حيازة المشتري للمبيع والانتفاع به كيف ذلك ؟

حيازة المشتري للمبيع في القانون

تعرف علي كيفية حيازة المشتري للمبيع والانتفاع به فبدون حيازة العقار المبيع أو السلعة المباعة لا جدوي من الشراء ذلك أن أهم التزامات البائع تسليم المبيع للمشتري ليتمكن من الانتفاع به وفي هذا الموجز نتعرف علي طرق حيازة المشتري للمبيع 

حيازة المشتري أهم عناصر التسليم

أوضحنا في مقالات وأبحاث سابقة منشورة علي موقعنا – عبدالعزيز عمار المحامي – أن التسليم كالتزام علي عاتق البائع ذي عنصرين :-

 

  • العنصر الأول : ويتمثل في وضع الشيء المبيع تحت تصرف المشتري يحوزه وينتفع به دون عائق
  • العنصر الثاني : ويتمثل في إعلام المشتري بوضع المبيع تحت تصرفه

وعلي ذلك يتم التسليم بوضع الشيء المبيع ( عقار – منقول ) تحت تصـرف المشتري في الزمان والمكان المحدد لذلك

من الملزم بمصاريف تسليم المبيع

حيازة المشتري للمبيع

تثير مصاريف التسليم تساؤلا هاما حول الملزم بها  البائع أم المشتري؟

وفي ذلك نصت المادة 435 من القانون المدني :
  1. يكون التسليم بوضع المبيع تحت تصرف المشتري بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به دون عائق ، ولو لم يستول عليه استيلاء ماديا ، مادام البائع قد أعلمه بذلك . ويحصل هذا التسليم على النحـو الذي يتفق مع طبيعة الشيء المبيع .
  2. ويجوز أن يتم التسليم بمجرد تراضي المتعاقدين إذا كان المبيع فى حيازته المشتري قبل البيع أو كان البائع قد استبقي المبيع فى حيازته بعد البيع لسبب أخر غير الملكية .

وقت تسليم  المبيع ومكانه

أولا وقت تسليم  المبيع الى المشتري:

ينبغي أن يتم تسليم المبيع في الموعد الذي يحدده البائع والمشترى فإذا لم يحددا  وقتا للتسليم وجب الرجوع للعرف السائد فإذا لم يوجد عرف محدد وجب أن يتم التسليم طبقا للقاعدة العامة

وفي ذلك تنص المادة 246 فقرة 1 من القانون المدني :

يتم الوفاء فوراً بمجرد ترتب الالتزام نهائيا في ذمة المدين ما لم يوجد اتفاق أو نص بغير ذلك .

وفي ذلك يقرر المستشار الدكتور رمضان جمال :

لذي يحدث عادة أن المتعاقدين يتفقان في عقد البيع على ميعاد التسليم ، ومن ثم يجب أعمال هذا الاتفاق فإن لم يوجد اتفاق وكان هناك عرف يقضي بالتسليم في ميعاد معين وجب التسليم وفقا لهذا العرف فان لم يكن هناك اتفاق ولا عرف واقتضت طبيعة المبيع تأخر التسليم إلى وقت معين فان طبيعة المبيع تقتضي أن يتأخر التسليم إلى هذا الوقت المعين فإذا لم يكن هناك اتفاق ولا عرف ولم تقتض طبيعة المبيع تأخير التسليم ، وجب أن يكون التسليم فورا بمجرد انعقاد العقد .

مبدأ محكمة النقض عن وقت تسليم المبيع

قضت محكمة النقض في بيان حق ملكية الثمرات والثمار من وقت تمام العقد :

لما كان من أثار عقد البيع – تطبيقا النص الفقرة الثانية من المادة 458 من القانون المدني – أن تنتقل منفعة المبيع إلى المشتري من تاريخ إبرام العقد فيكون له حق ملكية الثمرات والثمار – في المنقول والعقار على السواء مادام المبيع شيئا معينا بالذات – من وقت تمام العقد ، وذلك ما لم يوجد اتفاق أو عرف أو نص مخالف ويستوي في بيع العقار أن يكون مسجلا أو غير مسجل ، لأن البائع يلتزم بتسليم المبيع إلى المشتري ولو لم يسجل العقد  .

كما قضت محكمة النقض :

مؤدي نص الفقرة الثانية من المادة 458 من القانون المدني أن من أثار عقد البيع نقل منفعة المبيع إلى المشتري من تاريخ إبرام البيع فيمتلك المشتري الثمرات من وقت تمام العقد وذلك ما لم يوجد اتفاق أو عرف مخالف ويستوي في بيع العقار أن يكون مسجلا أو غير مسجل  .

وقضت محكمة النقض أيضا :

النص في المادة 220/1 من القانون المدني على أنه

لا ضرورة لأعذار المدين إذا أصبح تنفيذ الالتزام غير ممكن أو غير مجد بفعل المدين

يدل على

أنه لا ضرورة لأعذار المدين إذا أصبح تنفيذ الالتزام غير ممكن أو غير مجد بفعل المدين مما مؤداه أنه إذا التزم البائع بتسليم المبيع في ميعاد معين ، وكان موضع اعتبار المتعاقدين فان تأخره في تنفيذ الالتزام عن الموعد المحدد يستوجب مساءلته قبل المشتري بالتعويض عن الأضرار التي تكون قد لحقت به من جزاء هذا التأجير حتى ولو كان التسليم قد تم فيما بعد وذلك لوقوع الإخلال به في حينه وتحقق الضرر فعلا نتيجة له بما لا يجدي تداركه أو جبره بالتسليم اللاحق وهو ما يضحي معه تنفيذ الالتزام في شقة المتعلق بالتسليم في الميعاد المحدد غير ممكن بفعل المدين بما لا ضرورة معه لإنذاره  .

ثانيا  مكان تسليم المبيع للمشتري:

تنص المادة 347 من القانون المدني :
  • 1- إذا كان محل الالتزام شيئا معينا بالذات وجب تسليمه في المكان الذي كان موجودا فيه وقت نشوء الالتزام ، ما لم يوجد اتفاق أو نص يقضي بغير ذلك.
  • 2-أما في الالتزامات الأخرى فيكون الوفاء في المكان الذي يوجد فيه موطن المدين وقت الوفاء ، أو في المكان الذي يوجد فيه مركز أعمال المدين إذا كان الالتزام متعلقا بهذه الأعمال .

ما سبق يعني أنه إذا كان المبيع قيميا يكون التسليم في المكان الذي يكون فيه وقت إبرام العقد ، أما إذا كان المبيع مثليا فيكون تسليمه في موطن البائع أو في المكان الذي يوجه فيه مركز إعماله ، إذا كان المبيع متعلقا بهذه الأعمال.

وإذا كان المبيع واجب التصدير إلى المشتري فمكان التسليم هو المكان الذي يصل فيه المبيع إلى المشتري إذا لم يوجد اتفاق على غير ذلك ،فالعبرة دائما بالاتفاق الخاص .

جزاء إخلال البائع بتسليم المبيع للمشتري

لكي يعد البائع موفيا بالتزامه بالتسليم يجب أن يكون قد قام بوضع الشيء المبيع وملحقاته تحت تصرف المشتري في الوقت المحدد لذلك وفي المكان الواجب تسليمه فيه بالحالة المتفق عليها أو التي كان عليها وقت العقد وان يكون قد قام بإخطار المشتري بذلك فإذا أخل بالالتزام كان يمتنع عن التسليم أو يسلم المبيع على غير الحالة التي كان عليها وقت البيع أو المتفق عليها ، أو يتأخر في التسليم عن زمانه أو أراد تسليم المبيع في غير مكانه

للمشتري أن

  1. أن يطالب بالتنفيذ العيني
  2. أن يطلب فسخ عقد البيع
  3. أن يطلب بتعويض ما لحقه عن ضرر

المطالبة بالتنفيذ العيني

إذا أخل البائع بالتزام التسليم  كان للمشتري أن يطالب بتنفيذ الالتزام عينا أن كان ذلك ممكنا ويكون ذلك بإجبار البائع على التسليم بحكم من القضاء

وفي ذلك  قضت محكمة النقض بأنه يشترط لإجبار المدين البائع على تسليم العين المبيعة إلى المشتري أن يكون هذا التسليم ممكنا فإذا كانت هذه العين مملوكة للبائع وقت انعقاد البيع م تعلقت بها ملكية شخص أخر تعلقا قانونيا استحال الوفاء عينا للمشتري الأول وإذا كان التسليم غير ممكن إلا إذا قام به البائع نفسه كما لو كان منقولا لا يعلم مكانه سواء جاز للمشتري أن يطالب الحكم عليه بغرامة تهديديه لحمله على التسليم وإذا كان المبيع من المثليات جـاز للمشتري أن يحصل على شيء من نوعه على نفقة البائـع بعد استئذان القاضي ، أو دون استئذانه في حالة الاستعجال  .

المطالبة بالتنفيذ بالتعويض

إذا استحال التنفيذ العيني وكان ذلك بسبب أجنبي عن البائع ، فلا يكون للمشتري سوي المطالبة بالتعويض.

المطالبة بفسخ العقد

حيازة المشتري للمبيع

 للمشتري بدلا من طلب التنفيذ العيني أن يطلب فسـخ عقد البيع لإخلال البائع بالتزامه بالتسليم وللقاضي سلطة تقديرية في إجابته إلى طلبه فله أن يرفض الفسخ إذا كان ما لم يوف به البائع قليل الأهمية بالنسبة إلى الالتزام في جملته وله أن يمنح البائع أجلا لتنفيذ الالتزام بالتسليم إذا اقتضت الظروف ذلك

أما إذا تضمن العقد الشرط الصريح الفاسخ كان اتفقا المتبايعان في عقد البيع على أنه تأخر البائع في تسليم المبيع كان للمشتري فسخ العقد مثل هذا الاتفاق يجعل الفسخ من خيار المشتري فإذا اختاره إجابة القاضي إلى طلبه ولكن لا يجوز للمشتري أن يختار الفسخ في هذه الحالة ثم يعدل عنه إلى طلب التنفيذ.

المطالبة بالتعويض

للمشتري الحق في طلب تنفيذ العقد أو فسخه إذا أخل البائع بالتزام التسليم وسواء طلب المشتري تنفيذ العقد أو فسخه فانه يكون له فضلا عن ذلك أن يطلب تعويض الضرر الذي أصابه من جراء إخلال البائع بالتزام التسليم، فإذا اختار المشتري التنفيذ العيني كان له الحق في التعويض عن الضرر الذي أصابه من مجرد التأخر في التسليم

أما إذا كان التعويض عن عدم التسليم أصلا فان الضرر الذي أصاب المشتري يقدر على أساس الفرق بين الثمن الذي اشتري به وثمن السوق في اليوم المحدد للتسليم ،

فإذا كان ثمن السوق في ذلك اليوم أقل من الثمن المتفق عليه ، فإنه لا يكون هناك ثمة ضرر أصاب المشتري ، إذ يستطيع أن يحصل على ما يريد من السوق بثمن يقل عن الثمن الذي كان واجبا عليه بمقتضى العقد ، ومتى انتفي الضرر فلا تعويض ، ويلاحظ أنه يتعين في الحالتين أن يعذر المشتري البائع بتسليم المبيع.

تحمل تبعة هلاك المبيع

تنص المادة 437 من القانون المدني :

إذا هلك المبيع قبل التسليم لسبب لا يد للبائع فيه انفسخ البيع واسترد المشتري الثمن إلا إذا كان الهلاك بعد أعذار المشتري لتسلم المبيع .

وتنص المادة 438 من القانون المدني :

إذا نقضت قيمة المبيع قبل التسليم لتلف أصابه ، جاز للمشتري أما أن يطلب فسخ البيع إذا كان النقص جسيما بحيث لو طرأ قبل العقد لما البيع ، وأما أن يبقي البيع مع إنقاص الثمن .

الواضح أن مشرع القانون المدني يفرق المشرع بين الهلاك الكلي والهلاك الجزئي :

 حالة الهلاك الكلي للمبيع :

يعرف الهلاك الكلي هو زوال المبيع عن الوجود بمقوماته الطبيعية لسبب أفه طبيعية أو حادث مادي بفعل إنسان ، فلا يعتبر هلاكا بيع الشيء بأمر القضاء المستعجل خشية التلف ولا يعد استيلاء جهة الإصلاح الزراعي على الأطيان المبيعة بعد البيع هلاكا لها ، وإذا هلك المبيع هلاك كليا قبل التسليم وثبت أن هلاكه بسبب أجنبي لا يد للمشتري أو البائع فيه انفسخ البيع من تلقاء نفسه ،

فإذا كان المشتري قد دفع الثمن كله أو بعضه كان له أن يسترد ما دفعه ، وإذا كان لم يدفع برأت ذمته من الالتزام بوفاء الثمن ، وبذلك يكون البائع قد فقد المبيع الذي هلك وفقد الثمن أيضا وبالتالي فقد تحمل تبعة هلاك المبيع ، والحكم السابق ليس إلا تطبيقا للقاعدة العامة في حالة استحالة تنفيذ الالتزام المنصوص عليها في المادة 159 مدني والتي تنص على أن:

في العقود الملزمة للجانبين إذا انقضي التزام بسبب استحالة تنفيذه انقضت معه الالتزامات المقابلة له وينفسخ العقد من تلقاء نفسه ، وإذا كان هلاك المبيع نتج عن خطأ ارتكبه المشتري فإنه يتحمل تبعه هذا الهلاك ويظل مسئولا مواجهة البائع عن الوفاء بالثمن كاملا إذا كان لم يدفعه ولا يسترده إذا كان قد دفعه

حالة الهلاك الجزئي للمبيع :

يكون هلاك المبيع جزئيا اذا كان ما أصابه مجرد تلف انقص قيمته فان كان الهلاك الجزئي أو نقص قيمة المبيع بفعل البائع ، فإنه يكون مسئولا عن ذلك وأن كان راجعا إلى فعل المشتري فان هذا الأخير يكون مسئولا وعليه أن يدفع الثمن كاملا للبائع .

أما إذا كان الهلاك الجزئي أو نقص القيمة بسبب أجنبي لا يد للبائع أو المشتري فيه كان للمشتري أن يطلب نقص الثمن بنسبة ما لحق المبيع من هلاك أو تلف ، كما يجوز له أن يطلب فسخ العقد إذا كان النقص جسيما . ويلاحظ أن الفسخ لا يقع هنا من تلقاء نفسه كما هو الحال فى الهلاك الكلي ، ولكنه يتقرر باتفاق الطرفين أو حكم القضاء.

الحالات التي تكون فيها تبعة الهلاك على المشتري قبل التسليم:

  • الحالة الأولي : إذا اتفق البائع والمشتري على أن يكون الهلاك على المشتري قبل التسليم.
  • الحالة الثانية : إذا هلك المبيع في يد البائع وهو حابس له
فإذا حبس البائع المبيع في يده لعدم استيفاء الثمن :

وأعذر المشتري أو أخطره بالحبس وهلك المبيع أثناء الحبس فان الهلاك على المشتري لأن عدم التسليم هنا راجع إلى خطأ المشتري  وذلك تطبقا لنص المادة 460 مدني التي تنص على أنه :

إذا هلك المبيع في يد البائع وهو حابس له كان الهلاك  على المشتري ما لم يكن المبيع قد هلك بفعل البائع .

 إعذار البائع المشتري لتسلم المبيع :

إذا تعنت المشتري في عدم تسلم المبيع فقد أجاز القانون للبائع أن يعذر المشتري لتسلم المبيع ومن وقت الأعذار يعتبر المبيع في حكم الشيء المسلم للمشتري فإذا هلك حتى قبل التسليم الفعلي فان هلاكه يكون على المشتري.

ختام حيازة وانتفاع المشتري

حيازة المشتري للمبيع

في ختام المقال نقول أنه وفقا للقانون يتم تسليم المبيع بوضعه في حيازة المشتري أو بأن يخلي البائع بين المبيع والمشتري بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به دون مانع ، ما دام البائع قد أعلم المشتري بذلك مع  حق المشتري في عدم التعرض الصادر من البائع هو حق قائم بذاته وبنص القانون ، وهو الحق الذي يستمد مصدره مباشرة من عقد البيع ونص القانون ، ومن التزام البائع بعدم التعرض والتزامه بتسليم المبيع إلى المشتري ، ومن التزم بالضمان أمتنع عليه التعرض .

وثمة فارق بين حيازة المشتري للمبيع وحق الانتفاع فحيازة المشتري للمبيع تعني أن المشتري يمتلك المبيع ويمكنه استخدامه انتفاعا والتصرف فيه بحرية ، بينما الانتفاع به يعني أن المشتري يمتلك حق استخدام المبيع والاستفادة منه ، ولكن لا يمتلك الملكية الكاملة للمبيع لأنه اشتري حق انتفاع فقط دون الرقبة

Print Friendly, PDF & Email

عبدالعزيز حسين عمار محامي بالنقض
عبدالعزيز حسين عمار محامي بالنقض

الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض خبرات قضائية فى القانون المدنى والملكية العقارية ودعاوى الإيجارات ودعاوى الموظفين قطاع حكومى وخاص وطعون مجلس الدولة والنقض ليسانس الحقوق 1997

اترك ردّاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *

عذرا يمكن التحميل أخر المقال بصيغة pdf

Call Now Button