أحدث تعديل لقانون الإيجار القديم ( القانون 10 لسنة 2022 )

التعليق على أحدث تعديل لقانون الإيجار القديم القانون رقم 10 لسنة 2022 ، فما هي تعديلات قانون الإيجار القديم ، حيث نشرح حدود تطبيق هذا التعديل ، واصطدامه بحكم الدستورية العليا

والتفرقة بين المواطنين والمساواة ومخالفة الأحكام القضائية من المحاكم العادية ومحكمة النقض والمحكمة الدستورية

التعليق – على – أحدث تعديل لقانون الإيجار القديم 2022

رأينا الشخصى – عن هذا التعديل الذى نراه مخالفا لحكم الدستورية والدستور 

أحدث تعديل لقانون الإيجار القديم 2022

  1. هذا التعديل للمادة 18/1 من القانون رقم 136 لسنة 1981 هو بسبب حكم المحكمة الدستورية رقم 11 لسنة 23 ق
  2. هذا التعديل خاص فقط بالأعيان المؤجرة للأشخاص المعنوية الاعتبارية دون الشخص الطبيعي ، بمعنى أن المستأجر بنك أو مدرسة وخلافه ، دون الشخص الطبيعي مثلى ومثلك الذى يتعاقد بشخصه وليس بصفته رئيس أو مدير  ، وباستئجار عين لغير غرض السكن
  3. هذا التعديل لا ينطبق على المحلات التى يستأجرها الأشخاص الطبعيين ، فالمحلات كما هى لم يتم أى تعديل فى القانون بالنسبة لها ، وكذلك لا ينطبق على الشقق السكنية
  4. أعطى التعديل فترة سماح بالإخلاء خلال خمس سنوات من سريان التعديل ، وهو قانون مخالف لحكم المحكمة الدستورية الذى قضى بانتهاء عقد ايجار الشخص المعنوى بانتهاء المدة المتفق عليها بالعقد
  5. ومنذ صدور حكم الدستورية فى 2019 وسريانه أخدنا احكام اخلاء ضد الشخص المعنوى وتم تنفيذها واستلام العين المؤجرة ، وجاء هذا التعديل الذى من المفروض أن يكون بسبب حكم الدستورية وخالفه وأعطى مدة اخلاء خلال خمس سنوات وهو أمر عجيب ؟! وغير مفهوم
  6. سبق وأن تحصل مكتبنا على أحكام بإخلاء الشخص المعنوى فور حكم المحكمة الدستورية العليا وتم التنفيذ واستلام الأعيان ، وهناك أحكام أخرى فى اطار التنفيذ حاليا ، ولا نعلم كيفية التنفيذ لهذه الأحكام النهائية ، فى ظل مدة الخمس سنوات المستحدثة بالتعديل والمخالفة للدستورية ، وأحكام القضاء
  7. هذ المدة فرقت بين المتقاضين فقد تسلم البعض فعليا ممتلكاته المؤجرة لأشخاص اعتباريين بناء على حكم الدستورية ، ومن لم يتحصل على حكم بعد سيصطدم بمدة الخمس سنوات المستحدثة بالتعديل والمخالفة لحكم الدستورية
  8. وهو يؤدى الى عدم المساواة والتفرقة بلا مسوغ مشروع ، الى جانب أنه بصدور حكم الدستورية سالف الذكر أضحت هذه العقود خاضعة لأحكام القانون المدنى وليس أحكام قوانين ايجار الأماكن ،، وهو مخالفة دستورية صارخة
  9. فقد تضمنت حيثيات الحكم رقم  177 لسنة 22 قضائية “دستورية – 7 يوليه سنة 2002 ( أما الأماكن التى سبق تأجيرها طبقاً للقانونين رقمى 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981 فتظل خاضعة لأحكام هذين القانونين إلى أن تنتهى عقود إيجارها لأى سبب دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها طبقاً للقانون

عبدالعزيز حسين عمار المحامى بالنقض

منطوق حكم المحكمة الدستورية العليا سبب التعديل

أحدث تعديل لقانون الإيجار القديم 2022

  • أولا : بعدم دستورية صدر الفقرة الأولى من المادة (18) من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر
  • فيما تضمنه من إطلاق عبارة “لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان، ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد، …، لتشمل عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لاستعمالها في غير غرض السكنى
  • ثانيا : بتحديد اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي العادي السنوي لمجلس النواب اللاحق لنشر هذا الحكم تاريخا لإعمال أثره
  • نشر بالجريدة الرسمية العدد 19 مكرر ب في 13 / 5 / 2018 ص 3
  • تم تطبيق الحكم بأثر فورى فى 16/7/2019 اليوم التالي لانتهاء فترة الانعقاد للدورة التشريعية التى انتهت فى 15/7/2019

محكمة النقض قضت بتطبيق حكم الدستورية بأثر فورى

أحدث تعديل لقانون الإيجار القديم 2022

من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن لمحكمة النقض من تلقاء نفسها – كما يجوز للخصوم وللنيابة العامة – إثارة الأسباب المتعلقة بالنظام العام، متى توافرت عناصر الفصل فيها من الوقائع والأوراق التي سبق عرضها على محكمة الموضوع ووردت هذه الأسباب على الجزء المطعون فيه من الحكم وليس على جزء آخر منه أو في حكم سابق عليه لا يشمله الطعن

كما أن قضاء الهيئة العامة لهذه المحكمة قد استقر على أنه يترتب على صدور حكم من المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية نص في القانون – غير ضريبي – أو لائحة عدم جواز تطبيقه اعتباراً من اليوم التالي لتاريخ نشر هذا الحكم في الجريدة الرسمية.

لما كان ذلك – وكانت المحكمة الدستورية العليا قد أصدرت حكمها في القضية رقم 11 لسنة 23 ق ” دستورية ” والمنشور بالجريدة الرسمية بالعدد رقم 19 مكرر ( ب ) في 13 مايو 2018

أولاً : بعدم دستورية صدر الفقرة الأولى من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فيما تضمنه من إطلاق عبارة “لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان، ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد ، … “

لتشمل عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لاستعمالها في غير غرض السكنى.

وثانياً : بتحديد اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي العادي السنوي لمجلس النواب اللاحق لنشر هذا الحكم تاريخاً لإعمال أثره .

وكان مؤدى هذا الحكم

انحسار الامتداد القانوني عن عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لاستعمالها في غير غرض السكنى اعتباراً من اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي العادي السنوي لمجلس النواب اللاحق لنشر الحكم

ولما كانت الهيئة الطاعنة تستأجر محل النزاع بموجب العقد المؤرخ 15 ديسمبر 1963 لاستعماله في غير غرض السكنى – مكتب بريد – وكان النزاع بين طرفي الخصومة يدور حول مدى أحقية المطعون ضده الأول في طلب الحكم بإنهائه

فإنه وإعمالاً لحكم المحكمة الدستورية العليا سالف البيان – الذي أدرك الدعوى أمام محكمة النقض – ينحسر الامتداد القانوني عن هذا العقد وينتهي اعتباراً من اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي لمجلس النواب الذي انتهى في 15 يوليو 2019 بموجب قرار رئيس الجمهورية رقم 339 لسنة 2019

وإذ قضى الحكم المطعون فيه بانتهاء عقد الإيجار وهو ما يتفق مع حكم المحكمة الدستورية العليا المذكور، فيكون قد انتهى إلى نتيجة صحيحة في القانون

ولا يبطله ما يكون قد اشتملت عليه أسبابه من أخطاء قانونية إذ لمحكمة النقض أن تصححها من غير أن تنقضه، ومن ثم يكون النعي عليه بسببي الطعن – وأياً كان وجه الرأي فيه – غير منتج ، ومن ثم غير مقبول، ولما تقدم، يتعين رفض الطعن .

الطعن رقم 13626 لسنة 82 قضائية جلسة 5 فبراير 2020

أحدث تعديل لقانون الإيجار القديم 2022

نصوص القانون -أحدث تعديل لقانون الإيجار القديم 2022

رئيس مجلس الوزراء

  • بعد الاطلاع على الدستور
  • وعلى القانون المدني
  • وعلى قانون المرافعات المدنية والتجارية
  • وعلى القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر
  • وعلى القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر
  • وعلى القانون رقم 4 لسنة 1996 بشأن سريان أحكام القانون المدني على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها والأماكن التي انتهت أو تنتهي عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها .
  • وعلى القانون رقم 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة ٢٩ من القانون رقم 49 لسنة 1977 وببعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية .

وبعد موافقة مجلس الوزراء – قرر مشروع القانون الآتي نصه:

يقدم إلى مجلس النواب

المادة ( الأولى )

تسري أحكام هذا القانون على الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغـيـر غـرض السكني وفقا لأحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيـع الأمـاكـن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، و 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، ما لم يتم التراضي على غير ذلك .

المادة ( الثانية)

مع عدم الإخلال بالأسباب الأخرى للإخلاء المبينة بالمادة ( 18 ) مـن الـقـانـون رقـم 136 لسنة 1981 المشار إليه، يـكـون إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتباريـة لغـيـر غـرض السـكنى وفقـا لأحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977 ، و ١٣٦ لسنة 1981 المشار إليهمـا خـلال مدة لا تجـاوز خمس سنوات من تاريخ العمل بالقانون .

المادة ( الثالثة )

اعتبارا من تاريخ العمل بهذا القانون تـكـون القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة الخاضعة لأحكام هذا القـانـون خمسة أمثال القيمة القانونية السارية، وتزاد سنويا وبصفة دورية.

المادة ( الرابعة)

يلتزم المستأجر بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالـك أو المؤجر بحسب الأحـوال في اليـوم الـتـالـي لانتهاء المدة المبينة بالمادة ( الثانية) من هذا القانون .

وفي حالة امتناع المستأجر عن ذلك يكون للمالك أو المؤجر بحسب الأحوال أن يطلب من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن في دائرتها العقار بطرد الممتنع عن الإخلاء، دون الإخلال بـالحق في التعويض إن كان له مقتضى .

المادة ( الخامسة )

ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية، ويعمل به اعتبارا من اليوم التالي لتاريخ نشره

أحدث تعديل لقانون الإيجار القديم 2022

مقتطفات – أحدث تعديل لقانون الإيجار القديم 2022

وافق مجلس النواب، خلال جلسته العامة المنعقدة، اليوم، نهائيا على قانون الإيجار القديم للأشخاص الاعتبارية، لغير الغرض السكني، والذي قدمته الحكومة المصرية ، ويتضمن مجموعة من التعديلات إذ في 5 مواد كما تقدم

القيمة الإيجارية الجديدة لوحدات الإيجار القديم لغير السكني – أحدث تعديل لقانون الإيجار القديم 2022

طريقة حساب القيمة الإيجارية التي يدفعها المستأجرين وفقا لـ تعديلات قانون الإيجار القديم الجديدة

وفقا لنص المادة « الثالثة » من قانون الإيجار القديم للأشخاص الاعتبارية لغير الغرض السكني، يدفع المستأجر خمسة أمثال القيمة القانونية السارية التي يدفعها حاليا

مثال ذلك

إذا كان القيمة الايجارية شهريا خمسون جنيها  فإنها تضرب في 5 ، وتكون القيمة الإيجارية هى 250 جنيه ، تزيد سنويا 15% فتكون فى السنة الثانية بزيادة 15 % من 250 جنيه وهكذا حتى السنة الخامسة

تحديد مدة خمس سنوات يصطدم بالدستورية – أحدث تعديل لقانون الإيجار القديم 2022

  • حيث أن المحكمة الدستورية قد أعطت مهلة لسريان الحكم ، مراعية البعد الاقتصادي ، وقد جاء التعديل الجديد الذى لا بد وأن يكون موفقا للدستورية بإعطاء مهلة جديدة للإخلاء خمس سنوات رغم مرور سنتين على حكم الدستورية وتحصل بعد المواطنين على أحكام بالإخلاء وتنفيذها
  • بل وقضاء محكمة النقض ذاتها بالإخلاء مباشرة فيما عرض عليها من طعون فى هذا الصدد لأن حكم الدستورية متعلق بالنظام العام ، والتعديل الحديث فرق بين الملاك ؟!!

تضمنت حيثيات حكم المحكمة الدستورية رقم 11 لسنة 23 ق الأتى 3

  1. وحيث إن الدستور الحالي قد اعتمد بمقتضى نص المادة (4) منه مبدأ المساواة، باعتباره إلى جانب مبدأي العدل وتكافؤ الفرص أساسًا لبناء المجتمع وصيانة وحدته الوطنية
  2. وتأكيدًا لذلك حرص الدستور فى المادة (53) منه على كفالة تحقيق المساواة لجميع المواطنين أمام القانون، فى الحقوق والحريات والواجبات العامة، دون تمييز بينهم لأى سبب
  3. وكان مبدأ المساواة أمـــــام القانــــــون – وعلى ما استقر عليه قضاء هذه المحكمة – لا يعنى معاملة المواطنين جميعًا وفق قواعد موحدة، ذلك أن التنظيم التشريعي قد ينطوي على تقسيم أو تصنيف أو تمييز، سواء من خلال الأعباء التى يلقيها على البعض أم من خلال المزايا التى يمنحها لفئة دون غيرها
  4. إلا أن مناط دستورية هذا التنظيم ألا تنفصل النصوص التى ينظم بها المشرع موضوعًا معينًا عن أهدافها؛ ليكون اتصال الأغراض التى توخى تحقيقها بالوسائل التى لجأ إليها، منطقيًا، وليس واهيًا أو واهنًا أو منتحلاً، بما يخل بالأسس التى يقوم عليها التمييز المبرر دستوريًّا
  5. كما حرص الدستور فى المادة (9) منه على كفالة تكافؤ الفرص بما يستجوبه ذلك من ترتيب المتزاحمين على الفرص التى كفلها الدستور للمواطنين على ضوء قواعد يمليها التبصر والاعتدال، وهو ما يعنى أن موضوعية شروط النفاذ إليها مناطها تلك العلاقة المنطقية التى تربطها بأهدافها، فلا تنفصل عنها، ولا يجوز بالتالي حجبها عمن يستحقها، ولا إنكارها لاعتبار لا يتعلق بطبيعتها ومتطلباتها.
  6. وحيث إن هذه المحكمة تقديرًا منها لاتصال النص المطعون فيه بنشاط الأشخاص الاعتبارية، وتأثيره على أداء هذه الأشخاص لدورها فى خدمة المجتمع، والاقتصاد الوطني
  7. فإن المحكمة تعمل الرخصة المخولة لها بنص الفقــــــــرة الثالثة مـــن المـــــادة (49) من قانونها، وتحدد لإعمال أثر هـــذا الحكم اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي العادي السنوي لمجلس النواب، التالي لتاريخ نشر هذا الحكم فى الجريدة الرسمية
  8. طبقًا لنص المادة (195) من الدستور، والمادة (49) من قانون هذه المحكمة الصادر بالقانون رقم 48 لسنة 1979، وهو الدور الذى سيعقد خلال عام (2018/2019) طبقًا لنص المادة (115) من الدستور، وذلك دون إخلال باستفادة المدعى – فى الدعوى المعروضة – من هذا الحكم.

مبدأ هام يتبين منه مخالفة المدة المحددة

بالقانون 10 لسنة 2022 للدستور أحكام الدستورية

أحدث تعديل لقانون الإيجار القديم 2022

دستورية سريان أحكام القانون المدني على الأماكن

  • قضت المحكمة الدستورية مسبقا عام 2002 برفض الطعن بعدم دستورية سريان أحكام القانون المدني على الأماكن التي انتهت عقود إيجارها
  • ومن ثم أضحت عقود الايجار المنتهى مدتها تخضع لأحكام وقواعد القانون المدنى 
  • وهو ما نضع معه مائة خط تحت عبارة ( التى انتهت عقود ايجارها ) 
  • فبصدور حكم المحكمة الدستورية رقم 11 لسنة 33 ق بشأن انتهاء عقود ايجار الأشخاص الاعتبارية بالمدة المبينة بالعقد 
  • أضحت هذه العقود تخضع لأحكام القانون المدنى وتخرج عن مطاق تطبيق أحكام القانونين 49 لسنة 1977 ، 136 لسنة 1981 
  • ومن ثم وبمجرد تنبيه المالك المؤجر بعدم الرغبة فى التجديد وانتهاء العلاقة الايجارية ورد العين المؤجرة أضحى العقد منتهيا بقوة القانون 
  • هذا ما خالفه التعديل الجديد بالقانون رقم 10 لسنة 2022 ، بتحديد مدة خمس سنوات للإخلاء ؟؟!! 

حيثيات ومنطوق

حكم الدستورية العليا رقم 177 لسنة 22 ق جلسة 7 / 7 / 2002

بشان دستورية سريان أحكام القانون المدني على الأماكن التي انتهت عقود إيجارها

باسم الشعب

المحكمة الدستورية العليا

بالجلسة العلنية المنعقدة في يوم الاحد 7 يوليه سنة 2002 الموافق 26 ربيع الاخر سنة 1423 هــ .

برئاسة السيد المستشار الدكتور / محمد فتحي نجيب رئيس المحكمة

وعضوية السادة المستشارين : عبد الرحمن نصير وماهر البحيري ومحمد على سيف الدين وعدلي محمود منصور ومحمد عبد القادر عبد الله وعلى عوض محمد صالح

وحضور السيد المستشار/ سعيد مرعى عمرو رئيس هيئة المفوضين

وحضور السيد / ناصر إمام محمد حسن    أمين السر

أصدرت الحكم الآتى

فى القضية المقيدة بجدول المحكمة الدستورية العليا برقم 177 لسنة 22 قضائية “دستورية”

المقامة من

السيد / سيد محمد احمد حسين

ضد

1 – رئيس مجلس الوزراء

2 – ماجدة عبد الوهاب احمد عن نفسها وبصفتها وصية على أولادها القصر احمد ودعاء وعادل وسماح اولاد المرحوم حسن عابدة صابرة

الإجراءات

بتاريخ 30/11/2000، أودع المدعى صحيفة هذه الدعوى قلم كتاب المحكمة ، طالباً الحكم بعدم دستورية القانون رقم 4 لسنة 1996 بشأن سريان أحكام القانون المدنى على الأماكن التى لم يسبق تأجيرها والأماكن التى انتهت أو تنتهى عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها

وقدمت هيئة قضايا الدولة مذكرة طلبت فيها الحكم برفض الدعوى .

وبعد تحضير الدعوى ، أودعت هيئة المفوضين تقريراً برأيها

ونُظرت الدعوى على النحو المبين بمحضر الجلسة ، وقررت المحكمة إصدار الحكم فيها بجلسة اليوم

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق، والمداولة

حيث إن الوقائع على ما يبين من صحيفة الدعوى وسائر الأوراق تتحصل في أنه

بموجب عقد إيجار مؤرخ 27/9/1996 استأجر المدعى من مورث المدعى عليهم (ثانياً) محلاً تجارياً بجهة الأربعين بمحافظة السويس، وقد نص العقد على أن تبدأ مدة الإيجار اعتباراً من 1/11/1996 وأن تكون مشاهرة ، ويبدى المدعى أنه بعد أن أنفق على إعداد المحل مبالغ كبيرة ، وباشر نشاطه قرابة ثلاث سنوات، قام المدعى عليهم (ثانياً) بتوجيه إنذار رسمى بالتنبيه عليه بإنهاء العلاقة الإيجارية ،

ثم أقاموا ضده الدعوى رقم 49 لسنة 2000 مدنى أمام محكمة الأربعين الجزئية بطلب الحكم بفسخ عقد الإيجار وتسليم العين خالية مما يشغلها. وبجلسة 2/4/2000 قضت محكمة الموضوع بانتهاء عقد الإيجار المؤرخ 27/9/1996 وألزمت المدعى بتسليم العين المبينة به خالية مما يشغلها وذلك تطبيقاً لنص المادة الثانية من القانون رقم 4 لسنة 1996،

وإذ لم يرتض المدعى هذا القضاء، فقد طعن عليه بالاستئناف رقم 112 لسنة 2000 أمام محكمة السويس الابتدائية ، وأثناء نظره دفع بعدم دستورية ذلك القانون، وبعد تقدير المحكمة لجدية دفعه، صرحت للمستأنف بإقامة الدعوى الدستورية ، فأقام الدعوى الماثلة

وحيث إن القانون رقم 4 لسنة 1996 بشأن سريان أحكام القانون المدني على الأماكن التى لم يسبق تأجيرها والأماكن التى انتهت أو تنتهى عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها ، تجرى أحكام مواده الأربع على ما يأتى :

مادة أولى : ” لا تسرى أحكام القانونين رقمى 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر و136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلهما، على الأماكن التى لم يسبق تأجيرها

ولا على الأماكن التى انتهت عقود إيجارها قبل العمل بهذا القانون أو تنتهى بعده لأى سبب من الأسباب دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها طبقاً للقانون “.

مادة ثانية : ” تطبق أحكام القانون المدنى في شأن تأجير الأماكن المنصوص عليها في المادة الأولى من هذا القانون خالية أو مفروشة ، أو في شأن استغلالها والتصرف فيها “.

مادة ثالثة : ” يلغى كل نص في أى قانون آخر يتعارض مع أحكام هذا القانون “. مادة رابعة : ” ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية ، ويعمل به اعتباراً من اليوم التالى لتاريخ نشره “

وحيث إن المدعى ينعى على القانون الطعين مخالفته لنص المادتين (32 و40) من الدستور من وجهين

أولهما: أن القانون الطعين صدر بإلغاء كافة التشريعات الاستثنائية المتعلقة بإيجار الأماكن والسارية منذ الحرب العالمية الثانية

والتى تهدف إلى حماية المستأجرين من عنت ملاّك العقارات، وذلك على الرغم من أن الأسباب التى دعت المشرع إلى إصدار تلك القوانين ما زالت قائمة 

فأزمة الإسكان ما فتأت مستحكمة ، والمعروض من الوحدات السكنية دون المطلوب منها، ومن ثم فقد كان أولى بالمشرع أن يراعى مصالح الفئة الأكثر عدداً وأن ينظم حق الملكية بما لا يتعارض مع الخير العام للشعب،

وثانيهما: مخالفته لمبدأ المساواة المنصوص عليه في المادة (40) من الدستور

ذلك أن المستأجرين في جمهورية مصر العربية أصبحوا خاضعين لنظامين قانونين مختلفين في آن واحد، الأول أحكام القانونين رقمى 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981 والتى تقضى بامتداد عقود الإيجار بقوة القانون بعد انتهاء مدتها وبتحديد القيمة الإيجارية وفقاً للأسس الواردة بهما

والآخر القانون المدنى والذى تقضى أحكامه بعدم امتداد عقد الإيجار بعد انتهاء مدته وترك تحديد القيمة الإيجارية لاتفاق طرفى العقد، حال كون الجميع في مركز قانونى واحد، فهم جميعاً مستأجرون، وإعمال مبدأ المساواة في شأنهم يقتضى معاملتهم معاملة قانونية متكافئة

وحيث إن هذا النعى مردود

ذلك أنه إذ صاحب ويلات الحرب العالمية الثانية ، نشوب أزمة طاحنة في مجال الإسكان، تمثلت في قلة المعروض من الوحدات المبنية أياً كانت الأغراض المخصصة لها وهى قلة في العرض لازمها تصاعد تضخمي متتابع في القيمة الإيجارية لهذه الوحدات وبما أخل بالحد الأدنى من التوازن اللازم توافره حتى تضحى إرادات أطراف العلاقات الإيجارية قادرة على صياغة علاقات تعاقدية غير مشوبة بعسف أحد أطرافها

لذلك فقد اضطر المشرع إلى التدخل لإفراد بعض العلائق الإيجارية بتنظيم خاص، كان من أبرزه الأمر العسكري رقم 598 لسنة 1945 بشأن تأجير الأماكن وتنظيم العلاقات بين المؤجرين والمستأجرين، ثم أتبعه بالقانون رقم 121 لسنة 1947 بشأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين

فقرار رئيس الجمهورية بالقانون رقم 168 لسنة 1961 في شأن خفض إيجار الأماكن، وقرار رئيس الجمهورية بالقانون رقم 169 لسنة 1961 بتقرير بعض الإعفاءات من الضريبة على العقارات المبنية وخفض الإيجارات بمقدار الإعفاءات

ثم قرار رئيس الجمهورية بالقانون رقم 46 لسنة 1962 بتحديد إيجار الأماكن، فالقانون رقم 7 لسنة 1965 في شأن تخفيض إيجار الأماكن ثم القانون رقم 52 لسنة 1969 في شأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين إلى أن أُستبدل به القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر فالقانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر

وقد خرج المشرع بهذا التنظيم على القواعد العامة في عقد الإيجار خروجاً تعلق بمحورين جوهريين هما الحد من حرية المؤجر في تقدير الأجرة ، واعتبار العقد ممتداً بقوة القانون بذات شروطه الأصلية

وحيث إنه ولئن صح القول بأن مواجهة أزمة الإسكان والحد من غلوائها اقتضى أن تكون التشريعات الاستثنائية الصادرة دفعاً لها مترامية في زمن تطبيقها ، إلا أنه يتعين النظر إليها دوماً بأنها تشريعات طابعها التأقيت مهما استطال أمدها

وأنها لا تمثل حلاً دائماً ونهائياً للمشكلات المترتبة على هذه الأزمة

بل يتعين دوماً مراجعتها من أجل تحقيق التكافؤ بين مصالح أطراف العلاقة الإيجارية فلا يميل ميزانها في اتجاه مناقض لطبيعتها إلا بقدر الظروف التى أملت وجودها، إذ كان ذلك، وكانت جملة التطورات التى لحقت بالحياة المصرية سواء في توجهاتها الاقتصادية أو حركة العمران فيها، أو العلاقات القانونية المتعلقة بتأجير أو تملك الوحدات المبنية

قد قادت إلى واقع يغاير في جوانب متعددة منه، ذلك الواقع الذى أملى تلك التشريعات الاستثنائية فإنه كان من المحتم إعادة النظر في هذه التشريعات على نحو يتوازن فيه النظر بين ما يقود إلى مزيد من التطور الإيجابى القادر على استشراف حلول نهائية لمشاكل هذا المجال، وبين ما يتعلق بتحقيق الاستقرار فيما لم يلحقه تغير كيفي في الواقع الممتد منذ عقود سابقة

وهو نظر يقود إلى أن تكون الفلسفة الحاكمة للتغيير التشريعي عامدة إلى تجنب تغيير المسار طفرة واحدة ، بما يؤدى إلى المساس بالسلام الاجتماعى بين أفراد المجتمع

وهو سلام لا يتحقق إلا بأن تكون جملة التشريعات المنظمة لشأن واحد قد راعت في أحكامها التفصيلية تباين معدلات التغير في مكونات هذا الشأن، فيصبح خطابها متناغماً في انضباطه، فلا يعنت على بعض المخاطبين به، ولا يغلو في حياده فينفلت من ضوابطه آخرون

إذ كان ذلك وكان المشرع في القانون الطعين قد انتهج سياسة متدرجة في رد العلاقة الإيجارية إلى أصولها في التقنين المدنى

فأصدر القانون رقم 4 لسنة 1996 –  ناصاً على

  • عدم سريان أحكام القانونين رقمى 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981 على الأماكن التى لم يسبق تأجيرها
  • وكذلك الأماكن التى انتهت عقود إيجارها قبل العمل به أو تنتهى بعده لأى سبب دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها
  • على أن تطبق في شأن تأجير هذه الأماكن أو استغلالها أو التصرف فيها أحكام القانون المدنى

أما الأماكن التى سبق تأجيرها طبقاً للقانونين رقمى 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981 فتظل خاضعة لأحكام هذين القانونين إلى أن تنتهى عقود إيجارها لأى سبب دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها طبقاً للقانون

فإن المشرع بذلك كله يكون قد التزم هذه الفلسفة فيما أو رده من أحكام القانون الطعين، مستهدفاً تحقيق التوازن المنشود في العلائق الإيجارية ، بما يكفل مصالح أطرافها

مرتكزاً على مبدأ التضامن الاجتماعى كما أرساه حكم المادة (7) من الدستور والتى مؤداها وحدة الجماعة في بنيانها  وتداخل مصالحها

وإمكان التوفيق بينها، كما أعاد إلى ملاك الوحدات التى تخضع لأحكامه حرية التصرف فيها واستغلالها، بما يغدو معه الادعاء بمخالفته لنص المادة (32) من الدستور، ادعاء غير مبنى على أساس دستوري صحيح

وحيث إن مبدأ مساواة المواطنين لدى القانون على ما جرى عليه قضاء هذه المحكمة لا يعنى أن تعامل فئاتهم على ما بينها من تفاوت في مراكزها القانونية معاملة قانونية متكافئة

كذلك لا يقوم هذا المبدأ على معارضة صور التمييز جميعها ، ذلك أن من بينها ما يستند إلى أسس موضوعية ولا ينطوى بالتالى على مخالفة لنص المادة (40) من الدستور؛ بما مؤداه أن التمييز المن هى عنه بموجبها هو الذى يكون تحكميّاً وبين أصحاب المركز القانونى الواحد

إذ كان ذلك وكان القانون الطعين قد فرّق بين نوعين من الأماكن

أولهما، تلك التى تكون محلاً لعلاقات إيجاريه قائمة وخاضعة لأحكام القانونين رقمى 49 لسنة 77، 136 لسنة 1981

وثانيهما، الأماكن التى لم يسبق تأجيرها أو التى انتهت عقود إيجارها قبل العمل بأحكامه أو تنتهى بعده دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها طبقاً للقانون

فأبقى الأولى خاضعة للنظام القانونى الذى نشأت في ظله

وأخضع الثانية فيما ينشأ من علاقات بشأنها، لأحكام القانون المدنى

فإنه يكون بذلك قد غاير في المعاملة التشريعية بين نوعين من العلاقات الإيجارية يستقل كل منها بنظامه القانونى الخاص، وتنشأ عن كل منهما مراكز قانونية تتباين عن المراكز القانونية التى تنشأ عن النظام الآخر

وهو في ذلك كله لم يقم تمييزاً بين المخاطبين بأحكام كل نظام والمتكافئة مراكزهم القانونية في نطاقه، ويغدو النعى عليه من بعد ذلك بمخالفته لأحكام المادة (40) من الدستور نعياً غير صحيح

فلهذه الأسباب

حكمت المحكمة برفض الدعوى ، وبمصادرة الكفالة ، وألزمت المدعى المصروفات، ومبلغ مائتى جنيه مقابل أتعاب المحاماة .

تعليق السادة المحامين على هذا التعديل

القانون رقم 10 لسنة 2022 بشأن إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية

أحدث تعديل لقانون الإيجار القديم 2022

أحدث تعديل لقانون الإيجار القديم 2022

الأستاذ – يحيى سعد جاد الرب حجازي – المحامى بالنقض و الإدارية العليا

هل صدر على غير محل .. تساؤلات وإجابات  ؟

1- هل القانون رقـم 10 لسنـة 2022 بشأن إجراءات ومواعيد إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى قد ورد أو صدر على غير محل حينما نص على سريان  أحكامه على الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى وفقًا لأحكام القانونين رقمى49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ، و136 لسنة 1981.بالرغم من القضاء بعدم دستورية النص

2-  أليس من تاريخ صدور حكم الدستورية أصبحت تلك العقود  تخضع لأحكام القانون المدنى وليس للقانونين الذى أشار اليهما القانون  الأخير ؟؟

3- أليس بصدور حكم الدستورية أصبحت الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى تخضع للقانون المدنى وانحسر عنها الامتداد القانوني  ولا علاقة  لها بقوانين ايجار الأماكن وفقا لأحكام النقض الصادرة عام 2021 بعد صدور حكم الدستورية  ؟؟ (على النحو الذى سنفصله فيما بعد )

4-  أليس الأصل سريان القانون بأثر فوري على المراكز القانونية التي تتكون بعد نفاذه وان المراكز القانونية التي نشأت واكتملت فور تحقق سببها قبل نفاذ القانون الجديد خضوعها للقانون القديم.( وهو في الحالة الماثلة القانون المدنى ) ومن باب أولى الا يسرى القانون الجديد على المراكز التي استقرت بحكم نهائي  ؟؟

5-   وما هو مصير الدعاوى التي لم يفصل فيها

6-  وهل عقود الايجار  للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى ستتأثر بهذا القانون الجديد من عدمه ؟؟

7-  وما هو اثر صدور القانون الجديد على الدعاوى التي صدرت فيها أحكام نهائية

في هذا البحث الموجز نحاول الإجابة على تلك الأسئلة  (من وجهة نظرنا وباب الاجتهاد مفتوح ) ونوجزها فيما يلى

باختصار شديد سبق وان أصدرت المحكمة الدستورية العليا بجلسة ٥/٥/٢٠١٨حكما في القضية رقم ١١ لسنة ٢٣ ق بعدم دستورية صدر الفقرة الأولى من المادة ١٨ من القانون ١٣٦ لسنة ١٩٨١ في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر

فيما تضمنه من إطلاق عبارة ” لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ، ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد … ” لتشمل عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لاستعمالها في غير غرض السكنى

ومن ثم أصبح هذا النص لا يجوز تطبيقه اعتباراً من اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي العادي لمجلس النواب عن عام ٢٠١٨/٢٠١٩

ولما كان يترتب على الحكم بعدم دستورية نص من النصوص يعدمه ابتداءً بما ينفي صلاحيته لترتيب أي أثر من تاريخ نفاذ النص. ويجعله في حكم المعدوم

الطعن رقم ١٥٢٠٠ لسنة ٨٦ قضائية – جلسة ٢٠١٨/٠٣/٢٥

وبالتالي بصدور حكم المحكمة الدستورية العليا أصبحت عقود  الايجار المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى تخضع للقانون المدنى وفقا للأحكام الحديثة لمحكمة النقض الصادرة عقب صدور حكم المحكمة الدستورية  فقد قضت محكمة النقض بانه :-

اذا كان البين من الأوراق أن المحكمة الدستورية العليا قد قضت بجلسة ٥/٥/٢٠١٨ في القضية رقم ١١ لسنة ٢٣ ق بعدم دستورية صدر الفقرة الأولى من المادة ١٨ من القانون ١٣٦ لسنة ١٩٨١ في شأن الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن .. فيما تضمنه من إطلاق عبارة

” لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو انتهت المدة المتفق عليها في العقد … “

لتشمل عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لاستعمالها في غير غرض السكنى ، ومن ثم أصبح هذا النص لا يجوز تطبيقه اعتباراً من اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي العادي لمجلس النواب …

ومن ثم يتعين إعمال أثره بعدم دستورية الامتداد القانوني لعقد إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية – سواء كان عاماً أم خاصاً – لاستعمالها في غير غرض السكنى والمنصوص عليه في صدر الفقرة الأولى من المادة ١٨ من القانون ١٣٦ لسنة ١٩٨١

ومن ثم يتعين الرجوع إلى أحكام القانون المدني باعتبارها الشريعة العامة وهي واجبة التطبيق في شأن انتهاء عقد الإيجار سند الدعوى

وإذ قضى الحكم المطعون فيه برفض دعوى انتهاء عقد الإيجار المؤرخ ١/١٢/١٩٥٥ عن العين محل النزاع والمؤجرة للمطعون ضده بصفته شخصاً اعتبارياً ولغير أغراض السكنى استناداً إلى قواعد الامتداد القانوني الواردة بصدر الفقرة الأولى من نص المادة ١٨ سالفة البيان – المقضي بعدم دستوريتها

فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون بما يوجب نقضه لهذا السبب المتعلق بالنظام العام .

 الطعن رقم ٣٩٠ لسنة ٦٧ قضائية الصادر بجلسة ٢٠٢١/١١/١

الطعن رقم ١٨٩٤ لسنة ٧٤ قضائية الصادر بجلسة ٢٠٢١/٠٦/١٩

وكانت المحكمة الدستورية العليا قد قضت بجلسة ٥/٥/٢٠١٨ في القضية رقم ١١ لسنة ٢٣ ق بعدم دستورية صدر الفقرة الأولى من المادة ١٨ من القانون رقم ١٣٦ لسنة ١٩٨١ في شأن الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن …

ومن ثم يتعين إعمال أثره وهو عدم دستورية الامتداد القانوني لمدة عقد إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية ـــــــ سواء كان عام أم خاص  ــ لاستعمالها في غير غرض السكني

مما يترُتب قانوناً انتهاء عقد الإيجار سند الدعوى المؤرخ ١/٣/١٩٧٥ بإنتهاء مدته ، وإذ أنتهى الحكم المطعون فيه لما يخالف ذلك وقضى برفض طلب إخلاء العين المؤجرة ” المخزنين ” فإنه يكون معيباً بمخالفة القانون والخطأ في تطبيقه بما يوجب نقضه لهذا السبب

الطعن رقم ٢٩٤١ لسنة ٨٤ قضائية الصادر بجلسة ٢٠٢١/٠٢/٢

وقضت أيضا محكمة النقض

ولما كانت الجهة – وزارة التموين –..تستأجر العين محل النزاع بموجب العقد المؤرخ ٥ / ٩ / ١٩٥٩ لاستعمالها في غير غرض السكنى – مكتب تموين –

وكان النزاع بين طرفى الخصومة يدور حول مدى أحقية الطاعنين في طلب الحكم بإنهاء العقد وتسليم العين ، فإنه وإعمالاً لحكم الدستورية العليا سالف البيان – والذى أدرك الدعوى أمام محكمة النقض – ينحسر الامتداد القانوني عن هذا العقد ،

وينتهى اعتباراً من اليوم التالى لانتهاء دور الانعقاد التشريعي لمجلس النواب … ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر ، وقضى برفض الدعوى بالمخالفة لحكم الدستورية العليا المشار إليه ، فإنه يكون قد خالف القانون ، بما يوجب نقضه .

الطعن رقم ١٧٠٥ لسنة ٧٨ قضائية دوائر الإيجارات – جلسة ٢٠٢١/٠١/٢١

الطعن رقم ١٣٦٢٦ لسنة ٨٢ قضائية الصادر بجلسة ٢٠٢٠/٠٢/٠٥

ومن ثم ووفقا لأحكام محكمة النقض-  الحديثة المشار اليها سلفا – انه بصدور حكم المحكمة الدستورية المشار اليه

أصبحت لا تخضع عقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير السكنى لقوانين ايجار الأماكن الاستثنائية وفقًا لأحكام القانونين رقمى 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ،

و136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر .ويسرى عليها احكام القانون المدنى

وبالتالي يكون القانون رقـم 10 لسنـة 2022 بشأن إجراءات ومواعيد إخلاء الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى قد ورد على غير محل حينما نص على سريان  أحكامه على الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى وفقًا لأحكام القانونين رقمى 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ،

و136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر .بالرغم من القضاء بعدم دستورية النص الخاص بالأشخاص الاعتبارية ومن تاريخ صدور الحكم أصبحت تخضع لأحكام القانون المدنى

ومفاد ما تقدم ان عقود الايجار للأشخاص الاعتبارية أصبحت بصدور حكم المحكمة الدستورية المشار اليه غير محدد المدة

ومن ثم وعملا بأحكام الماده 563 من القانون المدنى اذا نبه المؤجر على المستأجر  بعدم رغبته في تجديد العقد فى المواعيد المحددة بنص الفقرة (ب) من الماده المشار اليها انتهى عقد الايجار

ذلك أنه اذا كان العقد غير محدد المدة- تكون غايته موعد دفع الأجرة فإذا كانت تدفع كل سنة كانت مدة العقد سنة واحدة و إذا كانت مشاهرة كانت مدة العقد شهر واحد

وقد أعطت المادة 563 الحق لأى من طرفى عقد الإيجار السابق وصفه ان ينهى عقد الإيجار بالتنبيه بالإخلاء قبل إنقضاء المواعيد المحددة بتلك الماده  والتى أصبحت تخضع لأحكام القانون المدنى (يحيى سعد المحامى )

اما عن مصير الاحكام التي صدرت وأصبحت نهائية

فمع تمسكنا بوجهة نظرنا بعدم سريان احكام القانون الجديد على الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى

الا اننا نرى ان الاحكام التي صدرت بإنهاء عقود الايجار  للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى لا تتأثر بهذا القانون الجديد

ذلك ان الأصل سريان القانون بأثر فوري على المراكز القانونية التي تتكون بعد نفاذه سواء في نشأتها أو في إنتاجها لآثارها أو في انقضائها. وان  المراكز القانونية التي نشأت واكتملت فور تحقق سببها قبل نفاذ القانون الجديد خضوعها للقانون القديم.

( وهو في الحالة الماثلة القانون المدنى ) ومن باب أولى الا يسرى القانون الجديد على المراكز التي استقرت بحكم نهائي

وفى هذا المعنى تقول محكمة النقض

أن الأصل أن القانون يسرى بأثر فوري على المراكز القانونية التي تتكون بعد نفاذه سواء في نشأتها أو في إنتاجها آثارها أو في انقضائها وهو لا يسرى على الماضي فالمراكز القانونية التي نشأت واكتملت فور تحقق سببها قبل نفاذ القانون الجديد تخضع للقانون القديم الذي حصلت في ظله.

الطعن رقم ١٨١٤ لسنة ٧٤ قضائية دوائر الإيجارات – جلسة ٢٠٠٦/٠٥/٢٤

أنه ولئن كان الأصل أن أحكام القانون الجديد لا تسرى إلا على ما يقع من تاريخ العمل بها ، إلا الأحكام المتعلقة بالنظام العام فتسرى بأثر فورى على المراكز والوقائع القانونية ولو كانت ناشئة قبل العمل به ما دامت لم تستقر بعد بصدور حكم نهائى فيها .

الطعن رقم ٦٨٨٧ لسنة ٨٤ قضائية دوائر الإيجارات – جلسة ٢٠١٦/٠٢/٠٦

وبالتالي نرى ان الاحكام التي صدرت التي صدرت بإنهاء عقود الايجار  للأشخاص الاعتبارية لغير غرض السكنى لا تتاثر بهذا القانون الجديد هي وجهة نظر وباب الاجتهاد مفتوح

مع تمنياتي بالتوفيق للجميع

يحيى سعد جاد الرب حجازي

المحامى بالنقض و الإدارية العليا

صور المستندات -الأستاذ يحي سعد – التعليق على أحدث تعديل لقانون الإيجار القديم 2022

أحدث تعديل لقانون الإيجار القديم 2022 أحدث تعديل لقانون الإيجار القديم 2022 أحدث تعديل لقانون الإيجار القديم 2022 أحدث تعديل لقانون الإيجار القديم 2022 أحدث تعديل لقانون الإيجار القديم 2022 أحدث تعديل لقانون الإيجار القديم 2022 أحدث تعديل لقانون الإيجار القديم 2022 أحدث تعديل لقانون الإيجار القديم 2022 أحدث تعديل لقانون الإيجار القديم 2022 أحدث تعديل لقانون الإيجار القديم 2022 أحدث تعديل لقانون الإيجار القديم 2022 أحدث تعديل لقانون الإيجار القديم 2022 أحدث تعديل لقانون الإيجار القديم 2022

يوتيوب – أحدث تعديل لقانون الإيجار القديم 2022

التعليق على تعديل قانون الايجار القديم 2022

Print Friendly, PDF & Email
عبدالعزيز حسين عمار
عبدالعزيز حسين عمار

الأستاذ / عبدالعزيز بالنقض ، خبرات قضائية فى القانون المدنى والملكية العقارية ، ودعاوى الإيجارات ، ودعاوى الموظفين قطاع حكومى وخاص ، وطعون مجلس الدولة والنقض ، حقوق 1997

المقالات: 841

شاركنا برأيك