شروط قبول دعوي الصحة والنفاذ فى قانون الشهر، المدنى، التحكيم

قبول دعوى صحة ونفاذ العقد

بحث عن شروط قبول دعوي الصحة والنفاذ فى قانون الشهر، المدنى، التحكيم، أو صحة التعاقد، فى قانون الشهر، المدني، التحكيم، هو الأثر والنتيجة لتوافر مجموعة من الشرائط القانونية أصطلح علي تسميتها بشروط قبول الدعوي .

في هذا البحث نتعرض لشروط قبول دعوى الصحة والنفاذ .

• وهي شروط عدة بعضها يجد مصدره في قانون المرافعات باعتبار دعوى الصحة والنفاذ أحد الدعاوى القضائية .
• وكذا في قانون التحكيم، ويجد بعضها الآخر مصدرة في القانون المدني وقانون الشهر العقاري والتوثيق .

أسئلة شائعة عن دعوي الصحة والنفاذ

قبل الخوض بالشرح والتفصيل فى شروط قبول دعوى الصحة والنفاذ فى القانون المصرى ، نستعرض بعض الاسئلة الشائعة عن دعوى صحة ونفاذ عقود البيع، كمدخل هام لطبيعة وخصائص الدعوي.

شروط قبول دعوي صحة ونفاذ التعاقد

نستعرض فيما يلي أهم شروط قبول دعوي الصحة والنفاذ وفقا لقانون الشهر العقاري، وقانون المرافعات، واقانون المدني، وقانون التحكيم المصرى.

الشرط الأول الصفة

يشترط لقبول صحة ونفاذ العقد، أن يكون للمدعي صفة ومصلحة في الدعوى

أول ما يشترط لقبول دعوى الصحة والنفاذ ، أو صحة التعاقد ، هو أن يكون لرافع الدعوى – المدعي – صفة ومصلحة في الحكم له بالطلبات .

وفي ذلك تقرر المادة 3 من قانون المرافعات أنه :

لا تقبل أي دعوى كما لا يقبل أي طلب أو دفع استناداً لأحكام هذا القانون أو أي قانون أخر ، لا يكون لصاحبة فيها مصلحة شخصية ومباشرة وقائمة يقرها القانون .

ومع ذلك تكفي المصلحة المحتلة إذا كان الغرض من الطلب الاحتياط لدفع ضرر محدق أو الاستيثاق لحق يخشى زوال دليله عند النزاع فيه .

وتقضي المحكمة من تلقاء نفسها ، في أي حالة تكون عليها الدعوى ، بعدم القبول في حالة عدم توافر الشروط المنصوص عليها في الفقرتين السابقتين .

ويجوز للمحكمة عند الحكم بعدم قبول الدعوى لانتفاء شرط المصلحة أن تحكم علي المدعي بغرامة إجرائية لا تزيد عن خمسمائة جنيه إذا تبينت أن المدعي قد أساء استعمال حقه في التقاضي.

والواضح مما تقدم

أن القانون لم يحدد الدعاوى التي يجوز رفعها، و إنما يشترط لقبول الدعوى، أي دعوى ، أن يكون لصاحبها ونعني رافعها أو المتدخل فيها ، مصلحة قائمة يقرها القانون .

و تكفى المصلحة المحتملة إذا كان الغرض من الطلب الاحتياط لدفع ضرر محدق أو الإستيثاق لحق يخشى زوال دليله عند النزاع فيه .

قضت محكمة النقض بشأن وجوب توافر الصفة والمصلحة الأتى:

استخلاص توافر الصفة في الدعوى من قبيل فهم الواقع في الدعوى و هو مما يستقل قاضى الموضوع و بحسبه أن يبين الحقيقة التي أقتنع بها و أن يقيم قضاءه على أسباب سائغة تكفى لحمله .

الطعن رقم 758 لسنة 48  مكتب فني 30  صفحة رقم 297 بتاريخ 07-05-1979

فشرط قبول الخصومة أمام القضاء قيام نزاع بين أطرافها على الحق المدعى به مما وصفته المادة الثالثة من قانون المرافعات بأنه المصلحة التي يقرها القانون .

و مفاد ذلك أن مجرد توافر مصلحة للمدعى في الحصول على منفعة مادية أو أدبية لا يكفى لقبول دعواه ما دامت هذه المصلحة لا تستند إلى حق يحميه القانون .

الطعن رقم 80 لسنة 50  مكتب فني 32  صفحة رقم 544 بتاريخ 17-02-1981

فيجب أن تكون لرافع الدعوى مصلحة تعود عليه من الحكم له بطلبه و إلا كانت دعواه غير مقبولة.

الطعن رقم 788 لسنة 50 مكتب فني 35  صفحة رقم 1100 بتاريخ 26-04-1984

القاعدة إذن

أن الدعوى هي حق الالتجاء إلى القضاء لحماية الحق أو المركز القانوني المدعى به.

و من ثم فإنه يلزم لقبولها توفر الصفة الموضوعية لطرفي هذا الحق .

بأن ترفع الدعوى ممن يدعى استحقاقه لهذه الحماية و ضد من يراد الاحتجاج عليه بها .

والمصلحة التي تجيز رفع الدعوى أو المطالبة بالحق هي تلك المصلحة القانونية التي يحميها القانون دون ما نظر إلى المصلحة الاقتصادية .

الطعن رقم  1455 لسنة 53  مكتب فني 38  صفحة رقم 822 بتاريخ 14-06-1987

الدفع بعدم قبول الدعوى لانعدام الصفة

الدفع بعدم قبول الدعوى لانعدام الصفة هو في حقيقته دفع موضوعي يقصد به الرد على الدعوى برمتها و يترتب على قبوله أن يخسر المدعى دعواه .

وتستنفذ محكمة أول درجة بالقضاء فيه ولايتها في الفصل في موضوع النزاع و يطرح الاستئناف عن هذا الحكم الدعوى بما احتوته من طلبات و أوجه دفاع على محكمة الاستئناف .

فلا يجوز لها في حالة إلغاء الحكم المستأنف و قبول الدعوى أن تعيدها لمحكمة أول درجة لنظر موضوعها.

الطعن رقم 758 لسنة 48  مكتب فني 30  صفحة رقم 297 جلسة 7-5-1979

فشرط قبول الخصومة أمام القضاء قيام نزاع بين أطرافها على الحق موضوع التداعي حتى تعود على المدعى منفعة من اختصام المدعى عليه للحكم له بطلباته مما وصفته المادة الثالثة من قانون المرافعات بأنه المصلحة القائمة التي يقرها القانـون .

الطعن رقم  2407 لسنة 51  مكتب فني 39  صفحة رقـم 134 بتاريخ 25-01-1988

فشرط قبول الخصومة أمام القضاء قيام نزاع بين أطرافها على الحق المدعى به مما وصفته  المادة الثالثة من قانون المرافعات  بأنه المصلحة القائمة التي يقرها القانون .

ومفاد ذلك، أن مجرد توافر مصلحة المدعى في الحصول على منفعة مادية أو أدبيه لا يكفى لقبول دعواه ما دامت هذه المصلحة لا تستند إلى حق له يحميه القانون.

الطعن رقم 2441 لسنة 60  مكتب فني 46  صفحة رقم 529 بتاريخ 26-03-1995 .

خلاصة القول فى دفع عدم القبول لانتفاء المصلحة

أن الدفع بانتفاء المصلحة  لا يختلط بالدفع المتعلق بشكل الإجراءات وإنما هو من الدفوع الموضوعية التي تتصل بأصل الحق إذ يتعلق بالشروط اللازمة لسماع الدعوى .

ومن ثم، يراعي بشأن عدم القبول للدعوى بسبب المصلحة والصفة الاتى:

إنه و إن كان يجوز للمدعى عليه أن يدفع بعدم قبول الدعوى إذا لم يكن المدعى صاحب صفة في رفعها إلا أنه متى اكتسب المدعى هذه الصفة أثناء نظر الدعوى مراعياً المواعيد و الإجراءات المنصوص عليها في القانون.

فإن العيب الذي شاب صفته عند رفعها يكون قد زال و تصبح الخصومة بعد زوال العيب منتجة لآثارها منذ بدايتها ، و لا تكون للمدعى عليه مصلحة في التمسك بهذا الدفع .

الطعن رقم  524  لسنة 37  مكتب فني 24  ص 108 جلسة 25-1-1973

وطبقاً للمادة 3 مكرر  فإنه لا يسري حكم المادة السابقة علي سلطة النيابة العامة طبقاً للقانون في رفع الدعوى والتدخل فيها والطعن علي أحكامها .

كما لا يسري أيضـاً علي الأحوال التي يجيز فيها القانون رفع الدعوى أو الطعن أو التظلم من غير صاحب الحق في رفعة حماية لمصلحة شخصية يقررها القانون .

الشرط الثانى وفاء المدعى بالتزاماته العقدية

يشترط وفاء المدعي بسائر التزاماته العقدية

يشترط لقبول دعوى الصحة والنفاذ أن يكون المدعي موفياً بكل التزاماته العقدية وفي المقابل ألا يكون المدعي عليه محقاً في امتناعه عن اتخاذ الإجراءات الخاصة بنقل الملكية .

وقد ذكرنا سلفاً أن الملكية في العقارات لا تنتقل إلا بالتسجيل ، فالبيع غير المسجل للعقار لا ينقل الملكية إلي المشترى ، ولكنه ينشئ التزاما في جانب البائع بنقل الملكية.

ولما كان هذا الالتزام لا يمكن تنفيذه إلا بتسجيل عقد البيع، ولما كان التسجيل يتطلب إجراءات لابد فيها من تدخل البائع الشخصي إذ لابد أن يكون مقراً بصدور البيع منه .

وأن يكون توقيعه مصدقا عليه ، ومن أجل ذلك كان للمشترى أن يطالب البائع  تنفيذا للالتزام الذي في ذمته  أن يقوم بالأعمال الواجبة لتسجيل العقد .

فإذا قام البائع بهذه الأعمال وانبنى على ذلك  تسجيل العقد  ، فقد نفذ التزامه بنقل الملكية ، وانتقلت الملكية فعلاً إلي المشترى بالتسجيل.

  وإذا أنكر البائع صدور البيع منه ، أو امتنع عن الذهاب إلي الجهة المختصة للتصديق على إمضائه أو أخل بأية صورة أخري بواجبة من القيام بالأعمال اللازمة لتسجيل العقد جاز للمشترى إجباره هو أو ورثته على القيام بذلك .

وذلك عن طريق دعوى ابتكرها العمل واقرهما القضاء منذ صدور قانون التسجيل هي دعوى صحة التعاقد أو الصحة والنفاذ كما درج العمل علي تسميتها .

ويكون التزام المدعي عليه غير نافذ إذا كان العقد يتضمن شرطاً يؤجل التزامه بالتصديق علي توقيعه إلى أجل لم يحل بعد.

ففي هذه الحالة لا يجوز الحكم بالصحة والنفاذ وإنما يتعين الحكم بعدم قبول الدعوى لرفعها قبل الآوان  .

ويكون البائع محقاً في امتناعه إذا كان المشتري لم ينفذ التزاماته.

وفي ذلك قضت محكمة النقض

إذا كان أساس الدعوى حصول البيع ، وامتناع البائع عن تنفيذ التزاماته التي من شأنها نقل الملكية إلى المشتري وكان المطلوب فيها هو الحكم بنفاذ هذه التصرفات جبراً عن البائع.

وذلك بالحكم بأن البيع الذي صدر منه صحيح وبأنه واجب النفاذ عليه ، وبالإذن في تسجيل الحكم توسلاً إلى انتقال الملكية .

فهي بحكم هذا الأساس وتلك الطلبات تستلزم قانوناً من القاضي أن يفصل في أمر صحة البيع ثم يفصل أيضاً في أمر امتناع البائع عن تنفيذ التزاماته .

وهل كان له عذر في هذا الامتناع ، وإذا كان من الأعذار الشرعية لعدم وفاء المتعاقد بالتزامه في العقود المتبادلة ، أن يكون المتعاقد الآخر لم يوف بالتزامه.

فإن هذا يستجر النظر في أمر قيام المشتري بتنفيذ التزام هو حتى يكون أو لا يكون له الحق في مطالبة البائع بتنفيذ التزاماته وإذ كان كل هذه الأمور يتحتم أن يتعرض لها القاضي للفصل في الدعوى .

فلا يصح القول بأن نظر المحكمة فيها أن يكون مقيداً بذات صحة التعاقد فسحب .

وكذلك لا يصح القول بأنه علي البائع أن رفع الدعوى بطلب  الفسخ   مستقلة عن الدعوى المرفوعة عليه بصحة التعاقد .

إذ استعمال الحق كما يكون في صورة دعوى به يرفعها صاحبه ، يكون في صورة دفع في دعوى مرفوعة عليه  .

فيشترط لقبول الدفع بعدم التنفيذ في العقود الملزمة للجانبين :

ألا يوجب العقد على المتعاقد الذي أبدى هذا الدفع أن يبدأ بتنفيذ التزامه قبل المتعاقد الآخر إذ يمتنع عليه في هذه الحالة أن ينتفع بالدفع و يتعين عليه أن يفي بما التزم به دون أن ينتظر وفاء المتعاقد الآخر لالتزامه .

الطعن رقم 505 لسنة 34  مكتب فني 19  صفحة رقم 1504 جلسة10-12-1968

أحكام النقض عن شرط وفاء المدعى فى دعوى صحة التعاقد بالتزاماته

العقد النهائي – دون العقد الابتدائي – هو الذي تستقر به العلاقة بين الطرفين و يكون هو قانون المتعاقدين

1- المقرر في قضاء هذه المحكمة أن العقد النهائي – دون العقد الابتدائي – هو الذي تستقر به العلاقة بين الطرفين و يكون هو قانون المتعاقدين .

إلا أن محل ذلك هو الشروط المتعلقة بذات التصرف الذي انطوى عليه العقد النهائي و يصبح هذا العقد الأخير هو المرجع في تبيان نطاق التعاقد و شروطه و تحديد الحقوق و الالتزامات لطرفيه.

غير أنه إذا كان العقد الابتدائي قد أشتمل على أكثر من تصرف فإن إبرام العقد النهائي المسجل في خصوص إحداها.

فذلك لا يعنى بذاته عدول المتعاقدين عما عداها من باقي التصرفات.

بل يبقى العقد الابتدائي سارياً بجميع شروطه في شأنها بحيث يصبح العقد النهائي قانون المتعاقدين في خصوص التصرف الذي يشمله فقط .

الطعن رقم  1845 لسنة 49  مكتب فني 34  صفحة رقم 948 بتاريخ 12-04-1983

2- متى كان الثابت أن المشترى دفع جزءا من ثمن المبيع عند تحرير عقد البيع و اتفق على سداد الباقي عند تحرير العقد النهائي.

وأن البائع تمسك أمام محكمة الموضوع بأن المشترى لم يوف كامل الثمن المستحق في ذمته فإن الحكم يكون قد خالف القانون إذا قضى بصحة و نفاذ العقد دون أن يقيم الدليل على وفاء المشترى بكامل  الثمن  .

كما أنه يكون قد عاره قصور في التسبيب  إذا لم يرد على دفاع البائع في هذا الخصوص.

الطعن رقم 86 لسنة 23  مكتب فني 8  صفحة رقم 451 بتاريخ 25-04-1957

الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع يقوم مقام التوقيع أمام الموثق على عقد البيع النهائي ويحل محله في التسجيل

3- الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع يقوم مقام التوقيع أمام الموثق على عقد البيع النهائي ويحل محله في التسجيل . فإذا كان وفاء باقي الثمن معلق على التوقيع على العقد النهائي .

فإن اشتراط المشترى ألا يصرف للبائع باقي الثمن الذي أودعه خزانة المحكمة إلا بعد صدور حكم نهائي بصحة ونفاذ ذلك العقد هو اشتراط صحيح .

الطعن رقم163  لسنة 32  مكتب فني 17  صفحة رقم 1688 بتاريخ 15-11-1966

أحقيه البائع لاقتضاء باقي ثمن المبيع و حق المشترى في حبسه وجهان متقابلان لشيء واحد

4- أحقيه البائع لاقتضاء باقي ثمن المبيع و حق المشترى في حبسه وجهان متقابلان لشيء واحد و القضاء بأحقية البائع لباقي الثمن و بإلزام المشترى بأدائه يندرج فيه حتما القضاء بأن المشترى لا يحق له أن يحبسه .

و تكون دعوى المشترى بأحقيته في حبسه خشية استحقاق المبيع  كله أو بعضه للغير عودة لا تجوز إلى ذات النزاع الذي حاز القضاء السابق فيه قوة الأمر المقضي و إلا انقلب دفعه بعدم تنفيذ التزامه إلى  دفع بعدم تنفيذ  الحكم الصادر ضده .

الطعن رقم  319 لسنة 38  مكتب فني 25 ص 327 بتاريخ 11-02-1974

تخلف الطاعن عن الوفاء بباقي الثمن بغير حق يجعله مخلاً بالتزاماته قبل البائع

5- تخلف الطاعن عن الوفاء بباقي الثمن بغير حق يجعله مخلاً بالتزاماته قبل البائع و ليس له الحق في حبس باقي الثمن لأنه توافر لديه علمه بالمبيع و سند ملكية البائع له عند تحرير العقد فضلاً عن أنه تنازل عن حقه في حبس الثمن بموجب الاتفاق في العقد .

و إذ كان ما استخلصته المحكمة في هذا الخصوص استخلاصا سائغاً يؤدى إلى النتيجة التي انتهى إليها فإن النعي على الحكم المطعون فيه – الذي قضى بفسخ العقد – بهذه الأسباب يكون على غير أساس.

الطعن رقم 910 لسنة 45  مكتب فني 31  ص 888 بتاريخ 25-3-1980

الإيداع المبرئ للذمة

6- يتعين لاعتبار الإيداع مبرئاً للذمة ألا يكون الصرف معلقاً على شرط لا يحق للمودع فرضه لنزوله عن حقه فيه بعد ثبوته له أو كان في العقد شرط يمنعه من استعماله .

الطعن رقم 598  لسنة 40  مكتب فني 33  صفحة رقم 757 بتاريخ 15-06-1982

لكل من التزم بأداء شئ أن يمتنع عن الوفاء به ما دام الدائن لم يعرض الوفاء بالتزام مترتب عليه بسبب التزام المدين و مرتبط به في الامتناع عن التنفيذ

7- النص في المادة 246 من القانون المدني على أنه:

لكل من التزم بأداء شئ أن يمتنع عن الوفاء به ما دام الدائن لم يعرض الوفاء بالتزام مترتب عليه بسبب التزام المدين و مرتبط به في الامتناع عن التنفيذ لا يقوم أصلاً إلا إذا كان دائنه قد أخل بالوفاء بالتزام عليه لهذا المدين مرتبط هذا الأخير .

و لازم ذلك أن يكون حق الحابس حال الأداء و لا يتوقف استحقاقه على قيامه بتنفيذ التزامه هو أولاً . و كان الأجل الواقف لا يسقط إلا في الحالات التى يحددها القانون أو الاتفاق .

و كان متفقاً في عقد البيع أن أجل التزام المطعون ضدها – البائعة – بتقديم  المستندات اللازمة للتسجيل  لا يحل أصلاً إلا بعد سداد الطاعنين – المشترين – كامل الثمن.

أي أن تنفيذ المطعون ضدها لهذا الالتزام يتوقف على قيام الطاعنين بسداد كامل الثمن أولاً .

و لم يكن ثمة سند من القانون أو الاتفاق يرتب على مجرد التشكك في قدرة المطعون ضدها على تنفيذ ذلك الالتزام سقوط أجله حتى يحق للطاعنين حبس باقي الثمن لهذا السبب .

فإن النعي على الحكم المطعون فيه بالخطأ في تطبيق القانون لرفضه الدفع بالحبس المبدي من الطاعنين يكون على غير أساس-.

الطعن رقم  150 لسنة 49  مكتب فني 34  صفحة رقم 1099 بتاريخ 28-04-1983

8- لمحكمة الموضوع أن تستخلص من المستندات المقدمة لها أن المشترى قد نفذ الالتزامات التي ترتبت عليه بمقتضى عقد البيع ، و سلطتها في ذلك تامة لا رقابة عليها لمحكمة النقض .

الطعن رقم  56 لسنة 02  مجموعة عمر 1ع  صفحة رقم 152 بتاريخ 08-12-1932

دفع رسوم التسجيل مع رسوم التصديق على الإمضاءات عند تقديم العقد للتوقيع عليه

9- إن أحكام قانون التسجيل الصادر في سنة 1923 و القرارات الصادرة بتنفيذه تحتم دفع رسوم التسجيل مع رسوم التصديق على الإمضاءات عند تقديم العقد للتوقيع عليه .

و لما كان المشترى هو الملزم بداهة بدفع هذه الرسوم فإنه هو الذي يكون عليه تجهيز العقد بناء على البيانات التي يحصل عليها سواء من البائع أو من الأوراق .

و بعد ذلك يكون له أن يطالب البائع بالحضور إلى قلم الكتاب لإمضاء العقد . و إذن فمن الخطأ أن تعتبر المحكمة البائع ملزماً بتجهيز العقد و تقديمه للمشترى لإمضائه .

خصوصاً إذا كان العقد الابتدائي صريحاً في أن البائع غير ملزم إلا بإمضاء العقد النهائي .

و كان المشترى لم يطلب من البائع في الإنذار الذي وجهه إليه إلا الحضور إلى قسم المساحة لتحرير  العقد النهائي  .

الطعن رقم  48 لسنة 11  مجموعة عمر 3ع  صفحة رقم 468 بتاريخ 28-05-1942

التسجيل لا يترتب عليه أثره إلا من تاريخ تسجيل العقد

10-  الأصل – و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن التسجيل لا يترتب عليه أثره إلا من تاريخ تسجيل العقد ، أو الحكم الذي من شأنه إنشاء حق الملكية أو أي حق عيني آخر على عقار أو نقله.

و أن هذا الأثر لا ينسحب إلى الماضي ، و لا يحتج على ذلك بأن القانون رقم 114 لسنة 1946 الخاص بالشهر العقاري أجاز بالمادتين 15 ، 17 منه تسجيل صحف دعاوى صحة التعاقد على حقوق عينية عقارية .

و رتب على التأشير بمنطوق الحكم الصادر فيها على هامش تسجيل صحائفها انسحاب أثر هذا التأشير إلى تاريخ تسجيل صحيفة الدعوى .

لأن تقرير هذا الأثر ورد على سبيل الاستثناء حماية لأصحاب تلك الدعاوى قبل من ترتبت لهم حقوق على ذات العقار المبيع بعد تسجيل صحيفة الدعوى ، و هو استثناء لا يصح التوسع فيه أو القياس عليه .

الطعن رقم  14 لسنة 38  مكتب فني 24  ص 329 بتاريخ 24-2-1973

وجوب شهر جميع التصرفات والأحكام

11- وفقاً للمادة التاسعة من القانون رقم 114 لسنة 1946بتنظيم الشهر العقاري المعدل فإن جميع التصرفات التي من شـأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو زواله.

و كذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب شهرها بطريق التسجيل.

و يترتب على عدم التسجيل أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ و لا تزول لا بين ذوى الشأن   و لا بالنسبة لغيرهم ، و لا يكون للتصرفات غير المسجلة من أثر سوى الالتزامات الشخصية بين ذوى الشأن.

مما مؤداه، و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن الملكية لا تنتقل إلى المشترى إلا بتسجيل عقد البيع و أن العقد الذي لم يسجل لا ينشئ إلا التزامات شخصية بين طرفيه .

فإذا لم يسجل المشترى من المورث عقده لا تنتقل إليه الملكية و يبقى العقار على ملك المورث و ينتقل منه إلى ورثته .

فإذا تصرف الوارث بالبيع بعد ذلك في ذات العقار فإنه يكون قد تصرف فيما يملك تصرفاً صحيحاً و أن كان غير ناقل للملكية طالما لم يتم  تسجيل العقد .

الطعن رقم  1008 لسنة 49  مكتب فني 34  صفحة رقم 461 بتاريخ 09-02-1983 .

الشرط الثالث ملكية البائع للمبيع ملكية مسجلة

يشترط أن يكون البائع مالكا للمبيع وأن يكون سند ملكية البائع مسجلا

يعد هذا الشرط من أهم شروط قبول الدعوى بصحة ونفاذ العقد، وعموده الفقرى، ان انتفى، انتفى أساس قبولها.

أوضحنا فيما تقدم، أن دعوى الصحة والنفاذ – وتحديداً تلك الدعوى التي يكون محلها وموضعها عقد بيع عقار أو أرض – هي الدعوى التي يرفعها المشتري بعقد بيع ابتدائي عند امتناع أو تأخر البائع عن تنفيذ التزامه بتيسير نقل الملكية .

كأن يرفض التوجه مع المشتري إلى مصلحة الشهر العقاري للتوقيع علي عقد البيع المعد للشهر والمحرر علي ورق خاص أمام الموثق أو الموظف المختص بالتصديق علي الإمضاءات .

وذلك بعد اعتماد مشروع العقد من مصلحة المساحة وختمه بخاتم صالح للشهر ، فيطلب المشتري من القضاء التحقق من وجود البيع وصدوره من البائع ثم صحة البيع ونفاده .

فإذا ثبت ما يدعيه المشتري علي هذا النحو ، وصدر الحكم من القاضي بصحة ونفاذ العقد ، فإن هذا الحكم يقوم مقام العقد المصدق علي التوقيع فيه .

ويستطيع المشتري عن طريق التأشير بهذا الحكم بعد تسجيله علي هامش الصحيفة المسجلة أن يكتسب ملكية الشيء المبيع فتنتقل إليه الملكية بالتسجيل دون تدخل البائع .

ولكن يتعين علي المشتري أن يقدم لمصلحة الشهر العقاري – عند تسجيل الحكم – المستندات المثبتة لهذه الملكية.

لأن حكم صحـة التعاقد لا يكـون سنـداً لملكية المشتري إلا إذا تعرض لهـذه المسألة وأثبت فعـلاً ملكية البائع للعقار  المبيع .

وسيط السنهوري – طبعة نقابة المحامين – المجلد الرابع

قضت محكمة النقض في خصوص ثبوت ملكية البائع

لا يستطيع شخص أن ينقل إلى غيره حقا لم يؤل إليه . وإذن فمتى كان قد قضى نهائيا برفض دعوى صحة و نفاذ عقد بيع أطيان لبطلانه ، و كان المشترى بالعقد المذكور قد تصرف بالبيع إلى مشتر ثان فإن الحكم إذ قضى برفض دعوى صحة و نفاذ العقد الثاني لا يكون قد خالف القانون .

الطعن رقم 96 لسنة 21  مكتب فنى 0  صفحة رقم 101 جلسة 11-11-1954

فالمقصود بدعوى صحة و نفاذ البيع – كما تقرر محكمة النقض – هو تنفيذ التزامات البائع التي من شأنها نقل الملكية إلى المشترى تنفيذاً عينياً و الحصول على حكم يقوم تسجيله مقام تسجيل العقد فى نقل الملكية.

و لهذا فإن المشترى لا يجاب إلى طلبه إلا إذا كان انتقال الملكية إليه و تسجيل الحكم الذي يصدر في الدعوى ممكنين .

و إذا كان الغرض من دعوى صحة التعاقد هو إجبار البائع على تنفيذ التزاماته التي من شأنها نقل الملكية إلى المشترى تنفيذاً عينياً .

فإن للبائع أن يدفع هذه الدعوى باستحالة تنفيذ هذه الالتزامات بسبب انتقال الملكية إلى مشتر ثان منه و يستوى فى ذلك أن يتدخل المشترى أو لا يتدخل .

و للمشترى أن يطعن في مواجهة البائع في عقد هذا المشترى الثاني بما شاء من الطعون التي يقصد بها إزالة أثر تسجيل هذا العقد ليصل بذلك إلى إثبات أن التزامه بنقل الملكية إليه ممكن .

و أن كان الحكم الذي يصدر لصالحه بذلك لا يكون حجة على المشترى الثاني .

فإذا كان الحكم قد قضى بصحة و نفاذ عقد البيـع دون أن يبحث أمر البيع المشهر الذي تمسك به البائع بصـدوره إلى المشترى الثاني أو يرد على دفاعه بشأنه فإنه يكون مشوبا بالقصور بما يبطله.

كما قضت محكمة النقض في خصوص ثبوت ملكية البائع

دعوى صحة التعاقد تستلزم أن يكون من شأن البيع موضوع التعاقد نقل الملكية حتى إذا ما سجل الحكم قام تسجيله مقام تسجيل العقد في نقلها .

وهذا يقتضي أن يفصل القاضي في أمر صحة البيع ثم يفصل في أمر امتناع البائع عن تنفيذ التزاماته وهل كان له عذر في هذا الامتناع.

ومن ثم، فإن تلك الدعوى تتسع لبحث كل ما يثار من أسباب بطلان العقد إذ من شأن هذا البطلان لو صح أن يحول دون الحكم بصحة العقد ونفاذه.

الطعن رقم 338 لسنة 35  مكتب فنى 20  صفحة رقم 886 بتاريخ 05-06-1969

كذلك قضت محكمة النقض في خصوص ثبوت ملكية البائع

جرى قضاء محكمة النقض على أن دعوى صحة ونفاذ العقد دعوى موضوعية تمتد سلطة المحكمة فيها إلى بحث موضوع العقد ومداه ونفاذه .

وهى تستلزم أن يكون من شأن البيع موضوع التعاقد نقل الملكية حتى إذا ما سجل الحكم قام تسجيله مقام تسجيل العقد في نقلها .

وهذا يقتضي أن يفصل القاضي في أمر صحة العقد ، ومن ثم فإن تلك الدعوى تتسع لبحث كل ما يثار من أسباب تتعلق بوجود العقد أو انعدامه أو بصحته أو بطلانه ومنها أنه صوري  صورية مطلقة .

إذ من شأن هذه الصورية لو صحت أن يعتبر العقد ولا وجود له قانوناً فتحول دون الحكم بصحته ونفاذه .

الطعن رقم 361 لسنة 29  مكتب فنى 16  صفحة رقم 577  بتاريخ 13-05-1965

وقضت أيضا

فدعوى صحة و نفاذ عقد البيع هي دعوى استحقاق مآلا للقدر المبيع .

يقصد بها – على ما جرى به قضاء محكمة النقض – تنفيذ التزامات البائع التي من شأنها نقل ملكية البائع إلى المشترى تنفيذاً عينياً .

و الحصول على حكم يقوم تسجيله مقام تسجيل العقد في نقل الملكية .

و يتعين عند الفصل فيها بحث ما عسى أن يثار من منازعات بشأن ملكية البائع للمبيع كله أو بعضه  .

الطعن رقم 347 لسنة 31  مكتب فنى 17  صفحة رقم 486 بتاريخ 01-03-1966، الطعن رقم 161 لسنة 33  مكتب فنى 18  صفحة رقم 281 بتاريخ 31-01-1967

وقضت كذلك

يشترط لقبول دعوى الصحة والنفاذ  الخاصة ببيوع العقارات  أن يكون سند ملكية البائع – المدعي عليه مسجلاً .

ذلك أن المقرر قانوناً أن القاضي مطالب عند الحكم في دعوى صحة التعاقد بمراعاة  تسلسل الملكيات  .

فيجب أن يكون سند ملكية البائع مسجلاً .

أما إذا كان سند ملكية البائع عقد بيع ابتدائي فلا يفضي إلى ملكية مسجلة ، لأنه ليس مالكاً بعد وشرط القضاء بصحة التعاقد أن يكون سند ملكية البائع مسجلاً .

د . محمد المنجي – المرجع السابق – ص 158

وأخيرا فى هذا الصدد قضت

فإذا كان المقصود بدعوى صحة ونفاذ البيع – المعروفة بدعوى صحة التعاقد- هو تنفيذ التزامات البائع التي من شأنها نقل الملكية إلى المشترى تنفيذاً عينياً والحصول على حكم مقام تسجيل  العقد في نقل الملكية.

فإن المشترى لا يجاب إلى طلبه إلا إذا كان انتقال الملكية إلية وتسجيل الحكم الذي يصدر له فى الدعوى ممكنين .

ومن ثم فإذا ظهر للمحكمة من أوراق الدعوى أن الملكية لم تنتقل إلى البائع حتى تاريخ الفصل فى الدعوى لأن عقد شرائه لم يسجل.

وأن المشترى لم يختصم في دعواه البائع للبائع له ليطلب الحكم بصحة العقد الصادر منه  إلى البائع للمشترى توطئه للحكم بصحة عقده هو حتى إذا ما سجل الحكم الصادر بصحة العقدين انتقلت الملكية إليه .

لا يكون للمحكمة أن تجيب المشترى الأخير إلى طلبه وتكون دعواه بطلب صحة تعاقده قبل أن يسجل البائع له عقد شرائه غير مقبولة .

ذلك أنه ما دامت الملكية لم تنتقل إلى البائع له فإن هذا البائع لا يستطيع نقلها إليه وان الحكم للمشترى في هذه الحالة بصحة عقده لا يمكن أن يحقق الغاية منه بسبب استحالة تسجيله قبل أن يسجل البائع  له عقد شرائه .

وقد يمتنع من باع لهذا البائع عن القيام بالإجراءات اللازمة لهذا التسجيل ولا يكون في الإمكان إجباره على إنفاذ التزامه بذلك عن طريق رفع دعوى عليه بصحة التعاقد .

إذا تبين أن البيع الصادر منه غير صحيح او غير واجب النفاذ بسبب قانوني  .

الطعن رقم  290 لسنة 32  مكتب فني 17  صفحة رقم 1196 بتاريخ 19-05-1966

الشرط الرابع شهر صحيفة دعوى الصحة والنفاذ

يشترط لقبول دعوى الصحة والنفاذ شهر صحيفة افتتاح الدعوى ، وفي بيان هذا الشرط يجري نص المادة 65 فقرة 5 من قانون المرافعات : ولا تقبل دعوى صحـة التعاقد – علي حق من الحقوق العينية العقارية – إلا إذا أشهرت صحيفتها  .

وقد ورد بالمذكرة الإيضاحية تعليقاً علي هذا الشرط المستحدث بالقانون رقم 6 لسنة 1991

إن الظاهرة التي سجلها التطبيق الفعلي هي أنه بالرغم من خطورة الأثر القانوني الذي رتبه القانون رقم 114 لسنة 1946 علي عدم شهر التصرفات العقارية .

فإن نسبة كبيرة من المواطنين تحجم عن إجراء هذا الشهر في اكتفاء من بعضهم بالمحررات العرفية ، ولجوء البعض منهم إلى القضاء للحصول علي أحكام بصحة ونفاذ هذه المحررات دون تسجيلها .

حتى أن نسبة دعاوى صحة التعاقد كما تكشف عنها الإحصاءات تبلغ لدي كثير من المحاكم أكثر من 50% من مجموع الدعاوى المدنية المنظورة أمامها .

وفي مجابهة هذه لظاهرة إحجام أغلب المتعاملين في الحقوق العينية العقارية – وخاصة عقود بيع العقارات – عن تسجيل الحقوق التي تلقوها .

ولجوئهم إلى طريق رفع دعاوى صحة ونفاذ العقود المبرمة بشأن هذه التصرفات .

لذا يتم إضافة فقرة جديدة إلى المادة 65 من قانون المرافعات يجري حكمها بأن لا تقبل دعوى صحة التعاقد علي حق من الحقوق العينية ، إلا إذا شهرت صحيفتها .

الحقوق العينية العقارية التي يجب إشهار صحف دعواها

تساؤل قانونى وعملى هام

ما هي الحقوق العينية العقارية التي يجب إشهار صحف دعواها ؟

تنص المادة 83 من القانون المدني :

1.  يعتبر مالاً عقارياً كل حق عيني يقع علي عقار ، بما في ذلك حق الملكية ، وكذلك كل دعوى تتعلق بحق عيني علي عقار .
2.  ويعتبر مالاً منقولاً ما عدا ذلك من الحقوق المالية .

فتنقسم الحقوق المالية ، وهي الحقوق التي يجوز تقويمها بالمال ، إلى نوعين هما حقوق عينية وحقوق شخصية

الحقوق العينية: هي التي ترد علي أشياء معينة كحق الملكية وحق الاستعمال وحق السكني وحق الحكر وحق الارتفاق وحق الرهن وحق الاختصاص وحق الامتياز .

الحقوق الشخصية: فهي التي تنشئ التزامات شخصية في ذمة المدين بها إذ أنها علاقة بين شخصين أحدهما دائن والآخر مدين ، وبموجب هذا الحق يلتزم المدين بالقيام بعمل و بالامتناع عن عمل .

وهذا الحق إذا ورد علي عقار ، كان مالاً عقارياً ، سواء ورد علي عقار بطبيعته أو علي عقار بالتخصيص إذ يأخذ المنقول حكم العقار متي خصص لخدمته ، وكل ما ل لا يعتبر مالاً عقارياً ، فهو مال منقول .

ولما كان الحق العيني هو سلطة لشخص علي شيء ، عقار أو منقول ، فهو أمر معنوي يستقل عن محله وهو الشيء الوارد عليه .

والدعوى التي تحمي الحق تتبعه في طبيعته ، فالحق العيني العقاري تحميه دعوى عينية عقارية تتبعه في طبيعته فتكون بدوها مالاً عقارياً .

كذلك، الحال بالنسبة للحقوق غير العقارية فتكون أموالاً منقولة ويتبعها الدعوى التي تحميها التي تكون بدوها دعاوى منقولة أي أموالاً منقولة  .

الشهر الإجباري طبقاً لقانون المرافعات والشهر الاختياري طبقاً لقانون الشهر العقاري

ظل الالتزام بتسجيل صحيفة الدعوى اختيارياً ، إن أراد المدعي الاستفادة من فائدة التسجيل لجأ إليه ، وإن لم يرد أحجم عنه ،

حتى حدثت الظاهرة التي تكلمت عنها المذكرة الإيضاحية للقانون وكان لا بد للمشرع من مجابهة تلك الظاهرة ، بجعل الإلزام بتسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد إجبارياً  .

ووفقاً للفقرة المضافة للمادة 65 – الفقرة 5 – فإنه في حالة ما إذا رفعت دعوى صحة التعاقد علي حق من الحقوق العينية العقارية ، وكان المدعي لم يشهر صحيفتها ، فإن الدعوى تكون غير مقبولة .

فإذا أقام المدعي دعوى بصحة ونفاذ عقد بيع أرض زراعية أو أرض فضاء أو منزل أو أي حق عقاري آخر من الحقوق العينية العقارية المنصوص عليها في القانون المدني فإنه يتعين عليه شهر صحيفتها قبل تقديمها .

فإن لم يفعل تعين علي المحكمة أن تقضي بعدم القبول ، ويلاحظ أن الخطاب التشريعي موجه للمحكمة ، وليس موجهاً لقلم الكتاب .

ولذلك فإنه لا يجوز أن يمتنع عن قبول صحيفة دعوى محتجاً في ذلك بعدم شهرها  .

وإعمالاً لتعديل المادة 65 مرافعات وتنفيذاً لهذا التعديل أضاف المشرع بمقتضى القانون رقم 6 لسنة 1991 إلى القرار بقانون رقم 70 لسنة 1964 بشأن رسوم التوثيق والشهر العقاري المادة 24 مكررا وتنص علي :

تحصل مؤقتاً – عند شهر صحيفة دعوى صحة التعاقد علي حقوق عينية عقارية ، أو عند شهر طلب عارض أو طلب تدخل أو طلب إثبات اتفاق يتضمن صحة التعاقد علي حق من هذه الحقوق .

أمانة قضائية تورد لخزانة المحكمة المختصة علي ذمة شهر الحكم الذي يصدر في الدعوى أو الطلب مقدارها 25% من قيمة الرسم النسبي الذي يستحق علي شهر الحكم طبقاً للقواعد الواردة بالمادة 21 من هذا القانون .

وتخصم قيمة هذه الأمانة من  الرسم النسبي  المستحق عن ذلك الشهر.

وفي حالة القضاء نهائياً برفض الدعوى أو عدم قبولها أو اعتبارها كأن لم تكن أو تركها أو سقوط الخصومة فيها أو في حالة عدم شهر الحكم لتخلف أحد الشروط اللازمة قانوناً لشهره والتي لا دخل لإرادة طالب الشهر فيها ، تمحي ما تم من شهر .

ويعتبر كأن لم يكن ، وترد الأمانة بغير رسوم  .

وجوب شهر الصلح في دعوى الصحة والنفاذ

قد تنتهي دعوى الصحة والنفاذ صلحاً ، والصلح أما أن يكون اتفاقاً مكتوباً يحرره خصوم الدعوى يقدم للمحكمة ويطلب إلحاقه بمحضر الجلسة.

وإما أن يمل شفاهة ويثبت بمحضر الجلسة ؛ وفي الحالتين يجب الإشهار .

وفي ذلك تنص المادة 103 فقرة 3 من فانون المرافعات علي أنه

ومع ذلك فإذا كان طلب الخصوم يتضمن إثبات اتفاقهم علي صحة التعاقد ، علي حق من الحقوق العينية العقارية ، فلا يحكم بإلحاق ما اتفقوا عليه – كتابة أو شفاهة – بمحضر الجلسة .

إلا إذا تم شهر الاتفاق المكتوب أو صورة رسمية من محضر الجلسة الذي أثبت فيه الاتفاق  .

وقد ورد بالمذكرة الإيضاحية بشأن إشهار الصلح في دعاوى الصحة والنفاذ متي كان الصلح بخصوص حق من الحقوق العينية العقارية

وكذلك إضافة فقرة ثانية إلى المادة 103 من نفس القانون – قانون المرافعات – بعدم قبول طلب الخصم إثبات اتفاقهم علي صحة التعاقد علي حق من هذه الحقـوق.

سواء أكان إثبات اتفاقهم علي ذلك شفاهة في محضــر الجلسة ، أم بإلحاق اتفاقهم الكتابي به – إلا إذا تم شهر هذا الطلب .

لا يلزم شهر اتفاق الصلح إذا لم يتضمن غير طلبات المدعي الثابتة بصحيفة الدعوى المشهرة

قررت المادة 103 فقرة 3 من قانون المرافعات :

ومع ذلك فإذا كان طلب الخصوم يتضمن إثبات اتفاقهم علي صحة التعاقد ، علي حق من الحقوق العينية العقارية ، فلا يحكم بإلحاق ما اتفقوا عليه – كتابة أو شفاهة – بمحضر الجلسة ، إلا إذا تم شهر الاتفاق المكتوب أو صورة رسمية من محضر الجلسة الذي أثبت فيه الاتفاق .

والراجح والمؤيد بقضاء محكمة النقض

أن الالتزام بشهر الاتفاق يسقط إذا كان الاتفاق ، ونعني اتفاق الصلح المكتوب أو الشفوي المثبت بمحضر الجلسة – لا يتضمن إلا الطلبات الختامية في صحيفة دعوى صحة التعاقد ؛ إذ لا يتصور شهر ذات التصرف مرتين .

وفي هذا الشأن قضت محكمة النقض :

إذا كان هذا التعديل الوارد علي النصين المشار إليهما تدل إشارته – وإن لم تفد عبارته – علي أن شهر الاتفاق علي صحة التعاقد علي حق من الحقوق آنفة البيان لا يجب ولا يلزم ما دامت صحيفة صحة هذا التعاقد قد سبق شهرها .

ولم يتضمن هذا الاتفاق غير ذات الطلبات الواردة بالصحيفة المشهرة .

أما إذا انطوى علي حقوق عينية أخري غير تلك التي شملتها صحيفة الدعوى تعين شهرة إذ أن دلالة الإشارة باستقراء أساليب اللغة العربية .

وما قرره علماؤها – هي دلالة عن معني لازم لما يفهم من عبارته غير مقصود من سياقه ، يحتاج فهمه إلى فضل تأمل أو أناة حسب ظهور وجه التلازم وخفائه .

والمعروف أن المعني المتبادر من إشارة النص علي النحو من الدلالات المعتبرة في فهم النصوص ، لأن دلالة النص ليست قاصرة علي ما يفهم من عبارته وحروفه .

وهو ما يعبر عنه رجال القانون بالنص الصريح .

بل قد يدل أيضاً علي معان تفهم من إشارته ومن قضائه .

وكل ما يفهم منه من المعاني بأي طريق من هذه الطرق يكون من مدلولالات النص.

ويكون النص دليلاً وحجة عليه ويجب العمل به .

وإذ لم يفطن الحكم المطعون فيه إلى المعني المفهوم من هذا التعديل الحاصل للمادتين 65 ، 103 من قانون المرافعات المشار إليه.

ووقف به عند دلالة عبارة نص المادة 103 وحده من وجوب شهر الاتفاق علي كل حال.

دون أن يمعن التأمل في المعني اللازم للمعني المتبادر من هذا اللفظ ، مع دلالة نص المادة 65 حسبما سلف إيضاحه .

ومع ما ليس في المعني المتبادر من عبارة أي منهما ما يتصادم أو يتنافر مع ما يؤخذ منه بطريق الإشارة .

وخلص إلى تأييد الحكم الابتدائي الذي رفض التصديق علي الصلح المقدم من أطراف النزاع لعدم شهره رغم سبق شهر صحيفة دعوى صحة التعاقد .

وعدم انطواء اتفاق الصلح علي غير تلك الطلبات التي تضمنتها هذه الصحيفة المشهرة فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون .

وجوب شهر الطلب العارض وطلب التدخل في دعوى الصحة والنفاذ

تنص المادة 126من قانون المرافعات علي أنه:

يجوز لكل ذي مصلحة أن يتدخل في الدعوى منضما لأحد الخصوم أو طالبا الحكم لنفسه بطلب مرتبط بالدعوى .

ويكون التدخل بالإجراءات المعتادة لرفع الدعوى قبل يوم الجلسة أو بطلب يقدم شفاهه في الجلسة في حضورهم ويثبت في محضرها ولا يقبل  التدخل   بعد إقفال باب المرافعة .

وتنص المادة 126مكرر من قانون المرافعات علي أنه :

لا يقبل الطلب العارض أو طلب التدخل إذا كان محله صحة التعاقد علي حق من الحقوق العينية العقارية إلا إذا تم شهر صحيفة هذا الطلب أو صورة رسمية من محضر الجلسة الذي أثبت فيه  .

طبقاً لصريح نص المادة 126 من قانون المرافعات يجب شهر الطلب العارض أو طلب التدخل إذا كان محله صحة التعاقد علي حق من الحقوق العينية العقارية وذلك بشهر صحيفة هذا الطلب العارض أو صورة رسمية من محضر الجلسة الذي أثبت فيه .

دستورية الإلزام بشهر صحيفة دعوى الصحة والنفاذ

باسم  الشعب

بالجلسة العلنية المنعقدة يوم السبت 4 نوفمبر سنة 2000 الموافق 8 من شعبان سنة 1421هـ

برئاسة السيد المستشار / محمد ولى الدين جلال                               رئيس المحكمة

وعضوية السادة المستشارين / حمدي محمــد علــى وعبــد الرحمـن نصيـر والدكتـور عبـد المجيـد فيـاض ومـاهر البحيري وعدلـي محمـود منصـور ومحمـد عبد القادر عبد الله •

وحضور السيد المستشار / عبد الوهاب عبد الرازق                             رئيس هيئة المفوضين

وحضور السيد / ناصر إمام محمد حسن                                              أمين السر

أصدرت الحكم الآتي

في القضية المقيدة بجدول المحكمة الدستورية العليا برقم 33 لسنة 21 قضائية “دستورية

المقامة من: السيد / محمد الراوي جاد عبد الجليل

ضـــد

1.  السيد / حشمت محمود محمد الشاذلي .
2.  السيدة / اعتدال محمد الوالى عن نفسها وبصفتها وصية على أولادها القصر .
3.  السيد رئيس مجلس الوزراء .
4. السيد المستشار وزير العدل

الإجراءات

• بتاريخ الرابع والعشرين من فبراير سنة 1999، أودع المدعى صحيفة هذه الدعوى قلم كتاب المحكمة، طالبا الحكم بعدم دستورية نص الفقرة الثانية من المادة 65 من قانون المرافعات المدنية والتجارية الصادر بالقانون رقم 13 لسنة 1968.
• وقدمت هيئة قضايا الدولة مذكرة طلبت فيها الحكم برفض الدعوى
• وبعد تحضير الدعوى، أودعت هيئة المفوضين تقريراً برأيها
• ونظرت الدعوى على النحو المبين بمحضر الجلسة، وقررت المحكمة إصدار الحكم فيها بجلسة اليوم

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق، والمداولة

حيث إن الوقائع – حسبما يبين من صحيفة الدعوى وسائر الأوراق – تتحصل في

أن المدعى كان قد أقام الدعوى رقم 721 لسنة 1995 مدني البلينا ضد المدعى عليه الأول ، ابتغاء الحكم بصحة ونفاذ عقد بيع أرض زراعية مؤرخ 1/8/1989،

وقد تدخلت المدعى عليها الثانية خصماً في الدعوى طالبة رفضها باعتبارها مالكة لذات العقار.

وبتاريخ 28/5/1997 قضت المحكمة بعدم قبول الدعوى الأصلية لعدم إشهار صحيفتها إعمالاً لحكم الفقرة الثانية من المادة 65 من قانون المرافعات المدنية والتجارية، و  بتثبيت ملكية  المدعى عليها الثانية لقطعة الأرض موضوع النزاع.

فأقام كل من المدعى والمدعى عليه الأول الاستئنافين رقمى 146، 164 لسنة 1997 جرجا حيث دفع المدعى فى صحيفة استئنافه بعدم دستورية نص الفقرة الثانية من المادة 65 المشار إليها.

وإذ قدرت محكمة الاستئناف جدية دفعه وصرحت له برفع الدعوى الدستورية فقد أقام الدعوى الماثلة .

وحيث إن المادة 65 من قانون المرافعات المدنية والتجارية الصادر بالقانون رقم 13 لسنة 1968 – قبل تعديلها بالقانون رقم 18 لسنة 1999 – كانت تنص على أن:

[ على المدعى عند تقديم صحيفة دعواه أن يؤدى الرسم كاملا وأن يقدم لقلم كتاب المحكمة صوراً من هذه الصحيفة بقدر عدد المدعى عليهم وصورة لقلم الكتاب وعليه أن يرفق بصحيفة الدعوى جميع المستندات المؤيدة لدعواه ومذكرة شارحة ]

ثم صدر القانون رقم 6 لسنة 1991 بتعديل بعض أحكام قانون المرافعات المدنية والتجارية المشار إليه ونص فى المادة الخامسة منه على أن تضاف إلى كل من المادتين (65) ، (103) من قانون المرافعات المدنية والتجارية فقرة جديدة نصها الآتي :

مادة [65 فقرة ثانية ] :

ولا تقبل دعوى صحة التعاقد على حق من الحقوق العينية العقارية إلا إذا شُهرت صحيفتها.

وحيث إن المدعى ينعى على نص الفقرة الثانية من المادة 65 المشار إليها أنه قد وضع قيداً على حق المواطن في اللجوء إلى القضاء بالمخالفة للمادة 68 من الدستور.

فضلاً عن أنه يمس الحرية الشخصية ويناقض مبدأي تكافؤ الفرص والمساواة أمام القانون

وحيث إن الملكية وإن كفلها الدستور، إلا أن تنظيمها – بما لا يعطل فحواها، أو يهدر أصلها، أو يفرق أجزاءها، أو يعطل الحقوق المتفرعة عنها فى غير ضرورة تقتضيها وظيفتها الاجتماعية .

إنما يدخل فى نطاق السلطة التقديرية التي يملكها المشرع فى مجال تنظيم الحقوق تقديراً بأن الأصل هو إطلاقها إلا إذا قيدها الدستور بضوابط تحد منها.

وكان المشرّع قد أصدر القانون رقم 114 لسنة 1946بتنظيم الشهر العقاري ناصاً على إخضاع الحقوق العينية العقارية الأصلية سواء فى مجال إنشائها أو نقلها أو تغييرها أو زوالها لنظام التسجيل.

وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشئ من ذلك، فإذا لم تسجل انحصرت آثارها فى مجرد التزامات شخصية ترتبها فيما بين ذوى الشأن فيها .

كما جعل لتسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد – كلما كان محلها أحد الحقوق العينية العقارية الأصلية – أثراً هاماً بحيث إذا ما تقرر حق المدعى بحكم وأشر به عليها طبقاً للقانون.

صار هذا الحق حجة على كل من ترتبت لهم حقوق عينية ابتداء من تاريخ تسجيل صحيفة الدعوى أو التأشير بها.

باعتبار أن انتقال تلك الحقوق إلى الأسبق إلى إتمام إجراءات شهرها لا يعدو أن يكون ترتيباً منطقياً وعادلاً فيما بين المتزاحمين عليها لتقرير أولاهم وأحقهم في مجال طلبهـا واقتضائها وحمايتها .

وحيث إن التطبيق العملي أظهر قصور القانون عن تحقيق أهدافه لإحجام الكثير من أصحاب الحقوق العينية العقارية عن شهرها اكتفاء باللجوء إلى طريق دعاوى صحة التعاقد دون تسجيلها.

وكان المشرع ما قرر ” نظم الشهر إلا كفالة للاطمئنان في مجال التعامل في العقار تحقيقا للحماية التي يكفلها الدستور لحق الملكية وما يتفرع عنه من حقوق عينية، نافذة بطبيعتها في حق الكافة؛ فقد غدا لازماً .

بالتالى – أن ييسر المشرع على من يتعاملون فيها العلم بوجودها من خلال شهر الأعمال القانونية التي تعتبر مصدراً لها، إثباتاً لحقائقها وبياناتها الجوهرية.

فلا يكون أمرها خافياً على أولئك المتعاملين.

ومن ثم فقد كان لزاماً على المشرع تأكيدا لهذه الحماية أن يتدخل مرة أخرى بالنص المطعون فيه الذى علق قبول دعوى صحة التعاقد على شهر صحيفتها .

وحيث إن من المقرر – وعلى ما استقر عليه قضاء هذه المحكمة – أن

لحق التقاضى غاية نهائية يتوخاها تمثلها الترضية القضائية التى يناضل المتقاضون من أجل الحصول عليها لجبر الأضرار التى أصابتهم من جراء العدوان على حقوق يطلبونها.

فإذا أرهقها المشرع بقيود تعسر الحصول عليها، أو تحول دونها، كان ذلك إخلالاً بالحماية التى كفلها الدستور لهذا الحق، وإنكاراً لحقائق العدل فى جوهر ملامحها.

ولما كانت شروط قبول الدعوى وثيقة الصلة بالحق فى رفعها، وغايتها ألا تُقبل  الخصومة القضائية  قبل أوانها، أو بعد انتهاء النزاع فى موضوعها، أو قبل استيفائها لعناصر تكفل نضجها وتماسكها واستوائها على سوقها.

بحيث تضحى جديرة بتحقيق الغاية المرجوة لحق التقاضى.

فإن تدخل المشرع باعتبار شهر صحيفة دعوى صحة التعاقد شرطاً لقبولها بهدف الوصول بهذه الدعوى إلى غايتها وحصول المدعى على الترضية القضائية المرجوة المتماثلة في كفالة الحماية القانونية للحقوق العينية التى يديعها.

لا يصادم حق التقاضي الذي كفله الدستور بالمادة 68 منه .

وحيث إن دعوى صحة التعاقد تستهدف مواجهة  تقاعس المدعى عليه عن تسجيل حق من الحقوق العينية العقارية، بتمكين المدعى من الحصول على حكم يقوم تسجيله مقام تسجيل العقد الأصلى.

فإن النص الطعين وقد ألزمه بشهر صحيفة تلك الدعوى لايكون قد سلبه حق المفاضلة بين تسجيل العقد أو الإبقاء عليـه بغير تسجيل ومن ثم فـإن القول بأنه يفرض قيداً على إرادة المتعاقدين يكون وهما .

وحيث إن النص المطعون عليه يخاطب كل من يلجأ إلى رفع  دعوى صحة التعاقد  عن حق من الحقوق العينية العقارية ولايقيم تمييزاً بين مراكز قانونية تتحد العناصر التى تكونها أو يناقض ما بينها من اتساق.

بل يظل المخاطبون به ملتزمين بقواعد موحدة فى مضمونها وأثرها؛ كما لاصلة له بفرص قائمة تقدمها الدولة يجرى التزاحم عليها؛ فإن قالة مناقضته لمبدأى المساواة وتكافؤ الفرص تكون لغواً •

فلهذه الأسباب

 حكمت المحكمة برفض الدعوى ، وبمصادرة الكفالة وألزمت المدعى المصروفات ومبلغ مائة جنيه مقابل أتعاب المحاماة .

الشرط الخامس خلو العقد من التحكيم

يشترط ألا يتضمن العقد سند الدعوى اتفاقاً علي التحكيم وهو شرط سلبي

يتجه الغالب من الفقه إلي أنه يشترط لقبول دعوى الصحة والنفاذ ألا يتضمن العقد سند دعوى الصحة والنفاذ اتفاقاً علي اللجوء إلى التحكيم .

واتفاق التحكيم طبقاً للفقرة الأولي من المادة 10 من قانون التحكيم – هو اتفاق الطرفين – أطراف التحكيم – على الالتجاء إلى التحكيم لتسوية كل أو بعض المنازعات التي نشأت أو يمكن أن تنشأ بينهما بمناسبة علاقة قانونيـة معينة عقدية كانت أو غير عقدية .

ويعتبر – طبقاً لحكم الفقرة الثالثة من المادة 10 من قانون التحكيم – اتفاقاً على التحكيم كل إحالة ترد في العقد إلى وثيقة تتضمن شروط تحكيم إذا كانت الإحالة واضحة في اعتبار هذا الشرط جزءا من العقد .

د . أحمد السيد صاوى – التحكيم طبقاً للقانون رقم 27 لسنة 1994 وأنظمة التحكيم الدولية – الطبعة الثانية 2004 – ص 24 – دار النهضة العربية

ويجري نص المادة رقم 10 من قانون التحكيم المصري المعدل بالقانون 8 لسنة 2000 علي أنه :

1- اتفاق التحكيم هو اتفاق الطرفين على الالتجاء إلى التحكيم لتسوية كل أو بعض المنازعات التي نشأت أو يمكن أن تنشأ بينهما بمناسبة علاقة قانونية معينة عقدية كانت أو غير عقدية .

2- يجوز أن يكون اتفاق التحكيم سابقا على قيام النزاع سواء قام مستقلا بذاته أو ورد في عقد معين بشأن كل أو بعض المنازعات التي قد تنشأ بين الطرفين .

وفى هذه الحالة يجب أن يحدد موضوع النزاع في بيان الدعوى المشار إليه في الفقرة الأولى من المادة 30 من هذا القانون.

كما يجوز أن يتم اتفاق التحكيم بعد قيام النزاع ولو كانت قد أقيمت في شأنه دعوى أمام جهة قضائية وفى هذه الحالة يجب أن يحدد الاتفاق المسائل التي يشملهـا التحكيم وإلا كان الاتفاق باطلاً .

3- ويعتبر اتفاقا على التحكيم كل إحالة ترد في العقد إلى وثيقة تتضمن شروط تحكيم إذا كانت الإحالة واضحة في اعتبار هذا الشرط جزءا من العقد .

ووثيقة التحكيم هي في الحقيقة اتفاق شامل لكل متطلبات التحكيم لا يقتصر عادة علي تقرير الالتجاء إلى التحكيم في شأن نزاع معين.

وإنما يتولي فوق ذلك تنظيم كل ما يتعلق بهذا التحكيم مما يكون لطرفي التحكيم حرية الاتفاق عليه ، كتشكيل هيئة التحكيم ، ورسم حدود ولايتها ، واختيار الإجراءات التي تتبعها ، وتحديد القواعد الموضوعية الواجبة التطبيق علي النزاع .

وهي بذلك تتميز في مضمونها عن شرط التحكيم الملحق بعقد معين ، والذي يقتصر عادة علي تقرير مبدأ الالتجاء إلى التحكيم لحسم المنازعات التي قد تنشأ عن هذا العقد كلها أو بعضها .

ووثيقة التحكيم بهذا المفهوم قد تعقد تنفيذاً لشرط تحكيم سبق الاتفاق عليه قبل قيام النزاع بشرط مدرج في عقد من العقود أو بإحالة في هذا العقد الي وثيقة أخري تتضمن شرط تحكيم ، أو باتفاق مستقل .

وفي هذه الحالة يكون مبدأ الالتجاء إلى  التحكيم   مقرراً من قبل وتكون وظيفة الوثيقة استكمال العناصر اللازمة لإعمال هذا التحكيم الذي سبق أن تقريره .

وسواء كانت وثيقة التحكيم مسبوقة بشرط تحكيم أو لم تكن مسبوقة به ، فالهدف منها يكون دائماً هدف آني هو تحريك إجراءات التحكيم .

من الحكم الصادر في قضية رقم 13 لسنة 15 قضائية المحكمة الدستورية العليا “دستورية ” برئاسة السيد المستشار الدكتور عوض المر

وحاصل ما سبق

أن التحكيم يقوم أساساً علي اتفاق الطرفين علي الالتجاء الي التحكيم دون القضاء لتسوية كل أو بعض المنازعات التي نشأت أو يمكن أن تنشأ بينهما بمناسبة علاقة قانونية معينة عقدية كانت أو غير عقدية .

فاختصاص جهة التحكيم بنظر النزاع وإن كان يرتكن إلي القانون الذي أجاز استثناء سلب اختصاص جهات القضاء.

إلا أنه ينبني مباشرة وفي كل حالة علي حدة علي اتفاق الطرفين شرطاً أو مشارطة .

فإرادة الطرفين هي التي تخلق التحكيم كطريق استثنائي لفض المنازعــات التي تنشب بين الأطراف وقد أجاز القانون هذا الاتفاق ولو تم في الخارج.

الدعوى الدستورية 155/ 20 ق دستورية 13/1/ 2002

اتفاق التحكيم السابق على قيام النزاع

يجوز – طبقاً للفقرة الثانية من المادة 10 من قانون التحكيم – أن يكون اتفاق التحكيم سابقا على قيام النزاع .

ويجـوز أن يكـون مستقلاً بذاته أو يرد في عقد معيـن بشأن كـل أو بعض المنازعات التي قد تنشأ بين الطرفين .

إلا أنه إذا ورد الاتفاق علي التحكيم في عقد معين بشأن كل أو بعض المنازعات التي قد تنشأ بين الطرفين فيجب أن يراعي حكم الفقرة الأولى من المادة 30 من قانون التحكيم والتي يجري نصها :

يرسل المدعى خلال الميعاد المتفق عليه بين الطرفين أو الذي تعينه هيئة التحكيم إلى المدعى عليه وإلى كل واحد من المحكمين بيانا مكتوبا بدعواه يشتمل على:

اسمه وعنوانه واسم المدعى عليه وعنوانه وشرح لوقائع الدعوى وتحديد للمسائل محل النزاع وطلباته وكل أمر آخر يوجب اتفاق الطرفين ذكره في هذا البيان .

الاتفاق علي التحكيم بعد قيام النزاع

يجوز أن يتم اتفاق التحكيم بعد قيام النزاع ولو كانت قد أقيمت في شأنه دعوى أمام جهة قضائية وفى هذه الحالة يجب أن يحدد الاتفاق المسائل التي يشملها التحكيم وإلا كان الاتفاق باطلاً .

اتفاق التحكيم في جميع الحالات عمل إرادي والحكم بعدم دستورية أي نص تشريعي أو لائحي يفرض التحكيم كوسيلة وحيدة لفض المنازعات الأصل في التحكيم هو عرض نزاع معين بين طرفين علي مُحَكَّم من الأغيار يُعيَّن باختيارهما أو بتفويض منهما أو على ضوء شروط يحددانها .

ليفصل هذا المحكم في ذلك النزاع بقرار يكون نائيا عن شبهة الممالأة ، مجرداً من التحامل وقاطعا لدابر الخصومة في جوانبها التي أحالها الطرفان إليه ، بعد أن يدلى كل منهما بوجهة نظره تفصيلا من خلال ضمانات التقاضي الرئيسية .

ولا يجوز بحال أن يكون التحكيم إجباريا يذعن إليه أحد الطرفين إنفاذا لقاعدة قانونية آمرة لا يجوز الاتفاق علي خلافها ، وذلك سواء كان موضوع التحكيم نزاعا قائما أو محتملا .

ذلك أن التحكيم مصدره الاتفاق ، إذ يحدد طرفاه وفقا لأحكامه نطاق الحقوق المتنازع عليها بينهما ، أو المسائل الخلافيه التي يمكن أن تَعْرِض لهما .

وإليه ترتد السلطة الكاملة التي يباشرها المحكمون عند البت فيها .

وهما يستمدان من اتفاقهما علي التحكيم ، التزامهما بالنزول على القرار الصادر فيه ، وتنفيذه تنفيذاً كاملا وفقا لفحواه .

فإذا لم يكن القرار الصادر في نزاع معين بين طرفين ، منهيا للخصومة بينهما ، أو كان عاريا عن القوة الإلزامية ، أو كان إنفاذه رهن وسائل غير قضائية ، فإن هذا القرار لا يكون عملا تحكيميا .

وإذا كان التحكيم طبقاً لما استقرت محكمتنا الدستورية العليا على تعريفه بأنه :

عرض نزاع معين بين طرفين على محكم من الأغيار يعين باخيتارهما أو بتفويض منهما وفقا لشروط يحددنها ليفصل في النزاع بقرار يقطع دابر الخصومة.

وبعد أن يدلى كل منهما بوجهة نظره من خلال ضمانات التقاضي الرئيسية.

وبذلك يكون التحكيم عملا إرادياً، ركيزته اتفاق خاص، مبناه اتجاه إرادة المحتكمين إلى ولوج هذا الطريق لفض الخصومات بدلاً من القضاء العادي.

ومقتضاه حجب المحاكم عن نظر المسائل التي يتناولها. استثناء من اصل خضوعها لولايتها  .

نقض 16 / 2 / 1971 سنة ق 22 ص 179

وإذا كان التحكيم كما عرفته محكمة النقض هو محض طريق استثنائي لفض الخصومات قوامه الخروج على طرق التقاضي العادية وما تكفله من ضمانات، ومن ثم فهو مقصور حتما على ما تنصرف إرادة المحتكمين إلى عرضه على هيئة التحكيم  .

اتفاق التحكيم – د. ناريمان عبد القادر – ط 96 ص 136

فالواضح إن الإرادة هي أساس للتحكيم ، فهو يستند إلى احترام إرادة طرفي التحكيم بإفساح الحرية لهما لتنظيمه بالكيفية التي تناسبهما ، فالحرية هي عماد نظام التحكيم

المقرر أن التحكيم – إذ هو طريق استثنائي لفض الخصومة – قوامه الخروج عن طرق التقاضي العادية – و ما تكلفه من ضمانات و من ثم فهو مقصور على ما تنصرف إليه إرادة المحتكمين في عرضه على هيئة التحكيم.

يستوي في ذلك أن يكون الاتفاق على التحكيم في نزاع معين بوثيقة خاصة أو انصرف إلى جميع المنازعات التي تنشأ من تنفيذ عقد معين.

و لازم ذلك ألا يمتد نطاق التحكيم إلى عقد آخر لم تنصرف إرادة الطرفين إلى فضه عن طريق التحكيم أو إلى اتفاق لاحق ما لم يكن بينهما رباط لا ينفصم بحيث لا يستكمل دون الجمع بينهما اتفاق أو يفض مع الفصل بينهما خلاف .

و كان خروج المحكمين عن مشارطة التحكيم أو امتداد نطاق التحكيم إلى غير ما اتفق عليه الطرفان أو الحكم في نزاع معين دون قيام مشارطة تحكيم خاصة هو من الأسباب القانونية التي يخالطها واقع.

و كان الطاعن لم يتمسك بسبب النعي أمام  محكمة الاستئناف  و من ثم لا يجوز له أن يثيره لأول مرة أمام محكمة النقض .

الطعن رقم  1640 لسنة 54  مكتب فني 39  صفحة رقم 242  بتاريخ 14-02-1988

فالتحكيم طريق استثنائي لفض الخصومات ، قوامه الخروج على طرق التقاضي العادية، و ما تكفله من ضمانات .

و من ثم فهو مقصور حتماً على ما تنصرف إرادة المحتكمين على عرضه على هيئة التحكيم .

و لا يصح تبعاً إطلاق القول فى خصومه بأن قاضى الأصل هو قاضى الفرع.

و قد أوجبت المادة 822 من قانون المرافعات السابق المنطبقة على واقعة الدعوى – المقابلة 501 من القانون الحالي – أن تتضمن مشارطة التحكيم تعييناً لموضوع النزاع حتى تتحدد ولاية المحكمين .

و يتسنى رقابة مدى التزامهم حدود ولايتهم .

و أجاز المشرع في نفس المادة أن يتم هذا التحديد أثناء المرافعة أمام هيئة التحكيم.

مما يستلزم موافقة المحتكمين عليه كشرط لتمامه ، و قد رتب القانون البطلان جزاء على مخالفة هذه الأحكام .

الطعن رقم  740 لسنة 52  مكتب فنى 40  صفحة رقم 301  بتاريخ 18-05-1989

من المقرر – و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن النص فى الفقرة الأولى من المادة 506 من قانون المرافعات على أن :

يصدر المحكمون حكمهم غير مقيدين بإجراءات المرافعات عدا ما نص عليه فى هذا الباب و يكون حكمهم على مقتضى قواعد القانون ما لم يكونوا مفوضين بالصلح .

يدل على أن المشرع و إن لم يشأن أن يتضمن حكم المحكمين جميع البيانات التى يجب أن يشتمل عليهم حكم القاضي .

إلا أنه أوجب إتباع الأحكام الخاصة بالتحكيم الواردة فى الباب الثالث من الكتاب الثالث من قانون المرافعات – و منها حكم المادة 507 التى توجب اشتمال الحكم بوجه خاص على صورة من وثيقة التحكيم .

و قد هدف المشرع من إيجاب إثبات هذا البيان في الحكم إلى التحقق من صدور قرار المحكمين في حدود سلطتهم المستمدة من وثيقة التحكيم .

فهو على هذا النحو بيان جوهري لازم لصحة الحكم يترتب على إغفاله عدم تحقق الغاية التي من أجلها أوجب المشرع إثباته بالحكم بما يؤدى إلى البطلان .

و لا يغير من ذلك أن تكون وثيقة التحكيم قد أودعت مع الحكم بقلم كتاب المحكمة لأن الحكم يجب أن يكون دالاً بذاته على استكمال شروط صحته بحيث لا يقبل تكملة ما نقص فيه من البيانات الجوهرية بأي طريق آخر.

و كان يجوز طلب بطلان حكم المحكمين وفقاً لنص الفقرة الأخيرة من المادة 512 من قانون المرافعات إذا وقع بطلان في الحكم أو في الإجراءات أثر في الحكم.

و كان البين من حكم المحكمين موضوع التداعي لم يشتمل على صورة من وثيقة التحكيم و من ثم فإنه يكون باطلاً .

الطعن رقم  2568 لسنة 56  مكتب فني 41  صفحة رقم 221 بتاريخ 23-01-1990

فى الختام، استعرضنا أهم شروط قبول دعوي صحة ونفاذ البيع، المعروفة بصحة التعاقد، سواء التى اشترطها القانون المدني، أو قانون الشهر العقارى، أو التحكيم، وبدونها لا تقبل الدعوي.

تحميل وطباعة البحث