دعوى الشفعة العقارية: دليل قانونى خطوة بخطوة لرفع الدعوى

دليل دعوى الشفعة فى العقارات

ما هو حق الشفعة وكيف يتم استخدامه؟

في هذه الدراسة القانونية لدعوى الشفعة العقارية نستعرض بالشرح الكامل خطوات رفع دعوى الشفعة .

مع بيان مفهوم الشفعة وشروطها المطلوبة قانونا.

وأسباب السقوط لدعوى الشفعة مع أحكام محكمة النقض والصيغ القانونية للدعوى.

خطوات رفع دعوى الشفعة العقارية

تعتبر دعوى الشفعة العقارية من أهم الدعاوى في النظام العقاري بالقانون المدني المصري . في هذه الدراسة القانونية، سنتناول شرحا مفصلا لخطوات رفع دعوى الشفعة مع توضيح مفهومها وشروطها وأسباب سقوطها، مع ذكر بعض أحكام محكمة النقض المهمة وأمثلة للصيغ القانونية للدعوى.

الدراسة تشمل بحث:

• مفهوم الشفعة
• شروط الشفعة
• أسباب سقوط الشفعة
• خطوات رفع دعوى الشفعة
• أحكام محكمة النقض
• الصيغ القانونية للدعوى

دعوى الشفعة العقارية (دليل رفع الدعوى)

دعوى الشفعة في النصوص القانونية

بينت المادة 936 من القانون المدنى الأشخاص الذين يحق لهم طلب الأخذ بالشفعة ، ومن هذا النص يتبين أن الشفعاء هم :

1. مالك الرقبة إذا بيع كل حق الانتفاع الملابس لها أو بعضه .
2. الشريك فى الشيوع إذا بيع شئ من العقار الشائع إلى أجنبي .
3. صاحب حق الانتفاع إذا بيعت كل الرقبة الملابسة لهذا الحق أو بعضها .
4. مالك الرقبة فى الحكر إذا بيع حق الحكر ، والمستحكر إذا بيعت الرقبة .
5. الجار المالك فى الأحوال التى بينتها المادة المذكورة .

ونعرض معاً كل حالة بشيء من الإيجاز

1.مالك الرقبة إذا بيع حق الانتفاع

أكدت المادة 936 على أن: حق الشفعة يثبت لمالك الرقبة إذا بيع حق الانتفاع لها أو بعضه .

حكمة الشفعة فى هذه الحالة

بمقتضى هذا النص إذا نزل المنتفع عن حقه لغير مالك الرقبة ، استطاع هذا المالك أن يكسب حق الانتفاع بالشفعة ، ويلاحظ أن الشفعة فى هذه الحالة لا تؤدى إلى كسب الملكية وإنما كسب حق الانتفاع .

وهذا استثناء من الأصل العام الذى يقضى بأن الشفعة هى طريق لكسب الملكية ، والذى دعا المشرع إلى قبول هذا الاستثناء هو الرغبة فى تمكين صاحب الرقبة من التخلص من حق الانتفاع المقرر على عقاره للغير ، حتى تعود إليه الملكية تامة .

وقضت محكمة النقض بأن

دعوى الشفعة التى أوجب القانون رفعها على البائع والمشترى أمام المحكمة الكائن بدائرتها العقار ونص على وجوب الحكم فيها على وجه السرعة وعلى عدم قبول المعارضة فى الأحكام الغيابية التى تصدر فيها

وعلى أن يكون ميعاد الاستئناف فيها خمسة عشر يوماً من يوم إعلان الحكم ، تلك يدخل فيها أى دعوى يطلب فيها اقتضاء حق الشفعة سواء تعدد فيها الشفعاء أو لم يتعددوا .

ولا يغير من وصفها أن يتسع فيها النزاع فيقع على جميع أركان الدعوى وشروطها أو ينحصر فى أضيق نطاق ، وسيان أن يكون مثير هذا النزاع الشفيع أو المشترى أو البائع ،

فلا يجرد الدعوى من وصفها أن يكون النزاع قد أصبح مردداً فيها بين شفيعين متزاحمين لم يستطع المشترى المفاضلة بينهما فترك البت فى أمرهما للقضاء ، إذ كلاهما ينكر على خصمه دعواه ويطلب ثبوت حقه كشفيع قضاءً .

والحكم الذى يصدر فى الدعوى لأحدهما هو سند ملكيته لا مجرد تخل من المشترى لمن يتحقق القاضى من توافر شروط الأولوية له ، إذ لا جدال فى أن حكم القاضى هو الذى أرسى الشفعة على مستحقها بعد أن حسم اجتهاده النزاع الذى أثاره المتخاصمان أمامه .

فيجب فى مثل هذه الدعوى إجراء نص المادة 17 من قانون الشفعة على الحكم الصادر فيها ، فيختصم كل من البائع والمشترى فى الميعاد المحدد لرفع الاستئناف وإلا كان الاستئناف غير مقبول شكلاً ، بل إنه يجب اختصام الأطراف الثلاثة فى جميع مراحل التقاضي بما فى ذلك الطعن بالنقض .

نقض رقم 119 لسنة 18 ق ، جلسة 15/6/1950

وقضت محكمة النقض بأنه

متى كان يبين من الحكم أن المحكمة رجحت الرأى الذى يقول بعدم جواز الشفعة فى الحالة التى يكون فيها الشفيع من مرتبة المشترى أخذا بما انتهى إليه الشارع فى المادة 937 من القانون المدنى الجديد

وكان هذا الذى ذهبت إليه المحكمة وأقامت عليه قضاءها ، من حرمان الشفيع من الشفعة لمجرد كونه مساويا للمشترى فى سبب الأخذ بها ، غير صحيح فى القانون على ما جرى به قضاء هذه المحكمة.

ذلك أن المادة الثامنة من قانون الشفعة [ القديم ] وهى الواجبة التطبيق على واقعة الدعوى تقضى بأن حق الشفعة يبقى ولو كان المشترى حائزا لما يجعله شفيعا

وفى هذه الحالة تتبع قواعد التفضيل المقررة فى المادة السابعة لتزاحم الشفعاء ، وتنص هذه المادة الأخيرة على حالة تعدد الجيران فيقدم منهم من تعود على ملكه منفعة من الشفعة أكثر من غيره.

وأنه إعمالا لهذين النصين كان على محكمة الموضوع أن توازن بين المنفعة التى تعود على ملك الشفيع وتلك التى تعود على ملك المشترى

وأن تفصل فى طلب الشفعة وفقا لنتيجة الموازنة ، فتقضى بالشفعة للشفيع متى ثبت أن منفعة ملكه من الشفعة أكبر ، وترفض دعواه إذا كانت المنفعة التى تعود على ملك المشترى أكبر

أو إذا تساوت المنفعتان ، أما وهى لم تفعل ورفضت دعوى الشفعة بناء على المساواة فى سببها فأنها تكون قد أخطأت فى تطبيق القانون .

نقض رقم 32 سنة 21 ق ، جلسة 11/12/1952

وسواء قام النزاع بين أطراف دعوى الشفعة على جميع أركانها وشرائطها أم كان مقصورا على بعض منها متفقا على البعض الآخر فإنها تظل محتفظة بوصفها باعتبارها دعوى شفعة

إذ ليس يغير من وصف الدعوى مدى الخلف بين أطرافها على تحقيق أركانها وشرائطها ويجب أن تطبق عليها مواد القانون الخاصة بإجراءات دعوى الشفعة .

وإذن فمتى كان الحكم المطعون فيه إذ كيف الدعوى على أنها ليست دعوى شفعة تخضع للإجراءات التى أوجبها القانون بل على أنها دعوى أساسها حق تقرر بتراضي الشفيع والمشترى وانحصر النزاع بين الطرفين على الثمن

ولذلك لم يطبق عليها المادتين 942 و 943 من القانون المدنى اللتين تنص أولاهما على وجوب إعلان الرغبة بالشفعة رسميا وتوجب الثانية رفع الدعوى وقيدها فى ميعاد ثلاثين يوما من تاريخ الإعلان المنصوص عليه فى المادة السابقة ، فان هذا الحكم يكون قد خالف القانون .

نقض رقم 219 لسنة 21 ق ، جلسة 24/6/1954

ولا تعتبر دعوى الشفعة قائمة إلا من تاريخ إعلان البائع والمشترى بها . وإذن فمتى كان المشترى قد أعلن الدعوى فى تاريخ لاحق لإعلان البائع فان الدعوى لا تكون قد رفعت إلا من وقت إعلان المشترى .

نقض رقم 284 سنة 21 ق ، جلسة 13/5/1954

ولدعوى الشفعة شرائط خاصة بخلاف الشروط العامة التى تنعقد بها الخصومة فى الدعاوى ، فإذا كان أحد الخصوم فى دعوى الشفعة قد تمسك بعدم توافر شروط توجيهها إليه باعتبار أنه المشترى الثانى

وأنه سجل عقده قبل تسجيل إجراءات دعوى الشفعة الموجهة إلى المشترى الأول ولم يتناول الحكم هذا الدفاع بأى رد ولم يقم قضاءه بجواز نظر دعوى الشفعة على أسباب مؤدية إليه ، فإن الحكم يكون معيبا بالقصور المبطل له .

نقض رقم 119 لسنة 23 ق ، جلسة 21/6/1956

هل يتزاحم مع مالك الرقبة غيره ؟

الحقيقة أنه لا يمكن أن يزاحم مالك الرقبة فى أخذه حق الانتفاع بالشفعة شخص آخر فلو تعدد المنتفعون وباع أحدهم نصيبه فى الانتفاع الأجنبي كان لمالك الرقبة وحده أخذ هذا النصيب بالشفعة وعند التزاحم يفضل مالك الرقبة لأن المادة 936 جعلته متقدماً فى الترتيب .

فإذا تعدد مالكو الرقبة فى الشفعة فى حق الانتفاع كان استحقاق كل منهم للشفعة على قدر نصيبه فى ملكية الرقبة ( مادة 927/2 )

فإذا لم يطلب الشفعة إلا أحدهم كان له أن يأخذ بالشفعة ما يقابل نصيبه فى الانتفاع فقط ، وذلك ما لم يتمسك المشترى بعدم تفريق الصفقة عليه ، فيحتم عندئذ أن يأخذ الشفيع بالشفعة فى الانتفاع كله .

2. الشريك على الشيوع فى العقار

يأتي الشريك فى الشيوع فى المرتبة أو الطبقة الثانية بعد مالك الرقبة إذا بيع شئ من العقار الشائع إلى أجنبي ( 936/ب) ويشترط لطلب الشفعة فى هذه الحالة ما يأتي :

• أ – أن يكون البيع لأجنبي .
• ب – ويشترط أن تكون ملكية العقار شائعة ، وعلى ذلك إذا انتهى حالة الشيوع بالقسمة وأحرزت الأنصبة ، لم يعد الشريك شريكاً ، وإنما أصبح جاراً ، فلا يكون له الحق فى طلب الشفعة فيما يبيعه شريكه السابق إلا على أساس الجوار .

وقضت محكمة النقض بأن في هذا الصدد: لا يعد شريكاً على الشيوع من تلقى جزءاً مفرزاً عن شريك مشتاع فإذا باع شريك حصته الشائعة فى العقار لم يكن لمشترى الجزء المفرز أن يطالب بالشفعة فى هذا البيع على أساس الاشتراك فى الشيوع

نقض رقم 1178 30/11/1980 مجموعة محكمة النقض رقم 21 س 109

فقد ذهب البعض إلى أن عبارة الشريك فى الشيوع تشمل الشريك فى حق الانتفاع كما تشمل الشريك فى حق الملكية لأن كليهما شريك فى العقار المبيع

شفيق شحاته فقرة 260 ص 413 ، عبد الفتاح عبد الباقى رقم 250 ص 342 ، محمد على عرفة 2 رقم 136 س 413 ، إسماعيل غانم 2 ص 26 عبد المنعم البدرى رقم 279 ، السنهوري فقرة 181

وذهب البعض الآخر إلى عدم إعطاء الشريك فى الانتفاع الحق فى الشفعة فى هذه الحالة .

محمد كامل مرسى ج رقم 214 ص 199

ودعوى الشفعة – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – لا تكون مقبولة فى جميع مراحلها إلا إذا كانت الخصومة فيها قائمة بين أطرافها الشفيع والمشترى والبائع سواء أمام محكمة أول درجة أو فى الاستئناف أو فى النقض

فإن رفعت فى أى مرحلة دون اختصاص باقى أطرافها قضت المحكمة ولو من تلقاء نفسه بعدم قبولها ، وعلى الشفيع أن يراقب ما يطرأ على أطراف عقد البيع من تغيير فى الصفة أو الحالة ليوجه إليهم إجراءات الشفعة بالوضع الصحيح الذى أصبحوا عليه وقت اتخاذها .

الطعن رقم 344 لسنة 50 ق ، جلسة 8/2/1984

ويتعين لقبول دعوى الشفعة أن تثبت ملكية الشفيع للعين المشفوع بها وقت البيع سبب الشفعة .

الطعن رقم 1652 لسنة 51 ق ، جلسة 20/1/1985

الرأى عن الشفعة

من المعلوم أن الشفعة رخصة استثنائية ، ومن ثم فلا يجوز التوسع فى النصوص الخاصة بها ، ومن جهة أخرى فإن الشفعة لا تكون إلا طريقاً من طرق الملكية ، وهى ليست طريقة لكسب الانتفاع إلا استثناء والاستثناء يجب أن يكون صريحاً .

لذلك فأننا نرى أن عبارة الشريك فى الشيوع تشمل الشريك فى حق الانتفاع كما تشمل الشريك فى حق الملكية ، فكلاهما شريك فى العقار المبيع ، والمصلحة فى استبعاد الأجنبي عند قيام حالة الشيوع متحققة فى حالة الانتفاع كما هى متحققة فى حالة الملكية .

وإذا تعدد الشركاء كان استحقاق كل منهم للشفعة على قدر نصيبه والشريك على له الأخذ بالشفعة متى بيع شئ من العقار الشائع إلى أجنبي ، سواء كان هذا الشئ المبيع حصة شائعة أو قدر مفرزاً ، وهذا ما أكدته المادة 936 / ب .

3. صاحب حق الانتفاع

جاء صاحب حق الانتفاع فى المرتبة أو الطبقة الثالثة ، ويكون لصاحب حق الانتفاع طلب الشفعة إذا بيعت كل الرقبة الملابسة لهذا الحق أو بعضها وحق المنتفع فى الأخذ بالشفعة مقصور على بيع الرقبة فى ذات العقار المقرر عليه حقه ، أما إذا بيع العقار المجاور لعقاره فإن صاحب حق الانتفاع لا يستطيع أن يطلب تملك ذلك العقار بالشفعة .

وعلى ذلك إذا تعدد ملاك الرقبة وباع أحدهم نصيبه فى ملكية الرقبة لأجنبي ، فإن شريكة يكون مفضلاً على صاحب الانتفاع وإذا تعدد أصحاب حق الانتفاع ، فإنهم يتزاحمون فى تملك الرقبة ويقتسمونها فيما بينهم على قدر نصيب كل منهم .

4. مالك الرقبة وصاحب حق الحكر

أكدت المادة 936 / د أن الحق فى الشفعة :

يثبت لمالك الرقبة إذا بيع حق الحكر ، والمستحكر إذا بيعت الرقبة .

ومقتضى هذا النص أنه إذا بيع الحكر كان لمالك الرقبة حق أخذ الحكر بالشفعة حتى يجمع ما تفرق من حق الملكية ، ولا يمكن أن يزاحم مالك الرقبة فى هذا الحق شخص سواه ، وكذلك إذا بيعت الرقبة كلها أو بعضها كان للمحتكر حق أخذها بالشفعة .

5. الجار المالك ( شفعة الجوار )

نصت الفقرة (هـ) من المادة 936 على أن حق الشفعة يثبت للجار المالك فى الأحوال الآتية :

• أ – إذا كانت العقارات من المبانى أو من الأراضى المعدة للبناء سواء أكانت فى المدن أم فى القرى .
• ب – إذا كان للأرض المبيعة حق ارتفاق على أرض الجار . أو كان حق الارتفاق لأرض الجار على الأرض المبيعة .
• ج – إذا كانت أرض الجار ملاصقة للأرض المبيعة من جهتين وتساوى من القيمة نصف ثمن الأرض المبيعة على الأقل

والشفيع يعتبر من الغير بالنسبة لطرفي البيع المشفوع فيه بحيث لا يحاج بما ورد فيه ، ويجوز له إثبات ما يخالفه بكافة طرق الإثبات القانونية ، إلا أنه يجوز للشفيع مع هذا أن يتمسك إذا شاء قبل طرفى البيع بما ورد فيه

ولا يكون لهما فى هذه الحالة أن يحتجا قبله بصوريته أو أن يتمسكا قبله بعقد آخر خلاف ذلك إلا إذا أثبت أنه كان سىء النية بأنه كان يعلم بحقيقة العقد المستتر وبصورية العقد الظاهر المشفوع فيه .

الطعن رقم 1717 لسنة 52 ق ، جلسة 25/6/1985

النص فى المادة 5/936 من القانون المدنى – يدل على أن حق الارتفاق يكفى بذاته لثبوت حق الشفعة ، وإذ كان الثابت فى الأوراق أن الشفيع استند فى طلبه الأخير بالشفعة إلى قيام حق إرتفاق بالرى لأرضه على الأرض المشفوع فيها ، وكان الثابت من تقرير الخبير قيام هذا الحق فعلاً فإن الحكم المطعون فيه إذ قضى بأحقية الشفيع فى الأخذ بالشفعة يكون قد صادف صحيح القانون .

الطعن رقم 1717 لسنة 52 ق ، جلسة 25/6/1985

التفرقة بين الأراضى المعدة للبناء وغيرها

فهذا النص يبين أن القانون قد فرق بين حالتين للجوار

الحالة الأولى : المبانى والأراضى المعدة للبناء

وهى كل عقار مبنى أو أرضاً معدة للبناء قائمة فى مدينة أو قرية داخل الكردون أو خارجه ، أيا كان موقعة فإنها تخضع لأحكام شفعة الجار المتلاصق

وتعتبر الأرض معدة للبناء متى كان قد سبق أعداها لذلك فيمكن اعتبار قيام الدولة بإدخال قطعة أرض نطاق الكردون للمدينة ، فذلك يعد قرينة على أعداد هذه الأرض للبناء .

ويكفى للأخذ بالشفعة فى هذه الحالة التلاصق فى الجوار ولو من جهة واحدة وأيضاً تجوز الشفعة بالبناء ولو بيع مستقلاً عن الأرض القائم عليها .

الحالة الثانية شفعة الجوار فى الأرض غير المعدة للبناء (الزراعية – الصحراوية – البور)

فيجب أن نتكلم هنا عن صورتين لشفعة الجوار فى الأرض غير المعدة للبناء ، هما اقتران الجوار بحق ارتفاق والتلاصق من جهتين ونعرض لكل صورة على حدة .

الصورة الأولى : اقتران الجوار بحق ارتفاق

فتتمثل هذه الصورة من صور شفعة الجوار أن يكون لأرض الجار أو عليها حق ارتفاق على الأرض المبيعة ، فاشترط المشرع زيادة على التلاصق بين الأرض المشفوع فيها والأرض المشفوع بها ، أن يكون لأحدهما حق ارتفاق على الأخرى ، ويترتب على الأخذ بالشفعة زوال حق الارتفاق باجتماع العقارين فى يد واحد.

الطعن رقم 14 لسنة 38 ق جلسة 24/11/1973 س 24 ص 329

وللشفيع مصلحة واضحة فى زوال حق الارتفاق الذى يثقل أرضه ، ونزول المشترى عن حق الارتفاق لا يكون له أثر فى إسقاط حق الشفيع إلا إذا صدر قبل إعلان الأخذ بالشفعة وليس قبل صدور الحكم بثبوت الشفعة أو قبل رفع الدعوى

الطعن رقم 184 لسنة 36 ق جلسة 27/1/1970 س 21 ص 1097

وذلك لأن حق الشفيع يثبت بمجرد إعلان رغبته فى الأخذ بالشفعة إذ تكون عناصر الشفعة قد تكاملت وبتكاملها يثبت حق الشفيع ويحل محل المشترى فى البيع الذى يأخذ فيه بالشفعة .

الصورة الثانية : وهى التلاصق من جهتين

فقرر المشرع فى المادة 936 فقرة (هـ) بند 3 ، 4 أن التصاق جهتين أثنين من جهات أرض الشفيع بالعقار المشفوع فيه ، يتحقق به التصور الكافي من مجاورة المشترى له ويشترط لذلك شرطين :

• الأول : التلاصق من جهتين ، فيجب أن تكون الأرض المشفوع فيها ملاصقة للأرض المشفوع فيها من جهتين .
• الثانى : التناسب بين الأرضين وأن تساوى أرض الجار من القيمة نصف ثمن الأرض المبيعة على الأقل .

والحكمة من ذلك حتى لا تتخذ الشفعة وسيلة للمضاربة من صغار الملاك على الأخذ بالشفعة .

والعبرة بالقيمة الحقيقية للأرض المجاورة وقت إبرام العقد …

التحايل لمنع التلاصق

فقد يلجأ البائع بالاحتفاظ لنفسه بقطعة صغيرة من الأرض حتى يفوت على الجار استعمال حقه فى الشفعة ، أو إذا باع البائع أرضه إلا جزءاً فاصلاً بين العقارين وهبة للمشترى أيضاً ليفوت على الجار حق الشفعة .

واختلفت المحاكم فى هذا الموضوع

فذهب البعض إلى أن الشفعة رخصة استثنائية وبالتالى ترى عدم جواز الشفعة فى هذه الحالات لانعدام الالتصاق لأنها رخصة ضعيفة واستثنائية

نقض 17 مايو 1945 مجموعة محمود عمر جزء 4 رقم 254 ص 689

وذهبت بعض آخر إلى أن إذا كان الجزء المتروك من الأرض المبيعة صغيراً بحيث لا يمكن الانتفاع به كان مسلك البائع تحايلاً منه على القانون ومن ثم لا يمتنع الأخذ بالشفعة

نقض 26 مارس سنة 1953 مجموعة محكمة النقض 4 رقم 106 ص 678

الرأى في هذه الاشكالية

أما نحن فنؤيد الرأى الثانى لأن الشفعة وقد أقرها القانون المدنى ونظمها فإنه لا يجوز التحايل على إسقاطها ، ولما كان التحايل غشاً فإنه يمكن إثباته بالبينة والقرائن .

والتلاصق قد يكون ممتداً بقدر كاف ، كنصف الحد أو جزء منه أو شبراً أو قيراطاً واحد يكفى .

والجار المالك على الشيوع يصح أن يشفع بصفته جاراً بشرط إلا تقع القسمة قبل الحكم بالشفعة ويجنب بعيداً عن العقار ، إلا أن ولو لم تكن القسمة سجلت بعد إذ أن تسجيل القسمة أجزاء قصد به حماية الغير فلا يجوز للشركاء المتقاسمين أن يتمسكوا بعدم حصوله

نقض 29 يناير سنة 1942 رقم 138 س 419

وإذا بيعت حصة فى عقار على الشيوع فإن الجار يعتبر ملاصقاً للبيع ، ومن ثم يثبت له حق الشفعة ، فالحصة المبيعة شائعة فى كل أجزاء العقار الملاصق للجار الشفيع .

شروط الشفعة بالنسبة الى الشفيع

الشرط الأول : يجب أن يكون الشفيع مالكاً وقت البيع

يجب أن يكون الشفيع مالكاً لما يشفع به وقت هذا البيع سواء ملكية تامة أو شائعة ، فيستوى فى ذلك أن يكون الشفيع شريكاً مشتاعاً أو جاراً ملاصقا أو مالكا للرقبة

ولكن استثناء من هذا الشرط أعطى القانون حق الشفعة لصاحب حق الانتفاع وللمحتكر إذا بيعت الرقبة ويجب أن يكون لعقد الذى يستند إليه الشفيع مسجلاً حتى يعتد به .

وقد قضى بأن : الشفعة فى العقار المبيع بشرط اختيار الغير تخضع لأحكام هذا النوع من البيوع تكملها وتحد منها أحكام الشفعة ، وحاصل ما اتفق عليه الرأى فى أحكام البيع على شرط اختيار الغير أن عقد البيع يظل قائماً نفذاً فى حق المشترى الظاهر إلى أن يعمل حقه فى اختيار الغير .

وإذا كان إعمال هذا الاختيار يسند شراء من يختاره إلى عقد البيع الأول ومن تاريخ انعقاده فيرتب له قبل البائع نفس الحقوق المقررة فى عقد البيع المذكور

فإنه يكسبه أيضاً حقوقاً قبل المشترى الظاهر إذ يحل محله فى جميع الحقوق والالتزامات المترتبة على عقد شرائه والتى كانت تظل متعلقة به لو أنه يعمل حقه فى الاختيار .

ولما كان مقرراً بالمادة 12 من قانون الشفعة أن الشفيع لا يحاج بأى حق أكتسبه الغير ضد المشترى بعد تسجيل إنذار الشفعة

فإنه إذا كان إنذار الشفعة قد سجل قبل الإنذار المعلن للشفيع الذى ثبت به تاريخ الاتفاق الذى عقد بين المشترى الأول وبين من أدخلهم معه فى الشراء والذى قال فيه هذا المشترى إنه تنازل لهم عن بعض العقار المبيع له.

وهو ما يعتبرونه إعمالاً لحق اختيار الغير ، كان الحكم الذى يقضى بعدم جواز الاحتجاج على الشفيع بما ترتب على هذا الاختيار من حقوق لمن أدخلوا فى الشراء.

وبالتالى عدم سقوط حقه فى الشفعة لإدخالهم فى الدعوى بعد الميعاد المقرر فى القانون حكماً قائماً على أساس قانونى صحيح لا يؤثر فى صحته ما يكون قد أعتور من تقريرات أخرى مخالفة للقانون .

وقضى: إن عقد البيع غير المسجل يولد فى ذمة البائع التزاماً بتسليم المبيع ، وبالوفاء به يصبح المبيع فى حيازة المشترى له أن ينتفع به بجميع وجوه الانتفاع ومنها البناء على سبيل البقاء والقرار .

ومتى أحدث المشترى بناء على الأرض المبيعة له يصبح هذا البناء عقاراً ملكاً له ملكية مصدرها واقعة البناء بماله على سبيل   البقاء والقرار  .

ومن ثم يقوم به سبب الشفعة بوصفة جاراً مالكاً للبناء ، ولا مخالفة فى ذلك لقانون التسجيل ، ذلك أن الشفيع مشترى الأرض بعقد غير مسجل لا يؤسس حقه فى طلب الشفعة على عقد شرائه وإنما يقيمه على ملكية البناء استقلالاً عن الأرض

كما لا مخالفة لأحكام الملكية بالالتصاق قولاً بأن بائع الأرض يعتبر فى حكم القانون وبالنسبة إلى الكافة هو وحده مالك البناء الذى أقامه المشترى الذى لم يسجل عقد شرائه .

ذلك بأن القانون إذ يعتبر مالك الأرض مالكاً للبناء بفعل الالتصاق إنما يقرر فى صالح مالك الأرض قرينة غير قاطعة قابلة لإثبات العكس

كما إذا خول مالك الأرض لمستأجرها الحق فى إقامة المنشآت وتملكها ، فإنه فى هذه الحالة يعتبر مالكاً لما يقيمه عليها من بناء على اعتبار أنه عقار .

فمناط تطبيق قواعد الالتصاق ألا يكون ثمة إذن صريح أو ضمنى من مالك الأرض للغير بإحداث هذا البناء ، فحيثما وجد اتفاق أو إذن أمتنع التحدى بقواعد الالتصاق وفقاً لأحكام المادة 65 من القانون المدنى القديم

و وجب اعتبار البناء عقاراً مستقلاً عن الأرض وملكاً خالصاً لمن أقامه . ولا نزاع فى أن البائع ، وهو ملتزم بتسليم المبيع للمشترى وعدم التعرض له

إذا ما أوفى بهذا الالتزام فقد نقل إلى المشترى حيازة المبيع ، وكان لهذا الأخير أن ينتفع به بكافة وجوه الانتفاع ومنها البناء على سبيل البقاء والقرار

الطعن رقم 101 لسنة 17 ق ، جلسة 9/3/1950

وقضى أيضاً : إنه لما كانت الشفعة سبباً لكسب الملكية تثبت متى توافرت لدى الشفيع الشروط المقررة للأخذ بها ، فلا يجوز أن يعارض هذا الحق بعرض المشترى التنازل عن أرض المسقاة التى يدعى الشفيع أن له ارتفاقا عليها وعن حق الارتفاق المثقلة به العين المبيعة مقابل ثمن يتقاضاه من الشفيع إذ لا سند فى القانون لإجبار الشفيع على قبول هذا العرض.

الطعن رقم 158 لسنة 18 ق ، جلسة 30/3/1950

وقضى أيضاً أنه : إذا كان المشترى قد تمسك بعدم جواز الشفعة فى أرض اشتراها بطريق الممارسة من مصلحة الأملاك بثمن روعي فى تقديره اعتبارات خاصة وكان الحكم إذ قضى بالشفعة لم يرد على هذا الدفاع الجوهري فإنه يتعين نقضه .

ذلك أنه متى كان البيع مقصوراً على أشخاص معينين فلا يمكن حصوله لغيرهم مهما ألحت عليهم الحاجة فى شرائها ومهما زايدوا على أثمانها

ويعتبر البيع فى هذه الأحوال متراوحا بين البيع والهبة والصلح لأن تقدير الثمن تراعى فيه اعتبارات تتعلق بشخصية المشترى من ناحية وبمصالح عليا اجتماعية وسياسية من الناحية الأخرى وكل ذلك لا يمكن تقديره بثمن

الطعن رقم 158 لسنة 18 ق ، جلسة 30/3/1950

وقضى أيضاً بأنه : مفاد النص فى المادة 936 / هـ من القانون المدنى على أن للجار المالك أن يطلب الشفعة إذا كان للأرض المبيعة حق إرتفاق على أرض الجار أو كان حق الارتفاق لأرض الجار على الأرض المبيعة أن المشرع لم يشترط للأخذ بالشفعة أن يزول حق الارتفاق بين العقارين إذا اجتمعا فى يد واحدة هى يد الشفيع.

وأن يزول هذا الحق فى الوقت ذاته بالنسبة للعقارات الأخرى التى تشترك فيه ، فزوال – هذا الحق كلية – ليس شرطاً من شروط الأخذ بالشفعة وقد استهدف المشرع من ذلك تحرير العقارين من ريقه الارتفاق ولو جزئياً باجتماعهما فى يد واحدة وهو ما يتأدي إلى علاج أسباب النزاع عند تعدد الملاك.

الطعن رقم 74 لسنة 22 ق ، جلسة 16/2/1956

( 4 ) الشرط الثانى : يجب أن تستمر ملكية الشفيع حتى ثبوت الحق فى الشفعة

فيجب أن يظل الشفيع مالكاً حتى يتملك العقار المشفوع فيه أما بالاتفاق أى التراضي ، أو بصدور حكم نهائي فى ثبوت الشفعة فإذا باع العقار الذى يشفع به أو قام بوقفه أثناء سير الدعوى لا يقضى له بالشفعة

فإذا كان سند المالك فى الملكية باطل ، لا يجيز له طلب الشفعة ، لأن العقد الباطل كما هو معلوم منعدم الأثر ، وإذا كانت ملكية الشفيع مقترنة بشرط فاسخ ، لم يمنع هذا كونه مالكاً ، فيجوز له أن يشفع ، إنما على شريطة أن يتحقق الشرط الفاسخ قبل الحكم بالشفعة

مجموعة أحكام النقض فى 23 نوفمبر سنة 1950 رقم 15 ص 74

وقد قضى بأنه :

يجوز للجار الذى يملك على الشيوع أن يطلب الشفعة ولو لم يشترك معه باقى شركائه فى الملك ، وذلك لأنه إنما يملك نصيبه فى كل ذرة من العقار المشترك ، ولا يؤثر فى ذلك احتمال أن تسفر القسمة فيما بعد عن حرمانه من الجزء المجاور للعقار المشفوع .

لأن القانون إنما يشترط أن يكون الشفيع مالكاً لما يشفع به وقت بيع العقار المشفوع وأن يبقى مالكاً له لحين الأخذ بالشفعة ، و بقاء الجوار ليس شرطاً لبقاء الاستحقاق

فإذا حصلت القسمة قبل القضاء للشفيع بالشفعة ولم يختص بالجزء المجاور للعقار المشفوع سقط حقه فيها ، أما إذا قضى له بها قبل حصول القسمة فلا يهم زوال ملكه الذى يشفع به بعد ذلك عن طريق القسمة أو عن طريق آخر

الطعن رقم 97 لسنة 13 ق ، جلسة 21/12/1944

وقضى أيضاً بأنه : إذ كان الثابت من مدونات الحكم أن الطاعنة قد أوردت دفاعاً مؤداه أن البائع لها و هو زوج المطعون ضدها الأولى طالبة الشفعة ويقيم معها قد باع عن نفسه وبماله من وكالة ضمنية عن زوجته المذكورة وأولادها منه الشقة موضوع النزاع

وإن جميع شقق العمارة قد بيعت لآخرين وكان هذا يعنى أن المطعون ضده الثانى حينما كان يتعاقد على بيع شقق العمارة جميعها – أخذاً بنص البند الثانى من عقد البيع الصادر للطاعنة – كان ينفذ ما انصرفت إليه إرادة الشركاء المشاعين والرغبة فى بيع جميع شقق العمارة.

وأنه كان فى تعاقده يمثل نفسه وينوب عن باقى الشركاء وهم زوجته وأولاده منها نيابة ضمنية مظهره بمظهر المكلف ببيع نصيب باقى الشركاء المشتاعين ودلت كافة الظواهر على قيام هذه النيابة المستندة إلى وكالة الزوج المفترضة عن زوجته وأولاده ولم يقم أى دليل على انتفائها

فإن قيام هذه الوكالة الضمنية يجعل من طالبة الشفعة طرفاً بائعاً فى عقد البيع يمتنع عليها أن تنقض ما تم منسوبا إليها بطلبها الشفعة لنفسها ويسقط حقها فى الشفعة وقد وافقت على بيع زوجها لنصيبها فى العين .

الطعن رقم 531 لسنة 46 ق ، جلسة 7/6/1978

الشرط الثالث : يجب إلا يكون الشفيع ممنوعاً من الأخذ بالشفعة بالاتفاق أو بنص القانون .

فالمنع من الأخذ بالشفعة قد يكون بإرادة الشخص كأن يتنازل الشفيع عنها بإرادته ، فيمتنع عليه عندئذ طلبها وقد يكون المنع من الأخذ بالشفعة بنص القانون وهنا نعرض لبعض الحالات التى منعهم القانون من الحق فى الأخذ بالشفعة وهم :

1. الوقف

فإذا بيع عقار مجاور للعقار الموقوف ، إذا كان العقار بعضه مملوكاً وبعضه موقوفاً وبيع الجزء المملوك ، فإن ناظر الوقف لا يستطيع أن يطالب الأخذ بالشفعة .

هذا ويزول حق الشفعة إذا وقف الشفيع أثناء الدعوى العقار المشفوع به .

2. من لا يملك شراء العقار المشفوع

• أ‌) حرم القانون على طائفة من الأشخاص شراء بعض الأشياء والشفعة بالعقارات ومنهم القضاة وأعضاء النيابة والمحامين وكتبه المحاكم والمحضرين أن يشتروا الحق المتنازع فيه كله أو بعضه وإلا كان باطلاً والبطلان مطلق لتعلقه بالنظام العام ، وبالتالى يمتد هذا المنع إلى الشفعة فى العقارات .
• ب) يمتنع على السماسرة والخبراء أن يشتروا الأموال المعهود إليهم فى بيعها أو فى تقدير قيمتها ، ونرى هنا أن المنع هنا يمتد إلى الشفعة ، وإلا أمكن التواطؤ وتفويت المصلحة التى قصد منها الحماية .
• ج) إذا كان العقار المشفوع أرضاً زراعية أو ما فى حكمها وكان من شأن شرائها أن يزيد ما يملكه الشفيع على القدر الجائز تملكه ( مائة فدان ) امتنعت الشفعة عليه

نقض 14 نوفمبر سنة 1957 مجموعة أحكام النقض السنة الثامنة رقم 88 ص 798

هل تسقط الشفعة بموت الشفيع ؟

اختلف رجال الدين ورجال القانون فى مدى أحقيته ورثة الشفيع فى الشفعة 

فذهب أو حنيفة إلى أنه إذا مات الشفيع قبل تملكه العقار المشفوع بالتراضى أو قضاء القاضى تبطل الشفعة بموته سواء قبل الطلب أو بعده ولا تنتقل إلى الورثة لأن الشفعة ليست مالاً ولكنها رخصة وإرادة

وذهب مالك والشافعى إلى أن الحق فى الشفعة لا يبطل بموت الشفيع بل يورث عنه ، ويقوم ورثته مقامه ، وعند الحنابلة أنه إذا مات قبل الطلب بالشفعة سقط الحق ولا ينتقل إلى الورثة ولكن إذا طالب الشفيع بالشفعة ثم مات فإن حق الشفعة ينتقل إلى الورثة لأن الحق يتقرر بالطلب .

ولكن ذهبت  محكمة النقض  إلى أن : حق الشفعة لا يسقط بموت الشفيع بل ينتقل إلى الورثة ، لأنها حقوق مالية يجرى فيها التوارث مجراه فى المال لأنه توافر فى الاستشفاع النفع والتقوم وقابليته للاستثناء فوجب اعتباره مالاً

نقض 7 مارس سنة 1957 مجموعة أحكام النقض رقم 27 ص 2214

قواعد فض التنازع بين الشفعاء

نصت المادة 937 مدنى على أنه :

• 1.إذا تزاحم الشفعاء يكون استعمال حق الشفعة على حسب الترتيب المنصوص عليه فى المادة السابقة .
• 2.وإذا تزاحم الشفعاء من طبقة واحدة ، فاستحقاق كل منهم للشفعة يكون على قدر نصيبه .
• 3.وإذا كان المشترى قد توافرت فيه الشروط التى تجعله شفيعاً فى المادة السابقة ، فإنه يفضل على الشفعاء الذين هم فى طبقة أو فى طبقة أدنى ، ولكن يتقدمه الذين هم من طبقة أعلى .

ونعرض هنا لكل حالة على حدة على النحو التالى :

الحالة الأولى : فض التزاحم بين الشفعاء من طبقات مختلفة

رتبت المادة 936 مدنى الشفعاء على النحو الآتي :

1. مالك الرقبة إذا بيع حق الانتفاع .
2. الشريك فى الشيوع إذا بيع شئ من العقار الشائع إلى أجنبى .
3. صاحب حق الانتفاع إذا بيعت الرقبة .
4. مالك الرقبة فى الحكر إذا بيع حق الحكر والمستحكر إذا بيعت الرقبة
5. الجار المالك .

فهذا الترتيب هو الذى يتخذ عند تزاحم الشفعاء فمن كان من طبقة أعلى تثبت له الأفضلية على من هو أدنى من طبقته .

مثال : إذا باع شريك فى حق الانتفاع حصته فيه وطلب الشفعة مالك الرقبة وشريكه فى الانتفاع ، قدم مالك الرقبة .

الحالة الثانية : فض التزاحم بين الشفعاء من طبقة واحدة

تنص المادة 937 فقرة 2 على أنه: إذا تزاحم الشفعاء من طبقة واحدة فاستحقا كل منهم للشفعة يكون على قدر نصيبه ” .

فإذا طلبوا جميعاً الأخذ بالشفعة ، اقتسموا العقار المشفوع فيه كل على قدر نصيبه ، وإذا طلبوا جميعاً الشفعة ولكن سقط طلب أحدهم لأمر يتعلق بالمواعيد والإجراءات للأخذ بالشفعة هنا يقتسم العقار المشفوع فيه كله على الشفعاء طالبوا الأخذ بالشفعة .

وفى حالة تزاحم الجيران من الطبقة الخامسة فالعبرة هنا تكون بالمنفعة التى تعود على الجار من الأخذ بالشفعة ، دون اعتبار للفوائد الشخصية التى تعود على مالك كسب الشفعة بعد البيع أساس الشفعة .

مثال : كأن يكون الجار له حق ارتفاق فوق التلاصق من جهتين أو يكون عقاره محملاً بارتفاق للعين المبيعة ، وتقدير ذلك متروك على كل حال للقاضى .

الحالة الثالثة : تزاحم الشفعاء مع المشترى الذى يكون أحد الشفعاء

نصت المادة 937/3 على أنه : إذا كان المشترى قد توافرت فيه الشروط التى كانت تجعله شفيعاً بمقتضى نص المادة السابقة ، فإنه يفضل على الشفعاء الذين هم من طبقته أو من طبقة أدنى ، ولكن بتقديمه الذين من طبقة أعلى .

وهنا نعرض لفروض ثلاثة على النحو التالى .

1. مزاحمة شفعاء فى طبقة أدنى من المشترى

فهنا يفضل الشفيع الأعلى درجة على الشفيع الأدنى درجة فلا يستطيع أحدهم أن يأخذ بالشفعة فى العقار الذى اشتراه أعلى درجة .

مثال : إذا بيع العقار لأحد أصحاب حق الانتفاع امتنع على سائر الشركاء فى الانتفاع طلب الشفعة .

2. مزاحمة شفعاء فى طبقة أعلى من المشترى

إذا زاحم المشترى شفعاء أعلى طبقة منه ، يكون بديهياً كذلك إلا يكون لواقعة شرائه العقار المشفوع فيه أثر على حقوق هؤلاء الشفعاء ، ويجب أن يتقدموا عليه ويأخذوا منه العقار بالشفعة منه .

مثال : إذا بيع العقار لأحد الجيران وكان هناك شريك مشتاع فإن للشريك المشتاع أن يطلب الشفعة فيأخذ العقار دون المشترى

3. مزاحمة الشفعاء من ذات الطبقة للمشترى

هنا خرج المشرع فى المادة 937 / 3 مدنى على القاعدة الواردة وهى استحقاق كل منهم بقدر نصيبه ، إلى أن المشترى فى هذه الحالة يفضل على الشفعاء الذين هم فى طبقته .

مثال : فإذا اشترى شريك فى الشيوع حصة شريك آخر لا يجوز لبقية الشركاء أن يطالبوا فيها بالشفعة لأن المشترى هو شفيع من ذات طبقتهم يفضل على باقى درجات الشفعاء .

مثال : فإذا اشترى شريك فى الشيوع حصة شريك أخر لا يجوز لبقية الشركاء أن يطالبوا فيها بالشفعة لأن المشترى هو شفيع من ذات طبقتهم يفضل على باقى درجات الشفعاء .

ملحوظة : يتعين على محكمة الموضوع أن توازن بين المنفعة التى تعود على المالك الجار الشفيع وتلك التى تعود على الجار المالك المشترى وأن تفضل الأخذ بالشفعة نتيجة هذه الموازنة ، وإلا يكون الحكم مستوجب نقضه .

العقود التى تجيز الشفعة والتى لا تجيزها

نصت المادة 935 على الشفعة بأنها :

رخصة تجيز فى بيع العقار الحلول محل المشترى  .

فالعقد الذى يستطيع بسببه الشفيع أن يطلب الشفعة هو عقد البيع ، والحكمة فى قصد العقود التى تجيز الشفعة على عقد البيع أن البائع لا مصلحة له فى أن يشترى منه شخص بالذات ، ويستوى لديه أن ينتقل العقار إلى ملك المشترى أو ملك الشفيع

فيتضح من ذلك أن :

أولاً : لا شفعة إلا فى البيوع

فبيع العقار وحده هو الذى يقيم الحق فى الشفعة ولكى يوجد استثناء .

الشفعة قاصرة على البيع فى العقار

فيجب لقيام الحق فى الشفعة أن يوجد بيع للعقار ، فإذا كان البيع منقولاً فلا شفعة فيه ، ولا تجوز الشفعة فى القسمة إذا القسمة كاشفة عن الملكية وليس ناقلة لها ، ولا تجوز الشفعة فى الصلح وإنما البيع وحده هو الذى يقيم الحق فى الشفعة

وترتب على قانون الشهر العقارى أن الملكية لا تنتقل بين المتعاقدين أو الغير إلا بالتسجيل بحيث يصبح العقار المبيع ملكاً للبائع إلى حين التسجيل .

ولكن محكمة النقض أقرت أنه : لا يشترط قانوناً فى البيع الذى تجوز فيه الشفعة أن يكون بعقد مسجل أو ثابت التاريخ .

صورية العقد

قد يلجأ البائع والمشترى إلى وصف العقد بوصف آخر حتى يفوتا على الشفيع حق الشفعة كأن يصف العقد بأنه  هبة   وحقيقة الأمر أنه بيع ، فإذا أثبت الشفيع أن حقيقة العقد بيع لا هبة ثبت له الحق فى الشفعة والشفيع أن يثبت ذلك بجميع طرق الإثبات .

هل تجوز الشفعة فى المقايضة ؟

إذا كان العقد مقايضة فأن الشفعة لا تجوز فيه لأن المقايضة ليست بيعا ولكن إذا دفع أحد المتقايضين معدل من المال فيعتبر هنا العقد بيع وليس مقايضة وبالتالى تجوز فيه الشفعة .

التملك بالميراث والوصية ووضع اليد

لا تجوز الشفعة فى الميراث لأنه واقعة قانونية تفيد الملك فى حق الوارث بحكم القانون ، وكذلك الوصية لا تجوز الشفعة لأنها تصرف يضاف إلى ما بعد الموت بطريق التبرع ، ولا تجوز الشفعة أيضاً فى تملك العقار بوضع اليد أى بالتقادم .

الشفعة فى البيع الباطل

البيع الباطل بطلاناً مطلقاً هو معدم ، لا أثر له فى  نقل الملكية  ولا تجوز الشفعة فيه ، ولكن إذا كان البيع قابلاً للأبطال فإن الشفعة تجوز فيه لأنه عقد صحيح وأن جاز لصاحب المصلحة طلب إبطاله .

الشفعة فى البيع غير المسجل

الشفعة جائزة فى البيع بإثبات ولو وصف بأنه عقد ابتدائى ، فيمكن طلب الشفعة ولو لم يكن المشترى قد تملك بعد بسبب عدم تسجيله العقد فللشفيع أن يبدى رغبته فى الشفعة قبل التسجيل ، حتى إذا ما صدر الحكم له بالشفعة انتقلت إليه ملكية العين بتسجيل الحكم ، ولو لم يكن المشترى قد سجل عقد شرائه.

1. الشفعة عند توالى البيوع

هنا نستعرض إلى فرضين:

• الأول بيع العقار بعد تسجيل إعلان الرغبة فى الشفعة
• الثانى بيع العقار قبل تسجيل إعلان الرغبة فى الشفعة ونعرض للفرضين .

أ) بيع العقار بعد تسجيل إعلان الرغبة فى الشفعة

إذا قام المشترى ببيع هذا العقار المشفوع فيه بعد تسجيل إعلان الرغبة فى الشفعة لا يكون هذا البيع حجة على الشفيع ، الذى يستطيع تجاهله والسير فى إجراءات الشفعة فى البيع الأول ، وأخذ العقار بالشفعة وفقاً لشروطه .

ب) بيع العقار قبل تسجيل إعلان الرغبة فى الشفعة

أما إذا بيع العقار مرة أخرى قبل تسجيل إعلان الرغبة فى الشفعة كان البيع حجة على الشفيع الذى لا يستطيع الأخذ بالشفعة إلا فى هذا البيع الثانى دون البيع الأول وبالشروط الواردة فيه وفى المواعيد المقررة قانوناً للشفعة.

( وعليه توجيه إجراءات الشفعة إلى المشترى الأول والمشترى الثانى الذى يقوم بينهما البيع الثانى الذى يأخذ فيه بالشفعة ) فإذا كان البيع الثانى لا يجوز فيه الأخذ بالشفعة كبيع المشترى لأحد أقاربه ، أو أصهاره الذين لا يجوز الأخذ منهم بالشفعة لأنه منع بنص القانون .

ثانياً : البيوع التى لا يجوز الأخذ فيه بالشفعة ( استثناء القاعدة )

أوجب المشرع استثناء رغم وجود بيع عقار إلا أنه يمنع الأخذ بالشفعة لاعتبارات – قانونية – اجتماعية – اقتصادية – دينية ، الواردة فى المادة 939 مدنى والتى نصت على أن لا يجوز الأخذ بالشفعة فى الاعتبارات الآتية :

1- البيوع بالمزايدة

نصت المادة 939/1 على أنه لا يجوز الأخذ بالشفعة:

إذا حصل البيع بالمزاد العلنى وفقاً لإجراءات رسمها القانون .

فالمزايدة العلنية تمكن الشفيع من الحصول على العقار الذى يريده وهو إذا أراد العقار فما عليه إلا أن يحضر جلسات المزايدة والحكمة من ذلك أن المشترى يريد العقار خالى من كافة الأثار بما فيها الشفعة فالشفعة غير جائزة سواء تم البيع بالمزاد أو بواسطة الإدارة أو بواسطة القضاء .

أما المزاد العلنى الذى يجريه الأفراد من تلقاء نفسهم تجوز فيه الشفعة لافتقاده الضمانات التى توجد فى البيـوع الحاصلة أمـام القضـاء .

2- البيوع لبعض الأقارب

نصت المادة 939/1 على أنه لا تجوز الشفعة أيضا : إذا وقع البيع بين الأصول والفروع أو بين الزوجين أو بين الأقارب لغاية الدرجة الرابعة أو بين الأصهار لغاية الدرجة الثانية  .

والحكمة فى منع الشفعة فى هذه الحالات أن البيوع التى تصدر للأقارب تراعى فيها فى كثير من الأحيان اعتبارات شخصية فللبائع مصلحة تحققه فى أن يؤول العقار إلى واحد من ذوى قرباء لا إلى أجنبى كبيع العقار لأحد أقاربه من الدرجة الرابعة كأبن خاله أو ابن عمه أو الحواش كأخيه أو أخته .

3- ما بيع ليجعل محل عيادة

أضافت المادة 939/1 على أنه :

لا تجوز الشفعة أيضاً ما بيع ليجعل محل عيادة أو يلحق بمحل عيادة فإذا كان المشترى قد اشترى أرضاً لقيم عليها مسجداً أو ليلحقها بمسجد أى تستخدم للعيادة ، امتنع أخذها بالشفعة مع توافر سببها .

4- الوقف

لا يجوز لعقارات موقوفة أن تأخذ فيها بالشفعة .

5- ما بيعه المالك زيادة على القدر الجائز تملكه

نص على ذلك قانون الإصلاح الزراعى رقم 178 لسنة 1952 مادة 4 فنص على أنه :

يتصرف المالك بنقل ملكيته ما لم يستولى عليه من أطيانه الزراعية الزائدة على مائتى فدان إلى بعض الأشخاص وبشروط نصت عليها ، فإذا كان هذا التصرف بيعاً فإنه لا يجوز أخذ الأطيان بالشفعة .

6- ما توزعه الحكومة من الأراضى المستولى عليها وما تبيعه من أراضي

فمنعت المادة التاسعة من قانون الإصلاح الزراعى أن تؤخذ بالشفعة الأراضى التى توزع على صغار الزراع مما تستولى عليه الحكومة .

أيضا المادة ( 58 / 2 ) قانون 100 لسنة 1964 أنه

لا يجوز أن تؤخذ بالشفعة العقارات التى يتم التصرف فيها .

اجراءات الشفعة

إذا طلب الشفيع الأخذ بالشفعة واستجاب المشترى لذلك ترتب على ذلك ثبوت حق الشفعة بالتراضى ووضع المشرع قواعد ومواعيد صارمة فى المواد من 940 حتى 942 مدنى أوضح فيها إجراءات الأخذ بالشفعة .

أولا : إعلان الرغبة فى الأخذ بالشفعة

نصت المادة 940 مدنى على أن :من يريد الأخذ بالشفعة أن يعلن رغبته فيها إلى كل من البائع والمشترى خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ الإنذار الرسمى الذى يوجهه إليه البائع أو المشترى ، وإلا سقط حقه ويزاد على تلك المدة ميعاد مسافة إذا اقتضى الأمر ” .

فالقانون هنا اشترط أن يقع إعلان الرغبة فى الشفعة خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ الإنذار الرسمى الذى يوجهه إليه البائع أو المشترى وإلا سقط حقه فى الأخذ بالشفعة .

كذلك نصت المادة 941 مدنى على أنه:  يشتمل الإنذار الرسمى المنصوص عليه فى المادة السابقة على البيانات الآتية ، وإلا كان باطلاً.

• أ ) بيان العقار الجائز أخذ بالشفعة بياناً كافياً .
• ب) بيان الثمن والمصروفات الرسمية وشروط البيع واسم كل من البائع والمشترى ولقبه وصناعته وموطنه .

ثم اختتمت المادة 942 مدنى أن: إعلان الرغبة بالأخذ بالشفعة يجب أن يكون رسمياً وإلا كان باطلاً  .

فيجب أن تتوافر فى إعلان الرغبة شروط معينة وإلا اعتبر كأن لم يكن وهذه الشروط اللازم توافرها لإعلان الرغبة هى :

أ) أن يكون إعلان الرغبة رسميا

يقصد بالإنذار الرسمى الورقة التى تعلن على يد محضر والتى لا يغنى عنها أى أجراء أخر ولو كان مسجلاً ، فلا يكفى أن يقع شفوياً أو بخطاب ولو مسجل ، ويترتب على وقوع الإعلان بغير الطريق الرسمى بطلانه أى اعتباره كأن لم يكن

وهذا الإنذار يقوم به البائع أو المشترى ثم يوجهه إلى الشفيع أو الشفعاء بحصول البيع لكى يبدى رغبته فى الأخذ بالشفعة خلال مدة معينة وإلا سقط حقه فى الشفعة

ويجب أن يحتوى الإنذار على عدة بيانات وإلا كان باطلاً وهى بيان العقار المراد أخذه بالشفعة بتعيين موقعه ، وحدوده ، ومساحته حتى يكون علم الشفيع بالعقار علماً نافياً للجهالة .

ثم المصروفات الرسمية وشروط البيع واسم البائع والمشترى ولقبه وصناعته وموطنه ، على أن حق الشفيع فى إعلان الرغبة فى الشفعة غير معلق على توجيه هذا الإنذار إليه

فيستطيع متى علم الشفيع بالبيع أن يعلن رغبته فيها ، بل يجوز له أن يرفع دعوى الشفعة مباشرة بعد إيداع الثمن ، ويعتبر إعلان الصحيفة بمثابة إعلان للرغبة فى الأخذ بالشفعة فتغنى عن الإنذار ولكن فى الميعاد .

( ب ) يجب أن يوجه الإعلان إلى كل من البائع والمشترى

يكون إعلان الرغبة لكل من البائع والمشترى ، فإذا أعلن الشفيع رغبته إلى أحدهما ولم يعلن الآخر فى الميعاد القانونى سقط حق الأخذ بالشفعة ، ويترتب على عدم إعلانهم بالرغبة فى الأخذ بالشفعة فى الميعاد بطلان وجوبي بنص القانون

ولكن يجوز للشفيع أن يلجأ مباشراً إلى رفع دعوى الشفعة خلال المواعيد المحددة بعد إيداع الثمن خزينة المحكمة على كل من البائع والمشترى ، ويجوز للشفيع الجمع بين الإنذار على يد محضر ورفع الدعوى فى آن واحد .

( ج ) يجب أن يقع إعلان الرغبة فى الميعاد القانونى

يسقط الحق فى الأخذ بالشفعة إذا لم يعلن الشفيع رغبته فى خلال الخمسة عشر يوماً التالية للإنذار الرسمى الذى يوجهه إليه البائع أو المشترى .

والعبرة فى حساب الميعاد المتقدم هى بحصول الإعلان للبائع والمشترى لا بيوم تقديمه إلى قلم المحضرين

نقض 29 ديسمبر 1949 مجموعة محكمة النقض 1 رقم 52 ص 144

ويزاد على الموعد المتقدم 15 يوم  ميعاد المسافة  ، وتحسب المسافة من محل الشفيع إلى محل المشفوع منه أو محل البائع حسب الأحوال

نقض 25 يونيه سنة 1934 مجموعة أحكام النقض ج 1 رقم 163 ص 314

ومع ذلك لا يمنع الشفيع من إعلان رغبته فى الأخذ بالشفعة بمجرد علمه بالبيع دون انتظار للإنذار الذى يوجهه إليه المشترى أو البائع .

( د ) يجب تسجيل إعلان الرغبة فى الشفعة

لا يعتبر تسجيل إعلان الرغبة من إجراءات الشفعة ، ولكن الشفيع فى هذه الحالة يكون عرضة لحظر تصرف المشترى فى العقار المشفوع فيه تصرفا نافذا فى مواجهته .

ومن هنا تأتى ضرورة هذا التسجيل لإعلان الرغبة حتى يكون حجة على الغير ولكى يعلم به الغير غير البائع والمشترى وهو يسجل فى مكتب  الشهر العقارى  الكائن به العقار المشفوع فيه

فمتى سجل طلب الشفعة كان كل تصرف من المشترى فى العين المشفوع فيها غير نافذ فى حق الشفيع وليس للتسجيل ميعاد محدد وأن كان من صالح الشفيع أن يبادر إليه .

ثانياً : إيداع الثمن

نصت المادة 942 / 2 مدنى على إيداع الشفيع الثمن فى المحكمة بقولها :

وخلال ثلاثين يوماً على الأكثر من تاريخ هذا الإعلان ، يجب أن يودع خزانة المحكمة الكائن فى دائرتها العقار كل الثمن الحقيقى الذى حصل به البيع ، مع مراعاة أن يكون هذا الإيداع قبل رفع دعوى الشفعة

فإن لم يتم هذا الإيداع فى الميعاد على الوجه المتقدم سقط الحق فى الأخذ بالشفعة .

وتحسب مدة الثلاثين يوماً التى يجب أن يتم فيها الإيداع من يوم الإعلان الأخير للرغبة إذا لم يعلن الشفيع رغبته إلى البائع والمشترى فى وقت واحد

نقض 27 نوفمبر سنة 1947 مجموعة أحكام النقض ج 5 رقم 235 ص 49

ويجب أن يكون الإيداع شاملاً الثمن الحقيقى كما تقرر المادة فإذا كان الشفيع يرى أن الثمن الوارد بعقد البيع هو ثمن صورى مبالغ فيه حتى يعوقه على طلب الأخذ بالشفعة وأن حقيقته أقل مما ذكر ، فإنه يستطيع أن يودع الثمن الحقيقى ويطعن   بالصورية النسبية  .

على أن يقع على عاتقه عبء إثبات صورية الثمن المذكور فى العقد ، فإن استطاع أن يثبت صورية الثمن يستطيع أن يسترد ما زاد على الثمن الحقيقى وإذا عجز عن الإثبات

اعتبر أنه قد تخلف عن الإيداع المفروض عليه قانوناً ، ويسقط حقه فى الأخذ بالشفعة ويلاحظ أن رضاء البائع مقدماً بتأجيل الثمن أو تقسيطه للشفيع لا يترتب عليه إعفاؤه من إبداع الثمن.

ثالثاً : رفع دعوى الشفعة وقيدها

نصت المادة 942 على أن دعوى الشفعة : ترفع على البائع والمشترى أمام المحكمة الكائن فى دائرتها العقار وتقيد بالجدول ويكون كل ذلك فى ميعاد ثلاثين يوماً من تاريخ الإعلان المنصوص عليه فى المادة السابقة وإلا سقط الحق فيها ، ويحكم فى الدعوى على وجه السرعة .

فدعوى الشفعة يجب أن ترفع خلال 30 يوماً على الأكثر من تاريخ طلب الشفعة أى من تاريخ تمام إعلان الرغبة ، فإذا لم ترفع الدعوى فى هذا الميعاد سقط الحق فى الشفعة

نقض 13 مايو سنة 1954 مجموعة أحكام النقض 5 رقم 131 ص 867

وميعاد رفع الدعوى لا يقبل وقفاً ولا انقطاعا ومع ذلك قضت محكمة النقض بأن :

رفع دعوى الشفعة أمام محكمة غير مختصة يترتب عليه انقطاع هذا الميعاد ، وذلك لأن مسائل الاختصاص من المسائل الدقيقة . ويظل الانقطاع قائماً حتى صدور الحكم بعدم الاختصاص

فإذا صدر وجب على الشفيع أن يرفع الدعوى ويقيدها أمام المحكمة المختصة خلال الثلاثين يوماً التالية لصدور الحكم ، وذلك ما لم يكن قد استأنف الحكم فيعود الانقطاع وتبدأ مدة الثلاثين يوماً من يوم صدور الحكم الاستئنافى مؤيداً عدم الاختصاص

نقض 5 نوفمبر سنة 1953 مجموعة أحكام النقض 5 رقم 17 ص 141

ويجب أن يكون الشفيع الذى يرفع الدعوى أن تتوافر له أهلية التصرف فإذا كان الشفيع عديم الأهلية أو ناقصها وجب على الوصى أو القيم استئذان المحكمة .

من يرفع الدعوى وعلى من ترفع ؟

الذى يرفع الدعوى هو الشفيع ، ولا يجوز لدائنى الشفيع رفعها بالطريق غير المباشر حيث أن الحق فى الشفعة من الرخص الشخصية البحتة وقد استلزم القانون رفع الدعوى على كل من البائع والمشترى مع أن المشترى هو الخصم الحقيقى ، إذ يستوى لدى البائع أن تؤول الملكية إلى الشفيع أو إلى المشترى.

ولكن القانون أوجب رفع الدعوى على البائع والمشترى معاً ، ذلك لأن بعد الحكم بالشفعة ، سيحل الشفيع محل المشترى قبل البائع فى جميع حقوقه والتزاماته

فيتحول العقد من كونه بين البائع والمشترى إلى كونه بين البائع والشفيع ، فالشفعة عملية قانونية تدور بين أطراف ثلاثة كل منهم طرف حقيقى فيها ، فيتحتم اختصامهم جميعاً فى الدعوى وإلا كانت الدعوى غير مقبولة ، فيجب على الشفيع اختصام المشترى والبائع فى المرحلة الابتدائية والاستئنافية وأمام النقض.

نقض 18 يناير سنة 1951 مجموعة أحكام النقض ج 2 رقم 48 ص 244

وإذا تعدد البائعون وجب رفع الدعوى عليهم جميعاً ، وكذلك إذا تعدد المشترون ، وإذا توفى أحدهم وجب اختصام ورثته جميعاً

نقض أول فبراير سنة 1945 مجموعة أحكام النقض ج 4 رقم 202 ص 55 ، نقض 5 يونيه سنة 1952 مجموعة أحكام النقض ج 3 رقم 181 ص 1163

حالة بيع العقار المشفوع فيه مرة ثانية

نصت المادة 938 على أن : إذا اشترى شخص عيناً تجوز الشفعة فيها ثم باعها قبل أن تعلن أية رغبة فى الأخذ بالشفعة أو قبل أن يتم تسجيل هذه الرغبة طبقاً للمادة 942 فلا يجوز الأخذ بالشفعة إلا من المشترى الثانى وبالشروط التى اشترى بها ” .

فإذا كان الشفيع لم يعلن رغبته فى أن يشفع فى البيع الأول أو أعلن رغبته ولكن لم يتم تسجيلها قبل صدور البيع الثانى ، فإن حقه فى طلب الشفعة يتحدد بسبب البيع الثانى

ولذلك يجب عليه أن يوجه الإجراءات إلى طرفى هذا البيع الثانى أى إلى المشترى الثانى والبائع له وليس اختصام البائع الأول لازما ، وكذلك فإن شروط البيع الثانى لا البيع الأول هى التى تسرى فى حقه .

وإذا باع المشترى جزءاً من العقار ، ورغب الشفيع فى أخذ العقار كله بالشفعة ، وجب عليه توجيه طلب الشفعة إلى البائع الأصلى والمشترى الأول ، والمشترى الثانى لأنه يشفع فى بيعين وإذا أراد أن يشفع فى الجزء الذى استبقاه المشترى الأول اكتفى بتوجيه طلب الشفعة إلى البائع الأصلى وهذا المشترى .

وأخيرا . إذا أراد أن يشفع فى الجزء الذى بيع ثانية وجه الطلب إلى المشترى الأول والمشترى الثانى

نقض 2 إبريل 1953 مجموعة أحكام النقض ج 4 رقم 116 ص 819 ، السنهوري فقرة 17 ص 503 أنظر محمد كامل مرسى 3 فقرة 325 ص 309

أما البيع الحاصل بعد تسجيل إعلان الرغبة فلا يحتج به على الشفيع ويستمر فى إجراءاته ضد البائع والمشترى الأول .

الحكم بالشفعة

نصت المادة 944 على أن: الحكم الذى يصدر نهائياً بثبوت الشفعة يعتبر سنداً لملكية الشفيع دون إخلال بالقواعد المتعلقة بالتسجيل ، ومتى صدر الحكم النهائى بالشفعة وتم تسجيله أصبح الشفيع مالكاً للعقار المشفوع فيه .

مسقطات الشفعة

نتكلم فى هذا الفصل عن مسقطات الشفعة ولكن ينبغى التمييز بين مسقطات الشفعة وموانعها ، فالموانع هى التى تلغى الشفعة ابتداءً والموانع كما ذكرنها فى البيوع التى لا تجوز فيها الشفعة وهى :

1. 1.إذا حصل البيع بالمزاد العلنى .
2. إذا وقع بين الأصول والفروع والزوجين .
3. إذا كان العقار محلاً للعيادة والوقف .
4. قانون الإصلاح الزراعى لسنة 1952 .
5. وأخيراً قانون 100 لسنة 1964 بمنع الأخذ بالشفعة فى أراضى الحكومة .

أما المسقط فهو يسقط الحق فى الشفعة ويلغيها بعد أن تكون قد قامت بالفعل ، وقد وردت أسباب مسقطات الشفعة فى المادة 948 مدنى حيث نصت على أن ” يسقط الحق فى الأخذ بالشفعة فى الأحوال الآتية :

• أ ) إذا نزل الشفيع عن حقه فى الأخذ بالشفعة ولو قبل البيع .
• ب) إذا نقض أربعة أشهر من يوم تسجيل عقد البيع .
• ج ) فى الأحوال الأخرى التى نص عليها القانون .

وهنا نعرض لمسقطات الشفعة على وجه التفصيل كالتالى :

1. نزول الشفيع عن حقه فى الأخذ بالشفعة

نصت المادة 948 مدنى على أن : حق الشفيع يسقط إذا نزل عن حقه فى الأخذ بالشفعة ولو قبل البيع فيسوغ للشفيع النزول عن الحق فى الشفعة فى أى مرحلة من مراحل إجراءاتها طالما لم يصدر حكم نهائى فى ثبوت الشفعة .

فبعد صدور إلى النهائى لا يستطيع الشفيع أن ينزل عن حقه بعد ذلك بإرادته وحدها بل وأجاز المشرع صراحة أن للشفيع النزول عن هذا الحق فى الشفعة ولو قبل البيع بأن يصدر هذا النزول باتفاق بين الشفيع وبين من يرغب فى شراء العقار حتى يقدم على الشراء وهو مطمئن البال .

وقد يكون هذا النزول عن حقه الشفعة بمقابل أو بدون مقابل ، فليس ما يمنع الشفيع من أن ينزل عن حقه مقابل مبلغ من النقود فحق الشفعة تجرى عليه الأحكام التى تجرى على الحقوق المالية .

وقد يكون النزول فمنياً ويستدل عليه بكل عمل أو تصرف يؤخذ منه أن الشفيع يعترف بأن المشترى قد أصبح مالكاً ملكية مستقرة نهائياً أو بأن يتعاقد الشفيع مع المشترى على تقرير حتى ارتفاق لمصلحة عقار الشفيع على العقار المبيع ويجوز إثبات النزول الضمنى بكافة طرق الإثبات.

2. عدم إظهار الرغبة فى الأخذ بالشفعة فى الميعاد

يسقط الحق فى الشفعة أيضاً إذا لم يعلن الشفيع رغبته فيها رسمياً إلى كل من البائع والمشترى خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ الإنذار الذى يوجهّه إليه البائع أو المشترى ، فيترتب على فوات هذا الميعاد سقوط حق الشفيع فى الأخذ بالشفعة .

3. عدم إيداع الثمن فى الميعاد

فطبقاً لنص المادة 942 مدنى يسقط الحق فى الشفعة إذا لم يودع الشفيع خزانة المحكمة الكائن فى دائرتها العقار كل الثمن الحقيقى الذى حصل به البيع ، وذلك خلال الثلاثين يوم التالية لتاريخ إعلان الرغبة وقبل رفع الدعوى بالشفعة .

وللمحكمة أن تقضى من تلقاء نفسها بهذا السقوط ، ولا يجوز للبائع إعفاء الشفيع من الإيداع .

4. انقضاء أربعة أشهر من يوم تسجيل البيع

فطبقا لنص المادة 947 / ب: يسقط الحق فى الأخذ بالشفعة إذا انقضت أربعة أشهر من يوم تسجيل البيع فمعنى ذلك أن الشفعة لا يمكن طلبها إذا سجل عقد البيع ومضى على تسجيله أربعة أشهر

ولو لم يحصل إنذار الشفيع رسمياً بواسطة البائع أو المشترى ، والحكمة من ذلك أن ملكية المشترى يجب إلا تظل غير مستقرة ومهددة مدة طويلة فحدد المشرع فترة زمنية أقصاها أربعة أشهر .

فإذا لم يكن البيع قد سجل فرفع المشترى على البائع دعوى صحة التعاقد وسجل صحيفتها فإن ميعاد الأربعة أشهر المسقط لحق الشفيع يبدأ من يوم تسجيل الحكم أو التأشير به لا من يوم تسجيل صحيفـة الدعـوى .

ولا يجوز للمحكمة أن تتصدى لهذا السقوط من تلقاء نفسها ، بل يجب على صاحب المصلحة وهو المشترى التمسك بفوات الميعاد .

طبيعة السقوط

سقوط الحق فى الأخذ بالشفعة بمضى مواعيد إعلان الرغبة أو إيداع الثمن أو رفع الدعوى أو بانقضاء أربعة أشهر من يوم تسجيل البيع هو من قبيل السقوط لا التقادم المسقط فتسرى فى حق الجميع .

5. عدم رفع الدعوى وقيدها فى الميعاد

يسقط الحق فى الشفعة أيضاً وفقاً للمادة 943 مدنى إذا لم ترفع الدعوى على البائع والمشترى وقيدها بالجدول خلال ثلاثين يوماً على الأكثر من تاريخ إعلان الرغبة .

6. مضى 15 سنة على البيع غير المسجل

إذا كان العقد لم يسجل فإن حق الشفيع لا يسقط فى حالة عدم إنذاره إلا بعد مضى 15 سنة على عقد البيع ، لأن الشفعة جائزة أيضاً فى العقد غير المسجل .

7. زوال ملكية الشفيع قبل الحكم بالشفعة

اشترط القانون أن يكون الشفيع مالكاً وقت البيع وأن يظل مالكاً حتى صدور الحكم النهائى له بالشفعة ، ولذلك إذا زالت ملكيته قبل صدور الحكم فيسقط حقه فى الشفعة ، فإذا كان سند الشفيع موصوفا بشرط فاسخ وتحقق الشرط سقط حقه فى الشفعة .

وأيضاً إذا لم يقم بوفاء ما التزم به بمقتضى سنده فطلب ناقل الملكية إليه الفسخ وحكم به ، فقد زال سند ملكية الشفيع أيضاً ويسقط حقه فى الشفعة .

وأخيراً : إذا أبطل سند ملكية الشفيع فيترتب على ذلك أيضاً سقوط حقه فى الشفعة .

أثار الشفعة

أوضع المشرع أثار الشفعة فى المواد 945 حتى 947 مدنى ، فنظمت المادة 945 مدنى انتقال الملكية إلى الشفيع وأشارت المادة 946 مدنى حكم بناء المشترى فى العين المشفوعة وأوضحت المادة 947 حكم تصرف المشترى فى هذه العين ومدى سريانه على الشفيع .

أولا : انتقال الملكية إلى الشفيع

نصت المادة 945 على ما يأتي :

1. يحل الشفيع قبل البائع محل المشترى فى جميع حقوقه والتزاماته .
2. إنما لا يحق له الانتفاع بالأجل الممنوح للمشترى فى دفع الثمن إلا برضاء البائع .
3. وإذا استحق العقار للغير بعد أخذه بالشفعة ، فليس للشفيع أن يرجع إلا على البائع .

فيتضح من هذا النص أنه: متى حكم بالشفعة فإن هذا الحكم هو الذى يعتبر سنداً لملكية الشفيع ، فمتى تم تسجيل هذا الحكم أصبح الشفيع مالكاً ، ولكن اختلفت الآراء فى صدد وقت الملكية .

1.ذهب البعض إلى أن الملكية تنتقل من وقت البيع أو بعبارة أدق من وقت انتقالها إلى المشترى ، على أساس أن الأحكام هى فى الأصل كاشفة ومقررة وليست ناقلة وأن من أثر الشفعة حلول محل المشترى

الأستاذ السنهوري ج 9 فقرة 226 ، مجموعة الأعمال التحضيرية ج 6 ص 440

2.وذهب البعض الأخر إلى أن الشفيع يعتبر مالكا للعين المشفوع فيها من يوم تسجيل إعلان الرغبة فى الشفعة ، وهذا الرأى يستند فى ذلك إلى نص المادة 947 مدنى والتى تقضى بأنه لا يسرى فى حق الشفيع أى حق عيني أو بيع صدر من المشترى بعد تسجيل إعلان الرغبة فى الشفعة وبالتالى يحق للشفيع المطالبة بثمار العقار من يوم تسجيل الرغبة .

أنور سلطان مجلة الحقوق 2 ص 669 – 718 ، محمد على عرفه 2 فقرة 312

3. أما نحن فنرى

أن الشفيع لا يتملك إلا بالحكم النهائى بالشفعة ومن وقت تسجيله ، فالحكم بالشفعة ناقل للملكية لا مقرر لها ، وبالتالى يعتبر المشترى مالكاً حتى يصدر الحكم النهائى القاضى باستحقاق الشفيع للشفعة ويكون له حق الثمار .

ثانيا: حلول الشفيع محل المشترى

نصت المادة 945 / 1 مدنى على أن: يحل الشفيع قبل البائع محل المشترى فى جميع حقوقه والتزاماته فتتحول الالتزامات والحقوق التى تكون قد ترتبت على هذا العقد من ذمة المشترى إلى ذمة الشفيع .

وأكدت المادة 945 / 2 بأن: لا يحق للشفيع الانتفاع بالأجل الممنوح للمشترى فى دفع الثمن إلا برضاء البائع .

هذا ولا يلزم الشفيع بفوائد الثمن ، لأن ثمار العقار ليس له فى الفترة السابقة على الحكم بالشفعة وإذا استحق العقار للغير بعد أخذه بالشفعة

فليس للشفيع أن يرجع على المشترى وإنما لا يكون له إلا الرجوع على البائع ، ذلك أن ضمان الاستحقاق هو التزام ناشئ عن عقد البيع ، والشفيع هنا يحل محل المشترى فى جميع حقوقه قبل البائع .

ثانياً : حكم بناء المشترى فى العقار

نظمت المادة 946 مدنى على حكم قيام المشترى بإقامة بناء أو غرس فى العقار المشفوع ولكن يجب هنا التفريق بين صورتين :

الصورة الأولى : حصول البناء أو الغرس قبل إعلان الرغبة فى الشفعة .

فإذا بنى المشترى فى العقار المشفوع أو غرس فيه أشجاراً قبل إعلان الرغبة فى الشفعة ، كان للشفيع تبعاً لما يختاره المشترى أن يدفع أما المبلغ الذى أنفقه أو مقدار ما زاد من قيمة العقار بسبب البناء أو الغرس ويلحق بالثمن .

الصورة الثانية : صور البناء أو الغرس بعد إعلان الرغبة فى الشفعة .

فإذا حصل البناء أو الغرس بعد إعلان الرغبة فى الشفعة كان للشفيع أن يطلب الإزالة ، فإذا أختار أن يستبقى البناء أو الغرس فلا يلزم إلا بدفع أدوات البناء أو أجر العمال أو نفقات الغرس ، فإذا أختار صاحب الأرض استبقـاء المنشآت أن يدفع أما قيمة مستحقة الإزالة (مصاريف الإزالة) أو يدفع ثمن ما زاد بسبب هذا البناء أو الغرس .

ثالثاً : حكم تصرفات المشترى القانونية

نصت المادة 947 مدنى على أنه :

لا يسرى فى حق الشفيع أى رهن رسمي أو حق اختصاص أخذ ضد المشترى ولا أى بيع صدر من المشترى – ولا أى حق عيني رتبه أو ترتب ضده ، إذا كان كل ذلك قد تم بعد التاريخ الذى سجل فيه إعلان الرغبة فى الشفعة ويبقى مع ذلك للدائنين المقيدين ما كان لهم من حقوق الأولوية فيما آل للمشترى من ثمن العقار ” .

ويتضح من هذه المادة أنه ينبغى التفرقة بين ما إذا كانت هذه الحقوق قد نشأت قبل تسجيل إعلان الرغبة أو بعدها :

1. التصرفات القانونية قبل تسجيل إعلان الرغبة فى الشفعة

إذا تصرف الشفيع قبل تسجيل إعلان رغبة الشفعة أو اكتسب الغير على العقار حقاً عينياً كرهن أو اختصاص أو ارتفاق ، فإن الحق يكون قد ترتب على عقار يملكه المشترى

ومن ثم فإن التصرف صحيح ويحتج به على الشفيع ولكن يشترط أن تكون السندات المنشئة لهذه الحقوق قد شهرت بموافقة القانون أو سجلت أو قيدت قبل تسجيل إعلان الرغبة .

وأيضا الهبة والمقايضة تمنعان الشفعة فى هذه الفترة أى قبل  التسجيل  لإعلان الرغبة ، وللشفيع أن فى تلك التصرفات بالصورية فيثبت أنها ليست حقيقية

وكثيراً ما يكون من أثر هذه الحقوق التى ترتبت على العقار أحجام الشفيع عن أخذ العقار بالشفعة .

حالة بيع العقار مرة أخرى

فالبيع من التصرفات التى يجوز للمشترى أن يبرمها فيحتج بها على الشفيع مادامت تمت قبل تسجيل إعلان الرغبة ، فهنا لا يأخذ الشفيع الشفعة إلا من المشترى الثانى وبالشروط التى اشترى بها .

فإذا باع المشترى العقار المشفوع فيه قبل تسجيل إعلان الرغبة كان على الشفيع أن يأخذ الشفعة من المشترى الثانى بالشروط التى اشترى بها الأخير فيجب إدخال المشترى الثانى فى دعوى الشفعة متى ثبت أن هذا البيع قد تم قبل تسجيل الرغبة ولو لم يسجل قبل ذلك .

نقض 4 مارس 1954 مجموعة أحكام النقض السنة الخامسة رقم 92 ص 578

ويجب على الشفيع فى حالة البيع الثانى أن يتخذ الإجراءات ضد المشترى الأول بصفته بائعاً والمشترى الثانى وهو المشفوع منه وتسرى المواعيد فى حقه بالطبع من تاريخ إنذاره بالبيع الثانى ويجوز للشفيع أن يثبت صورية البيع الثانى أى أنه حصل بقصد الهروب من الشفعة أو إعاقتها .

2. التصرفات الحاصلة بعد إعلان الرغبة فى الشفعة

يعتبر التصرف الصادر بعد التسجيل لإعلان الرغبة غير محتجاً به على الشفيع لأنه حفظ حقه بتسجيل إعلان الرغبة .

نقض 4 مارس 1954 مجموعة أحكام النقض السنة الخامسة رقم 93 ص 583

لذلك فإنه يتلقى الشفيع العقار خالصاً من هذه الحقوق فإذا باع المشترى العقار بعد تسجيل الشفيع إعلان الرغبة فلا يحتج بهذا البيع وله أن يمضى فى إجراءات الشفعة ضد المشترى الأول وبالشروط التى اشترى بها .

وبالتالى لا تنتقل أصحاب الرهون أو الاختصاص إلى العقار ولا يحتج بها على الشفيع وإنما تنتقل إلى ما آل للمشترى من ثمن العقار ، فتكون لهم الأولوية على الثمن المستحق للمشترى المودع خزانة المحكمة على ذمة المشترى من قبل الشفيع .

أما إذا لم يكن المشترى قد عجل الثمن للبائع فإن الثمن يكون مستحقا للبائع ، ومن ثم لا تنتقل حقوق دائن المشترى على هذا الثمن .

صيغ انذار ودعوي الشفعة

صيغة إعلان الرغبة فى الأخذ بالشفعة فى حالة العلم بالبيع عن غير طريق الإنذار

وأنذرتهما بالآتي

حيث أنه وصل إلى علم الطالب أن ( أ ) باع إلى ( ج ) العقار الآتي بيانه ” تذكر الحق المبيعة ورقمها والشارع ورقم العقار والقسم والمركز والمحافظة والمساحة وحدودها ووصف العقار وتكوينه وإذا كانت أراضى زراعية تذكر س . ط . ف والحدود والأحواض ” .

وحيث أنه يحق للطالب أخذ هذا العقار بصفقته شريكاً على الشيوع أو ( تذكر طبقة الشفيع ومرتبته ) إذ يملك الطالب ……. بمقتضى عقد مؤرخ فى / / مشهر بمكتب الشهر العقارى بتاريخ / / تحت رقم ….. ويهم الطالب إعلان رغبته للمنذر إليهما فى أخذ القدر المبيع والمبين المعالم والحدود أعلاه بالشفعة .

وحيث أنه بلغ الطالب أن هذا البيع قد تم بثمن إجمالى وجزافي (أو ثمن الوحدة إذا كان أطياناً) قدره مبلغ ……. ج والطالب مستعد لدفع الثمن وكافة الملحقات نظير تنازل المنذر إليهما له عن الصفقة وينبههما إلى تسليم عقد البيع وشروطه وكافة المستندات اللازمة لتحرير عقد نقل الملكية له

على أن يكون ذلك فى ظرف ثلاثة أيام من تاريخ إعلانهما بهذا بحافظة للسيد وكيل الطالب للأستاذ / ……. الكائن مكتبه ……… وإلا اضطر الطالب لإيداع كامل الثمن الحقيقى الذى علم به خزينة المحكمة الكائن بدائرتها العقار ورفع دعوى الشفعة مع إلزام المعلن إليهما بالمصروفات مقابل أتعاب المحاماة .

كما ينبه الطالب المعلن إليه الثانى ( المشترى ) إلى عدم أحداث أى إنشاء أو إجراء أية زيادة أو تحسين بالعقار المبيع إليه وفى حالة حصول أى شئ من هذا يكون الطالب غير ملزم بقيمته .

لذلك

أنا المحضر سالف الذكر قد أنذرت المنذر إليهما بصورة من هذا الإنذار ونبهتهما إلى العمل بما جاء به

مع حفظ كافة حقوق الطالب الأخرى .

ولأجل ،

صيغة إعلان الرغبة فى الأخذ بالشفعة مع المنازعة فى الثمن وملحقاته

وأنذرتهما بالآتي

بموجب إنذار تاريخه ………. بناء على طلب ( أ ) أو ( ج ) أو كليهما أعلن الطالب بأن ( أ ) باع إلى ( ج ) العقار الآتي بيانه .

” تذكر الحصة المبيعة ورقم العقار والشارع والقسم أو المركز والمحافظة والمساحة والحدود ووصف العقار وتكوينه وإذا كان العقار أطيان زراعية تذكر المساحة الإجمالية س . ط . ف والنواحي والمراكز وأسماء الأحواض وأرقامهما وكل قطعة وحدودها والآلات والأطيان والمبانى والأشجار والسواقي ” .

وكما جاء به أن هذا البيع قد تم بثمن إجمالى قدره …….. ج وأتعاب المحاماة …….. ج ” تذكر جميع المصروفات كما جاء بإنذار الشفعة ” .

وحيث أن الطالب يحق له أخذ هذا العقار بالشفعة بصفته شريكا فى الشيوع ” تذكر مرتبة الشفيع وطبقته ” إذ يملك الطالب بمقتضى عقد مؤرخ فى / / مشهر بمكتب الشهر العقارى بتاريخ / / تحت رقم …

وحيث أنه يهم الطالب إعلان رغبته للمنذر إليهما فى أخذ القدر المبيع والمبين المعالم والحدود أعلاه بالشفعة مع استعداده لدفع الثمن والمصروفات وكافة الملحقات

ويكلف المنذر إليهما بتقديم المستندات اللازمة لتحرير عقد نقل الملكية له ، على أن يكون ذلك فى ظرف أسبوع من تاريخ إعلانهما بهذا بحافظة للأستاذ / …….. المحامى وكيل الطالب بمكتبه الكائن بشارع ……. رقم ………

وإلا اضطر الطالب لإيداع الثمن الحقيقى خزينة المحكمة الكائن بدائرتها العقار ورفع دعوى الشفعة مع إلزام المعلن إليهما بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة .

كما ينبه الطالب المعلن إليه الثانى المشترى إلى عدم أحداث أى إنشاءات أو إجراء أية زيادة أو تحسين بالعقار المبيع إليه وفى حالة حصول أى شئ من هذا يكون الطالب غير ملزم بقيمته .

لذلك

قد أنذرت المنذر إليهما بصورة من هذا ونبهتهما إلى العمل بما جاء به .

مع حفظ كافة حقوق الطالب الأخرى .

ولأجل ،

صيغة دعوى الشفعة

الموضوع

حيث أن المعلن إليه الأول قد باع إلى المعلن إليه الثانى (المشترى) العقار الآتى بيان ” تذكر الحصة المبيعة ورقم العقار والشارع والقسم والمحافظة والمساحة والحدود ووصف العقار وإذا كانت أطيان تذكر س . ط . ف وحدود الأرض ومساحتها ورقم الأحواض وأسمائهم والآلات والشجر والمبانى “

وحيث أن الطالب يحق له أخذ هذا العقار بالشفعة بصفته (تذكر مرتبه الشفيع وطبقته) ، إذ يملك الطالب بمقتضى عقد مؤرخ فى …/…/…. مشهر بمكتب الشهر العقارى بتاريخ …/…/…. تحت رقم …..

وحيث أن الطالب أعلن رغبته فى أخذ القدر المبيع والمبين المعالم والحدود أعلاه بالشفعة للمعلن إليهما بمقتضى إنذار بتاريخ …/…/… مع استعداده لدفع الثمن وقدره …. والمصروفات وكافة الملحقات وقدرها …. وأتعاب المحاماة …. وأتعاب السمسرة …..

وحيث أن المعلن إليهما لم يتنازلا للطالب عن هذه الصفقة للآن . الأمر الذى اضطره لإيداع كامل الثمن الحقيقى وجملته …. خزينة محكمة ….. بتاريخ ……

بناء عليه

أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت وأعلنت المعلن إليهما وسلمتهما صورة من هذه الدعوى ونبهتهما إلى الحضور أمام محكمة …….. الكائن مقرها ……. بجلستها العلنية يوم …….. الموافق …/…/…. الدائرة …….. الساعة التاسعة صباحاً وما بعدها لسماعهما الحكم :

بأحقية الطالب فى أخذ العقار المبين المعالم والحدود أعلاه بالشفعة مع كل ما يترتب على ذلك قانوناً من نقل ملكيته للطالب وشهر هذا الحكم والتأشير بما يفيد محو البيع الصادر من المعلن إليه الأول للثاني .

وتسليم المدعى العقار مقابل ما أودعه خزينة المحكمة من ثمن مع إلزام المدعى عليهما متضامنين برسم لهذه الدعوى بحكم مشمول بالنفاذ المعجل وبلا كفالة .

مع حفظ كافة حقوق الطالب الأخرى

ولأجل العلم ،

ختاما:نؤكد علي وجوب الالمام التام بمواعيد (دعوى الشفعة العقارية) ابتداء من تاريخ العلم وتوجيه (الانذار بالرغبة في الشفعة)وتسجيله مرورا بمواعيد ايداع الثمن خزينة المحكمة ورفع الدعوى ، ذلك حتى لا تسقط (حقوق الشفيع) بسبب جهل (مواعيد واجراءات دعوى الشفعة) ، وفي الأخير أتمني أن تكون الدراسة قد تضمنت كافة المعلومات القانونية المرجوة عن (حق الشفعة)

---

• انتهي البحث القانوني ( دعوى الشفعة العقارية: دليل قانونى خطوة بخطوة لرفع الدعوى) ويمكن لحضراتكم التعليق في صندوق التعليقات بالأسفل لأى استفسار قانوني.
• زيارتكم لموقعنا تشرفنا ويمكن الاطلاع علي المزيد من المقالات والأبحاث القانونية المنشورة للأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض في القانون المدني والملكية العقارية من خلال أجندة المقالات .
• كما يمكنكم التواصل مع الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الواتس اب شمال الصفحة بالأسفل ، أو الاتصال بنا من خلال ( طلب استشارة مجانية )
• كما يمكنكم حجز موعد بمكتب الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الهاتف ( 01285743047 ) وزيارتنا بمكتبنا الكائن مقره مدينة الزقازيق 29 شارع النقراشي – جوار شوادر الخشب – بعد كوبري الممر – برج المنار – الدور الخامس زيارة مكتبنا بالعنوان الموجود على الموقع.
• يمكن تحميل الأبحاث من أيقونة التحميل pdf في نهاية كل مقال وكل بحث.