قواعد انتقال الملكية بالتسجيل فى قضاء محكمة النقض

45 قاعدة عن الملكية والتسجيل

أهم قواعد انتقال الملكية بالتسجيل فى قضاء محكمة النقض، 45 خمسة وأربعون مبدأ فى الملكية وتسجيلها من الدوائر المدنية بالنقض، بشأن حقوق المشترى بعقد عرفى، وأهمية التسجيل، والأثر المترتب على عدم تسجيل العقار المبيع.

بعض قواعد الملكية :

• عقد البيع غير المسجل ينقل كافة الحقوق والالتزامات الى المشترى عدا نقل الملكية لا يتم الا بتسجيل العقد.
• اذا لم يسجل المشترى عقد البيع تبقى الملكية للبائع وينتقل منه الى مورثته.
• دعوى صحة ونفاذ البيع لا تتقادم.
• يجب شهر دعوى الصحة والنفاذ بالشهر العقارى وقيدها والتأشير بها فى السجل العيني حسب الأحوال.
• الحكم الصادر بصحة ونفاذ عقد البيع لا تنتقل الملكية بموجبه الا اذا تم تسجيل هذا الحكم.
• التسجيل لا يصحح العقد الباطل فان تمكن أحاد الناس من تسجيل عقد باطل يحق لصاحب المصلحة والصفة طلب محوه وشطبه.
• المفاضلة بين عقدين لا تكون الا بين عقدين صحيحين فان كان أحدهما باطلا كانت الأفضلية للعقد الصحيح ولو كان العقد الباطل مسجلا.
• الأفضلية فى العقد تكون فى أسبقية التسجيل وان كانا العقدين متعادلين كانت الأفضلية للحائز ومن تسلم العقار المبيع.

انتقال الملكية بالتسجيل

القاعدة الأساسية أن الملكية لا تنتقل الا بالتسيجل، ذلك أن عقد البيع ينقل كافة الالتزامات القانونية، فيما بين البائع والمشتري، الا التزام نقل الملكية لا يتم الا بتسجيل عقد البيع المبرم بينهم، وهو ما يترتب عليه أن العقار محل البيع يبقى على ملكية البائع وينتقل منه الى ورثته مع كافة الالتزامات ومنها الالتزام بنقل الملكية.

لذلك ان رفع المشترى  دعوى صحة ونفاذ عقد البيع  على ورثة البائع فلا يجوز لهم الدفع بسقوط الدعوى بالتقدام، ولا الدفع بوضع اليد لأانه يعد تعرضنا منهما ممتنع عليهم بنص القانون، لكن اذا باع الورثة ذات العقار المبيع من مورثهم الى أخر ، وقام المشترى منهم بتسجيل العقد ونقل الملكية اليه، فالبيع صحيح وممن له صلة بالمبيع ويحق للمشترى منهم طرد المشترى من مورثهم لأفضلية عقده المسجل على عقد الأول العرفى.

هذا هو حكم القانون والقضاء وللأسف هي قاعدة قانونية خطرة، لا سيما مع صرامة اجراءات التسجيل والتكلفة العالية .

قواعد انتقال الملكية فى أحكام النقض

1أن الملكية تنتقل بالتسجيل ولو نسب الى المشترى الذى بادر بالتسجيل التدليس أو التواطؤ مع البائع طالما انه تعاقد مع مالك حقيقى لا يشوب سند ملكيته عيب يبطله .

لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه على أن البيع الصادر لمورثه الطاعن لم يتم تسجيله أو تسجيل الحكم الصادر بصحته ونفاذه ورتب على ذلك انتقال الملكية الى المطعون ضدها الأولى التى قامت بالبيع للمطعون ضدهما الثانى والثالثة وبادر الأخيران الى تسجيل التصرف الصادر إليهما فانتقلت إليهما ملكية العقار المبيع وكان هذا الذى أقام عليه الحكم قضاءه كافيا لحمله وفيه الرد الضمنى على ما يثيره الطاعن فان النعى عليه بهذا السبب يكون على غير أساس .

(الطعن رقم 3104 لسنة 58 ق جلسة  10/2/1994)

تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد لا يترتب عليه نقل ملكية المبيع الى المشترى . انتقالها بالتأشير بالحكم الصادر بصحة التعاقد على هامش تسجيل الصحيفة أو بتسجيل الحكم النهائى . انسحاب أثر التأشير بمنطوق الحكم على هامش تسجيل الصحيفة الى تاريخ هذا التسجيل . المقصود به .

(الطعن رقم 2117 لسنة 56ق جلسة 15/4/1993 )

أن المقرر فى قضاء هذه المحكمة انه إذا بنى القاضى حكمه على واقعة استخلصها من مصدر لا وجود له أو موجود ولكنه مناقض لما أثبته أو غير مناقض ولكن من المستحيل عقلا استخلاص تلك الواقعة منه كان هذا الحكم باطلا ، وان مجرد تسجيل دعوى صحة التعاقد لا شأن له بنقل الملكية العقارية مع البائع الى المشترى إذ لا تنتقل هذه الملكية إلا بإشهار الحكم النهائى الصادر بصحة البيع وذلك إما بتسجيل هذا الحكم أو بالتأشير بمنطوقه فى هامش تسجيل الصحيفة .

وكان الحكم المطعون فيه قد أسس قضاءه بفسخ عقد البيع محل النزاع المؤرخ 19/8/1983 على ما قرره من أنه ” لما كان يبين من عقد البيع المؤرخ 19/8/1983 سند الدعوى ان المستأنف عليهما الأول والثانية – الطاعنان – قد باعا للمستأنف – المطعون ضده الأول – قطعة الأرض محل التداعى وقبضا كامل الثمن وقدره 19125 جنيه.

وكان البين من الأوراق وخاصة تقارير الخبراء والمحضر رقم …. لسنة ……. ادارى السلام والمقيد برقم 1295 لسنة 1984 جنح السلام ما مفاده أن العين محل التداعى مملوكة ….. بعقد بيع مسجل مما يتعذر معه المستأنف غليهما الأول والثانية الوفاء بالتزامهما طبقا لعقد البيع محل التداعى المؤرخ 19/8/1983 ” .

لما كان ذلك

وكان الواقع فى الدعوى الثابت من تقارير الخبراء من المحضر رقم 667/1983 ادارى السلام المقيد برقم …. لسنة ….. جنح السلام أن المدعو …. وان كان قد اشترى من المالك الأصلى لأرض التداعى المدعو … مساحة منها قدرها 2.272 بموجب عقد البيع العرفى المؤرخ 4/7/1972 الذى حكم بصحته ونفاذه فى الدعوى رقم … سنة 1978 شمال القاهرة الابتدائية إلا انه لم يسجل سوى صحيفة هذه الدعوى فإن ملكية الأرض موضوع النزاع لا تكون قد انتقلت إليه .

وإذ استخلص الحكم المطعون فيه من هذه الأوراق وعلى خلاف مدلولها – أن الملكية قد انتقلت الى المشترى الآخر … بعقد بيع مسجل بما يتعذر معه على الطاعنين الوفاء بالتزامهما بنقل الملكية الى المطعون ضده الأول ورتب على ذلك وحده قضاء بفسخ العقد يكون فلا عن فساد استدلاله قد أخطأ فى تطبيق القانون بما يوجب نقضه دون حاجة الى بحث باقى أسباب الطعن.

(الطعن رقم 4497 لسنة 62 ق جلسة 27/1/1994)

تسجيل صحيفة الدعوى التى رفعها المشترى على البائع بصحة التعاقد الحاصل بينهما على بيع عقار . أثره . جعل حق هذا المشترى الذى يقرره الحكم المؤشر به فى هامش تسجيل الصحيفة بحجة من تاريخ هذا التسجيل على من ترتبت له حقوق عينين على ذات العقار – تسجيل المتصرف إليه لعقده بعد ذلك لا يحول دون الحكم للمشترى الذى سجل صحيفة دعواه فى تاريخ سابق بصحة عقده .

(الطعن رقم 3016 لسنة 58 ق جلسة 15/4/1993)

مفاد نص المادتين 15 ، 17 من القانون رقم 114 لسنة 1946 المعدل الخاص بتنظيم الشهر العقارى أن تسجيل صحيفة الدعوى التى يرفعها المشترى على البائع بإثبات صحة التعاقد الحاصل بينهما بشأن بيع عقار تم التأشير بمنطوق الحكم الصادر بصحة ونفاذ التعاقد على هامش تسجيل الصحيفة من شأنه أن يجعل حق المشترى الذى – تقرر بحكم – حجة على من ترتبت له حقوق عينية على العقار ابتداء من تاريخ تسجيل صحيفة الدعوى .

وانه يترتب على إقرار المالك البيع الصادر من غيره أن ينقلب العقد صحيحا فى حق المشترى من وقت صدور البيع ، لما كان ذلك وكان البين من الأوراق أن المطعون عليها الحادية عشرة قد سجلت صحيفة دعواها فى 13/3/1975 ، وإذ اعتد الحكم بإقرار المطعون عليه الأول – المالك الحقيقى – البيع الصادر لها من الغير فإن  عقد البيع  يصير صحيحا فى حقها من تاريخ حصوله فى 1/9/1974 .

ولا من أثر لتسجيل صحيفة الطاعنين قبل تاريخ الإقرار على حق المطعون عليها المذكورة التى حفظته من تاريخ تسجيل صحيفة دعواها السابق على تاريخ تسجيل صحيفتهم لأنه لا ينتقل ملكية الأرض محل النزاع إليهم ولا يحول دون أن يحكم لها بصحة ونفذا عقدها العرفى المؤرخ 1/9/1974 حتى إذا ما تأشر بهذا الحكم وفق القانون يكون حجة على الطاعنين .

ولما كان الحكم المطعون فيه قد أيد الحكم الابتدائي فى القضاء للمطعون عليها بطلبها بصحة ونفاذ عقد البيع الصادر لها فإنه يضحى متفقا وصحيح القانون ويكون النعى عليه بهذا الصدد على غير أساس .

(الطعن رقم 2429 لسنة 60 ق جلسة 29/2/1992)

تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد الناقل للملكية . ماهيته . القضاء بشطب تسجيل المشترى لعقده قبل التأشير على هامش صحيفة الدعوى المرفوعة بصحة تعاقد آخر صادر عن ذات الأطيان المبيعة والمسجلة فى تاريخ اسبق على تاريخ التسجيل المحكوم بشطبه قضاء سابق لأوانه . على ذلك .

(الطعن رقم 2056 لسنة 58 ق جلسة 17/2/1992)

تسجيل صحيفة دعوى صحة ونفاذ البيع – لا يكون حجة على من ترتبت لهم بعده حقوق ذات المبيع إلا إذا تم التأشير بالحكم الصادر فى الدعوى على هامش ذلك التسجيل خلال خمس سنوات من تاريخ صيرورته نهائيا – فوات هذا الميعاد دون حصول التأشير – أثره الغير سيئ النية فى معنى المادة 17 من  قانون تنظيم الشهر العقارى  .

(الطعن رقم 433 لسنة 57 ق جلسة 15/1/14992)

العبرة فى المفاضلة بأسبقية التسجيل هى أن يكون المتصرف واحدا وأن أثر تسجيل صحيفة دعوى صحة  التعاقد لا ينصرف إلا الى التصرف الذى طلب الحكم بصحته فيها وكان الثابت فى الأوراق أن الطاعن اشترى أطيان النزاع بعقد غير مسجل من المطعون عليه الأول الذى اشتراها بدوره بعقد مسجل من المطعون عليهم من الثانية حتى الأخير .

ثم أقام الدعوى بصحة ونفذا عقد البيع الصادر له من البائع له فحسب وسجل صحيفتها ، ثم عاد من بعد وأضاف الى طلبه هذا طلب الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع الصادر للبائع له من المطعون عليهم من الثانية حتى الأخير دون أن يسجل صحيفة التعديل بينما سجل المشترى من المذكورين عقدى شرائه منهم .

ومن ثم فلا يجوز تطبيق مبدأ الأسبقية فى التسجيل بين صحيفة دعوى الطاعن وعقدى البيع المسجلين لاختلاف المتصرف فى البيعين، وإنما تكون المفاضلة بين طلبات الطاعن المعدلة وبين عقدى البيع المسجلين لاتحاد المتصرف فيهما جميعا وهم  البائعون الأصليين، وإذا لم يسجل الطاعن صحيفة التعديل حال ان المشترى الآخر قد سجل عقديه فانه يفضل عليه وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر فانه يكون قد التزم صحيح القانون ويكون النعى عليه بهذا السبب على غير أساس .

(الطعن رقم 3267 لسنة 59 ق جلسة 28/4/1991)

التأشير منطوق الحكم الصادر بصحة التعاقد على هامش تسجيل صحيفة الدعوى . أثره . جعل حق المشترى المحكوم له حجة على من ترتبت له حقوق عينية على ذات العقار المبيع . تحقق ذات الأثر بشهر الحكم كله . علة ذلك .

(الطعن رقم 3106 لسنة 58 ق جلسة 15/4/1993)

مجرد تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد . ليس من شأنه نقل الملكية العقارية من البائع الى المشترى . عدم انتقالها إلا بشهر الحكم النهائى الصادر بصحة البيع أو التأشير بمنطوقه فى هامش تسجيل الصحيفة وثبوت الملكية للمشترى من وقت إشهار ذلك الحكم وليس من تاريخ تسجيل الصحيفة .

(الطعن رقم 2471 لسنة 58 ق جلسة 18/2/1993)

إن تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد لا يؤدى الى نقل ملكية العقار من البائع الى المشترى ، إذ لا تنتقل هذه الملكية إلا بإشهار الحكم النهائى الصادر بصحة البيع وذلك إما بتسجيل هذا الحكم او التأشير بمنطوقه على هامش تسجيل الصحيفة ويكون ثبوت الملكية للمشترى من وقت إشهار ذلك الحكم وليس من تاريخ تسجيل الصحيفة .

لما كان ذلك وكان الثابت من الأوراق أن الطاعن يمتلك حصة مقدارها خمسة وربع قيراط من 24 مشاعا فى ارض النزاع بالميراث عن والده ، وانه اشترى حصة شائعة أخرى مقدارها 13 ونصف قيراط من 24 بموجب عقدى بيع قضى فى الدعويين 616 لسنة 1977 ، 3302 لسنة 1978 مدنى المنيا الابتدائية بصحتهما ونفاذهما .

ولم يقم بتسجيل الحكمين أو يؤشر بهما طبقا للمادتين 18 ، 17 من قانون الشهر العقارى رقم 114 لسنة 1946 فلم تنتقل إليه ملكية هذه الحصة ومن ثم فى يعد مالكا لثلاثة أرباع الأرض المشاعة ولا يقيد من حكم المادة 829/2 من القانون المدنى ، وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر فإن النعى يكون على غير أساس ويتعين رفض الطعن .

(الطعن رقم 3056 لسنة 58 ق جلسة 30/4/1991)

إن القانون 114 لسنة 1946 بشأن تنظيم الشهر العقارى المعدل بالقانون 25 لسنة 1976 بعد أن تبين فى المادة الخامسة عشر منه الدعاوى التى يجب تسجيلها – ومن بينها دعاوى صحة التعاقد – نص فى مادته السابعة عشر على انه :

يترتب على تسجيل صحف هذه الدعاوى أن حق المدعى إذا تقرر بحكم يؤشر به طبقا للقانون يكون حجة على من ترتبت لهم حقوق عينية على العقار ابتداء من تاريخ تسجيل صحيفة الدعوى … ولا يسرى ذلك على الأحكام التى يتم التأشير بها بعد مضى خمس سنوات من تاريخ صيرورتها نهائيا أو من تاريخ العمل بهذا القانون أيهما أطول.

ومفاد ذلك

انه يشترط لكى يحفظ تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد لرافعها حقوقه من تاريخ حصول ذلك التسجيل أن يحكم له بطلباته وان يتم تسجيل هذا الحكم أو يؤشر به على هامش تسجيل تلك الصحيفة فى غضون خمس سنوات من تاريخ صيرورته نهائيا أو من تاريخ العمل بالقانون 25 لسنة 1976 فى أول مايو سنة 1976 أيهما أطول وما لم يحصل هذا التأشير أو ذلك التسجيل فى غضون ذلك الميعاد لا يكون للحكم بصحة التعاقد أية حجية قبل من تولدت لهم حقوق عينية على العقار بعد تسجيل الصحيفة .

لما كان ذلك

وكان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر وأقام قضاءه بمحو تسجيل عقد الطاعنة على مجرد أن المدعين سجلوا صحيفة دعواهم وعجزوا عن تسجيل الحكم الصادر فيها أو التأشير به هامش تسجيل صحيفتها لقيام الشهر العقارى بتسجيل ذلك العقد وهو ما لا يبرر محو تسجيله قبل حصول ذلك التأشير أو التسجيل فى الميعاد المشار إليه ، فإنه يكون قد أخطأ فى القانون بما يستوجب نقضه .

(الطعن رقم 1968 لسنة 55 ق جلسة  26/6/1990)

يكفى لنقل ملكية العقار – وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض – تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد ، ما لم يصدر حكم بذلك يتم تسجيله أو يؤشر بمطوقه وفقا للمادتين 15 ، 17 من قانون الشهر العقارى إذا فى هذه الحالة فقط يحتج بالحكم من تاريخ تسجيل صحيفة الدعوى .

لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد قضى بعدم نفاذ عقد بيع الطاعن المؤرخ 1/2/1977 فى مواجهة المطعون ضدها الأولى المشترية لذات العقار مستندا فى ذلك الى مجرد أنها اسبق فيه تسجيلا لصحيفة دعواها ، ومن ثم يكون الحكم المطعون فيه قد خالف القانون بما يوجب نقضه دون حاجة لبحث الوجه الآخر لهذا السبب .

(الطعن رقم 1833 لسنة 56 جلسة 13/6/1991)

تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد ثم التأشير بمنطوق الحكم الصادر بصحة التعاقد على هامش تسجيل الصحيفة . أثره . اعتبار حق المشترى حجة على كل من ترتبت له حقوق عينية على العقار ابتداء من تاريخ تسجيل صحيفة الدعوى.

( الطعن رقم 1451 لسنة 54 ق جلسة 16/3/1988)

انسحاب اثر الحكم الى تاريخ تسجيل دعوى صحة التعاقد . مجرد تسجيل الصحيفة لا يترتب عليه انتقال الملكية .

(الطعن رقم 907 لسنة 52 ق جلسة  6/6/1985)

تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد . المقصود بها . أثره . انتقال الملكية لا يتم إلا بعد الحكم والتأشير .

(الطعن رقم 76 لسنة 52 ق جلسة  16/4/1985)

الحكم فى دعوى صحة التعاقد دون تسجيله أو التأشير به غير مانع من الحكم بصحة التعاقد لمشتر آخر لذات العين من نفس البائع .

(الطعن رقم 76 لسنة 52 ق جلسة 16/4/1985)

تسجيل صحيفة الدعوى بإثبات صحة التعاقد بشان بيع عقار تم التأشير بمنطوق الحكم الصادر بصحة التعاقد على هامش تسجيل الصحيفة – أثره – حجية حق المشترى على من ترتبت له حقوق عينية على العقار ابتداء من تاريخ تسجيل الصحيفة – تعدد المشترون المفاضلة بأسبقية التسجيل – أساس  المفاضلة   اتحاد العقار فى كل من التصرف وإشهار التصرف .

(الطعن 1186 لسنة 57 جلسة 23/11/1989 )

التسجيل . ماهيته . تقديم طلب الشهر الى مأمورية الشهر العقارى وختمه بخاتم الصلاحية للشهر . إجراء تمهيدي لا يعنى التسجيل . م 20 ق 114 سنة 46 (مثال فى شفعة) .

(الطعن رقم 1653 لسنة 51 ق جلسة 2/6/1988)

تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد على مقتضى نص المادتين 15 ، 17 من القانون رقم 114 لسنة 1946 الخاص بتنظيم الشهر العقارى المعدل والتأشير بمنطوق الحكم الصادر بصحة التعاقد على هامش تسجيل الصحيفة يترتب عليه – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن حق المشترى إذا تقرر بحكم مؤشر به طبق القانون يكون حجة على كل من ترتبت له حقوق عينية على العقار ابتداء من تاريخ تسجيل صحيفة الدعوى .

(نقض الطعن 345 لسنة 48 ق جلسة 26/1/1983 س 34 ص 308)

التأشير بمنطوق الحكم الصادر فى دعوى صحة التعاقد أو تسجيله كاملا ارتداد أثره الى تاريخ صحيفة الدعوى . مؤدى ذلك . حق المشترى فى الاحتجاج قبل كل من ترتب له حق عينى على العقار المبيع منذ تسجيل الصحيفة . المادتان 15 ، 17 من القانون رقم 114 لسنة 1946 .

(الطعن رقم 1301 لسنة 53 ق جلسة 29/5/1988)

الأصل – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن التسجيل لا يترتب عليه أثره إلا من تاريخ تسجيل العقد أو الحكم الذى من شأنه إنشاء حق الملكية أو أي حق عينى آخر على عقار او نقله .

وان هذا الأثر لا ينسحب الى الماضي ، ولا يحتج على ذلك بان القانون رقم 114 لسنة 1946 الخاص بالشهر العقارى أجاز بالمادتين 15، 17 منه تسجيل صحف دعاوى صحة التعاقد على حقوق عينية عقارية ورتب على التأشير بمنطوق الحكم الصادر فيها على هامش تسجيل صحائفها انسحاب اثر هذا التأشير الى تاريخ تسجيل صحيفة الدعوى .

لأن تقرير هذا الأثر ورد على سبيل الاستثناء حماية لأصحاب تلك الدعاوى قبل من ترتبت لهم حقوق على ذات العقار المبيع بعد تسجيل صحيفة الدعوى وهو استثناء لا يصح التوسع فيه أو القياس عليه .

(نقض 20/12/1981 طعن 369 س 48 ق ص 2341 مج فنى مدنى)

الملكية لا تنتقل الى المشترى إلا بتسجيل عقد البيع – كما أن الأصل – على ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن التسجيل لا يترتب عليه أثره إلا من تاريخ تسجيل العقد أو الحكم الذى من شأنه إنشاء حق الملكية أو أي حق عيني آخر على عقار ونقله وان هذا الأثر لا ينسحب الى الماضى.

ولا يحتج على ذلك بأن القانون رقم 114 لسنة 1964 الخاص بالشهر العقارى أجاز بالمادتين 15 ، 17 منه تسجيل صحف دعاوى صحة التعاقد على حقوق عينية عقارية ورتب على التأشير بمنطوق الحكم الصادر فيها هامش تسجيل صحائفها انسحاب أثر هذا التأشير الى تاريخ تسجيل صحيفة الدعوى ، لأن هذا الأثر ورد على سبيل الاستثناء حماية لأصحاب تلك الدعاوى قبل من يترتب لهم حقوق على ذات العقار المبيع بعد تسجيل صحيفة الدعوى ، وهذا الاستثناء لا يصح التوسع فيه أو القياس عليه .

(نقض الطعن رقم 890 لسنة 45 ق جلسة 27/6/1978)

لما كانت المطعون عليها الثانية لم تختصم البائع للبائع لها ليقضى عليه بصحة العقد الصادر منه ، إذا اكتفت باختصام البائع لها ، وهو لم تنتقل إليه . الملكية بعد وأنه غير مؤشر عليها بصدور حكم فى تلك الدعوى ، على خلاف ما ورد بالشهادة المقدمة من المطعون عليها الثانية والتى تفيد التأشير بالحكم الصادر لها على تسجيل صحيفة دعواها.

لما كان ذلك وكان من المقرر فى قضاء هذه المحكمة انه لا يقبل فيما يتعلق بإثبات اصل الملكية أو الحق العينى إلا المحررات التى سبق شهرها فإذا توصل المشترى الى تسجيل عقده او  تسجيل الحكم  الصادر بصحته ونفاذه رغما من أن سند البائع لم يكن قد تم شهره فإنه لا يكون من شأن التسجيل على هذه الصورة ، اعتبار المشترى مالكا إذ من غير الممكن أن يكون له من حقوق اكثر مما هو للبائع له الذى لم تنتقل إليه الملكية بسبب عدم تسجيل سنده .

(نقض الطعن رقم 317 لسنة 47 ق جلسة 18/11/1980)

 لا يكفى لنقل الملكية تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد ما لم يصدر حكم بذلك ويؤشر به وفقا للمادتين 15 ، 17 من القانون رقم 114 لسنة 1946 إذ فى هذه الحالة فقط يحتج بالحكم من تاريخ تسجيل صحيفة الدعوى .

(نقض الطعن رقم 850 لسنة 43 ق جلسة 28/6/1977)

بين القانون رقم 114 لسنة 1946 الخاص بتنظيم الشهر العقارى فى المادة الخامسة عشر منه الدعاوى التى يجب تسجيلها ومن بينها دعاوى صحة التعاقد ، ونص فى مادته السابعة عشر على انه يترتب به طبق القانون يكون حجة على من ترتبت لهم حقوق عينية على العقار ابتداء من تاريخ التسجيل ، صحيفة الدعوى وبذلك رتب المشرع تقرير هذه الآثار على تسجيل الصحيفة .

وإذ كان الثابت من الأوراق أن صحيفة دعوى صحة التعاقد التى رفعها المطعون ضده الأول على مورث الطاعن والمطعون ضدهما الثانى والثالث ، لم تسجل بعد وان ما ورد بها من تأشيرات بشأن قيدها وتاريخ تقديمها وختمها بخاتم الصلاحية للشهر العقارى عملا بالمواد 20 وما بعدها من القانون رقم 114 لسنة 1946 وليس فى الأوراق ما يفيد تقديم الصحيفة الى مكتب الشهر العقارى لاتخاذ إجراءات التسجيل التى تبدأ بتقديم المحرر المختوم بخاتم (صالح للشهر) بعد توقيعه الى مكتب الشهر العقارى المختص حيث يثبت فى دفتر الشهر بأرقام متتابعة وفقا لتواريخ وساعات تقديم المحررات إليه هو .

ويؤشر عليه أى على المحرر بما يفيد شهره وفق أحكام المادتين 29 ، 32 من القانون المذكور . وكان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر واعتبر أن بيانات القيد فى دفتر مشروعات المحررات بمأمورية الشهر العقارى التى تفيد تقديم مشروع صحيفة الدعوى لها فى 8 مارس 1966 هى بيانات التسجيل الذى سترتد الى تاريخه حجية حق من رفع الدعوى قبل من ترتبت لهم على العقار حقوق عينية مع أنها بيانات عن إجراءات تمهيدية لا تعد من قبيل الشهر على نحو ما سلف بيانه .

ورتب على ذلك إهدار التسجيل الحاصل للطاعن فى 19 من مارس المذكور وقضى بصحة عقد بيع صدر من البائع عن مساحة من الأرض خرجت من ملكه وبات نقل ملكيتها بموجبه الى المشترى مستحيلا فإنه يكون قد أخطأ فى القانون .

(نقض الطعن رقم 680 لسنة 40 ق جلسة 15/6/1977) .

تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد التى يرفعها المشترى على البائع – على ما قضت به المادة السابعة عشرة من القانون رقم 144 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقارى – يحدث أثره بالنسبة لجميع من ترتبت لهم على العقار المبيع حقوق عينية بعد تسجيل تلك الصحيفة ، وإذا كان هذا الأثر لا يزول بدخول النائب القانونى عن المشترى فى الدعوى للحكم له بالطلبات التى تضمنتها الصحيفة المسجلة.

وكان يبين من الحكم الابتدائي الذى أيده الحكم المطعون فيه وأحال إليه فى أسبابه ، أن محكمة الموضوع قد حصلت بأدلة سائغة ومما له أصله الثابت فى الأوراق أن الطلبات الواردة بصحيفة تصحيح شكل الدعوى هى ذات الطلبات الواردة بصحيفة افتتاحها المسجلة والتى طلبت فيها المطعون عليها الأولى الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع الصادر لوليدها .

وان ما طرأ على الدعوى من تعديل ينحصر فى دخول المطعون عليه الثانى فيها كولى شرعى على ولديه المشترين طالبا الحكم بصحة ونفاذ العقد المذكور ، وهى ذات الطلبات المبينة بصحيفة الدعوى الأصلية ، فإن الحكم المطعون فيه اذ قضى بأفضلية هذا العقد لتسجيل صحيفة الدعوى المرفوعة عنه قبل الحكم الصادر بصحة عقد الطاعنة . لا يكون قد خالف القانون .

(نقض الطعن رقم 33 لسنة 39 ق جلسة 21/11/1974)

مفاد نص المادتين 15 ، 17 من القانون رقم 114 لسنة 1946 بشأن الشهر العقارى أن تسجيل صحيفة الدعوى التى يرفعها المشترى على البائع لإثبات صحة التعاقد الحاصل بينهما على بيع عقار ثم التأشير بمنطوق الحكم الصادر بصحة التعاقد على هامش تسجيل الصحيفة من شأنه أن يجعل حق المشترى حجة على كل من ترتبت له حقوق عينية على العقار ابتداء من تاريخ تسجيل صحيفة الدعوى .

وبذلك يكون المشرع قد رسم للمدعى فى دعوى صحة التعاقد طريقا يمكنه من بالحكم الذى يصدر لصالحه ضد كل من آل إليه الحق من البائع المدعى عليه وإعلام الغير بالأخطار التى يتعرضون لها عند التعاقد بشأن العقار موضوع الدعوى .

وإذا كان هذا الإعلام يتحقق بالتأشير بمنطوق الحكم وحده فانه من باب أولى يتحقق بشهر الحكم كاملا إذ أن هذا الشهر يتضمن كل بيانات التسجيل الهامشي ويزيد عليه .

ومتى تقرر ذلك فان أثر تسجيل الحكم من حيث الاحتجاج على من ترتب لهم حقوق عينية على العقار ، يرتد الى تاريخ تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد ، يستوى فى ذلك أن تكون هذه الحقوق قد تقررت بتصرف رضائي صادر من البائع له أو نتيجة إجراءات تنفيذ عقارى اتخذت ضد هذا البائع .

وإذ كان الحكم المطعون فيه قد التزم هذا النظر حين قضى ببطلان إجراءات نزع الملكية لتسجيل المطعون ضده الأول بتاريخ 7/3/1968 صحيفة دعوى صحة التعاقد الصادر له من مدين الطاعنة ثم تسجيله الحكم الصادر فيها بتاريخ 20/3/1971 ، فارتد أثر التسجيل الى تاريخ تسجيل الصحيفة . بينما تنبيه نزع الملكية مسجل بتاريخ 30/2/1969 فإن النعى بهذا الوجه يكون على غير أساس .

(نقض الطعن رقم 668 لسنة 42 ق جلسة 16/3/1977)

إذ كان الثابت أن المدعية قد عدلت طلب صحة التعاقد الذى ضمنته صحيفتها المسجلة الى طلب  فسخ العقد ورد الثمن  مع التعويض ، إلا أنها عادت الى طلباتها الأصلية الواردة بتلك الصحيفة ، وصدر الحكم فى الدعوى محمولا عليها ، وبذات الطلبات التى تضمنتها ، واتخذ الحكم من كون الصحيفة أسبق تسجيلا من عقد شراء الطاعنين قواما لقضائه .

وإذ صدر ذلك الحكم فى مواجهة الطاعنين نهائيا ، وارتبطت أسبابه ارتباطا وثيقا بمنطوقه بحيث لا تقوم له قائمة إلا بها ، فانه ينهض حجة عليهما بما شملته تلك الأسباب ، وإذ رتب الحكم المطعون فيه على ذلك قضاءه برفض دعوى الطاعنين – يثبت ملكيتهما لذات العين المبيعة – فإن النعى عليه يكون على غير أساس.

(نقض الطعن رقم 257 لسنة 37 ق جلسة 19/2/1972)

الأصل – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن التسجيل لا يترتب عليه أثره إلا من تاريخ تسجيل العقد ، أو الحكم الذى من شأنه إنشاء حق الملكية أو أي حق عينى آخر على عقار أو نقله ، وان هذا الأثر ولا ينسحب الى الماضى ، ولا يحتج على ذلك بأن القانون رقم 144 لسنة 1946 الخاص بالشهر العقارى أجاز بالمادتين 15 ، 17 منه تسجيل صحيفة دعاوى صحة التعاقد على حقوق عينية عقارية.

ورتب على التأشير بمنطوق الحكم الصادر فيها على هامش تسجيل صحائفها انساب اثر هذا التأشير الى تاريخ تسجيل صحيفة الدعوى ، لأن تقرير هذا الأثر ورد على سبيل الاستثناء حماية لأصحاب تلك الدعاوى قبل من ترتبت لهم حقوق على ذات العقار المبيع بعد تسجيل صحيفة الدعوى ، وهو استثناء لا يصح التوسع فيه او القياس عليه .

(نقض الطعن رقم 14 لسنة 38 ق جلسة 24/2/1973)

صت المادة التاسعة من قانون تنظيم الشهر العقارى رقم 114 لسنة 1946 على وجوب شهر جميع التصرفات المنشئة للحقوق العينية العقارية الأصلية ورتبت على عدم الشهر ألا تنشأ هذه الحقوق ولا تنتقل ولا تزول ولا تتغير لا بين ذوى الشأن ولا بالنسبة للغير ، مما مفاده إن الملكية لا تنتقل من البائع الى المشترى إلا بالتسجيل .

فإذا لم يسجل المشترى عقد شرائه وتصرف البائع الى شخص آخر سجل عقده خلصت له الملكية بمجرد التسجيل . وإذ جاء نص المادة التاسعة المشار إليه أسوة بنص المادة الأولى من قانون التسجيل رقم 18 لسنة 1923 المقابل له . خلوا مما يجيز إبطال الشهر إذا شابه تدليس أو تواطؤ فإن الملكية – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – تنتقل بالتسجيل ولو نسب الى المشترى الذى بادر بالتسجيل التدليس أو التواطؤ مع البائع طالما انه قد تعاقد مع مالك حقيقى لا يشوب سند ملكيته عيب يبطله .

(نقض الطعن رقم 59 لسنة 36 ق جلسة 7/4/1970)

لا مجال لأعمال الأسبقية فى تسجيل صحيفتي دعوى صحة التعاقد إذا كان أحد العقدين صوريا  صورية مطلقة  ، وإذا كان الحكم المطعون فيه قد انتهى الى أن عقد الطاعن صورى صورية مطلقة ، فانه لا يكون ثمة محل للمفاضلة بينه وبين عقد المتداخلين استنادا الى أسبقية تسجيل صحيفة دعوى صحة عقد الطاعن .

(نقض الطعن رقم 152 لسنة 36 ق جلسة 21/5/1970)

العبرة فى المفاضلة بأسبقية التسجيل هى أن يكون المتصرف واحدا . فإذا كان الثابت فى الأوراق المطعون عليه الأول اشترى قطعة ارض محل النزاع بعقد غير مسجل من شخص كان قد اشتراها بدوره من آخرين بعقد غير مسجل ، ثم أقام المطعون عليه الأول الدعوى بصحة ونفاذ البيع الصادر له من بائعه وسجل صحيفتها دون أن يطلب الحكم بصحة ونفاذ البيع الصادر له من بائعه وسجل صحيفتها دون أن يطلب الحكم بصحة ونفاذ البيع الصادر لبائعه من البائعين الأصليين ، فلما تبين له أن البائعين قد باعا جزءا من هذه الأرض.

عدل طلباته بأن أضاف إليها طلب الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع الصادر لبائعه دون أن يسجل صحيفة التعديل ، بينما سجل الطاعنان – المشتريان الآخران – عقد البيع الصادر لهما من البائعين الأصليين ، ومن ثم فانه لا يجوز تطبيق مبدأ الأسبقية فى التسجيل بين صحيفة دعوى المطعون عليه الأول وعقد الطاعنين لاختلاف المتصرف فى البيعين .

وإنما تكون المفاضلة بين طلبات المطعون عليه الأول التى طلب فيها الحكم بصحة ونفاذ البيع الصادر لبائعه ، وبين عقد الطاعنين لاتحاد المتصرف فى هذه الحالة وهما البائعان الأصليان ، وإذ لم يسجل المطعون عليه الأول صحيفة التعديل فى حين ان الطاعنين قد سجلا عقدهما فانهما يفضلان عليه.

(نقض الطعن رقم 571 لسنة 35 ق جلسة 25/6/1970)

أن القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقارى ، يقضى بأن ملكية العقار لا تنتقل من البائع الى المشترى الا بتسجيل عقد البيع او بتسجيل الحكم النهائى بإثبات التعاقد أو بالتأشير بذلك الحكم عل هامش  تسجيل صحيفة الدعوى  إذا كانت قد سجلت ، وتسجيل الصحيفة يحفظ لرافع الدعوى حقوقه من تاريخ حصوله .

بحيث انه متى حكم له بطلباته فإن الحق الذى قرره الحكم ينسحب الى يوم تسجيل الصحيفة إذا كان قد تأشر بهذا الحكم طبقا للقانون دون أن يتأثر بما يصدر من البائع أو ما صدر من مورثه من تصرفات أشهرت بعد هذا التاريخ ، ومفاد ذلك انه لا يكفى لاعتبار العقد مسجلا تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد وما لم يحصل هذا التأشير لا يكون للحكم بصحة التعاقد أية حجية بالنسبة لتسجيل العقد .

(نقض الطعن رقم 19 لسنة 36 ق جلسة 23/4/1970)

مفاد نص المادتين 15 ، 17 من القانون رقم 114 لسنة 1946 الخاص بتنظيم الشهر العقارى أن تسجيل صحيفة الدعوى التى يرفعها المشترى على البائع بإثبات صحة التعاقد الحاصل بينهما على ببيع عقار ثم التأشير بمنطوق الحكم الصادر بصحة التعاقد على هامش تسجيل الصحيفة من شأنه أن يجعل حق المشترى حجة على كل من ترتبت له حقوق عينية على العقار ابتداء من تاريخ تسجيل صحيفة الدعوى .

فإذا كان المطعون ضدهما قد سجلا صحيفة دعواهما (بصحة التعاقد) قبل أن يسجل الطاعن (مشتر ثان) عقده الصادر إليه من ذات البائع فانهما لا يحاجان بهذا التسجيل ولا تنتقل به الملكية الى الطاعن بالنسبة إليهما وعلى ذلك فلا يحول هذا التسجيل دون أن يحكم لهما بصحة ونفذا عقدهما العرفى حتى إذا اشر بهذا الحكم وفق القانون يكون حجة على الطاعن .

(نقض الطعن رقم 206 لسنة 34 ق جلسة 19/10/1967)

مفاد نص المادة 17 من القانون رقم 114 لسنة 1946 الخاص بتنظيم الشهر العقارى أن تسجيل صحيفة الدعوى التى يرفعها المشترى على البائع لإثبات صحة التعاقد الحاصل بينهما على بيع عقار ثم التأشير بمنطوق الحكم الصادر بصحة التعاقد على هامش تسجيل الصحيفة من شأنه أن يجعل حق المشترى حجة على كل من ترتبت له حقوق عينة على العقار ابتداء من تاريخ تسجيل صحيفة الدعوى .

(نقض الطعن رقم 365 لسنة 36 ق جلسة 27/5/1971)

لا يترتب على التسجيل أثره إلا من تاريخ تسجيل العقد أو الحكم الذى من شأنه إنشاء حق الملكية أو أي حق عينة آخر على عقار أو نقله . وان القانون رقم 114 لسنة 1946 الخاص بالشهر العقارى إذ أجاز بنص الفقرة الثانية من المادة 15 تسجيل دعاوى صحة التعاقد على حقوق عينية عقارية ورتب على التأشير بمنطوق الحكم الصادر فيها طبق القانون ،

انسحاب أثر الحكم الى تاريخ تسجيل صحيفة الدعوى (م 17) إنما قصد حماية أصحاب هذه الدعاوى قبل من ترتبت لهم حقوق على ذات العقار المبيع بعد تسجيل صحائفها ولم تقصد أن يرتب على مجرد تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد انتقال الملكية قبل التأشير بالحكم الذى يقرر حق المدعى فيها .

(نقض الطعن رقم 527 لسنة 34 ق جلسة 9/1/1969)

المعول عليه فى نقل الملكية ليس بالأسبقية فى تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد ، وإنما هو بتسجيل الحكم أو العقد .

(نقض الطعن رقم 57 لسنة 32 ق جلسة 1/11/1966)

اعتبار تسجيل صحيفة دعوى صحة ونفاذ البيع حجة على من ترتبت لهم بعده حقوق على ذات البيع – توقفه على صدور الحكم فعلا بصحة التعاقد والتأشير بمنطوقه على هامش ذلك التسجيل .

(الطعن رقم 2471 لسنة 58 ق جلسة 18/2/1993)

حق ملكية العقار لا ينتقل فيما بين المتعاقدين ولا بالنسبة الى الغير إلا بالتسجيل ، فلا تنتقل الملكية لمشتر لم يسجل عقد البيع الصادر إليه ، ومن ثم لا يكون لهذا المشترى ان ينقل الملكية لمن اشترى منه لأنها لا تؤول إليه هو إلا بتسجيل عقده . ولذلك فقد أورد المشرع بالمادة 23 من قانون الشهر العقارى نصا يقضى بأنه لا يقبل فيما يتعلق بإثبات أصل الملكية أو الحق العينى إلا المحررات التى سبق شهرها .

فإذا توصل المشترى الى تسجيل عقده او تسجيل الحكم الصادر بصحته ونفاذه رغما من أن سند البائع له لم يكن قد شهر فانه لا يكون ان يكون له من الحقوق اكثر مما هو للبائع له الذى لم تنتقل إليه الملكية بسبب عدم تسجيل سنده .

(نقض الطعن رقم 107 لسنة 30 ق جلسة 21/1/1965)

مؤدى نص المادتين 15 ، 17 من القانون رقم 114 سنة 1946 الخاص بتنظيم الشهر العقارى ، أن التسجيل صحيفة الدعوى التى يرفعها المشترى على البائع بإثبات صحة التعاقد الحاصل بينهما على بيع عقار ، ثم التأشير بمنطوق الحكم الصادر بصحة التعاقد على هامش تسجيل الصحيفة ، من شأنه أن يجعل حق المشترى حجة على من ترتبت له حقوق عينية على العقار ابتداء من تاريخ تسجيل صحيفة الدعوى.

ولما كان الطاعن قد سجل صحيفة دعواه قبل تسجيل عقد المشترين الآخرين الصادر من ذات البائع عن جزء من نفس العقار المبيع له، فان الطاعن لا يحاج بهذا التسجيل اللاحق لتاريخ تسجيل الصحيفة ، وبالتالى فلا يحول هذا التسجيل دون أن يحكم له بصحة ونفاذ عقده حتى إذا أشر بهذا الحكم وفق القانون ، يكون حجة على المشترين الآخرين .

(نقض الطعن رقم 58 لسنة 37 ق جلسة 23/12/1971)

التأشير بمنطوق الحكم الصادر فى دعوى صحة التعاقد أو تسجيله كاملا . ارتداد أثره من تاريخ تسجيل صحيفة الدعوى . مؤدى ذلك . حق المشترى فى الاحتجاج قبل من ترتب له حق عينى على العقار المبيع منذ تسجيل الصحيفة .

(الطعن رقم 1770 لسنة 57 ق جلسة 13/12/1992)

متى انتقلت الملكية من البائع الى ورثة المشترى من تاريخ الحكم الصادر لصالحهم بصحة ونفاذ عقد البيع فان هذه الملكية لا تسقط أبدا عن المالك ، كما أن  دعوى الاستحقاق  التى تحميها لا يرد عليها التقادم المسقط وللمالك أن يرفعها ضد أي شخص لاسترداد ملكيته مهما طال عهد انقطاع صلته بهذا المالك وينبنى على ذلك انه إذا طالب المشترى – الذى انتقلت إليه ملكية المبيع – البائع باسترداد المبيع . فلا يجوز دفع هذه الدعوى بالتقادم لمضى اكثر من خمسة عشر سنة دون المطالبة بالملكية .

(نقض الطعن رقم 28 لسنة 28 ق جلسة 28/3/1963) .

انسحاب اثر التأشير بالحكم النهائى الصادر فى دعوى صحة التعاقد الى تاريخ تسجيل صحيفتها . شرطه . أن يتم التأشير خلال خمس سنوات من تاريخ صيرورة الحكم نهائيا او العمل بالفقرة الثانية من المادة 17 من القانون 114 لسنة 1946 المستحدثة بالقانون 25 لسنة 1976 . عدم التأشير بالحكم فى ذلك الميعاد . مؤداه . زوال أثر تسجيل الحكم ليس له ميعاد محدد لإجرائه .

(الطعن رقم 1676 لسنة 59 ق جلسة 28/10/1993 )

مؤدى نصوص المواد 15 ، 16 ، 17 من القانون رقم 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقارى أن المشرع قد رسم للمدعى فى دعوى صحة التعاقد طريقا يمكنه من التمسك بالحكم الذى يصدر لصالحه ضد كل من آل إليه الحق من البائع المدعى عليه وإعلام الغير بالأخطار التى يتعرضون لها عند التعاقد بشأن العقار موضوع الدعوى وإذا كان هذا الإعلام يتحقق بالتأشير بمنطوق الحكم وحده .

فإنه من باب أولى يتحقق بشهر الحكم كاملا إذ أن هذا الشهر يتضمن كل بيانات  التسجيل الهامشي  ويزيد عليه . ومتى تقرر ذلك فإن أثر تسجيل الحكم من حيث الاحتجاج على من ترتبت لهم حقوق عينية على العقار يرتد الى تاريخ تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد .

(نقض الطعن رقم 515 لسنة 34 لسنة 34 ق جلسة 30/1/1969)

تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد التى يرفعها المشترى على البائع – على ما قضت بها المادة 17 من القانون رقم 114 لسنة 1946 – يحدث اثره بالنسبة لجميع من ترتبت لهم على العقار المبيعة حقوق عينية بعد تسجيل تلك الصحيفة، سواء كانوا خصوما فى تلك الدعوى التى سجلت صحيفتها أو ظلوا بعيدين عنها .

(نقض الطعن رقم 206 لسنة 34 ق جلسة 19/10/1967)

ختاما: استعرضنا من خلال 45 حكما  لمحكمة النقض المصرية  بشأن انتقال الملكية العقارية بالتسجيل والأثار المترتبة على عدم التسجيل وحقوق المشترى الذي لم يسجل عقد البيع .