متى تسقط دعوى الملكية بالتقادم في القانون المصري؟

متى تسقط دعوى الملكية بالتقادم؟ أو دعوى الاستحقاق

الاجابة القاطعة: لا تسقط بالتقادم لمجرد مرور خمس أو خمس عشرة سنة؛ لأن حق الملكية حق دائم لا يزول بعدم الاستعمال. لكن قد يفقد المالك إمكانية استرداد العين إذا أثبت الحائز أنه اكتسب ملكيتها بالفعل بالتقادم المكسب وفق الشروط التي حددها القانون المدني.

ومن هنا يجب التفرقة بين أمرين مختلفين تمامًا:

• سقوط دعوى الملكية بالتقادم المسقط.
• كسب الخصم للملكية بالتقادم المكسب.

الأول ليس هو الأصل في دعوى الاستحقاق، أما الثاني فقد يؤدي إلى انتقال الملكية للحائز متى استوفى التقادم المكسب شروطه القانونية.

متى تسقط دعوى الملكية؟

الأصل: لا.

استقر قضاء محكمة النقض على أن دعوى الاستحقاق التي يرفعها المالك لاسترداد ملكه من الغاصب لا تسقط بالتقادم؛ لأن الملكية حق دائم لا يسقط بعدم الاستعمال، ويظل للمالك أن يطالب بحقه مهما طال الزمن.

لكن لهذا الأصل نتيجة عملية مهمة:

إذا كان شخص آخر قد اكتسب الملكية وفقًا لقواعد التقادم المكسب، فإن المالك السابق لا يستطيع استرداد العقار لأنه لم يعد مالكه، وليس لأن دعواه سقطت بالتقادم المسقط.

حكم النقض 9109 لسنة 91 ق: دعوى الاستحقاق لا تسقط

أكدت محكمة النقض هذا المبدأ في الطعن رقم 9109 لسنة 91 قضائية – جلسة 1 يوليو 2025.

وقررت أن دعوى استرداد العقار من الغاصب لا تسقط بالتقادم، وأن حق الملكية لا يزول لمجرد خروج العقار من حيازة صاحبه مهما طالت المدة، إلا إذا كسب الغير الملكية وفقًا للقانون.

وامتد الحكم إلى حالة تعذر رد العقار عينًا، فاعتبر مطالبة المالك بقيمته تنفيذًا بطريق التعويض لالتزام الغاصب بالرد، ومن ثم لا تتحول تلك المطالبة لمجرد ذلك إلى دعوى تسقط بالتقادم الطويل.

للتفصيل في الحكم راجع: حكم النقض 9109 لسنة 91 ق والمطالبة بقيمة العقار المغصوب

إذن لماذا يتحدث القانون عن 15 سنة؟

الخمسة عشر عامًا الواردة في المادة 968 مدني ليست مدة لسقوط دعوى المالك.

إنها مدة التقادم المكسب الطويل التي يمكن للحائز – عند توافر شروط الحيازة القانونية – أن يكسب بها ملكية الشيء أو الحق العيني.

نص المادة 968 مدني

تقضي المادة 968 في جوهرها بأن من حاز منقولًا أو عقارًا دون أن يكون مالكًا له، أو حاز حقًا عينيًا لا يخصه، جاز له كسب الملكية أو الحق إذا استمرت حيازته دون انقطاع خمس عشرة سنة.

إذن النتيجة بعد اكتمال شروط المادة ليست:

«دعوى المالك سقطت»

بل الأدق:

«الحائز اكتسب الملكية بالتقادم المكسب فأصبح هو صاحب الحق».

هل الـ15 سنة تشترط سوء نية الحائز؟

لا.

من الأخطاء الشائعة وصف المادة 968 بأنها «التقادم الخاص بالحائز سيئ النية».

التقادم الطويل هو القاعدة العامة في كسب الملكية بالحيازة، ولا يشترط السبب الصحيح أو حسن النية اللازمين للتقادم الخمسي.

ولهذا قد يستفيد منه الحائز الذي لا تتوافر لديه شروط المادة 969 متى توافرت شروط التقادم الطويل الأخرى.

متى تكون مدة التقادم خمس سنوات فقط؟

التقادم المكسب القصير مدته خمس سنوات، وينظمه نص المادة 969 من القانون المدني.

ولا يكفي فيه مجرد حسن النية أو مرور خمس سنوات، بل يجب اجتماع شروط محددة:

1. أن تكون الحيازة واردة على عقار أو حق عيني عقاري.
2. أن يكون الحائز حسن النية وقت تلقي الحق.
3. أن تستند الحيازة إلى سبب صحيح.
4. أن يكون السبب الصحيح مسجلًا طبقًا للقانون.
5. أن تستمر الحيازة المدة القانونية دون ما يمنع اكتمال التقادم.

والسبب الصحيح في هذا السياق هو سند صادر من شخص لا يكون مالكًا للشيء أو صاحبًا للحق المراد كسبه بالتقادم.

للتفصيل راجع: التقادم المكسب القصير خمس سنوات وشروط السبب الصحيح

ما وظيفة المادة 965 من القانون المدني؟

المادة 965 لا تحدد مدة تقادم قدرها خمس سنوات.

وظيفتها الأساسية هي تحديد معنى الحائز حسن النية.

ويعد حسن النية من يحوز الحق وهو يجهل أنه يعتدي على حق الغير، ما لم يكن جهله ناشئًا عن خطأ جسيم، كما يفترض حسن النية إلى أن يقوم الدليل على العكس.

وما وظيفة المادة 966؟

تنظم المادة 966 زوال حسن النية.

فتزول صفة حسن النية عندما يعلم الحائز أن حيازته اعتداء على حق الغير، ويعتبر إعلانه بعيوب حيازته في صحيفة الدعوى من الوقائع المهمة التي تناولها النص.

وبالتالي فإن المادتين 965 و966 ترتبطان بصفة الحيازة وحسن النية، ولا تمثلان نصي التقادم الخمسي والخمسة عشر عامًا.

جدول صحيح: الفرق بين 5 و15 سنة

ما شروط الحيازة التي تصلح أساسًا للتقادم المكسب؟

لا يكفي أن يقول شخص إنه موجود بالعقار منذ 15 سنة.

يجب على المحكمة فحص حقيقة الحيازة ومدتها وصفاتها، ومدى ظهور الحائز بمظهر صاحب الحق، وما إذا كانت الحيازة قد استمرت دون انقطاع وأصبحت صالحة لإنتاج أثرها القانوني.

ومن العناصر المهمة عمليًا:

• السيطرة الفعلية على العقار.
• ظهور الحائز بمظهر صاحب الحق.
• استمرار الحيازة طوال المدة القانونية.
• وضوح الحيازة وعدم خفائها.
• عدم قيامها على مجرد التسامح أو الرخصة.
• عدم وجود عيب يمنع الاحتجاج بها على صاحب الحق ما دام العيب قائمًا.

للدراسة التفصيلية راجع: شروط وضع اليد المكسب للملكية والتقادم 15 سنة

متى ينقطع التقادم المكسب؟

تقرر المادة 975 أن التقادم المكسب ينقطع إذا تخلى الحائز عن الحيازة أو فقدها ولو بفعل الغير.

لكن توجد قاعدة مهمة يجب عدم إغفالها: لا ينقطع التقادم بفقد الحيازة إذا استردها الحائز خلال سنة أو أقام دعوى باستردادها في هذا الميعاد.

كما تخضع مسائل حساب المدة والوقف والانقطاع والتمسك بالتقادم أمام القضاء للقواعد التي أحالت إليها المادة 973 بالقدر الذي يتفق مع طبيعة التقادم المكسب.

هل مجرد رفع دعوى يقطع التقادم المكسب؟

تحديد الأثر القاطع يتطلب فحص الطلب القضائي نفسه وصلته بالحق محل الحيازة.

ولا يصح القول إن أي محضر أو إنذار أو منازعة عرضية يقطع التقادم تلقائيًا.

لذلك يجب فحص:

• من أقام الإجراء.
• ضد من أقيم.
• الحق المطلوب قضائيًا.
• العقار محل الطلب.
• تاريخ الإعلان والإجراءات اللاحقة.

وللتفصيل راجع: وقف وانقطاع التقادم في القانون المدني

هل المحكمة تقضي بالتقادم من تلقاء نفسها؟

الأصل أن التقادم لا تقضي به المحكمة من تلقاء نفسها.

وتقرر المادة 387 مدني ضرورة التمسك بالتقادم ممن له مصلحة فيه، كما أجازت إبداءه في أية حالة تكون عليها الدعوى ولو أمام محكمة الاستئناف.

وتسري قواعد التمسك بالتقادم على التقادم المكسب وفق الإحالة الواردة بالمادة 973 في الحدود التي تتفق مع طبيعته.

ولهذا يجب على من يتمسك بأنه أصبح مالكًا بالتقادم أن يطرح دفاعه على المحكمة بصورة واضحة ويحدد نوع التقادم الذي يستند إليه ووقائع الحيازة التي يقوم عليها.

هل يستطيع الغاصب تملك العقار بعد 15 سنة؟

لا توجد إجابة صحيحة بمجرد وصف الشخص بأنه «غاصب» ثم حساب 15 سنة آليًا.

يجب أولًا بحث ما إذا كانت يده قد تحولت إلى حيازة قانونية مستوفية لشروط التقادم المكسب، ومتى بدأت هذه الحيازة، وهل استمرت دون انقطاع، وهل وجد مانع قانوني يمنع أصلًا كسب المال بالتقادم.

فإذا لم تثبت شروط التقادم المكسب، يبقى حق المالك قائمًا ولا تسقط دعوى الاستحقاق لمجرد مرور الزمن.

هل جميع العقارات يمكن تملكها بالتقادم؟

لا.

من أهم الاستثناءات المادة 970 مدني، التي تمنع تملك الأموال الخاصة المملوكة للدولة أو الأشخاص الاعتبارية العامة وبعض الأموال الأخرى المبينة بالنص بالتقادم، كما لا يجوز كسب حقوق عينية عليها بهذه الوسيلة.

كما أن الأموال العامة يحكمها أصلًا نظام قانوني خاص يمنع تملكها بالتقادم.

لذلك فإن تحديد طبيعة العقار وصفة مالكه خطوة تسبق حساب أية مدة تقادم.

دعوى الملكية تختلف عن دعوى الحيازة

لشرح الدعوى نفسها راجع: دعوى الاستحقاق لاسترداد الملكية وشروطها

مثال عملي: عقار تحت يد شخص منذ 20 سنة

إذا اكتشف مالك أن عقاره تحت يد شخص آخر منذ عشرين عامًا، فلا تكون الإجابة القانونية:

«الدعوى سقطت لأن أكثر من 15 سنة مرت».

وإنما يجب فحص الآتي:

1. هل المدعي ما زال يثبت ملكيته؟
2. متى بدأت حيازة المدعى عليه فعلًا؟
3. هل كانت حيازته مستوفية للشروط القانونية؟
4. هل استمرت دون انقطاع؟
5. هل توجد دعاوى أو إجراءات أثرت في سريان التقادم؟
6. هل العقار أصلًا من الأموال التي يجوز تملكها بالتقادم؟
7. هل يتمسك المدعى عليه بالتقادم المكسب أمام المحكمة؟

فإذا أخفق الحائز في إثبات التقادم المكسب، لا يكفي طول مدة وجوده بالعقار وحده لإسقاط دعوى المالك.

ما المستندات المهمة في نزاع الملكية والتقادم؟

• سند ملكية المدعي وتسلسل الملكية.
• المحررات المسجلة وبيانات الشهر العقاري.
• إعلام الوراثة ومستندات أيلولة الملكية إذا كان المصدر الميراث.
• الأحكام القضائية السابقة المتعلقة بالعقار.
• المعاينات ومحاضر التسليم.
• المستندات التي تحدد تاريخ بدء الحيازة.
• العقود التي يستند إليها الحائز.
• الأدلة التي تثبت انقطاع الحيازة أو استمرارها.
• المستندات المتعلقة بصفة العقار وما إذا كان من أملاك الدولة أو جهة عامة.

أسئلة شائعة حول سقوط دعوى الملكية

هل تسقط دعوى الملكية بعد 15 سنة؟

لا تسقط دعوى الاستحقاق لمجرد مرور 15 سنة. لكن إذا أثبت الحائز أنه اكتسب الملكية بالتقادم المكسب وفق المادة 968، يصبح هو صاحب الملكية ويختلف مركز المدعي تبعًا لذلك.

هل تسقط بعد خمس سنوات إذا كان الحائز حسن النية؟

ليس بمجرد حسن النية. التقادم الخمسي في المادة 969 يشترط إلى جانب حسن النية وجود سبب صحيح مسجل صادر من غير مالك واستيفاء باقي شروط الحيازة.

هل المادة 965 هي مادة التقادم الخمسي؟

لا. المادة 965 تنظم حسن النية في الحيازة. التقادم الخمسي تنظمه المادة 969.

هل المادة 966 تقرر التقادم لمدة 15 سنة؟

لا. المادة 966 تتعلق بزوال حسن النية. مدة التقادم الطويل البالغة 15 سنة مقررة بالمادة 968.

هل يستطيع المالك رفع دعوى بعد 30 سنة؟

من حيث مبدأ عدم سقوط دعوى الاستحقاق بالتقادم المسقط، نعم يمكنه التمسك بحقه مهما طال الزمن. لكن يجب فحص ما إذا كان شخص آخر قد كسب الملكية خلال هذه الفترة بسبب قانوني مثل التقادم المكسب.

هل مجرد وضع اليد 15 سنة يكفي؟

لا. مرور المدة عنصر أساسي لكنه ليس العنصر الوحيد؛ يجب أن تكون هناك حيازة قانونية مستوفية للشروط طوال المدة.

هل يجوز للمحكمة تطبيق التقادم من تلقاء نفسها؟

الأصل لا؛ يجب أن يتمسك به صاحب المصلحة وفق القواعد القانونية المنظمة لذلك.

هل يجوز تملك أرض الدولة بالتقادم؟

ليس الأموال الواردة بالحظر القانوني. المادة 970 تمنع اكتساب الأموال الخاصة المملوكة للدولة والأشخاص الاعتبارية العامة وغيرها مما حدده النص بالتقادم.

الخلاصة القانونية

السؤال الصحيح ليس: «كم سنة مرت دون أن يرفع المالك الدعوى؟» وإنما: «هل اكتسب الحائز الملكية بسبب قانوني صحيح خلال هذه السنوات؟»

حق الملكية لا يسقط لمجرد عدم الاستعمال، ودعوى الاستحقاق لا يحكم عليها بالتقادم المسقط كالدعاوى الشخصية العادية.

لكن التقادم المكسب قد ينشئ ملكية جديدة للحائز:

• 15 سنة: وفق المادة 968 عند استيفاء شروط التقادم الطويل.
• 5 سنوات: وفق المادة 969 عند اجتماع حسن النية والسبب الصحيح المسجل وباقي الشروط.

متى تحتاج إلى مراجعة محامٍ؟

تحتاج الدعوى إلى فحص متخصص إذا كانت مدة وضع اليد طويلة، أو ينازع الخصم في أصل ملكيتك، أو يتمسك بالتقادم المكسب، أو توجد عقود مسجلة صادرة من غير مالك، أو كان العقار موروثًا أو مملوكًا للدولة أو لإحدى الجهات العامة.

فالفارق بين تقادم مكسب صحيح وبين مجرد وضع يد طويل قد يحسم ملكية العقار بالكامل.

تواصل مع المكتب لفحص سند الملكية والحيازة ومدد التقادم وتحديد الموقف القانوني.

تنبيه قانوني: هذا المقال للتوعية القانونية العامة، ولا يمثل حكمًا نهائيًا على واقعة بعينها؛ إذ يتوقف تحديد أثر التقادم على طبيعة المال وصفة الحائز وسند الملكية وتاريخ الحيازة والانقطاع والوقف والأدلة المقدمة في كل قضية.

المراجع القانونية

• القانون المدني المصري رقم 131 لسنة 1948: المواد 965، 966، 968، 969، 970، 973، 974، 975، و387 بحسب نطاق التطبيق.
• محكمة النقض: الطعن رقم 9109 لسنة 91 قضائية – جلسة 1 يوليو 2025.
• محكمة النقض: الطعن رقم 1574 لسنة 59 قضائية – جلسة 6 مارس 1990، بشأن السبب الصحيح والتقادم المكسب الخمسي.

آخر مراجعة قانونية للمحتوى: 9 سبتمبر 2026.