ضريبة العقارات المبنية: العقار الخاضع للضريبة والسعر

العقار الخاضع لضريبة العقارات وسعرها قانونا

بحث ضريبي عقاري يستعرض المباني محل ضريبة العقارات المبنية، ما يخضع منها للضريبة العقارية وملا يطبق عليها مع بيان سعر ضريبة العقارات وكيفية احتسابها ضريبيا وفقا لنصوص المواد من 8 الى 12 من قانون الضرائب العقارية.

اذن من خلال هذه الدراسة سوف نتعرف علي :

• نطاق المباني التى تخضع للضريبة العقارية ( نطاق سريان الضريبة ).
• اجراءات حصر العقارات المبينة وقواعد تفسيمها لفرض ضريبة العقارات عليها.
• ما يعتبر في حكم العقارات المبنية .
• وضع المنزل السكني للعائلة من قرض ضريبة عقارات عليه.
• وضع المباني المقامة علي الأرض الزراعية من فرض الضريبة العقارية عليها.
• بيان سعر ضريبة العقارات المبنية وحد الإعفاء الذي قرره القانون الجديد وكيفية حسابها .

ضريبة العقارات المبنية في نصوص قانون الضرائب

مادة 8 ضرائب عقارية :

تفرض ضريبة سنوية على العقارات المبنية أياً كانت مادة بنائها وأياً كان الغرض الذي تستخدم فيه ، دائمة أو غير دائمة ، مقامة على الأرض أو تحتها أو على الماء ، مشغولة بعوض أو بغير عوض ، سواء أكانت تامة ومشغولة أو تامة وغير مشغولة أو مشغولة على غير إتمام ، وتحدد اللائحة التنفيذية إجراءات حصر العقارات المبنية وتسري الضريبة على جميع العقارات المبنية وما في حكمها في جميع أنحاء البلاد.

مادة رقم 9 ضرائب عقارية:

يعتبر في حكم العقارات المبنية ما يأتي :

• أ- العقارات المخصصة لإدارة واستغلال المرافق العامة التي تدار بطريق الالتزام أو الترخيص بالاستغلال أو بنظام حق الانتفاع سواء كانت مقامة على أرض مملوكة للدولة أو للملتزمين أو المستغلين أو المنتفعين ، وسواء نص أو لم ينص في العقود المبرمة معهم على أيلولتها للدولة في نهاية العقد أو الترخيص.
• ب- الأراضي الفضاء المستغلة سواء كانت ملحقة بالمباني أو مستقلة عنها، مسورة أو غير مسورة.
• ج – التركيبات التي تقام على أسطح أو واجهات العقارات إذا كانت مؤجرة أو كان التركيب مقابل نفع أو أجر.

مادة رقم 10 ضرائب عقارية:

مع عدم الإخلال بأحكام قانون الزراعة رقم 53 لسنة 1966م وتعديلاته تسري الضريبة على العقارات  المبنية المقامة على الأراضي الزراعية على أن ترفع عن الأراضي المقام عليها تلك العقارات ضريبة الأطيان وتحدد اللائحة التنفيذية الإجراءات المنظمة لذلك.

مادة رقم 11 ضرائب عقارية:

لا تخضع للضريبة :

• أ- العقارات المبنية المملوكة للدولة والمخصصة لغرض ذي نفع عام وكذا العقارات المبنية المملوكة للدولة ملكية خاصة على أن تخضع للضريبة من أول الشهر التالي لتاريخ التصرف فيها للأفراد أو الأشخاص الاعتبارية.
• ب- الأبنية المخصصة لإقامة الشعائر الدينية أو لتعليم الدين.
• ج- العقارات المبنية التي تنزع ملكيتها للمنفعة العامة ، وذلك من تاريخ الاستيلاء الفعلي بواسطة الجهات التي نزعت ملكيتها.

مادة رقم 12 ضرائب عقارية:

يكون سعر الضريبة 10% من القيمة الإيجارية السنوية للعقارات الخاضعة للضريبة ، وذلك بعد استبعاد 30% من هذه القيمة بالنسبة للأماكن المستعملة في أغراض السكن ، و32% بالنسبة للأماكن المستعملة في غير أغراض السكن ، وذلك مقابل جميع المصروفات التي يتكبدها المكلف بأداء الضريبة بما في ذلك مصاريف الصيانة ويستهدي في تحديد الضريبة بالمؤشرات الواردة بالجدولين المرفقين بهذا القانون.

نطاق سريان ضريبة العقارات المبنية

خصص مشرع القانون رقم 196لسنة 2008 بإصدار قانون الضريبة علي العقارات المبنية الباب الثاني من هذا القانون لبيان الأحكام الخاصة بنطاق تطبيق الضريبة العقارية وسعر هذه الضريبة .

أما عن نطاق تطبيق قانون الضريبة علي العقارات المبنية

فيلاحظ توسع المشرع – غير المبرر – في إخضاع أطياف متعددة لأحكام هذا القانون ، كأنه صار لزاماً علي كل حجر أن يؤدي هذه الضريبة ، فتفرض الضريبة العقارية سنوياً – طبقاً للفقرة الأولي من المادة 8 – على العقارات المبنية أياً كانت مادة بنائها وأياً كان الغرض الذي تستخدم فيه ، دائمة أو غير دائمة ، مقامة على الأرض أو تحتها أو على الماء ، مشغولة بعوض أو بغير عوض ، سواء أكانت تامة ومشغولة أو تامة وغير مشغولة أو مشغولة على غير إتمام ، وتحدد اللائحة التنفيذية إجراءات حصر العقارات المبنية. وتفرض الضريبة العقارية سنوياً – طبقاً للفقرة الثانية من المادة 8 – على جميع العقارات المبنية وما في حكمها في جميع أنحاء البلاد.

ولم يكتفي المشرع بفرض الضريبة العقارية علي العقارات وإنما قررت المادة 9 – الفقرة الأولي – أنه يعتبر في حكم العقارات المبنية العقارات المخصصة لإدارة واستغلال المرافق العامة التي تدار بطريق الالتزام أو الترخيص بالاستغلال أو بنظام حق الانتفاع سواء كانت مقامة على أرض مملوكة للدولة أو للملتزمين أو المستغلين أو المنتفعين ، وسواء نص أو لم ينص في العقـــود
المبرمة معهم على أيلولتها للدولة في نهاية العقد أو الترخيص.

ولم يكتفي المشرع بفرض الضريبة العقارية علي العقارات وإنما قررت المادة 9 – الفقرة الثالثة – اعتبار الأراضي الفضاء المستغلة سواء كانت ملحقة بالمباني أو مستقلة عنها، مسورة أو غير مسورة.

ولم يكتفي المشرع بفرض الضريبة العقارية علي العقارات ، وإنما قررت المادة 9 – الفقرة الأخيرة اعتبار التركيبات التي تقام على أسطح أو واجهات العقارات إذا كانت مؤجرة أو كان التركيب مقابل نفع أو أجر.

أما عن سعر الضريبة فإن المادة 12 قررت أنه 10% من  القيمة الإيجارية  السنوية للعقارات الخاضعة للضريبة ، وذلك بعد استبعاد 30% من هذه القيمة بالنسبة للأماكن المستعملة في أغراض السكن ، و32% بالنسبة للأماكن المستعملة في غير أغراض السكن ، وذلك مقابل جميع المصروفات التي يتكبدها المكلف بأداء الضريبة بما في ذلك مصاريف الصيانة.

العقارات التي تخضع لأحكام الضريبة

تحديد المقصود بنطاق سريان الضريبة

يقصد بنطاق سريان الضريبة مجال سريان أحكامها من حيث ما يخضع لأحكامها ، ويمكننا القول أن المشرع قد توسع توسعاً غير مبرر في إخضاع أطياف مستحدثة لأحكام الضريبة العقارية ، وفيما يلي نحصر هذه الأطياف كما أوردها صريح نص المادة 8 من قانون الضرائب العقارية :

1- تفرض الضريبة على العقارات المبنية.
2- تفرض الضريبة على العقارات أياً كانت مادة بنائها وأياً كان الغرض الذي تستخدم فيه ، دائمة أو غير دائمة ، مقامة على الأرض أو تحتها أو على الماء .
3- تفرض الضريبة على العقارات سواء كانت مشغولة بعوض أو بغير عوض .
4- تفرض الضريبة على العقارات سواء أكانت تامة ومشغولة أو تامة وغير مشغولة أو مشغولة على غير إتمام .
سريان الضريبة علي جميع أنحاء البلاد :
طبقاً للفقرة الثانية من المادة 8 من قانون الضرائب العقارية فإنه تسري الضريبة على جميع العقارات المبنية وما في حكمها في جميع أنحاء البلاد.

إجراءات حصر العقارات المبنية وأسس وقواعد تقسيمها طبقاً للائحة التنفيذية

تحصر جميع العقارات المبنية – المادة 5 من اللائحة – وما في حكمها المنصوص عليه في المادتين 8 ، 9 من القانون حصراً عاماً كل خمس سنوات ، علي أن يتم كل سنة حصر ما يأتي :

• أ- العقارات المبنية المستجدة وما في حكمها .
• ب- الأجزاء التي أضيفت الي عقارات مبنية سبق حصرها .
• ج- العقارات المبنية السابق حصرها وحدثت في أجزائها أو في بعضها تعديلات جوهرية غيرت من معالمها أو من كيفية استعمالها بحيث تؤثر علي قيمتها الإيجارية تأثيراً محسوساً .
• د- العقارات المبنية المنصوص عليها في المادة 18 من القانون التي زال عنها سب الإعفاء من الضريبة .
• هـ – الأراضي الفضاء المستغلة مقابل أجر او نفع .
• و- الوحدات التي انقضت العلاقة الإيجارية لها بإحدى الطرق القانونية وكانت تخضع لنظم تحديد الأجرة وفقاً لأحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر و 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ، والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلهما .

ما معني العقار الوارد في قانون الضرائب العقارية ؟

قضت محكمة النقض أن

المناط فى اعتبار المال خاضعاً للضريبة على العقــارات المبنية هو مجرد دخوله فى عداد الأموال المبينة فى القانون رقم 56 لسنة 1954 و لو لم يكن بذاته عقاراً فى حكم القانون المدني ، و هو ما تكتشف عنه المذكرة الإيضاحية لهذا القانون بقولها إن

المشرع قد أورد نصاً هاماً يشمل العقارات المبنية أيا كان الغرض الذى تستخدمه فيه و أياً كانت مادة بنائها ليندرج تحت هذا النص البيوت و الدهبيات و المصانع و المعامل و الوابورات و الحوانيت و المحالج و المطاحن و المناجم و ما إلى ذلك.

و أنه اعتبر فى حكم العقارات المبنية التركيبات التى تقام على أسطح أو واجهات العمارات إذا كانت مؤجرة أو كان تركيبها مقابل نفع أو أجر  .

الطعن رقم 144 لسنة 33 مكتب فنى 22 صفحة رقم 202 بتاريخ 17-02-1971

إذن: تفرض الضريبة على جميع العقارات المبنية على أرض مصر، سواء كانت عمارة أو فيلا أو شاليها أو عوامة أو شقة سكنية ، كما تفرض أيضاً على الأراضي الفضاء المستغلة – مثل  الجراجات  أو المشاتل ، وتفرض كذلك على التركيبات المقامة على أسطح المنازل أو معلقة على واجهتها – مثل محطات المحمول أو لافتات الدعاية.

مع ملاحظة أن المقصود بالعقار طبقا لقانون الضريبة هو كل وحدة سكنية فى المبنى ، وليس المبنى بالكامل ، وأن تكون مملوكة لشخص عادى أو اعتباري – شركة مثلاً – وسواء كانت كاملة أو تحت التشطيب أو مشغولة أو لم تستغل بعد، فالمهم أن تكون قائمة وصالحة للانتفاع بها من قبل مالكها أو من الغير كالمستأجر.

ومن ثم فالمالك المقيم فى شقة أو فيلا أو عوامة أو شاليه ، مطالب بدفع الضريبة المستحقة عما يملكه إذا كانت قيمتها السوقية تزيد على 500 ألف جنيه، وإذا قلت عن ذلك، فهو معفى من سداد الضريبة ، ولو كان يمتلك أكثر من وحدة سكنية ، وسواء أقام فيها أو أجرها للغير، وسواء كانوا فى عمارة واحدة أو فى أماكن متفرقة.

ما هو وضع منزل العائلة السكني من الضريبة العقارية؟

الحديث عن وضع منزل العائلة يثير تساؤلين هام يعتبر تساؤلاً مبدئياً هو :

• متي يعتبر منزل العائلة وحدة سكنية واحدة ؟ 
• متي لا يعتبــر منزل العائلة وحدة سكنية واحدة ؟

1- يعتبر منزل العائلة وحدة سكنية واحدة إذا كانت تلك العائلة تقيم فى منزل واحد – ولو متعدد الشقق – ولكن بسلم داخلي وعداد واحد لكل من خدمات الكهرباء والمياه والغاز.
2- ولا يعتبر منزل العائلة وحدة سكنية واحدة ، ولو كانت تلك العائلة تقيم فى منزل واحد – ولو متعدد الشقق – إذا كان لكل شقة من الشقق رقمها الخاص وعداداتها الخدمية الخاصة من كهرباء ومياه وغاز ..

هل يترتب علي هذه التفرقة آثار ضريبية؟

نعم: ففي الحالة الأولي تتم المحاسبة الضريبية العقارية علي أساس أن العقار وحدة واحدة ، فإذا قلت قيمة العقار عن 500 ألف جنية لا يخضع لأحكام الضريبة العقارية ، حيث أن نصاب الخضوع هو ما تكون قيمته 500 ألف جنية وما يزيد .

أما في الحالة الثانية فإنه يشترط لخضوع كل شقة علي حدة لأحكام الضريبة العقارية أن تكون القيمة التسويقية لهذه الشقة مبلغ 500 ألف جنية فأكثر .

ما هو الوضع الخاص بالشقق المفروشة ؟

قد يكون الشخص مالكا لوحدة سكنية ، ولكنه يؤجرها مفروشة للغير، في هذه الحالة تقدر الوحدة تقيماً سوقيا ، وإذا ثبت أنها تخضع للضريبة العقارية وأن إيجارها السنوي يزيد على 6 آلاف جنيه – حد الإعفاء – فإن ما يتم تحصيله من ضريبة عقارية عليها يتم خصمها من ضريبة الدخل التى يسددها مالكها عن إجمالي دخله السنوي.

ما هو الوضع الضريبي في حال تعدد الوحدات السكنية ؟

الأستاذ طارق فراج رئيس مصلحة الضرائب العقارية قال :

بالنسبـة لمن عنده أكثر من وحدة سكنية مثلا شخص لدية 10 وحدات سكنية و كل وحدة تقل قيمتها عن 500 ألف جنية ، و بالتالي الوحدات العشرة معفاة من الضرائب و لو له أكثر من وحدة تقل قيمتها عن المبلغ المذكور .

منشور علي الموقع الالكتروني لمصلحة الضرائب العقارية

ما هي التعديلات الجوهرية وكيف تصدي لها قضاء محكمة النقض ؟

قضت محكمة النقض 

أن المشرع و هو بصدد تقدير الضريبة العقارية عرف التعديلات الجوهرية بأنها تلك التى يكون من شأنها التغيير من معالم العقارات أو من كيفية إستعمالها بحيث تغير قيمتها الإيجارية تغييراً محسوساً و هى مسألة موضوعية تترك لظروف كل حالة على حدتها

ولئن كان لكل قانون مجاله الذى يحكم الوقائع المنطبقة عليه إلا أنه ليس ثمة ما يمنع من الاستئناس بالمعايير التى وضعها ذلك النص لبيان المقصود بالتعديلات الجوهرية فى المكان المؤجر اعتبارا بأن سكناه طبيعة التعديلات فى العقار سيترتب عليه تعديل الأجرة و تعديل الضريبة فى وقت معا.

و إذ كان البين أن الحكم عنى بإبراز أن ذلك التغيير لم يكن مؤثراً فى النزاع بنقص أجرة أعيان النزاع عما كانت عليه أجرة الدور الكائنة هى به قبل استحداثها فإن النعى على الحكم بالخطأ فى تطبيق القانون والفساد فى الاستدلال يكون و لا محل له .

الطعن رقم 253 لسنة 42 مكتب فنى 26 صفحة رقم 1775بتاريخ 31-12-1975

هام جدا : الطعن بعدم دستورية المادة رقم 8 من القانون رقم 196 لسنة 2008 بإصدار قانون الضريبة علي العقارات المبينة فيما تضمنته من فرض الضريبة علي يشغل الوحدة بعوض أو بغير عوض.

اطلع علي طعن الدستورية في هذا الصدد من موضوع : ( ضريبة العقارات المبنية: العقار الخاضع للضريبة والسعر )

العقارات المبينة محل الضريبة العقارية

المادة التاسعة من قانون الضرائب العقارية تنص علي أنه: يعتبر في حكم العقارات المبنية ما يأتي:

• (ا) تستحق الضريبة المربوطة عن أول تقدير اعتباراً من الأول من يوليو سنة 2013 وتستحق بعد ذلك اعتباراً من أول يناير من كل سنة وفقاً لأحكام القانون المرافق، على أن يستمر العمل بذلك التقدير حتى نهاية ديسمبر 2021.
• (ب) الأراضي الفضاء المستغلة فعليًا سواء كانت ملحقة بالمباني أو مستقلة عنها، مسورة أو غير مسورة، وذلك طبقًا لما تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون.
• (ج) التركيبات التي تقام على أسطح أو واجهات العقارات إذا كانت مؤجرة أو كان التركيب مقابل نفع أو أجر.

ما يعتبر في حكم العقارات ومن ثم وجب خضوعه لأحكام الضريبة علي العقارات المبنية

يعرف العقار بأنه كل شيء مستقر بحيزه ثابت فيه لا يمكن نقله من دون تلف وفي ذلك تنص المادة 82 فقرة 1 من القانون المدني أنه : كل شيء مستقر بحيزه ثابت فيه لا يمكن نقله من دون تلف ، فهو عقار وكل ما عدا ذلك من شيء فهو منقول.

ويعرف العقار بالتخصيص بأنه المنقول الذي يضعه صاحبه في عقار يملكه ، رصدا على خدمة هذا العقار أو استغلاله ، وفي ذلك تنص المادة 82 فقرة 2 من القانون المدني أنه : ومع ذلك يعتبر عقارا بالتخصيص ، المنقول الذي يضعه صاحبه في عقار يملكه ، رصدا على خدمة هذا العقار أو استغلاله.

كما تنص المادة رقم 83 فقرة 1 علي أنه : يعتبر مالا عقاريا كل حق عيني يقع على عقار ، بما في ذلك حق الملكية ، وكذلك كل دعوى تتعلق بحث عيني على عقار.

وفي حسم النزاع حول ما يعد عقاراً أو منقولاً كما تنص المادة رقم 83 فقرة 2 علي أنه ويعتبر مالا منقولا ما عدا ذلك من الحقوق المالية.

وطبقاً لصريح نص المادة 9 من قانون الضريبة علي العقارات فإنه يعتبر في حكم العقارات المبنية ما يأتي:

العقارات المخصصة لإدارة واستغلال المرافق العامة التي تدار بطريق الالتزام أو الترخيص بالاستغلال أو بنظام حق الانتفاع سواء كانت مقامة على أرض مملوكة للدولة أو للملتزمين أو المستغلين أو المنتفعين ، وسواء نص أو لم ينص في العقود المبرمة معهم على أيلولتها للدولة في نهاية العقد أو الترخيص.

كما يعتبر في حكم العقارات  الأراضي الفضاء  المستغلة سواء كانت ملحقة بالمباني أو مستقلة عنها، مسورة أو غير مسورة ، فشرط إخضاع هذه الأراضي لأحكام الضريبة علي العقارات هو كونها مستغلة ، فالاستغلال هو مبرر إخضاعها لأحكام الضريبة العقارية .

كما يعتبر في حكم العقارات التركيبات التي تقام على أسطح أو واجهات العقارات إذا كانت مؤجرة أو كان التركيب مقابل نفع أو أجر.

وضع العقارات المبنية علي الأراضي الزراعية من ضريبة العقارات

المادة العاشرة من قانون الضرائب العقارية تنص علي:

مع عدم الإخلال بأحكام قانون الزراعة رقم 53 لسنة 1966م وتعديلاته ، تسري الضريبة على العقارات المبنية المقامة على الأراضي الزراعية على أن ترفع عن الأراضي المقام عليها تلك العقارات ضريبة الأطيان.
وتحدد اللائحة التنفيذية الإجراءات المنظمة لذلك.

سريان الضريبة على العقارات المبنية المقامة على الأراضي الزراعية

مد المشرع نطاق الضريبة علي العقارات لتشمل العقارات المبنية المقامة على الأراضي الزراعية ، والمشكلة تكمن في خضوع بعض هذه العقارات لأحكام ضريبة الأطيان ، لذا نصت المادة 10 علي أنه : مع عدم الإخلال بأحكام قانون الزراعة رقم 53 لسنة 1966م وتعديلاته ، تسري الضريبة على العقارات المبنية المقامة على الأراضي الزراعية على أن ترفع عن الأراضي المقام عليها تلك العقارات ضريبة الأطيان.

وطبقاً للمادة رقم 6 من اللائحة التنفيذية لقانون الضرائب العقارية فإنه يجب إتباع الإجراءات التالية افرض الضريبة علي العقارات المبنية المقامة علي  الأراضي الزراعية  :

• أ- التأكد من أن العقارات المبنية المقامة علي الأراضي الزراعية أقيمت بناء علي ترخيص ، أو أنه تم تحرير محضر بمخالفة البناء في الأراضي الزراعية وقضي فيه بهائياً بالبراءة أو بسقوط الدعوى الجنائية ، أو انقضاء ثلاث سنوات علي إقامة هذه العقارات وتوصيل أي من المرافق الأساسية إليها ” مياه – كهرباء – صرف صحي ” دون تحرير محضر بالمخالفة .
• ب- في حالة عدم تحقيق أي الأحوال المنصوص عليها في البند أ علي بجان الحصر والتقدير المختصة الرجوع الي الجمعية التعاونية الزراعية الواقع في دائرتها العقار المبني علي الأراضي الزراعية للوقوف علي ما إذا كان محرراً عنه محضر بناء في الأرضي الزراعية ، ويثبت ذلك في محضر رسمي ، فإن لم يكن محرراً عنه نحضر يتم حصره .
• ج- يتم رفع ضريبة الأطيان عن الأراضي المقام عليها تلك العقارات بمؤجل إذن استبعاد يعتمد من مدير مديرية الضرائب العقارية وذلك اعتباراُ من تاريخ ربط تلك العقارات بالضريبة علي العقارات المبينة .

ما لا يخضع لضريبة العقارات المبنية

المادة الحادية عشر ضرائب عقارية تنص علي أنه: لا تخضع للضريبة :

• أ- العقارات المبنية المملوكة للدولة والمخصصة لغرض ذي نفع عام وكذا العقارات المبنية المملوكة للدولة ملكية خاصة على أن تخضع للضريبة من أول الشهر التالي لتاريخ التصرف فيها للأفراد أو الأشخاص الاعتبارية.
• ب- الأبنية المخصصة لإقامة الشعائر الدينية أو لتعليم الدين.
• ج- العقارات المبنية التي تنزع ملكيتها للمنفعة العامة ، وذلك من تاريخ الاستيلاء الفعلي بواسطة الجهات التي نزعت ملكيتها.

ما هي العقارات التي لا تخضع لأحكام الضريبة علي العقارات والأسباب؟

• أولا : لا تخضع لأحكام هذا القانون من حيث سداد الضريبة العقارية العقارات المبنية المملوكة للدولة والمخصصة لغرض ذي نفع عام.
• ثانياً : لا تخضع لأحكام هذا القانون من حيث سداد الضريبة العقارية العقارات المبنية المملوكة للدولة ملكية خاصة على أن تخضع للضريبة من أول الشهر التالي لتاريخ التصرف فيها للأفراد أو الأشخاص الاعتبارية.
• ثالثاً لا تخضع لأحكام هذا القانون من حيث سداد الضريبة العقارية العقارات الأبنية المخصصة لإقامة الشعائر الدينية أو لتعليم الدين.
• رابعاً لا تخضع لأحكام هذا القانون من حيث سداد الضريبة العقارية العقارات المبنية التي تنزع ملكيتها للمنفعة العامة ، وذلك من تاريخ الاستيلاء الفعلي بواسطة الجهات التي نزعت ملكيتها.

سعر ضريبة العقارات المبنية

المادة الثانية عشر ضرائب عقارية تنص علي :

يكون سعر الضريبة 10% من القيمة الإيجارية السنوية للعقارات الخاضعة للضريبة ، وذلك بعد استبعاد 30% من هذه القيمة بالنسبة للأماكن المستعملة في أغراض السكن ، و32% بالنسبة للأماكن المستعملة في غير أغراض السكن ، وذلك مقابل جميع المصروفات التي يتكبدها المكلف بأداء الضريبة بما في ذلك مصاريف الصيانة ويستهدي في تحديد الضريبة بالمؤشرات الواردة بالجدولين المرفقين بهذا القانون.

تحديد المقصود بسعر الضريبة العقارية وما يجب أداءه

يقصد بسعر الضريبة تلك النسبة التي يدفعها الممول لمصلحة الضرائب العقارية ، و يمكننا القول بأن سعر الضريبة 10% ، ولكن تجب التفرقة بين موضوعين أو محليين تفرض علي كل منهما الضريبة :

المحل الأول : يكون سعر الضريبة 10% من القيمة الإيجارية السنوية للعقارات الخاضعة للضريبة ، وذلك بعد استبعاد 30% من هذه القيمة بالنسبة للأماكن المستعملة في أغراض السكن .

المحل الثاني : يكون سعر الضريبة 10% من القيمة الإيجارية السنوية للعقارات الخاضعة للضريبة ، وذلك بعد استبعاد 32% بالنسبة للأماكن المستعملة في غير أغراض السكن ، وذلك مقابل جميع المصروفات التي يتكبدها المكلف بأداء الضريبة بما في ذلك مصاريف الصيانة.

حد الإعفاء الذي قرره القانون الجديد و قررته اللائحة التنفيذية للوحدات السكنية

تنص المادة 18 فقرة د علي أنه :

كل وحدة في عقار مستعملة في أغراض السكن تقل قيمتها الإيجارية السنوية عن 6000 جنية علي أن يخضع ما زاد للضريبة وطبقاُ للمادة رقم 9 – الفقرة أ – بند 2 يستبعد حد الإعفاء المقرر بالمادة 18 الفقرة د من القانون بمقدار 6000 جنية لكل وحدة في عقار .

دلالات الاستهداء بالجدولين المرفقين بالقانون 

يستهدي في تحديد الضريبة بالمؤشرات الواردة بالجدولين المرفقين بهذا القانون، ويقرر الأستاذ الدكتور عبد الرسول عبد الهادي أن القانون نص علي أن الجداول المرفقة به للاسترشاد في حين تؤكد مصلحة الضرائب أن هذه الجداول ملزمة للوحدات السكنية ، وغير ملزمة للمنشآت الصناعية ، وتسأل عن أسس المحاسبة التي سيتم بها  تقدير الضريبة علي المنشآت السياحية  وكيفية الطعن علي أسس غير معلومة وغير واضحة .

مثال حساب الضريبة العقارية

حساب الضريبة المستحقة علي وحدة سكنية قيمتها 500 ألف جنية في ضوء ما ورد بالجدول المرفق بالقانون ولائحته التنفيذية

المرحلة الأولي: مرحلة تحديد القيمة السوقية للوحدة السكنية والتي تختص بتحديها لجنة الحصر والتقدير

لتحديد القيمة السوقية معايير ثلاثة هي كما أورها المشرع بالمادة 13 :

1. معيار الموقع الجغرافي
2. معيار مستوي البناء
3. معيار المرافق المتصلة والخادمة .

الفرض: أن اللجنة حددت قيمة الوحدة بـ 500 ألف جنية بناء علي استعمال أو اللجوء الي المعايير الموضحة .

المرحلة الثانية: ( مرحلة تحديد القيمة الرأسمالية للوحدة السكنية ) والتي تختص بتحديها لجنة الحصر والتقدير

يتم حساب هذه القيمة بما يعادل 60 % من القيمة السوقية التي حددتها اللجنة ولا يوجد دليل قانوني أو محاسبي علي هذه النسبة .

النتيجة المحاسبية: 60% من 500 ألف جنية = مبلغ 300 ألف جنية ” القيمة الرأسمالية “

المرحلة الثالث: ( مرحلة تحديد القيمة الإيجارية السنوية )

يتم حساب هذه القيمة بما يعادل 3% من القيمة الرأسمالية للوحدة السكنية ولا يوجد كذلك دليل قانوني أو محاسبي علي تحديد القيمة الإيجارية بهذه النسبة .

3% من 300 ألف جنية ” القيمة الإيجارية السنوية ” = 9 الآلف جنية.

المرحلة الرابعة: ( مرحلة تحديد وعاء الضريبة )

تتم هذه المرحلة بإجراءين:

1- يتم استبعاد 30% من القيمة الإيجارية السنوية مقابل جميع المصروفات وأعمال الصيانة ، وأساس هذا الاستبعاد نص المادة 12 من القانون ، ونص المادة 9 من اللائحة التنفيذية .

2- يتم استبعاد حد الإعفاء وقدرة 6000 جنية – أساس ذلك نص المادة 18 فقرة د من القانون ، والمادة 9 من اللائحة التنفيذية .

النتيجة المحاسبية :

9 آلاف جنية بخصم 30% = 6300 جنية

6300 بخصم 6000 جنية حد الإعفاء – 300 جنية

المرحلة الخامسة والأخيرة: ( سعر الضريبة العقارية المستحقة في السنة )

النتيجة المحاسبية: 3% من الـ 300 جنية وعاء الضريبة – 30 جنية يتم حساب الضريبة بسعر 10% من قيمة  الوعاء الضريبي  بعد استبعاد ما تم الإشارة إليه

إذن : الوحدة السكنية ذات قيمة نصف مليون جنية يستحق عنها مبلغ 30 جنية ضريبة عقارية سنوية – اعتماداً علي الجدول الإرشادي المرفق بالقانون واللائحة .

ونؤكد أنه لا يوجد أساس قانوني أو محاسبي لنسبة الـ 60 % الخاصة بالقيمة الرأسمالية ، وكذا نسبة الـ 3% الخاصة بحساب القيمة الإيجارية .

وفي الأخير وجب التنويه بمراعاة الأتى: 

1.  القيمة السوقية هي السعر البيعي للسلعة وفق مقتضيات قانون العرض والطلب صعوداً وهبوطاً .
2.  القيمة الرأسمالية هي سعر التكلفة الفعلية لإنتاج السلعة محسوباً بتداخل قيم مالية متعددة هي ما تم إنفاقه في سبيل الوصول بالمنتج الي شكله النهائي .
3.  أن لجنة الحصر والتقدير ، وهي لجنة مستقلة عن مصلحة الضرائب العقارية هي من تتولي – بضوابط ومعايير تشريعية – تحديد هذه القيمة السوقية ، وهي في كل الأحوال تخضع لرقابة لجنة الطعن ، وتخضع الأخيرة لرقابة قضاء مجلس الدولة .
4.  أن القيمة الرأسمالية تحسب بمعدل 60% من القيمة السوقية للوحدة السكنية – دون أساس تشريعي أو محاسبي ملزم .
5.  أن القيمة الإيجارية السنوية تحسب بمعدل 3% من القيمة الرأسمالية للوحدة السكنية – دون أساس تشريعي أو محاسبي ملزم .

مصادر للمراجعة في موضوع الضريبة العقارية

الموسوعة العملية الحديثة في أعمال البناء والهدم والتراخيص – الطبعة الأولي 2009 – مركز اتحاد المستشارين للإصدارات القانونية – المجلد الثاني في بيان الشروح الخاصة بالباب الرابع في الحفاظ على الثروة العقارية – الفصل الثاني في شان صيانة وترميم العقارات المبنية وهدم المنشآت الآيلة للسقوط .

خاتمة: في الختام نؤكد علي أنه يحق للمالك المفروض عليه ضريبة عقارية يري أنها غير مستحقة أو مغالي فيها التظلم منها بمديرية الضرائب العقارية أو مكتب الضرائب مصدر التقدير مع المستندات الدالة فان لم يتم اعادة التقدير بعد اعادة المعاينة بالطبيعة اللازمة كان اللجوء الى محكمة القضاء الاداري بطعن ضريبى وللمزيد عن كيفية ذلك اطلع بموقعنا علي بحث :  كيف أتقدم بطعن الضريبة العقارية في مصر؟ .

• انتهي البحث القانوني (ضريبة العقارات المبنية: العقار الخاضع للضريبة والسعر) ويمكن لحضراتكم التعليق في صندوق التعليقات بالأسفل لأى استفسار قانوني.
• زيارتكم لموقعنا تشرفنا ويمكن الاطلاع علي المزيد من المقالات والأبحاث القانونية المنشورة للأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض في القانون المدني والملكية العقارية من خلال أجندة المقالات .
• كما يمكنكم التواصل مع الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الواتس اب شمال الصفحة بالأسفل ، أو الاتصال بنا من خلال ( طلب استشارة مجانية )
• كما يمكنكم حجز موعد بمكتب الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الهاتف ( 01285743047 ) وزيارتنا بمكتبنا الكائن مقره مدينة الزقازيق 29 شارع النقراشي – جوار شوادر الخشب – بعد كوبري الممر – برج المنار – الدور الخامس زيارة مكتبنا بالعنوان الموجود على الموقع.
• يمكن تحميل الأبحاث من أيقونة التحميل pdf في نهاية كل مقال وكل بحث ، ونعتذر لغلق امكانية النسخ بسبب بعض الأشخاص الذين يستحلون جهد الغير في اعداد الأبحاث وتنسيقها ويقومون بنشرها علي مواقعهم الالكترونية ونسبتها اليهم وحذف مصدر البحث والموقع الأصلي للبحث المنشور ، مما يؤثر علي ترتيب موقعنا في سيرش جوجل ، أعانهم الله علي أنفسهم .

المقالة حصرية ومحمية بحقوق النشر الحقوق محفوظة © لمكتب الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض