الحقوق العينية العقارية: أثر شهر التصرف العقاري على انتقال الملكية وفق حكم النقض 3806 لسنة 81 ق

الفرق بين صحة العقد ونقل الملكية بشأن الحقوق العينية العقارية

يتناول هذا الدليل الفرق بين صحة العقد ونقل الملكية، وأثر التسجيل في حماية المشتري، وحدود سلطة الشريك في بيع جزء مفرز قبل انتهاء الشيوع.

ويناقش حكم محكمة النقض في الطعن 3806 لسنة 81 ق، جلسة 7 فبراير 2019، الذي نقض جزئيًا حكمًا قضى بمحو وشطب تسجيل بيع جزء مفرز، مع إبقاء أثر عدم نفاذ التصرف في حق الشركاء الآخرين.

وترد تفاصيل الإجراءات العملية والإشعارات والمستندات في صفحات أخرى متخصصة بالموقع منعًا لتكرار نية البحث.

ما المقصود بشهر التصرف العقاري وما الفرق بينه وبين صحة العقد؟

شهر التصرف العقاري، في نطاق التصرفات التي يتطلب القانون تسجيلها، هو إشهار سند الحق في السجلات المختصة على الوجه المقرر قانونًا.

أهميته أنه يرتبط بنشأة الحق العيني العقاري أو انتقاله أو تغييره أو زواله، وفقًا لنوع التصرف والقانون الذي يحكم العقار.

وهو ليس مرادفًا لمجرد التوقيع على العقد، أو إثبات تاريخه، أو صدور حكم بصحة التوقيع، أو حتى الحصول على حكم قضائي لا تُستكمل إجراءات شهره عند وجوبها.

صحة عقد البيع مسألة مختلفة: فقد يتوافر في العقد الرضا والمحل والثمن والأهلية ويكون ملزمًا للبائع والمشتري، ومع ذلك لا تنتقل ملكية العقار إلى المشتري قبل التسجيل الواجب.

لهذا تنص المادة 9 من قانون تنظيم الشهر العقاري على أن التصرفات غير المسجلة لا يكون لها من الأثر في هذا النطاق سوى الالتزامات الشخصية بين ذوي الشأن.

ولا يصح أن نفسر هذه العبارة بأنها تجعل كل عقد عرفي باطلًا؛ فالأثر المقصود يتعلق بالحق العيني، لا بنفي الرابطة التعاقدية الصحيحة.

إذا اشترى شخص شقة بعقد عرفي وسلمه البائع مفاتيحها وقبض الثمن، فقد تكون له حقوق شخصية مهمة في مواجهة البائع، لكنه لا يصبح مالكًا مسجلًا بمجرد حيازة العقد أو تسلم الشقة.

ويمكن مراجعة تفصيل هذا الجانب في حقوق المشتري بعقد بيع عرفي غير مسجل، بينما يركز هذا المقال على الصلة بين الشهر والحق العيني وعلى الحالة الخاصة لبيع الجزء المفرز من المال الشائع.

الأساس التشريعي: المادة 934 مدني والمادة 9 من قانون الشهر العقاري

ما الذي تقرره المادة 934 من القانون المدني؟

قررت المادة 934 من القانون المدني المصري أن ملكية العقار لا تنتقل ولا الحقوق العينية الأخرى سواء بين المتعاقدين أو في حق الغير إلا إذا روعيت الأحكام المبينة في قانون تنظيم الشهر العقاري.

ومعنى ذلك أن التعاقد وحده لا يكفي، في التصرفات الخاضعة للشهر، لإنتاج الأثر العيني المطلوب. فإذا لم يكتمل الشهر، يجب فصل ما نشأ من التزامات شخصية عن مسألة انتقال الحق العيني نفسه.

هذه القاعدة لا تعني أن المشتري لا يملك أي وسيلة قانونية قبل التسجيل. بل يستطيع بحسب العقد والوقائع أن يطالب البائع بتنفيذ التزامه، وأن ينازع في إخلاله، وأن يسلك دعوى صحة ونفاذ متى توافرت شروطها.

لكن الحكم بصحة ونفاذ البيع لا يُغني في الحالات الواجبة عن استكمال تسجيل الحكم أو اتخاذ إجراءات الشهر الصحيحة. وللتفاصيل الإجرائية راجع دليل دعوى صحة ونفاذ البيع العقاري.

ما الذي تقرره المادة 9 من قانون 114 لسنة 1946؟

توجب المادة 9، في نطاقها، شهر التصرفات التي تنشئ الحقوق العينية العقارية الأصلية أو تنقلها أو تغيّرها أو تزيلها، وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك.

وترتب على عدم التسجيل ألا تنشأ هذه الحقوق أو تنتقل أو تتغير أو تزول، لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبة إلى الغير؛ ولا يبقى للتصرف غير المسجل سوى أثر الالتزامات الشخصية فيما بين أطرافه.

وهذا هو التمييز التشريعي الذي يجب أن يحكم صياغة أي نص قانوني عن البيع غير المسجل.

هناك فارق ينبغي إدراكه بين التصرف المنشئ أو الناقل للحق العيني والتصرف أو الحكم المقرر لحق قائم. فالنظام القانوني للشهر يتضمن قواعد لصور مختلفة من التصرفات، ولا يجوز نقل حكم صورة إلى أخرى دون بحث طبيعة السند.

كما أن العقارات الواقعة في مناطق يطبق عليها السجل العيني تخضع للقواعد الخاصة به؛ ولهذا يجب معرفة النظام المعمول به في المنطقة قبل اختيار طريق الإشهار.

هل غيّر القانون 9 لسنة 2022 شرط انتقال الملكية؟

عدّل القانون رقم 9 لسنة 2022 عددًا من أحكام قانون تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946، وصدرت تعديلات للائحته التنفيذية لتنظيم تقديم الطلبات والمستندات وفحصها، بما فيها صور لتسجيل العقار أو جزء منه بحسب الحالة.

لكن هذه التعديلات لا يصح تفسيرها على أنها ألغت القاعدة الأساسية التي تربط انتقال الحقوق العينية العقارية بالشهر الواجب. فالتيسير في إجراءات التسجيل شيء، والاستغناء عن التسجيل لنقل الملكية شيء آخر.

تحتاج كل معاملة إلى فحص سند البائع، والبيانات المساحية، ومدى قابلية المحل للتحديد والتسجيل، وأي منازعة أو تعارض في الطلبات أو الملكية.

عند الحاجة إلى قائمة خطوات ومستندات ومدة الإجراء يفضل الرجوع إلى شرح تعديلات ولائحة قانون الشهر العقاري 9 لسنة 2022 بدل تكرار دليل الإجراءات في صفحة تتناول أثر الشهر القانوني.

جدول: ما الأثر القانوني للعقد قبل الشهر وبعده؟

الحقوق العينية العقارية الأصلية: ما نطاقها؟

الحقوق العينية الأصلية حقوق مباشرة على الشيء ذاته، تختلف عن الحق الشخصي الذي يقوم في مواجهة مدين محدد.

وتشمل في نطاق القانون المدني حق الملكية وغيره من الحقوق العينية الأصلية التي يقررها التشريع، مثل حق الانتفاع والارتفاق، بحسب طبيعة كل حق والقواعد المنظمة له.

وقد يخضع إنشاء الحق أو نقله على عقار للشهر؛ لكن لا يعني ذلك أن جميع التصرفات في العقار تتشابه في سندها أو طريقة قيدها.

يؤثر هذا التمييز في أسلوب تحرير العقود وفي تحديد الخصوم والطلبات. فصاحب الحق الشخصي يطالب المدين بتنفيذ التزامه، أما من يدعي حقًا عينيًا في عقار فيحتاج إلى بيان مصدر هذا الحق وكيفية اكتسابه، وما إذا كان الشهر واجبًا وتم بالفعل.

وعند اختلاف طرفين على ملكية عقار مسجل لا يكفي عادة تبادل العقود العرفية، بل يتعين دراسة السجل والقيود وسلسلة التصرفات وحجيتها.

إذا كان النزاع على طبيعة الملكية نفسها، يمكن الرجوع إلى حق الملكية في القانون المدني المصري .

أما إذا كان السؤال عن إجراء التسجيل العملي، فيرجع إلى صفحة تسجيل العقارات المتخصصة بالموقع.

ماذا يحدث عند عدم تسجيل عقد البيع العقاري؟

أبرز أثر لعدم الشهر هو عدم تحقق انتقال الحق العيني الذي يشترط القانون تسجيله. لكنه لا يلغي تلقائيًا الاتفاق الذي توافرت له شروط الصحة بين المتعاقدين.

ولذلك يجب عدم استعمال صيغة عامة مثل «العقد غير المسجل غير نافذ بين أطرافه» دون تحديد المقصود؛ فهو لا ينقل الملكية العينية، بينما قد يرتب التزامات على البائع والمشتري يمكن المطالبة بتنفيذها وفق القواعد العامة.

في التطبيق العملي قد يكون أمام المشتري عقد عرفي صحيح وثمن مدفوع وعقار مُسلّم إليه، لكن البائع يمتنع عن التوجه لمأمورية الشهر أو يثير نزاعًا بشأن الملكية أو المساحة.

حينها تكون أول مهمة هي التحقق من سند البائع وإمكان التسجيل، لا افتراض أن مجرد رفع أي دعوى سينقل الملكية.

وقد يقتضي الأمر اختصام أطراف من سلسلة الملكية أو تقديم مستندات إضافية أو التحقق من وجود تسجيلات لاحقة أو سابقة تؤثر في الحق المطلوب.

ومن المهم أيضًا فهم أن الدعوى القضائية المرتبطة بالتسجيل قد تنتهي إلى حكم ملزم في علاقة الخصوم مع بقاء ضرورة إشهار الحكم حيث يوجب القانون ذلك.

ويختلف أثر شهر صحيفة دعوى صحة ونفاذ عن أثر تسجيل الحكم النهائي؛ فلكل إجراء وظيفته وآثاره، وهو ما يفسره الدليل المتخصص عن شروط وإجراءات دعوى صحة ونفاذ.

هل يجوز للشريك بيع جزء مفرز من المال الشائع قبل القسمة؟

نعم، لا يوجد ما يمنع من حيث المبدأ أن يبيع الشريك في مال شائع قدرًا مفرزًا من نصيبه، ولكن يجب فهم حدود هذا التصرف.

فقبل القسمة تكون لكل شريك حصة شائعة في المال كله، لا ملكية منفردة لجزء جغرافي محدد منه. ولهذا يظل بيع الجزء المفرز صحيحًا ونافذًا في العلاقة مع الشريك البائع بحسب شروطه

بينما لا ينفذ في حق بقية الشركاء على النحو الذي يفرض عليهم تخصيص هذا الجزء للمشتري قبل القسمة.

الحكم الوارد بالمقال نموذج مباشر لهذه المسألة: باع شريك جزءًا مفرزًا من عقار كان ما يزال مملوكًا على الشيوع، وسجل المشتري عقده، ثم طلب الشركاء الآخرون عدم نفاذ البيع في مواجهتهم ومحو وشطب التسجيل

رأت محكمة النقض أن عدم نفاذ البيع تجاه الشركاء لا يبرر محو وشطب التسجيل لمجرد أن القسمة لم تُجر بعد، لأن تسجيل المشتري له أثر مشروع في علاقته بالبائعة.

ولا يصح اقتطاع هذه النتيجة والقول إن المشتري أصبح صاحب جزء مفرز ملزم للجميع. النتيجة التي حسمها الحكم أدق: يبقى للشركاء الآخرِين مركزهم القانوني حتى القسمة، وفي الوقت نفسه يُحمى المشتري تجاه البائع في حدود التسجيل والسند.

ولشرح الصور الأخرى من التصرف يمكن مراجعة تصرفات الشريك في جزء مفرز من المال الشائع وحقوق المشتري عند بيع الحصة الشائعة.

هل تختلف الحصة الشائعة عن الجزء المفرز؟

الحصة الشائعة نسبة حسابية في المال المشترك، مثل ربع العقار أو نصفه، دون تخصيص مكان معين للشريك قبل القسمة.

أما الجزء المفرز فهو جزء مادي محدد بالحدود أو الموقع؛ كالمحل الواقع بالدور الأرضي أو قطعة أرض في جانب معين من العقار.

فإذا باع الشريك نسبة شائعة فهو يتصرف في حصته على الشيوع. وإذا باع محلًا أو مساحة محددة قبل القسمة فهو يتصرف في جزء مفرز، وتظهر هنا مشكلة ما إذا كان هذا الجزء سيقع له أصلًا عند قسمة العقار.

قد يكون المشتري عالمًا بحالة الشيوع وقد يعتقد أن البائع مالك منفرد للجزء المحدد. والفارق بين الحالتين قد يؤثر في بعض وسائل الحماية والطلبات، ولا سيما إذا لم يقع الجزء المبيع في نصيب البائع عند القسمة.

ولهذا تكون صياغة العقد وبيانات حصة البائع وعلم المشتري وطبيعة العين عناصر يجب إثباتها، بدل الاكتفاء بعبارة «باع على المشاع».

يختلف هذا التصرف أيضًا عن تأجير أحد الشركاء حصته أو جزءًا من المال الشائع؛ لأن الإيجار يتعلق بالانتفاع والحيازة ولا يحقق بذاته انتقال ملكية المبيع.

ولذلك خصص الموقع شرحًا منفصلًا لمسألة تأجير المالك على الشيوع وحماية حيازة المستأجر، بينما ينصرف هذا المقال إلى أثر الشهر في بيع الجزء المفرز.

ما أثر المادة 826/2 مدني إذا لم يقع الجزء المبيع في نصيب البائع؟

تنظم المادة 826 من القانون المدني تصرف الشريك في حصته، وتتناول فقرتها الثانية حالة التصرف في جزء مفرز لا يقع عند القسمة في نصيب المتصرف.

وفي هذه الحالة ينتقل حق المتصرف إليه من وقت التصرف إلى الجزء الذي آل إلى المتصرف بطريق القسمة، مع تقرير حق للمشتري الذي كان يجهل أن المتصرف لا يملك العين المتصرف فيها مفرزة في طلب إبطال التصرف وفق الضوابط القانونية.

تُظهر هذه القاعدة أن بيع الجزء المفرز قبل القسمة ليس وعدًا مضمونًا بالحصول على موضع جغرافي معين داخل العقار. فقد تتغير النتيجة بعد القسمة، وقد يحتاج المشتري إلى المطالبة بالحقوق التي يقررها القانون له وفق علمه بحالة الشيوع وشروط العقد.

وينبغي بحث مدى انطباق هذه القاعدة على وقائع كل قضية، بدل اعتبارها نتيجة آلية بمجرد وجود عقد مُسجل.

حكم النقض 3806 لسنة 81 ق: هل يجوز تسجيل الجزء المفرز قبل القسمة؟

في جلسة 7 فبراير 2019 نظرت محكمة النقض الطعن رقم 3806 لسنة 81 قضائية، وكانت القضية تتعلق بعقد بيع مؤرخ 15 أغسطس 2008، سُجل برقم 469 بتاريخ 2 مارس 2009 بشهر عقاري جنوب القاهرة.

وكان البائع أحد الشركاء في عقار آلت ملكيته على الشيوع بالميراث، والمبيع جزءًا مفرزًا من هذا المال المشترك.

طلب الشركاء الآخرون عدم نفاذ البيع في مواجهتهم ومحو وشطب التسجيل، وقضت محكمة الموضوع بمحو وشطب المشهر.

لكن محكمة النقض رأت أن البيع، وإن لم ينفذ في حق هؤلاء الشركاء قبل القسمة، صحيح ونافذ في حق الشريك البائع، وأن للمشتري مصلحة قانونية في تسجيله لمواجهة البائع خلال الفترة السابقة على القسمة ومنعه من التصرف في القدر نفسه لغيره على الوجه الذي قرره الحكم.

انتهت المحكمة إلى نقض الحكم جزئيًا في خصوص شطب التسجيل، وفصلت في الاستئناف بإلغاء شطب المشهر ورفض ذلك الطلب، مع التأييد فيما عدا ذلك.

فلا يجوز تقديم الحكم باعتباره أقر نفاذ البيع على باقي الشركاء ولا باعتباره منع محو أي تسجيل في جميع المنازعات؛ إذ ارتبط الفصل بسبب محدد ووقائع معلومة.

لماذا فرقت محكمة النقض بين عدم النفاذ وشطب التسجيل؟

عدم النفاذ في مواجهة الغير يعني أن التصرف لا يجوز الاحتجاج به على أشخاص معينين أو تحميلهم أثرًا لم يرتضوه ولم يرتبه القانون في حقهم.

أما محو وشطب التسجيل فيزيل قيدًا اتخذ لإشهار تصرف. فإذا كانت للبائع والمشتري مصلحة قانونية صحيحة في هذا التصرف بينهما، وجاء التسجيل موافقًا للقانون في النطاق الذي قررته المحكمة، فلا يؤدي عدم نفاذ البيع بالنسبة للشركاء الآخرين بالضرورة إلى إلغاء القيد برمته.

حماية باقي الشركاء لا تتوقف إذن على محو التسجيل في كل الأحوال؛ فقد تثبت لهم دعوى عدم نفاذ التصرف في مواجهتهم مع بقاء آثار بين البائع والمشتري.

كما أن حماية المشتري تجاه البائع لا تمنحه حقًا في إجبار بقية الشركاء على قبول تخصيص الجزء المفرز قبل القسمة.

وهذه الموازنة هي جوهر الحكم، وهي ما يميزه عن الأحكام المتعلقة بنقل ملكية عقار مفرز مملوك للبائع وحده.

إذا كان النزاع قائمًا بالفعل، فيجب صياغة الطلبات بدقة:

• هل المطلوب عدم نفاذ البيع في حق شريك؟
• أم محو تسجيل لعيب مستقل في سند البائع أو محل التصرف؟
• أم التعويض؟
• أم القسمة؟

تكرار الطلبات جميعًا دون سند خاص لكل منها قد يؤدي إلى صعوبة الإثبات أو إلى فصل المحكمة في جزء ورفض آخر، كما حدث في الحكم محل التحليل.

مثال تطبيقي: بيع محل في عقار موروث لم يُقسم

افترض أن ثلاثة ورثة يمتلكون عقارًا على الشيوع، وأن أحدهم باع محلًا محددًا بالطابق الأرضي إلى مشترٍ من الغير، مع أن هذا المحل لم يفرز له بقسمة نهائية.

وقبل البيع أو بعده ظل باقي الشركاء يعارضون تخصيص هذا المحل له.

في هذه الصورة لا ينبغي للمشتري أن يفترض أنه أصبح مالكًا مفرزًا للمحل في مواجهة الجميع بمجرد دفع الثمن وتسجيل العقد، ولا ينبغي للشركاء الآخرِين افتراض أن تسجيله معدوم الأثر لمجرد وجود الشيوع.

تكون الخطوة الأولى هي معرفة حصة البائع وسند ميراثه، ووصف المحل، وهل وافق باقي الشركاء على تخصيصه أم لا، وما إذا كانت هناك قسمة سابقة أو اتفاق على الانتفاع.

وقد يطلب الشركاء عدم نفاذ البيع تجاههم دون أن يعني ذلك إهدار حقوق المشتري الشخصية أو حقه في مواجهة البائع.

وعند إجراء القسمة تظهر مسألة ما إذا كان المحل يقع في نصيب البائع، أو تنطبق قواعد انتقال حق المشتري إلى الجزء الذي آل للبائع وفق أحكام القانون.

إذا كان الخلاف يتعلق بالميراث أو بصحة مستندات الملكية، فقد يلزم أولًا حسم تسلسل الملكية وتحديد الورثة والمستحقات، خاصة عندما يُدخل أحد الأطراف في القسمة عقارًا لا يملكه المورث.

ويمكن الاستعانة بمقال أخطاء الإثبات في نزاعات التركة العقارية لفهم أهمية المستندات السابقة على اختيار الطلب القضائي.

كيف يفحص المشتري سند بيع جزء مفرز من مال شائع؟

ينبغي البدء بسلسلة الملكية لا بصيغة العقد وحدها. فإعلام الوراثة يثبت صفة الورثة ولا يكفي وحده لإثبات أن عقارًا بعينه كان مملوكًا للمورث.

كما أن ملكية البائع لحصة شائعة لا تثبت بالضرورة أن المحل المحدد وقع له بقسمة نافذة.

لذلك يفحص المشتري ما إذا كان مصدر ملكية البائع مسجلًا، وحدود حصته، والمحررات أو الأحكام التي سبق شهرها، وأي اتفاقات قسمة أو أحكام فرز وتجنيب.

وتشمل المستندات المعتادة أصل عقد البيع المطلوب شهره، وسند ملكية البائع أو مستندات سلسلة الملكية، وإعلام الوراثة عند الميراث، وبيانات العقار وحدوده ومساحته، وأي محاضر أو عقود قسمة، ومستندات الشهر السابقة.

وتختلف تفاصيل المطلوب حسب العقار ونظام تسجيله؛ ولذلك لا يجوز اعتبار هذه القائمة بديلًا عن متطلبات مأمورية الشهر المختصة في تاريخ تقديم الطلب.

وللمشتري أيضًا أن يتأكد من وجود منازعات حالية أو دعاوى منظورة أو تصرفات سابقة من البائع أو أحد الشركاء، وأن يوضح في عقده طبيعة الشيوع وحدود الضمان والالتزامات المتعلقة بالتسجيل والتسليم.

فكثير من النزاعات تنشأ لأن العقد يصور المبيع باعتباره مفرزًا ومستقلًا دون أن يبيّن حقيقة أن البائع لا يزال شريكًا على الشيوع.

متى تكون دعوى صحة ونفاذ مناسبة؟

عندما يمتنع البائع عن إتمام الإجراءات اللازمة لتنفيذ عقد صحيح قابل للتسجيل، قد تكون دعوى صحة ونفاذ أحد المسارات القانونية المناسبة.

لكن الدعوى ليست حلًا آليًا لكل عقد عرفي؛ فالمحكمة تبحث صحة التصرف ونطاق التزام البائع وإمكان انتقال الملكية، ومن ثم يحتاج المشتري إلى التحقق من سند البائع وتسلسل الملكية وتحديد العقار وموقف الثمن والخصوم اللازم اختصامهم.

أما إذا كان محل الشراء جزءًا مفرزًا من مال شائع قبل القسمة، فيضاف إلى ذلك بحث حقوق باقي الشركاء وحدود نفاذ التصرف في مواجهتهم.

وقد يكون النزاع الحقيقي حول عدم نفاذ البيع أو القسمة أو التسجيل المسجل بالفعل، لا مجرد الحصول على حكم في علاقة المشتري والبائع.

لهذا لا ينبغي الخلط بين الدعاوى عند تحرير صحيفة الدعوى أو مذكرة الدفاع.

تفاصيل شروط الدعوى والخصوم والمستندات وشهر الصحيفة وتسجيل الحكم موضوعة في دليل دعوى صحة ونفاذ البيع العقاري، بينما ينصب الاهتمام هنا على الأثر القانوني للشهر وعلى نتيجة حكم النقض محل المقال.

أخطاء قانونية شائعة في بيع العقارات وتسجيلها

• الخلط بين صحة عقد البيع العرفي وانتقال الملكية العينية بالتسجيل.
• الاعتقاد أن حكم صحة التوقيع يحسم ملكية البائع أو يجعل العقد مسجلًا.
• الاعتقاد أن مجرد رفع دعوى صحة ونفاذ أو الحصول على الحكم يغني عن إتمام إجراءات الشهر.
• إغفال الفرق بين بيع الحصة الشائعة وبيع جزء مفرز من عقار ما زال على الشيوع.
• افتراض أن تسجيل بيع الجزء المفرز يلزم باقي الشركاء بتخصيص هذا الجزء للمشتري قبل القسمة.
• افتراض العكس أيضًا: أن عدم نفاذ البيع في حق الشركاء يستلزم شطب تسجيله في جميع الأحوال.
• الاعتماد على إعلام الوراثة وحده دون سند ملكية المورث للعقار محل البيع.
• إغفال التسجيلات السابقة وقيود السجل العيني عند وجودها.
• اختيار دعوى غير ملائمة للمسألة الحقيقية: صحة ونفاذ أو عدم نفاذ أو قسمة أو طلب شطب التسجيل.
• الاستناد إلى المادة 9 دون الانتباه إلى التعديلات التشريعية والإجراءات المتطلبة وقت تقديم طلب الشهر.

متى تحتاج إلى محامٍ متخصص في التسجيل والملكية العقارية؟

تصبح المراجعة القانونية ضرورية بصورة خاصة عندما يكون البائع شريكًا على الشيوع، أو يتعذر الوصول إلى مستندات الملكية المسجلة، أو يتعارض عقد شراء جديد مع قسمة قديمة، أو تظهر تسجيلات لمصلحة أشخاص آخرين، أو تقع منازعة في وصف العقار ومساحته.

فهذه الحالات لا تُحل بمجرد تعديل صيغة العقد، بل تتطلب تحديد الحقوق العينية القائمة والحقوق الشخصية الناشئة عنه ومدى نفاذ كل منها.

ينبغي أن يشمل الفحص القانوني عقد البيع وسند البائع وما سبقه من تصرفات، وبيانًا لحالة العقار القانونية في الشهر العقاري أو السجل العيني، والاتفاقات بين الشركاء وأي دعاوى أو أحكام ذات صلة.

وبعد ذلك يمكن تحديد ما إذا كان الأنسب التسجيل المباشر، أو دعوى صحة ونفاذ، أو مواجهة طلب عدم نفاذ، أو المضي في القسمة، دون تقديم وعود مسبقة بنتيجة نزاع لم تُفحص أوراقه.

النص القضائي المنشور: الطعن 3806 لسنة 81 ق – جلسة 7 فبراير 2019

فيما يلي النص القضائي الوارد بالمقال الأصلي المرفوع، مع الحفاظ على فقراته ووقائعه وأسبابه ومنطوقه كما وردت بالمصدر.

حكم الحقوق العينية العقارية الأصلية وتأثير شهر التصرف العقاري على الحقوق العينية

باسم الشعب

محكمة النقض

الدائرة المدنية والتجارية

في الجلسة المنعقدة بمقر المحكمة بدار القضاء العالي بمدينة القاهرة

في يوم الخميس ٢ من جمادى الآخرة سنة ١٤٤٠هـ الموافق ٧ من فبراير سنة ٢٠١٩.

نظرت في الطعن المقيد فى جدول المحكمة برقم ۳۸۰٦ لسنة ٨١ القضائية

الوقائع

في يوم ٣ / ٣ /2011 طعن بطريق في حكم محكمة استئناف القاهرة الصادر بتاريخ ٤ / ۱ / ۲۰۱۱ في الاستئنافيين رقم ….. ، …… لسنة …. ق وذلك بصحيفة طلب فيها الطاعن الحكم:

• بقبول الطعن شكلاً .
• وفى الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه والإحالة

وفي نفس اليوم أودع الطاعن مذكرة شارحة وحافظة مستندات.

وفي ٢٨ / ٣ / ۲۰۱۱ أعلن المطعون ضدهم من الأول إلى السادسة في البند أولاً بصحيفة الطعن .

وفي ٣ / ٤ / ۲۰۱۱ أعلن المطعون ضده الثانى فى البند ثالثاً بصحيفة الطعن.

وفى ٤ / ٤ / ٢٠١١ أعلن المطعون ضده الأول في البند ثالثاً بصحيفة الطعن.

وفي ١١ / ٤ / ۲۰۱۱ أعلن المطعون ضدهم الثالث والرابع في البند ثالثاً بصحيفة الطعن ثم أودعت النيابة مذكرتها وطلبت فيها قبول الطعن شكلاً وفى الموضوع نقض الحكم المطعون فيه نقض جزئی

وبجلسة ۲۰ / ۱۲ / ۲۰۱۸ عُرض الطعن على المحكمة فى  غرفة مشورة  فرأت أنه جدير بالنظر فحددت لنظره جلسة ۲۰۱۹/۱/۱۷ للمرافعة وبها نظر الطعن أمام هذه الدائرة على ما هو مبين بمحضر الجلسة والمحكمة أصدرت الحكم بجلسة اليوم.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق ، وسماع التقرير الذي تلاه السيـ د القاضي المقرر / ” نائب رئيس المحكمة ” والمرافعة ، وبعد المداولة

حيث إن الطعن استوفى أوضاع

وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن :

المطعون ضدهم أولاً أقاموا على الطاعن وباقي المطعون ضدهم الدعوى رقم 3069 لسنة ٢٠٠٩ مدنى كلى أمام محكمة جنوب القاهرة الابتدائية بطلب الحكم :

1. بعدم نفاذ عقد البيع المؤرخ ٢٠٠٨/٨/١٥ في مواجهتهم.
2. وإلزام المطعون ضدهم ثالثاً بمحو وشطب المشهر رقم ٤٦٩ في 2009/٣/٢ جنوب القاهرة وإلغاء كافة الآثار المترتبة عليه .

وقالوا بياناً لذلك:

أنهم والمطعون ضدها ثانياً يمتلكون على الشيوع بطريق  الميراث   الشرعى عن والدتهم العقار المبين بالأوراق.

وقد استأجر الطاعن من مورثتهم بموجب العقد المؤرخ ٢٠٠٤/۷/۳۰ المحل الكائن به لمدة ثلاث سنوات انتهت في أخر يوليو ۲۰۰۷ ولم يتم تجديده.

إلا أن الطاعن أقام الدعوى رقم ٤٠٨ لسنة ٢٠٠٨ مدنى جزئي الدرب الأحمر وقدم فيها المشهر سالف الذكر والمحرر له من المطعون ضدها ثانياً ببيع ذلك المحل.

ولما كان هذا البيع لجزء مفرز من مال شائع قبل القسمة فلا ينفذ في مواجهتهم فقد أقاموا الدعوى .

حكمت المحكمة:

• بعدم نفاذ عقد البيع الابتدائى المؤرخ ۲۰۰۸/۸/۱۵ في مواجهة المطعون ضدهم أولاً .
• وبمحو وشطب المشهر رقم ٤٦٩ الصادر في ۲۰۰٩/٣/٢ شهر عقارى جنوب القاهرة .

استأنف الطاعن الحكم بالاستئناف رقم لسنة … ق القاهرة .

كما استأنفه المطعون ضدهم الأول والثانى والثالث بالبند ثالثاً بالاستئناف رقم السنة ق لدى ذات المحكمة .

وبعد أن ضمت المحكمة الاستئنافين قضت بتاريخ ۲۰۱۱/۱/٤ :

• في الأول برفضه.
• وفي الثاني بتعديل الحكم إلزام المطعون ضدهم بالبند ثالثاً بالمصروفات إلى إلزام الطاعن المستأنف فيما قضى والمطعون ضدها ثانياً بالمصروفات .

طعن في هذا الحكم بطريق النقض ، وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى بنقض الحكم نقضاً جزئياً .

وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.

وحيث إن الطعن أقيم على سبب واحد ينعى به الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون ومخالفة الثابت بالأوراق

وفى بيان ذلك يقول إن الحكم إذ أيد الحكم الابتدائي القاضي بمحو وشطب المسجل رقم ٤٦٩ في ۲۰۰۹/۳/۲ جنوب القاهرة تأسيساً على:

أنه وإن كان عقد البيع غير المسجل عن جزء مفرز من المال الشائع صحيح بين طرفيه منتجاً لكافة آثاره القانونية فيما بين عاقديه إلا أنه يمتنع تسجيله إلا بعد القسمة ووقوع القدر المبيع فيه في نصيب البائع سواء تمت القسمة قضاءاً أو رضاءاً.

في حين أن عقد بيع جزء مفرز من المال الشائع يظل صحيحاً قائماً بين طرفيه منتجاً لكافة آثاره القانونية.

وأن قانون الشهر العقارى إذ أوجب شهر جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية.

فإنه لا يجوز إلغاء المشهر قبل إجراء  القسمة   إلا أن الحكم المطعون فيه خالف هذا النظر بما يعيبه ويستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعي سديد

ذلك أنه لما كانت الملكية – وعلى ما تقضي به المادة ٩٣٤ من القانون المدني – لا تنتقل سواء أكان ذلك فيما بين المتعاقدين أم كان في حق الغير ، إلا إذا روعيت الأحكام المبينة في  قانون تنظيم الشهر العقارى  ،

وكانت المادة التاسعة من القانون رقم ١١٤ لسنة ١٩٤٦ قد نصت على وجوا شهر جميع التصرفات المنشئة للحقوق العينية العقارية الأصلية ورتبت على عدم الشهر ألا تنشأ هذه الحقوق ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوى الشأن ولا بالنسبة للغير

وكان من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أنه ليس ثمة ما يمنع المالك على الشيوع أن يبيع قدراً مفرزاً من نصيبه فهو وإن كان لا ينفذ في حق باقي الشركاء بل يظل معلقاً على نتيجة القسمة.

إلا أنه يعتبر صحيحاً ونافذاً في حق الشريك البائع ومنتجاً لآثاره القانونية على نفس المحل المفرز المتصرف فيه قبل القسمة ويحق للمشترى تسجيل عقده حتى يستطيع أن يحاج به البائع له فى فترة ما قبل القسمة.

وحتى يمتنع عليه التصرف في هذا القدر إلى الغير .

لما كان ذلك

وكان الثابت من الأوراق أن المطعون ضدها الثانية المالكة على الشيوع قد تصرفت بالبيع للطاعن عن جزء مفرز من المال الشائع بموجب عقد البيع المؤرخ ۲۰۰۸/۸/۱۵ المشهر برقم ٤٦٩ بتاريخ ۲۰۰۹/۳/۲ شهر عقاری جنوب القاهرة.

وذلك قبل إجراء القسمة بينهما وإنه وإن كان هذا البيع لا ينفذ في حق باقي الشركاء بل يظل معلقاً على نتيجة القسمة.

إلا أنه يعتبر صحيحاً ونافذاً في حق الشريك البائع ومنتجاً لآثاره القانونية على نفس المحل المفرز المتصرف فيه .

ولما كان هذا العقد قد أنصب على  حق عينى عقارى  فإنه يكون واجب الشهر وفقاً لما نصت عليه المادة التاسعة من قانون الشهر العقارى مار الذكر والتى جاء نصها مطلقاً بالنسبة لجميع التصرفات المنشئة للحقوق العينية العقارية الأصلية .

فإنه يحق للطاعن أن يسجل عقد شرائه حتى تنتقل إليه ملكية المبيع ويستطيع أن يحاج به ( المطعون ضدها الثانية ) البائعة له فى فترة ما قبل القسمة وحتى يمتنع على قبل التصرف فى هذا القدر إلى الغير .

وإذ خالف الحكم الابتدائى المؤيد بالحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بمحو وشطب البيع المؤرخ ۲۰۰۸/۸/۱۵ المشهر برقم ٤٦٩ بتاريخ ۲۰۰٩/٣/٢ شهر عقارى جنوب القاهرة .

رغم أنه عقد من صحيح ونافذ في حق الشريك البائع ومنتجاً لآثاره القانونية على نفس المحل المفرز المتصرف فيه.

فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون مما يوجب نقضه جزئياً فيما قضى به في هذا الخصوص .

وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه – ولما تقدم:

يتعين الحكم في موضوع الاستئناف رقم . لسنة . ق القاهرة بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من محو وشطب المشهر رقم ٤٦٩ بتاريخ ۲۰۰٩/٣/٢ شهر عقاری ورفض ذلك الطلب

لذلك

نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه نقضاً جزئياً فيما قضى به من محو بتاريخ ۲۰۰۹/۳/۲ شهر عقارى جنوب القاهرة ، وألزمت المطعون ضدهم أولاً وثانياً المصروفات ومبلغ مائتى جنيه مقابل أتعاب المحاماة .

 وحكمت في موضوع الاستئناف رقم لسنة … ق القاهرة بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى من  محو وشطب المشهر  سالف الذكر ورفض ذلك الطلب والتأييد فيما عدا ذلك .

وألزمت المستأنف ضدهما أولاً وثانياً بالمناسب من المصاريف ومبلغ مائة وخمسة وسبعين جنيهاً مقابل أتعاب المحاماة.

الأسئلة الشائعة عن شهر التصرف العقاري وبيع المفرز قبل القسمة

هل عقد البيع العرفي غير المسجل باطل؟

لا. قد يكون عقد البيع العرفي صحيحًا وملزمًا بين طرفيه إذا توافرت أركانه وشروطه، لكنه لا ينقل حق الملكية العقارية الذي يشترط القانون تسجيله. ويظل للمشتري بحسب عقده حقوق شخصية قبل البائع إلى أن تستكمل إجراءات الشهر.

ما هو دور شهر التصرف العقاري في انتقال الحقوق العينية العقارية؟

يترتب على الشهر الواجب تحقق الأثر العيني الذي يقرره القانون للتصرف المستوفي شروطه. أما قبل الشهر فلا تنشأ أو تنتقل الحقوق العينية العقارية الأصلية الخاضعة له، مع بقاء الالتزامات الشخصية الناشئة عن التصرف الصحيح.

هل يمكن للمالك على الشيوع بيع جزء مفرز من نصيبه قبل القسمة؟

يجوز من حيث المبدأ، ويكون البيع صحيحًا في العلاقة مع الشريك البائع بحسب شروطه، لكنه لا ينفذ في حق باقي الشركاء قبل القسمة. وإذا كان المبيع عقارًا خاضعًا للشهر، فإن تسجيل العقد له وظيفة في انتقال الحق ومواجهة البائع وفق حدود الحكم.

هل يمكن للطرف المشتري تسجيل عقده قبل القسمة؟

نعم، قررت محكمة النقض في الطعن 3806 لسنة 81 ق أن للمشتري تسجيل عقد بيع الجزء المفرز قبل القسمة للاحتجاج به على الشريك البائع خلال تلك الفترة، مع بقاء عدم نفاذ البيع في حق باقي الشركاء وفق وقائع الحكم.

هل يجوز شطب تسجيل البيع لمجرد أن العقار لم يُقسم؟

ليس لمجرد ذلك في الحالة التي عرضت على محكمة النقض؛ فقد نقضت جزئيًا حكمًا بشطب التسجيل مع بقاء عدم نفاذ البيع في مواجهة الشركاء الآخرين. وقد يختلف الأمر إذا وجد سبب مستقل ومثبت لبطلان التسجيل أو التصرف.

ما الفرق بين الحصة الشائعة والجزء المفرز؟

الحصة الشائعة نسبة مجردة في المال كله دون تخصيص موقع معين قبل القسمة. أما الجزء المفرز فهو مساحة أو محل محدد بالحدود أو الموقع، وبيعه قبل القسمة يخضع لقيود حماية باقي الشركاء وقواعد تصرف الشريك.

ماذا لو لم يقع الجزء المبيع في نصيب البائع عند القسمة؟

تعالج المادة 826/2 مدني هذه الحالة بنقل حق المتصرف إليه إلى الجزء الذي آل إلى المتصرف بطريق القسمة، مع تقرير حق للمشتري الذي كان يجهل أن البائع لا يملك الجزء مفرزًا في طلب الإبطال بحسب الشروط القانونية.

هل يكفي حكم صحة التوقيع لنقل ملكية العقار؟

لا. يختلف الحكم بصحة التوقيع عن بحث الملكية وتسجيل التصرف؛ فهو لا يجعل المشتري مالكًا مسجلًا لمجرد ثبوت صحة التوقيع.

هل يكفي الحكم بصحة ونفاذ البيع دون تسجيله؟

الحكم يمثل بحسب الحالة سندًا قضائيًا لاتخاذ إجراءات الشهر، لكنه لا يغني بذاته عن تسجيله حيث يشترط القانون التسجيل لانتقال الحق العيني العقاري.

هل ألغى قانون 9 لسنة 2022 شرط شهر البيع العقاري؟

لا. عدل القانون بعض أحكام وإجراءات الشهر العقاري وأتاح مسارات وإجراءات تنظيمية محدثة، لكنه لا يعني أن العقد غير المشهر أصبح ناقلًا للملكية في الحالات التي يوجب القانون تسجيلها.

هل عدم نفاذ بيع الجزء المفرز في حق باقي الشركاء يعني بطلانه بين البائع والمشتري؟

لا. التفرقة بين العلاقة بين البائع والمشتري وعلاقة المشتري بباقي الشركاء أساسية. قد يكون البيع صحيحًا وملزمًا بين طرفيه رغم عدم نفاذه في حق الشركاء الآخرِين قبل القسمة.

ما أول المستندات التي ينبغي مراجعتها قبل الشراء من شريك على الشيوع؟

ينبغي فحص سند البائع وحصته، وسند ملكية العقار، وأي عقد أو حكم قسمة سابق، وبيانات التسجيل، وحدود المبيع، ومدى علم المشتري بحالة الشيوع، وأي نزاع قائم بشأن العين.

ماذا يحدث إذا لم يتم شهر التصرف العقاري؟

إذا كان التصرف مما يجب تسجيله لنقل حق عيني عقاري أصلي، فلا ينشأ هذا الحق أو ينتقل أو يتغير أو يزول قبل الشهر الواجب. ومع ذلك قد يستمر العقد صحيحًا وترتب آثاره الشخصية بين البائع والمشتري وفق شروطه.

ما هي الإجراءات التي يجب اتباعها لنقل ملكية العقار؟

تبدأ بفحص سند الملكية وسلسلة التصرفات وتحديد العقار والجهة المختصة، ثم إعداد المحرر والمستندات اللازمة وتقديم طلب الشهر واستكمال أعمال المراجعة والتسجيل وفق النظام الذي يخضع له العقار. تختلف الأوراق بحسب الحالة؛ لذلك يرجع إلى دليل إجراءات الشهر المحدث.

خلاصة قانونية

القاعدة الأولى أن صحة عقد البيع ليست مرادفًا لانتقال الملكية العقارية؛ فالشهر هو الفاصل في نشأة وانتقال الحقوق العينية العقارية الأصلية حيث يوجبه القانون.

والقاعدة الثانية أن بيع الشريك جزءًا مفرزًا من مال شائع لا يكون ملزمًا لباقي الشركاء قبل القسمة على النحو الذي يخالف حقوقهم.

والقاعدة الثالثة أن هذا لا يمنع المشتري من تسجيل عقده لمواجهة البائع وفق ما قررته محكمة النقض في الطعن 3806 لسنة 81 ق.

لذلك يجب أن يبدأ أي نزاع بتحديد محل التصرف وصفة البائع وسند ملكيته وطبيعة الحق المراد تسجيله، ثم تحديد الطلب القضائي الصحيح إذا تعذر التنفيذ رضائيًا.

إذا كانت لديك مستندات بشأن شراء عقار مشاع أو تسجيل متنازع عليه، يمكنك التواصل مع المكتب لفحص العقد وسندات الملكية دون افتراض أن كل حالة تنتهي بالنتيجة القضائية ذاتها.

لإرسال استفسار قانوني يمكن استخدام صفحة التواصل بالموقع، أو التواصل على: 01228890370 للاستفسارات عبر واتساب، و01285743047 لترتيب موعد استشارة بالمكتب.

ويُفضل إرفاق عقد البيع وسند الملكية وبيانات العقار لإمكان فحص المسألة على أساس المستندات.