إنقاص مدة الايجار الى ثلاث سنوات ( السند – الدعوى )

متى وكيف يتم انقاص مدة الايجار إلى ثلاث سنوات ، هل توجد حالات قانونية يحق بمقتضاها إنقاص مدة عقد الإيجار إلى ثلاث سنوات

إنقاص مدة الايجار الى ثلاث سنوات

نعم يوجد ويجب الانتباه عند تحرير عقد ايجار طويل المدة من صفة المؤجر وعما اذا كان مالكا منفردا أم معه شركاء ، وعما اذا كان وكيلا للمالك ، وصلاحيات المكاتب العقارية فى التأجير

وفى هذا المقال القانونى نتعرض لحالات انقاص العقد الى ثلاث سنوات وفى مقال أخر سنتعرض لمسألة انهاء عقد الايجار الذى مدته 59 سنة الى تسعة سنوات فقط

النص القانونى وانقاص مدة عقد الايجار الى ثلاث سنوات

تنص المادة 559 مدنى

لا يجوز لمن لا يملك إلا حق الإدارة أن يعقد إيجاراً تزيد مدته على ثلاث سنوات إلا بترخيص من السلطة المختصة. فإذا عقد الإيجار لمدة أطول من ذلك، أنقصت المدة إلى ثلاث سنوات، كل هذا ما لم يوجد نص يقضي بغيره.

  الأعمال التحضيرية – انقاص مدة عقد الايجار

يعرض هذا النص وما بعده لأركان الإيجار الأربعة ( الرضاء والعين المؤجرة والأجرة والمدة  )

أما الرضا فاخضع للقواعد العامة ، وعني المشرع أن يبين أن الإيجار قد يصدر من غير المالك ممن له حق الإدارة ، كوكيل أو وصي أو قيم أو حارس أو ناظر وقف

فلا يملك أن يؤجر لأكثر من ثلاث سنوات ( وهي المدة المألوفة للإدارة ) إلا بترخيص من السلطة المختصة ، كالمجلس الحسبى في حالة الأوصياء والقوام والمحكمة الشرعية في حالة نظار الوقف ، فإذا زاد الإيجار علي ثلاث سنوات أنقصت المدة إلي ثلاث .

علي أنه قد توجد نصوص قانونية تزيد في هذه المدة ، كما في حالة ناظر الوقف ، إذ يجوز له أن يؤجر الوقف مدة تزيد علي ثلاث سنين إذا أذن له القاضي في ذلك أو كان هو المستحق الوحيد ( مادة 848 من المشروع )

كما توجد نصوص آخري تنقص من هذه المدة كما في حالة القاصر الذي بلغ ثماني عشرة سنة فإن قانون المجالس الحسبية يجيز له الإيجار لمدة سنة واحدة .

أما الإيجار الصادر من غير المالك ممن ليس له حق الإدارة ، فصحيح فيما بين المتعاقدين ، ولكنه لا ينفذ في حق المالك الحقيقي .

( مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني -جزء 4-ص472و473)

ما هى مدة الإيجار المحددة لمن لا يملك إلا حق الإدارة ؟

 مدة الإيجار المحددة لمن لا يملك إلا حق الإدارة هى ثلاث سنوات ولا يجوز أن تزيد هذه المدة إلا بترخيص من السلطة المختصة

حيث نصت المادة 559 من القانون المدنى على أنه

” لا يجوز لمن لا يملك إلا حق الإدارة أن يعقد إيجارا تزيد مدته على ثلاث سنوات إلا بترخيص من السلطة المختصة . والمشرع قد استوحى حكم هذه المادة من الفقرة الثانية من المادة 364/447 مدنى قديم والتى تقصر حكمها على الوصي والولي الشرعى

وأن هذه الفقرة تقضى بأن

” والإيجار المعقود من وصى أو ولى شرعى لا يجوز أن يكون إلا لمدة ثلاث سنين ما لم تأذن المحكمة التى من خصائصها الحكم فى مسائل الأوصياء بأزيد منها “

وما جاء بالمذكرة الإيضاحية تعليقا على المادة 755 من المشروع التمهيدى التى أصبحت بنصها المادة 559 من القانون من أنه

” وعنى المشروع أن يبين أن الإيجار قد يصدر من غير المالك ممن له حق الإدارة ، كوكيل أو وصى أو قيم أو حارس أو ناظر وقف ، فلا يملك أن يؤجر لأكثر من ثلاث سنوات ” وهى المدة المألوفة للإدارة ” إلا بترخيص من السلطة المختصة ، كالمجلس الحسبى فى حالة الأوصياء والقوام والمحكمة الشرعية فى حالة نظار الوقف ، فإذا زاد الإيجار على ثلاث سنوات أنقصت المدة إلى ثلاث .. الخ

 (مجموعة الأعمال التحضيرية جـ4 ص472) 

سلطة الوكيل فى إبرام الإيجار

الشرح والتعليق حالات انقاص مدة عقد الايجار

( 1 )  لا يلزم توافر الأهلية في كل من المؤجر والمستأجر إلا عند انعقاد ، فإذا توافرت الأهلية في هذا الوقت ، إنعقد الإيجار صحيحاً ، واستمر هكذا طوال المدة المحددة لنفاذ ، ولا يؤثر في صحة الإيجار أن يعتري أحد المتعاقدين أو كليهما خلال مدة سريانه سبب يزيل منه الأهلية أو ينقصها .

والعلة في ذلك هي أنه لا يلزم توافر الأهلية إلا عند إبرام التصرف لا بعد ذلك .

ويعتبر الإيجار من جانب المؤجر ، وبعبارة آخري التأجير ، عملا من أعمال الإدارة ، فالمؤجر عندما يؤجر شيئه يقتصر علي منح المستأجر الحق في أن ينتفع بهذا الشئ في مدة معينة ، دون أن يفقد شيئا من أصله ، فهو إذن يدير الشئ ولا يتصرف فيه .

ويترتب علي إعتبار التأجير عملا من أعمال الإدارة أنه يكفي لوقوع الإيجار من المؤجر صحيحاً توافر أهلية الإدارة  لدية .

وتثبت أهلية الإدارة في مصر للبالغ الرشيد ، أي للشخص الذي يبلغ من العمر أحدي وعشرين سنة كاملة من غير أن تقرر محكمة الولاية علي المال استمرار الولاية أو الوصاية عليه ، ومن غير أن يبلغها مجنونا أو معتوها وتثبت أهلية الإدارة أيضاً للقاصر الذي بلغ الثامنة عشرة من عمره وأذنت له المحكمة في تسلم أمواله وإدارتها ، فللقاصر المأذون له أن يؤجر أمواله التي تأذن له المحكمة في أن يتسلمها .

ويصبح الصبي المأذون له بإدارة أمواله كامل الأهلية في إدارتها وفي التقاضي بشأنها ، ويترتب علي ذلك انحسار سلطة كل من الولي والوصي بشأن الإدارة التي تصبح من حق الصبي وحده ، فإذا أجر الولي أو الوصي مال الصبي بعد الإذن له بإدارته ، وقع تأجيره من غير ذي صفة ، وبالتالي لا يسري في حق الصبي .

ويلاحظ أن حكم المادة 559 مدني لا يسري علي القاصر وعلي غيره من ناقصي الأهلية الذين يمنحهم القانون أهلية الإدارة ، فالمادة 559 مدني صريحة في أن حكمها لا يحد إلا من سلطة من يكون له حق الإدارة . وحق الإدارة يختلف عن أهلية الإدارة ، إذ الأول حق أو ولاية تثبت لشخص علي مال مملوك لغيره ، وهذه هي حال الوصي والقيم والوكيل ، أما أهلية الإدارة فهي صفة في الشخص تمكنه من أن يباشر بنفسه تصرفات قانونية صحيحة علي أموال نفسه .

ولا تحد المادة 559 مدني من مدي حق الولي في التأجير ، لأن هذه المادة لا تسري إلا علي من لا يملك إلا حق الإدارة ، والولي يملك أكثر من حق الإدارة ، لأنه يملك حق التصرف في مال الصغير كقاعدة عامة .

 أما الوصي أو القيم فلا يملك أيهما إلا حق إدارة مال ناقص الأهلية – عقارا كان أم منقولاً ، ومن ثم لا يحق له أن يؤجر هذا المال إلا لمدة لا تزيد علي ثلاث سنوات ما لم تأذن السلطة المختصة – وهي محكمة الولاية علي المال – بالإيجار عن المدة الزائدة .

(عقد الإيجار – الأحكام العامة – للدكتور عبد الفتاح عبد الباقي- ص 42 وما بعدها)

( 2 ) لما كان التأجير من أعمال الإدارة ، فإنه يترتب علي ذلك أن الوكيل العام وهو من جاءت وكالته في ألفاظ عامة ، لا تخصيص فيها لنوع العمل القانوني الحاصل فيه التوكيل ، يجوز له أن يقوم أموال موكله ، ولكنه يتقيد في ذلك بألا تزيد مدة الإيجار الذي يعقده عن ثلاث سنوات إلا بترخيص من الموكل ، فإذا عقد الإيجار لمدة أطول من ذلك ، أنقضت المدة إلي ثلاث سنوات (م559 مدني ) .

( عقد الإيجار – للدكتور – محمد لبيب شنب ص40 وما بعدها )

( 3 ) لا يملك الوصي والقيم والوكيل عن الغائب – لا يملك هؤلاء النواب بالنسبة لأموال غير كاملي الأهلية إلا سلطة القيام بأعمال الإدارة ، ولذلك يسري عليهم حكم المادة 559 مدني ، فلا يجوز لأيهم أن يؤجر لمدة تزيد علي ثلاث سنوات إلا بترخيص من المحكمة ، فإذا عقد الإيجار لمدة أطول من ذلك أنقصت المدة إلي ثلاث سنوات .

أما الحارس القضائي فله أن يقوم بالتأجير أو الاستئجار في الحدود التي رسمها له الحكم بتعيينه حارسا ، فإذا لم يعين الحكم سلطة الحارس ، فلا يكون له إلا القيام بأعمال الإدارة ( م734/1 مدني ) ، فلا يكون له أن يؤجر لمدة تتجاوز ثلاث سنوات إلا بترخيص من ذوي  الشأن جميعا أو من المحكمة تطبيقا للمادة 559 مدني ، ولا يجوز له أن يستأجر ، إلا إذا كان ذلك ما تقتضيه  أعمال الإدارة .

( عقد الإيجار للدكتور منصور مصطفي منصور ص 88 وما بعدها )

( 4 ) للولي إيجار أموال القاصر لأية مدة ولو زادت علي ثلاث سنوات ، ولا يقال إن الولي يدير ملك الغير ، فلا يملك التأجير لأكثر من ثلاث سنوات

ذلك لأن المادة 559 مدني تنص علي أنه :

لا يجوز أن لا يملك إلا حق الإدارة أن يعقد إيجاراً تزيد مدته علي ثلاث سنوات ” ، والولي لا يدخل فيمن لا يملك إلا حق الإدارة لأنه يملك حق التصرف ، ولذلك لا يتناوله نص المادة 559 مدني ، فتكون سلطته في الإيجار كسلطة المالك يؤجر لأية مدة ولو زادت علي ثلاث سنوات .

( الوسيط – 6 – مجلد1 للدكتور السنهوري ص 106 وما بعدها )

الأثر المترتب على تجارة مدة الإيجار

التجارة فى الإيجار هو عقد ايجار يصدر ممن مخول له حق الادارة فقط لعقار من العقارات مكتب تأجير عقارات شقق سكنية ، مثال المكاتب العقارية  ( عقارات التجمع الخامس ) و عقارات مدينة نصر للإيجار

فهذه المكاتب يصدر لها وكالة بحق الادارة من مالك العقار يخول للمكتب بموجبه حق تأجير الشقق السكنية والإدارية والمحلات التجارية لصالح المالك مقابل نسبة

ويجب الانتباه أن حق الادارة هذا لا يخول للمكتب العقارى التأجير أكثر من ثلاث سنوات ، فاذا ما قام بإبرام عقد ايجار بموجب الادارة مدة تزيد عن ثلاث سنوات ، فانه يحق لمالك العقار رفع دعوى انقاص مدة الايجار الى ثلاث سنوات فقط وبقوة القانون ،

وهو الأثر المترتب على نص  المادة 559 مدنى التى ورد فى عجزها أنه

” إذا عقد الإيجار لمدة أطول من ذلك أنقصت المدة إلى ثلاث سنوات كل هذه ما لم يوجد نص يقضى بغيره “.

مفاده أنه لا يترتب على عقد الإيجار ممن لا يملك إلا حق الإدارة لأكثر من ثلاث سنوات بطلان عقد الإيجار وإنما يظل الإيجار صحيحا ولكن تنقص مدة الإيجار إلى الحد القانونى وهو ثلاث سنوات .

سلطة الوكيل فى إبرام الإيجار

سلطة الوكيل فى إبرام الإيجار

نصت المادة 701 مدنى على أنه

أن الوكالة الواردة فى ألفاظ عامة لا تخصيص فيها حتى لنوع العمل القانونى الحاصل فيه التوكيل لا تخول الوكيل صفة إلا فى أعمال الإدارة ، ويعد من أعمال الإدارة الإيجار إذا لم تزد مدته على ثلاث سنوات “.

تنص المادة 702 مدنى فى فقرتها الثالثة على أن :

” الوكالة الخاصة لا تجعل للوكيل صفة إلا فى مباشرة الأمور المحددة فيها وما تقتضيه هذه الأمور من توابع ضرورية وفقا لطبيعة كل أمر وللعرف الجارى “

مفاد ذلك أنه إذا صدرت الوكالة مخصصة بعمل معين كان على الوكيل مباشرة هذا العمل وحده ، ولم يكن له مباشرة غيره من الأعمال ، سوى ما يقتضيه العمل الموكل فيه من توابع ضرورية وفقا لطبيعة الأمر وللعرف الجارى

أما الوكالة الواردة فى ألفاظ عامة لا تخصيص فيها حتى لنوع العمل القانونى الحاصل فيه التوكيل ، فهى لا تخول الوكيل صفة إلا فى أعمال الإدارة

وعلى هذا نصت المادة 701 بقولها :

” الوكالة الواردة فى ألفاظ عامة لا تخصيص فيها حتى لنوع العمل القانونى الحاصل فيه التوكيل ، لا تخول الوكيل صفة إلا فى أعمال الإدارة ويعد من أعمال الإدارة الإيجار إذا لم تزد مدته على ثلاث سنوات وأعمال الحفظ والصيانة واستيفاء الحقوق ووفاء الديون

ويدخل فيها أيضا كل عمل من أعمال التصرف تقتضيه الإدارة كبيع المحصول وبيع البضاعة أو المنقول الذى يسرع إليه التلف وشراء ما يستلزمه الشئ محل الوكالة من أدوات لحفظه واستغلاله “.

ومفاد ذلك أن الوكالة الواردة فى ألفاظ عامة لا تخول الوكيل صفة إلا فى أعمال الإدارة ، وإذا انحصر التوكيل فى أعمال قانونية محددة ولو جاءت بألفاظ عامة كمباشرة القضايا التى يرفعها الموكل أو التى ترفع عليه والطعون المتعلقة بها وكل ما يقتضيه ذلك من أعمال قانونية

فإن التوكيل يعتبر عاما ولكنه لا ينصرف إلى أى عمل قانونى خارج عن هذا النطاق ، وبالتالى لا يتسع لإبرام عقود الإيجار أو غير ذلك من أعمال الإدارة .

وقد قضت محكمة النقض بأن

” إذ فسر الحكم الابتدائى المؤيد بالحكم المطعون فيه عبارات التوكيل الصادر لمحامي الطاعنين بتخويله الحق فى إقامة الدعوى نيابة عنهما أمام المحاكم كافة وتمثيلها أمامها واتخاذ الإجراءات والتصرفات القانونية المتعلقة بها – بأنه يبيح له القيام بأعمال الإدارة وإبرام عقود الإيجار التى لا تزيد مدتها على ثلاث سنوات نيابة عنهما ، مخالفا بذلك مدلول المعنى الظاهر لعباراته بما لا تحتمله ورتب على ذلك تأييد الحكم المستأنف برفض الدعوى ، فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون “

(طعن601 س 55ق نقض23/5/1990)

  • إذ ينصرف التوكيل العام إلى أعمال الإدارة المتعلقة بالعمل القانونى الحاصل فيه التوكيل ، فلا ينصرف إلى كافة الأعمال التى تعتبر من أعمال الإدارة “.
  • متى توافرت الوكالة العامة التى تجيز إبرام الإيجار ، وجب ألا تتجاوز ثلاث سنوات ويكون للوكيل الحق فى قبض الأجرة وإعطاء المخالصات وتوقيع الحجوز التحفظية واستصدار أوامر الأداء والمطالبة بالجرة ورفع دعاوى الإخلاء وتنفيذ الأحكام الصادرة فيها
  • لا يتسع هذا التوكيل لإبرام عقود إيجار تجاوز ثلاث سنوات أو استئجار الأماكن لما يتطلبه ذلك من وكالة خاصة . والعبرة فى تحديد مدة الإيجار تكون بما تضمنه العقد
  • فإن كانت لا تجاوز ثلاث سنوات اتسع لها التوكيل العام حتى لو كان العقد قد أبرم فى ظل التشريعات الاستثنائية التى قررت امتداد إيجار المساكن والمحلات والأراضي الزراعية إلى مدة غير محددة
  • ذلك ان تلك التشريعات بمثابة قيود عارضة وردت على إرادة المتعاقدين فنالت من سلطانها مؤقتا ، بحيث إذا ألغيت تلك التشريعات ، استرد العقد قوته فأصبح محددا بالمدة التى تضمنها فتسرى اعتبارا من تاريخ إلغاء هذه التشريعات .

وقد قضت محكمة النقض بأن

” إذا كان البين من مطالعة التوكيل الصادر من المستأجرة الأصلية إلى المطعون عليه الثانى أنه توكيل رسمى عام تضمن توكيلا خاصا مضافا إليه فى ” البيع والشراء فيما يتعلق بالمنقولات وكل ما هو منقول وثابت والتوقيع على عقد البيع الابتدائى وقبض الثمن ….” فإن نطاق هذه الحالة الخاصة يتسع لتصرف المطعون عليه الثانى فى التنازل عن حق الإيجار باعتباره بيعا لمنقول “

(طعن598 س 44ق نقض21/6/1978)

  صيغة دعوى إنقاص مدة عقد إيجار الى ثلاث سنوات

المــــوضـــــــوع

يمتلك الطالبين و المعلن إليه الأول على المشاع ما هو العقار الكائن بناحية ………………………. ـ مركز الزقازيق و المكون من أربعة طوابق كل طابق مكون من عدد شقتان و الذي آل لهم عن طريق الميراث الشرعي عن مورثهم / المرحوم ………………………….

و لمّا كان من المعلن إليه الأول قد قام بتأجير الشقة الكائنة بالدور الثاني من العقار سالف البيان إلى المعلن إليه الثاني بدون موافقة الطالبين عن طريق عقد إيجار مؤرخ 1/9/2007 محدد المدة بخمس سنوات تبدأ من 1/9/2007 و تنتهي في 1/8/2012 .

هذا وقد تجدد العقد تلقائيا لمدة مماثلة لعدم تنبيه المعلن إليه الأول للمعلن إليه الثاني بعدم الرغبة في التجديد .

الأمر الذي قام معه الطالبين بإنذار المعلن إليهما ( الأول ) و ( الثاني ) بإنذار رسمي على يد محضر أعلن لهما بتاريخ 26/3/2013 يطالبون فيه بإخلاء العين و تسليمها لهم خالية و عدم إجازتهم لهذا العقد الذي انتهى في 31/8/2012

ومن ثم فإنه يحق للطالبين وخلال الثلاث سنوات هذة إقامة دعواهم هذة بطلب إنقاص مدة العقد إلى ثلاث سنوات و إلزام المعلن إليه الثاني بتسليمها خالية من الشواغل و الأشخاص في نهاية مدة الثلاث سنوات التي تنتهي في 31/8/2015

 فالمقرر بنص المادة 559 من القانون المدني

( لا يجوز لمن لا يملك إلا حق الإدارة أن يعقد إيجاراً تزيد مدته على ثلاث سنوات إلا ترخيص من السلطة المختصة. فإذا عقد الإيجار لمدة أطول من ذلك، أنقصت المدة إلى ثلاث سنوات، كل هذا ما لم يوجد نص يقضى بغيره. )

 والمقرر في قضاء محكمة النقض أنه :

” إذا كان أحد الشركاء قد أجر الشقة يحق لباقي الشركاء في خلال ثلاث سنوات  من إبرام العقد ( كأغلبية ) طلب إنهاء العقد بالنسبة لنصيبهم فيما يجاوز هذة المدة حتى ولو كان المستأجر حسن النية م 559 مدني ما دام لم يوقعوا على عقد الإيجار و لم يصدر منهم توكيل للوكيل بالإدارة و التصرف و لم يتقاضوا أجرة أو يوقعوا على إيصالات تفيد موافقتهم الضمنية “

الطعن رقم 306 لسنة 46 ق جلسة 31/5/1980

و المقرر بنص المادة 701 من القانون المدني

(1) – الوكالة الواردة في ألفاظ عامة لا تخصيص فيها حتى لنوع العمل القانوني الحاصل فيه التوكيل، لا تخول الوكيل صفة إلا في أعمال الإدارة.

(2) – و يعد من أعمال الإدارة الإيجار إذا لم تزد مدته على ثلاث سنوات و أعمال الحفظ و الصيانة واستيفاء الحقوق و وفاء الديون .

و المقرر بنص المادة 827 مدني

( تكون إدارة المال الشائع من حق الشركاء مجتمعين ما لم يوجد إتفاق يخالف ذلك )

و المقرر بنص المادة 828 مدني

(1) – ما يستقر عليه رأى أغلبية الشركاء فى أعمال الإدارة المعتادة يكون ملزما للجميع، و تحسب الأغلبية على أساس قيمة الأنصباء. فإن لم تكن ثمة أغلبية فللمحكمة بناء على طلب أحد الشركاء ، أن تتخذ من التدابير ما تقتضيه الضرورة ، و لها أن تعين عند الحاجة من يدير المال الشائع.

(2) – وللأغلبية أيضا أن تختار مديراً، كما أن لها أن تضع للإدارة و لحسن الإنتفاع بالمال الشائع نظاما يسرى حتى على خلفاء الشركاء جميعا سواء أكان الخلف عاما أم كان خاصا.

(3) – و إذا تولى أحد الشركاء الإدارة دون إعتراض من الباقين عد وكيلا عنهم.

و المستقر عليه في قضاء محكمة النقض

” إن النص في المواد 827 , 828 , 559 , 701 من القانون المدني يدل على أن حق تأجير المال الشائع بإعتباره من أعمال الإدارة كما يكون للشركاء مجتمعين يصح أن يكون لأصحاب الأغلبية و تعتبر الأغلبية في هذة الحالة نائبة عن أصحاب الأقلية نيابة قانونية في المال الشائع

و لكن لا تنفذ هذة الإجارة في حق الأقلية إلا لمدة ثلاث سنوات فإذا عقدت الأغلبية إجارة لمدة تجاوز ذلك كان للأقلية أن تطالب بإنقاص المدة بالنسبة إليها إلى هذا الحد إذ يعتبر الأغلبية فيما جاوز اعمال الإدارة المصرح بها بأدائها متعدية على حقوق الأقلية التي يحق لها إزاء ذلك المطالبة بتعويض الضرر الناجم عن هذا التعدي و ذلك بطريق التنفيذ العيني ما دام ممكنا بإنهاء عقد الإيجار المنصب على نصيبهم بعد إنتهاء مدة السنوات الثلاث آنف الذكر دون أن يغير من ذلك حسن نية المستأجر “

الطعن رقم 306 لسنة 46 ق مكتب فني 31 صفحة 1510 جلسة 21/6/1987

و أيضا ( لأغلبية الشركاء متى صدرت الإجارة من شريك منهم ليس له الأغلبية لعدم صدور الإجارة منهم و عدم توقيعهم على العقد و لم يقروها صراحة أو ضمنا لو لم يقبضوا أجرة تفيد رضائهم الضمني و لم يصدروا توكيل لشريكهم بالإدارة و التصرف باعتبار أن الإيجار يقع في جزء منه على ملك الغير حق طرده من العين دون انتظار نتيجة القسمة مادة 827 , 828 مدني )

الطعن رقم 3125 لسنة 61 ق جلسة 6/2/1997

كما أنه لا يحق للمستأجر أن يتمسك بحق ليس ثابتاً للمؤجر له فأغلبية الشركاء هي التي تملك حق إيجار العين الشائعة إيجارا نافذا في حق الجميع فلا يكون للشريك الذي أجر وحده حق شغل العين المؤجرة

و يمتنع تبعا لذلك على المستأجر منه أن يتمسك بحق ليس ثابتا لمدينه فيجوز إذن طرده من العين وردها إلى أغلبية الشركاء

مشار إليه الوسيط 6 ـ السنهوري ـ فقرة 52 ص 62 و هامش 3

و من ثم وهدياً على ما تقدم

و حيث أن الطالبين هم الأغلبية و قد اعترضوا على عقد الإيجار المبرم بين المعلن إليهما و على تجديده بالإنذار المؤرخ 26/3/2013

و حيث أن المعلن إليه الأول قد تصرف بمفرده بإبرام عقد الإيجار لصالح المعلن إليه الثاني ، و بدون موافقة من الطالبين الذين لم يقروا التصرف و لم يقبضوا أجرة أو يوقعوا على العقد فإنه لا يحق للمعلن إليه الأول إبرام مدة الإيجار أكثر من ثلاث سنوات المنصوص عليها بالمادة 559 مدني

لأن عقد الإيجار من أعمال الإدارة الأمر الذي يحق معه للطالبين ووفقا لصحيح القانون إقامة دعواهم هذه بطلب إنقاص مدة العقد إلى الثلاث السنوات المنصوص عليها بالمادة 559 مدني و التي تنتهي 31/8/2015 مطالبين بطرد المعلن إليه الثاني من الشقة محل العقد و التداعي بإنتهاء مدة الثلاث سنوات و تسليمها لهم خالية من كل ما يشغلها .

و أما عن الصفة والمصلحة للطالبين فمن الثابت من الإعلام الشرعي رقم …. لسنة …. وراثات أنهم ورثة المرحوم / محمد السيد علي جبر مالك العقار الكائن به الشقة محل التداعي و من ثم تكون الصفة ، والمصلحة مصلحة قانونية مستمدة من القانون

و أما عن المحكمة المختصة فالمقرر بنص المادة 41 مرافعات ان الدعاوى غير المقدرة القيمة ينعقد الاختصاص لها للمحكمة الابتدائية، و حيث أن الدعوى الماثلة غير محددة القيمة فإن الاختصاص القيمي ينعقد لمحكمة الزقازيق الابتدائية

 بــنـــاء عليـــــــه

انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت وأعلنت المعلن اليهما وسلمت كلا منهما صورة من هذه الصحيفة وكلفتهما الحضور امام محكمة الزقازيق الابتدائية امام الدائرة (      ) مدنى  كلى وذلك بجلستها التى ستنعقد علنا يوم       الموافق    /    / 2015 وذلك من الساعة الثامنة صباحا وما بعدها لسماع الحكم بــ :

  1. إنقاص مدة العقد المؤرخ 1/9/2007 – المجدد تلقائيا من 1/9/2012 بعدم التنبيه من المدعى عليه الاول للمدعى عليه الثانى – إلى مدة الثلاث سنوات طبقا للمادة 559 مدني لينتهي في 31/8/2015 و عدم نفاذه فيما زاد عن ثلاث سنوات في حقهم .
  2. إلزام المدعى عليه الثاني بتسليم الشقة محل التداعي و المبينة بصحيفة الدعوى و عقد الإيجار المؤرخ 1/9/2007 إلى المدعين خالية من كل ما يشغلها في نهاية الثلاث سنوات فى 31/8/2015.

إلزام من ترى المحكمة إلزامه بالمصروفات و مقابل أتعاب المحاماة

مع حفظ كافة الحقوق القانونية الأخرى للمدعين أيا كانت

ولأجــل العلم ،

أثر حسن نية المستأجر من أحد الشركاء مشاعا وانقاص الايجار الى ثلاث سنوات

قضت محكمة النقض ان

تأجير المال الشائع . حق لأغلبية الشركاء نيابة عن الأقلية في حدود ثلاث سنوات . حق الأخيرين في طلب إنهاء العقد بالنسبة لنصيبهم فيما جاوز هذه المدة . لا يغير من ذلك حسن نية المستأجر .

سلطة الوكيل فى إبرام الإيجار

المقرر في قضاء محكمة النقض أن النص في المواد ٥٥٩ ، ٧٠١ ، ٨٢٧ ، ٨٢٨ من القانون المدنى يدل على أن حق تأجير المال الشائع باعتباره من أعمال الإدارة كما يكون للشركاء مجتمعين ، يصح أن يكون لأصحاب الأغلبية ، فإن لم تكن ثمة أغلبية فللمحكمة بناء على طلب أحد الشركاء أن تتخذ من التدابير ما تقتضيه الضرورة ولها أن تُعين عند الحاجة من يدير المال الشائع

وتعتبر الأغلبية في هذه الحالة نائبة عن أصحاب الأقلية نيابة قانونية في المال الشائع ، ولكن لا تنفذ هذه الإجارة في حق الأقلية إلا لمدة ثلاث سنوات ، فإذا عقدت الأغلبية إجارة لمدة تجاوز ذلك كان للأقلية أن تطالب بإنقاص المدة بالنسبة إليها إلى هذا الحد ، إذ تعتبر الأغلبية فيما جاوز أعمال الإدارة المصرح لها بأدائها متعدية على حقوق الأقلية التى يحق لها إزاء ذلك المطالبة بتعويض الضرر الناجم عن هذا التعدي وذلك بطريق التنفيذ العينى مادام ممكناً بإنهاء عقد الإيجار المنصب على نصيبهم بعد انتهاء مدة الثلاث سنوات آنفة الذكر .

الطعن رقم ١٧٦٦٩ لسنة ٨٢ قضائية دوائر الإيجارات – جلسة ٢٠١٤/٠١/٢٦

Print Friendly, PDF & Email
عبدالعزيز حسين عمار
عبدالعزيز حسين عمار

الأستاذ / عبدالعزيز بالنقض ، خبرات قضائية فى القانون المدنى والملكية العقارية ، ودعاوى الإيجارات ، ودعاوى الموظفين قطاع حكومى وخاص ، وطعون مجلس الدولة والنقض ، حقوق 1997

المقالات: 842

شاركنا برأيك