دعوى تفضيل العقد المسجل وتطبيق قاعدة أسبقية التسجيل والملكية

دراسة دعوى تفضيل العقد المسجل وأسبقية التسجيل في نقل الملكية وفقا للقانون، حيث تكون الأفضلية للعقد المسجل عند تزاحم المشترين. فالعقد العرفي لا ينقل الملكية، بل يقتصر على التزامات شخصية، وفي حالة تعادل السندات تكون الأفضلية للحائز.

تعرف على المبادئ القانونية وأحكام محكمة النقض حول تسجيل العقود العقارية وأثره على الملكية والحيازة.

دعوى تفضيل العقد المسجل عند تزاحم المشترين

تدور هذه القضية، احدى القضايا العملية لمكتب عبدالعزيز حسين عمار محامي الملكية العقارية حول:

• بيع قطعة أرض، حيث قام البائع الأصلي ببيعها بعقد عرفي.
• لكنهK تُوفي قبل تسجيل العقد. لاحقًا، قام ورثته ببيع الأرض إلى طرف آخر، والذي بادر إلى تسجيل عقده في الشهر العقاري، مما جعل الملكية تُنسب إليه رسميا.

فهل يحق لهذا المشتري المسجل المطالبة بالأرض وإخراج المشتري الأول الذي لم يسجل عقده؟

الإجابة: نعم، يحق له ذلك، بشرط أن يكون عقده المسجل صحيحًا وغير باطل. فالأولوية دائمًا لصاحب العقد المسجل، حيث أن الملكية لا تنتقل إلا بالتسجيل، وفقًا للمادة 9 من قانون الشهر العقاري والمادة 934 من القانون المدني.

لذا، عند التزاحم بين المشترين، تكون الأفضلية لمن سجل عقده أولًا، مما يمنحه حق المطالبة بالحيازة القانونية للأرض.

موضوع قضية الأسبقية في التسجيل

يتعلق النزاع بملكية أرض زراعية تم بيعها بعقد مسجل، حيث قام ورثة البائع الأصلي ببيع الأرض لمشتري جديد قام بتسجيل عقده.

بينما كان هناك مشتري آخر بعقد عرفي لم يسجل ملكيته. المشتري الأخير الذي سجل عقده يطالب باسترداد الأرض من الحائز الذي يضع يده عليها بعقد عرفي لم يتم تسجيله.

الحكم القانوني لمسألة حجية العقد المسجل

وفقًا للمادة 9 من قانون الشهر العقاري والمادة 934 من القانون المدني، الملكية لا تنتقل إلا بالتسجيل، مما يعني أن الأفضلية تكون لصاحب العقد المسجل.

وبالتالي، يحق لصاحب العقد المسجل طلب طرد واضع اليد غير المسجل واستعادة الأرض، بشرط أن يكون تسجيله صحيحًا وغير باطل.

أسانيد الحكم بقواعد نقل الملكية العقارية

1. العقد غير المسجل لا ينقل الملكية، وإنما يترتب عليه التزامات شخصية فقط.
2. الأفضلية تكون لمن سجل عقده أولًا، حتى لو كان تاريخ العقد العرفي سابقًا.
3. القضاء أكد أن الملكية تبقى لصاحب العقد المسجل، ولا تنتقل إلى المشتري بعقد عرفي إلا بعد التسجيل.
4. من حصل على الأرض بالتسجيل يُعتبر المالك الشرعي، ويحق له استردادها من أي غاصب أو واضع يد بعقد غير مسجل.

نتيجة نزاع حقوق الملكية العقارية

• بناءً على المبادئ القانونية السابقة، فإن المدعي فرعياً، الذي سجل عقده عام 2019، هو المالك الشرعي للأرض، ويحق له طرد المدعى عليه فرعياً الذي استند إلى عقد عرفي غير مسجل،
• كما أن حكم المحكمة في قضايا سابقة أيد صحة تسجيله وأثبت وقوع غصب للأرض من قبل المدعى عليه فرعياً.

مبادئ محكمة النقض عن قاعدة أسبقية التسجيل وحجية العقد المسجل

فيما يلي، نستعرض أهم المبادئ القضائية التى أكدت على أهمية تسجيل العقود العقارية لضمان انتقال الملكية وحماية الحقوق في مواجهة التزاحم والتصرفات المتكررة للبائعين، وهذه المبادئ هي:

عدم انتقال الملكية بعقد البيع الابتدائي

يُقر النص بأن عقد البيع الابتدائي (العقد العرفي) لا ينقل ملكية العقار، بل يترتب عليه التزامات شخصية فقط بين الطرفين دون نقل أي حقوق ملكية.

عدم نقل الملكية للعقود العرفية

المشترون بعقود البيع العرفية لا يكتسبون حقوق الملكية، بل يصبحون مدينين شخصيين للبائع، وقد تنتقل لهم الحيازة القانونية للعين المبيعة والدعاوى المتعلقة بها دون أن يُعد ذلك نقلًا للملكية.

أسبقية العقد المسجل عند التزاحم

في حالات تزاحم العقود، تكون الأفضلية للعقد المسجل وحده؛ إذ يُفضّل العقد الذي تم تسجيله على العقود العرفية، حتى وإن كان توقيت العقد العرفي سابقًا.

عدم جواز النعي على العقد المسجل بدعوى بطلانه باعتباره بيعًا لملك الغير.

لا يجوز للطرف الذي يعتمد على عقد عرفي عدم الاعتراف بالعقد المسجل وادعاء بطلانه على أساس أنه بيع لملك الغير، لأن الطرف صاحب العقد المسجل (المُسجّل) هو الذي يكتسب الحقوق كاملة بموجب القانون.

التسجيل ونقل الحقوق وفقاً لقانون تنظيم الشهر العقاري

يُستند في ذلك إلى المادة التاسعة من قانون تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946؛ حيث يجب شهر جميع التصرفات العقارية المنشئة للحقوق العينية، وعدم التسجيل يعني عدم انتقال الملكية وعدم نشوء الحقوق المتصلة بها بين الأطراف أو بالنسبة للغير.

انتقال الحقوق غير الملكية من خلال العقد العرفي

على الرغم من عدم نقل الملكية، فإن العقد العرفي يُنقل إلى المشتري الحيازة القانونية للعين المبيعة والدعاوى المرتبطة بها (مثل طلب تسليم العين وطرد الغاصب)، وذلك من تاريخ إبرام عقد البيع.

الحيازة القانونية والدعاوى المرتبطة بالعقد العرفي:

رغم عدم تسجيل العقد العرفي، فإنه ينقل للمشتري الحيازة القانونية للعين المبيعة، كما ينتقل إليه حق رفع الدعاوى المرتبطة بالمبيع، مثل  دعوى التسليم  وطرد الغاصب واستيداء الريع.

عدم جواز إبطال الشهر بسبب التدليس أو التواطؤ:

لا يجوز إبطال التسجيل حتى لو ثبت وجود تدليس أو تواطؤ، طالما أن المشتري تعاقد مع مالك حقيقي لا يشوب سند ملكيته عيب قانوني.

المفاضلة بين المشترين تعتمد على أسبقية التسجيل:

الأسبق في التسجيل يُفضل على غيره من المشترين، حتى لو كان متواطئًا مع البائع.

اذا ومما تقدم، يتبين من هذه المبادئ القضائية النهج القضائي الراسخ في قضاء محكمة النقض المصرية ، بأهمية التسجيل كشرط أساسي لنقل الملكية وتحديد الأسبقية في نزاعات العقود.

الأسبقية في التسجيل وأثرها على الحقوق العينية

انه فى يوم         الموافق     /      /2023

بناء على طلب السيد / …… المقيم … شارع ….. – محافظه الإسكندرية ومحله المختار مكتب أ/ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالزقازيق، والقاهرة.

انا …. محضر محكمة ………..  قد انتقلت واعلنت :-

1. ………………………..
2.  …………………………

المقيمين …………………… – الإسكندرية

ثم انا ………. محضر محكمه ………….  قد انتقلت واعلنت:-

3- السيد/ رئيس مجلس ادارة الهيئة العامة للإصلاح الزراعي بصفته ويعلن 1 ش نادى الصيد – الدقي – محافظة الجيزة

رد الملكية المسجلة

يمتلك المدعى فرعيا (المدعى عليه اصليا رقم   …..  ) ما هو  أرض زراعية تبلغ مساحتها ……………………

وذلك بموجب المسجل رقم … لسنه 2019 إسكندرية بالشراء من ورثه المرحوم / ………. ( المدعى عليهم اصليا اولا ) والتي الت لمورثهم بموجب المشهر رقم … لسنه 2010 توثيق الإسكندرية

ومن ثم فالمدعى فرعيا يمتلك بملكية مسجله وفق تسلسل ملكيه صحيح ونقلها اليه من ورثة صاحب الملكية المسجلة وقد تسلم الأرض المبيعة ووضع اليد عليها وحيزت باسمه بالجمعية الزراعية التابعة لها وصد له بطاقة الحيازة الزراعية 

الا ان المدعى عليه الاول فرعيا ( المدعي الأول أصليا ) وفي غضون عام 2018 تعرض له فى حيازة الارض وغصب حيازتها بالقوة وكما ثابت ذلك بالجنحة الجنحة …. / 2018 وقضى بحكم نهائي بمعاقبته جنائيا وتأيد استئنافيا …. / 2019

وقد أقام المدعي أصليا الدعوي الراهنة طالبا محو وشطب المشهر … / 2010 سند المالك الأصلي ….. الصادر له من هيئة الاصلاح الزراعي المالك الأصلي  وابان تداول الدعوي بهيئة سابقة تبين لها وجود مسجل علي الأرض برقم … /2019 فأصدرت استجوابا بشأنه وتقديمه

وقد علم المدعي فرعيا الراهن بأمر الدعوي فتدخل هجوميا وقدم المسجل سند ملكيته رقم … / 2019 موضوع الاستجواب وقد ضمت الهيئة الموقرة الدعوي الأخرى المرتبطة برقم … لسنة … الي الدعوي الراهنة ليصدر فيهما واحدا للارتباط.

وابان تدخل المدعي فرعيا بالدعوي هجوميا قام المدعي أصليا بتصحيح شكل دعواه مختصما المدعي فرعيا وأخرين وعدل طلباته وقصرها فقط الى طلب:

محو وشطب  المسجل رقم … / 2019 سند ملكية المدعي فرعيا الصادر له من أصحاب الملكية المسجلة ورثة …. المالك بالمشهر .. / 2010 والأخرين الوارد أسمائهم بشهادة التوزيع المسجلة .

علي سند من القول:

أنه مشتريا بعقد عرفي مؤرخ     /     / 2005 من كلا من        ،      المشتريان بعقد عرفي مؤرخ    /    / 1999 من …….. مساحة  … والتي قاما ببيعها له بعقد عرفي كما تقدم

وحيث ان، المدعي فرعيا هو صاحب الملكية المسجلة بموجب المسجل رقم … / 2019 بالشراء من أصحاب الملكية المسجلة ورثة المرحوم …. بالمسجل رقم … / 2010 وعقد المدعي عليهما فرعيا الاول والثاني ( العرفي ) لا يجابه العقد المسجل ولا يعطيه الحق في منازعة صاحب الملكية المسجلة

ذلك أن، الملكية لا تنتقل الا بالتسجيل فقد تقدم المدعي فرعيا وهو ذاته المتدخل هجوميا بجلسة ../../… طالبا طرد المدعي عليهما فرعيا الأول والثاني من أرض التداعي وتسليمها له خالية من أي شواغل أو أشخاص .

لأن المدعي عليهما فرعيا قد غصبا الأرض بالقوة وكما ثابت بالمحاضر أرقام  …………. وأن العقد العرفي  سند المدعي عليه فرعيا لا يعطيه الحق في غصب ملكية المدعي فرعيا المسجلة  

أسانيد رد الملكية المسجلة والأفضلية

يستند المدعي فرعيا في دعواه الفرعية الى الأسانيد القانونية والواقعية الأتية:

( 1 ) أن المدعي فرعيا اشتري من أصحاب المشهر رقم … / 2010 اسكندرية وسجل المبيع له بالمسجل رقم … / 2019 وأضحى هو المالك بقوة  قانون التسجيل  .

ولا ينال، من هذا الحق قول المدعي عليه فرعيا أنه مشتريا بعقد عرفي مؤرخ    /   / 2005 من المشتريين من المرحوم ….. بعقد عرفي مؤرخ    /    / 1999 المذكور اسمه بشهادة التوزيع التى لم تسجل آنذاك.

حيث الثابت، أنها سجلت عام 2010 والثابت كذلك عدم تسجيل المدعي عليه فرعيا لعقده العرفي وكذا البائعين له لم يسجلا عقدهما العرفي

فالمستقر عليه أن:

المشتري بعقد عرفي لا تنتقل اليه الملكية الا بالتسجيل والمستقر عليه كذلك أن الأفضلية تكون للعقد المسجل ولو كان تاليا في التاريخ علي العقد غير المسجل .

وكذلك أن العقد المسجل نافذ في مواجهة اطرافه وفي حق الغير ، وأنه عند المفاضلة بين سندين تكون الافضلية للعقد المسجل

وأن عدم تسجيل المشتري عقده العرفي يظل المبيع علي ملكية البائع وتنتقل الى ورثته.

فاذا باع ورثته ما انتقل اليهم بالميراث كان بيعا صحيحا مرتبا لأثاره وما تقدم موافق لصحيح قانون الشهر العقاري بالمادة 9 والقانون المدني بالمادة 934 وهو ما استقرت عليه مبادئ محكمتنا العليا محكمة النقض.

فالمقرر في قضاء محكمة النقض أن:

الملكية عدم انتقالها إلى المشترى إلا بتسجيل عقد البيع  العقد غير المسجل . لا ينشئ سوى التزامات شخصية بين طرفيه . عدم تسجيل المشترى من المورث عقد شرائه .

أثره، بقاء العقار على ملك المورث وانتقاله إلى ورثته . تصرف الوارث بالبيع فى ذات العقار . تصرف صحيح . عدم نقله للملكية إلا بعد التسجيل . الأفضلية بينهما بالتسجيل . م ٩ ق ١١٤ لسنة ١٩٤٦ .

الملكية لا تنتقل إلى المشترى إلا بتسجيل عقد البيع، وأن العقد لم يسجل لا ينشئ إلا التزامات شخصية بين طرفيه، فإذا لم يسجل المشترى من المورث عقده فلا تنتقل إليه الملكية ويبقى العقار على ملك المورث وينتقل منه إلى ورثته.

فإذا تصرف الوارث بالبيع بعد ذلك فى ذات العقار فإنه يكون قد تصرف فيما يملك تصرفاَ صحيحا وإن كان غير ناقل للملكية طالما لم يتم تسجيل العقد .

فعقد البيع الصادر من كل من المورث والوارث يعتبر صحيحاَ إلا أنه غير ناقل للملكية ولا تكون الأفضلية إلا بالتسجيل ومع مراعاة أحكام شهر حق الإرث المنصوص عليها فى القانون رقم 114 لسنة 1946

الطعن 10381 لسنة 87 ق جلسة 25 / 2 / 2019 مكتب فني 70 ق 39 ص 290

فالمقرر قانونا بنص المادة 9 من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري تنص علي :

جميع التصرفـات التي من شأنها إنشاء حق من  الحقوق العينية العقارية   الأصلية أو نقلة أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب شهرها بطريق التسجيل ويدخل في هذه التصرفات الوقف والوصية .

ويترتب علي عدم التسجيل أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الأثر سوي الالتزامات الشخصية بين ذوي الشأن.

والمقرر بنص المادة 934 / 1 مدني:

1.  في المواد العقارية  لا تنتقل الملكية ولا الحقوق العينية الأخرى سواء أكان ذلك فيما بين المتعاقدين أم كان في حق الغير  إلا إذا روعيت الأحكام المبنية في قانون تنظيم الشهر العقاري .
2.  ويبين قانون الشهر المتقدم الذكر التصرفات والأحكام السندات التي يجب شهرها سواء أكانت ناقلة للملكية أم غير ناقلة ، ويقرر الأحكام المتعلقة بهذا الشهر

وهو ما استقر عليه قضاء محكمة النقض:

ان حق ملكية العقار المبيع – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة لا ينتقل فيما بين المتعاقدين ولا بالنسبة إلى الغير إلا بالتسجيل فلا تنتقل الملكية لمشتر لم يسجل عقد البيع الصادر إليه .

ومن ثم لا يكون لهذا المشتري أن ينقل الملكية لمن اشترى منه لأنها لا تؤول إليه هو إلا بتسجيل عقده ولذلك فقد أورد المشرع بالمادة 23 من قانون الشهر العقاري نصاً يقضي بأنه لا يقبل فيما يتعلق بإثبات أصل الملكية أو الحق العيني إلا المحررات التي سبق شهرها.

( جلسة 28 من أكتوبر سنة 1975 – الطعن رقم 178 لسنة 41 ق – المكتب الفني – مدني – الجزء الثاني – السنة 26 – صـ 1354)

وقد قضت محكمة النقض كذلك:

وحيث إن هذا النعي سديد ، ذلك أن المقرر ـــ فى قضاء هذه المحكمة ــــ أن المادة ٩٣٤ من القانون المدني تقضى بأنه فى المواد العقارية لا تنتقل الملكية ولا الحقوق العينية الأخرى سواء كان ذلك فيما بين المتعاقدين ، أم كان فى حق الغير ، إلا إذا روعيت الأحكام المبينة فى قانون تنظيم الشهر العقاري

وأن هذا القانون هو الذى يبين التصرفات والأحكام والسندات التى يجب شهرها سواء أكانت ناقلة للملكية أم غير ناقلة ، ويقرر الأحكام المتعلقة بهذا الشهر.

ومتى كانت الأحكام الواردة بهذا القانون متعلقة بالنظام العام ولذلك تكون القواعد التى قررتها آمرة وواجبة التطبيق حتماً ، ولا تسوغ مخالفتها فيما يتعلق بانتقال  ملكية العقار .

ومتى كان مؤدى نص المادة التاسعة من القانون رقم ١١٤ لسنة ١٩٤٦ بتنظيم الشهر العقاري أن الملكية فى المواد العقارية لا تنتقل – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – سواء بين المتعاقدين أو بالنسبة للغير إلا بالتسجيل .

فإذا لم يسجل المشترى عقد شرائه وتصرف البائع إلى شخص آخر سجل عقده خلصت له الملكية بمجرد التسجيل ولو نسب إليه التدليس أو التواطؤ مع البائع طالما أنه تعاقد مع مالك حقيقي لا يشوب سند ملكيته عيب يبطله .

الطعن رقم ٥٨٨٧ لسنة ٨١ ق – الدوائر المدنية – جلسة20/10/2016

كما انه المستقر عليه ان:

الافضلية عند تزاحم سندات البيع تكون الأسبقية بالتسجيل فإجراء المفاضلة عند تزاحم المشترين فى شأن عقار واحد على أساس الأسبقية فى الشهر ولو نسب إلى المشترى الذى بادر بالشهر التدليس

المقرر أن، مؤدى نص المادة التاسعة من القانون 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – وجوب شهر جميع التصرفات المنشئة للحقوق العينية العقارية الأصلية ويترتب على عدم الشهر ألا تنشأ هذه الحقوق

ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوى الشأن ولا بالنسبة للغير، مما مفاده إجراء المفاضلة عند  تزاحم المشترين  في شأن عقار واحد على أساس الأسبقية في الشهر .

ولو نسب إلى المشترى الذي بادر بالشهر التدليس أو التواطؤ، طالما أنه قد تعاقد مع مالك حقيقي لا يشوب سند ملكيته عيب يبطله.

الطعون أرقام 13544-13721- 13885 لسنة 81 ق جلسة 26/12/2013

وبأنزال ما تقدم علي الدعوي الراهنة:

( 1 ) يتبين أن المدعي عليه فرعيا يستند في طلب محو وشطب المسجل رقم … لسنة 2019 ( سند ملكية المدعي فرعيا ) الى أنه قد اشتري بعقد عرفي مؤرخ   /   / 2005 من كلا من ( …،، … ) اللذان اشتريا كذلك بعقد عرفي مؤرخ   /    / 1999 من المنتفع بشهادة توزيع الاصلاح الزراعي الغير مشهرة أنذاك.

وهو قول مخالف لصحيح القانون ولا يصلح سببا وسندا لإبطال عقد مسجل:

• لأن الشراء بعقد عرفي من بائع عقده أيضا عرفيا لا ينقل الملكية ويكون بيعا لملك الغير لأن المالك الأصلي أنذاك هو هيئة الاصلاح الزراعي ولا يرتب هذا العقد العرفي سوي التزامات شخصية بين طرفيه دون نقل الملكية التى لا تنتقل الا بالتسجيل وفقا للمادة 9 من قانون الشهر العقاري والمادة 934 من القانون المدني 
• ومن ثم فقد قامت هيئة الاصلاح الزراعي المالك الأصلي عام 2010 بتسجيل شهادة التوزيع باسم …… فأضحي هو المالك من ذلك التاريخ بالتسجيل الذى انتقلت منه تلك الملكية الى ورثته الذين قاموا بالبيع الى المدعي فرعيا ببيع صحيح وفق القانون وقام بتسجيل سنده وشهرة بالمسجل رقم … لسنة 2019 
• فأضحى هو المالك وفقا للمادة 9 من قانون الشهر العقاري المتعلقة نصوصه بالنظام العام والمادة 934 مدني وتكون له الأفضلية بالتسجيل لأنه اشترى مالك سنده مسجل وليس عرفيا
• ولا يجوز النيل من عقده المسجل بعقد عرفي صادر ممن لا يملك الى المدعي عليه عرفيا لأن البائع له لم يكن مالكا لأن عقده أيضا عرفيا والمالك الأصلي أنذاك هو الاصلاح الزراعي ولم يصدر منه أي تصرف ناقل للملكية للبائعين له ومن ثم يكون بيعا لملك الغير والعقد العرفي سند المدعي عليه عرفيا لا يرتب أي التزامات سوي التزامات شخصية بينه وبينه البائعين له
• ومن ثم وهديا بما تقدم يكون طلب المدعي فرعيا بطرد المدعي عليهما فرعيا موافق لصحيح الواقع والقانون ويكون طلب المدعيين فرعيا ببطلان مسجل المدعي فرعيا لمجرد أن بيده عقد عرفي صادر له من بائعين لا يملكان لا يوافق صحيح القانون ومن ثم رفضه

( 2 ) المدعي فرعيا اشترى من أصحاب الملكية المسجلة بالمسجل رقم … لسنة 2010 علي النحو التالي:

• اشترى من ورثة ………….. مساحة
• اشتري من الوارد اسمه بالمسجل ……….. مساحة
• اشتري من الوارد اسمه بالمسجل ……….. مساحة
• اشتري من الوارد اسمه بالمسجل ……….. مساحة
• بطاقة الجمعية بأن أرض التداعي محيزة باسمه
• توكيل مخصص ببيع

( 3 ) غصب الارض من المدعي عليهما فرعيا بالقوة وثابت هذا الغصب من :

المحضر رقم … لسنة 2021 أدارى …. حيث انه في غضون عام 2018 قام المتظلم ضده الأول بالتعرض لحيازة المتظلم واتلاف ما بالأرض.

وقد تحرر عن ذلك الجنحة … / 2018 وقضى بحكم نهائي بمعاقبته جنائيا وتأيد استئنافيا …. / 2019 وثابت من سماع الشهود ( ثمانية شاهد )

وهم جيران ملاصقين شهدوا وأكدوا أن الحائز والمالك هو … ( المدعي فرعيا ) وأن المشكو في حقه ( المدعي عليه الأول فرعيا ) لم يكن له أي حيازة علي الأرض وفوجئوا به يضع لافتة علي الأرض 

وهو ما أكده المهندس الزراعي ومدير جمعية التعمير الذى أفاد أنها محيزة ومقيدة باسم …( المدعي فرعيا ) وساند ما تقدم أقوال رجل الادارة الذى أكد أن … – المدعي فرعيا – هو المالك ومحيزة باسمه بالجمعية

وكذلك الاستعلام الوارد من الهيئة العامة للإصلاح الزراعي الذى أفاد ان الأرض مسجلة بالمشهر رقم … لسنة 2019 الاسكندرية ومملوكة …. ( المدعي فرعيا )

الجنحة رقم … لسنة 2018 جنح …. و الاستئناف رقم …. لسنة 2019 جنح مستأنف …. والصادر بمعاقبة المتظلم ضده الأول ( غاصب الحيازة ) الصادر لصالحه القرار اللعين المتظلم منه عن جنحة اتلاف بسبب تعديه علي أرض المتظلم

فقد قضت محكمة النقض في هذا الصدد أن:

دعوى الاستحقاق هي دعوي ترفع من ( المالك بعقد مسجل ) ضد ( الحائز الغاصب ) للعقار بطلب  استرداد العقار  منه – فلا يجوز رفعها من مشتري بعقد عرفي لم يسجل.

طعن 3037 لسنة 55 ق – جلسة 17/12/1991 ، طعن 4723 لسنة 42 ق – جلسة 18/5/1999، طعن 2002 لسنة 54  ق جلسة 11/5/1989

وأيضا أن:

دعوى الاستحقاق التي يكون محلها المطالبة بملكية الشيء عقار كان أم منقولا لا تسقط بالتقادم المسقط، لكون حق الملكية حق دائم مؤبد لا يسقط بعدم الاستعمال مهما طال الزمن .

طعن 183 لسنة 59 ق جلسة 2/4/1989

وكذلك أن:

الملكية لا تسقط بمجرد (  الغصب   )

الطعن 2445 لسنة 59 ق جلسة 27/12/1994

المأخذ علي تقرير الخبير المودع بالدعوي:

أما عن تقرير الخبير، فقد أثبت العقد المسجل للمدعي فرعيا وأنه اشترى من ورثة المالك بملكية مسجلة، الا أنه يؤخذ علي الخبير أنه أدلي الرأى في مسألة قانونية بحته ونصب نفسه مدافعا حينما قال

وختاما، نوضح لعدالة المحكمة:

أن المحررين المشهرين وهما شهادة التوزيع المشهرة برقم … لسنة 2010 اسكندرية والمشهر رقم …. لسنة 2019 شهر عقاري الاسكندرية قد تمت وفق اجراءات فنية صحيحة وهي الاجراءات المتفق و المتعارف عليها وان الملكية لا تنتقل الا بالتسجيل.

الا أننا، نوضح لعدالة المحكمة أن المدعي عليهم أولا وثانيا وثالثا وأخرين غير ممثلين بالدعوي وهم ورثة المنتفع الأصلي والمالك الاصلي للأرض محل النزاع.

قد قاموا بإدراج القطعة الاولي من أعيان المشهر … لسنة 2010 توثيق الاسكندرية بالبيع مرة اخري لأرض النزاع علي الرغم من تصرف والدهم ومورثهم بالبيع لتلك الأرض الى سلف المدعيان حال حياته

هذه مسألة قانونية بحته من حق المحكمة عند المفاضلة بين العقود وليس للخبير الحق في التعرض اليها وابداء رأيه فيها

ومن ثم وهديا بما تقدم:

وحيث ان المدعي فرعيا المدعي عليه أصليا رقم  ….. هو المالك بملكية مسجلة بموجب المسجل رقم … / 2010 من ورثة المالك بالمسجل رقم …. / 2010 المنقولة له من المالك الاصلي ( هيئة الإصلاح الزراعي ).

فلا يجوز انتزاع هذه الملكية منه بعقد عرفي لم يصدر من المالك و يكون له الحق في استرداد ملكه لعدم صدور أي تصرفات منه أو من ناقل الملكية اليه.

أو من الاصلاح الزراعي المالك الأصلي الى المدعي عليهما فرعيا او الى الغير وذلك بطلب طردهما وتسليم الأرض خالية من أي شواغل أو أشخاص.

حيث المقرر أن:

دعوى  الطرد للغصب  من دعاوى أصل الحق الغرض منها استرداد رافعها ملكه ممن يضع اليد عليه بغير حق سواء كان وضع اليد ابتداءً بغير سند أو كان بسبب قانوني ثم زال واستمر واضعاً يده عليه اختلافها عند دعوى استرداد الحيازة التي يرفعها الحائز الذي انتزعت منه حيازته بغير رضاه خفية أو بالقوة ولو لم يكن صاحب حق.

الطعن 7128 لسنة 66 ق جلسة 12 / 4 / 2009 مكتب فني 60 ق 78 ص 469

بناء عليه طلبات رد الملكية:

انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت وأعلنت المعلن اليهما وسلمت كل منهما صورة من هذه الصحيفة وكلفتهم الحضور امام محكمة …………. يوم  ………..  الموافق   /     / 2023 من التاسعة صباحا وما بعدها لسماع الحكم :

أولا : بقبول الدعوي الفرعية شكلا وفي موضوعها برد مساحة ……. من أرض التداعي المبينة بصدر الصحيفة الى المدعي فرعيا( صاحب الملكية المسجلة بالمسجل رقم …. / 2019 والمشتري من أصحاب الملكية المسجلة بالمشهر رقم … / 2010 ) .

وطرد المدعي عليهما فرعيا الاول والثاني منها وتسليمها له خالية من أي شواغل أو أشخاص مع الزامهم بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة

ثانيا : في الدعوي الاصلية برفضها والزام رافعها المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة

مع حفظ كافة الحقوق القانونية الأخرى للمدعي فرعيا أيا كانت

ولأجل العلم ،،،

أحكام النقض بأفضلية العقد المسجل علي العرفي

عقد البيع الابتدائى لا ينقل الملكيه وأصحاب العقود العرفيه ليس لهم سوى التزامات شخصيه قبل البائع و الافضلية عند التزاحمللعقد المسجل وحده ….وصاحب العقد العرفي لايجوز له النعي على العقد المشهر بالبطلان باعتباره بيعاً لملك الغير.

محكمة النقض لم تصدر حكما بذلك بل ان الذى قالته محكمه النقض ان عقد البيع العرفى لا ينشىء  سوى التزامات شخصية .

وان البيع غير المسجل كالبيع المسجل ينقل إلى المشتري جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع ومنتفعه من تاريخ إبرام عقد البيع كما تنتقل إليه كافة الدعاوى المرتبطة بها .

بما في ذلك طلب تسليم العين المبيعة وطرد الغاصب منها واستيداء ريعها منه … { الا انه لا ينقل الملكية } ي

وهو  ما استقرت عليه محكمة النقض فى احدث احكامها  الصادره بجلسة 26 – 12 – 2013 حيث قضت بانه

إذ كان الحكم المطعون رفض طلب الطاعنين محو التسجيل موضوع العقد المشهر … إلى أن الشركة البائعة في العقد المسجل … كان قد سبق لها .

وأن باعت الأرض للمدعين ” الطاعنين بعقود عرفية لم تسجل ……الأمر الذى يستفاد منه أن العقود الابتدائية الصادرة لصالحهم من الشركة البائعة وهى مجرد عقود عرفية لا ترتب سوى التزامات شخصية معها .

وتكون الأفضلية عند التزاحم مع عقد شراء البنك المطعون ضده الأول والمشترى من ذات الشركة للعقد المسجل وحده وهو العقد الصادر لصالح الأخير

كما خلص الحكم رداً على ما أثير من نعى ببطلان العقد سالف الإشارة إليه باعتباره بيعا لملك الغير ذلك أن المشترى في العقد المسجل هو بنك القاهرة وهو وحده صاحب الحق في  دعوى الإبطال   الواردة في المادة 466 من القانون المدنى .

وكانت الملكية ثابتة بالفعل للشركة البائعة له وإن كانت قد تصرفت سابقاً بالبيع للطاعنين الأول والثانى.

إلا أن عقودهما عرفية لا يعتد بها بما لا يجوز التمسك بهذا البطلان إلا للمالك الحقيقى وهو المشترى بموجب العقد المسجل سالف البيان .

                   الطعن رقم 13544 – لسنة 81 قضائية – تاريخ الجلسة 26-12-2013

وقد استقر قضاء محكمة النقض على انه:

ولما كان عقد البيع العرفي ليس من شأنه نقل ملكية العقار المباع إلى المشتري فإن المطعون ضدهم يكونوا غير مالكين لهذه الأرض.

وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر واعتبرهم مالكين لها استنادا إلى عقدي شرائهم العرفيين وللمباني القائمة عليها على سند من قواعد الالتصاق يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه.

الطعن رقم 947 – لسنة 48 قضائية – تاريخ الجلسة 27-1-1983 – مكتب فني 34 – رقم الجزء 1 – رقم الصفحة 324

الطعن رقم 1116 – لسنة 52 قضائية – تاريخ الجلسة 31-12-1987 – مكتب فني 38 – رقم الجزء 2 – رقم الصفحة 1220

كما قضت محكمة النقض بان:

من المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن عقد البيع العرفى لا تنتقل به ملكية العقار المبيع إلى المشترى و لا ينشئ سوى إلتزامات شخصية بين طرفيه.

فيصبح المشترى مجرد دائن شخصى للبائع بالحقوق و الإلتزامات الناشئة عن هذا العقد و الذى ينقل رغم عدم شهره – إلى المشترى الحيازة القانونية  للعين المبيعة و الدعاوى المرتبطة بها

الطعن رقم 801 – لسنة 53 قضائية – تاريخ الجلسة 20-5-1984 – مكتب فني 35 – رقم الجزء 1 – رقم الصفحة 1370

الطعن رقم 17 – لسنة 47 قضائية – تاريخ الجلسة 21-11-1982 – مكتب فني 33 – رقم الجزء 2 – رقم الصفحة 1012

كما قضت محكمة النقض بان:

وفقا لما استقر عليه قضاء محكمة النقض أن نصت المادة التاسعة من قانون تنظيم الشهر العقارى رقم114لسنة1946على وجوب شهر جميع التصرفات المنشأة للحقوق العينية العقارية الأصلية .

ورتبت على عدم الشهر ألا تنشأ هذه الحقوق ولا تنتقل ولا تزو ولا تتغير لا بين ذوى الشأن ولا بالنسبة للغير مما مفاده أن الملكية لا تنتقل من البائع إلى المشترى إلا بالتسجيل.

فإذا لم يسجل المشترى عقد شرائه وتصرف البائع إلى شخص آخر سجل عقده خلصت له الملكية بمجرد التسجيل ولو نسب إليه التدليس أو التواطؤ مع البائع طالما أنه تعاقد مع مالك حقيقى لا يشوب سند ملكيته عيب يبطله.

الطعن رقم 3432 – لسنة 58 قضائية – تاريخ الجلسة 18-4-1993 – مكتب فني 44 – رقم الجزء 2 – رقم الصفحة 153

كما ان المقرر فى قضاء محكمة النقض ان

أن الملكية لا تنتقل من البائع إلى المشترى إلا بالتسجيل ، فإذا لم يسجل المشترى عقد شرائه و تصرف البائع إلى شخص آخر سجل عقده خلصت له الملكية بمجرد التسجيل.

و إذ جاء نص المادة خلوا بما يجيز إبطال الشهر إذا شابه  تدليس   أو تواطؤ فإن الملكية و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة – تنتقل بالتسجيل و لو نُسبَ إلى المشترى الذى بادر بالتسجيل التدليس أو التواطؤ مع البائع.

طالما أنه قد تعاقد مع مالك حقيقى لا يشوب سند ملكية عيب يبطله.

 (الطعن رقم 664 لسنة 55 جلسة 26-4-1989 س 40 ع 2 ص 178 ق 190)

وقضت ايضا محكمة النقض بان:

مناط المفاضلة بين المشترين فى حالة تزاحمهم هو السبق فى التسجيل فالأسبق تسجيلا يفضل على سائر المشترين ولو كان متواطئا مع البائع على الإضرار بحقوق الغير .

الطعن رقم 190 – لسنة 32 قضائية – تاريخ الجلسة 24-3-1966 – مكتب فني 17 – رقم الجزء 2 – رقم الصفحة 723

الأسئلة الشائعة عن أسبقية تسجيل العقود العقارية والتفضيل

في الختام، وبناء على المبادئ القانونية المستقرة، لا تنتقل ملكية العقار إلا بالتسجيل، وفقًا للمادة 9 من قانون الشهر العقاري والمادة 934 من القانون المدني. وعند تزاحم المشترين، تكون الأولوية لصاحب العقد المسجل، حتى لو كان الطرف الآخر حائزًا للعقار بعقد عرفي غير مسجل. لذا، فإن الملكية المسجلة هي الحاسمة في إثبات الحقوق العقارية.

لا تتردد فى الاتصال بنا وارسال استشارتك القانونية فى أي قضية.
ارسال الاستفسار القانوني من خلال الرابط : اتصل بنا الأن

راسلنا على الواتس مجانا، واكتب سؤلك وسنوالى الرد خلال 24 ساعة عبر الرقم: 01228890370

احجز موعد للاستشارة المدفوعة بالمكتب من خلال: الاتصال على 01285743047 ، وسيرد عليك أحد ممثلينا لتحديد الموعد.

دلالية:
#خدمات_قانون_الخدمة المدنية
#خدمات قانون الملكية فى مكتب عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض
#قضايا الفرز والتجنيب وتقسيم الورث قضائيا
#تحرير عقود القسمة الاتفاقية للأملاك الشائعة بالميراث.
#قضية تثبيت الملكية بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة.
#تسجيل العقود العرفية ونقل ملكية العقارات الى المشتري فى الشهر العقاري والسجل العيني.
#محامي_قضايا قانون العمل.
#خدمات_قضايا_الإيجارات، قديم وجديد.
#محام القانون المدني في القاهرة، والزقازيق.

تحميل وطباعة البحث