المبادئ القضائية والقانونية والفقهية فى العقود بصفة عامة

مبادئ العقود فى القانون والفقه والقضاء

يستعرض البحث بعض المبادئ القضائية والقانونية والفقهية فى العقود ، باعتبار أن التعاقد من التصرفات القانونية الشائعة، وقد نظمها القانون سواء عقد البيع أو عقد الايجار، ووفقا لمبادئ محكمة النقض نتعرف على تلك القواعد والأحكام.

مبادئ قضائية فى العقود القانونية

العقد بصفة عامة له أركان لانعقاده، وله شروط لصحته، ان غابا عنه بطل العقد، لذلك من المهم التعرف على مبادئ العقود القانونية والقضائية بصفة عامة فى القانون المدنى

التسمك بانعقاد العقد صحيحا

كفاية حصول التعاقد بتبادل التعبير عن إرادتين متطابقتين

تنص المادة 89 من القانون المدني :

يتم العقد بمجرد أن يتبادل طرفان التعبير عن إرادتين متطابقتين ، مع مراعاة ما يقرره القانون فوق ذلك من أوضاع معينة لانعقاد العقد.

تنص المادة 147 فقرة 1 من القانون المدني :

العقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز نقضه ولا تعديله إلا باتفاق الطرفين  أو للأسباب التي يقررها القانون.

فالأصل فى قواعد القانون الخاص هو تغليب سلطان الإرادة التي تعتبر شريعة المتعاقدين و يترتب على ذلك اعتبار أن الأصل فى العقود هو الصحة متى انصرفت إرادة المتعاقدين إليها.

و أن البطلان هو الاستثناء و لا يكون إلا فى حدود القيد الوارد بالنص لترتيب أثره مع وجوب عدم التوسع فى تفسيره .

فيكفى لانعقاد العقد مجرد تلاقى الإيجاب والقبول متطابقين ولو أخل أي من المتعاقدين من بعد بالتزاماته الناشئة عنه .

المبادئ والقواعد

1- الإيجاب هو العرض الذى يعبر به الشخص على وجه جازم عن إرادته فى إبرام عقد معين بحيث إذا ما اقترن به قبول مطابق له انعقد العقد.

واستخلاص ما إذا كان الإيجاب باتاً مما يدخل فى حدود السلطة التقديرية لمحكمة الموضوع ما دام هذا الاستخلاص سائغاً ومستمداً من عناصر تؤدى إليه من وقائع الدعوى .

أما تكييف الفعل المؤسس عليه طلب  صحة و نفاذ العقد  بأنه إيجاب بات أو نفى هذا الوصف عنه فهو من المسائل التي يخضع قضاء محكمة الموضوع فيها لرقابة محكمة النقض .

الطعن رقم  863 لسنة 52  مكتب فنى 36  صفحة رقم 1084 بتاريخ 04-12-1985

2- المقرر فى قضاء محكمة النقض أن الأصل فى الإرادة هو المشروعية فلا يلحقها بطلان إلا إذا كان الالتزام الناشئ عنها مخالفا للنظام العام أو الآداب محلا أو سببا أو كان على خلاف نص آمر أو ناه فى القانون.

الطعن رقم  4291 لسنة 62  مكتب فنى 47  صفحة رقم 891 بتاريخ 29-5-1996

3- الإيجاب وعلى ما استقر عليه قضاء هذه المحكمة هو العرض الذي يعبر به الشخص على وجه جازم عن إرادته فى إبرام عقد معين بحيث إذ ما اقترن به قبول انعقد العقد.

وان استخلاص ما إذا كان الإيجاب باتا مما يدخل فى حدود السلطة التقديرية لمحكمة الموضوع ما دام هذا الاستخلاص سائغا ومستمدا من عناصر تؤدى إليه من وقائع الدعوى .

أما تكييف الفعل المؤسس عليه طلب صحة ونفاذ العقد بأنه إيجاب بات أو نفى هذا الوصف عنه فهو من المسائل التي يخضع فيها قضاء الموضوع لرقابة  محكمة النقض .

الطعن رقم  3103  لسنة 58  مكتب فنى 45  صفحة رقم 1383بتاريخ 16-11-1994

4- البيع – و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة – لا يعتد إلا بتلاقي الإيجاب و القبول على حصوله .

و لما كانت الشركة المطعون ضدها الأولى وجهت فى 1976/7/15 إعلاناً إلى مستأجري عقاراتها ضمنته إبداء رغبتها فى بيع العقارات لهم وفقاً للشروط المبينة بهذا الإعلان .

و على فرض أن تلك الدعوة توفرت لها كل المقومات التي يتطلبها القانون للإيجاب الملزم ، فأنه يتعين أن يكون المتعاقد الأخر – المشترى – مستأجراً للعقار المبيع .

إذ أصبحت شخصيته مقصودة و محل اعتبار فى التعاقد ومن ثم فلا يعول على القبول الصادر من غير مستأجر و لا ينعقد به البيع ،

كما لا يجوز إلزام الشركة بإجرائه أن هي رفضته .

لما كان ذلك، و كان المستأجر الأصلي لعقار النزاع قد توفى فى 1944/9/7 حسبما جاء بالإعلام الشرعي المقدم لمحكمة الموضوع .

و كان النص فى المادة 391 من التقنين المدني القديم على أن الإيجار لا ينفسخ بموت المؤجر و لا بموت المستأجر

و هو ما يتفق مع حكم المادة 1 / 601 من التقنين المدنى الجديد .

و من ثم فأن عقد الإيجار لا ينتهي كقاعدة عامة بموت هذا المستأجر و ينتقل حق الانتفاع بالعين المؤجرة خلال مدة العقد الاتفاقية إلى ورثة المستأجر حيث يستمر العقد بالنسبة لهم .

و لما كان حقهم الموروث ليس حقاً عيناً كحق الملكية و إنما هو حق انتفاع شخصي محدد بمدة العقد و ينتهي فيها و لا يمتد العقد و لا يتجدد بعد ذلك إلا باتفاق الطرفين .

إلا أن ذلك لا يمنع أن يختار بعض الورثة الانتفاع بالعين المؤجرة دون البعض الأخر فيستمر عقد الإيجار لمن أختار بقائه دون من أختار إنهاءه و ذلك وفقاً للقواعد العامة.

و إذ انتهى الحكم المطعون فيه إلى أن الطاعنين لا تنطبق عليهم صفة المستأجر.

و من ثم فأن رغبتهم للشركة المطعون ضدها الأولى فى شراء عقار النزاع لا يعد البتة قبولاً يعتد به لصدوره من غير المستأجرين للعقار .

و لا إلزام على الشركة بإتمام البيع لرفضها طلب الطاعنين .

الطعن رقم  1077لسنة 51  مكتب فنى 37  صفحة رقم 632 بتاريخ 29-05-1986

5- إذا استعمل المتعاقدان نموذجاً مطبوعاً للعقد و أضافا إليه – بخط اليد أو بأية وسيلة أخرى – شروطاً تتعارض مع الشروط المطبوعة وجب تغليب الشروط المضافة باعتبارها تعبر تعبيراً واضحاً عن إرادة المتعاقدين .

الطعن رقم  832 لسنة 48  مكتب فنى 34  صفحة رقم 355 بتاريخ 31-01-1983

6- متى استعمل المتعاقدين نموذجاً مطبوعاً للعقد و أضافاً إليه بخط اليد أو أيه وسيلة أخرى شروطاً تتعارض مع الشروط المطبوعة ، وجب تغليب الشروط المضافة باعتبارها تعبر تعبيراً واضحاً عن إرادة المتعاقدين .

الطعن رقم  500 لسنة 60  مكتب فنى 42  صفحة رقم 1103 بتاريخ 13-05-1991

7- البين من نص المادة 145 من القانون المدني و مذكرتها الإيضاحية أنها وضعت قاعدة عامة تقضى بأن آثار العقد لا تقتصر على المتعاقدين فحسب بل تجاوزهم إلى من يخلفهم خلافة عامة اللهم أن تكون العلاقة القانونية علاقة شخصية .

وهى تستخلص من إرادة المتعاقدين صريحة أو ضمنية أو من طبيعة العقد أو من نص القانون .

الطعن رقم  2044     لسنة 52  مكتب فنى 40  صفحة رقم 666  بتاريخ 27-02-1989

8- العقد قانون العاقدين ، فالخطأ فى تطبيق نصوصه خطأ فى تطبيق القانون العام يخضع لرقابة محكمة النقض . ففي دعوى المقاول الذي لم يدفع للمدعى عليه ” وزارة الحربية ” غير التأمين المؤقت .

وعندما أعلن بقبول عطائه و كلف بإيداع التأمين النهائي أمتنع و لم يحرر  عقد التوريد  وطلب إعفاءه من التعهد فألغى المدعى عليه عطاءه و انصرف إلى غيره فى استيراد المطلوب له – فى هذه الدعوى .

إذا طبقت المحكمة بعض شروط العقد دون بعضها الذي كان يجب تطبيقه ، فالمحكمة النقض أن تنقض الحكم و تفصل فى الدعوى على أساس الشروط الواجبة التطبيق .

و لا يرد على ذلك بأن تطبيق بعض شروط المناقصة وعدم تطبيق بعضها الآخر على الدعوى هو مما يدخل فى ولاية قاضى الموضوع دون رقابة عليه فيما يرتئيه من تفسير هذه الشروط .

لأن تطبيق نص من نصوص العقد دون أخر أولى منه هو اجتهاد يخضع فيه القاضي لرقابة محكمة النقض .

الطعن رقم  55   لسنة 7  مجموعة عمر 2ع  صفحة رقم 223 بتاريخ 16-12-1937

الطعن رقم  3103 لسنة 58  مكتب فنى 45  صفحة رقم 1383بتاريخ 16-11-1994

الشروط المضافة يدويا إلي عقد مطبوع

وجوب اعتبارها تعبيراً صريحاً عن الإرادة  ووجوب تغليبها

تنص المادة 90 من القانون المدني علي أنه  :

1. التعبير عن الإرادة يكون باللفظ والكتابة وبالإشارة المتداولة عرفا.
2. كما يكون باتخاذ موقف لا تدع ظروف الحال شكا في دلالته على حقيقة المقصود.
3. ويجوز أن يكون التعبير عن الإرادة ضمنيا ، إذا لم ينص القانون أو يتفق الطرفان

فقد حدد المشرع من خلال نص المادة 90 من القانون المدني الوسائل التي يعتد بها قانوناً في التعبير عن إرادة المتعاقد .

وهي وفق الترتيب الذي أورده المشرع :

1. اللفظ .
2. الكتابة
3. الإشارة المتداولة عرفا .
4. اتخاذ موقف لا تدع ظروف الحال شكاً في دلالته على حقيقة المقصود.

وفي واجه المشرع في الفقرة الثانية من المادة 90 حالة التعبير الضمني فقرر أنه يجوز أن يكون التعبير عن الإرادة ضمنيا إذا لم ينص القانون أو يتفق الطرفان .

فمتى استعمل المتعاقدين نموذجاً مطبوعاً للعقد وأضافاً إليه بخط اليد أو أية وسيلة أخرى شروطاً تتعارض مع الشروط المطبوعة وجب تغليب الشروط المضافة باعتبارها تعبر تعبيراً واضحاً عن إرادة المتعاقدين  .

الطعن رقم  500 لسنة 60  مكتب فنى 42  صفحة رقم 1103بتاريخ 13-05-1991

ويراعي في هذا الصدد أنه في حالة وجود شرط مضاف يدوياً إلي العقد التحقق من وجود ذات الشرط بنسختي العقد وإلا ثارت شبهة وجود تزوير بالإضافة  .

التزوير بالإضافة:

ويعني التزوير بالإضافة إدخال تكوينات خطية أو بيانات إلى المحرر ” محل جريمة التزوير ” لم تكن أصلاً مثبتة به وقت تحريره .

وتلك الإضافة تعد تزويراً إذا ما ترتب عليها تغيير فى ما تضمنه المحرر من أرقام أصلية أو بيانات اتفق عليها الأطراف المتعاملة بالمحرر .

والتوصل إلى  التزوير فى المحررات  بطرق الإضافة يقوم أساسا على دراسة مستفيضة لكل مكونات المحرر من بيانات وأرقام وتوقيعات وبيان ما بينها من ترابط وتماسك أو تفكك واختلاف من حيث الظروف الكتابية لكل منها.

تنفيذ العقد بطريقة تتفق مع حسن النية

تنص المادة 148 من القانون المدني علي أنه :

1. يجب تنفيذ العقد طبقا لما اشتمل عليه وبطريقه تتفق مع ما يوجبه حسن النية.
2. ولا يقتصر العقد على إلزام المتعاقد بما ورد فيه ولكن يتناول أيضا ما هو من مستلزماته وفقا للقانون والعرف والعدالة بحسب طبيعة الالتزام.

ولمحكمة الموضوع أن تستخلص في حدود سلطتها التقديرية ومن المستندات المقدمة في الدعوى تنفيذ طرفي العقد لالتزاماتهما المتبادلة فيه مهتدية في ذلك بطبيعة التعامل .

وما ينبغي توافره من أمانة وثقة وفقاً للعرف الجاري في المعاملات دون رقابة عليها في ذلك من محكمة النقض مـا دام استخلاصها يقوم على أسس سائغة تؤدى إلى النتيجة التي انتهت إليه .

وتحديد نطاق العقد – على ما تقضى به الفقرة الثانية من المادة 148 من القانون المدني – منوط بما اتجهت إليه إرادة عاقديه وما يعتبر من مستلزماته وفقاً للقوانين المكملة والمفسرة والعـرف والعدالة بحسب الأحـوال .

5/3/1984 الطعن رقم 99 ، 310 لسنة 53 ق

معني  وجوب تفسير العقد

  حقيقة ما تراضي عليه أطراف العقد  دونما اعتبار للألفاظ والعبارات التي تم استعمالها مع طلب الإحالة للتحقيق لإثبات حقيقة ما أرده المتعاقدان

تنص المادة 150 من القانون المدني :

1. إذا كانت عبارة العقد واضحة ، فلا يجوز الانحراف عنها من طريق تفسيرها للتعرف على إرادة المتعاقدين.
2. أما إذا كان هناك محل لتفسير العقد ، فيجب البحث عن النية المشتركة للمتعاقدين دون الوقوف عند المعني الحرفي للألفاظ ، مع الاستهداء في ذلك بطبيعة التعامل ، وبما ينبغي أن يتوافر من أمانة وثقة بين المتعاقدين ، وفقا للعرف الجاري في المعاملات.

فالتفسير أحد وسائل التطبيق الصحيح والتفسير غايته إزاحة الغموض واللبس ، وهو ما قد يوجب الإحالة إلي التحقيق لسماع الشهود وتقديم القرائن.

وهذا ما يعني الصدام مع قاعدة قانونية أخري هي عدم جواز إثبات عكس الثابت بالكتابة إلا بالكتابة ، ونقرر أنه وفي هذه الحالة لا محل لإعمال هذه القاعدة .

فقاعدة  عدم جواز إثبات عكس الثابت بالكتابة  إلا بكتابة لا محل تطبق إذا كانت عبارات العقد غامضة في حاجة إلي تفسير والأصل أنه يجوز الالتجاء إلى البينة وقرائن الأحوال لتفسير العقد وجلاء غوامضه بتفسير عباراته الغامضة، أو بالتوفيق بين عباراته  المتعارضة.

أو تحديد ما ورد مطلقاً في المحرر المكتوب.

وكذلك إثبات الظروف والملابسات المادية التي أحاطت بكتابة العقد .

وفي هذا الشأن قضت محكمة النقض بأنه :

لا تثريب على المحكمة أن هي أحالت الدعوى على التحقيق لاستجلاء ما أبهم من مدلول هذا البند واستجلاء قصد المتعاقدين منه، متى كان تفسير هذا الذي جاء به مثار نزاع بين الطرفين

وفي قضاء آخر لمحكمة النقض قررت بأنه

لمحكمة الموضوع التعرف على ما عناه المتعاقدون و ذلك بما لها من سلطة تفسير الإقرارات و الاتفاقات و المستندات و سائر المحررات بما تراه إلى نية عاقديها و أوفى بمقصودهم.

و فى استخلاص ما يمكن استخلاصه منها مستهدية بواقع الدعوى و ظروفها دون رقابة لمحكمة النقض عليها فى ذلك ما دامت لم تخرج فى تفسيرها عن المعنى الظاهر الذي تحتمله عباراتها .

و ما دام أن ما انتهت  إليه سائغاً و مقبولاً بمقتضى الأسباب التي بنته عليها و متى استخلصت المحكمة هذا القصد فإن التكييف القانون الصحيح لرقابة محكمة النقض

الطعن رقم 110 لسنة 54  مكتب فني 40  صفحة رقم 329 جلسة 21-5-1989

تطبيق هام لمحكمة النقض في تفسير العقد تحديداً عقد الإيجار

محكمة النفض

الدائرة المدنية والتجارية

برئاسة السيد المستشار / كمال نافع  ——— نائب رئيس محكمة النقض.

وعضوية السادة القضاة / عبد الله عصر ، خالد دراز ، حسنى عبد اللطيف ، شريف سلام  ——— نواب رئيس المحكمة .

وبحضور رئيس النيابة السيد / عمر فايد

بحضور أمين السر السيد / محسن فتحي الدين فى الجلسة العلانية المنعقدة بمقر المحكمة بدار القضاء العالي بمدينة القاهرة

فى يوم الخميس 10 محرم سنة 1432هـ الموافق 16 من ديسمبر سنة 2010 ميلادية .

أصدرت الحكم الآتى

فى الطعن المقيد فى جدول المحكمة برقم 5670 لسنة 79 ق

مرفوعة من

السيد /  ——— ——— ———  المقيم بـ  ———

ضــــــــــــد

السيد /  ——— ——— ——— المقيم بــ  ———

الوقـــائــع

فى يوم 1/4/2009 طعن بطرق النقض بحكم محكمة استئناف طنطا مأمورية بنها الصادر بتاريخ 24/2/2009 فى الاستئناف رقم 1190 لسنة 41 ق وذلك بصحيفة طلب فيهـا الطاعن الحكم بقبول الطعن شكلا وفى الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه .

وفى نفس اليوم أودع الطاعن مذكرة شارحة فى 9/4/2009 أعلن المطعون ضده بصحيفة الطعن ثم أودعت النيابة مذكرتها وطلبت فيها قبول الطعن شكلا وبنقض موضوعه .

وبجلسة 16/9/2010 عرض الطعن على المحكمة فى غرفة مشورة فرأت انه جدير بالنظر وحددت لنظره جلسة للمرافعة .

وبجلسة 21/10/2010 سمعت الدعوى أمام هذه الدائرة على ما هو مبين بمحضر الجلسة حيث صمم محامى الطاعن والمطعون ضده والنيابة كل على ما جاء بمذكرته

والمحكمة أرجأت إصدار الحكم إلى جلسة اليوم .

المحكمة

بعد الإطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر / خالد يحيى دراز والمرافعة بعد المداولة وحيث أن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية .

وحيث أن الوقائع على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق تتحصل فى :

أن المطعون ضده أقام على الطاعن الدعوى رقم 53 لسنة 2008 إيجارات بنها الابتدائية بطلب الحكم بإنهاء عقد الإيجار المؤرخ فى 3/4/2003 والتسليم وإلزام الطاعن بأن يدفع تعويضاً مقداره مائة جنيه عن كل يوم تأخير حتى التسليم .

وقال بياناً لذلك:

أن الطاعن استأجر منه بموجب هذا العقد شقة النزاع بأجرة شهرية مقدارها 180 جنيه ، وقد قام بإنذاره بتاريخ 20/2/2008 بعدم رغبته فى تجديد العقد وفقاً للبند رقم 17 من عقد الإيجار .

وعرض عليه باقي مبلغ مقدم الإيجار ومقداره 6600 جنيه ، إلا أنه لم يمتثل فأقام الدعوى .

حكمت محكمة أول درجة بانتهاء عقد الإيجار المؤرخ فى 3/4/2003 والتسليم ورفضت ما عدا ذلك من طلبات .

استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم 1190 لسنة 41 ق طنطا مأمورية بنها بتاريخ 24/2/2009 قضت المحكمة بالتأييد .

طعن الطاعن فى هذا الحكم بطريق النقض .

وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة أمرت بوقف تنفيذ الحكم المطعون فيه وحددت جلسة لنظره وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم وبجلسة المرافعة التزمت النيابة رأيها .

وحيث أن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ فى تطبيقه

ذلك أنه تمسك أمام محكمة الموضوع بامتداد عقد إيجار عين النزاع حتى يستنفد مقدم الإيجار الثابت بالبند السادس من عقد الإيجار حيث نص فى العقد على أن مدة الإيجار لحين هلاك العين .

وأن المطعون ضده تقاضى منه مقدم إيجار مقداره 12000 جنيه يخصم منه شهرياً نصف القيمة الإيجارية حتى نفاذه ثم تدفع الأجرة كاملة مع زيادة القيمة الإيجارية كل خمس سنوات بمقدار 10 % منها وتسرى بعد العشر سنوات الأولى .

وهو ما يعنى انعقاد إرادتهما على جعل مدة العقد حتى استنفاذ مقدم الإيجار إلا أن الحكم المطعون فيه اطرح دفاعه .

وقضى بتأييد الحكم المستأنف بانتهاء عقد الإيجار تأسيسا على أن مدته هي المدة المعينة لدفع الأجرة دون أن يعمل اثر هذا المقدم على الاتفاق مما يعيبه ويوجب نقضه .

وحيث أن هذا النعي فى محله

ذلك أنه ولأن كان لمحكمة الموضوع السلطة التامة فى تفسير صيغ العقود والمحررات بما تراه أو فى بمقصود العاقدين منها والمناط فى ذلك بوضوح الإرادة لا وضوح الألفاظ.

وما عاناه العاقدون منها بالتعرف على حقيقة مرماهم دون الاعتداد بما أطلقوه عليها من أوصاف وما مضمونها من عبارات متى تبين أن هذه الأوصاف والعبارات تخالف الحقيقة.

إلا أن شرط ذلك أن تقيم قضائها على أسباب سائغة كما أن النص فى المادة 150 / 1 من القانون المدني على انه إذ كانت عبارة العقد واضحة فلا يجوز الانحراف عنها عن طريق تفسيرها للتعرف على إرادة المتعاقدين.

يدل على

أن القاضي ملزم بان يأخذ عبارة المتعاقدين الواضحة كما هي فلا يجوز له تحت ستار التفسير الانحراف عن مؤداها إلى معنى آخر كما لا يجوز للمحكمة أن تعتد بما تفيده عبارة معينة دون غيرها من عبارات المحرر.

بل يجب عليها أن تأخذ بما تفيده العبارات بأكملها وفى مجموعها فلما كان ما تقتضى به المادة المشار إليها تعد من القواعد التي وضعها المشرع على سبيل الإلزام وينطوي الخروج عنها على مخالفة القانون لما فيه من مسخ وتشويه لعبارة العقد الواضحة فيخضع بهذه المثابة لرقابة محكمة النقض.

وكان مؤدى نص المادتين 558 ،563 من القانون المدني يدل على انه إذا اتفق العاقدان على مدة ما انقضى الإيجار بفواتها وإلا

فيمتد الإيجار إلى مدة أخرى طبقا لاتفاقهما أخذاً بشريعة العقد ذلك أن عقد الإيجار عقد زمني مؤقت لم يضع المشرع حدا أقصى لمدته فيستطع المتعاقدان تحديد أية مدة للإيجار ما دامت المدة لا تجعل الإيجار مؤبدا .

لما كان ذلك

وكان الطاعن قد تمسك فى دفاعه أمام محكمة الموضوع بما ورد بسبب النعي  بامتداد عقد الإيجار  للشقة محل النزاع حتى استنفاد مقدم الإيجار الثابت بالبند الثالث من عقد الإيجار ومقداره 12000 جنيه .

وكان الثابت من عبارات نص البند استلام المطعون ضده المبلغ سالف البيان كمقدم إيجار يخصم منه شهريا نصف القيمة الإيجارية حتى نفاذه.

ثم تدفع الأجرة كاملة كما ورد بالبند 17 من ذات العقد أن تزاد الأجرة كل خمس سنوات بمقدار 10 % من القيمة الأصلية للإيجار البالغ مقدارها شهريا 180 جنيه على أن تسرى هذه الزيادة من تاريخ عقد الإيجار فى 1/4/2003 .

ومن ثم فان عقد إيجار عين النزاع يمتد حتى استهلاك المبلغ المسدد كمقدم إيجار وبعدها يكون منعقداً لفترة المحددة لدفع الأجرة.

فان كان الحكم المطعون فيه إذ خالف هذا النظر فقضى بتأييد حكم أول درجة القاضي بانتهاء عقد الإيجار بانتهاء مدته باعتبارها هي المدة المعينة لدفع الأجرة حسب تفسير المحكمة لنصوص عقد الإيجار.

وهو تفسير لا تحتمله عبارات العقد فى جملتها وتخرج عن ظاهر مدلولها وإرادة المتعاقدين الواضحة فانه يكون معيبا بما يوجب نقضه ولما تقدم .

وحيث أن الموضوع صالح للفصل فيه وكان مقدم الإيجار المسدد من الطاعن لم يستنفذ بعد فان الدعوى بطلب إنهاء العقد لانتهاء مدته تكون قد رفعت قبل الأوان.

لـذلـك

نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه وألزمت المطعون ضده المصروفات ومبلغ مائتى جنيه مقابل أتعاب المحاماة.

وحكمت فى موضوع الاستئناف رقم 1190 لسنة 41 ق طنطا مأمورية بنها بإلغاء الحكم المستأنف وبعدم قبول الدعوى وألزمت المستأنف ضده المصاريف عن الدرجتين ومبلغ 175 جنيها مقابل أتعاب محاماة .

خضوع شكل العقد لقانون البلد الذي ابرم فيه

تنص المادة 20 من القانون المدني : العقود ما بين الأحياء تخضع في شكلها لقانون البلد الذي تمت فيه ، ويجوز أيضا أن تخضع للقانون الذي يسري على أحكامها الموضوعية.

كما يجوز أن تخضع لقانون موطن المتعاقدين أو قانونهما الوطني المشترك.

فإشكال العقود و التصرفات – و على ما يجرى به قضاء النقض – تخضع لقانون البلد الذي أبرمت فيه .

لما كان ذلك فإنه لا وجه للتذرع بشأن عقد الوكالة الصادر فى قبرص بأحكام قانون الشهر العقاري المصري رقم 114 لسنة 1946  .

الطعن رقم  59 لسنة 39  مكتب فنى 26  صفحة رقم 364 بتاريخ 12-02-1975

فلا وجه للتذرع بشأن عقد الوكالة الصادر خارج مصر بأحكام قانون الشهر العقاري و التوثيق المصري رقم 14 لسنة 1946 .

لما كان ذلك و كان الثابت من الورقة المقدمة من المحامى الذي رفع الطعن رقم 641 لسنة 60 ق و المعنونة ” توكيل خاص ” إنها تتضمن شهادة صادرة من وزارة العدل بدولة الإمارات العربية المتحدة بأن . . . . ، . . . . ،

قد وكلا عنهما المحامى المذكور لاتخاذ إجراءات الطعن بالنقض فى الحكم المطعون فيه و ذلك بصفتهما الصادر بها الحكم المطعون فيه .

و كان المطعون عليهما لم يتعرضا بأن إجراءات التوكيل التي تمت بدولة الإمارات قد وقعت المخالفة للقانون المعمول به فى هذه الدولة ، كما لم يقدم ما يفيد ذلك .

و من ثم فإن هذا التوكيل حجه فى إسباغ الوكالة للمحامى الذي رفع الطعن المذكور  .

الطعن رقم  641 لسنة 60  مكتب فنى 42  صفحة رقم 939 بتاريخ 28-04-1991

استحالة تغير القانون الذي يحكم نزاع العقد بإرادة الطرفين

تنص المادة رقم 1 فقرة  أولي من القانون المدني :

تسري النصوص التشريعية على جميع المسائل التي تتناولها لهذه النصوص في لفظها أو في فحواها.

تنص المادة 1 القانون 49 لسنة 1977 علي أنه :

فيما عدا الأراضي الفضاء تسرى أحكام هذا الباب على الأماكن وأجزاء الأماكن على اختلاف أنواعها المعدة للسكنى أو لغير ذلك من الأغراض سواء كانت مفروشة أو غير مفروشة مؤجرة من المالك أو من غيره.

وذلك في عواصم المحافظات والبلاد المعتبرة مدنا بالتطبيق لأحكام القانون 52 لسنة 1975 بإصدار قانون الحكم المحلى والقوانين المعدلة له.

ويجوز بقرار من وزير الإسكان والتعمير مد نطاق سريان أحكامه كلها أو بعضها على القرى بناء على اقتراح المجلس المحلى للمحافظة .

وكذلك على المناطق السكنية التي لا ينطبق عليها قانون نظام الحكم المحلى المشار إليه ولا يكون لهذا القرار اثر على الأجرة المتعاقد عليها قبل صدوره .

تنص المادة رقم 1 من قانون نظام الإدارة المحلية الصادر بقرار رئيس جمهورية مصر العربية بالقانون رقم 43 لسنة 1979 بإصدار قانون نظام الحكم المحلى :

وحدات الإدارة المحلية هي المحافظات والمراكز والمدن والأحياء والقرى , ويكون لكل منها الشخصية الاعتبارية ويتم إنشاء هذه الوحدات وتحديد نطاقها وتغيير أسمائها لغائها على النحو التالي  :-

 أ- المحافظات  :

بقرار من رئيس الجمهورية ويجوز أن يكون نطاق المحافظة مدينة واحدة .

ب- المراكز والمدن والأحياء :

بقرار من رئيس مجلس الوزراء بعد موافقة المجلس الشعبي المحلى للمحافظة.

ج- القرى  :

بقرار من المحافظ بناء على اقتراح المجلس الشعبي المحلى للمركز المختص موافقة المجلس الشعبي للمحافظة.

ويجوز أن يشمل نطاق الوحدة المحلية للقرية مجموعة من القرى المتجاورة .

ويكون للمحافظات ذات المدينة الواحدة الموارد والاختصاصات المقررة للمحافظة والمدينة .

ويباشر المركز أو الحي بحسب الأحوال اختصاصات الوحدة المحلية للقرية بالنسبة للقرى التي لا تدخل في نطاق وحدات محلية قروية .

تنص المادة الثامنة قانون نظام الحكم المحلي  الصادر بقرار رئيس جمهورية مصر العربية بالقانون رقــم 43 لسنة 1979 علي أنه  :

 يستبدل بعبارتي ” المجلس المحلى ” و ” المجالس المحليـة ” أينما وردتا في القوانين واللوائح عبارتا “المجلس الشعبي المحلى” و ” المجالس الشعبية المحلية ” .

ويلغى القانون رقم 52 لسنة 1975 بإصدار قانون نظام الحكم المحلى كما يلغى كل نص يخالف أحكام القانون المرافق .

يثار هذا الدفاع في دعاوى الإخلاء والفسخ وغايته تحديد القانون الذي يخضع له عقد الإيجار .

و تسري أحكام القانون المدني علي عقود الإيجار في الحالات الآتية :

1. الأماكن التي لم يسبق تأجيرها ، سواء كانت هذه الأماكن لغرض السكني أو لغير أغراض السكني .
2. الأماكن التي انتهت عقود إيجارها قبل العمل بهذا القانون.
3. الأماكن التي تنتهي عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها .

وقد يكون عقد الإيجار محرر قبل 31-1-1996 لكن لا تطبق عليه أحكام قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية ، وفي هذه الحالة يجب الرجوع إلي الأحكام الخاصة بالقانون المدني .

فبعض عقود الإيجار السابقة لإصدار القانون رقم 4 لسنة 1996 – أي العقود المحررة قبل 31-1-1996- تخضع لأحكام القانون المدني رغم أنها حررت في ظل تطبيق أحكام قوانين إيجار الأماكن .

وسبب ذك أن الأصل هو خضوع جميع عقود الإيجار تخضع لأحكام القانون المدني – القانون رقم 131 لسنة 1948 – منذ صدور هذا القانون ونفاذ أحكامه ،

وقد صدر القانون المدني في 16-7-1948 وقد نصت المادة الثانية من قانون إصدار القانون المدني علي أنه على وزير العدل تنفيذ هذا القانون ويعمل به ابتداء من 15 أكتوبر سنة 1949. أي أن جميع عقود الإيجار في مصر تخضع – كأساس لأحكام القانون المدني بدء من 15-10-1949  .

الوقائع المصرية – عدد رقم 108 مكرر ( أ ) صادر في 29-7-1948

وتتضح هذه هذا القول إذا استطلعنا معاً قوانين إصدار قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية ، فهذه القوانين الاستثنائية ما صدرت لكي تلغي القانون المدني القائم والحاكم للعلاقات الإيجارية .

وإنما صدرت لأسباب محددة ، لذا نجد قوانين إصدار هذه القوانين قد حددت مجال نفاذ هذه القوانين – مكانياً .

فمثلاً ينحصر مجال تطبيق القانون رقم 49 لسنة 1977 المعدل بالقانون رقم 136 لسنة 1981 علي عواصم المحافظات والمدن والأماكن التي يصدر بشأنها قرار من وزير الإسكان باعتبارها مدناً .

وإجمالاً يمكننا القول: بأن قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية لا تعرف  انتهاء عقود الإيجار بانتهاء مدتها ، فالمادة 18 من القانون 138 لسنة 1981 قد عددت وحصرت أسباب الإنهاء وإن سميت بأسباب  الإخلاء  .

وليس من بين هذه الأسباب انتهاء مدة عقد الإيجار ، لذا يجب لقبول دعوى الطرد للغصب أن يكون عقد الإيجار سند الدعوى من عقود الإيجار التي تخضع لأحكام القانون المدني ، وبالتالي يجب ابتداء التثبت من خضوع عقد الإيجار سند الدعوى لأحكام القانون المدني .

تطبيق هام للمحكمة الدستورية العليا بشأن القانون الواجب التطبيق علي عقد الإيجار

باسم  الشعب 

المحكمة الدستورية العليا

بالجلسة العلنية المنعقدة يوم الأحد السابع من يونيه سنة 2009م، الموافق الرابع عشر من جمادى الآخرة سنة 1430هـ.

برئاسة السيد المستشار / ماهر عبد الواحد  –  رئيس المحكمة.

وعضوية السادة المستشارين : ماهر البحيري ، على عوض محمد صالح ، ماهر سامي يوسف ، محمد خيري طه ، الدكتور. عادل عمر شريف ، رجب عبد الحكيم سليم —  نواب رئيس المحكمة

وحضور السيد المستشار الدكتور / حمدان حسن فهمي – رئيس هيئة المفوضين

وحضور السيد / ناصر إمام محمد حسن  –   أمين السر

أصدرت الحكم الآتي

فى القضية المقيدة بجدول المحكمة الدستورية العليا برقم 209 لسنة 25 قضائية دستورية”

المقامة من : السيد/ محمد عبد الكريم محمد حجاج

ضد

1. السيد رئيس الجمهورية
2. السيد رئيس مجلس الوزراء
3. السيد رئيس مجلس الشعب
4. السيد/ عطاء محمود حسن

الإجراءات

بتاريخ الخامس عشر من شهر يوليو سنة 2003 أقام المدعى الدعوى الماثلة بصحيفة أودعها قلم كتاب المحكمة الدستورية العليا بطلب الحكم بعدم دستورية الفقرة الثالثة من المادة 24 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.

وذلك فيما نصت عليه من ” ويجوز للمستأجر إثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات ” مع ما يترتب على ذلك من آثار، وإلزام المدعى عليهم المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.

وقدمت هيئة قضايا الدولة مذكرة طلبت فيها الحكم أصلياً بعدم قبول الدعوى، واحتياطيا برفضها.

وبعد تحضير الدعوى، أودعت هيئة المفوضين تقريرًا برأيها.

ونُظرت الدعوى على النحو المبين بمحضر الجلسة، وقررت المحكمة إصدار الحكم فيها بجلسة اليوم.

المحكمة

بعد الإطلاع على الأوراق، والمداولة.

حيث أن الوقائع – على ما يتبين من صحيفة الدعوى وسائر الأوراق – تتحصل فى:

أنه بتاريخ 1/3/1996 استأجر المدعى عليه الأخير من المدعى شقة بالعقار المملوك له بإيجار شهري قدره مائه وثمانون جنيها شهرياً مضافًا إليها رسم النظافة والعوايد.

وإذ امتنع المستأجر عن سداد القيمة الإيجارية فقام المؤجر بإنذاره، على يد محضر – وإذ رفض المستأجر السداد فأقام المدعى ضده الدعوى رقم 746 لسنة 1997 إيجارات كلى أمام محكمة بنها الابتدائية ” مأمورية قليوب” بطلب إخلائه من العين المؤجرة وتسليمها له خالية.

وبجلسة 18/2/1998 حكمت المحكمة بعدم قبول الدعوى استنادًا إلى أن شرط تطبيق المادة 18 / ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.

وجود عقد إيجار مكتوب بين طالب الإخلاء وشاغل العين المطلوب إخلاؤها. وإذ خلت أوراق الدعوى من أصل العقد سند الدعوى، فقد قضت بعدم قبولها، فأقام المدعى الدعوى رقم 376 لسنة 1998 إيجارات قليوب بطلب الحكم بإثبات العلاقة الإيجارية بينه وبين المدعى عليه الأخير اعتبارًا من 1/3/1996.

وبجلسة 27/11/2002 قضت تلك المحكمة بعدم قبول الدعوى، استنادًا إلى أن المشرع استوجب تحرير عقد الإيجار كتابة، وهذا الالتزام يقع على عاتق المؤجر بحسبانه الطرف القوى فى العلاقة التي تنشأ بينه وبين المستأجر.

كما أجاز المشرع للمستأجر إثبات العلاقة الإيجارية وكافة شروط العقد بكافة طرق الإثبات، وهذا الالتزام يعتبر من النظام العام،

ومن ثم يكون للمحكمة وقد استبان لها عدم وجود عقد مكتوب أن تقضى من تلقاء نفسها بعدم قبول الدعوى .

وإذ لم يرتض المدعى ذلك الحكم فقد طعن عليه بالاستئناف رقم 499 لسنة 1 ق أمام محكمة استئناف طنطا مأمورية استئناف شبرا الخيمة، وأثناء نظر الاستئناف دفع المستأنف بعدم دستورية المادة (24) من القانون رقم 49 لسنة 1977.

وإذ قدرت المحكمة جدية الدفع قررت بجلسة 30/4/2003 التأجيل لجلسة 28/9/2003 لاتخاذ إجراءات الطعن بعدم الدستورية، فأقام المدعى دعواه الماثلة.

وحيث أن قضاء هذه المحكمة قد جرى على أن المصلحة الشخصية المباشرة – وهى شرط لقبول الدعوى الدستورية- مناطها أن يقوم ارتباط بينها وبين المصلحة القائمة فى الدعوى الموضوعية.

وذلك بأن يكون الحكم فى المسائل الدستورية المطروحة عليها لازمًا للفصل فى الطلبات الموضوعية المرتبطة بها، ومؤدى ذلك الشرط، ألا تقبل الخصومة إلا ممن أضيروا من سريان النص المطعون عليه فى شأنهم، سواء أكان هذا الضرر يتهددهم أم كان قد وقع فعلاً.

وبشرط أن يكون هذا الضرر مستقلاً بالعناصر التي يقوم عليها، ممكنًا تحديده ومواجهته بالترضية القضائية تسوية لآثاره، عائدًا فى مصدره إلى النص المطعون عليه.

فإذا لم يكن هذا النص قد طبق أصلاً على من ادعى مخالفته للدستور، أو كان من غير المخاطبين بأحكامه، أو كان قد أفاد من مزاياه، أو كان الإخلال بالحقوق التي يدعيها لا يعود إليه.

دل ذلك على انتفاء مصلحته الشخصية المباشرة، ذلك أن إبطال النص القانوني فى هذه الصور جميعها لن يحقق للمدعى أية فائدة عملية يُمكن أن يتغير بها مركزه القانوني بعد الفصل فى الدعوى الدستورية عما كان عليه قبلها.

متى كان ما تقدم

وكان النزاع الموضوعي يدور حول إثبات العلاقة الإيجارية بين المدعى والمدعى عليه الأخير والمؤرخة 1/3/1996، وكان القانون رقم 4 لسنة 1996 قد نص فى مادته الأولى على أن :

لا تسرى أحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر و 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن.

وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلهماعلى الأماكن التي لم يسبق تأجيرها، ولا على الأماكن التي انتهت عقود إيجارها قبل العمل بهذا القانون أو تنتهي بعده لأي سبب من الأسباب دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها طبقًا للقانون .

ونصت المادة الثانية على أن :

تطبق أحكام القانون المدني فى شأن تأجير الأماكن المنصوص عليها فى المادة الأولى من هذا القانون خالية أو مفروشة، أو فى شأن استغلالها أو التصرف فيها” .

وإذ نشر ذلك القانون بالجريدة الرسمية بالعدد رقم 4 مكرراً (أ) فى 30/1/1996، وعمل به اعتبارًا من اليوم التالي لنشره.

وكانت العلاقة الإيجارية محل النزاع الموضوعي قد قامت بتاريخ 1/3/1996 بعد العمل بأحكام القانون رقم 4 لسنة 1996 سالف الذكر .

فمن ثم تكون خاضعة لأحكام ذلك القانون دون أحكام القانون رقم 49 لسنة 1977 والذي انطوى على النص المطعون فيه، ومن ثم تغدو المصلحة فى الدعوى الماثلة منتقية، وهو ما يتعين الحكم بعدم قبولها.

فلهذه الأسباب

حكمت المحكمة بعدم قبول الدعوى ، ومصادرة الكفالة، وإلزام المدعى بالمصروفات ومبلغ مائتى جنيه مقابل أتعاب المحاماة.

فى الختام، نقول أن العقود بصفة عامة، لها بعض المبادئ القضائية والقانونية، والفقهية، تحكمها، كما للبعض منها قواعد خاصة نص عليها القانون، وقد استعرضنا تلك الأحكام للعقد فيما تقدم.