لائحة قانون اتحاد الشاغلين (قانون البناء 119): النصوص والشرح العملي | تحديث 2026

في هذا البحث نستعرض لائحة قانون اتحاد الشاغلين والمنظمة بموجب قانون البناء رقم 119 لسنة 2008، مع تنظيم موادها وشرحها بشكل عملي يساعد المالك والمستأجر وأعضاء اتحاد الشاغلين على فهم الاختصاصات والإجراءات والالتزامات المالية وموضوعات الصيانة والترميم والتظلمات.

البحث يتضمن الموضوعات الأتية:

• ما هي اللائحة التنفيذية لاتحاد الشاغلين؟
• مواد اللائحة من 204 إلى 223 (التكوين والإدارة والماليات)
• الصيانة والترميم والهدم (224 إلى 234)

ملخص يهمك قبل قراءة مواد لائحة قانون اتحاد الشاغلين

1. اللائحة التنفيذية هي الإطار العملي الذي يشرح كيفية تطبيق نصوص القانون وإجراءات التنفيذ.
2. تكوين اتحاد الشاغلين يكون وفقًا للمادة (72) من القانون، وتلتزم الإدارة المختصة بحصر العقارات وإخطار الشاغلين.
3. الجمعية العمومية تختص بانتخاب/عزل مجلس الإدارة وإقرار الاشتراكات والموازنة والحساب الختامي وأعمال الصيانة اللازمة.
4. هناك تنظيم واضح للاشتراكات والمصروفات الثابتة والمتغيرة وكيفية التحصيل والإثبات الدفتري.
5. تفصيل لأعمال الصيانة الدورية والطارئة، وإجراءات الترميم/التدعيم/الهدم عبر لجنة فنية وتظلمات خلال 15 يومًا.

الفرق بين اتحاد الشاغلين واتحاد الملاك

اتحاد الشاغلين هو كيان تنظيمي يهدف أساسًا إلى إدارة وصيانة الأجزاء المشتركة بالمبنى (كالمدخل والسلالم والمصاعد والمرافق المشتركة) وتحصيل الاشتراكات اللازمة لذلك، ويضم في عضويته عادةً من يشغلون وحدات العقار (ملاكًا أو مستأجرين بحسب سند الإشغال).

أما اتحاد الملاك فيرتبط أكثر بتنظيم علاقات الملاك فيما بينهم باعتبارهم أصحاب الحقوق العينية على الوحدات وما يتصل بالملكية المشتركة، وغالبًا ما يظهر في العقارات التي يغلب عليها تملك الوحدات وتعدد الملاك.

ملاحظة عملية: قد يختلط المصطلحان في الاستخدام اليومي، لكن المهم عند التطبيق هو: من المخاطَب بالالتزامات؟ وما هي سلطة الجمعية العمومية ومجلس الإدارة داخل كل نظام، وكيف تُحدَّد الاشتراكات وتُدار الصيانة.

ما هي لائحة قانون اتحاد الشاغلين التنفيذية؟

اللائحة التنفيذية لأي قانون هي بمثابة مذكرة شارحة توضح الهدف من النص وكيفية تطبيقه عمليًا، وتحدد الإجراءات والتفاصيل التنظيمية التي لا يذكرها القانون بذات التفصيل.

مواد اللائحة التنفيذية لقانون اتحاد الشاغلين 119 لسنة 2008

اللائحة التنفيذية لأى قانون بصفة عامة هي بمثابة المذكرة الشارحة لنصوص القانون الموضحة للغاية من النص وكيفية تنفيذه عمليا .

مادة  204

يحدد رئيس الجهة الإدارية مقر الإدارة المختصة بشئون اتحاد الشاغلين وبيان العاملين بها ومسئوليات وواجبات كل منهم ويعلن هذا القرار في لوحة الإعلانات بمقر الجهة الإدارية .

تتولي الإدارة المختصة بشئون اتحاد الشاغلين حصر العقارات والمجمعات السكنية بنطاق الجهة الإدارية والتي تستوجب تكوين اتحاد شاغلين طبقاً للمادة (72) من القانون وكذا حصر اتحادات الملاك القائمة لتوفيق أوضاعها .

وعلي الإدارة  المختصة خلال مدة لا تجاوز ثلاثة أشهر من تاريخ صدور اللائحة ونظام إتحاد الشاغلين إخطار شاغلي العقارات التي تسري عليها أحكام الفصل الأول من الباب الرابع من القانون والتي لم يتم إنشاء الإتحاد بها للقيام بإنشاء اتحادات

للشاغلين أو توفيق أوضاع اتحادات الملاك القائمة ، وذلك بكتاب موصي عليه بعلم الوصول ، مع لصق نسخه من الإخطار في مكان ظاهر من العقار.

ويباشر رئيس الإتحاد إجراءات قيد الإتحاد لدي الإدارة المختصة وذلك خلال مدة خمس وأربعون يوماً من تاريخ انتهاء المدة المشار إليها في الفقرة السابقة ويكتسب الإتحاد الشخصية الاعتبارية اعتباراً من تاريخ قيده .

مادة 205

علي شاغلي تلك العقارات إنشاء إتحادات للشاغلين وفقاً لنظام إتحاد الشاغلين الصادر بالقرار الوزاري.

كما يجوز إنشاء إتحاد يضم أكثر من عقار أو مجموعة عقارات متجاورة علي ألا يقل إجمالي عدد وحدات هذه العقارات عن خمس وحدات.

مادة 206

في حالة التجمعات السكنية المتكاملة من مجاورة أو أكثر يلتزم الشاغلون وملاك هذه التجمعات وبالتنسيق مع المنمي العقاري بتأسيس شركة أو أكثر للإدارة والصيانة يعهد إليها بمهام إتحاد الشاغلين وفقاً لأحكام القانون إضافة إلي صيانة المرافق العامة والخدمات داخل هذا التجمع ، وتشكل الجمعية العمومية للشركة من ممثلي جميع العقارات بالتجمع السكني.

ويشكل أول مجلس إدارة للشركة من سبعة أعضاء يتم اختيار أربعة منهم من بين أعضاء الجمعية العمومية بالانتخاب ، ويمثل المنمي العقاري للتجمع السكني ثلاثة أعضاء ، وتتولي الجمعية العمومية تحديد مدة المجلس.

وفي التجمعات السكنية القائمة التي سبق وضع نظام للإدارة والصيانة بها عليها توفيق أوضاعها وفقاً لأحكام القانون وهذه اللائحة.

مادة 207

• يجوز تشكيل إتحاد تنسيقي بين عدة إتحادات قائمة لعقارات أو مجمعات سكنية

للتنسيــــق في المسائل المشتركة بين تلك العقارات ( حدائق – أماكن انتظار سيارات – أسـوار – مظلات …. الخ) .

• ويتكون الإتحاد التنسيقي من ممثل لكل إتحاد قائم يتم اختياره من مجلس إدارة هذا الإتحاد ، ويتم انتخاب رئيس الإتحاد التنسيقي وأمينا للصندوق من بينهم .
• ويتولى رئيس الإتحاد التنسيقي مع ممثلي الاتحادات القائمة تحديد الالتزامات المالية الواجب سدادها عن كل وحدة من وحدات العقارات.

• ويقوم ممثلو  إتحادات العقارات  في الإتحاد التنسيقي بعرض الالتزامات المطلوب سدادها عن كل وحدة علي الجمعية العمومية لكل إتحاد قائم للتصديق عليها.
• ويتولي أمين صندوق الاتحاد التنسيقي الصرف علي الأعمال المطلوبة وتقديم حساب ختامي للعرض علي الجمعيات العمومية لاتحادات الشاغلين.

مادة 208

ينشأ بالإدارة المختصة سجل خاص تقيد به المباني الخاضعة لأحكام نظام إتحاد الشاغلين وتفرد لكل مبني صحيفة أو أكثر يثبت بها كافة بيانات المبني والبيانات المتعلقة بالإتحاد وعلي الأخص :-

• عنوان العقار .
• رقم الترخيص وتاريخه إن وجد .
• وصف العقار .
• حالة العقار إن أمكن .
• اسم مالك أو ملاك العقار .
• عدد الوحدات .
• أسماء الشاغلين وسند الإشغال لكل وحدة إن وجد .
• تاريخ انعقاد الجمعية العمومية التأسيسية .
• أسماء أعضاء مجلس إدارة الاتحاد وصفتهم في مجلس الإدارة
• قرارات الجمعية العمومية مع إرفاق صورة معتمدة من تلك المحاضر
• بيان بالشكاوي والتظلمات من قرارات الجمعية العمومية أو أي
• شأن من شئون الإتحاد مع بيان تاريخ ورودها وطريقة تسليمها .

وتقوم الإدارة المختصة بتحديث البيانات الخاصة بالعقار وأعضاء الإتحاد وعليها متابعة قيام الإتحاد بالتزاماته المنصوص عليها في القانون والتنبيه علي رئيس الإتحاد أو من ينوب عنه بضرورة الالتزام بالإجراءات والأعمال المطلوب الوفاء بها والتي يثبت عدم تنفيذها .كما تتوليفحص الشكاوي والتظلمات وإبداء الرأي بشأنها وإبلاغه لرئيس الإتحاد بعد إعتماده من رئيس الجهة الإدارية ليتولي عرضه علي الجمعية العمومية للإتحاد في أول إجتماع لها .

مادة 209

تنعقد الجمعية العمومية التأسيسية للإتحاد بدعوة من المالك وفي حالة عدم قيامه بالدعوة خلال 15 يوماً من إنتهاء مدة الثلاثة أشهر المنصوص عليها في الفقرة الثانية من المادة الأولي يقوم أي من الشاغلين بالدعوة وتنتخب الجمعية العمومية من بين أعضائها مجلس إدارة يتولي شئونها وذلك بالاقتراع السري المباشر وتحدد الجمعية العمومية مدة مجلس الادارة على الا تقل عن ثلاث سنوات وذلك علي النحو التالي :-

• اذا كان عدد أعضاء الجمعية أقل من سبعة أعضاء يشكل مجلس الإدارة من رئيس للإتحاد وأمين للصندوق وعضو .
• اذا كان عدد أعضاء الجمعية يجاوز سبعة أعضاء يشكل مجلس الإدارة من رئيس الإتحاد ونائب للرئيس وأمين الصندوق وعضو.

مادة 210

يكون مالك العقار رئيساً للإتحاد فإذا تعدد الملاك فعليهم إختيار رئيس الاتحاد من بينهم ، فإذا رفض المالك أو الملاك رئاسة الإتحاد كتابة تنتخب الجمعية العمومية رئيساً للإتحاد ويشترط فيمن يرشح نفسه رئيساً للإتحـاد وكذا أعضاء مجلـس إدارة الإتحاد ما يلي:-

• أن يكون عضواً بالجمعية العمومية للإتحاد.
• أن يكون كامل الأهلية بالنسبة للشخص الطبيعي.
• ألا يكون قد حكم علية بعقوبة جناية أو في جنحة مخلة بالشرف والأمانة ما لم يكن قد رد إليه إعتباره

مادة 211

تسقط العضوية عن عضو مجلس الإدارة بزوال أحد شروط اكتساب عضوية المجلس أو بقرار من الجمعية العمومية للاتحاد.

مادة 212

• تنعقد الجمعية العمومية للإتحاد مرة على الأقل كل سنة أو بناء علي طلب مجلس إدارة الاتحاد أو بدعوة موقعة من ربع الأعضاء علي الأقل أو بناء على طلب من الإدارة المختصة إذا رأت ضرورة لذلك.
• وتوجه الدعوة لحضور الجمعية العمومية للإتحاد إلي جميع أعضائها قبل الموعد المحدد للاجتماع بخمسة عشر يوماً علي الأقل ، موضحاً بها جدول الأعمال والأوراق التى تعينهم على دراسة المسائل الواردة فيه وتاريخ وموعدومكان الاجتماع .

• وتسلم الدعوة لأعضاء الإتحاد المقيمين بالعقار أو من يمثلونهم ةقانوناً مع توقيعهم بما يفيد الإستلام ، وفي حالة تعذر التسليم للعضو الذي لايقيم بالعقار يكتفي بإعلانه بمحل إقامته أو بموطنة المختار.
• كما يعلن عن الدعوة في لوحة إعلانات بمدخل العقار أو في مكان ظاهر متفق عليه .

ولمجلس الإدارة الإستعانة بمن يراه لاتمام المهام الموكولة له بعد موافقة الجمعية العمومية نظير مقابل مادي .

مادة 213

على عضو الاتحاد حضور اجتماعات الجمعية العمومية بشخصه وفى حالة اعتذاره عن عدم الحضور عليه إبلاغ رئيس الاتحاد كتابه قبل موعد الاجتماع.

وفى جميع الأحوال يجوز لاى عضو ولو كان ممثلاً لشخص اعتباري أو لمالك فى العقار أو شاغلين متعددين لوحده واحدة أن ينيب عنه فى حضور اجتماعات الجمعية من يراه من أعضاء الاتحاد

مادة 214

علي عضو الجمعية العمومية الذي لا يقيم في العقار أن يخطر رئيس الإتحاد بمحل إقامته أو بموطنه المختار وبالتغيير الذي يطرأ عليه . والا صح إعلانه في قلم كتاب المحكمة المختصة التي يقع في دائرتها العقار .

مادة 215

لا يكون اجتماع الجمعية العمومية صحيحاً إلا بحضور الأغلبية المطلقة لأعضائها فإن لم يكتمل العدد أجل الإجتماع إلي جلسة أخري تعقد خلال مدة أقلها ساعة وأقصاها خمسة عشر يوماً من تاريخ الإجتماع الأول ويكون الإنعقاد في هذه  الحالة صحيحاً بحضور أي عدد من الأعضاء .

ويجب فى بداية كل جلسة أن تحرر ورقة حضور يثبت بها أسماء جميع الحاضرين وصفتهم سواء كان عضواً أو من ينوب عنه تنظرالجمعية العمومية في الموضوعات المدرجة بجدول الأعمال، كما يجوز لها النظر في المستجد من الموضوعات بموافقة أغلبية الحاضرين من أعضاء الجمعية العمومية .

تصدرقرارات الجمعية في المسائل المطروحة بما فيها تحديد الاشتراكات والالتزامات الأخري بموافقة أغلبية أعضاء الجمعية الحاضرين فإذا تساوت الأصوات رجح الرأي الذي من جانبه الرئيس ولا يكون لمن تخلف عن سداد الالتزامات المالية صوت معدود في.

وتكون  قرارات الجمعية العمومية لإتحاد الشاغلين  ملزمة لكافة أعضاء الإتحاد.

تدون محاضر الجلسات وقراراتها بدفتر محاضر الجلسات مبيناً به مكان وزمان الاجتماع وأسماء الحاضرين والمعتذرين والغائبين بدون عذر وأسماء من لهم حق التصويت من الحاضرين والقرارات الصادرة والأصوات التي حازها كل قرار.

مادة 216

مع عدم الاخلال بحقوق المالك على العقار تختص الجمعية العمومية للاتحاد باتخاذ جميع القرارات التى تحقق أهداف الإتحاد ولها علي الأخص ما يلـي :-

• انتخاب وعزل رئيس الإتحاد المنتخب وأعضاء مجلس إدارة الإتحاد أو أحد هم علي أن يتم انتخاب البديل في ذات الجلسة .
• إقرار الموازنة التقديرية للإتحاد .
• تحديد الاشتراكات والالتزامات المالية للشاغلين.
• التصديق علي الحساب الختامي للإتحاد .
• الموافقة علي الأعمال المطلوب تنفيذها بالعقار للمحافظة علي سلامة العقار وأجزائه المشتركة وملحقاته والحفاظ علي طابعه المعماري وتوفيرالخدمات المطلوبة للعقار .
• اتخاذ القرارات والإجراءات اللازمة للمحافظة علي نظافة الأجزاء المشتركة للعقار ( المدخل – السلالم…. الخ )
• النظر في الشكاوى والتظلمات التي تقدم من ذوي الشأن .
• العمل علي فض المنازعات التي تنشأ بين الأعضاء بسبب يتعلق باستخدام العقار.

وفي حالة ما إذا كان كافة أعضاء الجمعية العمومية ملاك الوحدات يضاف لما تقدم الإختصاصات التالية للجمعية العمومية :-

• تعيين حراسة للعقار وغيرهم من العاملين به وعزلهم وتحديد أجورهم.
• تنظيم استخدام الأجزاء المشتركة في العقار .

مادة 217

تتولي الجمعية العمومية للإتحاد انتخاب وعزل رئيس الاتحاد المنتخب وأعضاء مجلس الإدارة بالاقتراع السري من بين أعضاء الإتحاد .

وفي حالة العزل يشترط لصحة القرار الصادر من الجمعية أن يكون بأغلبية الحضور . إعداد الموازنة التقديرية لإتحاد الشاغلين

مادة 218

تتكون موارد الإتحاد مـن:

1. الاشتراكات والالتزامات المالية التي يؤديها الأعضاء التي تقررها الجمعية العمومية على جميع الشاغلين.
2. عائد استثمار موارد الإتحـاد المنصوص عليها في القانون.
3. التبرعات التي يتلقاها الاتحاد من الأعضاء أو من غيرهم.
4. القروض التي تتاح للاتحاد وفقاً المادة 97 من القانون

مادة 219

يقوم الاتحاد باعداد الموازنة التقديرية بناء على حجم الاحتياجات المالية المطلوبة قبل بداية السنة المالية للاتحاد .و يتم إعداد التكاليف التقديرية لبنود الإستخدامات والتي تنقسم إلي مصروفات ثابتة ومصروفات متغيرة علي النحو التالي :

المصروفات الثابتـة: –

المصروفات الإدارية والشهرية أو الدورية للخدمات والمرافق المشتركة للعقار مثل :-

( المصروفات الإدارية – أجرة الحراسة – إستهلاك الكهرباء – إستهلاك المياة – الصيانة الدورية لخزانات المياه – الصيانة الدورية لمواتير المياة والمصاعد – النظافة العمومية – الحدائق والتشجير – أجرة الجنايني -أدوات الأمان وطفايات الحريق – … الخ ) .

المصروفات المتغيرة :-

المصروفات المقدرة لمواجهة المستجدات أو الظروف الطارئة للعقار والمرافق المشتركة للعقار مثل:-

( أعمال التدعيم والترميم التي تؤثر علي سلامة العقار – إصلاح الأجزاء المشتركة من مواسيرالصرف الصحي و المياة – أعمال الكهرباء والتركيبات في الأجزاء المشتركة – إصلاح خزانات المياة- أعمال البياض والدهانات – أعطال المصاعد – التحسين لأجزاء العقار المشتركة – …الخ ).

ويتم تقدير قيمة المصروفات الثابتة وتوزيعها علي الوحدات لتحديد قيمة الإشتراك الشهري يضاف إليه مبلغ احتياطي تحدده الجمعية العمومية طبقا لحالة العقار تحت حساب المصروفات المتغيرة ولا يتم إستخدامه لغير هذا الغرض ، وعند حدوث أي من الظروف الطارئة التي يحتاج فيها العقار إلي مصروفات متغيرة يتم تقديرها بمساعدة الفنيين المختصين وصرفها بموافقة رئيس الاتحاد من المبلغ الإحتياطي وإن لم يكف يتم توزيع القيمة الباقية المطلوبة علي عدد الأعضاء الشاغلين بالإتحاد لسداد الفرق المطلوب فعليا وذلك طبقاً ( للجدول المرفق رقم 3)

مادة220

يتم تحصيل الالتزامات المالية من الشاغلين بموجب ايصال تحصيل يسلمه أمين الصندوق للشاغل وتسجل أسماء المسددين فى الجدول المرفق رقم 1 كما يقوم أمين الصندوق بتحصيل مصادر التمويل الاخرى الناتجة عن الاستثمار الخاص بموارد الاتحاد والتبرعات من الغير طبقا للجدول المرفق رقم 2

يمسك مجلس إدارة الإتحاد دفتر لحسن سير العمل مقسما بحيث يشمل :-

• سجل العضوية
• محاضر جلسات الجمعية العمومية
• بيان المصروفات اليوميـــــة (الجدول المرفق رقم 4)
• بيان الإيرادات اليومية (الجدول المرفق رقم 5)
• بيان متابعة المصروفات والإيرادات .
• بيان إشتراكات الشاغلين .
• بيان مصادر التمويل

كما يخصص ملف مقسماً لحفظ الأتــي :

• جميع الأوراق الخاصة بالأعضاء
• المكاتبات
• متابعة البنك – الكشوف والمكاتبات
• صورة إيصالات التحصيل – سداد الإشتراكات
• وترقم صفحات الدفتر وكذلك أوراق الملف ويخضع الدفتر والملف لرقابة الجمعية العمومية للإتحاد والإدارة المختصة.

مادة 221

يتولي أمين الصندوق إعداد الحسابات الختامية والمركز المالي ( الميزانية ) من واقع الإيرادات والمصروفات المجمعة حتي تاريخ عمل الميزانية طبقا للجدول المرفق (جدول رقم 6 ) وتعرض خلال مدة لا تزيد علي شهرين من تاريخ إنتهاء السنة المالية .

مادة 222

للإتحاد فتح حساب في أحد البنوك وتبلغ توقيعات من لهم سلطة توقيع الشيكات ( رئيس الإتحاد وأمين الصندوق )

مادة 223

يجب علي أمين الصندوق عرض الموقف المالي علي مجلس إدارة الإتحاد في إجتماعات ربع سنوية علي الاكثر وذلك لتحقيق الرقابة علي النواحي المالية.

صيانة وترميم العقارات المبني وهدم منشآت الآيلة للسقوط فى اللائحة التنفيذية لاتحاد الشاغلين المصرى

مادة 224

يعتبر من أعمال الصيانة الدورية في تطبيق أحكام هذا الباب ما يلـي :

• إصلاح وترميم وصيانة خزانات المياة وطلمبات المياه.
• إصلاح وترميم التلفيات في أرضيات دورات المياه والحمامات والمطابخ والأسطح التي تؤدي إلي تسرب المياه للعناصر الإنشائية للمبني
• إصلاح واستبدال التالف من أعمال التركيبات الكهربائية الرئيسية التي يكون من شأنها أن تؤدي إلي حوادث أو حريق أو تعريض الأرواح أو الأموال للخطر أو عدم كفاءة التشغيل.
• الصيانة الدورية الخاصة بالمصاعد وإزالة أي عطل أو خلل بها ، وكذا القيام بأعمال التنظيف والتزليق ( التشحيم والتزييت ) بصفة دورية .
• التشطيبات الخاصة بمدخل العقار وإصلاح درج السلالم وكسوة الأرضيات .
• إستبدال الزجاج المكسور للسلم والمناور والمداخل .

كما يعتبر من أعمال الصيانة الطارئة في تطبيق أحكام هذا الباب ما يلـي :

• إصلاح أعمال الكهرباء التي تؤدي إلي انقطاع التيار أو حدوث خطورة .
• صيانة وإصلاح أعطال  المصاعد  وطلمبات المياه .
• إصلاح الأعمال الصحية التي قد تؤثر علي سلامة المبني مثل تسرب مياه الخزانات ودورات المياة والمواسير .

مادة 225

يعتبر من أعمال التدعيم والترميم للعناصر الإنشائية إصلاح العيوب التي تظهر في العناصر الإنشائية للمبني وعمل العلاج والتعديلات اللازمة للعناصر الإنشائية الحاملة للمبني ( أساسات – أعمدة – كمرات – بلاطات – كوابيل – السلالم – الحوائط والسلالم في مباني الحوائط الحاملة…. الخ ) وذلك بغرض تحمل تلك العناصر للأحمال الواقعة عليها أو تحمل أحمال إضافية .

ويعتبر من أعمال الترميم لباقي عناصر المبني إصلاح العيوب التي تظهر في باقي عناصر المبني وعمل العلاج والتعديلات اللازمة ويدخل في هذه الأعمال علي سبيل المثال ما يلي :-

• إصلاح وإستبدال مواسير المياة والصرف الخارجية .
• تقوية أو إستبدال كوبستات السلم و السطح .
• أعمال البياض والدهانات لواجهات المبني والشبابيك من الخارج وكذلك الأعمال التي تتطلبها إعادة الحال إلي ما كان عليه في الأجزاء التي تناولها الترميم والصيانة الخارجية.

مادة 226

تشكل اللحنة المنصوص عليها فى المادة 90 من قانون البناء بقرار من المحافظ المختص على النحو التالى :

• عضو من هيئة التدريس بأحدي كليات الهندسة أو المراكز البحثية فــي مجال الهندسة الإنشائية بدرجة أستاذ مساعد علي الأقل أو مهندس استشاري في مجال الهندسة الإنشائية له خبرة لا تقل عن عشرين عاماً في مجال تدعيم وترميم المنشآت ( رئيساً )
• مهندس استشاري معماري أو مدني ( خبرة في مجال ترميم المنشآت) ( عضواً )
• مهندس ممثل للجهة الإدارية ( مقرراً )

ووفقاً لنوعية الأعمال فللجنة أن تستعين بمن تراه للمساعدة في إنجاز أعمالها و يجوز للمحافظ تكليف أحد المكاتب الهندسية أو الجهات الهندسية المتخصصة للقيام بمهام اللجنة المذكورة.

مادة 227

تتولي اللجنة المنصوص عليها في المادة السابقة معاينة وفحص المباني والمنشآت التي تحال إليها من الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم وذلك من خلال المرور الدوري الذي تقوم به أو بناء علي ما يقدم إليها من إتحاد الشاغلين أو أحد أعضائه أو الإدارة المختصة بشئون إتحاد الشاغلين أو أية شكاوي عن حالة المبني .

حيث تتولي اللجنة استيفاء البيانات التالية :-

• عنوان المبني والغرض المستعمل فيه ونوعية نظام الإنشاء وعدد الأدوار والظروف المحيطة بموقع المبني مثل ( المباني المجاورة والطرق والممرات المائية وغيرها ) .
• اسم المالك أو اسم اتحاد الشاغلين والشاغلين وعددهم .
• تاريخ إنشاء المبني إن أمكن .
• صورة من اللوحات الإنشائية والمعمارية وتقارير الجسات وتقاريرضبط الجودة الخرسانية والمواد المستعملة في التنفيذ إن وجدت .
• أية بيانات أخري متوفرة عن العقار لدي الجهة الإدارية المختصة.

مادة 228

تعد اللجنة تقريرها بناء على المعاينة الظاهرية للعقار على النموذج المرفق بهذه اللاحئة رقم ( 7 ) ويحدد فيه وصف الأجزاء المعيبة بالمبنى وما تقرره اللجنة للمحافظة على المبنى والشاغلين سواء بالصيانة أو الترميم لجعل المبنى صالح للغرض المخصص من أجله أو بالهدم الجزئى أو الكلى مع تحديد المدة اللازمة لتنفيذ تلك الأعمال وبيان ما إذا كانت تستوجب إخلاء المبنى كليا أو جزئيا ومدة الإخلاء

وفي حالة إذا ما تقرر إخلاء المبني مؤقتاً من شاغليه حرر محضر إداري بأسماء المستأجرين الفعليين دون سواهم وتقوم الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم بإخطارهم بالإخلاء في المدة التي تحددها ، فإذا لم يتم الإخلاء بعد انقضائها جاز تنفيذه بالطريق الإداري.

ولشاغلي البناء الحق في العودة إلي العين بعد ترميمها أو تدعيمها فور صدور شهادة صلاحية المبني للإشغال دون الحاجة إلي موافقة المالك ويتم ذلك بالطريق الإداري في حالة امتناع المالك.

مادة 229

تقدم اللجنة المشار اليها فى المادة السابقة تقريرها الى الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطبط والتنظيم .

وفي حالة الصيانة والترميم والتدعيم تصدر الجهة الإدارية قرارها متضمناً الأعمال المطلوبة والمدة اللازمة لتنفيذها وما إذا كانت تستوجب إخلاء المبني مؤقتاً جزئيا أو كلياً .

وفي حالتي الهدم الكلي أو الجزئي فيعتمد القرار من المحافظ المختص أو من ينيبه خلال أسبوع علي الأكثر من تاريخ إستلام تقارير اللجنة .

مادة 230

تعلن القرارات المشار إليها في المادة السابقة إلي ذوي الشأن من الملاك وشاغلي العقار ، وإلي ملاك العقارات المؤجرة طبقاً للقانون 4 لسنة 1996 ، وأصحاب الحقوق

واتحادات الشاغلين المنصوص عليها بالفصل الأول من هذا الباب بالطريق الإداري ، وتعاد صورة منها إلي الجهة الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم ، فإذا تعذر إعلان أي منهم يتم الإعلان بإيداع نسخة من القرارات في مقر الجهة الادارية وقسم الشرطة أو نقطة الشرطة الواقع في دائرتها العقار ، ويخطر ذوو الشأن بذلك الإيداع بكتاب موصي عليه بعلم الوصول ، وفي جميع الأحوال تلصق نسخة من القرار في مكان ظاهر بواجهة العقار.

مادة 231

يجوز لذوى الشأن التظلم من القرارات التي تصدرها اللجنة المشار إليها في المادة (90) من القانون فى موعد غايته خمسة عشر يوماً من تاريخ إعلانه بالقرار – علي النحوالوارد بالمادة السابقة – وذلك أمام لجنة التظلمات المشكلة بمقر الجهة الادارية ويكون التظلم بموجب خطاب مسجل مصحوب بعلم الوصول .

وتفصل اللجنة فى التظلمات المقدمة إليها وابلاغ ذوي الشأن خلال ثلاثين يوماً من تاريخ تقديمها وتصدر قرارها إما برفض القرار أو بقبوله أو إعادة النظر فيه وللجنة أن تطلب من مقدم التظلم إستيفاء المستندات أو الدراسات التي تراها لازمة لإتخاذ قرارها ويكون قراراها نهائياً ويعلن إلي الجهة الإدارية المختصة كما يتم إعلان ذوى الشأن واتحاد الشاغلين بخطاب مصحوب بعلم الوصول أو بالطريق الإداري .

مادة 232

يعهد المالك أو اتحاد الشاغلين أو ذوو الشأن بحسب الأحوال إلي مهندس أو مكتب هندسي بإعداد الدراسات والرسومات والمستندات اللازمة لتنفيذ القرار النهائي الصادر بالترميم أو التدعيم أو الهدم الكلي أو الجزئي واستخراج الترخيص اللازم لتنفيذ الأعمال طبقا للقانون وهذه اللائحة.

ويتولي المالك أو إتحاد الشاغلين أو ذوو الشأن بحسب الأحوال إسناد تنفيذ الأعمال المرخص بها إلي أحد المقاولين أو شركات المقاولات المقيدين بالإتحاد المصري لمقاولي التشييد والبناء طبقا لقانون الإتحاد والقرارات المنفذة لأحكامه ، ويتم التعاقد إسترشاداً بنموذج العقد  الصادر به قرار وزير الإسكان والمرافق رقم 222 لسنة 1994 بشأن المواصفات المصرية العامة لبنود الأعمال (جزء الشروط العامة لعقد أعمال المقاولات)

ويكون ذلك كله بعد أخذ موافقة الجمعية العمومية إلا في حالة وجوب عمل ترميم او تدعيم فوري طبقاً لقرار اللجنة ويعرض ما تم في أول إجتماع للجمعية العمومية .

مادة 233

يتولى مجلي إدارة الإتحاد القيام بأعمال الصيانة الدورية والطارئة والصرف عليها دون الرجوع إلى الجمعية العمومية وطبقا للنظام المعتمد للإتحاد .

مادة 234

يلتزم المهندس المشرف علي التنفيذ والمقاول المنفذ بالتضامن فيما بينهما ، باتخاذ الاجراءات والاحتياطات الآتية قبل البدء في تنفيذ أعمال الترميم والتدعيم للعناصر الإنشائية الخارجية والهدم الكلي أو الجزئي المرخص بها وأثناء التنفيذ وعلي الأخص ما يلـي :-

• حجب المبني بكامل ارتفاعه.
• إحاطة المبني بسور ارتفاعه 2.00 م علي الأقل من مادة مناسبة ويزود بوسائل الإضاءة الكافية واللوحات التحذيرية والإرشادية اللازمة بصورة واضحة.

• التأكد قبل البدء في التنفيذ من فصل الجهات المختصة للتيار الكهربائي وإغلاق مصادر الغاز والمياة .
• اتخاذ الاحتياطات اللازمة لحماية المباني المجاورة في جميع مراحل التنفيذ من كافة الأخطار الناتجة عن التنفيذ طبقاً لأسلوب حماية وتأمين المباني المجاورة من خلال التقرير الهندسي المقدم إلي الجهة الإدارية المختصة بشئون التنظيم بهذا الخصوص.
• وجوب صلب الجدران والأجزاء البارزة من المباني التي يخشي سقوطها.
• اتخاذ جميع الاحتياطات المناسبة لحماية المارة والأشخاص الموجودين في الموقع أو علي مقربة منه من جميع المخاطر التي يمكن أن توجد في هذا الموقع مثـــــل:-
• تحديد مناطق العمل ومناطق المرور وأن يتم تغطية مناطق المرور بما يكفل توفير الحماية للمارة أو المشاة.
• تأمين موقع العمل وتعيين مراقبين لملاحظة الحالة والأشراف علي دخول معدات الهدم واستخدامها بواسطة المتخصصين.
• إقامة حواجز ووضع إنارة تحذيرية ووسائل الحماية اللازمة لحماية وسلامة المارة والعاملين خاصة أثناء الليل.
• تزويد العمال بأجهزة الحماية الفردية مثل ( البدل الواقية ،الخوذات والقفازات والنظارات الواقية ، أحذية السلامة ، الأقنعة والكمامات … ).

• إعداد خطة تجارب لمواجهة حالات الطوارىء والحوادث العارضة والتي يلزم أخذها في الإعتبار أثناء التنفيذ مثل ( سقوط الأشخاص – سوء استخدام المعدات – النار والحرائق أوالانفجارات- الجروح الطارئة- الحروق- الاختناقات من الأتربة أو الغازات أو ما شابهها).

• توفير مستلزمات الإسعافات الأولية.

• أما فى حالة ترميم وتدعيم العناصر الانشائية الداخلية فيراعى الترميم بما لا يخل بالسلامة الانشائية للمبنى ، مع التأكد من فصل المياة والكهرباء إذا لزم الأمر.

أسئلة شائعة حول اتحاد الشاغلين واللائحة التنفيذية

المراجع القانونية

• قانون البناء رقم 119 لسنة 2008.
• اللائحة التنفيذية لقانون البناء (مواد اتحاد الشاغلين ضمن الباب الخاص بذلك).
• القرارات الوزارية ذات الصلة بنظام اتحاد الشاغلين (بحسب ما يرد من قرارات تنفيذية).

الخاتمة

اتحاد الشاغلين وإن كان نظامًا هامًا لتنظيم الانتفاع بالعقارات وصيانتها والحفاظ عليها إلا أنه خرج من يد المشرع قانونًا مليئًا بالثغرات والغموض، وأدى إلى استغلال بعض الملاك له كأداة للنيل من عقود الإيجار الاستثنائية بفرض رسوم باهظة قد يعجز المستأجر عن سدادها فيرفع عليه دعوى إخلاء.

بقلم: عبدالعزيز حسين عبدالعزيز محمد علي – محامٍ (خبرة 28 سنة)

هذه المادة للتثقيف القانوني ولا تُعد استشارة قانونية في واقعة بعينها.

تحميل اللائحة التنفيذية رسمية (PDF)

يمكنك الاطلاع على اللائحة التنفيذية لقانون البناء (وتتضمن مواد تنظيم اتحاد الشاغلين) من المصدر الحكومي الرسمي ( الوقائع الرسمية) عبر الرابط التالي:

نُشر هذا المقال بواسطة عبدالعزيز حسين عمار
تاريخ النشر: 2024-06-13