تعرف على كيفية المطالبة بنصف قيمة المباني من الشريك الباني في دعوى قسمة عقار وفقا لأحكام القانون المدني المصري مع استعراض مبادئ محكمة النقض.
هل يحق للشريك في ملكية عقار أن يطالب بنصف قيمة المباني التي أقامها من ماله الخاص؟
سؤال يتكرر كثيرًا في قضايا قسمة العقارات بين الشركاء مشاع، وخاصة في حالات البناء على أرض أو عقار مملوك مشاعا، بدون اتفاق مسبق.
في هذا المقال نوضح الرأي القانوني عن قضايا الملكية الشائعة في مصر والموقف القضائي من هذه الحالة، استنادًا إلى القانون المدني المصري وأحكام محكمة النقض، مع توضيح الشروط والضوابط التي تحكم هذه المطالبة.
فيما يلي النقاط الرئيسية التي يتناولها المقال:
- الطبيعة القانونية للبناء من أحد الشركاء على الشيوع.
- شروط استحقاق الشريك الباني لتعويض أو مقابل.
- أحكام النقض المصرية ذات الصلة.
- الفرق بين القسمة الرضائية والقضائية.
- الحقوق القانونية للشركاء غير البانين.
البناء في المال الشائع دون إذن الشركاء
يعتبر قيام أحد الشركاء بالبناء في المال الشائع تصرفًا في الشيوع دون إذن باقي الشركاء.
وهو ما يخالف الأصل في أن كل شريك له الحق في الانتفاع الكامل بالعقار الشائع ، دون أن ينفرد بتغيير حالته.
متى يستحق الشريك الباني قيمة المباني؟
- إذا تم البناء بحسن نية، قد يستحق تعويضًا عند القسمة.
- إذا تم البناء بسوء نية أو رغم اعتراض الشركاء، لا يُمنح تعويضًا ويعد متعديًا.
- الأصل أن البناء في المال الشائع بغير اتفاق لا يولد حقوقًا.
رأي محكمة النقض المصرية
أكدت محكمة النقض في العديد من أحكامها أن البناء في المال الشائع لا يُكسب الباني الحق في التعويض إلا في حالات خاصة.
مثال من حكم نقض:
“إن قيام أحد الشركاء بالبناء على الشيوع لا يُرتب له أي حق في مواجهة باقي الشركاء إلا إذا ثبت وجود اتفاق صريح بينهم أو أقروا بذلك لاحقًا.”
القسمة وآثارها على المباني
أولًا: القسمة الرضائية
إذا تم الاتفاق بين الشركاء على أن يُعوض أحدهم مقابل ما بناه، يُعتد بذلك.
ثانيًا: القسمة القضائية
تنظر المحكمة إلى الواقعة:
- هل تم البناء بحسن نية؟
- هل هناك ما يثبت أن باقي الشركاء وافقوا أو أقروا بالبناء؟
- قد تقدر المحكمة قيمة المباني وتضيفها إلى نصيب الباني.
الفرق بين حق التعويض وحق الاسترداد في قضايا الملكية الشائعة في مصر
- التعويض: قد يُمنح للشريك الباني عن التحسينات أو القيمة المضافة للمبنى.
- الاسترداد: يعني أن الباني يمكنه نزع ما بناه إذا لم يضر بالبناء الأصلي أو الشركاء.
جدول يوضح أحوال استحقاق قيمة المباني:
| الحالة | الموقف القانوني | الحق في المطالبة بقيمة المباني |
| بناء باتفاق مسبق مع الشركاء | شرعي | نعم، يحق المطالبة |
| بناء بدون علم الشركاء | غير جائز | لا يحق، إلا بحسن نية وبتقدير المحكمة |
| اعتراض الشركاء قبل البناء | تعدي | لا يحق |
| إقرار الشركاء بعد البناء | شرعي | نعم، يحق |
دعوى المطالبة بنصف قيمة المباني من الشريك الباني في عقار مشاع
إنه في يوم ……. الموافق …/…./2025
بناءً على طلب السيد/ …….. المقيم بناحية شارع …. – السويس، ومحله المختار مكتب الأستاذ/ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض.
أنا ………………….. محضر محكمة السويس الجزئية، قد انتقلت وأعلنت:
السيد: ….. المقيم بناحية شارع …. – السويس، مخاطبًا مع/أو تسليمًا لـ ……..
**الموضوع**
بموجب عقد بيع مؤرخ 18/8/1997 صادر بشأنه حكم بصحة ونفاذ برقم … لسنة 2020 مدني كلي السويس، اشترى الطالب والمعلن إليه (مناصفة) من السيد / …. :
قطعة أرض بالقطعتين ../.. محافظة السويس – مساحتها .. كائنة بشارع … رقم .. – تقسيم .. – .. – المحددة بحدود أربعة هي:
- الحد البحري: القطعة .. بطول 10م.
- الحد القبلي: شارع مطل على .. بطول 10م.
- الحد الشرقي: القطعة .. بطول 13م.
- الحد الغربي: شارع … (452) بطول 13م.
وقد قام البائع بالتنازل عن رخصة المباني رقم … لسنة 1985 إلى المدعي/ …، والذي قام بتشييد المباني على الأرض من ماله الخاص ودون مشاركة من المعلن إليه، والمباني عبارة عن (6 أدوار):
- الدور الأرضي: به شقة واحدة وثلاثة محلات.
- باقي الأدوار: من الأول علوي إلى الخامس علوي، كل دور مكون من شقتين.
وقد قام المدعي بإدخال كافة مرافق العقار من ماله الخاص وباسمه، وكذلك المكلفة العقارية وسداد الضرائب باسمه.
وحيث دب الخلاف بين المدعي والمدعى عليه، ويمتنع الأخير عن سداد قيمة المباني للمدعي بحق النصف، والتي شيدها المدعي من ماله الخاص.
فقد أقام المدعي هذه الدعوى بطلب قسمة العقار قسمة مفرزة أو بيعه بالمزاد العلني في حالة استحالة القسمة العينية، بالثمن الابتدائي الذي سيحدده الخبير.
فضلاً عن إلزام المدعى عليه بأن يؤدي إليه نصف قيمة المباني التي شيدها من ماله الخاص.
**السند القانوني والواقعي للدعوى**
أولاً: سند طلب قسمة العقار
نص المادة 836 من القانون المدني:
- إذا اختلف الشركاء في قسمة المال الشائع، فعلى من يريد الخروج من الشيوع أن يكلف باقي الشركاء بالحضور أمام المحكمة الجزئية.
- وتندب المحكمة إن رأت وجهًا لذلك خبيرًا أو أكثر لتقويم المال الشائع وقسمته حصصًا إن كان المال يقبل القسمة عيناً دون أن يلحقه نقص كبير في قيمته.
نص المادة 837 من القانون المدني:
- يكون الخبير الحصص على أساس أصغر نصيب حتى لو كانت القسمة جزئية، فإن تعذرت القسمة على هذا الأساس جاز للخبير أن يجنب لكل شريك حصته.
- وإذا تعذر أن يختص أحد الشركاء بكامل نصيبه عيناً، عوض بمعدل عما نقص من نصيبه.
نص المادة 841 من القانون المدني:
إذا لم تكن القسمة عيناً، أو كان من شأنها إحداث نقص كبير في قيمة المال المراد قسمته، بيع هذا المال بالطريقة المبينة في قانون المرافعات، وتقتصر المزايدة على الشركاء إذا طلبوا هذا بالإجماع.
والمستقر عليه في قضاء محكمة النقض:
” أن عقد البيع الابتدائي ينتج كافة أثار العقد المسجل عدا نقل الملكية، ويكون للمشتري بعقد عرفي أن يقتسم العقار مع شريكه”.
(الطعن رقم 1244 – لسنة 55 ق – تاريخ الجلسة 31/5/1989 – مكتب فني 40 – ج 2)
ثانياً: سند المطالبة بإلزام المدعى عليه بأن يدفع للمدعي نصف قيمة المباني في قضايا الملكية الشائعة في مصر
يستند المدعي في هذا الطلب إلى أنه القائم منفرداً ومن ماله الخاص بتشييد المباني على الأرض الشائعة بينه وبين المدعى عليه، ولم يشاركه في تشييدها، لا سيما أن الترخيص باسمه منفرداً،
وحيث إن المستقر عليه:
أن إقامة أحد الشركاء مباني على الأرض المشاعة يحق له مطالبة باقي الشركاء بما أنفقه كل حسب حصته وفقاً لقواعد الوكالة، طالما لم يتم الاعتراض منهم على تشييده تلك المباني.
وحيث إن المدعى عليه ينتفع ويمتنع عن أداء نصف قيمة المباني بدون وجه حق، فإن طلب المدعي بإلزامه بذلك يكون متفقاً وصحيح القانون وقضاء محكمة النقض.
حيث قضت محكمة النقض:
“من المقرر أن الأصل في الملكية الشائعة أنه إذا أقام أحد الشركاء بناء على الأرض الشائعة بعلم باقي الشركاء أو دون اعتراض منهم اعتبر وكيلا عنهم وعد سكوتهم إقراراً لعمله.
ويكون البناء ملكاً شائعاً بينهم ولو لم يوفوا في حينه بما عليهم من نفقاته.
فذلك حق شخصي للباني يسترده مع الفائدة من وقت الإنفاق وفقاً لما يخضع له من أحكام الوكالة.
ولا ينشأ مع حقهم في التملك وثماره فالحقان مختلفان مصدراً وأثراً ولا يرتبطان .
مما يجعل أحدهما يزول بقيام الآخر أو يقوم بزواله.
وقد تسوغ المقاصة بشروطها بين ما لهم من ريع وما عليهم من دين الإنفاق وفائدته.”
(الطعن رقم 83 لسنة 60 ق جلسة 7 / 12 / 1994 مكتب فني 45 ج 2 ق 291 ص 1549)
🎥 شاهد هذا الفيديو لتفاصيل أوفى حول الحالات القانونية التي يحق فيها للشريك المطالبة بنصف قيمة المباني:
ثالثاً: سند اختصاص محكمة السويس الابتدائية قيمياً بالدعوى:
حيث إن الطلب الثاني بإلزام المدعى عليه بأن يؤدي له قيمة نصف المباني المقامة على الأرض المشاعة بينهم بحق النصف غير مقدر القيمة ويرتبط بالطلب الأصلي.
فإن الدعوى برمتها تكون من اختصاص محكمة السويس الابتدائية دون القاضي الجزئي.
حيث استقر في قضاء محكمة النقض أنه:
“متى كانت المحكمة الابتدائية مختصة بالنظر في طلب ما، فإن اختصاصها هذا يمتد إلى ما عساه أن يكون مرتبطاً به من طلبات أخرى ولو كانت مما يدخل في الاختصاص النوعي للقاضي الجزئي.
ومن ثم فإن الاختصاص بنظر الدعوى برمتها ينعقد للمحكمة الابتدائية.”
(الطعن رقم 17098 لسنة 79 ق جلسة 27 / 2 / 2016)
والمقرر قانوناً بنص المادة 46 من قانون المرافعات أنه:
“لا تختص المحكمة الجزئية بالحكم في الطلب المرتبط بالطلب الأصلي إذا كان بحسب قيمته أو نوعه لا يدخل في اختصاصها.
وإذا عرض عليه طلب من هذا القبيل وترتب عليه ضرر بسير العدالة وجب عليها أن تحكم من تلقاء نفسها بإحالة الطلب المرتبط بحالتهما إلى المحكمة الابتدائية المختصة ويكون حكم الإحالة غير قابلاً للطعن.”
ووفقاً لقضاء محكمة النقض وما استقر عليه قضاء هذه المحكمة:
“المقصود بالطلب المرتبط ذلك الذي توجد بينه وبين الطلب الأصلي صلة تجعل من المناسب ومن مصلحة العدالة جمعهما أمام نفس المحكمة، إذا كان الحكم في أحدهما من شأنه أن يؤثر على الآخر،
فلا يشترط أن يكون الارتباط مما لا يقبل التجزئة وهو الذي يجعل من الضروري وليس من المناسب أن يفصل فيهما معاً من محكمة واحدة لتفادي صدور أحكام متعارضة.
وتقدير توافر الارتباط بين الطلبين يخضع لتقدير محكمة الموضوع دون رقابة من محكمة النقض.”
(7/6/1964 – مجموعة نقض م 947 – 25/12/1963- نقض مدني)
والمقرر بنص المادة 41 من قانون المرافعات أن:
“إذا كانت الدعوى بطلب غير قابل للتقدير بحسب القواعد المتقدمة اعتبرت قيمتها زائدة على مائتي ألف جنيه.”
ومن ثم يطلب المدعي وقبل الفصل في موضوع وطلبات الدعوى ندب خبير من وزارة العدل ليقوم بالآتي:
- فرز وتجنيب حصة المدعي في عقار التداعي المبين وصفاً ومعالماً بصحيفة الدعوى والعقد ورخصة المباني، وتسليمه حصته مفرزة.
- في حالة عدم إمكان الفرز والقسمة والتجنيب على أساس أصغر نصيب دون إلحاق نقص بالعقار، يحدد السيد الخبير المنتدب الثمن الابتدائي لبيعه بالمزاد العلني.
- تقدير قيمة المباني وتحديد المبلغ الملزم به المدعى عليه بسداده إلى المدعي نظير تشييده المباني من ماله الخاص دون مشاركة منه.
**بناء عليه**
أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت وأعلنت المعلن إليه وسلمته صورة من هذه الصحيفة وكلفته بالحضور أمام محكمة السويس الابتدائية الدائرة ( ) مدني كلي، وذلك من الساعة الثامنة صباحاً وما بعدها يوم ………… الموافق …/…./2025 لسماع الحكم بالآتي:
أولاً: وقبل الفصل في طلبات الدعوى الموضوعية:
ندب خبير من وزارة العدل ليقوم بفرز وتجنيب حصة المدعي في عقار التداعي المبين وصفاً ومعالماً بصحيفة الدعوى والعقد ورخصة المباني، وتسليمه حصته مفرزة.
وفي حالة عدم إمكان الفرز والقسمة والتجنيب على أساس أصغر نصيب دون إلحاق نقص بالعقار، يحدد السيد الخبير المنتدب الثمن الابتدائي لبيعه بالمزاد العلني.
وكذلك تقدير قيمة المباني وتحديد المبلغ الملزم به المدعى عليه بسداده إلى المدعي نظير تشييده المباني من ماله الخاص دون مشاركة منه.
ثانياً: وبعد إيداع خبير الدعوى تقريره الحكم للمدعي بالطلبات الآتية:
- تسليم المدعي حصته مفرزة في عقار التداعي المبين وصفاً ومعالماً بصحيفة الدعوى والعقد ورخصة المباني وتقرير الخبير، وفي حالة استحالة قسمته، الحكم ببيعه بالمزاد العلني.
- إلزام المدعى عليه بأن يؤدي إلى المدعي قيمة المباني بحق النصف بناء على تقدير خبير الدعوى، والتي شيدها المدعي من ماله الخاص دون مشاركة من المدعى عليه.
مع حفظ كافة الحقوق القانونية الأخرى للمدعي أياً كانت.
ولأجل العلم،،
دعوى قسمة عقار مع المطالبة بنصف قيمة المباني: استثمار عادل للشركاء مشاعا
في عالم يتسارع فيه النمو العمراني وتزداد فيه قيمة العقارات، تتصاعد أهمية فهم الحقوق والواجبات المتعلقة بالملكية المشتركة تتجلى هذه الأهمية بوضوح في حالات دعوى قسمة عقار،
والتي غالبًا ما تشتمل على تعقيدات قانونية ومالية، خاصة عندما تترافق مع المطالبة بنصف قيمة المباني المقامة على هذا العقار.
دعوى قسمة عقار: نافذة نحو العدالة أم متاهة من التعقيدات؟
تعتبر دعوى قسمة عقار حقًا مكفولًا لكل شريك في الملكية المشتركة ، ويهدف إلى إنهاء حالة الشيوع وتقسيم العقار بين الشركاء كل حسب حصته.
هذه القسمة قد تكون رضائية بالتراضي بين الشركاء، أو قضائية عن طريق المحكمة إذا تعذر الاتفاق.
ومع ذلك، غالبًا ما تنشأ نزاعات حول كيفية تقسيم العقار، خاصة عندما توجد مبانٍ مقامة على الأرض، مما يثير مسألة المطالبة بنصف قيمة المباني أو جزء منها، حسب حصة كل شريك.
المطالبة بنصف قيمة المباني: عدالة مفقودة أم حق مشروع؟
تُعتبر المطالبة بنصف قيمة المباني (أو الجزء الذي يتناسب مع حصة الشريك) حقًا مشروعًا للشريك الذي ساهم في بناء هذه المباني أو تحمل تكاليفها.
وهذا الحق مستمد من مبادئ العدالة والانصاف،
حيث لا يجوز لأحد الشركاء أن يستفيد من عمل أو مال شريكه الآخر دون وجه حق.
ومع ذلك، إثبات هذا الحق وتقدير قيمة المباني قد يكون معقدًا ويتطلب خبرة فنية وقانونية.
المعوقات والمشكلات القانونية والفنية في دعوى قسمة عقار مع المطالبة بقيمة المباني
تواجه دعوى القسمة، خاصة تلك التي تتضمن المطالبة بقيمة المباني، العديد من المشكلات، منها:
إثبات المساهمة في البناء:
غالبًا ما يكون من الصعب إثبات مساهمة شريك في بناء المباني، خاصة إذا لم تكن هناك وثائق رسمية أو فواتير تثبت ذلك.
تقدير قيمة المباني:
تحديد القيمة العادلة للمباني قد يكون أمرًا معقدًا، حيث يتأثر بتقلبات السوق العقاري ، وحالة المباني، والموقع الجغرافي، وغيرها من العوامل.
توزيع الحصص:
تحديد كيفية توزيع الحصص بين الشركاء قد يكون محل نزاع، خاصة إذا كانت هناك اختلافات في قيمة الأجزاء المختلفة من العقار.
تأخر الإجراءات القضائية:
قد تستغرق دعوى القسمة وقتًا طويلاً في المحاكم، مما يزيد من التكاليف والجهود المبذولة.
غموض القوانين واللوائح:
قد يكون هناك غموض في بعض القوانين واللوائح المتعلقة بالقسمة، مما يزيد من صعوبة التوصل إلى حلول عادلة.
مبادئ محكمة النقض في دعوى قسمة عقار:
في ظل هذه المشكلات، تبرز أهمية محكمة النقض كمحكمة عليا في بيان و تبسيط إجراءات القسمة ، وتوفير مبادئ قانونية واضحة.
أسئلة شائعة حول المطالبة بنصف قيمة المباني الشائعة
1. هل يحق للشريك المطالبة بنصف قيمة المباني؟
2. ما الفرق بين القسمة القضائية والرضائية؟
3. هل تؤثر النية عند البناء في استحقاق التعويض؟
4. هل يمكن إزالة المباني التي أقيمت بدون إذن؟
5. هل يمكن للشركاء إقرار البناء بعد حدوثه؟
6. ما المرجع القانوني في هذه الحالات؟
في الختام، ونهاية المطاف، نقول أن المطالبة بنصف قيمة المباني من الشريك الباني في دعوى قسمة عقار تتوقف على توافر شروط محددة يقررها القانون والقضاء. فحسن النية، الاتفاق المسبق، أو الإقرار اللاحق، كلها عوامل تؤثر على استحقاق التعويض.
⚖️ إذا كنت شريكا في عقار وتواجه إشكالية مشابهة، لا تتردد في استشارتنا في قضايا قسمة العقارات لحماية حقوقك.
لا تتردد فى الاتصال بنا – محامي متخصص في قضايا الملكية والميراث – عبدالعزيز حسين عمار وارسال استشارتك القانونية فى أي قضية.
مكتب الخدمات القانونية وأعمال المحاماة والتقاضي: عبدالعزيز حسين عمار محامي – قضايا الملكية والميراث والمدني الاتصال على الارقام التالية :
- حجز موعد: 01285743047
- واتس: 01228890370
- عنوان المكتب : 29 شارع النقراشي – برج المنار – الدور الخامس / القاهرة / مصر
ارسال الاستفسار القانوني من خلال الرابط : اتصل بنا الأن .
راسلنا على الواتس مجانا، واكتب سؤلك وسنوالى الرد خلال 24 ساعة عبر الرقم: 01228890370
احجز موعد للاستشارة المدفوعة بالمكتب من خلال: الاتصال على 01285743047 ، وسيرد عليك أحد ممثلينا لتحديد الموعد.
اشترك لتحصل على دليلك المجاني حول الميراث والعقارات .
دلالية:
#خدمات_قانون_الخدمة المدنية
#خدمات قانون الملكية فى مكتب عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض
#قضايا الفرز والتجنيب وتقسيم الورث قضائيا
#تحرير عقود القسمة الاتفاقية للأملاك الشائعة بالميراث.
#قضية تثبيت الملكية بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة.
#تسجيل العقود العرفية ونقل ملكية العقارات الى المشتري فى الشهر العقاري والسجل العيني.
#محامي_قضايا قانون العمل.
#خدمات_قضايا_الإيجارات، قديم وجديد.
#محام القانون المدني في القاهرة، والزقازيق.
#إجراءات تقسيم الميراث في القانون المصري
