الحكم القضائي بالقسمة العقارية اجراء قانوني لفصل الملكية المشتركة بين طرفين أو أكثرفي القانون المدني، وغالبا ما يتم اللجوء إلى القضاء لحل الخلافات وتحديد حقوق كل طرف. بعد صدور حكم قضائي في القسمة، يصبح من الضروري تسجيل هذه القسمة رسميا في الشهر العقاري لضمان صحة الملكية الفردية لكل طرف.

محتويات المقال

في هذا البحث المدني عن تسجيل القسمة لاستقرار الملكية المفرزة بعد قسمة المال المشاع بين الشركاء مشاعا تكمن أهميته في التعرف علي اجراءات استصدار حكم قضائي من المحكمة المدنية وكيف تتم هذه القسمة بمعرفة القضاء وصولا الى اختصاص كل شريك بملكية مفرزة محددة واضحة ليقوم بتسجيل الحكم القضائي ليكون مالكا بملكية مسجلة في دفاتر وسجلات الشهر العقاري.

والقسمة القضائية هي دعوي الفرز والتجنيب للمال الشائع بطلب:

فرز حصص العقار مفرزة ليستأثر كل شريك بجزء مفرز محدد وهذه الدعوي بتقسيم المال المشاع يمكن رفعها حتى وان تم ابرام عقد قسمة اتفاقية بين الشركاء مشاعا طالما أن هذه القسمة الرضائية بينهم لم تؤدي في الواقع الى الفرز والتجنيب بشرط ألا يكون قد مر علي تلك القسمة 15 سنة.

والصورة الشائعة لعقد القسمة الاتفاقي الرضائي هي قسمة المهايأة المكانية بانتفاع كل طرف بجزء من المال الشائع كاختصاص كل وارث أو شريك بشقة يسكن بها أو يؤجرها ويأخذ الريع منها لنفسه مقابل انتفاع باقي الشركاء بشقق أخري والاستئثار بريعها .

هذه القسمة ليست قسمة نهائية مفرزة وان وجدت يحق لأحد الشركاء علي الشيوع رفع دعوي القسمة بطلب القسمة النهائية المفرزة وانهاء حالة الشيوع في كل مشتملات العقار من أرض ومناور وحوائط وشقق ومحلات بشرط عدم مرور 15 سنة علي هذا الوضع كما ذكرنا والا انقلبت الى قسمة نهائية ارتضاها الشركاء مشاعا وبقوة القانون المدني.
في الأخير ننوه أن أسباب المال الشائع سبب دعوي القسمة القضائية بالفرز والتجنيب قد يكون الميراث في أموال المورث وتركته المخلفة عنه وقد يكون سببها تصرف كشراء مجموعة من الافراد أرض أو عقار وقد تكون أصول شركة .

الحكم القضائي بالقسمة

الحكم القضائي بصفة عامة هو فصل المحكمة في نزاع بين متخاصمين وفقا لوقائع الدعوي المبينة بصحيفتها الافتتاحية والمستندات المقدمة وبالنسبة لحكم الفرز والتجنيب يصدر الحكم بناء علي المستندات التى يتبين منها مفردات تركة المورث والاعلام الشرعي الذي يثبت منه صفة المدعي والمدعي عليهم كورثة للمورث .

ويتم احالة الدعوي الى خبير بحكم قضائي تمهيدي ليقوم بفرز الحصص وبيان امكانية القسمة من عدمه وفي حالة عدم جواز القسمة بيان الثمن للعقار كمبلغ ابتدائي للبيع بطريق التصفية بالزاد بدعوي البيوع

ويصدر حكم القاضي اما بقبول الدعوي بالفرز وبيان حصة كل شريك وامما بانهاء الدعوي والبيع بطريق التصفية

وأخر هذه الاجراءات هي رفع دعوي البيوع امام المحكمة المدنية المختصة وليس أمام قاضي التنفيذ لعرض بيع العقار بالمزاد وتحصل كل شريك علي نصيبه نقدا حسب حصته .

تسجيل القسمة بحكم قضائي في الشهر العقاري

تتضمن هذه العملية مجموعة من الإجراءات القانونية والوثائق المطلوبة لتسجيل القسمة وفقًا للوائح القانون المدني، وتستدعي فهمًا دقيقًا لمتطلبات تسجيل عقد البيع ، ودور الشهر العقاري في إثبات الملكية، وإجراءات إثبات حقوق الملكية الجديدة بعد صدور حكم القسمة.

سنتناول في هذا البحث خطوات تسجيل قسمة العقارية بعد حكم قضائي في القانون المدني، مع التركيز على المستندات اللازمة، والإجراءات المطلوبة، والتحديات القانونية التي قد تواجهها خلال هذه العملية.

حكم قضائي بالقسمة في نص القانون المدني

تنص المادة (836) من القانون المدني على أنه :

إذا اختلف الشركاء في اقتسام المال الشائع فعلى من يريد الخروج من الشيوع أن يكلف باقي الشركاء الحضور أمام المحكمة الجزئية .
وتندب المحكمة إن رأت وجها لذلك خبيرا أو أكثر لتقويم المال الشائع وقسمته حصصا إن كان المال يقبل القسمة فيما دون أن يلحقه نقص كبير .

المذكرة الإيضاحية

من طلب القسمة من الشركاء هو الذي يرفع دعوى القسمة على سائر الشركاء أمام المحكمة المختصة محكمة العقار أو محكمة أحد المدعى عليهم في المنقول ، فتعين المحكمة خبيرا أو أكثر ، إن رأت وجها ذلك ، لقسمة المال الشائع حصصا ، إذا كان المال يقبل القسمة عينا دون أن يلحقه نقص محسوس ، وإذا لم تمكن قسمته عينا ، بيع في المزاد على أحد منهم ، ويجوز أن يتفق الشركاء على أن تقتصر المزايدة عليهم .

فيرسو المزاد على أحد منهم ، ويكون المزاد في هذه الحالة قسمة بطريق التصفية ، أما إذا لم يتفق الشركاء على اقتصار المزايدة عليهم ، فإن هذا لا يمنع أى شريك من التقدم للمزايدة ، فإن رسا المزاد عليه كان هذا أيضا قيمة بطريق التصفية ، وإن رسا المزاد على أجنبي ، كان هذا بيعا .

رفع دعوى القسمة في ظل نصوص القانون المدني

كانت المادة 452 من القانون المدني السابق تقصر الحق في رفع دعوى القسمة على (الشريك المالك) وكان مؤدى ذلك أن المشتري بعقد عرفي لحصة شائعة ، لا يكون له الحق في رفع هذه الدعوى ، إذ لا يصبح شريكا مالكا إلا بتسجيل هذا العقد أو تسجيل الحكم الصادر بصحته ونفاذه أو التأشير به في هامش تسجيل دعوى صحة ونفاذ عقد البيع .

أما في ظل القانون المدني الحالي ، فقد أجازت المادة 834 منه لكل شريك أن يطالب بقسمة المال الشائع ولم تتطلب في هذا الشريك أن يكون مالكا ، إلا أن نص المادة 825 من ذات القانون يدل على أن المراد بالشريك الذي عنته المادة 834 سالفة البيان هو الشريك المالك إذ نصت على أنه:

إذا ملك اثنان أو أكثر شيئا غير مفرزة حصة كل منهم فيه ، فهم شركاء على الشيوع ، ثم نصت المادة 826 على أن كل شريك في الشيوع يملك حصته ملكا تاما ، مفاد ذلك أن المشرع يعني بالشريك ، الشريك المالك دون حاجة الى وصفه بذلك في النصوص اللاحقة ومنها نص المادة 834 .

فالمشتري لحصة شائعة بعقد عرفي ، وإن كانت له كافة الحقوق والدعاوى المتعلقة بالمبيع ، فإن ذلك لا يمتد للدعاوى التي تستند الى حق الملكية كدعوى الاستحقاق ، ودعوى ثبوت الملكية ودعوى قسمة الملكية الشائعة ، فتلك الدعاوى قاصرة على المالك الذي اكتسب الملكية بموجب سبب من أسباب اكتسابها .

فإن كان المشتري لحصة شائعة لم يسجل عقده ، فلا يجوز له رفع دعوى القسمة وإلا وجب القضاء بعدم قبولها ولو من تلقاء نفس المحكمة ، لرفعها من غير ذي صف ، كما لا يجوز اختصامه فيها كمدعى عليه ، وإلا كانت غير مقبولة بالنسبة له لرفعها على غير ذي صفة .

وإذا اختصم الشريك المالك كمدعى عليه في دعوى القسمة ، كان هو صاحب الصفة فيها دون المشتري منه الذي لم يسجل عقده ، فإن صدر الحكم القضائي قبل تسجيل عقد البيع ، كانت القسمة نافذة في حق المشتري ،

إذا كان ممثلا في الدعوى في شخص البائع له ، ويظل الجزء الذي اختص به الأخير بموجب القسمة مملوكا له حتى يتم ستجيل العقد فتنتقل ملكية هذا الجزء الى المشتري ويلتزم البائع بتسليمه باعتباره هو ذات المحل الذي تضمنه عقد البيع وأصبح مفرزا بموجب حكم القسمة بعد أن كان شائعا قبل صدوره .

فإن قام المشتري لحصة شائعة بتسجيل عقد قبل صدور الحكم النهائي بالقسمة ، اكتسب بذلك صفة الشريك المالك ، ووجب إدخاله في الدعوى ليحاج بحكم القسمة ، ويجوز الإدخال في أية حالة تكون عليها الدعوى ولو أمام المحكمة الاستئنافية ، إذ لا يعتبر ذلك اختصاما لأول مرة في الاستئناف وإنما اختصاما لمن أصبح صاحب الصفة عند نظر الدعوى أمام المحكمة الاستئنافية ، باعتبار أن هذا المشتري كان يمثله الشريك المالك .

فيكون للمشتري الحلول محله في الدعوى فور تسجيل عقده ، لما يترتب على هذا التسجيل من زوال صفة الشريك البائع واكتساب المشتري صفة الشريك المالك ، بحيث أن صدر حكم القسمة بعد تسجيل عقد البيع ، جاز للمشتري جحد حجيته وأن يطلب قسمة جديدة ، وهذا الحق قاصر عليه وحده دون باقي المتقاسمين ، كما يجوز له قبوله والحلول محل البائع فيما اختص به .

فإن ورد البيع على حصة مفرزة ، فإن المشتري لها لا يعتبر شريكا مالكا في المال الشائع ، وبالتالي لا يجوز له رفع دعوى القسمة أو اختصامه فيها سواء سجل عقده قبل صدور حكم القسمة أو لم يسجله ، فإن رفعها وجب القضاء بعدم قبولها لرفعها من غير ذي صفة ، وأن رفعت عليه وجب القضاء بعدم قبولها .

والخلاصة أن دعوى القسمة لا تكون مقبولة إلا إذا رفعها الشريك المالك أو رفعت عليه ، وأن المشتري لا يصبح شريكا مالكا إلا إذا اشترى حصة شائعة وقام بتسجيل عقد البيع أو تسجيل الحكم الصادر بصحة ونفاذ هذا العقد أو التأشير بهذا الحكم في هامش تسجيل صحيفة دعوى ونفاذ عقد البيع ، قبل تسجيل القسمة .

والبطلان المترتب على عدم تمثيل الشركاء في دعوى القسمة أو عدم مراعاة الإجراءات الواجب إتباعها بالنسبة للشركاء القصر ، هو بطلان نسبي لا يحق لغير من شرع لمصلحته من الشركاء التمسك به .

وقد قضت محكمة النقض بأن

عقد البيع الابتدائي ينتج كافة آثار البيع المسجل عدا نقل الملكية ، ويكون للمشتري بعقد عرفي أن يقتسم العقار مع شريكه.

(نقض 31/5/1989 طعن 1244 س 55 ق)

كما وقد قضت محكمة النقض بأن

ومؤدى المادة العاشرة من قانون الشهر العقاري ، أنه بمجرد حصول القسمة وقبل تسجيلها يعتبر المتقاسم فيما بينه وبين المتقاسمين الآخرين مالكا ملكية مفرزة للجزء الذي وقع في نصيبه دون غيره من أجزاء العقار المقسم إلا أنه لا يحتج بهذه الملكية المفرزة على الغير إلا إذا سجلت القسمة .

والغير في حكم المادة المذكورة ، هو من تلقى حقا عينينا على العقار على أسا أنه مازال مملوكا على الشيوع ، إذا سجل عقده قبل تسجيل سند القسمة ، فالمشتري لحصة شائعة من أحد الشركاء على الشيوع ، إذا سجل عقده قبل تسجيل عقد القسمة ، يعتبر من الغير وبالتالي لا يحتج عليه بهذه القسمة ، ويكون هو دون البائع له صاحب الشأن في القسمة التي تجري بخصوص هذا العقار ، وله أن يطلب إجراء قسمة جديدة إذا لم يرتض القسمة التي تمت دون أن يكون طرفا فيها .

(نقض 28/4/1981 طعن 1157 س 47 ق)

وبأنه: وقد أوجبت المادة الأولى من القانون رقم 18 لسنة 1923 تسجيل جميع العقود التي من شأنها إنشاء حق ملكية أو أى حق عيني آخر أو نقله أو تغييره ، ومؤدى ذلك أن حق الملكية لا ينتقل مع البائع إلى المشتري إلا بالتسجيل وإلى أن يتم هذا التسجيل يبقى البائع مالكا للعقار ويكون بالتالي هو الخصم في كل دعوى تتعلق بعين العقار .

ولما كان الخصم في دعوى القسمة هو الشريك المالك عملا بالمادة 452 مدني قديم التي تحكم هذا النزاع ، وكان يبين من الوقائع التي أثبتها الحكم المطعون فيه أن دعوى القسمة رفعت من الطاعنين على المطعون عليه الثاني الذي كان مالكا للعقار والشريك الواجب اختصامه .

وكان مجرد شراء المطعون عليه الأول لحصة المطعون عليه الثاني الإرثية في هذا العقاري وقيامه بتسجيل صحيفة دعوى التعاقد لا يترتب عليه نقل الملكية إذ الملكية لا تنتقل إليه إلا بتسجيل الحكم الصادر في الدعوى ، فإن الحكم المطعون فيه إذ خالف هذا النظر يكون قد أخطأ في القانون بما يستوجب نقضه.

( نقض 21/4/1960 طعن 283 س 25 ق)

وبأنه وأن القضاء الصادر في دعوى القسمة هو حكم قضائي يؤثر في الملكية وتترتب عليه حقوقه ، وإذن فغير سديد القول بأن دعوى القسمة هى مجرد دعوى إجراءات لا تأثير لصفات الخصوم فيها .

(نقض 7/3/1940 طعن 69 س 9 ق)

كما قضت بأن

والمشتري لحصة شائعة في عقار بعقد مسجل هو صاحب الشأن في القسمة التي تجري لهذا العقار ، فالقسمة التي تجري مع الشريك البائع لنصيبه في هذه الحالة لا يحتج بها على المشتري الذي سجل عقده ،قبل تسجيل حكم القسمة .

(نقض 24/12/1975 طعن 79 ص 41 ق)

حكم القسمة القضائي في الشهر العقاري

تسجيل الحكم القضائي بالقسمة القضائية

يقوم المدعى بتقديم طلب مراجعة صحيفة دعوى قسمة قضائية الى مأمورية الشهر العقاري الجزئية المختصة التي يقع العقار أو العقارات الشائعة بدائرتها ، وذلك لبحثها من الناحية المساحية وضبط مسطحات وحدود العقار الشائع محل القسمة .

** وهناك طريقتان لتحرير صحيفة الدعوى :

الطريقة الأولى هى أن يتضمن تحرير صحيفة الدعوى – أى دعوى – أربعة عناصر واضحة وبالتفصيل هى :

1) وقائع الدعوى .
2) الأساس القانوني للدعوى .
3) المستندات المؤيدة للدعوى .
4) الطلبات في الدعوى .

وميزة هذه الطريقة تكمن في أن:

الورقة الوحيدة في ملف الدعوى ، التي يتعين على القاضي أن يبدأ بقراءتها ، وتمتد يده للبحث عنها أولا وقبل أى ورقة أخرى ، هى صحيفة الدعوى ، التي يلتزم بل يتحتم عليه قراءتها بالكامل ، ولا مناص من ذلك ، عندئذ يضمن المدعى بنسبة مائة في المائة وصول صحيفة دعواه إلى ضمير ووجدان القاضي من حيث الوقائع والأساس والمستندات والطلبات ، ولا يكون في حاجة بعد ذلك إلى اللجوء للمذكرات ، إلا عند الرد على ما يثار أو يستجد من دفوع جديدة أثناء سير الدعوى .

أما الطريقة الثانية لتحرير صحيفة دعوى القسمة :

هى تحرير صحيفة الدعوى – أى دعوى – بإيجاز شديد ، ومخاطر هذه الطريقة التي تستحسن إرجاء التفصيلات للمذكرات المتبادلة بين الخصوم ، تكمن في أنه قد يحدث أحيانا – مع زحمة العمل ، وكثرة القضايا ، والإرهاق الجسماني والذهني الذي يعاني منه المخلصون في محراب العدالة ، أن يتسلم قلم الكتاب المذكرات ولا تصل إلى ملف القضايا ، وقد تصل إلى الملف ثم تتوه لأى سبب كان مشروعا أو غير مشروع ، وقد استقر في قاع الملف وتقصر يد القاضي عن استخراجها .

والخلاصة أن قراءة القاضي لها لا تكون بنسبة مائة في المائة ، ولا يلومن محامي المدعى – الذي حرر صحيفة الدعوى في ستة سطور – إلا نفسه.

(المستشار / المراغي في الوسيط شرح القانون المدني ، المجلد الثالث ، مرجع سابق)

تقديم المدعى الصحيفة لقيدها بالمحكمة الجزئية المختصة وذلك بعد إعادتها إليه من المأمورية مؤشرا عليها بـ (مقبولا للشهر) :

حيث يقوم المدعى بتقديم صحيفة دعوى القسمة القضائية لقلم الكتاب لقيدها بالمحكمة الجزئية وذلك بعد مرور الصحيفة بعدة خطوات:

أولها: قيام مأمورية الشهر العقاري الجزئية المختصة بإحالة صحيفة دعوى القسمة القضائية ، إلى المكتب الهندسي المختص (هيئة المساحة) لإجراء الشئون المساحية ، وبمعنى آخر بعد مراجعة صحيفة دعوى القسمة القضائية وبحثها من الناحية الهندسية ، وضبط مسطحات وحدود العقار الشائع محل القسمة .
ثانيها : دعوى صحيفة القسمة القضائية من المكتب الهندسي السالف ، متضمنة كشف التحديد المساحي ، تقوم المأمورية بإتمام فحص الصحيفة فحصا شاملا ، وحصر أوجه النقص إن وجدت خلال خمسة أيام ، حتى يستدركها المدعى باستيفاء البيانات ، فيما يتعلق بوصف العقار أو أصل الملكية من المراجع الموجودة لديها ، أو مما يكون قد قدم إليها من مستندات .
ثالثها : اتفقا صحيفة دعوى القسمة القضائية ، مع ما تضمنه كشف التحديد المساحي الوارد من المكتب الهندسي السالف ، تعيد مأمورية الشهر العقاري الجزئية المختصة الصحيفة مؤشرا عليها باصطلاح (مقبولا للشهر) وذلك كله على النحو المفصل بالخطوة الثانية في عملية الشهر العقاري بوجه عام .

تضمن إخطار المأمورية تعديلا للصحيفة

فإذا تضمن إخطار المأمورية تعديلا للصحيفة يتعين على المدعى تحرير صيغة جديدة تتفق تماما مع كشف التحديد المساحي .

كذلك إذا تبين من كشف تحديد العقار وجود زيادة في المسطح ، عن المحدد في الصحيفة في حدود المسموح ، ورغب المدعى التعامل وفقا للناتج من المعاينة ، أى اعتماد المساحة الرائدة التي أظهرها كشف التحديد المساحي وفقا للناتج من المعاينة .

تقديم المدعى الصحيفة إلى المحكمة لقيدها وتحديد جلسة لنظرها يعلن بها باقي الشركاء المشتاعين

فبعد إعادة صحيفة دعوى القسمة القضائية من مأمورية الشهر العقاري الجزئية المختصة ، مؤشرا عليها باصطلاح (مقبولا للشهر) في حالة اتفاق الصحيفة مع ما تضمنه كشف التحديد المساحي الوارد من المكتب الهندسي المختص (هيئة المساحة)

ويعد تحرير المدعى صحيفة دعوى قسمة قضائية جديدة ، تتفق تماما مع ما تضمنه كشف التحديد المساحي الوارد من المكتب الهندسي المختص ( هيئة المساحة) وذلك في حالة ما إذا تضمن إخطار المأمورية تعديلا للصحيفة ، ورغب المدعى التعامل وفقا للناتج من المعاينة ، أى اعتماد المساحة الزائدة التي أظهرها كشف التحديد المساحي وفقا للناتج من المعاينة .

عندئذ يتقدم المدعى بصحيفة دعوى القسمة القضائية – المؤشر عليها من قبل مأمورية الشهر العقاري الجزئية المختصة باصطلاح (مقبولا للشهر) – إلى المحكمة الجزئية المختصة لقيدها وتحديد جلسة لنظرها ، ثم إعلام باقي الشركاء المشتاعين لحضور الجلسة .

اقتصار التسجيل على حكم القسمة القضائية العينية بطريق الفرز والتجنيب دون حكم القسمة القضائية بطريق التصفية (بالبيع)

اقتصار التسجيل على حكم قضائي بالقسمة القضائية العينية بطريق الفرز والتجنيب دون حكم القسمة القضائية بطريق التصفية (بالبيع) التي ينتهي فيها دور محكمة القسمة عند الحكم ببيع المال الشائع :

للقسمة القضائية طريقان :

الطريق الأولى : هو القسمة العينية ، ويتم بإحدى وسيلتين :

الوسيلة الأولى : قسمة الحصص على أساس أصغر نصيب ثم إجراء القرعة
الوسيلة الثانية : التجنيب بتعيين جزء مفرز لكل شريك يعادل حصته ، إذا تعذرت الوسيلة الأولى .

الطريق الثاني : هو القسمة بطريق التصفية ، أى ببيع المال الشائع بالمزاد العلني ، ثم توزيع حصيلة البيع على الشركاء بحسب حصة كل شريك.

ويقصد بالقسمة العينية أنها أحد طريقي القسمة القضائية ، وهى الأصل الذي يجب أن يتجه إليه تفكير المحكمة أولا ، قبل الالتجاء الى الطريقة الثانية وهى القسمة بطريق التصفية ، وتتم القسمة العينية – كما سبق القول – بإحدى وسيلتين :

قسمة الحصص.
أو التجنيب .

والخطوة الأولى من خطوات القسمة العينية الى حصص أو التجنيب ، يظهر فيها الدور الخاص للقاضي في عملية القسمة ، فقد يرى القاضي أن تكوين الحصص لا يثير صعوبات عملية ، ولا ينتج عنها مشاكل فنية تخرج عن خبرته ، عندئذ يتولى هذه العملية بنفسه ، وذلك باعتبار الأصل أن القاضي هو الخبير الأعلى في كل ما يستطيع أن يفصل فيه بنفسه ، مادامت المسألة المطروحة عليه ليسن من المسائل الفنية التي لا تشملها معارفه ، وليست من الوقائع التي يشق عليه الوصول إليها .

(نقض مدني 26/5/1970 مجموعة محكمة النقض 21-2-908-145)

والخطوة الثانية من خطوات القسمة العينية الى حصص أو التجنيب هى الالتجاء الى أهل الخبرة . فالمقرر قانونا أنه لا يجوز للمحكمة أن تقطع برأيها في المسائل التي يستلزم الفصل فيها استيعاب النقاط الفنية التي لا تشملها معارف القاضي ، ولا الوقائع المادية التي يشق عليها الوصول إليها .

(نقض مدني 20/12/1982 طعن 780 لسنة 47 ق ، نقض مدني 6/5/1986 طعن 2418 لسنة 51 ق)

عندئذ يتعين على المحكمة أن تصدر حكما تمهيديا بندب خبير واحد أو ثلاثة خبراء (مادة 135 إثبات) تكون مأموريته قسمة الحصص على أساس أصغر نصيب ، ثم إجراء القرعة بين الشركاء المشتاعين .

فإذا كانت قسمة المال الشائع قسمة عينية ممكنة دون نقص كبير يلحق المال في قيمته ، فإن الخبير المنتدب في الدعوى يسير في الطريق الأول للقسمة ، وهو القسمة العينية ، سواء بوسيلتها الأولى أو الثانية :

ويقصد بالوسيلة الأولى وهى قسمة الحصص ، أى قسمة المال الى حصص متساوية على أساس أصغر نصيب .

ويقصد بالوسيلة الثانية وهى التجنيب أى قسمة المال الشائع الى أجزاء مفرزة ، كل جزء مفرز منها يمثل حصة لأحد الشركاء ، بمعدل أو بدون معدل ، والمعدل عبارة عن مبلغ من النقود يلتزم الشريك الذي نال نصيبا أو جزءا مفرزا أزيد من نصيبه ، بدفعه للشريك الذي نال نصيبا أو جزءا مفرزا أقل من نصيبه .

أما إذا كانت قسمة المال الشائع قسمة عينية غير ممكنة دون نقص كبير يلحق المال في قيمته . فإن المحكمة تلجأ الى الطريق الثاني للقسمة ، وهو القسمة بطريق التصفية ، أى ببيع المال الشائع بالمزاد ، سواء في حالتيها الأولى والثانية ، ويقصد بالحالة الأولى عدم إمكان قسمة المال الشائع عينا ، ويقصد بالحالة الثانية حدوث نقص كبير في قيمة المال الشائع ، رغم قابليته للقسمة العينية .

وفي حالة قسمة المال الشائع بالطريق الأول (وهو القسمة العينية) ، سواء بوسيلتها الأولى (وهى قسمة الحصص) ، أو بوسيلتها الثانية (وهى التجنيب أو بمعدل أو بجون معدل) ، تصدر المحكمة الجزئية المختصة حكما بالقسمة القضائية ، يعرف في الحياة العملية ، (بحكم الفرز والتجنيب ) . هذا الحكم هو الذي يتعين تسجيله لدى مصلحة الشهر العقاري .

أما عند قسمة المال الشائع بالطريق الثانية (وهو قسمة التصفية) ، سواء في حالتها الأولى (عدم إمكانية القسمة) ، أو في حالتها الثانية (حدوث نقص كبير في القيمة) فلا تصدر المحكمة الجزئية المختصة حكما بالقسمة القضائية وإنما ينتهي دور محكمة القسمة عند إصدار الحكم ببيع المال الشائع بالمزاد ، دون أن تتعداه الى النظر في إجراءات البيع ، لأن بيع هذا المال يتم بالطرق المبينة في قانون المرافعات ، التي يتولاها قاضي التنفيذ (المادتان 841 ، 426 مرافعات) .

صدور حكم القسمة وحصول المدعى على صورة رسمية منه محررة على الورق الأزرق المدموغ

تصدر المحكمة الجزئية المختصة حكما بالقسمة القضائية ، يعرف في الحياة العملية (بحكم الفرز والتجنيب) وهذا الحكم هو الذي يتعين تسجيله لدجى مصلحة الشهر العقاري .

وبعد حصول طالب التسجيل على حكم القسمة القضائية السالف ، يتقدم بصورة رسمية منه لذات مأمورية الشهر العقاري الجزئية ، وتكون هذه الصورة مكتوبة على الورق الأزرق المدموغ المخصص ،للمحررات المشهرة ، ويستخدم هذا الورق على الوجهين ، ويستعمل في الكتابة الحبر الأسود ، ولكن يجوز أن يكون مشروع الحكم مكتوبا على ورق أبيض ذا هامش عريض .

ويتعين على طالب التسجيل أن ترفق مع مشروع الحكم المكتوب على الورق الأزرق جميع المستندات التي تسلمها مع إخطار القبول ، والتي اعتمدت عليها مأمورية الشهر العقاري الجزئية المختصة عند مراجعة طلب التسجيل والتأشير عليه بالقبول للشهر ، وعلى وجه الخصوص الصورة المؤشر عليها من هذا الطلب . وعليه الالتزام بالبيانات الواردة بإخطار القبول ، وبيانات كشف التحديد المساحي دون إضافات تغير من مضمونها ، ودون خروج في بنود حكم الفرز والتجنيب على مقتضيات النظام العام أو الآداب العامة أو أحكام القانون .

قيام المأمورية بمراجعة الحكم على إخطار القبول للشهر

فقيل أن تقوم مأمورية الشهر العقاري الجزئية المختصة بالتأشير على مشروع حكم القسمة القضائية بصالح للشهر تقوم بالتثبيت من تضمين المشروع كافة البيانات الواردة في إخطار القبول المعتمد من المأمورية وبيانات كشف التحديد المساحي المستخرج من مكتب المساحة المختص ، ثم تؤشر عليه المأمورية بالصلاحية للشهر ، مع مراعاة عدم الكشط أو التحشير أو الإضافات غير المنوه عنها في ذيل المشروع ، وكذلك سد فراغات السطور للحيلولة دون أية إضافة ، بعد التأشير على مشروع الحكم بالصلاحية للشهر .

وقد نظمت تعليمات مصلحة الشهر العقاري طريقة التأشير على مشروعات المحررات بصلاحيتها للشهر على التفصيل الآتي :

1.يجب أن يذكر في أعلى مشروع المحرر رقم وتاريخ قيده (بدفتر أسبقية المشروعات) وعدد التصحيحات والإضافات الموجودة بالمحرر ، وعدد صفحاته بعد ترقيمها ، وعدد بنوده إن وجدت كما يذكر رقم طلب الشهر وتاريخ قيده (بدفتر أسبقية الطلبات) بالأرقام والحروف ، ورقم طلب الامتداد إن وجد ، ورقم اللوحة المساحية الكائن بها الأطيان الزراعية محل التعامل ، أو رقم الخريطة الخاصة بعقارات المدن أو البنادر ، ورقم استمارة التغيير إن وجدت ، ويتعين إثبات المرفقات الواجب إرفاقها ، وبيان نوع كل منها ، وجملة المرفقات بالأرقام والكتابة على هامش مشروع المحرر .

ويجب التأشير على مشروع المحرر ، بما يفيد مراجعته مراجعة أولى ، ومراجعة ثانية ، وتوقيع الموظف المختص بإتمام كل مراجعة وتوقيعه توقيعا واضحا مقرونا باسمه بالكامل ، مع ذكر تاريخ المراجعة .

ثم تختم هذه البيانات بختم (صالحا للشهر) على أن يذيل الختم بتوقيع الموظف المختص الذي بعهدته الختم ، مسبوقا بعبارة (ختم بمعرفتي) .

2.يذكر على كل صفحة من صفحات مشروع المحرر رقم قيده (بدفتر أسبقية المشروعات) وتاريخه مسبوقا بكلمة (تبع) ، على أنه يذيل هذا البيان بتوقيع الموظف المختص الذي راجعه ، ثم يختم بخاتم الصلاحية للشهر

3.يؤشر بختم (صالحا للشهر) مرتين في آخر المحرر ، المرة الأولى في أول السطر ، والمرة الثانية في آخر السطر .

4.يجب عدم ترك أية فراغات بمشروعات المحررات المعدة للشهر . كما يجب كتابة الأرقام بالحروف الهجائية بوضوح ، بما في ذلك بند الثمن .

5.إذا لم يتسلم صاحب الشأن مشروع المحرر بعد التأشير عليه بختم (صالحا للشهر) خلال ثلاثة أيام ، تبادر مأمورية الشهر العقاري الجزئية المختصة بإرساله إليه مع المرفقات بالبريد على عنوانه الموضح في الطلب ، بكتاب موصى عليه بإخطار وصول .

استلام طالب التسجيل الحكم القضائي والمستندات المرفقة به من المأمورية وتقديمه لمكتب الشهر

استلام طالب التسجيل الحكم والمستندات المرفقة به من المأمورية وتقديمه لمكتب الشهر ليقوم تسجيله (بدفتر الشهر) وذلك بعد سداد رسوم التسجيل.

بعد قيام مأمورية الشهر العقاري الجزئية المختصة بمراجعة حكم القسمة القضائية (حكم الفرز والتجنيب) على إخطار القبول للشهر ، واتضاح صدوره في ذات الدعوى السابق مراجعتها ، ووضع خاتم (صالحا للشهر) عليه .

تعيد المأمورية الحكم والمستندات لطالب التسجيل ، لسداد رسوم التسجيل وتقديمه لمكتب الشهر العقاري الرئيسي بعاصمة المحافظة ، برقم أسبقية ، ليقوم المكتب الجانب الذي يختص به في عملية الشهر العقاري .

فمجموعة الخطوات في عملية الشهر العقاري التي تختص بها المأمورية كالتأشير على طلب التسجيل باصطلاح (مقبولا للشهر) ـ بعد المراجعة القانونية به ، والتحديد المساحي للعقار محل القسمة القضائية ، ثم التأشير على مشروع حكم الفرز والتجنيب باصطلاح (صالحا للشهر) لا يمثل كل ذلك سوى المرحلة التمهيدية للتسجيل ولا شيء غير ذلك .

أما الإجراءات في مكتب الشهر العقاري الرئيسي بعاصمة المحافظة فهى التي تمثل المرحلة النهائية في عملية الشهر العقاري ، التي يترتب عليها شهر الحكم القضائي بالقسمة القضائية (حكم الفرز والتجنيب) ، وذلك بتدوينه رقما وتاريخا بالسجل المعد لذلك ، أى يأخذ رقما وتاريخا في (دفتر الشهر) أخطر سجلات الشهر العقاري ، على وجه الإطلاق ،

وذلك على التفصيل الآتي :

بعد تقديم الحكم القضائي بالقسمة القضائية (حكم الفرز والتجنيب) لمكتب الشهر العقاري الرئيسي المختص – الذي تتبعه مأمورية الشهر العقاري الجزئية المختصة – محررا بالمداد الأسود ، على الورق الأزرق الخاص المدموغ الذي يطلب من مكاتب الشهر ومأمورياته .

ويقدم للمكتب مع الحكم المذكور كافة المرفقات المؤشر عليها بالصلاحية للشهر ، والمدونة بياناتها بمعرفة المأمورية ، حيث نتسخ صورة طبق الأصل منا ويتعين على الموظف المختص بالمكتب تسليم طالب تسجيل حكم القسمة القضائية (حكم الفرز والتجنيب) إيصالا يفيد استلام الحكم ومرفقاته وأسبقية التقديم .

حيث يوجد بكل مكتب (دفتر للأسبقية والحركة) تثبت فيه المحررات التي تقدم للشهر بأرقام متتابعة حسب أسبقية تقديمها ، مع ذكر التاريخ والساعة ، وأخيرا يتم تلخيص الحكم القضائي في نموذج معد لذلك ، ويقوم بهذا التلخيص أحد الأعضاء القانونيين بالمكتب .

ثم تتم المراجعة الأولى للمحرر من الناحية المالية ، التي يقوم بها مكتب للشهر العقاري الرئيسي المختص – بعد تقديم المحرر إليه برقم أسبقية ، وذلك بمعرفة العضو الإداري المختص بتقدير ومراجعة رسوم الشهر العقاري المقررة على المحرر ، وهذه المراجعة تتعلق بسلامة تقدير رسوم التوثيق والشهر ، وما يتصل بالجانب المال للمحرر ، ولا يجوز تقدير الرسوم المستحقة على المحرر أو مراجعتها ، إلا بعد التأكد من تضمين المحرر المعد للشهر اتساع عرض الشوارع بالأرقام والحروف الهجائية .

وبعد المراجعة الثانية للمحرر من الناحية القانونية التي يقوم بها مكتب الشهر العقاري الرئيسي المختص – بعد إتمام المراجعة الأولى من الناحية المالية – بمعرفة العضو الفني القانوني للتحقق من سلامة المحرر ومطابقته لصحيح القانون ، وخلوه من التحشير أو التغيير أو الإضافة غير المعتمدة ومطابقة بياناته المدونة على المستندات المرفقة – دون التطرق لإعادة بحث الملكية والتكاليف.

فإذا لم تسفر المراجعتان المالية والقانونية عما يوجب إيقاف شهر المحرر – حكم قضائي بالقسمة القضائية (حكم الفرز والتجنيب) – يؤشر بما يفيد الشهر عن طريق التسجيل ، ثم يدون (بدفتر الشهر) برقم مسلسل بتاريخ التسجيل ، ويحسب قيده (بدفتر الأسبقية والحركة) .

ويوجد هذا الدفتر بكل مكتب للشهر العقاري وتثبت فيه البيانات المعينة للمحررات المقدمة للتسجيل بأرقام متتابعة بحسب تقديمها ، مع ذكر اليوم والساعة .

ويتم القيد في هذا الدفتر بكل عناية ودقة ، مع تدوين أسماء أطراف المحررات ، وما ورد بها من بيانات جوهرية أخرى ، ولا يجوز إجراء كشط أو محو أو شطب أو تحشير في (دفتر الشهر) .

ويتعين على العضو الفني المختص بالقيد في هذا الدفتر التوقيع عليه بخط واضح ، عند انتهاء العمل في الدفتر يوميا مع بيان التاريخ ، على أن تراجع البيانات المثبتة فيه على المحررات ، ويؤشر أمين المكتب أو الأمين المساعد بإقفال الدفتر ، مع توقيعه مقرونا بالتاريخ .

تسليم طالب التسجيل صورة فوتوغرافية لقسمة حكم القسمة القضائية المسجل

يجوز الحصول على صورة رسمية فوتوغرافية أو خطية ، من الحكم القضائي بالقسمة القضائية (حكم الفرو والتجنيب) مؤشرا عليا بمطابقتها للأصل . بعد دفع الرسم المقرر (المادة 30 من اللائحة التنفيذية للقانون ، مستبدلة بقرار وزارة العدل 948 لسنة 1976) .

حيث تعد من النسخة الأصلية صورتان فوتوغرافيتان تسلم إحدى الصورتين لطالب التسجيل بعد التأشير عليها بمطابقتها للأصل ، وترسل الصورة الأخرى الى دار المحفوظات بمصلحة الشهر العقاري ، وذلك بطريقة دورية كل عشرة أيام . (مادة 545 / 3 تعليمات شهر عقاري)

وإذا حدث في الحياة العملية أن تراخى طالب التسجيل في التقدم الى مكتب الشهر العقاري الرئيسي المختص لاستلام صورة حكم القسمة القضائية ،(حكم الفرز والتجنيب) المسجل ، بعد مضى أسبوعين من حصول التسجيل ، فيتعين على المكتب إرسال الصورة إليه بالبريد المسجل حسب العنوان الموضح بالحكم المسجل ، على أن يتم ذلك خلال الأسبوع الثالث من حصول التسجيل . (مادة 548 تعليمات شهر عقاري).

ختاما: في هذا البحث استعرضنا اجراءات وقواعد وأحكام تسجيل حكم قضائي بالفرز والتجنيب والفسمة القضائية العقارية الصادر لأحاد الورثة أو الماك مشاعا وذلك في الشهر العقاري علي ضوء القانون المدني وقانون الشهر ، وننوه أنه يمكن رفع الفرز والتجنيب بالقسمة دون شهر الصحيفة وعند صدور الحكم القضائي يتم تسجيله مع تقديم المستندات المطلوبة بالملكية .

انتهي البحث القانوني (كيف أسجل قسمة عقارية بعد حكم قضائي في القانون المدني؟ ) ويمكن لحضراتكم التعليق في صندوق التعليقات بالأسفل لأى استفسار قانوني.
زيارتكم لموقعنا تشرفنا ويمكن الاطلاع علي المزيد من المقالات والأبحاث القانونية المنشورة للأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض في القانون المدني والملكية العقارية من خلال أجندة المقالات .
كما يمكنكم التواصل مع الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الواتس اب شمال الصفحة بالأسفل ، أو الاتصال بنا من خلال ( طلب استشارة مجانية )
كما يمكنكم حجز موعد بمكتب الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الهاتف ( 01285743047 ) وزيارتنا بمكتبنا الكائن مقره مدينة الزقازيق 29 شارع النقراشي – جوار شوادر الخشب – بعد كوبري الممر – برج المنار – الدور الخامس زيارة مكتبنا بالعنوان الموجود على الموقع.
يمكن تحميل الأبحاث من أيقونة التحميل pdf في نهاية كل مقال وكل بحث ، ونعتذر لغلق امكانية النسخ بسبب بعض الأشخاص الذين يستحلون جهد الغير في اعداد الأبحاث وتنسيقها ويقومون بنشرها علي مواقعهم الالكترونية ونسبتها اليهم وحذف مصدر البحث والموقع الأصلي للبحث المنشور ، مما يؤثر علي ترتيب موقعنا في سيرش جوجل ، أعانهم الله علي أنفسهم .