سلطة رئيس اتحاد الملاك عند هلاك البناء وفقا للمادة 868 مدني

تعرف على سلطة رئيس اتحاد الملاك فى العقار المشترك عند هلاك البناء جزئيا أو كليا وآلية تجديده وفقا للمادة 868 من القانون المدني وحقوق الأعضاء الشاغلين.

سلطة رئيس اتحاد الملاك في تجديد البناء بعد الهلاك وفقًا للمادة 868 مدني

تعتبر سلطة رئيس اتحاد الملاك الشاغلين عند هلاك البناء من المسائل القانونية الجوهرية التي نظمها القانون المدني المصري في المادة 868 مدني.

حيث يحدد القانون كيفية التعامل مع  العقار المشترك  حال تعرضه للهلاك سواء بالحريق أو بغيره من الأسباب.

وتكمن أهمية هذه المادة في حماية حقوق الشركاء وتنظيم عملية تجديد البناء بقرارات ملزمة تصدر بأغلبية الأعضاء.

النقاط الأساسية:

• تنظيم تجديد البناء المشترك بعد الهلاك.
• إلزام الشركاء بقرار الاتحاد.
• توزيع التعويضات والتأمين وفقًا للحصص.

النص القانوني للمادة 868 مدني

تنص المادة 868 مدني على:

“إذا هلك البناء بحريق أو بسبب آخر، فعلى الشركاء أن يلتزموا من حيث تجديده ما يقرره الاتحاد بالأغلبية المنصوص عليها في المادة 864 ما لم يوجد اتفاق يخالف ذلك.

وإذا قرر الاتحاد تجديد البناء خصص ما قد يستحق من تعويض بسبب  هلاك العقار  لأعمال التجديد، دون إخلال بحقوق أصحاب الديون المقيدة.”

الأحكام العامة لتجديد البناء المشترك

حالات الهلاك المحتملة:

• الحريق.
• الغارات الجوية أو الزلازل.
• نزع الملكية للمنفعة العامة.
• انهيار بسبب تقادم أو ضعف الأساسات.

قرارات الاتحاد:

• تُصدر بالأغلبية وفقًا للمادة 864 مدني.
• ملزمة لجميع الملاك ما لم يوجد اتفاق مخالف.

توزيع التعويض وأموال التجديد

• التعويضات الناتجة عن الهلاك تُخصص لأعمال التجديد.
• تشمل: التأمين، تعويض الدولة، أو تعويض الضرر بفعل الغير.
• يُقسم التعويض على الشركاء حسب أنصبتهم.
• تُحمّل حصة كل مالك بحق امتياز لضمان التزامه بنفقات التجديد.

إذا قرر الاتحاد عدم تجديد البناء

1. يُقسم التعويض على الملاك مباشرة.
2. يُحل الاتحاد لزوال محله القانوني.
3. يسترد كل مالك حقه في حصة الأرض والتعويض.

في حال عجز أحد الملاك عن سداد حصته

1. يجوز للاتحاد إسقاط التزامه.
2. تعويضه نقديًا عن قيمة حصته في الأرض.
3. لا يُعد ذلك قسمة بل ترتيب للحقوق وقت التجديد.

الرأي الفقهي في تفسير المادة 868

• يجوز للاتحاد إعادة بناء العقار بشكل مختلف.
• قرار التجديد بالأغلبية العادية لا يتطلب إجماعًا.
• امتياز التعويض يسبق ديون ما بعد الهلاك، ويتأخر عن الديون المقيدة سابقًا.

مرجع: الدكتور منصور مصطفى منصور – “حق الملكية” – ص 262.

من أحكام محكمة النقض ذات الصلة

الطعن رقم 5414 لسنة 63 ق – جلسة 13/2/2001: أقر الحكم بمسؤولية البائع لامتناعه عن إتمام تسجيل الشقق المفرزة، واعتبر تقاعسه إخلالًا بشروط التعاقد.

شرح سلطات اتحاد العقار المشترك فى حالة هلاك البناء

النص التشريعي – مادة 868 مدني:

1. إذا هلك البناء بحريق أو بسبب أخر، فعلى الشركاء أن يلتزموا من حيث تجديده ما يقرره الاتحاد بالأغلبية المنصوص عليها في المادة 864 ما لم يوجد اتفاق يخالف ذلك.
2. فإذا قرر الاتحاد تجديد البناء خصص ما قد يستحق من تعويض بسبب هلاك العقار لأعمال التجديد، دون إخلال بحقوق أصحاب الديون المقيدة.

النصوص العربية المقابلة:

هذه المادة تقابل في نصوص القانون المدني بالأقطار العربية، المواد التالية: مادة 873 ليبي و 823 سوري و 5 لبناني.

الأعمال التحضيرية

وقد ورد هذا النص فى المادة 1237 من المشروع التمهيدي على وجه مطابق لما أستقر عليه فى التقنين المدني الجديد، فيما عدا بعض خلافات لفظية.

ووافقت لجنة المراجعة على النص تحت رقم 939 فى المشروع النهائي بعد إدخال بعض تعديلات لفظية ووافق عليه مجلس النواب تحت رقم 937 فمجلس الشيوخ تحت رقم 868 .

(مجموعة الأعمال التحضيرية 6ص 180، 182).

الرأي الفقهي عن دور وسلطة اتحاد الملاك في القانون المدني

1 – إذا لم يوجد اتفاق على عدم تجديد البناء، يجوز للاتحاد بالأغلبية العادية أن يقرر تجديد البناء عند هلاكه هلاكاً كلياً أو جزئياً.

وليس هناك ما يمنع من أن يقرر الاتحاد تجديد البناء على وجه مختلف عما كان عليه.

ويلتزم الملاك بالاشتراك في نفقات التجديد..

وإذا كان هناك تعويض يستحقه الملاك بسبب الهلاك كمبلغ التأمين أو التعويض الذى يدفعه من تسبب بخطئه في الهلاك.

أو التعويض الذى تقدمه الدولة على سبيل المساعدة في حالة الكوارث العامة كالحرب أو الزلزال، فيخصص التعويض لأعمال التجديد.

ولما كان التعويض يستحق للملاك كل بحسب نصيبه، فمقتضى تخصيصه لأعمال التجديد أن يكون نصيب كل منهم في التعويض محملاً بحق امتياز لضمان الوفاء بنصيبه في نفقات التجديد.

ويكن الامتياز تالياً فى المرتبة للحقوق العينة التبعية التى قيدت قبل الهلاك وهي التى تنتقل إلى التعويض وفقاً لنصوص المواد 1049، 1095، 1102 ،1136 مدني

 حق المكية – للدكتور منصور مصطفى منصور  – ص 262

تجديد العقار بعد هلاكه

إذا هلك البناء بحريق أو بسبب آخر فعلى الشركاء أن يلتزموا من حيث تجديده بما يقرره الاتحاد بالأغلبية المنصوص عليها فى المادة 864 ما لم يوجد اتفاق يخالف ذلك.

فإذا قرر الاتحاد تجديد البناء خصص ما قد يستحق من تعويض بسبب هلاك العقار لأعمال التجديد، دون إخلال بحقوق أصحاب الديون المقيدة (مادة 868 مدنى)

مفاد ذلك أنه فى حالة هلاك البناء هلاكا كليا أو جزئيا، يكون للاتحاد رأى ملزم فيما يتعلق بإعادة بنائه.

والبناء يهلك غالبا بسبب الحريق، وقد يهلك بسبب آخر كغارة جوية أو زلزال أو اختلال فى أساسه أو قصفه بالمدافع فى اثناء الحرب.

أو نزع ملكيته للمنفعة العامة، أو بغير ذلك من الأسباب.

فإذا هلك البناء، قرر الاتحاد بأغلبية الأعضاء محسوبة على أساس قيمة الأنصباء أى بالأغلبية العادية، ما إذا كان يجدد أن لا يجدد،

وذلك ما لم يوجد اتفاق سابق بين الأعضاء على التجديد أو عدم التجديد أو كانت هناك لائحة تنظيمية تقرر ما يتبع فى هذه الحالة.

إذا قرر الاتحاد عدم التجديد:

 إذا قرر الاتحاد عدم التجديد، أخذ كل مالك حقه فيما عسى أن يكون قد ترتب على الهلاك من تعويض أو مبلغ تأمين أو مقابل لنزع الملكية.

أو مساعدة تقدمها الدولة فى حالة الكوارث العامة، وانحل الاتحاد تبعا لذلك إذ لم يعد هناك مسوغ لبقائه.

إذا قرر الاتحاد تجديد البناء:

على جميع الملاك الالتزام بهذا القرار واستعانت الأغلبية فى ذلك بمبلغ التعويض المستحق أو بمبلغ التأمين.

على أن يكمل الأعضاء من أموالهم الخاصة ما قد يحتاجه البناء زائدا عن  مبلغ التعويض  أو التأمين كل بنسبة حصته قبل التهدم.

وذلك دون الإخلال بحقوق الدائنين الذين لهم حقوق مقيدة على بعض الطبقات أو الشقق كرهن أو امتياز أو اختصاص .

فلهؤلاء استيفاء حقهم من نصيب مدينهم فى التعويض أو مبلغ التأمين، ثم يكمل المدين الحصة المطلوبة منه لإعادة البناء.

فإن عجز، كان للاتحاد أن يفرضه ويرتب امتيازاً على حصته أو يسقط الاتحاد التزام من عجز بإعادة البناء ويتولى البناء لحساب من استطاع من الملاك المساهمة فى ذلك دون من عجز .

أن يعوض الأخير عن حصته فى الأرض التى أقيم عليها البناء محسوبة وقت اسقاط الالتزام فى حالة الأخطار بذلك وإلا فبوقت إعادة البناء.

فإسقاط الالتزام وتقرير تعويض عن حصة الشريك  فى الأرض المشتركة لا يعد قسمة حتى تقدر الأرض بوقت نشوء الملكية.

الأسئلة المتكررة حول اتحاد الملاك والشاغلين

يتمتع رئيس اتحاد الملاك أو  الشاغلين  بصلاحيات قانونية واسعة، تشمل تمثيل الاتحاد أمام الجهات القضائية والرسمية، وتنفيذ قرارات الجمعية العمومية.

والإشراف على صيانة الأجزاء المشتركة للعقار، وتحصيل الاشتراكات من الشاغلين.

بالإضافة إلى التعاقد لإعادة بناء العقار إذا ما تعرض للهلاك، استنادًا إلى المادة 868 من القانون المدني.

وتُعد قرارات اتحاد الملاك ملزمة لجميع الملاك، طالما صدرت بالأغلبية المنصوص عليها في المادة 864 مدني.

ويشمل ذلك قرار تجديد البناء بعد هلاكه.

أما عن الإطار القانوني، فإن اتحاد الشاغلين يحكمه قانونان:

• القانون المدني المصري (المواد من 856 إلى 869)،
• وقانون البناء الموحد رقم 119 لسنة 2008 ولائحته التنفيذية التي نظمت تأسيس الاتحاد، واختصاصاته، ولائحته الداخلية.

ويُفرق القانون بين اتحاد الملاك واتحاد الشاغلين:

• الأول يضم فقط الملاك.
• بينما الثاني – وهو الأحدث – يضم أيضًا المستأجرين طالما كانوا شاغلين فعليين للوحدات.

ما يجعله أكثر شمولًا وعدالة في التمثيل.

أما عن الاشتراك في اتحاد الشاغلين، فهو إلزامي قانونًا، ولا يجوز الامتناع عنه، ويجوز للاتحاد اتخاذ الإجراءات القانونية ضد المتخلفين عن السداد، بما في ذلك المطالبة القضائية والحجز على الوحدة العقارية إن لزم الأمر.

ما هي صلاحيات رئيس اتحاد الملاك للعقار؟

رئيس اتحاد الملاك (أو الشاغلين) هو الممثل القانوني للاتحاد، وله صلاحيات متعددة منها:

1. تنفيذ قرارات الجمعية العمومية الصادرة عن الاتحاد.
2. إدارة الأجزاء المشتركة للعقار وصيانتها وتمثيل الاتحاد أمام الجهات الرسمية والقضائية.
3. تحصيل الاشتراكات والمصاريف المشتركة ومتابعة المتخلفين قضائيًا.
4. الدعوة لاجتماعات الاتحاد وإعداد جداول الأعمال.
5. التوقيع على العقود المتعلقة بصيانة العقار أو تجديده في حال الهلاك، وفقًا لقرار الأغلبية.

ويكون مسؤولًا عن حسن إدارة العقار وفقًا لقانون البناء الموحد رقم 119 لسنة 2008 ولائحته التنفيذية، والمادة 868 مدني حال هلاك البناء.

هل قرارات اتحاد الملاك ملزمة؟

نعم، قرارات اتحاد الملاك ملزمة قانونًا لجميع الملاك، سواء شاركوا في التصويت أو لم يشاركوا، طالما صَدرت بالأغلبية القانونية المنصوص عليها في المادة 864 من القانون المدني.

وقد أكدت المادة 868 مدني هذا الالتزام في حالة تجديد البناء بعد هلاكه، حيث يكون قرار الاتحاد بأغلبية الحصص نافذًا وملزمًا لجميع الشركاء، ما لم يكن هناك اتفاق مخالف.

ما هو القانون الذي ينظم اتحاد الملاك؟

ينظم اتحاد الملاك أو الشاغلين قانونان أساسيان:

• القانون المدني المصري: المواد من 856 حتى 869، وخاصة المادة 868 بشأن الهلاك وإعادة البناء.
• قانون البناء الموحد رقم 119 لسنة 2008: الباب الرابع منه ولائحته التنفيذية الصادرة بقرار وزير الإسكان، والتي تحدد شروط إنشاء الاتحاد، اختصاصاته، دور رئيس الاتحاد، ونموذج لائحته الداخلية.

ما هو الفرق بين اتحاد الملاك واتحاد الشاغلين؟

• اتحاد الملاك: يشير إلى اتحاد مكون من ملاك الوحدات فقط، وفقًا لما قرره القانون المدني قبل صدور قانون البناء الموحد.
• اتحاد الشاغلين: هو المصطلح الأحدث وفقًا لقانون البناء الموحد رقم 119 لسنة 2008، ويضم الملاك والمستأجرين معًا، بشرط أن يكونوا شاغلين فعليين للوحدات.

وبمعنى أدق: اتحاد الشاغلين أكثر شمولًا من اتحاد الملاك، ويتيح تمثيل من يشغل الوحدة، سواء كان مالكًا أو مستأجرًا.

هل الاشتراك في اتحاد الملاك إلزامي؟

نعم، الاشتراك في  اتحاد الشاغلين  إلزامي قانونًا، ولا يجوز لأي مالك أو شاغل أن يمتنع عن أداء اشتراكاته أو الالتزام بقرارات الاتحاد.

وقد نصت المادة 73 من اللائحة التنفيذية لقانون البناء الموحد على أن:

جميع الشاغلين والملاك ملتزمون بسداد التزاماتهم تجاه الاتحاد، ومن يتخلف عن ذلك يُمكن مطالبته قضائيًا.

بل ويجوز الحجز على وحدته العقارية لتحصيل المستحقات.

أحكام القضاء عن سلطة المأمور في حالة هلاك العقار المشترك

1- إذ كان الثابت مما قدمه طرفا النزاع أمام محكمة الموضوع من مستندات أن المطعون ضده أقر في البندين الثاني والعاشر من عقد البيع المؤرخ 24/10/1984 بأنه:

باع للطاعن شقة مفرزة هي الشقة رقم… بالدور… من العقار المبين في صحيفة الدعوى.

والتي تتعادل مع   حصة شائعة في العقار  مقدارها… وأن هذا البيع يخضع للقواعد المنظمة لملكية الطبقات المنصوص عليها في المواد من 856 حتى 869 من القانون المدني.

وهى ملكية مفرزة للطبقات أو الشقق، وشائعة شيوعا إجباريا في أجزاء البناء المعدة للاستعمال المشترك.

ورغم ذلك ظل – المطعون ضده – مصرا على نحو ما هو ثابت من طلب الشهر رقم… لسنة… المقدم منه تجديدا للطلب رقم…. لسنة. ..

ومما وجهه من إنذارات لمن اشتروا شقق العقار المشار إليه، ومن مشروع عقد البيع النهائي رقم……… في………. على أن البيع لهؤلاء المشترين .

ومن بينهم الطاعن – ينصب على حصة شائعة مقدارها 12س 14ط في كامل أرض ومباني العقار

وامتنع عن تقديم المستندات اللازمة لتسجيل ملكية تلك الشقق مفرزة.

فضلا عن أنه تقاعس عن نقل تمويل العقار إلى اسمه حتى عام 1992 .

أي لمدة تزيد على سبع سنوات من تاريخ البيع الحاصل في 24/10/1984

وهى أعمال من شأنها منع الطاعن من استعمال حقه في تسجيل ملكيته للشقة المبيعة له مفرزة.

والحيلولة دون تحقق الشرط الواقف المنصوص عليه في البند الحادي عشر من عقد البيع سالف البيان .

(شرط تعليق التزام المطعون ضده بنقل الملكية إلى الطاعن على استخراج شهادة تمويل العقار المشتمل على الشقة المبيعة وتشكيل اتحاد ملاك وقيام جميع المشترين بالتسجيل)

فإن ذلك يشكل خطأ في جانب المطعون ضده تترتب عليه مسئوليته العقدية .

مما يوجب اعتبار ذلك الشرط متحققا حكما. وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر.

وأقام قضاءه بعدم قبول دعوى الطاعن (دعواه بطلب الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع آنف البيان) على مجرد القول بأنه:

“لم يستوف ما اتفق عليه في العقد من استخراج شهادة التمويل باسم البائع، وتشكيل  اتحاد ملاك  بين مشتري وحدات العقار”

فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه.

(الطعن رقم 5414 –  لسنــة 63 ق  –  تاريخ الجلسة 13 / 2 / 2001)

الأسئلة القانونية الشائعة عن دور رئيس اتحاد الملاك في حالة هلاك العقار

في الختام، نؤكد على أن تنظيم حالة هلاك البناء المشترك يُعد من أبرز صور التعاون بين الشركاء في العقار.

إذ يضمن القانون، عبر اتحاد الشاغلين، آلية قانونية واضحة لإعادة البناء أو إنهاء التعاقد، مع حفظ حقوق الدائنين والملاك على حد سواء.

ولضمان حقوقك في مثل هذه الحالات، استعن بمحامينا المتخصص في قضايا الشيوع وملكية العقارات.

هل تواجه نزاعًا حول  إعادة بناء عقار متهدم ؟ تواصل معنا الآن لنقدم لك الدعم القانوني اللازم وفقًا للمادة 868 مدني.

لا تتردد فى الاتصال بنا وارسال استشارتك القانونية فى أي قضية.

مكتب الخدمات القانونية وأعمال المحاماة والتقاضي: عبدالعزيز حسين عمار محامي – قضايا الملكية والميراث والمدني الاتصال على الأرقام التالية :

• حجز موعد: 01285743047
• واتس: 01228890370
• عنوان المكتب : 29 شارع النقراشي – برج المنار – الدور الخامس / القاهرة / مصر

ارسال الاستفسار القانوني من خلال الرابط :  اتصل بنا الأن .

راسلنا على الواتس مجانا، واكتب سؤلك وسنوالى الرد خلال 24 ساعة عبر الرقم: 01228890370

احجز موعد للاستشارة المدفوعة بالمكتب من خلال: الاتصال على 01285743047 ، وسيرد عليك أحد ممثلينا لتحديد الموعد.

اشترك لتحصل على دليلك المجاني حول الميراث والعقارات  .

دلالية:
#خدمات_قانون_الخدمة المدنية
#خدمات قانون الملكية فى مكتب عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض
#قضايا الفرز والتجنيب وتقسيم الورث قضائيا
#تحرير عقود القسمة الاتفاقية للأملاك الشائعة بالميراث.
#قضية تثبيت الملكية بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة.
#تسجيل العقود العرفية ونقل ملكية العقارات الى المشتري فى الشهر العقاري والسجل العيني.
#محامي_قضايا قانون العمل.
#خدمات_قضايا_الإيجارات، قديم وجديد.
#محام القانون المدني في القاهرة، والزقازيق.