تعرّف على أحكام قيد ارتفاع البناء لمصلحة مالك السفل وفقا للمادة 861 من القانون المدني وشروط البناء بقيد التعلية دون إضرار السفل بين مالكي العقار المشترك.
قيد ارتفاع البناء والتعلية في العقار بين مالكي الطبقات
يعد موضوع قيد ارتفاع البناء لمصلحة مالك السفل من الموضوعات الهامة في القانون المدني المصري، إذ يُعنى بتنظيم العلاقة بين مالكي الطبقات المختلفة في العقار المشترك.
وتنص المادة 861 مدني على منع مالك العلو من زيادة ارتفاع البناء إذا ترتب على ذلك ضرر بالسفل.
ويهدف هذا القيد القانوني إلى حماية أساسات البناء والحفاظ على سلامة الأجزاء المشتركة.
أبرز النقاط:
- لا يجوز زيادة الارتفاع إذا سبب ضررًا لمالك السفل.
- تقييد قانوني لحماية الأجزاء المشتركة كالأساسات.
- دعم تشريعي مستمد من قوانين عربية متطابقة.
النص القانوني للمادة 861 مدني
تنص المادة 861 من القانون المدني المصري على:
“لا يجوز لصاحب العلو أن يزيد في ارتفاع بنائه بحيث يضر بالسفل.”
ويُعد هذا النص أساسًا قانونيًا واضحًا يمنع التعليات التي تؤثر سلبًا على الطبقات السفلية.
الحكمة القانونية من قيد الارتفاع
حماية أساسات العقار
- التعليات الزائدة تُرهق الأساسات والحوائط.
- تؤدي إلى تصدعات وانهيارات محتملة.
الحفاظ على الحقوق المكتسبة
- احترام حق مالك السفل في الاستقرار.
- منع الضرر المادي والمعنوي.
تطبيقات المادة في القوانين العربية
توجد مواد مماثلة في:
- المادة 816 مدني سوري.
- المادة 865 مدني ليبي.
- المادة 1086 مدني عراقي.
وتؤكد هذه المواد نفس المبدأ: منع أي تعلية تضر بالسفل.
الأعباء المشتركة في العقارات ذات الطبقات
ملكية الطبقات تتضمن:
- ملكية مفرزة (الطابق).
- ملكية شائعة (الأجزاء المشتركة).
- حقوق ارتفاق تحد من حرية البناء الضار.
التزامات صاحب السفل
- صيانة ما يتطلبه العلو من دعم إنشائي.
- في حال الامتناع، يجوز بيع السفل قضائيًا.
أحكام من الشريعة
مادة 67 مرشد الحيران:
- إذا انهدم السفل، يُلزم بإعادة بنائه وإلا يُباع.
- لصاحب العلو أن يبنيه على نفقة صاحب السفل.
التزامات صاحب العلو
- عدم زيادة العبء على السفل.
- صيانة أرضية علوه.
- الالتزام بلوائح البناء.
لا تعلية إذا:
- تضررت أساسات العقار.
- لم توافق لوائح البناء.
آراء الفقه
الدكتور عبد الرزاق السنهوري:
لا تعلية إذا كانت الأساسات لا تحتمل.
الدكتور عبد المنعم البدراوي:
يمنع التعلية إذا زاد العبء.
الدكتور توفيق فرج:
لا يجوز التعلية إلا مع احترام لوائح البناء.
أحكام قضائية هامة
استئناف بيروت:
لا ضرر من إنشاء شرفات لا تستند إلى الأرض.
الطعن رقم 5414 لسنة 63 ق:
البائع ملزم بنقل الملكية وإزالة العوائق التي تمنع التسجيل.
شرح قيد ارتفاع البناء لمصلحة مالك السفل بالزام مالك العلو بعدم الارتفاع
وفقا لنص المادة 861 قانون مدني يحق لمالك السفل الزام مالك العلو بعدم الزيادة فى الارتفاع بالبناء الى الحد الذي يسبب أضرار بالسفل .
وبما قد يؤدي الى انهيار العقار ومثال ذلك التعلية بتشييد طوابق زيادة بما لا يتحمله العقار.
الزام مالك العلو بعدم الارتفاع وحكمته القانونية
الحكمة من ذلك ان زيادة الارتفاع بالعلو عبء علي السفل وزيادة عبء علي الأجزاء المشتركة بالعقار كالأساسات والحوائط الرئيسية .
ومن ثم وجب منع الارتفاع بالعقار الذي من شانه الاضرار بالسفل أو الاضرار بالأجزاء المشتركة وبما قد يسبب شروخ وانهيار للعقار بالكامل
منع مالك العلو من الارتفاع بالعقار قانونا
المادة 861 من القانون المدني تنص علي :
لا يجوز لصاحب العلو أن يزيد في ارتفاع بنائه بحيث يضر بالسفل.
تقييد الارتفاع بطوابق العقار في القوانين العربية
هذه المادة تقابل من مواد نصوص القوانين العربية الأتية :
- المادة 816 من التقنين المدني السوري
- المادة 865 من التقنين المدني الليبي
- المادة 1086 من التقنين المدني العراقي
وقد ورد هذا النص فى المادة 1230 من المشروع التمهيدي على وجه مطابق لما أستقر عليه فى التقنين المدني الجديد
ووافقت عليه لجنة المراجعة تحت رقم 932 فى المشروع النهائي .
ثم وافق عليه مجلس النواب تحت رقم 930 في مجلس الشيوخ تحت رقم 861
مجموعة الأعمال التحضيرية ص 167 ، 168
الأعمال التحضيرية لقيد الارتفاع بطوابق العقار
ان ملكية الطبقات لا تشتمل على ملكية مفرزة وملكية شائعة فحسب .
بل تشتمل أيضا على قيود قانونية أو ( حقوق ارتفاق ) ترد على حق الملكية فى السفل وفى العلو .
اما صاحب السفل فعليه ان يقوم بكل الأعمال والترميمات اللازمة لمنع سقوط العلو.
وهذا التزام إيجابي يستطيع التخلص منه بالتخلي عن ملكية السفل.
كما هى القاعدة فإذا امتنع عن القيام بالأعمال اللازمة.
ولم يتخل عن ملكية السفل جاز للمحكمة ان تأمر ببيع السفل وباتخاذ الإجراءات العاجلة
مادة 1229 مكررة وتوافق مادة 34 / 55 من التقنين الحالي
وهذا حكم عملى هام اخذ من الشريعة ( انظر مادة 67 من مرشد الحيران ) .
بل ان المشروع سار شوطا ابعد من التقنين الحالي فى الاخذ بالشريعة الإسلامية فى هذه المسألة الهامة.
فألزم صاحب السفل إذا انهدم سفله ان يعيد بناءه والا بيع السفل ويجوز لصاحب العلو ان يعيد بناء السفل على نفقة صاحبه.
وله ان يمنع صاحب السفل من سكناه والانتفاع به حتى يوفيه حقه وله ان يؤجره بإذن القاضى ويستخلص حقه من أجرته.
مادة 1229 مكررة ثانيا من المشروع وتوافق م67 من مرشد الحيران
3 ـ أما صاحب العلو فلا يجوز له ان يزيد فى ارتفاع بنائه بحيث يضر بالسفل ولا أن يأتي أي عمل من شأنه ان يزيد فى عبء السفل.
( مادة 1230 من المشروع وتوافق مادة 35/56 من التقنين الحالي ومادة 68 من مرشد الحيران )
مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني – الجزء 6 – ص 167 و 168
التعليق علي قيد تعلية العقار لعدم الاضرار بالسفل
1 ـ يلتزم صاحب العلو بصفة أساسية بعدم زيادة عبء حق القرار على السفل . ويترتب على ذلك انه لا يجوز لصاحب العلو ان يبنى طابقا فوق علوه إذا نجم عن ذلك ضرر لصاحب السفل.
أي ان حقه فى بناء طابق جديد فوق سطحه بالعلو الذى يختاره يجب معه مراعاة ان لا يضر غيرة بالسفل وان تتحمله اساسات البناء وان لا يكون فى بنائه للطابق الجديد مخالفة للوائح البناء ونظمه
كما انه يترتب على ذلك أيضا انه لا يجوز لصاحب العلو ان يزيد فى ارتفاع علوه إذا كانت الزيادة فى الارتفاع تضر بالسفل فان لم تكن تضر به وتتحملها اساسات البناء .
وتتفق مع لوائح البناء ونظمه . جاز له ذلك وليس له بوجه عام ان يأتي بأي عمل يكون من شأنه ان يزيد فى عبء العلو
مادة 68 مرشد الحيران – الوسيط – 8 – للدكتور عبد الرزاق السنهوري – ص 1015 وما بعدها
2 ـ اوجبت المادة 861 من القانون المدني على صاحب العلو التزاما بعدم الزيادة فى ارتفاع بنائه بحيث يضر بالسفل والحكمة فى هذا الحكم ظاهرة اذ ان فى زيادة الارتفاع زيادة للعبء الذى يتحمله السفل .
وزيادة أيضا لما تتحمله الأجزاء المشتركة من البناء كالأساسات والحوائط الرئيسية فيجب ان تمنع إذا كان من شانها الاضرار بالسفل أو الاضرار بالأجزاء المشتركة أيضا .
الحقوق العينية الأصلية – للدكتور عبد المنعم البدراوي – ص 237
3 ـ يقع على عاتق صاحب العلو التزام بعدم زيادة ارتفاع بنائه أو بصفة عامة زيادة العبء على البناء حتى لا يضار السفل ( مادة 861 مدنى )
ولما كان صاحب العلو مالكا له ملكية خالصة
فان له ان يرتفع ببنائه بشرط يزيد فى الارتفاع ويكون من شأن هذه الزيادة الاضرار بالسفل بل ان له ان يبنى فوق سطحه مع التقيد بهذا القيد.
ويؤخذ من هذا ان لصاحب العلو ان يزيد من الارتفاع أو ان يبنى فوق سطحه طالما كان لا يترتب على ذلك عدم الاضرار بالسفل وبالإضافة الى ذلك فان صاحب العلو يلتزم بصيانة أرضية طبقته من بلاط والواح.
وعليه أيضا إجراء ما يلزم لصيانة السلم من ابتداء الموضع الذى لا ينتفع به صاحب الطبقة السفلى .
الحقوق العينية الأصلية – للدكتور توفيق حسن فرج – ص 307 و 308
4 ـ يجب على صاحب العلو ان يمتنع عن كل ما من شأنه الاضرار بصاحب السفل كما يجب عليه ان يقوم بما يلزم فى العلو لمنع الضرر بصاحب السفل ولم يعرض المشرع لالتزامات صاحب العلو الا بالمادة 861 مدنى.
وإذا كان الظاهر من نصها انه يمتنع على صاحب العلو ان يزيد فى ارتفاع بنائه إذا كان من شأن هذه الزيادة الاضرار بالسفل
مدى حق صاحب العلو فى زيادة ارتفاع بنائه إذا لم يكن من شأن هذه الزيادة الاضرار بالسفل ؟
للإجابة على هذا نذكر بأن :
نظام العلو والسفل يفترض وجود اتفاق على ان مالك كل طبقة يملكها كلها بما فيها الجدران الرئيسية والسقف على خلاف الأصل المنصوص عليه فى المادة 856 مدنى .
وعلى ذلك فالمرجع الاول فى معرفة ما إذا كان لصاحب العلو ان يزيد فى ارتفاع بنائه والى أي حد تكون الزيادة هى سند الملك
فإذا اتضح انه ليس له ان يرتفع اكثر من قدر معين فلا يجوز له أن يتجاوزه ولو لم يرتب على ارتفاع ضرر للسفل .
أما إذا لم يتضح من سندات الملك سوى ان لصاحب العلو حق القرار على السفل .
فيكون لصاحب العلو ان يزيد فى ارتفاع بنائه كأن يبنى طابقا جديدا أو اكثر بشرط ألا يترتب على ذلك ضرر بالسفل .
بينما يطلق الدكتور عبد المنعم فرج الصدة قائلا :
ولا يجوز له ان يضيف طبقات جديدة ولو كان هذا لا يضر بالسفل الا بموافقة الملاك الاخرين
حق الملكية ـ رقم 186 ـ ص 275
كما يمتنع على صاحب العلو ان يزيد فى ارتفاع بنائه إذا كان ذلك يضر بالسفل يمتنع عليه أيضا ان يقوم بأي عمل يضر بالسفل فلا يجوز له مثلا ان يثقل سقف السفل بما يتجاوز طاقته .
وبالإضافة الى الالتزام بالامتناع عن كل ما يضر بالسفل يجب على صاحب العلو ان يقوم بعمل ما يلزم فى علوه لمنع حدوث الضرر بالسفل فعليه ان يتولى صيانة وترميم سطح أرضية طبقته من بلاط أو اخشاب .
حتى لا تنكشف فيترتب على ذلك الاضرار بسقف السفل .
حق الملكية – للدكتور منصور مصطفى منصور – طبعة 1965 – ص 268 و 269
التزامات صاحب العلو
يجب أن يلتزم صاحب العلو ألا يأتي عملا يزيد فى عبء السفل فلا يزيد فى ارتفاع بنائه بحيث يضر بالسفل وعليه صيانة علوه من بلاط وألواح .
حتى لا يتأثر سقف السفل من الإهمال فى الصيانة خاصة أن صيانة سقف السفل يلتزم بها صاحب السفل .
وقد نصت المادة 861 من القانون المدني على أنه :
” لا يجوز لصاحب العلو أن يزيد فى ارتفاع بنائه بحيث يضر بالسفل “
مفاد ذلك
أنه لا يجوز لصاحب العلو أن يبنى طابقاً فوق علوه إذا نجم عن ذلك ضرر لصاحب السفل ولما كان العلة مملوكا ملكية مفرزة لصاحبه كما سبق القول.
فيملك هذا الحيطان الرئيسية والسقف والسطح وغير ذلك من أجزاء العلو إنه يحق له أن يبنى فوق سطحه طابقاً جديدا بالعلو الذى يختاره مع مراعاة أمرين :
- أولهما : أن يكون العبء من بناء التطابق الجديد لا يضر بالسفل وأن تتحمله أساسات البناء
- ثانيهما : ألا يكون فى بنائه للطابق الجديد مخالفة للوائح البناء ونظمه .
كما أنه لا يجوز لصاحب العلو أن يزيد فى ارتفاع علوه دون أن يبنى طابقا جديدا إذا كانت الزيادة فى الارتفاع تضر بالسفل.
فإن لم تكن تضر به وتتحملها أساسات البناء وتتفق مع لوائح البناء ونظمه جاز له ذلك.
ويجب فوق ذلك على صاحب العلة صيانة أرضية علوه من بلاط وألواح حتى لا يتأثر سقف السفل من الإهمال فى هذه الصيانة.
وكانت المادة 36/57 من التقنين المدني تنص صراحة على ذلك إذ تقول:
وعلى مالك الطبقة العليا صيانة أرضية طبقته من بلاط وألواح وعليه أيضا إجراء ما يلزم لصيانة السلم من ابتداء الموضع الذى لا ينتفع به صاحب الطبقة السفلى.
أما صيانة قاعدة أرضية العلو وهو سقف السفل فعلى السفل وتنص على ذلك صراحة نفس المادة 36/57 إذ تقول ” على مالك الطبقة السفلة إجراء ما يلزم لصيانة السقف والأخشاب الحاملة له إذ أنها تعتبر ملكاً له
راجع فى كل ما سبق السنهوري ،الوسيط
أحكام القضاء عن حق الارتفاع والعلو بين الجيران
1- يجوز لصاحب الطابق الاعلى ان ينشئ شرفات مماثلة لشرفات الطابق الأسفل طالما انها لا ترتكز على دعائم فى الأرض ولا تمس الطابق الأسفل بأي ضرر.
(استئناف بيروت المدنية – جلسة – 23 تشرين الأول سنة 1956 – قرار 1346 – ص 65)
2- إذ كان الثابت مما قدمه طرفا النزاع أمام محكمة الموضوع من مستندات أن المطعون ضده أقر في البندين الثاني والعاشر من عقد البيع المؤرخ 24/10/1984.
بأنه باع للطاعن شقة مفرزة هي الشقة رقم… بالدور… من العقار المبين في صحيفة الدعوى، والتي تتعادل مع حصة شائعة في العقار مقدارها …
وأن هذا البيع يخضع للقواعد المنظمة لملكية الطبقات المنصوص عليها في المواد من 856 حتى 869 من القانون المدني .
وهى ملكية مفرزة للطبقات أو الشقق، وشائعة شيوعا إجباريا في أجزاء البناء المعدة للاستعمال المشترك، ورغم ذلك ظل – المطعون ضده – مصرا على نحو ما هو ثابت من طلب الشهر رقم… لسنة… المقدم منه تجديدا للطلب رقم…. لسنة…
ومما وجهه من إنذارات لمن اشتروا شقق العقار المشار إليه، ومن مشروع عقد البيع النهائي رقم……… في………. على أن البيع لهؤلاء المشترين .
ومن بينهم الطاعن – ينصب على حصة شائعة مقدارها 12س 14ط في كامل أرض ومباني العقار
وامتنع عن تقديم المستندات اللازمة لتسجيل ملكية تلك الشقق مفرزة.
فضلا عن أنه تقاعس عن نقل تمويل العقار إلى اسمه حتى عام 1992 أي لمدة تزيد على سبع سنوات من تاريخ البيع الحاصل في 24/10/1984
وهى أعمال من شأنها منع الطاعن من استعمال حقه في تسجيل ملكيته للشقة المبيع له مفرزة، والحيلولة دون تحقق الشرط الواقف المنصوص عليه في البند الحادي عشر من عقد البيع سالف البيان
(شرط تعليق التزام المطعون ضده بنقل الملكية إلى الطاعن على استخراج شهادة تمويل العقار المشتمل على الشقة المبيع وتشكيل اتحاد ملاك وقيام جميع المشترين بالتسجيل)
فإن ذلك يشكل خطأ في جانب المطعون ضده تترتب عليه مسئوليته العقدية مما يوجب اعتبار ذلك الشرط متحققا حكما. وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر
وأقام قضاءه بعدم قبول دعوى الطاعن (دعواه بطلب الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع آنف البيان) على مجرد القول بأنه “لم يستوف ما اتفق عليه في العقد من استخراج شهادة التمويل باسم البائع، وتشكيل اتحاد ملاك بين مشتري وحدات العقار”
فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه.
(الطعن رقم 5414 – لسنــة 63 ق – تاريخ الجلسة 13 / 2 / 2001)
اذا خلاصة ما تقدم، أن تقييد الارتفاع في العقار يشير إلى تحديد الحد الأقصى لارتفاع المبنى الذي يمكن بناؤه على الأرض .
ويتم وضع هذا القيد لضمان الامتثال للتشريعات واللوائح البنائية ولضمان تحقيق التوازن في التخطيط العمراني للمنطقة.
ويتم تحديد تقييد الارتفاع عادة بواسطة السلطات أو الهيئات الرقابية ويختلف من منطقة إلى أخرى وفقا للسياسات الحكومية والتخطيط العمراني.
وفي مصر تناول المشرع قيد الارتفاع العقاري في القانون المدني و قانون البناء الموحد رقم 119 لسنة 2008.
أكثر الأسئلة تداولا واستفسارات هامة متكررة عن قيد التعلية العقارى
ما هو قيد الارتفاع في القانون المدني؟
هل يجوز لمالك العلو بناء طابق جديد؟
من يلتزم بصيانة سقف السفل؟
هل يجوز لصاحب السفل منع العلو من البناء؟
هل يعتبر التعلية بدون ضرر مخالفة؟
ما المرجع في تحديد الضرر؟
فى الختام، نوضح أن قيد ارتفاع البناء ليس مجرد قاعدة إنشائية، بل حماية قانونية لصاحب السفل، وضمانة لسلامة البناء. ويفرض القانون التزامات واضحة على مالك العلو، كما يُتيح لمالك السفل الاعتراض قضائيا عند الضرر.
لضمان حقوقك، استعن بنا كمختص في قضايا العقارات وقضايا الملكية.
هل تعرضت لمشكلة تعلية في عقارك؟ تواصل معنا الآن لحل النزاع قانونيًا بأعلى كفاءة.
لا تتردد فى الاتصال بنا وارسال استشارتك القانونية فى أي قضية.
مكتب الخدمات القانونية وأعمال المحاماة والتقاضي: عبدالعزيز حسين عمار محامي – قضايا الملكية والميراث والمدني الاتصال على الأرقام التالية :
- حجز موعد: 01285743047
- واتس: 01228890370
- عنوان المكتب : 29 شارع النقراشي – برج المنار – الدور الخامس / القاهرة / مصر
ارسال الاستفسار القانوني من خلال الرابط : اتصل بنا الأن .
راسلنا على الواتس مجانا، واكتب سؤلك وسنوالى الرد خلال 24 ساعة عبر الرقم: 01228890370
احجز موعد للاستشارة المدفوعة بالمكتب من خلال: الاتصال على 01285743047 ، وسيرد عليك أحد ممثلينا لتحديد الموعد.
اشترك لتحصل على دليلك المجاني حول الميراث والعقارات .
دلالية:
#خدمات_قانون_الخدمة المدنية
#خدمات قانون الملكية فى مكتب عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض
#قضايا الفرز والتجنيب وتقسيم الورث قضائيا
#تحرير عقود القسمة الاتفاقية للأملاك الشائعة بالميراث.
#قضية تثبيت الملكية بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة.
#تسجيل العقود العرفية ونقل ملكية العقارات الى المشتري فى الشهر العقاري والسجل العيني.
#محامي_قضايا قانون العمل.
#خدمات_قضايا_الإيجارات، قديم وجديد.
#محام القانون المدني في القاهرة، والزقازيق.
مكتب محاماة عبدالعزيز حسين عمار، المحامي بالنقض، للاستشارات القانونية وأعمال المحاماة، قضايا مدنى، ملكية، ميراث،، منازعات التنفيذ، طعون نقض، ضرائب، شركات، تأمين
