صيغة عريضة دعوى صورية عقد بيع لعدم دفع الثمن: الطلبات والمستندات
📅 نُشر في:
🔄 آخر تحديث:
صيغة عريضة دعوى صورية عقد بيع لعدم دفع الثمن: الطلبات والمستندات تستخدم عندما يتمسك شخص له صفة ومصلحة بأن عقد بيع ظاهر لم يقصد طرفاه إبرام بيع حقيقي، وأن ما ورد فيه عن دفع الثمن وتسليم المبيع لا يعبر عن الواقع، مع وجود قرائن ومستندات أخرى تكشف عدم جدية التصرف.
ومن التطبيقات الشائعة أن يشتري شخص عقارًا من مالكه، ثم يظهر عقد بيع آخر من البائع نفسه إلى مشترٍ ثانٍ، يحمل تاريخًا سابقًا أو يناقض عقد المشتري الأول، فيطعن المشتري المتضرر على العقد الآخر بالصورية المطلقة، مستندًا إلى عدم دفع الثمن وعدم انتقال الحيازة وتأخر ظهور العقد وتناقض مواقف الخصوم وتسلسل التصرفات.
بيانات عريضة دعوى صورية عقد
لا يكفي أن يذكر المدعي في صحيفته أن المشتري لم يدفع الثمن ثم يطلب الحكم بالصورية؛ لأن عدم السداد قد يكون مجرد إخلال بعقد بيع جدي، وقد يدل في ظروف أخرى على وجود هبة مستترة أو تصرف حقيقي مختلف. لذلك يجب أن تكشف الصحيفة عن عدم اتجاه إرادة طرفي العقد معًا إلى البيع الحقيقي، وأن تربط عدم دفع الثمن بباقي الوقائع والمستندات.
تنبيه قانوني: النموذج الوارد في هذا المقال مخصص للطعن بالصورية المطلقة على عقد بيع ظاهر بين البائع ومشترٍ آخر. ولا يستخدم بدل دعوى الفسخ إذا كان البيع جديًا والمشتري امتنع لاحقًا عن أداء الثمن.
متى تستخدم صيغة دعوى صورية عقد البيع؟
يستخدم هذا النموذج عندما يدعي المدعي أن العقد المطعون عليه لا يمثل بيعًا حقيقيًا، وأن أطرافه لم يقصدوا ترتيب آثار البيع من الأصل.
ومن أمثلة الحالات التي قد تناسب النموذج:
- مشتري أول يطعن على عقد بيع آخر صادر من البائع نفسه إلى مشترٍ ثانٍ.
- دائن يتمسك بأن مدينه لم يخرج المال حقيقة من ملكه، وأن البيع الظاهر صوري.
- وارث يطعن على عقد وفق الأساس القانوني الذي يستمد منه صفته وحقه في الإثبات.
- صاحب حق على عقار يواجه عقدًا ظهر بعد نشوء النزاع ويزاحم حقه.
أما إذا كان البائع والمشتري قد أرادا البيع حقيقة، وتم تحديد المبيع والثمن، ثم امتنع المشتري بعد ذلك عن السداد، فالنزاع يتعلق في الأصل بتنفيذ الالتزام أو فسخ العقد، وليس بالصورية المطلقة.
الفرق بين الصورية وعدم دفع الثمن والفسخ
| الحالة | حقيقة إرادة الطرفين | الطلب المناسب غالبًا |
|---|---|---|
| الصورية المطلقة | لم يرد الطرفان إنشاء بيع حقيقي من الأصل. | الحكم بصورية العقد صورية مطلقة واعتباره كأن لم يكن. |
| الصورية النسبية | يوجد تصرف حقيقي، لكن العقد الظاهر يخفي نوعه أو ثمنه أو أحد أطرافه. | كشف التصرف الحقيقي المستتر وترتيب آثاره. |
| الامتناع عن دفع الثمن | البيع جدي، لكن المشتري أخل بالتزام السداد. | المطالبة بالثمن أو الفسخ والتعويض عند توافر شروطه. |
| هبة مستترة في صورة بيع | قصد الطرفان التبرع، واستخدما صورة البيع لستر الهبة. | الحكم بالصورية النسبية والكشف عن الهبة، ثم بحث شروط صحتها. |
هل عدم دفع الثمن وحده يثبت الصورية المطلقة؟
لا يثبت عدم دفع الثمن وحده أن عقد البيع صوري صورية مطلقة. فالعبرة ليست فقط بحركة المال، وإنما باتجاه إرادة البائع والمشتري معًا وقت إبرام العقد.
وقد يكون عدم السداد راجعًا إلى أحد الاحتمالات الآتية:
- أن البيع جدي والثمن مؤجل أو لم يحل أجله.
- أن البيع جدي والمشتري أخل بالتزام السداد.
- أن الثمن تمت مقاصته في دين سابق.
- أن الثمن دُفع نقدًا دون مستند مصرفي.
- أن العقد يستر هبة حقيقية.
- أن الطرفين لم يقصدا البيع أو أي تصرف حقيقي، وهي الصورية المطلقة.
لذلك يجب أن تقترن واقعة عدم دفع الثمن بقرائن أخرى، مثل عدم التسليم، واستمرار البائع في الحيازة، وعدم قدرة المشتري المالية، وتأخر ظهور العقد، وصدور إقرارات تناقضه، ووجود تصرفات لاحقة لا يمكن التوفيق بينها وبين البيع المزعوم.
القاعدة العملية: لا تجعل عنوان الدعوى «صورية لعدم دفع الثمن» ثم تبني الصحيفة كلها على غياب إيصال السداد. اشرح لماذا يدل مجموع الوقائع على عدم وجود بيع حقيقي، واجعل عدم دفع الثمن عنصرًا من عناصر الاستدلال.
من يرفع نموذج دعوى الصورية الوارد في هذا المقال؟
صيغ النموذج التالي على أساس أن المدعي هو مشتري أول من البائع نفسه، وأنه يطعن على عقد بيع آخر قدمه مشترٍ ثانٍ بشأن العقار ذاته أو جزء منه.
ويبين المدعي في صحيفته:
- عقد البيع الذي يستند إليه وتاريخه ومحلّه.
- العقد الآخر المطعون عليه بالصورية.
- كيفية تأثير العقد الآخر على حقه.
- سبب اعتباره من الغير أو الخلف الخاص بالنسبة إلى العقد المطعون عليه.
- القرائن التي تكشف عدم جدية العقد الآخر.
- الطلبات التي يريد الحكم بها لنفسه.
أما إذا كان رافع الدعوى هو البائع نفسه أو أحد ورثته أو دائنًا، فيجب تعديل الصفة ووسائل الإثبات والطلبات بما يتفق مع مركزه القانوني.
الأساس القانوني للدعوى
المادة 244 من القانون المدني
تجيز المادة 244 لدائني المتعاقدين والخلف الخاص حسن النية التمسك بالعقد الظاهر أو المستتر، وإثبات صورية العقد الذي أضر بهم بجميع الوسائل.
ويعتبر المشتري من البائع نفسه من الغير بالنسبة إلى عقد بيع آخر صادر من البائع إلى مشترٍ يزاحمه في حقه، متى توافرت له الصفة والمصلحة وحسن النية.
المادة 245 من القانون المدني
إذا كان العقد الظاهر يستر عقدًا حقيقيًا، كان العقد الحقيقي هو النافذ بين المتعاقدين والخلف العام، مع خضوعه للشروط القانونية الخاصة بنوعه.
أما إذا كانت الصورية مطلقة، فلا يوجد عقد حقيقي مستتر يراد إعماله، وإنما يتمسك المدعي بأن العقد الظاهر ذاته غير جدي ولا وجود له في حقيقة إرادة طرفيه.
المادة 418 من القانون المدني
تعرف المادة 418 البيع بأنه عقد يلتزم بمقتضاه البائع بنقل ملكية شيء أو حق مالي إلى المشتري مقابل ثمن نقدي.
لكن ذكر ثمن محدد داخل المحرر لا يمنع بحث حقيقة التصرف، كما أن عدم ثبوت سداد الثمن لا يكفي وحده لنفي وجود البيع؛ إذ يجب بحث النية المشتركة وباقي عناصر التعامل.
المادة 157 عند وجود بيع حقيقي
إذا ثبت أن البيع جدي وأن المشتري لم ينفذ التزامه بسداد الثمن، فقد يكون الطريق الصحيح هو مطالبته بالتنفيذ أو فسخ العقد بعد إعذاره وفق شروط المادة 157، لا طلب الحكم بالصورية.
بيانات صحيفة دعوى صورية عقد البيع
أولًا: بيانات المحكمة والدعوى
تذكر المحكمة المختصة والدائرة ونوع الدعوى وقيمتها وفق الطلبات المقدمة وقواعد الاختصاص النافذة وقت رفعها.
ثانيًا: بيانات المدعي
- الاسم الرباعي.
- الرقم القومي.
- محل الإقامة.
- الصفة في الدعوى.
- المحل المختار لمكتب المحامي.
ثالثًا: بيانات المدعى عليهم
يختصم في النموذج عادة:
- البائع الذي صدر منه العقدان.
- المشتري في العقد المطعون عليه بالصورية.
- كل صاحب حق لاحق سيتأثر بالحكم.
- ورثة أحد المتعاقدين إذا توفي.
- الجهة المختصة عند وجود طلب تابع بمحو تسجيل أو تعديل قيد، وفق الإجراء القانوني المناسب.
رابعًا: بيانات عقد المدعي
يجب تحديد:
- تاريخ العقد.
- أطرافه.
- وصف المبيع.
- الثمن.
- الأحكام أو الإجراءات التي اتخذت بشأنه.
- كيفية تنفيذ العقد أو التعامل بمقتضاه.
خامسًا: بيانات العقد المطعون عليه
- تاريخه المدون.
- أطرافه.
- الثمن الوارد به.
- العقار أو الوحدة محل التصرف.
- تاريخ ظهوره أو تقديمه لأول مرة.
- رقم حكم صحة التوقيع أو التسجيل إن وجد.
سادسًا: بيان الصفة والمصلحة
يجب ألا تكتفي الصحيفة بعبارة أن العقد أضر بالمدعي، بل توضح:
- أن كلا العقدين صادر من البائع نفسه.
- أنهما يتعلقان بالعقار ذاته أو بحقوق متعارضة عليه.
- أن تمسك المشتري الآخر بعقده يمنع المدعي من التسلم أو الانتفاع أو تنفيذ حقه.
- أن المدعي يعد من الغير بالنسبة إلى العقد المطعون عليه.
المستندات المطلوبة لدعوى صورية عقد البيع
تختلف المستندات من قضية إلى أخرى، لكن الملف قد يشمل:
- أصل عقد البيع الذي يستند إليه المدعي.
- صورة العقد المطعون عليه بالصورية.
- الأحكام الصادرة بصحة التوقيع أو صحة ونفاذ أي من العقدين.
- سند ملكية البائع وتسلسل التصرفات على العقار.
- صحائف الدعاوى والأحكام السابقة المتعلقة بالطرد أو التسليم أو الحيازة.
- محاضر الجلسات ومذكرات الدفاع التي تتضمن إقرارات الخصوم.
- تقارير الخبراء ومحاضر المعاينة.
- عقود الإيجار ومحاضر التنفيذ والتسليم.
- إفادات الكهرباء والمياه والغاز وبيانات نقل العدادات.
- التراخيص والتكليفات والضرائب العقارية.
- المراسلات أو الإقرارات العرفية بين الأطراف.
- المستندات الدالة على دفع الثمن أو عدم وجود حركة مالية، في الحدود التي يسمح القانون بتقديمها.
- ما يثبت تاريخ ظهور العقد أو أول استعمال رسمي له.
ويجب إعداد بيان مستقل يوضح دلالة كل مستند، بدل تقديم حافظة ضخمة دون ربط الأوراق بعناصر الصورية.
للتوسع في تحليل الحيازة والثمن والمرافق والشهادة، راجع قرائن إثبات الصورية المطلقة بالمستندات والشهود.
صيغة دعوى صورية عقد بيع لعدم دفع الثمن
تنبيه: تفترض الصيغة أن المدعي مشترٍ من البائعة، وأن المدعى عليه الثاني قدم عقد بيع آخر بشأن العين ذاتها. تستبدل البيانات الموجودة بين الأقواس، وتحذف الطلبات التي لا تتفق مع ملف القضية.
إنه في يوم …….. الموافق ../../….
بناءً على طلب السيد/ ……..، المقيم في ……..، ويحمل بطاقة رقم قومي ……..، ومحله المختار مكتب الأستاذ/ …….. المحامي الكائن في ……..
أنا …….. محضر محكمة …….. قد انتقلت في التاريخ المذكور أعلاه وأعلنت:
أولًا: السيدة/السيد ……..، بصفته البائع للطالب، والمقيم في ……..، مخاطبًا مع/ ……..
ثانيًا: السيد/السيدة ……..، بصفته المشتري في العقد المطعون عليه بالصورية، والمقيم في ……..، مخاطبًا مع/ ……..
ثالثًا: السيد/السيدة ……..، بصفته ……..، والمقيم في ……..، مخاطبًا مع/ ……..
وأعلنتهم بالآتي
أولًا: عقد البيع الصادر إلى المدعي
بموجب عقد بيع ابتدائي مؤرخ ../../….، باعت المعلن إليها الأولى إلى الطالب العقار/الوحدة الكائنة في ……..، والبالغ مساحتها ……..، والمبينة الحدود والمعالم كالآتي:
- الحد البحري: ……..
- الحد القبلي: ……..
- الحد الشرقي: ……..
- الحد الغربي: ……..
وتم هذا البيع نظير ثمن إجمالي قدره …….. جنيه، وقد ترتبت للطالب بمقتضى عقده الحقوق والالتزامات المبينة فيه.
وقد اتخذ الطالب بشأن عقده الإجراءات الآتية: ……..، كما صدرت الأحكام/الإقرارات/المستندات الآتية: ……..
ثانيًا: ظهور العقد المطعون عليه بالصورية
فوجئ الطالب بتمسك المعلن إليه الثاني بعقد بيع مؤرخ ../../….، يزعم بموجبه شراء العقار/الوحدة ذاتها من المعلن إليها الأولى، نظير ثمن مقداره …….. جنيه.
وقد ظهر هذا العقد لأول مرة بتاريخ ../../…. أثناء ……..، رغم أن التاريخ المدون عليه يرجع إلى ../../….
ويضر هذا العقد بحق الطالب؛ إذ يتمسك به المعلن إليه الثاني لمنع الطالب من تسلم المبيع أو الانتفاع به أو لتنفيذ حق يتعارض مع عقد الطالب.
ثالثًا: صفة الطالب ومصلحته
الطالب مشترٍ من المعلن إليها الأولى، ويعد من الخلف الخاص ومن الغير بالنسبة إلى العقد الصادر منها إلى المعلن إليه الثاني.
ولما كان العقد المطعون عليه يتعلق بالعين ذاتها ويزاحم حق الطالب ويعوق تنفيذ التزامات البائعة الناشئة عن عقده، فقد توافرت له صفة ومصلحة شخصية ومباشرة في طلب الحكم بصوريته.
رابعًا: الصورية المطلقة للعقد المطعون عليه
يتمسك الطالب بأن العقد المؤرخ ../../…. عقد صوري صورية مطلقة، لم تتجه إرادة طرفيه إلى إبرام بيع حقيقي أو ترتيب آثاره، وإنما حرر مظهرًا للإضرار بحق الطالب وتعطيل الحقوق الناشئة عن عقده.
ويستدل الطالب على الصورية من اجتماع الوقائع والقرائن الآتية:
- عدم وجود دليل جدي على دفع المعلن إليه الثاني الثمن الوارد في العقد.
- عدم ثبوت انتقال حيازة العقار أو تسليمه إليه في التاريخ المدون.
- استمرار المعلن إليها الأولى في إدارة العقار والتصرف فيه بعد تاريخ العقد المزعوم.
- عدم تمسك المعلن إليه الثاني بعقده في منازعات سابقة كان من الطبيعي أن يقدمه فيها.
- صدور أقوال أو مذكرات أو إقرارات سابقة منه تتناقض مع ادعائه الشراء.
- تأخر ظهور العقد أو إقامة دعوى صحة التوقيع بشأنه إلى ما بعد نشوء النزاع بمدة طويلة.
- تعارض العقد مع أحكام أو محاضر تنفيذ أو عقود إيجار أو مستندات حيازة سابقة.
- وجود تعاملات ومرافق وتكليفات تتفق مع حقوق الطالب ولا تتفق مع انتقال العين إلى المعلن إليه الثاني.
- تسلسل التصرفات والوقائع على نحو يتعذر معه التسليم بوجود بيع حقيقي في التاريخ المدون.
ويؤكد الطالب أن واقعة عدم دفع الثمن ليست الدليل الوحيد الذي يستند إليه، وإنما هي عنصر ضمن مجموعة مترابطة من الأدلة والقرائن التي تكشف عدم اتجاه إرادة المعلن إليهما الأولى والثاني إلى بيع حقيقي.
خامسًا: عدم دفع الثمن وعلاقته بالصورية
ورد بالعقد المطعون عليه أن المعلن إليه الثاني دفع الثمن كاملًا وقت التوقيع، إلا أن أوراق الدعوى وواقع التعامل يخلو مما يدل على دفعه أو استلامه.
كما أن ظروف المعلن إليه الثاني المالية وقت العقد، وطريقة تحريره، وعدم وجود حركة مالية أو إيصال مستقل، وعدم ظهور أثر للثمن في تعاملات البائعة، تمثل قرائن تضاف إلى باقي عناصر الصورية.
ولا يقيم الطالب دعواه على مجرد نفي السداد، وإنما على عدم وجود تنفيذ حقيقي لأي من عناصر البيع من ثمن وتسليم وحيازة وانتفاع، وعلى تناقض سلوك الطرفين مع ظاهر المحرر.
سادسًا: عدم تسليم المبيع وانتقال الحيازة
لم يتسلم المعلن إليه الثاني العقار محل عقده تسلمًا حقيقيًا، ولم يظهر بصفته مالكًا أو مشتريًا في التعاملات الخاصة بالعقار خلال الفترة التالية لتاريخ العقد.
وظلت الحيازة والإدارة والانتفاع والمرافق والتصرفات الفعلية على النحو الآتي: ……..
وهو ما يتعارض مع ما ورد بالعقد من إقرار بالتسليم الكامل وانتقال الحيازة، ويدعم باقي القرائن الدالة على أن العقد لم يقصد به ترتيب أثر حقيقي.
سابعًا: تأخر ظهور العقد وتناقض مواقف الخصوم
رغم حمل العقد المطعون عليه تاريخ ../../….، لم يتمسك به المعلن إليه الثاني إلا بتاريخ ../../….، بعد ……..
وكان قد سبق له في الدعوى/المحضر رقم …….. لسنة …….. أن قرر أن سبب وضع يده أو حقه على العقار هو ……..، دون أن يذكر شراءه بموجب العقد محل الطعن.
كما قدم بتاريخ ../../…. المستند/المذكرة التي تضمنت ……..، بما يمثل تناقضًا جوهريًا مع ادعائه اللاحق بأن العقد كان موجودًا ونافذًا منذ التاريخ المدون عليه.
ثامنًا: الإقرارات والأحكام السابقة
صدر عن المعلن إليهما أو أحدهما في الدعوى/المحضر رقم …….. الإقرار الآتي: ……..
كما صدر الحكم رقم …….. لسنة …….. بجلسة ../../….، متضمنًا في أسبابه ومنطوقه ……..
ويتمسك الطالب بدلالة هذه الأوراق في الحدود القانونية لحجيتها، وبما تكشفه من مواقف سابقة تتعارض مع وجود العقد المطعون عليه أو جديته.
وللتوسع في نطاق الحجية يمكن مراجعة موضوع حجية المسألة الأساسية المقضي فيها، وموضوع القضاء الضمني في أسباب الحكم.
تاسعًا: عدم حجية حكم صحة التوقيع في موضوع الصورية
إذا كان قد صدر حكم بصحة توقيع المعلن إليها الأولى على العقد المطعون عليه، فإن هذا الحكم لا يفصل في حقيقة دفع الثمن أو التسليم أو جدية التصرف، وإنما يقتصر على صحة التوقيع في نطاق الدعوى التي صدر فيها.
ومن ثم لا يمنع حكم صحة التوقيع من الطعن على العقد بالصورية متى توافرت الصفة والمصلحة والأدلة المقبولة.
راجع في ذلك حدود دعوى صحة التوقيع وأثر الحكم الصادر فيها.
عاشرًا: حق الطالب في إثبات الصورية
تنص المادة 244 من القانون المدني على حق الخلف الخاص حسن النية في إثبات صورية العقد الذي أضر به بجميع الوسائل.
ولما كان الطالب مشتريًا من البائعة ذاتها، وكان العقد المطعون عليه يزاحمه في العين المبيعة ويعوق تنفيذ حقوقه، فإنه يعد من الغير بالنسبة إليه، ويحق له إثبات صوريته بالمستندات والقرائن وشهادة الشهود وسائر وسائل الإثبات الجائزة.
حادي عشر: أثر ثبوت الصورية المطلقة
متى ثبت أن العقد المطعون عليه صوري صورية مطلقة، اعتبر غير موجود في حقيقة إرادة عاقديه، فلا ينتج الأثر الذي يتمسك به المعلن إليه الثاني في مواجهة الطالب.
ويترتب على ذلك عدم الاعتداد بالعقد في النزاع، مع الفصل في طلبات التسليم والطرد ومحو التسجيل أو غيرها كل وفق شروطه وإجراءاته المستقلة.
بناءً عليه
أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت في التاريخ المذكور أعلاه إلى محل إقامة المعلن إليهم وسلمت كلًا منهم صورة من هذه الصحيفة، وكلفتهم الحضور أمام محكمة …….. الدائرة (……..)، الكائن مقرها في ……..، بجلستها المنعقدة علنًا يوم …….. الموافق ../../….، من الساعة الثامنة صباحًا وما بعدها، ليسمعوا الحكم:
- أولًا: بقبول الدعوى شكلًا.
- ثانيًا: وفي الموضوع، بصورية عقد البيع المؤرخ ../../…. والمبرم بين المعلن إليهما الأولى والثاني عن العقار/الوحدة المبينة بالصحيفة صورية مطلقة، واعتباره كأن لم يكن، وعدم الاعتداد به في مواجهة الطالب.
- ثالثًا: [عند توافر السند والشروط] بطرد المعلن إليه الثاني من العقار/الوحدة محل التداعي وتسليمها إلى الطالب خالية من الأشخاص والشواغل.
- رابعًا: [إذا كان العقد مسجلًا واستوفيت الإجراءات اللازمة] بمحو وشطب التسجيل أو التأشير رقم …….. لسنة …….. شهر عقاري …….. المترتب على العقد المقضي بصوريته.
- خامسًا: بإلزام المعلن إليهم بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.
واحتياطيًا وقبل الفصل في الموضوع:
- إحالة الدعوى إلى التحقيق ليثبت الطالب بكافة طرق الإثبات القانونية صورية العقد المطعون عليه.
- ندب خبير مختص لبحث وصف العقار وتسلسل العقود والحيازة والمرافق والمستندات، دون تكليفه بالفصل في الصورية باعتبارها مسألة قانونية.
- إلزام المعلن إليهم أو الجهات المختصة بتقديم المستندات المحددة والمنتجة في الدعوى.
- ضم ملفات الدعاوى والمحاضر أرقام …….. لسنة …….. للاطلاع على الإقرارات والمستندات الواردة بها.
مع حفظ كافة حقوق الطالب القانونية الأخرى.
ولأجل العلم.
شرح طلبات دعوى صورية عقد البيع
طلب قبول الدعوى شكلًا
يتوقف القبول على الصفة والمصلحة والاختصاص واختصام الأشخاص اللازمين واستيفاء الإجراءات المرتبطة بطبيعة الطلب.
طلب الصورية المطلقة
يجب تحديد العقد وتاريخه وأطرافه والعقار محلّه، وعدم الاكتفاء بطلب عام بصورية «أي عقود» صادرة من البائع.
طلب اعتبار العقد كأن لم يكن
يعبر هذا الطلب عن الأثر المترتب على الصورية المطلقة، حيث يدعي المدعي أن العقد الظاهر لم يقصد به تصرف حقيقي.
طلب عدم الاعتداد بالعقد في مواجهة المدعي
يحدد هذا الطلب المصلحة العملية للمدعي وارتباطها بالعقد الذي أضر بحقه.
طلب الطرد والتسليم
لا يضاف تلقائيًا إلى كل دعوى صورية. يجب أن يكون للمدعي سند يجيز له طلب التسليم أو الطرد، وأن يصف العين ويختصم واضع اليد الفعلي.
طلب محو التسجيل
إذا كان العقد المطعون عليه مسجلًا، فلا يكفي طلب الصورية وحده للحصول على محو القيد. يجب إضافة طلب صريح بالمحو أو الشطب واستيفاء إجراءات الشهر أو التأشير الواجبة بحسب النظام العقاري المطبق.
طلب الإحالة إلى التحقيق
هو وسيلة إثبات احتياطية وليس طلبًا موضوعيًا بديلًا عن الحكم بالصورية. ويجب بيان الوقائع المراد إثباتها بالشهود.
هل يجوز طلب الفسخ احتياطيًا؟
لا يضاف طلب الفسخ بصورة آلية إلى دعوى الصورية المطلقة؛ لأن الأساسين مختلفان:
- الصورية المطلقة تعني أن البيع غير حقيقي من الأصل.
- الفسخ يفترض وجود عقد صحيح وجدي أخل أحد طرفيه بتنفيذه.
وقد يجوز ترتيب الطلبات أصليًا واحتياطيًا إذا كانت الوقائع تسمح بذلك وكانت للمدعي صفة في كلا الطلبين، لكن يجب بيان الأساس المختلف لكل طلب دون تناقض.
أما المشتري الأول الذي يطعن على عقد صادر لمشترٍ آخر، فلا يطلب عادة فسخ العقد الآخر لعدم دفع ثمنه؛ لأنه ليس طرفًا فيه، وإنما يتمسك بصوريته في الحدود التي أضرت بحقه.
أخطاء شائعة في عريضة دعوى الصورية
- اعتبار عدم دفع الثمن دليلًا قاطعًا منفردًا.
- الخلط بين الصورية المطلقة وصورية الثمن.
- الخلط بين الصورية والفسخ لعدم السداد.
- عدم تحديد صفة المدعي بالنسبة إلى العقد.
- عدم اختصام البائع والمشتري في العقد المطعون عليه.
- إغفال وصف العقار أو الوحدة وصفًا دقيقًا.
- طلب صورية عقود غير محددة بالتاريخ والأطراف.
- الاعتماد على تأخر حكم صحة التوقيع وحده.
- القول بعدم قدرة المشتري المالية دون مستندات.
- طلب محو التسجيل دون استيفاء إجراءاته.
- الطعن بالتزوير تلقائيًا لمجرد الادعاء بأن التاريخ غير حقيقي.
- تقديم وقائع كثيرة دون بيان دلالة كل واقعة.
- تكرار شرح عام للصورية بدل ربط الأدلة بالعقد المحدد.
هل يلزم الطعن بالتزوير على تاريخ العقد؟
يجب التمييز بين تاريخ العقد المكتوب وبين واقعة صدوره أو استعماله في مواجهة الغير.
وقد يتمسك المدعي بأن العقد لم يكن موجودًا في التاريخ المدون عليه، ويستدل على ذلك بالقرائن والتصرفات المتعارضة، دون أن يعني ذلك تلقائيًا وجوب اتخاذ إجراءات الادعاء بالتزوير.
أما إذا كان الادعاء يتعلق بتغيير مادي في المحرر أو اصطناع توقيع أو إضافة تاريخ بعد التوقيع، فيجب بحث سلوك الطريق القانوني المناسب وفق طبيعة الادعاء ومدى إنتاجه في النزاع.
قائمة مراجعة صحيفة دعوى الصورية
- هل حددت العقد المطعون عليه بدقة؟
- هل بينت صفتك ومصلحتك؟
- هل اختصمت جميع أطراف العقد؟
- هل أوضحت لماذا الصورية مطلقة وليست نسبية؟
- هل قدمت قرائن أخرى غير عدم دفع الثمن؟
- هل بينت الحيازة والتسليم الفعليين؟
- هل حددت تاريخ ظهور العقد لأول مرة؟
- هل أرفقت الإقرارات والمواقف القضائية السابقة؟
- هل وصفت العقار وحدوده ومساحته؟
- هل فرقت بين طلب الصورية وطلب الفسخ؟
- هل طلب الطرد أو التسليم يستند إلى حق واضح؟
- هل توجد تسجيلات تحتاج إلى طلب وإجراء مستقلين؟
- هل حددت الوقائع المطلوب إثباتها بالشهود؟
موضوعات قانونية مرتبطة
- شروط وإجراءات دعوى الصورية في القانون المصري.
- قرائن إثبات الصورية المطلقة بالمستندات والشهود.
- ورقة الضد لعقد البيع الصوري.
- صيغة تدخل هجومي بالصورية المطلقة.
- حدود دعوى صحة التوقيع.
- أحكام محكمة النقض في الصورية.
- الصورية المتعلقة بالملكية والثمن في عقد البيع.
- دليل خدمات ونزاعات الصورية.
الأسئلة الشائعة عن دعوى صورية عقد البيع
هل عدم دفع الثمن وحده يثبت صورية عقد البيع؟
ما الفرق بين دعوى الصورية وفسخ البيع لعدم دفع الثمن؟
من يحق له رفع دعوى صورية عقد البيع؟
ما المستندات المهمة لإثبات صورية البيع؟
هل حكم صحة التوقيع يمنع دعوى الصورية؟
هل يجب طلب محو تسجيل العقد الصوري؟
الخاتمة
تتطلب صيغة دعوى صورية عقد بيع لعدم دفع الثمن أكثر من إثبات أن حساب المشتري يخلو من تحويل أو أن البائع لم يقدم إيصالًا. فالصورية المطلقة تتعلق بحقيقة إرادة الطرفين وقت العقد، ويجب كشفها من خلال مجموعة متناسقة من الوقائع والمستندات.
وكلما حددت الصحيفة العقد المطعون عليه وبياناته، ومصدر صفة المدعي، ووجه الضرر، وحقيقة الحيازة والثمن والتسليم، وتاريخ ظهور العقد، أصبحت الدعوى أكثر وضوحًا وأبعد عن الخلط بينها وبين الفسخ أو الهبة المستترة أو الصورية النسبية.
كما يجب تعديل النموذج قبل استعماله وفق طبيعة المدعي والعقار والتسجيلات والطلبات؛ لأن طلب الصورية قد يقترن بالطرد أو التسليم أو محو التسجيل، ولكل طلب شروط وإجراءات مستقلة.
خدماتنا القانونية
- فحص عقود البيع المتعارضة وتحديد نوع الصورية.
- تقييم قرائن عدم دفع الثمن والحيازة والتسليم.
- صياغة صحيفة دعوى الصورية والطلبات الاحتياطية.
- إعداد حوافظ المستندات ومذكرات إثبات الصورية.
- متابعة دعاوى الطرد والتسليم ومحو التسجيل عند توافر شروطها.
التواصل لطلب فحص العقود وصياغة الدعوى
المراجع القانونية والقضائية
- المادة 157 من القانون المدني بشأن التنفيذ والفسخ عند الإخلال بالالتزام.
- المادتان 244 و245 من القانون المدني بشأن الصورية والعقد الظاهر والمستتر.
- المادة 418 من القانون المدني بشأن تعريف عقد البيع والثمن النقدي.
- قانون الإثبات في المواد المدنية والتجارية رقم 25 لسنة 1968 وتعديلاته.
- الطعن رقم 14430 لسنة 79 قضائية، الدوائر المدنية، جلسة 4 ديسمبر 2017.
- أحكام محكمة النقض المتعلقة بحق المشتري من البائع نفسه في إثبات صورية عقد المشتري الآخر.
تمت المراجعة القانونية والتنقيح بواسطة الأستاذ/ عبدالعزيز حسين عمار، المحامي بالنقض والإدارية العليا، بخبرة تزيد على 28 عامًا.
حقوق النشر محفوظة لموقع azizavocate.com – مكتب الأستاذ/ عبدالعزيز حسين عمار، المحامي بالنقض والدستورية والإدارية العليا.
⚖️ هل لديك قضية مشابهة؟ لا تترك موقفك القانوني للتوقعات
كثير من النزاعات المدنية والعقارية وقضايا الميراث تبدأ بتفصيل صغير، لكن هذا التفصيل قد يغيّر مسار الدعوى بالكامل. قبل رفع دعوى، أو تقديم طعن، أو توقيع اتفاق، احصل على تقييم قانوني دقيق من مكتب الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض والإدارية العليا.
🔍 ابحث عن موضوع قانوني
📰 أحدث الأبحاث القانونية
- 📑 حكم فسخ عقد مطور عقاري ورد الثمن والتعويض لتأخير تسليم الوحدة المخصصة
- 📑 اللائحة التنفيذية لقانون السجل العيني الكاملة
- 📑 متى تقضي محكمة النقض في الموضوع؟ حالات التصدي وفق المادة 269
- 📑 أخطر أخطاء الورثة عند تقسيم التركة: الآثار القانونية وكيفية تجنبها
- 📑 أهم الإجراءات العملية في بيع الحصة الشائعة وحماية حقك القانوني
⚖️ مكتب عبدالعزيز حسين عمار للمحاماة
الأستاذ عبدالعزيز حسين عبدالعزيز، المحامي بالنقض والإدارية العليا، المعروف باسم مكتب عبدالعزيز حسين عمار للمحاماة، يقدم خدمات قانونية في القضايا المدنية والعقارية وقضايا الميراث والطعون أمام المحاكم.
ساعات العمل: من السبت إلى الأربعاء من الساعة 12 ظهرًا إلى 3 عصرًا، بحجز موعد مسبق بالاتصال على 01285743047.
الموقع الرسمي: azizavocate.com
