تنفيذ دائني التركة عقاريا

بحث هام عن التركات ومعني تنفيذ دائني التركة على عقارات التركة المباعة من طرف الورثة وقد بين القانون فارق هام بين الدائن الذي أشهر حقه علي عقارات التركة قبل تصرف الوارث بالبيع ومن لم يقم بالشهر من الدائنين فلكل منهما أحكام نتعرف عليها في هذا البحث القانوني الهام عن عقارات التركة .

تنفيذ دائني التركة في القانون

المادة 914 مدني تنص علي :

إذا لم تكن التركة قد صفيت وفقا لأحكام النصوص السابقة جاز لدائني التركة العاديين أن ينفذوا بحقوقهم أو بما أوصى به لهم على عقارات التركة التي حصل التصرف فيها أو التي رتبت عليها حقوق عينية لصالح الغير إذا أشّروا بديونهم وفقاً لأحكام القانون.

 تنفيذ دائني التركة في الأعمال التحضيرية

  1. تصفية التركة أمر اختيار قد لا يتم فالتركة التى لم تصف يجوز للدائن أن ينفذ على أى مال فيها، سواء بقى فى أيدى الورثة أو انتقل إلى الغير فى مدى سنة من وقت موت المورث وبعد السنة لا يجوز للدائن أن ينفذ على عقار انتقل إلى الغير إلا إذا كان قد أشر بحقه فى سجل المحكمة الجزئية التى يقع فى دائرتها آخر موطن للمورث وكان تأشيره سابقاً على إشهار الغير لحقه.
  2. ويلاحظ أن التركات التى تتقرر تصفيتها قد يتراخى طلب التصفية فيها إلى وقت طويل بعد موت المورث وقد يجهل الغير الذى يتعامل مع الوارث ما إذا كانت التركة ستقرر تصفيتها فما عليه إلا أن ينتظر سنة بعد موت المورث ثم يقدم على التعامل مع الوارث مطمئناً إذا هو تثبت من أمرين :
  • من أن أحد من دائنى التركة لم يؤثر بحقه على النحو المتقدم،
  • ومن ان أمراً بتعيين مصف للتركة لم يقيد على النحو الذى سبق ذكره

لأن تقييد الأمر الصادر بتعيين المصفى يكون له من الأثر بالنسبة للغير ما للتأشير بحق الدائن

(مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدنى – جزء 6 – ص 290)

التعليق علي تنفيذ دائني التركة العقاري

تنفيذ دائني التركة على العقارات

  هذه المادة ( 914 مدني مصري ) تقابل من مواد نصوص القوانين العربية  المادة 875 من التقنين المدنى السورى و المادة 918 من التقنين المدنى الليبى و المادة 1107 من التقنين المدنى العراقى و المادة131 من قانون الملكية العقارية اللبنانى.

وقد ورد هذا النص فى المادة 1347 من المشروع التمهيدى على الوجه الآتى :

1- إذا لم تكن التركة قد صفيت وفقا لأحكام النصوص السابقة جاز لدائنى التركة العاديين أن ينفذوا بحقوقهم ، أو بما أوصى به إليهم على عقارات التركة التى حصل التصرف فيها أو رتبت عليها حقوق عينية لصالح الغير.

2- ويسقط حقهم إذا بعد انقضاء سنة على فتح التركة ما لم يؤشروا ، بمقتضى أمر عريضة بما لهم من ديون فى سجلات المحكمة المنصوص عليها فى المادة وعلى أن يتم هذا التأشير قبل أن يقيد الغير حقه على العقار.

3- ويكون لقيد الأمر الصادر بتعيين المصفى من الأثر فى حق الغير الذى تعامل مع الورثة بشأن عقارات التركة ما للتأشير المنصوص عليه فى الفقرة السابقة.

وفى لجنة المراجعة حذفت الفقرة الثالثة بعد أن أضيفت إلى مادة سابقة وأدمجت الفقرتان الأولى والثانية فى فقرة واحدة وأدخل عليها من التعديل ما جعلها مطابقة تقريبا لما استقرت عليه فى التقنين المدنى الجديد وصار  رقمها 985 فى المشروع النهائى.

ووافق مجلس النواب على النص تحت رقم 983 بعد تعديل العبارة الأخيرة منه فصارت وفقا لأحكام القانون وأصبح النص مطابقا لما استقر عليه التقنين المدنى الجديد ووافق عليه مجلس الشيوخ تحت رقم 914

مجموعة الأعمال التحضيرية 6 ص 289-ص 9291

وقد جاء بالمذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدى أن :

  • تصفية التركة أمر اختياري قد لا يتم فالتركة التى لم تصف ، يجوز للدائن أن ينفذ على أى مال فيها سواء بقى فى أيدى الورثة أو انتقل إلى الغير فى مدى سنة من وقت موت المورث وبعد السنة لا يجوز للدائن أن ينفذ على عقار انتقل إلى الغير إلا إذا كان قد أشر بحقه وكان تأشيره سابقا على إشهار الغير لحقه.
  • ويلاحظ أن التركات التى يتقرر تصفيتها قد يتراخى طلب التصفية فيها إلى وقت طويل بعد موت المورث وقد يجهل الغير الذى يتعامل مع الوارث ما إذا كانت التركة سيتقرر تصفيتها فما عليه إلا أن ينتظر سنة بعد موت المورث ثم يقدم على التعامل مع المورث مطمئنا إذا هو تثبت من أمرين :
  • من أن أحد من دائنى التركة لم يؤشر بحقه.
  • ومن أن أمرا بتعيين مصف للتركة لم يقيد على النحو الذى سبق ذكره

لأن تقييد الأمر الصادر بتعيين المصفى يكون له من الأثر بالنسبة للغير ما للتأشير بحق الدائن.

الإجراءات الفردية للتنفيذ بحقوق الدائنين

لقد أجاز المشرع لدائنى التركة العاديين إذا لم تكن التركة قد صفيت وفقا لأحكام النصوص السابقة أن ينفذوا بحقوقهم أو بما أوصى به لهم على عقارات التركة التى حصل التصرف فيها أو التى رتبت عليها حقوق عينية لصالح الغير ، إذا أشروا بديونهم وفقا لأحكام القانون ( مادة 914 مدنى )

أى أنه إذا لم تتقرر تصفية التركة تصفية جماعية على النحو الذى بيناه لم يكن أمام دائنى التركة إلا اتخاذ إجراءات فردية للتنفيذ بحقوقهم على أموال التركة كما كانوا يفعلون لو أن المورث مدينهم كان حيا.

وقد يقع أن يتصرف الورثة فى عقارات التركة بعد شهر حقوقهم فى الإرث أو يرتبوا على هذه العقارات لصالح الغير حقا عينيا كرهن رسمى أو رهن حيازة إذ أن ملكية هذه العقارات قد انتقلت إلى الورثة بمجرد موت المورث كما سبق القول.

فعلى دائنى التركة وكذلك الموصى لهم

إذا أصبحوا دائنين للتركة بموجب الوصية ويأتون فى الترتيب بعد الدائنين إذا أرادوا أن يتحفظوا لأنفسهم بحق تتبع العقارات فى أيدى الذين تصرف لهم الورثة وبحق التقدم وفقا لأحكام القانون

والقانون هنا هو

قانون تنظيم الشهر العقارى رقم 114 لسنة 1946 ،
فقد نص فى المادة 14 منه على أنه :

جب التأشير بالمحررات المثبتة لدين من الديون العادية على المورث فى هامش تسجيل الإشهادات أو الأحكام أو السندات ( المثبتة لحق الإرث ) وقوائم الجرد المتعلقة بها ويحتج بهذا التأشير من تاريخ حصوله ومع ذلك تم التأشير فى خلال سنة من تاريخ التسجيل المشار إليه فللدائن أن يحتج بحقه على كل من تلقى من الوارث حقا عينيا عقاريا وقام بشهره قبل هذا التأثير.

وقد تلى قانون تنظيم الشهر العقارى قانون نظام السجل العينى رقم 142 لسنة 1964 :

وقد نصت المادة 31 من قانون نظام السجل العينى هى أيضا على أنه

يجب التأشير بالمحررات المثبتة لدين من الديون العادية على المورث فى صحف السجل العينى المخصصة لأعيان التركة أو حقوقها ويجب على الدائن إعلان كل ذى شأن بقيام الدين قبل التأشير به ويحتج بهذا التأشير من تاريخ حصوله ومع ذلك إذا تم التأشير فى خلال سنة من تاريخ القيد المشار إليه فى المادة السابقة ( قيد حق الإرث ) فللدائن أن يحتج على كل من تلقى من الوارث حقا عينيا وقام بتنفيذه قبل هذا التأشير.

راجع السنهورى ص 105
وعلى هذا النحو ينبغى فى أمن حماية دائنى التركة العاديين والترجيح بين حقهم وحق الغير المكتسب على عقار من عقارات التركة التفرقة بين فرضين :
  • الأول : تأشير الدائن بدينه فى الموعد القانونى .
  • الثانى : تفويت الدائن فرصة التأشير بدينه فى هذا الموعد .

التأشير بالدين خلال سنة من شهر حق الإرث

إذا قام دائن من دائنى التركة العاديين بشهر دينه فى خلال سنة من تاريخ شهر حق الإرث عن طريق التأشير بالمحرر المثبت لهذا الدين فى هامش شهر الإرث فيكون دينه بما يخوله من حق التتبع نافذا فى حق كل من اكتسب حقا عينيا على عقار من عقارات التركة وإذا كان الأصل يقضى بأن لا يكون التأشير بالدين نافذا فى حق الغير إلا من تاريخ حصوله

إلا أن المشرع خروجا على هذا الأصل

يعطى للتأشير أثرا رجعيا فيجعله نافذا كذلك فى حق كل من اكتسب حقا عينيا على عقار من عقارات التركة قبل هذا التأشير وذلك كما تقول المذكرة الإيضاحية لقانون الشهر العقارى :

حماية للدائن من التصرفات التى قد يبادر الوراث إلى إجرائها قبل أن يتمكن الدائن من العلم بافتتاح التركة ومن التأشير بدينه

وعلى هذا النحو

يغلب حق دائن التركة المؤشر بدينه فى خلال سنة من شهر الإرث على حق أى من الغير سواء كان هذا الغير قد شهر حقه الذى تلقاه من الوارث بعد التأشير بدينه أو قبله .

حسن كيره ص 377

وقد قضت محكمة النقض بأن

مفهوم المواد 879 / 2 ،900 ، 914 من القانون المدنى أن المشرع المصرى قد غلب مذهب فقهاء الشرع الذى يقضى بأن أموال المورث تنتقل إلى الورثة بمجرد الوفاة سواء كانت التركة مستغرقة بالدين أو غير مستغرقة

أما التزامات المورث فلا تنتقل إلى ذمة الوارث لمجرد كونه وارثا إلا فى حدود ما آل إليه من أموال التركة وحماية لدائن التركة ضد تصرفات الورثة الضارة بحقوقهم نص قانون الشهر العقارى رقم 114 لسنة 1946 فى المادة 14 منه على أنه يجب التأشير بالمحررات المثبتة لدين من الديون العامة على المورث فى هامش تسجيل الأشهارات أو الأحكام والسندات وقوائم الجرد المتعلقة بها .

ويحتج بهذا التأشير من تاريخ حصوله ومع ذلك إذا تم التأشير فى خلال سنة من تاريخ التسجيل المشار إليه فللدائن أن يحتج بحقه على كل من تلقى من الوارث حقا عينيا عقاريا وقام بشهره قبل هذا التأشير وتطبيقا لهذا النص فإن لدائن المورث -والموصى له بعقار فى التركة إذا لم يسجل يكون فى مركز دائن الوارث – إذا أشر بدينه فى هامش تسجيل حق الإرث فى خلال سنة من تاريخ شهر حق الإرث أن يحتج على كل من تلقى من الوارث حقا عينيا وقام بشهره قبل هذا التأشير”

جلسة 24/6/1981 مجموعة أحكام النقض س 32 ص 1925

وبناء على ما تقدم

يكون للدائن الذى قام بالتأشير بحقه وفقا للإجراءات التى تقدم ذكرها وفى خلال سنة من شهر حق الإرث كان له على عقارات التركة حق التتبع وحق التقدم.

أما حق التتبع فيكون فى حالة بيع الوارث لعقار من عقارات التركة فيكون لدائن التركة الذى أشير بدينه فى خلال سنة من شهر حق الإرث تبع هذا العقار تحت يد المشترى حتى ولو كان عقد البيع قد تم تسجيله مثل تأشير الدائن بدينه وأما حق التقدم فيتحقق إذا رتب الوارث رهنا مثلا على عقار من عقارات التركة ، وقيد الدائن المرتهن الرهن فإذا لم يستوف الدائن حقه من أعيان التركة الأخرى

فإن له أن يستوفيه من العقار المرهون متقدما فى استيفائه لحقه على الدائن المرتهن وذلك حتى لو كان الرهن قد قيد قبل تأشير الدائن بحقه مادام التأشير قد تم فى خلال سنة من تاريخ شهر حق الإرث وعلى ذلك يجب على من يرتهن من الوارث عقارا من عقارات التركة أن يتربص سنة من وقت شهر حق الإرث قبل أن يقدم على ارتهان العقار

فإذا رأى أن دائنا للتركة قد أشر بحقه فى خلال هذه السنة علم أن هذا الدائن يتقدم عليه فى العقار المرهن بالرغم من أنه قد قيد الرهن قبل أن يؤشر دائن التركة بحقه وإذا كان هناك دائنان للتركة أشر كل منهما بحقه فى هامش تسجيل حق الإرث وسبق أحدهما الآخر فى هذا التأشير

فإنه لا يتقدم عليه فى استيفاء حقه من عقارات التركة ذلك أن الأفضلية المترتبة على أسبقية الشهر لا تكون فيما بين دائنى التركة فلا يتقدم أحدهم على الآخر لمجرد أنه أشر بحقه قبله ولكن الدائن الذى أشر بحقه فى خلال السنة له أن يتتبع العقار فى يد الغير وأن يتقدم فيه على دائن مرتهن من الوارث قيد رهنه قبل التأشير ، ولا يستطيع هذا التتبع ولا هذا التقدم الدائن الذى لم يؤشر بحقه فى خلال السنة

السنهورى ص 111 ، محمد على عرفه ص 615 ، محمد كامل مرسى ص 162 الجزء الخامس

عدم التأشير بالدين خلال سنة من شهر حق الإرث

تنفيذ دائني التركة على العقارات

إذا لم يؤشر أحد دائنى التركة بدينه فى هامش شهر حق الإرث وفى خلال سنة من تاريخ هذا الشهر فإنه يعرض نفسه لخطر كبير إذ لا يكون دينه حجة فى الأصل على من تلقى من الوارث حقا عينيا على أحد عقارات التركة وليس مقتضى ذلك ضياع كل حق لهذا الدائن فى تتبع هذا العقار والتنفيذ عليه .

وإنما يكون التفاضل بينه وبين المتصرف إليه من الوارث تبعا للأسبقية بينهما فى الشهر وعلى هذا النحو يظل حق دائن التركة مفضلا على حق المشترى لعقار من الوارث ولو كان هذا الدائن لم يؤشر بدينه إلا بعد فوات سنة من تاريخ شهر حق الإرث طالما أن المشترى من الوارث لم يسجل عقد البيع قبل هذا التأشير.

أما إذا كان عقد البيع قد سجل قبل تأشير الدائن الحاصل بعد فوات سنة من شهر حق الإرث :

فيفضل المشترى من الوارث على دائن التركة ما لم يتوصل الدائن إلى منع نفاذ البيع فى حقه عن طريق الدعوى البولصية إذا توافرت شرائطها

حسن كيرة ص 378

كذلك إذا أشر الدائن بحقه بعد انقضاء سنة من تسجيل حق الإرث ورهن الإرث عقارا فى التركة وقيد الدائن المرتهن الرهن قبل تأشير الدائن بحقه فإن الدائن المرتهن يتقدم على دائن التركة لأن قيد الرهن سبق التأشير بحق الدائن أما إذا سبق التأشير قيد الرهن فإن دائن التركة يتقدم على الدائن المرتهن

وفى جميع الأحوال يجوز لدائن التركة إذا لم يستطع أو لم يرد تتبع العقار أو التقدم فيه أن يستوفى حقه من أموال التركة الأخرى التى لا تزال باقية فى يد الوارث كما له أن يرجع بالتعويض على الوارث فى ماله الشخصى إذا كان هذا قد باع العقار أو رهنه غشا وإضرارا بحقوق دائن التركة ولو لم تتوافر شروط الدعوى البوليصية 

السنهورى ص 112

وهناك غرض ثالث وهو عدم شهر الدين أصلا وهنا يجب التمييز بين حالتين :

الأولى ألا يكون الوارث قد شهر حق إرثه :

وفى هذا الفرض لا يستطيع الوارث أن يتصرف فى عقارات التركة إذ يجب عليه تسجيل حق الإرث إذا اشتملت التركة على حقوق عينية عقارية وإلى أن يتم هذا التسجيل لا يجوز شهر أى تصرف من الوارث فى حق من هذه الحقوق ( مادة 13 / 1 من قانون الشهر العقارى ومادة 30 / 1 من قانون السجل العينى ).

وعلى ذلك لا يستطيع الوارث أن يبيع عقارا من عقارات التركة أو يرتب عليه رهنا

ومن ثم تبقى عقارات التركة فى ملك الوارث خالصة من أى حق عينى يرتبه عليها ومحملة بديون التركة كما لو كانت مرهونة فى هذه الديون

فيستطيع دائن التركة إذن بالرغم من عدم شهره لحقه

أن ينفذ على هذه العقارات دون أن يعترضه فى ذلك حق للغير. وليس لدائنى الوارث أن ينفذوا على عقارات التركة قبل أن يستوفى دائنو التركة حقوقهم منه

وتقول المذكرة الإيضاحية لقانون الشهر العقارى تأييدا لما قدمناه :

أما إذا لم يشهر حق الإرث فللدائن أن ينفذ على أعيان التركة استيفاء لحقه والمفروض أنها تكون باقية على ملك الوارث إذ لا يجوز شهر أى تصرف صادر منه قبل شهر حق الإرث ذاته …. فإذا أهمل الوارث شهر حقه لم يلتزم دائن التركة بشهر دينه مع بقائه محميا بقاعدة لا تركة إلا بعد وفاة الديون فتظل ديون التركة رغم خفائها عالقة بأعيانها كما لو كانت مرهونة بها”. الحالة

الثانية : أن يكون الوارث قد شهر حق إرثه :

ونحن نفرض أن الدائن لم يشهر حقه وذلك بالرغم من شهر الوارث لحق الإرث ومن ثم يستطيع الوارث أن يتصرف فى عقارات التركة كأن يبيعها وأن يرهنها وتكون هذه التصرفات جميعها نافذة فى حق دائن التركة لأنه لم يشهر حقه فلا يستطيع الدائن أن يتتبع العقار المبيع فى يد المشترى ولا أن يتقدم على الدائن الذى ارتهن عقارا من الوارث فى هذا العقار

بل يتقدم هذا الدائن عليه

ولكن ما يبقى فى يد الوارث من عقارات التركة دون تصرف يكون محملا دائنى التركة فيستطيع الدائن أن ينفذ على هذه العقارات بحقه دون أن يعترضه فى ذلك حق للغير وليس للدائنين العاديين للورثة أن ينفذوا على هذه العقارات قبل أن يستوفى دائنو التركة حقوقهم منه

السنهورى ص 113
وقد قضت محكمة النقض بأن

مفاد نص المادة 13 من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقارى وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض أن :

المشرع لم يجعل شهر حق الإرث شرطا لانتقال الحقوق العينية العقارية إلى الورثة حتى لا تبقى هذه الحقوق بغير مالك لحين شهر حق الإرث وإنما تؤول هذه الحقوق للورثة من وقت وفاة المورث أثر يترتب على واقعة الوفاة واكتفى المشرع فى مقام تحديد الجراء على عدم شهر حق الإرث بمنع شهر أى تصرف يصدر من الوارث فى أى عقار من عقارات التركة دون منع التصرف ذاته

(جلسة24/1/1985 الطعن رقم 1139 لسنة 51 ق – س 36 ص 136)

وبأنه لئن كان الأصل فى المفاضلة بين التصرفات الصادرة عن عقار واحد بصدد نقل ملكيته أنها بالأسبقية فى الشهر عملا بالمادة التاسعة من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقارى

إلا أن المشرع فى سبيل الحد من التزاحم بين المتعاملين مع المورث والمتعاملين مع الوارث
أورد المادتين 13 ، 14 من ذات القانون

فمنع شهر تصرفات الوارث قبل شهر حق الإرث ومنح المتعامل مع المورث وسيلة يتقدم بها على المتعامل مع الوارث فأعطى للأول فرصة التأشير بحقه فى هامش شهر حق الإرث خلال سنة من حصوله فتكون له الأفضلية ويحتج بحقه هذا على كل من سبقه بإشهار حق عينى عقارى تلقاه من الوارث

ومفاد هذا

أن من تلقى حقا عينيا عقاريا من الوارث قبل انقضاء سنة على شهر حق الإرث إنما يتلقاه على مخاطرة وعليه أن يتوقع تقدم المتعامل مع المورث عليه

ولما كانت الغاية من قيام المتعامل مع المورث بالتأشير بحقه فى هامش شهر حق الإرث هى إعلان تمسكه بحقه هذا وإعلام المتعاملين مع الوارث به خلال المهلة التى حددها المشرع وكان للمشترى من المورث الحق فى أن يرفع دعوى صحة عقده وأن يسجل صحيفتها عملا بالمادتين 15 ، 17 من القانون المذكور

فإنه متى تم له هذا التسجيل قبل إشهار حق الإرث أصبح فى غنى عن معاودة التأشير مرة أخرى بذات حقه فى هامش شهر حق الإرث الذى يتم شهره فيما بعد لأن التسجيل إجراء شهر يحاج به الكافة وتتحقق به الغاية التى تغياها المشرع من التأشير الهامشى المشار إليه

(نقض 18/3/1981 طع ن539 س 47 ق)

وبأنه مفاد نص القوانين الأولى والثانية من المادة 13 من قانون الشهر العقارى رقم114 لسنة 1946 أن :

المشرع لم يجعل شهر حق الإرث شرطا لانتقال الحقوق العينية العقارية إلى الورثة حتى لا تبقى هذه الحقوق بغير مالك لحين شهر حق الإرث وإنما تئول هذه الحقوق للورثة من وقت وفاة المورث باعتبار أن انتقال ملكية أعيان التركة بما فيها الحقوق العينية العقارية من المورث إلى الورثة أثر ترتب على واقعة الوفاة واكتفى المشرع فى مقام تحديد الجزاء على عدم شهر حق الإرث بمنع شهر أى تصرف يصدر من الوارث فى أى عقار من عقارات التركة منع التصرف ذاته

(نقض 30/3/1983 طعن 1475 س 49 ق)

وبأنه لا يقتصر حكم الفقرة الأخيرة من المادة 14 من القانون رقم 114 لسنة 1946 على دائنى التركة من غير الورثة :

ذلك بأن هذا النص ورد بصيغة عامة وينطبق على جميع الدائنين وارثين كانوا أو غير وارثين ومن ثم فإن لدائن المورث أيا كان هذا الدائن إذا أشر بدينه فى هامش تسجيل إشهادات الوراثة الشرعية أو الأحكام النهائية أو غيرها من السندات المثبتة لحق الإرث فى خلال سنة من تاريخ شهر حق الإرث أن يحتج بحقه على كل من تلقى من الوارث حقا عينيا عقاريا وقام بشهره قبل هذا التأشير

(نقض 29/2/1968 طعن195 س 33 ق)

وبأنه مفاد نص المادة 14 من القانون رقم 114 لسنة1946 بتنظيم الشهر العقارى مرتبطا بنص المادة 12 منه وبما أورده المشرع بالمذكرة الإيضاحية لذات القانون :

أنه وإن كان أعمال المفاضلة فى مقام الملكية لا يتم إلا على أساس الأسبقية فى الشهر طبقا للمادة التاسعة من القانون المشار إليه ، إلا أن المشرع فى سبيل الحد من التزاحم بين المتعاملين مع المورث والمتعاملين مع الوارث منع شهر تصرفات الوارث قبل شهر حقه فى الإرث

فإذا كان الإرث لم يشهر فإن المشترى من الوارث لا يستطيع الاحتجاج بعقده فى مواجهة دائنى التركة وبينهم المشترى من المورث بعقد غير مسجل .

أما إذا شهر حق الإرث فقد خول دائنى التركة – بما فيهم المشترى لعقار من المورث إذا لم يكن قد سجل عقد شرائه – وسيلة يتقدمون بها على المتعاملين مع الوارث وهى المبادرة إلى التأشير بحقوقهم فى هامش شهر حق الإرث خلال سنة من حصوله

فإذا لم يؤشر الدائن بحقه إلا بعد انتهاء هذا الميعاد ذاته

يفقد الحق فى الاحتجاج بالتصرف الصادر إليه من المورث فى مواجهة المشترى من الوارث على أساس من الحماية المقرر له بموجب المادة14 سالف الذكر

(جلسة1/11/1966 مجموعة أحكام النقض س 17 ص 599)

من يقوم بشهر الدين

لقد نصت الفقرة الأولى من المادة 14 من قانون تنظيم الشهر العقارى على أنه :

“يجب التأشير بالمحررات المثبتة لدين من الديون العادية …”

فقد جاء النص عاما ومن ثم فهو يشمل جميع الدائنين وارثين كانوا أو غير وارثين .

وقد قضت محكمة النقض بأن

لا يقتصر حكم الفقرة الأخيرة من المادة 14 من القانون رقم 114 لسنة1946 على دائنى التركة من غير الورثة ذلك لأن هذا النص ورد بصفة عامة وينطبق على جميع الدائنين وارثين كانوا أو غير وارثين ومن ثم فإن دائن مورث أيا كان هذا الدائن إذا أشر بدينه فى هامش تسجيل أشهارات الوراثة الشرعية أو الأحكام النهائية أو غيرها من السندات المثبتة لحق الإرث فى خلال سنة من تاريخ شهر حق الإرث أن يحتج على من تلقى من الوارث حقا

(جلسة 29/8/1968 مجموعة أحكام النقض س 19 ص 418)

طريقة إجراء شهر الدين

تنفيذ دائني التركة على العقارات

يجرى شهر الدين بطريقة التأشير الهامشى على هامش تسجيل حق الإرث ويقدم الطلب الخاص بالتأشير الهامشى لمكتب الشهر الذى تم فيه شهر المحرر المراد التأشير فى هامشه (مادة 37 / 1 من قانون الشهر العقارى)

ويجب أن يكون الطلب مشتملا على اسم الطالب ولقبه وصناعته وصفته ومحل إقامته وعلى بيان نوع المحرر المتقدم ذكره وتاريخ ورقم شهره والسند الذى يبيح التأشير مع إيضاح تاريخه ونوعه ومضمونه والجهة التى يصدر عنها وأسماء ذوى الشأن فيه

ويجب أن يكون مصحوبا بهذا السند وسائر الأوراق المؤيدة له (المادة 37 / 2 من قانون الشهر العقارى)

ويجب أن يشتمل الطلب على حافظة مستندات تنطوى على السند الذى يتم التأشير بموجبه أى السند الذى يبيح التأشير الهامشى مستوفيا مقوماته القانونية :

فإن كان حكما

تعين أن يكون نهائيا فلا يكفى أن يكون مشمولا بالنفاذ المعجل مستوفيا شكله القانونى إسباغ صفة الحكم عليه فيجب أن يتضمن تاريخ إصداره والمحكمة التى أصدرته وأسماء القضاة الذين أصدروه ومنطوقة وتوقيع رئيس الدائرة وأن يكون مختوما بخاتم المحكمة

أما ما عدا ذلك

فلا شأن لمكتب الشهر العقارى به فلا يحول دون التأشير به أن يكون صادرا من محكمة غير مختصة نوعيا أو ولائيا أو قيميا أو يكون مشوبا بالبطلان إذ يعصمه من كل ذلك صيرورته نهائيا و كما يجب تقديم شهادة من المحكمة بنهائيته بفوات الطعن فيه بالاستئناف فإن كان صادرا من محكمة استئنافية كان نهائيا فلا يلزم تقديم شهادة بنهائيته

ولا يحول دون التأشير بمنطوق الحكم

أن يكون مطعونا فيه بالنقض أو بالتماس إعادة النظر لأن الحكم يظل نهائيا ولو طعن فيه بأى من هذين الطرفين

ويتسلم مقدم طلب التأشير الهامشى فور تقديمه حافظة المستندات إلى مكتب الشهر العقارى المختص إيصالا من الموظف المختص الذى تلقى الطلب موضحا به الرقم المتتابع القيد به الطلب بدفتر أسبقية طلبات التأشير الهامشى وتاريخ اليوم  وبيان موجز بالمستندات المرفقة مع الطلب.

والأصل أن المحرر لا يشهر بالتسجيل إلا

بعد مروره بمرحلتى الطلبات والمشروعات وبموجبهما بفحص طلب الشهر فحصا شاملا دقيقا فيضبط العاقر من حيث الموقع والحدود والمساحة على التفصيل الموضح سابقا والخاص بأحكام الشهر بطريق التسجيل وتستوفى مأمورية الشهر العقارى ومن بعدها مكتب الشهر العقارى كافة البيانات والمستندات اللازمة لتحقيق الملكية

ومتى تم ذلك كله أشهر المحرر

ولكن هناك حالات يشهر فيها المحرر دون قيام المأمورية أو المكتب بالإجراءات المتقدمة ومن ثم فإن الاختصاص بإجراء الشهر الهامشى يتوقف على ما اتبع بصدد المحرر المراد التأشير بهامشه :

فإن كان الطلب الخاص به قد فحص فحصا دقيقا اختص مكتب الشهر العقارى بإجراء التأشير الهامشى

أما إن كان التسجيل قد تم بدون ذلك أحال المكتب الطلب إلى المأمورية المختصة وهى التى يقع العقار بدائرتها وحينئذ يمر طلب التأشير الهامشى بمرحلتى الطلبات والمشروعات فإن وجدت المأمورية الطلب مستوفيا للبيانات المقررة فى مرحلة الطلبات أشرت على الطلب بالقبول للشهر ثم يمر بمرحلة المشروعات والشهر.

استيفاء طلب التأشير الهامشى

تنص المادة (38) من القانون رقم114 لسنة1946 بتنظيم الشهر العقارى على أنه :

  1. إذا تبين أمين مكتب الشهر أن طلب التأشير الهامشى لم يستوف ما يلزم لإجرائه من البيانات أبلغ الطالب أوجه النقض بمقتضى كتاب موصى عليه مصحوبا بإخطار وصول .
  2. ويعين فى هذا الكتاب أجل لتلاقى هذه الوجه لا يجاوز شهرا فإذا انقضى الأجل دون استيفاء الطلب أشر عليه الأمين بالحفظ مع إبداء الأسباب وأبلغ الطالب ذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بإخطار وصول.

حفظ الطلب

يحفظ طلب الشهر إذا مضى شهر دون قيام صاحب الشأن باستيفاء الطلب وتنص المادة  38 / 2 من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقارى على أنه :

“ويعين فى هذا الكتاب أجل لتلاقى هذه الوجه لا يجاوز شهرا فإذا انقضى الأجل دون استيفاء الطلب أشر عليه الأمين بالحفظ مع إبداء الأسباب ، وأبلغ الطالب ذلك بكتاب موصى عليه مصحوب بإخطار وصول .

يتبين من هذه المادة

أنه إذا انقضت المهلة التى منحها المكتب للطالب لاستيفاء أوجه النقض  وطلب التأشير الهامشى دون أن يتقدم الطالب إلى أمين المكتب بطلب مهلة جديدة أصدر الأمين قرارا مسببا بحفظ الطلب ويكفى فى هذه الأسباب التنويه إلى أوجه النقض وانقضاء المهلة الممنوحة للطالب

ومتى صدر قرار الحفظ

تعين على أمين المكتب إبلاغه للطالب بكتاب موصى عليه مصحوب بعلم وصول ولا يلزم فى الإبلاغ أن يتضمن أسباب القرار إذا للطالب إذ شاء أن يطلب الإطلاع عليها بالمكتب

ومن ثم

فإنه يكفى الإبلاغ بما يفيد حفظ الطلب. ومتى صدر قرار الحفظ كان للطالب التظلم منه إلى قاضى الأمور الوقتية أو التقدم بطلب جديد مستوفيا الأوجه التى لم يتضمنها الطلب السابق ويكون ذلك فى حالة عدم وجود طلبات أخرى متعارضة إذ أنه يضير الطالب حرمانه من رقم الأسبقية المعطى للطلب محل قرار الحفظ.

ويستنفد أمين المكتب ولايته بالنسبة للطلب فور إصدار قراره بحفظه

حتى قبل إبلاغه للطالب فلا يجوز له العدول عنه لأى سبب من الأسباب كما لو كان سبب إصداره نقص مستند معين تبين أن الطالب كان قد قدمه ولم يتنبه إليه أمين المكتب وتدارك ذلك لا يكون إلا عن طريق التظلم لقاضى الأمور الوقتية ليأمر هو بإجراء التأشير الهامشى

ويترتب على ما تقدم

أنه إذا صدر قرار بحفظ الطلب وأبلغ للطالب ولم يتظلم منه خلال الميعاد المحدد للتظلم واكتفى بتقديم التماس لأمين المكتب ضمنه أن النقض المراد استيفاؤه متوافر بالطلب فقبل الأمين هذا الالتماس وعدل عن قرار الحفظ وأمر بإجراء التأشير الهامشى المطلوب وتقييد الحق العينى محل القرار المشهر فإن هذا التأشير يكون باطلا ولا يعتد به لأنه تم بغير الطريق الذى رسمه القانون ومن موظف فقد ولايته فى إجرائه

والنتيجة المترتبة على فقد هذه الولاية

أنه إذا وجد طلب تأشير هامشى لاحق على طلب التأشير الهامشى الذى أصابه البطلان تعين الاستمرار فى إجراءاته حتى إذا تم كان مفصلا على التأشير الهامشى الباطل

وتنص المادة 39 من قانون الشهر العقارى على أنه :

لمن حفظ طلبه أن يطلب إلى أمين مكتب الشهر فى خلال عشرة أيام من تاريخ إبلاغ قرار الحفظ إليه رفع الأمر إلى قاضى الأمور الوقتية بالمحكمة الابتدائية التى وقع مكتب الشهر بدائرتها

يلاحظ من هذه المادة

أنه يجوز لمن حفظ طلبه أن يطلب إلى أمين مكتب الشهر خلال عشرة أيام من تاريخ إبلاغ قرار الحفظ للمتظلم ويكفى أن يقدم الطلب إلى مكتب الشهر العقارى خلال هذا الأجل حتى يعتبر أن التظلم قد رفع فى الميعاد ولا يهم بعد ذلك التاريخ الذى يقدم فيه الطلب لقلم كتاب المحكمة أو لقاضى الأمور الوقتية

لكن إذا قدم الطلب مباشرة إلى قلم كتاب المحكمة من التظلم

تعين أن يتم ذلك خلال الميعاد المنوه عنه. وميعاد العشرة أيام ميعاد طعن فلا يدخل فيه اليوم الذى تلقى فيه المستظلم الإبلاغ فيبدأ من اليوم التالى ويتم بانقضاء اليوم الأخير ما لم يصادف هذا اليوم عطلة رسمية فيمتد الميعاد إلى أول يوم عمل يلى هذه العطلة ويضاف إليه ميعاد مسافة على النحو المقرر فى قانون المرافعات.

ويتعين على القاضى لإصدار قراره خلال أسبوع من رفع الأمر إليه بإبقاء الرقم المعطى للطلب وإلغاء قرار الحفظ وإلزام مكتب الشهر بإجراء التأشير الهامشى أو برفض التظلم وتأييد قرار الحفظ المتظلم منه وذلك تبعا لتحقق

تخلف الشروط التى يتطلب القانون توافرها لإجراء التأشير الهامشى وبعد سماع إيضاحات صاحب الشأن وكتب الشهر العقارى فإن قضى برفض التظلم اعتبر التظلم كأن لم يكن منذ صدور قرار الحفظ .

محو التأشير الهامشى

تنفيذ دائني التركة على العقارات

تنص المادة (18) من قانون الشهر العقارى على أنه :

لكل ذى شأن أن يطلب إلى قاضى الأمور المستعجلة محو التأشير المشار إليه فى المادة 14 فيأمر به القاضى إذا كان سند الدين مطعون فيه طعنا جديا كذلك للطرف ذى الشأن أن يطلب إلى القاضى محو التأشير أو التسجيل المشار إليه فى المادة (15) فيأمر به القاضى إذ تبين له أن الدعوى التى تأشر بها أو التى سجلت لم ترفع إلا لغرض كيدى محض

وتنص المادة (14) من ذات القانون على أنه :

1-يجب التأشير بالمحررات المثبتة لدين من الديون العادية على المورث ، فى تسجيل الإشهادات أو الأحكام أو السندات وقوائم الجرد المتعلقة بها. 2-ويحتج بهذا التأشير من تاريخ حصوله ، ومع ذلك إذا تم التأشير فى خلال سنة من تاريخ التسجيل المشار إليه ، فللدائن أن يحتج بحقه على كل من تلقى من الوارث حقا عينيا ، وقام بشهره قبل هذا التأشير

وتنص المادة (15) من القانون على أنه :

  • 1- يجب التأشير فى هامش سدل المحررات واجبة الشهر بما يقدم ضدها من الدعاوى التى يكون الغرض منها الطعن فى التصرف الذى يتضمنه المحرر وجودا أو صحة أو نفاذا كدعاوى البطلان أو الفسخ أو الإلغاء أو الرجوع فإذا كان المحرر الأصلى لم يشهر تسجيل تلك الدعاوى.
  • 2-ويجب كذلك تسجيل دعاوى استحقاق أى حق من الحقوق العينية العقارية أو التأشير بها على حسب الأحوال كما يجب تسجيل دعاوى صحة التعاقد على حقوق عينية عقارية.
  • 3-وتحصل التأشيرات والتسجيلات المشار إليها بعد إعلان صحيفة الدعوى وقيدها بجدول المحكمة.
ويتبين من هذه المواد
أن القضاء المستعجل يقضى ببطلان التسجيلات أو التأشيرات فى الحالتين الآتيين :
  1. إذا كان سند الدين المؤشر به على هامش تسجيل حق الإرث مطعونا فيه طعنا جديا.
  2. إذا كانت الدعوى المسجلة أو المؤشر بها على هامش التسجيل الأصلى قد رفعت لغرض كيدى محض.

الأثر المترتب على محو التأشير أو التسجيل

إذا حكم بمحو التسجيل أو التأشير وتنفذ الحكم زال أثر تسجيل الدعوى أو التأشير بها. وفى حالة صدور حكم موضوعى فى الدعوى الأصلية لصالح الذى صدر ضده حكما بمحو التسجيل أو التأشير فيكون هذا الحكم له حجيته على الغير حتى ولو اكتسب حقا عينيا من الخصم على العقار بعد صدور حكم المحو لأن تسجيل الدعوى أو التأشير بها رغم محوه إلا أن فيه إعلام الغير بالسبب التى تستند إليه الدعوى ويعتبر مجرد العلم بالدعوى قرينة قانونية على سوء نية الغير.

حكم تصرف الوارث سئ النية

إذا كان الوارث الذى تصرف فى المال المثقل بالدين سئ النية سواء كان موسرا أو معسرا فإنه تصرفه ينفذ فى حق الدائن المتأخر إذا كان المشترى حسن النية.

ذلك أنه قد تعلق بالعين حقان :
  • حق الدائن
  • حق المشترى

ولابد من تقديم أحدهما على الآخر. وقد نص القانون على أن يقد أسبقهما فى إجراء الشهر فإذا أغفل دائن التركة شهر حقه خلال المدة التى حددها القانون انبنى على ذلك اعتباره مقصرا فلا يكون له سبيل على المشترى الذى بادر إلى تسجيل حقه إنما سبيله على الوارث فى هذه الحال إن أراد لتعديه على حق الدائنين بهذا التصرف فيلزمه الضمان ويرجع الغرماء على الورثة بقدر الثمن سواء أكان فيه وفاء بالدين أم لا ولا رجوع لهم على المشترى بشئ.

(محمد على عرفه ص 613 وما بعدها )

حكم المتصرف إليه سئ النية

لما كان القصد من تحديد مدة معينة للتأشير بدين الدائن هو حماية المشترى أو المرتهن حسن النية أى ذلك الذى قام بكل الأبحاث والتحريات اللازمة للتحقق من سلامة العين من الحقوق فطبيعى أنه إذا ساءت نية المشترى بأن كان عالما بالدين رغم عدم التأشير به

ولم يبق بالتركة ما يفى بسداد الديون فقد ظهر أنه يريد الإضرار بالدائنين فيرد عليه قصده ولا ينفذ تصرفه فى مواجهتهم  ويكون لهم حق الرجوع عليه فإما خلى بينهم وبين التنفيذ على العين ثم رجع على الوارث البائع بما دفع من ثمن وإما أدى إليهم قيمتها وقت تسلمها ورجع بذلك على الوارث.

وما ذلك إلا تطبيقا للأحكام العامة التى شرعها القانون لحماية الدائنين العاديين فجعلت المادة 237 مدنى لكل دائن أصبح حقه مستحق الأداء وصدر من مدينه تصرف ضار به  أن يطلب عدم نفاذ هذا التصرف فى حقه

 محمد على عرفه ص 613

حكم التركات السابقة على العمل بالقانون رقم 114 لسنة 1946

كان القانون الصادر فى 1923 يقتصر فى شهر التصرفات القانونية على العقود ما بين الأحياء دون الوقائع والتصرفات التى تنقل الملكية بسبب الموت وهى الإرث والوصية.

وذلك لأن الإرث

ينقل الملكية بسبب الوفاة لا بين الأحياء كما أنه ليس بعقد أما الوصية  وإن كانت تصرفا قانونيا إلا أنها ليست بعقد كما أنها من التصرفات التى تنقل الملكية بسبب الموت وبالتالى لم يخضع حق الإرث ولا الوصية لنظام التسجيل ولكن بصدور القانون رقم 114 لسنة 1964 المعمول به من أول يناير سنة 1947 أصبحت جميع التصرفات واجبة التسجيل سواء كانت بين الأحياء أو بسبب الموت.

وقد استثنت المادة 53 من قانون تنظيم الشهر العقارى حقوق الإرث السابقة على العمل بهذا القانون من إجراء الشهر ، فجرت على أن :

تطبق المواد 48 وما يلها على حقوق الإرث التى تنشأ ابتداء من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون و أما حقوق الإرث السابقة على هذا التاريخ فلا تنطبق فى شأنها المواد المذكورة إلا اختيارا .

وطبيعى أن يستتبع إعفاء هذه التركات من إجراء الشهر إعفاء الديون المتعلقة بها من التأشير كذلك فتبقى الأحكام السابقة على القانون سارية على هذه الديون وقد استقر القضاء وقتئذ على تقرير حق التتبع لدائنى التركة دون قيد أو شرط.

ختام وخلاصة حقوق دائني التركة

تنفيذ دائني التركة على العقارات

وفي الأخير نعرض ملخص البحث من تنفيذ الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض

نخلص مما تقدم عرضه وبيانه الى الأتى :

أن المادة 914 قد تناولت حقوق الدائنين العاديين دون غيرهم وذلك لأن هؤلاء الدائنين فى مأمن من كل خطر يهددهم والأصل أن هؤلاء الدائنين يملكون التنفيذ على أعيان التركة بديونهم على قدم المساواة طالما أن هذه الأعيان ما تزال بيد الورثة ، فالقانون لا يقرر لبعضهم أفضلية قانونية على البعض الآخر بل يمنع كل دائن من دائنى التركة من أخذ اختصاص على عقار من عقاراتها بعد موت المدين (مادة 1085 / 2 مدنى)

وذلك إمعانا فى تحقيق المساواة بين الدائنين العاديين للمورث فى اقتضاء ديونهم من أموال التركة ولا يمكن أن يقال بوجود أفضلية قانونية بين دائنى التركة العاديين نتيجة السبق بالتأشير بالدين لأنه لا يقصد بهذا التأشير احتجاج صاحبه بدينه فى مواجهة الدائنين الآخرين

وإنما يقصد به مجرد الاحتجاج بالدين فى مواجهة الغير مما يعطى للدائن المؤشر أفضلية على هذا الغير فحسب ولذلك يملك دائنو التركة جميعا سواء من أشر منهم بدينه ومن لم يؤشر وسواء من سبق بالتأشير ومن تأخر نفس الحق فى التنفيذ على ما بيد الورثة من أموال التركة دون تفضيل أو أسبقية لبعضهم على بعض

فيكونون اذن

بالنسبة إلى الموجود تحت يد الورثة من أموال التركة – فى نفس المركز الذى كانوا فيه وقت وفاة مدينهم المورث من حيث القدرة على التنفيذ عليها بإجراءات فردية والتساوى فى هذا التنفيذ ولكن المساواة بين الدائنين فى قدرة التنفيذ على ما بيد الورثة من أموال التركة على هذا النحو لا تلبث أن تنتهى فى العمل إلى تمييز فيما بينهم إذ بالنظر إلى كون إجراءات التنفيذ فردية يتمتع المسارعون منهم فى اتخاذ هذه الإجراءات بمركز فعلى لا قانونى ممتاز إذ يضمنون حينئذ الحصول على حقوقهم .

بينما يتعرض المتأخرون

فى اتخاذ هذه الإجراءات إلى خطر عدم بقاء فائض من أموال التركة فيضيع عليهم كامل حقوقهم أو إلى خطر بقاء فائض غير كاف فيقنعون بوفاء منقوص

ومن هنا

تأتى أفضلية نظام التصفية الجماعية بالنسبة للدائنين على نظام التصفية الفردية

أما بالنسبة إلى عقارات التركة التى خرجت منها نتيجة تصرف الورثة فيها إلى الغير  :

فقد رأينا أن حق دائنى التركة فى تتبعها يكون متفاوتا فمن يؤشر بدينه فى خلال سنة من تاريخ شهر حق الإرث يملك تتبع هذه العقارات والتنفيذ عليها تحت يد الغير أيا كان تاريخ شهر حقوق هؤلاء الغير لاحقا للتأشير أو سابقا عليه ومن يتأخر فى التأشير إلى ما بعد فوات السنة يحرم من تتبع العقار الذى شهر الغير حقه العينى عليه قبل التأشير دون العقار الذى لم يتم شهر حق الغير عليه إلا بعد هذا التأشير .

حسن كيره ص 380
Print Friendly, PDF & Email

اكتشاف المزيد من عبدالعزيز حسين عمار محامي بالنقض | قضايا مدني ملكية عقارية

اشترك للحصول على أحدث التدوينات في بريدك الإلكتروني.

عبدالعزيز حسين عمار محامي بالنقض
عبدالعزيز حسين عمار محامي بالنقض

الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض خبرات قضائية فى القانون المدنى والملكية العقارية ودعاوى الإيجارات ودعاوى الموظفين قطاع حكومى وخاص وطعون مجلس الدولة والنقض ليسانس الحقوق 1997

اترك ردّاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *

* { -webkit-touch-callout: none; /* iOS Safari */ -webkit-user-select: none; /* Safari */ -khtml-user-select: none; /* Konqueror HTML */ -moz-user-select: none; /* Old versions of Firefox */ -ms-user-select: none; /* Internet Explorer/Edge */ user-select: none; /* Non-prefixed version, currently supported by Chrome, Opera and Firefox */ }