شرط نفاذ عقد الإيجار طويل المدة (محدث 2024)

ان عقد الايجار الذى تزيد مدته عن تسع سنوات لا يسرى في حق المالك الجديد ما لم يكن مسجلا وان تسجيل المالك الجديد عقده قبل تسجيل المستأجر لعقد إيجاره يترتب عليه عدم نفاذ في حق المالك الجديد فيما زاد عن تسع سنوات

وذلك كله سواء كان المالك الجديد عالما بعقد الإيجار ام لا وهو استثناء لحمايته وبالنظر الى واقعات الدعوى الراهنة يتبين ان المدعى قد تلقى ملكية المحل موضوع عقد الإيجار من صاحب الملكية المسجلة ونقل له ملكية المحل بموجب العقد المسجل برقم……… ، وتسلمه خاليا من أي شواغل او حقوق

حيث الثابت وهو ما علم به المدعى مؤخرا ان عقد الايجار هذا المبرم بين المدعى عليه الاول ( البائع له ) وبين المدعى عليه الثاني ( المستأجر من البائع للمدعى ) قد تم فسخه بموجب حكم قضائي نهائي وبطرد المستأجر وتسليم المحل

وقام المدعى عليه الاول بتنفيذه وتسلم المحل ومن ثم عندما تلقى المدعى الحق منه لم يكن المحل مشغولا ومن ثم يكون طلبه بعدم نفاذ عقد الايجار في حقه فيما زاد عن تسع سنوات يكون له سند صحيح من الواقع والقانون والسند ما يلى 

1- نص الفقرة الأولى من المادة 604 من القانون المدني على أنه:

“إذا انتقلت ملكية العين المُؤجرة اختياراً أو جبراً إلى شخص آخر، فلا يكون الإيجار نافذاً في حق هذا الشخص إذا لم يكن له تاريخ ثابت سابق على التصرف الذي نقل الملكية”.

وتضمنت المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي للقانون المدني:

“فلا يسري الإيجار على خلف المؤجر إلا إذا كان ثابت التاريخ، وسابقاً على سبب نقل الملكية، فإذا كان السبب الذي نقل الملكية هو عقد البيع مثلاً، وكان كل من البيع والإيجار غير ثابت التاريخ، أو كانا ثابتي التاريخ في يوم واحد، فإن الإيجار لا يسري في حق المشتري، حتى ولو كان عقد البيع غير مسجل\”.

مجموعة الأعمال التحضيرية – جـ 4 – صـ 593 – الوسيط – للدكتور عبد الرزاق السنهوري – عقد الإيجار – صـ 834

2- نص المادة 11 من قانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946  أنه:

يجب تسجيل الإيجارات والسندات التي ترد على منفعة العقار إذا زادت مدتها على تسع سنوات والمخالصات والحوالات بأكثر من أجرة ثلاثة سنوات مقدماً، وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك.  ويترتب على عدم تسجيلها أنها لا تكون نافذة في حق الغير فيما زاد على مدة تسع سنوات بالنسبة إلى الإيجارات والسندات، وفيما زاد على أجرة ثلاث سنوات بالنسبة إلى المخالصات والحوالة.

وكذلك أن ثبوت التاريخ وحده لا يكفي إذا كانت مدة إيجار العقار تزيد على تسع سنوات\ بل لا بد من تسجيل عقد الإيجار قبل تسجيل التصرف الناقل للملكية وفقاً للمادة 11 من قانون الشهر العقاري فإذا لم يسجل لم ينصرف أثر الإيجار للمالك الجديد الذي سجل عقده إلا لمدة تسع سنوات فقط، بشرط أن يكون الإيجار ثابت التاريخ وسابقاً على التصرف الناقل للملكية. تبدأ التسع سنوات هذه من وقت بدء مدة الانتفاع لا من وقت تسجيل عقد البيع.

الوسيط– للسنهوري – ص 837

3- نص المادة (12 ) من ذات القانون على أن

جميع التصرفات المنشئة لحق من الحقوق العينية  العقارية التبعية أو المقررة لها وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب شهرها بطريق القد ويترتب على عدم القيد أن هذه الحقوق لا تكون حجة على الغير .

والمقرر في قضاء محكمة النقض أن

النص في المادة 11 من قانون تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 مؤداه  أن عقد الإيجار إذا كان وارداً على عقار، وكانت مدته تزيد على تسع سنوات، فإنه يجب لنفاده في حق الغير – فيما زاد على هذه المدة – أن يكون مُسجلاً وفقاً للإجراءات وقواعد التسجيل التي نظمتها نصوص هذا القانون، ومن ثم فلا يكفي لنفاذ مدته الزائدة عن هذا الحد في حق الغير أن يكون ثابت التاريخ

نقض مدني في الطعن رقم 4665 لسنة 61 قضائية – جلسة 9/7/1995.

مشار إليه في: الوسيط في شرح القانون المدني – للسنهوري – المرجع السابق – صـ 835 – هامش 3

4-  عدم اشتراط علم المستأجر بواقعة البيع

لم يستلزم لنفاذ الإيجار في حق من انتقلت إليه الملكية أن يكون الأخير على علم به وقت انتقال الملكية إليه. ويُعتبر حكم المادة 604 فيما يتعلق بذلك خروجاً على القاعدة العامة المنصوص عليها في المادة 146. ومعنى ذلك أن الإيجار ينصرف إلى الخلف بحكم القانون

المُقرر في قضاء النقض أن

خلافة المُشتري للبائع على الحقوق والواجبات المتولدة من عقد الإيجار تحدث بحكم القانون نفسه وبتمام البيع، غير متوقفة على علم المُستأجر، فلا يجري على هذه الخلافة حكم حوالة الديون ولا حكم الحلول محل الدائن بالوفاء له

(الطعن رقم 92 لسنة 3 قضائية – جلسة 22/11/1934 – مجموعة عمر – جـ 1 – صـ 496 وما بعدها)

5-  محكمة النقض رسخّت في ذلك العديد من المبادئ القانونية حيث أكدت

 نص المادة 11 من قانون تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 المعدل بالقانون رقم 25 لسنة 1976 على أنه:

يجب تسجيل الإيجارات والسندات التي ترد على منفعة العقار إذا زادت مدتها على تسع سنوات، ويترتب على عدم تسجيلها أنها لا تكون نافذة في حق الغير فيما زاد على مدة تسع سنوات بالنسبة إلى الإيجارات والسندات وهو ما يدل على أن عقد الإيجار إذا كان وارداَ على عقار وكانت مدته تزيد على تسع سنوات فإنه يجب لنفاده في حق الغير فيما زاد على هذه المدة أن يكون مُسجلاَ، وأنه يُعد من الغير في هذا الخصوص مشترى العقار الذى قام بتسجيل عقده قبل تسجيل عقد الإيجار طبقاَ لإجراءات وقواعد التسجيل التي نظمتها نصوص هذا القانون.

نفاذ عقد الإيجار الصادر من الوكيل أو الشريك على الشيوع

تعرف في هذا المبحث علي الحلول العملية لنفاذ عقد الإيجار الصادر من الوكيل أو الشريك على الشيوع لأكثر من ثلاث سنوات فى ضوء ما استقرت عليه محكمة النقض وسيتم نشرها على اجزاء, ومنها :

1.  سقوط دعوى عدم نفاذ عقد الايجار الصادر من الوكيل او الشريك على الشيوع بمضي 15 سنه.
2.  إذا تمسك المستأجر بإجازة الموكل وعلمه وعدم اعتراضه على العقد تعين على المحكمة تمحيص هذا الدفاع الجوهري والرد عليه بأسباب سائغة وإلا كان حكمها قاصرا.
3.  الايجار الصادر ممن لا يملك إلا حق الإدارة عن مكان يخضع لقوانين إيجار الأماكن الاستثنائية يمتد بعد مدته الأصلية لأجل غير مسمى ولا يتم انقاص المدة لثلاث سنوات .
4.  وسقوط دعوى فسخ عقد الايجار لعدم امتداده او للتأجير من الباطن بمضي خمسة عشر عاما.
5.  عقد الايجار الصادر من المالك الظاهر لا يسرى عليه نص المادة 559 من القانون المدني وتضحى حسب المدة المتفق عليها بالعقد ولا يتم إنقاص مدته إلي ثلاث سنوات.
6.  سريان عقد الإيجار الصادر من وكيل دائني تفليسة يمتد تلقائيًا بحكم القانون إلى مدة غير محددة لخضوعه لقوانين إيجار الأماكن.
7.  الدعوى بطلب الإخلاء من أعمال الحفظ التى يجوز إقامتها من احد الشركاء او الورثة حتى ولو كان رافعها لا يملك أغلبية الأنصباء.

أحكام النقض عن نفاذ الايجار أكثر من 3 سنوات

الايجار الصادر من الوكيل وكاله عامه ينفذ قبل الموكل اذا اجازه ويجب على المحكمة تحقيق دفاع المستأجر فى حالة تمسكه بإجازة الموكل وعلمه وعدم اعتراضه على الايجار لمدة اكثر من ثلاث سنوات

وفيه تقول محكمة النقض:

وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه القصور فى التسبيب والإخلال بحق الدفاع ، وفى بيان ذلك يقول إنه تمسك فى دفاعه أمام محكمة الموضوع بأن المطعون ضدهم ومن قبلهم مورثهم ارتضوا استمرار انتفاعه بالعين المؤجرة واستيداء أجرتها منه لمدة تزيد على سبع سنوات لاحقة على انقضاء مدة ثلاث سنوات من تاريخ إبرام عقد الإيجار المؤرخ 1/8/2003 بما مؤداه إجازتهم الضمنية لهذا العقد بكامل مدته ، وإذ التفت الحكم عن هذا الدفاع ولم يعرض له إيراداً ورداً رغم أن من شأن ثبوت صحته تغير وجه الرأى فى الدعوى فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه .

و حيث إن هذا النعى فى محله :

ذلك – أن مؤدى نص المادة 701/2 من القانون المدني أن الوكيل وكالة عامة تخوله إبرام الإيجار لمدة لا تزيد عن ثلاث سنوات ، فإن زادت المدة عن ذلك لا ينفذ الإيجار قبل الموكل إلا لهذه المدة ما لم يجز الأخير ما يبرمه الوكيل من إجارة مجاوزاً حدود وكالته صراحةً أو ضمناً فترتد آثارها من وقت إبرامه .

فإذا تمسك المستأجر بإجازة الموكل وعلمه وعدم اعتراضه على العقد تعين على المحكمة تمحيص هذا الدفاع الجوهري والرد عليه بأسباب سائغة وإلا كان حكمها قاصراً ، …. لما كان ذلك ، وكان الثابت من الأوراق أن الطاعن قد تمسك فى دفاعه أمام محكمة الموضوع بأن المطعون ضدهم أجازوا ضمناً عقد الإيجار المؤرخ 1/8/2003 بكامل مدته بأن ارتضوا استمرار انتفاعه بالعين المؤجرة وتقاضى أجرتها منه لمدة تزيد على سبع سنوات تالية للمدة المسموح للوكيل بإبرام الإجارة عنها .

وإذ أغفل الحكم المطعون فيه هذا الدفاع ولم يعرض له إيراداً ورداً رغم أنه دفاع جوهرى من شأنه – لو صح – أن يتغير به وجه الرأى فى الدعوى ، فإنه يكون معيباً بالقصور بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث السبب الآخر من أسباب الطعن .

أحكام النقض المدني – الطعن رقم 3070 لسنة 83 ق – بتاريخ 24 / 11 / 2021

عقد الإيجار الصادر من أحد الشركاء المشاعين بمفرده – متى كان لا يملك أكثر من نصف الأنصبة في المال الشائع – لا يسرى في مواجهة باقى الشركاء إلا إذ ارتضوه صراحة أو ضمنا.

الإيجار الصادر من أحد الشركاء المشاعين بمفرده – متى كان لا يملك أكثر من نصف الأنصبة في المال الشائع – لا يسرى في مواجهة باقى الشركاء إلا إذ ارتضوه صراحة أو ضمناً ، إذ يعتبر في هذه الحالة وكيلاً عنهم وتنفذ أعمال الإدارة المعتادة التي تصدر عنه ومنها عقد الإيجار في حقهم .

وكان الحكم المطعون فيه إذ انتهى لرفض دعوى الطاعنين على ما خلص إليه من أوراق الدعوى وتقرير الخبير المودع أن الطاعنين يقيمون في عقار النزاع ولم يعترضوا على قيام مورث المطعون ضدهم ثانياً بتأجير عين النزاع للمطعون ضده الأول بالعقد المؤرخ 10/7/1986 وذلك طيلة أكثر من خمس سنوات حتى إقامة دعواهم في غضون عام 1991 ، ورتب على ذلك إجازتهم الضمنية وموافقتهم على تلك الإجارة ، ومن ثم قضاءه برفض الدعوى ، وهو من الحكم سائغ وله سنده من الأوراق وكاف لحمل قضائه ، فيضحى ما يثيره الطاعنون في هذا الخصوص غير مقبول .

أحكام النقض المدني – الطعن رقم 482 لسنة 69 ق – بتاريخ 6 / 11 / 2021 – غرفة مشورة

وقالت  محكمة النقض  فى حكم حديث بقولها ان ما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والفساد في الاستدلال والإخلال بحق الدفاع ، وفى بيان ذلك يقول :

إنه تمسك أمام محكمة الاستئناف بأن العقد المؤرخ 9/7/2006 لمدة خمسون عاماً هو الذى يحكم العلاقة بين الطرفين وعلم الموكل – المؤجر – بتصرفات وكيله .

وإجازته التصرف ونفاذه في حقه وأن العقد اللاحق محرر لمدة تسع سنوات فقط ليتمكن من إثبات التاريخ بالشهر العقاري والسير في إجراءات ترخيص الصيدلية وطلب إحالة الدعوى إلى التحقيق لإثبات دفاعه إلا أن الحكم التفت عن تحقيق دفاعه قولاً منه أن التوكيل يبيح أعمال الإدارة فلا تنفذ الإجارة في حق الموكل – المطعون ضده – لمدة تزيد على ثلاث سنوات إلا بإجازته لها ورتب على ذلك قضاءه بإنهاء عقد الإيجار اللاحق بانتهاء مدته التي اجازها الموكل بما يعيبه ويستوجب نقضه .

وحيث أن هذا النعى في محله:

ذلك بأن المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن الإجارة الصادرة من الوكيل وكالة عامة لمدة تزيد على ثلاث سنوات لا تنفذ في حق الموكل إلا بإجازاته لها ، والإجازة لما يباشره الوكيل خارجاً عن حدود وكالته باعتبارها تصرف قانونى يتضمن اسقاطاً لحق – تقتضى أن يكون الموكل عالماً بأن العمل الذى يقره خارجاً عن حدود الوكالة وأنه قد أقره قاصراً إضافة أثره إلى نفسه .

لما كان ذلك وكان الطاعن قد تمسك بدفاعه الوارد بوجه النعى وطلب إحالة الدعوى إلى التحقيق لإثبات علم الموكل – المطعون ضده – بالتأجير الصادر من وكيله وإجازته لهذا التأجير وإذ اطرح الحكم المطعون فيه دفاعه المشار إليه رغم أنه دفاع جوهرى قد يتغير به – إن صح – وجه الرأي في الدعوى فإنه يكون معيباً بالقصور مما يوجب نقضه.

أحكام النقض المدني – الطعن رقم 11389 لسنة 88 ق – جلسة 5 / 12 / 2019

إذا تمسك المستأجر بإجازة الموكل وعلمه وعدم اعتراضه على العقد تعيّن على المحكمة تمحيص هذا الدفاع الجوهري والرد عليه بأسباب سائغة وإلا كان حكمها قاصرا كما أن من المقرر أن محكمة الموضوع وإن كانت غير ملزمة بإجابة الخصوم إلى طلب إحالة الدعوى إلى التحقيق إلا أنها إذا رفضت هذا الطلب تعيَّن عليها أن تُبين فى حكمها ما يسوغ رفضه.

وأن كل طلب أو وجه دفاع يُدلى به الخصم ويطلب بطريق الجزم الفصل فيه مما يجوز أن يترتب عليه تغيير وجه الرأى فى الدعوى يجب على محكمة الموضوع أن تتناوله بالبحث والتمحيص وترد عليه بما يصلح له وإلا كان حكمها قاصرا.

لما كان ذلك ، وكان البين من الأوراق أن الطاعن قد تمسك فى دفاعه أمام محكمة الموضوع بما جاء بوجه النعى من علم المطعون ضده الأول بعقد الإيجار مثار التداعي منذ إبرامه فى 1/12/2002 وعدم اعتراضه عليه طيلة ثماني سنوات بما يعنى إجازته له وطلب إحالة الدعوى إلى التحقيق لإثبات ذلك .

إلا أن الحكم المطعون فيه لم يعرض لهذا الدفاع وحجب نفسه عن تمحيصه للتحقق من علم المطعون ضده الأول بشروط عقد الإيجار سند التداعي وإجازته له منذ إبرامه رغم كونه دفاعاً جوهرياً قد يتغير به – إن صح – وجه الرأى فى الدعوى ورفضه إحالة الدعوى إلى التحقيق دون مسوغ ، مما يُعيبه ويوجب نقضه دون حاجة لبحث السبب الثانى من سببي الطعن.

النقض المدني – الطعن رقم 7125 لسنة 86 ق – بتاريخ 5 / 5 / 2018

إذا تمسك المستأجر بإجازة الموكل وعلمه وعدم اعتراضه على العقد تعين على المحكمة تمحيص هذا الدفاع الجوهري والرد عليه بأسباب سائغة وإلا كان حكمها قاصراً ، كما أن من المقرر أيضاً أن أسباب الحكم تكون مشوبة  بالفساد فى الاستدلال  إذا انطوت على عيب يمس سلامة الاستنباط أو ابتناء الحكم على فهم حصلته المحكمة مخالفاً لما هو ثابت بأوراق الدعوى .

ويتحقق ذلك إذا استندت المحكمة فى اقتناعها إلى أدلة غير صالحة من الناحية الموضوعية للاقتناع بها أو إلى عدم فهم العناصر الواقعية التى ثبتت لديها أو استخلاص هذه الواقعة من مصدر لا وجود له أو موجود لكنه متناقض مع ما أثبتته .

لما كان ذلك وكان الطاعنان قد تمسكا أمام محكمة الموضوع بأن المطعون ضدهم علموا بانعقاد عقد الإيجار المؤرخ 27/2/2008 منذ إبرامه ولم يعترضوا عليه بما مؤداه موافقتهم الضمنية على تجاوز الوكيل حدود وكالته بالتأجير لمدة تزيد على ثلاث سنوات وإجازتهم ذلك .

وكان الحكم المطعون فيه إذ قضى بإنهاء عقد الإيجار سند الدعوى ، وأورد فى معرض رده على هذا الدفاع ” أن المطعون ضدها الأولى قد اعترضت على العقد المذكور بإقامتها الدعوى الراهنة وأن الطاعنين لم يقدما الدليل على عدم اعتراض باقى الملاك على هذا العقد .

فى حين أن المطعون ضدها الأولى قد رفعت دعواها فى نهاية عام 2014 بعد مرور أكثر من ست سنوات من تاريخ إبرام العقد ، كما جاءت الأوراق خلواً من ثمة اعتراض من باقى المطعون ضدهم على إبرام العقد حتى تاريخ إقامة الدعوى الراهنة .

فإن ما أورده الحكم المطعون فيه فى قضائه لا يصلح رداً سائغا على نفى موافقة المطعون ضدهم وإجازتهم للعقد منذ إبرامه ، فإنه يكون – فضلاً عن فساده فى الاستدلال – مشوباً بالقصور فى التسبيب مما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقى أسباب الطعن.

أحكام النقض المدني – الطعن رقم 7822 لسنة 88 ق – بتاريخ 13 / 11 / 2019

• انتهي البحث القانوني ويمكن لحضراتكم التعليق في صندوق التعليقات بالأسفل لأى استفسار قانوني.
• زيارتكم لموقعنا تشرفنا ويمكن الاطلاع علي المزيد من المقالات والأبحاث القانونية المنشورة للأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض في القانون المدني والملكية العقارية من خلال أجندة المقالات .
• كما يمكنكم التواصل مع الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الواتس اب شمال الصفحة بالأسفل.
• كما يمكنكم حجز موعد بمكتب الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الهاتف ( 01285743047 ) وزيارتنا بمكتبنا الكائن مقره مدينة الزقازيق 29 شارع النقراشي – جوار شوادر الخشب – بعد كوبري الممر – برج المنار – الدور الخامس زيارة مكتبنا بالعنوان الموجود على الموقع.
• يمكن تحميل الأبحاث من أيقونة التحميل pdf في نهاية كل مقال وكل بحث ، ونعتذر لغلق امكانية النسخ بسبب بعض الأشخاص الذين يستحلون جهد الغير في اعداد الأبحاث وتنسيقها ويقومون بنشرها علي مواقعهم الالكترونية ونسبتها اليهم وحذف مصدر البحث والموقع الأصلي للبحث المنشور ، مما يؤثر علي ترتيب موقعنا في سيرش جوجل ، أعانهم الله علي أنفسهم .

المقالة حصرية ومحمية بحقوق النشر الحقوق محفوظة © لمكتب الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض