بحث قانونى وعملى من قضايا المكتب عن الأجزاء المشتركة والشيوع الإجباري بين الملاك في الفقه القانوني وأمثلة هذه الأجزاء المشتركة ذات الشيوع الإجباري صيانة الأسانسير المياه و الكهرباء أجرة بواب العقار السلم والأفنية و المساقط والجدران
أراء الفقه والنقض عن الأجزاء المشتركة
ما قررته محكمة النقض ان الأجزاء المشتركة وكما مقرر هي ملكية شائعة ” شيوع إجباري ” لكل الملاك
والمستقر عليه انه من حق المالك على المشاع ان يتخذ من اعمال الحفظ ما يلزم لحفظ المال الشائع بمفرده وان يعود بعد ذلك بما انفقه على باقي الملاك … الى جانب انه يحق للأغلبية من الملاك على المشاع ان يتخذوا من احدهم مديرا لإدارة المال الشائع ..
كما انه مقرر أيضا ان
نفقات الأجزاء المشتركة تكون على كل الملاك كل بنصيبه او حسبما يتفق عليه ولا يحق لاحد الملاك ان يتنصل من أداء نصيبه من النفقات والثابت من التفويض الصادر من اغلبية الملاك للمستأنف اختياره من قبلهم مديرا لإدارة الأجزاء المشتركة التي هي شيوع إجباري بينهم الى جانب ان توليه الادارة من نفسه دون اعتراض منهم يعد وكيلا منهم بذلك
فالمقرر بنص المادة 828 مدنى ان
- (1) ما يستقر عليه رأى أغلبية الشركاء فى أعمال الادارة المعتادة يكون ملزما للجميع وتحسب الأغلبية على أساس قيمة الأنصباء فان لم تكن ثمة أغلبية فللمحكمة بناء على طلب أحد الشركاء أن تتخذ من التدابير ما تقضيه الضرورة, ولها أن تعين عند الحاجة من يدير المال الشائع
- (2) وللأغلبية أيضا أن تختار مديرا , كما أن لها أن تضع للإدارة ولحسن الانتفاع با لمال الشائع نظاما يسرى حتى على خلفاء الشركاء جميعا سواء أكان الخلف عاما أم كان خاصا
- (3) واذا تولى أحد الشركاء الادارة دون اعتراض من الباقين عد وكيلا عنهم
والمقرر بنص المادة 830 مدنى ان :
لكل شريك فى الشيوع الحق فى أن يتخذ من الوسائل ما يلزم لحفظ الشىء , ولو كان ذلك بغير موافقة باقى الشركاء
والمقرر بنص المادة 856 / 1 ، 2 مدنى :
- (1) اذا تعدد ملاك طبقات الدار أو شققها المختلفة فأنهم يعدون شركاء فى ملكية الأرض وملكية أجزاء البناء المعدة للاستعمال المشترك بين الجميع
- وبوجه خاص الأساسات والجدران الرئيسية والمداخل والأفنية والأسطح والمصاعد والممرات والدهاليز وقواعد الأرضيات وكل أنواع الأنابيب والا ما كان منها داخل الطبقة او الشقة كل هذا مالم يوجد فى سندات الملك ما يخالفه .
- (2) وهذه الأجزاء المشتركة من الدار لا تقبل القسمة ويكون نصيب كل مالك فبها بنسبة قيمة الجزء الذى له فى الدار وليس لمالك ان يتصرف فى نصيبه هذا مستقبلا عن الجزء الذى يملكه .
فالمقرر ان
النص فى المادة 856 من القانون المدنى على انه اذا تعدد ملاك طبقات الدار او شققها فانهم يعدون شركاء فى ملكية الأرض وملكية أجزاء البناء المعدة للاستعمال المشترك بين الجمع وبوجه خاص الاساسات والجدران الرئيسية والمداخل والافنية والاسطح والمصاعد والممرات والدهاليز وكل أنواع الانابيب
الطعن رقم 6401 لسنة 62 ق جلسة 31/5/2000
رأى المستشار فايز اللمساوى عن الشيوع الاجباري
المادة 857 / 1 تنص على :
كل مالك فى سبيل الانتفاع بالجزء الذى يملكه فى الدار حر فى ان يستعمل الأجزاء المشتركة فيما اعدت له على ألا يحول دون استعمال باقى الشركاء لحقوقهم
والمادة 858 مدنى انه
- ( 1 ) على كل مالك أن يشترك فى تكاليف حفظ الأجزاء المشتركة وصيانتها وأدارتها وتجديدها ويكون نصيبه فى هذه التكاليف بنسبة قيمة الجزء الذى له فى الدار مالم يوجد أتفاق على غير ذلك .
- (2) ولا يحق لمالك أن يتخلى عن نصيبه فى الأجزاء المشتركة للتخلص من الاشتراك فى التكاليف المتقدمة الذكر
طبقا لنص المادة 856 مدنى فانه
تعتبر أجزاء شائعة كافة أجزاء البناء المعدة للاستعمال المشترك بين جميع ملاك الشقق والطبقات فى البناء الواحد القائم ومن امثلتها الأرض المقام عليها البناء ، الممرات والدهاليز والمداخل والافنية والاسطح و المصاعد وانابيب المياه والغاز واسلاك الكهرباء … وتحديد النص للأجزاء الشائعة هى على سبيل الأمثلة لا الحصر
المستشار فايز اللمساوى – الملكية الشائعة – ص 83 – طبعة 2009
( 3 ) انه اذا تقاعس احد الشركاء المشتاعين او بعضهم او معظمهم عن المساهمة فى أعباء الإصلاحات او التجديدات … وجب على باقى الشركاء كلهم او بعضهم او احدهم سرعة القيام بأجراء الترميمات او الإصلاحات او التجديدات ولو بغير موافقة من يتقاعس من باقى الشركاء والرجوع عليه طبقا لأحكام القانون المادة 830 مدنى
المستشار فايز اللمساوى – الملكية الشائعة – ص 98 ، 99
رأى الفقيه عبدالرزاق السنهورى عن الأجزاء المشتركة
فقد استقرت الاحكام منذ فجر التقاضي على ان اعمال الحفظ التى يملك ان يقوم بها كل شريك على الشيوع منفردا دون حاجه الى موافقة باقى الشركاء المشتاعين قد تكون اعمالا مادية وقد تكون تصرفات قانونية
السنهورى – الوسيط 8 – حق الملكية – ص 806
وأيضا انه
يؤخذ من نص المادة 858 مدنى ان تكاليف حفظ الأجزاء الشائعة وصيانتها وادارتها وتجديدها عند الاقتضاء يساهم فيها جميع الملاك , لأنهم جميعا ينتفعون بالأجزاء الشائعة أو هى فى القليل معدة لانتفاعهم بها ويدخل فى ذلك تكاليف ترميم الأجزاء الشائعة إذا احتاجت الى ترميم وإصلاح المصعد ومصروفات الصيانة العادية من كنس ورش
ونفقات تجديد ما يجب تجديده من هذه الأجزاء الشائعة , كتجديد الباب العام للدار أو الالة الرافعة للمياه ونحو ذلك . وتدخل أيضا تكاليف المياه والكهرباء ومصروفات صيانة المصعد والسلم , واجور الأشخاص الموكلين بتعهد هذه الأجزاء الشائعة وبخاصة اجرة البواب , والعوائد التى تجبيها البلدية والضرائب المفروضة , واقساط التأمين على الأجزاء الشائعة .
( الوسيط – 8 – للدكتور السنهوري – المرجع السابق – ص1023 وما بعدها )
رأى المستشار عبدالمنعم الشربينى عن الشوع للأجزاء المشتركة
وقد اكدت على ذلك المذكرة الايضاحية للمشروع التمهيدى للقانون المدنى … اما حفظ المال الشائع فهو من حق كل شريك وله ان يتخذ من الوسائل ما يلزم لذلك كالترميم والصيانة .. والشريك القائم بأعمال الحفظ يعتبر فضوليا يتصرف فى حدود قواعد الفضالة اذا لم يوافق الشركاء الاخرون على عمله
فالمقرر ان
الأجزاء المشتركة المبينة بالمادة 856/1 مدنى وردت على سبيل المثال لا الحصر وان تكاليف هذه الأجزاء المشتركة متنوعة منها مصاريف الحفظ والصيانة كالترميم وإصلاح المصعد او الباب الخارجي للعمارة وثمن استهلاك الكهرباء الخاصة بالأجزاء المشتركة كنور السلم والة رفع المياه والمصعد … ، كل هذه التكاليف يتحملها الملاك اجمعون كل بنصيبه ما دامت هذه الأجزاء المشتركة معدة لانتفاعهم سواء كانوا ينتفعون بها فعلا او لا
المستشار عبد المنعم الشربيني شرح القانون المدنى – الجزء 14 – ص 484
وان السبيل لإدارة هذه الأجزاء المشتركة فى حال عدم وجود لائحة تنظيمية هو القرارات الفردية فى كل مسألة من المسائل التى تتعلق بها ويستوى فى ذلك ان تكون المسألة متعلقة بالإدارة المعتادة او غير المعتادة ففى الحالتين تتخذ قرارات فردية بأغلبية عادية أي اغلبية الملاك وتكون هذه القرارات الفردية ملزمة لجميع الملاك من وافق عليها ومن لم يوافق وعليه يكون لاحد الملاك مطالبة باقى الملاك بتنفيذ التزاماته سواء كانت هذه الالتزامات مصدرها القانون او لائحة او قرارات فردية
المستشار عبد المنعم الشربينى شرح القانون المدنى – الجزء 14 ص 497 ، 498
رأى الدكتور عبد المنعم البدراوي عن المشاع الاجباري
( أ ) فإذا خرج المالك فى استعمال الأجزاء المشتركة عن وظيفتها كان فعله غير جائز وكان للشركاء ان يطلبوا منع هذا الفعل دون ان يكون عليهم ان يثبتوا انه اضر بهم ويجوز لكل مالك فى سبيل استعمال الأجزاء المشتركة ان يقوم بترميمها وصيانتها إذا احتاجت لشئ من ذلك
وله ان يرجع على الملاك الاخرين نصيب كل منهم فى هذه النفقات دون ان يكون لأحدهم الامتناع عن دفع نصيبه بحجة انه لم تؤخذ موافقته على هذه الأعمال
ويلاحظ ان المساهمة فى تكاليف الأجزاء المشتركة وصيانتها وتجديدها وادارتها مفروض على جميع الملاك بصرف النظر عن نسبة إنتفاع كل منهم بها ولا يستطيع أحد الملاك ان يتخلص من المساهمة فى تكاليف هذه الأجزاء بدعوى انه لا يستفيد منها أو لا ينتفع بها , فنص المادة 858/1 مدنى صريح فى هذا المعنى
( الحقوق العينية الأصلية – للدكتور عبد المنعم البدراوي – ص222 و223و230 وما بعدها )
رأى الدكتور عبدالمنعم الصده عن الشيوع الإجباري
( ب ) وأيضا انه
فى شأن حقوق الملاك على الأجزاء المشتركة تطبيق أحكام الشيوع الإجباري , فيكون لكل مالك ان يستعمل الجزء المشترك وفقا لطبيعته والغرض الذى خصص له كما لو كان مملوكا له ملكية خالصة وذلك بشرطين ألا يترتب على هذا الاستعمال تعديل فى الغرض الذى خصص له الشئ أو اضرار بحقوق الشركاء الاخرين .
( الملكية في قوانين البلاد العربية – الدكتور الصده -المرجع السابق – ص109 ، 110 )
الحكم الصادر لمكتبنا بالزام المالك في مصاريف صيانة العمارة
باسم الشعب
محكمة استئناف المنصورة الدائرة ( الخامسة والعشرون ) المدنية
بالجلسة المدنية المنعقدة علنا بسرايا المحكمة في يوم الثلاثاء الموافق ۲۰۰۱۹/۹/۱۷
- برئاسة السيد المستشار / عادل على عارف
- رئيس المحكمة وعضوية السيد المستشار / السيد إسماعيل الأدهم رئيس المحكمة وعضوية السيد المستشار الدكتور / أحمد محمد خلف
- وبحضور السيد / صلاح شلبايه أمين السر
صدر الحكم الأتي في
الإستئناف المقيد بالجدول العمومي تحت رقم ۱۳۱۷ لسنة ۷۱ ق. المنصورة
و المرفوع من / ……………….
ضد / …………………………..
الوقائع
استئناف عن الحكم الصادر في الدعوى رقم ۱۳۳ لسنة ۲۰۱۷ مدنی کلی ميت غمر
المحكمة
بعد سماع المرافعة ومطالعة الأوراق والمداولة قانونا
حيث أن وقائع الدعوى ومستندات ودفاع الخصوم فيها سبق وأن أحاط بها الحكم المستأنف رقم ۱۳۳ لسنة ۲۰۱۷ م . ك ميت غمر والذي تحيل إليه المحكمة في بيان وقائع الدعوى منعا للتكرار وتوجزها بالقدر اللازم لحمل أسباب هذا القضاء في ان المدعي عقد الخصومة فيها بموجب صحيفة مودعة ومعلنة
طلب في ختامها
الحكم التزام المدعى عليه بالمساهمة والمشاركة في نفقات ومصروفات صيانة الأجزاء المشتركة للعقار الذي يقطنون به هما و باقی ملاك الشيوع حفاظا على الإنتفاع بتلك الأجزاء عملا بالمواد ۸۲۸، ۱/۸۰۶، ۲، ۸۰۷ ، ۸۰۸ من القانون المدين مع إلزامه بالمصروفات والأتعاب .
وذلك على سند من القول
أنه مفوض من قبل سكان وشاغلی العقار المبين بالصحيفة بتحصيل ما يخص كل وحدة في مصاريف ونفقات الصيانة الخاصة بالأجزاء المشتركة للعقار وسداد قيمة إستهلاك الكهرباء وصيانة الأسانسير وكافة الأجزاء المشتركة المقررة للحفاظ على سلامة العقار حتى يتمكنوا من الإنتفاع بالعقار فيما أعد من أجله ونظرا لإمتناع المعلن إليه عن سداد قيمة ما يخصه في تكلفة النفقات موزعة على عدد الوحدات فقد أقام الدعوى إعمالا لأحكام القانون المدن .
وحيث أن محكمة أول درجة نظرت الدعوى على النحو المبين تفصيلا بمحاضر الجلسات ومثل المدعي بوكيل محام دون المدعى عليه وندبت المحكمة خبيرة في الدعوى خلص إلى أن المدعى عليه يقيم في وحدة بالعقار وينتفع بالأجزاء المشتركة والمدعي مفوض من قبل ملاك وجدات العقار في تحصيل قيمة الإنتفاع بتلك الأجزاء على النحو الموضح بالتقرير
وبجلسة ۲۰۱۹/۱/۲۹ قضت المحكمة بعدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذي صفة تأسيسا على
عدم تكوين إتحاد شاغلين وأن التفويض لا يعطي المدعی الحق في طلب قيمة الإنتفاع بالأجزاء المشتركة
وحيث أن ذلك القضاء لم يلقي قبولا لدى المستأنف فطعن عليه بصحيفة أودعت قلم الكتان بتاريخ …. وأعلنت قانونا للمستأنف ضده بصفته بغية القضا ء
- أولا بقبول الإستئناف شکلا ،
- ثانيا : وفي الموضوع بإلغاء الحكم والقضاء مجددا بالطلبات الموضحة بصحيفة إفتتاح الدعوى مع إلزام المستأنف ضده بالمصاريف والأتعاب عن درجتي التقاضی .
وذلك الأسباب حاصلها
الخطأ في تطبيق القانون حيث إنتهت المحكمة إلى عدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذي صفة تأسيسا على أحكام قانون البناء ۱۱۹ السنة ۲۰۰۸ لعدم وجود إتحاد شاغلين يترأسه المستأنف حال أن الدعوى أقيمت على سند من إعمال أحكام القانون المدني فيما يتعلق بإدارة المال الشائع والحفاظ عليه وأنهي الصحيفة بالطلبات سالفة البيان .
وحيث أن المحكمة نظرت الإستئناف على النحو المبين بمحاضر الجلسات ومثل المستأنف بوكيل محام وبجلسة ۲۰۱۸/۸/۱۷ قررت المحكمة حجز الإستئناف للحكم بجلسة اليوم .
وحيث أن الإستئناف قد إستوفي أوضاعه الشكلية ومن ثم تقضي المحكمة بقبوله شكلا
وحيث أنه وعن موضوع الإستئناف
وكان من المقرر بنص المادة 1/826 مدني
على كل شريك في الشيوع يملك حصة ملك تاما وله أن يتصرف فيها وأن يستولي على ثمارها وأن يستعملها بحيث لا يلحق الضرر بحقوق سائر الشركاء
وفي المادة ۸۲۷ مدني علي
تكون إدارة المال الشائع من حق الشركاء مجتمعين ما لم يوجد إتفاق يخالف ذلك
وفي المادة ۸۲۸ مدني على
ما يستقر عليه رأي أغلبية الشركاء في أعمال الإدارة المضادة يكون ملزم للجميع وتحس الاغلبية على أساس قيمة الأنصباء فإن لم يكن ثمة أغلبية فللمحكمة بناء على طلب أحد الشركاء أن تتخذ من التدابير ما تقتضيه الضرورة ولها أن تعين عند الحاجة من يدير المال الشائع وللأغلبية أيضا أن تختار مدیر،
كما أن لها أن تضع للإدارة ولحسن الإنتفاع بالمال الشائع نظاما يسرى على خلفاء الشركاء سواء أكان الخلف عام أو خاصا – وإذ تولى أحد الشركاء الإدارة دون إعتراض من الباقين عد وكيلا عنهم
وفي المادة ۸۳۰ مدني على
لكل شريك في الشيوع الحق في أن يتخذ من الوسائل ما يلزم لحفظ الشئ ولو كان ذلك بغير موافقة باقي الشركاء
وفي المادة ۸۳۱ مدني على
نفقات إدارة المال الشائع وحفظه والضرائب المفروضة عليه وسائر التكاليف الناتجة عن الشيوع أو المقررة على المال يتحملها جميع الشركاء كل بقدر حصته ما لم يوجد نص يقضي بغير ذلك
ومن المقرر أن
تقدیر توافر الصفة من سلطة محكمة الموضوع وتقدير أعمال أهل الخبرة من سلطة محكمة الموضوع .
ومتى كان ما تقدم وكان البين من أوراق الدعوى وتقرير الخبير وما أجراه من معاينة
أن المستأنف ضده لديه وحدة من وحدات العقار ينتفع شأنه شأن باقي المنتفعين بوحدات العقار سواء كانوا ملاكا أو مستأجرين وكان لزاما عليه هو وغيره من ملاك الشيوع أن يشارك في كافة نفقات إدارة المال الشائع من صيانة أسانسير وكهرباء السلم وشبكة الصرف والمياه المعدة جميعها لإنتفاع الجميع حتى لا يترتب على إهمالها ضررة بالعقار جميعه وهی ضرورية ومن مستلزماته
وكان البين من الأوراق أن المستأنف مفوض بإدارة المال الشائع والأجر المشتركة للعقار من قبل شاغلى العقار كما يحق لأي من الشركاء دون تفویض القيام بأي إجراء يتعلق بالإدارة ويترتب عليه الحفاظ على المال الشائع الأمر الذي تتوفر معه الصفة والمصلحة في رفع الدعوى .
وإذ خالف الحكم المستأنف هذا النظر فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون وتقضي المحكمة بإلغائه والقضاء في الموضوع باعتبار أن القضاء بالصفة قضاء موضوعی إستنفدت به محكمة أول درجة ولايتها بالفصل في موضوع الدعوى .
وحيث أنه وعن المصاريف شاملة مقابل أتعاب المحاماة فالمحكمة تلزم المستأنف ضده بها عملا بالمادتين 184، 240 مرافعات ، ۱۸۷ محاماة .
فلهذه الأسباب حكمت المحكمة
- أولا : بقبول الإستئناف شكلا .
- ثانيا : وفي الموضوع بإلغاء الحكم المستأنف والقضاء مجدد بإلزام المستأنف ضده بأن يؤدى للمستأنف بصفته القائم بإدارة المال الشائع ما يستحق على وحدته بالعقار المبين بالصحيفة من نفقات ومصروفات تتعلق بالصيانة والإنتفاع بالأجزاء المشتركة وبالقدر الذي يقرره ملاك الشيوع على كل وحدة وألزمت المستأنف ضلمة بالمصاريف ومائة جنيه مقابل أتعاب المحاماة .
لا تعليق