سقوط حق الشفعة بالنزول الضمني والصريح

متى يسقط حق الشفعة ، هذا هو موضوع بحث سقوط حق الشفعة بالنزول الضمني والصريح في قضاء النقض ، فالشفعة تسقط اما بالتنازل الصريح واما بالتنازل الضمني ولكن كيف يتحقق ذلك هذا ما سنتعرف عليه

سقوط حق الشفعة بالنزول الضمني

النص القانونى – سقوط حق الشفعة بالنزول الضمني

نصت المادة 948 من القانون المدنى على أنه :

يسقط الحق فى الأخذ بالشفعة فى الأحوال الآتية :

  • (أ) إذا نزل الشفيع عن حقه فى الأخذ بالشفعة ولو قبل البيع.
  • (ب) إذا انقضت أربعة أشهر من يوم تسجيل عقد البيع.
  • (ج) فى الأحوال الأخرى التي نص عليها القانون.

 

التعليق على سقوط الشفعة

أجاز المشرع التنازل مقدماً عن الشفعة حتى يستطيع المشترى أن يأمن جانب الشفيع قبل أن يقدم على الشراء

وفى الفقرة الثانية أنقص المشرع المدة من ستة أشهر إلى أربعة

والنزول عن الشفعة قبل البيع – وعلى ما جرى به قضاء النقض – إن هو إلا تعهد من الشفيع بالامتناع عن استعمال حق الشفعة عند حصول البيع مما يوجب أن يكون صريحاً ، أما النزول الضمنى عن حق الشفعة فيفترض فيه حصول البيع ثم صدور عمل أو تصرف من الشفيع بعد ذلك يفيد الرغبة عن استعمال حق الشفعة ، سواء تم إنذار الشفيع أو لم يتم

            وأجازت المادة 948 /1 من القانون المدنى أن النزول عن الحق فى الأخذ بالشفعة قبل البيع ، وعلى ذلك إذا أقام الشركاء المشتاعون بناء بقصد تمليك طوابقه وشققه للغير بطريق البيع عد هذا نزولاً منهم عن حقهم فى أخذ الطوابق أو الشقق بالشفعة عند بيع أحدهم نصيبه فيها ، وهذا المفهوم الصحيح لإرادة الشركاء المشتاعين فى نظام تمليك الطوابق والشقق

والدفع بسقوط الحق فى الشفعة لسبب من الأسباب الواردة فى القانون باب الشفعة هو دفع موضوعى وارد على ذات الحق المطالب به ، ومن ثم فإن الحكم الصادر بقبوله أو برفضه يكون حكماً صادراً فى الموضوع ، مما يطعن فيه على استقلال فى الميعاد القانونى ، وإلا صار نهائياً وحاز قوة الأمر المقضى

أحكام محكمة النقض عن سقوط حق الشفعة

النزول الضمنى عن الحق فى الأخذ بالشفعة يفترض صدور عمل أو تصرف من الشفيع بعد البيع يفيد الرغبة عن إستعمال ذلك الحق .

( الطعن رقم 578 لسنة 50  ق جلسة 10/1/1978 )

أجازت المادة 948/1 من القانون المدنى النزول عن الحق فى الأخذ بالشفعة قبل البيع ، وعلى ذلك فإذا أقام الشركاء المشتاعون بناء بقصد تمليك طوابقه وشققه للغير بطريق البيع عد هذا نزولاً منهم عن حقهم فى أخذ الطوابق أو الشقق بالشفعة عند بيع أحدهم لنصيبه فيها ، وهذا هو المفهوم الصحيح لإرادة الشركاء المشتاعين فى نظام تمليك الطوابق والشقق .

( الطعن رقم 531 لسنة 46  ق جلسة 7/6/1978 )

النزول الضمنى عن الحق فى طلب الأخذ بالشفعة يستلزم صدور عمل أو تصرف من الشفيع يفيد رغبته عن إستعمال هذه الرخصة بأن ينطوى على اعتبارات المشترى مالكاً نهائياً للمبيع ، لما كان ذلك ، وكان مجرد قبول المطعون ضدها الأولى – فرض ثبوته لتعامل زوجها بوصفه مستأجراً مع الطاعن بوصفه مؤجراً محولاً إليه عقد الإيجار ، سواء لاستمرار العلاقة الإيجارية أو بالنسبة لعرض إنهائها لهذه الأطيان المؤجرة ونزلت بذلك عن حقها فى طلب الشفعة .

( الطعن رقم 763 لسنة 4950  ق جلسة 29/5/1980 )

من المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن النزول الضمنى عن الشفعة يفترض فيه حصول البيع ثم صدور عمل أو تصرف من الشفيع بعد ذلك يفيد الرغبة عن إستعمال حق الشفعة وكان الحكم المطعون فيه قد استخلص فى حدود سلطته الموضوعية بأسباب سائغة من أقوال الشهود

أن المساومة كانت حول التنازل عن حق الشفعة و ليس المساومة على شراء الشفيع للعقار المشفوع فيه من المشتريات وانتهى صحيحاً إلى تكييف مثل هذه المساومة بأنها لا تفيد النزول عن حق الشفعة وفقاً للمادة 1948 من القانون المدنى وقضى للشفيع (المطعون عليه الأول) بطلباته فإنه لا يكون قد خالف القانون .

                      ( الطعن رقم 542 لسنة 47 ق ، جلسة 8/1/1981 )

إذا كانت المادة 948 من القانون المدنى قد أجازت النزول عن الحق فى الأخذ بالشفعة قبل البيع الذى يرتب هذا الحق ، و كان قيام مالك الأرض بإقامة مبان عليها بقصد تمليك طوابقه وشققه للغير بطريق البيع يعد نزولاَ منه عن حقه فى أخذ الطوابق أو الشقق بالشفعة عند إعادة بيعها بإعتباره المفهوم الصحيح لإرادة المالك الأصلى فى نظام تمليك الطوابق أو الشقق .

                  ( الطعن رقم 1317 لسنة 50 ق ، جلسة 19/3/1981 )

النص فى المادة 948 من القانون المدنى بأن ” يسقط الحق فى الأخذ بالشفعة فى الأحوال الآتية :

أ- إذا نزل الشفيع عن حقه فى الأخذ بالشفعة و لو قبل البيع الذى هو سبب الشفعة قد يكون تالياً له سواء أكان هذا النزول قبل رفع الدعوى بالشفعة أو من بعد رفعها و حتى صدور الحكم منها ، ولا يشترط فى النزول الذى يصدر أثناء سير الدعوى على ما يحتج به الطاعنان أن يكون مسبوقاً بإبداء ترك الخصومة وفقاً للطريق الذى رسمه قانون المرافعات.

ذلك أنه متى كان النص على النزول ورد عاماً مطلقاً فلا محل لتقييده بشكل معين أثناء سير الدعوى و فى القول يتطلب هذا الشرط استحداث لحكم مغاير لم يأت به النص وتخصيص لعمومه بغير مخصص .

هذا إلى أن ترك الخصومة يقتصر التنازل فيه عن إجراء الخصومة دون أن يؤثر فى الحق ذاته الذى يظل قائماً فى حين أن النزول عن الحق المتداعى بشأنه يؤدى إلى زوال ذات الحق و إسقاطه ، ومن ثم فلا حاجة لاشتراط سلوك طريق ترك الخصومة عند التحقيق من النزول عن الحق .

                  ( الطعن رقم 1478 لسنة 48 ق ، جلسة 11/11/1982)

النزول عن الحق فى الأخذ بالشفعة قد يصدر صريحاً . فإنه قد يكون ضمنياً بإتيان الشفيع بعد البيع عملاً أو إتخاذه موقفاً يكشف بوضوح فى دلالته عن هذا النزول ، واستخلاص ذلك من مسائل الواقع التى يستقل بها قاضى الموضوع متى كان استخلاصه سائغاً مستمداً له أصل ثابت بأوراق الدعوى .

                  ( الطعن رقم 1478 لسنة 48 ق ، جلسة 11/11/1982)

النزول الضمنى عن الحق فى الأخذ بالشفعة ، ذلك هو كل ما يدل على رضا الشفيع بالبيع وحكمه للمشترى وهو ثبوت الملك له من شأنه أن يفيد النزول عن الحق فى الأخذ بالشفعة ، فإذا ساوم الشفيع المشترى على العقار المشفوع فيه بأن طلب بيعه له بثمن شرائه أو بما يزيد عنه ، فإن ذلك يعنى طلب تمليك بعقد جديد من هذا المشترى

وفى ذلك دلالة الرضا به مالكاً بمقتضى البيوع الصادر إليه ، كذلك فإن طلب الشفيع من المشترى مقاسمته العقار المشفوع فيه أو إشراكه بالشفعة ورضائه بالمشترى مالكاً ، وهذه أمور اعتبرت لهذا السبب من مسقطات الشفعة فى فقه الشريعة الإسلامية التى هى مصدر نظام الشفعة فى القانون المدنى

( الطعن رقم 1478 لسنة 48 ق ، جلسة 11/11/1982)

النزول الضمنى على الحق فى طلب الأخذ بالشفعة يستلزم – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – صدور عمل أو تصرف من الشفيع يفيد حتماً رغبته فى عدم إستعمال ذلك الحق واعتبار المشترى مالكاً نهائياً للمبيع .

 ( الطعن رقم 669 لسنة 49 ق ، جلسة 24/11/1982 )

النزول الضمنى عن الحق فى طلب الأخذ بالشفعة يستلزم – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – صدور عمل أو تصرف من الشفيع يفيد حتماً رغبته فى عدم إستعمال ذلك الحق واعتبار المشترى مالكاً نهائياً للمبيع ، واستخلاص هذا النزول الضمنى هو من مسائل الواقع التى تستخلصها محكمة الموضوع وحسبها أن تقيم قضاءها على أسباب سائغة تكفى لحمله .

( الطعن رقم 1006 لسنة 50 ق ، جلسة 9/5/1984 )

سقوط حق الشفعة بالنزول الضمني والصريح في قضاء النقض

النص فى المادة 948 من القانون المدنى على أنه ” يسقط الحق فى الأخذ بالشفعة فى الأحوال الآتية : ….

إذا نزل الشفيع عنه حقه فى الأخذ بالشفعة و لو قبيل البيع …

” يدل على أن ما يعبر عنه بالنزول عن الشفعة قبل البيع أن هو إلا تعهد من الشفيع بالامتناع عن إستعمال حق الشفعة عند حصول البيع مما يفيد أن هذا النزول يجب أن يكون صريحاً

أما النزول الضمنى عن الشفعة فيفترض فيه حصول البيع ثم صدور عمل أو تصرف من الشفيع بعد ذلك يفيد الرغبة فى إستعمال حق الشفعة .

( الطعن رقم 1247 لسنة 52 ق ، جلسة 6/5/1986 )

مناط الحكم بالشفعة فى جميع الأحوال ألا يقوم مانع من موانعها أو يتخلف شرط من شروطها ، أو يتحقق سبب من أسباب سقوطها ، وإذ كان من أسباب سقوط الحق فى الشفعة أن يبيع الشفيع العقار المشفوع به قبل صدور الحكم النهائى بثبوت حقه فيها ، ولا يغير من ذلك أن يكون البيع بعقد ابتدائي لم يسجل

لأن هذا البيع يلزم البائع بنقل ملكية المبيع للمشترى وتسليمه له وعدم التعرض له فى الإنتفاع به ، وهو ما يتضمن بالضرورة نزول البائع عن حقه فى الشفعة به لزوال مصلحته فى دفع ضرر البيع المشفوع فيه ، وكان من أسباب سقوط الحق فى الشفعة كذلك أن ينزل الشفيع عن حقه فيها ولو قبل البيع ، وكان بيع ملك ينقلب صحيحاً إذا لم يستعمل المشترى حقه فى إبطاله ، وآلت ملكية المبيع إلى البائع .

الإعلانات

لما كان ذلك وكان البين من الحكم المطعون فيه أنه بوفاة مورثة الطاعنين آلت إليهم ملكية حصتها التى سبق أن باعوها بالعقد المؤرخ 1970/5/28 وأن المشترى لم يستعمل حقه فى إبطاله فإن هذا العقد يكون قد انقلب بذلك صحيحاً وسقط به حقهم فى الشفعة فى الوقت ذاته .

 ( الطعن رقم 1218 لسنة 53 ق ، جلسة 28/4/1987 )

مفاد نص المادة 948 من القانون المدنى – و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن النزول عن الحق فى طلب الأخذ بالشفعة كما يكون صريحاً يكون ضمنياً – وذلك بإتيان الشفيع عملاً أو تصرفاً أو أتخاذه موقفاً يفيد حتماً رغبته عن إستعمال هذه الرخصة أو يكشف بوضوح فى دلالته عن هذا النزول

فإذا تمسك المشترى بمثل هذا النزول و طلب تمكينه من إثباته بشهادة الشهود ، وخلت أوراق الدعوى مما يحول دون ذلك أو يكفى لتكوين عقيدة المحكمة فى شأنه بما يغنى عن إجراء التحقيق وجب على المحكمة أن تجيب هذا الطلب ، فإذا لم تعرض له كان حكمها مشوباً بالقصور والإخلال بحق الدفاع .

( الطعن رقم 1390 لسنة 56 ق ، جلسة 15/11/1988 )

النزول عن طلب الأخذ بالشفعة كما يكون صريحاً يجوز أن يكون ضمنياً ويستلزم النزول الضمنى صدور عمل أو تصرف من الشفيع يفيد حتماً رغبته عن إستعمال هذه الرخصة بأن ينطوى على إعتبار المشترى مالكاً نهائياً للمبيع .

( الطعن رقم 2003 لسنة 53 ق ، جلسة 6/4/1989 )

لما كان النص فى المادة 948 من القانون المدني علي أن يسقط الحق فى الأخذ بالشفعة ………… إذا نزل الشفيع عن حقه فى الأخذ بالشفعة ولو قبل البيع ، بما مفاده – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن النزول عن الحق فى طلب الأخذ بالشفعة كما يكون صريحاً قد يكون ضمنياً –

وذلك بإثبات الشفيع عملاً أو تصرفاً أو إتخاذه موقفاً يفيد حتماً رغبته عن إستعمال هذه الرخصة أو يكشف بوضوح فى دلالته عن هذا النزول  ، وهو بذلك يختلف عن سقوط الحق فى الأخذ بالشفعة لعدم إعلان الشفيع رغبته فى الأخذ بالشفعة إلى كل من البائع والمشترى خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ الإنذار الرسمى الذى يوجه إليه البائع أو المشترى

وكانت الطاعنة قد تمسكت أمام محكمة الاستئناف بنزول المطعون ضدها الأولى ضمناً عن هذا الحق و استدلت على ذلك بما أوردته بوجه النعى ، وكان الحكم المطعون فيه قد رفض هذا الدفاع بقوله …….. أن ميعاد الخمسة عشر يوماً المسقط لحق الشفيع فى إعلان رغبته فى الشفعة ببدأ سريانه من  تاريخ إنذاره رسمياً من البائع أو المشترى بوقوع البيع

وأن علمه بذلك بأى طريق آخر يغنى عن الإنذار عملاً بالمادتين 940 ، 941 من القانون المدنى ، ومن ثم فإن النعى على الحكم بعلم المستأنف عليها الأولى بالبيع بالمحضر الإداري فى 28/2/1981 يكون على غير أساس من القانون ” فإنه يكون قد فهم دفاع الطاعنة على غير مرماه وقد حجيه هذا الفهم الخاطئ ” عن  تمحيص دفاعها والرد عليه بما يعيبه و يوجب نقضه .

( الطعن رقم 391 لسنة 59 ق ، جلسة 12/12/1989 )

المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن النزول الضمنى عن الشفعة يفترض فيه حصول البيع ثم صدور عمل أو تصرف من الشفيع بعد ذلك يفيد الرغبة عن إستعمال حق الشفعة ، كما أن مجرد عرض العقار المشفوع فيه على الشفيع و عدم قبوله شراءه لا يعتبر تنازلاً عن حقه فى أخذه بالشفعة إذا بيع

وكان الثابت – أن الطاعن قد ذهب فى دفاعه أمام محكمة الموضوع إلى أن الشركة المطعون ضدها الأولى قد تنازلت عن حقها فى الشفعة لرفضها شراء أرض النزاع واستند فى ذلك إلى صورة الخطاب المؤرخ 1981/12/14 الذى عرضت فيه البائعة له على تلك الشركة شراء هذه الأرض بواقع 35000 جنيهاً للفدان

وإنها أعرضت عن الصفقة وكان رفض الشركة المذكورة شراء تلك الأرض قبل تمام البيع الحاصل منها إلى الطاعن فى تاريخ لاحق بموجب العقد المؤرخ 1982/8/22 لا يعتبر تنازلاً عن حقها فى أخذ أرض النزاع بالشفعة طبقاً لهذا العقد وشروطه ، فإن الحكم المطعون فيه وقد خلص إلى ذلك بقضائه بأحقية الشركة المطعون ضدها الأولى فى الشفعة طبقاً لهذا العقد فإنه يكون صحيح النتيجة قانوناً .

( الطعن رقم 3658 لسنة 58 ق ، جلسة 25/10/1990 )

عدم سقوط حق الشفيع فى الأخذ بالشفعة بإيداعه الثمن خزانة المحكمة الجزئية الواقع فى دائرتها العقار .

مفاد نص المادة 942/2 من القانون المدنى أن المشرع لم يشترط فى المحكمة الواجب إيداع ثمن العقار المشفوع فيه خزانتها إلا أن يكون العقار واقع فى دائرتها، وإذ كان لفظ المحكمة الكائن فى دائرتها العقار وعلى ما انتهت إليه الهيئة ( الهيئة العامة للمواد المدنية والتجارية ومواد الأحوال الشخصية )

قد جاء عاماً يصدق على المحكمة الجزئية والمحكمة الابتدائية باعتبار أن النطاق المكانى للمحكمتين واحد لأن المحكمة الجزئية جزء من النطاق المكانى للمحكمة الكلية ، وأنه متى جاء لفظ المحكمة عاماً ولم يقم الدليل على تخصيصه وجب حمله على عمومه

ومن ثم فإن إيداع الثمن خزانة المحكمة الجزئية يحقق ذات غرض المشرع فى إيداع الثمن خزانة المحكمة الواقع فى دائرتها العقار ويتحقق به أيضاً مقصود المشرع فى توافر الجدية لدى الشفيع

وإذ تم هذا الإجراء صحيحاً على هذا النحو فلا يزول أثره لقضاء المحكمة الجزئية بعدم اختصاصها قيمياً بنظر الدعوى ، ومن ثم يبقى الحق فى الأخذ بالشفعة بمنأى عن السقوط، وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر، فإن النعى بخصوص ذلك يكون على غير أساس.

(الطعن رقم 5085 لسنة 72ق “هيئة عامة” – جلسة 18/5/2005)

Print Friendly, PDF & Email
عبدالعزيز حسين عمار
عبدالعزيز حسين عمار

الأستاذ / عبدالعزيز بالنقض ، خبرات قضائية فى القانون المدنى والملكية العقارية ، ودعاوى الإيجارات ، ودعاوى الموظفين قطاع حكومى وخاص ، وطعون مجلس الدولة والنقض ، حقوق 1997

المقالات: 842

شاركنا برأيك