طعن على قرار رفض طلب شهر مؤقت وفق قانون 9 لسنة 2022

صحيفة طعن على قرار رفض طلب شهر مؤقت لواقعة مادية وضع يد وفقا للمواد المضافة بالقانون رقم 9 لسنة 2022 الى القانون رقم 114 لسنة 1946 بتعديل قانون الشهر العقاري وذلك أمام محكمة القضاء الاداري بمجلس الدولة كونها صاحبة الاختصاص الولائي بنظر الدعوي

الطعن وفقا للقانون 9 لسنة 2022

يحق شهر الوقائع المنشئة والناقلة للحقوق العينية وفقا لنص المادتين أرقام   10 مكرر و 22   المضافتين الى القانون رقم (114) لسنة 1946 بشأن تنظيم الشهر العقاري بنص المادة الثانية من القانون رقم 9 لسنة 2022 التى نصت صراحة علي:

جواز شهر الوقائع التى من شأنها انشاء أو نقل أو زوال الحقوق العينية ومنها الحيازة المصحوبة بسند ولو كان عرفيا لمدة خمس سنوات تبدأ من تاريخ نشوء الحق إذا كانت بحسن نية حتى التسجيل

صحيفة طعن علي قرار رفض شهر وتسجيل

السيد الأستاذ المستشار / رئيس محكمة القضاء الاداري بمجلس الدولة بالمنصورة

تحية وتقدير واحترام

مقدمة لسيادتكم المواطن / …………… – المقيم ……… – المنصورة أول – محافظة الدقهلية – رقم قومي ……… – ومحله المختار مكتب الأستاذ / عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض

ضـــــــــــد

1. السيد / مدير مأمورية الشهر العقاري بالمنصورة بصفته
2. السيد المستشار / وزير العدل بصفته الرئيس الأعلى لمصالح الشهر العقاري والسجل العيني

الموضــــــــــــوع

تقدم الطالب الى مكتب الشهر العقاري بالمنصورة بالطلب رقم … لسنة 2022 شهر بغرض تسجيل المحل المملوك له ووضع يده وحيازته بموجب تسلسل عقود بيع عرفية – ووفقا لنص المادتين أرقام 10 مكرر

و 22 المضافتين الى القانون رقم (114) لسنة 1946 بشأن تنظيم الشهر العقاري بنص المادة الثانية من القانون رقم 9 لسنة 2022 التى نصت صراحة علي جواز شهر الوقائع التى من شأنها انشاء أو نقل أو زوال الحقوق العينية

ومنها الحيازة المصحوبة بسند ولو كان عرفيا لمدة خمس سنوات تبدأ من تاريخ نشوء الحق إذا كانت بحسن نية حتى التسجيل

وقد قدم الطالب مستندات المحل موضوع الشهر بالتسلسل وهي :

• ( 1 ) عقد البيع العرفي المؤرخ ../ ./1999 بشراء جدة ووالد وأعمام الطالب لحصة البائع لهم في العقار ( 12.6 سهم ) وهو المحل محل طلب الشهر وضع يد الطالب وحيازته والثابت به الحدود والمعالم تفصيلا
• ( 2 ) اعلام وراثة جدة الطالب المرحومة / ……. الثابت منه أن ورثتها هم ( … ، … ، … ، … ، … ، .. ، … أولاد ……. )
• ( 3 ) عقد البيع العرفي المؤرخ ../ ../2003 ببيع عم الطالب ( … ) الى والد الطالب وأعمامه نصيبه بالعقار
• ( 4 ) عقد البيع العرفي المؤرخ ../ ../ 2013 ببيع عم الطالب ( … ) حصته المشاع في العقار ( هذا العقد الذي عولت عليه مأمورية الشهر لرفض الطلب انه خلا من بيان الحدود في حين أن العقد تضمن بيان المبيع وهو حصة البائع في العقار الكائن ش ….. تنظيم …… وان الملكية الت للبائع بعقدي البيع .././1999 و .././2003 ( وهو ما يتبين معه عدم وجود أي تجهيل للحصة الشائعة المبيعة بالعقار سيما وان البائع للحصة أحد المشترين بالعقد المؤرخ ../ ./1999 الثابت به حدود العقار مما يكون معه سبب الرفض بشأنه في غير محله وتم علي عجل دون فحص وتمحيص جدي من الموظف المختص
• ( 5 ) عقد البيع العرفي المؤرخ ./ ./2015 وتوكيل بالبيع صادر من عم الطالب ( ….. ) الى الطالب تضمن بيع حصته المشاع في العقار له ومبين به الحدود والمعالم والوصف في غير تجهيل أو غموض
• ( 6 ) عقد بيع عرفي مؤرخ .././2016 صادر عليه حكم صحة توقيع ببيع ( .. ، .. ، .. أولاد … ) حصصهم المشاع في العقار الى كل من ( … ، … ( الطالب ) ، …. ) والثابت به أن الملكية الت للبائعين بالعقد .././1999 ، .././2003 ومن ثم لا يوجد تجهيل أيضا وكافة البائعين للحصص المشاع بكافة العقود هم في الأصل أطراف مشترين بالعقد المؤرخ .././1999 ( أصل الملكية )
• ( 7 ) باقي الورثة لجدة الطالب وهم ( عماته / .. ، .. ، ..  … ) باعوا الى .. و .. و … الذين باعوا الى الطالب ووالدته واخوته ( فأصبحت ملكية المحل -67م2 تقريبا ) خالصة للطالب واخوته ووالدته ) بالشراء وبالإرث عن والده بموجب بيع الأعمام والعمات وجميع أطراف عقد البيع ../ ./1999( أصل الملكية ) حصصهم المشاع بموجب العقود العرفية المقدمة والمبينة بصدر هذه الصحيفة والمقدمة بالدعوي

فتقدم الطالب بطلب الشهر رقم .. لسنة 2022 بشهر المملوك له ووضع يده وحيازته ( محل واحد فقط من عدة محلات بالعقار) وقام بسداد الرسم المقرر والرفع المساحي وفقا لما نص عليه القانون رقم 9 لسنة 2022.

وقامت اللجنة المعنية ببحث وتحقيق الواقع ووضع اليد ورفع المساحة وتحديد الحدود والعنوان والأوصاف بالطبيعة وتم سؤال الجيران الملاصقين الذين قرروا أن الطالب واضع اليد علي المحل منذ أكثر من خمس سنوات

وأعيد الملف الى مصلحة الشهر العقاري لاتخاذ باقي الاجراءات وانتهي الموظف المختص ببحث طلب الشهر الى رفض الطلب بتاريخ .. / .. / 2023 لأسباب مجملها عدم تضمن العقد الحدود والمعالم للعقار

فتظلم الطالب من قرار الرفض ووفقا للقانون أمام السيد المستشار قاضي الأمور المستعجلة عارضا أسباب تظلمه المتضمنة مخالفة الشهر العقاري للمستندات المقدمة وما تضمنته.

وكذا مخالفة لجنة المعاينة بالطبيعة لما انتهي اليه تحقيق الواقع ووضع اليد الا أنه قد تم رفض التظلم

فتقدم الطالب بالتظلم من قرار رفض طلب الشهر الى الجهة الادارية المختصة بالتظلم المقيد لديها برقم … في ../../2023 دون رد

وحيث ان المستقر عليه أن:

اللجوء الى قاضي الأمور الوقتية بالتظلم من قرار رفض طلب الشهر لا يمنع اللجوء الى القاضي الموضوعي بالطعن علي قرار الرفض باعتباره قرارا اداريا يخضع قانونا للرقابة القضائية.

كانت اقامة هذه الدعوي بطلب الغاء القرار وبما يترتب عليه من أثار قانونية وفقا لما قرره القانون من اعطاء القضاء الاداري سلطة مراقبة القرارات الادارية من حيث موافقتها لصحيح القانون وعدم مخالفته وخلو القرار من التعسف

فقد قضت محكمة القضاء الإداري أن:

قرار قاضي الأمور الوقتية بما له من سلطة الأمر الولائى هو  قرار إداري  يجوز الطعن عليه أمام محكمة القضاء الإداري بوصفها محكمة إلغاء القرار الإداري الصادر من مصلحة الشهر العقاري لشهر محرر

انعقاد الاختصاص بإلغائه والتعويض عنه لمحكمة القضاء الإداري

(حكم محكمة القضاء الإداري في الدعوى رقم 1311 لسنة 8 ق )

وقد قضت محكمة النقض في صدد عدم اختصاص القضاء العادي بالرقابة على القرارات الصادرة من مأموريات ومكاتب الشهر العقاري بأن:

( المنازعات المتعلقة بالقرارات الإدارية . إلغاء وتعويضا . انعقاد الاختصاص بها كأصل عام لجهة القضاء الإداري . القرار الإداري . ماهيته . القرار الصادر عن مصلحة الشهر العقاري بشهر محرر .

تعبيرا عن الإرادة الذاتية للمصلحة وليس الإرادة المباشرة للمشرع – قرار إداري – الاختصاص بطلب إلغائه والتعويض عنه . انعقاده لجهة القضاء الإداري .

قضاء الحكم المطعون فيه ضمنا باختصاص المحاكم العادية بنظره . خطأ في القانون . علة ذلك

(نقض مدني 30/1/1990 مجموعة محكمة النقض 41-1-355-65)

الدعوي من حيث الشكل

حيث أن قرار رفض الطلب صدر بتاريخ ../../2023 وتظلم الطالب منه الى الجهة الادارية في ../../2023 دون رد فانه يحق له رفع دعواه خلال الستين يوما التالية لانتهاء الستين يوما المقررة للتظلم

وحيث أن الستين يوما للتظلم تنتهي في ../../2023 فانه يحق للطالب رفع دعواه خلال الستين يوما التالية ( ../../2023 الى ../../2023 )

وحيث ان الدعوي تتضمن شق عاجل بطلب وقف تنفيذ القرار موضوع الالغاء فانه ووفقا للقانون رقم 7 لسنة 2000 الخاص بلجان التوفيق و  فض المنازعات   يحق الدعوي مباشرة دون اللجوء الى هذه اللجان

ومن ثم تكون الدعوي من حيث الشكل مقبولة

التأصيل القانوني والواقعي للدعوي

أولا : مخالفة القرار محل الطعن لصحيح المواد 10 مكرر و 22 المضافة الى قانون الشهر العقاري بالقانون رقم 9 لسنة 2022 ومخالفة مدلول المستندات المقدمة من الطاعن :

( 1 ) مخالفة القرار للمادتين 10 مكرر و 22 المضافة بالقانون 9 لسنة 2022

تنص المادة “10مكررا” علي

 يجوز أن تشهر الوقائع التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الاصلية  أو نقله أو تغييره أو زواله أو تقريره بطريق التسجيل

ويعد من هذه الوقائع فى تطبيق أحكام هذه المادة  الحيازة المكسبة للملكية   وفقاً لأحكام المادة 968 أو المادة 969 من القانون المدني أو الحيازة المصحوبة بسند، ولو كان عرفياً، لمدة خمس سنوات تبدأ من تاريخ نشوء الحق

إذا كانت بحسن نية حتى التسجيل  ويترتب على عدم التسجيل عدم الاحتجاج بالحقوق المشار إليها قبل الغير

وتنص مادة ” 22مكررا ” من ذات القانون علي:

لا يقيد طلب الشهر ما لم يكن مستوفياً للبيانات والمستندات الواردة بالمادة 22 من هذا القانون، ومرفق به مشروع المحرر المراد شهره وتحدد اللائحة التنفيذية إجراءات ومواعيد استيفاء الطلب

والمادة ” 23 مكررا ” من اللائحة التنفيذية للقانون 9 لسنة 2022 تنص علي:

(  إذا كان موضوع طلب الشهر إحدى الوقائع المشار إليها فى المادة 10 مكرراً، أو كان أصل الملكية أو الحق العيني محل طلب الشهر لا يستند إلى أحد المحررات المنصوص عليها في المادة 23 من هذا القانون

وطلب صاحب الشأن إسناده إلى إحدى هذه الوقائع، فعلى المأمورية تحقيق مدى توافر شروط هذه الوقائع وفقاً لأحكام القانون ثم تحيل الطلب إلى مكتب الشهر مشفوعاً برأيها فى خلال ثلاثين يوماً من تاريخ تقديم الطلب

وتتولى لجنة ثلاثية تشكل بمكتب الشهر برئاسة أمين المكتب وعضوية أقدم اثنين من الأمناء المساعدين أو الأعضاء القانونيين حال عدم تواجد الأمناء المساعدين  النظر فى الطلب والاعتراضات المقدمة بشأنه

وتصدر قرارها مسبباً بقبول الطلب أو رفضه خلال سبعة أيام من تاريخ تسليم الأوراق إليها وتبين اللائحة التنفيذية الإجراءات التي تتبع فى تحقيق تلك الوقائع والمستندات الواجب تقديمها وطرق النشر والإعلان وكيفية الاعتراض أمام اللجنة )

والمادة ” 9 ” – ” فقرة رابعة ” من اللائحة التنفيذية للقانون 9 لسنة 2022 تنص علي انه:

ويجوز لمن حصل لصالحه أو مع آخرين على حكم نهائي مثبت لحق من هذه الحقوق أن يطلب قصر التسجيل على القدر الذي قضى له به

كما يجوز له أن يطلب قصر التسجيل على أي من العقارات المقضي له بها أو بجزء منها، وسواء كان ذلك شائعاً أو مفرزاً، على حسب الأحوال

ومن ثم ووفقا لما تقدم عرضه من نصوص قانونية للقانون 9 لسنة 2022 واللائحة التنفيذية له:

فانه يحق التقدم بطلب تسجيل واقعة مادية بشرط ان يكون لدي طالب التسجيل مستند عرفي مر عليه خمس سنوات كعقد البيع وتكون المستندات المطلوبة لتسجيل تحقيق واقعة مادية هي :

• صورة بطاقة الرقم القومي للصادر لصالحه الشهر
• بيان رفع مساحي رقمي
• رخصة المباني للعقار محل الطلب إذا كان مقاماً اعتبار من تاريخ 2/6/1992 أو نموذج 10 الخاص بقبول التصالح عن  الاعمال المخالفة
• المستندات التي تفيد تحقق الحيازة وشروطها ( قدم الطالب عقود البيع العرفية وتوكيلات لبيع بالتسلسل )
• ما يفيد سداد الرسوم والمصروفات الادارية تحت التسوية عن هذا الطلب

وبإنزال ما تقدم علي طلب الشهر رقم … لسنة 2022 محل الرفض وطلب الالغاء:

يتبين استيفاء طلب الطاعن لكافة ما تطلبه القانون في تحقيق الواقعة المادية بشأن حيازته للمحل موضوع الشهر أكثر من خمس سنوات وقدم العقود العرفية للتسلسل وتم الرفع المساحي بالطبيعة

وقيام اللجنة المنصوص عليها قانونا ببحث وتحقيق الواقع وسؤال الجيران اللذين قرروا وضع يد الطاعن أكثر من خمس سنوات سيما

وان التحقيق تضمن بيان أوصاف المحل وحدوده ومساحته ويكون معه قرار رفض طلب الشهر قد جاء مخالفا لصحيح القانون والواقع متعينا الغاؤه

( 2 ) مخالفة القرار لمدلول ومضمون مستندات الطاعن والرفع المساحي الدقيق ومعاينة اللجنة المشكلة لتحقيق الواقع

حيث أنه بالاطلاع علي أسباب رفض طلب الشهر المبينة من الموظف المختص بالشهر العقاري يتبين أنها جاءت مخالفة للواقع الثابت بالمستندات.

وتفصيل ذلك الدفاع الجوهري هو الآتي :

من أسباب رفض الطلب القول بخلو عقد البيع المؤرخ .././2013 من بيان الحدود والمعالم للعقار محل التعامل:

وهذا القول مردود انه بالاطلاع على العقد المؤرخ .././2013بالبند التمهيدي يتضح ان كافة بيانات العقار قد وردت به تفصيلا بالإضافة

سيما وان بند أيلولة الملكية بالعقد تضمن أن  الملكية  قد ألت للبائع بموجب العقدين المؤرخين ../../1999 ../../2003 وكلا العقدين اشتملا علي كافة البيانات والمعالم الخاصة بالمبيع والحدود ومعالم وارقام تنظيمات العقار

ومن ثم فهذا النعي كسبب لرفض طلب الشهر غير صحيح ومخالف للثابت بالعقود

ومن أسباب رفض الطلب القول أن بالبند الثاني بعقد البيع المقدم من الطالب المؤرخ ././2015 والصادر عن … تضمن ان الملكية الت اليه بالشراء بموجب عقدي البيع المؤرخين في .././1999 و ../../2003 بالميراث الشرعي من والدته المرحومة / …. ووالده المرحوم / …. في حين ان والده ليس له اي سند للملكية في العقار محل التعامل:

وهذا السبب مخالف للثابت ومردود بان العقد لم يتضمن هذه العبارة على الاطلاق وهو خطأ فادح من المختص بمراجعة الطلب ومستنداته

ومن أسباب رفض الطلب المردودة أيضا النعي بأن عقد البيع سند الملكية المؤرخ .././1999 لم يوضح الشيء المبيع ويحدده تحديدا نافيا للجهالة:

وهذا السبب مردود بأن عقد البيع المؤرخ ../../1999 تضمن بيانا للعين المبيعة وارقام العقار والحـدود سيما وأن طلب الطاعن انصب فقط علي المحل ( حانوت ) موضوع الطلب

ووفقا لما جاء بالرفع المساحي وتحقيق الواقع أنه حائز لمحل واحد من عدة محلات بالعقار البالغ مساحته الاجمالية ۳۷۰ متر تقريبا ومن ثم فالطلب لم يتضمن تسجيل كامل العقار

ومن ثم فالأسباب جاءت مخالفة للمادة 10 مكرر المضافة بالقانون رقم 9 لسنة 2022 التى نصت علي ( يجوز أن تشهر الوقائع ….. أو الحيازة المصحوبة بسند ، ولو كان عرفياً ، لمدة خمس سنوات تبدأ من تاريخ نشوء الحق إذا كانت بحسن نية حتى التسجيل ….. )

سيما وأن الرفع المساحي بالطبيعة وتحقيق وضع اليد خمس سنوات توافرت في حق الطاعن وفقا لنص القانون وكليهما تضمن معالم وحدود المحل موضوع طلب الشهر

ومن ثم يكون رفض الطلب قد جاء مخالفا للواقع والقانون معيبا بالتعسف خاصة وان الطالب اتخذ كافة الاجراءات القانونية وسدد الرسوم المستحقة مع عدم وجود أي اعتراض علي  طلب الشهر المؤقت   من الغير خلال المدة المقررة قانونا

سيما وأن رفض طلب الشهر صدر بعد انتهاء مدة الاعتراض من الغير – أي بعد اتخاذ الطالب كافة الاجراءات المقررة قانونا – وهو أمر غريب وغير مستساغ

ذلك أنه ان كان هناك داع وسبب لرفض الطلب كان يجب اتخاذ القرار قبل بلوغ الطلب المرحلة الاخيرة منه

( 3 ) مخالفة القرار للقانون والتعسف برفض طلب الشهر رغم اتخاذ الطالب كافة الاجراءات المقررة بالقانون رقم 9 لسنة 2022 ومخالفة ما ابتغاه المشرع من سن المواد الجديدة المضافة الى قانون الشهر العقاري :

فغرض المشرع من المواد الجديدة المضافة الى قانون الشهر العقاري بالقانون رقم 9 لسنة 2022 هو تنظيم عملية تسجيل الملكية التي كانت تمثل إحدى مشكلات وعقبات المجتمع

وأكدت أن سبب احجام المواطنين عن التسجيل  هو اشتراط الملكية المسجلة للبائع ومن سبقه ، وهو سبب كثرة  تكرار العقود العرفية على العقار الواحد

وقد تم إلغاء هذا الشرط في التعديلات الجديدة المضافة بالقانون رقم 9 لسنة 2022 الا أنه بالرغم من ذلك خالف القرار محل الالغاء ما ابتغاه المشرع من تيسيرات

ورفض الطلب رغم استيفائه جميع الشروط المقررة بالنصوص الحاكمة له لمجرد تقدير غير موضوعي

ثانيا : بصفة مستعجلة وقف القرار موضوع الطعن بما يترتب علي ذلك من أثار لتوافر ركني الاستعجال والضرر

الجدية: ويتمثل في أن أسباب القرار برفض طلب الشهر رقم … لسنة 2022 محل الالغاء قد جاء مخالفا للمواد المضافة بالقانون رقم 9 لسنة 2022 الى قانون الشهر العقاري  رقم 114 لسنة 1946 معيبا بالتعسف

مما يتوفر به ركن الجدية اللازم للقضاء بصفة مستعجلة بوقف المطعون عليه

وأما عن ركن الاستعجال: فإن التأخير حتى صدور الحكم الموضوعي بإلغاء القرار ما قد يسبب أضرار بالطاعن الذي أرهق ماديا بسداد مصروفات ورسوم الطلب والرفع المساحي وخلافه

بنـــــاء عليـه

يلتمس الطالب تحديد أقرب جلسة ممكنة لنظر الدعوي والقضاء:

أولا : بصفة مستعجلة:

بوقف القرار المطعون عليه وبما يترتب عليه من أثار أهمها اتمام باقي اجراءات الشهر المؤقت

ثانيا : في الموضوع:

بإلغاء القرار المطعون عليه برفض طلب الشهر رقم … لسنة 2022 شهر عقاري المنصورة وبما يترتب علي ذلك من أثار أهمها اتخاذ واتمام اجراءات شهر الطلب رقم … لسنة 2022 شهر عقاري المنصورة.

فضلا عن الزام الجهة الادارية المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة

احتياطيا بطلب جازم يعتصم به الدفاع :

ندب خبير من وزارة العدل ليتولى:

• فحص كافة المستندات المقدمة ومطابقتها علي الواقع بالطبيعة والمعاينة.
• وبحث أوجه الاعتراضات والردود من الطاعن علي أسباب رفض الطلب لإثبات عدم وجود أي تجهيل بحدود ومعالم ( المحل ) موضوع الشهر وهو أحد المحلات بالعقار
• وموافقة طلب الشهر الذي سنده واقعة مادية بالحيازة خمس سنوات للقانون رقم 9 لسنة 2022 واتخاذه كافة الاجراءات المقررة والوفاء بكافة الالتزامات والرسوم المطلوبة وبيان التسلسل وفقا للعقود العرفية المقررة
• وبيان المالك والحائز حاليا بموجب هذه التصرفات العرفية بين جميع الملاك مشاعا.

حكم ادارى بإلغاء قرار شهر عقارى

برئاسة السيد الأستاذ المستشار/ حنا ناشد مينا رئيس مجلس الدولة ورئيس المحكمة .

وعضوية السادة الأساتذة المستشارين:

جودة عبد المقصود فرحات ، ومحمد عبد الرحمن سلامة ، وسامي أحمد محمد الصباغ ، ومحمود إسماعيل رسلان مبارك (نواب رئيس مجلس الدولة)

الإجراءات

في يوم الأربعاء الموافق 17/6/1998 أودعت هيئة قضايا الدولة نائبة عن الطاعنين قلم كتاب المحكمة الإدارية العليا تقرير طعن قيد بجدولها تحت رقم 6216 لسنة 44 ق.ع فى الحكم الصادر من محكمة القضاء الإدارى بالقاهرة فى الدعوى رقم 800 لسنة 51 ق بجلسة 28/4/1998 القاضى:

بقبول الدعوى شكلاً، وفى الموضوع بإلغاء القرار الصادر من مصلحة الشهر العقارى بتسجيل الطلب رقم 306/1994 الممتد برقم 41/1995 بالمسجل رقم 209 لسنة 1996 ل ………..

ورفض ما عدا ذلك من طلبات وإلزام المدعى والجهة الإدارية المصروفات مناصفة.

وطلب الطاعنان للأسباب الواردة فى تقرير الطعن وقف تنفيذ الحكم بصفة مستعجلة وفى الموضوع بإلغائه والقضاء مجدداً برفض الدعوى وإلزام المطعون ضدهما المصروفات.

وفى يوم الخميس الموافق 25/6/1998 أودع الأستاذ محمد محمد إبراهيم المحامى نائباً عن الأستاذ ……. المحامى بصفته وكيلاً عن الطاعنين … و….

قلم كتاب المحكمة الإدارية العليا تقرير طعن قيد بجدولها تحت رقم 6522 لسنة 44 ق.ع فى ذات الحكم المشار إليه.

وطلبا في ختام عريضة الطعن:

إلغاء الشق الثانى من الحكم برفض ما عدا ذلك من طلبات والقضاء مجدداً بإلغاء قرار الشهر العقارى السلبى بالامتناع عن تسجيل حكم صحة ونفاذ عقد البيع الصادر فى الدعوى رقم 1144 لسنة 91 مدنى كلى الجيزة وإلزام المطعون ضدهما المصروفات.

وجرى إعلان عريضتى الطعن إلى المطعون ضدهما فى كل منهما على النحو المبين بالأوراق.

وأودعت هيئة مفوضى الدولة تقريراً بالرأى القانونى ارتأت فيه رفض الطعن رقم 6216 لسنة 44 ق.ع وإلزام الجهة الإدارية المصروفات.

وفى الطعن رقم 6522 لسنة 44ق.ع بإلغاء الحكم المطعون فيه فيما قضى به من رفض إلغاء القرار السلبى بالامتناع عن تسجيل الحكم الصادر لصالح المدعى فى الدعوى رقم 1144 لسنة 91 مدنى كلى الجيزة والقضاء مجدداً بإلغاء هذا القرار وإلزام الجهة الإدارية المصروفات.

وتحدد جلسة 15/2/1999 لنظر الطعنين أمام دائرة فحص الطعون بالمحكمة، وفيها قررت المحكمة ضم الطعن 6522 لسنة 44 ق.ع إلى الطعن رقم 6216 لسنة 44ق.ع ليصدر فيهما حكم واحد

ثم قررت إحالتهما إلى المحكمة الإدارية العليا الدائرة الأولى/ موضوع لنظرهما بجلسة 27/6/1999، وقد تداولت هذه المحكمة نظرهما على النحو الثابت بمحاضر جلساتها

إلى أن قررت حجزهما ليصدر فيهما الحكم بجلسة اليوم، وفيها صدر الحكم وأودعت مسودته المشتملة على أسبابه عند النطق به.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق، وسماع الإيضاحات، وبعد المداولة، من حيث أن الطعنين استوفيا أوضاعهما الشكلية المقررة قانوناً.

ومن حيث أن عناصر هذه المنازعة تخلص فى أن:

المطعون ضدهما فى الطعن الأول أقاما الدعوى رقم 800 لسنة 51 ق بإيداع عريضتها قلم كتاب محكمة القضاء الإدارى بالقاهرة فى 31/10/1996 وطلبا فى ختامها الحكم:

بصفة مستعجلة بوقف تنفيذ قرار الشهر العقارى بالامتناع عن التأشير وتسجيل الحكم الصادر لصالحهما بصحة ونفاذ عقد البيع موضوع الدعوى رقم 1144 لسنة 1991 مدنى كلى الجيزة

وفى الموضوع بإلغاء ذلك القرار مع ما يترتب على ذلك من آثار وإلزام الجهة الإدارية المصروفات.

وقال المدعيان شرحاً لدعواهما بأنهما :

حضرا إلى مصر لإقامة مشروع استثمار سياحى كبير ولهذا الغرض قاما بشراء أربعة أفدنة فضاء بناحية جزيرة الدهب محافظة الجيزة من مالكها السيد/ ……….. نجل ………..

ثم قاما بتقديم طلب أسبقية للشهر العقارى بالجيزة تحت رقم 283/1989، وأقاما بعد ذلك دعوى بصحة ونفاذ عقد البيع وسجلت صحيفة الدعوى برقم 169/1991 وصدر حكم محكمة الجيزة الابتدائية فى 14/3/1991 بصحة ونفاذ عقدى البيع

ثم تقدما فى 14/12/1992 بالطلب رقم 3959 لسنة 1992 لتسجيل الحكم، وأثناء استيفاء المستندات تقدم المدعو ……….. لتسجيل جزء كبير من قطعة الأرض المذكورة استناداً إلى عقد بيع ابتدائى صادر عن وكيل المالك

فقام المالك ………..بإرسال إنذارات رسمية على يد محضر لمكتب الشهر العقارى بالجيزة ولمصلحة الشهر العقارى بعدم الاعتداد بأى تصرفات واردة على الأرض لغير ……. المدعى

وتم تجديد الطلب برقم 2316 وتاريخ 24/6/1995 بعد أن استوفى جميع المطلوب وحصل على ميعاد الشهر بصفة نهائية فى 10/4/1996 أى قبل مضى الخمس سنوات ونظراً لكونه سعودى الجنسية ويلزم الحصول على موافقة مجلس الوزراء على التملك

فقد استغرق الحصول عليها من الوقت حتى أول مايو 1996 وإذا بالمأمورية تخطره بأن جزءاً كبيراً من مساحة الأرض تم تسجيله لصالح ………… بسبب عدم وصول موافقة مجلس الوزراء إلا بعد مضى المدة.

فنعى على القرار مخالفته للقانون وتظلم منه لرئيس مصلحة الشهر العقارى دون جدوى ثم أقام دعواه بطلباته السابقة.

وبجلسة 28/4/1998 أصدرت محكمة القضاء الإدارى حكمها بإلغاء القرار الصادر من مصلحة الشهر العقارى بتسجيل الطلب رقم 306/1994 الممتد برقم 41/1995 بالمسجل رقم 209 لسنة 1996 لصالح السيد/ ………..ورفض ما عدا ذلك من طلبات.

وأقامت المحكمة قضاءها تأسيساً على نص الفقرة الأخيرة من المادة (23) من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقارى والمضافة بالقانون رقم 25 لسنة 1976

حيث أصبح لمصلحة الشهر العقارى المفاضلة بين المحررات عند بحث أصل الملكية أو الحقوق العينية والتحقق من سلامة المحرر المطلوب شهره وصدوره من  المالك الحقيقى .

تحقيقاً للغاية التى أفصحت عنها المذكرة الإيضاحية للقانون رقم 25/1976 وهى حماية الملاك وأصحاب الحقوق العينية من عصابات اغتصاب الأراضى التى قد تلجأ بطريق الغش والتواطؤ إلى شهر بعض المحررات الناقلة للملكية على غير سند من القانون.

وأضاف الحكم أن مصلحة الشهر العقارى تنكبت الطريق الصحيح حينما قامت بتسجيل الطلب رقم 306/1994 الممتد برقم 41/1995 لصالح ……….. رغم تعارضه مع طلبات المدعى السابقة عليه والتى طلبت المصلحة سيراً في إجراءات تسجيلها استيفاء بعض البيانات بالحصول على موافقة مجلس الوزراء

بحسبان أن المدعى أجنبياً ثم تلفت المصلحة بعد ذلك عن طلبه وتقوم بتسجيل الطلب اللاحق المشار إليه بحجة أن المدعى لم يسجل الحكم الصادر لصالحه خلال خمس سنوات

رغم أن المستندات المقدمة منه تقطع بسابقة تصرف المالك له فى أطيان النزاع وأن التصرف الصادر لصالح ………… قد صدر عن جزء من المساحة المبيعة للمدعى من غير المالك

وإنما عن طريق وكيله، وقد ثبت بيقين علم المصلحة بذلك بدليل قيامها بقيد الطلبين بدفتر التعارض

ومن ثم كان لزاماً عليها أن توقف الطلبين لحين إنهاء التعارض بينهما بحكم يقضى فى موضوع التصرف الثانى سواء بالصحة أو البطلان

فليس لها أ تهدر مستندا وترجح آخر عليه دون حكم قضائي بذلك خاصة وأنها أهدرت حكماً بصحة ونفاذ عقد بيع فى مقابل عقد ابتدائى

وكذلك اعتدت بعقد صادر عن وكيل المالك فى مواجهة تصرف صدر عن المالك نفسه الأمر الذى يترتب عليه أن يكون التسجيل وقع مخالفاً للقانون حقيقاً بالإلغاء

إلا أنه لا يترتب على ذلك السير فى طلب المدعى وإنما يتعين على المصلحة وقف الطلبين معاً لحين حصول أي منهما على حكم قضائى واجب النفاذ ينهى التعارض بين المستندات المقدمة من الطرفين.

وخلصت المحكمة من ذلك إلى قضائها المذكور.

ومن حيث أن هذا القضاء لم يلق قبولاً من طرفى النزاع فقد أقاما الطعنين الماثلين نعياً منهما على مخالفة الحكم المطعون فيه للقانون والخطأ فى تطبيقه

فقد قام الطعن رقم 6216 لسنة 44 ق.ع المقام من هيئة قضايا الدولة على أساس ما رتبته حكم المادة (17) من القانون رقم 114 لسنة 1964 بتنظيم الشهر العقارى

والتى تقرر بأن حق المدعى إذا ما تقرر بحكم مؤشر به طبقاً للقانون يكون حجة على من ترتب لهم حقوق عينية ابتداء من تاريخ تسجيل الدعاوى أو التأشير بها

ولا يكون هذا الحق حجة على الغير الذى كسب حقه بحسن نية قبل التأشير أو التسجيل المنصوص عليه فى الفقرة السابقة.

ولا يسرى حكم الفقرة الأولى من هذه المادة على الأحكام التى تم التأشير بها بعد مضى خمس سنوات من تاريخ صيرورتها نهائية أو من تاريخ العمل بهذا القانون أيهما أطول.

ولما كان من الثابت أن المطعون ضده لم يقم باستيفاء بيانات الشهر العقارى إلا بعد مرور خمس سنوات على تاريخ صيرورة الحكم نهائياً

فمن ثم كان يجوز شهر القطع أرقام 37، 69، 71 لصالحه والتى وردت بالطلب اللاحق ضمن المساحة التى تم شهرها حيث أن القانون يستوجب من المصلحة التأكد من عدم تعارض المحررات مع مستندات المالك الحقيقية

لذا كان من الضروري الالتفات عن طلب المطعون ضده بعد مضى المدة المذكورة.

وانتهت الهيئة الطاعنة من ذلك إلى أنه وقد خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون حقيقاً بالإلغاء.

ومن حيث أن الطعن الثانى رقم 6522 لسنة 44 ق المقام من …….. ضد مصلحة الشهر العقارى يقوم على أساس استيفائه لكافة المستندات طبقاً للقانون قبل تحديد ميعاد الشهر النهائى فى 10/4/1996 وقبل مضى الخمس سنوات بأكثر من عشرين يوماً

ولكن نظراً لأنه سعودى الجنسية فقد كتب الشهر العقارى للسيد مستشار وزير العدل فى 13/4/1996 للحصول على موافقة مجلس الوزراء وهذا إجراء استثنائى خارج عن الإرادة

وقد استغرقت صدور الموافقة حتى أول شهر مايو 1996 وكانت الخمس سنوات قد انتهت فى 23/4/1996 فقامت المأمورية بتسجيل جزء كبير من المساحة لصاحب الطلب اللاحق دون مراعاة بأنه لا يحاج فى المواجهة بالمدة المذكورة دون أن يرد عليها وقف بسبب هذا الأمر العارض

والذى يرجع فى حقيقته إلى الإدارات المختلفة للشهر العقارى التى تداولت الملف وانتهت بإرساله إلى مجلس الوزراء لاستصدار تلك الموافقة وهو الأمر الذى كان محل اعتبار من الحكم الطعين

حين ذهب إلا أن مصلحة الشهر العقارى تنكبت الطريق الصحيح لما قامت بشهر الطلب اللاحق دون إزالة أسباب التعارض بين الطلبين بموجب حكم قضائى.

وأضاف الطاعن أن الحكم الطعين وإن طلب إنهاء التعارض بموجب حكم قضائى فقد فاته أن المطلوب هو تسجيل حكم قضائى نهائى بصحة ونفاذ البيع وليس تسجيل عقد ابتدائى تقدم به الطاعن مباشرة للشهر

وهذا الحكم بات ولم يطعن عليه وأن محكمة النقض قضت فى خصوص هذه الدعاوى بأنها تتسع لبحث كل ما يثار من أسباب تتعلق بوجود العقد أو انعدامه وبصحته أو بطلانه.

وبالتالى وأمام هذا التأسيس فإن الطاعن لا يكون فى حاجة إلى حكم جديد لإثبات صحة تصرف المالك الحقيقى له أو تهدر حجية هذا الحكم فى مواجهة عقد ابتدائى صادر عن وكيل المالك وليس المالك نفسه.

وانتهى الطاعن من ذلك إلى طلب إلغاء الحكم فيما تضمنه من امتناع الشهر العقارى عن تسجيل الحكم الصادر فى الدعوى رقم 1144 لسنة 91 مدنى كلى الجيزة بصحة ونفاذ عقدى البيع من المالك الحقيقى لأرض النزاع.

ومن حيث أن المادة (17) من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقارى تنص على أنه:

يترتب على تسجيل الدعاوى المذكورة بالمادة (15) أو التأشير بها أن حق المدعى إذا ما تقرر بحكم مؤشر به طبقاً للقانون يكون حجة على من ترتبت لهم حقوق عينية ابتداء من تاريخ تسجيل الدعاوى أو التأشير بها.

ولا يكون هذا الحق حجة على الغير الذى كسب حقه بحسن نية قبل التأشير أو التسجيل المنصوص عليهما فى الفقرة السابقة.

ولا يسرى حكم الفقرة الأولى من هذه المادة على الأحكام التى يتم التأشير بها بعد مضى خمس سنوات من تاريخ صيرورتها نهائية أو من تاريخ العمل بهذا القانون أيهما أطول.

وتنص المادة (22) فقرة (سادساً) على أنه:

يلزم أن تشمل طلبات الشهر على البيانات الخاصة بأصل حق الملكية أو الحق العينى محل التصرف وذلك فى العقود والإشهارات

وكذلك أحكام صحة التعاقد والقسمة وتثبيت الملكية إذا بنيت على الإقرار بأصل الحق أو التسليم للمدعى بطلباته وأحكام توفيق الصلح بين الخصوم وإثبات ما اتفقوا عليه فى محضر الجلسة ………

كما حددت المادة (23) ما يقبل من المحررات فيما يتعلق بإثبات أصل الملكية أو الحق العينى وفقاً لأحكام المادة (22)

ونصت الفقرة الأخيرة من المادة (23) المضافة بالقانون رقم 25 لسنة 1976 بتعديل بعض أحكام القانون رقم 114 لسنة 1946 على أنه:

……….. وذلك كله بشرط عدم تعارض هذه المحررات مع مستندات المالك الحقيقى.

وقد ورد بتقرير اللجنة التشريعية عن هذه الإضافة أن مقتضاها عدم الاعتداد فقط فى بحث أصل الملكية أو الحقوق العينية بالمحررات المشهرة إذا كانت تتعارض مع مستندات المالك الحقيقى أو صاحب الحق …

ومعنى تلك الإضافة أنه:

قد أصبح لمصلحة الشهر العقارى المفاضلة بين المحررات والاعتداد بالمحرر الصادر من صاحب الحق الحقيقى دون غيره من المحررات ولو كانت مشهرة.

كما ورد بالمذكرة الإيضاحية للقانون أن :

الفقرة المضافة يكون بمقتضاها لمصلحة الشهر العقارى المفاضلة بين المحررات والاعتداد بالمحرر الصادر من صاحب الحق الحقيقى دون المحرر الصادر من غيره ولو كان مشهراً.

ومن حيث أن المشرع فى قانون تنظيم الشهر العقارى أوجب شهر جميع التصرفات التى من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية أو نقله أو تقييده أو زواله

وكذلك الأحكام المثبتة لشيء من ذلك بطريق التسجيل، كما أوجب تسجيل دعاوى صحة التعاقد على حقوق عينية عقارية والتأشير بمنطوق الحكم النهائى فى ذيل التأشير بالدعوى أو على هامش تسجيلها

ورتب على قيام صاحب الشأن بشهر الحكم النهائى بصحة التعاقد خلال الخمس سنوات من صيرورته نهائياً أن يصبح لهذا الحكم حجية من تاريخ تسجيل دعوى صحة التعاقد أو التأشير بها

وتلتزم مصلحة الشهر العقارى بإجراء الشهر متى توافرت شروطه طبقاً لأحكام القانون.

ومن حيث أنه صدر القانون رقم 56 لسنة 1986 بتنظيم تملك غير المصريين للعقارات المبنية والأراضي الفضاء ناصاً فى مادته الثانية على أنه:

يجوز بموافقة رئيس مجلس الوزراء لغير المصريين سواء أكانوا أشخاصاً طبيعيين أم اعتباريين تملك العقارات المبنية أو الأراضى الفضاء بالشروط الآتية: ………

ونصت المادة السابعة على أن:

مصلحة الشهر العقارى والتوثيق هى الجهة المنوط بها تنفيذ أحكام هذا القانون.

وينشأ مكتب خاص للشهر العقارى والتوثيق يختص بكافة شئون الشهر والتوثيق بالنسبة لطلبات تملك غير المصريين للعقارات المبنية أو الأراضى الفضاء وفقاً لأحكام هذا القانون

ويتعين على هذا المكتب إنهاء التسجيل خلال شهر على الأكثر من تاريخ استيفاء الأوراق المطلوبة.

ويصدر بتنظيم العمل بهذا المكتب قرار من رئيس الوزراء بناء على عرض وزير العدل.

ومن حيث أن الثابت من الأوراق أن:

………….. استوفى المستندات المطلوبة طبقاً لما يتطلبه قانون الشهر العقارى رقم 114 لسنة 1946 وذلك قبل مضى خمس سنوات على شهر صحيفة صحة ونفاذ عقدي البيع الصادرين من المالك الحقيقى فى الدعوى رقم 1144 لسنة 1991 مدنى كلى الجيزة

حيث انتهت الدعوى صلحاً بين الطرفين وألحق عقد الصلح المؤرخ فى 9/2/1991 بمحضر الجلسة وأثبتت المحكمة محتواه وقد تم تجديد طلبه المقدم لمكتب شهر الجيزة بالطلب رقم 2316 فى 24/6/1995 ومنح ميعاداً نهائياً للشهر فى 10/4/1996

إلا أنه إعمالاً لنص القانون رقم 56 لسنة 1986 المشار إليه وباعتبار أن مصلحة الشهر العقارى هى الجهة المنوط بها تطبيق أحكام هذا القانون

فقد قامت بإرسال الأوراق لمكتب السيد وزير العدل ليرفعها لمجلس الوزراء للحصول على موافقته على التمليك طبقاً لما يقضى به القانون المذكور

ثم جاءت الموافقة بعد مضى أيام على انقضاء الخمس سنوات التى أشار إليها قانون الشهر العقارى فقام المكتب المختص بشهر الطلب اللاحق رغم قيده بدفتر التعارض وعلمه بالإجراءات المتخذة بشأن الطلب السابق والتى ترجع إلى إجراء لا علاقة لصاحب الشأن به أو استيفائه

فضلاً عن تيقنه من أن الطلب الأول صدر التصرف فيه عن المالك الحقيقى وأنه طبقاً للمادة (23) الفقرة الأخيرة المضافة بالقانون رقم 25/1976 وطبقاً لما ورد بالمذكرة الإيضاحية بشأنها فإنه يكون لمصلحة الشهر العقارى المفاضلة بين المحررات والاعتداد بالمحرر الصادر من صاحب الحق الحقيقى دون غيره ولو كان مشهراً.

ومن حيث أن سقوط الحق فى طلب الأسبقية بمضى المدة المذكورة:

يكون رهيناً بعدم استيفاء صاحب الشأن لأوراق الشهر، وإذ ثبت قيام الطاعن فى الطعن رقم 6522/44 ق.ع باستيفاء جميع المستندات ما عدا موافقة مجلس الوزراء التى يقوم بإجراءاتها مكتب الشهر المختص بطلبات تملك غير المصريين

فمن ثم يكون مبادرة مكتب الشهر بالجيزة بتسجيل الطلب رقم 41/1995 بالمسجل رقم 209 لسنة 1996 لصالح السيد/ …………

تم على خلاف صحيح حكم القانون ويكون القضاء بإلغاء القرار الصادر فى شأنه بموجب الحكم الطعين سليماً لا مطعن عليه مما يجعل الطعن رقم 6216 لسنة 44 ق أقيم على غير سند صحيح متعيناً رفضه.

ومن حيث أنه يبقى بعد أمر المضى فى السير فى طلب ………. حيث لا يجوز وقف هذا الطلب لحين الحصول على حكم قضائى ينهى التعارض بين المستندات بعد أن حسم القانون أمر المفاضلة بين المحررات وجعلها أصلاً لصالح تلك الصادرة من المالك الحقيقى

لا سيما وأن المحكمة أثبتت إنهاء النزاع صلحاً بين الطرفين فى دعوى صحة ونفاذ عقدى البيع والمشهر صحيفتهما مما لا يجعل هناك أى وجه لترجيح عقد ابتدائى صدر عن وكيل المالك واعترض عليه المالك الحقيقى فى حينه مع عقد صدر عن المالك الحقيقى وقضى فيه بإثبات وصحة عقد البيع بين أطرافه.

ومن حيث أن الحكم الطعين خالف هذا النظر فى هذا الشق من الدعوى فإنه يكون خالف صحيح حكم القانون متعيناً الإلغاء بالنسبة له.

ومن حيث أن من يخسر الطعن يلزم بمصروفاته عملاً بحكم المادة 184 من قانون المرافعات.

فلهذه الأسباب

حكمت المحكمة:

• بقبول الطعنين شكلاً
• وفى الموضوع: برفض الطعن رقم 6216 لسنة 44 ق.ع وألزمت الجهة الإدارية المصروفات، وفى الطعن رقم 6522 لسنة 44 ق بتعديل الحكم ليكون وبإلغاء القرار السلبي بالامتناع عن تسجيل الحكم الصادر في الدعوى رقم 1144 لسنة 1991 مدني كلى الجيزة مع ما يترتب على ذلك من آثار وألزمت الجهة الإدارية المصروفات.

الطعن رقم 6522 لسنة 44 جلسة 30/4/2000