ماهية وخصائص دعوى الإخلاء لعقد الايجار القديم قانونا 2025

دعوى الإخلاء لعقد الايجار القديم تمثل أحد أهم التحديات القانونية التي تواجه المؤجرين والمستأجرين في مصر، نظرًا لخضوعها لقوانين استثنائية تحمي حقوق الطرفين وتضمن استقرار العلاقة الإيجارية.

وقد أولى المشرع المصري اهتمامًا خاصًا بتنظيم  دعوى الإخلاء لعقد الايجار القديم  من خلال حصر أسبابها وتحديد إجراءاتها بدقة، مع منح المحكمة سلطة واسعة في الرقابة على توافر شروط الإخلاء ومنع التعسف في استعمال الحق.

ومن واقع الممارسة العملية، تبرز أهمية فهم الطبيعة القانونية لدعوى الإخلاء لعقد الايجار القديم وخصائصها المميزة، لأن أي خطأ إجرائي أو موضوعي قد يؤدي إلى رفض الدعوى أو بطلان الحكم، مما يهدر سنوات من التقاضي ويُضيع حقوق الأطراف.

تعتمد المحكمة في دعوى الإخلاء لعقد الايجار القديم على التحقق من توافر سبب الإخلاء، ومدى حسن نية المؤجر، وما إذا كان قد تنازل صراحة أو ضمنًا عن حقه في طلب الإخلاء.

فضلًا عن التزامها بضرورة اختصام جميع ذوي الصفة في الخصومة وعدم تجزئة الطلبات المتعلقة بالإخلاء والتسليم.

ولا ننسي الاثر القانوني بتطبيق القانون الجديد للايجار في مصر رقم 164 لسنة 2025 وقرار مجلس الوزراء في هذا الصدد .

للاطلاع على تفاصيل تطبيق القانون الجديد، راجع:

[ قرار مجلس الوزراء 53 لسنة 2025  بشأن قانون الإيجار الجديد]

سوف نتدارس سويا المسائل الأتية:

• تعريف دعوى الإخلاء في عقود الايجار القديم.
• خصائص دعوى الإخلاء وارتباطها بالنظام العام.
• حق المؤجر في طلب الإخلاء وشروط التنازل عنه.
• دور محكمة الموضوع وسلطتها التقديرية في تقدير التعسف.
• أهمية اختصام جميع الورثة وعدم تجزئة الطلب.
• نماذج من أحكام محكمة النقض المصرية.

مقدمة هامة عن دعوى الإخلاء لعقد الايجار القديم وأثر تطبيق القانون 164/2025 الجديد

دعوى الإخلاء لعقد الايجار القديم في القانون المصري تُعد من أهم الدعاوى التي تضبط العلاقة بين المؤجر والمستأجر في ظل التشريعات الاستثنائية التي قررت  الامتداد القانوني لعقود الإيجار  لمدة غير محددة، مع حصر أسباب الإخلاء في حالات محددة على سبيل الحصر.

وتزداد أهمية هذه الدعوى لأنها تمس استقرار موطن المستأجر أو محل نشاطه التجاري من جهة، وحق المالك في استرداد ملكه واستغلاله من جهة أخرى، مما يفرض على المحكمة رقابة دقيقة على توافر سبب الإخلاء والتحقق من عدم تعسف المؤجر في استعمال حقه.

ومن واقع خبرتي في منازعات الإيجار القديم، فإن خطورة دعوى الإخلاء تكمن في أنها قد تهدد استقرار أسرة كاملة أو توقف نشاطًا تجاريًا قائمًا، وفي الوقت ذاته قد تكون الوسيلة القانونية الوحيدة أمام المالك لرفع ضرر جسيم أو استرداد حق أهمل لسنوات طويلة.

لهذا تتعامل محكمة النقض مع هذه الدعوى باعتبارها دعوى ذات طبيعة خاصة، يتداخل فيها  قانون الإيجار القديم ، والقانون المدني، وقانون الإثبات، وضوابط النظام العام.

هل ألغى قانون الإيجار الجديد 164 لسنة 2025 أسباب دعوى الإخلاء لعقد الايجار القديم بالقانون 136 لسنة 1981؟

يُلاحظ أن  قانون الإيجار الجديد رقم 164 لسنة 2025  لم يلغِ أسباب الإخلاء الواردة حصريًا في قوانين الإيجار القديم، وإنما أضاف إليها أسبابًا جديدة وإجراءات أكثر سرعة.

ويظهر ذلك في نص المادة 7 من القانون ذاته التي قررت:

«مع عدم الإخلال بأسباب الإخلاء المبينة في قانون الإيجار القديم (136 لسنة 1981) …».

ونصت على حق المالك أو المؤجر في طلب أمر فوري بالطرد من قاضي الأمور الوقتية، دون الإخلال بحق التعويض عند توافره.

كما أن هذه الأسباب الحصرية لإخلاء المستأجر في قوانين الإيجار الاستثنائية تستند أصلًا إلى ما قرره القانون المدني في تنظيم عقد الإيجار والتزامات المؤجر والمستأجر، ومن بينها:

1. انتهاء المدة المحددة قانونًا (سبع سنوات للأغراض السكنية وخمس سنوات لغير السكنية).
2. ترك العين المؤجرة مغلقة مدة تزيد على سنة دون مبرر جدي.
3. امتلاك المستأجر لوحدة سكنية أو غير سكنية أخرى صالحة لنفس الغرض.

وبناءً على ذلك، تظل أسباب الإخلاء الواردة بالمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 نافذة ومُطبقة حتى بعد انتهاء الفترة الانتقالية المنصوص عليها في القانون رقم 164 لسنة 2025، لأنها في جوهرها انعكاس للأسباب التي نظمها القانون المدني في أحكام عقد الإيجار.

للتعرف على تفاصيل قانون الإيجارات الجديد وإجراءات الإخلاء، اطلع على:

[ قانون الإيجارات الجديد 2025: الإخلاء وحقوق المستأجر ]

ماهية دعوى الإخلاء في قوانين الإيجار القديم

دعوى الإخلاء لعقد الايجار القديم هي دعوى يرفعها المؤجر، يطلب فيها الحكم بفسخ عقد الإيجار وإخلاء العين المؤجرة وتسليمها، استنادًا إلى سبب من الأسباب التي حددها القانون، كالتأجير من الباطن، أو تغيير الاستعمال، أو التأخر في سداد الأجرة، أو استعمال العين في غير الغرض المتفق عليه.

وقد قررت محكمة النقض أن أسباب الإخلاء الواردة في قوانين الإيجار الاستثنائية تعد تحديدًا للوقائع التي يستمد منها المؤجر الحق في طلب الإخلاء، ولا يجوز إضافة أسباب أخرى غير المنصوص عليها تشريعيًا.

ارتباط دعوى الإخلاء بالنظام العام

أقرت أحكام محكمة النقض أن أسباب الإخلاء المنصوص عليها في قوانين الإيجارات الاستثنائية تتعلق بالنظام العام، مما يلزم محكمة الموضوع بالبحث في توافر سبب الإخلاء من تلقاء نفسها حتى لو لم يتمسك به الخصوم صراحة.

ويترتب على ذلك أن المحكمة لا تقضي بالإخلاء إلا بعد التحقق من قيام السبب المقرر قانونًا، وأن أحكام تحديد الأجرة والامتداد القانوني وتعيين أسباب الإخلاء تسري بأثر فوري على المراكز القانونية التي لم تستقر نهائيًا وقت نفاذها ولو نشأت قبل تاريخ العمل بها.

خصائص دعوى الإخلاء لعقد الايجار القديم

تتميز دعوى الإخلاء لعقد الايجار القديم بعدة خصائص تجعلها دعوى ذات طبيعة خاصة في القانون المصري، سواء من حيث ارتباطها بالنظام العام أو عدم قابليتها للتجزئة أو من حيث سلطة المحكمة في بحث تعسف المؤجر.

وتؤكد أحكام النقض أن دعوى الإخلاء ليست مجرد دعوى شخصية بين طرفين، بل لها امتداد يتصل بمبدأ حسن النية في تنفيذ العقود وحماية الاستقرار الاجتماعي والاقتصادي للمستأجر والمؤجر معًا.

حق المؤجر في طلب الإخلاء كحق شخصي

قررت محكمة النقض أن حق المؤجر في طلب الإخلاء هو حق شخصي يجوز له التنازل عنه بعد وقوع المخالفة صراحة أو ضمنًا باتخاذ موقف لا تدع ظروف الحال مجالًا للشك في دلالته على حقيقة المقصود منه.

مثل قبول الأجرة لفترة طويلة مع العلم بسبب الإخلاء أو التعامل مع شاغل العين كمستأجر جديد.

وتخضع مسألة استخلاص التنازل عن طلب الإخلاء أو سقوط الحق فيه لتقدير محكمة الموضوع، بشرط أن يكون هذا التقدير سائغًا ومؤيدًا بظروف وملابسات الدعوى ومستنداتها.

عدم قابلية دعوى الإخلاء للتجزئة

اعتبرت محكمة النقض أن الدعوى بفسخ عقد الإيجار وإخلاء العين المؤجرة وتسليمها دعوى غير قابلة للتجزئة بحسب طبيعة المحل فيها؛ لأن محلها واحد لا يحتمل التجزئة بين خصوم متعددين.

ويترتب على ذلك أنه إذا لم يُختصم جميع المحكوم عليهم أو  جميع الورثة  الذين امتد إليهم عقد الإيجار في الاستئناف أو النقض.

فإن الحكم يكون عرضة للبطلان؛ لأن نقض الحكم بالنسبة لأحد الخصوم يقتضي نقضه بالنسبة للباقين في موضوع غير قابل للتجزئة.

دور محكمة النقض في ضبط دعوى الإخلاء

تلعب محكمة النقض دورًا محوريًا في رسم معالم دعوى الإخلاء لعقد الايجار القديم، من خلال رقابتها على تطبيق القانون وتفسير نصوصه، وتصحيح ما يقع من أخطاء في تسبيب الأحكام أو في تقدير الأدلة والدفاع الجوهري المتعلق بالتنازل عن الحق أو سقوطه بالتقادم.

وتُظهر مجموعة الطعون الواردة في الملف المرفوع مدى تشدد محكمة النقض في إلزام محاكم الموضوع بتمحيص دفاع المستأجر بشأن التنازل الضمني عن طلب الإخلاء والتعسف في استعمال الحق واختصام جميع ذوي الصفة في الدعوى.

التعسف في استعمال حق طلب الإخلاء

استنادًا لنصوص المواد 4، 5، 148، 157 من القانون المدني، قررت محكمة النقض أن للمحكمة سلطة تقديرية واسعة في مراقبة استعمال المؤجر لحقه في طلب الإخلاء، وأنها ملزمة ببحث ما إذا كان طلب الإخلاء ينطوي على تعسف في استعمال الحق، في ضوء حسن النية والظروف والملابسات المحيطة بالعلاقة الإيجارية.

وكلما أثير أمام المحكمة دفاع يتضمن أن المؤجر متعسف في استعمال حقه بطلب الإخلاء، وجب عليها تمحيص هذا الدفاع والرد عليه في حكمها بما ينبئ عن أنها بحثت ظروف الدعوى وملابساتها لتقدير ما إذا كان طلب الإخلاء مبررًا أم لا.

تطبيق قانون الإثبات وندب لجنة ثلاثية (مثال تطبيقي)

في منازعات الإخلاء الناشئة عن التأجير من الباطن أو تغيير الاستعمال أو المخالفة في سداد الأجرة، قد تستعين محكمة الموضوع بقواعد قانون الإثبات ووسائله المختلفة.

كالشهادة والكتابة والخبرة، للتحقق من حقيقة استعمال العين أو صحة الادعاء بالتنازل أو سداد الأجرة.

ومن واقع خبرتي العملية، قد ترى المحكمة عند تعقد النزاع الحسابي في الأجرة أو عند منازعة المستأجر في مدى التزامه، أن تستند إلى ندب لجنة ثلاثية من الخبراء لفحص المستندات وتحديد المديونية الفعلية بالأجرة أو قيمة الاستغلال الفعلي للعين، لتكوين عقيدتها في طلب الإخلاء على أساس فني وقانوني متكامل.

الأخطاء الشائعة عند رفع دعوى الإخلاء لعقد الايجار القديم

من واقع خبرتي الممتدة لأكثر من 28 عامًا في التعامل مع دعوى الإخلاء لعقد الايجار القديم، فإن أكثر الأخطاء شيوعًا التي يقع فيها المؤجرون هي عدم التحقق من اكتمال أطراف الخصومة قبل رفع الدعوى، خاصة عند وفاة المستأجر الأصلي وامتداد العقد لورثته.
كما أن كثيرًا من المستأجرين يفقدون حقوقهم في دعوى الإخلاء لعقد الايجار القديم بسبب عدم التمسك بالدفاع الجوهري المتعلق بالتنازل الضمني عن حق الإخلاء أو بسقوط هذا الحق بالتقادم.

لذلك فإن نصيحتي لكل من يواجه دعوى الإخلاء لعقد الايجار القديم، سواء كان مؤجرًا أو مستأجرًا، هي الاستعانة بمحامٍ متخصص في قوانين الإيجار الاستثنائية منذ اللحظة الأولى، لأن الإجراءات والدفوع في دعوى الإخلاء لعقد الايجار القديم تتطلب دقة فنية عالية وإلمامًا عميقًا بأحكام النقض والقواعد المستقرة.

أمثلة واقعية من أحكام النقض في دعوى الإخلاء

تتضمن الأحكام المشار إليها في الملف العديد من  الصور الواقعية  التي تُبرز كيف تتعامل محكمة النقض مع تنازل المؤجر عن حقه في طلب الإخلاء أو سقوط هذا الحق بالتقادم أو خطأ محكمة الموضوع في إغفال دفاع جوهري أو في إعمال قواعد الاختصام في دعوى غير قابلة للتجزئة.

من هذه الحالات قبول المؤجر للأجرة سنوات طويلة مع العلم بشغل المستأجر الجديد للعين، أو قبوله إصلاحات جوهرية أو تركيب عداد مياه باسم الشاغل الجديد، بما اعتبرته محكمة النقض تعبيرًا ضمنيًا صريح الدلالة على تنازله عن طلب الإخلاء أو قيام علاقة إيجاريه جديدة.

قصة واقعية لقضايا الاخلاء

أحد المستأجرين شغل عين النزاع لمدة تزيد عن ثلاثين عامًا، وكان يسدد الأجرة بانتظام إلى المالكة ومورثتها، مع قيامه بأعمال صيانة للمصعد ومواسير الصرف والدهانات بالعقار، دون أن يعترض المؤجر أو يطالب بالإخلاء طوال هذه المدة.

عندما أقيمت دعوى الإخلاء ضده بحجة أنه يشغل العين بلا سند قانوني، دفع بأن المؤجرة تنازلت ضمنًا عن حقها في طلب الإخلاء، وقبلته مستأجرًا، مستندًا إلى إيصالات السداد ومظاهر التعامل الفعلي.

وهو دفاع جوهري كان على المحكمة تمحيصه، وقد قضت محكمة النقض بوجود قصور في الحكم الذي أغفل هذا الدفاع ولم يفحصه على ضوء حسن النية واستقرار العلاقة الإيجارية.

نصيحة المحامي: لو كنت مكان هذا المستأجر، لتمسكت أمام المحكمة بكل دليل يفيد علم المؤجر بشغلي للعين وسكوته الطويل عن طلب الإخلاء، من إيصالات سداد الأجرة، ومخاطبات رسمية، وموافقته على إدخال مرافق أو تركيب عدادات باسمي.

لأن هذه الوقائع قد تقلب ميزان الدعوى وتُحوّلها من طلب إخلاء إلى إثبات لعلاقة إيجاريه مستقرة.

جدول توضيحي لأبرز خصائص دعوى الإخلاء في الايجار القديم

امتداد عقد الايجار القديم للورثة في سياق دعوى الإخلاء

قضت محكمة النقض بأن عقد الإيجار الخاضع للتشريعات الاستثنائية يمتد إلى ورثة المستأجر الأصلي الذين توافرت فيهم شروط الامتداد القانونية.

وبالتالي يجب على المؤجر عند رفع دعوى الإخلاء اختصام جميع هؤلاء الورثة، لأن موضوع الدعوى غير قابل للتجزئة.

ولا يصحح تدخل بعض الورثة لأول مرة في الاستئناف أو تمسكهم بعدم قبول الدعوى لرفعها على غير ذي صفة، إجراءات رفع الدعوى أمام محكمة أول درجة، وإلا كان ذلك مخالفة لمبدأ التقاضي على درجتين وبدءًا لدعوى جديدة أمام محكمة الاستئناف.

أثر عدم اختصام جميع الورثة في دعوى الإخلاء

إذا أقام المؤجر دعوى الإخلاء للتأجير من الباطن أو لتغيير الاستعمال، دون اختصام جميع ورثة المستأجر الأصلي الذين امتد إليهم العقد، فإن الحكم الصادر بالإخلاء يكون معرضًا للنقض؛ لأن السبب يتعلق بالنظام العام وبالصحة الجوهرية للخصومة.

وقد أكدت محكمة النقض أن طلب الإخلاء والتسليم وطلب ثبوت العلاقة الإيجارية بين أحد الخصوم والمؤجر يعد موضوعًا غير قابل للتجزئة، مما يستوجب وحدة الخصومة بين جميع من يترتب على الحكم أثر مباشر في مركزهم القانوني.

من واقع خبرتي – نصيحة المحامي في دعاوى الإخلاء

من واقع خبرتي في قضايا الإيجار القديم ودعاوى الإخلاء أمام محكمة النقض، فإن أخطر ما يواجه المالك والمستأجر هو إغفال الدفاع الجوهري أو عدم ضبط الاختصام الصحيح لجميع ذوي الصفة في الدعوى، مما يؤدي إلى بطلان الحكم أو نقضه بعد سنوات طويلة من التقاضي.

كما أن عدم إعمال قواعد قانون الإثبات وطلب ندب لجنة ثلاثية عند الحاجة، خصوصًا في المنازعات المتعلقة بالأجرة أو حقيقة الاستعمال أو وجود تنازل ضمني، قد يضعف موقف الخصم الذي يملك في الواقع مستندات قوية لصالحه.

ماذا أفعل لو كنت مكان المؤجر في دعوى الإخلاء؟

1. التأكد من توافر سبب الإخلاء المنصوص عليه قانونًا قبل رفع الدعوى.
2. التحقق من اختصام جميع الورثة أو الشركاء الذين يمتد إليهم عقد الإيجار أو تربطهم بالعلاقة الإيجارية صلة قانونية.
3. المحافظة على المراسلات وإيصالات الأجرة والإنذارات؛ لأنها قد تكون الفيصل في إثبات عدم التنازل عن الحق أو في إثبات التعسف من عدمه.
4. عند وجود منازعة حسابية معقدة في الأجرة، يفضل طلب ندب لجنة ثلاثية من الخبراء لتدعيم موقفك أمام المحكمة.

ماذا أفعل لو كنت مكان المستأجر في دعوى الإخلاء؟

• التمسك بكل دليل يفيد علم المؤجر بشغلك للعين وسكوته الطويل دون اعتراض، لإثبات التنازل الضمني عن طلب الإخلاء.
• تقديم ما يثبت سداد الأجرة بانتظام أو قبول المؤجر لها رغم علمه بسبب الإخلاء، أو موافقته على إدخال مرافق أو تغيير عدادات باسمك.
• الدفع ببطلان الدعوى لرفعها على غير ذي صفة كاملة إذا لم يُختصم جميع الورثة أو الشركاء الحقيقيين في العلاقة الإيجارية.
  طلب تطبيق قواعد قانون الإثبات، وندب لجنة ثلاثية عند الحاجة، لإظهار الحقيقة الفنية التي قد تغيب عن ظاهر الأوراق.

إذ كانت عقود إيجار الأماكن الخاضعة للتشريعات الاستثنائية وإن لحقها الامتداد القانونى لمدة غير محددة،

إلا أن المشرع قد كفل للمؤجر الحق فى إخلاء المكان المؤجر فى الحالات التى نص عليها القانون على سبيل الحصر،
ومن المسلم به أن أسباب الإخلاء المنصوص عليها فى تلك القوانين من الأمور المتعلقة بالنظام العام،
ومن ثم يتعين على محكمة الموضوع ومن تلقاء نفسها أن تبحث سبب الإخلاء الذى أقيمت على أساسه الدعوى
وتتحقق من توافره وألا تقضى بالإخلاء إذا لم يتحقق سببه.

التأصيل الفقهي والقضائي لدعوى الإخلاء في الإيجارات القديمة

تعرف على ماهية وخصائص دعوى الإخلاء لعقد الايجار القديم بصفة عامة، فى قوانين الايجار الاستثنائية، يتضمن مفهوم الإخلاء، و  أسباب دعوي الإخلاء ، وسبب تعلق دعوى الإخلاء بالنظام العام.

مفهوم دعوى الإخلاء فى القانون المصرى

تمسك الشركة الطاعنة بحيازتها لعين النزاع منذ تاريخ تصفية الشركة المؤممة السابق إدماجها مع الشركة التى أنشأها المطعون ضده الثانى – المستأجر الأصلى – بتلك العين وقبض المطعون ضدها الأولى – المالكة – منها الأجرة ومبالغ نظير إصلاح المصعد ومواسير الصرف وأعمال الدهان .

بما يعد تعبيرا صريحاً بقبول الأخيرة التعامل معها بحسبانها مستأجرة وقيام علاقة إيجارية جديدة بينهما وتنازلها عن حقها فى طلب الإخلاء .

قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء استناداً إلى أن هذا المسلك من المطعون ضدها الأولى موقف سلبى لا يكشف عن إرادتها فى التنازل عن طلب الإخلاء – مخالفة للثابت بالأوراق وفساد فى الاستدلال .

(الطعن رقم 1448 لسنة 68 ق – جلسة 25/10/1999)

تعبير المؤجر عن إرادته فى التنازل عن حقه فى طلب الإخلاء – شرطه – أن يكون صريحاً أو باتخاذ موقف لا تدع الظروف مجالاً للشك فى دلالة إرادته على التنازل – ( مثال لتسبيب معيب ) .

(الطعن رقم 2120 لسنة 68 ق – جلسة 25/10/1999)

تمسك الطاعنة بالتنازل الضمنى لمالكة العقار عن حقها فى طلب الإخلاء وعلمها بشغلها عين النزاع منذ ثلاثين عاماً وعدم اعتراضها على ذلك – قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء تأسيساً على أن وضع يدها على عين النزاع لا سند له من القانون دون الرد على دفاع الطاعنة – قصور .

(الطعن رقم 1341 لسنة 68 ق – جلسة 1/11/1999)

التنازل عن الحق – جواز أن يكون صريحاً أو ضمنياً – التنازل الضمنى – وجوب أن يكون بعمل أو إجراء يدل دلالة واضحة لا تحتمل الشك على التنازل – تقدير الأدلة على التنازل من سلطة محكمة الموضوع – شرطه .

(الطعن رقم 1 لسنة 69 ق – جلسة 27/12/1999)

تمسك الطاعنين بسقوط حق المطعون ضدهم فى رفع  دعوى فسخ عقد إيجار عن النزاع للتنازل دون إذن من المالك السابق لمضى خمس عشرة سنة من تاريخ ذلك التنازل لمضى خمس عشرة سنة من تاريخ ذلك التنازل إلى وقت رفع الدعوى وتدليلهم على ذلك بالمستندات .

إطراح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضاؤه بالفسخ والإخلاء استناداً إلى أن الحق المدعى به لا يكتسب ولا يسقط بمضى المدة – خطأ فى تطبيق القانون .

(الطعن رقم 597 لسنة 69 ق – جلسة 7/2/2000)

الدعوى بفسخ عقد الإيجار وإخلاء العين المؤجرة – عدم قابليتها للتجزئة بحسب طبيعة المحل فيها – قضاء الحكم المطعون فيه بقبول الاستئناف شكلاً دون اختصام بعض المحكوم عليهم الذين لم يطعنوا بالاستئناف – أثره – بطلان الحكم – علة ذلك .

(الطعن رقم 655لسنة 64 ق – جلسة 26/4/2000)

الحكم بالإخلاء – وجوب اشتماله على ما ينبئ عن تمحيص كل دفاع أدلى به أمام المحكمة بتعسف المؤجر فى استعمال حقه بطلب الإخلاء والظروف والملابسات التى تبرر ذلك فى ضوء ما يقتضيه تنفيذ العقود من حسن نية علة ذلك المواد 4 ، 5 ، 148 ، 157 مدنى

(الطعن رقم 8388 لسنة 64 ق – جلسة 8/5/2000)

حق المؤجر فى طلب الإخلاء – حق شخصى – جواز التنازل عنه بعد وقوع المخالفة صراحة أو ضمناً باتخاذ موقف لا تدع ظروف الحال شكاً فى دلالته على حقيقة المقصود منه .

لمحكمة الموضوع السلطة التامة فى تقدير الظروف الملابسة التى تحيط بتراخى المؤجر فى طلب الإخلاء – شرطه – أن يكون تقديرها سائغاً .

(الطعن رقم 1709 لسنة 69 ق – جلسة 8/5/2000)

طلب الإخلاء والتسليم وطلب الطاعن ثبوت العلاقة الإيجارية – موضوع غير قابل للتجزئة – إغفال الطاعن اختصام أحد المحكوم لهم فى صحيفة الطعن بالنقض – أثره – بطلان الطعن .

(الطعن رقم 5563 لسنة 64 ق  – جلسة 7/6/2000)

حق المؤجر فى طلب الإخلاء – حق شخصى – جواز التنازل عنه بعد وقوع المخالفة صراحة أو ضمناً باتخاذ موقف لا تدع ظروف الحال شكاً فى دلالته على حقيقة المقصود منه – استخلاص النزول عن طلب الإخلاء من سلطة محكمة الموضوع – شرطه – أن يكون استخلاصها سائغاً .

 (الطعن رقم 1448 لسنة 68 ق – جلسة 25/10/2000)

الخصائص القانونية المميزة لدعوى الإخلاء لعقد الايجار القديم

حق المؤجر فى طلب الإخلاء . حق شخصى . جواز التنازل عنه بعد وقوع المخالفة صراحة أو ضمناً باتخاذ موقف لا تدع ظروف الحال شكاً فى دلالته على حقيقة المقصود منه .

لمحكمة الموضوع السلطة التامة فى تقدير الظروف الملابسة التى تحيط بتراخى المؤجر فى طلب الإخلاء . شرطه . أن يكون تقديرها سائغاً .

(الطعن رقم 2582 لسنة 73 ق – جلسة 28/11/2004)

الأصل بحكم المادتين الرابعة والخامسة من القانون المدنى فى ضوء ما جاء بالأعمال التحضيرية أن المشرع أعطى للقاضى سلطة تقديرية واسعة ليراقب استعمال الخصوم لحقوقهم وفقاً للغاية التى استهدفها المشرع منها حتى لا يتعسفوا فى استعمال الخصوم لحقوقهم وفقاً للغاية التى استهدفها المشرع منها حتى لا يتعسفوا فى استعمالها .

كما حرص المشرع على تأكيد السلطة التقديرية للقاضى فى حالة فسخ العقود ونص صراحة فى الفقرة الأولى من المادة 148 من القانون المدنى على أن “يجب تنفيذ العقد طبقاً لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية،

وفى الفقرة الثانية من المادة 157 من ذات القانون على أنه “يجوز للقاضى أن يمنح المدين أجلاً إذا اقتضت الظروف ذلك ، كما يجوز له أن يرفض طلب الفسخ إذا كان ما لم يوف به المدين قليل الأهمية بالنسبة للالتزام فى جملته .

وهو ما لازمه أنه كلما أثير أمام محكمة الموضوع دفاع يتضمن أن المؤجر متعسف فى استعمال حقه بطلب الإخلاء تعين على المحكمة أن تمحصه وتضمن حكمها ما ينبئ عن تمحيصها لهذا الدفاع وأنها بحثت ظروف الدعوى وملابساتها

وما إذا كانت هذه الظروف والملابسات تبرر طلب الإخلاء فى ضوء ما يجب توافره من حسن نية فى تنفيذ العقود .

(الطعن رقم 871 لسنة 74 ق – جلسة 27/2/2005)

التدخل انضمامياً من بعض ورثة المستأجر الأصلى الذين امتد إليهم العقد ولم يختصموا أمام أول درجة إلى باقى الورثة – المستأنفين – أمام الاستئناف وتمسكهم بعدم قبول الدعوى لرفعها على غير ذى كامل صفة – لا يصحح إجراءات رفع الدعوى أمام محكمة أول درجة – علة ذلك .

تدخل بعض من لم يختصم من الورثة من مرحلة الاستئناف ليتمسكوا بعدم قبول الدعوى لرفعها على غير ذى كامل صفة وينضموا إلى المستأنفين فى طلب رفض الدعوى

ليس من شأنه أن يصحح إجراءات رفع الدعوى أمام محكمة أول درجة وإلا كان ذلك تفويتاً لدرجة من درجات التقاضى وبدءاً لدعوى جديدة أمام محاكم الاستئناف، بما يخالف مبدأ التقاضى على درجتين .

(الطعنان رقما 20، 208 لسنة 71 ق – جلسة 28/10/2002)

دعوى الإخلاء للتأجير من الباطن دون إذن من المالك – وجوب اختصام جميع ورثة المستأجر الأصلى ممن امتد إليهم العقد فيها – قضاء الحكم المطعون فيه بتأييد حكم أول درجة بإخلاء الطاعنين من العين محل النزاع دون اختصام باقى الورثة والرد على الدفع بعدم قبول الدعوى لرفعها على غير ذى صفة – خطأ .

إذ كانت الدعوى الماثلة قد رفعت بطلب الإخلاء من مخبز النزاع لتأجيره من الباطن دون إذن من المالك، وكان قد الإيجار الذى يحتج به المطعون ضدهما الأولين مبرم بينهما وبين مورث الطاعنين وقد رفعت الدعوى بعد وفاته دون اختصام جميع ورثته امتد إليهم عقد الإيجار وتضمنهم إعلام الوراثة.

فإن الحكم المطعون فيه إذ قضى بتأييد الحكم الابتدائى بإخلاء الطاعنين من مخبز النزاع دون اختصام باقى هؤلاء الورثة ولم يعرض لما دفع به الطاعنون من عدم قبول الدعوى لرفعها على غير ذى كامل صفة على الرغم من أنه دفع متعلق بالنظام العام ، فإنه يكون قد خالف القانون .

(الطعنان رقما 20، 208 لسنة 71 ق – جلسة 28/10/2002)

تمسك الطاعن بشغله عين النزاع لمدة ثلاثة وثلاثين عاماً وسداده أجرتها طوال تلك المدة دون اعتراض من المطعون ضدها الأول ومورثته – المؤجرة الأصلية – المقيمين بذات العقار الكائنة به عين النزاع بما يفيد قبولهما له مستأجراً وتنازلهما عن حقهما فى طلب الإخلاء وتدليله على ذلك بالمستندات

إطراح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضاؤه بالإخلاء على سند من انتفاء هذا التنازل لعدم تقديمه عقد إيجار أو إيصال أجرة العين باسمه – فساد فى الاستدلال .

(الطعن رقم 153 لسنة 70 ق – جلسة 8/1/2001)

الموطن – ماهيته – محل التجارة أو الحرفة – اعتباره موطناً للتاجر أو الحرفى بجانب موطنه الأصلى يصح إعلانه فيه بكافة الأمور المتعلقة بها – شرطه – أن يكون مركز إدارة نشاط التاجر أو الحرفى الذى اعتاد على التواجد به ويدير منه أعماله المتعلقة بالتجارة أو الحرفة – المواد 40 ، 41 مدنى و 213 مرافعات

الأماكن الملحقة بالنشاط التجارى أو الحرفى – عدم اعتبارها موطناً لإدارة الأعمال – علة ذلك .

إن النص فى الفقرة الأخيرة من المادة 213 من قانون المرافعات على أن :

يكون إعلان الحكم لشخص المحكوم عليه أو فى موطنه الأصلى .

وفى المادة 40 من القانون المدنى على أن :

الموطن هو المكان الذى يقيم فيه الشخص عادة ……

وفى المادة 41 من ذات القانون على أنه :

يعتبر المكان الذى يباشر فيه الشخص تجارة أو حرفة موتاً بالنسبة إلى إدارة الأعمال المتعلقة بهذه التجارة أو الحرفة .

فكل ذلك يدل:

على أن المشرع قد اعتد بالتصوير الواقعى للموطن فلم يفرق بين الموطن ومحل الإقامة العادى وجعل المعول عليه فى تعيين الموطن الإقامة المستقرة

بمعنى أنه يشترط فى الموطن أن يقيم الشخص فيه على وجه يتحقق فيه شرط الاعتياد ، وإضافى للموطن الأصلى.

اعتبر المشرع المحل أو مركز إدارة نشاط التاجر أو الحرفى الذى يزاول فيه نشاطه موطناً له بالنسبة للخصومات المتعلقة بهذه التجارة أو تلك الحرفة فيصح إعلانه فيه بكافة الأمور المتعلقة بها طالما أن مباشرته لتجارته أو حرفته فيه له مظهره الواقعى

الذى يدل عليه بأن يكون المكان هو مركز نشاط التاجر أو الحرفى الذى يتواجد به على نحو يتوافر فيه شرط الاعتياد ويدير منه أعماله المتعلقة بالتجارة أو الحرفة .

فلا تعتبر الأماكن الملحقة بالنشاط التجارى أو الحرفى – كالمخازن وأشباهها – التى لا يدار منها النشاط على نحو معتاد موطناً لإدارة الأعمال وإنما يكون الموطن الذى يصح الإعلان فيه هو مكان إدارة النشاط لأنه هو الذى يتواجد به التاجر أو الحرفى على وجه يتحقق به شرط الاعتياد .

(الطعن رقم 300 لسنة 70 ق – جلسة 8/1/2001)

تمسك الطعن ببطلان إعلانه بالحكم الابتدائى لأنه وجه إليه فى عين النزاع التى نص فى عقد الإيجار على أنها مؤجرة مخزناً للكتب ولم يوجه إليه فى مركزه إدارة أعماله المتعلقة بتجارة الكتب والمبين بالعقد

إطراح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضاؤه بسقوط الحق فى الاستئناف معتداً بهذا الإعلان – خطأ .

إذا كان من الثابت من الأوراق أن المطعون ضدهم قد وجهوا إعلان الحكم المستأنف إلى الطاعن فى العين المؤجرة له مخزناً فسلمت الإدارة لغلقه على الرغم من أن مركز غدارة النشاط التابع له المخزن ثابت بعقد الإيجار

فإن الحكم المطعون فيه إذ اعتد بهذا الإعلان وقضى بسقوط الطاعن فى الاستئناف مطروحاً دفاعه ، فإنه يكون معيباً بالخطأ فى تطبيق القانون .

(الطعن رقم 300 لسنة 70 ق – جلسة 8/1/2001)

طلب إخلاء العين المؤجرة وتسليمها – موضوع غير قابل للتجزئة – نقض الحكم بالنسبة لأحد الخصوم – أثره – نقضه بالنسبة للباقين .

(الطعنان رقما 890 ، 1145 لسنة 69 ق – جلسة 14/1/2001)

طلب المؤجر الإخلاء وتسليم العين المؤجرة وطلب الخصم إلزام المؤجر بتحرير عقد إيجار – غير قابلين للتجزئة بحسب طبعية المحل فيهما .

(الطعن رقم 9781 لسنة 64 ق – جلسة 21/1/2001)

حق المؤجر فى طلب الإخلاء – حق شخصى – جواز التنازل عنه بعد وقوع المخالفة صراحة أو ضمناً باتخاذ موقف لا تدع ظروف الحال شكاً فى دلالته على حقيقة المقصود منه – استخلاص النزول عن طلب الإخلاء من سلطة محكمة الموضوع – شرطه – أن يكون استخلاصها سائغاً .

(الطعن رقم 2505 لسنة 69 ق – جلسة 5/2/2001)

تمسك الطاعنة بشرائها عين النزاع بالجدك من ورثة المستأجرة الأصلية بعقد ثابت التاريخ وإخطارها الشركة المؤجرة بذلك وقبض وكيل الأخيرة الأجرة منها لمدة تزيد عن خمسة عشر عاماً دون اعتراض منها أو من تابعيها حتى رفع الدعوى وموافقة الشركة على رفع عداد المياه الكائن بعين النزاع الخاص بالمستأجرة الأصلية.

واستبداله بآخر باسم الطاعنة مع إخطار هيئة المياه بذلك يعد تنازلاً من الشركة عن حقها فى طلب الإخلاء

إطراح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع وقضاؤه بإلزام الشركة المؤجرة بتحرير عقد إيجار للطاعنة عن عين النزاع وبفسخ عقد الإيجار والإخلاء

على سند من أن الشركة المؤجرة تقاضت الأجرة باسم المستأجرة الأصلية وأن التصريح بإدخال المياه للعين المؤجرة لم يصدر باسم الطاعنة – فساد فى الاستدلال .

(الطعن رقم 2505 لسنة 69 ق – جلسة 5/2/2001)

الدعوى بفسخ عقد الإيجار والتسليم – عدم قابليتها للتجزئة بحسب طبيعة المحل فيها – قضاء الحكم المطعون فيه بقبول الاستئناف شكلاً دون تكليف الطاعن باختصام المحكوم عليه الآخر الذى لم يطعن بالاستئناف – أثره – بطلان الحكم – علة ذلك .

(الطعن رقم 2463 لسنة 68 ق – جلسة 18/2/2001)

حق المؤجر فى طلب الإخلاء – حق شخصى – جواز التنازل عنه بعد وقوع المخالفة صراحة أو ضمناً – تقادمه بمضى خمس عشرة سنة – سريان التقادم من وقت نشأة الحق فيه .

(الطعن رقم 156 لسنة 70 ق – جلسة 20/6/2001)

تمسك الطاعنة بتنازل المطعون ضده الضمنى عن حقه فى طلب الإخلاء وعلمه بشغلها العين محل النزاع منذ عشرين عاماً وعدم اعتراضه على ذلك

تدليلها على ذلك بإقامته بالشقة التى تعلو عين النزاع وما قرره شاهداها أمام محكمة الموضوع – دفاع جوهرى – قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء تأسيساً على أن وضع يدها على العين محل النزاع لا سند له من القانون دون الرد على دفاع الطاعنة سالف البيان قصور .

(الطعن رقم 156لسنة 70 ق – جلسة 20/6/2001)

ارتباط دعوى الإخلاء لعقد الايجار القديم بالنظام العام وأثره القانوني

إذ كانت عقود إيجار الأماكن الخاضعة للتشريعات الاستثنائية وإن لحقها الامتداد القانونى لمدة غير محددة ، إلا أن المشرع قد كفل للمؤجر الحق فى إخلاء المكان المؤجر فى الحالات التى نص عليها القانون على سبيل الحصر.

ومن المسلم به أن  أسباب الإخلاء  المنصوص عليها فى تلك القوانين – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – من الأمور المتعلقة بالنظام العام

ومن ثم يتعين على محكمة الموضوع ومن تلقاء نفسها أن تبحث سبب الإخلاء الذى أقيمت على أساسه الدعوى وتتحقق من توافره وألا تقضى بالإخلاء إذا لم يتحقق سببه .

(الطعن رقم 823 لسنة 67 ق – جلسة 3/11/2004)

أسباب الإخلاء المنصوص عليها فى قوانين الإيجارات الاستثنائية – تعلقها بالنظام العام – أثره – وجوب تحقق محكمة الموضوع من قيام سبب الإخلاء من تلقاء نفسها .

(الطعن رقم 1630 لسنة 65 ق – جلسة 15/2/2001)

إقامة المؤجر دعواه بالإخلاء على أكثر من سبب – القضاء بالإخلاء على سند من إحداها دون التعرض للأسباب الأخرى – استئناف المستأجر للحكم – أثره – نقل الدعوى إلى محكمة الاستئناف بما اشتملت عليه من أسباب ما لم يتنازل المؤجر عن التمسك بها

(الطعن رقم 25 لسنة 62 ق – جلسة 12/4/2001)

استناد مورث الطاعنين فى دعواه بالإخلاء إلى تغيير استعمال العين بالمخالفة لعقد الإيجار والتأجير من الباطن – قضاء محكمة أول درجة بالإخلاء على سند من التأجير من الباطن ورفض الدعوى فى شقها الأول

قضاء الحكم المطعون فيه بالإلغاء لانتفاء واقعة التأجير من الباطن دون أن يعرض للسبب الثانى رغم عدم التنازل عنه – خطأ

(الطعن رقم 25لسنة 62 ق – جلسة 12/4/2001)

الأحكام الخاصة بتحديد الأجرة والامتداد القانونى وتعيين أسباب الإخلاء – تعلقها بالنظام العام – سريانها بأثر فورى على المراكز والوقائع التى لم تستقر نهائياً وقت نفاذها ولو كانت ناشئة قبل تاريخ العمل بها .

(الطعن رقم 1533 لسنة 70 ق- جلسة 16/5/2001)

ورود  أسباب الإخلاء فى قوانين إيجار الأماكن  على سبيل الحصر – مؤداه – عدم جواز إقامة دعوى الإخلاء على غير هذه الأسباب .

(الطعن رقم 699 لسنة 70 ق – جلسة 17/6/2001)

الأسباب التى تجيز طلب إخلاء العين المؤجرة بالمادة 18 من القانون رقم 13لسنة 1981 – اعتبارها تحديداً للوقائع التى يستمد منها المؤجر الحق فى طلب الإخلاء .

(الطعن رقم 8194 لسنة 63 ق – جلسة 25/5/2000)

أسباب الإخلاء المنصوص عليها فى قوانين الإيجارات الاستثنائية – تعلقها بالنظام العام – أثره – وجوب تحقق محكمة الموضوع من قيام سبب الإخلاء من تلقاء نفسها .

(الطعن رقم 1605 لسنة 62 ق – جلسة 1/6/2000)

الأسباب التى تجيز طلب إخلاء العين المؤجرة وفقاً لقوانين إيجار الأماكن – اعتبارها تحديداً للوقائع التى يستمد منها المؤجر الحق فى طلب الإخلاء .

(الطعن رقم 9401 لسنة 64 ق – جلسة 7/6/2000)

استناداً المؤجر فى دعواه بالإخلاء على أكثر من سبب – القضاء بالإخلاء على سند من أحدها دون التعرض للأسباب الأخرى – استئناف المستأجر للحكم – أثره – نقل الدعوى إلى محكمة الاستئناف بكافة أسبابها طالما لم يتناول المؤجر عن التمسك بأى منها .

(الطعن رقم 9401 لسنة 64 ق – جلسة 7/6/2000)

إقامة الطاعن دعواه بإخلاء المطعون ضدهما من العين محل النزاع للتأخير فى سداد الأجرة وللتنازل عن الإيجار – القضاء بالإخلاء للسبب الأخير دون التعرض للسبب الأول .

إلغاء الحكم من المحكمة الاستئنافية لانتفاء واقعة التنازل دون أن تعرض للسبب الآخر رغم عدم التنازل عنه – خطأ فى القانون .

(الطعن رقم 9401 لسنة 64 ق – جلسة 7/6/2000)

الأحكام الخاصة بتعيين أسباب الإخلاء – تعلقها بالنظام العام. سريانها بأثر فورى على المراكز والوقائع التى لم تستقر نهائياً وقت نفاذها ولو كانت ناشئة قبل تاريخ العمل بها .

(الطعن رقم 2418 لسنة 69 ق – جلسة 14/6/2000)

الأسئلة الشائعة حول دعوى الإخلاء لعقد الايجار القديم

نصائح عملية قبل رفع أو مواجهة دعوى الإخلاء لعقد الايجار القديم

قبل أن تُقدم على  رفع دعوى الإخلاء لعقد الايجار القديم  أو تواجهها كمستأجر، يجب أن تدرك أن دعوى الإخلاء لعقد الايجار القديم ليست مجرد إجراء روتيني، بل هي منازعة قانونية معقدة تحكمها قواعد استثنائية متعلقة بالنظام العام، وتخضع لرقابة صارمة من محكمة النقض.

ومن أهم ما يجب مراعاته في دعوى الإخلاء لعقد الايجار القديم هو ضرورة توافر السبب القانوني الوارد حصرًا في القانون، واختصام جميع ذوي الصفة في الخصومة، والتمسك بكافة الدفوع الموضوعية والشكلية في الوقت المناسب.

كما يجب على المؤجر أن يحذر من الوقوع في  التعسف في استعمال الحق  عند رفع دعوى الإخلاء لعقد الايجار القديم، لأن المحكمة ملزمة بفحص حسن النية والظروف المحيطة بالعلاقة الإيجارية قبل إصدار الحكم بالإخلاء.

في الختام أقول أن دعوى الإخلاء لعقد الايجار القديم ليست مجرد خطوة إجرائية بسيطة، بل هي نزاع متشابك تتداخل فيه قواعد قانون الإيجار القديم، والقانون المدني، وقانون الإثبات، ومبادئ النظام العام.

وبما يفرض دقة شديدة في إعداد صحيفة الدعوى أو مذكرة الدفاع، وتحريًا كاملًا لمدى توافر سبب الإخلاء وتحقق شروطه وسلامة الخصومة واكتمال أطرافها.

إذا كنت مالكًا أو مستأجرًا في إطار عقد إيجار قديم، فإن استشارة محامٍ متخصص قبل اتخاذ أي خطوة في دعوى الإخلاء أو الدفاع فيها ليست رفاهية.

بل ضمانة حقيقية لتفادي إهدار سنوات من التقاضي أو خسارة حق كان يمكن تثبيته بمستند واحد أو دفع قانوني جوهري.

لمزيد من المقالات حول قضايا الإيجارات في مصر، زر قسم: [ قضايا الإيجارات في مصر ]

شارك تجربتك مع قضايا الإيجار القديم في التعليقات، واطرح استفساراتك حول دعوى الإخلاء لعقد الايجار القديم.

احجز  استشارة قانونية متخصصة  قبل أن تبدأ أول خطوة في الخصومة.

عبد العزيز حسين عمار محام بالنقض — خبرة تزيد عن 28 سنة

محامٍ مقيد أمام محكمة النقض المصرية، متخصص في القضايا المدنية، النزاعات العقارية، الميراث، والطعن بالنقض. مدير منصة "عمار للمحاماة" ومؤلف قانوني يهدف لتبسيط الثقافة القانونية المصرية.

نُشر هذا المقال بواسطة عبدالعزيز حسين عمار
تاريخ النشر: 2024-11-15