متى يبطل قرار الجهة الإدارية بهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة مثال بطلان قرار هيئة المجتمعات العمرانية بإلغاء التخصيص وإلغاء الشقق والوحدات المخصصة للجمهور في المجتمعات العمرانية الجديدة وفقا لأحكام الادارية العليا .
بطلان قرار الهيئة في الإدارية العليا
- هل يحق سحب الشقة المخصصة سلفا ؟
- أم أن المشرع قيدها بنص قانونى؟
- وما هى شروط إلغاء التخصيص ؟
الإجابات في طيات هذين الحكمين الصادرين من المحكمة الإدارية العليا بشرط بطلان قرار إلغاء تخصيص الوحدات السكنية
- الأول : لا يجوز إلغاء تخصيص الوحدات السكنية قبل صدور توصيه اللجنة العقارية الفرعية
- الثانى : لا يجوز للجنه الفرعية أن تصدر قرار بإلغاء التخصيص لان المشرع لم يخولها هذا الاختصاص
بطلان قرار هيئة المجتمعات بشأن التخصيص
الطعن الأول: صادر بجلسة 23/4/2017 في الطعن رقم 12716 لسنة 55 قضائية عليا
يتعين قبل إلغاء تخصيص الوحدة السكنية صدور توصية من اللجنة العقارية الفرعية وعرضها على اللجنة العقارية الرئيسية بالهيئة وصدور قرار من رئيس مجلس إدارة الهيئة أو من يفوضه بالاعتماد كأجراء رسمة القانون
وقالت المحكمة أن المشرع أنشأ هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة واعتبرها جهاز الدولة المسئول عن إنشاء تلك المجتمعات ونظم المشرع قواعد تخصيص الأراضي والعقارات بمقتضى اللائحة العقارية المشار إليها
إذ جعل تخصيص الأراضي طبقا للشروط الخاصة بالحجز والتخصيص , وتشكل لجنة فرعية بكل جهاز كما تشكل لجنة عقارية رئيسية بالهيئة من شاغلي الوظائف القيادية بها بالإضافة إلى الخبراء فى مجال عملها , وحددت اللائحة اختصاصات اللجان الفرعية واللجان الرئيسية
واختص المشرع فى اللائحة اللجان الفرعية بإصدار توصيات يتم اعتمادها من اللجان العقارية الرئيسية ولا تعتبر قراراتها نافذة إلا بعد اعتماد رئيس مجلس إدارة الهيئة أو من يفوضه , وحرص المشرع على كفالة حقوق المتعاقدين مع الهيئة إذا توافرت أية حالة من حالات إلغاء التخصيص المنصوص عليها فى المادة (16) من اللائحة العقارية المشار إليها
فاشترط أن يتم إخطار ذوى الشأن بخطاب موصى عليه بعلم الوصول على عنوانه المبين بملف الموضوع مع منحه مهلة ثلاثون يوماً تبدأ من تاريخ استلامه الإخطار لتصحيح موقفه وفى حالة عدم الاستجابة يتم عرض الأمر على اللجنة الفرعية بالجهاز , ويتم رفع توصياتها بإلغاء التخصيص إلى اللجنة الرئيسية لاعتمادها ولا تعتبر قرارات هذه اللجنة نافــذة إلا بعد اعتمادها من رئيس مجلس إدارة الهيئة أو من يفوضه .
وحيث إنه وأياما كان الأمر بالنسبة للأسباب التى بنت عليها الجهة الإدارية قراراها المطعون فيه فأن الأوراق والمستندات المقدمة من طرفي النزاع قد أجريت من ثمة دليل على إتباع الجهة الإدارية المطعون ضدها الإجراءات والقواعد التى رسمها القانون واللائحة العقارية إذ لم تقدم الهيئة المطعون ضدها ما ثبت صدور توصية من اللجنة العقارية الفرعية وعرضها على اللجنة العقارية الرئيسية بالهيئة وصدور قرار من رئيس مجلس إدارة الهيئة أو من يفوضه بالاعتماد .
ومن ثم فإن القرار المطعون فيه فيما تضمنه من إلغاء تخصيص شقة الطاعن يكون قد صدر مخالفا للقانون واللائحة العقارية بما يتعين معه الحكم بإلغائه
حكم المحكمة الإدارية العليا الدائرة الحادية عشرة – الصادر بجلسة 23/4/2017 في الطعن رقم 12716 لسنة 55 قضائية عليا
مبادي هامة بشأن النزاع القضائي بين الأفراد وهيئة المجتمعات العمرانية
- لا يجوز لهيئة المجتمعات العمرانية خصم أية مبالغ في حالة إلغاء الحجز قبل استلام الأرض.
- ولا يجوز للشُروط الواردة بكراسة الشُروط أن تُخالف تلك الأحكام المنصوص عليها باللائحة أو تنسخها،
- دعوى استرداد مقدم الحجز تعد من الحقوق العينية العقارية وتتفرع عنها، ومن ثم تكون هذه المنازعة مُستثناة من العرض على لجنة التوفيق في بعض المنازعات قبل إقامة الدعوى…, وغيرها من المبادئ لوارده بالأحكام.
أحكام الإدارية العليا في هذا الصدد
اصدرت المحكمة الادارية العليا عدة احكام حديثه بجلسة 31/1/2023 قالت فيها ان اللائحة العقارية بالهيئة الطاعنة تُعتبر من القواعد التنظيمية العامة التي تستند إلى نصوص القانون رقم 59 لسنة 1979 في شأن إنشاء المُجتمعات العُمرانية الجديدة وقد تضمنت الأحكام الواجبة التطبيق في مثل هذه الحالات ومن بينها الحالة نظمتها المادة التاسعة منها والتي نصت صراحة على عدم خصم أية مبالغ في حالة إلغاء الحجز قبل استلام الأرض.
ومن ثم لا يجوز للشُروط الواردة بكراسة الشُروط أن تُخالف تلك الأحكام المنصوص عليها باللائحة أو تنسخها، مما كان يوجب على الهيئة الطاعنة أن تُبادر إلى رد مُقدم الحجز الذي سدده المطعون ضده كاملًا دون أي خصومات، ويكون الخصم الذي أجرته الهيئة قد تم دون وجه حق .
الطعن رقم 9039 لسنة 66 قضائية الدائرة الثالثة جلسة 31/1/2023
وفى حكم اخر قالت المحكمة ولما كانت المنازعة الماثلة تدور حول استرداد مقدم حجز تم سداده نتيجة التقدم فى قرعة تخصيص قطعة أرض تابعة للهيئة الطاعنة ، ومن ثم فإنها تعد من الحقوق العينية العقارية وتتفرع عنها، ومن ثم تكون هذه المنازعة مُستثناة من العرض على لجنة التوفيق في بعض المنازعات قبل إقامة الدعوى وفقًا لصريح نص المادة الرابعة من القانون رقم 7 لسنة 2000 المشار إليه ، مما تلتفت معه المحكمة عما أثير في هذا الشأن.
الطعن رقم 48570 لسنة 65 قضائية الدائرة الثالثة جلسة 31/1/2023
وقضت المحكمة فى طعن اخر بانه
ومن حيث إن الثابت بالأوراق أن الهيئة الطاعنة طرحت عددًا من قطع الأراضي المتميزة في مدينة 6 أكتوبر في غضون عام 2015، فتقدم المطعون ضده لهذه القرعة الخاصة بأراضي العمارات والفيلات بحسب البين من كراسة الشروط المقدمة من الهيئة الطاعنة أمام محكمة أول درجة وسدد مقدم الحجز بمبلغ (250.000) جنيه مائتان وخمسون ألف جنيه.
وفاز في هذه القرعة بقطعة الأرض رقم (40) بالمنطقة بالتوسعات الشرقية بمدينة 6 أكتوبر، وأنه قبل استلام هذه الأرض تقدم بطلب إلى الهيئة الطاعنة أبدى فيه رغبته في إلغاء الحجز إلا أن الهيئة الطاعنة رفضت رد مقدم الحجز كاملاً إلا بعد خصم 2% مصاريف إدارية+ 1% مجلس أمناء + 1% صندوق تمويل الإسكان من إجمالي المبلغ، واستندت في ذلك إلى أن خصم تلك المبالغ قد ورد النص عليه في كراسة الشروط ،
ومن حيث إنه ولما كان الثابت بالأوراق أن
الهيئة الطاعنة قد أخلت بالتزاماتها التعاقدية لاكتشاف المطعون ضده بأن الأرض التي سيتم التعاقد عليها يختلف موقعها الفعلي عن الموقع المذكور بالإعلان وكراسة الشروط، كما أن سعرها المحدد يزيد عن السعر الفعلي لها بما يتجاوز 50%، وهو ما لم تنكره الجهة الإدارية الطاعنة.
مما جعله يطلب إلغاء الحجز، ولما كان ما تقدم وكانت الأوراق قد خلت من أي دليل يناقضه فإن خطأ الهيئة الطاعنة استغرق ما بدر من المطعون ضده من العدول عن الحجز إذ أن العدول المعول عليه قانوناً من جانب المطعون ضده هو أن يعدل الحاجز عن الحجز دون أي سبب واقعى أو مبرر قانوني يجيز له العدول.
إما وأنه تبين للمطعون ضده بأن الأرض التي سيتم التعاقد عليها تختلف من الناحية الواقعية في موقعها الفعلي عن الموقع المذكور بالإعلان وكراسة الشروط.
كما أن سعرها المحدد يزيد عن السعر الفعلي لها بما يتجاوز 50% مما جعله يبدى رغبته في إلغاء الحجز الأمر الذى يكون ما بدر من الهيئة من خطأ وتغيير في المواصفات المعلنة مبررًا لعدول للمطعون ضده عن الحجز، إذ لم يلتق الإيجاب بالقبول بين طرفي الطعن الماثل على قطعة الأرض التي تم تغيير موقعها المعلن عنه والمحدد بالإعلان.
كما لم يلتق الإيجاب والقبول بين طرفي الطعن على الزيادة في السعر، مما يعتبر إخلالاً من الهيئة الطاعنة بالتزاماتها التعاقدية يجيز للمطعون ضده العدول عن الحجز ويعود الحال بالنسبة لكل من طرفي الطعن إلى الحالة التي كانا عليها قبل دخول القرعة ويتعين معه إعمال الأثر القانوني المترتب على ذلك، وهو استرداد المطعون ضده كامل المبلغ الذي دفعه مقدماً للحجز دون أية خصومات.
الطعن رقم 72601 لسنة 64 قضائية الدائرة الثالثة جلسة 31/1/2023.
وذات المعنى الطعن رقم 9039 لسنة 66 قضائية الدائرة الثالثة جلسة 31/1/2023
الطعن رقم 6057 لسنة 66 قضائية الدائرة الثالثة جلسة 31/1/2023
الطعن رقم 72606 لسنة 64 قضائية الدائرة الثالثة جلسة 31/1/2023
الطعن رقم 96261 لسنة 63قضائية الدائرة الثالثة جلسة 31/1/2023
الطعن رقم 2608 لسنة 63 قضائية جلسة 23/3/2021
الطعن الثانى: صادر بجلسة 19/5/2012 وقضت فيه :
أن القانون رقم 59 لسنة 1979 بشأن المجتمعات العمرانية الجديدة …. ناط بمجلس إدارة الهيئة سلطة وضع القواعد المنظمة بالانتفاع والتي تضمنت التزام المنتفع بسداد الأقساط المقررة في المواعيد كمقابل انتفاع وفي حالة عدم السداد رتب المشرع نتيجة مفادها إلغاء التخصيص بمعرفة اللجنة الرئيسية المشكلة لهذا الغرض بعد توجيه اللجنة الفرعية بكل مجتمع عمراني. ومن ثم ليس من اختصاص اللجنة الفرعية سحب قطع أراضي بمساحات كبيرة. …..
وأن المشرع لم يمنحها إلا حق إصدار توصيات في هذا الخصوص تعتمدها بعد ذلك اللجنة العقارية الرئيسية، وأن القرار المطعون فيه موضوع الدعوى الماثلة قد صدر من اللجنة العقارية الفرعية لجهاز مدينة القاهرة الجديدة
وقد خلت الأوراق مما يفيد اعتماد اللجنة العقارية الرئيسية بالهيئة للقرار الطعين فإنه يكون قد صدر من سلطة غير مختصة بإصداره، كما أنه علاوة على أن توصيات اللجنة العقارية الفرعية يلزم اعتمادها من اللجنة العقارية الرئيسية فإن قرارات اللجنة العقارية الرئيسية لا تصبح نهائية ونافذة إلا إذا اعتمدت من رئيس مجلس إدارة الهيئة أو من يفوضه في ذلك.
من حيث إن المادة (27) من القانون رقم 59 لسنة 1979 في شأن إنشاء المجتمعات العمرانية الجديدة تنص على أن:
وتنص المادة (5) من اللائحة العقارية الخاصة بهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة والأجهزة التابعة لها الصادرة بقرار رئيس مجلس إدارة الهيئة رقم 14 لسنة 1994 على أن تشكل لجنة فرعية بكل جهاز مجتمع عمراني برئاسة رئيس الجهاز وعضوية ………… وتختص اللجنة بما يأتي:
ولا تعتبر قرارات هذه اللجنة نافذة إلا بعد اعتمادها من رئيس مجلس إدارة الهيئة أو من يفوضه
وحيث إن مفاد ما تقدم من نصوص أن المشرع بموجب القانون رقم 59 لسنة 1979 المشار إليه أنشأ هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة لها شخصية اعتبارية مستقلة وتسري في شأنها أحكام قانون الهيئات العامة فيما لم يرد فيه نص في هذا القانون. ويمثل الهيئة رئيسها أمام القضاء ولدى الغير. وحدد المشرع اختصاصات رئيس مجلس الإدارة وأجاز له أن يفوض نوابه أو رؤساء الأجهزة أو مديرا أو أكثر في أحد اختصاصاته
وناطت اللائحة العقارية المعدلة باللجنة العقارية الرئيسية الاختصاص بما يحال إليها من موضوعات من رئيس مجلس إدارة الهيئة أو نواب رئيس الهيئة بدلا من قصرها على الموضوعات التي تحال إليها من رئيس مجلس إدارة الهيئة أو النائب الأول لرئيس الهيئة على النحو الذي تضمنته اللائحة العقارية للهيئة الصادرة بقرار رئيس مجلس الإدارة رقم 14 لسنة 1994.
و بالبناء على ما تقدم
ومن حيث إنه أيا ما كان الرأي في مدى سلامة موقف الشركة الطاعنة من عدمه فإن اللائحة العقارية قد حددت اختصاصات كل من اللجان العقارية الفرعية بكل جهاز مجتمع عمراني واللجنة العقارية الرئيسية بالهيئة على النحو السالف بيانه بالمادتين الخامسة والسادسة من اللائحة المذكورة
وناطت باللجنة العقارية الرئيسية سلطة مراجعة واعتماد توصيات اللجان الفرعية المشكلة بأجهزة المجتمعات الجديدة وسلطة البت في مقترحات تلك اللجان العقارية الفرعية ومن ثم لا يجوز للجنة العقارية الرئيسية أن تفوض اللجان العقارية الفرعية في ممارسة اختصاصاتها لأن ذلك يغل يد اللجنة العقارية الرئيسية من أعمال سلطتها المخولة لها بالتعقيب على أعمال اللجان العقارية الفرعية
ومن حيث إن الثابت من الأوراق أن القرار المطعون فيه بإلغاء التخصيص قد صدر من اللجنة العقارية الفرعية بناء على التفويض المخول لها من اللجنة العقارية الرئيسية يكون هذا التفويض صدر فيما لا يجوز التفويض فيه خاصة أن إلغاء التخصيص يمر بعدة مراحل تبدأ بتوصية من اللجنة العقارية الفرعية ثم اعتماد تلك التوصية من اللجنة العقارية الرئيسية ثم اعتماد رئيس مجلس إدارة الهيئة أو من يفوضه
وعلى ذلك فإن سلطة إلغاء التخصيص لا تملكها سوى الجهة المنوط بها هذا الاختصاص في الشكل المحدد لذلك إذا ما قامت موجباته لما في ذلك من ضمانات لا تتحقق إلا بهذه الأوضاع ولا يجوز التنازل عن هذا الاختصاص أو التفويض فيه تحقيقا للضمانات المتوخاة
ويتعين على اللجنة العقارية الرئيسية أن تتولى مباشرة الاختصاص المنوط بها دون أن يكون لها الحق في الخروج على هذا التقسيم والأخذ بنظام التفويض في الاختصاص ذلك أن تحديد الاختصاص بإلغاء التخصيص يتنافى مع التفويض في الاختصاصات وبالتالي لا يجوز الجمع بين هذين النظامين.
ولما كان القرار المطعون فيه صادرا من اللجنة العقارية الفرعية بناء على تفويض اللجنة العقارية الرئيسية لها وهو ما لا يجوز التفويض فيه – على النحو السالف بيانه- ومن ثم يكون القرار المطعون فيه تبعا لذلك صادرا ممن لا يملك سلطة إصداره متعينا الإلغاء مع ما يترتب على ذلك من آثار.
وإذ ذهب الحكم المطعون فيه غير هذا المذهب يكون قد خالف حكم القانون حريا بالإلغاء والقضاء مجددا بإلغاء القرار المطعون فيه
حكم المحكمة الإدارية العليا – الطعن رقم 18078 – لسنة 56 قضائية – تاريخ الجلسة 19-5-2012
- انتهي البحث القانوني (بطلان قرار هيئة المجتمعات العمرانية بإلغاء التخصيص) ويمكن لحضراتكم التعليق في صندوق التعليقات بالأسفل لأى استفسار قانوني.
- زيارتكم لموقعنا تشرفنا ويمكن الاطلاع علي المزيد من المقالات والأبحاث القانونية المنشورة للأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض في القانون المدني والملكية العقارية من خلال أجندة المقالات .
- كما يمكنكم التواصل مع الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الواتس اب شمال الصفحة بالأسفل ، أو الاتصال بنا من خلال ( طلب استشارة مجانية )
- كما يمكنكم حجز موعد بمكتب الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الهاتف ( 01285743047 ) وزيارتنا بمكتبنا الكائن مقره مدينة الزقازيق 29 شارع النقراشي – جوار شوادر الخشب – بعد كوبري الممر – برج المنار – الدور الخامس زيارة مكتبنا بالعنوان الموجود على الموقع.
- يمكن تحميل الأبحاث من أيقونة التحميل pdf في نهاية كل مقال وكل بحث ، ونعتذر لغلق امكانية النسخ بسبب بعض الأشخاص الذين يستحلون جهد الغير في اعداد الأبحاث وتنسيقها ويقومون بنشرها علي مواقعهم الالكترونية ونسبتها اليهم وحذف مصدر البحث والموقع الأصلي للبحث المنشور ، مما يؤثر علي ترتيب موقعنا في سيرش جوجل ، أعانهم الله علي أنفسهم .
المقالة حصرية ومحمية بحقوق النشر الحقوق محفوظة © لمكتب الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض
