في هذا البحث المفصل سوف نستعرض الالتصاق سبب الملكية ببيان معناه و شروطه و أحكامه و فروضه ومنها بناء علي أرض مملوكة للغير بحسن نية وبسوء نية ، كذلك وضع المالك مشاعا اذا شيد مبني علي كل الأرض المشاع .
في هذا البحث عن الالتصاق سوف نتناول بالتفصيل النقاط الأتية:
- مفهوم الالتصاق في القانون المدني.
- السند القانوني للالتصاق في القانون المدني المصري.
- أنواع الالتصاق في القانون.
- الالتصاق كوسيلة لكسب الملكية العقارية.
محتويات البحث
مفهوم الالتصاق في القانون المدني
يعد الالتصاق من أسباب كسب الملكية العقارية، حيث يؤدي اتصال شيئين أو امتزاجهما بطريقة تجعل من المستحيل فصلهما دون تلف إلى انتقال ملكية الشيء المتصل إلى صاحب الشيء الرئيسي. وقد يكون هذا الاتصال بفعل الطبيعة أو بفعل الإنسان.
السند القانوني للالتصاق في القانون المدني المصري
تضمنت مواد القانون المدني المصري العديد من الأحكام المنظمة للالتصاق، ومن أهمها:
- مادة 918: تعتبر الأرض التي تتكون تدريجياً بفعل الطمي ملكاً للملاك المجاورين.
- مادة 919: الأراضي التي ينكشف عنها البحر تكون ملكاً للدولة.
- مادة 922: كل ما يوجد على الأرض أو تحتها من بناء أو غراس يُعتبر مملوكاً لصاحب الأرض.
- مادة 923: إذا تم البناء على أرض مملوكة لشخص بمواد مملوكة لشخص آخر، فإن المواد تصبح مملوكة لصاحب الأرض إذا تعذر فصلها دون تلف.
أنواع الالتصاق في القانون
1- الالتصاق بالعقار
يشمل الحالات التي يتم فيها كسب الملكية من خلال إضافة بناء أو غراس على أرض مملوكة للغير. وتنقسم إلى:
إقامة مالك الأرض منشآت بمواد مملوكة للغير: يصبح البناء ملكاً لمالك الأرض، لكن يجب عليه تعويض صاحب المواد إذا لم يكن ممكناً نزعها.
إقامة شخص منشآت على أرض الغير بمواد مملوكة له:
- الباني سيئ النية: يحق لصاحب الأرض المطالبة بإزالة المنشآت على نفقة الباني أو استبقائها مقابل تعويض.
- الباني حسن النية: يحق له طلب تعويض عادل مقابل البناء، ويمنح صاحب الأرض خيار دفع قيمة المواد وأجرة العمل أو دفع ما زاد في قيمة الأرض بسبب البناء.
2- الالتصاق بالمنقول
عندما يلتصق منقولان مملوكان لشخصين مختلفين بطريقة لا يمكن فصلهما دون تلف، تتدخل المحكمة لتحديد الملكية وفقاً لقواعد العدالة، مع مراعاة حسن النية لكل طرف.
الالتصاق كوسيلة لكسب الملكية العقارية
يعد الالتصاق من الوسائل الهامة التي تؤدي إلى نقل ملكية العقارات وفقاً للقانون المدني. وهو يحقق التوازن بين الحقوق حيث يمنح مالك العقار الحماية القانونية مع مراعاة حقوق من قام بالبناء أو الغراسK وتظهر أهميته في إجراءات تسجيل العقارات وبيع العقارات بالمزاد العلني عند وجود نزاعات.
كيف يؤدي الالتصاق إلى كسب الملكية؟
نص التنقنين المدني علي الالتصاق كسبب للملكية بالمادة 924 وبين ثلاث فروض في هذا الشأن ومن ثم سنستعرض الشرح لهذه المادة علي ضوء شروحات فقهاء القانون المدني وأحكام محكمة النقض.
المادة 924 من القانون المدني تنص علي
- إذا أقام شخص بمواد من عنده منشآت على أرض يعلم أنها مملوكة لغيره دون رضاء صاحب الأرض، كان لهذا أن يطلب إزالة المنشآت على نفقة من أقامها مع التعويض إن كان له وجه، وذلك في ميعاد سنة من اليوم الذي يعلم فيه بإقامة المنشآت، أو أن يطلب استبقاء المنشآت مقابل دفع قيمتها مستحقة الإزالة، أو دفع مبلغ يساوي ما زاد في ثمن الأرض بسبب هذه المنشآت.
- ويجوز لمن أقام المنشآت أن يطلب نزعها إن كان ذلك لا يلحق بالأرض ضرراً، إلا إذا اختار صاحب الأرض أن يستبقى المنشآت طبقاً لأحكام الفقرة السابقة.
الالتصاق في الأعمال التحضيرية للقانون المدني
هي ذات الأعمال التحضيرية الواردة على نص المادة 930 مدنى التى تصمنت:
1- بعد أن قررت المادة 1357 قرينة فى صالح مالك الأرض هى أنه مالك لما فوقها وما تحتها، أصبح عبء الإثبات على من يدعى ملكية بناء أو غراس أو منشآت أخرى هو غير صاحب المنشآت، فلا تخلو الحال من أحد فروض ثلاثة:
- إما أن يكون صاحب الأرض هو البانى بأدوات غيره.
- إما أن يكون صاحب الأدوات هو البانى فى أرض غيره.
- إما أن يكون الباني قد بنى فى أرض غيره وبأدوات غيره.
2- ففي الحالة الأولى:
يجوز لصاحب الأدوات أن يطلب نزعها إذا لم يكن فى ذلك ضرر يلحق الأرض، ويطلب نزعها فى مدة سنة من اليوم الذى يعلم فيه باندماج الأدوات بالمنشآت، ويكون النزع على نفقة صاحب الأرض سواء كان سيئ النية أو حسن النية. فإن لم يطلب صاحب الأدوات نزعها فى خلال هذه السنة.
أو طلب ولكن كان فى نزعها ضرر يلحق بالأرض، تملك صاحب الأرض الأدوات بالالتصاق، ودفع تعويضاً لصاحب الأدوات يزيد إذا كان صاحب الأرض سيئ النية. وهذا الحكم يختلف عن حكم التقنين بالأرض أو لا يلحق، ففي الحالتين يتمسك صاحب الأرض بالمواد ويدفع قيمتها إن كان له محل، ولا يجوز لصاحب المواد أن يطلب نزعها فى أى حال، وواضح أن حكم المشروع وجه العدالة فى أظهر.
ومفروض فيما تقدم أن صاحب الأرض بنى بأدوات بناء، أما إذا كان قد أدخل فى بنائه تماثيل أو أثراً ثميناً أو نحو ذلك مما لا يعتبر من أدوات البناء، فلا يتملكه بالالتصاق مطلقاً.
بل يجب نزعه فى أى وقت يطلب صاحب التمثال أو الأثر فيه ذلك، ولو بعد السنة، بل ولو أحدث النزع ضرراً جسيماً للبناء.
3- وفى الحالة الثانية:
إذا كان صاحب الأدوات هو البانى فى أرض غيره، يجب التفريق بين ما إذا كان سيئ النية أو حسن النية. فإذا كان سيئ النية، أى يعلم أن الأرض ليست مملوكة له.
وبنى دون رضاء صاحب الأرض، كان لهذا، إذا أثبت ذلك أن يطلب الإزالة على نفقة البانى وإعادة الشيء إلى أصله مع التعويض إن كان له محل، وذلك فى ميعاد سنة من اليوم الذى يعلم فيه بإقامة المنشآت، فإذا مضت السنة.
أو إذا لم يختر الإزالة، تملك المنشآت بالإلتصاق، ودفع أقل القيمتين قيمة البناء مستحقاً للإزالة أو ما زاد فى ثمن الأرض بسبب البناء.
فإذا لم يدفع أقل القيمتين كان للبانى أن يلزمه بالدفع، إلا إذا اختار نزع الأدوات المملوكة له، مادام ذلك لا يلحق بالأرض ضرراً
(مادة 1359 من المشروع وهى توافق مادة 65 فقرة 1، 2 من التقنين الأهلي إلا فى تفصيلات أهمها ميعاد السنة وجواز مطالة البانى بنزع الأدوات إذا لم يلحق بالأرض ضرر من ذلك).
وإن كان البانى حسن النية، بأن كان يعتقد أن الأرض مملوكة له، وهذا مفروض إلا إذا قام الدليل على العكس، أو كان قد حصل على ترخيص من مالك الأرض ولم يحصل اتفاق على مصير المنشآت.
كما هو حال المستأجر (انظر م 793 فقرة أولى من المشروع)، فلا يجوز لصاحب الأرض طلب الإزالة، ويتملك المواد بالإلتصاق، ويخير بين دفع قيمة المواد وأجرة العمل، أو دفع ما زاد فى قيمة الأرض بسبب البناء.
وإذا كانت قيمة المنشآت قد بلغت حدا من الجسامة لا يستطيع معه أن يؤدى ما هو مستحق عنها فإن له أن يطلب تمليك الأرض للبانى فى نظير تعويض عادل. هذا كله إلا إذا طلب البانى نزع الأدوات، ولم يكن نزعها يلحق بالأرض ضرراً جسيماً (مادة 1360 – 1361 من المشروع،
وتختلفان مع المادة 65 فقرة 3 من التقنين الأهلي فى أن المشروع عرض لفرض ما إذا كان البانى يعلم أن الأرض مملوكة لغيره، ولكن أقام المنشآت بترخيص من صاحب الأرض.
وكذلك أعطى المشروع للبانى حق المطالبة بنزع الأدوات وأعطى لصاحب الحق فى تمليك الأرض للبانى فى نظير تعويض عادل، وهذان حقان سكت عنهما الحالى).
وفى الفروض المتقدمة إذا تملك صاحب الأرض الأدوات بالإلتصاق وجب عليه أن يدفع التعويض للبانى وفقاً للأحكام المتقدمة الذكر.
ويجوز للقاضى بناء على طلب صاحب الأرض، أن يقرر ما يراه مناسباً للوفاء بهذا التعويض، وله أن يقضى بأن يكون الوفاء على أقساط دورية بشرط تقديم الضمانات اللازمة،
ولصاحب الأرض أن يتحلل من تقديم الضمان، إذا هو وفى مالا توازى فوائده بالسعر القانونى قيمة هذه الأقساط (مادة 1362 من المشروع وهى تحليل لمادة 1434، فيرجع إلى المذكرة الإيضاحية بشأن هذه المادة).
4- وفى الحالة الثالثة:
إذا كان البانى قد بنى فى أرض غيره وبأدوات غيره، يرجع صاحب الأدوات على البانى بالتعويض من أجل الأدوات، ويرجع البانى على صاحب الأرض بالتعويض وفقاً للأحكام السابقة، ويكون لصاحب الأدوات على صاحب الأرض دعوى مباشرة مقدماً فى ذمة صاحب الأرض للبانى (مادة 1365 من المشروع وتوافق مادة 66 من التقنين الأهلي مع غموض فى عبارة هذا التقنين).
5- ولا تنطبق الأحكام المتقدمة على الأكشاك والحوانيت والمأوى التى تقام على أرض الغير ولم يكن مقصوداً بقاؤها على الدوام. فهذه لا تملك بالإلتصاق بل تبقى ملكاً لمن أقامها، ويكلف هذا إذ كان معتدياً بالإزالة والتعويض (مادة 1364 من المشروع وهى مأخوذة من المادة 677 من التقنين السويسري).
6- واستثناء من الأحكام المتقدمة:
إذ جار البانى بحسن نية على أرض الجار وكان يبنى فى أرضه فجاوزها إلى جزء صغير ملاصق له من أرض جاره، وبنى بناء ضخماً لو طبقت عليه الأحكام المتقدمة لأصبح جزءاً من هذا البناء الضخم ملكاً للجار
فإن للبانى أن يجبر الجار على أن ينزل له عن ملكية الجزء المشغول بالبناء فى نظير تعويض عادل.
ويلاحظ فى تطبيق هذا الحكم شرطان أولهما أن البانى إنما يبنى أصلاً فى أرضه وقد جاوزها إلى جزء صغير ملاصق. والثانى أن هذه المجاورة من البانى قد وقعت بحسن نية
وقد جرى القضاء المصرى على هذا المبدأ دون أن يستند إلى نص، فقنن المشروع (مادة 1363) هذا القضاء العادل، ودعمه بالنص الذى ينقضه.
مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدنى – الجزء 6 – ص 329 وما بعدها
الالتصاق العقاري: أحد أهم أسباب انتقال الملكية وفق القانون
1- جاء نص المادة 924 مدنى فى عبارات عامة تشمل كل شخص يقيم منشآت فى أرض غيره بمواد من عنده وهو يعلم أن الأرض غير مملوكة له فإذا وضع شخص يده على أرض مملوكة لغيره بإعتبار أنه المالك، وقد أقام منشآت فى هذه الأرض بمواد من عنده.
فرفع مالك الأرض دعوى الإستحقاق على الحائز واسترد الأرض. فإذا ادعى مالك الأرض أن الحائز سئ النية أى أنه يعلم أنه أقام المنشآت أن الأرض مملوكة لغيره وأقام المنشآت دون رضا مالك الأرض، فعلى مالك الأرض يقع عبء إثبات سوء نية من أقام المنشآت.
كأن يثبت أن هذا الأخير قد اغتصب الأرض، أو أنه حازها فى مبدأ الأمر وهو حسن النية بأن اعتقد أنه وارثاً لها أنها آلت إليه عن طريق الوصية، ثم كشف بعد ذلك أنه غير وارثاً أو أن الوصية باطلة أو عدل الموصي عنها، ومع ذلك بقى حائزاً للأرض وأقام فيها المنشآت وهو يعلم أنها غير مملوكة له .
2- يتضح من نص المادة 924 / 1 مدنى أنه نظراً لسوء نية البانى أو الغارس، يجعل المشرع لصاحب الأرض الخيار بين طلب إزالة المنشآت أو استبقائها.
فله أن يطلب الإزالة لإعادة الأرض إلى حالتها الأولى، ويجب أن يتم ذلك فى مدة سنة تبدأ من اليوم الذى يعلم فيه بإقامة المنشآت، فإذا مضت هذه المدة دون أن يتقدم بطلب الإزالة سقط حقه فيه، ولا يكون له إلا أن يستبقى المنشآت، وتكون الإزالة على نفقة البانى أو الغارس. وإذا لحق صاحب الأرض ضرر بسبب إقامة المنشآت ثم إزالتها، فيكون له أن يطلب من البانى التعويض بدلاً عن هذا الضرر.
ولمالك الأرض بدلاً من طلب الإزالة أن يطلب استبقاء المنشآت. فإذا طلب ذلك أو مضت سنة من يوم علمه بإقامة المنشآت دون أن يطلب الإزالة فيمتلك المنشآت بالإلتصاق، ويكون هذا التملك فى مقابل دفع إحدى قيمتين:
- قيمة المنشآت مستحقة الإزالة، أى قيمة الأنقاض مخصوماً منها مصاريف الإزالة.
- أو قيمة ما زاد فى ثمن الأرض نتيجة وجود المنشآت عليها.
ولما كان الخيار بين هاتين القيمتين لصاحب الأرض فهو يختار بداهة القيمة الأقل. والمقابل الذى يلتزم به مالك الأرض على هذا النحو يختلف عن التعويض الذى يلتزم به مالك الأرض على هذا النحو يختلف عن التعويض الذى يلتزم به المثرى وفقاً لأحكام الإثراء بلا سبب .
فالمثرى يلتزم بأقل القيمتين، قيمة الإثراء أو قيمة الافتقار (مادة 179 مدنى) وبالمقابلة بين هذه القاعدة وكما يلتزم به مالك الأرض نجد أن الزيادة فى ثمن الأرض تمثل قيمة الإثراء ولكن قيمة المنشآت مستحقة الإزالة لا تمثل قيمة الافتقار، لأن قيمة افتقار البانى أو الغارس عبارة عن قيمة المواد وأجرة العمل.
أما نص الفقرة الثانية من المادة 924 مدنى فغامض لا يكشف عن حقيقة ما يقصده المشرع، وحكمه أياً كان المعنى الذى يحمل عليه غير مقبول، ولهذا كان يحسن استبعاده. فنظر إلى أن المشرع لا يعطى من أقام المنشآت الحق فى إزالتها إذا اختار صاحب الأرض استبقاءها.
فيثور التساؤل عن الحالة التى يثبت فيها هذا الحق. لا يصح أولاً أن يقال إن حق من أقام المنشآت يثبت له إذا لم يختر صاحب الأرض استبقاء المنشآت وإنما اختار إزالتها، لأن الإزالة تكون فى هذه الحالة واجب على من أقام المنشآت فلا معنى للقول أنها حق له.
فإذا استبعدنا هذا المعنى غير المقبول، فقد يقال، كما قالت المذكرة الإيضاحية وبعض الشراح، إن مالك الأرض إذا تملك المنشآت بالإلتصاق
ولكنه امتنع عن دفع المقابل كان للبانى إما أن يلزمه بالدفع وإما أن يطلب نزع المنشآت إن كان النزع لا يلحق بالأرض ضرراً .
ولكن يلاحظ على هذا الرأى أن النص ليس فيه ما يدل عليه، وليس فيه فيما يرى الدكتور منصور مصطفى منصور – سند فى القانون، فبمجرد أن التزم صاحب الأرض بدفع التعويض
لا يكون أمام البانى إلا أن يستوفى هذا التعويض وفقاً للقواعد العامة. وقد يقال، وهو ما ذهب إليه بعض الشراح، إن المقصود هو أنه إذا لم يحدد صاحب الأرض موقفه فلم يطلب الإزالة ولم يختر استبقاء المنشآت.
فإنه يجوز لمن أقام المنشآت أن يطلب نزعها، وذلك بشرط ألا يلحق هذا النزع ضرراً بالأرض، غير أن صاحب الأرض يستطيع دائماً أن يعطل هذا الطلب إذا اختار استبقاء المنشآت.
وهذا يعنى أن المشرع يعطى من أقام المنشآت فرصة المبادأة فى طلب نزع المنشآت حتى يحمل صاحب الأرض على تحديد موقفه دون انتظار انقضاء مدة السنة لمعرفة مصير المنشآت،
ويمكن أن يعترض على هذا بأن من حق صاحب الأرض أن يستفيد من مدة السنة التى أعطاها له المشرع للخيار بين إزالة المنشآت أو استبقائها، فلا يجبر على الاختيار قبل ذلك.
3- هل يكون لصاحب الأرض أن يطلب من صاحب المحدثات (المنشآت) تعويضاً عما فوت عليه صنعه من الفوائد التى كانت ممكنة التحقق لولا تعديه؟
أجابت المادة 924 من القانون المدنى المصرى والمادة 55 من القانون الفرنسي على ذلك بالإيجاب، فقالا:
إن لصاحب الأرض أن يطلب إزالة المنشآت مع التعويض إن كان له وجه. وهذان النصان هما المقابل للنص العراقي والظاهر من القياس فى الحالة الأولى أن الحكم بالتعويض صحيح إن كان له وجه.
وذلك ما تقضى به العدالة، وليس هناك من فرق يوجب الحكم بالتعويض فى الحالة الأولى ولا يوجبه فى هذه المادة. وفى رأينا (الأستاذ حامد مصطفى) أن القانون قد ترك عليه
لا سيما وأن الأمر يدور على القواعد العامة التى تقضى بالتعويض فى كل حالة يحكم فيها القضاء بإعادة الأمر إلى ما كان عليه وسد الضرر المحقق.
وقد كان قانون التصرف بالأموال غير المنقولة يقضى فى هذه الحالة بالمساواة بين حسن النية وسيئ النية فيحكم بتبعية الأقل قيمة للأكثر قيمة.
أما إذا كانت الأرض وقفاً فإن القواعد الشرعية تفرق بين أن يكون البانى بلا حسن نية هو المتولى أو أجنبياً، فإن كان المتولى أمر برفع بنائه إن لم يضر رفعه بالأرض. إذا كان يضر بها
فإن عليه أن ينتظر حتى يتهدم البناء أو تيبس الأشجار ولا حق له فى منفعة شئ من ذلك.
وإن كان غير المتولى وكان من الممكن أن يأخذ ما أحدثه بلا ضرر يصيب الأرض كان له ذلك، وإن كان لا يمكن ذلك إلا مع ضرر جسيم يصيبها صارت المحدثات مال الوقف
ويدفع لصاحبها أقل القيم الثلاث مستحقة القلع ومستحقة البقاء ومقلوعة بالفعل. وإن كان ما أحدثه أمراً معنوياً كخصب الأرض بالأسمدة وحرثها وتحسينها لم يدفع الوقف شيئاً.
أما إذا كان البانى حسن النية كأن يكون قد بنى على أرض الوقف بإذن المتولى أو بالإتفاق أو كان له حق السكنى وكان البناء ضرورياً ولم يعين مصير المنشآت كان للمتولى أخذها بقيمتها قائمة إن كان للوقف مال تؤخذ به.
وإلا كان على صاحب المنشآت الانتظار حتى تكون للوقف غلة يستوفى منها حقه ويصبح تقسيطه وفق الأحوال أو تأجيره أو استغلاله بين الوقف وبينه، ولا يصح تملك أرض الوقف للمبانى مهما كانت الأحوال
إلا إذا كان هناك مجال لتطبيق قواعد الاستبدال، فحينئذ يأخذ البانى من ثمن الوقف بنسبة ما يصيب المحدثات ويشترى بما يصيب الوقف عقار مكان الأول.
الملكية العقارية فى العراق – الجزء الأول – للأستاذ حامد مصطفى – 1964 – ص 289
حالة أن صاحب الأدوات هو البانى فى أرض غيره
إذا أقام شخص بناء أو غراسا له اتصال قرار بالأرض بأدوات مملوكة له فى أرض مملوكة لغيره ، وكان سئ النية أى يعلم أن الأرض مملوكة لغيره
فللمالك أن يطلب إزالة المنشآت أو بقائها ، فأن طلب الإزالة ، تعين عليه إبداء هذا الطلب خلال سنة من علمه بإقامة البناء وبشخص من أقامه حتى يمكنه توجيه طلب الإزالة إليه
فلا يكفى العلم بإقامة البناء فقط ، ومن ثم لا تبدأ مدة السنة إلا من اليوم الذى يجتمع فيه العلم بإقامة البناء وبشخص من أقامه.
المستشار أنور طلبة – المطول في شرح القانون المدني – ص 338
قضت محكمة النقض بأن:
النص فى الفقرة الأولى من المادة 924 من القانون المدنى على أنه “إذا أقام شخص بمواد من عنده منشآت على أرض يعلم أنها مملوكة لغيره دون رضاء صاحب الأرض كان لهذا أن يطلب إزالة المنشآت على نفقة من أقامها مع التعويض أن كان له وجه
وذلك فى ميعاد سنة من اليوم الذى يعلم فيه بإقامة المنشآت ، يفيد أن لصاحب الأرض أن يطلب خلال سنة إزالة المنشآت المقامة على أرضه على نفقة من أقامها .
فإذا سكت ولم يطلب الإزالة سقط حقه فى طلبها ، ولازم ذلك أن يكون عالما بشخص من أقامها حتى يتسنى له من بعد أن يوجه إليه طلب إزالتها على نفقته على نحو ما صرح به صدر النص لأن العلم بإقامة المنشآت لا يقتضى حتما وبطريق اللزوم العلم بمن أقامها .
ومن ثم فإن ميعاد السنة الذى يتعين طلب الإزالة خلاله لا يبدأ إلا من اليوم الذى يعلم فيه صاحب الأرض بإقامة المنشآت وشخص من أقامها.
إذ كان ذلك ، وكان الحكم المطعون فيه قد اعتد بتاريخ على الطاعنة بإقامة المنشآت وأجرى ميعاد السنة منه ورتب على ذلك قضاءه بسقوط حقها فى طلب الإزالة دون أن يعنى ببحث تاريخ علمها بإقامة المطعون ضده الثانى للمنشآت
وهو ما قد يتغير به وجه الرأى فى الدعوى ، فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون وشابه قصور فى التسبيب.
(نقض3/2/1975 طعن 207 س 40 ق)
سوء نية البانى علي أرض غيره
حسن نية البانى مفترض قانونا ، فيعتبر البانى حسن النية عندما أقام البناء ، وأنه يستند فى ذلك لسبب يخوله ذلك ، وبالتالي يجب على من يدعى سوء نيته ، أن يثبت ذلك بكافة طرق الإثبات ، فيقيم الدليل على أن البانى كان يعلم ، أو كان فى إمكانه أن يعلم بأن الأرض مملوكة للغير.
وقد قضت محكمة النقض بأن
إذا كان الحكم المطعون فيه قد اطرح دفاع الطاعن بحسن نيته فى جميع الصور وانتهى إلى أنه قد قام عامدا بهدم عقار المطعون ضدها دون مسوغ وأقام بناءه على أرض ذلك العقار المملوكة لغيره ، ودلل سائغا على علم الطاعن بإقامة البناء على ملك الغير وسوء نيته فيما أقدم عليه .
وكان أمر العلم بإقامة البناء وثبوت حسن نية من أقامه أو سوء نيته مما تستقل به محكمة الموضوع بلا معقب عليها من محكمة النقض مادامت قد أقامت قضاءها فيه على أسباب سائغة تكفى لحمله فإن النعى على الحكم المطعون بمخالفة القانون والخطأ فى تطبيقه يكون فى غير محله.
(طعن رقم 297 لسنة 38 ق جلسة 9/12/1974)
وبأن الحائز الذى يقيم المنشآت على أرض مملوكة لغيره ، يفترض فيه أنه كان حسن النية وقت أن أقام هذه المنشآت ، والمقصود بحسن النية فى تطبيق المادة 295 من القانون المدنى أن يعتقد البانى أن له الحق فى إقامة المنشآت ، ولا يلزم أن يعتقد أنه يملك الأرض
فإذا ادعى مالك الأرض أن البانى سئ النية ، فعليه حسبما نقضى به المادة924 من القانون المدنى أن يقيم الدليل على أن البانى كان يعلم وقت أن أقام المنشآت أن الأرض مملوكة لغيره وأنه أقامها دون رضاء مالك الأرض.
(طعن رقم 19 لسنة 42 ق جلسة/2/1976)
يقع على مالك الأرض إثبات سوء نية البانى
والعبرة فى ذلك بوقت إقامة البناء لا بوقت وضع اليد ، ويعتبر البانى سئ النية إذا كان مغتصبا للأرض أو مشترى من غير مالك أو أهمل فى فحص سند الملكية فلم يتبين ما شابه من بطلان ومن أقيمت عليه دعوى استحقاق
ومن يشترى بناء مقام على أرض الغير ويزيد عليه أما وارث المستأجر إذا بنى فى الأرض المؤجرة فقد لا يكون سئ النية.
وقد قضت محكمة النقض بأن
إذ كان من المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن الحكم إذا ساق قرائن معيبة ضمن قرائن أخرى استدل بها على سوء النية وكان لا يبين من الحكم أثر كل واحدة من هذه القرائن فى تكوين عقيدة المحكمة فإنه يكون مشوبا بالفساد فى الاستدلال.
لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد ساق للتدليل على سوء نية الطاعنين قرائن منها أن المطعون ضدهم أنذروا الطاعنين فور بنائهم على جزء من أرضهم .
وكان الثابت بهذا الإنذار أنه أعلن للطاعنين بعد أن اكتملت إقامة الدور الأول من البناء وشرعوا فى إقامة الدور الثانى بما لا يمكن أن يدل على سوء نيتهم وقت البناء
فإن الحكم وقد ساق هذه القرينة المعيبة ضمن قرائن أخرى متساندة استدل بها مجتمعة على سوء نية الطاعنين بما لا يبين منه أثر كل واحدة منها فى تكوين عقيدة المحكمة يكون مشوبا بالفساد فى الاستدلال.
(نقض 16/12/1982 طعن 88 س 52 ق)
وبأنه إذ كان الحكم المطعون فيع اعتبر القضاء بالإزالة نتيجة مترتبة على القضاء بثبوت الملكية مع أن القضاء به يكون طبقا لقواعد الالتصاق المنصوص عليها فى المادة 65 من القانون المدنى السابق المقابلة للمادتين 924 و 925 من القانون المدنى الحالى
والتى تفرق بين إقامة المنشآت على أرض الغير دون رضاء صاحبها وبين إقامتها على أرض يعتقد من أقامها بحسن نية أن له الحق فى ذلك ففى الحالة الأولى يكون لصاحب الأرض طلب الإزالة على نفقة من أقامها ، وفى الحالة الثانية لا يحق له الإزالة
ولكن يخير بين دفع قيمة المواد وأجرة العمل أو دفع قيمة ما زاد فى ثمن الأرض بسبب المنشآت .
لما كان ذلك
وكان الطاعنون قد برروا إقامتهم المبانى والمنشآت على الأرض بسبق شراء مورثيهم لها بعقد مسجل وهو ما ينطوى على التحدى بحسن نيتهم وقت تشييدها فإن الحكم المطعون فيه إذ أغفل بحث حسن أو سوء نية الطاعنين يكون مشوبا بالقصور فضلا عن الخطأ فى تطبيق القانون.
نقض 8/12/1975 س 26 ص 1586
وبأنه إذا كان من المقرر – فى قضاء هذه المحكمة – أن لقاضى الموضوع سلطة تامة فى استخلاص حسن النية وسوئها من مظانها فى الدعوى وبما يستشفه من ظروفها وملابساتها
وكان الحكم المطعون فيه قد استخلص فى حدود سلطته الموضوعية سوء نية الطاعنين فى إقامة المبانى المطلوب إزالتها ، وكان استخلاصه قائما على أسباب مسوغة وكافية لحمل قضائه ، فإن النعى عليه يكون على غير أساس.
(نقض 8/5/1973 س 24 ص 707)
كما قضت بأن إذا كان الحكم المطعون فيه قد أثبت سوء نية الطاعنين فى إقامة المبانى وطبق على واقعة النزاع المادة65 من القانون المدنى القديم
وكان المشرع قد خول مالك الأرض – وفقا لأحكام الالتصاق المنصوص عليها فى تلك المادة – الحق فى تملك البناء الذى يقيمه الغير فى أرضه دون رضاه وقضى بأن للمالك الخيار بين طلب إبقاء البناء وطلب إزالته على نفقة من أقامه
وكان الحكم المطعون فيه قد التزم هذا النظر وقضى بناء على طلب ملاك الأرض – المطعون عليهم – بإزالة المبانى التى أقامها الطاعنون فى أرضهم فإنه يكون قد التزم صحيح القانون. الحكم السابق.
وبأنه متى كان المدعى قد أقام دعواه أمام محكمة الدرجة الأولى بالنسبة للماكينة والمبانى الملحقة بها – القائمة على الأرض موضوع النزاع – بطلب إزالتها
ولم يختر أمام هذه المحكمة تثبيت ملكيته لها ، فأن إبداء هذا الطلب أمام محكمة الاستئناف يعتبر طلبا جديدا يتغير به موضوع الطلب الأصلى وليس مجرد تغيير فى سببه ، فلا يجوز إبداؤه لأول مرة أمام محكمة الاستئناف وإلا حكمت بعدم قبوله .
(نقض 17/1/1967 س 18 ص 111)
وبأنه مفاد نص المادتين 924 و 925 من القانون المدنى أنه إذا كان صاحب الأدوات هو البانى فى أرض غيره فيجب التفريق بين ما إذا كان سئ النية أو حسن النية
فإذا كان سئ النية أى يعلم أن الأرض ليست مملوكة له وبنى دون رضاء صاحب الأرض كان لهذا – إذا أثبت ذلك – أن يطلب الإزالة على نفقة البانى وإعادة الشئ إلى أصله مع التعويض أن كان له محل وذلك فى ميعاد سنة من اليوم الذى يعلم فيه بإقامة المنشآت .
فإذا مضت سنة أو إذا لم يجر الإزالة تملك صاحب الأرض المنشآت بالالتصاق ودفع أحد القيمتين قيمة البناء مستحقا الإزالة أو ما زاد فى ثمن الأرض بسبب البناء ، أما إذا كان البانى حسن النية بأن كان يعتقد أن الأرض مملوكة له – وهو أمر مفترض إلا إذا قام الدليل على عكسه – فلا يجوز لصاحب الأرض طلب الإزالة .
(نقض 11/6/1968 س 19 ص 1655)
وتستقل محكمة الموضوع بتقدير حسن نية البانى فى أرض الغير أو سوء نيته بلا معقب عليها من محكمة النقض مادامت قد أقامت قضاءها على أساس سائغة تكفى لحمله
وقد قضت محكمة النقض بأن “المقرر – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن أمر العلم بإقامة البناء على ملك الغير وثبوت حسن نية من أقامه أو سوء نيته مما تستقل به محكمة الموضوع بلا معقب عليها من محكمة النقض مادامت قد أقامت قضاءها فيه على أسباب سائغة تكفى لحمله.
(طعن رقم 1323 لسنة 59 ق جلسة 30/3/1994)
وبأنه إذ كان من المقرر – فى قضاء هذه المحكمة – أن لقاضى الموضوع سلطة تامة فى استخلاص حسن النية وسوئها من مظانها فى الدعوى وبما يستشفه من ظروفها وملابساتها
وكان الحكم المطعون فيه قد استخلص فى حدود سلطته الموضوعية سوء نية الطاعنين فى إقامة المبانى المطلوب إزالتها – وكان استخلاصه قائما على أسباب مسوغة وكافية لحمل قضائه – فإن النعى عليه يكون على غير أساس .
(نقض 8/5/1983 طعن 163 س 38 ق ، نقض 5/12/1972 طعن 298 س 37 ق)
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن
المطعون ضده أقام على الطاعن وأخرى الدعوى …….. سنة 1996 مدني الفيوم الابتدائية بطلب الحكم بصفة أصلية بإزالة المباني المقامة على أرضه المبينة بالصحيفة واحتياطيا بإلزامهما أن يؤديا إليه مبلغ 50.000 جنيه تعويضا شاملا ثمن المساحة المغتصبة من أرضه.
ندبت المحكمة خبيرا وبعد أن قدم تقريره حكمت بإلزامهما أن يدفعا إليه مبلغ 8290 جنيه. استأنف الطاعن والأخرى هذا الحكم برقم …… سنة 36 ق بني سويف “مأمورية الفيوم” فقضت المحكمة بتأييده،
فطعنا عليه بالنقض بالطعن رقم …… سنة 70 قضائية وبتاريخ 25/6/2002 نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه جزئيا فيما قضى به على الطاعن بمفرده للفساد في الاستدلال والقصور في التسبيب لاستخلاص صفة الطاعن في الخصومة من علاقة الزوجية بينه والأخرى
دون بحث وتمحيص دفاعه في هذا الخصوص وأحالت القضية إلى محكمة الاستئناف وبعد تعجيلها قضت الأخيرة بالتأييد.
طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق، وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة وحيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن حاصل ما ينعاه الطاعن بسببي الطعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والفساد في الاستدلال وفي بيان ذلك يقول
أنه استهل دفاعه منذ بدء الخصومة أمام محكمة الموضوع وفيما نقض الحكم السابق بسببه بانتفاء صلته بالعقار المجاور لأرض المطعون ضده لأنه مملوك أرضا ومباني لزوجته وقدم المستندات الدالة على ذلك ومنها عقد مشتراها للأرض ورخصة المباني .
إلا أن الحكم عاد وأطرح هذا الدفاع وقضى بتأييد الحكم الابتدائي بإلزامه معها بالتعويض الذي قدره على سند من مجرد أن الطاعن اعتدى على ملك المطعون ضده وأقام عليه البناء مع زوجته
ولم ينازع في ذلك عند شكايته أمام الشرطة قبل رفع الدعوى رغم أن هذا الاستخلاص بني على الظن ولا دليل عليه إذ خلت الأوراق مما يفيد ثبوت سوء نية الطاعن أو مشاركته في إقامة المباني بما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في محله
- ذلك أنه لما كانت الدعوى هي حق الالتجاء إلى القضاء لحماية الحق أو المركز القانوني المدعى به فإنه يلزم توافر الصفة الموضوعية لطرفي هذا الحق بأن ترفع الدعوى ممن يدعي استحقاقه لهذه الحماية وضد من يراد الاحتجاج عليه بها.
- كما وأن العبرة في بحث شروط قبول الدعوى بوقت طرح الطلب على القضاء لأنه الوقت الذي كان يتعين أن يصدر فيه الحكم حتى لا يضار صاحب الحق ببطء إجراءات التقاضي أو مماطلة الخصوم.
- كما وأنه الوقت الذي يتحقق فيه مبدأ المواجهة بين الخصوم.
- وأن التعويض العادل الذي يمنح لصاحب الأرض مقابل تنازله لجاره عن ملكية الجزء المشغول بالبناء وعلى ما جرى به نص المادة 928 من القانون المدني هو مقابل استبقاء المباني دون إزالة وذلك على شرط أن يكون الجار صاحب البناء حسن النية عند البناء على الجزء الملاصق لأرضه وأن حسن النية يفترض ما لم يقم الدليل على العكس أو تقوم أسباب تحول حتما دون قيام هذا الافتراض.
لما كان ذلك
وكان الثابت في الأوراق أن الحكم الابتدائي مؤيداً بقضاء الحكم المطعون فيه أقام قضاءه برفض طلب الإزالة على ما قرره من ثبوت حسن نية الجار الملاصق لأرض المطعون ضده غير أنه قضى بالتعويض على أساس أن مصدر التزامه هو الفعل الضار.
وإذ تمسك الطاعن في شتى مراحل النزاع بانقطاع صلته بالعقار المجاور أو مشاركته في أعمال البناء لأنه مملوك أرضاً ومباني لزوجته المحكوم عليها وقدم المستندات الدالة على ذلك.
إلا أن الحكم المطعون فيه تقاعس عن فحص وتحقيق دفاع الطاعن مجتزأ القول بأن هذا الدفاع لم يتمسك به صاحبه أمام الشرطة عند شكايته قبل رفع الدعوى عليه
وأنه أقام المباني على جزء من أرض المطعون ضده حين أن هذا الذي استخلصه الحكم يقطع بعدم معرفته لحقيقة الدعوى من وقائعها ومن الأدلة المقدمة إليه في شأن صفة الطاعن في الخصومة .
وأنه ليس الجار المعني فيها إذ لم يقدم المطعون ضده دليلاً على سوء نية الطاعن واعتدائه على ملكه أو مشاركته في إقامة المباني عليه
فضلاً عن أن إمساك الطاعن عن إبداء دفاعه أمام الشرطة لا يؤدي إلى إضفاء سوء النية لديه فيكون إقحامه في الدعوى والحكم عليه على غير أساس.
وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون فضلاً عن خطئه في تطبيق القانون معيباً بالقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال بما يوجب نقضه.
وحيث إن الطعن للمرة الثانية – وفي ذات المسألة – وأن الموضوع صالح للفصل فيه ولما تقدم فإنه يتعين القضاء بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به على الطاعن وبعدم قبول الدعوى النسبية له لرفعها على غير ذي صفة
أحكام النقض المدني الطعن رقم 3253 لسنة 74 بتاريخ 13 / 3 / 2005 – مكتب فني 56 – صـ 257
حكم البانى على أرض الغير بسوء نية
لقد عرضت المادة 924 من التقنين المدنى الحالى لحالة البناء أو الغراس أو إقامة المنشآت الأخرى بسوء نية فى أرض الغير.
فقضت فقرتها الأولى بأنه “إذا أقام شخص بمواد من عند منشآت على أرض يعلم أنها مملوكة لغيره دون رضاء صاحب الأرض كان لهذا أن يطلب إزالة المنشآت على نفقة من أقامها مع التعويض إن كان له وجه .
وذلك فى ميعاد سنة من اليوم الذى يعلم فيه بإقامة المنشآت ، أو أن يطلب استبقاء المنشآت مقابل دفع قيمتها مستحقة الإزالة أو دفع مبلغ يساوى ما زاد فى ثمن الأرض بسبب هذه المنشآت”.
ومن هذا النص يتبين أن سوء النية يتحقق بتوافر شرطين:
- الأول: علم البانى أو الغارس أو مقيم المنشآت أن الأرض التى يقيم فيها منشآته ليست مملوكة له بل مملوكة لغيره.
- الثانى: علمه فضلا عن ذلك بأنه لا حق له فى إقامة المنشآت فى هذه الأرض لعدم وجود اتفاق أو إذن من صاحب الأرض يخوله إقامة المنشآت بها.
فإذا تخلف الشرطان أو تخلف أحدهما انتفى سوء النية لدى مقيم المنشآت ، كمن يقيم المنشآت فى أرض يعلمها مملوكة للغير ولكنه يعتقد أن له الحق فى إقامتها بها .
فيعتبر حينئذ حسن النية ويعامل على هذا الأساس. وبالنظر إلى سوء نية مقيم المنشآت ، يعطى المشرع فى الأصل لصاحب الأرض حقا فى طلب إزالة هذه المنشآت على نفقة مقيمها .
لأن فى إقامتها تعديا على ملكه والتعدى هنا بسوء نية مما يجب ألا يغتفر لمقيم المنشآت ، وخير جزاء لهذا الاعتداء هو التنفيذ العيني بإزالة المنشآت .
ولكن هذا الجزاء لا يخل بحق صاحب الأرض فى الرجوع كذلك على مقيم المنشآت بالتعويض إن كان له وجه. غير أن حق صاحب الأرض فى طلب إزالة المنشآت محدود استعماله خلال ميعاد معين قصير هو ميعاد سنة من اليوم الذى يعلم فيه بإقامة المنشآت .
وقد أحسن التقنين المدنى الحالى باستحداث هذا الميعاد بعد أن كان الأمر مطلقا إلا من الخضوع للقواعد العامة فى ظل التقنين المدنى السابق ، وذلك حتى يتحدد سريعا مصير المنشآت.
(حسن كيرة ص 411)
فإذا لم يطلب صاحب الأرض الإزالة ، أو طلبها بعد انقضاء سنة من وقت توافر علمه بإقامة البناء وبشخص من أقامه ، سقط حقه فى طلب الإزالة ، وتملك البناء بالالتصاق .
فى حالة عدم طلب من أقامه نزعه ، ويترتب على تملك البناء بالالتصاق عملا بالمادة924 من القانون المدنى أن يلتزم صاحب الأرض بأن يدفع للبانى تعويضا يقدر بأقل القيمتين قيمة البناء باعتباره انقاضا .
ولا يدخل أجر الهدم فى تقدير هذه القيمة ، أو ما زاد فى قيمة الأرض بسب البناء وتعهد المحكمة بذلك إلى خبير لبيان قيمة الأرض خالية وقت الاستحقاق.
ثم بيان قيمة الأرض بما عليها من منشآت فيكون الفرق هو ما زاد فى قيمة الأرض فيقضى به للبانى ضد من يكون مالكا للأرض وقت طلب التعويض ولو لم يكن مالكا وقت البناء .
على أن يخصم من التعويض قيمة الثمار التى قبضها البانى والتى أهمل فى قبضها (مادة 979) حتى لا يجمع بين ثمرة البدلين وهما الانتفاع بالمبنى والتعويض المستحق عنه.
وتقدير قيمة التعويض يتم على نحو ما تقدم وليس على أساس قيمة الدعوى الذى حددته المادة37 من قانون المرافعات .
(أنور طلبه ص 339)
وقد قضت محكمة النقض بأن
النص فى الفقرة الأولى من المادة 924 من القانون المدنى على أن “إذا أقام شخص بمواد من عنده منشآت على أرض يعلم أنها مملوكة لغيره دون رضاء صاحب الأرض .
كان لهذا أن يطلب إزالة المنشآت على نفقة من أقامها مع التعويض إن كان له وجه وذلك فى ميعاد سنة من اليوم الذى يعلم فيع بإقامة المنشآت .
أو أن يطلب استبقاء المنشآت مقابل دفع قيمتها مستحقة الإزالة ، أو دفع مبلغ يساوى ما زاد فى ثمن الأرض بسبب هذه المنشآت” .
مفاده أن تملك صاحب الأرض للمنشآت التى يطلب استبقاءها بالالتصاق يكون مقابل تعويض صاحبها بأقل القيمتين المشار إليهما فى النص وهما:
قيمة المنشآت مستحقة الإزالة أى قيمة الأنقاض بعد استنزال تكاليف الهدم ، أو الفرق بين ثمن الأرض خالية من المنشآت وثمنها بعد إقامة المنشآت عليها بإعتبار أن فرق الثمن هو ما زاد فى ثمن الأرض .
ولا مراء فى أن التعويض فى هذه الحالة وإن كان مصدره القانون ، إلا أنه يمثل قيمة ما أثرى به صاحب الأرض بسبب إقامة المنشآت .
وهو بهذه الصفة منبت الصلة بقواعد تقدير قيمة الدعوى المنصوص عليها فى المادة 37 من قانون المرافعات والتى تهدف إلى وضع معيار لتحديد الاختصاص القيمى لمحاكم الدرجة الأولى ، ولمدى قابلية هذه الأحكام للطعن فيها.
(نقض 8/2/2000 طعن 338 س 63 ق)
وبأنه” إذ كان الحكم المطعون فيه قد… ناط بالخبير المندوب فى الدعوى (دعوى استبقاء المبانى المقامة على أرض الغير مقابل دفع قيمتها مستحقة الإزالة)
تقدير قيمة المنشآت التى أقامها الطاعن – وهو سئ النية – على الأرض المملوكة للمطعون ضدها ، طبقا للقواعد العامة المنصوص عليها فى المادة37 مرافعات ، ثم اعتد فى قضائه بهذا التقدير ، فإنه يكون قد خالف القانون ، وأخطأ فى تطبيقه .
(نقض 8/2/2000 طعن 338 س 63 ق)
وبأنه” مفاد المادة924 من القانون المدنى أنه إذا كان صاحب الأدوات البانى فى أرض غيره سئ النية كان لصاحب الأرض أن يطلب الإزالة على نفقة البانى وإعادة الشئ إلى أصله مع التعويض إن كان له محل وذلك فى ميعاد سنة من اليوم الذى يعلم فيه بإقامة المنشآت .
فإذا مضت سنة أو إذا طلب صاحب الأرض استبقاء المنشآت تملك الأخر هذه المنشآت بالالتصاق مقابل دفع أقل القيمتين قيمة البناء مستحقا الإزالة أو ما زاد فى ثمن الأرض بسبب البناء ، ولا يعتبر ميعاد السنة التى يتعين طلب الإزالة خلالها مراعيا إلا برفع طلب الإزالة إلى القضاء وإلا سقط الحق فيه.
(نقض 27/12/1997 طعن 3952 س 66 ق)
وبأنه” النص فى الفقرة الأولى من المادة924 من القانون المدنى على أنه “إذا أقام شخص بمواد من عنده منشآت على أرض يعلم أنها مملوكة لغيره دون رضاء صاحب الأرض
كان لهذا أن يطلب إزالة المنشآت على نفقة من أقامها مع التعويض أن كان له وجه ، وذلك فى ميعاد سنة من اليوم الذى يعلم فيه بإقامة المنشآت”.
يفيد أن لصاحب الأرض أن بطلب خلال سنة إزالة المنشآت المقامة على أرضه على نفقة من أقامها ، فإذا سكت ولم يطلب الإزالة سقط حقه فى طلبها.
ولازم ذلك أن يكون عالما بشخص من أقامها حتى يتسنى له من بعد أن يوجه إليه طلب إزالتها على نفقته على نحو ما صرح به صدر النص لأن العلم بإقامة المنشآت لا يقتضى حتما وبطريق اللزوم العلم بمن أقامها .
ومن ثم فإن ميعاد السنة الذى يتعين طلب الإزالة خلاله لا يبدأ إلا من اليوم الذى يعلم فيه صاحب الأرض بإقامة المنشآت وشخص من أقامها.
إذ كان ذلك، وكان الحكم المطعون فيه قد أعتد بتاريخ على الطاعنة بإقامة المنشآت وأجرى ميعاد السنة منه ورتب على ذلك قضاءه بسقوط حقها فى طلب الإزالة دون أن يعنى ببحث تاريخ علمها بإقامة المطعون ضده الثانى للمنشآت ، وهو ما قد يتغير به وجه الرأى فى الدعوى .
فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون وشابه قصور فى التسبيب.
(نقض 3/12/1975 طعن 207 س 40 ق، نقض 20/11/1985 طعن 920 س 51 ق)
وبأنه” متى كان الحكم المطعون فيه قد أثبت أن علم المطعون ضدها بإقامة المبانى على أرضها بدأ من تاريخ رفعها لدعوى إثبات الحالة فى11 ،20 من أبريل سنة 1960 .
وأنها رفعت الدعوى الحالية بطلب الإزالة فى ديسمبر دون ما حاجة إلى ما تطرق إليه تزيدا منه فى شأن اعتبار دعوى إثبات الحالة قاطعة لتقادم مدة السنة .
(نقض 9/12/1974 طعن 297 س 38 ق)
إذ كان من المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن الحكم إذا ساق قرائن معيبة ضمن قرائن أخرى استدل بها على سوء النية ، وكان لا يبين من الحكم أثر كل واحدة من هذه القرائن فى تكوين عقيدة المحكمة فإنه يكون مشوبا بالفساد فى الاستدلال.
لما كان ذلك ، وكان الحكم المطعون فيه قد ساق للتدليل على سوء نية الطاعنين قرائن منها أن المطعون ضدهم أنذروا الطاعنين فور بنائهم على جزء من أرضهم .
وكان الثابت بهذا الإنذار أنه أعلن للطاعنين بعد أن اكتملت إقامة الدور الأول من البناء وشرعوا فى إقامة الدور الثانى بما لا يمكن أن يدل على سوء نيتهم وقت البناء .
فإن الحكم وقد ساق هذه القرينة المعيبة ضمن قرائن أخرى متساندة أستدل بها مجتمعة على سوء نية الطاعنين بما لا يبين منه أثر كل واحدة منها فى تكوين عقيدة المحكمة يكون مشوبا بالفساد فى الاستدلال.
(نقض 16/12/1982 طعن 88 س 52 ق)
وبأنه” لما كان الطاعنان قد تمسكا فى مذكرتهما المقدمة أمام محكمة أول درجة بجلسة 30/5/1994 بأن الثابت من تقرير الخبير المنتدب فى الدعوى أن المبانى المستجدة المطالب بإزالتها قد بدء فى إنشائها فى 1982 ،1983.
وتم الانتهاء منها سنة 1987 وأن الدعوى بطلب إزالتها لم ترفع إلا بعد إقامة الدعوى الأصلية بمطالبتهم بقيمة حصتهم فى التكاليف سنة 1990 رغم علمهم بالبناء ورضاهم به .
مما لا يجيز لهم طلب الإزالة لرفعه بعد الميعاد ويعد مطروحا على محكمة الاستئناف دون حاجة لإعادة ترديده منها أمامها لصدور حكم أول درجة لصالح الطاعنين.
(نقض 27/12/1997 طعن 3952 س 66 ق)
وبأنه ” لما كان من المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن العدل يأبى أن يجمع شخص بين ثمرة البدلين – المبنى وقيمة التعويض المستحق للبانى – فينتفع طرف بالشئ وعوضه ، وأن إغفال الحكم بحث دفاع إبداء الخصم يترتب عليه بطلان الحكم إذا كان الدفاع جوهريا مؤثرا فى النتيجة التى أنتهى إليها .
وكان الحكم المطعون فيه قد قضى للمطعون ضدهم بثمرات البناء الذى أقامه الطاعنان بحسن نية من مالهما الخاص عن مدة سابقة على تاريخ الوفاء بالتعويض المستحق لهما عن إقامة ذلك البناء وأغفل دفاع الطاعنين المشار إليه بوجه النعى – بخصم فوائد المبلغ الذى أنفقاه فى إقامة البناء من ربع العقار إيرادا وردا فإنه يكون معيبا بالقصور.
(نقض 26/11/1991 طعن 248 س 60 ق)
وبأنه” النص فى الفقرة الأولى من المادة924 من القانون المدنى على أنه “إذا أقام شخص بمواد من عنده منشآت على أرض يعلم أنها مملوكة لغيره دون رضاء صاحب الأرض كان لهذا أن يطلب إزالة المنشآت على نفقة من أقامها مع التعويض إن كان له وجه.
وذلك فى ميعاد سنة من اليوم الذى يعلم فيه بإقامة المنشآت” يفيد أن لصاحب الأرض أن يطلب خلال سنة بإزالة المنشآت المقامة على أرضه على نفقة من أقامها فإذا سكت ولم يطلب الإزالة سقط حقه فى طلبها .
كما يفيد أن كلمة “يطلب” الواردة فيه – وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض – تؤدى ذات المعنى الوارد بنص الماد923 وهو رفع الدعوى.
وإذا كان من المقرر فى حساب المواعيد أنه إذا كان الميعاد مقدرا بالأيام أو بالشهور أو بالسنين فلا يحسب منه يوم حدوث الأمر5 المعتبر فى نظر القانون مجريا للميعاد .
ويبدأ الميعاد من نهاية ذلك اليوم وينتهى بنهاية اليوم المماثل له فى الشهر الذى ينتهى فيه الميعاد .
وكان البين من مدونات الحكم الابتدائى المؤيد بالحكم المطعون فيه أنه اعتد بيوم 30/1/1978 – تاريخ تحرير المحضر رقم 1178 لسنة 1978 إدارى الخانكة – فى إثبات علم المطعون ضده بإقامة المنشآت وشخص من أقامها.
وأن صحيفة الدعوى أودعت بتاريخ1/2/1979 فى حين أن ميعاد السنة الذى يتعين طلب الإزالة خلاله ينتهى فى 30/1/1979 فإن طلب الإزالة يكون قد رفع بعد الميعاد .
ويكون الدفع المبدى من الطاعن بسقوط الحق فيه فى محله .
(جلسة 14/6/1988 الطعن رقم 2394 لسنة55 ق)
وبأنه” لئن نصت الفقرة الأولى من المادة 923 من التقنين المدنى على أن “يكون ملكا خالصا لصاحب الأرض ما يحدثه فيها من بناء أو غراس أو منشآت أخرى يقيمها بمواد مملوكة لغيره.
إذا لم يكن ممكنا نزع هذه المواد دون أن يلحق هذه المنشآت ضرر جسيم أو كان ممكنا نزعها ولكن لم ترفع الدعوى باستردادها خلال سنة من اليوم الذى يعلم فيه مالك المواد أنه اندمجت فى هذه المنشآت…”.
ونصت الفقرة الأولى من المادة 924 من ذات التقنين على أنه “إذا أقام شخص بمواد من عنده منشآت على أرض يعلم أنها مملوكة لغيره دون رضاء صاحب الأرض.
كان لهذا أن يطلب إزالة المنشآت على نفقة من أقامها مع التعويض إن كان له وجه وذلك فى ميعاد سنة من اليوم الذى يعلم فيه بإقامة المنشآت…”.
إلا أن كلمة “يطلب” الواردة بهذا النص تؤدى ذات المعنى الوارد بنص المادة 923 وهو (رفع الدعوى) وقد عبر التقنين المدنى فى العديد من نصوصه بكلمة (يطلب) قاصدا بها المطالبة القضائية باعتبارها الوسيلة القانونية التى يلجأ بمقتضاها صاحب الحق إلى القضاء ليعرض عليه ما يدعيه طالبا الحكم له به .
هذا إلى أن صياغة عجز الفقرة الأولى من المادة 924 بالجمع بين الحق فى طلب الإزالة والحق فى طلب التعويض خلال ميعاد السنة تؤكد المراد بمعنى الطلب وهو (رفع الدعوى).
وإلا جاز القول بأنه يكفى مجرد إبداء الرغبة بأى طريق فى طلب التعويض خلال سنة دون حاجة للإلتجاء إلى القضاء فى هذا الميعاد وهو ما لا يسوغ .
وعلى ذلك فلا يعتبر الميعاد مرعيا إلا برفع طلب الإزالة إلى القضاء وإلا سقط الحق فيه ، لما كان ذلك وكان الحكم الابتدائى المؤيد بالحكم المطعون فيه لأسبابه قد خالف هذا النظر بتفسيره كلمة “يطلب” الواردة فى المادة 924 من التقنين المدنى.
بأنها تعنى مجرد الرغبة فى الإزالة ولو بشكوى تقدم إلى النيابة العامة فإنه يكون قد إنحرف عن المعنى الذى تؤيده هذه الكلمة ويكون بالتالى إذ رفض على هذا الأساس دفاع الطاعنة بسقوط حق المطعون عليه فى الإزالة قد خالف القانون وأخطأ فى تطبيقه.
(جلسة 16/5/1985 الطعن رقم 535 لسنة 52 ق ، جلسة 17/5/1978 الطعن رقم 1236 لسنة 47 ق س 29 ص 1265)
فوائد التعويض للباني
لا يستحق البانى فوائد عن التعويض إلا من وقت الحكم به. وللمالك وحده دون البانى الخيار بين إزالة أو بقاء البناء ، فلا يجوز للبانى أن يطلب شراء الأرض أو إبقاء البناء ولو ترتب على الإزالة عدم الاستفادة بالأنقاض ، ولا عبرة بقيمة البناء بالنسبة لقيمة الأرض فللمالك طلب إزالتها مهما بلغت قيمتها ، ما لم يقبل بيعها للبانى (مادة 925).
وللبانى أن يطلب ، فى أى وقت ، إزالة المنشآت التى أقامها بشرط إلا يترتب على ذلك ضرر بالأرض
وأن يوافق المالك على الإزالة خلال سنة على نحو ما سلف ومن ثم يسقط حق البانى فى طلب الإزالة إذا أبدى المالك رغبته فى إبقاء المنشآت أو كان فى الإزالة ضرر بالأرض ، فإن نزعها بالرغم من ذلك اعتبر معتديا على ملك الغير.
وقد قضت محكمة النقض بأن
نص المادة924/1 من القانون المدنى ، يدل وفقا لما صرحت به فى صدرها على أن الحق الذى قرره المشرع فى طلب إزالة المنشآت التى يقيمها الشخص على أرض الغير بسوء نية إنما هو رخصة ناشئة عن حق الملكية ذاته وقد خولها القانون لصاحب الأرض بوصفه مالكا ، وليس لغيره الحق فى استعمالها .
(نقض 13/1/1976 طعن 189 س 42 ق)
وبأنه” يدل نص المادة924 / 1 من القانون المدنى – وفقا لما صرحت به فى صدرها – على أن الحق الذى يقرره الشرع فى طلب إزالة المنشآت التى يقيمها الشخص على أرض الغير بسوء نية.
إنما هو رخصة ناشئة عن حق الملكية ذاته وقد خولها القانون لصاحب الأرض بوصفه مالكا وليس لغيره الحق فى إستعمالها .
وكانت ملكية العقار لا تنتقل فيما بين المتعاقدين ولا بالنسبة للغير إلا بالتسجيل فلا تنتقل الملكية لمشتر لم يسجل عقد البيع الصادر إليه .
(جلسة 13/5/1990 الطعن رقم 1339 لسنة 58 ق)
وبأنه” مؤدى ما نصت عليه المادة924/1 من القانون المدنى – وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض – أن الحق الذى قرره المشرع فى طلب إزالة المنشآت التى يقيمها الشخص على أرض الغير بسوء نية .
إنما هو رخصة ناشئة عن حق الملكية ذاته ، وقد خولها القانون لصاحب الأرض بوصف مالكا وليس لغيره الحق فى إستعمالها.
(جلسة 20/11/1985 الطعن رقم 920 لسنة51 ق)
وبأنه “إذا كان الحكم المطعون فيه قد أثبت سوء نية الطاعنين فى إقامة المبانى وطبق على واقعة النزاع المادة65 من القانون المدنى القديم .
وكان المشروع قد خول مالك الأرض – وفقا لأحكام الالتصاق المنصوص عليها فى تلك المادة – الحق فى تملك البناء الذى يقيه الغير فى أرضه دون رضاه .
وقضى بأن للمالك الخيار بين طلب إبقاء البناء وطلب إزالته على نفقة من أقامه. وكان الحكم المطعون فيه قد التزم هذا النظر .
وقضى بناء على طلب ملاك الأرض – المطعون عليهم بإزالة المبانى التى أقامها الطاعنون فى أرضهم ، فإنه يكون قد التزم صحيح القانون.
(طعن رقم 163 لسنة 38 ق جلسة 8/5/1973)
البناء أو الغراس الذى يقيمه مالك أبطل أو فسخ عقده
تسرى أحكام الالتصاق على الحائز بنية التملك ، على أنه إن كان سبب الملكية باطلا بطلانا مطلقا ، فإن البانى لا يعد مالكا بل يكون بانيا فى ملك غيره .
ويكون سئ النية إن كان يعلم بالعيب الذى شاب عقده ومن ثم تسرى المادة 924 أما إن كان لا يعلم ذلك توفر لديه حسن النية وسرت المادة 925.
فإن كان العقد قابلا للإبطال ، وأبطل ، فوفقا للأثر الرجعى للإبطال ، فإن البانى لا يكون مالكا عند البناء ، ومن ثم يعتبر حسن النية أو سيئها وفقا لما إذا كان يعلم بالعيب الذى شاب عقده أو كان لا يعلم به.
وفى حالة فسخ عقد المالك ، يكون الفسخ بأثر رجعى ، فيعتبر البانى غير مالك وقت البناء ، فإن كان سبب الفسخ يرجع إليه كعدم وفائه بباقي الثمن ، اعتبر بانيا سئ النية وسرت أحكام المادة 924
(أنور طلبه ص 349)
وقد قضت محكمة النقض بأن:
نص المادة 160 من القانون المدنى يدل على أن فسخ العقد اتفاقا أو قضاء يترتب عليه انحلال العقد واعتباره كأن لم يكن وتعود الحال إلى ما كانت عليه قبل العقد.
فإذا كان العقد بيعا وفسخ رد المشترى المبيع إلى البائع ورد البائع الثمن إلى المشترى .
فإذا كان المشترى قد أقام بناء على العين المبيعة اعتبر بانيا بسوء نية مادام الفسخ قد ترتب بسبب آت من جهته ، وفى هذه الحالة تطبق القاعدة المقررة فى المادة 924 من القانون المدنى التى تنص على أنه:
“إذا أقام شخص بمواد من عنده منشآت على أرض يعلم أنها مملوكة لغيره دون رضاء صاحب الأرض ، كان لهذا أن يطلب إزالة المنشآت على نفقة من أقامها مع التعويض إن كان له وجه.
وذلك فى ميعاد سنة من اليوم الذى يعلم فيه بإقامة المنشآت مقابل دفع قيمتها مستحقة الإزالة أو دفع مبلغ يساوى ما زاد فى ثمن الأرض بسبب هذه المنشآت .
ويجوز لمن أقام المنشآت أن يطلب نزعها إن كان ذلك لا يلحق بالأرض ضررا إلا إذا اختار صاحب الأرض أن يستبقى المنشآت طبقا لأحكام الفقرة السابقة”.
وذلك بالنسبة لحق البائع فى طلب إزالة ما يكون المشترى قد أقامه من مبان على الأرض المبيعة أو استبقائه مع دفع المقابل .
وكذلك حق المشترى الذى أقام البناء على الأرض التى عادت ملكيتها إلى البائع يفسخ العقد ولبيان قدر المقابل الذى يستحقه عند إزالة البناء .
ولا يتصور فى هذه الحالة إعمال القاعدة الواردة فى تلك المادة ، والتى تفيد حق صاحب الأرض فى طلب إزالة البناء بأن يكون طلبه خلال سنة من يوم عمله بإقامة البناء .
ذلك أنه طالما أن العقد مازال قائما لم يفسخ فلا يتصور إلزام البائع بذلك القيد عند طلبه الإزالة لأن ذلك لن يكون إلا بعد انحلال العقد .
ومن ثم فإن ذلك القيد الزمنى فى طلب الإزالة لا يسرى فى حق البائع إلا من تاريخ الحكم النهائي بفسخ العقد إذا كان البائع عالما بإقامة المنشآت قبل ذلك أو من تاريخ علمه بإقامتها إذا كان العلم بعد الفسخ وفى جميع الأحوال .
فإن حق البائع فى طلب الإزالة يسقط بمضي خمسة عشر عاما من تاريخ الحكم ، إذ كان ذلك فإنه يكون غير منتج النعى على الحكم المطعون فيه الخطأ فى تطبيق القانون.
إذا احتسب مدة السنة من تاريخ علم المطعون عليهما بإقامة المنشآت قبل فسخ العقد طالما أنه انتهى صحيحا إلى رفض الدفع بسقوط حقها فى طلب الإزالة .
(نقض15/12/1977 طعن 472 س 44 ق)
البناء أو الغراس الذى بقيمة البائع قبل التسجيل
كان الرأى الساند أن البائع الذى يقيم بناء أو غراسا بالعقار المبيع فإنه يكون بانيا سئ النية فى أرض مملوكة لغيره متى سجل المشترى عقد البيع.
إذ تنتقل إليه الملكية ليس من تاريخ التسجيل وإنما من وقت إبرام العقد ومن ثم تسرى على البائع البانى فى هذه الحالة أحكام المادة 924 من القانون المدنى.
إذ يتحقق سوء النية لديه بعلمه أنه تصرف فى العقار وأنه بإقامة البناء إنما يعتدى على حق للمشترى.
وكان قضاء محكمة النقض قديما متفق مع هذا الرأى فقد قضت بأن: “البائع ملزم بتسليم العقار بحالته التى هو عليها وقت تحرير العقد.
فإذا هو أقدم ، قبل نقل الملكية للمشترى بتسجيل العقد أو الحكم الصادر بصحة التعاقد ، فأحدث زيادة فى هذا العقار (بناء) بينما المشترى يطالبه ويقايضه لتنفيذ تعهده .
فلا مخالفة لقانون التسجيل فى أن تعتبره المحكمة – بعد أن صدر الحكم بصحة التعاقد وسجل – كأنه أحدث تلك الزيادة فى أرض مملوكة لغيره يفصل فى أمرها قياسا على حالة من أحدث غراسا أو بناء فى ملك غيره”.
(طعن رقم 56 لسنة 2 ق جلسة 8/12/1932)
وبأنه “إذا رفع المشترى دعواه على البائع بطلب تثبيت ملكيته للعين المبيعة وتسليمها إليه بما عليها من مبان وقضت له المحكمة بطلباته وأقامت قضاءها بذلك على أن البائع الذى يمتنع عن تسليم العقار المبيع .
ويبنى فيه قبل تسجيل عقد البيع مع مطالبة المشترى له بنقل الملكية يعتبر كالبانى فى ملك غيره ولا يحق له لسوء نيته ، حبس البناء لاستيفاء مصاريفه .
ثم رفع البائع على المشترى دعواه بطلب قيمة تكاليف البناء كاملة فقضت له المحكمة بطلبه وأقامت قضاءها بذلك على أن البائع إذا بنى قبل تسجيل عقد البيع كان حسن النية فى هذا البناء لاعتقاده أنه يبنى فى أرض مملوكة له
وأن هذا الاعتقاد يرفع عنه سوء النية الخاص الذى يشترطه القانون لتطبيق الفقرتين الأولى والثالثة من المادة65 من القانون المدنى ، فإن هذا الحكم يقع مخالفا للحكم السابق الحائز قوة الشئ المقضى به”.
(طعن رقم 134 لسنة14 ق جلسة 29/3/1945)
ولكن أصبحت الملكية والحقوق العينية الأخرى لا تنتقل سواء فيما بين المتعاقدين أو بالنسبة للغير إلا بالتسجيل (مادة 934 مدنى) واستنادا إلى ذلك فإن البائع الذى يقيم بناء أو غراس بالعين المبيعة قبل تسجيل عقد البيع يكون قد أقامه فى عقار يملكه. وهذا ما أخذته محكمة النقض فى حكم حديث لها .
حيث قضت محكمة النقض بأن
أقام المشرع فى الفقرة الأولى من المادة (922) من القانون المدنى قرينة مفادها أن ما يوجد على الأرض أو تحتها من بناء أو غراس أو منشآت يعتبر من عمل صاحب الأرض ومملوكا له .
وأجاز فى فقرتها الثانية للأجنبي أن يقيم الدليل على أنه هو الذى أقام المنشآت على نفقته أو أن هناك اتفاقا بينه وبين صاحب الأرض يخوله إقامة المنشآت وتملكها .
بيد أنه إذا كان سند تخويله إقامة المنشآت هو عقد البيع فإن ملكيتها لا تنتقل إلى المشترى البانى بمجرد إبرام عقد البيع وإنما يشهره ، ذلك أن البيع غير الشهر .
وإن كان يلزم البائع بتسليم المبيع مما يترتب عليه أن يكون للمشترى حيازته والانتفاع به. إلا أنه لا يترتب عليه تملك المشترى لما يقيمه على الأرض المبيعة .
لأن حق القرار حق عيني من قبيل الملكية لا ينشأ ولا ينتقل وفقا لحكم المادة التاسعة من قانون الشهر العقارى إلا بشهر سنده ، أما قبل ذلك فإن ملكية المنشآت تكون للبائع بحكم الالتصاق ، فإذا باع الأرض لمشتر ثان سبق إلى شهر عقده تملك هذا الأخير البناء بالالتصاق .
ويصبح كل ما للمشترى الأول البانى الذى لم يشهر عقده – إذا لم يختر نزع المنشآت بوصفه بانيا حسن النية – هو أن يطالب المشترى الثانى بأقل القيمتين قيمة المواد وأجرة العمل أو قيمة ما زاد فى ثمن الأرض بسبب البناء
لما كان ذلك وكان سند المطعون ضده الثانى فى إقامة البناء مثار النزاع هو عقد بيع غير مشهر صادر إليه من المطعون ضدها الثالثة وقد خلت الأوراق.
مما يفيد اشتماله على اتفاق طرفيه على تملك المطعون ضده الثانى لما يقيمه من مبان أو يحدد مصيرها .
مما ينبنى عليه تملك الشركة البائعة لها بحكم الالتصاق وانتقال ملكيتها إلى المطعون ضده الأول تبعا لملكية الأرض المشتراة بموجب عقد البيع المشهر .
وبالتالى فى يسوغ لدائنى المطعون ضده الثانى التنفيذ على البناء لأنه لم يكن قط مملوكا له ، ولا يعدو العقد المبرم بينه وبين المطعون ضده الأول بشأن البناء .
وإن سمياه عقد بيع – أن يكون اتفاقا على أداء ما يستحقه المطعون ضده الثانى قبل مالك الأرض إعمالا لحكم المادة 925 من القانون المدنى بوصفه بانيا حسن النية .
(نقض24/1/1979 طعن 80 س 45 ق)
وبأنه” وإن كانت الفقرة الثانية من المادة 922 من القانون المدنى قد أجازت نقض القرينة التى تقيمها الفقرة الأولى على ملكية مالك الأرض لكل ما عليها من مبان .
بأن يقيم الأجنبي الدليل على أنه قد أقام هذه المنشآت على نفقته أو أن مالك الأرض قد خوله ملكية منشآت كانت قائمة من قبل أو خوله الحق فى إقامة هذه المنشآت وتملكها .
إلا إذا كان سند هذا التخويل هو عقد بيع فإن ملكية المنشآت لا تنتقل إلى المشترى البانى بمجرد صدور الترخيص له بالبناء من مال الأرض وإنما بتسجيل عقد البيع لأن عقد البيع غير المسجل.
وإن كان يلزم البائع بتسليم المبيع مما يترتب عليه أن تكون للمشترى حيازة المبيع والانتفاع به إلا أن هذا العقد غير المسجل لا يترتب عليه تملك المشترى لما يقيمه من مبان على الأرض المبيعة.
لأن حق القرار حق عينى من قبيل الملكية فلا ينشأ ولا ينتقل وفقا لحكم المادة التاسعة من قانون الشهر العقارى إلا بالتسجيل .
أما قبل تسجيل سند المشترى البانى فإن ملكية المنشآت تكون للبائع بحكم الالتصاق مقابل أن يدفع للمشترى أقل القيمتين قيمة المواد وأجرة العمل أو قيمة ما زاد فى ثمن الأرض بسبب المنشآت.
وذلك ما لم يطلب صاحب المنشآت نزعها ، وهذا ما تنص عليه المادة 925 من القانون المدنى ومن ثم فإن كل ما للمشترى البانى الذى لم يسجل عقده إذا لم يختر نزع المنشآت .
هو أن يطالب صاحب الأرض بما هو مستحق له طبقا لتلك المادة وأن يتخذ فى سبيل إجباره على أدائه ما يخوله القانون للدائنين من وسائل لاستيفاء ديونهم .
(نقض 19/6/1969 طعن 83 س 35 ق)
وبأنه ” عقد البيع غير المسجل ، وإن كان لا يترتب عليه نقل ملكية العقار المبيع إلى المشترى إلا أنه يولد فى ذمة البائع التزاما بتسليم المبيع .
ويترتب على الوفاء بهذا الالتزام أن يصبح المبيع فى حيازة المشترى ، وله أن ينتفع به بجميع وجوه الانتفاع ومنها البناء على سبيل البقاء والقرار”.
واستناد الحكم إلى عدم تسجيل العقد الذى اشترى به الطاعنون الأرض وأن هذه الأرض لا تدخل فى سند ملكية البائع لهم ، لا يدل بذاته على أنهم كانوا سيئ النية وقت إقامة المنشآت .
لأن العبرة فى هذا الخصوص بأن يعتقد البانى أن له الحق فى إقامة المنشآت لما كان ذلك فإن الحكم المطعون فيه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون وعاره قصور وفساد فى الاستدلال.
(طعن رقم 19 لسنة 42 ق جلسة 17/2/1976).
بناء الشريك المشتاع فى الأرض الشائعة
إن حق الشريك المشتاع يرد على كل الشئ الشائع. ولذلك فبناؤه أو إقامته منشآت فى الأرض الشائعة ، حتى دون موافقة الباقين أو موافقة الأغلبية التى يتطلبها القانون
يعتبر بناء مالك أو إقامته منشآت فى ملكه. ولكن يكون لباقي الشركاء حق طلب إزالة هذا البناء لا على أساس اعتبار الشريك البانى بانيا فى ملك الغير
ولكن على أساس أنه بانفراده بالبناء قد تخطى سلطاته واعتدى على حقوقهم المماثلة لحقه.
ولذلك إذا كنا قد وافقنا محكمة النقض على عدم تطبيق أحكام الالتصاق فى شأن انفراد الشريك المشتاع بالبناء فى الأرض الشائعة لأنه لا يعد بانيا فى ملك غيره.
إلا إننا لم نوافقها على ما ارتأته من إنكارها على باقى الشركاء حق طلب الإزالة اكتفاء بحقهم فى طلب القسمة.
وأما إذا اختار باقى الشركاء الإبقاء على البناء ، فعليهم مشاركة الشريك البانى فى نفقات إقامته بما يحقق اشتراكهم معه فى ملكيته .
ولا وجه هنا للقول بالتملك بالالتصاق. وأما إذا لم يطلب باقى الشركاء إزالة البناء رغم عدم موافقتهم على إقامته ، واستمر البناء قائما فى الأرض الشائعة إلى أن أجريت القسمة ووقع الجزء الذى به البناء فى نصيب شريك آخر غير الشريك الباقى .
فمن حسن هذا الشريك أن يطلب إزالة البناء ليس على أساس أن الشريك البانى قد بنى فى غير ملكه فهو قد بنى فى ملكه كما رأينا .
وإنما على أساس أن بهذا البناء قد تعدى سلطاته وأن القسمة تعطى لكل متقاسم نصيبا خالصا محررا من كل ما رتبه أو أنشأه عليه الباقون من قبل .
وهنا لا يجدى الاستناد إلى الأثر الرجعى للقسمة للتوصل إلى اعتبار بناء الشريك بناء من غير مالك ، إذ سبق أن رأينا وجوب رفض الأثر الرجعى للقسمة.
ولكن إذا اختار الشريك المقسوم له الجزء من الأرض المقام به البناء استبقاء البناء ، فإن العلاقة بينه وبين الشريك البانى تحكمها حينئذ قواعد الإثراء بلا سبب لا قواعد الالتصاق.
(حسن كيرة ص 408 وما بعدها ، وفى هذا المعنى إسماعيل غانم ج 3 ص 62 ، ص 63 ، منصور مصطفى منصور ص 296)
أما إذا كان الشريك المستباع يملك هو شخص آخر أرض على الشيوع تحق النصف بكل منهما وأقام البناء على كامل الأرض المملوكة لهما فيعتبر بانيا فى ملك الغير .
وقد قضت محكمة النقض بأن:
إذ كان الثابت من الأوراق أن الطاعن شريك على الشيوع فى أرض النزاع مع المطعون عليها وبحق النصف لكل منهما ، وأنه لم يقم بالبناء على حصته من العقار تعادل نصيبه فيه .
بل أقام البناء على كامل الأرض المملوكة له والمطعون عليها مع علمه بذلك ورغم إنذارها له وطلبها منه وقف البناء لإقامته على الأرض المملوكة لها .
ولم يأخذ الحكم المطعون فيه بشهادة شاهديه من أنه أقام البناء بموافقة المطعون عليها ، فإن ما انتهى إليه الحكم من اعتبار الطاعن بانيا سئ النية على أرض المطعون عليها وأنه يحق لها .
وطبقا للمادة 924 من القانون المدنى استبقاء نصف البناء على أن تدفع قيمته مستحق الإزالة إعمالا لأحكام الالتصاق ، لا يكون مخالفا للقانون.
(نقض 24/3/1981 طعن 1241 س 47 ق)
وبأنه لئن كان من المقرر فى قضاء هذه المحكمة :
أن لكل من الشركاء على الشيوع حق ملكية حقيقية فى حصته الشائعة ، وأنه إذا تمكن أحدهم من البناء على جزء من العقار الشائع .
فأنه لا يعد بانيا فى ملك غيره ، وكل ما للشريك الآخر أن يطالب من أقام البناء بقسمة العقار المملوك لهما على الشيوع ، ثم يرتب حقه على ما يظهر من نتيجة القسمة.
إلا أن مناط ذلك أن يكون القدر الذى بنى عليه معادلا لنصيبه فيه ، فإذا جاوزه اعتبر بانيا فى ملك غيره بالنسبة لما أقامه على ما يجاوز حصته فيه .
(نقض24/3/1981 طعن 1241 س 47 ق)
الالتصاق المملك في النصوص العربية المقابلة
المادة 924 مدني مصري تقابلها من مواد نصوص القوانين العربية ، المادة 888 من التقنين المدنى السوري ، المادة928 من التقنين المدنى الليبي ، المادة 1119 من التقنين المدنى العراقي ، المادة 215 من قانون الملكية العقارية .
وقد ورد هذا النص فى المادة1359 من المشروع التمهيدى على الوجه الآتي:
- إذا أقام شخص بمواد من عنده منشآت على أرض يعلم أنها مملوكة لغيره دون رضاء صاحب هذه الأرض ، كان لهذا أن يطلب إزالة المنشآت على نفقة من أقامها وأن يطلب التعويض إذا كان له وجه ، وذلك فى ميعاد سنة من اليوم الذى يعلم فيه بإقامة المنشآت.
- كذلك يجوز لمن أقام المنشآت أن يطلب نزعها إن كان ذلك لا يلحق بالأرض ضررا ، إلا إذا اختار صاحب الأرض أن يستبقى المنشآت فى مقابل دفع قيمتها مستحقة للإزالة أو دفع مبلغ يساوى ما زاد فى ثمن الأرض بسبب هذه المنشآت.
ووافقت عليه لجنة المراجعة ، بعد تعديلات لفظية ، تحت رقم 996 فى المشروع النهائي. ووافق عليه مجلس النواب تحت رقم 993.
وفى لجنة مجلس الشيوخ اعترض على حكم الفقرة الأولى وقيل إنه إذا سكت صاحب الأرض ولم يطلب الإزالة فى ميعاد سنة سقط حقه فى طلبها .
وفى هذا تحسين لمركز البانى سئ النية. كذلك قيل أن مدة السنة قليلة ، لأنه قد يكون صاحب الأرض رقيق الحال بحيث لا يتمكن فيها من طلب الإزالة.
فأجيب بأن مدة السنة تبدأ من وقت العلم ، وأنه إذا انقضت هذه السنة ولم يطلب صاحب الأرض إزالة المنشآت يكون ذلك بمثابة اختيار ضمنى من صاحب الأرض لإستبقاء هذه المنشآت.
واستقر رأى اللجنة رغبة فى إيضاح الحكم الوارد فى هذه المادة واستكماله بما يبين حق صاحب الأرض فى طلب إزالة المنشآت أو رضائه ببقائها. على تعديل الفقرة الأولى من المادة بإضافة العبارة الآتية فى نهايتها:
وله أيضا أن يطلب إستبقاء المنشآت مقابل دفع قيمتها مستحقة الإزالة أو دفع مبلغ يساوى ما زاد فى ثمن الأرض بسبب هذه المنشآت .
ورأت اللجنة كذلك تعديل الفقرة الثانية كالآتي:
ويجوز لمن أقام المنشآت أن يطلب نزعها إن كان ذلك لا يلحق بالأرض ضررا ، إلا إذا اختار صاحب الأرض أن يستبقى المنشآت طبقا لأحكام الفقرة السابقة.
فأصبح النص تحت رقم 924 مطابقا لما استقر عليه فى التقنين المدنى الجديد. ومن هذا يتضح أنه إذا مرت سنة ولم يستعمل صاحب الأرض حق الاختيار ، فليس له إلا أن يستبقى المنشآت مع دفع التعويض على الوجه المبين بهذه المادة. ووافق مجلس الشيوخ على النص كما عدلته لجنته .
(مجموعة الأعمال التحضيرية 6 ص 315 – ص 319)
وقد جاء بالمذكرة الإيضاحية للمشروع التمهيدى أنه
إذا كان صاحب الأدوات هو البانى فى أرض غيره ، يجب التفريق بين ما إذا كان سئ النية أو حسن النية ، فإذا كان سئ النية ، أى يعلم أن الأرض ليست مملوكة له .
وبنى دون رضاء صاحب الأرض كان لهذا ، إذا أثبت ذلك أن يطلب الإزالة على نفقة البانى وإعادة الشئ إلى أصله مع التعويض إن كان له محل وذلك فى ميعاد سنة من اليوم الذى يعلم فيه بإقامة المنشآت .
فإذا مضت السنة أو إذا لم يختر الإزالة تملك المنشآت بالالتصاق ، ودفع أقل القيمتين ، قيمة البناء مستحقا للإزالة أو ما زاد فى ثمن الأرض بسبب البناء .
فإذا لم يدفع أقل القيمتين ، كان للبانى أن يلزمه بالدفع ، إلا إذا اختار نزع الأدوات المملوكة له ، مادام ذلك لا يلحق بالأرض ضررا. وإن كان البانى حسن النية بأن كان يعتقد أن الأرض مملوكة له وهذا مفروض.
إلا إذا أقام الدليل على العكس أو كان قد حصل على ترخيص من مالك الأرض ولم يحصل إتفاق على مصير المنشآت كما هو حال المستأجر.
فلا يجوز لصاحب الأرض طلب الإزالة ويتملك المواد بالالتصاق ، ويخير بين دفع قيمة المواد وأجر العمل ، أو دفع ما زاد فى قيمة الأرض بسبب البناء ،
وإذا كانت قيمة المنشآت قد بلغت حدا من الجسامة لا يستطيع معه أن يؤدى ما هو مستحق عنها ، فأن له أن يطلب تمليك الأرض للبانى فى نظير تعويض عادل هذا كله إلا إذا طلب البانى نزع الأدوات ولم يكن نزعها يلحق بالأرض ضررا جسيما. وفى الفروض المتقدمة .
إذا تملك صاحب الأرض الأدوات بالالتصاق ، وجب عليه أن يدفع التعويض للبانى وفقا للأحكام المتقدمة الذكر ، ويجوز للقاضى بناء على طلب صاحب الأرض .
أن يقرر ما يراه مناسبا للوفاء بهذا التعويض ، وله أن يقضى بأن يكون الوفاء على أقساط دورية بشرط تقديم الضمانات اللازمة ، ولصاحب الأرض أن يتحلل من تقديم الضمان.
إذا هو وفى مالا توازى فوائده بالسعر القانونى قيمة هذه الأقساط.
دعوى ازالة البناء الذى جار به الباني على الارض الملاصقة
انه فى يوم .. الموافق / /
بناء على طلب السيد / …….. .. ومهنته .. المقيم برقم .. شارع .. قسم .. محافظة .. ومحله المختار مكتب الأستاذ …………….. المحامى الكائن ..
أنا .. محضر محكمة .. قد انتقلت المباني محل اقامة :
السيد / .. .. ومهنته .. المقيم برقم .. شارع .. قسم .. محافظة .. مخاطبا ..
الموضوع
يمتلك الطالب قطعة أرض فضاء بموجب العقد المسجل رقم .. لسنة ….. شهر عقاري .. مساحتها .. كائنة .. يحدها من الناحية البحرية أرض فضاء مملوكة للمعلن اليه .
ومن الناحية القبلية .. والشرقية .. والغربية .. وقد بدأ المعلن اليه فى اقامة بناء بأرضه سالفة البيان دون أن يلتزم الحد الفاصل بينها وبين أرض الطالب التي جار عليها بطول حددها البحرى البالغ .. مترا وبعمق ..
وبذلك تكون المساحة التي اغتصبها المعلن اليه تبلغ .. مترا مربعا ، وقد أقدم على ذلك رغم علمه بأنه يجور على أرض الطالب اذ يبين من الخرائط المساحية .
ومن تطبيقها على الطبيعة أن أرض المعلن اليه أقل من المساحة التي أقام البناء عليها بقدر المساحة التي جار بها على أرض الطالب مما يتوفر معه سوء نيته .
واعمالا لمفهوم مخالفة المادة 928 من القانون المدنى يحق للطالب الزام المعلن اليه إن البناء الذى جار به على أرض الطالب فى مساحة .. مترا مربعا بالحد البحرى منها دون اعتداد بالاضرار التي قد تحيق بالمعلن اليه من جراء ازالة الجزء من البناء الواقع بأرض الطالب.
ولا يجوز له طلب تملك هذا الجزء لمخالفة هذا الطلب لنص المادة 928 سالفة الذكر ، ولا يرمى طلب الازالة بالتعسف فى استعمال الحق لما هو مقرر من عدم سريان هذه النظرية فى حالة الاعتداء على حق الغير .
بناء عليه
أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى تاريخه المباني محل اقامة المعلن اليه وأعلنته بصورة من هذا وكلفته بالحضور أمام محكمة .. الدائرة .. بمقرها الكائن بشارع .. وذلك بجلستها المنعقدة علنا فى يوم .. الموافق / / الساعة التاسعة صباحا لسماع الحكم:
بإلزامه بازالة البناء الذى يشغل أرض الطالب واعادتها المباني أصلها وذلك على نفقته ، مع المصاريف ومقابل أتعاب المحاماة وشمول الحكم بالنفاذ المعجل بلا كفالة .
مع حفظ كافة الحقوق
ولأجل العلم ..
دعوى إزالة المباني التي أقامها الغير بعقار المدعي
انه فى يوم .. الموافق / /
بناء على طلب السيد / .. .. ومهنته .. والمقيم برقم .. بشارع .. قسم .. محافظة .. ومحله المختار مكتب الأستاذ …….. المحامى الكائن …………
أنا …………….. محضر محكمة ………… قد انتقلت المباني محل إقامة :
السيد / .. .. ومهنته .. المقيم برقم .. شارع ..قسم .. محافظة .. مخاطبا ..
الموضوع
بموجب عقد مسجل تحت رقم .. لسنة 19 شهر عقاري .. ( أو يمتلك الطالب بالميراث الشرعي عن والده المرحوم .. .. أو بموجب أي سبب آخر من أسباب كسب الملكية ) يمتلك الطالب قطعة أرض فضاء مساحتها .. مترا مربعا كائنة .. يحدها من الناحية البحرية .. والقبلية .. والشرقية .. والغربية ..
وبتاريخ / / علم بأن المعلن إليه أقام بناء عليها وذلك عند المرور عليها ومشاهدة أعمال البناء واستعلامه عن الشخص الذي أقامها ، وكانت عبارة عن ..
فسارع الطالب المباني إبلاغ الشرطة وتحرر عن ذلك المحضر رقم .. لسنة .. ثم أقام دعواه الماثلة بإيداع صحيفتها قلم الكتاب بتاريخ / / وقبل انقضاء سنة على علمه بإقامة المباني وبشخص من أقامها .
واذ تنص المادة 924 من القانون المدنى على انه
(( اذا أقام شخص بمواد من عنده منشآت على أرض يعلم أنها مملوكة لغيره دون رضاء صاحب الأرض كان لهذا أن يطلب ازالة المنشآت على نفقة من أقامها مع التعويض إن كان له محل وذلك فى ميعاد سنة من اليوم الذى يعلم فيه بإقامة المنشآت ..
(( مما مفاده توافر سوء نية الباني لمجرد علمه بأنه يقيم بناء أو منشآت على أرض غير مملوكة له..
ويتحقق سوء النية اذا كان الباني مغتصبا للأرض أو مشترى من غير مالك أو أهمل فى فحص مستندات ملكية البائع له فلم يتبين ما شابها من بطلان ومن أقيمت عليه دعوى الاستحقاق
لما كان ذلك
وكان الثابت من المحضر سالف البيان أن المعلن اليه قد اغتصب أرض الطالب (أو اشترى من غير مالك أو أقام البناء رغم اقامة الطالب – أو سلفة – ضده دعوى الاستحقاق رقم .. لسنة مدنى كلى ..
( وأقام البناء عليها دون رضاء الطالب ومن ثم يكون سيئ النية فى معنى المادة 924 من القانون المدنى ويحق للطالب اللجوء للقضاء لإلزامه إن المبانى التي أقامها على نفقته .
وذلك بموجب الدعوى الماثلة التي أودعت صحيفتها قلم الكتاب فى / / وكان علم الطالب بإقامة هذه المبانى وبالشخص الذى أقامها قد تحقق فى / /
وبذلك تكون الدعوى قد اقيمت قبل انقضاء السنة المحددة بالمادة 924 سالفة الذكر ، دون أن يحق للمعلن اليه طلب ابقاء البناء لأن الخيار بين الازالة والابقاء مقرر للمالك وحده دون الباني .
ولا عبرة بقيمة البناء بالنسبة لقيمة الارض فللمالك طلب ازالتها مهما بلغت قيمتها دون أن يرمى طلبه فى هذه الحالة بالتعسف في استعمال الحق.
لما هو مقرر من عدم سريان هذه النظرية في حالة الاعتداء على حق الغير . ويركن الطالب في اثبات دعواه إلى المحضر سالف البيان ولكافة طرق الاثبات المقررة قانوناً ومنها البينة والقرائن .
بناء علية
أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت في تاريخه إلى محل إقامة المعلن إلية وأعلنته بصورة من هذه وكلفته بالحضور أمام محكمة .. الدائرة .. بمقرها الكائن بشارع .. وذلك بجلستها المنعقدة علناً في يوم .. الموافق / / الساعة التاسعة صباحاً لسماع الحكم:
بإلزامه بإزالة المباني التي أقامها بأرض الطالب المبينة بصدر هذه الصحيفة وإعادة هذه الأرض إلى أصلها على نفقة المعلن إلية والمصاريف ومقابل أتعاب المحاماة وسمول الحكم بالنفاذ المعجل بلا كفالة .
مع حفظ كافة الحقوق
ولأجل العلم ..
نصيحة قانونية:
نقول أن استناد المدعي مالك الأرض الأصلي الى نص المادة 924 من التقنين المدني بطلب ازالة المبني من علي أرضه الذي أقامه الغير بدون موافقته يجب أن تكون ملكيته للأرض مسجلة والا كان مصير الدعوي عدم القبول .
وأنصح لتدارك هذا القيد اللجوء الى دعوي الحيازة بمنع التعرض والازالة واعادة الشئ الى أصله ورد الحيازة بشرط توافر شروطها القانونية وللتعرف علي شروط دعوي الحيازة اقرأ ها البحث عن:
[ شروط صحة أوصاف الحيازة ] محل الحماية القضائية .
أهم المراجع القانونية في شرح القانون المدني المستخدمة في البحث:
- الوسيط للدكتور السنهوري.
- المطول في شرح التقنين المدني للمستشار أنور طلبة.
- التعليق علي القانون المدني عزمي البكري .
- أنور سلطان في شرح القانون المدني.
- حسن كيرة في شرح القانون المدنى.
وختاما، أقول أن الالتصاق أحد أسباب كسب الملكية العقارية المهمة، ويخضع لأحكام واضحة في القانون المدني المصري. ويعتمد تنظيمه القانوني على تحقيق التوازن بين حقوق مالك العقار وحقوق من قام بالبناء أو الغراس، مما يجعله أحد الوسائل الهامة في إجراءات التنفيذ العقاري وحماية الدائنين عند الفصل في نزاعات الملكية.
لا تتردد فى الاتصال بنا وارسال استشارتك القانونية فى أي قضية.
مكتب الخدمات القانونية وأعمال المحاماة والتقاضي: عبدالعزيز حسين عمار محامي – قضايا الملكية والميراث والمدني الاتصال على الارقام التالية :
حجز موعد: 01285743047
واتس: 01228890370
عنوان المكتب : 29 شارع النقراشي – برج المنار – الدور الخامس / القاهرة / مصر
ارسال الاستفسار القانوني من خلال الرابط : اتصل بنا الأن
راسلنا على الواتس مجانا، واكتب سؤلك وسنوالى الرد خلال 24 ساعة عبر الرقم: 01228890370
احجز موعد للاستشارة المدفوعة بالمكتب من خلال: الاتصال على 01285743047 ، وسيرد عليك أحد ممثلينا لتحديد الموعد.
دلالية:
#خدمات_قانون_الخدمة المدنية
#خدمات قانون الملكية فى مكتب عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض
#قضايا الفرز والتجنيب وتقسيم الورث قضائيا
#تحرير عقود القسمة الاتفاقية للأملاك الشائعة بالميراث.
#قضية تثبيت الملكية بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة.
#تسجيل العقود العرفية ونقل ملكية العقارات الى المشتري فى الشهر العقاري والسجل العيني.
#محامي_قضايا قانون العمل.
#خدمات_قضايا_الإيجارات، قديم وجديد.
#محام القانون المدني في القاهرة، والزقازيق.
