تنبيه نزع الملكية وإنذار الحائز في التنفيذ الجبري على العقار

تنبيه نزع الملكية هو الإجراء الذي تبدأ به – وفق المادة 401 من قانون المرافعات – إجراءات التنفيذ الجبري على عقار المدين. ويعلن التنبيه إلى المدين لشخصه أو في موطنه وفق القانون، ثم يسجل بمكتب الشهر العقاري المختص، ويترتب على التسجيل اعتبار العقار محجوزًا وعدم نفاذ بعض التصرفات اللاحقة في مواجهة الدائنين.

وإذا كان العقار مثقلًا بتأمين عيني وانتقلت ملكيته إلى حائز بسند مسجل قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية، ظهرت قواعد خاصة بإنذار الحائز وتسجيل هذا الإنذار والتأشير به خلال الميعاد الذي حددته المادة 412 مرافعات.

ما هو تنبيه نزع الملكية؟

تنبيه نزع الملكية هو ورقة من أوراق التنفيذ العقاري يعلنها الدائن مباشر الإجراءات إلى المدين، مستندًا إلى سند تنفيذي صالح للتنفيذ، تمهيدًا لتسجيل التنبيه والسير في إجراءات بيع العقار جبريًا إذا لم يتم الوفاء.

وتقرر المادة 401 من قانون المرافعات أن:

التنفيذ على العقار يبدأ بإعلان تنبيه نزع الملكية إلى المدين.

ويختلف هذا التنبيه عن إعلان السند التنفيذي الذي يجب أن يسبقه وفق المادة 281.

الفرق بين إعلان السند التنفيذي وتنبيه نزع الملكية

شروط السند الذي يجوز التنفيذ به على العقار

لا يجوز التنفيذ الجبري إلا استنادًا إلى سند تنفيذي يصلح قانونًا للتنفيذ ويثبت حقًا:

• محقق الوجود.
• معين المقدار.
• حال الأداء.

ويجب استخدام الصورة التنفيذية من السند في الأحوال التي يشترط فيها القانون ذلك.

ولا يشترط أن يكون كل حكم منفذ به «نهائيًا» بالمعنى الفني؛ فقد يكون الحكم واجب التنفيذ رغم عدم نهائيته إذا كان مشمولًا بالنفاذ المعجل وفق القانون.

ومن أمثلة السندات التنفيذية بحسب الأحوال:

• الأحكام الواجبة التنفيذ.
• أوامر الأداء الواجبة التنفيذ.
• المحررات الرسمية التي يعطيها القانون قوة التنفيذ.
• محاضر الصلح التي يسبغ عليها القانون قوة السند التنفيذي.

إعلان السند التنفيذي وفق المادة 281

يجب أن يسبق التنفيذ إعلان السند التنفيذي لشخص المدين أو في موطنه الأصلي وفق قواعد الإعلان القانونية، وإلا تعرض التنفيذ للبطلان.

ويجب أن يشتمل الإعلان على:

• تكليف المدين بالوفاء.
• بيان المطلوب.
• تعيين موطن مختار لطالب التنفيذ في البلدة التي بها مقر محكمة التنفيذ المختصة.

ولا يجوز مباشرة التنفيذ إلا بعد مضي يوم على الأقل من إعلان السند التنفيذي.

بيانات تنبيه نزع الملكية – المادة 401 مرافعات

يجب أن يشتمل التنبيه على البيانات التي حددتها المادة 401، وأهمها:

1. السند التنفيذي: نوعه وتاريخه ومقدار الدين المطلوب وتاريخ إعلان السند.
2. الإعذار: تنبيه المدين بأنه إذا لم يدفع الدين يسجل التنبيه ويباع عليه العقار جبرًا.
3. وصف العقار: موقعه ومساحته وحدوده وأرقام القطع والأحواض وسائر البيانات الكافية لتعيينه وفق نظام الشهر العقاري.
4. الموطن المختار: تعيين موطن مختار للدائن مباشر الإجراءات في البلدة التي بها مقر محكمة التنفيذ.

ورتبت المادة 401 البطلان صراحة إذا خلت ورقة التنبيه من البيانين الأول والثالث.

ويظل تطبيق القواعد العامة للبطلان في قانون المرافعات قائمًا بالنسبة إلى العيوب الأخرى بحسب طبيعتها ومدى تحقق الغاية من الإجراء.

أين يسجل تنبيه نزع الملكية؟ المادة 402

يسجل التنبيه في مكتب الشهر العقاري الذي يقع في دائرته العقار المبين بالتنبيه.

وإذا كانت العقارات موزعة على دوائر أكثر من مكتب شهر عقاري، يجب مراعاة الاختصاص المكاني لكل مكتب.

وتظهر أهمية التسجيل في أن الآثار الأساسية للحجز العقاري ترتبط به، وليس بمجرد تحرير ورقة التنبيه.

ماذا إذا سبق دائن آخر إلى تسجيل تنبيه؟

إذا تبين سبق تسجيل تنبيه آخر على العقار ذاته، فلا تستمر إجراءات متعددة مستقلة على العقار نفسه بالطريقة العادية.

وتكون الأولوية في مباشرة الإجراءات لصاحب التنبيه الأسبق في التسجيل.

ويجوز لصاحب التنبيه اللاحق أن يطلب من قاضي التنفيذ الإذن له بالحلول محل مباشر الإجراءات الأول وفق المادتين 402 و403.

أثر تسجيل التنبيه – المادة 404

يترتب على تسجيل تنبيه نزع الملكية اعتبار العقار محجوزًا.

وهذه لحظة قانونية شديدة الأهمية؛ لأنها تؤثر في التصرفات اللاحقة وفي إدارة العقار وثماره وإيراداته.

هل بيع المدين للعقار بعد تسجيل التنبيه باطل؟

ليس التعبير الأدق أنه باطل.

فالمادة 405 تقوم على فكرة عدم النفاذ لا بطلان التصرف بين أطرافه.

فالتصرف الذي يشهر بعد تسجيل تنبيه نزع الملكية لا ينفذ في مواجهة:

• الحاجزين ولو كانوا دائنين عاديين.
• الدائنين الذين أصبحوا طرفًا في الإجراءات وفق القانون.
• من حكم بإيقاع البيع عليه.

وكذلك الحال بالنسبة إلى الرهن أو الاختصاص أو الامتياز الذي يشهر بعد تسجيل التنبيه في الحدود التي حددتها المادة 405.

وأكدت محكمة النقض أن تسجيل التنبيه هو الحد الفاصل بين التصرفات التي يمكن الاحتجاج بها على الدائنين وتلك التي لا تنفذ في مواجهتهم.

أثر التسجيل على ثمار العقار وإيراداته

تقرر المادة 406 مرافعات، كما تؤكد المادة 1037 مدني، أن ثمار العقار وإيراداته عن الفترة التالية لتسجيل التنبيه تلحق بالعقار في إجراءات التنفيذ.

كما ينظم قانون المرافعات:

• إدارة الثمار والمحصولات.
• مركز المدين بوصفه حارسًا في الحالات التي حددها القانون.
• الأجرة المستحقة بعد التسجيل.
• مدى نفاذ عقود الإيجار في مواجهة الحاجزين ومن حكم بإيقاع البيع عليه.

من هو الحائز في إجراءات نزع الملكية؟

الحائز هنا مصطلح قانوني خاص، وليس المقصود مجرد واضع اليد أو المستأجر.

وتعتبر المادة 1060 من القانون المدني حائزًا للعقار المرهون:

كل من انتقلت إليه ملكية العقار أو حق عيني آخر قابل للرهن دون أن يكون مسئولًا مسئولية شخصية عن الدين المضمون بالرهن.

وعند تطبيق المادة 411 مرافعات يلزم أن يكون العقار مثقلًا بتأمين عيني وأن يكون قد آل إلى الحائز بعقد مسجل قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية.

متى يجب إنذار الحائز؟ المادة 411

إذا كان العقار مثقلًا بتأمين عيني وانتقل إلى حائز بسند مسجل قبل تسجيل التنبيه، وجب إنذاره بدفع الدين أو تخلية العقار وإلا جرى التنفيذ في مواجهته.

ويجب أن يكون إنذار الحائز مصحوبًا بتبليغه تنبيه نزع الملكية، وإلا كان الإنذار باطلًا.

ما حقوق الحائز قبل بيع العقار؟

بحسب القانون المدني ونوع التأمين ومركز الحائز، يستطيع الحائز الاختيار بين المسارات التي يقررها القانون، ومنها:

• قضاء الدين وملحقاته وفق شروط القانون.
• تطهير العقار من الحقوق المقيدة وفق المواد المنظمة للتطهير.
• تخلية العقار.
• التمسك بالدفوع التي يجيزها له القانون.

ولا يجوز اختزال مركز الحائز في كونه «مدينًا جديدًا»؛ فهو – في الأصل – غير مسئول شخصيًا عن الدين المضمون.

ميعاد تسجيل إنذار الحائز – المادة 412

يجب:

1. تسجيل إنذار الحائز.
2. والتأشير بهذا التسجيل على هامش تسجيل تنبيه نزع الملكية.

وذلك خلال خمسة عشر يومًا من تاريخ تسجيل تنبيه نزع الملكية.

فإذا لم يتم ذلك في الميعاد، سقط تسجيل التنبيه وفق المادة 412.

ماذا يحدث إذا سقط تسجيل التنبيه؟ المادة 413

إذا سقط تسجيل تنبيه نزع الملكية سقط تبعًا له تسجيل إنذار الحائز.

وعند إعادة الإجراءات يجب مراعاة المواعيد والشكليات القانونية من جديد بحسب الحالة.

قائمة شروط البيع خلال 90 يومًا – المادة 414

بعد تسجيل التنبيه، يجب على من يباشر الإجراءات أن يودع قلم كتاب محكمة التنفيذ قائمة شروط البيع خلال تسعين يومًا من تاريخ تسجيل تنبيه نزع الملكية.

فإذا لم تودع القائمة في الميعاد:

اعتبر تسجيل تنبيه نزع الملكية كأن لم يكن.

وهذه من أهم حالات سقوط أثر تسجيل التنبيه في قانون المرافعات.

ماذا تتضمن قائمة شروط البيع؟

تشتمل القائمة – وفق المادة 414 والنصوص التالية لها – على بيانات من أهمها:

• السند التنفيذي الذي تم التنفيذ بمقتضاه.
• تاريخ تنبيه نزع الملكية ورقم تسجيله.
• بيانات إنذار الحائز إن وجد.
• تعيين العقارات الجاري التنفيذ عليها.
• شروط البيع.
• الثمن الأساسي وفق القواعد المقررة قانونًا.

كما ترفق بها المستندات التي أوجبها القانون.

كيف يعترض المدين على إجراءات نزع الملكية؟ المادة 422

هذه من أخطر المراحل الإجرائية.

تنص المادة 422 على أن أوجه البطلان في الإجراءات السابقة على الجلسة المحددة لنظر الاعتراضات، وكذلك الملاحظات على شروط البيع، يجب على:

• المدين.
• الحائز.
• الكفيل العيني.
• الدائنين الذين حددهم القانون.

إبداؤها بطريق الاعتراض على قائمة شروط البيع، وذلك بالتقرير في قلم كتاب محكمة التنفيذ قبل الجلسة المحددة لنظر الاعتراضات بثلاثة أيام على الأقل.

وإلا سقط حقهم في التمسك بهذه الأوجه وفق حكم النص.

هل يستطيع الغير الاعتراض على البيع؟

المادة 422 فرقت بين الأشخاص الذين أصبحوا أطرافًا في إجراءات التنفيذ وبين ذي المصلحة من الغير.

ولذي المصلحة الذي لم يكن من الأشخاص المحددين في الفقرة الأولى أن يبدي أوجه البطلان أو الملاحظات وفق الطريق الذي أجازه القانون، ومنه التدخل عند نظر الاعتراض بحسب مركزه القانوني.

هل يمكن طلب وقف التنفيذ على بعض العقارات؟

نعم.

تجيز المادة 424 للمدين أو الحائز أو الكفيل العيني طلب وقف إجراءات التنفيذ على عقار أو أكثر إذا أثبت أن قيمة العقار الذي ستستمر الإجراءات عليه تكفي للوفاء بحقوق الدائنين المشمولين بالإجراءات.

كما تجيز للمدين، بالشروط التي نصت عليها، طلب تأجيل البيع إذا أثبت أن صافي ما تغله أمواله خلال سنة يكفي للوفاء بالديون.

إيداع قيمة الدين ورفع الحجز – المادة 302

يجوز في أي حالة قبل إيقاع البيع إيداع مبلغ نقدي يساوي:

• الديون المحجوز من أجلها.
• الفوائد.
• المصاريف.

ويخصص المبلغ للوفاء بهذه الحقوق.

ويترتب على الإيداع زوال الحجز عن العقار وانتقاله إلى المبلغ المودع.

وهذا يختلف عن «تصحيح» تصرف سابق أو اعتبار التصرف اللاحق للتنبيه نافذًا بذاته؛ الأثر القانوني المباشر هو انتقال الحجز من المال إلى المبلغ.

تنبيه نزع الملكية وحق الاختصاص: ما الفرق؟

للتوسع راجع:

حق الاختصاص العقاري وشهره وقيده ومحوه
.

هل تنبيه نزع الملكية يقطع التقادم؟

قد يترتب على إجراءات التنفيذ الصحيحة أثر في قطع التقادم وفق القواعد المدنية المنظمة لذلك.

لكن لا ينبغي صياغة قاعدة موحدة مؤداها أن كل تنبيه – ولو سقط أو بطل – يحتفظ دائمًا بأثره في قطع التقادم.

فقد قضت محكمة النقض بأن إلغاء تنبيه نزع الملكية واعتباره كأن لم يكن يزيل أثره في قطع التقادم.

كما أن مدة تقادم الدين ذاته تختلف بحسب مصدر الدين وطبيعته والنصوص الخاصة التي تحكمه.

هل ديون الضرائب والدولة تسقط دائمًا بعد خمس سنوات؟

لا يصح تقرير ذلك كقاعدة عامة في هذه الصفحة.

تقادم الضرائب والرسوم وغيرها من مستحقات الدولة يتحدد بحسب التشريع الخاص الذي نشأ الدين في ظله، وتاريخ الاستحقاق، والإجراءات القاطعة أو الواقفة للتقادم، وما إذا صدر بالدين حكم أو سند يغير مدة التقادم.

لذلك يجب فحص كل ملف ضريبي أو إداري وفق تشريعه الخاص.

الحجز الإداري يختلف عن التنفيذ العقاري القضائي

لا ينبغي الخلط بين:

• التنفيذ العقاري وفق قانون المرافعات رقم 13 لسنة 1968.
• الحجز الإداري الذي يخضع لقانون الحجز الإداري رقم 308 لسنة 1955 والقوانين الخاصة المرتبطة به.

فلكل نظام إجراءات ومواعيد وآثار مستقلة.

متى يبدأ التنفيذ العقاري ومتى يبدأ التنفيذ «فعليًا»؟

توجد هنا عبارتان قد تبدوان متعارضتين ولكنهما تتعلقان بسياقين مختلفين.

المادة 401 مرافعات

تقرر أن إجراءات التنفيذ على العقار تبدأ بإعلان تنبيه نزع الملكية.

الطعن 6139 لسنة 89 ق – جلسة 22 فبراير 2022

بحثت محكمة النقض مسألة مختلفة هي متى يبدأ التنفيذ الجبري فعليًا في خصوص استحقاق رسم التنفيذ القضائي.

وفي هذا السياق انتهت إلى أن البداية الفعلية تكون عند بدء المزايدة العلنية.

ومن ثم لا يجوز استخدام هذا الحكم لنفي وصف تنبيه نزع الملكية بأنه أول إجراء للتنفيذ العقاري وفق المادة 401.

أهم أحكام النقض عن تنبيه نزع الملكية

الطعن 680 لسنة 54 ق – جلسة 13/5/1993

أكد أن تسجيل تنبيه نزع الملكية هو الحد الفاصل بالنسبة إلى واضع اليد الذي يتمسك باكتساب الملكية بالتقادم، وأن من لم تكتمل له مدة التقادم المكسب قبل التسجيل لا يستطيع مواجهة الدائن بحق لم يكتمل وقت التسجيل.

الطعن 958 لسنة 54 ق – جلسة 17/4/1988

أكد أن العبرة في نفاذ التصرف الصادر من المدين في مواجهة الحاجزين ومن حكم بإيقاع البيع عليه تكون بشهر التصرف قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية.

الطعن 2491 لسنة 55 ق – جلسة 5/11/1991

أكد أهمية طريق الاعتراض على قائمة شروط البيع بالنسبة إلى أوجه البطلان والملاحظات التي أوجب القانون إبداءها في هذا الطريق والميعاد.

الطعن 201 لسنة 49 ق – جلسة 20/12/1979

أكد أن أوجه البطلان في إجراءات التنفيذ وصحة التنفيذ التي كان يجب إبداؤها بطريق الاعتراض على قائمة شروط البيع يسقط الحق في التمسك بها إذا فوت صاحب الشأن الطريق الذي رسمه القانون.

الطعن 6139 لسنة 89 ق – جلسة 22/2/2022

تناول معيار البدء الفعلي في التنفيذ بالنسبة إلى رسوم التنفيذ، وقرر في هذا السياق أن بداية المزايدة العلنية هي البداية الفعلية للتنفيذ الجبري لأغراض النزاع بشأن الرسوم.

نموذج مختصر لتنبيه نزع الملكية

أخطاء شائعة في إجراءات نزع الملكية

• القول إن المادة 281 تمنح المدين مهلة 15 يومًا للسداد.
• التنفيذ بسند غير واجب التنفيذ.
• عدم إعلان السند التنفيذي قبل بدء الإجراءات.
• الخطأ في وصف العقار أو تجهيله.
• الخلط بين الحائز والمستأجر أو واضع اليد.
• عدم تسجيل إنذار الحائز والتأشير به خلال ميعاد المادة 412.
• عدم إيداع قائمة شروط البيع خلال 90 يومًا.
• فوات ميعاد الاعتراض على قائمة شروط البيع.
• اعتبار كل تصرف لاحق للتنبيه باطلًا بدل وصفه بعدم النفاذ في الحالات التي حددها القانون.
• الخلط بين التنفيذ القضائي والحجز الإداري.
• اعتبار حق الاختصاص شرطًا سابقًا لازمًا للتنفيذ العقاري.

أسئلة شائعة عن تنبيه نزع الملكية

ما هو تنبيه نزع الملكية؟

هو الإجراء الذي يبدأ به التنفيذ على العقار وفق المادة 401 مرافعات، ويعلن إلى المدين متضمنًا بيانات السند التنفيذي والدين والعقار والتحذير من التسجيل والبيع الجبري.

هل أمام المدين 15 يومًا بعد التنبيه للسداد؟

لا تقرر المادة 401 مهلة عامة مقدارها 15 يومًا. المادة 281 تمنع التنفيذ قبل مضي يوم على الأقل من إعلان السند التنفيذي، بينما ميعاد الـ15 يومًا في المادة 412 يتعلق بتسجيل إنذار الحائز والتأشير به.

متى يصبح العقار محجوزًا؟

من تاريخ تسجيل تنبيه نزع الملكية وفق المادة 404 مرافعات.

متى يسقط تسجيل تنبيه نزع الملكية؟

من أهم الحالات عدم تسجيل إنذار الحائز والتأشير به في ميعاد المادة 412 عند وجوب هذا الإجراء، وكذلك عدم إيداع قائمة شروط البيع خلال 90 يومًا من تسجيل التنبيه وفق المادة 414.

هل بيع العقار بعد تسجيل التنبيه باطل؟

ليس بالضرورة باطلًا بين المتعاقدين، لكن التصرف الذي يتم شهره بعد تسجيل التنبيه لا ينفذ في حق الحاجزين ومن حددهم القانون وفق المادة 405.

من هو الحائز الذي يجب إنذاره؟

هو – في نطاق العقار المثقل بالتأمين العيني – من انتقلت إليه الملكية أو حق عيني قابل للرهن دون أن يكون مسئولًا شخصيًا عن الدين، ويشترط في تطبيق المادة 411 أن يكون سند انتقال العقار إليه مسجلًا قبل تسجيل تنبيه نزع الملكية.

هل المستأجر يعتبر حائزًا بالمعنى المقصود؟

لا. مجرد الإيجار أو وضع اليد المادي لا يجعل الشخص حائزًا للعقار المرهون بالمعنى المقصود في المواد المنظمة لإنذار الحائز.

كيف أعترض على بطلان إجراءات نزع الملكية؟

إذا كنت من الأشخاص الذين حددتهم المادة 422، فيجب إبداء أوجه البطلان السابقة على جلسة الاعتراض بطريق الاعتراض على قائمة شروط البيع وقبل الجلسة بثلاثة أيام على الأقل، وإلا قد يسقط الحق في التمسك بها.

هل يمكن رفع الحجز عن العقار قبل البيع؟

تجيز المادة 302 إيداع مبلغ يساوي الديون والفوائد والمصاريف قبل إيقاع البيع، ويترتب على الإيداع انتقال الحجز إلى المبلغ المودع وزواله عن الأموال المحجوزة.

هل حق الاختصاص شرط لبدء التنفيذ؟

لا. هو تأمين عيني مستقل يجوز الحصول عليه عند توافر شروطه، وليس إجراءً واجبًا قبل كل تنبيه نزع ملكية.

الخلاصة القانونية

يبدأ التنفيذ العقاري وفق المادة 401 بإعلان تنبيه نزع الملكية بعد استيفاء مقدمات التنفيذ وعلى رأسها إعلان السند التنفيذي وفق المادة 281.

ثم يسجل التنبيه، فيعتبر العقار محجوزًا وفق المادة 404، وتترتب أحكام عدم نفاذ التصرفات والثمار والإيرادات.

وإذا وجد حائز بالمعنى القانوني، وجب إنذاره واستكمال تسجيل الإنذار والتأشير به خلال ميعاد المادة 412.

ثم يجب إيداع قائمة شروط البيع خلال 90 يومًا وفق المادة 414، مع مراعاة الطريق الخاص للاعتراض على إجراءات التنفيذ وشروط البيع وفق المادة 422.

وأي نزاع في صحة الإجراءات يجب التعامل معه في توقيته الصحيح؛ لأن قانون المرافعات يرتب في بعض المراحل سقوط الحق في إثارة البطلان إذا لم يتمسك به صاحب الشأن بالطريق والميعاد المقررين.

المراجع القانونية

• قانون المرافعات المدنية والتجارية رقم 13 لسنة 1968: المواد 280، 281، 302، 401 إلى 425، والمواد المنظمة للبيع الجبري وحكم إيقاع البيع.
• القانون المدني المصري رقم 131 لسنة 1948: المواد 1037، 1051، 1060 إلى 1084، والمواد 1085 وما بعدها بشأن حق الاختصاص.
• محكمة النقض: الطعن رقم 680 لسنة 54 ق – جلسة 13 مايو 1993.
• محكمة النقض: الطعن رقم 958 لسنة 54 ق – جلسة 17 أبريل 1988.
• محكمة النقض: الطعن رقم 2491 لسنة 55 ق – جلسة 5 نوفمبر 1991.
• محكمة النقض: الطعن رقم 201 لسنة 49 ق – جلسة 20 ديسمبر 1979.
• محكمة النقض: الطعن رقم 6139 لسنة 89 ق – جلسة 22 فبراير 2022.

آخر مراجعة قانونية للمحتوى: 11 سبتمبر 2026.

متى تحتاج إلى مراجعة محامٍ؟

تكون المراجعة ضرورية إذا تم تسجيل تنبيه على عقارك، أو اشتريت عقارًا مثقلًا برهن، أو وصل إليك إنذار حائز، أو كان هناك خلاف على تاريخ تسجيل عقد الملكية بالنسبة إلى تاريخ التنبيه، أو اقترب ميعاد الاعتراض على قائمة شروط البيع، أو كانت هناك منازعة في أصل الدين أو السند التنفيذي أو صحة الإعلان.

تواصل مع المكتب لفحص ملف التنفيذ وتنبيه نزع الملكية وإنذار الحائز وقائمة شروط البيع وتحديد الإجراء المناسب.

تنبيه قانوني: التنفيذ العقاري من أكثر إجراءات المرافعات ارتباطًا بالمواعيد والسقوط، ولا يكفي فحص ورقة التنبيه وحدها؛ بل يجب مراجعة السند التنفيذي والإعلانات والتسجيل وقائمة شروط البيع وصفة كل طرف وتسلسل الإجراءات كاملًا.