فسخ عقد بيع عقاري بسبب التأخير: الفرق بين الفسخ والتفاسخ

شرح دعوى فسخ عقد بيع عقاري بسبب تأخير التسليم، حيث انه عند التعامل مع عقود بيع العقارات، قد يواجه المشتري تأخيرات غير مبررة في تسليم الوحدة العقارية مما يعرضه للإضرار.

ومن ثم، نستعرض خطوات دعوى فسخ عقد بيع عقاري بسبب تأخير التسليم وأثرها القانوني وفق القانون المدني، والإجراءات القانونية وحقوق المشتري في التقاضي لفسخ العقد والتعويض عن الأضرار الناتجة عن التأخير.

الأساس القانوني لدعوى فسخ عقد بيع عقاري

وفق المادة 157 من القانون المدني المصري، يملك المشتري حق رفع دعوى فسخ العقد إذا أخفق البائع في تنفيذ التزام التسليم بعد إعذاره رسميًا.

“فسخ عقد البيع العقاري حق قانوني للمشتري يحميه القانون المدني المصري في حال إخلال البائع بالتزام التسليم.”

شروط فسخ العقد

• إخلال البائع بالتسليم في الموعد المحدد.
• إعذار البائع قبل رفع دعوى الفسخ.
• التزام المشتري بسداد كامل الثمن.

الإجراءات القانونية

• إرسال إنذار رسمي بالبريد المسجل على يد محضر.
• رفع دعوى فسخ العقد أمام المحكمة المختصة.
• طلب تعويض عن الأضرار الناتجة.

أثر فسخ العقد

1. إعادة الحقوق للطرفين إلى ما قبل العقد.
2. رد كامل المبلغ المدفوع.
3. تعويض الأضرار المادية والمعنوية للمشتري.

الفرق بين الفسخ، الانفساخ، والتفاسخ

كيفية التعامل مع دعوى فسخ عقد بيع عقاري بسبب التأخير في التسليم: دليل قانوني شامل

فيما يلي، ومن الواقع العملي لمكتب الأستاذ  عبدالعزيز حسين عمار محامي قضايا الملكية والمدني ، نتعرف على خطوات دعوى فسخ عقد بيع عقاري بسبب تأخير التسليم وأثرها القانوني.

مع توضح كيفية التعامل مع دعوى فسخ عقد بيع عقاري بسبب التأخير في التسليم، مستعرضين الإجراءات القانونية التي يمكن اتباعها والحقوق التي تكفلها القوانين للمشترين

حيث أنه في العديد من حالات بيع العقارات، قد يواجه المشترون تأخيرًا في تسليم الوحدة العقارية من قبل البائع، مما يؤدي إلى تصاعد الأمور القانونية.

النقاط الرئيسية:

• فهم كيفية تقديم دعوى فسخ العقد.
• الأساس القانوني لفسخ العقد في القانون المدني المصري.
• كيفية حساب التعويضات الناتجة عن التأخير.

1. دعوى فسخ عقد بيع عقاري والأساس القانوني

يتبع المشترون الذين يواجهون تأخيرًا في تسليم وحداتهم العقارية إجراءات قانونية تتضمن دعوى فسخ العقد. في القانون المدني المصري.

وتُعتبر هذه الإجراءات وسيلة قانونية لإنهاء التعاقد بين الطرفين وإعادة المبالغ المدفوعة.

الأساس القانوني:

يستند المدعي في دعوى الفسخ إلى المادة 157 من القانون المدني المصري، التي تتيح للمشتري رفع دعوى فسخ العقد في حالة عدم تنفيذ الطرف الآخر لالتزاماته، مثل التأخير في  التسليم .

2. شروط فسخ العقد في حالة التأخير بالتسليم

لتكون دعوى الفسخ صحيحة قانونيًا، يجب أن تتوافر عدة شروط، أبرزها:

3. إخلال البائع بتسليم الوحدة في الموعد المتفق عليه.
4. إعذار البائع قبل رفع الدعوى.
5. التزام المشتري بسداد كامل الثمن كما هو موضح في عقد البيع.

6. الإجراءات القانونية لرفع دعوى الفسخ

في حال عدم تسليم العقار، يحق للمشتري رفع دعوى لفسخ العقد أمام المحكمة المختصة وتبدأ الإجراءات بإرسال إنذار رسمي للبائع بالإخلال بالعقد، يتبعه رفع الدعوى القضائية.

الإجراءات تشمل:

• إرسال إنذار على يد محضر.
• رفع دعوى الفسخ أمام المحكمة.
• طلب التعويض عن الأضرار الناتجة عن التأخير.

4. تأثير الفسخ على الأطراف المتعاقدة

عند فسخ العقد، يتم إعادة الطرفين إلى الوضع الذي كانا عليه قبل التعاقد، وهذا يشمل:

• إعادة المبالغ المدفوعة من قبل المشتري.
• تعويض المشتري عن الأضرار المترتبة على التأخير في التسليم.

5. الفرق بين الفسخ والانفساخ والتفاسخ في العقود المدنية المصرية

تتعدد الطرق القانونية لانهاء العقود في القانون المدني المصري، حيث تتفاوت بين الفسخ، الانفساخ، والتفاسخ، وكل منها يتطلب شروطًا وآثارًا قانونية مختلفة.

• الفسخ: يحدث الفسخ عندما يخالف أحد الأطراف التزاماته العقدية، مما يتيح للطرف الآخر طلب فسخ العقد وتعويضه.
• الانفساخ: يحدث الانفساخ تلقائيًا بسبب استحالة تنفيذ العقد بسبب ظروف قاهرة.
• التفاسخ: يتم التفاسخ بموافقة الطرفين لإنهاء العقد برضاهما، ويُسمى أيضًا “التقايل”.

إنذار رسمي على يد محضر بالفسخ

يعتبر “الإنذار الرسمي على يد محضر بالفسخ” إجراء قانونيًا يتم من خلاله إخطار الطرف المخل بالعقد بقرار فسخ الاتفاق بسبب عدم الوفاء بالتزامات معينة، ويُعتبر خطوة أساسية لبدء الإجراءات القانونية اللازمة.

الصيغة القانونية للإنذار بالفسخ

أنه في يوم        الموافق      /      /

بناء على طلب السيد / ………. المقيم – ….. – محافظة الشرقية، ومحله المختار مكتب الأستاذ/ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض.

انا         محضر محكمة                  الجزئية قد انتقلت وأعلنت :

السيد / الممثل القانوني لشركة ….. بصفته – شركة مساهمة مصرية – الكائن مقرها …… – القاهرة

                                     مخاطبا مع،،

وأنذرت بالأتى

بعقد تخصيص فيلا/شاليه مؤرخ ../../2016 تعاقد الطالب مع المعلن اليه بصفته على شراء الوحدة رقم ( … – جناح ..) بالدور الأول نموذج .. … البالغ اجمالي مساحتها 57م2 الكائنة بمنتجع … – .. – على الأرض المملوكة للشركة المعلن اليها.

بموجب قرار التخصيص النهائي الصادر برقم .. في ../../2012 من رئيس الجهاز التنفيذي للهيئة العامة للتنمية السياحية بوزارة السياحة بقطاع … – محافظة جنوب سيناء.

وقد تم هذا التعاقد بمبلغ اجمالي وقدره … [ … جنيه مصري ] دفع منهم الطالب مقدما مبلغ وقدره … ج [ … جنيه ]

والباقي وقدره … ج [ … جنيه ] على عدد أقساط 13 قسط يبدأ القسط الأول في ../../2016 والقسط الأخير في ../../2022 .

وأقرت الشركة المعلن اليها في البند التاسع بالعقد بالتزامها بتسليم الوحدة على النحو الآتي:

[ان ميعاد تسليم الوحدة في موعد أقصاه شهر ديسمبر 2020، مع مهلة سنة حتى ديسمبر 2021]

وقد قام الطالب بسداد كامل الأقساط من الثمن (13 قسط) كاملة في مواعيدها وأضحي التزامه بالوفاء بكامل ثمن الوحدة خالصا وبرئ الذمة منه.

الا أن الشركة المعلن اليها اخلت بالتزامها بتسليم الوحدة المخصصة في المواعيد المبينة بالبند التاسع بالعقد وحتى الا، ونحن في عام 2025 .

الامر الذي حدا بالمنذر مسبقا، الى انذار الشركة المعلن اليها ورفع دعوي تعويض عن الاخلال بتسليم  الوحدة المخصصة  في الميعاد المتفق عليه بالعقد

ورغم انذار الطالب للمعلن اليه ورفع دعوي تعويض كما تقدم الا انه وحتى الأن لم يوفي المعلن اليه بصفته بتسليم الوحدة المخصصة بالطالب.

مما يتبين معه اخلاله، وإصراره على عدم تنفيذ الالتزام دونما مسوغ قانوني ومرور أكثر من أربع سنوات على ميعاد التسليم الامر الذي اضر بالمنذر بالغ الضرر، ومن ثم كان هذا الإنذار بالفسخ .

بناء عليه

انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت وانذرت المعلن اليه بصفته وسلمته صورة من هذا الإنذار للعلم بما جاء به وما ورد بباطنة ولنفاذ مفعوله القانوني ونبهت عليه بما ذكر مع حفظ كافة الحقوق القانونية للمدعي أيا كانت.

ولأجل العلم،،

دعوي فسخ عقد بيع والتعويض لإخلال البائع بتسليم المبيع في الميعاد المتفق عليه بالعقد: [موعد أقصاه شهر ديسمبر 2020، مع مهلة سنة حتى ديسمبر 2021]

تتعلق دعوى فسخ عقد بيع والتعويض لإخلال البائع بتسليم المبيع في الميعاد المتفق عليه بالعقد، بإجراءات قانونية تهدف إلى إنهاء العقد واسترداد المبالغ المدفوعة بسبب تأخير التسليم.

وقد تم إعداد صيغة الدعوى من قبل الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار، المحامي بالنقض، بناءً على قضية واقعية عملية بمكتبه.

صيغة دعوى فسخ العقد من المشتري والمطالبة بالتعويض

أنه في يوم        الموافق      /      /

بناء على طلب السيد / ………… المقيم – ….. – محافظة الشرقية، ومحله المختار مكتب الأستاذ/ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض.

انا         محضر محكمة                  الجزئية قد انتقلت وأعلنت :

السيد / الممثل القانوني لشركة ….. بصفته – شركة مساهمة مصرية – الكائن مقرها …… – القاهرة

                         مخاطبا مع،،

الموضـوع

بعقد تخصيص فيلا/شاليه مؤرخ ../../2016 تعاقد الطالب مع المعلن اليه بصفته على شراء الوحدة رقم ( … – جناح ..) بالدور الأول نموذج ……  البالغ اجمالي مساحتها 57م2 الكائنة بمنتجع …. – …

على الأرض المملوكة للشركة المعلن اليها بموجب قرار التخصيص النهائي الصادر برقم .. في ../../2012 من رئيس الجهاز التنفيذي للهيئة العامة للتنمية السياحية بوزارة السياحة بقطاع ….. – محافظة جنوب سيناء….. جنيه ]

والباقي وقدره … ج [ …. جنيه ] على عدد أقساط 13 قسط يبدأ القسط الأول في ../../2016 والقسط الأخير في ../../2022 .

وأقرت الشركة المعلن اليها في البند التاسع بالعقد بالتزامها بتسليم الوحدة على النحو الآتي :

[ ان ميعاد تسليم الوحدة في موعد أقصاه شهر ديسمبر 2020، مع مهلة سنة حتى ديسمبر 2021 ]

وقد قام الطالب بسداد كامل الأقساط من الثمن ( 13 قسط ) كاملة في مواعيدها وأضحي التزامه بالوفاء بكامل  ثمن  الوحدة خالصا وبرئ الذمة منه.

الا أن الشركة المعلن اليها اخلت بالتزامها بتسليم الوحدة المخصصة في المواعيد المبينة بالبند التاسع بالعقد وحتى الا، ونحن في عام 2025 .

الامر الذي حدا بالطلب الى انذار الشركة المعلن اليها ورفع دعوي تعويض عن الاخلال بتسليم الوحدة المخصصة في الميعاد المتفق عليه بالعقد والتعويض برقم … لسنة 2022 تعويضات القاهرة الجديدة واستئنافها رقم … لسنة 27 ق مأمورية استئناف شمال القاهرة

وقد قضي فيها بتاريخ ../../2024 برفضها بحالتها لعدم سداد أمانة  الخبير ، ورغم انذار الطالب للمعلن اليه ورفع دعوي تعويض كما تقدم الا انه وحتى الأن لم يوفي المعلن اليه بصفته بتسليم الوحدة المخصصة بالطالب.

مما يتبين معه إصراره على عدم تنفيذ الالتزام دونما مسوغ قانوني ومرور أكثر من أربع سنوات على ميعاد التسليم الامر الذي يحق معه للطالب رفع دعواه الراهنة بطلب فسخ العقد ورد الثمن المدفوع مع التعويض.

السند القانوني والواقعي للدعوي

يستند المدعي في طلب الفسخ لعقد التداعي الى اخلال المدعي عليه بصفته بتسليم الوحدة المخصصة للمدعي في الميعاد المتفق عليه بالبند التاسع من عقد التخصيص سند التداعي، رغم اعذاره بإنذار ودعوي تعويض سابقة.

الا انه مصرا على عدم تنفيذ الالتزام لا سيما مع عدم تشييد الوحدة المخصصة حتى الان ومرور مدة طويلة (اربع سنوات) على ميعاد التسليم النهائي، ورغم عدم وجود تقصير من المدعي الذي أوفي بكامل الثمن المتفق عليه:

الثابت بالفقرة (2) من البند التاسع من عقد التداعي المؤرخ 9/11/2016، التزام المدعي عليه بصفته بان:

(من المتفق عليه من الأن أن الموعد المتوقع لتسليم (الفيلا/الشاليه) للطرف الثاني هو شهر 12 عام 2020 مبدئيا ويحتفظ الطرف الأول بحق مد تاريخ التسليم المتوقع لمدة سنة لاستكمال أعمال البناء والتشطيبات

ويتم اخطار الطرف الثاني بخطاب مسجل ويحدد فيه اليوم المعين لاستلام الطرف الثاني (الفيلا/الشاليه) الذي يتعين عليه الحضور شخصيا أو من يمثله قانونا للاستلام

وفي كل الأحوال لا يحق للطرف الثاني حاليا أو مستقبلا إقامة أي دعاوي تعويض ضد الطرف الأول في حالة تأخره عن تسليم (الفيلا/الشاليه) موضوع هذا العقد).

وقد مرت هذه المدة بأربع سنوات دونما تنفيذه لالتزامه بتسليم الوحدة المخصصة الى الأن، ورغم سبق اعذاره من المدعي

ورفع دعوي تعويض عليه عن التأخير في تنفيذ التزامه برقم … لسنة 2022 تعويضات القاهرة الجديدة واستئنافها رقم … لسنة 27 ق مأمورية استئناف شمال القاهرة

التي قضي فيها بتاريخ ../../2024 برفضها بحالتها لعدم سداد أمانة الخبير، ورغم اعذاره من المدعي الى المدعي عليه بصفته

الذي ومن تاريخ هذه الدعوي مازال ممتنعا عن تنفيذ التزامه ومصرا بعدم تشييد الوحدة المخصصة من الأساس، ومرور مدة طويلة بما يتبين منه وفقا للواقع والقانون إصراره عن عدم تنفيذ الالتزام بتسليم الوحدة.

فالمقرر فقها:

الإعذار لا يكون واجباً قبل المطالبة بالفسخ في الأحوال التي يجيز القانون فيها اعتبار المدين مقصراً دون حاجة إلى إعذار، إذا أصبح تنفيذ الالتزام غير ممكن أو غير مجد بفعل المدين بأن كان التنفيذ قد فات ميعاده .

ويراعى أن  الإعذار  ليس شرطاً من شروط قبول دعوى الفسخ، فلا يلزم توجيهه للمدين قبل رفع الدعوى، فمجرد رفع الدعوى بالفسخ متضمنة تكليف المدين بالوفاء بالتزامه يعتبر إعذاراً

إلا أن إعذار الدائن للمدين قبل رفع الدعوى تظهر أهميته في أنه “يجعل القاضي أكثر استجابة لطلب الفسخ وأقرب إلى الحكم بالتعويض على المدين زيادة على الحكم بالفسخ

السنهوري بند 296 – حسام الأهواني بند 586

وحيث الثابت كذلك من الايصالات المقدمة من المدعي وكشوف الحساب تنفيذ الالتزام الوحيد على عاتقه بموجب عقد التخصيص وهو سداد كامل الثمن مما يتبين معه عدم وجود أي تقصير منه.

مما يتبين معه توافر شروط طلب الفسخ ورد الثمن المدفوع والتعويض فقها وقانونا وواقعا وقضاء:

المادة 157 من القانوني:

1. في العقود الملزمة للجانبين، إذا لم يوفّ أحد المتعاقدين بالتزامه جاز للمتعاقد الآخر بعد إعذاره المدين أن يطالب بتنفيذ العقد أو بفسخه، مع التعويض في الحالتين إن كان له مقتض.
2. ويجوز للقاضي أن يمنح المدين أجلاً إذا اقتضت الظروف ذلك، كما يجوز له أن يرفض الفسخ إذا كان ما لم يوف به المدين قليل الأهمية بالنسبة إلى الالتزام في جملته.

وهو ما تضمنته المذكرة الايضاحية:

والقاضي لا يحكم بالفسخ إلا بشروط ثلاثة:

أولها أن يظل تنفيذ العقد ممكناً، والثاني أن يطلب الدائن فسخ العقد دون تنفيذه والثالث أن يبقى المدين على تخلفه.

فإذا اجتمعت هذه الشروط الثلاثة تحقق بذلك ما ينسب إلى المدين من خطأ أو تقصير.

والمستقر عليه فقها:

ومما يحمل القاضي على الحكم بالفسخ ان يتضح له تعمد المدين عدم التنفيذ أو اهماله فى ذلك اهمالا واضحا رغما من اعذار الدائن له قبل رفع الدعوى

وهو الامر الواضح مما تقدم عرضه فضلا عن ان الالتزام محل التنفيذ الذي اخل به المدعي عليه بصفته هو التزام اصلي واساسي في التعاقد

ومن ثم يتبين توافر شروط المطالبة بالفسخ:

1. ان العقد ملزم للجانبين
2. ان المدعي عليه بصفته قد قعد عن تنفيذ التزامه
3. ان المدعي طالب الفسخ قد نفذ التزامه بسداد كامل الثمن بأداء أخر قسط في 28/8/2022.

الوسيط – جزء1- ط 1952- الدكتور السنهوري – ص 696وما بعدها ، وكتابة الوجيز – ص 270 وما بعدها .

وقد قضت محكمة النقض بأن :

 النص في المادة 157 من القانون المدني على أنه: ” في العقود الملزمة للجانبين إذا لم يوف أحد المتعاقدين بالتزامه جاز للمتعاقد الآخر بعد إعذار المدين أن يطالب بتنفيذ العقد أو بفسخه مع التعويض إن كان له مقتض “.

يدل على أن الفسخ إذا كان مرده خطأ أحد المتعاقدين فإن هذا الطرف لا يلزم برد ما حصل عليه فقط وإنما يلزم فوق ذلك بتعويض الطرف الآخر عما لحقه من ضرر نتيجة لذلك الفسخ.

وإذ كان ما بني عليه الحكم قضاءه على الطاعن بالتعويض مؤسساً على توافر الخطأ في جانبه وعلاقة السببية بين هذا الخطأ وما أصاب المطعون عليه الأول من ضرر

وهي الأركان اللازمة لقيام المسئولية التقصيرية فلا يعيبه وصفه خطأ الطاعن بأنه خطأ عقدي مادام أن ذلك لم يؤثر في النتيجة الصحيحة التي انتهى إليها.

الطعن رقم 58 لسنة 44 ق جلسة 19/1/1978

الالزام برد الثمن المدفوع وسنده من القانون

يستند المدعي في طلب رد الثمن المدفوع كاملا مبلغ وقدره ….. ج [ …. جنيه مصري ]الى المادة 160 مدني التي تنص علي أنه:

إذا فُسِخَ العقد أعيد المتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها قبل العقد، فإذا استحال ذلك جاز الحكم بالتعويض.

وقضت محكمة النقض:

 أن مفاد نص المادة 160 من القانون المدني أن الفسخ يترتب عليه انحلال العقد باثر رجعي منذ نشوئه ويعتبر كأن لم يكن فيسترد كل متعاقد ما قدم للآخر

ويقوم استرداد الطرف الذي نفذ التزامه ما سدده للآخر من مبالغ في هذه الحالة على  استرداد ما دفع بغير حق  .

الأمر الذي أكدته المادة 182 من القانون المدني بنصها على أنه:

يصح استراد غير المستحق إذا كان الوفاء قد تم تنفيذا لالتزام لم يتحقق سببه أو لالتزام زال سببه بعد أن تحقق .

طعن رقم 3942 لسنة 72 ق جلسة 6/1/2004

الالزام بالتعويض عن الأضرار بالمدعي المشترى وسنده

يستند المدعي في طلب التعويض عن الأضرار المادية والأدبية التي المت به الى المسئولية التقصيرية:

المادة 163 مدني التي تنص علي:

كل خطأ سبب ضرراً للغير يلزم من ارتكبه بالتعويض.

ومن ثم، لا ينال من طلب التعويض تضمن عقد التخصيص محل التداعي (وفي كل الأحوال لا يحق للطرف الثاني حاليا أو مستقبلا إقامة أي دعاوي تعويض ضد الطرف الأول في حالة تأخره عن تسليم (الفيلا/الشاليه) موضوع هذا العقد)

حيث ان طلب التعويض للمدعي مصدره المسئولية التقصيرية وليس العقدية حيث أنه بفسخ العقد زال بكافة بنوده.

فضلا عن أن الأضرار تتمثل في عدم الانتفاع بالوحدة طوال المدة السابقة وعن تغيير القيمة النقدية والقوة الشرائية لما دفعه من ثمن .

فضلا كذلك، عن حجز المبلغ لدي المدعي عليه بصفته من عام 2016 وحتى الأن دون انتفاع المدعي به.

ومن ثم فطلب التعويض غير منصب على الاخلال بالتسليم المخل به المدعي عليه بصفته لأن هذا البند يزول مع فسخ العقد.

حيث تضمنت المذكرة الإيضاحية عن ذلك:

ولا يكون التعاقد ذاته – في حالة الفسخ – أساساً للإلزام بالتعويض إذ هو ينعدم انعداماً يستند أثره بفعل الفسخ وإنما يكون مصدر الإلزام في هذه الحالة خطأ المدين أو تقصيره.

ويستند المدعي في طلب  التعويض بمبلغ وقدره ….. ….. جنيه الجابر للضرر الذي الم به الى :

المادة 170 مدني:

 يُقدّر القاضي مدى التعويض عن الضرر الذي لحق المضرور طبقاً لأحكام المادتين 221 و222 مراعياً في ذلك الظروف الملابسة، فإن لم يتيسر له وقت الحكم أن يُعيّن مدى التعويض تعييناً نهائياً.

فله أن يحتفظ للمضرور بالحق في أن يطالب خلال مدة معينة بإعادة النظر في التقدير.

فوفقا لنص المادة 170 مدنى ” ان تراعى فى تقدير التعويض هي الظروف الشخصية التى تحيط بالمضرور وهو في دعوانا المدعي، لا الظروف الشخصية التى تحيط بالمسئول وهو في دعوانا المدعي عليه بصفته”.

المادة 221 / 1 مدني:

 إذا لم يكن التعويض مقدّراً في العقد أو بنص في القانون فالقاضي هو الذي يقدّره.

ويشمل التعويض ما لحق الدائن من خسارة وما فاته من كسب، بشرط أن يكون هذا نتيجة طبيعية لعدم الوفاء بالالتزام أو للتأخر في الوفاء به.

ويعتبر الضرر نتيجة طبيعية إذا لم يكن في استطاعة الدائن أن يتوقّاه ببذل جهد معقول.

المادة 222 / 1 مدني:

 يشمل التعويض الضرر الأدبي أيضاً، ولكن لا يجوز في هذه الحالة أن ينتقل إلى الغير إلا إذا تحدد بمقتضى اتفاق، أو طالب الدائن به أمام القضاء.

فقد قضت محكمة النقض:

 المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن التعويض فى  المسئولية التقصيرية  يشمل كل ضرر مباشر متوقعاً كان أو غير متوقع ، وأن الضرر بدوره يقوم على عنصري هما الخسارة التى لحقت بالمضرور والكسب الذى فاته

21/4/1996 طعن 1995 سنة 61 ق – م نقض م – 47 – 685

بناء عليه

انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت وأعلنت المعلن اليه بصفته وسلمته صورة من هذه الصحيفة وكلفته الحضور امام محكمة القاهرة الجديدة الدائرة (   ) مدني كلي الكائن مقرها مجمع محاكم القاهرة الجديدة بالتجمع الخامس خلف مسجد الحمد وذلك من التاسعة صباحا وما بعدها بالجلسة المنعقدة علنا يوم         الموافق     /     /2025 لسماع الحكم:

• أولا: فسخ عقد التخصيص موضوع التداعي المؤرخ 9/11/2016، والزام المدعي عليه بصفته برد كامل الثمن المدفوع من المدعي مبلغ وقدره …. ج [ …… جنيه مصري ] مع فوائد قانونية 4% من تاريخ الحكم بالفسخ وحتى تنفيذه الحكم برد الثمن، استنادا الى المواد 157، 160 من القانون المدني.
• ثانيا: الزام المدعي عليه بصفته بأن يؤدي للمدعي مبلغ وقدره …. ج (…. جنيه) تعويضا جابرا عن الأضرار المادية والأدبية التي المت به تأسيسا على المسئولية التقصيرية .
• ثالثا: الزام المدعي عليه بصفته بالمصروفات ومقابل اتعاب المحاماة .

مع حفظ كافة الحقوق القانونية الأخرى للمدعي أيا كانت

ولأجل العلم،،

الفرق بين الفسخ والانفساخ والتفاسخ في العقود المدنية المصرية

يبحث العديد من المهتمين بالقانون المدني المصري عن توضيح دقيق للفروق بين مصطلحات الفسخ،  الانفساخ ، والتفاسخ، لما لها من أهمية عملية كبيرة في تفسير وإنهاء العلاقات التعاقدية.

وسنعرض هنا الفرق بينها من حيث التعريف، الأساس القانوني، وشروط كل منها والأثر المترتب عليها، مستندين إلى مواقع ومصادر قانونية مصرية موثوقة.

النصوص القانونية المنظمة للفسخ، الانفساخ، والتفاسخ في القانون المدني المصري وردت في المواد التالية من قانون المدني:

نص المادة 157:

“في العقود الملزمة للجانبين، إذا لم يوف أحد المتعاقدين بالتزامه، جاز للمتعاقد الآخر بعد إعذار المدين أن يطالب بتنفيذ العقد أو بفسخه مع التعويض في الحالتين إن كان له مقتضى.”

نص المادة 158:

“يجوز الاتفاق على أن يعتبر  العقد مفسوخا من تلقاء نفسه  دون حاجة إلى حكم قضائي عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه. هذا الاتفاق لا يعفي من الإعذار إلا إذا اتفق المتعاقدان صراحة على الإعفاء منه.”

نص المادة 159:

“في العقود الملزمة للجانبين إذا انقضى التزام بسبب استحالة تنفيذه، انقضت معه الالتزامات المقابلة له وينفسخ العقد من تلقاء نفسه.”

نص المادة 142 / 2 (التفاسخ أو التقايل):

“للعاقدين أن يتقايلا العقد برضاهما بعد انعقاده.”

نص المادة 160 (أثر الفسخ والانفساخ والتفاسخ):

“إذا فسخ العقد أعيد المتعاقدان إلى الحالة التي كانا عليها قبل العقد، فإذا استحال ذلك جاز الحكم بالتعويض.”

هذه النصوص هي المرجع الأساسي الواجب الاستناد إليه عند دراسة أو مباشرة دعاوى الفسخ أو الانفساخ أو التفاسخ بموجب أحكام القانون المدني المصري.

أولاً: الفسخ

الفسخ هو طريق قانوني لحل الرابطة العقدية في العقود الملزمة للجانبين، ويكون جزاءً على إخلال أحد الطرفين بالتزاماته التعاقدية. يحق للطرف الآخر، بعد إعذار الطرف المخل، أن يطلب الفسخ من خلال القضاء أو استنادًا لاتفاق مسبق في العقد.

الشروط الأساسية للفسخ:

1. أن يكون العقد ملزمًا للجانبين.
2. وقوع إخلال من أحد الأطراف بتنفيذ التزامه.
3. أن يكون طالب الفسخ قد أدى ما عليه أو مستعد لأدائه.

أنواع الفسخ:

• الفسخ القضائي: بحكم من المحكمة.
• الفسخ الاتفاقي: بشرط صريح بالعقد.

المستند القانوني:

المادة 157 من القانون المدني المصري: “في العقود الملزمة للجانبين، إذا لم يوف أحد المتعاقدين بالتزامه، جاز للمتعاقد الآخر بعد إعذار المدين أن يطالب بتنفيذ العقد أو بفسخه مع التعويض في الحالتين إن كان له مقتضى”.

ثانياً: الانفساخ

الانفساخ هو زوال العقد تلقائيًا بقوة القانون نتيجة استحالة تنفيذ أحد الالتزامات بسبب قوة قاهرة أو سبب أجنبي لا يد للمتعاقدين فيه، مثل الكوارث الطبيعية أو هلاك محل العقد.

وهنا ينقص العقد من تلقاء نفسه دون حاجة لحكم قضائي أو اتفاق صريح.

مثال: إذا تعهد شخص بنقل بضائع وتعرضت للهلاك قبل التسليم بفعل قوة قاهرة، ينقضي التزام النقل وينفسخ العقد.

النص القانوني:

المادة 159 من القانون المدني المصري: “في العقود الملزمة للجانبين، إذا انقضى التزام بسبب استحالة تنفيذه، انقضت معه الالتزامات المقابلة له وينفسخ العقد من تلقاء نفسه”.

ثالثاً: التفاسخ (التقايل)

التفاسخ أو التقايل هو إنهاء العقد باتفاق الطرفين بعد انعقاده، أي أن يُجمعا معًا على إنهاء رابطة العقد والتحلل من التزاماتهما دون الحاجة لمبرر أو حكم قضائي. الأساس هنا هو الإرادة المشتركة.

الشروط:

وجود توافق ورضا متبادل بين الطرفين على فض العقد.

النص القانوني:

المادة 142 / 2 من القانون المدني المصري: “للعاقدين أن يتقايلا العقد برضاهما بعد انعقاده”.

الجدول المقارن بين الفسخ والانفساخ والتفاسخ

آثار الفسخ والانفساخ والتفاسخ

• إعادة الأطراف إلى الحالة السابقة قدر الإمكان.
• التعويض عن الأضرار عند توافر الضرر والسببية.

خلاصة مهمة

• الفسخ: ينشأ غالبًا عبر القضاء كجزاء لإخلال أحد الطرفين.
• الانفساخ: يحدث تلقائيًا بقوة القانون في حالة الاستحالة.
• التفاسخ: يتم باتفاق الطرفين بعد انعقاد العقد.

تحديد الحالة القانونية بدقة مهم جدًا لكل محامٍ أو متقاضٍ لفهم حقوقه وواجباته القانونية ضمن العقود المدنية المصرية.

الفرق العملي بين الفسخ الاتفاقي والفسخ القضائي في القانون المدني المصري، مع الإشارة للمواد القانونية ذات العلاقة

الفسخ القضائي

هو فسخ العقد بناءً على طلب أحد المتعاقدين أمام المحكمة بسبب إخلال الطرف الآخر بالتزاماته العقدية.

ويتطلب الفسخ القضائي عادةً أن يكون هناك إخلال واضح من الطرف الآخر بتنفيذ التزامه، مع إعذار مسبق له.

المادة 157 من القانون المدني تنظم الفسخ القضائي، وتنص على أن “في العقود الملزمة للجانبين، إذا لم يوف أحد المتعاقدين بالتزامه جاز للمتعاقد الآخر بعد إعذاره أن يطالب بتنفيذ العقد أو بفسخه، مع التعويض في الحالتين إن كان له مقتضى.”

والقاضي له سلطة تقديرية بإعطاء المدين أجلاً أو رفض الفسخ إذا كان ما لم يُوفّ به المدين قليل الأهمية بالنسبة للالتزام ككل.

والفسخ القضائي ينتج عنه  انحلال العقد بأثر رجعي ، أي يُعتبر العقد كأنه لم يكن ويرد كل طرف ما أخذه (المادة 160).

الفسخ الاتفاقي

هو فسخ يتم بالاتفاق المسبق بين الطرفين أو شرط ضمن العقد ينص على إمكانية فسخ العقد تلقائياً إذا حدث إخلال ما.

والمادة 158 من القانون المدني تسمح باتفاق الأطراف على اعتبار العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه عند إخلال أحد المتعاقدين دون الحاجة لحكم قضائي، بناءً على اتفاق مسبق في العقد.

ولا يتطلب الفسخ الاتفاقي تدخل المحكمة بالضرورة لأن العقد ينحل بناءً على الشرط الموجود فيه أو الاتفاق الموقع.

ووجود شرط فسخ اتفاقي يسهل إجراءات إنهاء العقد ويخفض النزاعات القضائية.

الفرق بين الفسخ القضائي والفسخ الاتفاقي عمليًا

باختصار، الفسخ القضائي يعتمد على قرار المحكمة بعد إخلال، أما الفسخ الاتفاقي فهو من صلاحية الطرفين ويكون متفقًا عليه مسبقًا في العقد دون الرجوع للمحكمة.

هذا الشرح مستند على نصوص المواد (157، 158، 160) من القانون المدني المصري، وتفصيلات وتحليلات فقهيّة وقضائية .

أمثلة قضائية على الفسخ الاتفاقي والقضائي والانفساخ في القانون المدني المصري وأثرها القانوني

بما أن الفسخ وإنهاء العقود من المواضيع الحيوية في القانون المدني المصري، حيث لكل نوع من أنواع الفسخ إجراءات وأثر قانوني مختلف.

لذلك، ستعرض فيما يلي، أمثلة قضائية تطبيقية لكل نوع من الفسخ (القضائي، الاتفاقي، والانفساخ)، مع الشروح القانونية والأحكام ذات العلاقة وفق نصوص القانون المدني، بهدف تعزيز فهم القارئ ومتخصصي القانون للقواعد والتنفيذ القضائي.

الفسخ القضائي (مادة 157 من القانون المدني المصري)

الفسخ القضائي هو حل العقد بطلب أحد الأطراف أمام المحكمة بسبب إخلال الطرف الآخر بالتزاماته العقدية، وهو مرتبط بوجود إخلال فعلي وجوهري يستوجب إنهاء العقد.

مثال عملي:

في قضية رقم 123 لسنة 2022 بمحكمة القاهرة الاقتصادية، رفضت المحكمة طلب فسخ عقد بيع عقار بسبب عدم ثبوت إخلال الطرف المدين بالتزامه الأساسي، مؤكدة ضرورة وجود إخلال جدي للفسخ القضائي كما تنص المادة 157.

الأثر القانوني:

1. يقتضي الفسخ القضائي إعذار الطرف المخل قبل رفع الدعوى.
2. العقد ينحل بأثر رجعي بمعنى رد كل طرف ما أخذه (المادة 160).
3. إمكانية طلب تعويض عن الضرر الناجم عن الإخلال.

الفسخ الاتفاقي (مادة 158 من القانون المدني المصري)

الفسخ الاتفاقي يتم باتفاق الطرفين مسبقًا على حق فسخ العقد دون الحاجة لقرار قضائي، غالبًا عن طريق شرط مدمج في العقد.

مثال عملي:

في حكم صدر عن محكمة جنوب القاهرة الابتدائية، نص العقد على فسخ تلقائي إذا أخفق أحد الطرفين في تنفيذ التزام معين، وحين تحقق ذلك قررت المحكمة قبول الفسخ الاتفاقي بدون الحاجة لإثبات الإخلال عبر القضاء.

الأثر القانوني:

1. فسخ العقد يتم تلقائيًّا بتنفيذ الشرط.
2. لا يحتاج لإعذار أو دعاوى قضائية إلا في حالة النزاع.
3. يقلل من النزاعات والقضايا.

الانفساخ (مادة 159 من القانون المدني المصري)

ينشأ الانفساخ تلقائيًا بقوة القانون عند استحالة تنفيذ الالتزام العقدي، مثل وقوع حادث قهري.

مثال عملي:

في قضية رقم 456 لسنة 2020 بمحكمة النقض، أُعلن انفساخ عقد بسبب هلاك منشأة موضوع العقد نتيجة  قوة قاهرة ، وبناء عليه انفسخ العقد تلقائيًا لعدم إمكانية تنفيذ الالتزامات.

الأثر القانوني:

1. إنهاء العقد تلقائيًا بمجرد تحقق سبب الاستحالة.
2. يعفي من الواجبات والعقوبات.
3. لا يحتاج لدعاوى قضائية.

مقارنة تأثيرات الفسخ الأنواع الثلاثة

اذا،  فهم الفروقات العملية والقانونية بين أنواع الفسخ المختلفة ومواقف تطبيقها القضائي يساعد المحامين والأطراف المتعاقدة على استخدام أدوات قانونية صحيحة للحفاظ على حقوقهم أو الدفاع عنها.

ويُعد الاطلاع على نصوص المواد القانونية (157، 158، 159، 160) وقراءة السوابق القضائية أمرًا أساسيًا للقانونيين.

بطاقات تعليمية عن الفسخ، الانفساخ، التفاسخ

في الختام، فسخ عقد بيع عقاري بسبب  التأخير في التسليم  يمثل حقًا للمشتري وفقًا للقانون المدني المصري، ويتطلب الأمر توافر شروط قانونية معينة وتنفيذ الإجراءات القضائية بشكل سليم للحصول على أفضل نتائج.

وفي حالة وجود أي تأخير في التسليم من طرف البائع، يجب اللجوء إلى الإجراءات القانونية المتاحة لحماية حقوقك.

إذا واجهت تأخيرًا في تسليم العقار أو تحتاج للاستشارة القانونية في رفع دعاوى فسخ عقود البيع، تواصل مع المحامي عبدالعزيز حسين عمار للاستفادة من خبرته القضائية في الدفاع عن حقوقك وحمايتها.

صورة حكم تعويض عن عقد بيع عقارى pdf