحص المساحي: توجه إلى الجهة المختصة للاستعلام عن إجراءات المعاينة أو استخراج البيانات وإثبات الحالة أو طلب التصحيح، بحسب المرحلة التي بلغتها الوحدة.
4. لا تحرك العلامات: حتى إذا بدا موقعها غير منطقي، فإن التصحيح يجب أن يجري على يد المختصين.
5. أثبت الاعتراض في موعده: إذا وصل إخطار بنتيجة التسوية، راجع الميعاد والإجراءات والنموذج الواجب استخدامه طبقًا للنص الساري والقرار المنطبق على القسم المساحي.
6. افصل بين الطلبات: تصحيح بيانات المساحة قد لا يغني عن دعوى ملكية أو فصل حدود أو اعتراض على قيد؛ يتحدد المسار بناءً على المستندات والحالة الواقعية.

ومن المفيد طلب نسخة رسمية أو شهادة بما يمكن استخراجه من البيانات والاحتفاظ برقم الطلب وتاريخه.

وإذا نشأ نزاع مع جار حول خط فاصل، فلا تبدأ باعتبار الأمر اغتصابًا أو تزويرًا دون دليل؛ فقد يكون اختلافًا فنيًا بين خرائط من مراحل مختلفة أو خطأً في نقل وصف العقار.

لكن عند وجود اعتداء مادي فعلي يستلزم الأمر بحث التدابير الوقائية والإجراءات القضائية الملائمة بحسب الاختصاص والصفة والمصلحة.

ما أثر اختلاف المساحة في الأرض الزراعية عن مستند الملكية؟

تنبه المادة 42 من اللائحة التنفيذية، بالنص المنقول في البحث الأصلي، إلى حالة اختلاف موقع القطعة في المستندات عن موقعها بحسب وضع اليد، وتبين كيفية الرفع وما يمكن التجاوز عنه من فروق طفيفة وفق الشروط المذكورة.

وهذه قاعدة مرتبطة بإجراء فني محدد وليست حكمًا عامًا باكتساب الملكية لمجرد وضع اليد أو سقوط حق صاحب السند.

فالمسألة التي يحسمها الرفع قد تكون وصف الوضع القائم وإثباته، بينما يستند حسم النزاع على أصل الملكية إلى الأدلة والقواعد الموضوعية وإجراءات القيد ذات الصلة.

فإذا كانت مساحة قطعة في العقد عشرة قراريط، مثلًا، وظهر في معاينة لاحقة مسطح مختلف، فلا يمكن تقرير سبب الفارق قبل النظر في الحدود القديمة وأوضاع المنافع المجاورة وعمليات الضم أو الاستقطاع وأعمال الخرائط والأخطاء الحسابية المحتملة.

وقد يكون الاختلاف في وصف المساحة وليس في نطاق الأرض المبيع أصلًا، وقد يتعلق بجزء يضع عليه جار يده.

ولهذا يجب ألا يقتصر التقرير على رقم المساحة النهائي دون بيان كيفية الوصول إليه.

هل تكفي علامات التحديد وحدها لإثبات الملكية؟

لا. العلامة تؤدي وظيفة مساحية تساعد في تعيين الحدود وربطها بالخرائط، لكنها ليست بذاتها سندًا منشئًا للملكية أو ناقلًا لها.

كذلك لا يحسم وجود سور، أو قيام شخص بزراعة الأرض، أو ورود اسم في بيان ضريبي، ملكية العقار بصورة آلية.

فإثبات الحق العيني يتطلب النظر إلى مصدر الحق ومستنداته وآثار التسجيل أو القيد والقواعد الواجبة التطبيق، مع عدم إغفال ما ورد في صحيفة الوحدة إن كان العقار خاضعًا لنظام السجل العيني.

يتكرر الخلط عند بيع أرض مفرزة من مساحة شائعة؛ إذ يقدم المشتري رسمًا محدد الحدود ويظن أن الرسم جعله مالكًا لذلك الموضع بصورة نهائية، مع أن أثر القسمة والتخصيص والتسجيل يحتاج إلى بحث مستقل.

لذلك من المفيد الرجوع إلى المقالات المتخصصة في الشيوع وفي دعاوى تعيين الحدود بدلًا من استخلاص نتيجة شاملة من مجرد العلامات المساحية.

متى تحتاج إلى محامٍ عند النزاع على الوحدة العقارية؟

تظهر الحاجة إلى المراجعة القانونية المتخصصة إذا تعارضت بيانات الصحيفة مع عقد أو حكم، أو إذا تأخر قيد حق عيني، أو إذا كان الاختلاف في الحدود قد أدى إلى منع الحيازة أو تعدٍ على مساحة، أو إذا استُخدمت الخرائط لإثبات حق ينازع فيه شخص آخر.

ويحتاج الأمر إلى تحديد ما إذا كان المطلوب تصحيحًا إداريًا أو اعتراضًا على تسوية أو دعوى أصل حق أو إجراءً مستعجلًا، لأن اختلاف طبيعة الطلب يغير الخصوم والمواعيد والمستندات وأثر الحكم.

وقبل عرض الأوراق، يمكن إعداد بيان مختصر يتضمن:

عنوان العقار وموقعه، نوعه زراعي أو مبني، رقم الحوض أو البلوك، حدود العقد، أصل الملكية، المستندات المشهرة إن وجدت، تاريخ العلم بالاختلاف، نتيجة المعاينة، وأي إخطار أو قرار وصل إلى صاحب الشأن.

ويساعد هذا التحضير على فحص قانون السريان ونوع المنازعة دون الخلط بين تفسير مستند قديم وتصحيح موقع علامة أو المطالبة بالتعويض عن ضرر.

أسئلة شائعة عن الوحدة العقارية وعلامات التحديد

ما هي الوحدة العقارية في قانون السجل العيني؟

هي العقار الذي يستوفي وصف المادة 8 من قانون 142 لسنة 1964، ويحدد داخل قسم مساحي مع مراعاة وحدة الملكية والشيوع والفواصل واختلاف الحقوق، وتشمل أحكام التعريف أيضًا المناجم والمحاجر والمنافع العامة.

هل علامات تحديد الأرض ملك لصاحب الأرض؟

لا. تقرر المادة 62 من قانون السجل العيني أن علامات تحديد الوحدات العقارية مملوكة للدولة، ولو كانت في أرض خاصة؛ لذلك لا يحق للمالك نقلها أو خلعها من تلقاء نفسه.

هل يجوز نقل علامة الحدود إذا عاقت البناء؟

لا ينبغي نقلها ذاتيًا. المادة 27 من اللائحة تجعل وضع العلامات وخلعها ونقلها من عمل المختصين الفنيين بهيئة المساحة، ويجب الرجوع للجهة المختصة لإجراء الفحص اللازم.

من يدفع تكلفة إعادة العلامة المفقودة؟

الأصل تحميلها لمن ثبتت مسؤوليته؛ وإلا يقرر القانون تحصيلها بالتضامن من واضعي اليد والملاك الذين تحدد العلامة وحداتهم، بالشروط المنصوص عليها في المادة 62.

ما الفرق بين الحوض والقطعة العقارية؟

الحوض إطار مساحي أو مالي يضم عادة عددًا من القطع في الأراضي الزراعية، أما الوحدة العقارية فهي العقار الذي تتوافر فيه شروط التعريف القانوني وله بياناته وحقوقه المستقلة، ولا يتساوى المفهومان.

هل تختلف أعمال المساحة بين الريف والمدن؟

نعم؛ تتناول اللائحة الأحواض في الأراضي الزراعية، والمجموعات والكتل والوحدات في المدن، مع اختلاف بعض الدفاتر والكروكيات وبيانات الترقيم والوصف.

هل يستطيع الجار إثبات الملكية بتحريك العلامة؟

لا. تغيير موضع العلامة دون اختصاص لا ينقل ملكية أرض ولا يقوم مقام سند الحق، وقد يثير مسؤولية مصروفات إعادة وضع العلامة وإجراءات قانونية أخرى بحسب الواقعة.

هل كل اختلاف في المساحة يعني وجود تزوير؟

لا. قد تنشأ الفروق من الخرائط أو القياس أو التاريخ أو وصف الحدود أو التغييرات المادية. إثبات التزوير مسألة مستقلة تحتاج أدلة وإجراءات محددة ولا يُستنتج من اختلاف المساحة وحده.

كيف أعترض على نتيجة تسوية دفتر مساحة الملكية؟

تذكر المادة 63 من اللائحة، بحسب النص المنقول، حق الاعتراض خلال خمسة عشر يومًا من وصول الإخطار أو تسليمه، بشكوى إلى مكتب الشهر العقاري لإحالتها إلى اللجنة المختصة.

يجب التثبت من النص والإجراءات السارية على القسم المساحي قبل الاعتماد على أي ميعاد عملي.

هل يمكن تطبيق قانون السجل العيني في كل محافظة بالطريقة نفسها؟

يجب الرجوع إلى قرارات تعيين الأقسام المساحية ومواعيد سريان النظام وتعديلاتها؛ فتطبيقه ليس افتراضًا موحدًا لجميع القطع دون فحص موقعها والقرار المنطبق.

بحث عن معني الوحدة العقارية وعلامات التحديد فى قانون السجل العيني، ببيان مفهوم الأرض الزراعية والمدن كوحدات عقارية، وفقا لفلسفة السجل العيني القائمة علي أساس الاعتداد في عملية الشهر والتسجيل بالعين موضوع الشهر والتسجيل .

كذلك، علامات تحديد الوحدات العقارية الفاصلة بين الأملاك الخاصة بالأفراد، هى علامات مملوكة للدولة.

فان أتلفها المالك أو أى شخص التزم بمصروفاتها، فضلا عن عقاب قانون العقوبات المخل بعقوبة جنائية.

البحث مؤسس على نصوص قانون السجل العينى ولائحته التنفيذية الموضحة للقانون، وللمزيد اقرأ: السجل العيني في مصر: دليل شامل لفهم التسجيل والقيد ونقل الملكية .

الوحدة العقارية وعلامات التحديد للعقارات: السجل الخاص بكل وحدة عقارية

يكون لكل عقار سجل خاص به يثبت فيه كل ما يتعلق بهذا العقار وهذا هو سر تسمية هذا القانون بقانون السجل العيني من أجل ذلك يعتمد قانون السجل العيني مفهوم الأقسام المساحية .

 من أجل ذلك تنص الفقرة الثانية من المادة 4 من قانون السجل العيني علي أنه:

يصدر قرار – والأدق قرارات – من وزير العدل بتعيين الأقسام المساحية في المدن والقرى .

ولما كانت الغاية المأمولة من مشرع قانون السجل العيني هو الوصول إلي حالة التطبيق الكامل للقانون بشهر جميع التصرفات شهراً عينياً ، ونعني بذلك القرى والمدن .

فقد نصت الفقرة الثانية من المادة 4 من قانون السجل العيني علي أنه:

يصدر قرار من وزير العدل بتعيين الأقسام المساحية في القرى والمدن .

لذا خصصت اللائحة التنفيذية لقانون السجل العيني بالباب الثالث من اللائحة والمعنون – فى إعداد الخرائط والدفاتر وحصر الوحدات العقارية – فصلين كاملين لتحديد مفهوم  الأرض الزراعية  والمدن كوحدات عقارية.

 الأرض الزراعية كوحدة  عقارية

تنص المادة 23 من اللائحة التنفيذية :

تعد خرائط ودفاتر مساحة الملكية وفقا للقواعد الموضحة بالمواد التالية .

تنص المادة 24 من اللائحة التنفيذية :

تقوم الهيئة المصرية العامة للمساحة بإعداد خرائط مساحة الملكية واعتمادها وفقا للأصول الفنية ويحدد مقياس الرسم اللازم للخرائط الأصلية بقرار من الهيئة .

كما تقوم الهيئة المذكورة بأعداد مسودة دفتر مساحة الملكية ودفتر الميزانيـة

وإخطار ذوى الشأن بنتيجة التسوية الواردة فى دفتر مساحة الملكية على النموذج المعد لذلك ، وتتولى مراجعة هذا الدفتر واعتماده لجنة تشكل من عضوين قانونيين بمصلحة الشهر العقاري وعضو مساحي من هيئة المساحة ، ويتم اعتماده بعد ذلك من الهيئة .

تنص المادة 25 من اللائحة التنفيذية :

تقوم هيئة المساحة بوضع شبكة العلامات ورصد هذه العلامات وإسقاطها على الخرائط وفقاً للتعليمات الموضوعة لهذا الغرض .

تنص المادة 26 من اللائحة التنفيذية :

عمليات تحديد الوحدات العقارية ورفع حدودها هي والتفاصيل الطبوغرافية ورسم هذه الحدود على الخرائط الأصلية  وتحبيرها ثم ترقيم الوحدات العقارية واستخراج مسطحها يراعى بشأنها الأحكام الواردة فيما بعد.

تنص المادة 27 من اللائحة التنفيذية :

تحدد الوحدة العقارية حسب التعريف الوارد فى القانون بعلامات فى الطبيعة لفصلها عن الوحدات الملاصقة لها .

ويقوم بعملية التحديد المذكورة ووضع العلامات أو خلعها أو نقلها العاملون الفنيون التابعون للهيئة المصرية العامة للمساحة دون غيرهم .

تنص المادة 28 من اللائحة التنفيذية :

يجب أن تشمل كروكيات الحقل ( الغيط ) المقاسات اللازمة لتحقيق الأغراض الآتية :-

1. تعيين حدود الوحدات العقارية وربطها بالنسبة إلى شبكة العلامات الثابتة بما يمكن من إيجاد مواقع علامات الوحدات العقارية على الطبيعة كلما تطلب الأمر ذلك .
2. رسم الوحدات على الخرائط الأصلية ( تحشية الخرائط ) .
3. استخراج مسطحات الوحدات .

تنص المادة 29 من اللائحة التنفيذية :

يبين على الخرائط الأصلية مواقع العلامات الثابتة والتفاصيل الطبوغرافية والوحدات العقارية .

كما يبين عليها أو على صورة منها جميع التغيرات التي تطرأ على حدود الوحدات العقارية .

تنص المادة 30من اللائحة التنفيذية :

 يجب أن تزود فرق المساحة بالغيط بالمستندات والمراجع الآتية للاسترشاد بها فى أعمال إعداد خرائط مساحة الملكية ودفاترها

1. مجموعة كاملة من خرائط المساحة السابقة مبين عليها علامات تحديد الحياض وحدود اللوحات التى ستتخذ أساس لمساحة الملكية .
2. مجموعة أخرى من الخرائط المذكورة ملون عليها العقارات موضوع المحررات التى تم شهرها ( تسجيل – قيد – تأشير هامشي ) .
3.  ملخص مختصر عن بيانات المحررات المذكورة فى الفقرة السابقة رقم القطعة – المسطح – الحدود وأطوالها – اسم الحوض ورقمه – اسم القرية ( الناحية ) والمركز – أطراف المحرر – رقم وتاريخ الشهر بيانات أصل الملكية إن وجدت – نوع المحرر .
4.  صور من الخرائط والاستمارات الخاصة بالمنافع العامة بجميع أنواعها .
5. مجموعة من خرائط المساحة السابقة مبين عليها الاملاك الخاصة للدولة وكشف بهذه الأملاك بعد اعتمادها من المحافظة .
6. كشف التكليف ويستخرج من واقع دفاتر المكلفات .
7. بيان عن مواقع علامات المناسيب ( الروبيرات ) بالقرية ( الناحية ) مبين  به أرقامها ومقاساتها .
8. كشف بأسماء العزب المعتمدة من وزارة الداخلية ويستخرج من المحافظة .
9. كشف بأسماء الأحواض وأرقامها ومسطحاتها بالمطابقة لما ورد بالدفاتر السابقة للمساحة .

تنص المادة 31من اللائحة التنفيذية :

الأحواض أو أقسامها هى أصغر الوحدات المالية الثابتة التى يبنى عليها نظام السجلات العينية فى الأراضى الزراعية ويقابلها الكتل ( البلوكات ) أو أقسامها فى أراضى المدن .

تنص المادة 32من اللائحة التنفيذية :

يكون الأصل فى تسمية الأحواض وترقيمها وتعيين حدودها ومسطحاتها بما ورد فى خرائط المساحة السابقة ودفاترها وبالأبعاد التى تحويها الخرائط والاستمارات والكروكيات التى أعتمدتها لجان الضرائب العقارية .

تنص المادة 33 من اللائحة التنفيذية :

  تحدد المنافع العامة حسب حالتها فى الطبيعة وفقاً للمستندات والخرائط المتعلقة بها .

تنص المادة 34من اللائحة التنفيذية :

تحدد المنافع العامة التى بطل استعمالها دون أن تقرر الجهة المشرفة عليه الاستغناء عنا وفقا للمستندات والخرائط المتعلقة بها .

تنص المادة 35من اللائحة التنفيذية :

توضع علامات تحديد الوحدات على رؤوسها أو على نقطة تحويل الاتجاهات وإذا كان الحد منحنيا فتوضع علامة على كل من بداية ونهاية الانحناء ، كما توضع علامة أو أكثر فى الوسط حسب الحاجة .

ويجب فى جميع الحالات رفع الكسرات الظاهرة التى يمكن رسمها والتى لا يتطلب الأمر وضع علامات عليها .

تنص المادة 36 من اللائحة التنفيذية :

يراعى بشأن الوحدات العقارية المتاخمة للمنافع العامة أن توضع علامات تحديدها على خط تحديد المنفعة .

تنص المادة 37 من اللائحة التنفيذية :

الحوائط والأسوار الثابتة المقامة على حدود الوحدات العقارية تعتبر حدوداً لهذه الوحدات ولا توضع عليها علامات فى الطبيعة وذلك بعد التحقق من أنها مقامة على الحدود الصحيحة .

تنص المادة 38 من اللائحة التنفيذية :

تستعمل فى رفع الوحدات العقارية والتفاصيل الطبوغرافية رسومات تقريبية ( كروكيات ) غيط ويخصص دفتر أو أكثر لكل حوض ويراعى تحبير جميع البيانات والرسوم الموضحة بهذه الرسومات (الكروكيات)  .

تنص المادة 39من اللائحة التنفيذية:

يجب أن يبين على كروكى الخيط مواقع العلامات الثابتة وكذلك مواقع علامات تحديد الوحدات العقارية .

تنص المادة 40 من اللائحة التنفيذية:

عند تحديد الوحدات العقاريـة يحرر محضر تثبت فيه الأعمال التى تمت وأسماء الملاك أو ممثليهم والملاك المجاورين ورجال السلطة العامة الذين حضروا عملية التحديد مع التوقيع منهم على المحضر .

تنص المادة 41 من اللائحة التنفيذية :

أثناء عملية تحديد الوحدات العقارية تعمل كروكيات يبين عليها فى داخل كل وحدة اسم صاحب التكليف ورقم المكلفة واسم المالك وطريق كسب الملكية وبيان المستندات المؤيدة .

تنص المادة 42 من اللائحة التنفيذية :

فى حالة الخلاف بين موقع القطعة بحسب الوارد فى المستندات وبين موقع القطعة الموضوع اليد عليها ترفع القطعة على أساس  وضع اليد  .

ويمكن التجاوز عن الاختلافات الطفيفة فى المسطح والحدود والأطوال بين وضع اليد وبين ما ورد فى المستند واحترام وضع اليد متى كان ثابتا وحدوده ثابتة وحدوده ثابتة لا نزاع عليها .

تنص المادة 43 من اللائحة التنفيذية :

تربط علامات تحديد الوحدات العقارية على العلامات الثابتة مع تمييزها على الكروكى وذلك برسم علامات الوحدات داخل دائرة والعلامات الثابتة داخل دائرتين على أن يشمل الكروكى أرقام العلامات الثابتة بجوارها.

تنص المادة 44  من اللائحة التنفيذية :

تدون أبعاد الوحدات العقارية التى تؤخذ مقاساتها من واقع الخرائط الأصلية على الكروكى الخاص بها بلون خاص يميزه عن الأبعاد المأخوذة من الطبيعة .

تنص المادة 45 من اللائحة التنفيذية :

يجب رفع جميع التفاصيل من الطبيعة وبيانها على الكروكيات طبقا للإشارات الاصطلاحية المتبعة فى تجهيز الخرائط مع بيان الأشجار والنخيل ونوع الأرض وما إذا كانت زراعية أو رملية أو حجرية أو كانت مستنقعا أو تلالا أو غير ذلك .

تنص المادة 46 من اللائحة التنفيذية :

تراعى القواعد الآتيــة فى تحبير الخرائط الأصلية :-

1. ترسم حدود الوحدات العقارية بخطوط كاملة والتفاصيل الأخرى الداخلية بخطوط مجزأة .
2. عند اشتراك حدين أو أكثر من حدود الوحدات المالية ( وهى الأحواض والقرى والمراكز والمحافظات ) فى موقع واحد فيرسم حد الوحدة المالية الأكبر حسب الإشارات الاصطلاحية المتبعة .

تنص المادة 47 من اللائحة التنفيذية :

ترسم الوحدة العقارية فى لوحة ( واحدة ) ويمكن الانتفاع بهامش اللوحة لهذا الغرض إلا إذا كانت الوحدة العقارية كبيرة بحيث لا يمكن رسمها فى لوحة واحدة ففى هذه الحالة ترسم الوحدة فى لوحتين أو أكثر على حسب الأحوال .

ويرسم الحد الفاصل بين اللوحات بالمداد الأزرق وتعطى الوحدة رقماً واحداً يكتب بالمداد الأسود فى اللوحة الواقع بها الجزء الأكبر وبالمداد الأزرق فى اللوحات الواقع بها باقي الأجزاء .

تنص المادة 48 من اللائحة التنفيذية :

الأحواض التى تقرر فصلها من قرية وإضافتها إلى قرية أخرى تعطى الأرقام التالية لآخر رقم حوض فى القرية التى أضيف إليها ولا يدخل أي تعديل على أرقام أحواض القرية التى تقرر فصلها منها .

ويتبع ذلك أيضاً بالنسبة إلى الأراضي الواقعة خارج الزمـام التى يتقرر ضمها إلى زمام قرية أخرى .

تنص المادة 49 من اللائحة التنفيذية :

ترقم الوحدات العقارية الكائنة بكل حوض أو قسم حوض بأرقام مسلسلة تبدأ برقم واحد ويبدأ الترقيم من الغرب إلى الشرق بالوحدة العقارية الواقعة فى الشمال الغربى ويعطى لكل وحدة عقارية رقم خاص سواء وقعت فى خريطة واحدة أو أكثر .

تنص المادة 50 من اللائحة التنفيذية :

يستخرج قبل البدء مباشرة فى إعداد دفاتر مساحة الملكية ما يأتى :-

• أولا- صورة من واقع دفاتر المكلفات بالمحافظة شاملة آخر حالة عن المسطحات المدرجة بأسماء الممولين وأصحاب التكليف والجرن وسكن القرية وحرم السكن ومنافع الأهالي ومنافع السكن وأملاك الدولة الخاصة والمنافع العامة .
• ثانيا- كشف من واقع الدفاتر المحفوظة بالمحافظة يشمل المسطحات المدرجة بكل نوع من الأنواع الآتية قطعة قطعة وحوضاً حوضاً :-

1. أملاك الدولة الخاصة .
2. المنافع العامة المدرجة ضمن حياض القرية .
3. الأطيان المرفوعة ضرائبها أو المربوطة بضرائب مؤقتة .

تنص المادة 51 من اللائحة التنفيذية :

يجهز دفتر مساحة الملكية طبقا للنموذج المعد لذلك على أن يشمل البيانات الآتية :-

• اسم الحوض ورقمه .
• رقم اللوحة ومقياسها .
• اسم القرية والمركز والمحافظة .
• رقم الوحدة العقارية ومسطحها ونوع الأطيان .
• الضمان وأنواعها .
• أسماء أصحاب التكاليف وأسماء الملاك وأسماء الممولين .
• سبب التملك ومستنداته والقيود على الملكية ومستنداتها .
• أنصبة الشركاء .
• الحقوق التبعية والتكاليف والاتفاقات .
• الملاحظات .

تنص المادة 52 من اللائحة التنفيذية :

ترتب ترتيباً هجائياً أسماء أصحاب التكاليف المدونة بالمكلفات مع بيان المساحة المثبتة لكل منهم فى كل حوض على حدة ويدخل ضمن هذا الترتيب الهجائي أسماء من تثبت لهم من غير هؤلاء ملكية وحدة عقارية أو أكثر .

تنص المادة 53 من اللائحة التنفيذية :

تزود فرق المساحة المكلفة بأعداد دفاتر مساحة الملكية بالحقل بالمستندات الموضحـة بالمادة 30 من هذه اللائحة وبالأوراق الآتية :-

1. كشف بأملاك الدولة الخاصة .
2. بيان الأطيان المرفوعة ضرائبها أو المربوطة بضرائب مؤقتة .
3. بيان بالأحواض أو أجزائها التى فصلت أو أضيفت إلى القرية .
4. بيان عن المسطحات التى أضيفت إلى الأجران من أملاك الدولة الخاصـة والقرارات المتعلقة بذلك .
5. خرائط القرية .
6. كروكيات الرفع .
7. الكشف الهجائي المبين بالمادة السابقة .

تنص المادة 54من اللائحة التنفيذية :

تفحص الملكية والحقوق العينية على الوحدات العقارية فى القرية حوضاً حوضاً بعد إخطار ذوى الشأن ويتم الفحص بتطبيق المستندات المثبتة للحقوق المذكورة على الطبيعة.

إذا استدعى الحال مع الرجوع إلى خرائط الملكية وما ورد بالكلفة وما أثبت بكروكيات الرفع ثم تدون أسماء الملاك والمنتفعين بالحقوق فى دفتر مساح الملكية .

تنص المادة 55 من اللائحة التنفيذية :

يذكر فى خانة أسماء الملاك اسم مالك الوحدة العقارية حسب نتيجة التحقيق الذى عمل فى الطبيعة والمؤيدة بالمستندات الناقلة للملكية أو المقررة أو الناسخة لها .

تنص المادة 56 من اللائحة التنفيذية :

يجب بالنسبة للمكلفات المشتركة بين عدة أشخاص تخصيص حصة كل شريك وإدراجها باسمه على الشيوع مع باقى الشركاء استناداً إلى المستندات المقدمة وموافقة الشركاء كتابة فى محضر يحرر لهذا الغرض .

تنص المادة 57 من اللائحة التنفيذية :

فى حالة وجود زيادة أو عجز فى مساحة الوحدات العقارية المملوكة لشركاء على  الشيوع توزيع الزيادة أو العجز عليهم بنسبة نصيب كل منهم .

تنص المادة 58 من اللائحة التنفيذية :

تحفظ الخرائط الأصلية بعد اعتماد دفاتر مساحة الملكية المتعلقة بها بمديرية المساحة المختصة وتستعمل الخريطة المطبوعة كأصل فى الأعمال المتعلقة بالسجل العينى .

تنص المادة 59 من اللائحة التنفيذية :

تقيد فى خانة الارتفاقات وملحقات الوحدة العقارية الاتفاقات المقررة للوحدة أو عليهم التى تم شهرها والمستندات المؤيدة لذلك ، كما تقيد فى هذه الخانة الملحقات كالعزب وآلات الرى .

تنص المادة 60 من اللائحة التنفيذية :

يجهز دفتر ميزانية القرية طبقاً للنموذج المعد لذلك على أن يشمل البيانات الآتية :

1. أسماء الملاك مرتبة ترتيباً هجائياً .
2. أرقام مسطحات الوحدات العقارية التى يملكها كل مالك أو المسطحات الشائعة فى هذه الوحدات حوضاً حوضاً .
3. الضرائب المفروضة على المالك بأنواعها .
4. مقدار الزيادة أو العجز بين المسطحات المقيدة باسم امالك فى المكلفات وما أثبت بإسمه فى عملية مساحة الملكية .

ويعول فى إعداد دفتر الميزانية على ما أثبت بدفتري الفهرس والمساحة .

ويراعى الترتيب التصاعدي فى أرقام الأحواض والوحدات العقارية .

تنص المادة 61 من اللائحة التنفيذية :

يذكر فى خانة رقم المكلفة الرقم المعطى لصاحب التكليف طبقاً لمكلفات المحافظة وإذا كان المالك قد أدرج أسمه بدفتر مساحة الملكية نتيجة لتنفيذ محرر لم يسبق تنفيذه بالمكلفات ففى هذه الحالة يذكر رقم المكلفة الذى نقل منه المسطح موضع هذا المحرر .

تنص المادة 62 من اللائحة التنفيذية :

يدون فى خانة الملاحظات سبب العجز بين أصل التكاليف وبين ما أثبتته عملية مساحة الملكية خصوصاً فى أحوال العجز المتداخل بسكن القرية .

وأكل النهر وكذلك يبين بهذه الخانة ما ضم إلى الملكية أو استنزل منها بناء على سبب من أسباب نقل الملكية .

تنص المادة 63 من اللائحة التنفيذية :

يخطر كل من الملاك وأصحاب الحقوق على نموذج خاص ببيان ما أثبت بأسمائهم بدفاتر مساحة الملكية مع التنبيه إلى حقهم فى الاعتراض على نتيجة التسوية خلال خمسة عشر يوماً تبدأ من تاريخ وصول الإخطار أو تسليمه.

وذلك بشكوى تقدم إلى مكتب الشهر العقارى ليقوم بإحالتها إلى اللجنة المنصوص عليها فى المادة التالية لفحصها .

تنص المادة 64 من اللائحة التنفيذية :

تنشأ بقرار من وكيل الوزارة لشئـون  الشهر العقارى  والتوثيق لجنة تسمى لجنة فحص الاعتراضات على تسوية دفتر مساحة الملكية وتشكل من عضوين قانونيين وعضو هندسي ترشحه هيئة المساحة .

وتحقـق اللجنـة الشكاوى وتجرى المعاينات المطلوبة وتحرر محضراً بنتيجة

التحقيق تصدر قرارها إما بإبقاء الحالة على ما هى عليه وإما بالتصحيح الواجب إجراؤه مع إخطار أصحاب الشأن بذلك .

وعلى هذه اللجنة أن يتم عملها قبل الميعاد المحدد لبدء سريان نظام السجل العينى فى القسم المساحي المشكلة فيها بوقت كاف .

أما الشكاوى التى يبت فيها فلأصحاب الشأن الالتجاء بشأنها إلى اللجنة القضائية المنصوص عليها فى المادة 21 من القانون .

وينفذ قرار اللجنة على الخرائط وفى دفتر مساحة الملكية .

تنص المادة 65 من اللائحة التنفيذية :

لا يجوز ان يشترك فى عضوية اللجنة المنصوص عليها فى المادة السابقة من سبق له العمل فى مسودة دفتر مساحة الملكية

كما لا يجوز أن يشترك فى عضوية اللجنة المنصوص عليها فى المادة 24 من هذه اللائحة من سبق له العمل فى مسودة دفتر مساحة الملكية أو فى عضوية اللجنة المنصوص عليها فى المادة السابقة .

المدن كوحدة عقارية

تنص المادة 66 من اللائحة التنفيذية :

تتكون المدينة من قسم مساحي ( مجموعة ) أو أكثر يصدر بتحديده قرار من وزير العدل .

وتتكون المجموعة من كتلة ( بلوك ) أو عدة كتل .

والكتلة عبارة عن وحدة أو عدة وحدات بنائية متاخمة يحيط بها فى جميع الجهات منافذ عامة أو وحدات زراعية أو خارج الزمام .

والوحدة العقارية تتحدد وفق التعريف الوارد فى القانون .

وتعتبر المنافذ العامة الواقعة ضمن المجموعة وحدات عقارية مستقلة .

تنص المادة 67 من اللائحة التنفيذية :

تعد خريطة أو أكثر لكل مجموعة من مجموعات المدينة يتكون منها مجموعة خرائط المدينة .

تنص المادة 68 من اللائحة التنفيذية :

يطبق نظام المدن على سكن البلاد التى يصدر فى شأنها قرارات وزارية ويكتفى فى سكن البلاد الأخرى بتقسيمها إلى مجموعات

وكتل دون رفع الوحدات العقارية الواقعة بداخل هذه الكتل .

تنص المادة 69 من اللائحة التنفيذية :

يزود العاملون المكلفون باعتماد خرائط المدينة بالأوراق الآتية فضلا عما يقدمه لهم ذو الشأن من مستندات وخرائط :

• أ- صورة المرسوم أو القرار الجمهورى الصادر بتعيين نطاق المبانى الخاضعة للضريبة على العقارات المبنية فى المدينـة إن وجد وخريطة مبين عليها هذه الحدود .
• ب- بيان مشفوع برسم عن حدود مراكـز وأقسام الشرطة والشياخات إن وجدت .
• جـ- صورة من دفتر جرد وتقدير الضريبة على العقارات المبنية .
• د- ملخصات عن المحررات المشهرة .
• هـ- تراخيص شخصية صادرة من الهيئة المصرية العامة للمساحة للعاملين المكلفين بعملية الرفع تخولهم دخول الوحدات العقارية .

تنص المادة 70من اللائحة التنفيذية :

يستخدم فى عملية الرفع فى المدن نوعان من الكروكيات الأول كروكى التحديد والثانى كروكي الرفع .

تنص المادة 71 من اللائحة التنفيذية :

يخصص كروكى التحديد لبيان أطوال الوحدات العقارية والمقاسات اللازمة لاستخراج مسطحاتها فضلا عن بيان أسماء الملاك وأصحاب الحقوق والمستندات المؤيدة لذلك ووصف موجز للوحدات العقارية وحدودها .

تنص المادة 72 من اللائحة التنفيذية :

يخصص كروكى الرفع لبيان المقاسات اللازمة لرسم الوحدات العقارية .

تنص المادة 73 من اللائحة التنفيذية :

تحدد فواصل الوحدات العقارية فى المدن باستعمال علامات مساحية .

تنص المادة 74 من اللائحة التنفيذية :

ترسم التفاصيل الداخلية للقطع التى تشملها الوحدة العقارية بخطوط مجزأة .

تنص المادة 75 من اللائحة التنفيذية :

تعتبر ملكية الحائط الفاصل بين وحدتين عقاريتين متتاخمتين مشتركة فى الحالات الآتية :

1.  إذا كانت مستندات الملكية قاطعة فى ذلك .
2.  إذا اتفق دور الشأن على ذلك كتابة .
3. إذا اتضح ذلك فى حالة البناء فى الطبيعة .

تنص المادة 76 من اللائحة التنفيذية :

تحدد الوحدات العقارية فى المدن طبقاً للمادة 17 من هذه اللائحة.

تنص المادة 77 من اللائحة التنفيذية :

إذا تعارض مستند الأرض الفضاء مع عرض المنافذ العامة المتاخمة لها يعول على عرض المنفذ العام المعتمد أو الصادر فى شأنه مرسوم أو قرار جمهوري .

تنص المادة 78 من اللائحة التنفيذية :

الوحدات العقارية المبنية والمسورة التى يقع جزء من بنائها أو سورها على المنافع العامة يرسم هذا الجزء على الخرائط بخطوط مجزأة داخل المنطقة المحددة للمنفعة العامة .

تنص المادة 79 من اللائحة التنفيذية :

ترقم الكتل بكل مجموعة بأرقام مسلسلة وترقم  الوحدات العقارية  فى كل كتلة منها بأرقام مسلسلة أيضاً .

تنص المادة 80 من اللائحة التنفيذية :

تثبت أرقام التنظيم وأرقام دفتر الجرد الخاص بالضريبة على العقارات المبنية المتعلقة بكل وحدة عقارية فى دفاتر المساحة كبيان وصفى .

تنص المادة 81 من اللائحة التنفيذية :

يكون لكل مجموعة من المدينة دفتر مساحة طبقاً للنموذج المعد لذلك يشمل :-

1. رقم الوحدة .
2.  المسطح ” ديسمتر مربع ” .
3.  قيمة الضريبة على العقارات المبنية .
4.  رقم الجرد .
5.  رقم التنظيم .
6.  اسم الشارع .
7. وصف الوحدة والغرض المستعملة فيه .
8. رقم المكلفة وسنتها .
9. اسم صاحب التكليف .
10.  اسم المالك .
11.  سبب التملك .
12.  أنصبة الشركاء من الملاك .
13. سندات التملك والقيود الواردة على الملكية .
14. الحقوق العينية .
15. الارتفاقات .
16. ملاحظات .

 المناجم والمحاجر كوحدة عقارية

طبقاً لصريح نص الفقرة ثانياً من المادة 8 من قانون السجل العيني تعد المناجم والمحاجر – في تطبيق أحكام هذا القانون – وحدات عقارية .

والقانون الذي يحكم المحاجر والمناجم في مصر هو القانون رقم 86 لسنة 1956 .

وطبقاً للمادة 3 من القانون يعتبر من أموال الدولة ما يوجد من مواد معدنية بالمناجم في الأراضي المصرية والمياه الإقليمية.

وتعتبر كذلك من هذه الأموال خامات المحاجر عدا مواد البناء – الأحجار الجيرية والرملية والرمال التي توجد في المحاجر التي تثبت ملكيتها للغير .

ويجوز – بدافع الحفاظ علي الأمن القومي – بقرار من مجلس الوزراء حظر البحث أو الاستغلال بالنسبة إلى معدن معين له أهمية خاصة بالاقتصاد القومي.

وفي هذه الحالة تلغي جميع تراخيص البحث والاستغلال السابق منحها وفي هذه الحالة تقوم وزارة  البترول بأعمال البحث .

أو الاستغلال مباشرة أو أن يعهد بذلك إلى شركة أو جمعية أو مؤسسة بشروط خاصة استثناء من أحكام هذا القانون طبقا للمادة 50 منه .

المنافع العامة

طبقاً لصريح نص الفقرة ثالثاً من المادة 8 من قانون السجل العيني تعد المنافع العامة – في تطبيق أحكام هذا القانون – وحدات عقارية .

علامات تحديد الوحدات العقارية

النصوص القانونية

تنص المادة رقم 62 من قانون السجل العيني علي أنه :

علامات  تحديد  الوحدات العقارية مملوكة للدولة .

فإذا فقدت علامة أو تلفت أو غيرها مكانها بمعرفة أحد من غير الموظفين المختصين.

فإن مصروفات إعادة وضعها تقع على عاتق من ثبتت مسؤوليته وإلا حصلت تلك المصروفات من واضعي اليد والملاك الذين وضعت العلامة لتحديد وحداتهم وذلك بالتضامن فيما بينهم بالطرق الإدارية .

تنص المادة رقم 63 من قانون السجل العيني علي أنه :

على الجهات المشرفة على أعمال التنظيم وعلى المحافظات أن تخطر الجهة القائمة على السجل العينى فى أول كل شهر برخص البناء والهدم المعطاة لأصحاب الشأن.

وبربط العوائد المستجدة وذلك لكي تقوم الجهة الأخيرة بتطبيق نظام المدن على الوحدات العقارية المنشأة عليها هذه الأبنية عند إدراج أي تصرف يتعلق بها فى السجل العينى .

تنص المادة رقم 64 من قانون السجل العيني علي أنه :

على السلطات المختصة أن تقدم البيانات والأوراق التى تطلبها الجهة القائمة على السجل العينى أو التى يوجب القانون تقديمها والمتعلقة بإجراءات القيد خلال عشرين يوما من تاريخ طلبها .

1- ملكية علامات تحديد الوحدات للدولة ومسئولية من يتلفها

علامات تحديد الوحدات العقارية مملوكة للدولة . فإذا فقدت علامة أو تلفت أو غيرها مكانها بمعرفة أحد من غير الموظفين المختصين .

فإن مصروفات إعادة وضعها تقع على عاتق من ثبتت مسؤوليته وإلا حصلت تلك المصروفات من واضعي اليد والملاك الذين وضعت العلامة لتحديد وحداتهم وذلك بالتضامن فيما بينهم بالطرق الإدارية .

وقد ورد النص في المادة 13 من اللائحة التنفيذية لقانون السجل العيني علي أنه :

قبل البدء فى الأعمال المساحية بمدة لا تقل عن شهر وحتى انتهاء هذه الأعمال فى كل قسم مساحي ينشر بالطريقة المنصوص عليها فى المادة 11 إعلان يتضمن ما يلي :

1. الأقسام المساحية التي حددت ليسرى عليها نظام السجل العينى .
2. تنبيه أصحاب الشأن من ملاك وأصحاب حقوق عينية إلى ميعاد سريان القانون فى الأقسام المساحية المذكورة .
3. وضع ترتيب زمني للعمل فى المناطق التي تشملها الأقسام المساحية وتحديد الوقت الذي تبدأ فيه أعمال المساحة وفحص المستندات فى كل منطقة.
4. دعوة أصحاب الشأن إلى الحضور فى المواعيد والأماكن المحددة للإرشاد عن أملاكهم والحقوق الأخرى وتقديم ما لديهم من مستندات تؤيد حقوقهم، وتنبيههم إلى حقهم فى الاعتراض على نتيجة التسوية التى ستتم بمعرفة الجهة المختصة عن طريق شكوى تقدم إلى اللجنة المنصوص عليها فى المادة 64 من هذه اللائحة .
5.  تنبيه واضعي اليد على الوحدات العقارية أيا كان سبب وضع يدهم إلى ما أوجبه القانون عليهم من تمكين الموظفين المنوط بهم عملية المساحة من القيام بعملية التحديد وإلى أن علامات التحديد مملوكة للدولة وأنها إذا فقدت أو تلفت أو تغير مكانها فإن مصروفات إعادة وضعها تقع على عاتق من ثبتت مسئوليته وإلا حصلت من واضعي اليد والملاك الذين وضعت العلامات لتحديد وحداتهم وذلك بالتضامن فيما بينهم بالطرق الإدارية .

2- التزام المحافظات والجهات المشرفة علي التنظيم

الزم قانون السجل العيني الجهات المشرفة على أعمال التنظيم والمحافظات بإخطار الجهة القائمة على السجل العيني فى أول كل شهر برخص البناء والهدم المعطاة لأصحاب الشأن.

وبربط العوائد المستجدة وذلك لكي تقوم الجهة الأخيرة بتطبيق نظام المدن على الوحدات العقارية المنشأة عليها هذه الأبنية عند إدراج أي تصرف يتعلق بها فى السجل العيني.

مما تقدم، نكون تعرفنا على معني الوحدة العقارية وعلامات التحديد فى قانون السجل العيني، ومفهوم الأرض الزراعية  والمدن كوحدات عقارية، وأن علامات التحديد للوحدات العقارية مملوكة للدولة وليس للمالك ولا يجوز التعدي عليها .

تحديث تشريعي مهم: المناجم والمحاجر في ضوء قوانين الثروة المعدنية اللاحقة

ورد في البحث الأصلي، ضمن قسم المناجم والمحاجر، أن القانون الذي يحكمها هو القانون رقم 86 لسنة 1956. وهذه الإشارة تعكس الوضع التاريخي الذي اعتمد عليه النص وقت تحريره، لكنها لا تصلح اليوم وحدها للتعبير عن التنظيم التشريعي الراهن:

فقد ألغى القانون رقم 198 لسنة 2014 بشأن الثروة المعدنية القانون رقم 86 لسنة 1956 بنص مادة الإصدار الرابعة، ثم وردت تعديلات لاحقة بينها القانون رقم 145 لسنة 2019 والقانون رقم 87 لسنة 2025، وكذلك تنظيمات تنفيذية لاحقة.

ومن المهم الفصل بين مسألتين مختلفتين:

اعتبار المناجم والمحاجر وحدات عقارية في تطبيق المادة 8 من قانون السجل العيني، وبين تحديد قواعد الترخيص والبحث والاستغلال وإدارة الثروة المعدنية في القوانين القطاعية.

فالنص الأول يتعلق بوصف الوحدة في نظام القيد العقاري، بينما تعالج القواعد اللاحقة مسائل الثروة المعدنية واختصاصاتها.

ولمراجعة النصوص والتعديلات المنشورة، يمكن الرجوع إلى صفحة قوانين الثروة المعدنية لدى الجهة الرسمية فهي تعرض القانون 198 لسنة 2014 وتعديلاته والتنظيمات الأحدث المنشورة.

ويجب عند التطبيق تحديد المسألة القانونية وتاريخها، لأن النزاعات التي نشأت في ظل قانون سابق قد تحتاج إلى فحص القواعد الانتقالية وأثر تعديل التشريع.

جدول المواد القانونية الأساسية المتعلقة بالتحديد والمساحة

خلاصة عملية قبل اتخاذ أي إجراء

عند الاختلاف على حد عقار، افحص أولًا نطاق تطبيق السجل العيني، ثم طابق السند مع بيانات المساحة والخرائط وصحيفة الوحدة، ثم حدد إن كانت المشكلة في الوصف الفني أم أصل الحق أم قيد سابق.

وإذا كانت هناك علامة مفقودة أو متحركة، اطلب المعاينة من الفنيين المختصين ولا تستبدل الإجراءات الرسمية بمبادرة فردية.

ويظل تحديد الدعوى والجهة المختصة خاضعًا لوقائع كل نزاع ومستنداته وتواريخ إجراءاته.

ولمن يحتاج إلى أساس أشمل لإجراءات التسجيل والقيد يمكن مراجعة الدليل الشامل للسجل العيني في مصر

ولمن تتعلق مشكلته بنزاع حدود مستقل يمكنه الرجوع إلى شرح دعوى تعيين الحدود وفصل الحد.

أما اختيار وسيلة المنازعة أو الصيغة الإجرائية فيجب أن يُبنى على الأوراق وتحديد الطلبات لا على مجرد التشابه بين عناوين القضايا.

هل لديك اختلاف في بيانات الوحدة أو حدود الأرض؟

اجمع السند والخرائط والإخطارات، ثم اطلب مراجعة قانونية لمسار التصحيح أو الاعتراض قبل تحريك العلامات أو اتخاذ دعوى قد لا توافق طبيعة النزاع.

ويمكن التواصل عبر صفحة التواصل مع المكتب.