بيع العقار الشائع بالمزاد: دعوي البيوع في المدني والمرافعات

دراسة بيع العقار الشائع بالمزاد، ودعوي البيوع، حيث أن قسمة المال الشائع من القضايا القانونية المهمة التي تنشأ عندما يمتلك أكثر من شخص حصصًا غير مفروزة في عقار أو ملكية معينة .

تتناول هذه الصفحة صيغة دعوى أو نموذجًا قانونيًا عمليًا مستمدًا من إحدى القضايا الواقعية التي باشرها مكتب عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض في منازعات الدعاوى والعقود والملكية والحقوق المدنية. ويهدف هذا النموذج إلى عرض الأساس القانوني والعملي للصياغة القضائية وفقًا لنصوص القانون وما استقر عليه قضاء محكمة النقض. وللاطلاع على المزيد من النماذج العملية يمكن الرجوع إلى مكتبة صيغ الدعاوى والعقود القانونية، كما يمكن تصفح المزيد من النماذج المرتبطة عبر تصنيف صيغ الدعاوى القانونية في مصر.

وفي حال تعذر قسمة العقار عينا بين الشركاء، يتم اللجوء إلى بيع العقار بالمزاد العلني وفقًا لإجراءات قانونية محددة.

وتشمل هذه الإجراءات:

• إيداع قائمة شروط البيع في المحكمة المختصة.
• إعلان الشركاء بالقائمة وإعطائهم الفرصة للاعتراض.
• تحديد جلسات للاعتراضات على قائمة الشروط.
• إجراء المزاد العلني في حال عدم وجود اعتراضات، بناءً على الثمن الذي يحدده الخبير.
• يساعد هذا الإجراء في تصفية المال الشائع وضمان تحقيق العدالة بين الشركاء.

إجراءات بيع العقار الشائع بالمزاد العلني وفقًا للقانون المدني

وفقًا لقانون المرافعات المصري، إذا تعذر قسمته عينًا أو كان من شأن ذلك إحداث نقص كبير في قيمته، يتم بيعه بالمزاد العلني، حيث يُحدد الخبير الثمن الأساسي ويُجرى البيع وفقًا للإجراءات المنصوص عليها في قانون المرافعات.

لذلك،  قسمة المال الشائع  من بين القضايا القانونية الشائعة التي تنشأ عندما يمتلك أكثر من شخص حصصًا غير مفروزة في عقار أو ملكية معينة.

وفي حالة تعذر قسمة العقار عينيًا بين الشركاء بسبب تداخل الحقوق أو طبيعة العقار، يُمكن اللجوء إلى إجراء بيع العقار بالمزاد العلني.

حالات تعذر القسمة عينًا

نصت المادة 841 من القانون المدني المصري على أنه:

إذا تعذرت القسمة عينًا، أو كانت القسمة من شأنها إحداث نقص كبير في قيمة المال المراد قسمته، يجب بيع المال بالمزاد العلني وفقًا للإجراءات المنصوص عليها في قانون المرافعات.

وتُجرى المزايدة بين الشركاء في حال طلبوا ذلك بالإجماع.

شروط بيع العقار بالمزاد

تتبع إجراءات بيع العقار الشائع بالمزاد العلني وفقًا للأحكام المحددة في قانون المرافعات.

وتبدأ هذه الإجراءات عندما يتقدم طالب البيع بطلب إلى المحكمة المختصة، ويودع قائمة بشروط البيع ويُعلن بها لجميع الشركاء.

وتُحدد المحكمة جلسات لعرض الاعتراضات على قائمة شروط البيع، وجلسة للبيع في حال عدم وجود اعتراضات.

جدول توضيحي: إجراءات بيع العقار الشائع بالمزاد العلني وفقا للقانون

أحكام محكمة النقض في بيع المال الشائع

تعد محكمة النقض المصدر الرئيسي لتفسير وتوضيح العديد من القضايا المتعلقة ببيع المال الشائع بالمزاد العلني.

وفي العديد من الطعون، أكدت محكمة النقض على أهمية الالتزام بالإجراءات القانونية المحددة في قانون المرافعات عند بيع العقار المشاع بالمزاد.

حكم الطعن رقم 2116 لسنة 66 بتاريخ 29/06/1997

في هذا الطعن، أكدت محكمة النقض أن المحكمة الجزئية هي المختصة بنظر دعوى القسمة والبيوع المتعلقة بالمال الشائع، وذلك حتى في حال كان العقار يشمل حصصًا كبيرة، حيث يبقى حق الشريك في طلب القسمة أو البيع بالمزاد بغض النظر عن القيمة.

حكم الطعن رقم 2311 لسنة 61 بتاريخ 11/06/1996

أشارت المحكمة في هذا الحكم إلى أن قاضي التنفيذ لا يختص بالبت في بيع العقار الشائع لعدم إمكان قسمته عينًا، بل يقتصر اختصاصه على الإجراءات التنفيذية التي تتعلق بتنفيذ الحكم الصادر من المحكمة الجزئية.

إجراءات الطعن والاعتراض على قائمة شروط البيع

ينص قانون المرافعات على أنه يجب إيداع قائمة شروط البيع قبل انعقاد جلسة الاعتراضات بثلاثة أيام على الأقل.

وفي حال رفض الشركاء أو أصحاب الحقوق الاعتراض على الشروط، يتم تحديد جلسة للبيع وفقًا للإجراءات المنصوص عليها.

نموذج اعتراض على قائمة شروط البيع

يتم تقديم الاعتراض على  قائمة شروط البيع  من خلال تقديم تقرير اعتراض لدى المحكمة المختصة، ويجب أن يتضمن أسباب الاعتراض بشكل دقيق.

ويجب تقديم الاعتراض قبل الجلسة المقررة بثلاثة أيام على الأقل.

يتم بيع العقار الشائع بالمزاد العلني عندما تعذر قسمته عينًا أو إذا كانت القسمة ستؤدي إلى نقص كبير في قيمة العقار. في هذه الحالة، يُلجأ إلى بيع العقار بالمزاد وفقًا للقانون.

دستورية بيع المال الشائع بالمزاد في حالة تعذر قسمته

قضت المحكمة الدستورية العليا بدستورية بيع المال الشائع بالمزاد في حالة تعذر قسمته عينًا، حيث أكدت أن هذا الإجراء لا يتعارض مع حق الملكية، بل هو وسيلة لإنهاء حالة الشيوع التي قد تضر بالملاك المشتركين.

وقد ورد هذا في القضية رقم 36 لسنة 17 ق “دستورية” جلسة 3/1/1998، حيث نصت المحكمة على أن بيع العقار بالمزاد يُعد من الإجراءات المشروعة لتصفية المال الشائع إذا كانت القسمة عينًا غير ممكنة.

حكم المحكمة الدستورية العليا في 3/1/1998

في هذا الحكم، أكدت المحكمة أن بيع المال الشائع بالمزاد العلني يُعد وسيلة قانونية مشروعة للحد من الأضرار التي قد تنتج عن الشيوع.

ولا يتعارض مع الحماية التي يكفلها الدستور للملكية الخاصة، بل إنه يساهم في إنهاء الشيوع بطريقة عادلة.

دعوى البيوع في قسمة المال الشائع: الإجراءات القانونية والممارسات المتبعة

نص قانون المرافعات على دعوي البيوع في قسمة المال الشائع باجراء بيع العقار الشائع بالمزاد في حالة تعذر القسمة ابتداء بالثمن الذي حدده الخبير في التقرير .

ومن ثم في حالة طلب الشريك مشاعا رافع دعوي القسمة القضائية بيع العقار المشتاع بالمزاد في حالة تعذر القسمة وجب علي قاضي الموضوع القضاء في دعوي قسمة المال المشاع بالفرز والتجنيب الي الحكم ببيع العقار بالمزاد بالثمن الذي حدده الخبير وارجاء الفصل في المصاريف القضائية لحين انتهاء البيع.

وتعد دعوى البيوع من أبرز القضايا القانونية المتعلقة بالمال الشائع، وهي تعد من الإجراءات القضائية المتبعة في حالة تعذر قسمة العقار على الشيوع بين الشركاء.

وفيما يلي، نستعرض كيفية إجراء بيع العقار الشائع بالمزاد العلني، وفقًا للقانون المصري، مع التركيز على أهم النصوص القانونية والإجراءات التي يجب اتباعها.

أحال المشرع المدني اجراءات بيع العقار المشاع بالمزاد الى اجراءات البيوع المبينة بقانون المرافعات وتبدأ بتقدم طالب البيع المحكوم له في دعوي القسمة ببيع العقار بإيداع قائمة بشروط البيع واعلانها لباقي الشركاء.

وتحدد جلستين جلسة لنظر الاعتراضات علي القائمة وجلسة للبيع ويجب علي المعترض من الشركاء ايداع قائمة الاعتراضات قبل الجلسة الأولي المحددة بثلاثة أيام والا سقط الحق في الاعتراض ويتم نظر جلسة البيع المحددة.

نص القانون المدني بشأن بيع العقار المشاع عند تعذر القسمة عينا

نصت المادة 728 من القانون المدني على أنه:

 إذا تعذرت القسمة  عينا، أو كان من شأنها إحداث نقص كبير في قيمة العقار المراد قسمته بيع بالمزاد بالطريقة المبينة في قانون الإجراءات المدنية، وتقتصر المزايدة على الشركاء وحدهم إذا طلبوا هذا بالإجماع .

إجراءات إيداع قائمة شروط البيع وفقًا لقانون المرافعات

تنص المادة 464 مرافعات علي:

إذا أمرت المحكمة ببيع العقار المملوك على الشيوع لعدم إمكان القسمة بغير ضرر يجرى بيعه بطريق المزايدة بناء على قائمة بشروط البيع يودعها قلم كتاب المحكمة الجزئية المختصة من يعنيه التعجيل من الشركاء.

مشتملات قائمة شروط البيع: التفاصيل والإجراءات القانونية المطلوبة

تنص المادة 465 مرافعات علي:

تشتمل قائمة شروط البيع المشار إليها في المادة السابقة فضلاً عن البيانات المذكورة في المادة 460 على بيان جميع الشركاء وموطن كل منهم كما يرفق بها، فضلا عن الأوراق المذكورة في المادة 461، صورة من الحكم الصادر بإجراء البيع.

الاعتراض علي قائمة شروط بيع العقار المشاع

تنص المادة 466 مرافعات علي:

يخبر قلم الكتاب بإيداع قائمة شروط البيع المشار إليها في المادة السابقة الدائنين المذكورين في المادة 462 وجميع الشركاء، ويكون لهؤلاء إبداء ما لديهم من أوجه البطلان والملاحظات على شروط البيع بطريق الاعتراض على القائمة.

إجراءات بيع العقار لعدم إمكانية قسمته بالمزاد العلني: خطوات قانونية مفصلة

تعريف المزاد:

هو بيع العقار الذي حكمت المحكمة ببيعـه بالمزاد العلنـي في الجلسة المحددة المكان والتاريـخ أمـام مشتر أو أكثر واعتماد القاضي في نهاية المدة المحددة للمزايدة لأكبر عطاء بشرط ألا يقل عن الثمن الأساسي الذي حدده الخبير المعين مع المصروفات .

بيع العقار لاستحالة قسمته جزء من إجراءات دعوى القسمة

إذا لم يمكن قسمة العقار بغير ضرر يباع على حسب القواعد المقررة لبيع العقار اختيارا وكانت المادة 620 مرافعات قديم تجيز لكل صاحب عقار أن يبيعه بالمحكمة بالوجه المعتاد بمقتضى شروط للبيع تودع مقدما قلم كتاب المحكمة.

إلا أن هذا لا يعني إغفال طبيعة إجراءات بيع العقار لعدم إمكان قسمته عينا وأنها جزء من إجراءات دعوى القسمة التي يجب أن يكون جميع الشركاء أطرافا فيها.

فإذا حدد قاضي البيوع القاضي الجزئي وليس قاضي التنفيذ بناء على طلب الطالب البيع من الشركاء يوما للبيع وجب أن يعلن به جميع الشركاء بالطريق الذي يعلن به أي خصم في أية دعوى.

ولا يكفي إمكان علمهم بما ينشر أو يلصق من إعلانات إذ هم اطراف الدعوى الذين يجب ان تتم الإجراءات جميعا في مواجهتهم وإلا كان حكم رسو المزاد غير صالح .

لانه يحاج به من لم يلعن من الشركاء وعدم إعلان الشريك هو إغفال لإجراء جوهري يعني أصلا من الأصول العامة في التقاضي .

تنظيم قانون المرافعات لبيع العقار الشائع لعدم إمكان قسمته لا ينفي عنه أنه بيع اختياري

رغم أن هذا البيع يتم بالمزاد العلني وتتشابه إجراءات البيع من قائمة شروط البيع التي تودع قلم كتاب المحكمة ويتم إعلان الأطراف فيها بالمزاد العلني وحكم برسو المزاد.

إلا أنه (بيع العقار لعدم امكان قسمته) ليس فيه حجز تنفيذي و لا يشترط إخطار مصلحة الضرائب ولا نظام الزيادة بالعشر لطبيعته كبيع اختياري .

ولابد من ملاحظة أيضا أن الشريك الذي يطلب إنهاء حالة الشيوع والحصول على ما يقابل حصته من ثمن العقار المبيع بالمزايدة عند عدم إمكان القسمة عينا لا يعتبر دائنا لباقي شركائه المشتاعين معه ولا حاجزاً على هذا العقار الشائع.

فهو صاحب حق ثابت لا يتأثر بحقوق غيره من الشركاء المشتاعين ملاك العقار الشائع الذين هم الأطراف الوحيدين في تلك الإجراءات

ويودع من يباشر الإجراء قلم كتاب المحكمة قائمة شروط البيع مشتملة على الحكم وإعلان الشركاء وتعيين العقارات المبينة بالحكم مع بيان موقعها وحدودها ومساحتها وغير ذلك بما يفيد تعيينها.

وشروط البيع والثمن الأساسي وتاريخ جلسة الاعتراضات وتاريخ جلسة البيع

ويرفق بها السند (الحكم) وإعلان الشركاء وشهادة عقارية لعشر سنين سابقة

ويجب على قلم الكتاب خلال خمسة عشر يوما التالية لإيداع القائمة أن يخبر أصحاب الحقوق المقيدة بتاريخ ايداع القائمة وتعيين العقارات محل البيع والثمن الأساسي وتاريخ جلسة الاعتراضات وجلسة البيع حال عدم تقديم اعتراضات وإعلان الشركاء

وعلى الشركاء وغيرهم ان يبدوا أوجه البطلان المتعلقة بالشكل او الموضوع بطريق الاعتراض على قائمة شروط البيع بالتقرير بها في قلم الكتاب قبل الجلسة بثلاثة ايام على الأقل دون رفع دعوى اصلية بالبطلان لأنه الطريق الذي رسمه القانون

ولأي من الشركاء او أصحاب الحقوق الذين اصبحوا طرفا في الاجراءات اذا أوقف البيع لأي سبب ان يستصدر امرا من القاضي بتحديد جلسة بيع.

ويصدر القاضي امره بعد التحقق من امرين:

أولهما: ان يكون قد تم الفصل في جميع الاعتراضات.

وثانيهما: التحقق من ان الحكم المنفذ به اصبح نهائيا ويخبر قلم الكتاب نفس الأشخاص الذين يجب اخبارهم بإيداع قائمة شروط البيع

والبيع يكون بالمحكمة ويجوز ان يستصدر اذنا من القاضي بإجراء البيع في نفس العقار او في مكان آخر ويكون ذلك بأمر على عريضة

ويعلن قلم الكتاب من تلقاء نفسه عن البيع قبل اجرائه بخمسة عشر يوما و الا تزيد عن ثلاثين يوما بلصق إعلانات تشتمل على:

1. اسم من يباشر الاجراءات وباقي الشركاء وجميع أصحاب الحقوق الأخرى .
2. بيان العقار كما ورد بالقائمة .
3. تاريخ محضر ايداع القائمة.
4. الثمن الأساسي.
5. بيان المحكمة او المكان الذي فيه البيع ويوم المزايدة وساعتها.

وتلصق في كل من باب العقار المطلوب بيعه و مقر العمدة او المركز او القسم ولوحة إعلانات المحكمة.

وينشر قلم الكتاب نص الاعلان في احدى الصحف اليومية ويودع بالملف نسخة من الصحيفة ولكل ذي مصلحة ان يستصدر اذن من القاضي بالنشر في صحف أخرى

ولذوي الشأن توجيه طعن بالبطلان للإعلان لقلم الكتاب قبل جلسة البيع بثلاثة ايام ويحكم القاضي فيها في اليوم المحدد للبيع قبل المزايدة .

وفي يوم البيع يتولى القاضي اجراء المزايدة بناء على طلب أي من الشركاء بعد التحقق من الاعلان بإيداع القائمة وجلسة البيع وإلا بطل البيع.

ويجوز التأجيل بذات الثمن اذا طلبه احد الشركاء اذا كان لديه سبب قوي

وبعد ان يقرر القاضي بدأ المزايدة يبدأ المحضر بالنداء على الثمن الأساسي والمصاريف ويعين القاضي مقادير التدرج في العروض وإذا لم يتقدم مشتر يحكم القاضي بالتأجيل مع انقاص الثمن وهو هنا غير مقيد بالعشر كقاضي التنفيذ.

واذا تقدم مشتر او اكثر يعتمد أكبر عطاء استمر لثلاث دقائق ويودع من اعتمد عطاءه كامل الثمن والمصاريف ورسوم التسجيل وتحكم المحكمة حينها بإيقاع البيع

وان لم يودع كامل الثمن وجب ايداع الخمس على الأقل والا اعيد البيع على زمته في نفس الجلسة وفي حالة عدم ايداع الثمن كاملا تؤجل جلسة البيع ويتم إكمال الثمن فيحكم بإيقاع البيع وإلا اعيد المزاد على ذمة من رسي عليه.

ورغم أنه يصدر حكم إيقاع البيع بديباجة الاحكام ويشتمل على صورة من قائمة شروط البيع وبيان الاجراءات التي اتبعت في تحديد يوم البيع والاعلان عنه وصورة من محضر الجلسة.

ويشتمل منطوقه على امر المدين او الحائز او الكفيل العيني بتسليم العقار لمن حكم بإيقاع البيع عليه ,

ويجب ايداع نسخة الحكم الاصلية ملف التنفيذ في اليوم التالي لصدوره  إلا أنه لا يد حكما بكل معاني الكلمة وإنما هو قرار لما للقاضي من سلطة ولائية.

وهو لا يسبب لأنه غير صادر في خصومة ورغم ذلك له حجية كاملة في مواجهة اطرافه .

و يجوز لأطرافه وللغير رفع دعوى أصلية ببطلانه لقيامه على غش او اجراء صوري .

ويقوم قلم الكتاب بالنيابة عن ذوى الشأن بطلب تسجيل الحكم بإيقاع البيع خلال ثلاثة الأيام التالية لصدوره .

ويكون الحكم المسجل سندا بملكية من أوقع البيع عليه .

على انه لا ينقل اليه سوى ما كان للمتقاسمين من حقوق في العقار المبيع, ويترتب على التسجيل تطهير العقار من حقوق الامتياز والاختصاص والرهون التي اعلن أصحابها بإيداع القائمة واخبروا بتاريخ جلسة البيع ولا يبقى الا حقهم في الثمن .

صيغ دعوى بيوع العقار الشائع لعدم إمكانية قسمته

تُعتبر دعوى بيع العقار الشائع لعدم إمكانية قسمته واحدة من الإجراءات القانونية المهمة لحل الخلافات بين الشركاء، وتتطلب هذه الدعوى صيغة قانونية دقيقة تضمن حقوق الأطراف وتلتزم بالإجراءات المنصوص عليها في قانون المرافعات.

ومن هذه الصيغ المثلي:

• نموذج قائمة شروط البيع
• نموذج الاعلان بإيداع القائمة
• نموذج الاعتراض علي قائمة البيع

صيغة قائمة شروط البيع: الإجراءات القانونية والتفاصيل اللازمة

محكمة …………..

قائمة شروط البيع

المودعة بمحكمة ………. الكائن مقرها ……. لبيع الأعيان المبينة بعد ……… بالمواد العلني الى آخر مزايد يقدم أكبر عرض بجلسة البيوع وبالثمن الأساسي المحدد بها .

مــــن

السيد / ……….. المقيم ………….  ومحله المختار مكتب الأستاذ / ……………. المحامي ………… الكائن مكتبه ………….

ضــــد

السيد / ……………… المقيم ……………….

وذلك بمقتضى

الصورة التنفيذية  من الحكم الصادر من محكم ة ….. والكائن مقرها  ……… بتاريخ   /   /     في القضية رقم ………. لسنة ……… (أو  تنبه نزع الملكية المعلين بتاريخ   /   /      والمسجل بمأمورية الشهر العقاري بتاريخ   /   /    برقم ……. لسنة ………) .

(أو …………..)

تمهيد : بيان العقار (العقارات) وهو الكائن بناحية …….. قسم محافظة ……… وحدوده كالآتي :

الحد البحري : ………….                 الحد الشرقي : ………..

الحد الغربي : …………..                 الحد القبلي : ………….

حوض ……….

وسيتم افتتاح المزايدة بثمن أساسي قدره ………. علاوة على المصروفات .

مباشر الإجراءات

الاسم /

التوقيع /

نموذج الإعلان بإيداع قائمة شروط البيع: الخطوات والإجراءات القانونية

أنه فى يوم

بناء على طلب قلم كتاب محكمة …. الجزئية ومقرها شارع

أنا …. محضر محكمة … قد انتقلت الى محل اقامة

1- السيد/ ….. ومهنته … المقيم  مخاطبا ….

2- السيد/ …. ومهنته … المقيم مخاطبا …

واعلنته بالاتي

بتاريخ ..-..-…. أودع السيد / …. بقلم كتاب محكمة …. الجزئية قائمة بشروط بيع العقار رقم …. الكائن بشارع ….. قسم … محافظة … والمملوك للسيد/ …. بثمن أساسي قدره … جنيها .

وتم تحديد جلسة ..-..-…. الساعة … بمقر المحكمة لنظر ما يحتمل تقديمة من اعتراضات على القائمة , وجلسة ..-..-…. الساعة …. بذات المقر للبيع فى حالة عدم تقديم اعتراضات .

بناء عليه

أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى تاريخه الى محل اقامة المعلن اليهم وأعلنت كل منهم بصورة من هذا وأنذرهم بالاطلاع على قائمة شروط البيع سالفة البيان لإبداء أوجه البطلان.

أو ما يتبين له من ملاحظات بطريق الاعتراض عليها قبل الجلسة المحددة لنظر الاعتراضات بثلاثة أيام على الأقل والا سقط حقه فى ذلك.

صيغة اعتراض على قائمة شروط البيع: الإجراءات القانونية ومتطلبات الاعتراض

الـمواد (422 الى 425) مرافعات

محكمة ………….

تقرير اعتراض على قائمة شروط البيع

في القضية رقم ………. لسنة …….. محكمة ………..

إنه في يوم ……… الساعة ……… بالمحكمة …….. محضر أمامنا نحن ………….. رئيس قلم الكتاب بمحكمة ……….. وقرر أنه يعترض على قائمة شروط البيع المودعة بتاريخ   /    /     في القضية رقم ………. لسنة ……. المرفوعة من …………

ضــــــــــد

………………………………………………………….

وذلك للأسباب الآتية

………………………………………………………….

…………………………………………………………..

وقد أفهمنا أن الاعتراض سينظر بجلسة   /   /    أمام محكمة ……….. الساعة ………… المحددة أصلا بمحضر الإيداع .

بنــــاء عليــــه

تحرر هذا التقرير وتوقع عليه .

تحريرا في      /       /

                          المقرر                                                                               رئيس قلم الكتاب

دستورية بيع المال الشائع بالمزاد العلني عند تعذر قسمته عينا: التفسير القانوني والضوابط

قضت المحكمة الدستورية العليا بدستورية بيع المال المشاع بالمزاد في حالة تعذر القسمة عينا مثلما قضت أيضا بدستورية قسمة المال الشائع.

القضية رقم 36 لسنة 17 ق “دستورية ”  جلسة 3 / 1 / 1998

باسم الشعب

المحكمة الدستورية العليا

بالجلسة العلنية المنعقدة يوم السبت 3 يناير سنة 1998 الموافق 5 رمضان سنة 1418

برئاسة السيد المستشار الدكتور/ عوض محمد عوض المر رئيس المحكمة

وعضوية السادة المستشارين

محمد ولى الدين جلال ونهاد عبد الحميد خلاف وفاروق عبد الرحيم غنيم وعبد الرحمن نصير وسامى فرج يوسف وعدلي محمود منصور.

وحضور السيد المستشار الدكتور/ حنفي على جبالي  رئيس هيئة المفوضين

وحضور السيد/ حمدي أنور صابر   أمين السر

أصدرت الحكم الآتي

فى القضية المقيدة بجدول المحكمة الدستورية العليا برقم 36 لسنة 17 قضائية “دستورية “

المقامة من

السيد / …….

ضد

• 1 – السيد / رئيس الجمهورية
• 2 – السيد / رئيس مجلس الوزراء
• 3 – السيد المستشار / وزير العدل بصفاتهم
• 4 – الدكتور / …….

 الإجراءات 

بتاريخ 28 من مايو سنة 1995، أودع المدعى صحيفة هذه الدعوى قلم كتاب المحكمة ، طالباً الحكم بعدم دستورية نص المادة (841) من القانون المدني.

فيما تضمنه من بيع المال الشائع بالطرق المبينة بقانون المرافعات وذلك إذا تعذرت قسمته عيناً بغير نقص كبير في قيمته.

قدمت هيئة قضايا الدولة مذكرة طلبت فيها الحكم برفض الدعوى.

وبعد تحضير الدعوى ، أودعت هيئة المفوضين تقريراً برأيها.

ونُظرت الدعوى على النحو المبين بمحضر الجلسة ، وقررت المحكمة إصدار الحكم فيها بجلسة اليوم

 المحكمة 

بعد الاطلاع على الأوراق، والمداولة .

حيث إن الوقائع -على ما يبين من صحيفة الدعوى وسائر الأوراق- تتحصل في أن المدعى عليه الرابع كان قد أقام ضد المدعى الدعوى رقم 165 لسنة 1990 مدنى محكمة الدقي الجزئية.

يطلب فيها الحكم بفرز نصيبه الشائع وتجنيبه في العقار رقم ….. محافظة الجيزة ، مع الحكم ببيع هذا العقار جميعه بالمزاد العلني إذا تعذرت القسمة .

وقد دفع المدعى هذه الدعوى أصلياً:

بعدم قبولها تأسيساً على أنه يملك كامل العقار المشار إليه أرضاً وبناء بمقتضى عقد بيع ابتدائي مؤرخ 1/1/1954 اقترن بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية التي جاوزت أربعين عاماً كانت الحيازة فيها هادئة ظاهرة مستمرة وبنية التملك.

ولم يكن للمدعى عليه الرابع بالتالي أية حصة شائعة فيه ، لا عن طريق الوصية الواجبة التي يدعيها، ولا من خلال أي طريق آخر

واحتياطياً: الحكم بإحالتها إلى المحكمة الابتدائية المختصة للفصل في النزاع حول الملكية عملاً بالفقرة الثانية من المادة (838) من القانون المدني وقد مضت محكمة الموضوع في نظر دعوى المدعى عليه الرابع،

وندبت خبيراً لمعاينة العقار وبحث إمكان قسمته عيناً وإذ انتهى الخبير إلى عدم إمكان ذلك، فقد عهدت إليه بتقدير ثمنه.

مما حمل المدعى على الدفع بعدم دستورية المادة (841) من القانون المدني التي تمسك بها المدعى عليه الرابع، واعتبرها أساساً لدعواه

وإذ قدرت محكمة الموضوع جدية الدفع، وصرحت للمدعى بالطعن بعدم الدستورية ، فقد أقام الدعوى الماثلة . وحيث إن المادة (841) من القانون المدني تقضى بأنه إذا لم تمكن القسمة عيناً،

أو كان من شأنها إحداث نقص كبير في قيمة المال المراد قسمته، بيع هذا المال بالطريقة المبينة في قانون المرافعات، وتقتصر المزايدة على الشركاء

إذا طلبوا ذلك بالإجماع وحيث إن المدعى ينعى على النص المطعون فيه إخلاله بالحماية التي كفلها الدستور للملكية الخاصة

ذلك أن الملكية لا تنزع وفقاً للدستور عن أصحابها، إلا لمنفعة عامة ومقابل تعويض وبيع العقار الذى تتعذر قسمته بالمزاد وفقاً للنص المطعون فيه،

هو انتزاع للملكية من أصحابها في غير الأحوال التي نص عليها الدستور. ولا يدخل تقرير هذا النص في إطار السلطة التقديرية التي يملكها المشرع

ذلك أن سلطة المشرع في مجال تنظيم الحقوق لا تعنى ترخصه في التحرر من الضوابط التي فرضها الدستور كحدود نهائية لهذا التنظيم لا يجوز تخطيها، فإذا اقتحمها المشرع، كان ذلك إهداراً لها.

وكان أولى بالمشرع -إذا كان قد توخى بالنص المطعون فيه حقاً تحقيق التوازن بين الشركاء على الشيوع – أن يكتفى بقصر البيع على الحصة الشائعة وحدها بالثمن المقدر لها

دون غيرها من حصص باقي الشركاء الذين يتمسكون ببقاء ملكيتهم لها حتى لا تنزع منهم بغير رضاهم.

وحيث إن المصلحة الشخصية المباشرة -وهى شرط لقبول الدعوى الدستورية – مناطها اتصالها عقلاً بالمصلحة التي يقوم بها النزاع الموضوعي

وذلك بأن يكون الحكم في المسائل الدستورية لازماً للفصل في الطلبات الموضوعية المرتبطة بها؛ وكان الخبير الذى عينته محكمة الموضوع لبحث مدى إمكان قسمة العقار المتنازع عليه عينا

قد خلص إلى أن هذا العقار مملوك أصلاً للمرحوم/ محمود عبد الوهاب بمقتضى عقد مسجل، ثم انتقلت الملكية بعد وفاته إلى ورثته الشرعيين

ومن بينهم المدعى عليه الرابع، وأن عقد البيع الابتدائي المؤرخ 1/1/1954 المقدم من المدعى ليس مسجلاً

وأن القسمة متعذرة دون أن يلحق العقار نقص كبير في قيمته؛ متى كان ذلك، وكان النص المطعون فيه قد حتم بيع عقار النزاع بالمزاد في هذه الصورة

فلا تبقى حالة الشيوع التي يصر المدعى على استمرارها؛ فإن مصلحته في إبطال هذا النص تكون متحققة.

وحيث إن الحماية التي كفلها الدستور للملكية الخاصة ، لازمها أن كل تنظيم تشريعي لا يجوز أن ينال من أصل الحق فيها ولا أن يغير من أوضاع ممارستها Ces modes exercise دون ما ضرورة تقتضيها وظيفتها الاجتماعية .

فإذا آل هذا التنظيم – سواء بالنظر إلى محتواه أو من زاوية الآثار التي يرتبها – إلى حرمان من يملكون من ملكيتهم كان مخالفاً للدستور.

N entre pas dans le champ d`application de la protection due au droit de proprieté , une disposition législative qui n`a ni pour objet, ni pour effet , d`entrainer la privation de ce droit . (85 – 189 DC, 17 juillet 1985, cons . 13, Rec . p. 49).

وحيث إن من المقرر أن   الملكية الشائعة   تقع على مال معين تعييناً ذاتياً وبها يكون هذا المال مملوكاً لأكثر من شخص واحد، كل بقدر حصته فيه، فلا يقع حق كل من الشركاء إلا على حصة شائعة في هذا المال، مع بقاء المال ذاته كلا غير من قسم.

ومن ثم كان منطقياً أن تنص المادتان (825، 826) من القانون المدني على أنه إذا ملك اثنان أو أكثر شيئاً غير مفرزة حصة كل منهم فيه، كانوا شركاء على الشيوع، ومتساوين في حصصهم

إلا إذا قام الدليل على غير ذلك. ويعتبر كلا منهم مالكاً لحصته ملكاً تاماً وعلى تقدير شيوعها في كل المال وليس تركزها في أحد جوانبه.

وهذه الخاصية وحدها هي التي تباعد بين الملكية المفرزة التي لا تخالطها غير يد صاحبها، وبين الملكية الشائعة التي يتزاحم عليها الشركاء فيها، وإن كانت كلتاهما ملكية فردية تتكامل عناصرها.

وحيث إن من المقرر كذلك أن الشيوع ليس وصفاً دائماً يتصل بالمال فلا يزول أبداً، وإنما يكون الشيوع عادة مؤقتاً، ومنقضياً حتماً بالقسمة باعتبارها سبباً يتوخى أصلاً إنهاءه

وحقاً لكل شريك مالم يكن مجبراً على البقاء في الشيوع بمقتضى نص في القانون أو بناء على اتفاق مع الشركاء الآخرين على ذلك، لمدة معينة موقوته بطبيعتها لا تجاوز زمناً أقصاه خمس سنين على ما تقضى به المادة (834) من القانون المدني

حتى لا ينقلب الشيوع مؤبداً؛ وكان إنهاء حالة الشيوع بصفة باتة من خلال القسمة ، مؤداه أن تكون نهائية ، لا ترتبط بمنافع الأعيان، بل بملكيتها، ولا تعلق على شرط يزيل حكمها بأثر رجعى فاسخاً كان هذا الشرط أم واقفاً

وكان الأصل في القسمة النهائية أن تكون كلية تتناول الأموال الشائعة جميعها ولا تقتصر على بعض أجزائها، وأن تكون كذلك قسمة عينية تفرز لكل من الشركاء نصيباً في الأموال الشائعة ذاتها لا يتعداه

فإذا كان إجراء القسمة عيناً متعذراً في هذه الأحوال فإن تصفيتها من خلال بيعها في المزاد، واختصاص كل من الشركاء بجزء من ثمنها يكون معادلاً لحصته فيها

يعتبر إجراءً ملائماً وضرورياً باعتبار أن الشيوع ليس مرغوباً فيه وقد يلحق بالشركاء ضرراً.

وحيث إن القسمة النهائية – كلية كانت أو جزئية ، عينية كانت أو قسمة تصفية – قد تكون قسمة اتفاقية تتم باتفاق كل الشركاء على إجرائها بغير اللجوء إلى القضاء.

فإذا لم يتيسر الاتفاق، كان القضاء سبيلها. وهذه هي القسمة القضائية التي عنتها المادة (841) من القانون المدني المطعون عليها

ومفادها أنه كلما كان من شأن قسمة الأموال الشائعة عيناً إلحاق نقص كبير في قيمتها فإن قسمتها من خلال حكم يصدر عن المحكمة الجزئية المرفوع أمامها دعوى القسمة تتم – وأياً كانت قيمة هذه الأموال – من خلال بيعها بالمزاد وفقاً للقواعد الإجرائية التي حددها قانون المرافعات

وبمراعاة أن اتفاق الشركاء على قصر المزايدة عليهم، يعتبر اتفاقاً صحيحاً ملزماً لهم جميعاً.

وحيث إن ما تقدم مؤداه:

أن النص المطعون فيه لا يتعلق بالأحوال التي ينعقد فيها إجماع الشركاء المشتاعين على تقرير الطريقة التي ينهون بها شيوع حصصهم وسريانها في أموال بذواتها.

وإنما يخول المحكمة الجزئية المرفوع إليها طلب قسمتها بعد تعذر الاتفاق عليها، وعلى ضوء ما ينتهى إليه الخبراء الذين تندبهم لهذا الغرض، بيعها بالمزاد لتصفيتها

وذلك كلما كان من شأن قسمتها عيناً الإضرار بقيمتها بصورة ملحوظة . ولا إهدار في ذلك لحق الملكية.

ذلك أن كلا من الشركاء على الشيوع إنما ينال من ثمن الأموال التي تقرر بيعها بالمزاد، جزءاً يعادل حصته فيها.

كذلك فإن بيعها لا يعتبر انتزاعاً لملكيتها من أصحابها في غير الأحوال التي نص عليها القانون

وإنما ليستخلص كل منهم ما يقابل حصته فيها بعد أن استحال فرزها وتجنيبها دون نقص كبير يلحق قيمتها

وهو ما يعني أن النص المطعون فيه قد تقرر لضرورة ، وقدرها بقدرها ترجيحاً لمصلحة أعم على مقاصد محدودة أهميتها.

وحيث إن ما ينعاه المدعى من أن بيع العقار محل التداعي وفقاً للنص المطعون فيه يتضمن إهداراً لحق الملكية التي كفل الدستور صونها

مردود بأن حقوق الملكية التي يحميها الدستور، هي التي تتصل مباشرتها بضمان مقوماتها، وكذلك بالمزايا التي ترتبها الملكية لأصحابها privileges not constituting property are not entitled to protection والتي لا يندرج تحتها أن يظل الشيوع قائماً أبداً بالأموال التي تعلق بها

متصلا بها اتصال قرار، فلا ينقضي في أية حال، ولو كان إنهاؤه مبرراً مثلما هو الأمر في النص المطعون فيه. وحيث إن النص المطعون فيه لا يتعارض مع حكم في الدستور من أوجه أخرى .

فلهذه الأسباب

حكمت المحكمة برفض الدعوى وبمصادرة الكفالة وألزمت المدعى المصروفات ومبلغ مائة جنيه مقابل أتعاب المحاماة .

أحكام نقض تشرح بيع العقار المشاع بالمزاد العلني: شرح وتفسير قانوني

تتضمن أحكام النقض تفسيرًا قانونيًا دقيقًا لعملية بيع العقار المشاع بالمزاد العلني، موضحةً الإجراءات المتبعة وفقًا للقانون المصري، وتسلط هذه الأحكام الضوء على شروط البيع وأهمية الالتزام بالإجراءات القانونية لضمان العدالة بين الشركاء.

الطعن رقم 2116 لسنة 66 بتاريخ 29/06/1997

 الوقائع

حيث إن الوقائع- على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن المطعون عليه الثالث أقام الدعوى رقم 233 سنة 1988 بيوع بندر إمبابة الجزئية ضد الطاعنين لبيع العقار المبين بقائمة شروط البيع

والذي صدر الحكم في 26/6/1991 ببيعه بالمزاد العلني بثمن أساسي قدره 21500 جنيه وذلك لعدم إمكان قسمته وبتاريخ 8/5/1995 حكمت المحكمة بإيقاع بيع العقار على المطعون عليه الثاني بثمن أساسي مقداره مبلغ 32700 جنيه.

استأنف الطاعنون هذا الحكم لدى محكمة استئناف القاهرة بالاستئناف رقم 11236 سنة 112ق كما استأنفه الطاعن الثالث أيضاً لدى ذات المحكمة باستئناف آخر رقم 12094 سنة 112ق

ضمت المحكمة الاستئنافين. وبتاريخ 17/1/1996 حكمت في الاستئناف رقم 11236 سنة 112ق بتأييد الحكم المستأنف وفي الاستئناف رقم 12094 سنة 112ق بسقوط الحق فيه لرفعه بعد الميعاد.

طعن الطاعنون في هذا الحكم بطريق النقض ودفع المطعون عليه الرابع بعدم قبول الطعن بالنسبة له, وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بعدم قبول الطعن بالنسبة للمطعون عليهما الأول والرابع

وفي الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه, عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة فرأت أنه جدير بالنظر, وحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها

 المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.

 وحيث إن مبنى الدفع بعدم قبول الطعن بالنسبة للمطعون عليهما الأول والرابع أنه لم توجه منهما أو إليهما طلبات في الدعوى ولم يحكم عليهما أو لهما بشيء.

 وحيث إن هذا الدفع في محله

ذلك أن المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أنه لا يكفي أن يكون المطعون عليه طرفاً في الخصومة أمام المحكمة التي أصدرت الحكم المطعون فيه

بل يجب أن يكون خصماً حقيقياً وجهت إليه طلبات من خصمه أو وجه هو طلبات إليه وأنه بقي على منازعته معه ولم يتخل عنها حتى صدور الحكم لصالحه فيها.

لما كان ذلك وكان البين من الأوراق أن المطعون عليه الأول (أمين أول محكمة بندر إمبابة) والمطعون عليه الرابع (وزير العدل بصفته) اختصامهما الطاعنون دون أن توجه منهما أو إليهما أي طلبات.

وقد وقفا من الخصومة موقفاً سلبياً ولم يحكم لهما أو عليهما بشيء .

وإذ أقام الطاعنون طعنهما على أسباب لا تتعلق بهما فإنه لا يقبل اختصامهما في الطعن بالنقض ويتعين لذلك عدم قبول الطعن بالنسبة لهما.

وحيث إن الطعن بالنسبة للمطعون عليهما الثاني والثالث استوفى أوضاعه الشكلية.

 وحيث إن مما ينعاه الطاعنون على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون وفي بيان ذلك يقولون:

إن الحكم قضى في موضوع الدعوى بما يتضمن اختصاص المحكمة بنظر الاستئناف المرفوع عن الحكم المستأنف الصادر من المحكمة الجزئية بإيقاع البيع .

حالة أن الاختصاص بنظر هذا الاستئناف معقود للمحكمة الابتدائية منعقدة بهيئة استئنافية عملاً بنص المادة 47/2 من قانون المرافعات, وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه بما يستوجب نقضه.

 وحيث إن هذا النعي سديد:

• ذلك أن مفاد ما نصت عليه المواد 43/3, 464 من قانون المرافعات, 836 من القانون المدني – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن محكمة المواد الجزئية هي المختصة بقسمة المال الشائع حصصاً أو بيعه لعدم إمكان قسمته بغير ضرر مهما كانت قيمة الدعوى ومن ثم لا يختص قاضي التنفيذ ببيع العقار المملوك على الشيوع إذ اختصاصه مقصور على ما يتعلق بالتنفيذ الجبري.
• والشريك الذي يطلب إنهاء حالة الشيوع والحصول على ما يقابل حصته من ثمن العقار المبيع بالمزايدة عند عدم إمكان قسمته عيناً لا يعتبر دائناً لباقي الشركاء المشتاعين معه, ولا حاجزاً على هذا العقار الشائع فلا ينطبق على الحكم ببيع العقار نص المادة 277 من قانون المرافعات.
• وإذ كانت الدعوى الماثلة هي عن بيع عقار مملوك على الشيوع لعدم إمكان قسمته عيناً وأقيمت وفق الإجراءات التي نص عليها القانون أمام المحكمة الجزئية المختصة التي حكمت بإيقاع البيع فإن استئناف الحكم الصادر فيها يكون معقوداً للمحكمة الابتدائية بهيئة استئنافية عملاً بالمادة 47/2 من قانون المرافعات.

لما كان ذلك:

وكانت المادة 109 من قانون المرافعات تنص على أن:

الدفع بعدم اختصاص المحكمة لانتفاء ولايتها أو بسبب نوع الدعوى أو قيمتها تحكم به المحكمة من تلقاء نفسها ويجوز الدفع به في أية حالة تكون عليها الدعوى.

فإن مؤدى ذلك أن مسألة الاختصاص بسبب نوع الدعوى من النظام العام وتعتبر قائمة في الخصومة ومطروحة دائماً على المحكمة ويعتبر الحكم الصادر في موضوع الدعوى مشتملاً حتماً على قضاء ضمني في شأن الاختصاص

فإن الحكم المطعون فيه – الصادر من محكمة الاستئناف – إذ قضى في الدعوى بما يتضمن اختصاص محكمة الاستئناف بنظر الاستئناف المرفوع عن الحكم الصادر في دعوى بيوع من المحكمة الجزئية ببيع العقار بالمزاد العلني لعدم إمكان قسمته بغير ضرر.

حالة أن الاختصاص بذلك معقود للمحكمة الابتدائية – بهيئة استئنافية – يكون قد أخطأ في القانون بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن

مع إلزام الطاعنين بمصاريف الطعن عملاً بالمادة 185 من قانون المرافعات لأنهم وإن كانوا محكوماً لصالحهم فيه بنقض الحكم إلا أنه برفعهم الاستئنافين عن حكم محكمة أول درجة إلى محكمة غير مختصة نوعياً بنظره قد تسببوا في إنفاق مصاريف لا فائدة منها.

وحيث إن مؤدى نص المادة 269 / 1 من قانون المرافعات أنه:

إذا كان الحكم المطعون فيه قد نقض لمخالفته قواعد الاختصاص تقتصر المحكمة على الفصل في مسألة الاختصاص, وعند الاقتضاء

تعين المحكمة المختصة التي يجب التداعي إليها بإجراءات جديدة, فإنه يتعين الحكم بعدم اختصاص محكمة استئناف القاهرة بنظر الاستئنافين رقمي 11236, 12094 سنة 112ق

وباختصاص محكمة الجيزة الابتدائية – بهيئة استئنافية – بنظرهما

الطعن رقم 2311 لسنة 61 بتاريخ 11/06/1996

 الوقائع

وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق- تتحصل في أن

المطعون ضده الأول بصفته ولياً طبيعياً على ابنته المطعون ضدها الثانية – التي كانت قاصراً – باشر بالدعوى 110 لسنة 1981 بيوع بندر دمياط إجراءات بيع العقار المملوك له وللطاعن والمبين بقائمة شروط البيع لتعذر قسمته عيناً

وصدور حكم في الدعوى 463 لسنة 1974 مدني بندر دمياط الجزئية بإجراء القسمة بطريق البيع بالمزاد العلني بالثمن الأساسي الذي قدره الخبير وقضي بتأييده في الدعوى 186 لسنة 1979 مدني مستأنف دمياط الابتدائية

وبعد أن أودع المطعون ضده الأول قائمة شروط البيع وحددت جلسة لنظر الاعتراضات عليها أودع الطاعن اعتراضه على تلك القائمة بقلم كتاب المحكمة الجزئية وقيد برقم 110 لسنة 1981 بندر دمياط الجزئية

وبتاريخ 19/12/1984 حكمت المحكمة برفض الاعتراض استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف 4 لسنة 17 ق المنصورة “مأمورية دمياط” وبتاريخ 21/3/1991 قضت المحكمة بعدم اختصاصها نوعياً بنظر الاستئناف

وإحالته إلي محكمة دمياط الابتدائية بهيئة استئنافية. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن وعرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة فحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها

 المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.

حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.

وحيث إن حاصل ما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون, وفي بيان ذلك يقول

إن بيع العقار لتعذر قسمته عيناً يتم أمام قاضي التنفيذ الذي يختص دون غيره بالفصل في منازعات التنفيذ وتستأنف أحكامه الصادرة في المنازعة الموضوعية إلي محكمة الاستئناف إذا زادت قيمة النزاع على خمسمائة جنيه

ولما كانت قيمة عقار النزاع تزيد على تلك القيمة وكان الاعتراض على قائمة شروط البيع منازعة موضوعية فإن الاختصاص بنظر استئناف الحكم الصادر برفض اعتراضه يكون لمحكمة الاستئناف دون المحكمة الابتدائية بهيئة استئنافية

وإذ خالف الحكم المطعون فيه ما تقدم فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعي في غير محله:

ذلك أن مفاد النص في المادتين 838 (فقرة أولى) و 841 من القانون المدني والمادة 43 من قانون المرافعات أن المحكمة الجزئية تختص نوعياً بالفصل في كافة المنازعات المتعلقة بتكوين حصص الشركاء في المال الشائع

وذلك بتقويمه وقسمته حصصاً فإذا ما تحققت من عدم إمكان قسمته عيناً أو أن من شأن ذلك إحداث نقص كبير في قيمته فإنها تصدر حكماً بإجراء بيع المال بالمزايدة

وقد نظمت المواد 464 , 465 , 466 , 468 من قانون المرافعات إجراءات وقواعد بيع ذلك العقار وأحالت المادة 468 في شأن الأحكام المقررة للبيع إلى أحكام بيع عقار المفلس وعديم الأهلية والغائب

وحددت المادة 463 هذه الأحكام المحال إليها بالقواعد المتعلقة بإجراءات بيع العقار بناء على طلب الدائنين المنصوص عليها في الفرعين الثالث والرابع من الفصل الثالث من ذات القانون

ولما كان إجراء البيع بالطريق السالف لا يعدو أن يكون أحد إجراءات القسمة التي تتخذها المحكمة الجزئية لتحديد حصص الشركاء في المال الشائع

فإن الإحالة إلى الطريق الذي رسمه قانون المرافعات سالف البيان في شأن البيع مقصور أثرها على إتباع القواعد الإجرائية المتعلقة بنظام البيع

دون أن يؤثر ذلك في اختصاص المحكمة الجزئية بالفصل في المنازعات التي قد تنشأ عن إتباع ذلك الطريق باعتبارها منازعات متفرعة عن المنازعات الأصلية المتعلقة بتكوين الحصص والتي تختص بها تلك المحكمة نوعياً

وبالتالي فإن الاعتراض على قائمة شروط بيع العقار الذي تعذر قسمته عيناً بالمزاد لا يعدو أن يكون من المنازعات المتفرعة عن دعوى القسمة التي تختص بالفصل فيها المحكمة الجزئية

ويكون استئناف الحكم الصادر في شأنها أمام المحكمة الابتدائية بهيئة استئنافية أياً كانت قيمة الدعوى وذلك طبقاً لنص الفقرة الثانية من المادة 47 من قانون المرافعات

وإذ التزم الحكم المطعون فيه بهذا النظر فإنه يكون قد أصاب صحيح القانون ويكون النعي عليه على غير أساس.

ولما تقدم يتعين رفض الطعن

الطعن رقم 1142 لسنة 51 بتاريخ 02/03/1982

 الوقائع

وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن تتحصل في أن:

الطاعن أقام الدعوى 1957 سنة 78 مدني كلي الزقازيق بطلب إبطال حكم المحكمين رقم 20 سنة 78 كلي تحكيم الزقازيق الصادر بجلسة 5/7/1978 في النزاع القائم بينه وبين المطعون عليهما بناءً على مشارطة التحكيم المؤرخة 13/5/1978

وقال بياناً لذلك أن حكم المحكمين باطل لخروج المحكمين عن حدود المهمة الموكول لهم بموجب مشارطة التحكيم وأن المحكمين وهم غير مفوضين في الصلح لم يتبعوا أحكام القانون

إذ لم يتخذ الإجراءات المنصوص عليها في المادة 464 من قانون المرافعات بشأن قسمة العقارات التي لا تقبل القسمة عيناً، وقد صدر حكمهم في غياب أحد المحكمين

دون أن يكونوا مأذونين بذلك مما يبطل به حكمهم طبقاً للمادة 512/3 من قانون المرافعات فضلاً عن إغفال نص مشارطة التحكيم في حكمهم.

وبجلسة 18/11/1980 قضت محكمة الزقازيق الابتدائية ببطلان الحكم رقم 20 سنة 78 كلي تحكيم الزقازيق، فاستأنفه المطعون عليه الأول بالاستئناف رقم 557 سنة 23ق المنصورة (مأمورية الزقازيق)

وبجلسة 14/4/1981 قضت محكمة استئناف المنصورة بإلغاء الحكم المستأنف ورفض الدعوى، طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض

وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها

 المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر، والمرافعة وبعد المداولة.

حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.

وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون وفي بيان ذلك يقول أنه

تمسك ببطلان حكم المحكمين رقم 30 سنة 78 كلي تحكيم الزقازيق لصدوره في غيبة أحد المحكمين – المحكم …. – دون أن يكونوا مأذونين بذلك

إلا أن الحكم المطعون فيه رفض إبطاله على سند من القول بصدوره بأغلبية الآراء وفق ما تقضي به المادة 507/1 من قانون المرافعات

وأن حالات البطلان قد أوردتها المادة 512 على سبيل الحصر وأغفل إيراد نص الفقرة الثالثة من هذه المادة فيما نصت عليه من بطلان حكم المحكمين إذا صدر من بعضهم دون أن يكونوا مأذونين من أطراف النزاع بالحكم في غيبة الآخرين

وأجاز قرار المحكمين الصادر في 21/5/1978 تخويل الأغلبية سلطة إصدار القرارات والأحكام بالمخالفة لأحكام القانون

وخلط في ذلك بين وجوب اشتراك جميع المحكمين في الحكم وبين التصويت عليه الذي يكتفي فيه بالأغلبية طبقا للمادة 507 من قانون المرافعات، مما يشوبه بالخطأ في تطبيق القانون ويستوجب نقضه.

وحيث إن النعي بهذا السبب سديد:

ذلك أنه لما كانت الفقرة الأولى من المادة 506 من قانون المرافعات تنص على أن يصدر المحكمون حكمهم غير مقيدين بإجراءات المرافعات عدا ما نص عليه في هذا الباب

ويكون حكمهم على مقتضى قواعد القانون ما لم يكونوا مفوضين بالصلح وكان مؤدى هذا التزام الحكم بكل القواعد المقررة في باب التحكيم وهي تقرر الضمانات الأساسية للخصوم في هذا الصدد

وكان مؤدى نص المادتين 507 من قانون المرافعات التي توجب صدور حكم المحكمين بأغلبية الآراء 512/3 منه التي تجيز طلب بطلان حكم المحكمين

إذا صدر الحكم من محكمين لم يعينوا طبقا للقانون أو صدر من بعضهم دون أن يكونوا مأذونين بالحكم في غيبة الآخرين – وجوب صدور حكم المحكمين باشتراكهم جميعا فيه

وإن كان لا يلزم إلا اجتماع رأي الأغلبية عليه بحيث لا يجوز أن يصدر من هذه الأغلبية في غيبة الأقلية ما لم يأذن لهم أطراف التحكيم أنفسهم بذلك

لما ينطوي عليه ذلك من مخالفة صريحة لنص الفقرة الثالثة من المادة 512 من قانون المرافعات

فضلا عن مخالفته للقواعد الأساسية في إصدار الأحكام، لما كان ذلك وكان الثابت من مشارطة التحكيم أن أطرافها قد اختاروا خمسة محكمين للقيام بمهمة التحكيم من بينهم المحكم – ….. الذي أقر بقبول التحكيم

دون أن يفوضوا في الصلح أو بإذن أطرافها لبعضهم بالحكم في غيبة الآخرين

وقد ثبت من محضر جلسة المحكمين في 21/5/1978 اتخاذ هيئة التحكيم قرارا يجيز لها أن تصدر القرارات والأحكام بالأغلبية في حالة غياب أحد أعضائها وبجلسة 5/7/1978 أصدرت حكمها في غيبة المحكم (…)

فإن الحكم المطعون فيه إذ قضى في الدعوى على سند من القول بأن غياب المحكم …. عن جلسة 5/7/1978 لا ينال من سلامة الحكم الصادر من المحكمين

طالما قد صدر بأغلبية الآراء وفق ما تقضي به المادة 507/1 من قانون المرافعات، دون أن ينزل حكم الفقرة الثالثة من المادة 512 من قانون المرافعات

يكون قد خالف القانون بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن.

وحيث إن موضوع الدعوى صالح للفصل فيه وكان حكم المحكمين المطلوب إبطاله قد صدر وعلى ما سلف بيانه من بعض المحكمين دون البعض الآخر ودون أن يكون مأذونا لهم بذلك فإنه يتعين تأييد الحكم المستأنف فيما انتهى إليه

الطعن رقم 923 لسنة 54 بتاريخ 29/01/1990

 الوقائع

وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن – تتحصل في أن الطاعن أقام الدعوى رقم 1244 سنة 1980 مدني أسيوط الابتدائية

بطلب الحكم بثبوت العلاقة الايجارية بينه وبين مورث المطعون ضدهم عن الشقة الكائنة بالدور الثاني وغرفتين على سطح العقار نظير أجرة شهرية قدرها 4.5 جنيه وكف منازعته له

تأسيسا على أنه ومورث المطعون ضدهم كانا يمتلكان ذلك العقار مناصفة بينهما، ويشغل الطاعن عين النزاع بمقابل انتفاع قدره 4.50 جنيه

حسبما حدده الحكم الصادر في الدعوى رقم 774 سنة 1977 مدني بندر أسيوط واستئنافه رقم 543 سنة 77 مدني مستأنف أسيوط

وبعد أن انتقلت ملكية العقار كله إلى مورث المطعون ضدهم بحكم مرسي المزاد الصادر في دعوى القسمة لتعذر إجرائها عينا امتنع الأخير عن استلام الأجرة

وطالبه بتسليم العين التي يشغلها فأقام الدعوى بطلباته السالفة. وبجلسة 8/12/1980 حكمت المحكمة بقيام العلاقة الايجارية بين الطاعن ومورث المطعون ضدهم عن عين النزاع نظير أجرة شهرية قدرها 4.5 جنيه.

استأنف المطعون ضدهم هذا الحكم بالاستئناف رقم 11 لسنة 56ق أسيوط، وبتاريخ 21/1/1984 حكمت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف ورفض الدعوى

طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها

 المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.

حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.

وحيث إن الطعن أقيم على أربعة أسباب ينعى الطاعن – بالأول منها على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون وفي بيانه يقول أن

الثابت من مدونات الحكم الصادر في الدعوى رقم 595 سنة 1970 مدني بندر أسيوط واستئنافها رقم 44 لسنة 1973 مدني مستأنف أسيوط أن شغل الطاعن لعقار النزاع كان بسبب علاقة الإيجار التي تربطه بالمالك السابق قبل شرائه لنصف العقار.

وأورد الحكم في أسبابه أنه كان يستأجر ثلاث غرف في عقار النزاع بأجرة قدرها 2.5 جنيه شهريا زيدت إلى 4.5 جنيه لأنه يضع يده على حجرتين آخرين العقار

وهذه الأسباب ترتبط بالمنطوق وتحوز حجية في شأن قيام العلاقة الايجارية أمام المحكمة في الدعوى الراهنة وإذ خالف الحكم هذه الحجية فإنه يكون معيبا بما يستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعي مردود

ذلك أن النص في المادة 101 من قانون الإثبات الصادر بالقانون رقم 25 لسنة 1968 على أن “الأحكام التي حازت قوة الأمر المقضي تكون حجة بما فصلت فيه من الحقوق.

ولا يجوز قبول دليل بنقض هذه الحجية ولكن لا تكون لتلك الأحكام هذه الحجية إلا في نزاع قام بين الخصوم أنفسهم دون أن تتغير صفاتهم وتعلق بذات الحق محلا وسببا”.

مؤداه – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أنه يشترط لكن يحوز الحكم حجية الشيء المقضي فيه اتحاد الخصوم والموضوع والسبب في الدعويين، وحتى يقال بوحدة المسألة في الدعويين.

يجب أن تكون هذه المسألة أساسية لا تتغير وأن يكون الطرفان قد تناقشا فيها في الدعوى الأولى واستقرت حقيقتها بينهما استقرارا مانعا

وكان يبين من مدونات الحكم الصادر في الدعوى رقم 595 سنة 1970 مدني بندر أسيوط واستئنافها رقم 44 لسنة 73 مدني مستأنف أسيوط أنها رفعت من مورث المطعون ضدهم

بطلب الحكم بإلزام الطاعن بمقابل انتفاعه عما يضع يده عليه زائدا عن نصيبه (نصف العقار)

وقد أجابته المحكمة إلى طلبه هذا دون أن تتعرض لمسألة قيام علاقة إيجاريه بينهما عن هذا القدر الذي يضع يده عليه بينما رفعت الدعوى الراهنة

بطلب الحكم بثبوت علاقة الإيجار بين الطاعن وبين مورث المطعون ضدهم عن الطابق الثاني وعشتين على سطح المنزل بأجرة قدرها 4.50 جنيه

مما مفاده اختلاف الموضوع في الدعويين ومن ثم لا يحوز الحكم الصادر في الدعوى الأولى حجية أمام المحكمة في الدعوى الراهنة ويكون النعي على غير أساس.

وحيث إن الطاعن ينعى بالسببين الثاني والثالث على الحكم المطعون فيه الفساد في الاستدلال ومخالفة القانون

ذلك أن البين من الأوراق أنه كان يستأجر ثلاث غرف في عقار النزاع قبل انتقال ملكية نصف العقار إليه فتكون علاقة الإيجار ثابتة بينه وبين مورث المطعون ضدهم

ويترتب على ذلك أن قبول الطاعن البند الخامس من شروط المزاد لا يجعل طلب التسليم بالنسبة له قائما على أساس سليم باعتباره مستأجرا.

كما لا يقوم بالنسبة لزوجه وأولاده باعتبار أنهم مثله مستأجرون أصليون في العلاقة الايجارية وليسوا أطرافا في دعوى قسمة العقار

كما أن هذا البند لم يقصد منه تنازل الطاعن عن الامتداد القانوني لعقد الإيجار وإنما قصد به تسليم العقار خاليا من وضع اليد دون سند قانوني

وإذ خالف الحكم هذا التفسير الصحيح لقائمة شروط البيع بالمزاد فإنه يكون معيبا بما يستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعي مردود

ذلك أنه لما كان الثابت بالأوراق أن البند الخامس من قائمة شروط البيع قد تضمن شرطا مفاده التزام شاغل العين بإخلائها إذا لم يرس المزاد عليه ولم يعترض الطاعن على هذا الشرط

فإن في ذلك ما يفيد قبوله الضمني له والتزامه بتنفيذه

وإذ ذهب الحكم المطعون فيه إلى رفض دعوى الطاعن استنادا إلى أن قبوله هذا الشروط يعد قبولا منه بتسليم المنزل خاليا من شاغله بعد رسو المزاد على مورث المطعون ضدهم لتعذر قسمة العقار عينا فإنه يكون قد انتهى إلى نتيجة صحيحة

ولا يغير من ذلك ما أورده الطاعن من أن التسليم لا يقوم بالنسبة للزوجة والأولاد الذين يعتبرون مستأجرين أصليين

إذ المقرر في قضاء هذه المحكمة أن إقامة أفراد الأسرة مع رب الأسرة (المستأجر) بعين النزاع منذ بدء الإيجار لا يجعل منهم مستأجرين أصليين تطبيقا للمبادئ العامة في نسبية أثر العقد.

وحيث إن حاصل النعي بالسبب الرابع للطعن مخالفة القانون

ذلك أن نص المادة السادسة من القانون رقم 49 لسنة 1977 تنص أنه :

يعد في حكم المستأجر في تطبيق أحكام هذا الباب مالك العقار المنزوعة ملكيته بالنسبة إلى ما يشغله من هذا العقار” ومن ثم فإنه سواء كانت هناك علاقة إيجاريه سابقة بين الطاعن ومالك العقار أم لم تكن

فإنه – وقد نزعت ملكية العقار منه بموجب حكم مرسي مزاد فإنه يجب القضاء له بثبوت العلاقة الايجارية عن عين النزاع، وإذ لم يلتزم الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون معيبا بما يستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعي مردود:

ذلك أنه ولئن كانت المادة السادسة من القانون رقم 49 لسنة 1977 تقضي بأن يعد في حكم المستأجر في تطبيق أحكام الباب الأول من هذا القانون مالك العقار المنزوعة ملكيته بالنسبة لما يشغله من هذا العقار

إلا أنه لما كانت إجراءات نزع ملكية العقار المنصوص عليها في الفصلين الثالث والرابع من الباب الثالث من الكتاب الثاني من قانون المرافعات

سواء ما تعلق منها بالتنفيذ أو حالة بيع العقار المملوك على الشيوع لعدم إمكان القسمة بغير ضرر، فإنها تتم بناء على قائمة بشروط البيع يخبر به أصحاب المصلحة المشار إليهم في المادة 417 من هذا القانون في حالة التنفيذ الجبري

كما يخبر به جميع الشركاء على الشيوع والأشخاص المشار إليهم في المادة 466 منه في حالة بيع العقار لعدم إمكان قسمته ويكون لهؤلاء إبداء ما لديهم من أوجه البطلان

والملاحظات على شروط البيع بطريق الاعتراض على قائمة شروط البيع في الميعاد المحدد بالمادة 422 من ذات القانون وإلا سقط حقهم في التمسك بها

فإذا ما أبدوها خلال الميعاد تعين على القاضي أن يفصل فيها قبل البدء في إجراءات البيع فإذا حكم بإيقاعه خلص العقار لمن حكم بإيقاع البيع عليه وفقا للشروط التي تم البيع على أساسها والتي يحاج بها كل من كان طرفا في إجراءات البيع

لما كان ذلك، وكان الطاعن لم يتمسك بأن له الحق في البقاء بعين النزاع كمستأجر طبقا للمادة السادسة من القانون رقم 49 لسنة 1977 سالفة البيان بطريق الاعتراض على قائمة شروط البيع

فإنه يحاج بما تضمنته تلك القائمة من شروط ويسقط حقه فيما لم يتمسك به منها وإذ حكم بإيقاع البيع على أساس التزامه وفقا لشروط البيع بإخلائها – حسبما سبق البيان في الرد على السببين السابقين

فإن تمسكه بهذا الحق في الدعوى الراهنة يضحى بغير سند قانوني، ويكون النعي على غير أساس ولما تقدم يتعين رفض الطعن

أحكام نقض أخري وتطبيقات قضائية بشأن بيع المال المشاع

نظمت المواد 464 ، 465 ، 466 ، 468 من قانون المرافعات إجراءات وقواعد بيع العقار الشائع بالمزايدة و أحالت المادة 468 فى شأن الأحكام المقررة للبيع إلى أحكام بيع العقار المفلس وعديم الأهلية و الغائب

وحددت المادة 463 هذه الأحكام المحال إليها بالقواعد المتعلقة بإجراءات بيع العقار بناء على طلب الدائنين المنصوص عليها فى الفرعين الثالث والرابع من الفصل الثالث من ذات القانون.

ولما كان إجراء البيع بالطريق السالف لا يعدو أن يكون أحد إجراءات القسمة التى تتخذها المحكمة الجزئية لتحديد حصص الشركاء فى المال الشائع.

فإن الإحالة إلى الطريق الذى رسمه قانون المرافعات سالف البيان فى شأن البيع مقصور أثرها على اتباع القواعد الإجرائية المتعلقة بنظام البيع

دون أن يؤثر ذلك فى اختصاص المحكمة الجزئية بالفصل فى المنازعات التى قد تنشأ عن اتباع ذلك الطريق باعتبارها منازعات متفرعة عن المنازعات الأصلية المتعلقة بتكوين الحصص والتي تختص بها تلك المحكمة نوعياً .

( الطعن رقم 2311 لسنة 61 ق جلسة 11 / 6 / 1996 س 47 ج 2 ص 945 )

الاعتراض على قائمة شروط البيع . منازعة متفرعة عن دعوى القسمة . اختصاص المحكمة الجزئية بالفصل فيها . استئناف الحكم الصادر فى شأنها أمام المحكمة الابتدائية بهيئة استئنافية أياً كانت قيمة الدعوى . م 47 / 2 مرافعات .

الاعتراض على قائمة شروط بيع العقار الذى تعذر قسمته عيناً بالمزاد لا يعدو أن يكون من المنازعات المتفرعة عن دعوى القسمة التى تختص بالفصل فيها المحكمة الجزئية

ويكون استئناف الحكم الصادر فى شأنها أمام المحكمة الابتدائية بهيئة استئنافية أياً كانت قيمة الدعوى وذلك طبقاً لنص الفقرة الثانية من المادة 47 من قانون المرافعات .

( الطعن رقم 2311 لسنة 61 ق جلسة 11 / 6 / 1996 س 47 ج 2 ص 945 )

تنص المادة 842 علي:

• 1 – لدائني كل شريك ان يعارضوا فى ان تتم القسمة عينا او ان يباع المال بالمزاد بغير تدخلهم ، وتوجه المعارضة الى كل الشركاء ، ويترتب عليها الزامهم ان يدخلوا من عارض من الدائنين فى جميع الاجراءات ، والا كانت القسمة غير نافذة فى حقهم .
• ويجب على كل حال ادخال الدائنين المقيدة حقوقهم قبل رفع دعوى القسمة .
• 2 – اما اذا تمت القسمة ، فليس للدائنين الذين لم يتدخلوا فيها ان يطعنوا عليها الا فى حالة الغش .

الطعن رقم ٥١٥٢ لسنة ٧٠ قضائية الدوائر المدنية – جلسة ٢٠١٣/٠١/١٦

اختصاص المحكمة الجزئية نوعياً بكافة المنازعات المتعلقة بقسمة المال الشائع . إلحاق ضرراً جسيما بالأموال الشائعة جراء إجراء القسمة عيناً

. لازمه . وجوب قسمته قضائياً . م ٨٤١مدنى . صدور حكم ببيعها بالمزايدة . مؤداه . عدم اختصاص قاضى التنفيذ ببيع العقار المملوك على الشيوع لتعذر قسمته عيناً

علة ذلك . الإحالة بشأن بيعه إلى ما رسمه قانون المرافعات من طريق . لا أثر له على تحديد ميعاد الطعن في الحكم الصادر بإيقاع البيع.

مؤداه . عدم خضوعه للميعاد المنصوص عليه ٤٥١ / ٢ مرافعات . علة ذلك . أثره . خضوع ميعاد استئنافه للميعاد المقرر قانوناً بالمادة ٢٢٧ / ١مرافعات .

إذ كان الثابت من الأوراق أن المنازعة التى حكمت فيها المحكمة الجزئية بإيقاع بيع منزل التداعي إنما تدور حول القسمة القضائية المنصوص عليها في المادة ٨٤١ من القانون المدنى

والتي تتم في حالة ثبوت أن من شأن إجراء القسمة عيناً إلحاق ضرر كبير بالأموال الشائعة المراد إجراء قسمتها من خلال حكم يصدر من المحكمة الجزئية المنظور أمامها دعوى القسمة من خلال بيعها بالمزاد وفقاً للقواعد الإجرائية التى حددها قانون المرافعات

ومن ثم فإن الدعوى المطروحة في تكييفها الصحيح أنها بطلب إجراء البيع بالطريق الذى رسمه المشرع في قانون المرافعات ، ومحكمة المواد الجزئية هي المختصة بقسمة المال الشائع حصصاً أو بيعه لعدم إمكان قسمته بغير ضرر مهما كانت قيمة الدعوى

ومن ثم لا يختص قاضى التنفيذ ببيع العقار المملوك على الشيوع إذ اختصاصه مقصور على ما يتعلق بإجراءات التنفيذ وما يؤثر في التنفيذ 

وإجراء البيع لتعذر القسمة يكون من إجراءات القسمة القضائية التى تتخذها المحكمة الجزئية لتحديد حصص الشركاء في المال الشائع

ولا تؤثر الإحالة إلى الطريق الذى رسمه قانون المرافعات في شأن البيع على تحديد ميعاد الطعن في الحكم الصادر بإيقاع البيع

وإذ كانت الدعوى المطروحة ليست إجراءً من إجراءات التنفيذ أو مؤثرة في التنفيذ ، والشريك الذى يطلب إنهاء حالة الشيوع والحصول على حصته لا يعتبر دائناً لباقي الشركاء ولا حاجزً على هذا العقار الشائع

وبالتالي فلا يخضع الحكم الصادر منها للميعاد المنصوص عليه في المادة ٤٥١ / ٢ من قانون المرافعات

ومن ثم فإن   ميعاد الطعن   إذا ما طعن فيه بالاستئناف يكون هو الميعاد المقرر قانوناً في المادة ٢٢٧ / ١ من القانون ذاته وهو أربعين يوماً من تاريخ صدوره كأصل عام وفقاً للقواعد العامة المقررة في هذا الخصوص.

الحكم

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذى تلاه السيد المستشار المقرر / أسامه أبو العز ” نائب رئيس المحكمة ” , والمرافعة وبعد المداولة .

حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية .

وحيث إن الوقائع ـ على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق ـ تتحصل فى أن

المطعون ضدها الأولى باشرت بالدعوى رقم ١٠ لسنة ١٩٩٦ بيوع روض الفرج الجزئية إجراءات التنفيذ العقاري على العقار المملوك لكل من الطاعنين والمطعون ضدهن من الثانية حتى الرابعة

نفاذاً للحكم الصادر فى الدعوى رقم ١١٢ لسنة ١٩٩٠ مدنى الوايلى الجزئية والذى قضى بتعذر إجراء قسمة هذا العقار وبيعه بالمزاد العلني يبدأ بمبلغ ١٤٦٧٨٥ جنيهاً

تحددت جلسة لنظر الاعتراضات على قائمة شروط البيع فلم يعترض عليها أحد ، حكمت المحكمة بإيقاع بيع العقار للمطعون ضدها الأولى بحكم استأنفه الطاعنون بالاستئناف رقم ٦٩٠٠ لسنة ٢ ق القاهرة وبتاريخ ٢٤ / ٧ / ٢٠٠٠ قضت بعدم قبول الاستئناف شكلاً لرفعه بعد الميعاد

طعن الطاعنون فى هذا الحكم بطريق النقض وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة ـ فى غرفة مشورة ـ حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها .

وحيث إن مما ينعاه الطاعنون على الحكم المطعون فيه الخطأ فى تطبيق القانون

إذ قضى بعدم قبول الاستئناف شكلاً لرفعه بعد خمسة أيام من تاريخ صدور الحكم المستأنف عملاً بالمادة ٤٥١ / ٢ من قانون المرافعات، فى حين أنهم تمسكوا ببطلان إجراءات البيع والحكم لعدم اتصال علمهم بالدعوى

وبالتالي فقد تخلفوا عن الحضور مما يترتب عليه بطلان إجراءات دعـوى إيقاع بيع العقار لتعذر القسمة ومـن ثم فإن ميعاد الطعن يبدأ مـن تاريخ إعلانهم بالحكم بشخصهم أو فى موطنهم

وهو ما خلت منه الأوراق وإذ لم يعن الحكم بهذا الدفاع فإنه يكون معيباً بما يستوجب نقضه .

وحيث إن هذا النعي سديد:

ذلك أن مؤدى النص فى المادتين ٢١٣ ، ٢٢٧ من قانون المرافعات يدل على أن الأصل أن ميعاد الطعن بالاستئناف أربعون يوماً ما لم ينص القانون على غير ذلك .

ويبدأ هذا الميعاد من تاريخ إعلان الحكم إلى المحكوم عليه فى الأحوال التى يكون قد تخلف عن الحضور فى جميع الجلسات المحددة لنظر الدعوى ولم يقدم مذكـرة بدفاعه ،

لما كان ذلك وكان الثابت من الأوراق أن:

المنازعة التى حكمت فيها المحكمة الجزئية بإيقاع بيع منزل التداعي إنما تدور حول القسمة القضائية المنصوص عليها فى المادة ٨٤١ من القانون المدنى

والتي تتم فى حالة ثبوت أن من شأن إجراء القسمة عيناً إلحاق ضرر كبير بالأموال الشائعة المراد إجراء قسمتها من خلال حكم يصدر من المحكمة الجزئية المنظور أمامها دعوى القسمة من خلال بيعها بالمزاد وفقاً للقواعد الإجرائية التى حددها قانون المرافعات

ومن ثم فإن الدعوى المطروحة فى تكييفها الصحيح أنها بطلب إجراء البيع بالطريق الذى رسمه المشرع فى قانون المرافعات ، ومحكمة المواد الجزئية هي المختصة بقسمة المال الشائع حصصاً أو بيعه لعدم إمكان قسمته بغير ضرر مهما كانت قيمة الدعوى

ومن ثم لا يختص قاضى التنفيذ ببيع العقار المملوك على الشيوع إذ اختصاصه مقصور على ما يتعلق بإجراءات التنفيذ وما يؤثر فى التنفيذ

وإجراء البيع لتعذر القسمة يكون من إجراءات القسمة القضائية التى تتخذها المحكمة الجزئية لتحديد حصص الشركاء فى المال الشائع ولا تؤثر الإحالة إلى الطريق الذى رسمه قانون المرافعات فى شأن البيع على تحديد ميعاد الطعن فى الحكم الصادر بإيقاع البيع

وإذ كانت الدعوى المطروحة ليست إجراءً من إجراءات التنفيذ أو مؤثرة فى التنفيذ ، والشريك الذى يطلب إنهاء حالة الشيوع والحصول على حصته لا يعتبر دائناً لباقي الشركاء ولا حاجزً على هذا العقار الشائع

وبالتالي فلا يخضع الحكم الصادر منها للميعاد المنصوص عليه فى المادة ٤٥١ / ٢ من قانون المرافعات

ومن ثم فإن ميعاد الطعن إذا ما طعن فيه بالاستئناف يكون هو الميعاد المقرر قانوناً فى المادة ٢٢٧ / ١ من القانون ذاته وهو أربعين يوماً من تاريخ صدوره كأصل عام وفقاً للقواعد العامة المقررة فى هذا الخصوص

هذا ولمحكمة النقض أن تعطى الوقائع الثابتة فى الحكم المطعون فيه تكييفها القانونى الصحيح مادامت لا تعتمد فـى هذا التكييف على غير ما حصلتـه محكمـة الموضوع من هذه الوقائع

وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا لنظر وجرى قضاءه بسقوط الحق فى الاستئناف على سند من أنه يسرى عليه الميعاد المنصوص عليه فى المادة ٤٥١ / ٢ من قانون المرافعات

وهو خمسة أيام المقررة للطعن فى الأحكام الصادرة بإيقاع البيع فإنه يكون قد أنزل عليه قاعدة غير منطبقة قانوناً مما يعيبه ويجب نقضه فى هذا الخصوص .

وحيث إنه من المقرر أنه:

لمـا كـان مفـاد نص المادة ٢٥٣ من قانون المرافعات أنه يجوز لمحكمة النقض كما هو الشأن بالنسبة للنيابة العامة وللخصوم إثارة الأسباب المتعلقة بالنظام العـام

ولو لم يسبق التمسك بها أمام محكمة الموضوع أو فى صحيفة الطعن متى توافرت عناصر الفصل فيها من الوقائع والأوراق التى سبق عرضها على محكمة الموضوع ووردت هذه الأسباب على الجزء المطعون فيه من الحكــم

وليس على جزء آخر منه أو حكم سابق عليه لا يشمله الطعن ، وكانت مسألة الاختصاص الولائي أو القيمي أو النوعي تعتبر قائمة فى الخصومة ومطروحة دائماً على محكمة الموضوع لتعلقهـا بالنظام العـام

إذ أن الحكم الصادر فى موضوع الدعوى يشتمل حتمـاً علـى قضاء ضمني فى الاختصاص سواء أثار الخصوم مسألة الاختصاص أو لم يثيروهـا وسواء أبدتها النيابة العامة أو لـم تُبدها

فواجب المحكمة يقتضيها أن تتصدى لها من تلقـاء ذاتها ، وكان من مقتضى المادتين ٨٣٨ / ١ ، ٨٤١ من القانون المدنى والمادة ٤٣ من قانون المرافعات أن :

المحكمة الجزئية تختص نوعياً بالفصل فى كافة المنازعات المتعلقة بتكوين حصص الشركاء فى المال الشائع وذلك بتقويمه وقسمته حصصاً

فإذا ما تحققت من عدم إمكان قسمته عيناً أو أن من شأن ذلك إحداث نقص كبير فى قيمته

فإنها تصدر حكماً بإجراء بيع المال بالمزايدة وفقاً للقواعد الإجرائية التى حددها قانون المرافعات فى المواد ٤٦٤ ، ٤٦٥ ، ٤٦٦ ، ٤٦٨

ولما كان إجراء البيع بالطريق السالف بيانه لا يعدو أن يكون أحد إجراءات القسمة التى تتخذها المحكمة الجزئية لتحديد حصص الشركاء فى المال الشائع

فإن الإحالة إلى الطريق الذى رسمه قانون المرافعات سالف البيان فى شأن البيع

مقصور أثرها على إتباع القواعد الإجرائية المتعلقة بنظام البيع دون أن يؤثر ذلك فى اختصاص المحكمة الجزئية بالفصل فى المنازعات التى قد تنشأ عن إتباع ذلك الطريق

باعتبارها منازعة متفرعة عن المنازعات الأصلية المتعلقة بتكوين الحصص والتي تختص بها تلك المحكمة نوعياً

وبالتالي فإن الاعتراض على قائمة شروط بيع العقار الذى تعذر قسمته عيناً بالمزاد لا يعدو أن يكون من المنازعات المتفرعة عن دعوى القسمة التى تختص بالفصل فيها المحكمة الجزئية

ويكون استئناف الحكم الصادر فى شأنها أمام المحكمة الابتدائية بهيئة استئنافية أياً كانت قيمة الدعوى وذلك طبقاً لنص الفقرة الثانية من المادة ٤٧ من قانون المرافعات

وبالتالي لا يكون اختصاص لمحكمة استئناف عالي القاهرة بنظره.

وحيث إنه كان يتعين وفقاً المادة ٢٦٩ / ١ من قانون المرافعات أن تكون الإحالة للمحكمة التى أصدرت الحكم المطعون فيه لتحكم فى القضية من جديد

إلا أنه لما كانت المحكمة قد انتهت إلى انعقاد الاختصاص بنظر الاستئناف لمحكمة شمال القاهرة الابتدائية منعقدة بهيئة استئنافية وكان الاستئناف صالحا للحكم فيه

ومن ثم يتعين القضاء بعدم اختصاص محكمة استئناف القاهرة نوعياً بنظر الدعوى وبإحالة القضية إلى محكمة شمال القاهرة الابتدائية “بهيئة استئنافية” المختصة بنظرها .

لــذلك

نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه وألزمت المطعون ضدهم الأربعة الأُول المصروفات ومائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة ، وحكمت فى موضوع الاستئناف رقم ٦٩٠٠ لسنة ٢ ق القاهرة بعدم اختصاص المحكمة نوعياً بنظر الدعوى

وبإحالة القضية إلى محكمة شمال القاهرة الابتدائية منعقدة ” بهيئة استئنافية ” المختصة بنظرها وألزمت المستأنفين المصروفات ومائة جنيه مقابل أتعاب المحاماة .

الطعن رقم ٢٧٨٦ لسنة ٧٧ قضائية – الدوائر المدنية – جلسة ٢٠١٦/٠٢/٠١

اختصاص المحكمة الجزئية نوعياً بالفصل في كافة المنازعات المتعلقة بتكوين حصص الشركاء في المال الشائع وذلك بتقويمه وقسمته حصصاً . وجوب قضائها بإجراء بيع المال بالمزايدة عند عدم إمكان قسمته عيناً

أو كان من شأنها إحداث نقص كبير في قيمته . المواد ٨٤١ ، ٨٣٨ / ١ مدنى ، ٤٣ مرافعات 

إجراءات وقواعد بيع العقار الشائع بالمزايدة . الإحالة بشأنها إلى أحكام قانون المرافعات . عدم تأثير ذلك في اختصاص المحكمة الجزئية نوعياً بالفصل في المنازعات التى قد تنشأ عن اتباع ذلك الطريق

علة ذلك . المواد ٤٦٤ , ٤٦٥ , ٤٦٦ , ٤٦٨ مرافعات . الاعتراض على قائمة شروط بيع العقار الذى تعذر قسمته عيناً بالمزاد . منازعة متفرعة من دعوى القسمة .

اختصاص المحكمة الجزئية بالفصل فيها . عدم اختصاص قاضى التنفيذ بالفصل فيها . مخالفة ذلك . خطأ . م ١١٠ مرافعات .

المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن مقتضى المادتين ٨٣٨ / ١ ، ٨٤١ من القانون المدنى والمادة ٤٣ من قانون المرافعات أن المحكمة الجزئية تختص نوعياً بالفصل في كافة المنازعات المتعلقة بتكوين حصص الشركاء في المال الشائع وذلك بتقويمه وقسمته حصصاً فإذا ما تحققت من تعذر قسمته عيناً

أو كان من شأن ذلك إحداث نقص كبير في قيمته فإنها تصدر حكماً بإجراء بيع المال بالمزايدة وفقاً لإجراءات وقواعد بيع العقار المنصوص عليها في المواد ٤٦٤ ، ٤٦٥ ، ٤٦٦ ، ٤٦٨ من قانون المرافعات

وما أحالت إليه المادة الأخيرة من مواد في نفس القانون ، ولما كان إجراء البيع بالطريق سالف البيان لا يعدو أن يكون أحد إجراءات القسمة التى تتخذها المحكمة الجزئية لتحديد حصص الشركاء في المال الشائع

فإن الإحالة إلى الطريق الذى رسمه قانون المرافعات في شأن بيع العقار المملوك على الشيوع يكون مقصوراً

أثره على اتباع القواعد الإجرائية المتعلقة بنظام البيع دون أن يؤثر ذلك في اختصاص المحكمة الجزئية بالفصل في المنازعات الأصلية المتعلقة بتكوين الحصص والتي تختص بها تلك المحكمة نوعياً

وبالتالي فإن الاعتراض على قائمة شروط بيع العقار بالمزاد الذى تعذرت قسمته عيناً لا يعدو أن يكون من المنازعات المتفرعة من دعوى القسمة التى تختص بالفصل فيها المحكمة الجزئية

ولا تدخل في اختصاص قاضى التنفيذ بما كان يتعين على محكمة أول درجة بوصفها محكمة تنفيذ أن تحيل الدعوى إلى المحكمة الجزئية المختصة نوعياً بنظرها عملاً بالمادة ١١٠ من قانون المرافعات

وإذ هي حكمت في موضوع النزاع مجاوزة اختصاصها النوعي وأيدها الحكم المطعون فيه فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون .

نظمت المواد 464 ، 465 ، 466 ، 468 من قانون المرافعات إجراءات وقواعد بيع العقار الشائع بالمزايدة و أحالت المادة 468 فى شأن الأحكام المقررة للبيع إلى أحكام بيع العقار المفلس وعديم الأهلية و الغائب

وحددت المادة 463 هذه الأحكام المحال إليها بالقواعد المتعلقة بإجراءات بيع العقار بناء على طلب الدائنين المنصوص عليها فى الفرعين الثالث والرابع من الفصل الثالث من ذات القانون

ولما كان إجراء البيع بالطريق السالف لا يعدو أن يكون أحد إجراءات القسمة التى تتخذها المحكمة الجزئية لتحديد حصص الشركاء فى المال الشائع .

فإن الإحالة إلى الطريق الذى رسمه قانون المرافعات سالف البيان فى شأن البيع مقصور أثرها على اتباع القواعد الإجرائية المتعلقة بنظام البيع

دون أن يؤثر ذلك فى اختصاص المحكمة الجزئية بالفصل في المنازعات التى قد تنشأ عن اتباع ذلك الطريق باعتبارها منازعات متفرعة عن المنازعات الأصلية المتعلقة بتكوين الحصص والتي تختص بها تلك المحكمة نوعياً .

( الطعن رقم 2311 لسنة 61 ق جلسة 11 / 6 / 1996 س 47 ج 2 ص 945 )

الاعتراض على قائمة شروط بيع العقار الذى تعذر قسمته عيناً بالمزاد لا يعدو أن يكون من المنازعات المتفرعة عن دعوى القسمة التى تختص بالفصل فيها المحكمة الجزئية

ويكون استئناف الحكم الصادر فى شأنها أمام المحكمة الابتدائية بهيئة استئنافية أياً كانت قيمة الدعوى وذلك طبقاً لنص الفقرة الثانية من المادة 47 من قانون المرافعات .

( الطعن رقم 2311 لسنة 61 ق جلسة 11 / 6 / 1996 س 47 ج 2 ص 945 )

لدائني كل شريك ان يعارضوا فى ان تتم القسمة عينا او ان يباع المال بالمزاد بغير تدخلهم ، وتوجه المعارضة الى كل الشركاء ، ويترتب عليها الزامهم ان يدخلوا من عارض من الدائنين فى جميع الاجراءات

والا كانت القسمة غير نافذة فى حقهم . ويجب على كل حال ادخال الدائنين المقيدة حقوقهم قبل رفع دعوى القسمة .

 اما اذا تمت القسمة ، فليس للدائنين الذين لم يتدخلوا فيها ان يطعنوا عليها الا فى حالة الغش.

الطعن رقم ١٥٠٥٧ لسنة ٧٥ قضائية الدوائر المدنية – جلسة ٢٠١٥/٠٢/١٥

إغفال قلم الكتاب إخبار المدين بإيداع قائمة شروط البيع . لا بطلان . أثره . عدم جواز الاحتجاج بإجراءات التنفيذ على من لم يحصل إخباره وله إبداء طلبات وملاحظات أمام قاضى البيوع دون تقيده بميعاد . المواد ٤١٧ ، ٤٢٠ و٤٢٢ مرافعات .

المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن المادة ٤١٧ من قانون المرافعات وإن أوجبت على قلم الكتاب إخبار ذوى الشأن ممن ورد ذكرهم بها ومنهم المدين بإيداع قائمة شروط البيع

إلا أن المادة ٤٢٠ من القانون المذكور لم ترتب البطلان جزاء على مخالفة هذا الإجراء

وإنما يكون الجزاء هو عدم جواز الاحتجاج بإجراءات التنفيذ على من لم يحصل إخباره ويكون له إبداء ما شاء من الطلبات والملاحظات أمام قاضى البيوع

دون أن يتقيد بالميعاد المبين في المادة ٤٢٢ من قانون المرافعات عن طريق التدخل في تلك الدعوى ، أو بطريق الدعوى المبتدأة بإبداء أوجه البطلان على تلك الإجراءات.

الحكم

بعد الاطلاع على الأوراق ، وسماع التقرير الذى تلاه السيد القاضى المقرر / محمد عبد المحسن منصور ” نائب رئيس المحكمة ” والمرافعة وبعد المداولة

حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية .

وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل فى أن المطعون ضده أقام على الطاعن الدعوى رقم ٩٩ لسنة ٢٠٠١ مدنى أول طنطا بطلب

الحكم ببطلان إجراءات  التنفيذ العقارى  فى الدعوى رقم ٩٧٢ لسنة ٢٠٠٠ بيوع أول طنطا

تأسيساً على بطلان إيداع قائمة شروط البيع لعدم إعلانه بها وبالجلسة المحددة لنظر الاعتراضات ، حكمت المحكمة بالطلبات ، استأنف الطاعن هذا الحكم لدى محكمة طنطا الابتدائية بهيئة استئنافية

التى قضت بعدم اختصاصها قيميا وبإحالتها إلى محكمة استئناف طنطا فقيدت بجدولها برقم ١٩٦٠ لسنة ٥٥ ق وبتاريخ ٣ / ٧ / ٢٠٠٥ حكمت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف

طعن الطاعن فى هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقضه ، وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة فى غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها .

وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون ، إذ قضى ببطلان إجراءات التنفيذ العقاري فى دعوى البيوع رقم ٩٧٢ لسنة ٢٠٠٠

تأسيساً على عدم إخبار المطعون ضده بإيداع قائمة شروط البيع بالجلسة المحددة لنظر الاعتراضات فيها ،

رغم أن عدم الإخبار لا يرتب بطلان تلك الإجراءات قانوناً ، فضلاً عن أن المذكور قد مثل بوكيله فى تلك الدعوى على النحو الثابت بمحاضر جلساتها ولم يبد أى منازعة ، بما يعيبه يستوجب نقضه .

وحيث إن هذا النعي فى محله 

ذلك بأن المادة ٤١٧ من قانون المرافعات وإن أوجبت على قلم الكتاب إخبار ذوى الشأن ممن ورد ذكرهم بها ومنهم المدين بإيداع قائمة شروط البيع

إلا أن المادة ٤٢٠ من القانون المذكور لم ترتب البطلان جزاء على مخالفة هذا الإجراء ، وإنما يكون الجزاء هو عدم جواز الاحتجاج بإجراءات التنفيذ على من لم يحصل إخباره ويكون له إبداء ما شاء من الطلبات والملاحظات أمام قاضى البيوع

دون أن يتقيد بالميعاد المبين فى المادة ٤٢٢ من قانون المرافعات عن طريق التدخل فى تلك الدعوى ، أو بطريق الدعوى المبتدأة بإبداء أوجه البطلان على تلك الإجراءات ،

لما كان ذلك وكان البين من الأوراق أن المطعون ضده قد مثل بوكيله بجلسة ١٠ / ٢ / ٢٠٠١ فى دعوى البيوع وطلب التأجيل لتقديم ما تم بشأن الدعوى محل الطعن ولم يبد أي منازعة تتعلق ببطلان الإجراءات

وإذ قضى الحكم المطعون فيه رغم ذلك ببطلان إجراءات التنفيذ لعدم إخبار المطعون ضده بإيداع قائمة شروط البيع

فضلاً أن عدم إخباره بهذا الإيداع لا يرتب بطلان تلك الإجراءات على ما سلف ، فإنه يكون معيباً بمخالفة القانون بما يوجب نقضه .

وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه ، ولما تقدم يتعين القضاء بإلغاء الحكم المستأنف وبرفض الدعوى .

لذلك

نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه ، وألزمت المطعون ضده المصروفات ومبلغ مائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة

وحكمت فى موضوع الاستئناف رقم ١٩٦٠ لسنة ٥٥ ق بإلغاء الحكم المستأنف وبرفض الدعوى ، وألزمت المستأنف ضده المصروفات عن درجتي التقاضي ومائة وخمسة وسبعين جنيهاً مقابل أتعاب المحاماة .

الأصل وعلى ما تقضى به المادة 426 من قانون المرافعات أن قاضى التنفيذ لا يصدر أمرا بتحديد جلسة البيع إلا بعد التحقق من أن الحكم المنفذ به أصبح نهائيا

ومن المقرر أن عدم نهائية الحكم المنفذ به أمام قاضى التنفيذ هو من أسباب الوقف الوجوبي لإجراءات بيع العقار بحيث يسوغ الطعن بالاستئناف فى الحكم بإيقاع البيع

إذا ما صدر بعد رفض طلب وقف الإجراءات بناء عليه عملا بالفقرة الأولى من المادة 451 من قانون المرافعات ويوجب الحكم بوقف البيع .

( الطعن رقم 243 لسنة 42 ق جلسة 1976/1/14 س 27 ص 213 )

الأسئلة الشائعة حول بيع العقار الشائع بالمزاد ودعوي البيوع

ختاما: قدمنا بعض  القواعد الأساسية لدعوى البيوع ببيع المال الشائع بالمزاد  ليختص كل شريك على الشيوع بنصيبه نقدا وذلك على ضوء أحكام قانون المرافعات والقانون المدنى وأحكام محكمة النقض.

إذا كنت تواجه مشكلة قانونية تتعلق بالقسمة أو بيع العقار المشاع بالمزاد العلني، يمكنك التواصل مع مكتبنا للحصول على استشارة قانونية مختصة.

دعنا نساعدك في تحقيق حل عادل ومناسب لحقوقك القانونية.

تواصل معنا الآن للحصول على استشارة قانونية موثوقة

هل لديك استفسار قانوني عاجل أو قضية تتطلب رأيًا متخصصًا؟

مكتب الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار – محامٍ بالنقض والإدارية العليا، يقدم خدمات قانونية احترافية في قضايا الملكية، الميراث، الأحوال الشخصية، المنازعات العقارية، والطعون أمام محكمة النقض.

📞 اتصل مباشرة لحجز موعد بالمكتب: 01285743047

📱 راسلنا على واتساب للاستفسارات السريعة: 01228890370

📧 البريد الإلكتروني: azizamar90@gmail.com

🏠 العنوان: 29 شارع النقراشي – برج المنار – الدور الخامس – الزقازيق – محافظة الشرقية – مصر

💬📩 أرسل استشارتك الآن عبر نموذج التواصل .

⏰ مواعيد العمل:

• من السبت إلى الأربعاء – بالحجز المسبق
• الخميس والجمعة: أجازة للمكتب – الحالات العاجلة فقط عبر الهاتف أو البريد

⚖️ خدماتنا القانونية:

1️⃣ الأفراد والعائلات:تقسيم التركات وحل نزاعات الورثة.

• قضايا الملكية والعقارات (صحة التوقيع – صحة ونفاذ – وضع اليد – الشطب).
• صياغة مذكرات الطعن والترافع أمام محكمة النقض والإدارية العليا.
• قضايا الأحوال الشخصية (طلاق – نفقة – رؤية – حضانة).

2️⃣ الشركات والمؤسسات:

• تأسيس الشركات وصياغة العقود واللوائح.
• التمثيل القانوني في النزاعات التجارية والعمالية والمدنية.
• التدقيق القانوني الدوري والاستشارات الوقائية.
• التحكيم وصياغة اتفاقيات الشراكة والتوريد.

3️⃣ خدمات مخصصة:

• إدارة النزاعات الجماعية بين الورثة والشركاء.
• استشارات دورية لمجالس الإدارة والشركات الناشئة.
• حزم استشارية سنوية أو شهرية لمتابعة القضايا وتحديثات القانون.

❓ لماذا تختار مكتب عبدالعزيز حسين عمار؟

💼 خبرة تزيد عن 28 عامًا أمام المحاكم المصرية

📊 تحليل دقيق وحلول عملية مخصصة لكل ملف

📈 التزام بالمتابعة المستمرة والدفاع عن حقوقك بثقة

🌐 تغطية شاملة للقضايا الفردية والجماعية والمؤسسية

🔔 اشترك للحصول على دليل مجاني حول قانون الميراث والعقارات .

📝 استشارتك الأولى تبدأ بخطوة … راسلنا الآن بثقة

“إذا كنت تبحث عن محامي قضايا ملكية أو تحتاج إلى استشارة حول قسمة التركات أو الطعن أمام محكمة النقض، فإن مكتب عبدالعزيز حسين عمار يقدم لك الدعم الكامل بخبرة طويلة ومعرفة دقيقة بقوانين الميراث والملكية في مصر.”

عبد العزيز حسين عمار محام بالنقض — خبرة تزيد عن 28 سنة

محامٍ مقيد أمام محكمة النقض المصرية، متخصص في القضايا المدنية، النزاعات العقارية، الميراث، والطعن بالنقض. مدير منصة "عمار للمحاماة" ومؤلف قانوني يهدف لتبسيط الثقافة القانونية المصرية.

نُشر هذا المقال بواسطة عبدالعزيز حسين عمار
تاريخ النشر: 2022-09-05