دعوى الاستحقاق لاسترداد الملكية: الشروط والإجراءات القانونية

دراسة دعوى الاستحقاق لاسترداد الملكية باعتبار أنها أهم وسائل حماية الملكية في القانون، حيث يمكن لأي مالك رفعها لاسترداد ملكيته التي يسيطر عليها الغير.

وتعد هذه الدعوى عينية، وتستهدف  إثبات حق الملكية  على عقار أو منقول تحت يد شخص آخر.

الأستاذ / عبدالعزيز حسين عمار

محامي بالنقض والإدارية العليا

ليسانس الحقوق - جامعة الزقازيق 1997

خبرة +28 عامًا في قضايا الميراث والملكية والمدني

متخصص في الطعون أمام محكمة النقض

اتصل الآن واتساب استشارة

في هذا البحث العقاري المفصل، سوف نستعرض أهم شروط رفع دعوى الاستحقاق، الطرق المتبعة لإثبات الملكية، بالإضافة إلى الصعوبات والمعوقات القانونية التي قد تواجه المدعي والمدعى عليه.

كما، سنوضح أيضًا كيف يمكن للمالكين حماية حقوقهم القانونية في حالات النزاع على الملكية، بما في ذلك مفاهيم أساسية مثل التسجيل والتقادم.

تعريف دعوى الاستحقاق لاسترداد الملكية وأهميتها

دعوى الاستحقاق هي الدعوى التي يرفعها المالك لاسترداد ملكيته على عقار أو منقول تحت يد شخص آخر. هذه الدعوى تعتبر دعوى عينية وتهدف إلى استرداد العين المتنازع عليها.

ومن ثم، دعوى الاستحقاق هي الدعوى العينية التي يرفعها المالك لاسترداد ملكيته من يد الغير، سواء كان عقارًا أو منقولًا.

لذلك، تهدف إلى تقرير حق الملكية وتسليم الشيء المتنازع عليه، مع التركيز على أصل الحق.

ويجب أن تكون الملكية في حيازة المدعى عليه، ويتحمل المدعي عبء إثبات انتقاله الملكية عبر عقد مسجل أو تقادم. إذا فشل المدعى عليه في إثبات حقه، يُعتبر غاصبًا، ويُحكم بتسليم الملكية للمدعي.

وبالتالي، تخرج عن نطاقها الدعاوى الشخصية مثل استرداد المبيع بعد الفسخ أو الرجوع في الهبة، حيث لا يُطلب إثبات الملكية بل تنفيذ التزام.

كما أنه تختلف عن دعاوى الحيازة التي تحمي الحيازة فقط، أو دعاوى الإقرار بحق عيني آخر مثل الانتفاع أو الارتفاق.

الفرق بين دعوى الاستحقاق لاسترداد الملكية والدعاوى الأخرى

دعوى الاستحقاق تركز على الملكية، بينما دعوى الحيازة تحمي الحيازة دون إثبات ملكية.

دعاوى الملكية مقابل دعاوى الحيازة

تحمي الملكية ثلاث دعاوى: استرداد الملكية (الاستحقاق)، منع التعرض، ووقف الأعمال الجديدة.

أما دعاوى الحيازة فتشمل:

استرداد الحيازة، منع التعرض، ووقف الأعمال، وهي أسهل لأنها تتطلب إثبات الحيازة فقط، لا الملكية.

وغالبًا ما يلجأ المالك إلى  دعاوى الحيازة  لتجنب عبء إثبات الملكية الشاق.

متطلبات وشروط رفع دعوى الاستحقاق

1. الملكية: يجب على المدعى أن يثبت ملكيته للعقار أو المنقول.
2. التسجيل: من الضروري أن يتم تسجيل عقد البيع ليتمكن المدعى من رفع دعوى الاستحقاق ضد الغير.
3. الحيازة: يجب أن يكون المدعى عليه في حيازة العين المتنازع عليها.

اذن، يجب أن تكون الملكية في حيازة المدعى عليه، ويثبت المدعي انتقال الملكية عبر عقد مسجل أو تقادم:

• المدعى عليه يجب أن يكون قد حاز العين المتنازع عليها.
• لا يُشترط في الدعوى اختصام أشخاص معينين أو الملاك على الشيوع.

عدم قبول الدعوى في حالات معينة

• لا تقبل دعوى الاستحقاق إذا كان المدعي وارث مشترٍ لم يسجل عقده، إذ لا تنتقل الملكية بدون تسجيل.
• كما أنها قابلة للتجزئة حتى لو انصبت على مال شائع، ولا يشترط اختصام جميع الملاك على الشيوع.
• ويظل الحكم غير حجة على غير المختصمين.

جدول شروط إثبات الملكية في دعوى الاستحقاق

هذه الشروط مستمدة من أحكام محكمة النقض والقانون المدني، ويمكن أن تختلف حسب ظروف القضية المحددة. إذا كنت بحاجة إلى استشارة شخصية، يمكنك التواصل مع محامٍ مثل  الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار  للحصول على توجيه دقيق.

إثبات الملكية في دعوى الاستحقاق

يقع عبء الإثبات على المدعي، الذي يثبت ملكيته لا عدم ملكية الخصم.

حيث أن دعوى الاستحقاق هي دعوى عينية يرفعها المالك لاسترداد ملكيته (عقارية أو منقولة) من يد الغير، ويعتمد نجاحها على إثبات انتقال الملكية إلى المدعي.

ومن ثم يعتبر عقد البيع أحد أبرز السندات في هذه الدعوى، حيث يجب على المدعي إثبات صحته ليثبت أن الملكية انتقلت إليه من المالك السابق.

وبالتالي، ووفقا للقانون المدني المصري وأحكام محكمة النقض، يُثبت صحة العقد بشكل أساسي من خلال التسجيل، مع إمكانية استخدام طرق إثبات يقينية أو ظنية أخرى لتعزيزه.

وإذا عجز المدعى عليه عن إثبات  صورية العقد  (مطلقة أو نسبية)، يُعتبر العقد صحيحًا ويُحكم للمدعي بتسليم الملكية. فيما يلي الطرق الرئيسية للإثبات، مع التركيز على الدقة القانونية.

طرق إثبات يقينية

• السجل العيني: حجة قاطعة إذا كان ساريًا، يحظر التملك بالتقادم مقابله.
• التقادم المكسب: طويل (15 عامًا) أو قصير (5 سنوات مع حسن نية وسبب صحيح).

طرق إثبات ظنية

• المكلفة العقارية: قرينة على الملكية إذا كان العقار مكلفًا باسم المدعي.
• خرائط المساحة ودفع الضرائب: قرائن يمكن دحضها بأقوى.

تعارض الأدلة

• إذا كان لدى كل خصم سند: يُفضل الأسبق تسجيلًا أو تاريخًا.
• بدون سند: تفضل الحيازة القانونية.
• سند عند أحدهما: يُفضل السند إذا سابق الحيازة.

كيف يمكن إثبات صحة عقد البيع في دعوى الاستحقاق بالقانون المصري؟

1. تسجيل عقد البيع كدليل يقيني أساسي

• دور التسجيل: يجب تسجيل عقد البيع في السجل العيني (وفقًا للقانون 142 لسنة 1964) ليكون دليلاً قاطعًا على صحة العقد وانتقال الملكية.

بدون تسجيل، لا تنتقل الملكية بين المتعاقدين أو بالنسبة للغير، مما قد يؤدي إلى رفض الدعوى (مثل حالة وارث مشترٍ لم يسجل العقد).

• كيفية الإثبات: يقدم المدعي نسخة مسجلة من العقد أمام المحكمة، مما يجعله حجة مطلقة. إذا كان السجل ساريًا في المنطقة، يحظر التملك بالتقادم مقابله، ويُفضل الأسبق تسجيلاً في حال تعارض عقود.
• التأثير على الدعوى: يعزز التسجيل فرصة الحكم للمدعي بتسليم العين وطرد المدعى عليه إذا ثبت غصبه، خاصة إذا عجز الخصم عن دحضه.

2. طرق إثبات يقينية أخرى لتعزيز صحة العقد

• التقادم المكسب: إذا كان العقد غير مسجل، يمكن إثبات صحته من خلال التقادم (طويل: 15 عامًا متواصلة، أو قصير: 5 سنوات مع حسن نية وسبب صحيح).

ويُثبت المدعي حيازته المستوفية للشروط، مما يجعل العقد دليلاً قاطعًا على الملكية.

• الإقرار بالعقد: إذا أقر المدعى عليه أو الغير بصحة العقد، يصبح ذلك حجة عليه، لكنه لا ينقل الملكية بدون تسجيل.

3. طرق إثبات ظنية (قرائن قضائية)

هذه الطرق تدعم صحة العقد إذا كان التسجيل غير متاح، لكنها غير قاطعة ويمكن دحضها بأقوى:

1. المكلفة العقارية: إثبات أن العقار مكلف ضريبيًا باسم المدعي، مما يشكل قرينة على صحة العقد وملكيته.
2. خرائط المساحة ودفع الضرائب: تقديم خرائط رسمية أو إيصالات دفع الضرائب (مثل الأموال أو العوائد) كقرينة على أن المدعي هو المالك الحقيقي، لكنها تحتاج إلى قرائن إضافية لتكون مؤثرة.
3. تعارض الأدلة: في حال طعن المدعى عليه في العقد (مثل ادعاء صوريته)، يتحمل هو عبء الإثبات. إذا فشل، يُرجح العقد إذا كان مسجلاً أو سابقًا للحيازة.

اذن، تتمثل طرق إثبات الملكية في:

1. التسجيل العيني: يعتبر من أقوى طرق إثبات الملكية.
2. التقادم المكسب: يمكن للمدعى إثبات ملكيته عبر حيازة العقار لفترة معينة.
3. المكلفة العقارية: وجود العقار في سجلات الضرائب قد يعتبر قرينة على الملكية.

إذن، مما تقدم، يتبين أن تسجيل العقود عاملاً حاسمًا لنجاح دعوى الاستحقاق، إذ يحول الإثبات من ظني إلى يقيني، ويحمي من الدفاعات مثل التقادم أو الحيازة.
لذلك، يأنصح بالتسجيل الفوري للعقود لتعزيز الحقوق، واستشارتنا لتقييم الحالة بدقة.

العلاقة بين دعوى الاستحقاق لاسترداد الملكية ودعوى الحيازة:

• دعوى الاستحقاق تتطلب إثبات ملكية العقار.
• دعوى الحيازة تتعلق بالحيازة وليس بالملكية.

الإجراءات القانونية

• في حال تقديم كل من المدعى والمدعى عليه أدلة لإثبات ملكيتهما، يُفضّل السند المسجل أو الأسبق.
• إذا تعارضت الأدلة، يتم المفاضلة بين قرائن الحيازة والسندات المقدمة.

دعوى الاستحقاق لاسترداد الملكية والتقادم

رغم مرور الزمن، لا تسقط  دعوى الاستحقاق  بمجرد عدم استعمال الملكية.

ومن ثم، عدم سقوط دعوى الاستحقاق بالتقادم، إذ الملكية حق دائم. يمكن للغاصب الدفاع بالتقادم المكسب، لكن الدعوى تبقى متاحة.

أهم الطرق القانونية لاسترداد الملكية العقارية وإثباتها

مبادئ محكمة النقض المتعلقة بدعوى الاستحقاق لاسترداد الملكية

1. لا حجية لخرائط المساحة وحدها في إثبات الملكية.
2. الإقرار بالملكية حجة على المقر، لكنه لا ينقل الملكية بدون تسجيل.
3. في نزع الملكية للمنفعة العامة، يجب اتباع إجراءات القانون 10 لسنة 1990، مع تعويض عادل.

تأثير تسجيل العقود على نجاح دعوى الاستحقاق لاسترداد الملكية في القانون المصري

دعوى الاستحقاق، كدعوى عينية لاسترداد الملكية (عقارية أو منقولة) من يد الغير، تعتمد بشكل أساسي على إثبات انتقال الملكية إلى المدعي.

ومن ثم،  تسجيل العقود  له دور في نجاح هذه الدعوى، إذ يُعتبر دليلاً يقينيًا على الملكية وفقًا للقانون المدني المصري وأحكام محكمة النقض.

وبدون تسجيل، قد تفشل الدعوى أو لا تقبل أصلاً، حيث لا تنتقل الملكية بين المتعاقدين أو بالنسبة للغير إلا بالتسجيل. فيما يلي تفصيل التأثير، مستندًا إلى النصوص القانونية.

1. تسجيل العقد كشرط أساسي لإثبات الملكية

الدور اليقيني للتسجيل: يجب على المدعي في دعوى الاستحقاق إثبات أن الملكية انتقلت إليه عبر عقد بيع صادر من المالك السابق، مع تسجيل هذا العقد.

وإذا ثبت التسجيل، يُصبح دليلاً قاطعًا (حجة على الكافة)، مما يعزز فرصة الحكم لصالحه بتسليم العين وطرد المدعى عليه إذا ثبت غصبه.

عدم التسجيل يؤدي إلى رفض الدعوى: لا تقبل الدعوى إذا كان المدعي (مثل وارث مشترٍ) يعتمد على عقد غير مسجل، لأن الملكية لا تنتقل بدون تسجيل.

وعلى سبيل المثال، إذا لم يسجل المشتري عقده، لا يمكن لواردته رفع الدعوى بنجاح، حتى لو كان العقد صحيحًا.

السجل العيني كأقوى وسيلة اثبات: يُعد  السجل العيني  (القانون 142 لسنة 1964) طريقًا يقينيًا للإثبات، حيث يحظر التملك بالتقادم مقابله.

وإذا سُجل العقار باسم المدعي، يصبح ذلك حجة مطلقة، مما يضمن نجاح الدعوى إذا كان الخصم غير قادر على دحضه.

2. تأثير التسجيل في حالات التعارض بين الأدلة

عند تعارض أدلة الخصمين، يرجح التسجيل كالتالي:

إذا كان لدى كل خصم سند: يُفضل الأسبق تسجيلاً. إذا كان أحدهما مسجلاً والآخر غير مسجل، يفوز صاحب التسجيل. إذا كان كلاهما غير مسجل، يُفضل الأسبق تاريخًا.

إذا كان السند مسجلاً وسابقًا للحيازة: يرجح على قرينة الحيازة لدى الخصم، مما يؤدي إلى نجاح الدعوى لصالح المدعي.

دون تسجيل: يعتمد المدعي على قرائن ظنية (مثل المكلفة العقارية أو خرائط المساحة)، لكنها أضعف، وقد تفشل الدعوى إذا رجحت حيازة المدعى عليه.

3. الاستثناءات والحالات الخاصة

التقادم كبديل للتسجيل: إذا لم يكن هناك تسجيل، يمكن الاعتماد على التقادم المكسب (15 عامًا طويل أو 5 سنوات قصير مع حسن نية)، لكنه أقل يقينًا ويتطلب إثبات شروط الحيازة. ومع ذلك، يحظر التقادم في مواجهة السجل العيني.

دعاوى أخرى غير متأثرة: تختلف عن الدعاوى الشخصية (مثل استرداد المبيع بعد فسخ)، حيث لا يُشترط تسجيل لإثبات الالتزام، لكن في الاستحقاق، يظل التسجيل حاسمًا للملكية.

عدم سقوط الدعوى بالتقادم: الدعوى نفسها لا تسقط، لكن عدم التسجيل قد يمنع انتقال الملكية، مما يعيق نجاحها.

جدول ملخص لتأثير التسجيل على الدعوى

كيفية التحقق من تطابق عقد البيع مع سجلات الملكية في القانون المصري

في سياق القانون المصري، خاصة في دعاوى الاستحقاق (استرداد الملكية)، يُعد تطابق عقد البيع مع سجلات الملكية (السجل العيني) أمرًا حاسمًا لإثبات صحة العقد وانتقال الملكية.

ووفقًا للقانون المدني (القانون 142 لسنة 1964 بشأن الشهر العقاري)، لا تنتقل الملكية بدون تسجيل، ويُعتبر السجل دليلاً يقينيًا (حجة قاطعة) على الملكية.

إذا لم يتطابق العقد مع السجل، قد تفشل الدعوى، حيث يجب على المدعي إثبات تسجيل العقد ليصبح حجة على الكافة.

وفيما يلي نبرز الخطوات العملية للتحقق، مستندة إلى الإجراءات الرسمية في مصر (بناءً على معلومات حديثة حتى سبتمبر 2025).

أهمية التحقق من التطابق

• الدور القانوني: يضمن التطابق أن العقد غير صوري وأن الملكية مسجلة باسم البائع أو المالك السابق. بدون ذلك، لا ينتقل الحق، وقد يُرفض الاستحقاق إذا كان العقد غير مسجل (مثل حالة وارث مشترٍ بدون تسجيل).
• في حال التعارض: إذا كان هناك سندان، يُفضل الأسبق تسجيلاً في السجل العيني.
• النتيجة: يحمي من الغصب أو النزاعات، ويمنع التملك بالتقادم إذا كان السجل ساريًا.

خطوات التحقق من التطابق

للتحقق، يجب الرجوع إلى مصلحة الشهر العقاري (التابعة لوزارة العدل).

والإجراءات أصبحت أكثر سهولة مع  التحول الرقمي ، لكنها تتطلب زيارة مكاتب أو خدمات إلكترونية.

وإليك الخطوات التفصيلية:

جمع الوثائق اللازمة:

• نسخة من عقد البيع (مسجل أو غير مسجل).
• بيانات العقار: رقم القطعة، الحي، المدينة، المحافظة، وأي تفاصيل محددة (مثل الحدود أو المساحة).
• هوية الطرفين (بطاقة رقم قومي أو جواز سفر).
• إيصالات دفع الرسوم (حوالي 50-200 جنيه مصري حسب الخدمة).

زيارة مكتب الشهر العقاري:

1. اذهب إلى أقرب مكتب شهر عقاري في المحافظة (مثل مكاتب التوثيق في المحاكم أو الفروع الرئيسية في القاهرة أو الزقازيق).
2. قدم طلبًا رسميًا لاستخراج “شهادة سلبية” أو “بيان حالة عقارية”، التي تظهر تسجيلات الملكية الحالية والسابقة.
3. اطلب مطابقة العقد مع السجل العيني، حيث يقوم الموظف بفحص التسجيلات للتأكد من تطابق التفاصيل (مثل اسم المالك، تاريخ التسجيل، وعدم وجود تعارضات).

الاستعلام الإلكتروني (إذا متاح):

• استخدم بوابة مصر الرقمية (digital.gov.eg) أو تطبيق “أبواب العدل” للخدمات الإلكترونية.
• سجل حسابًا باستخدام الرقم القومي، ثم ابحث عن خدمة “استعلام عن عقار” أو “شهادة حالة عقارية”.
• أدخل بيانات العقار للحصول على تقرير يظهر إذا كان العقد مسجلاً ومتطابقًا مع السجل (متاح في معظم المحافظات اعتبارًا من 2025).

إذا لم يكن متاحًا إلكترونيًا، يجب الزيارة الشخصية.

في حال وجود نزاع أو دعوى:

إذا كنت في دعوى استحقاق، قدم طلبًا إلى المحكمة لاستخراج بيان من الشهر العقاري. القاضي يقارن العقد مع السجل لتحديد التطابق، وإذا ثبت، يصبح دليلاً يقينيًا.

ويمكن طلب خبرة فنية من مصلحة المساحة للتحقق من خرائط العقار إذا كانت جزءًا من السجل.

التحقق من القرائن الإضافية (إذا لزم الأمر):

• اطلب بيان المكلفة العقارية من مصلحة الضرائب للتأكد من تطابق الاسم مع السجل.
• قارن مع خرائط المساحة أو إيصالات الضرائب، لكن هذه قرائن ظنية وتحتاج إلى تأكيد رسمي.

المدة والتكلفة المتوقعة

المدة: 3-7 أيام عمل للاستعلام الرسمي، أسرع إلكترونيًا (ساعات إلى يوم).

التكلفة: رسوم استخراج الشهادة حوالي 100-300 جنيه، بالإضافة إلى رسوم التوثيق إذا لزم تسجيل جديد.

المحافظات: في الشرقية (مثل الزقازيق)، توجه إلى مكتب الشهر العقاري الرئيسي.

نصائح هامة:

• استشر محاميًا: لتجنب الأخطاء، خاصة في النزاعات، يُفضل الاستعانة بمحامٍ متخصص مثل مكتبنا، الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار، الذي يمكنه تقديم طلبات رسمية وتفسير النتائج.
• الاحتياطات: تأكد من عدم وجود تعارضات (مثل تقادم أو غصب) قبل الشراء. إذا لم يتطابق العقد، قد تحتاج إلى تسجيله أولاً.
• التحديثات: اعتبارًا من 2025، أصبحت الخدمات الرقمية أكثر انتشارًا، لكن تحقق من الموقع الرسمي لأحدث الإجراءات.
  هذه الخطوات تضمن الدقة وتساعد في تعزيز موقفك في أي دعوى قانونية.

ملاحظات هامة:

عبء الإثبات: يقع على المدعي لإثبات صحة العقد وانتقال الملكية، ليس عدم ملكية الخصم. إذا عجز المدعى عليه عن إثبات صورية العقد مطلقة، يُحكم للمدعي.

الفرق مع دعاوى أخرى: في دعاوى شخصية (مثل استرداد المبيع بعد فسخ)، يكفي إثبات العقد دون ملكية، لكن في الاستحقاق، يجب إثبات الملكية الكاملة.

عدم سقوط الدعوى: الدعوى لا تسقط بالتقادم، لكن عدم إثبات صحة العقد قد يؤدي إلى رفضها.

لا تسقط الدعوى بالتقادم، إذ الملكية حق دائم، لكن المدعى عليه يمكن أن يدافع بالتقادم المكسب إذا استوفى شروطه.

في حال نزع الملكية للمنفعة العامة، يجب اتباع إجراءات خاصة مثل القانون رقم 10 لسنة 1990، مع ضمان تعويض عادل.

يُنصح بالاستعانة بمحامٍ متخصص لضمان استيفاء الشروط، خاصة في النزاعات العقارية أو الميراثية.

نصيحة عملية: يُفضل استشارة محامٍ متخصص لجمع الأدلة وتقديمها بشكل صحيح، خاصة في النزاعات العقارية. كمحامٍ بخبرة تزيد عن 28 عامًا مثل مكتبنا للمحاماة، عبدالعزيز حسين عمار، يمكن تقييم الحالة بدقة لضمان النجاح.

كيف يمكن استرداد الملكية عبر دعوى الاستحقاق في القانون المصري؟ دليل شامل للمالكين

دعوى الاستحقاق تمثل وسيلة قانونية أساسية لحماية حق الملكية في القانون المصري، سواء كان الشيء عقارًا أو منقولًا.

هذه الدعوى العينية تسمح للمالك باسترداد ممتلكاته من يد الغير، مثل الغاصب أو الحائز غير المشروع، من خلال إثبات أصل الحق.

كمحامٍ بالنقض والإدارية العليا بخبرة تزيد عن 28 عامًا، أؤكد على أهمية هذه الدعوى في حل النزاعات المتعلقة بالملكية العقارية والميراث.

في هذا الشرح الشامل، سنغطي تعريف دعوى الاستحقاق، شروط رفعها، طرق إثبات الملكية (مثل التقادم والسجل العيني)، الفرق بينها وبين دعاوى الحيازة، والقرارات القضائية الرئيسية من محكمة النقض.

كما سنناقش كيفية التعامل مع النزاعات الشائعة مثل الغصب أو عدم التسجيل

الشروط والإجراءات في دعوى الاستحقاق لاسترداد الملكية: دليل شامل لكل ما تحتاج معرفته

هي الدعوي التي يكون محلها المطالبة بملكية الشئ، عقارا كان أو منقولا.

فهي إذن الدعوى التي تقوم لحماية الملكية، وكل مالك يطالب بملكة تحت يد الغير يستطيع رفع هذه الدعوى علي الغير.

وهي دعوى عينية إذ ترمى إلي طلب تقرير حق المدعى علي ملكية عقار النزاع، وبالتالي فهي تنصب علي العين المتنازع عليها، وينفذ الحكم الصادر فيها علي تلك العين دون تدخل المحكوم عليه.

ولما كانت تلك الدعوى ترمى إلي استرداد العين المتنازع عليها، فيجب للجوء إليها أن تكون تلك العين في حيازة المدعى عليه.

وحينئذ يتناضل الخصمان مناضلة موضوعية تتعلق بأصل الحق المتنازع عليه وهو حق الملكية.

ويجب للقضاء للمدعى بطلباته، أن يثبت أن الملكية قد انتقلت إليه بموجب عقد البيع الصادر من المالك السابق الذي باعه العين، وأنه قام بتسجيل هذا العقد.

فإذا عجز المدعى عليه عن إثبات انتقال ملكية العين ليه بالتقادم، أو عجز عن إثبات صورية العقد الصادر للمدعى صورية مطلقة، تعين القضاء للمدعى باستحقاقه للعقار وتسليمه له وطرد المدعى عليه.

باعتبار أن الأخير يكون غاصبا لا سند له في حيازته للعقار.

وتنحصر دعوى الاستحقاق في تقرير حق عيني علي الشئ المتنازع عليه، فهي دعوى عينية، وبالتالي تخرج عن نطاقها الالتزامات الشخصيةكدعوى:

استرداد المبيع بعد الفسخ أو البطلان، واسترداد الموهوب بعد الرجوع في الهبة، أو استرداد العين المؤجرة أو العارية أو العين المرهونة.

فتلك دعاوى شخصية تتعلق بتنفيذ التزام شخص نشأ بعد الفسخ، ويترتب علي ذلك أن المدعى في هذه الدعاوى لا يكلف بإثبات ملكيته للمبيع أو الشئ الموهوب أو العين المؤجرة، اكتفاء بإثبات العقد الذي يستند إليه في طلب الرد.

(أنور طلبه ص 34)

ولا تطلق دعوى الاستحقاق علي الدعوى لعينية التي يطالب فيها المدعى برد الحيازة لا الملك، فهي الدعوى الأخيرة هي لدعوى حيازة لا دعوى استحقاق.

ولا تطلق دعوى الاستحقاق علي الدعوى العينية التي يطالب فيها المدعى بحق عيني آخر غير حق الملكية، كحق انتفاع أو حق ارتفاق، فهذه الدعوى الأخيرة هي دعوى الإقرار، بحق عيني.

وإذا رفعها المالك علي من يتمسك بحق عيني علي ملكه تكون دعوى الإنكار لحق عيني وهي في الحالتين ليست بدعوى استحقاق إذن هي، كما قدمنا، الدعوى العينية التي يطالب فيها المدعى بالملكية.

(السنهوري ص 544)

رفض دعوى الاستحقاق المقدمة من ورثة المشتري في حال عدم تسجيل عقد البيع

لما كان حق الملكية لا تنتقل فيما بين المتعاقدين أو بالنسبة للغير إلا بالتسجيل فلا تنتقل الملكية لمشتر لم يسجل عقد البيع الصادر إليه. ومن ثم لا تقبل دعوى الاستحقاق المرفوعة من وارث المشترى الذي لم يسجل عقد.

دعوى الاستحقاق لا تتطلب اختصام أشخاص معينين وهي قابلة للتجزئة

دعوى الاستحقاق لا يشترط فيها اختصام أشخاص معيين وهي دعوى قابلة للتجربة. إذ لم يشترط القانون فيها اختصام الملاك علي الشيوع :

دعوى الاستحقاق قابلة للتجربة ولو انصب الدعوى علي مال شائع، كما أن القانون لم يوجب فيها اختصام أشخاص معيين ولم يشترط فيها اختصام الملاك علي الشيوع.

وفي ذلك تقول محكمة النقض أن :

الموضوع في دعوى تثبيت الملكية والمطالبة بالريع موضوع قابل للتجزئة ولو انصبت الدعوى علي مال شائع كما أن هذه الدعوى ليست من الدعاوى التي يوجب القانون فيها اختصام أشخاص معينين.

إذ لم يشترط القانون في تلك الدعوى اختصام جميع الملاك علي الشيوع، وكل ما يترتب علي عدم اختصام من لم يختصم منهم هو أن الحكم الذي يصدر فيها لا يكون حجة عليه.

ومن ثم يكون طلب التدخل الانضمامى المبدي بجلسة المرافعة أمام محكمة النقض من بعض الطاعنين الذين بطل الطعن منهم، استنادا إلي نص المادة 384 من قانون المرافعات علي غير أساس”.

(طعن رقم 251 لسنة 27 ق جلسة 20/12/1962)

دعوى الملكية مقابل دعوى الحيازة: الفرق والتفاصيل

تحمى الملكية دعاوى ثلاث تسمى بدعاوى الملكية وهي دعوى استرداد الملكية وهذه هي دعوى الاستحقاق ودعوى منع التعرض في الملكية ودعوى وقف الأعمال الجديدة.

ويقابل دعاوى الملكية هذه دعاوى الحيازة وهم ثلاث دعاوى أيضا لحماية الحيازة وليس الملكية وهم. دعوى استرداد الحيازة إذا فقدها الحائز، ودعوى منع التعرض إذا بقيت الحيازة للحائز.

ولكن تعرض له فيها أحد، ودعوى وقف الأعمال الجديدة إذا هدد الحائز في حيازته بأعمال لو تمت كانت تعرضا لهذه الحيازة.

ولما كانت دعاوى الحيازة لا تقتضى إلا أن يثبت لمدعى حيازته مستوفيه لشرائطها، أما دعاوى الملكية فتقض أن يثبت المدعى ملكيته للشئ وهو إثبات أشد مشقة بكثير من إثبات مجرد الحيازة.

لذلك يلجأ المالك عادة إلي الحيازة ليحمى بها حيازته. ولا يتكلف مشقة الإثبات بعد ذلك كما قدمنا، بل علي من يدعى الملكية أن يرفع دعوى الاستحقاق علي الحائز، ويتحمل هو دمن الحائز عبء إثبات الملكية، وهو عبء شاق كما سبق القول.

ومن ثم حلت دعاوى الحيازة في العمل محل دعاوى الملكية، وأغنت عنها في كثير من الأحوال.

وقد كان المشروع التمهيدي للتقنين المدني يتضمن نصا يعدد دعاوى الملكية:

فكانت المادة 1165 من هذا المشروع تنص علي أن “لمالك الشئ أن يسترده ممن يكون قد حازه أو أحرزه دون حق، وأن يطالب من تعرض له فيه بالكف عن التعرض، وإذا خشي تعرضا كان له أن يطالب بمنع وقوعه”.

(مجموعة الأعمال التحضيرية ج 6 ص 22)

وجاء في المذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدي في هذا الصدد:

والوسيلة الثانية لحماية حق الملكية هي دعاوى الملكية التي وضعت علي غرار دعاوى الحيازة، ولكن هذه أكثر استعمالا لسهولتها.

فللمالك أن يسترد ملكه من أي يد كانت وهذا ما يسمى بدعوى الاستحقاق، وله أن يطلب منع تعرض العير لملكه، وإيقاف كل عمل لو تم لكان تعرضا، ولكنه في هذه الدعاوى الثلاث يطالب بإثبات حق ملكيته.

وأهم هذه الدعاوى وأكثرها انتشارا هي دعوى الاستحقاق.

والأصل في دعوى الاستحقاق أن ترفع علي الحائز، فهو المدعى عليه في هذه الدعوى.

هذا وقد حذف نص المادة 1165 من المشروع التمهيدي سالف الذكر في لجنة المرجعة “اكتفاء بالقواعد العامة.

(مجموعة الأعمال التحضيرية ج 6 ص 23)

كما قضي بأنه:

إذ كانت دعوى الحيازة التي لا يجوز الجمع بينها وبين المطالبة بالحق وإلا سقط الادعاء بالحيازة طبقا لنص المادة 44 م قانون المرافعات – هي تلك التي ترفع من الحائز علي المعتدي نفسه.

وكان المطعون ضده الأول قد قصر طلباته أمام محكمة أول درجة علي طلب استرداد الحيازة، ثم طلب في الاستئناف – احتياطيا وبالنسبة للمؤجر فقط – الحكم بصحة و  نفاذ عقد الإيجار .

فإنه لا يكون قد جمع بالنسبة لمورث الطاعنين بين دعوى الحيازة وبين الدعوى بالحق.

(14/2/1989 الطعن رقم 1516 لسنة 51 ق)

وبأنه: إذ كان مؤدى نص المادة 44 / 1 من قانون المرافعات أنه لا يجوز أن يجمع المدعي في دعوى الحيازة بينها وبين المطالبة بالحق وإلا سقط ادعاؤه بالحيازة.

ويستوي في ذلك أن يطالب برد الحيازة ذاتها مع دعوى الحق أو أن يرفع دعوى الحيازة مستقلة عن دعوى الملكية وذلك لاعتبارات قدرها المشرع هي استكمال حماية الحيازة لذاتها مجردة عن أصل الحق.

ويسرى هذا علي دعوى الحيازة التي ترفع قبل رفع دعوى الحق أو تلك التي ترفع بعدها، ويبقى هذا المنع قائما ما دامت دعوى الحيازة منظورة وإلا سقط المدعى في الادعاء بالحيازة.

لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد التزم هذا النظر وأقام قضاءه بتأييد الحكم المستأنف الذي قضى برفض دعوى الطاعن علي ما ساقه من أن الأخير قام برفع الدعوى …. المتعلقة بأصل الحق.

وذلك قبل الفصل في دعوى الحيازة مما يترب عليه سقوط حقه في دعوى الحيازة باعتبار أن ذلك يعد نزولا منه عن الحماية التي تقررها دعوى الحيازة.

كما لو يعتمد في الوصول إلي هذه النتيجة علي فحص المستندات المقدمة في دعوى الحق سالفة الذكر، فإن النعي عليه بمخالفة القانون والخطأ في تطبيقه يكون علي غير أساس.

(جلسة 13/12/1987 الطعن رقم 1521 لسنة 54 ق، جلسة 14/5/1985 الطعن رقم 357 لسنة 52 ق). (جلسة 21/6/1984 الطعن 1222 لسنة 50 ق).

كيفية إثبات الملكية في دعوى الاستحقاق: الأساليب القانونية

يقع عبء إثبات الملكية في دعوى الاستحقاق علي عاتق المدعى ويكلف المدعى بإثبات ملكيته هو، لا بإثبات عدم ملكية المدعى عليه.

فإذا عجز المدعى عليه عن إثبات ملكيته، لم يكن هذا سببا في الحكم بالملكية للمدعى مادام هذا لم يثبت ملكيته.

أساليب إثبات الملكية في دعوى الاستحقاق

طرق إثبات دلالتها يقينية :

هي التي تثبت الملكية علي وجه حاسم قاطع عن طريق سند تمليك. ولبيان ذلك نفرض أن المدعى في دعوى الاستحقاق قدم عقد شراء سندا لملكيته، فذلك لا يكفى، إذ يجب أن يثبت أيضا أنه اشترى من مالك حتى تكون الملكية قد انتقلت إليه.

فإذا هو قدم سند ملكية البائع له، وهو أيضا عقد شراء صادر له من سلفه، فذلك لا يكفى، إذ يجب أن يثبت أن البائع لبائعه كان مالكا وقت أن باع للبائع.

ثم إن عقد الشراء الصادر لبائع البائع لا يكفى هو أيضا، إذ يجب أن يثبت أن البائع لبائع البائع كان مالكا وقت أن باع، وهكذا لتسلسل سندات التمليك إلي ما لانهاية.

ويكون الدليل الذي يطالب به المدعى أمرا متعذرا، بل هو كما يقال دليل شيطاني .

ومن ثم يتبين في وضوح أنه لا يمكن السير في هذا الطريق.

والذي يمكن الوقوف عنده، طريقا لإثبات الملكية ذا دلالة يقينة، طرق ثلاثة:

(الطريق الأول) السجل العيني:

فمهمة هذا السجل أن يجعل تسجيل ملكية العقار ذا دلالة يقينية قاطعة، وهو حجة علي الكافة، فمتى سجل عقار فيه باسم شخص معين كان هذا الشخص هو المالك، ما في ذلك من ريب.

ولكن السجل العيني لم يعمم بعد في مصر، فوجب التماس طريق آخر.

(السنهوري ص 555)

وقد قضت محكمة النقض بأن:

يدل النص في المادة الثانية من قانون إصدار نظام السجل العيني بالقانون 1421 لسنة 1964 وفي المواد من 10 إلي 25 والمادتين 37، 38 من ذلك القانون – وعلي ما أفصحت عنه المذكرة الإيضاحية – علي أن:

القانون جعل حجر الزاوية لنظام السجل العيني أن يكون للقيد فيه قوة مطلقة في الإثبات ورتب علي ذلك حظر التملك بالتقادم في مواجهة الحقوق المقيدة بالسجل.

غير أنه احتراما لوضع اليد المستقر في ظل قانون الشهر العقاري نظم طريقة القيد في السجل لأول مرة بالنسبة لمن تملك العقار بالتقادم قبل العمل بنظام السجل العيني.

وأجاز رفع الدعاوى والطلبات للجان القضائية التي أنشأها لتغيير بيانات السجل، كما نص اليد المكسب للملكية متى رفعت الدعوى .

أو صدر الحكم فيها خلال خمس سنوات من تاريخ سريان نظام السجل العيني علي القسم المساحي الذي يوجد بدائرته العقار.

(طعن رقم 1474 لسنة 58 ق جلسة 28/7/1992)

(الطريق الثاني) التقادم المكسب الطويل أو القصير:

هذا طريق آخر للإثبات ذو دلالة يقينة قاطعة في ثبوت الملكية، فمتى أثبت المدعى أنه حاز العقار، هو وسلفه من قبله، مدة خمس عشرة سنة متواليات دون انقطاع وأن حيازته هذه قد استوفت شرائطها، فقد تملك العقار بالتقادم .

وكان هذا دليلا قاطعا علي ملكيته، وهو حجة علي الكافة ما في ذلك من ريب. بل يستطيع المدعى، إذا كان حسن النية ومعه سبب صحيح، أن يتملك العقار بحيازته مدة خمس سنوات متواليات.

ويكون التقادم القصير في هذه الحالة دليلا قاطعا علي الملكية، ولكن التقادم المكسب، طويلا كان أو قصيرا، غير متيسر في أكثر الأحيان، فمدة الخمس العشرة سنة مدة طويلة.

ومدة الخمس السنوات يجب أن يصحبها السبب الصحيح وحسن النية، والمدتان قد يقف سريانهما أو ينقطع لأسباب مختلفة،

وعند ذلك لا تحسب مدة الوقف، بلا يحسب في حالة الانقطاع ما سرى من المدة أصلا ويجب ابتداء مدة جديدة.

ويجب التثبيت، حتى يستغنى بالتقادم عن أي سبب آخر، من أن التقادم قد استوفى شرائطه ومدته.

طريق إثبات دلالتها ظنية:

إلي جانب طرق الإثبات ذات الدلالة اليقينية التي قدمناها هناك طرق إثبات ذات دلالة ظنية، وهي قرائن قضائية تثبت احتمالات راجحة، ولكنها لا تثبت الملكية علي وجه يقيني. ومن هذه الطرق .

المكلفة العقارية:

والمقصود بالمكلفة أن يكون العقار مكلف باسم مدعى الملكية أي مقيد في سجلات مصلحة الضرائب علي أنه مملوك له وأنه هو الذي يدفع الضرائب المفروضة عليه .

وعليه فمن كلف العقار بإسمه يستطيع أن يتخذ من ذلك قرينة قضائية علي أنه هو المالك إلي أن هذه القرينة بقرينة أقوى منها.

خرائط المساحة:

قد تكون خرائط المساحة قرائن قضائية علي الملكية. ولكنها لا تكفى وحدها لثبوتها إنما تحب أن تضاف إليها قرائن أخرى، لأنها قرينة يجوز دحضها بقرائن أقوى منها.

وقد قضت محكمة النقض:

بألا حجية لخرائط المساحة في بيان الملكية، وإنما تعبر فقط عن الواقع المادي.

(نقض مدني 22 ديسمبر سنة 1955 مجموعة المكتب الفني في خمسة وعشرين عاما ص 993)

كذلك يعتبر دفع الأموال ( ضرائب الأراضي الزراعية ) والعوايد (ضرائب المباني) قرينة قضائية علي أن من يدفع هذه الضرائب هو المالك، ولكنها قرينة يجوز دحضها هي الأخرى بقرينة أقوى منها.

جدول توضيحي لطرق إثبات الملكية وصحة عقد البيع

ملخص لطرق إثبات صحة عقد البيع فى دعوى الاستحقاق لاسترداد الملكية

تضارب أساليب إثبات الملكية بين الأطراف في دعوى الاستحقاق لاسترداد الملكية

يقدم كل من المدعى والمدعى عليه في دعوى الاستحقاق أدلة إثباته، وإذا حدث وتعارضت هذه الأدلة فهناك طريقان قاطعان الدلالة في الملكية، هما كما قدمنا السجل العيني والتقادم المكسب.

فمتى استطاع الخصم أن يثبت ملكيته عن طريق السجل العيني، إذا كان هذا السجل ساريا في المنطقة التي فيها العقار المتنازع عليه، كان هو المالك.

ووجب الحكم له بالملك إذا كان هو المدعى، أو وجب رفض دعوى الاستحقاق إذا كان هو المدعى عليه، فإذا لم يكن السجل العيني ساريا، واستطاع الخصم أن يثبت أنه تملك العقار المتنازع فيه بالتقادم الطويل أو القصير، كان هو المالك

ووجب الحكم له بالملكية أو رفض دعوى الاستحقاق بحسب الأحوال. فإذا لم يكن السجل العيني ساريا، ولم يستطع الخصم أن يثبت الملكية بالتقادم

فالصورة المألوفة التي تبقى بعد ذلك أن يكون المدعى عليه في دعوى الاستحقاق هو الحائز للعقار، فيتمسك بالحيازة قرينة علي أنه هو المالك، ويلقى علي عاتق خصمه عبء دحض هذه القرينة.

فإذا لم يقدم المدعى قرينة أخرى تدحض قرينة الحيازة، رفضت دعواه، وبقى الحائز علي حيازته. أما إذا قدم المدعى قرينة تعارض قرينة الحيازة، من سند تمليك أو مكلفة أو دفع الضرائب أو غير ذلك

وقدر القاضي أن القرينة التي قدمها المدعى تدحض قرينة الحيازة، حكم للمدعى بالملكية، ونزع العقار من يد الحائز وسلم للمدعى

فالقرينة التي تدحض قرينة الحيازة ينبغي أن يترك أمر تقديرها إلي القضاء، فهو الذي يقدر ما إذا كانت الاحتمالات المستمدة من الحيازة أقوى فيرفض دعوى الاستحقاق

أو أن الاحتمالات المستخلصة من القرائن التي قدمها المدعى هي الأقوى فيقضى له بالملكية.

وقد استقر القضاء الغرض تحت رقابة محكمة النقض إلي عدة قواعد الترجيح بين القرائن المتعارضة نعتها بعض الفقهاء بالنظام القانوني لإثبات الملكية العقارية.

وتميز هذه القواعد بين حالات ثلاث هي:

(1) وجود سند ملكية عند كل من الخصمين:

إذا قدم كل من الخصمين سندا ناقلا للملكية إليه وكان كلا السندين صادرا من شخص واحد.

كأن يكون قد صدر للمدعى عقد بيع من شخص معين بينما صدر عقد بيع آخر للمدعى عليه من ذات الشخص. فحينئذ تكون العبرة  بالأسبقية في التسجيل .

فإذا كان السندان مسجلين فأسبقهما تسجيلا هو الذي يعتد به ويقضى لصالح صاحبه، وإن كان أحدهما دون الآخر هو المسجل فصاحب السند المسجل هو الذي يقضى لصالحه،

أما إذا كان كلا السندين غير مسجل، فأسبقهما في التاريخ هو الذي يعتد به ويقضى لصالح صاحبه.

ويلاحظ أنه لو كان السندان الصادران من شخص واحد هما وصيتان، فإن صاحب الوصية اللاحقة يفضل علي صاحب الوصية السابقة، لأن الوصية اللاحقة تنسخ الوصية السابقة.

(محمد علي عرفة فقرة 183 ص 232)

أما إذا كان السندين صادرين من شخصين مختلفين كأن يكون قد صدر للمدعى عقد بيع من (أ) بينما صدر للمدعى عليه عقد بيع للعقار من (ب) فيفضل المدعى عليه في هذه الحالة بحسب الأصل.

لأن السندين يتهاتران وتبقى للمدعى عليه الحيازة فترجح كفته بسببها.

ويستطيع المدعى أن يتفادى هذا التفضيل بأن يثبت أن حيازة المدعى عليه معيبة بأنها غامضة أو غير واضحة أو غير متوافرة علي الشروط التي يتطلبها القانون لاكتساب الملكية بالتقادم إذا توافرت مدته.

وبذلك يزول سبب تفضيله، ولا يبقى إلا المفاضلة بين سندي الخصمين فالسند الذي يراه القاضي أقوى دلالة في الإثبات يقضى لصالح صاحبه وهو علي أي حال حر فيما ينتهي إليه تقديره ولا رقابة لمحكمة النقض عليه في هنا الصدر.

(2) عدم وجود سند ملكية عند أي من الخصمين:

وهنا يجب التميز بين فرضين:

(الفرض الأول):

أن تكون حيازة المدعى عليه حيازة قانونية مستوفية لشرائطها، فتقوم هذه الحيازة قرينة علي الملكية لم يدحضها سند تمليك من المدعى.

فيقضى لصالح المدعى عليه وترفض دعوى الاستحقاق. وقد يكون الحائز هو المدعى، وقد رفع دعوى الاستحقاق علي المتعرض له في الملكية كما يقع ذلك في بعض الأحيان.

فإذا كانت حيازته حيازة قانونية مستوفية لشرائطها، قامت كذلك قرينة علي الملكية لم يدحضها سند من المدعى عليه، فيقضى لصالح المدعى باستحقاق العقار.

(الفرض الثاني):

أن تكون حيازة المدعى عليه أو حيازة المدعى غير مستوفية لشرائطها، فلا تكون الحيازة في هذا الغرض قرينة علي الملكية ومن ثم يفاضل القاضي بين القرائن التي تقدمها كل من الخصمين.

(3) وجود سند ملكية عند أحد الخصمين دون الآخر:

إذا كان من معه سند التمليك هو المدعى حين أن الحيازة لخصمه تعينت المفاضلة بين السند والحيازة ويفضل السند إذا كان سابقا علي الحيازة ويقضى للمدعى بالاستحقاق.

أما إذا كان سند الملكية لاحقا علي الحيازة وكانت هذه سابقة في بدايتها عليه استرد قاضي الموضوع سلطته التقديرية في الترجيح يجب ظروف الدعوة .

أما إذا كان سند التملك مع المدعى عليه الذي يجوز العقار فإن المدعى عليه يكون قد جمع بين سند الملكية والحيازة ومن ثم يقضى لصالحه وترفض دعوى الاستحقاق.

(السنهوري ص 563- محمود جمال الدين ذكى ص 109)

عدم انقضاء دعوى الاستحقاق لاسترداد الملكية بالتقادم

دعوى الاستحقاق التي يرفعها المالك لاسترداد ملكه لا تسقط بالتقادم تكون  حق الملكية  حقا دائما لا يسقط بعدم الاستعمال ويستوي في ذلك العقار والمنقول.

فدعوى الاستحقاق في كل منهما لا تسقط بالتقادم ومهما طالت المدة التي يخرج فيها الشئ من حيازة مالكه.

فإنه لا يفقد ملكيته بعدم الاستعمال، ويستطيع أن يرفع دعوى الاستحقاق بعد خمس عشرة سنة أو ثلاثين أو أربعين أو أكثر. ولكن إذا كان الشئ الذي خرج من حيازته دخل في حيازة شخص آخر.

واستطاع هذا الشخص الآخر بموجب هذه الحيازة أن يكسب ملكية الشئ بالتقادم، فإن المالك الأصلي تزول عنه الملكية ولا يستطيع أن يرفع دعوى الاستحقاق علي الحائز الذي ملك بالتقادم.

ويرجع ذلك، لا لأن المالك الأصلي قد فقد ملكيته بعدم الاستعمال أو سقطت دعواه في الاستحقاق بالتقادم المسقط، ولكن لأن هناك شخصا آخر قد حاز الشئ وكسب ملكيته بالتقادم المكسب.

وقد قضت محكمة النقض بأن:

دعوى الاستحقاق التي يرفعها المالك لاسترداد ملكه من غاصبه، لا تسقط بالتقادم لكون حق الملكية حقا دائما لا يسقط بعدم الاستعمال.

ومطالبة المالك بقيمة العقار محل الغصب تعتبر مطالبة بإلزام المدين الغاصب بتنفيذ التزامه بالرد بطريق التعويض في حالة تعذر التنفيذ عينا.

ذلك أن التنفيذ العيني هو الأصل ولا يستعاض عنه بالتعويض النقدي إلا إذا استحال التنفيذ العيني.

لما كان ذلك، فإن دعوى المطالبة بقيمة العقار موضوع الغصب لا تسقط بالتقادم وأن كان الغاصب يستطيع أن يدفعها بتملك العقار بالتقادم المكسب.

(نقض 28/3/1977 س 28 ص 819)

وبأنه: متى انتقلت الملكية من البائع إلي ورثة المشترى من تاريخ تسجيل الحكم الصادر لصالحهم بصحة ونفاذ عقد البيع، فإن هذه الملكية لا تسقط أبدا عن المالك.

كما أن دعوى الاستحقاق التي تحميها لا يرد عليها التقادم المسقط، وللمالك أن يرفعها ضد أي شخص لاسترداد ملكيته مهما طال عهد انقطاع صلته بهذا الملك.

وينبني علي ذلك أنه إذا طلب المشترى – الذي انتقلت إليه ملكية المبيع – البائع باسترداد المبيع، فلا يجوز دفع هذه الدعوى بالتقادم لمضي أكثر من خمس عشرة سنة دون المطالبة بالملكية.

(نقض 28/3/1963 طعن 28 س 28 ق)

وبأن: دعوى الاستحقاق التي يكون محلها المطالبة بملكية الشئ عقارا كان أو منقولا لا تسقط بالتقادم لكون حق الملكية حقا دائما لا يسقط بمجرد عدم الاستعمال مهما طال الزمن.

(طعن رقم 2030 لسنة 58 ق جلسة 29/4/1993)

وبأنه: إذا كانت  الملكية لا تسقط بمجرد الغصب  وإنما تبقى لصاحبها حتى يكتسبها غيره بأحد أسباب كسب الملكية… وكان طلب التعويض هو بديل عن طلب المال المغصوب.

فإن لازم ذلك أن التعويض لا يسقط إلا بمضي خمس عشرة سنة من تاريخ الاستحقاق عملا بنص المادة 374 من القانون المدني.

(طعنان رقما 2445 ،2650 لسنة 59 ق جلسة 27/12/1994، راجع أيضا طعن رقم 2054 لسنة 62 ق جلسة 4/2/1999).

مذكرة قانونية في دعوى الاستحقاق لاسترداد الملكية في حصة بعقد بيع عقار

هذه المذكرة القانونية من صياغة المحامي عبدالعزيز حسين عمار، المحامي المتخصص في القضايا المدنية، وتتناول دعوى استحقاق حصة بعقد بيع ضمن نزاع ملكية في قضايا مكتب المحاماة العملي.

وتعرض المذكرة بأسلوب قانوني دقيق، لتوضيح جميع جوانب الدعوى والإجراءات القانونية اللازمة لاسترداد الحقوق في هذا النوع من القضايا.

إذا كنت تواجه نزاعًا مشابهًا، فإن استشارتنا يمكن أن تساعدك في تقديم القضية بشكل قوي وموثق.

محكمة بندر أول المنصورة

الدائرة (    ) مدني جزئي

صيغة عملية لمذكرة في دعوي استحقاق حصة بعقد بيع

 بدفــــــــاع

1. ……………………………
2. …………………………….
3. ……………………………                                 مدعي عليهم

ضـــــــــد

1. …………………………….
2. …………………………….                                   المدعيين

في  الدعوي رقم …. لسنة 2025 مدني بندر أول المنصورة

جلسة ../../2025

  الوقائــــــع

اقام المدعيين دعواهم مختصمين المدعي عليهما بطلب: 

1. فرز وتجنيب حصتهما.
2. إيقاف اتخاذ أي اجراء بخصوص الطلب رقم .. لسنة 2025 شهر عقاري المنصورة، فضلا عن الزام المدعي عليهم بالمصروفات والاتعاب.

على سند من القول:

انهما مالكين مشاعا في مسطح العقار البالغ مساحته (300م2) مع المدعي عليهم وأصحاب المحلات الأخرى المجاورة لهما بذات العقار المكون من دور أرضي فقط، به محلات على مساحة 300م2، ( لم يتم اختصام أصحاب المحلات بالعقار).

وادعيا ادعاء مرسل بالمخالفة للواقع ان المدعي عليهم حاولوا سلب ملكيتهم بطرق احتيالية – على حد قولهما – من خلال تقدمهم بطلب الى الشهر العقاري لتسجيل المحل حيازتهم البالغ 67م2 الكائن بذات العقار.

خلافا لسند مورثهم كمستأجر – على حد قولهما أيضا – وهو قول مخالف للحقيقة والواقع ومستندات المدعي عليهم.

الدفــــــــــاع

أولا: عدم قبول الدعوي لعدم شهر الصحيفة وفقا لقانون الشهر العقاري حيث أن العقار موضوع الفرز والتجنيب (مشاع بالبيع وليس ميراثا)، وخلو الدعوي من أصل ملكية العقار المسجل، والبالغ مساحته 300م2 المسجل :

الثابت بالدعوي اختصام المدعيين للشهر العقاري، وطلب إيقاف أي إجراءات من الشهر العقاري بشأن طلب الشهر الخاص المدعي عليهم .

كذلك الثابت ان سبب الملكية المشاع في العقار البالغ مساحته 300م2 هو(البيع) وليس الميراث الشرعي، ومن ثم يشترط تسجيل ملكية المال الشائع لأن سنده تصرف قانوني (عقد بيع) والملكية المشاع في العقار عن طريق العقد.

وفي طلب المدعيين بإيقاف أي اجراء في طلب الشهر من المدعي عليهم، ما ينال من بيانات الشهر، وحيث أنهما لم يشهرا صحيفة الدعوي فإنها تكون غير مقبولة لعدم الشهر.

لا سيما وان طلب المدعيين ووفقا لما تضمنته صحيفة الدعوي هو طلب استحقاق ملكية حصة في المحل حيازة المدعي عليهم، ولم يتعرضا البته الى طلب فرز العقار برمته البالغ مساحته 300م2.

وما يعضد ذلك عدم اختصامهما جميع الشركاء مشاع، واختصامهما فقط المدعي عليهم .

وفقا للمادة (9)من قانون الشهر العقاري رقم ١١٤ لسنه ١٩٤٦ التي تنص على :

جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقلة أو تغييره أو زواله، وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب شهرها بطريق التسجيل ويدخل في هذه التصرفات الوقف والوصية.

ويترتب علي عدم التسجيل أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الأثر سوي الالتزامات الشخصية بين ذوي الشأن

والمادة (10): جميع التصرفات والأحكام النهائية المقررة لحق من الحقوق العينية العقارية الأصلية يجب كذلك تسجيلها ويترتب على عدم التسجيل أن هذه الحقوق لا تكون حجة على الغير.

ويسري هذه الحكم على القسمة العقارية ولو كان محلها أموالا موروثة.

و المادة (15): يجب التأشير في هامش سجل المحررات واجبة الشهر بما يقدم ضدها من الدعاوى التي يكون الغرض منها الطعن في التصرف الذي يتضمنه المحرر.

ويجب كذلك تسجيل دعاوى استحقاق أي حق من الحقوق العينية العقارية أو التأشير بها على حسب الأحوال ….

وتحصل التأشيرات والتسجيلات المشار إليها بعد إعلان صحيفة الدعوى وقيدها بجدول المحكمة.

ثانيا: عدم قبول الدعوي لرفعها على غير ذي كامل صفة لعدم اختصام كل الشركاء مشاعا في كامل العقار محل طلب الفرز والتجنيب.

حيث ان العقار البلغ مساحته 300م2 مشاعا بين عدد كبير من الشركاء بالشراء وخلت الدعوي بطلب الفرز والتجنيب من اختصام جميع الشركاء مشاعا ( حائزي المحلات المحاورة).

حيث أن العقار البالغ مساحته ٣٠٠ متر مشاع بين عدد كبير من الشركاء، وهو عبارة عن دور واحد ارضي (محلات متعددة)

 دعوي – الفرز والتجنيب –  لا تقبل التجزئة، ومن ثم تكون الدعوي غير مقبولة لعدم رفعها على غير ذي كامل صفة وهو دفع متعلق بالنظام العام.

حيث المقرر فى قضاء محكمة النقض أنه:

يوجد تعدد إجباري بالنسبة للدعوى الواحدة اذا لم يترك التعدد لاختيار الخصوم وإنما يتعين للفصل فى الدعوى الواحدة أن يتم ذلك في مواجهة أشخاص متعددين سواء في جانب الطرف المدعى .

فيكون التعدد إيجابيا أو في جانب الطرف المدعى عليه فيكون التعدد سلبيا، وفى هذه الحالة تكون الصفة في الدعوى سواء إيجابية او سلبية لعدة أشخاص معا وليس لشخص واحد.

فاذا رفعت الدعوى دون اختصام من يجب اختصامه كانت غير مقبولة لرفعها من او على غير كامل صفة وتقضى المحكمة بذلك من تلقاء نفسها بعد أن أصبحت الصفة من النظام العام.

الطعن رقم 2840 لسنة 59 ق جلسة 20/6/1990

و المستقر عليه فقها:

التعدد الإجباري يكون في حالتين اذا نص القانون على ذلك أي بوجوب اختصام جميع اطراف الرابطة الموضوعية في الخصومة كدعوى القسمة لمال الشائع ودعوى  الشفعة .

واذا لم ينص القانون على التعدد الإجباري فيفرق بين الدعوى التقريرية والدعوى المنشئة وبين دعوى الإلزام فيكون التعدد إجباريا بالنسبة لكل من الدعوى التقريرية والدعوى المنشئة دون دعوى الإلزام .

والعلة انه لا يتصور تقرير رابطة واحدة او تغيير هذه الرابطة إلا في مواجهة جميع اطراف هذه الرابطة

فتحي والى ص 369 ، 370

ثالثا: رفض طلب الفرز والتجنيب لأنه في حقيقته طلب استحقاق ملكية لجزء من المحل حيازة وملكية المدعي عليهم، وليس فرز وتجنيب العقار البالغ مساحته 300م2:

وذلك وفقا لما تضمنته صحيفة الدعوي، ولم يسند الطلب الى فرز وتجنيب كامل العقار باختصام كل الشركاء مشاع، وخص طلبه علي المدعي عليهم فقط في المحل حيازتهم

فالمستقر عليه أن:

دعوى الاستحقاق هي الدعوى التي يرفعها مالك العقار لاسترداد عقاره من الحائز له ، ويستند فيها المالك إلى الملكية وإلى السبب الذي اكتسبها بموجبه .

ولا يكفي مجرد الادعاء بالملكية، بل يجب أن يكون هناك دليل مادي أو قانوني يدعم هذا الادعاء.

والأصل في دعوى الاستحقاق العقارية أن تكون المطالبة فيها بحق ملكية العقار بين الحقوق العينية الأخرى وقد أوجب المشرع تسجيل دعوى الاستحقاق ، كتصرف واجب الشهر واردا على حقوق عينية عقارية أصلية.

فتنص العبارة الأولى من الفقرة الثانية من المادة (15) من قانون الشهر العقاري على ما يأتي:

ويجب كذلك تسجيل دعاوى استحقاق أي حق من الحقوق العينية العقارية أو التأشير بها على حسب الأحوال .

ومن ثم وحيث ان الطلب في حقيقته هو طلب استحقاق ملكية لجزء من مساحة المحل حيازة المدعي عليهم وليس طلبا بفرز وتجنيب كامل العقار.

وقد خلت الدعوي من سند ملكية العقار بالكامل المسجل ومن شهر صحيفة الدعوي فان الدعوي تكون غير مقبولة.

لا سيما وان المدعي قد تمكن من تسجيل المحل حيازته ( الذي يعادل حصته مشاعا ) مفرزا، في الشهر العقاري، ولو كان له جزء في محل المدعي عليهم لما تمكن من التسجيل.

لطفا/ كيف تمكن المدعي الأول من تسجيل المحل حيازته مفرزا بما يعادل حصته، في عقار مشاع قبل فرزه؟!!، والصحيح قانونا ان يكون التسجيل مشاع، وليس مفرزا.

لا سيما وان العقد المسجل خاصته تضمن ان الملكية الت اليه بعقود عرفية مفقودة ( في حين انه قدم هذه العقود بحافظة في الدعوي الراهنة ؟!! )

وهو ما يوجب قانونا محو وشطب العقد المسجل خاصته لبطلان التسجيل مفرزا قبل الفرز والتجنيب، وفقا للقاعدة المقررة ( ان التسجيل لا يصحح البطلان).

لا سيما وانهما اقرا بدعواهم الراهنة بطلب الفرز والتجنيب (عدم فرز العقار البالغ مساحته 300م2).

وأيا كان الأمر دلالة هذا التسجيل المفرز ثلاث أمور:

• الأول: انه سجل كامل حصته المشاع مفرزة والا لامتنع الشهر العقاري عن التسجيل مفرزا
• الثاني: انتفاء المصلحة للمدعي في الدعوي الراهنة لان عقده المسجل بحصته مفرزة يعني انه تم الفرز ولا يوجد مشاع مال للفرز والتجنيب
• الثالث: ان حقيقة طلباته في الدعوي الراهنة ليس الفرز والتجنيب لحصته في كامل العقار المشاع وجميع المحلات على مساحة 300م2 وانما طلب استحقاق ملكية في جزء من محل المدعي عليهم يفتقد سنده القانوني والموضوعي لا سيما انه يجوز حصته كاملة.

رابعا: رفض الدعوي لعدم تقديم المدعيين عقد الايجار المزعوم منهما بقالة ان مورث المدعي عليهم مستأجر وليس مالكا:

لا سيما مع تقديم المدعي عليهم عقود البيع الصادر عليها احكام صحة توقيع بتسلسل واضح بشراء مورثهم وهم من بعده لحصص بعض الشركاء مشاعا وحيازتهم للمحل أكثر من 26 سنة.

لا سيما، وان المدعيين أقرا بصحيفة دعواهم بملكية مورث المدعي عليهم لجزء وحيازة المدعى عليهم للمحل، ولم يقدموا ما يفيد ادعائهم بالاستئجار.

ومستندات ملكية المدعي عليهم هي:

• ( 1 ) عقد البيع العرفي المؤرخ 27/5/1999 بشراء والدة مورث المدعي عليهم ومورثهم ( ….. ) واخوته لحصة البائع لهم في العقار ( 12.6 سهم ).
• ( 2 ) اعلام وراثة والدة مورث المدعي عليهم وجدة المدعي عليهما الأول والثاني المرحومة / …… الثابت منه أن ورثتها هم ( .. ، .. ، .. ( مورث المدعي عليهم ) ، .. ، .. ، .. ، .. أولاد …. )
• ( 3 ) عقد البيع العرفي المؤرخ 22/7/2003 ببيع شقيق مورث المدعي عليهم ( عم المدعي عليهما الأول والثاني – … ) الى مورث المدعي عليهم واخوته نصيبه بالعقار
• ( 4 ) عقد البيع العرفي المؤرخ 28/3/ 2013 ببيع شقيق مورث المدعي عليهم وعم المدعي عليهما الأول والثاني ( … ) حصته المشاع في العقار الكائن … وثابت به ان الملكية الت للبائع بعقدي البيع 27/5/1999 و 22/7/2003 )
• ( 5 ) عقد البيع العرفي المؤرخ 1/1/2015 وتوكيل بالبيع صادر من شقيق مورث المدعي عليهم ( …. ) الى المدعي عليه الثاني / … – تضمن بيع حصته المشاع في العقار .
• ( 6 ) عقد بيع عرفي مؤرخ 23/1/2016 صادر عليه حكم صحة توقيع ببيع كل من ( .. ، مصطفي ، .. أولاد …. ) حصصهم المشاع في العقار الى كل من / … ، … ، .. ( المدعي عليهم الراهنين ) والثابت به أن الملكية الت للبائعين بالعقد 27/5/1999 ، 22/7/2003 ويتبين ان البائعين للحصص المشاع بكافة العقود هم في الأصل أطراف مشترين بالعقد العرفي المؤرخ 27/5/1999 ( أصل الملكية )
• ( 7 ) باقي الورثة لوالدة مورث المدعي عليهم وهم ( العمات / .. ، .. ، ..  .. ) باعوا الى .. و .. و … الذين باعوا الى الطالبين .

من هذه المستندات مجتمعة يتبين:

ان ملكية المدعي عليهم هي 67م2 ( مساحة المحل الذي يزعم المدعيين بلا سند ان لهم فيه حصة مشاع ) وملكيته لهم خالصة وثابتة، بالشراء وبالإرث عن مورثهم بموجب عقود البيع سالفة البيان اعلاه .

وبتسلسل واضح لا لبس فيه من جميع أطراف عقد البيع المؤرخ  27/ 5/1999 ( سند أصل الملكية ) ببيع حصصهم المشاع لهم.

ومن ثم ومما تقدم يكون المدعي عليهم قد اثبتوا سندهم في ملكية وحيازة المحل، وتقاعس المدعيين عن تقديم ما يفيد مزاعمهم المرسلة بملكية جزء من المحل أو ان مورث المدعي عليهم مستأجرا.

فالمقرر في قضاء محكمة النقض أن:

المدعى ملزم بإقامة الدليل على ما يدعيه سواء كان مدعيا ً أو مدعياً عليه ، والأصل براءة الذمة . عبء إثبات خلاف ذلك . وقوعه على عاتق من يدعيه.

الطعن رقم ١٢١٦٤ لسنة ٨٥ ق – جلسة ١٦ / 11 / ٢٠٢١

خامسا: رفض الدعوي لوجود قسمة فعلية بمهايأة مكانية بين الشركاء في العقار بحيازة كل شريك لمحل، منذ أكثر من 26 عاما ومنهم المدعي.

ومن ثم ووفقا لنص المادة 846 مدني انقلبت هذه المهايأة المكانية الى قسمة نهائية بمرور أكثر من 15 سنة، حيث نصت على :

2- وإذا دامت هذه القسمة خمس عشرة سنة، انقلبت قسمة نهائية، ما لم يتفق الشركاء على غير ذلك. وإذا حاز الشريك على الشيوع جزءاً مفرزاً من المال الشائع مدة خمس عشرة سنة، افترض أن حيازته لهذا الجزء تستند إلى قسمة مهايأة.

فالمستقر عليه فقها انه:

إذا حاز الشريك على الشيوع جزءاً مفرزاً من المال الشائع مدة خمس عشرة سنة افتراض أن حيازته لهذا الجزء مستند إلى قسمة مهايأة ( مادة 846 / 2 مدنى ) .

وهى قرينة قابلة لإثبات العكس ، فإذا لم يثبت العكس فإن حيازة الشريك لجزء مفرز مدة خمس عشرة سنة تؤدى على خلوص ملكية هذا الجزء مفرز للشريك الحائز إعمالاً لهذه القرينة وللحكم الوارد بالنص معاً.

منصور مصطفى منصور ص 198 – اسماعيل غانم ص 184 – السنهوري ص1080 – عبد المنعم الصدة ص 258

وقد قضت محكمة النقض بأنه:

إذا حاز الشريك على الشيوع جزءاً مفرزاً من المال الشائع مدة خمس عشرة سنة افترض أن حيازته لهذا الجزء تستند إلى قسمة مهايأة.

مفاده أن المشرع أقام قرينة قانونية مؤداها أن حيازة الشريك المشتاع لجزء مفرز من المال الشائع مدة خمس عشرة سنة، إنما تستند إلى  قسمة  مهايأة .

ويكفى فى خصوص هذه القرينة أن يقام الدليل على حيازة الجزء المفرز واستمرار هذه الحيازة المدة المذكورة، ليفترض أن هناك قسمة مهايأة والتي إذا دامت خمس عشرة سنة انقلبت إلى قسمة نهائية إعمالاً للشق الأول من النص سالف الذكر.

جلسة 12/5/1985 الطعن رقم 2266 لسنة 51 ق

سادسا: رفض الدعوي لأنها دعوي كيدية لا يحميها المشرع والغرض تعطيل طلب الشهر المقدم من المدعي عليهم بتسجيل المحل حيازتهم منذ أكثر من 26 سنة بعقود بيع صادر عليها أحكام صحة توقيع من بعض الشركاء مشاعا ببيع حصصه اليهم.

لا سيما وان طلب الشهر المقدم من المدعي عليهم مع عقود البيع واحكام صحة التوقيع التي مر عليها اكثر من خمس سنوات وفقا للقانون 9 لسنة 2025 موافق لصحيح القانون.

ويحق لهم طلب اثبات واقعة مادية وفقا لذلك القانون بحيازتهم بعقود صادر عليها أحكام صحة توقع منذ أكثر من خمس سنوات.

حيث نصت المادة (2) منه على:

جواز شهر الوقائع التى من شأنها انشاء أو نقل أو زوال الحقوق العينية ومنها الحيازة المصحوبة بسند ولو كان عرفيا لمدة خمس سنوات تبدأ من تاريخ نشوء الحق إذا كانت بحسن نية حتى التسجيل.

ومن ثم قول المدعيين المغلوط والمخالف لصحيح  القانون رقم 9 لسنة 2022  أن المدعي عليهم قد استخدموا طرقا احتيالية لتسجيل المحل والاستيلاء على ملكيتهم هو قول مناف للواقع والقانون.

لا سيما مع مستندات المدعي عليهم المثبتة لحقهم القانوني بالشراء من بعض الشركاء مشاعا، وبالإرث عن مورثهم.

وعدم تقديم المدعيين أي سند مسجل يثبت أن له حصة في المحل حيازة ووضع يد وملكية المدعي عليهم كما تقدم.

بيد ان غرض المدعيين من الدعوي الراهنة هو تعطيل ووقف طلب الشهر المقدم من المدعي عليهم، وآية ذلك رفع دعواهم الراهنة بطب الفرز بعد 26 عاما، واستقرار الأوضاع.

وطلبهم في الدعوي إيقاف أي اجراء من الشهر العقاري بخصوص طلب الشهر المقدم من المدعي عليهم، فضلا عن عدم تقديمهما أي سند معتبر وفقا للقانون يؤيد قولهما.

بناء عليه

يلتمس المدعي عليهم من عدالة المحكمة القضاء:

برفض الدعوي والزام رافعها بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.

مقدم من وكيل المدعي عليهم

عبدالعزيز حسين عمار

المحامي بالنقض

أحكام محكمة النقض في دعوى الاستحقاق لاسترداد الملكية والإثبات

تعتبر أحكام محكمة النقض في مسائل إثبات الملكية من أبرز المبادئ القانونية التي تحدد كيفية التعامل مع القضايا المتعلقة بالملكية في النظام القانوني.

وتضع محكمة النقض معايير دقيقة لإثبات الملكية وتفصل في كيفية تقديم الأدلة القانونية بشكل صحيح، مما يساهم في ضمان حماية حقوق الأطراف المعنية في النزاعات العقارية.

في هذا المبحث نستعرض أبرز هذه الأحكام ويشرح كيفية تأثيرها على القضايا القضائية المتعلقة بإثبات الملكية.

المبادئ الرئيسية لمحكمة النقض في قضايا دعوى الاستحقاق لاسترداد الملكية العقارية

لا يهم عند القضاء في دعوى الملكية أن يكون المشترى استرد ما دفعه أو لم يسترده مادام طلب رد الثمن لم يكن معروضا علي القاضي

ولا يهم كذلك أن يكون البائع قد رد إلي المشترى ما قبضه من ثمن المبيع ردا مبرئا لذمته أو أن يكون هذا الرد مشوبا بعيب يجعله غير مبرئ للذمة.

وإذن فإذا تعرض القاضي في أسباب حكمه إلي ما لا تتأثر به دعوى الملكية من ذلك فإن ما يعرض له يكون، لعدم تعلقه بالطلب المرفوعة به الدعوى ولعدم اتصاله بالمنطوق

عديم الأثر زائدا علي حاجة الدعوى، وهو علي هذا الاعتبار لا يحوز كالمنطوق قوة الشئ المحكوم فيه”.

(طعن رقم 77 لسنة 6 ق جلسة 18/2/1937)

وبأنه إذا تمسك مدعى الملكية بأنه تملك الأطيان المتنازع عليها بالشراء ممن تملكها بالتقادم من مالكها الأصلي، ودفع المدعى عليه بأنه هو الذي تملك بالتقادم

وأمرت المحكمة الابتدائية بإحالة الدعوى علي التحقيق لإثبات وضع اليد بشهادة الشهود، وحملت المدعى عليه عبء الإثبات فقبل هذا الحكم التمهيدي ولم يستأنفه

ثم لما أصدرت حكمها القطعي نفت ملكية المدعى عليه وأثبتت في الوقت نفسه ملكية المدعى وردت هذه الملكية إلي سببها القانوني وهو التقادم

وساقت علي هذا التقادم أدلة من شأنها أن تؤدى إليه، فإنها لا تكون قد أخطأت ف تطبيق قواعد إثبات الملكية

ولو جعلت في المقام الأول من الأدلة التي أوردتها علي تملك المدعى بالتقادم ما استفادته من إخفاق المدعى عليه في دفاعه وما ترتب علي هذا الإخفاق من انتفاء وضع يده

فذلك حقها الذي لا معقب عليه، إذ أن وضع اليد واقعة تقبل الإثبات بالطرق كافة بما فيها  القرائن ، والقرائن القضائية من الأدلة التي لم يحدد القانون حجيتها والتي أطلق للقاضي في الأخذ بنتيجتها وعدم الأخذ بها

كما أطلق له في أن ينزل كل قرينة منها من حيث الأهمية والتقدير المنزلة التي يراها”

(طعن رقم 120 لسنة 15 ق جلسة 10/10/1946)

وبأنه “إذا كان الحكم في دعوى تثبيت الملكية لم يقم الدليل علي ملكية المدعين لما قضى لهما به وإنما أقام قضاءه علي ما ادعياه من أن سبب الملكية هو  الميراث .

وعلي أنه لا نزاع من جانب المدعى عليهم لهما في ذلك دون أن يفصح الحكم عن أصل هذه الملكية وأيلولتها إلي المدعين بالنسبة للقدر المقضي لهما بملكيته

وكان الثابت بالحكم نفسه أن المدعى عليهم قد أنكروا علي المدعين تلك الملكية وأنهم تمسكوا بأن آخرين شاركوهم في الملكية

مما مؤداه- لو صح هذا الدفاع -أن يقل نصيب المدعين في الأطيان محل التداعي، فإن الحكم يكون قد شابه قصور بما يستوجب نقضه”.

(طعن رقم 251 لسنة 27 ق جلسة 20/12/1962)

وبأنه ولما كان الحكم المطعون فيه قد استدل علي أن الطريق محل النزاع والمملوك للطاعنين طريق عمومي مخصص للمنفعة العامة أخذا بتقرير الخبير المقدم في الدعوى لمجرد وجوده علي الخريطة المساحية منذ مدة طويلة.

ورتب علي ذلك أحقية المطعون عليه في فتح باب عليه، في حين أن مجرد وجود الطريق علي خريطة المساحة لا يصح دليلا علي أنه طريق عمومي طالما لم تنتقل ملكيته إلي الدولة بأحد  أسباب كسب الملكية  المنصوص عليها في القانون.

فإن الحكم المطعون فيه إذ اكتفى باعتماد تقرير الخبير في هذا الخصوص دون أن يفصل في ملكية الطريق وهي مسألة قانونية تخرج عن مأمورية الخبير.

الذي تقتصر مهمته علي تحقيق الواقع في الدعوى وإبداء رأيه في المسائل الفنية التي يصعب علي القاضي استقصاء كنهها بنفسه

واتخذ من تقرير الخبير سندا لقضائه وكانت أسبابه لا تؤدى إلي النتيجة التي انتهى إليها ولا تصلح ردا على ما تمسك به الطاعنون من أن الطريق مملوك لهم ملكية خاصة.

وهو دفاع جوهري من شأنه لوضح أن يتغير به وجه الرأي في الدعوى فإن الحكم المطعون فيه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون وشابه القصور في التسبيب”

(طعن رقم 1517 لسنة 55 ق جلسة 12/4/1992)

وبأنه محكمة الموضوع إذ تفضل في المفاضلة بين المشترين من متصرف واحد بشأن عقار واحد توصلا إلي معرفة من منهم المالك الحقيقي للأرض المتنازع عليها إنما تفضل في مسألة قانونية وإذن فعملها في هذا خاضع لرقابة محكمة النقض”.

(طعن رقم 3106 لسنة 58 ق جلسة 15/4/1993)

وبأنه لما كان الثابت من الأوراق أن الطاعن بصفته قد تمسك أمام محكمة الاستئناف بملكية الدولة للأرض محل التداعي طبقا للمستندات المقدمة منه وعدم جواز تملكها أو التعامل عليها.

ورتب علي ذلك طلب رفض دعوى المطعون ضدها الأولي، فإن الحكم المطعون فيه إذ أيد ما قضت به محكمة أول درجة من صحة ونفاذ عقد البيع الابتدائي

الذي تضمن التصرف في تلك الأرض دون أن يتحقق من ملكية البائع لها مجتزئا القول بأن الأرض محل التعاقد لم ترد ضمن سجلات أملاك الدولة أو خرائطها

وهو ما لا يكفى لمواجهة دفاع الطاعن ولا يصلح ردا عليه في ضوء ما سلف بيانه، وإذ حجب ذلك -الحكم- عن مواجهة هذا الدفاع الجوهري بما يقتضيه من البحث والتمحيص وصولا إلي وجه الحق فيه

فإنه يكون مشوبا بالقصور في التسبيب الذي جره إلي خطأ في تطبيق القانون”.

(طعن رقم 1125 لسنة 68 ق جلسة 18/6/2000)

وبأنه  الإقرار بالملكية  حجة علي المقر طالما صدر منه عن إدارة غير مشوبة بعيب من عيوب الإدارة، فلا يحق له أن يتصل مما ورد فيه بمحض إرادته إلا بمبرر قانوني

ومن ثم فإنه ينتج أثره فيما بينه والمقر له، وليس له أن يدفع باستحالة تنفيذ التزامه بنقل الملكية، ولو تبين أن محل الإقرار كله أو بعضه مملوك للغير

إذ الإقرار بملكية ثابتة للغير تصرف قابل للإبطال لمصلحة المقر له، وليس لمصلحة المقر، أما بالنسبة للمالك الحقيقي فيجوز له أن يقر التصرف صراحة أو ضمنا

فإذا لم يقره كان غير نافذ في حقه، وإن النعي بأن الطاعن (المقر) دفع في غلط جوهري -غير مقبول لمخالطته واقعا لم يسبق طرحه على محكمة الموضوع”.

(طعن رقم 3370 لسنة 61 ق جلسة 20/2/2001)

إن الإقرار بالملكية في ورقة عرفية لا تنتقل به الملكية، ولا يصلح سندا لرفع دعوى بتثبيت هذه الملكية، لأنها لا تنتقل في العقار إلا بالتسجيل.

ولما ينطوي عليه طلب الحكم بصحة ونفاذ الإقرار من التسليم بثبوت الملكية للمقر، والرغبة في الحصول علي حماية قضائية غايتها أن يطمئن المقر له إلي أن المقر لا يستطيع بعد الحكم بصحة الإقرار ونفاذه في حقه.

أن ينازع فيما أقر به وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر، وأتبع قضاءه بصحة ونفاذ الإقرار موضوع النزاع باعتباره سندا للملكية صالحا للتسجيل والشهر.

فإنه يكون قد  خالف القانون وأخطأ في تطبيقه .

(طعن رقم 3370 لسنة 61 ق جلسة 20/2/2001)

ان المادة 14 من القانون رقم 577 لسنة 1954 التي نصت علي انتهائية الحكم الصادر من المحكمة الابتدائية انما جعلت هذه الانتهائية للحكم الصادر في الطعن في قرار لجنة المعارضات التي استحدثها ذلك القانون.

مما يفيد انه اذا لم يكن الحكم صادراً في طعن مرفوع عن قرار صادر من هذه اللجنة بالذات، فلا ينطبق عليه هذا النص.

(نقض جلسة 18 / 12 / 1973- المرجع السابق- ص 1296)

تنص المادة 16 من القانون رقم 577 لسنة 1954 علي حق صاحب الشأن في العقار المستولي عليه بطريق التنفيذ المباشر في تعويض عن مقابل عدم الانتفاع به من تاريخ الاستيلاء الفعلي.

لحين دفع التعويض المستحق عن نزع الملكية ولصاحب الشأن خلال ثلاثين يوماً من تاريخ اعلانه بقيمة التعويض عن عدم الانتفاع حق المعارضة في هذا التقدير.

ويكون الفصل في المعارضة طبقاً للنصوص الخاصة بالمعارضة في تقدير الجهة نازعة الملكية، وتشكيل لجنة الفصل في هذه المعارضات.

وخولت المادة 14 منه للمصلحة نازعة الملكية وكل ذي شأن حق الطعن في قرار لجنة المعارضات امام المحكمة الابتدائية الكائن بدائرتها العقار خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ اعلانهم بقرار اللجنة.

ونصت علي أن حكم المحكمة الابتدائية في هذا الطعن يكون نهائياً. وعلي ذلك فان الحكم الذي يصدر من المحكمة الابتدائية- في طعن علي قرار لجنة الاعتراضات- بتقدير التعويض.

سواء فيما يختص بتقدير قيمة العقار المنزوع ملكيته او بمقابل عدم الانتفاع به من تاريخ الاستيلاء الفعلي عليه لحين دفع التعويض المستحق عن نزع الملكية يكون نهائياً طبقاً للمادة 14 من القانون رقم 577 لسنة 1954.

(نقض- جلسة 13 / 11 / 1974- السنة 25- ص 1220)

أستلزم القانون رقم 577 لسنة 1954 ان يكون تقرير المنفعة العامة بقرار من الوزير المختص ينشر في الجريدة الرسمية، وبمجرد حصول النشر يكون لمندوبي الجهة القائمة بنزع الملكية دخول العقارات لاجراء العمليات الفنية والمساحية.

ووضع علامات التحديد والحصول علي البيانات اللازمة بشان، العقار علي ان يكون دخول العقارات بعد اخطار ذوي الشأن، ثم تقوم الجهة نازعة الملكية بعد ذلك باجراءات حصر العقارات وعرض البيانات وتقدير التعويض المستحق لأصحاب الشأن،

فاذا وافقوا عليه وقعوا علي النماذج الخاصة التي تنتقل بمقتضاها الملكية. اما اذا عارضوا او تعذر الحصول علي توقيعاتهم فيصدر بنزع الملكية قرار من الوزير المختص وتودع النماذج او القرار الوزاري في مكتب الشهر العقاري

واذا لم يتم الايداع خلال سنتين من تاريخ نشر القرار المقرر لمنفعة العامة في الجريدة الرسمية، سقط مفعول هذا القرار، ومؤدي

ذلك ان قرار الوزير المختص بتقرير المنفعة العامة لا يترتب عليه آثاره القانونية الا من تاريخ نشره خلالها ايداع النماذج الموقع عليها من ذوي الشأن او القرار الوزاري بنزع الملكية في مكتب الشهر العقاري سقط مفعوله.

ان الاستيلاء المؤقت علي العقارات التي تقرر لزومها للمنفعة العامة بطريق التنفيذ المباشر عملاً بأحكام الباب الرابع من القانون رقم 577 لسنة 1954 لا شأن له بالتعويض المستحق عند نزع الملكية

ولا يعني عن وجوب اتباع اجراءات نزع الملكية وتقدير التعويض المستحق عليها طبقاً لما نص عليه هذا القانون في الأبواب الثلاثا الأولي منه

وانما هو يجيز للجهة نازعة الملكية الاستيلاء مؤقتاً علي العقارات التي تقرر لزومها للمنفعة العامة لحين اتمام اجراءات نزع الملكية

وينظم تبعاً لذلك طريقة تقدير التعويض المقابل لعدم الانتفاع بالعقارات المستولي عليها من تاريخ الاستيلاء الفعلي لحين دفع التعويض المستحق كما ينظم المعارضة فيه

وهو أمر خارج عن نطاق هذه الدعوي وهي مطالبة بتعويض عن نزع الملكية لا عن عدم الانتفاع بسبب الاستيلاء المؤقت.

(نقض- جلسة 3 / 12 / 1975- السنة 26- ص 1531)

طلب التعويض عن نزع الملكية- وعلي ما جري به قضاء النقض- لا يعتبر معلوم المقدار وأن يكون تحديد مقداره قائماً علي أسس ثابتة لا يكون معها للقضاء سلطة التقدير.

ولما كان ما يستحقه المالك مقابل نزع الملكية للمنفعة العامة يعتبر تعويضاً له عن حرمانه من ملكيته جبراً عنه للمنفعة العامة، وهو ما يكون للقاضي سلطة واسعة في تقديره

فلا يكون معلوم المقدار قت طلبه مهما كان تحديد المالك له في صحيفة دعواه ولا يصدق عليه هذا الوصف الا بصدور الحكم النهائي في الدعوي،

ولا يغير من ذلك قيام الطاعنين- الجهة نازعة الملكية- بتقدير تعويض عن الأرض المنزوع ملكيتها وعرضه علي المطعون عليهم- المالكين

ذلك أنهم لم يقبلوه ورفعوا الدعوي بطلب الحكم لهم بالتعويض الذي حددوه مما يجعل تقدير التعويض مؤجلاً الي حين الفصل في النزاع نهائياً، ومن ثم فلا تستحق الفوائد عن التعويض الا من تاريخ الحكم النهائي.

(نقض- جلسة 22 / 6 / 1976- المرجع السابق- السنة 27- ص 1387)

دعوي الاستحقاق التي يرفعها المالك لاسترداد ملكه من غاصبه لا تسقط بالتقادم لكون حق الملكية حقاً دائماً لا يسقط بعدم الاستعمال، ومطالبة المالك بقيمة العقار محل الغصب تعتبر مطالبة بالزام المدين الغاصب بتنفيذ التزامه العيني هو الأصل

ولا يستعاض عنه بالتعويض النقدي الا اذا استحال التنفيذ العيني لما كان ذلك فان دعوي المطالبة بقيمة العقار موضوع الغصب لا تسقط بالتقادم وان كان الغاصب يستطيع ان يدفعها بتملك العقار بالتقادم المكسب.

ان مفاد نص المادة 19 من القانون رقم 577 لسنة 1954 بشأن، نزع الملكية انه يجب عند تقدير التعويض مراعاة ما يكون قد طرا علي قيمة الجزء الذي لم تنتزع ملكيته بسبب اعمال المنفعة العامة من نقص او زيادة بخصمه

او اضافته الي ثمن الجزء المستولي عليه بحيث لا يزيد المبلغ الواجب خصمه او اضافته عن نصف القيمة التي يستحقها المالك

ويستوي في ذلك- وعلي ما جري به قضاء في نزع المحكمة- أن تكون الحكومة قد اتبعت الاجراءات القانونية في نزع الملكية او لم تتبعها، ذلك ان المادة 19 سالفة الذكر انما تقرر حكماً عاماً في تقدير التعويض.

(نقض- جلسة 28 / 3 / 1977- المرجع السابق- السنة 28- ص 819)، (نقض 3906 لسنة 60ق جلسة 27 / 6 / 1991 س42 ص1389)

المشترى بعقد غير مسجل لا يعد مالكاً للعقار في مفهوم القانون 577 لسنة 1954. أثره. إنتفاء صفته في إقتضاء. أثره. التعويض عن نزع ملكية للمنفعة العامة. مخالفة ذلك. خطأ في تطبيق القانون.

(الطعن 2608 لسنة 58ق جلسة 7 / 4 / 1993)

ملكية العقار إعتبارها أمراً لازماً لتوافر الصفة لمالك العقار في الإعتراض على تقدير التعويض وأحقيته في إقتضائه. أثره. قرار لجنة الفصل في المعارضات في هذا الخصوص.

تضمنه فصلا صريحاً أو ضمنياً في ثبوت الصفة لمالك العقار.

(الطعن 611 لسنة11ق جلسة 29 / 5 / 1994 س45 ص923)

الأصل نقل ملكية أراضى البرك والمستنقعات المملوكة للأفراد إلى الدولة بنزع ملكيتها للمنفعة العامة طبقاً للإجراءات التى رسمها القانون الإستثناء.

أيلولة ملكية هذه الأراضى إلى الدولة بالإستيلاء الفعلي عليها قبل إتخاذ الإجراءات القانونية قصداً إلى ردمها. سريانه بأثر رجعي إعتبار من تاريخ العمل بالقانون 76 لسنة 1946 مقابل تعويض ملاك تلك الأراضى بقيمتها الحقيقية قبل البدء في أعمال الردم.

مفاد نص المادة الأولى من القانون رقم 177 لسنة 1960 في شأن البرك والمستنقعات يدل وعلى ما أفصحت عنه المذكرة الإيضاحية – وجرى به قضاء هذه المحكمة

على أن الأصل في نقل ملكية أراضى البرك والمستنقعات المملوكة للأفراد إلى ملكية الدولة يكون بنزع ملكيتها للمنفعة العامة طبقاً للإجراءات التى رسمها القانون.

غير أن المشرع إرتأى إستثناء من هذا الأصل لإعتبارات تتعلق بالصالح العام أن تؤول ملكية هذه الأراضى إلى الدولة بطريق الإستيلاء الفعلي عليها ومن قبل أن تتخذ إجراءات نزع ملكيتها قصداً إلى ردم أو تجفيف البرك والمستنقعات الواقعة بها

بنفقات تتحملها الخزانة العامة تحقيقاً لمصلحة المواطنين وحماية للصحة العامة من إنتشار الأوبئة والأمراض فتنقل ملكية هذه الأراضى إلى الدولة بمجرد قيامها بردمها

ويسرى هذا الحكم بأثر رجعي من 22 يوليو سنة 1964 تاريخ العمل بأحكام القانون السابق رقم 76 لسنة 1964، وذلك مقابل تعويض ملاك هذه الأراضى بقيمتها الحقيقية قبل البدء في أعمال الردم.

(الطعن 536 لسنة 60ق جلسة 12 / 6 / 1994)

إعتبار أراضى البرك والمستنقعات التى تقرر ردمها وأيلولة ملكيتها إلى الدولة.. صدور قرار من وزير الشئون البلدية والقروية بتحديد مواقعها ينشر في الجريدة الرسمية.

إجازة إسترداد ملكية هذه الأراضى خلال سنة من تاريخ نشر القرار المذكور مقابل أداء قيمتها بعد ردمها أو تكاليف الردم أيهما أقل.

بيان حقيقة واقع أرض النزاع من المسائل الواقعية التى تستقل بها محكمة الموضوع.

تمسك الطاعنون بأن أرض النزاع أرض زراعية ولم تكن في الأصل بركة أو مستنقع ردمته الحكومة.

طرح الحكم المطعون فيه لهذا الدفاع وقضاؤه برفض الدعوى دون إستظهار طبيعة الأرض.

قصور وفساد في الإستدلال (مثال).

يشترط لإعتبار الأراضى من البرك والمستنقعات التى تقرر ردمها وأيلولة ملكيتها إلى الدولة طبقاً للنص آنف البيان أن يصدر قرار من وزير الشئون البلدية والقروية بتحديد مواقع وحدود هذه الأراضى ينشر في الجريدة الرسمية.

كما أجاز القانون لملاك تلك الأراضى إسترداد ملكيتها خلال سنة من تاريخ نشر هذا القرار مقابل أداء قيمتها بعد ردمها أو تكاليف الردم أيهما أقل.

ولما كان بيان حقيقة واقع أرض النزاع وما إذا كانت في الأصل بركة ردمتها الحكومة فأصبحت من الأموال العامة بإنتقال ملكيتها إلى الدولة أم إنها ليست كذلك هو أمر لازم لتطبيق أحكام هذا القانون يتعين على محكمة الموضوع إستظهاره.

شريطة أن يقوم ذلك على أسباب سائغة ترتد إلى ماله أصل ثابت بالأوراق ومن شأنها أن تؤدى إلى النتيجة التى إنتهت إليها في حكمها

وكان الطاعنون قد تمسكوا في دفاعهم أمام محكمة الموضوع بأن أرض النزاع هي أرض زراعية كانت ولا تزال في ملكيتهم خلفاً لمورثهم وإنها لم تكن في الأصل بركة أو مستنقع ردمته الحكومة

وكان البين من تقرير الخبراء الثلاثة المندوبين في الدعوى أن قطعتى الأرض موضوع التداعي لم تكونا في يوم من الأيام بركة أو مستنقع إنما هما أرض زراعية مكلفة بإسم مورثى الطاعنين وهم من بعدهم

وكانت مؤجرة لأخرين يزرعونها على نحو ما ثبت من مطالعة اللوحة المساحية 1 سنة 1933 والتى أعيد طبعها في سنوات 1936، 1942، 1946، 1947، 1951 دون تغيير

فإن الحكم المطعون فيه إذ أطرح هذا الدفاع وأقام قضاءه برفض الدعوى بالنسبة لمساحة 4 س و3 ط بالقطعة رقم 46 سالفة البيان على مجرد القول بأنها كانت بركة قامت الحكومة بردمها

فإنتقلت ملكيتها إليها طبقاً لأحكام القانون رقم 177 لسنة 1960 في شأن البرك والمستنقعات مستنداً في ذلك إلى مجرد ورودها بكشوف التحديد المرافقة لقرار وزير الشئون البلدية والقروية رقم 1125 لسنة 1961

ومشروع الردم رقم 1002 والتى تمت حديثاً بمعرفة الجهات المختصة – دون أن يستظهر حقيقة طبيعة هذه الأرض أو يفطن إلى حقيقة ما أثبته الخبراء أخذاً من أقوال الشهود الذين سالوهم والبيانات التى أطلعوا عليها

والتى أفادت جميعها أن أرض النزاع لم تكن في الاصل بركة ردمتها الحكومة وأنها أرض زراعية فإنه يكون معيباً بالقصور في التسبيب والفساد في الإستدلال.

(الطعن 536 لسنة 60ق جلسة 12 / 6 / 1994 س45 ص986)

إنقاص مقابل التحسين من قيمة التعويض المستحق عن العقار المنزوع ملكيته. قصره على حالات نزع ملكية العقارات لأغراض مشروعات التنظيم في المدن دون غيرها من المشروعات الأخرى ذات النفع العام.

(الطعن 975 لسنة 60ق جلسة 18 / 1 / 1995 س46 ص193)

إلغاء لجان الفصل في المعارضات في تقدير التعويض المستحق عن نزع الملكية بالقانون 10 لسنة 1990. إنعقاد الإختصاص بنظر تلك المعارضات للمحام الإبتدائية الكائن بدائرتها العقار المنزوع ملكيته للمنفعة العامة.

وجواز إستئناف الأحكام الصادرة منها م 13 ق 10 لسننة 1990. وجوب إحالة الدعاوى التى لم تفصل فيها اللجان المشار إليها إلى المحكمة المختصة عملاً بالمادة 27 من ذات القانون. عدم جواز التحدى بأحكام القانون 577 لسنة 1954 الملغى.

بصدور القانون 10 لسنة 1990 بشأن  نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة  والمعمول به إعتباراً من 1 / 7 / 1990 فقد ألغى القانون 577 لسنة 1954

وألغيت تبعاً لذلك لجان الفصل في المعارضات في تقدير التعويض المستحق لذوى الشأن عن نزع الملكية وأضحت الإختصاص بنظر الطعون في شأنه منعقداً للمحاكم الإبتدائية الكائن بدائرتها العقار المنزوع ملكيته للمنفعة العامة

وأصبح الحكم الصادر فيها جائزاً إستئنافه وفق ما جرى به نص المادة 13 من القانون سالف الذكر.

وإذا كان ذلك وكان القانون الأخير قد أدرك المعارضة في التعويض محل الدعوى الراهنة قبل الفصل فيها من اللجنة المشار إليها في القانون السابق

فقد أحيلت بحالتها إلى المحكمة المختصة عملاً بالمادة 27 من القانون الجديد بما لا يجوز التحدى معه تبعاً لذلك بأحكام القانون السابق.
(الطعن 10091 لسنة 64ق جلسة 8 / 5 / 1996 س47 ص741)

جواز الإستيلاء بطريق التنفيذ المباشر على العقارات التى تقرر لزوم نزع ملكيتها للمنفعة العامة قبل صدور القرار بذلك من جهة الإختصاص.

علة ذلك. حق ذوى الشأن في تعويض مقابل عدم الإنتفاع بها من تاريخ الإستيلاء الفعلي إلى حين دفع التعويض المستحق تلتزم به الجهة طالبة نزع الملكية دون الجهة التى تتولى إتخاذ إجراءات نزع الملكية.

إستئناف الحكم الصادر بتقدير التعويض. لا يحول دون حصولهم منها على التعويضات المقضى بها إبتدائياً ما لم تكن قد أدتها اليهم أو أودعتها بأمانات الجهة القائمة بإجراءات نزع الملكية. م14 ق10 لسنة 1990.

غاية المشرع عندما أجاز في المادة الرابعة عشرة من القانون 10 لسنة 1990 والذى أحال إلى العمل بأحكامه بالنسبة للمعارضات في تقدير التعويض عن العقارات التى نزعت ملكيتها للمنفعة العامة

والتى لم يفصل فيها حتى تاريخ العمل به الإستيلاء بطريق التنفيذ المباشر على العقارات التى تقرر لزوم نزع ملكيتها للمنفعة العامة قبل صدور القرار بذلك من جهة الإختصاص التيسير على المصالح العامة للقيام بتنفيذ المشروعات العامة

فتتتحقق الثمرات المرجوه منها إزالة العوائق والصعوبات التى كانت تعانيها تلك المصالح من عدم تشغيلها في المواعيد المقرة لها

فقد جعل لذوى الشأن من الملاك وأصحاب الحقوق الحق في تعويض عادل مقابل عدم الإنتفاع بها من تاريخ الإستيلاء الفعلي عليها

إلى حين دفع التعويض المستحق تلتزم به الجهة طالبة نزع الملكية بعد تقديره بمعرفة اللجنة المستفيدة ومن ثم تلتزم المادة السادسة منه بحسبانه أنها الجهة المستفيدة

ومن ثم تلتزم بهذا التعويض لهم دون الجهة التى تتولى إتخاذ إجراءات نزع الملكية (الهيئة المصرية العامة للمساحة) ومن ثم فقد جعل الخصومة في شان الطعن في تقدير التعويض أمام المحكمة الإبتدائية المختصة مقصوراً عليها

ولا يحول الطعن أو إستئناف الحكم الصادر فيه دون حصولهم منها على التعويضات المقضى بها إبتدائياً ما لم تكن قد أدتها إليهم أو أودعتها بأمانات الجهة القائمة بإجراءات نزع الملكية

إذ يعتبر ذلك مبرئا لذمتها من قيمة التعويض عن عدم الإنتفاع المنصوص عليه بالمادة الرابعة عشر من القانون.

(الطعن 10091 لسنة 64ق جلسة 8 / 5 / 1996 س47 ص741)

إستيلاء الهيئة العامة للصرف المغطى التى يمثلها المطعون ضده بصفته على أرض النزاع دون إتباع الإجراءات التى أوجبها القانون 577 لسنة 1954 بشأن نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة.

غصب. أثره. مسئوليتها عن أداء التعويض لمالكها.

مخالفة الحكم المطعون فيه هذا النظر وإلزامه هيئة المساحة الطاعنة بالتضامن مع المطعون ضده بصفته بأداء التعويض المحكوم به. خطأ.

(الطعن 8719 لسنة 65 ق جلسة 22 / 1 / 1997 س 48 ص 179)

مفاد النص في المادتين التاسعة والثالثة عشر من القانون رقم 10 لسنة 1990 بشأن نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة يدل

على أنه يجوز – وبناء على طلب الخصوم – أن تقضى المحكمة الإبتدائية لدى نظرها الطعن على تقدير التعويض المستحق عن نزع الملكية بإلزام الجهة طالبة نزع الملكية بدفع التعويض الذي تقدره

وأن استئناف ذوي الشأن من الملاك وأصحاب الحقوق لذلك الحكم لا يحول بينهم وبين اقتضاء التعويض المقضي به ابتدائياً. وهو الأمر الذي أكدته المذكرة الإيضاحية للقانون سالف البيان بما أوردته من أن:

“الطعن على تقدير التعويض لا يحول دون حصول ذوى الشأن من الجهة طالبة نزع الملكية على المبالغ المقدرة….

كما لا يحول استئناف الأحكام الصادرة من المحكمة الإبتدائية المقام منهم وحدهم دون حصولهم من هذه الجهة على المبالغ “المحكوم بها” من المحكمة الإبتدائية.

وهو ما لا يكون بداهة إلا من خلال طلب بالإلزام بالتعويض والقضاء به في حالة توافر شروطه.

(الطعن رقم 4862 – لسنة 73 ق – تاريخ الجلسة 22 / 05 / 2005)

خلاصة قواعد النقض في دعوى الاستحقاق لاسترداد الملكية

في ختام هذا الدليل الشامل حول دعوى الاستحقاق لاسترداد الملكية، يتضح أن هذه الدعوى تمثل الآلية القانونية الأساسية لاسترداد الملكية من خلال إثبات أصل الحق بطرق يقينية مثل التقادم أو السجل العيني، مع التمييز الواضح عن دعاوى الحيازة والشخصية.

كما أكدت أحكام محكمة النقض على  عدم سقوط دعوى الاستحقاق بالتقادم  وضرورة الإثبات الدقيق للملكية.

لضمان حماية حقوقكم في النزاعات العقارية أو الميراثية، يُنصح باستشاراتنا.

إذا كنتم تواجهون نزاعًا مشابهًا، يمكنكم التواصل مع المحامي عبدالعزيز حسين عمار عبر نموذج الاستشارة القانونية المجانية على موقعه azizavocate.com.

أو الاتصال مباشرة لطلب مشورة قانونية موثوقة، مما يساعد في اتخاذ قرارات سليمة تحمي مصالحكم وتجنب التعقيدات القانونية.

تواصل معنا الآن للحصول على استشارة قانونية موثوقة

هل لديك استفسار قانوني عاجل أو قضية تتطلب رأيًا متخصصًا؟

مكتب الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار – محامٍ بالنقض والإدارية العليا، يقدم خدمات قانونية احترافية في قضايا الملكية، الميراث، الأحوال الشخصية، المنازعات العقارية، والطعون أمام محكمة النقض.

📞 اتصل مباشرة لحجز موعد بالمكتب: 01285743047

📱 راسلنا على واتساب للاستفسارات السريعة: 01228890370

📧 البريد الإلكتروني: azizamar90@gmail.com

🏠 العنوان: 29 شارع النقراشي – برج المنار – الدور الخامس – الزقازيق – محافظة الشرقية – مصر

💬📩 أرسل استشارتك الآن عبر نموذج التواصل .

⏰ مواعيد العمل:

• من السبت إلى الأربعاء – بالحجز المسبق
• الخميس والجمعة: أجازة للمكتب – الحالات العاجلة فقط عبر الهاتف أو البريد

⚖️ خدماتنا القانونية:

1️⃣ الأفراد والعائلات:تقسيم التركات وحل نزاعات الورثة.

• قضايا الملكية والعقارات (صحة التوقيع – صحة ونفاذ – وضع اليد – الشطب).
• صياغة مذكرات الطعن والترافع أمام محكمة النقض والإدارية العليا.
• قضايا الأحوال الشخصية (طلاق – نفقة – رؤية – حضانة).

2️⃣ الشركات والمؤسسات:

• تأسيس الشركات وصياغة العقود واللوائح.
• التمثيل القانوني في النزاعات التجارية والعمالية والمدنية.
• التدقيق القانوني الدوري والاستشارات الوقائية.
• التحكيم وصياغة اتفاقيات الشراكة والتوريد.

3️⃣ خدمات مخصصة:

• إدارة النزاعات الجماعية بين الورثة والشركاء.
• استشارات دورية لمجالس الإدارة والشركات الناشئة.
• حزم استشارية سنوية أو شهرية لمتابعة القضايا وتحديثات القانون.

❓ لماذا تختار مكتب عبدالعزيز حسين عمار؟

💼 خبرة تزيد عن 28 عامًا أمام المحاكم المصرية

📊 تحليل دقيق وحلول عملية مخصصة لكل ملف

📈 التزام بالمتابعة المستمرة والدفاع عن حقوقك بثقة

🌐 تغطية شاملة للقضايا الفردية والجماعية والمؤسسية

🔔 اشترك للحصول على دليل مجاني حول قانون الميراث والعقارات .

📝 استشارتك الأولى تبدأ بخطوة … راسلنا الآن بثقة

“إذا كنت تبحث عن محامي قضايا ملكية أو تحتاج إلى استشارة حول قسمة التركات أو الطعن أمام محكمة النقض، فإن مكتب عبدالعزيز حسين عمار يقدم لك الدعم الكامل بخبرة طويلة ومعرفة دقيقة بقوانين الميراث والملكية في مصر.”