ايجار ملك الغير في القانون المصري: صحة العقد ونفاذه وصفة المؤجر وأحكام النقض

ايجار ملك الغير في القانون المصري: صحة العقد ونفاذه وصفة المؤجر وأحكام النقض

الإجابة المختصرة عن إيجار ملك الغير وصحة العقد ونفاذه : لا يشترط القانون المصري أن يكون المؤجر مالكًا للعين حتى ينعقد الإيجار صحيحًا بينه وبين المستأجر.

فإذا التزم المؤجر بتمكين المستأجر من الانتفاع بالعين ونفذ التزامه، ظل العقد صحيحًا بين طرفيه، ولا يجوز للمستأجر أن يتحلل من التزاماته لمجرد أن المؤجر ليس مالكًا.

لكن هذا العقد لا ينفذ في حق المالك الحقيقي أو صاحب الحق في التأجير إلا إذا أجازه صراحة أو ضمنًا أو قام سبب قانوني آخر يجعله نافذًا في مواجهته. وهذه هي القاعدة التي استقرت عليها محكمة النقض في تطبيق المادة 558 من القانون المدني.

ويترتب على ذلك ضرورة الفصل بين ثلاث مسائل كثيرًا ما تختلط في دعاوى الإيجارات: ملكية العين، وصفة الشخص كمؤجر في العلاقة الإيجارية، ونفاذ العقد في مواجهة المالك الحقيقي.

فقد يكون شخص غير مالك مؤجرًا صحيحًا في علاقته بالمستأجر، وفي الوقت نفسه يستطيع المالك الحقيقي التمسك بعدم نفاذ العقد في مواجهته. كما قد يصبح مشتري العقار أو المحال إليه صاحب صفة في مطالبة المستأجر بالأجرة والفسخ بعد انتقال الحق إليه أو نفاذ الحوالة وفق المادة 305 مدني.

ايجار ملك الغير والمالك الحقيقي والمستأجر

ما هو إيجار ملك الغير في القانون المصري؟

إيجار ملك الغير هو أن يبرم شخص عقد إيجار على عين لا يملك رقبتها أو لا يكون هو المالك المسجل لها. وهذه الصورة لا تعني تلقائيًا أن العقد معدوم أو باطل؛ لأن الإيجار في القانون المدني لا يقوم على نقل الملكية، وإنما جوهره تمكين المستأجر من الانتفاع بشيء معين لمدة معينة لقاء أجرة معلومة.

ولهذا يختلف الإيجار عن البيع. البائع يتعهد بنقل حق، وقد تثور في بيع ملك الغير قواعد خاصة بانتقال الملكية والنفاذ. أما المؤجر فالتزامه الأساسي هو تمكين المستأجر من الانتفاع. فإذا كان قادرًا قانونًا أو فعليًا على تنفيذ هذا الالتزام ولم يتعرض صاحب الحق للمستأجر، فإن العلاقة بين المؤجر والمستأجر تكون منتجة لآثارها.

المادة 558 مدني: لماذا لا تشترط ملكية المؤجر؟

تعرف المادة 558 من القانون المدني الإيجار بأنه عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم. النص يتحدث عن التمكين من الانتفاع ولا يشترط أن يكون المؤجر مالكًا للعين.

وقد طبقت محكمة النقض ذلك بوضوح في الطعن رقم 337 لسنة 49 قضائية، جلسة 11 يونيو 1984، وقررت أن إيجار ملك الغير صحيح في حدود العلاقة بين المؤجر والمستأجر، وأنه لا يجوز للمستأجر التنصل من آثاره ما دام قد مكن من الانتفاع ولم يدع تعرض المالك له فيه.

وهذا الحكم من أهم الأسس التي يجب أن تبدأ بها أي دعوى يدفع فيها المستأجر بعدم صفة المؤجر لمجرد عدم إثبات الملكية.

الفرق بين صحة العقد ونفاذه في حق المالك الحقيقي

هذه هي أهم نقطة في الموضوع. صحة العقد بين طرفيه لا تساوي نفاذه في مواجهة المالك الحقيقي. العقد قد يكون صحيحًا بين المؤجر والمستأجر، ومع ذلك لا يستطيعان الاحتجاج به على شخص ثالث يملك العين أو يملك حق التأجير، ما لم يقر هذا الشخص العقد أو يوجد سند قانوني يجعله نافذًا في حقه.

ولهذا فالوصف الصحيح ليس أن «إيجار ملك الغير باطل»، بل أن العقد صحيح بين طرفيه وغير نافذ في مواجهة صاحب الحق كأصل. وقد كررت محكمة النقض هذا المبدأ في طعون متعددة، منها الطعن 11610 لسنة 84 ق جلسة 7 ديسمبر 2015 والطعن 29 لسنة 74 ق جلسة 6 يناير 2005.

هل يستطيع المالك الحقيقي إبطال عقد الإيجار؟

الأدق قانونًا أن المالك الحقيقي – إذا لم يكن طرفًا في العقد – يتمسك بعدم نفاذ الإيجار في حقه، وليس ببطلان عقد لم يبرمه هو وكان صحيحًا بين طرفيه. فإذا لم يجز المالك الإجارة ولم يوجد سند آخر لنفاذها، يستطيع أن يطلب حماية حقه واسترداد العين متى توافرت شروط الدعوى المناسبة.

أما إذا أقر المالك الحقيقي عقد الإيجار صراحة أو ضمنًا، فقد يصبح العقد نافذًا في مواجهته. والإجازة الضمنية مسألة واقع تُستخلص من سلوك صاحب الحق وظروف كل قضية، مثل قبول التعامل على أساس العقد مع العلم به على نحو يكشف بوضوح عن إقراره، ولا يكفي افتراضها دون دليل.

للتوسع في هذه الجزئية راجع عدم نفاذ الإيجار في حق المالك الأصلي وحق حبس الأجرة.

هل يحق للمستأجر الامتناع عن الأجرة بسبب عدم ملكية المؤجر؟

ليس لمجرد أن المؤجر غير مالك. طالما أن المستأجر يتسلم العين وينتفع بها ولم يتعرض له صاحب الحق تعرضًا قانونيًا جديًا، فلا يجوز له أن يتخذ عدم ملكية المؤجر ذريعة للتخلص من الأجرة أو باقي الالتزامات الناشئة عن العقد.

لكن الصورة تتغير إذا ظهر المالك الحقيقي أو شخص يدعي حقًا جديًا على العين وأقام دعوى أو وجه تعرضًا قانونيًا يهدد مركز المستأجر.

عندئذ قد تنشأ منازعة حقيقية في الشخص الذي يستحق الأجرة، وقد أجازت محكمة النقض للمستأجر – في الظروف التي توافرت أمامها – التمسك بحبس الأجرة حتى يدفع المؤجر التعرض وتتم تصفية النزاع على استحقاق الأجرة.

متى يكون النزاع في الملكية دفاعًا جوهريًا يوقف الفصل في الإخلاء؟

ليس كل قول من المستأجر بأن «الملكية متنازع عليها» كافيًا. يجب أن تكون المنازعة جدية ومنتجة في تحديد من يستحق الأجرة أو من له صفة في مباشرة الحق الناشئ عن الإيجار.

وفي الحكم الثاني الوارد كاملًا في هذا المقال، تمسك المستأجر بوجود دعاوى صورية ونزاع حقيقي حول سند ملكية من يطالبه بالأجرة، وبأن البائعة لم تحل حقها في الإجارة إليه.

رأت محكمة النقض أن تجاهل هذا الدفاع والاكتفاء بالقول إن المستأجر أُعلن بالحوالة وأن هناك حكم صحة ونفاذ لا يكفي، لأن المحكمة كان عليها أن تبحث أولًا مدى جدية المنازعة وأثرها على حق المستأجر في حبس الأجرة.

وهذا يضع قاعدة عملية مهمة:

الدفع بحبس الأجرة يحتاج إلى منازعة قانونية حقيقية، لا مجرد إنكار عارض للملكية. ومن الخطأ أن يتوقف المستأجر عن السداد من تلقاء نفسه اعتمادًا على شك أو خصومة غير مؤثرة دون إدارة قانونية سليمة للنزاع؛ لأن عدم ثبوت جدية المنازعة قد يعرضه لآثار التأخر في الوفاء.

صفة المؤجر في دعوى الأجرة أو الفسخ لا تتطابق دائمًا مع الملكية

الدعوى الناشئة عن عقد الإيجار حق شخصي يستند إلى العلاقة الإيجارية. لذلك قد تكون صفة المدعي مستمدة من كونه المؤجر أو من انتقال حق الإيجار إليه، وليس فقط من سند ملكية مسجل.

وهذه الفكرة هي لب صحيفة الاستئناف التاريخية الموجودة في هذا البحث: حكم أول درجة ربط الصفة بالملكية، بينما تمسك المستأنف بأن حقه في مقاضاة المستأجر قائم من العلاقة الإيجارية ومن ملكيته للمباني ومن حوالة الحق إليه، وأن النزاع في ملكية الأرض لا ينفي تلقائيًا صفته بالنسبة للمحل المؤجر الموجود ضمن المباني.

المشتري الجديد وحوالة حق الإيجار: المادة 305 مدني

قد يشتري شخص العقار المؤجر ولا يكون عقد شرائه قد سجل بعد. هذه الحقيقة وحدها لا تعني دائمًا أنه عاجز عن مطالبة المستأجر بالحقوق الشخصية الناشئة عن عقد الإيجار. فإذا قام البائع بتحويل حقه في الإيجار إلى المشتري وقبل المستأجر الحوالة أو أُعلن بها وفق القانون، أصبحت الحوالة نافذة في حقه.

وتقرر المادة 305 مدني أن الحوالة لا تكون نافذة قبل المدين أو قبل الغير إلا إذا قبلها المدين أو أعلن بها. واستقر قضاء النقض على أن الإعلان الذي يحقق هذا الأثر يجب أن يتم في الصورة القانونية التي تكشف وقوع الحوالة وشروطها الأساسية، وقد اعتبر في بعض التطبيقات إعلان صحيفة الدعوى الرسمية المتضمنة بيانات الحوالة إعلانًا كافيًا.

كما ينتقل الحق المحال به إلى المحال له بصفاته وتوابعه، ومنها الدعاوى التي تؤكده، مع بقاء حق المدين في التمسك قبل المحال له بالدفوع التي كان يستطيع التمسك بها قبل المحيل وقت نفاذ الحوالة.

هل يكفي خطاب مسجل لإعلان المستأجر بحوالة الإيجار؟

قضاء النقض شدد على أن المادة 305 رسمت طريقًا قانونيًا لنفاذ الحوالة. وفي الطعن 2860 لسنة 57 ق جلسة 27 يونيو 1988، اعتبرت المحكمة أن مجرد إخطار المستأجر بخطاب مسجل بعلم الوصول لا يغني عن الإعلان الرسمي الذي يحقق نفاذ الحوالة وفق القاعدة التي طبقتها المحكمة.

لذلك يجب التمييز بين مجرد علم المستأجر الواقعي بشراء العقار وبين نفاذ حوالة الحق في مواجهته قانونًا. وهذه النقطة تصبح حاسمة خصوصًا عندما يوجه المشتري تكليفًا بالوفاء ثم يقيم دعوى إخلاء أو فسخ بسبب عدم سداد الأجرة.

بحث ملكية العين المؤجرة: متى تكون مسألة أساسية ومتى تكون استطرادًا؟

قررت محكمة النقض في الطعن 11610 لسنة 84 ق أن إيجار ملك الغير صحيح بين طرفيه وغير نافذ في حق المالك الحقيقي، ومن ثم فإن ملكية العين المؤجرة ليست دائمًا مسألة أساسية يجب على قاضي الإيجارات حسمها للفصل في المنازعة الناشئة عن العقد.

إذا تعرض الحكم للملكية لمجرد الاستطراد ولم تكن هذه المسألة لازمة للمنطوق، فلا يكتسب ما قاله الحكم عنها حجية تمنع إعادة بحث الملكية في دعوى لاحقة يكون موضوعها الحقيقي هو الحق العيني ذاته.

لكن ذلك لا يعني أن قاضي الإيجارات يتجاهل الملكية في كل الأحوال؛ فإذا أصبحت المنازعة الجدية في الملكية لازمة لتحديد من يستحق الأجرة أو مدى حق المستأجر في الحبس أو صفة من يطلب الإخلاء، فقد يلزم بحثها أو وقف الدعوى لحين حسمها بحسب الاختصاص.

حجية الحكم: المنطوق والأسباب المرتبطة به فقط

الحجية لا تتعلق بكل عبارة وردت في أسباب الحكم، بل بما فصل فيه الحكم صراحة أو ضمنًا وكان لازمًا للنتيجة التي انتهى إليها. فإذا وردت مسألة الملكية في حكم إيجارات بصورة استطرادية ولم تكن لازمة للفصل في العلاقة الإيجارية، لا تتحول هذه العبارة إلى حكم نهائي في الملكية.

وهذا يتفق مع الطعن 9559 لسنة 65 ق جلسة 8 يونيو 2008 والطعن 662 لسنة 48 ق جلسة 29 نوفمبر 1982، وهما من الأحكام التي يستند إليها نموذج الاستئناف المرفق في هذا المقال.

فصل ملكية الأرض عن ملكية المباني: المادة 803 مدني

تنص الفقرة الثالثة من المادة 803 مدني على جواز أن تكون ملكية سطح الأرض منفصلة عن ملكية ما فوقها أو ما تحتها بمقتضى القانون أو الاتفاق. ولذلك لا يصح افتراض أن ثبوت ملكية شخص للأرض يعني بالضرورة أنه يملك المباني في كل حالة، أو أن زوال حق في الأرض يهدم تلقائيًا كل حق مستقل على البناء.

وهذه النقطة كانت أساسية في صحيفة الاستئناف الأصلية: المستأنف تمسك بأن الحكم السابق انصب على أرض العقار، بينما سند ملكيته المسجل يتعلق بالمباني التي يقع ضمنها المحل المؤجر. ومن ثم كان يجب التمييز بين محل كل حق بدل استخدام كلمة «العقار» بصورة عامة.

انتقاص العقد إذا بطل شق منه: المادة 143 مدني

المادة 143 تقرر أن بطلان شق من العقد لا يؤدي بالضرورة إلى بطلان العقد كله، إلا إذا تبين أن العقد ما كان ليتم بغير الجزء الباطل أو القابل للإبطال. ولذلك استخدمت صحيفة الاستئناف هذا النص في مناقشة أثر حكم تعلق بجزء من التصرف على الجزء الآخر المتعلق بالمباني.

والأدق تطبيق النص بعد تحليل قابلية الجزء الباطل للانفصال عن باقي التعاقد، وليس بمجرد الافتراض. عبء إظهار أن الشق الباطل غير قابل للانفصال قد يصبح عنصرًا حاسمًا في النزاع.

الفرق بين إيجار ملك الغير وإيجار الشريك على الشيوع

إيجار ملك الغير بالمعنى الخالص يكون من شخص لا يملك العين ولا يملك حق التأجير فيها في مواجهة صاحب الحق. أما الشريك على الشيوع فله ملكية في المال، لكن سلطته على تأجير كل المال أو جزء مفرز منه تخضع لقواعد إدارة المال الشائع ونسب الأغلبية والوكالة القانونية بين الشركاء.

لذلك لا يجوز مساواة الحالتين دون فحص نسبة الشريك وسلطة الإدارة واعتراض باقي الشركاء. وقد يكون عقد الإيجار صحيحًا بين المؤجر والمستأجر ومع ذلك غير نافذ في مواجهة شركاء آخرين بالنسبة إلى ما تجاوز سلطة المؤجر.

الفرق بين المالك وصاحب حق الانتفاع أو الإدارة

عدم اشتراط الملكية لا يعني أن كل شخص يستطيع إلزام صاحب الحق بعقد إيجار كيفما شاء. فقد يكون المؤجر صاحب حق انتفاع يملك تأجير المنفعة خلال نطاق حقه، وقد يكون مجرد مدير أو وكيل أو حارس قضائي له سلطة محدودة في التأجير.

ومن ثم يجب في النزاع الحقيقي تحديد مصدر سلطة المؤجر: ملكية، انتفاع، إدارة، وكالة، حوالة حق، أو مجرد سيطرة فعلية لا تنفذ في مواجهة المالك. فكل مصدر له آثاره وحدوده الخاصة.

هل قانون الإيجار القديم رقم 164 لسنة 2025 غيّر قاعدة إيجار ملك الغير؟

لا من حيث الأصل. القانون رقم 164 لسنة 2025 أعاد تنظيم عدد من مسائل عقود الإيجار القديم وحدد فترات انتقالية وأسبابًا خاصة للانتهاء والإخلاء، لكنه لم يلغِ القاعدة المدنية العامة التي تقرر أن صفة المؤجر في العلاقة الإيجارية لا تتوقف حتمًا على ملكية الرقبة.

لكن يجب الانتباه إلى أن صحيفة الاستئناف الواردة لاحقًا مبنية على وقائع وعقد قديم سابقين للقانون الجديد. فإذا كان النزاع الحالي يتعلق بعقد يدخل في نطاق القانون 164 لسنة 2025، فيجب تطبيق أحكامه الانتقالية الحالية إلى جانب القواعد العامة المتعلقة بالصفة والملكية. فلا يصح نقل نموذج 2020 حرفيًا إلى دعوى في 2026 دون فحص القانون الزمني الواجب التطبيق.

للتفصيل في المرحلة الانتقالية راجع قانون الإيجارات رقم 164 و165 لسنة 2025.

أهم أحكام النقض التي يجب أن يعرفها القارئ قبل صحيفة الاستئناف

• الطعن 337 لسنة 49 ق – 11/6/1984: المؤجر لا يشترط أن يكون مالكًا، وإيجار ملك الغير صحيح بين طرفيه.
• الطعن 11610 لسنة 84 ق – 7/12/2015: إيجار ملك الغير صحيح بين المؤجر والمستأجر وغير نافذ في حق المالك الحقيقي إلا بإقراره، وبحث الملكية قد يكون استطرادًا غير حائز للحجية.
• الطعن 29 لسنة 74 ق – 6/1/2005: الإيجار الصادر من غير المالك أو صاحب الحق صحيح بين طرفيه وغير نافذ في مواجهة صاحب الحق إلا بإجازته.
• الطعن 2575 لسنة 73 ق – 27/2/2005: تمسك المستأجر بإجازة المالك الحقيقي للإيجار دفاع جوهري يجب بحثه.
• الطعن 12673 لسنة 75 ق – 11/6/2006: انتقال الحقوق الإيجارية إلى المشتري عن طريق حوالة الحق ونفاذها في مواجهة المستأجر.
• الطعن 2860 لسنة 57 ق – 27/6/1988: أهمية الإعلان القانوني بالحوالة قبل ترتيب آثارها في مواجهة المستأجر.

خريطة قرار للمستأجر: لمن أدفع الأجرة؟

1. إذا كان المؤجر الأصلي لا يزال قائمًا ولا يوجد نقل حق أو تعرض من الغير، يستمر تنفيذ العقد معه.
2. إذا أعلن المستأجر بحوالة الحق إلى مشترٍ أو محال له إعلانًا قانونيًا نافذًا، يجب فحص أثر الحوالة ومركز المحال له.
3. إذا ظهر مالك حقيقي ينازع جديًا وأقام دعوى أو تعرض قانونيًا، لا يتخذ المستأجر قرارًا تلقائيًا بوقف السداد دون فحص قانوني؛ بل يحدد مدى جدية النزاع وأثره على استحقاق الأجرة.
4. إذا تعددت المطالبات بالأجرة، تكون المسألة في جوهرها تحديد الدائن الصحيح ومنع خطر الوفاء لغير مستحق.
5. إذا كان هناك نزاع قضائي جدي مؤثر، يمكن أن تصبح مسألة حبس الأجرة أو إيداعها أو وقف الدعوى محل بحث وفق ظروف القضية والإجراءات الواجبة التطبيق.

خريطة قرار للمؤجر أو المشتري الجديد

1. حدد مصدر صفتك: مؤجر أصلي، مالك مسجل، مشتري، صاحب انتفاع، مدير، أو محال له بحقوق الإيجار.
2. إذا كنت مشتريًا غير مسجل وتستند إلى حوالة الإيجار، راجع نفاذ الحوالة في حق المستأجر طبقًا للمادة 305.
3. لا تبنِ دعوى الفسخ أو الإخلاء على تكليف بالوفاء صادر قبل ثبوت صفتك في استيداء الأجرة.
4. إذا دفع المستأجر بملكية الغير، حدد هل هو مجرد دفع نظري أم توجد دعوى ملكية جادة تؤثر في الحق في الأجرة.
5. افصل بين ملكية الأرض وملكية المباني إذا كانت المستندات أو الأحكام السابقة تميز بينهما.
6. راجع حجية الأحكام السابقة: هل فصلت في الملكية كمسألة أساسية أم وردت الملكية استطرادًا؟

أخطاء شائعة في دعاوى إيجار ملك الغير

• القول إن عقد الإيجار باطل تلقائيًا لأن المؤجر ليس مالكًا.
• الخلط بين صحة العقد بين طرفيه ونفاذه في مواجهة المالك الحقيقي.
• الاعتقاد أن المستأجر يستطيع وقف الأجرة بمجرد إنكار ملكية المؤجر دون تعرض أو نزاع جدي.
• إهمال إعلان حوالة الحق إعلانًا ينتج أثره القانوني.
• الخلط بين شراء العقار وبين انتقال الحق الشخصي في الأجرة للمشتري في كل الحالات.
• اعتبار كل ما ورد في أسباب حكم إيجارات حائزًا للحجية في الملكية.
• الخلط بين ملكية الأرض وملكية المباني رغم إمكان انفصالهما.
• استخدام نموذج استئناف تاريخي دون تعديل الوقائع والقانون الواجب التطبيق حاليًا.

تنبيه على صحيفة الاستئناف والأحكام التاريخية التالية

فيما يلي تم الحفاظ على صحيفة الاستئناف الأصلية وأحكام النقض الواردة في المصدر، بما فيها أرقام الطعون والتواريخ والوقائع والطلبات، باعتبارها مادة تطبيقية مهمة. لكن يجب قراءتها كنموذج تاريخي مرتبط بوقائع محددة، وليس كصيغة جاهزة تصلح للنسخ في كل دعوى.

كما تم حذف الجزء العام الذي كان يقرر – بصياغة غير مصرية – أن «إيجار ملك الغير عقد باطل في العديد من البلدان»، لأنه لا يشرح القانون المصري ويعارض القاعدة القضائية المصرية التي يقوم عليها المقال نفسه. واستُبدل به الشرح الحالي السابق.

صحيفة الاستئناف وأحكام النقض الأصلية

ملكية العين المؤجرة ، و مسألة ايجار ملك الغير و نفاذ عقد الإيجار ، وقول محكمة النقض أن بحث ملكية العين المؤجرة لا يعد مسألة أساسية يجب على المحكمة حسمها ، عند الفصل في منازعات العلاقة الايجارية، وليس له حجية  على عقد الايجار .

هذا هو لب صحيفة الاستئناف لحكم ايجارات في هذا المقال ، ويتعرض لمسألة ايجار ملك الغير ، مع مبدأ جواز انفصال ملكية الأرض عن ملكية ما فوقها من مباني.

ايجار ملك الغير (تساؤلات)

نطرح عدة تساؤلات

• ما معنى عدم احتياج قاضى الإيجارات بحث ملكية العين المؤجرة
• هل إيجار ملك الغير صحيح مرتبا أثاره ؟
• هل ينفذ عقد الايجار رغم عدم ملكية المؤجر للعين المؤجرة ؟
• وما هو موقف المالك الحقيقي للعين المؤجرة ؟
• وما هو وضع المستأجر من ذلك ؟

مبادئ صحيفة استئناف حكم الإيجارات وملكية العين المؤجرة

1. أثر عدم ملكية المؤجر للعين المؤجرة
2. طبيعة العلاقة بين المؤجر والمستأجر
3. الفرق بين الدعوى والحق
4. سلطة قاضى الإيجارات في بحث ملكية العين المؤجرة
5. مدى جواز تنصل المستأجر من التزاماته بادعاء عدم ملكية المدعى للعين المؤجرة
6. صفة المدعى كمؤجر مسألة واقع واثر تمكينه المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة
7. مقاضاة المالك الجديد للمستأجر من المالك القديم شروطه اما نقل الملكية واما حوالة الحق
8. حجية الحكم تكون للمنطوق والأسباب المرتبطة
9. الفساد في الاستدلال ماهيته
10. مخالفة الثابت بالأوراق والمستندات ماهيته
11. الخطأ في تطبيق القانون ومخالفته ماهيته
12. جواز فصل ملكية السطح عن ملكية العلو – ماهيته
13. الاثار المترتبة على بطلان عقد البيع بطلان مطلق او نسبى في شق وصحته في شق أخر

صحيفة الاستئناف صفة المؤجر وملكية العين المؤجرة

الموضــــــوع ووقائع النزاع 

أسباب الطعن بالاستئناف على الحكم رقم …. لسنة 2019 ايجارات كلى ….. القاضي منطوقه بجلسة ../../2019 حكمت المحكمة : عدم قبول الدعوى لإقامتها من غير ذي صفة والزمت المدعى المصروفات و 75 جنيه أتعاب محاماة

وذلك على سند من القول – مخالف للواقع ولمستندات الدعوى وصحيح القانون – بزوال ملكية المدعى ( المستأنف ) لعين التداعي محل الايجار بالحكم رقم …. ، ….. لسنة 2014 مدنى …..

واقعات النزاع وسير التقاضي امام محكمة أول درجة

1. اقام المدعى دعواه امام محكمة اول درجة مختصما المعلن اليه الأول طالبا فسخ عقد الايجار المؤرخ ././1988 لعدم سداد المدعى عليه ( المستأجر ) الأجرة رغم انذاره بالسداد ورغم إعلانه بحوالة الحق الى المدعى من قبل الملاك السابقين
2. واستند المدعى في طلباته الى انه اضحى المالك للعين المؤجرة لشرائه مباني العقار بالكامل الكائن به عين الإجارة وقد سجل عقده بالمشهر رقم …. لسنة 2019 شهر عقاري …. خلاف اعلان المدعى عليه بحوالة الحق له كما تقدم بإعلانهما المدعى عليه الراهن بتحويل عقد الايجار للمدعى الراهن
3. هذا وأثناء تداول الدعوى طلب المدعى عليه ( المستأجر ) ادخال خصوم جدد بالدعوى وهم المعلن اليهم من ( الثاني الى الرابع ) على سند من المدخلة الأولى ( ……. ) قد تحصلت على حكم قضائي برقم …. ، … لسنة 2014 مدنى كلى بملكيتها ( لأرض العقار ) دون ( المباني )
4. وعدم سريان عقد ( المدعى ) المؤرخ ../../2014 في حقها في ملكية ارض العقار وعدم الاعتداد بالحكم الصادر في الدعوى رقم …/2015 مدنى كلى … في مواجهتها وعدم نفاذه في حقها السالف ( ملكية ارض العقار فقط ) وبمحو وشطب ما تم بشان ( ارض العقار ) والى ان هذا القضاء قد تأييد بالاستئناف رقم ……/…..ق س عالي شمال
5. ودفع المدعى عليه ( المستأجر ) دعوى المدعى بعدم قبولها لرفعها من غير ذي صفة لعدم ملكية المدعى ( على حد قوله ) للعين المؤجرة مستندا الى الحكم سالف البيان

( لطفا هذا الحكم وكما ثابت من منطوقه وحيثياته المرتبطة به انصبت كلية على ملكية المدخلة …… .. لأرض العقار فقط دون ملكية المباني – المملوكة بسند صحيح للمدعى ( المؤجر ) )

• هذا وقد قضت محكمة اول درجة بقضائها سالف البيان بصدر هذه الصحيفة بعدم قبول الدعوى لإقامتها من  غير ذي صفة
• وحيث ان هذا القضاء لم يلقى قبولا لدى الطالب ( المستأنف ) وجاء معيبا بالفساد في الاستدلال ومخالفة الثابت بالأوراق ومخالفة صحيح القانون وتأويله
• فانه يتقدم لعدالة المحكمة بهذا الاستئناف في الميعاد المقرر قانونا وبما للمحكمة الاستئنافية من سلطة مراقبة صحة الحكم ومطابقته للقانون وعدم مخالفته له وكذا بما لها من سلطة القضاء في الدعوى برمتها من جديد فيما رفع عنه الاستئناف وبما قدم امام محكمة اول درجة من دفاع ودفوع وبما يقدم امامها من أوجه دفاع جديدة

أسباب الطعن بالاستئناف

السبب الأول – الفساد في الاستدلال ومخالفة الثابت بالأوراق

المتمثل بمخالفة الثابت بمنطوق وأسباب الحكم رقم …. ، …. لسنة 2014 مدنى كلى ….الذى انصب على ملكية المدخلة ( …. ) لأرض العقار فقط دون المباني

ومن ثم فالبطلان انصب فقط على أرض العقار دون المباني وكذا عقد المدعى المسجل رقم ../… شهر عقاري … انصب التسجيل فيه على ملكية المباني دون ارض العقار ومن ثم له صفة في الدعوى الراهنة بسند صحيح ، وهو ما خالفه الحكم الطعين مما يعيبه بالفساد في الاستدلال ومخالفة الثابت بالأوراق

المقرر ـ فى قضاء هذه المحكمة

إن مخالفة الثابت بالأوراق التى تبطل الحكـم هي تحريف محكمة الموضوع للثابت مادياً ببعـض المسـتندات ، أو ابتناء الحكم على فهم حصلته المحكمة مخالفاً لما هـو ثابت بأوراق الدعوى من وقائع لم تكن محل مناضلة بين الخصوم

طعن رقم 1144 لسنة 63 ق – جلسة 30/5/2000

والمقرر أن

أسباب الحكم تعتبر مشوبة بالفساد فى الاستدلال اذا انطوت على عيب يمس سلامه الاستنباط ويتحقق ذلك أذا استندت المحكمة فى اقتناعها الى أدله غير صالحه من الناحية الموضوعية للاقتناع بها او فى حالة عدم اللزوم المنطقي للنتيجة التى انتهت أليها المحكمة بناء على تلك العناصر التى تثبت لديها

نقض 28/6/1981 – طعن 2275 / 44 ق

بيد أن

حكم اول درجة قد أسند قضاءه بعدم قبول الدعوى لإقامتها من غير ذي صفة الى منطوق الحكم رقم … ، …. لسنة 2014 والى انه قد أزال ملكية المدعى الحالي عن ( العقار ) محل التداعي

بيد ان هذا الاستخلاص جاء مخالفا لمنطوق الحكم وحيثياته

التى انصبت فقط على البطلان وعدم النفاذ بالنسبة لشق ملكية ارض العقار  دون ملكية المباني ، ومن ثم قول حكم اول درجة ان الحكم قد أزال ملكية المدعى عن ( العقار محل التداعي ) مخالف للثابت بالحكم ولعقد ايجار محل التداعي حيث ان الايجار انصب على تأجير ( محل ) وليس أرض العقار

والثابت من المشهر رقم …/… شهر عقاري … سند ملكية المدعى للمحل المؤجر ان التسجيل انصب فقط على المباني دون ارض العقار المملوكة للمدخلة بالدعوى من قبل المستأجر ( ….. )

ومن ثم فالصفة ثابتة للمدعى في استحقاق الأجرة ومقاضاة المدعى عليه الذى تسلم المحل المؤجر وانتفع به ولم يتعرض له المدعى او الغير في الانتفاع به ومن ثم يكون ملزما بعقد الايجار وأثاره والتزاماته

فالمقرر ان

حجية الحكم . تحققها فيما فصل فيه بصفة صريحة أو ضمنية حتمية سواء بمنطوق الحكم أو ما ارتبط به من أسباب ولا يقوم بدونها. ما لم تنظر فيه المحكمة بالفعل لا يكون موضوعاً لحكم يحوز قوة الأمر المقضي.

الطعن رقم 9559 لسنة 65 القضائية جلسة 8 من يونيه سنة 2008

والمقرر فى قضاء هذه المحكمة – أن

حجية الأمر المقضي ترد على منطوق الحكم و على ما يكون من أسبابه مرتبطاً بالمنطوق ارتباطا وثيقاً و لازماً للنتيجة التى انتهى إليها.

الفقرة رقم 3 من الطعن رقم 662 لسنــة 48 ق – تاريخ الجلسة 29 / 11 / 1982 مكتب فني 33 رقم الصفحة 1090

ومن ثم فالحكم سالف البيان قضى صراحة بالبطلان وعدم النفاذ وعدم الاعتداد بحكم الصحة والنفاذ بالنسبة لحقها في ارض العقار فقط دون المباني ومن ثم قضى ضمنيا بصحة وسريان ونفاذ التصرف فيما يخص المباني

فالمقرر – في قضاء محكمة النقض – أن

إيجار ملك الغير ، صحيح فيما بين المؤجر والمستأجر ، إلا أنه لا ينفذ في حق المالك الحقيقي ، إلا إذا أقر هذا التعاقد صراحةً أو ضمناً ؛ ومؤدى ذلك أن بحث ملكية العين المؤجرة ، لا يعد  مسألة أساسية  يجب على المحكمة حسمها

عند الفصل في منازعات العلاقة الايجارية ، فإذا ما تناولت المحكمة هذا البحث في أسباب حكمها الفاصل في هذه المنازعات ، فإن ذلك يكون من قبيل الاستطراد الزائد في الأسباب، الذي لا تكون له ثمة حجية في مسألة ملكية العين المؤجرة .

الطعن رقم 11610 لسنة 84 جلسة 7/12/ 2015

• ومن ثم خالف الثابت بالحكم سالف البيان والثابت بالمسجل رقم …./2019 بملكية المدعى للمباني التى تقع ضمنها محل الاجارة وان الخصمة المدخلة لا تملك الا ارض العقار فقط دون المباني
• وخالف أيضا حوالة الحق لعقد الايجار وإعلان المدعى عليه بهذه الحوالة من قبل الملاك السابقين ومن ضمنهم المالك الأصلي …… الذى وهب الأرض لابنته ….. الخصمة المدخلة الاولى وباع الى المدخلة الثانية ….. التى باعت الى المدعى الذى سجل عقده بملكية المباني فقط دون الأرض
• ومن ثم فالسند صحيح في ملكية المباني وأضحى المدعى مالكا لمحل الاجارة التى من ضمن المباني المملوكة له كما تقدم وتم تحويل حق الايجار له وتم اعلان هذه الحوالة من المالك الأصلي ومنه الى المدعى عليه وهو ما يترتب عليه توافر الصفة للمدعى في مقاضاة المدعى عليه واستحقاق الأجرة

فالمقرر إنه

لمشتري العقار المؤجر ولو لم يكن عقده مسجلاً أن يطالب المستأجر بحقوقه الناشئة عن عقد الإيجار ومنها الأجرة إذا ما قام البائع بتحويل العقد إليه وقبل المستأجر منه الحوالة أو أعلن بها لأنها بهذا القبول أو الإعلان تكون نافذة في حقه طبقاً لنص الفقرة الثانية من المادة 305 من القانون المدني

ويحق للمشتري المحال إليه تبعاً لذلك أن يقاضي المستأجر المحال عليه في شأن الحقوق المحال بها دون حاجة لاختصام المؤجر، لأن الحق المحال به ينتقل إلى المحال له مع الدعاوى التي تؤكده ومنها دعوى الفسخ والإخلاء

يستوي في ذلك أن يحصل إعلان الحوالة من المشتري أو البائع طالما حصل بأي ورقة رسمية تعلن بواسطة المحضرين وتشمل على ذكر وقوع الحوالة وشروطها الأساسية.

الطعن رقم 12673 – لسنــة 75 ق – تاريخ الجلسة 11 / 6 / 2006

السبب الثاني – الخطأ في تطبيق صحيح القانون

بمخالفة نص المادة 558 مدنى وقصد الشارع منها بعدم جواز تنصل المستأجر من التزاماته تجاه المؤجر ولو كان غير مالك طالما ينتفع بالعين ولم يتعرض له الغير في انتفاعه بها

استقر الفقه على انه تتحقق شائبة الخطأ فى تطبيق القانون عندما

يحدد المشرع نظاما معينا لسريان النص القانوني فتتجاوزه المحكمة عند تطبيق النص على واقعة النزاع ومن ثم يجب على المحكمة وهى بصدد تطبيق النصوص ان تتحقق من توافر شروطها على النزاع المطروح وان تفسر كل منها التفسير الذى يتفق ومراد الشارع فان هى أخطأت فى شيء من ذلك كان حكمها مشوبا بالخطأ فى تطبيق القانون

المستشار أنور طلبة – الطعن بالاستئناف والالتماس – ص 124

والمقرر وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة انه ولئن كان لقاضى الموضوع السلطة التامة فى تحصيل فهم الواقع فى الدعوى من الأدلة المقدمة له وفى وزن تلك الأدلة وتقديرها وترجيح بعضها على البعض الاخر الا انه فى تكييف هذا الفهم وفى تطبيق ما جرى تطبيقه من احكام القانون

فانه يخضع فى ذلك لرقابة محكمة النقض مما يحتم عليه ان يسبب حكمه التسبيب الكافي حتى يتسنى لهذه المحكمة اعمال رقابتها فان قصر حكمه فى ذلك فانه يعجز هذه المحكمة عن التقرير بصحة او عدم صحة المدعى به من مخالفة القانون او الخطأ فى تطبيقه

نقض مدنى 24/1/1981 مجموعة الخمسين عاما 4-4037-58

وقضت محكمة النقض ان

مؤدى ما تقضى به المادة 558 مدنى من ان الايجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه ان يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم . لا يشترط ان يكون المؤجر مالكا بما يعنى ان ايجار تلك العين ( صحيح ) في حدود العلاقة بين المؤجر والمستأجر

وانه ليس لهذا الأخير التنصل من أثاره طالما مكن من الانتفاع بالشيء المؤجر ولم يدع تعرض المالك له فيه وحق لأى من طرفيه التقاضي بشأن المنازعات الناشئة عنه

لما كان ذلك وكان الثابت من الحكم المطعون فيه ان الطاعنين دفعا صحيفة استئنافهم بعدم قبول الدعوى لانتفاء صفة المطعون ضدهما لانهما لا يملكان المنزل الكائن به شقة النزاع

وكان الحكم قد رد على هذا الدفع بما أورده في أسبابه من ان … مما مؤداه ان الحكم رتب على كون المطعون ضدهما مؤجرتين للعين موضوع النزاع توافر صفتهما في اقامة الدعوى بطلب انهاء عقد الايجار

وهو ما يتفق وصحيح القانون ويكون النعي على ما استطرد اليه الحكم في شأن التعريف بالحق وبالدعوى والتفرقة بينهما أيا كان وجه الرأي فيه غير منتج

الطعن رقم 337 لسنة 49 ق جلسة 11/6/1984 مكتب فنى 35 ج 2 ق 305 ص 1596

ومن ثم وهديا بما تقدم

فقد خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر والتفرقة بين الحق والدعوى وان الايجار يكون صحيحا فيما بين المؤجر والمستأجر طالما ينتفع بالعين المؤجرة ولم يتعرض له الغير في هذا الانتفاع

فالثابت وكما تقدم ان المدعى مالكا للمباني وموضوع عقد الايجار هو محل أي مبنى مما يدخل في ملكيته ويخرج عن ما قضى به الحكم من ملكية الغير لأرض التداعي ( حيث انه ليس هناك ما يمنع قانونا من ان تنفصل ملكية الأرض عن ملكية العلو المادة 803 مدنى )

كما ان العقد قد يكون صحيحا في شق منه ويكون نافذا وقد يكون باطلا في شق اخر فلا ينفذ هذا الشق الباطل ومن ثم فعقد المدعى المسجل بملكية المباني دون الأرض صحيحا ونافذا وحيث ان الشيء المؤجر للمدعى عليه يدخل ضمن المباني المملوكة للمدعى وقد تم تسجيل عقده وتحويل الحق له من الملاك السابقين

فانه تكون له صفة قانونية ومباشرة وقائمة في مقاضاة المدعى عليه ولا يحق للأخير التنصل من التزاماته تجاه المدعى وهو ما يكون معه الحكم الطعين قد خالف صحيح الواقع والقانون وتكون دعوى المدعى جديرة بالقبول

حيث تنص المادة 143 مدنى على

إذا كان العقد فى شق منه باطلا أو قابلا للإبطال، فهذا الشق وحده هو الذى يبطل، إلا إذا تبين أن العقد ما كان ليتم بغير الشق الذى وقع باطلا أو قابلا للإبطال فيبطل العقد كله

وتضمنت الاعمال التحضيرية للنص

( وهى تعرض لانتقاص العقد عندما يرد البطلان المطلق أو النسبي على شق منه، فلو فرض ان هبة الترتيب بشرط غير مشروع، أو ان بيعا ورد على عدة أشياء وقع العاقد فى  غلط جوهري  بشأن شيء منها، ففي كلتا الحالتين لا يصيب البطلان المطلق أو النسبي من العقد الا الشق الذى قام به سببه )

(مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني –جزء 2- ص 260)

وقد جرى قضاء محكمة النقض على أن

المادة 143 من القانون المدني تنص على أنه

“إذا كان العقد في شق منه باطلاً أو قابلا للإبطال فهذا الشق وحده هو الذي يبطل إلا إذا تبين أن العقد ما كان ليتم بغير الشق الذي وقع باطلا أو قابلا للإبطال فيبطل العقد كله”

ومفاد ذلك أنه ما لم يقم من يدعى البطلان الدليل على أن الشق الباطل أو القابل للإبطال لا ينفصل عن جملة التعاقد يظل ما بقى من العقد صحيحا باعتباره عقدا مستقلا ويقتصر البطلان على الشق الباطل وحده.

[الطعن رقم 6670 – لسنــة 62 ق – تاريخ الجلسة 16 / 05 / 2000]

كما المقرر بنص الفقرة الثالثة من المادة 803 مدنى

ويجوز بمقتضى القانون أو الاتفاق أن تكون ملكية سطح الأرض منفصلة عن ملكية ما فوقها أو ما تحتها

وتضمنت الاعمال التحضيرية للنص

وقد أشار المشروع الي جواز فصل ملكية سطح الأرض عن ملكية ما فوقها وعن ملكية ما تحتها ويكون ذلك بناء علي تشريعات خاصة او بمقتضي الاتفاق ويجوز بالاتفاق تملك ما فوق السطح او ما تحته مستقلا عن السطح نفسه ولا يعتبر هذا الاتفاق مخالفا للنظام العام

مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني ـ الجزء 6 ـ ص17و18

وهو ما خالفه الحكم الطعين ولم يبحثه عندما

قضى بانتفاء الصفة لزوال ملكية المدعى لعقار التداعي ( دون بيان ما هو الشق الذى زال من ملكيته بموجب الحكم ولم يعنى بانفصال ملكية المباني ( التى من ضمنها محل عقد ايجار التداعي ) عن ملكية الخصم المدخل لأرض العقار مما يعيبه بالخطأ في تطبيق صحيح القانون ومخالفته

السبب الثالث – مخالفة القانون وتأويله

بمخالفة حجية حكم سابق له قوة الامر المقضي فصل في مسألة أساسية استقرت بين طرفي الدعوى وهى صفة وحق المدعى ( المستأنف ) كمالك لعين التداعي في استحقاق اجرة العين والمطالبة بها ومقاضاة المستأجر ( المدعى عليه ) وذلك بالحكم رقم ……/2015 ايجارات واستئنافه رقم ../… ق

سبق وان قضى في الدعوى رقم …. لسنة 2015 ايجارات كلى شمال القاهرة والاستئناف رقم …… لسنة … ق المردد بين ذات الخصوم الذى انتهى في حيثياته الى استحقاق المدعى ( ……… ) للأجرة المستحقة بوصفه المالك الجديد للعقار اعتبارا من …/…/2015

هذا الحكم نال حجية الامر المقضى فيه في مسألة احقية المدعى وصفته في المطالبة بالأجرة ومقاضاة المدعى عليه واستقرت بينهم

فالمقرر

متى صدر حكم وحاز قوة الامر المقضي فانه يمنع الخصوم فى الدعوى التي صدر فيها من العودة الى المناقشة فى المسألة الأساسية التى فصل فيها باي دعوى تالية يثار فيها هذا النزاع ولو بأدلة قانونية او واقعية لم يسبق اثارتها فى الدعوى الأولى او أثيرت ولم يبحثها الحكم الصادر فيها

الطعن رقم 484 لسنة 29 مكتب فنى 24 صفحة رقم 201 جلسة 2/8/1973

وأيضا ان 

مناط التمسك بالحجية المانعة من اعادة نظر النزاع فى المسألة المقضى فيها ان يكون الحكم قد فصل فى منازعة تناقش فيها الطرفان واستقرت حقيقتها بينهما استقرارا مانعا من مناقشتها فى الدعوى الثانية بين الطرفين

نقض مدنى جلسة 16/3/1977 س 28 ص 681

السبب الرابع – مخالفة انتفاء صفة الخصم المدخل في الدعوى على العين محل عقد الايجار

• انتفاء صفة الخصم المدخل في الدعوى على العين محل عقد الايجار لانتفاء ملكيتها للمباني واقتصار ملكيتها على ارض العقار فقط
• كما انها لم تتعرض للمدعى عليه المستأجر في الانتفاع بالعين المؤجرة ، لأنها لا تملكها كما تقدم ، وانه لم يدخلها هي وباقي المدخلين الا بغرض التنصل من التزاماته الايجارية ليدفع الدعوى بدفع مخالف للواقع والقانون والمستندات بانتفاء صفة المدعى

وهو ما يتمسك المستأنف بعدم قبول ادخال الخصوم المدخلين في الدعوى امام محكمة اول درجة لانتفاء صفتهم في الدعوى وموضوعها حيث ان المدخلة الأولى مالكة فقط لأرض العقار دون المباني

وكذلك لخصمين المدخلين الاخرين ( …. ، …. ) ليس لهم صفة لخروج مباني العقار وكذلك الأرض من ملكيتهم حيث ان الأرض أضحت ملكا للمدخلة الأولى …… ومباني العقار ( التى من ضمنها المحل المؤجر موضوع الدعوى ) أضحى مملوكا للمدعى ( ……….. )

ومن ثم تنتفى الصفة للخصوم المدخلين في الدعوى كما تقدم وما اراد المدعى عليه من ادخالهم سوا التنصل من التزاماته المقررة بموجب عقد الايجار الذى وكما قررنا سلفا قد تم تحويل الحق فيه الى المدعى من قبل كلا من المدخلين الثاني والثالثة بموجب انذارات بحوالة الحق خلاف تسجيل المدعى لملكية المباني التى من ضمنها محل الاجارة موضوع التداعي

بناء عليه

انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت وأعلنت المعلن اليهم وسلمت كل منهم صورة من هذه الصحيفة وكلفتهم الحضور امام محكمة الاستئناف العالي مأمورية شمال القاهرة الدائرة (   ) مدنى الكائن مقرها وذلك يوم    الموافق  /   / 2020 من الساعة الثامنة صباحا وما بعدها لسماع الحكم بـ :

أولا : قبول الاستئناف شكلا

ثانيا في موضوعه : الغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددا بالطلبات المبينة بصحيفة اول درجة فضلا عن الزام المستأنف ضده المصروفات ومقابل الاتعاب على درجتي التقاضي

مع حفظ كافة الحقوق القانونية الأخرى أيا كانت

ولأجل العلم ،،

أحكام محكمة النقض في تأجير ملك الغير

الطعن الأول: إيجار ملك الغير  صحيح بين المؤجر والمستأجر وعدم نفاذه في حق المالك الحقيقي

إيجار ملك الغير . صحته بين المؤجر والمستأجر وعدم نفاذه في حق المالك الحقيقي إلا بإقراره صراحة أو ضمناً . مؤداه . ملكية العين المؤجرة ليست مسألة أساسية يجب على المحكمة حسمها .أثره . تعرضها في تلك المنازعات لبحث الملكية استطراد زائد في الأسباب . مؤداه . لا حجية له .

القاعدة – من المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن إيجار ملك الغير ، صحيح فيما بين المؤجر والمستأجر ، إلا أنه لا ينفذ في حق المالك الحقيقي ، إلا إذا أقر هذا التعاقد صراحةً أو ضمناً –

ومؤدى ذلك أن بحث ملكية العين المؤجرة ، لا يعد مسألة أساسية يجب على المحكمة حسمها ، عند الفصل في منازعات العلاقة الايجارية

فإذا ما تناولت المحكمة هذا البحث في أسباب حكمها الفاصل في هذه المنازعات ، فإن ذلك يكون من قبيل الاستطراد الزائد في الأسباب ، الذي لا تكون له ثمة حجية في مسألة ملكية العين المؤجرة .

الحكم كاملا

بعد الاطلاع على الأوراق ، وسماع التقرير الذى تلاه السيد القاضى المــــــــقرر / عبد السلام المزاحي” نائب رئيس المحكمة” والمرافعة ، وبعد المداولة : ــ

حيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل فى أن

مورث المطعون ضدهم الثلاثة الأُول ، أقام على المطعون ضدهما الرابع والخامس ، الدعوى رقم ٣٢٣ لسنة ٢٠٠٠ مدني كلي ” مأمورية منيا القمح ” ، بطلب الحكم بطردهما من مساحة الأرض المبينة بالصحيفة ، وقال بياناً لذلك : –

إنه يمتلك هذه المساحة ، بموجب العقد المشهر رقم ١٣٠٢ لسنة ١٩٨٢ شرقية ، بالشراء من نادية عبد العزيز حنفي عن نفسها وبصفتها وصية على القاصرة / نيفين السيد حسن ، وقام باستلامها بموجب الحكم الصادر فى الدعوى رقم ٨٤٤ لسنة ١٩٩٧ مدني كلي ” مأمورية منيا القمح ” ، إلا أن المطعون ضدهما الرابع والخامس غصبا هذه المساحة ، ومن ثم أقام دعواه

وأثناء نظرها ، تدخل الطاعنون هجوميا فيها ، بطلب الحكم ، بعدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذي صفة ، على سند من أن أرض التداعي مملوكة لهم بالميراث ، عن المرحوم / محمد زكي حسن ، المملوكة له بموجب العقد المشهر رقم ٤٣٧ لسنة ١٩٥٥ ، وعقد القسمة المؤرخ فى ١٧ / ٥ / ١٩٦٢

وأنه صدر لصالحه حكمان فى الدعويين رقمي ٨٢ لسنة ١٩٨٣ مدني جزئي منيا القمح ، ٩٤٢ لسنة ١٩٩٣ مدني كلي ” مأمورية منيا القمح ” ، بعدم سريان العقد المشهر رقم ١٣٠٢ لسنة ١٩٨٢ شرقية ، وأن أرض التداعي غير مملوكة لمورث المطعون ضدهم الثلاثة الأُول

ندبت المحكمة خبيرا فى الدعوى ، وبعد أن أودع تقريره ، تم تصحيح شكل الدعوى ، باختصام ورثة المطعون ضدهم الثلاثة الأُول لوفاة مورثهم ، والذين وجهوا طلبا عارضا بعدم الاعتداد بالحكم الصادر فى الدعوى رقم ٩٤٢ لسنة ١٩٩٣ مدني كلي ” مأمورية منيا القمح “

وبتاريخ ٢٤ / ١١ / ٢٠١٢ حكمت المحكمة فى موضوع الدعوى الأصلية وطلب التدخل الانضمامي برفضهما ، وعدم قبول الطلب العارض شكلاً

استأنف المطعون ضدهم الثلاثة الأُول ، هذا الحكم بالاستئناف رقم ٢١٨٥ لسنة ٥٥ ق. المنصورة ” مأمورية الزقازيق ” ، وبتاريخ ١٤ / ٤ / ٢٠١٤ قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف ، والقضاء مجددا بطرد الطاعنين والمطعون ضدهما الرابع والخامس من الأرض عين النزاع ، مع رفض التدخل ، طعن الطاعنون فى هذا الحكم بطريق النقض

وقدم وكيل المطعون ضدهم الثلاثة الأُول مذكرة ، دفع فيها بعدم جواز الطعن بالنقض ، لصدور الحكم المطعون فيه فى حدود النصاب الانتهائي ، وأودعت النيابة مذكرة ، أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه ، وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة – فى غرفة مشورة – حددت جلسة لنظره ، وفيها التزمت النيابة رأيها .

وحيث إنه عن الدفع المبدى من وكيل المطعون ضدهم الثلاثة الأُول، بعدم جواز الطعن ، لانتهائية النصاب القانوني للحكم المطعون فيه ، فإنه غير سديد 

ذلك بأن النص فى المادة ٢٤٨ من قانون المرافعات المعدل بالقانون رقم ٧٦ لسنة ٢٠٠٧ على أنه ” للخصوم أن يطعنوا أمام محكمة النقض فى الأحكام الصادرة من محاكم الاستئناف ، إذا كانت قيمة الدعوى تجاوز مائة ألف جنيه، أو كانت غير مقدرة القيمة ، وذلك فى الأحوال الآتية : ١ – ….. ٢ – …… ” ، يدل على أن المشرع أجاز للخصوم الطعن بالنقض فى الأحكام الصادرة من محاكم الاستئناف ، إذا كانت قيمة الدعوى تجاوز مائة ألف جنيه ، أو كانت غير مقدرة القيمة

وكان من المقرر – فى قضاء هذه المحكمة – أن الأصل فى الدعاوى أنها معلومة القيمة ، ولا يخرج عن هذا الأصل ، إلا الدعاوى التي ترفع بطلب غير قابل للتقدير ، فتعتبر مجهولة القيمة ، وهي لا تعتبر غير قابلة للتقدير ، إلا إذا كان المطلوب فيها مما لا يمكن تقديره ، طبقاً لأي قاعدة من قواعد تقدير الدعاوى ، التي أوردها المشرع فى المواد من ٣٦ إلى ٤١ من قانون المرافعات ؛

لما كان ذلك ، وكان الثابت من تقريرات حكم محكمة أول درجة 

أن مورث المطعون ضدهم الثلاثة الأُول ، أقام دعواه بطلب طرد المطعون ضدهما الرابع والخامس من أطيان التداعي المملوكة له ، وكان طلب الطرد الذي رفعت به الدعوى بصفة أصلية ، ليس من بين الطلبات ، التي أورد المشرع قاعدة لتقديرها ، فى قانون المرافعات فى المواد سالفة البيان

فإن الدعوى بطلبه تكون غير قابلة للتقدير ، ويكون الحكم الصادر فيها ، جائز الطعن فيه بطريق النقض ، ويضحى الدفع المبدى من وكيل المطعون ضدهم الثلاثة الأول بعدم جواز الطعن على غير أساس .

وحيث إن الطعن – فيما عدا ما تقدم – يكون قد استوفى أوضاعه الشكلية .

وحيث إن الطعن أقيم على ثلاثة أسباب ، ينعى الطاعنون بالوجه الأول من السبب الأول ، على الحكم المطعون فيه ، مخالفة القانون ، والقصور فى التسبيب ، وفي بيان ذلك يقولون :

إن مورثهم يمتلك الأرض عين التداعي منذ عام ١٩٦٢ بموجب عقد القسمة المؤرخ فى ١٧ / ٥ / ١٩٦٢ ، ويضع يده عليها وضع يد هادئا وظاهرا ومستمرا بنية التملك ، دون منازعة من أحد ، وقد استقرت تلك الملكية بموجب الأحكام الصادرة فى الدعاوى أرقام :

٨٢ لسنة ١٩٨٣ مدني جزئي منيا القمح ، واستئنافها رقم ٦ لسنة ١٩٩٥ مدني مستأنف منيا القمح ، ٦٢٦ لسنة ١٩٩٨ مدني كلي منيا القمح ، واستئنافها رقم ٢٦١٢ لسنة ٤٢ ق. المنصورة ” مأمورية الزقازيق ” ، و١١٣١ لسنة ١٩٩٣ مدني جزئي منيا القمح ، واستئنافها رقم ٧٥ لسنة ١٩٩٧ مدني مستأنف منيا القمح ، و١٥٥٩ لسنة ١٩٩٧ مدني جزئي منيا القمح ، و٩٤٢ لسنة ١٩٩٣ مدني كلي منيا القمح ، واستئنافها رقم ٧٦٢ لسنة ٣٧ ق.

والذي طعن فيه مورث المطعون ضدهم الثلاثة الأُول بطريق النقض ، بالطعن رقم ٨٨٠ لسنة ٦٦ ق. ، وقُضي فيه بعدم قبوله

وكانت تلك الأحكام الصادرة بين ذات الخصوم ، قد حسمت النزاع فى شأن عدم ثبوت ملكية مورث المطعون ضدهم الثلاثة الأُول لعين التداعي ، وأنها لا تزال على ملك مورث الطاعنين ، حسبما انتهى إليه الحكم الصادر فى الدعوى رقم ٦٢٦ لسنة ١٩٩٨ مدني كلي منيا القمح ، إلى بطلان المشهر رقم ١٣٠٢ لسنة ١٩٨٢ سند ملكية مورث المطعون ضدهم الثلاثة الأُول

وإذ لم يعتد الحكم المطعون فيه بحجية تلك الأحكام وأهدرها ، والتي خلصت إلى أن مورث المطعون ضدهم الثلاثة الأول ، والبائعة له ، لم يسبق لهما وضع اليد على أطيان التداعي ، التي اختص بها مورث الطاعنين ، المرحوم / محمد زكي حسن الجناني ، بموجب عقد القسمة سالف الذكر ، وقضى بطرد الطاعنين من عين التداعي، فإنه يكون معيباً ، بما يستوجب نقضه .

وحيث إن هذا النعي مردود

ذلك بأنه من المقرر – فى قضاء هذه المحكمة – إن من شروط الأخذ بقرينة قوة الأمر المقضي ، وفقاً للمادة ١٠١ من قانون الإثبات رقم ٢٥ لسنة ١٩٦٨ ، وحدة الموضوع ، بين الدعوى التي سبق الفصل فيها والدعوى المطروحة ، بحيث تكون المسألة المقضي فيها نهائيا ، مسألة أساسية لا تتغير، يكون الطرفان قد تناقشا فيها فى الدعوى الأولى ، واستقرت حقيقتها بينهما بالحكم الأول ، استقرارا جامعا مانعا

وتكون هي بذاتها الأساس ، فيما يدعيه بعد ، فى الدعوى الثانية أي الطرفين قبل الآخر ، من حقوق متفرعة عنها ، كما أن من المقرر – كذلك – أنه لما كان عقد الإيجار ، هو عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه ، أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين ، مدة معينة ، لقاء أجر معلوم

فإن القانون لا يشترط أن يكون المؤجر مالكا ، وإنما يكفي فيه أن ينشئ المؤجر فى ذمته التزاما صحيحاً ، يوجب عليه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بالشيء المؤجر

ومن المقرر – أيضاً – أن إيجار ملك الغير ، صحيح فيما بين المؤجر والمستأجر ، إلا أنه لا ينفذ فى حق المالك الحقيقي ، إلا إذا أقر هذا التعاقد صراحة أو ضمنا ؛ ومؤدى ذلك أن بحث ملكية العين المؤجرة ، لا يعد مسألة أساسية يجب على المحكمة حسمها ، عند الفصل فى منازعات العلاقة الايجارية

فإذا ما تناولت المحكمة هذا البحث فى أسباب حكمها الفاصل فى هذه المنازعات ، فإن ذلك يكون من قبيل الاستطراد الزائد فى الأسباب ، الذي لا تكون له ثمة حجية فى مسألة ملكية العين المؤجرة ؛

لما كان ذلك ، وكان البين من مدونات الحكم الصادر فى الدعوى رقم ٩٤٢ لسنة ١٩٩٣ مدني كلي ” مأمورية منيا القمح “

أنها أقيمت من المدعو / مصطفى كامل حسن مصطفى الجناني، على مورث المطعون ضدهم الثلاثة الأُول وآخرين ، بطلب الحكم بصورية عقد البيع الابتدائي المؤرخ فى ٢٠ / ٢ / ١٩٨١ المتضمن بيع هذا الأخير ، مساحة ١٤ س ٢ ف إلى نجية يوسف الجناني صورية مطلقة ، وأحقية المدعي فى أخذ العقار المبيع بالشفعة

والتي تدخل فيها هجوميا مورث الطاعنين ، بطلب بطلان العقد المشهر رقم ١٣٠٢ لسنة ١٩٨٢ شرقية ، لوقوعه على ملك الغير ، وقد قُضي فيها للمدعي بطلباته ، وبعدم سريان العقد المؤرخ فى ٢٠ / ٢ / ١٩٨١ فى مواجهة الخصم المتدخل لكونه بيعا لملك الغير ، دون أن يعرض هذا الحكم لطلب الخصم المتدخل هجوميا ، ببطلان العقد المشهر رقم ١٣٠٢ لسنة ١٩٨٢ سالف البيان

وكان البين من الحكم الصادر فى الدعوى رقم ٦٢٦ لسنة ١٩٩٨ مدني كلي ” مأمورية منيا القمح ” ، أن مورث الطاعنين أقامها على مورث المطعون ضدهم الثلاثة الأُول وآخرين ، بطلب الحكم بعدم سريان البيع الصادر عن السيدة / نادية عبدالعزيز كامل ونيفين السيد حسين حسن مصطفى لصالح مورث المطعون ضدهم الثلاثة الأُول

موضوع المحرر المشهر رقم ١٣٠٢ لسنة ١٩٨٢ شرقية ، ومحو وشطب كافة التسجيلات الخاصة بذلك ، والتي قُضى فيها بتاريخ ٢٤ / ١٠ / ١٩٩١ بعدم جواز نظر الدعوى لسابقة الفصل فيها بالحكم الصادر فى الدعوى رقم ٩٤٢ لسنة ١٩٩٣ مدني كلي منيا القمح

وإذ خلص الحكم المطعون فيه إلى أن هذا الحكم الأخير ، قضى ببطلان عقد بيع مؤرخ ٢٠ / ٢ / ١٩٨١ صادر من مورث المطعون ضدهم الثلاثة الأُول لأخرى ، خارج الخصومة الراهنة لصوريته ، وهو خلاف العقد المشهر رقم ١٣٠٢ لسنة ١٩٨٢ شرقية ، سند ملكيتهم ، ومن ثم فإن حجية الأحكام أرقام ٦٤٢ لسنة ١٩٩٣ ، ٦٢٦ لسنة ١٩٩٨ واستئنافه ، لا تقيد المحكمة فى الدعوى الماثلة

لأن هذه الأحكام لا تخص المشهر سالف الذكر ، ولم تقع عليه ، وهو ما يكون معه هذا المشهر لا يزال ساريا ، منتجا لآثاره فى نقل الملكية لمورث المطعون ضدهم الثلاثة الأُول ، وهم من بعده ، وإذ كان هذا الذي انتهى إليه الحكم المطعون فيه

هو أحد الدعائم الذي أقام عليها قضاءه بإلغاء الحكم المستأنف ، وطرد الطاعنين من أرض التداعي ، فإنه يكون قد أصاب صحيح القانون ، بما يضحى معه النعي عليه فى هذا الخصوص على غير أساس

ولا ينال من ذلك ما أثاره الطاعنون بشأن حجية الحكمين الصادرين فى كل من الدعويين رقمي ٨٢ لسنة ١٩٨٣ مدني جزئي منيا القمح ، ١١٣١ لسنة ١٩٩٣ مدني جزئي منيا القمح ، إذ إن الأولى مرفوعة من مورث المطعون ضدهم الثلاثة الأُول ، المرحوم / السيد يوسف الجناني ، على آخرين

بطلب ثبوت العلاقة الايجارية ، كمستأجرين بالمزارعة مناصفة عن الأطيان محل النزاع ، باعتباره مالكا لها ، بالعقد المشهر رقم ١٣٠٢ لسنة ١٩٨٢ شرقية ، والتي تدخل فيها هجوميا مورث الطاعنين ، المرحوم / محمد حسن الجنانى ، بطلب رفضها ، على سند من ملكيته لأطيان النزاع

وقد قُضي نهائيا فى تلك الدعوى برفضها ، تأسيسا على ما خلص إليه خبير الدعوى فى تقريره ، من أن أطيان النزاع لا تدخل فى ملكية البائعين لمورث المطعون ضدهم الثلاثة الأُول، وإنما تدخل فى ملكية مورث الطاعنين

وأن الدعوى الثانية أقامها مورث الطاعنين ، على آخر ، بطلب فسخ عقد إيجار عن أطيان التداعي ، والتي تدخل فيها هجوميا مورث المطعون ضدهم الثلاثة الأُول ، بطلب عدم قبولها لرفعها من غير ذي صفة ، لأنه المالك لأطيان التداعي ، بموجب العقد المشهر رقم ١٣٠٢ لسنة ١٩٨٢ شرقية

وقد قُضي نهائيا فى تلك الدعوى برفضها ، وبعدم قبول تدخل الخصم المتدخل ، مورث المطعون ضدهم الثلاثة الأُول ، على سند من أن أطيان التداعي لا تدخل فى ملكية البائعين له ،

لما كان ذلك ، وكان مورث الطاعنين لم يطلب فى الدعوى الأولى حقا متعلقا بملكية عين النزاع ، كما لم يطلب عدم نفاذ هذا التأجير فى حقه ، واقتصرت طلباته فيها على رفض ثبوت العلاقة الايجارية ، كما لم يطلب فى الدعوى الثانية ، عدم نفاذ العقد المشهر سالف الذكر فى حقه

فإن ما أورده الحكمان الصادران فى هاتين الدعويين بأسبابه متعلقا بالملكية ، لا يعدو أن يكون من قبيل الاستطراد الزائد فى الأسباب ، الذي لا يحوز به هذان الحكمان ثمة حجية فى مسألة ملكية العين المؤجرة

كما لا ينال من ذلك – أيضاً – ما أثاره الطاعنون بشأن حجية الحكم الصادر فى الدعوى رقم ١٥٥٩ لسنة ١٩٩٧ مدني جزئي منيا القمح ، والتي أقامها مورث المطعون ضدهم الثلاثة الأُول ، على مورث الطاعنين وآخر ، بطلب الحكم بإنهاء الحراسة القضائية المفروضة على أطيان التداعي ، بموجب الحكم الصادر فى الدعوى رقم ٧٨٧ لسنة ١٩٧٤ مدني مستعجل منيا القمح ، والتي قُضي فيها نهائيا بعدم قبولها لرفعها من غير ذي صفة

على سند من أن الأطيان المطلوب إنهاء الحراسة عليها قد آلت ملكيتها بالشفعة للمدعي عليه الثاني بموجب الحكم الصادر فى الدعوى رقم ٩٤٢ لسنة ١٩٩٣ مدني كلي منيا القمح ، لما هو مقرر – فى قضاء هذه المحكمة – أن الأحكام الصادرة فى المواد المستعجلة لا حجية لها فى دعوى الموضوع ، ومن ثم يضحى النعي برمته على غير أساس.

وحيث إن الطاعنين ينعون بالسبب الثاني على الحكم المطعون فيه ، القصور فى التسبيب ، ومخالفة الثابت بالأوراق ، وفي بيان ذلك ، يقولون :

إن الثابت من أوراق الدعاوى والصادر فيها ، الأحكام السابقة ، وما تضمنته من تقارير الخبراء ، أن مورثهم اكتسب ملكية أطيان التداعي بوضع اليد عليها ، وضع يد هادئا ومستمرا وبنية التملك ودون منازعة من أحد ، بموجب  عقد القسمة  المؤرخ فى ١٧ / ٥ / ١٩٦٢

، ومن ثم فلا يسري فى مواجهتهم العقد المشهر سند ملكية مورث المطعون ضدهم الثلاثة الأُول ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر ، واعتبر الطاعنين غاصبين لأطيان التداعي ، ورتب على ذلك قضاءه بالطرد ، فإنه يكون معيباً ، بما يستوجب نقضه .

وحيث إن هذا النعي مردود

ذلك أنه لا يقبل من الطاعن أن يثير أمام محكمة النقض ، إلا ما سبق أن أثاره هو أمام محكمة الموضوع من مسائل الواقع ، سواء أكانت طلبات أم دفوعا أم أوجه دفاع ؛

لما كان ذلك ، وكان الطاعنون لم يسبق لهم التمسك باكتساب مورثهم ملكية أطيان التداعي ، بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية أمام محكمة الموضوع ، إذ اقتصر تدخلهم فى الدعوى على طلب الحكم بعدم قبول الدعوى لرفعها من غير صفة ، ومن ثم لا يجوز لهم التحدي به لأول مرة أمام محكمة النقض.

وحيث إن الطاعنين ينعون بالوجه الأول من السبب الثالث ، على الحكم المطعون فيه ، القصور فى التسبيب ، ومخالفة الثابت بالأوراق ، وفي بيان ذلك، يقولون :

إن الحكم المطعون فيه ألغى الحكم الابتدائي ، بأسباب مقتضبة ، دون أن يتناول الأسباب التي أقيم عليها الحكم المذكور ، ومنها ما تعلق بإعماله قواعد حجية الأحكام ، والتي رتب عليها ، عدم ثبوت ملكية مورث المطعون ضدهم الثلاثة الأُول لأطيان التداعي ، وتأكيد ملكية مورث الطاعنين لها ، من تاريخ عقد القسمة فى ١٧ / ٥ / ١٩٦٢ ، وهو ما يعيب الحكم المطعون فيه ، ويستوجب نقضه .

وحيث إن هذا النعي مردود

ذلك بأن من المقرر – فى قضاء هذه المحكمة – أن محكمة الاستئناف ، إذا ما قضت بإلغاء الحكم الابتدائي ، تكون غير ملزمة ببحث أسباب هذا الحكم والرد عليها ، مادامت قد أقامت قضاءها على أسباب كافية لحمله ؛

لما كان ذلك ، وكان الثابت من مدونات الحكم المطعون فيه أنه أورد الأسباب الكافية لحمل قضائه بإلغاء الحكم الابتدائي والطرد ، فإن النعي عليه فى هذا الخصوص يكون على غير أساس.

وحيث إن الطاعنين ينعون بالوجه الثاني من السبب الأول ، وبالوجه الثاني من السبب الثالث ، على الحكم المطعون فيه ، مخالفة القانون ، والخطأ فى تطبيقه ، وفي بيان ذلك ، يقولون :

إن الحكم اعتد فى قضائه بطرد الطاعنين من أطيان التداعي ، على شهادة بيانات صادرة من السجل العيني ، تفيد أن العين محل التداعي مقيدة باسم مورث المطعون ضدهم الثلاثة الأُول

وعلى سبق حصول الأخير على حكم فى الدعوى رقم ٨٤٤ لسنة ١٩٩٧ مدني كلي منيا القمح بتسليمه الأرض عين التداعي ، وقيامه باستلامها فعليا بتاريخ ١٦ / ٥ / ١٩٩٨ بموجب محضر تسليم مؤرخ ١٧ / ١٢ / ١٩٩٨

رغم إقامة الطاعنين الدعوى رقم ١٣٩ لسنة ١٩٩٩ مدني جزئي منيا القمح ، بطلب عدم الاعتداد بحكم التسليم ، والتي لم يفصل فيها بعد ، وهو ما يعيب الحكم المطعون فيه ، ويستوجب نقضه .

وحيث إن هذا النعي مردود

ذلك بأن من المقرر – فى قضاء هذه المحكمة – أنه إذا أقيم الحكم على عدة دعامات ، وكانت إحداها كافية وحدها لحمل قضائه ، فإن تعييبه فى الدعامات الأخرى ، بفرض صحته ، يكون غير منتج ؛

لما كان ذلك ، وكان مما أقام عليه الحكم المطعون فيه قضاءه أن الأحكام المحاج بها فى الدعوى الماثلة ، لا تخص المشهر رقم ١٣٠٢ لسنة ١٩٨٢ شرقية – سند ملكية مورث المطعون ضدهم الثلاثة الأُول – ورتب هذا الحكم على ذلك ، أن هذا المشهر مازال ساريا منتجا لآثاره فى نقل الملكية لهذا المورث ولورثته من بعده

وكانت هذه الدعامة كافية لحمل قضائه فى هذا الشأن ، فإن ما يثيره الطاعنون بوجه النعي من اعتداد الحكم المطعون فيه بحكم التسليم الصادر فى الدعوى رقم ٨٤٤ لسنة ١٩٩٧ مدني كلي منيا القمح ، رغم إقامتهم الدعوى رقم ١٣٩ لسنة ١٩٩٩ مدني جزئي منيا القمح

بطلب عدم الاعتداد به ، واعتداده بشهادة البيانات الصادرة من السجل العيني ، التي تفيد أن العين محل التداعي ، مقيدة باسم مورث المطعون ضدهم الثلاثة الأُول ، ومن ثم فإن هذا النعي بهذا الوجه – أياً كان وجه الرأي فيه – يكون غير منتج .

ولما تقدم يتعين رفض الطعن .

لــذلــك

رفضت المحكمة الطعن ، وألزمت الطاعنين المصروفات ومبلغ مائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة مع مصادرة الكفالة .

الطعن رقم ١١٦١٠ لسنة ٨٤ ق – الدوائر المدنية – جلسة ٢٠١٥/١٢/٧

الطعن الثاني : وجود نزاع حول ملكية العين – وحق حبس الأجرة – دفاع جوهري

تمسك الطاعن بوجود نزاع قضائي حول ملكية العين المؤجرة وأن البائعة للمطعون ضده لم تُحِل حقها في الإجارة للأخير وتدليله على ذلك بمستندات .

دفاع جوهري . قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء لعدم وفائه بالأجرة بمقولة إعلانه بالحوالة وصدور حكم بصحة ونفاذ عقدي البيع سند ملكية المطعون ضده للعين المؤجرة دون أن يفصل في مدى جدية هذه المنازعة . قصور مبطل . علة ذلك .

• القاعدة – إذ كان الطاعن قد تمسك في دفاعه أمام محكمة الموضوع بوجود نزاع جدي حول ملكية العين المؤجرة بين المطعون ضده وبين البائعة له وأن الأخيرة لم تحل حقها في الإجارة للمطعون ضده ، وكذا نزاع حول عقد البيع سند ملكية المطعون ضده ، ونزاع بين المالك السابق وبين تلك البائعة حول صورية عقد البيع سندها والمؤرخ ٢٦ / ٤ / ٢٠١١ صورية مطلقة أقيم بصدده الدعويين رقمي … ، … لسنة ٢٠١٤ مدني شمال القاهرة الابتدائية
• إلاّ أن الحكم المطعون فيه قد أعرض عن هذا الدفاع الجوهري المؤيد بالمستندات الواردة بسبب النعي وقضى بالإخلاء لعدم وفاء الطاعن بالأجرة مكتفياً بالقول إنه أُعلن بالحوالة وأنه قد صدر حكم بصحة ونفاذ عقدي البيع ( سند ملكية المطعون ضده للعين المؤجرة ) وهو ما لا يواجه دفاع الطاعن
• ودون أن يفصل في مدى جدية المنازعة القائمة بين المالك السابق والبائعة للمطعون ضده وبين الأخيرين حول ملكية العين المؤجرة والتي تدخل في نطاق اختصاصها توصلاً إلى ما إذا كان الدفع بحقه في حبس الأجرة عن المطعون ضده إلى حين البت في هذه المنازعة له ما يبرره باعتبارها مسألة أولية لازمة للحكم في دعوى الإخلاء المؤسسة على الامتناع عن سداد الأجرة ، فإنه يكون قد شابه القصور المبطل بما يوجب نقضه .

الحكم كاملا

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه المستشار المقـرر / عـلاء فـرج الأشقر والمرافعة وبعد المداولة .

حيث إن الطعن قد استوفى أوضاعه الشكلية .

وحيث إن الوقائع تتحصل – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – فى أن المطعون ضده أقام على الطاعن الدعوى رقم ٣٦٤١ لسنة ٢٠١٥ إيجارات شمال القاهرة الابتدائية بطلب:

الحكم بفسخ عقد الإيجار المؤرخ ١ / ١٢ / ٢٠٠٠ والإخلاء والتسليم لامتناعه عن سداد الأجرة عن الفترة من يناير حتى أكتوبر ٢٠١٥ رغم إعلانه بحوالة عقد الإيجار من المالكة السابقة – البائعة –  فأقام الدعوى

حكمت محكمة أول درجة بالطلبات . استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم ٦٣٩٣ لسنة ٢٠ ق القاهرة ، وبتاريخ ٢٨ / ٣ / ٢٠١٧ قضت بالتأييد . طعن الطاعن فى هذا الحكم بطريق النقض ، وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن ، وإذ عُرِضَ الطعن على هذه المحكمة فى غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها .

وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه القصور فى التسبيب ، إذ تمسك أمام محكمة الموضوع بحقه فى حبس الأجرة لوجود نزاع حول ملكية المطعون ضده للعين المؤجرة باعتبار أن سند ملكية بائعة هذه العين للمطعون ضده هو عقد بيع مؤرخ ٢٦ / ٤ / ٢٠١١ محل طعن بالصورية المطلقة لإقرارها بذلك فى الدعويين رقمي ٣٧٩٩ ، ٤٢٩٢ لسنة ٢٠١٤ مدني شمال القاهرة الابتدائية المقدم صورتيهما

ومن ثم فإنها لم تحل حقها فى الإجارة للمطعون ضده ، فكان يتعين على المحكمة المطعون فى حكمها أن تفصل فى النزاع على الملكية كمسألة أولية قبل الفصل فى دعوى الإخلاء ، إلاّ أنها خالفت هذا النظر وقضت فيها دون أن تقول كلمتها فيه مما يعيب حكمها ويستوجب نقضه .

وحيث إن هذا النعي فى محله

ذلك أن المقرر – فى قضاء هذه المحكمة – أن إغفال الحكم بحث دفاع أبداه الخصم يترتب عليه بطلان الحكم إذا كان هذا الدفاع جوهرياً ومؤثراً فى النتيجة التي انتهت إليها المحكمة إذ يعتبر هذا الإغفال قصوراً فى أسباب الحكم الواقعية ، ومؤدى ذلك أنه إذا طُرح على المحكمة دفاع كان عليها أن تنظر فى أثره فى الدعوى

فإن كان منتجاً فعليها أن تقدر مدى جديته حتى إذا ما رأته متسماً بالجدية مضت إلى فحصه لتقف على أثره فى قضائها فإن لم تفعل كان حكمها قاصراً

كما أنه من المقرر أن التكليف بالوفاء السابق على رفع دعوى الإخلاء بسبب التأخر فى سداد الأجرة يجوز صدوره من مشترى العين المؤجرة حتى ولو لم يكن عقده مسجلاً إذا قام البائع بتحويل العقد إليه وقَبِلَ المستأجر هذه الحوالة أو أُعلــن بها

وقــد استهـدف المشرع مـن ذلك – وعلى ما نصت عليه المادة ٣٠٥ من القانون المدني – مراعاة مصلحة المدين أولاً حتى يعلم بالحوالة فيمتنع عن معاملة الدائن الأصلي

ولا يعامل إلاّ الدائن الجديد ويرفع الشك لدى المدين بالنسبة للشخص الذي يجب عليه أن يوفي إليه بالدين عند حلول أجل الاستحقاق ، وأنه وإن كان إيجار ملك الغير صحيحاً فيما بين المؤجر والمستأجر إلاّ أنه لا ينفذ فى حق المالك الحقيقي

وإذا ادعى الغير أنه المالك للعين المؤجرة وأقام دعوى بحقه الذي يدعيه كان هذا تعرضاً قانونياً للمستأجر يجيز له حبس الأجرة تحت يده حتى يدفع المؤجر التعرض ويكون هذا الادعاء إذا كان جدياً منازعة فى استحقاق المؤجر للأجرة يتعين تصفيتها أولاً قبل الفصل فى طلب المؤجر للأجرة المتأخرة

وإذا كانت هذه المنازعة من اختصاص المحكمة المطروح عليها تعين عليها حسمها وإلاّ أمرت بوقف الدعوى حتى يبت فيها من المحكمة المختصة .

1. لما كان ذلك ، وكان الطاعن قد تمسك فى دفاعه أمام محكمة الموضوع بوجود نزاع جدي حول ملكية العين المؤجرة بين المطعون ضده وبين البائعة له وأن الأخيرة لم تحل حقها فى الإجارة للمطعون ضده
2. وكذا نزاع حول عقد البيع سند ملكيـــة المطعــون ضـده ، ونزاع بين المالك السابق وبين تلك البائعة حول صورية عقد البيع سندها والمؤرخ ٢٦ / ٤ / ٢٠١١ صورية مطلقة أقيم بصدده الدعويين رقمي ٣٧٧٩ ، ٤٢٩٢ لسنة ٢٠١٤ مدنى شمال القـــاهرة الابتدائيــــة

إلاّ أن الحكم المطعون فيه قد أعرض عن هذا الدفاع الجوهري المؤيد بالمستندات الواردة بسبب النعي

وقضى  بالإخلاء   لعدم وفاء الطاعن بالأجرة مكتفياً بالقول إنه أُعلن بالحوالة وأنه قد صدر حكم بصحة ونفاذ عقدي البيع وهو ما لا يواجه دفاع الطاعن ، ودون أن يفصل فى مدى جدية المنازعة القائمة بين المالك السابق والبائعة للمطعون ضده وبين الأخيرين حول ملكية العين المؤجرة والتي تدخل فى نطاق اختصاصها

توصلاً إلى ما إذا كان الدفع بحقه فى حبس الأجرة عن المطعون ضده إلى حين البت فى هذه المنازعة له ما يبرره باعتبارها مسألة أولية لازمة للحكم فى دعوى الإخلاء المؤسسة على الامتناع عن سداد الأجرة ، فإنه يكون قد شابه القصور المبطل بما يوجب نقضه دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن .

لذلـك

نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه ، وأحالت القضية إلى محكمة استئناف القاهرة ، وألزمت المطعون ضده المصروفات ومبلغ مائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة .

موقف المالك الحقيقي عمليًا

إذا لم يجز المالك الحقيقي الإيجار ولم يكن المؤجر صاحب حق يبيح له إلزام المالك، فالأصل أن العقد لا يحتج به على المالك. ويستطيع صاحب الحق اتخاذ الإجراء القضائي المناسب لحماية ملكيته أو حيازته أو طلب عدم نفاذ الإيجار في مواجهته بحسب طبيعة النزاع.

ولا ينبغي وصف دعواه دائمًا بأنها «إلغاء عقد الإيجار»، لأن المالك الحقيقي لم يكن طرفًا فيه من الأصل. التكييف الأدق في كثير من الحالات هو عدم نفاذ العقد في مواجهته مع طلب التسليم أو الطرد أو غيرهما من الطلبات التي تسمح بها وقائع الملف.

موقف المستأجر حسن النية

المستأجر الذي تعاقد مع شخص مكنه فعليًا من الانتفاع لا يفقد كل حماية لمجرد ظهور نزاع في الملكية. فالعقد يظل صحيحًا بينه وبين مؤجره، ويستطيع الرجوع عليه بالضمان أو التعويض وفق الأحكام المناسبة إذا تعرض له صاحب الحق وأُجبر على ترك العين أو حُرم من الانتفاع.

لكن حسن نية المستأجر وحده لا يجعل عقده نافذًا في مواجهة المالك الحقيقي إذا لم يوجد سند قانوني لهذا النفاذ. لذلك من الأفضل قبل التعاقد – خصوصًا في الإيجارات طويلة المدة أو مرتفعة القيمة – فحص سند المؤجر وصفته وسلطته في التأجير.

متى تكون إجازة المالك صريحة أو ضمنية؟

الإجازة الصريحة تكون بعبارة أو اتفاق واضح يتبنى فيه المالك العقد. أما الإجازة الضمنية فتستخلص من وقائع لا تحتمل في سياقها تفسيرًا معقولًا آخر غير قبول العلاقة، مثل مباشرة المالك حقوق المؤجر على أساس العقد أو قبول الأجرة مع علمه الكامل بالمصدر والصفة على نحو يفيد التبني.

ومع ذلك لا توجد قائمة آلية تجعل كل سكوت إجازة. وقد اعتبرت محكمة النقض التمسك بسلوك المالك وعدم اعتراضه دفاعًا جوهريًا يستحق البحث، لكن النتيجة النهائية تعتمد على الوقائع التي تثبت أمام محكمة الموضوع.

FAQ: أسئلة شائعة عن إيجار ملك الغير

هل عقد الإيجار من شخص غير مالك باطل؟

لا. الأصل في القضاء المصري أنه صحيح بين المؤجر والمستأجر، لكنه لا ينفذ في حق المالك الحقيقي إلا إذا أجازه أو وجد سند قانوني للنـفاذ.

هل يحق للمستأجر رفض دفع الأجرة لأن المؤجر ليس مالكًا؟

ليس لمجرد عدم الملكية. إذا كان ينتفع بالعين ولا يوجد تعرض قانوني جدي، يظل ملتزمًا بالعقد. أما إذا ظهرت منازعة ملكية جدية تؤثر في الشخص المستحق للأجرة، فقد يثور حق الحبس وفق شروطه.

هل بحث الملكية ممنوع على قاضي الإيجارات؟

لا. المقصود أن الملكية ليست دائمًا مسألة لازمة للفصل في دعوى الإيجار. إذا أصبحت المنازعة فيها أولية ولازمة لتحديد الصفة أو استحقاق الأجرة، فقد يلزم بحثها أو وقف الدعوى بحسب الاختصاص.

هل يستطيع المالك الحقيقي طرد المستأجر فورًا؟

ليس بمجرد ادعاء الملكية. يلزم أن يثبت مركزه ويتخذ الإجراء القضائي المناسب، مع فحص ما إذا كان قد أجاز الإيجار أو يوجد سند يجعله نافذًا في مواجهته.

هل قبول المالك الحقيقي للأجرة يعد إجازة؟

قد يكون قرينة على الإجازة بحسب علمه وظروف التعامل، لكنه ليس قاعدة آلية في كل واقعة. الإجازة الضمنية تستخلصها المحكمة من مجموع السلوك والوقائع.

هل يستطيع مشتري العقار غير المسجل مطالبة المستأجر بالأجرة؟

قد يستطيع ذلك إذا أحال له البائع حقوق عقد الإيجار ونفذت الحوالة في حق المستأجر وفق المادة 305 مدني. أما مجرد البيع غير المسجل دون انتقال أو نفاذ الحق الشخصي فيحتاج إلى فحص مستقل.

هل الخطاب المسجل وحده يكفي لإعلان حوالة حق الإيجار؟

قضاء النقض اشترط في تطبيقات المادة 305 الإعلان القانوني الذي يحقق نفاذ الحوالة، ولم يعتبر مجرد الخطاب المسجل بديلًا عنه في الطعن 2860 لسنة 57 ق.

هل الحكم في دعوى إيجار يحسم الملكية نهائيًا؟

فقط إذا كانت الملكية مسألة أساسية لازمة للفصل وتوافرت شروط الحجية. أما إذا جاء الحديث عنها استطرادًا فلا يحوز حجية مستقلة في الملكية.

هل يمكن أن تكون الأرض لشخص والمباني لشخص آخر؟

نعم، المادة 803 مدني تجيز بمقتضى القانون أو الاتفاق فصل ملكية سطح الأرض عن ملكية ما فوقها أو ما تحتها.

هل ينطبق هذا المقال على الإيجار القديم بعد قانون 164 لسنة 2025؟

قاعدة صحة الإيجار بين طرفيه وعدم اشتراط ملكية المؤجر تظل قاعدة عامة، لكن مدة العقد وأسباب انتهائه والإخلاء قد تخضع للقانون 164 لسنة 2025 إذا كان العقد داخل نطاقه، ولذلك يلزم الفصل بين المسألتين.

الخلاصة العملية

إيجار ملك الغير في مصر ليس عقدًا باطلًا تلقائيًا. السؤال القانوني الصحيح يتكون من ثلاث مراحل: هل العلاقة صحيحة بين المؤجر والمستأجر؟ هل العقد نافذ في حق المالك الحقيقي؟ ومن هو صاحب الصفة الحالية في استحقاق الأجرة ومباشرة دعاوى العقد؟

إذا كان المستأجر ينتفع بالعين دون تعرض، لا يكفي دفع «المؤجر ليس مالكًا» للتخلص من الالتزامات. وإذا ظهر المالك الحقيقي، لا يكفي للمستأجر أيضًا افتراض أن الأجرة توقفت

بل يجب تحديد جدية المنازعة ومن يستحق الوفاء. وإذا انتقلت الحقوق إلى مشترٍ جديد، تصبح حوالة الحق والإعلان بها والتسجيل – بحسب أساس الصفة – عناصر مركزية في الدعوى.

تنبيه قانوني: صحيفة الاستئناف الواردة في المقال نموذج تطبيقي لوقائع محددة وليست بديلًا عن صياغة صحيفة جديدة بعد مراجعة عقد الإيجار وسندات الملكية والحوالة والأحكام السابقة والقانون الواجب التطبيق زمنياً.