محتويات البحث
عقد البيع العرفى الابتدائي فى الصحة والنفاذ
يعتبر عقد البيع العرفى أو الابتدائي موضوع دعوى الصحة والنفاذ، أحد أهم العقود الشائعة، وهو عقد وان كان عرفيا غير مسجل الا أنه له أثار هامة، وبه تنتقل الملكية بشروط المادة 934 من القانون المدنى.
لذلك، نتعرف على أهمية عقد البيع العرفى أو الابتدائي موضوع دعوى الصحة والنفاذ، الذي يرتب التزاما أساسيا فى ذمة البائع وورثته بنقل ملكية العقار المبيع بموجبه الى المشترى.
عقد البيع العرفى بين المتعاقدين والغير
تعريف عقد البيع
للبيع اصطلاحاً مفهوم محدد هو مبادلة سلعة بثمن ، وقد عرفه القانون المدني عقد البيع – في المادة رقم 418 – عقد يلتزم به البائع أن ينقل للمشتري ملكية شيء أو حقا ماليا آخر في مقابل ثمن نقدي .
وعقد البيع – بيع العقارات والأراضي – عقد رضائي لم يشترط المشرع لانعقاده شكلا خاصاً ، و هو يتم بمجرد اتفاق الطرفين وتراضيهما عليه ، وللتراضي .
صور شتي فقد يتم كتابة أو مشافهة أو بالإشارة ، وإذا كان الغالب في العمل كتابة وتدوين عقد البيع في محرر ، فما ذلك إلا لإثبات التعاقد لا لانعقاد العقد .
وقد استقر علي ذلك الفقه والقضاء – وبمجرد أن ينعقد عقد البيع علي النحو السابق يقع علي عاتق البائع التزام بأن ينقل الملكية للمشتري .
المشكلة، أن الملكية في العقارات لا تنتقل إلا بالتسجيل، فلو كان محل عقد البيع عقارا فان الملكية تظل للبائع رغم انعقاد البيع .
هذا ما قرره صريح نص المادة 934 من القانون المدني والمادة 9 من قانون 114 لسنه 1946 الشهر العقاري .
هل تنتقل الملكية بموجب عقد البيع العرفى إذا كان محل عقد البيع العرفي عقاراً؟
إذا كان محل عقد البيع العرفي عقاراً .
فان الملكية لا تنتقل إلا بالتسجيل سواء فيما بين المتعاقدين ( البائع والمشتري بعقد عرفي ) أو في مواجهة الغير .
فرغم تحرير عقد البيع العرفي ودفع المشتري للثمن يظل البائع للعقار مالكا له .
وكل ما في الأمر هو تولد بعض الآثار في مواجهته أهمها قاطبة التزامـه بمـا هـو ضـروري لنقل الملكية والتزامه بتسليم البيع للمشتري ( العقار).
أساس ذلك صريح نص المادة 934 من القانون المدني والتي يجري نصها :-
- في المواد العقارية لا تنتقل الملكية ولا الحقوق العينية الأخرى سواء أكان ذلك فيما بين المتعاقدين أم كان في حق الغير ، إلا إذا روعيت الأحكام المبنية في قانون تنظيم الشهر العقاري .
- ويبين قانون الشهر المتقدم الذكر التصرفات والأحكام السندات التي يجب شهرهـا سواء أكانت ناقلة للملكية أم غير ناقلة ، ويقرر الأحكام المتعلقة بهـذا الشهر.
ما قيمة البيع دون نقل الملكية للمشتري؟
الملكية في العقارات وإن كانت لا تنقل إلا بالتسجيل إلا أنـه لعقد البيع العرفي – قبل التسجيل وبمجرد التعاقد – عدة أثار هامة فيما بين البائع والمشتري تعــد بمثابة الضمانات الكافية لانتقال الملكية نتولى بيانها فيما يلى.
أثار عقد البيع العرفى، الابتدائى
1- التزام البائع بما هو ضروري لنقل الملكية
يلتزم البائع بأن يقوم بما هو ضروري لنقل الملكية إلى المشتري .
وعن الأساس القانوني لالتزام البائع بالقيام بما هو ضروري لنقل الملكية تنص المادة 428 من القانون المدني :
يلتزم البائع أن يقوم بما هو ضروري لنقل الحق المبيع إلى المشتري وأن يكف عن أي عمل من شانه أن يجعل نقل الحق مستحيلا أو عسيراً .
ومن المذكرة الإيضاحية للقانون المدني بخصوص هذا الالتزام :
قد يطلب من البائع أن يقوم بأعمال مادية إيجابية أو سلبية ، من شانها أن تجعل نقل الملكية متيسرا . من ذلك تقديم الشهادات اللازمة للتسجيل .
وتصديق البائع على إمضائـه تمهيداً لتسجيل العقد ، وشطب التكاليف المقررة على العين قبل البيـع ، وفرز المثليات ، والامتناع عن التصرف في العين تصرفا يضر بالمشتري .
وفق صريح نص المادة 428 من القانون المدني فإن البائع لعقار بعقد عرفي يلتزم بالقيام بالأعمال الضرورية التي يتطلبها نقل ملكية المبيع للمشتري ، وأن يكف عن الأعمال التي تحول دون نقل الملكية للمشتري .
ويبين من ذلك أن هناك نوعين أو طائفتين من الأعمال يلتزم البائع بالقيام بهما أعمال إيجابية وأعمال سلبية .
الطائفة الأولى وهي طائفة الأعمال الإيجابية
ويقصد بالأعمال الإيجابية التي يلتزم بها البائع مجموع الالتزامات التمهيدية الضرورية لنقل الملكية ومن أمثلتها :
التزام البائع بتقديم المستندات اللازمة للتسجيل/
ويقصد بالمستندات اللازمة لنقل الملكية والتي يلتزم البائع أن يقدمها للمشتري بعقد عرفي الشهادات اللازمة لتسجيل عقد البيع ، كمستندات الملكية ، وشهادة الضريبة العقارية ، وبيان بحدود العقار .
وفى المنقول إفراز المبيع المعين بنوعه أو جنسه ، لأن الملكية في المنقول المعين بالنـوع أو الجنس لا تنتقل إلا بالإفراز.
التزام البائع بشهر حق الإرث وجرد التركة إذا انتقلت إلية الملكية بالميراث :
فإذا كان البائع قد انتقلت إلية ملكية المبيع عن طريق الميراث الشرعي ، فيجب عليه قبل تسجيل البيع للمشتري أن يقوم بشهر حق الإرث وجرد التركة.
ويتم ذلك بتسجيل إشهادات الوراثة الشرعية أو الأحكام النهائية أو غيرها من المستندات المثبتة لحق الإرث مع قوائم جرد التركة.
وفي ذلك قضت محكمة النقض
يلتزم البائع – على ما تقضي به المادة 428 من القانون المدني – بأن يقوم بما هو ضروري لنقل الحق المبيع إلى المشتري ، وهذا الالتزام يشمل قيامه بشهر إنهاء الوقف وحقه فيه حتى يتسنى للمشتري تسجيل عقد البيع الصادر له .
ومن ثم يكون الحكم المطعون فيه إذا اتخذ من اشتراط الطاعن تحمل البائعة مصاريف الإشهار قرينه على استغلاله لها قد استند على قرينة فاسدة.
نقض مدني الطعن رقم 250 لسنه 35 ق – جلسة 17/4/1969 – س 20 – ص 642
التزام البائع بالتصديق على إمضائه بمكتب الشهر العقاري :
فطبقا لالتزام البائع بما هو ضروري لنقل الملكية فانه يتعين على البائع أن ينتقل إلى مكتب الشهر العقاري للتصديق على إمضائه على عقد البيع أمام المأمور المختص .
ويراعي أن تحرير كتابة العقد وما يسبق ذلك من إجراءات في قسم المساحة .
وإعداد العقد بوجه عام للتسجيل ، يقع على المشتري لا البائع .
والبائع ليس ملزما إلا بتقديم البيانات اللازمة لإعداد العقد للتسجيل .
والمشتري هو الملزم بداهة بدفع هذه الرسوم .
فانه هو الذي يكون عليه تجهيز العقد بناء على البيانات التي يحصل عليها سواء من البائع أو من الأوراق .
وبعد ذلك يكون له أن يطالب البائع بالحضور إلى قلم الكتاب لإمضاء العقد .
إذن فمن الخطأ
أن تعتبر المحكمة البائع ملزما بتجهيز العقد وتقديمه للمشتري لإمضائه خصوصا إذا كان العقد الابتدائي صريحا في أن البائع غير ملزم إلا بإمضاء العقد النهائي.
وكان المشتري لم يطلب من البائع في الإنذار الذي وجهه إليه إلا الحضور إلى قسم المساحـة لتحرير العقـد النهائي .
نقض 28/5/1942 – مجموعة القواعد القانونية – 1 – 364-120
الطائفة الثانية وهي طائفة الأعمال السلبية
وتتمثل الأعمال السلبية التي يلتزم البائع بالامتناع عنها في سبيل نقل الملكية للمشتري في:
امتناعه عن وضع العقبات التي تجعل نقل الملكية عسيراً أو مستحيلاً ، وعلي ذلك فان هناك نوعين من الأعمال المحظورة التي يلتزم البائع بالامتناع عنها :
- أعمال تجعل نقل الملكية عسيراً منها إخفاء البائع المستندات الضرورية اللازمة للتسجيل كشهادة الضريبة العقارية .
- أعمال تجعل نقل الملكية عسيراً منها تصرف البائع في المنقول بعد البيع وتسليمه للمشتري الثاني حسن النية .
- ومنها تصرف البائع في العقار بعد البيع وتمكين المشتري الثاني من تسجيل عقده قبل المشتري الأول.
- ومنها إلحاق البائع بالمبيع تلفا أو تخريبا بحيث تهلك العين هلاكا كليا أو جزئيا فيتعذر انتقال الملكية للمشتري.
2- التزام البائع بعدم إنكار ملكية المشتري لعدم تسجيل المشتري عقده
عقد البيع العرفي لا ينقل الملكية للمشتري ولذا لا يعتبر المشتري ( رغم البيع ودفع الثمن ) مالكا للمبيع .
ولكن عقد البيع العرفي ينشئ التزامات شخصية على عاتق البائع .
أهما نقل ملكية المبيع للمشتري .
ولذا، لا يجوز للبائع إنكار ملكية المشتري للمبيع لعدم تسجيل عقده .
كما لا يجوز له إنكار ملكية المشتري من المشتري إذا قام المشترى ببيع العقـار الذي سبق وان اشتراه .
في بيان أحكام ذلك الالتزام قضت محكمة النقض
إذا كان الحكم المطعون فيه قد اعتبر الإقرار تصرفا مقررا للملكية وليس منشئا لها ، أي أنه أخبار بملكية سابقة ليس هو سنده بل دليلها.
فان هذا التصرف الإقرار يكون حجة على المقر دون حاجة إلى تسجيل وفقا لحكم المادة العاشرة من القانون رقم 114 لسنه 1946 الخاص بالشهر العقاري .
وهو ذات حكم قانون التسجيل رقم 18 لسنه 1923 الذي وان كان قد سوي بين التصرفات المنشئة للملكية وغيرها من الحقوق العينية .
وبين التصرفات المقررة لها من حيث وجوب تسجيلها .
إلا أنه فرق بين النوعين في اثر عدم التسجيل .
فرتب على التصرفات الإنشائية أن الحقوق التي يقصد إلى إنشائها أو نقلها أو تغييرها أو زوالها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول بين المتعاقدين ولا بالنسبة لغيرهم غلا بالتسجيل .
بخلاف التصرفات المقررة لهذه الحقوق فانه رتب على عدم تسجيلها أنها لا تكون حجة على الغير ، مما مفاده جواز الاحتجاج بها بين المتعاقدين بغير حاجة إلى تسجيل .
ولما كان المشتري من المطعون عليهما العاشرة والحادية عشرة يعتبر من الغير بالنسبة للإقرار العرفي الصادر منهما للبائعين للطاعن .
لأنه ثبت لهذا المشتري على العقار الذي اشتراه حق عيني مصدره تصرف قانوني يخضع للشهر وتم تسجيله بالفعل ، فان ذلك الإقرار لا يصح أن يتعدى أثره إلى هذا المشتري.
وإذ كان الحكم المطعون فيه قد نفي صورية عقد شراء المذكورة .
فان ذلك الحكم لا يكون قد خالف القانون حين فرق بين الأثر المترتب على الإقرار العرفي فيما بين المقرين والمقر لهما من جواز الاحتجاج به بينهم حتى ولو لم يسجل ، وبين أثره بالنسبة للغير.
فقضي بعدم تجاوز هذا الأثر إليه لأنه إقرار بملكية عقار لم يشهر عنه .
نقض 11/1/1979- السنة 30 – ج 1 – رقم 45 ص .183
3- التزام البائع بعدم طلب تثبيت ملكيته لعدم تسجيل المشتري عقده
فالبائع لا يستطيع أن يطالب المشتري بتثبيت ملكيته على المبيع ولو انه لا يزال مالكا – لأن البيع لم يسجل – ذلك أنه ملتزم بنقل الملكية .
ومن كل ملتزما بنقل الملكية لا يستطيع أن يطالب بها علي انه يراعي ما قد يكون للبائع من حقوق لدي المشتري وامتنع هذا الأخير عن سدادها .
فيكون للبائع الحق في الامتناع عن نقل الملكية ، وبالأدق اتخاذ الإجراءات اللازمة لنقل الملكية وهو ما يسمي بالدفع بعدم التنفيذ
وهو ما أكده قضاء محكمة النقض
ليس للبائع – لعدم تسجيل عقد البيع وتراخي انتقال الملكية – أن يطلب الحكم على المشتري بتثبيت ملكيته هو للمبيع.
لأن من يضمن نقل الملك لغيره لا يجوز له أن يدعيه لنفسه وكما يجري هذا الحكم على البائع فهو يجري على من يخلفه في تركته.
فان على الوارث – كمورثه – أن يقوم للمشتري بالإجراءات القانونية اللازمة للتسجيل ، من الاعتراف بصدور العقد ، بالأوضاع المعتادة أو بإنشاء العقد من جديد بتلك الأوضاع ومتي وجب هذا على الوارث .
فلا يقبل منـه أيضا أن يدعي لنفسـه ملك المبيع على المشتري .
كما قضت محكمة النقض
من أهم التزامات البائع ضمان انتقال ملكية المبيع إلى المشتري فلا يجوز له طلب تثبيت ملكيته إلى العقار المبيع منه لمجرد أن المشتري لم يسجل عقد شرائه.
وإذن فمتي كان الطاعن قد استند إلى عقد يتضمن شراءه المنزل موضوع النزاع من المطعون عليهما الأولين وآخرين مقابل ثمن تسلم منه البائعون مبلغا عند التعاقد على أن يدفع الباقي في التاريخ الذي حدد لتحرير العقد النهائي.
ونص في العقد على أنه إذا لم يدفع المشتري الباقي في الميعاد المحدد يكون المبلغ الذي دفعه بصفة عربون من حق البائعين ويبطل العقد.
وكان الطاعن قد تمسك بأنه دفع كامل الثمن للمطعون عليهما الأولي والثانية ، بموجب إيصالات قدمها للمحكمة .
وكان الحكم المطعون فيه إذ قضي بتثبيت ملكية المطعون عليهما الأولي والثانية إلى القدر المبيع منهما أقام قضاءه على أن البيع لم يصبح نهائيا بالنسبة لهاتين الأخيرتين .
وأن المشتري لم يرفع دعوى بصفحة التعاقد أو بتثبيت ملكيته حتى يمكن للمحكمة أن تقول كلمتها في العقد المذكور فضلاً عن أنه منصوص فيه صراحة.
على أنه إذا لم يقم المشتري بدفع باقي الثمن يعتبر البيع مفسوخا ولا حق للمشتري في استرداد ما دفعه من الثمن ويعتبر عربونا .
إذ قرر الحكم ذلك فانه يكون قد خالف القانون ذلك أن العقد الذي تمسك به الطاعن يعتبر صحيحا ومنتجا لأثاره دون حاجة إلى رفع دعوى صحة تعاقد عنه.
ما لم يصدر حكم من المحكمة بانحلاله أو بفسخه لسبب من الأسباب المسوغة لذلك .
كما يكون الحكم مشوبا بالقصور لعدم تحقيق المحكمة دفاع الطاعن بأنه أوفي كامل الثمن للمطعون عليهما الأولي والثانية .
نقض – الطعن رقم 60 لسنه 3 ق – جلسة 17/11/1932
4- التزام ورثة البائع – في حالة بيعهم للعقار الموروث – بعدم نزع العين المبيعة من المشتري من المورث – تنفيذاً للالتزامات الشخصية للعقد – إلا بعد تسجيل المشتري الثاني لعقده :
فالملكية في العقارات لا تنتقل إلا بالتسجيل – المادة 9 من قانون الشهر العقاري – وعقد البيع العرفي وان كانت له بعض الآثار إلا أنه لا ينتقل الملكية بين المتعاقدين ، ولا بالنسبة للغير .
ومن ثم فان الشيء المبيع بعقد بيع عرفي تظل ملكيته على ذمة البائع ولا تنتقل إلى المشتري ، فإذا مات البائع قبل تسجيل عقد البيع انتقلت ملكية المبيع إلى ورثة البائع .
والفرض أن المورث قام ببيع العقار قبل موته بعقد بيع عرفي لم يسجل ، فإن ملكية العقار تنتقل إلى ورثته ، فإذا قام الورثة ببيع العقار إلى مشتر أخر فان التنازع يقع بين المشتري من المورث والمشتري من الورثة .
ففي هذه الحالة فان الملكية انتقلت من المورث إلى الورثة ، فإذا ما قام الورثة بتسجيل حق الإرث ، وقام المشتري منهم بتسجيل عقد شرائه.
فان الملكية تنتقل من الورثة إلى المشتري الثاني ، ومن ثم يفضل المشتري من الورثة على المشتري من المورث .
البيع الصادر من المورث لا ينقل إلى المشتري ملكية العقار المباع إلا بالتسجيل ، فإذا لم يسجل المشتري عقد شرائه بقي العقار على ملك المورث وانتقل إلى ورثته من بعده بسبب الإرث فقد قضت محكمة النقض
المقرر في قضاء هذه المحكمة أن البيع الصادر من المورث لا ينقل إلى المشتري ملكية العقار المباع إلا بالتسجيل ، فإذا لم يسجل المشتري عقد شرائه بقي العقار على ملك المورث وانتقل إلى ورثته من بعده بسبب الإرث .
ويكون للوارث كما كان لمورثه أن يبيع العقار لمشتر أخر ، إلا أنه لا يكون في هذه الحالة ثمة محل لمفاضلة بين البيع الذي يصدر من المورث والبيع الذي يصدر من الوارث وذلك بسبب تعادل سندات المشترين .
ومن مقتضى ذلك أنه إذا كان المشتري الأول قد استلم العقار المباع من البائع له أو ورثته من بعده تنفيذ للالتزامات الشخصية التي يرتبها العقد .
فانه لا يجوز بعد ذلك نزع العين من تحدث يده وتسليمها للمشتري الثاني إلا بعد تسجيل عقده وثبوت أفضلية له بذلك – نقض مدني.
الطعن رقم 1201 لسنه 49 ق – جلسة 17/1/1983
كما قضت محكمة النقض
لا محل للمفاضلة بين البيع الذي يصدر من المورث والبيع الذي يصدر من الوارث وذلك بسبب تعادل سندات المشترين ، ومن مقتضى ذلك أنه إذا كان أحد المشترين قد استلم العقار المباع من البائع له .
فانه لا يجوز بعد ذلك نزعه من تحت يده وتسليمه إلى المشتري الأخر إلا بعد تسجيل عقده وثبوت أفضلية له بذلك ، وأن مناط الحجية المانعة من إعادة طرح النزاع في ذات المسألة المقتضى فيها .
أن يكون الحكم قد قطع في مسألة أساسية بعد أن تناقش فيها الطرفان واستقرت حقيقتها بينهما استقرارا يمنع من إعادة طرحها ومناقشها والبت فيها بحكم جديد.
ومن ثم فان ما لم تنظره المحكمة بالفعل لا يكون موضوعا لحكم حائز قوة الأمر المقضي فيه .
لما كان ذلك، وكان الثابت من الأوراق أنه لا خلاف بين طرفي الخصومة على أن الطاعن الأول هو واضع اليد على المساحة موضوع التداعي والحائز لها ، وكان الطاعن الأول قد تمسك في دفاعه أمام درجتي التقاضي بأنه:
يضع اليد على عين النزاع نفاذا لعقد شرائه في 6/3/1975 من المرحومة — إحدى ورثة المالك الأصلي — فان الحكم المطعون فيه .
إذ قضي بتسليمها إلى المطعون عليه على سند من أن عقد الطاعن الأول المؤرخ 6/3/1975 صادر من غير مالك أخذا بحجية الحكم الصادر في الدعوى رقم 514 لسنه 1975 مدني مركز امبابة واستئنافها رقم 401 لسنه 1975 مدني مستأنف الجيزة.
ورغم أن هذا الحكم لم يفصل في ملكية البائعة لهذه المساحة ولم يتعرض لبحثها.
وإنما قضي برفض دعواها بطلب أحقيتها فيها تأسيسا على التزامها بضمان عدم التعرض في البيع الصادر من مورثها للمطعون عليه بالعقد المؤرخ 18/2/1966 يكون معيبا بما يستوجب نقضه.
نقض – الطعن رقم 3420 لسنه 60 ق – جلسة 9/6/1991
6- تكييف العقد المطلوب الحكم بصحته ونفاذه
بقصد بتكييف العقد عموماً إعطاءه وصفه القانوني الصحيح وتكييف العقد المطلوب الحكم بصحته ونفاذه يتم عادة عند رفع الدعوى عن طريق الخصوم .
فالمدعي عندما يقوم برفع دعواه أمام المحكمة بطلب الحكم بصحة ونفاذ العقد يحدد في صحيفة دعواه نوع هذا العقد الذي قام بإبرامه والذي يطلب في هذه الدعوى الحكم بصحته ونفاذه.
وقد يوافقه المدعي عليه علي التكييف الذي أسبغه علي العقد وقد ينازعه فيه – فتكييف العقد إذن مسألة تتم ابتداء عن طريق الخصوم في الدعوى .
إلا أن هذا التكييف لا يلزم المحكمة ولا تتقيد به وعليها سواء في حالة اتفاق الخصوم في الدعوى المدعي والمدعي عليه علي هذا التكييف أو المنازعة فيه من أحدهما أن تعطي للعقد المعروض عليها الوصف السليم له وتكيفه التكييف القانوني.
إذ أن مسألة التكييف مسألة قانونية لا يجب أن تترك للخصوم أنفسهم دون تدخل من المحكمة لوضع الأمور في نصابها الصحيح في حالة عدم اتفاق الوصف الذي أعطاه الخصوم للعقد مع أحكام القانون المنطبقة عليه .
الطعن رقم 427 لسنه 21 ق – جلسة 21/11/1953
ويراعي أن المحكمة في دعوى الصحة والنفاذ تتعرض كلياً للعقد موضوع الدعوى فتتثبت من حصول التعاقد ومن استيفاء العقد لجميع أركانه وشروطه وهو ما يعني التزام محكمــة الموضوع من قبل بتكييف العقد موضوع الدعوى تكييفاً قانونياً صحيحاً .
فللمدعى أن يكيف دعواه بحسب ما يراه و حقه في ذلك يقابله حق المدعى عليه في كشف خطأ هذا التكييف و يهيمن القاضي على هذا و ذاك من حيث مطابقة هذا التكييف لحقيقة الواقع أو عدم انطباقه.
و ينزل حكم القانون على ما يثبت لديه فيعطى الدعوى وصفها الحق و تكييفها القانوني السليم غير مقيد في ذلك بتكييف المدعى للحق الذي يطالب به .
و عليه أن يبحث في طبيعة هذا الحق ليرى ما إذا كان تكييف المدعى صحيحاً قانوناً أو غير صحيح و ألا يأخذ بهذا التكييف قضية مسلمة بها .
وتكييف الدعوى ينبغي ألا يقف عند ظاهر مدلول العبارات الواردة في صحيفة الدعوى .
وإنما يتعين استجلاء هذه الطلبات و تقصى مراميها بما يـراه أوفى بمقصود المدعى .
تكييف عقد دعوى الصحة والنفاذ في النقض
تكييف الدعوى إنما هو من تصريف المحكمة إذ عليها بما لها من هيمنة على تكييف الخصوم لطلباتهم أن تنقضي هذه الطلبات و أن تستظهر مراميها و ما قصده الخصوم إزاءها و أن تعطى الدعوى وصفها الحق و تكييفها القانوني السليــم.
الطعن رقم 589 لسنة 28 مكتب فني 30 صفحة رقم 651 جلسة 24-02-1985 .
إسباغ الوصف القانوني الصحيح على طلبات الخصوم أمر تستقل به المحكمة بشرط ألا يصل ذلك إلى حد تعديل طلبات الخصوم بإضافة ما لم يطلبوا الحكم به صراحة .
الطعن رقم 243لسنة 32 مكتب فني 33 صفحة رقم 374 جلسة 06-12-1987
للمحكمة أن تنزل التكييف القانوني الصحيح على الطلبات المقدمة في الدعوى – يتعين ألا تخوض في تلك الطلبات على نحو يخرجها عن حقيقة مقصود المدعين .
الطعن رقم 1252 لسنة 33 مكتب فني 34 صفحة رقم 234 جلسة 03-12-1988
الخطأ في تكييف العقد وأثره علي الحكم بعدم قبول دعوى الصحة والنفاذ
كما أن لكل عقد أركانه وشروط صحته التي يجب توافرها فيه حتى يتم صحيحا وتترتب عليه آثاره – أحكام البيع غير المقايضة وأحكام الإيجار غير العارية وهكذا .
فإذا أبرم الطرفان عقدا على أنه بيع إلا أنهما لم يذكرا فيه ثمنا . فإنه لا يكون في الحقيقة بيع وإن أطلقا عليه هذا الاسم لافتقاره إلى أحد أركان البيع وهو الثمن دفعه البائع هبة منه للمشتري .
في هذه الحالات لا نكون أمام عقد بيع في الحقيقة ولكن نكون مثلا أمم عقد مقايضة في الحالة الأولى أو هبة في الحالة الثانية .
وفي هذه الحالة لا تطبق المحكمة على العقد أحكام البيع بل تطبق أحكام المقايضة أو الهبة على حسب ما تنتهي إليه في تكييف العقد وتقضى المحكمة بصحة أحكام القانون حسب أركانه المتوافرة فيه .
أما إذا تبينت أن العقد في حقيقته مقايضة مثلا كعقد مقايضة ولا تتقيد بالوصف الذي أطلقه عليه الخصوم ما دام لم يتفق مع حقيقة العقد وأركانه .
المستشار محمود الخضيري – دعوى الصحة والنفاذ وصحة التوقيع – ص 32
والأصل أن تصرفات العقلاء يجب تنزيهها عن العبث و حملها على المعنى الذي يستقيم مع الواقع .
فإذا كانت المحكمة في سبيل استظهار حقيقة التصرف الصادر من زوجة إلى زوجها قد أوردت الظروف و المناسبات التي استمسكت فيها البائعة بملكيتها للمبيع في مواجهة الكافة بعد صدور هذا التصرف منها.
معززة وجهة النظر التي ذهبت إليها بما استخلصته من تصرفات الزوجة بالبيع في حصة من المبيع أزيد مما ترثه فيه عن زوجها بعد وفاته .
ومن تصرفها بالبيع في حصة أخرى ، مما يدل على أنها ما كانت تقيم وزناً للعقد الصادر منها لزوجها باعتباره عقد بيع منجز ، فذلك منها سائغ و لا شأن لمحكمة النقض به .
الطعن رقم 174 لسنة 18 مكتب فني 1 ص 556 جلسة 1-6-1950
فمتى كان الحكم قد أقام قضاءه باعتبار العقد بيعاً باتاً منجزاً بثمن مقبوض على ما استخلصه استخلاصا سليماً من عبارات العقد و من الظروف و الملابسات التي أحاطت بتحريره مفنداً زعم الطاعن فيه بأنه وصية.
مستنداً في ذلك إلى أن الشرط الوارد به و الذي يمنع المشترين من التصرف إلا بموافقة البائع لا يفيد أن التمليك مضاف إلى ما بعد الموت .
بل المقصود منه أن يوافق البائع كتابة على هذا التصرف باعتبار أنه والد المشترين بما له من حق مراقبة هذا التصرف و موجبة .
و أن هذا الشرط لم يكن موجوداً في العقد الابتدائي بل ذكره في العقد النهائي الذي صدق عليه أثناء قيام دعوى صحة التعاقد المرفوعة عنه و ذلك لتفادى الاستمرار في التقاضي .
فإن هذه الأسباب تتضمن الرد على طلب التحقيق بالبينة الذي قدمه الطاعن في العقد لإثبات أنه وصية .
الطعن رقم 73 لسنة 18 مكتب فني 1 ص 152 جلسة 29-12- 1949
فمتى كانت محكمة الموضوع قد استخلصت ـ من عبارات العقد أنه عقد بيع تام مستكمل لأركانه القانونية وكان هذا الاستخلاص سائغا يتفق مع مدلولها الظاهر.
و كان الطاعن لم يقدم لمحكمة النقض ما يدل على أن العقد الذي لم يقدم صورته بملف الطعن ـ يحوى عبارات أخرى غير التي أثبتها الحكم المطعون فيه تخالف ما ذهبت إليه محكمة الموضوع في تكييفها للعقد .
فإن النعي عليها الخطأ في هذا التكييف يكون على غير أساس .
الطعن رقم 267 لسنة 27 مكتب فني 14 صفحة رقم 67 بتاريخ 03-01-1963
فى الختام، نقول أن عقد البيع العرفى الابتدائي يرتب التزاما أساسيا على البائع وورثته، وهو نقل ملكية العقار الى المشترى، وأنهما ضامنين لذلك بعدم التعرض له فى دعوى صحة ونفاذ البيع.
