الأجزاء المشتركة والشيوع الإجباري في المباني والجراجات

تعرف على قواعد القانون عن الأجزاء المشتركة في المباني والشيوع الإجباري والجراجات ومصاريف صيانة العقارات المشتركة وملكية الجراج في المباني السكنية وحقوق السكان.

الأجزاء المشتركة في المباني وملكية الجراج في العقارات السكنية

تعتبر الأجزاء المشتركة في المباني والشيوع الإجباري من المسائل القانونية التي تحكم العلاقة بين ملاك الوحدات السكنية في العقارات المشتركة.

سواء كنت تتساءل عن مصاريف صيانة العقارات المشتركة أو ملكية الجراج في المباني السكنية، فإن هذا المقال يقدم إجابات شاملة بناءً على القوانين والأحكام القضائية.

وسنتناول مسؤولية السكان عن مصاريف صيانة الأجزاء المشتركة،  حقوق استخدام الجراج ، وكيفية إدارة الأجزاء المشتركة بفعالية.

المواضيع الرئيسية:

• تعريف الأجزاء المشتركة والشيوع الإجباري.
• توزيع تكاليف الصيانة بين الملاك.
• ملكية الجراج وحقوق الاستخدام.

ما هي الأجزاء المشتركة في المباني؟

تعريف الأجزاء المشتركة:

تشمل الأجزاء المشتركة في المباني كل ما هو مُعد للاستخدام المشترك بين الملاك، مثل الأرض، الأساسات، الجدران الرئيسية، المداخل، الأفنية، الأسطح، المصاعد، والأنابيب.

وذلك، وفقًا للمادة 856 من القانون المدني، تُعتبر هذه الأجزاء ملكية شائعة لا تقبل القسمة، ويمتلك كل مالك نصيبًا فيها بنسبة قيمة وحدته.

أمثلة عملية للأجزا المشتركة المشاع

تشمل الأمثلة:

صيانة المصاعد، المياه، الكهرباء، أجرة البواب، السلالم، والمساقط. هذه الأجزاء تخدم الجميع، مما يجعل صيانة المرافق المشتركة مسؤولية جماعية.

الشيوع الإجباري: المفهوم والأحكام

ما هو الشيوع الإجباري؟

الشيوع الإجباري هو نظام قانوني يُلزم الملاك بمشاركة ملكية الأجزاء المشتركة دون إمكانية التخلي عنها.

ووفقًا لمحكمة النقض، يحق لأي مالك اتخاذ إجراءات الحفظ اللازمة للمال الشائع، مع إمكانية الرجوع على باقي الملاك بما أنفقه.

إدارة الأجزاء المشتركة

تنص المادة 828 مدني على أن إدارة الأجزاء المشتركة تُعهد لأغلبية الملاك بناءً على قيمة الأنصباء. ويمكن تعيين مدير أو وضع نظام إداري ملزم للجميع، بما يضمن حسن الانتفاع.

مصاريف صيانة العقارات المشتركة

توزيع تكاليف الصيانة:

تُقسم مصاريف صيانة العقارات المشتركة بين الملاك بنسبة حصصهم، ما لم يُتفق على غير ذلك.

وتشمل هذه التكاليف ترميم الأجزاء المشتركة، إصلاح المصاعد، ودفع أجور البواب، وفقًا للمادة 858 مدني.

مسؤولية السكان عن مصاريف الصيانة:

لا يجوز لأي مالك التنصل من مسؤولية السكان عن مصاريف صيانة الأجزاء المشتركة في المباني، حتى لو لم ينتفع بها فعليًا، لأنها مُعدة لخدمتهم جميعًا.

ملكية الجراج في المباني السكنية

هل الجراج من الأجزاء المشتركة؟

تختلف ملكية الجراج في المباني السكنية حسب سندات الملكية. محكمة النقض أكدت أن الجراجات ليست بالضرورة من الأجزاء المشتركة، بل قد تكون ملكية خاصة إذا خُصصت لوحدة بعينها.

حقوق استخدام الجراج

في حال كون الجراج جزءًا من الأجزاء المشتركة والشيوع الإجباري، يحق لكل مالك استخدامه وفق الغرض المُعد له، مع تحمل مصاريف الصيانة وملكية الجراج جماعيًا.

عقود إيجار الجراج

إذا كان الجراج ملكية خاصة، يخضع عقد إيجاره للقانون المدني وينتهي بانتهاء مدته، بينما قد يستمر في حالات معينة إذا كان مُعدًا للاستخدام المشترك.

أحكام قضائية وآراء الفقهاء

رأي محكمة النقض:

أكدت محكمة النقض أن قوانين الملكية المشتركة تُلزم الملاك بالمساهمة في تكاليف الصيانة، وأن الجراج قد لا يُعتبر من الأجزاء المشتركة إلا بنص صريح.

آراء الفقهاء:

يرى السنهوري أن توزيع تكاليف الصيانة يشمل كل ما يحفظ الأجزاء المشتركة، بينما يؤكد البدراوي على عدم جواز الامتناع عن المساهمة بحجة عدم الانتفاع.

ما هي الأجزاء المشتركة في العقار؟ شرح قانوني مبسط للملاك والمستأجرين

فيما يلي نستعرض أهم أراء فقهاء القانون المدني، وكذلك أحكام محكمة النقض عن الأجزاء المشتركة ومصاريف صيانتها قانونا.

تحليل فقهي وقضائي للأجزاء المشتركة في العقارات وفقًا لأحكام النقض

ما قررته محكمة النقض  ان الأجزاء المشتركة وكما مقرر هي ملكية شائعة ” شيوع إجباري ” لكل الملاك:

والمستقر عليه انه من حق المالك على المشاع ان يتخذ من اعمال الحفظ ما يلزم لحفظ المال الشائع بمفرده وان يعود بعد ذلك بما انفقه على باقي الملاك … الى جانب انه يحق للأغلبية من الملاك على المشاع ان يتخذوا من احدهم مديرا لإدارة المال الشائع ..

كما انه مقرر أيضا ان:

نفقات الأجزاء المشتركة تكون على كل الملاك كل بنصيبه او حسبما يتفق عليه ولا يحق لاحد الملاك ان يتنصل من أداء نصيبه من النفقات.

والثابت من التفويض الصادر من اغلبية الملاك للمستأنف اختياره من قبلهم مديرا لإدارة الأجزاء المشتركة التي هي شيوع إجباري بينهم الى جانب ان توليه الادارة من نفسه دون اعتراض منهم يعد وكيلا منهم بذلك 

 فالمقرر بنص المادة 828 مدنى ان:

• (1) ما يستقر عليه رأى أغلبية الشركاء فى أعمال الادارة المعتادة يكون ملزما للجميع وتحسب الأغلبية على أساس قيمة الأنصباء فان لم تكن ثمة أغلبية فللمحكمة بناء على طلب أحد الشركاء أن تتخذ من التدابير ما تقضيه الضرورة, ولها أن تعين عند الحاجة من يدير المال الشائع
• (2) وللأغلبية أيضا أن تختار مديرا , كما أن لها أن تضع للإدارة ولحسن الانتفاع با لمال الشائع نظاما يسرى حتى على خلفاء الشركاء جميعا سواء أكان الخلف عاما أم كان خاصا 
• (3) واذا تولى أحد الشركاء الادارة دون اعتراض من الباقين عد وكيلا عنهم

والمقرر بنص المادة 830 مدنى ان : 

لكل شريك فى الشيوع الحق فى أن يتخذ من الوسائل ما يلزم لحفظ الشىء , ولو كان ذلك بغير موافقة باقى الشركاء

والمقرر بنص المادة 856 / 1 ، 2 مدنى :

• (1) اذا تعدد ملاك طبقات الدار أو شققها المختلفة فأنهم يعدون شركاء فى ملكية الأرض وملكية أجزاء البناء المعدة للاستعمال المشترك بين الجميع
• وبوجه خاص الأساسات والجدران الرئيسية والمداخل والأفنية والأسطح والمصاعد والممرات والدهاليز وقواعد الأرضيات وكل أنواع الأنابيب والا ما كان منها داخل الطبقة او الشقة كل هذا مالم يوجد فى سندات الملك ما يخالفه .
• (2) وهذه الأجزاء المشتركة من الدار لا تقبل القسمة ويكون نصيب كل مالك فبها بنسبة قيمة الجزء الذى له فى الدار وليس لمالك ان يتصرف فى نصيبه هذا مستقبلا عن الجزء الذى يملكه .

فالمقرر في قضاء محكمة النقض ان:

النص فى المادة 856 من القانون المدنى على انه اذا تعدد ملاك طبقات الدار او شققها فانهم يعدون شركاء فى ملكية الأرض وملكية أجزاء البناء المعدة للاستعمال المشترك بين الجمع.

وبوجه خاص الاساسات والجدران الرئيسية والمداخل والافنية والاسطح والمصاعد والممرات والدهاليز وكل أنواع الانابيب

الطعن رقم 6401 لسنة 62 ق جلسة 31/5/2000

رأى المستشار فايز اللمساوى عن الشيوع الاجباري:

المادة 857 / 1 تنص على : 

 كل مالك فى سبيل الانتفاع بالجزء الذى يملكه فى الدار حر فى ان يستعمل الأجزاء المشتركة فيما اعدت له على ألا يحول دون استعمال باقى الشركاء لحقوقهم

والمادة 858 مدنى انه:

• على كل مالك أن يشترك فى تكاليف حفظ الأجزاء المشتركة وصيانتها وأدارتها وتجديدها ويكون نصيبه فى هذه التكاليف بنسبة قيمة الجزء الذى له فى الدار مالم يوجد أتفاق على غير ذلك .
• ولا يحق لمالك أن يتخلى عن نصيبه فى الأجزاء المشتركة للتخلص من الاشتراك فى التكاليف المتقدمة الذكر

 طبقا لنص المادة 856 مدنى فانه:

تعتبر أجزاء شائعة كافة أجزاء البناء المعدة للاستعمال المشترك بين جميع ملاك الشقق والطبقات فى البناء الواحد القائم .

ومن امثلتها الأرض المقام عليها البناء ، الممرات والدهاليز والمداخل والافنية والاسطح و المصاعد وانابيب المياه والغاز واسلاك الكهرباء … وتحديد النص للأجزاء الشائعة هى على سبيل الأمثلة لا الحصر

المستشار فايز اللمساوى – الملكية الشائعة – ص 83 – طبعة 2009

( 3 ) انه اذا تقاعس احد الشركاء المشتاعين او بعضهم او معظمهم عن المساهمة فى أعباء الإصلاحات او التجديدات …

وجب على باقى الشركاء كلهم او بعضهم او احدهم سرعة القيام بأجراء الترميمات او الإصلاحات او التجديدات ولو بغير موافقة من يتقاعس من باقى الشركاء والرجوع عليه طبقا لأحكام القانون  المادة 830 مدنى

المستشار فايز اللمساوى – الملكية الشائعة – ص 98 ، 99

رأى الفقيه عبدالرزاق السنهورى عن الأجزاء المشتركة

فقد استقرت الاحكام منذ فجر التقاضي على ان اعمال الحفظ التى يملك ان يقوم بها كل شريك على الشيوع منفردا دون حاجه الى موافقة باقى الشركاء المشتاعين قد تكون اعمالا مادية وقد تكون تصرفات قانونية

السنهورى – الوسيط 8 – حق الملكية – ص 806

وأيضا انه:

يؤخذ من نص المادة 858 مدنى ان تكاليف حفظ الأجزاء الشائعة وصيانتها وادارتها وتجديدها عند الاقتضاء يساهم فيها جميع الملاك , لأنهم جميعا ينتفعون بالأجزاء الشائعة.

أو هى فى القليل معدة لانتفاعهم بها ويدخل فى ذلك تكاليف ترميم الأجزاء الشائعة إذا احتاجت الى ترميم وإصلاح المصعد ومصروفات الصيانة العادية من كنس ورش 

ونفقات تجديد ما يجب تجديده من هذه الأجزاء الشائعة , كتجديد الباب العام للدار أو الالة الرافعة للمياه ونحو ذلك .

وتدخل أيضا تكاليف المياه والكهرباء ومصروفات صيانة المصعد والسلم , واجور الأشخاص الموكلين بتعهد هذه الأجزاء الشائعة وبخاصة اجرة البواب , والعوائد التى تجبيها البلدية والضرائب المفروضة , واقساط    التأمين   على الأجزاء الشائعة .

( الوسيط – 8 – للدكتور السنهوري – المرجع السابق – ص1023 وما بعدها )

رأى المستشار عبدالمنعم الشربينى عن الشوع للأجزاء المشتركة 

وقد اكدت على ذلك المذكرة الايضاحية للمشروع التمهيدى للقانون المدنى … اما   حفظ المال الشائع   فهو من حق كل شريك وله ان يتخذ من الوسائل ما يلزم لذلك كالترميم والصيانة ..

والشريك القائم بأعمال الحفظ يعتبر فضوليا يتصرف فى حدود قواعد الفضالة اذا لم يوافق الشركاء الاخرون على عمله

فالمقرر ان:

الأجزاء المشتركة المبينة بالمادة 856/1 مدنى وردت على سبيل المثال لا الحصر وان تكاليف هذه الأجزاء المشتركة متنوعة منها مصاريف الحفظ والصيانة كالترميم وإصلاح المصعد او الباب الخارجي للعمارة وثمن استهلاك الكهرباء الخاصة بالأجزاء المشتركة

كنور السلم والة رفع المياه والمصعد … ، كل هذه التكاليف يتحملها الملاك اجمعون كل بنصيبه ما دامت هذه الأجزاء المشتركة معدة لانتفاعهم سواء كانوا ينتفعون بها فعلا او لا            

المستشار عبد المنعم الشربيني شرح القانون المدنى – الجزء 14 – ص 484

وان السبيل لإدارة هذه الأجزاء المشتركة فى حال عدم وجود لائحة تنظيمية هو القرارات الفردية فى كل مسألة من المسائل التى تتعلق بها .

ويستوى فى ذلك ان تكون المسألة متعلقة بالإدارة المعتادة او غير المعتادة ففى الحالتين تتخذ قرارات فردية بأغلبية عادية أي اغلبية الملاك وتكون هذه القرارات الفردية ملزمة لجميع الملاك من وافق عليها ومن لم يوافق .

وعليه يكون لاحد الملاك مطالبة باقى الملاك بتنفيذ التزاماته سواء كانت هذه الالتزامات مصدرها القانون او لائحة او قرارات فردية

المستشار عبد المنعم الشربينى شرح القانون المدنى – الجزء 14  ص 497 ، 498

رأى الدكتور عبد المنعم البدراوي عن المشاع الاجباري

فإذا خرج المالك فى استعمال الأجزاء المشتركة عن وظيفتها كان فعله غير جائز وكان للشركاء ان يطلبوا منع هذا الفعل دون ان يكون عليهم ان يثبتوا انه اضر بهم.

ويجوز لكل مالك فى سبيل استعمال الأجزاء المشتركة ان يقوم بترميمها وصيانتها إذا احتاجت لشئ من ذلك

وله ان يرجع على الملاك الاخرين نصيب كل منهم فى هذه النفقات دون ان يكون لأحدهم الامتناع عن دفع نصيبه بحجة انه لم تؤخذ موافقته على هذه الأعمال

ويلاحظ ان المساهمة فى تكاليف الأجزاء المشتركة وصيانتها وتجديدها وادارتها مفروض على جميع الملاك بصرف النظر عن نسبة إنتفاع كل منهم بها .

ولا يستطيع أحد الملاك ان يتخلص من المساهمة فى تكاليف هذه الأجزاء بدعوى انه لا يستفيد منها أو لا ينتفع بها , فنص المادة 858/1 مدنى صريح فى هذا المعنى

( الحقوق العينية الأصلية – للدكتور عبد المنعم البدراوي – ص222 و223و230 وما بعدها )

رأى الدكتور عبدالمنعم الصده عن الشيوع الإجباري

فى شأن حقوق الملاك على الأجزاء المشتركة تطبيق أحكام الشيوع الإجباري , فيكون لكل مالك ان يستعمل الجزء المشترك وفقا لطبيعته والغرض الذى خصص له .

كما لو كان مملوكا له ملكية خالصة وذلك بشرطين ألا يترتب على هذا الاستعمال تعديل فى الغرض الذى خصص له الشئ أو اضرار بحقوق الشركاء الاخرين .

( الملكية في قوانين البلاد العربية – الدكتور الصده -المرجع السابق – ص109 ، 110 )

الحكم الصادر لمكتب عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالزام المالك في مصاريف صيانة العمارة 

نستعرض قضية من قضايا المكتب عن الأجزاء المشتركة والشيوع الإجباري بين الملاك في الفقه القانوني.

وأمثلة هذه الأجزاء المشتركة ذات الشيوع الإجباري صيانة الأسانسير المياه و الكهرباء أجرة بواب العقار السلم والأفنية والمساقط والجدران.

باسم الشعب

 محكمة استئناف المنصورة الدائرة ( الخامسة والعشرون ) المدنية

بالجلسة المدنية المنعقدة علنا بسرايا المحكمة في يوم الثلاثاء الموافق ۲۰۰۱۹/۹/۱۷

• برئاسة السيد المستشار / عادل على عارف
• رئيس المحكمة وعضوية السيد المستشار / السيد إسماعيل الأدهم رئيس المحكمة وعضوية السيد المستشار الدكتور / أحمد محمد خلف
• وبحضور السيد / صلاح شلبايه أمين السر

 صدر الحكم الأتي في

الإستئناف المقيد بالجدول العمومي تحت رقم ۱۳۱۷ لسنة ۷۱ ق. المنصورة

و المرفوع من / ……………….

ضد / …………………………..

الوقائع

 استئناف عن الحكم الصادر في الدعوى رقم  ۱۳۳ لسنة ۲۰۱۷ مدنی کلی ميت غمر

المحكمة

 بعد سماع المرافعة ومطالعة الأوراق والمداولة قانونا

حيث أن وقائع الدعوى ومستندات ودفاع الخصوم فيها سبق وأن أحاط بها الحكم المستأنف رقم ۱۳۳ لسنة ۲۰۱۷ م . ك ميت غمر والذي تحيل إليه المحكمة في بيان وقائع الدعوى منعا للتكرار.

وتوجزها بالقدر اللازم لحمل أسباب هذا القضاء في ان المدعي عقد الخصومة فيها بموجب صحيفة مودعة ومعلنة

طلب في ختامها

الحكم التزام المدعى عليه بالمساهمة والمشاركة في نفقات ومصروفات صيانة الأجزاء المشتركة للعقار الذي يقطنون به هما و باقی ملاك الشيوع حفاظا على الإنتفاع بتلك الأجزاء عملا بالمواد ۸۲۸، ۱/۸۰۶، ۲، ۸۰۷ ، ۸۰۸ من القانون المدين مع إلزامه بالمصروفات والأتعاب .

وذلك على سند من القول

أنه مفوض من قبل سكان وشاغلی العقار المبين بالصحيفة بتحصيل ما يخص كل وحدة في مصاريف ونفقات الصيانة الخاصة بالأجزاء المشتركة للعقار وسداد قيمة إستهلاك الكهرباء وصيانة  الأسانسير   .

وكافة الأجزاء المشتركة المقررة للحفاظ على سلامة العقار حتى يتمكنوا من الإنتفاع بالعقار فيما أعد من أجله ونظرا لإمتناع المعلن إليه عن سداد قيمة ما يخصه في تكلفة النفقات موزعة على عدد الوحدات فقد أقام الدعوى إعمالا لأحكام القانون المدن .

وحيث أن محكمة أول درجة نظرت الدعوى على النحو المبين تفصيلا بمحاضر الجلسات ومثل المدعي بوكيل محام دون المدعى عليه .

وندبت المحكمة خبيرة في الدعوى خلص إلى أن المدعى عليه يقيم في وحدة بالعقار وينتفع بالأجزاء المشتركة والمدعي مفوض من قبل ملاك وجدات العقار في تحصيل قيمة الإنتفاع بتلك الأجزاء على النحو الموضح بالتقرير

وبجلسة ۲۰۱۹/۱/۲۹ قضت المحكمة بعدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذي صفة تأسيسا على:

عدم تكوين إتحاد شاغلين وأن التفويض لا يعطي المدعی الحق في طلب قيمة الإنتفاع بالأجزاء المشتركة

وحيث أن ذلك القضاء لم يلقي قبولا لدى المستأنف فطعن عليه بصحيفة أودعت قلم الكتان بتاريخ …. وأعلنت قانونا للمستأنف ضده بصفته بغية القضا ء

• أولا بقبول الإستئناف شکلا ،
• ثانيا : وفي الموضوع بإلغاء الحكم والقضاء مجددا بالطلبات الموضحة بصحيفة إفتتاح الدعوى مع إلزام المستأنف ضده بالمصاريف والأتعاب عن درجتي التقاضی .

وذلك الأسباب حاصلها:

الخطأ في تطبيق القانون حيث إنتهت المحكمة إلى عدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذي صفة تأسيسا على أحكام قانون البناء ۱۱۹ السنة ۲۰۰۸ لعدم وجود إتحاد شاغلين يترأسه المستأنف.

حال أن الدعوى أقيمت على سند من إعمال أحكام القانون المدني فيما يتعلق بإدارة المال الشائع والحفاظ عليه وأنهي الصحيفة بالطلبات سالفة البيان .

وحيث أن المحكمة نظرت الإستئناف على النحو المبين بمحاضر الجلسات ومثل المستأنف بوكيل محام.

وبجلسة ۲۰۱۸/۸/۱۷ قررت المحكمة حجز الإستئناف للحكم بجلسة اليوم وحيث أن الإستئناف قد إستوفي أوضاعه الشكلية ومن ثم تقضي المحكمة بقبوله شكلا

وحيث أنه وعن موضوع الإستئناف:

وكان من المقرر بنص المادة 1/826 مدني:

على كل شريك في الشيوع يملك حصة ملك تاما وله أن يتصرف فيها وأن يستولي على ثمارها وأن يستعملها بحيث لا يلحق الضرر بحقوق سائر الشركاء.

وفي المادة ۸۲۷ مدني علي:

تكون إدارة المال الشائع من حق الشركاء مجتمعين ما لم يوجد إتفاق يخالف ذلك.

وفي المادة ۸۲۸ مدني على:

ما يستقر عليه رأي أغلبية الشركاء في أعمال الإدارة المضادة يكون ملزم للجميع وتحس الاغلبية على أساس قيمة الأنصباء فإن لم يكن ثمة أغلبية.

فللمحكمة بناء على طلب أحد الشركاء أن تتخذ من التدابير ما تقتضيه الضرورة ولها أن تعين عند الحاجة من يدير المال الشائع وللأغلبية أيضا أن تختار مدیر،

كما أن لها أن تضع للإدارة ولحسن الإنتفاع بالمال الشائع نظاما يسرى على خلفاء الشركاء سواء أكان الخلف عام أو خاصا – وإذ تولى أحد الشركاء الإدارة دون إعتراض من الباقين عد وكيلا عنهم.

وفي المادة ۸۳۰ مدني على:

لكل شريك في الشيوع الحق في أن يتخذ من الوسائل ما يلزم لحفظ الشئ ولو كان ذلك بغير موافقة باقي الشركاء.

وفي المادة ۸۳۱ مدني على:

نفقات إدارة المال الشائع وحفظه والضرائب المفروضة عليه وسائر التكاليف الناتجة عن الشيوع أو المقررة على المال يتحملها جميع الشركاء كل بقدر حصته ما لم يوجد نص يقضي بغير ذلك.

ومن المقرر أن:

تقدیر توافر الصفة من سلطة محكمة الموضوع وتقدير أعمال أهل الخبرة من سلطة محكمة الموضوع .

ومتى كان ما تقدم وكان البين من أوراق الدعوى وتقرير الخبير وما أجراه من معاينة:

أن المستأنف ضده لديه وحدة من وحدات العقار ينتفع شأنه شأن باقي المنتفعين بوحدات العقار سواء كانوا ملاكا أو مستأجرين

وكان لزاما عليه هو وغيره من ملاك الشيوع أن يشارك في كافة نفقات  إدارة المال الشائع    من صيانة أسانسير وكهرباء السلم وشبكة الصرف والمياه المعدة جميعها لإنتفاع الجميع.

حتى لا يترتب على إهمالها ضررة بالعقار جميعه وهی ضرورية ومن مستلزماته

وكان البين من الأوراق أن المستأنف مفوض بإدارة المال الشائع والأجر المشتركة للعقار من قبل شاغلى العقار .

كما يحق لأي من الشركاء دون تفویض القيام بأي إجراء يتعلق بالإدارة ويترتب عليه الحفاظ على المال الشائع الأمر الذي تتوفر معه الصفة والمصلحة في رفع الدعوى .

وإذ خالف الحكم المستأنف هذا النظر فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون وتقضي المحكمة بإلغائه والقضاء في الموضوع باعتبار أن القضاء بالصفة قضاء موضوعی إستنفدت به محكمة أول درجة ولايتها بالفصل في موضوع الدعوى .

وحيث أنه وعن المصاريف شاملة مقابل أتعاب المحاماة فالمحكمة تلزم المستأنف ضده بها عملا بالمادتين 184، 240 مرافعات ، ۱۸۷ محاماة .

فلهذه الأسباب حكمت المحكمة:

• أولا : بقبول الإستئناف شكلا .
• ثانيا : وفي الموضوع بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء مجدد بإلزام المستأنف ضده بأن يؤدى للمستأنف بصفته القائم بإدارة المال الشائع ما يستحق على وحدته بالعقار المبين بالصحيفة من نفقات ومصروفات تتعلق بالصيانة والإنتفاع بالأجزاء المشتركة وبالقدر الذي يقرره ملاك الشيوع على كل وحدة وألزمت المستأنف ضلمة بالمصاريف ومائة جنيه مقابل أتعاب المحاماة .

ملكية الجراج لمن؟

تثير ملكية الجراجات في المباني السكنية تساؤل قانوني هل الجراج من الأجزاء المشتركة، لا سيما فيما يتعلق بتصنيفها كجزء من الأجزاء المشتركة للعقار.

يختلف الوضع القانوني للجراجات حسب طبيعة البناء ونظام الملكية المطبق، مما يؤدي إلى تباين في الحقوق والالتزامات المترتبة على الملاك.

هل الجراج من الأجزاء المشتركة

البحث كذلك نتعرض لمسألة انتهاء عقد ايجار الجراج وهل يخضع لقوانين الايجار الاستثنائية ان حرر في ظله أم لا ومن ثم يتضمن البحث ثلاث محاور رئيسية:

هل الجراج من الأجزاء المشتركة ؟

هل ينتهي عقد ايجار الجراج بانتهاء مدته أم أنه مستمر؟

ماذا قالت محكمة النقض عن الجراج بصفة عامة؟

الجراج في محكمة النقض

نبدا هذا المبحث من بحث الأجزا المشتركة المشاع بمبادئ النقض بشان الجراجات

1.  الجراجات لا تدخل ضمن الأجزاء المشتركة  للعقار
2.  عقد ايجار الجراج  الخاص ينتهى بانتهاء مدته حتى ولو كان تم تحريره فى ظل قوانين الايجار الاستثنائية
3.  عقد ايجار الجراج الخاص لا يدخل فى عداد النشاط التجارى أو الصناعي أو المهني أو الحرفي
4.  الجراجات تعد طابق من العقار أو بديلاً للمحلات أو البدروم لا تدخل ضمن الأجزاء المعدة للاستعمال المشترك كالمداخل والأفنية والمصاعد
5.  ألأصل أن تحدد سندات الملكية الأجزاء الشائعة والأجزاء المفرزة فى البناء ويجوز أن يذكر فى سندات الملك أجزاء أخرى غير التى ذكرها القانون
6.   ورود عقد الايجار على جراج خاص . مؤداه . خضوعه للقانون المدني . انتهائه بانتهاء مدته
7.  ورود عقد  الإجارة على مكان بغرض استعماله جراجاً. لا ينتهى بوفاة المستأجر عدم انتهاء وينتقل الحق فى الإجارة لورثته من بعده . م 601 مدنى

قضت  محكمة النقض بان:

 الأصل أن تحدد سندات الملكية الأجزاء الشائعة والأجزاء المفرزة فى البناء ويجوز أن يذكر الملاك فى سندات الملك أجزاء أخرى غير التى ذكرها القانون على أنها أجزاء شائعة.

كما يجوز أن يستبعدوا من الشيوع ما ذكر القانون أنه شائع فالعبرة أولاً بسندات الملك ويجئ بعد ذلك ما نص عليه القانون ،

إذ كان الطاعن قد أقام الدعوى بطلب طرد المطعون ضدهم من جراج النزاع على سند من أنه المالك للعقارات التى بها عين النزاع بموجب العقد المشهر رقم … سنة 2001.

وأنه تصرف فى وحدات منها للمطعون ضدهم وأن عقود شرائهم لم تشمل حصة فى جراج النزاع ولم تتضمن نصاً باعتباره من الأجزاء المشتركة وقدم هذه العقود تدليلاً على ذلك.

وكانت الجراجات التى ينشئها ملاك العقارات متعددة الطوابق حسب طبيعتها باعتبارها طابق من العقار أو بديلاً للمحلات أو البدروم لا تدخل ضمن الأجزاء المعدة للاستعمال المشترك التى عناها المشرع بالمادة المشار إليها بعالية .

كالمداخل والأفنية والمصاعد ولا تعد كذلك إلا إذا نُصَّ على ذلك بسندات الملك

وأن الأصل أن تحدد  سندات الملكية  الأجزاء الشائعة والأجزاء المفرزة فى البناء ويجوز أن يذكر الملاك فى سندات الملك أجزاء أخرى غير التى ذكرها القانون .

على أنها أجزاء شائعة كما يجوز أن يستبعدوا من الشيوع ما ذكر القانون أنه شائع فالعبرة أولاً بسندات الملك ويجئ بعد ذلك ما نص عليه القانون

الطعن رقم ۹٥٤۲ لسنة ۸۲ ق – جلسة ۱۳ / ۱۲ / ۲۰۲۰

إذ كان البين من الأوراق أن عقد الإيجار سند الدعوى المؤرخ 1/4/1971 لمدة عام ينتهى فى شهر مارس 1972 قد ورد على مكان بغرض استعماله جراجاً خاصاً لجد المطعون ضده.

ولا يدخل فى عداد النشاط التجارى أو الصناعي أو المهني أو الحرفي له ، وجرى الوضع – فعلاً – على هذا النحو حتى وفاة المستأجر الأصلى سنة 1984.

ثم انتقل الحق فى الإجارة إلى نجله – مورث المطعون ضده – حتى وفاته فى 30/12/2001 .

ومن بعده المطعون ضده ، وكان عقد الإيجار محل النزاع من العقود التى تُبرم لغير غرض السكنى وفى نفس الوقت لا تدخل فى عداد النشاط التجارى أو الصناعي أو المهني أو الحرفي ، فتخضع بحسب الأصل لأحكام القانون المدني .

وإذ كان الثابت أن عقد الإيجار محل النزاع قد انعقد لمدة تبدأ من شهر أبريل 1971 وينتهى فى شهر مارس 1972 ، وأن الأجرة مبلغ 2,250 جنيه تُدفع مقدماً شهرياً.

وأنه إذا رغب أحد الطرفين إنهاء العقد إعلان الطرف الآخر قبل ذلك الميعاد بشهر واحد ، وإلا تجدد الإجارة لمدة ستة شهور فقط لحين الحصول على التنبيه .

وكانت مدة العقد قد انتهت ويعتبر العقد منعقداً للفترة المحددة لدفع الأجرة ، وهى شهر ، ويكون لأى من العاقدين إنهاء العقد .

وأن ما ورد فى صحيفة الدعوى على هذا النحو المعلنة للمطعون ضده بتاريخ 29/5/2007 يصلح تعبيراً عن إرادة الطاعن فى إنهاء العقد بانتهاء مدته

وأنه بمثابة تنبيه على الطاعن بإخلاء العين المؤجرة له بمقتضى العقد المشار إليه .

ومن ثم فإن العلاقة الايجارية تكون قد انفصمت ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضى بإلغاء الحكم الابتدائى ورفض دعوى الإخلاء ، فإنه يكون معيباً بالخطأ فى تطبيق القانون بما يوجب نقضه

. الطعن رقم ۷۹۸ لسنة ۷۹ ق – جلسة ۱۹ / ۱۰ / ۲۰۱۹

ورود الإجارة على مكان بغرض استعماله جراجاً لمورث الطاعنين ولا يدخل فى عداد نشاطه التجارى أو الصناعي أو المهني أو الحرفي وعدم ادعاء إبرام الإيجار لاعتبارات متعلقة بشخص المستأجر .

مؤداه . عدم انتهاء العقد بوفاته وانتقال الحق فى الإجارة لورثته من بعده . م 601 مدنى . مخالفة الحكم المطعون فيه هذا النظر وقضاؤه بانتهاء عقد الإيجار لوفاة المستأجر . مخالفة للقانون وخطأ

الطعن رقم 7237 لسنة 83 ق – جلسة 12/8/2020

إذ كان البين من الأوراق أن الإجارة وردت على مكان بغرض استعماله جراجاً خاصاً لمورث الطاعن ولا تدخل في عداد النشاط التجاري أو الصناعي أو المهني أو الحرفي للمورث.

وجرى الوضع فعلاً على هذا النحو حتى وفاة المستأجر الأصلي وكان المطعون ضدهم – ورثة المؤجر – لم يدعوا أن الإيجار أبرم لاعتبارات متعلقة بشخص المستأجر .

فإن  عقد الإيجار  لا ينتهي بوفاته ولو بعد انتهاء مدة العقد الاتفاقية وامتداده بقوة القانون بل ينتقل الحق في الإجارة إلى ورثته من بعده ومنهم الطاعن عملاً بالمادة رقم 601 من القانون المدني.

وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأقام قضاءه بانتهاء عقد الإيجار لوفاة المستأجر الأصلي فإنه يكون معيباً

الطعن رقم ۲٤۹۳ لسنة ۷۱ ق – جلسة ۱۹ / ۱۲ / ۲۰۰۲ – مكتب فنى سنة ٥۳ – قاعدة ۲۳۸ – صفحة ۱۲۳۱

الأسئلة الشائعة عن الأجزاء المشتركة و صيانة المرافق و استخدام الجراج في العقارات

في الختام، أقول أن الأجزاء المشتركة والشيوع الإجباري أساس العلاقة بين ملاك العقارات المشتركة، حيث تتوزع مصاريف صيانة العقارات المشتركة وفق حصصهم، وتختلف ملكية الجراج في المباني السكنية حسب الاتفاقيات.

هل لديك استفسار؟ شاركنا رأيك في التعليقات!

لا تتردد فى الاتصال بنا وارسال استشارتك القانونية فى أي قضية.

مكتب الخدمات القانونية وأعمال المحاماة والتقاضي: عبدالعزيز حسين عمار محامي – قضايا الملكية والميراث والمدني الاتصال على الارقام التالية :

• حجز موعد: 01285743047
• واتس: 01228890370
• عنوان المكتب : 29 شارع النقراشي – برج المنار – الدور الخامس / القاهرة / مصر

ارسال الاستفسار القانوني من خلال الرابط :  اتصل بنا الأن .

راسلنا على الواتس مجانا، واكتب سؤلك وسنوالى الرد خلال 24 ساعة عبر الرقم: 01228890370

احجز موعد للاستشارة المدفوعة بالمكتب من خلال: الاتصال على 01285743047 ، وسيرد عليك أحد ممثلينا لتحديد الموعد.

اشترك لتحصل على دليلك المجاني حول الميراث والعقارات  .

دلالية:
#خدمات_قانون_الخدمة المدنية
#خدمات قانون الملكية فى مكتب عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض
#قضايا الفرز والتجنيب وتقسيم الورث قضائيا
#تحرير عقود القسمة الاتفاقية للأملاك الشائعة بالميراث.
#قضية تثبيت الملكية بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة.
#تسجيل العقود العرفية ونقل ملكية العقارات الى المشتري فى الشهر العقاري والسجل العيني.
#محامي_قضايا قانون العمل.
#خدمات_قضايا_الإيجارات، قديم وجديد.
#محام القانون المدني في القاهرة، والزقازيق.