حقوق المالك والمستأجر في مصر، حيث لم تعد منازعات الإيجار في مصر تُفهم بالطريقة نفسها التي كانت سائدة قبل عام 2025. فالمشكلة لم تعد مجرد سؤال: هل العقد إيجار قديم أم جديد؟ بل أصبحت البداية الصحيحة هي تحديد النظام القانوني الذي يخضع له العقد، وتاريخ العلاقة الإيجارية، وصفة المستأجر، والغرض من استعمال العين، ومدة العقد، ثم تحديد أثر القوانين رقم 164 و165 لسنة 2025 على الحالة.
هذا الدليل يشرح بصورة عملية ومبسطة حقوق المالك والمستأجر في مصر حتى عام 2026، والفرق بين الإيجار القديم والعقود الخاضعة للقانون المدني، ومتى تنتهي العلاقة الإيجارية، وكيف تغيرت الأجرة في الإيجار القديم، وما الحالات الجديدة التي تسمح بطلب الإخلاء، مع توضيح أهم المستندات التي يجب مراجعتها قبل اتخاذ أي إجراء.
ولا يهدف المقال إلى عرض خدمة قانونية، بل إلى مساعدة القارئ على معرفة أي قاعدة قانونية تنطبق على عقده أولًا قبل الانتقال إلى المقالات المتخصصة في الإخلاء أو الأجرة أو إثبات العلاقة أو فسخ العقد.
تحديد نوع عقد الإيجار والقانون الواجب التطبيق هو الخطوة الأولى قبل بحث الأجرة أو الإخلاء أو انتهاء المدة.
الإجابة حقوق المالك والمستأجر في مصر: أي قانون يطبق على عقد الإيجار؟
لا يكفي النظر إلى تاريخ العقد وحده في كل حالة. تاريخ تحرير العقد مؤشر مهم، لكن يجب أيضًا معرفة ما إذا كانت العين خاضعة أصلًا لقوانين إيجار الأماكن الاستثنائية، أم للقانون المدني والقانون رقم 4 لسنة 1996، وما إذا كان المستأجر شخصًا طبيعيًا أم اعتباريًا، وهل الاستعمال سكني أم غير سكني.
نوع العلاقة
الإطار القانوني الأساسي في 2026
أهم نقطة عملية
إيجار قديم سكني خاضع لقانوني 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981
القانون رقم 164 لسنة 2025 مع استمرار الأحكام السابقة خلال الفترة الانتقالية فيما لم يلغ أو يعدل
مدة انتقالية 7 سنوات من 5 أغسطس 2025 مع نظام جديد للأجرة وحالات إخلاء إضافية
إيجار قديم لغير غرض السكن لمستأجر شخص طبيعي
القانون رقم 164 لسنة 2025
مدة انتقالية 5 سنوات من 5 أغسطس 2025، وأجرة تعادل خمسة أمثال القيمة القانونية ثم زيادة دورية
مكان مؤجر لشخص اعتباري لغير غرض السكنى
له تنظيم مستقل سبق بالقانون رقم 10 لسنة 2022 بحسب نطاق تطبيقه
لا يصح خلطه تلقائيًا بعقود الأشخاص الطبيعية غير السكنية
عقد خاضع للقانون المدني والقانون رقم 4 لسنة 1996
القانون المدني + القانون 4 لسنة 1996 بعد تعديله بالقانون 165 لسنة 2025
مدة العقد وبنوده أساسية، ومع انتهاء المدة استحدث القانون 165/2025 طريقًا لطلب الطرد من قاضي الأمور الوقتية عند الامتناع عن التسليم
أهم تغيير في الإيجار القديم: القانون رقم 164 لسنة 2025
بدأ العمل بالقانون رقم 164 لسنة 2025 في 5 أغسطس 2025. ويسري – وفق مادته الأولى – على الأماكن المؤجرة لغرض السكنى، وعلى الأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى، متى كانت خاضعة لأحكام القانونين 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981.
وهذا يعني أن العبارة القديمة التي كانت تتكرر في كثير من الشروحات بأن الإيجار القديم «ممتد بلا نهاية» لم تعد وصفًا صحيحًا للنظام الحالي؛ لأن القانون الجديد وضع مددًا انتقالية تنتهي بعدها العقود التي يشملها.
متى تنتهي عقود الإيجار القديم وفق القانون 164 لسنة 2025؟
السكني: تنتهي العقود بعد مرور 7 سنوات من تاريخ العمل بالقانون، ما لم يتفق الطرفان على الإنهاء قبل ذلك.
غير السكني للأشخاص الطبيعية: تنتهي العقود بعد مرور 5 سنوات من تاريخ العمل بالقانون، ما لم يتم التراضي على الإنهاء قبل ذلك.
وبداية سريان القانون كانت في 5 أغسطس 2025، ولذلك تقع نهاية الفترات الانتقالية – من حيث الأصل – في أغسطس 2032 للسكني، وأغسطس 2030 لغير السكني للأشخاص الطبيعية، مع ضرورة فحص الحالة الفعلية وعدم إغفال أي سبب آخر للإخلاء قد يتحقق قبل نهاية الفترة.
قسم القانون رقم 164 لسنة 2025 المناطق السكنية إلى: متميزة، ومتوسطة، واقتصادية، على أساس لجان حصر يصدر بنتائجها قرار من المحافظ المختص.
تصنيف المنطقة
القيمة وفق القانون
الحد الأدنى الشهري
متميزة
20 مثل القيمة الإيجارية القانونية السارية
1000 جنيه
متوسطة
10 أمثال القيمة الإيجارية القانونية السارية
400 جنيه
اقتصادية
10 أمثال القيمة الإيجارية القانونية السارية
250 جنيهًا
وخلال الفترة التي سبقت انتهاء لجان الحصر وتحديد تصنيف المنطقة، أوجب القانون سداد 250 جنيهًا شهريًا بصورة مؤقتة، ثم سداد الفروق – إن وجدت – بعد نشر قرار المحافظ، على أقساط شهرية خلال مدة مساوية للمدة التي استحقت عنها الفروق.
ماذا عن الإيجار القديم غير السكني للأشخاص الطبيعية؟
قرر القانون أن تصبح القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى خمسة أمثال القيمة الإيجارية القانونية السارية.
هل توجد زيادة سنوية؟
نعم. تنص المادة السادسة على زيادة القيم الإيجارية المحددة وفق المادتين الرابعة والخامسة سنويًا وبصفة دورية بنسبة 15%.
حالات الإخلاء الجديدة التي أضافها القانون 164 لسنة 2025
لم يكتف القانون بإنهاء العقود بعد الفترات الانتقالية، بل أضاف حالتين يمكن أن يترتب عليهما طلب الإخلاء قبل نهاية تلك المدد، مع عدم الإخلال بأسباب الإخلاء الأخرى الواردة بالمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 خلال الفترة التي تظل فيها نافذة.
ترك المكان مغلقًا لأكثر من سنة دون مبرر: ويشترط إثبات الترك والغلق والمدة وعدم وجود مبرر معتبر.
امتلاك وحدة أخرى قابلة للاستعمال في ذات الغرض: سواء كانت سكنية أو غير سكنية بحسب طبيعة العين المؤجرة.
وعند الامتناع عن الإخلاء في الحالات التي نظمها القانون، أجاز للمؤجر أو المالك طلب أمر بالطرد من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة التي يقع العقار في دائرتها. كما أجاز للمستأجر أو من امتد إليه العقد رفع دعوى موضوعية، لكن رفعها لا يوقف بذاته أمر قاضي الأمور الوقتية.
هل ألغى القانون 164 لسنة 2025 كل أسباب الإخلاء القديمة فورًا؟
لا. نصت المادة السابعة صراحة على عدم الإخلال بأسباب الإخلاء المبينة بالمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981. كما قررت المادة التاسعة إلغاء القوانين 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981 و6 لسنة 1997 اعتبارًا من اليوم التالي لمرور سبعة أعوام من تاريخ العمل بالقانون 164 لسنة 2025.
لذلك توجد خلال الفترة الانتقالية طبقتان يجب عدم الخلط بينهما:
أسباب الإخلاء التي كانت قائمة بموجب النظام السابق وما زال القانون الجديد يحيل إليها.
الأسباب والمواعيد الجديدة التي استحدثها القانون 164 لسنة 2025.
ماذا تغير في عقود الإيجار الخاضعة للقانون المدني؟ القانون 165 لسنة 2025
صدر القانون رقم 165 لسنة 2025 في التاريخ نفسه، وعدل القانون رقم 4 لسنة 1996 بشأن الأماكن التي لم يسبق تأجيرها والأماكن التي انتهت أو تنتهي عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها.
وأهم ما استحدثه أن المستأجر أو خلفه العام أو الخاص يلتزم بإخلاء المكان وردّه إلى المالك أو المؤجر في نهاية المدة المبينة في عقد الإيجار. فإذا امتنع عن الإخلاء، أجاز القانون للمالك أو المؤجر طلب أمر بالطرد من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن في دائرتها العقار.
كما أجاز للمستأجر رفع دعوى موضوعية وفق الإجراءات المعتادة، لكن هذه الدعوى لا توقف أمر قاضي الأمور الوقتية بمجرد رفعها.
وهنا تظهر أهمية مدة العقد وصياغة بند التجديد والإخطار؛ لأن العقد الخاضع للقانون المدني لا يعامل بالطريقة نفسها التي يعامل بها الإيجار القديم.
الإيجار الجديد: العقد هو نقطة البداية
في العقود الخاضعة للقانون المدني تكون بنود العقد ومدة الإيجار وطريقة السداد وشروط التجديد والفسخ والتسليم ذات أهمية مركزية.
ومن أكثر النزاعات شيوعًا:
انتهاء مدة العقد وامتناع المستأجر عن التسليم.
التأخر في سداد الأجرة.
وجود شرط فاسخ صريح واختلاف الطرفين على تحقق شروطه.
التأجير من الباطن أو التنازل بالمخالفة لما اتفق عليه.
من أكثر أسباب النزاع شيوعًا استخدام عبارات تحتمل أكثر من معنى في تحديد مدة العقد. ومن ذلك لفظ «المشاهرة».
لا يصح افتراض أن كلمة واحدة تعني تلقائيًا بقاء العقد إلى ما لا نهاية. تفسير المدة يتطلب قراءة العقد كله، وعباراته، وإرادة الطرفين، والقواعد المقررة للعقود غير محددة المدة عند انطباقها.
عند حدوث نزاع بسبب الأجرة، يجب أولًا تحديد النظام القانوني للعقد وقيمة الأجرة المستحقة فعليًا وموعد استحقاقها وما إذا كان هناك سداد أو عرض أو إيداع أو إنذار سابق.
ومن الأخطاء العملية:
المطالبة بقيمة غير مستحقة قانونًا أو تعاقدًا.
إغفال إيصالات سداد سابقة.
توجيه إنذار بمبلغ غير منضبط.
عدم التمييز بين الأجرة الأصلية والزيادات والملحقات.
تظل مسألة الإثبات من أكثر الموضوعات التي تختلف فيها النتيجة بحسب نوع العلاقة والقانون الواجب التطبيق.
وفي نطاق المادة 24 من القانون 49 لسنة 1977، أجاز المشرع للمستأجر – في الحالات التي يسري عليها النص – إثبات واقعة التأجير وشروط العقد بكافة طرق الإثبات وفق ضوابطها. وقد تناولت أحكام محكمة النقض هذه المسألة في تطبيقات متعددة.
لكن لا يجوز تحويل هذه القاعدة إلى قاعدة عامة لكل عقد إيجار حديث؛ لأن نظام الإثبات يختلف باختلاف العلاقة والنص الذي يحكمها.
ماذا عن السكن البديل للمخاطبين بالقانون 164 لسنة 2025؟
نص القانون على أحقية المستأجر أو من امتد إليه العقد – قبل انتهاء المدة الانتقالية وبالشروط المقررة – في طلب تخصيص وحدة سكنية أو غير سكنية من الوحدات المتاحة لدى الدولة، إيجارًا أو تمليكًا، مع الالتزام بإخلاء العين القديمة عند تخصيص واستلام الوحدة.
وصدر قرار مجلس الوزراء رقم 53 لسنة 2025 لتنظيم القواعد والشروط والإجراءات، ثم صدر قرار مجلس الوزراء رقم 4 لسنة 2026 بمد فترة تلقي الطلبات ثلاثة أشهر حتى 12 أبريل 2026.
وبما أن هذا التاريخ أصبح ماضيًا، فلا ينبغي عرض عبارة «التقديم متاح» اعتمادًا على تعليمات قديمة. من يريد معرفة موقف طلبات السكن البديل الآن يجب أن يتحقق من أي إعلان رسمي أحدث يصدر عن وزارة الإسكان أو صندوق الإسكان الاجتماعي أو الجهات الحكومية المختصة.
مواعيد مهمة في نظام الإيجارات الحالي
4 أغسطس 2025: صدور القانونين 164 و165 لسنة 2025.
5 أغسطس 2025: بدء العمل بهما.
خلال الفترة الانتقالية: تستمر الأحكام التي لم يلغها القانون مع تطبيق القواعد الجديدة بحسب نطاق كل نص.
أغسطس 2030 تقريبًا: نهاية مدة الخمس سنوات المقررة للعقود غير السكنية للأشخاص الطبيعية المشمولة بالقانون 164/2025، ما لم تنته قبل ذلك لسبب قانوني أو بالتراضي.
أغسطس 2032 تقريبًا: نهاية مدة السبع سنوات للعقود السكنية المشمولة بالقانون 164/2025، ما لم تنته قبل ذلك لسبب قانوني أو بالتراضي.
استخدام كلمة «تقريبًا» هنا لا يعني أن التاريخ غير محدد قانونًا؛ وإنما لأن الإجراء العملي في ملف بعينه يجب أن يُبنى على تاريخ السريان والاستحقاق والوقائع الفعلية، لا على عنوان مختصر في مقال.
أخطاء شائعة عند قراءة قوانين الإيجار بعد تعديلات 2025
اعتبار كل عقد قديم خاضعًا للنظام الاستثنائي: تاريخ العقد وحده لا يحسم جميع الحالات.
القول إن الإيجار القديم أصبح منتهيًا فور صدور القانون: القانون وضع فترات انتقالية، مع وجود حالات إخلاء قد تتحقق قبل نهايتها.
القول إن الإيجار القديم ما زال أبديًا: هذا لا يطابق القانون 164 لسنة 2025 بالنسبة للعقود التي يشملها.
تطبيق زيادات السكني على غير السكني: طريقة تحديد الأجرة تختلف بحسب نوع الاستعمال وصفة المستأجر.
خلط الأشخاص الطبيعية بالأشخاص الاعتبارية: لكل منهما نطاق تشريعي يجب تحديده.
اعتبار كل عقد بعد 1996 «إيجارًا جديدًا» دون قراءة الحالة: القانون 4 لسنة 1996 له نطاق محدد ويجب التأكد من انطباقه.
رفع دعوى قبل فحص العقد والإنذارات: الخطأ في سبب الدعوى أو الإجراء قد يغير النتيجة.
قائمة فحص للمؤجر قبل اتخاذ إجراء
حدد تاريخ العقد والنظام القانوني الذي يخضع له.
تأكد من صفتك وسند ملكيتك أو حقك في التأجير والمطالبة.
حدد سبب الإخلاء أو الفسخ تحديدًا، ولا تجمع أسبابًا متعارضة بلا ضرورة.
في حالة الغلق أو تغيير الاستعمال أو التلفيات، اجمع دليلًا يمكن مناقشته أمام القضاء.
في العقود محددة المدة، راجع بند التجديد والإخطار قبل اعتبار العقد منتهيًا.
قائمة فحص للمستأجر عند حدوث نزاع
احتفظ بعقد الإيجار وإيصالات السداد والإنذارات.
لا تفترض أن قيمة الأجرة القديمة ما زالت كما كانت قبل قانون 164 لسنة 2025.
إذا رفض المؤجر استلام الأجرة، وثق موقفك واتخذ الإجراء القانوني المناسب بدل ترك المديونية تتراكم.
إذا وصل إليك أمر أو إنذار بالإخلاء، تحقق من سبب الإخلاء والقانون الذي استند إليه.
لا تعتمد على مجرد الإقامة أو حيازة المفاتيح لإثبات كل عناصر العلاقة الإيجارية.
في الإيجار القديم، راجع صفة المستأجر الحالي وأساس الامتداد عند وجوده.
أسئلة شائعة عن حقوق المالك والمستأجر في مصر 2026
هل انتهى الإيجار القديم في مصر؟
لم تنته جميع العلاقات فور صدور القانون. القانون 164 لسنة 2025 وضع مدة انتقالية سبع سنوات للسكني وخمس سنوات لغير السكني للأشخاص الطبيعية بالنسبة للعقود التي تدخل في نطاقه، مع إمكان الإنهاء قبل ذلك في الحالات التي يقررها القانون أو بالتراضي.
هل يمكن إخلاء مستأجر الإيجار القديم قبل 2032؟
نعم إذا تحقق سبب قانوني للإخلاء. القانون الجديد حافظ على أسباب الإخلاء المشار إليها في المادة 18 من القانون 136 لسنة 1981 وأضاف حالتي الغلق لأكثر من سنة دون مبرر وامتلاك وحدة أخرى قابلة للاستعمال في ذات الغرض.
هل كل وحدة إيجار قديم تدفع 250 جنيهًا؟
250 جنيهًا كانت قيمة مؤقتة للسكني إلى حين انتهاء لجان الحصر وتحديد تصنيف المنطقة. القيمة النهائية تختلف بين المناطق المتميزة والمتوسطة والاقتصادية وفق المادة الرابعة وقرار المحافظ المختص.
هل الزيادة السنوية 15% تطبق على كل عقود الإيجار في مصر؟
لا. المادة السادسة من القانون 164 لسنة 2025 تتعلق بالقيم الإيجارية المحددة وفق المادتين الرابعة والخامسة من القانون نفسه. أما العقود الخاضعة للقانون المدني فتخضع في الأصل لما اتفق عليه الطرفان وللقواعد القانونية المنظمة للعقد.
ماذا يحدث عند انتهاء عقد إيجار جديد ورفض المستأجر التسليم؟
القانون 165 لسنة 2025 أضاف إلى القانون 4 لسنة 1996 حكمًا يلزم المستأجر أو خلفه بإخلاء المكان في نهاية المدة المبينة بالعقد، ويجيز طلب أمر بالطرد من قاضي الأمور الوقتية عند الامتناع، دون إخلال بالحق في دعوى موضوعية.
هل رفع دعوى موضوعية يوقف أمر الطرد الصادر وفق القانون 164 أو 165؟
النصان قررا أن مجرد رفع الدعوى الموضوعية لا يترتب عليه وقف أمر قاضي الأمور الوقتية المشار إليه في كل قانون.
هل تاريخ 31 يناير 1996 وحده يكفي لمعرفة القانون المطبق؟
هو تاريخ مهم في التفرقة العملية بين كثير من العلاقات القديمة والعقود الخاضعة للقانون المدني، لكنه لا يغني عن فحص نطاق القانون ونوع العين وصفة المستأجر وطبيعة العلاقة. لذلك لا يفضل بناء موقف قانوني على التاريخ وحده.
هل يمكن إثبات الإيجار القديم بدون عقد مكتوب؟
في نطاق الحالات التي تنطبق عليها المادة 24 من القانون 49 لسنة 1977، توجد قواعد خاصة تتيح للمستأجر إثبات واقعة التأجير وشروطها بطرق الإثبات المقررة. ويجب فحص كل حالة بحسب مستنداتها والقانون الذي يحكمها.
هل عبارة «مشاهرة» تجعل عقد الإيجار مدى الحياة؟
لا يصح استخدام قاعدة عامة بهذه الصورة. يجب تفسير العبارة داخل سياق العقد كله ووفق القواعد القانونية المتعلقة بالمدة وإرادة المتعاقدين.
هل ما زال التقديم على السكن البديل مفتوحًا في أغسطس 2026؟
آخر تمديد رسمي تمت مراجعته في إعداد هذا المقال كان بقرار مجلس الوزراء رقم 4 لسنة 2026 حتى 12 أبريل 2026. لذلك يجب التحقق من إعلان رسمي أحدث قبل افتراض أن باب التقديم مفتوح حاليًا.
في 2026 لا توجد إجابة واحدة تصلح لكل نزاع إيجاري. فـ حقوق المالك والمستأجر تتغير بحسب نوع العلاقة والقانون المطبق عليها.
العقود القديمة المشمولة بالقانون 164 لسنة 2025 أصبحت داخل مرحلة انتقالية لها مدد محددة وأجرة جديدة وحالات إخلاء إضافية، بينما العقود الخاضعة للقانون المدني أصبحت تتأثر أيضًا بالتعديل الذي أدخله القانون 165 لسنة 2025 عند انتهاء مدة العقد ورفض التسليم.
لذلك فإن السؤال الصحيح قبل أي إجراء ليس «هل أستطيع الطرد؟» أو «هل العقد ما زال ممتدًا؟»، وإنما: ما النظام القانوني للعقد؟ وما الواقعة التي حدثت؟ وما المستند الذي يثبتها؟
⚠️ هذا المقال للتوعية القانونية العامة وفق النصوص التي تمت مراجعتها حتى أغسطس 2026، ولا يمثل رأيًا قانونيًا نهائيًا في حالة بعينها.
المراكز القانونية في منازعات الإيجار تتأثر بتاريخ العقد، وصفة الأطراف، ونوع العين، والمستندات، والإنذارات، والأحكام أو الإجراءات السابقة.
📌 نُشر هذا المقال أولًا على موقع عبدالعزيز حسين عمار –
https://azizavocate.com/حقوق-المالك-والمستأجر-في-مصر/
تاريخ النشر الأصلي: 2025-01-01
استشارة قانونية مبدئية قبل اتخاذ القرار
⚖️ هل لديك قضية مشابهة؟ لا تترك موقفك القانوني للتوقعات
كثير من النزاعات المدنية والعقارية وقضايا الميراث تبدأ بتفصيل صغير،
لكن هذا التفصيل قد يغيّر مسار الدعوى بالكامل. قبل رفع دعوى، أو تقديم طعن،
أو توقيع اتفاق، احصل على تقييم قانوني دقيق من مكتب الأستاذ
عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض والإدارية العليا.
✍️ إعداد ومراجعة: عبدالعزيز حسين عمار - المحامي بالنقض والإدارية العليا📅 تاريخ النشر: 01/01/2025🔄 آخر مراجعة: 17/08/2026
خبرة عملية طويلة
خبرة قانونية تتجاوز 29 عامًا في القضايا المدنية والعقارية وقضايا الميراث والطعون.
مراجعة قانونية للمحتوى
تتم مراجعة المقالات القانونية في ضوء النصوص القانونية وأحكام محكمة النقض بحسب طبيعة كل موضوع.
بيانات المكتب
العنوان: النقراشي، النحال، قسم أول الزقازيق، محافظة الشرقية 44514، برج المنار – جوار شوادر الخشب.
📌 تنبيه قانوني مهم: المعلومات الواردة في هذا المقال للتوعية القانونية العامة،
ولا تُعد استشارة قانونية نهائية أو وعدًا بنتيجة محددة، لأن الحكم القانوني الصحيح
يختلف بحسب المستندات والوقائع والمواعيد والإجراءات الخاصة بكل حالة.
الأستاذ عبدالعزيز حسين عبدالعزيز، المحامي بالنقض والإدارية العليا،
المعروف باسم مكتب عبدالعزيز حسين عمار للمحاماة، يقدم خدمات قانونية
في القضايا المدنية والعقارية وقضايا الميراث والطعون أمام المحاكم.
ساعات العمل: من السبت إلى الأربعاء من الساعة 12 ظهرًا إلى 3 عصرًا،
بحجز موعد مسبق بالاتصال على
01285743047.
الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض خبرات قضائية فى قضايا الميراث والملكية والمدنى والايجارات وطعون النقض وتقسيم التركات ومنازعات قانون العمل والشركات والضرائب، في الزقازيق، حاصل على ليسانس الحقوق 1997 - احجز موعد 01285743047.
