نقل الملكية بعقد البيع العرفي: هل يثبت العقد الابتدائي ملكية العقار؟

قانونا يجوز نقل الملكية بعقد البيع العرفي ويعتقد كثير من المشترين أن توقيع عقد البيع العرفي الابتدائي وسداد الثمن يكفيان لامتلاك العقار، إلا أن القانون المصري يقرر قاعدة حاسمة ملكية العقارات لا تنتقل إلا بالتسجيل في الشهر العقاري.

ومع ذلك فإن العقد العرفي يظل مستند قانوني بالغ الأهمية، إذ يمنح المشتري مجموعة من الحقوق والضمانات تمكنه من إجبار البائع على  نقل الملكية رسميا .

في هذا الدليل القانوني المتكامل ستتعرف على:

• ✔ هل العقد الابتدائي يثبت ملكية الشقة أو الأرض؟
• ✔ حقوق المشتري بعقد بيع ابتدائي قبل التسجيل
• ✔ التزامات البائع بنقل الملكية
• ✔ الوضع القانوني للعقار قبل التسجيل
• ✔ طرق تسجيل العقار وفق قانون 9 لسنة 2022
• ✔ الحل القانوني إذا رفض البائع التسجيل.

كيفية نتقل الملكية بعقد البيع العرفي؟

يثير البيع العرفي تساؤلين أساسيين:

• هل تنتقل الملكية بمجرد توقيع العقد؟
• ما الوضع القانوني للعقار قبل التسجيل؟

والإجابة تختلف حسب طبيعة المبيع.

أولًا: إذا كان المبيع عقارًا

❌ لا تنتقل الملكية إلا بالتسجيل

تنص المادة 934 مدني على أن:

الملكية والحقوق العينية العقارية لا تنتقل إلا بالتسجيل.

كما تنص المادة 9 من قانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 على أن:

1. جميع التصرفات الناقلة للملكية يجب تسجيلها
2. عدم التسجيل يعني عدم انتقال الحق لا بين المتعاقدين ولا بالنسبة للغير
3. يظل الأثر مجرد التزامات شخصية

وبالتالي:

1. ✔ يبقى البائع مالكًا للعقار حتى التسجيل
2. ✔ لا يكتسب المشتري ملكية العقار بعقد عرفي فقط
3. ✔ يحق للبائع قانونًا التصرف في العقار قبل التسجيل (مع مسؤوليته تجاه المشتري)

ثانيًا: إذا كان المبيع منقولًا

تختلف القاعدة في المنقولات:

✔ المنقول المعين بالذات

تنتقل ملكيته بمجرد العقد إذا كان مملوكًا للبائع.

✔ المنقول المعين بالنوع

لا تنتقل الملكية إلا بعد الإفراز (التعيين).

مثال: شراء كمية قمح — لا تنتقل الملكية إلا بعد تحديد الكمية وتسليمها

الوضع القانوني للعقار قبل التسجيل

رغم عدم انتقال الملكية، فإن عقد البيع العرفي ليس بلا قيمة قانونية.

بل يُنشئ:

1. حقًا شخصيًا للمشتري في مواجهة البائع
2. التزام البائع بنقل الملكية
3. حق المشتري في رفع دعوى صحة ونفاذ
4. ضمان عدم التعرض والاستحقاق

حقوق المشتري بعقد بيع ابتدائي قبل التسجيل

رغم عدم انتقال الملكية، فإن المشتري يكتسب حقوقًا مهمة جدًا:

• ✔ حق استلام العقار
• ✔ حق الانتفاع به
• ✔ حق منع البائع من التعرض له
•  حق إجبار البائع على التسجيل
• ✔ حق رفع دعوى صحة ونفاذ
• ✔ حق التعويض عند الإخلال

وهذه الحقوق تمثل حماية قانونية حقيقية حتى إتمام التسجيل.

التزامات البائع بنقل الملكية (المادة 428 مدني)

يلتزم البائع بالقيام بكل ما يلزم لنقل الحق المبيع، ومنها:

🔹 أولًا: الالتزامات الإيجابية

• تقديم مستندات الملكية
• تقديم شهادات الضرائب العقارية
• تقديم بيان حدود العقار
• شهر حق الإرث إن كان قد آل إليه بالميراث
• التصديق على التوقيع بالشهر العقاري
• الحضور لإتمام إجراءات التسجيل
• كما تنتقل هذه الالتزامات إلى ورثة البائع.

ثانيًا: الالتزامات السلبية

يلتزم البائع بالامتناع عن:

• التصرف في العقار بما يضر بالمشتري
• منازعة المشتري في حقه
• إخفاء مستندات الملكية
• القيام بأعمال تعوق التسجيل

ويُعد ذلك تطبيقًا لضمان التعرض والاستحقاق.

هل يثبت العقد الابتدائي الملكية؟

❌ لا يثبت الملكية في العقارات

✔ يثبت الالتزامات بين الطرفين فقط

ولذلك يُنصح دائمًا بإتمام التسجيل لضمان الحماية القانونية الكاملة.

طرق تسجيل العقار في مصر

✔ التسجيل الرضائي

يتم باتفاق الطرفين أمام الشهر العقاري.

✔ التسجيل القضائي

عن طريق دعوى صحة ونفاذ إذا رفض البائع التسجيل.

التسجيل وفق قانون 9 لسنة 2022

أجاز القانون تسجيل بعض العقارات بناءً على:

• حيازة هادئة لمدة 5 سنوات
• سند ولو كان عرفيًا
• حسن النية

مع ملاحظة أن ذلك يطبق غالبًا على:

• ✔ الشقق
• ✔ المباني
• ✔ المحلات

ولا يشمل الأراضي الزراعية أو الفضاء.

خلاصة القاعدة القانونية

• ✔ عقد البيع العرفي لا ينقل ملكية العقار
• ✔ الملكية لا تنتقل إلا بالتسجيل
• ✔ العقد ينشئ حقوقًا شخصية للمشتري
• ✔ يمكن إجبار البائع على التسجيل قضائيًا

🔥 أخطر خطأ يقع فيه المشترون

الاعتماد على العقد العرفي فقط دون اتخاذ إجراءات التسجيل، مما قد يؤدي إلى:

• بيع العقار للغير
• الحجز عليه
• نزاعات مع الورثة
• صعوبة إثبات الحق لاحقًا

متى تحتاج إلى محامي عقارات متخصص؟

إذا واجهت أيًا من الحالات التالية:

• رفض البائع التسجيل
• وجود تسلسل ملكية طويل
• عقار غير مسجل من الأصل
• نزاع على الملكية
• شراء بعقد ابتدائي قديم
• رغبة في تسجيل شقة أو أرض

إجراءات التسجيل لنقل ملكية العقارات بعقد البيع العرفي

تعرف علي كيفية نقل الملكية البائع إلي المشتري بعقد البيع العرفي وأحكام ذلك وفق القانون مع بيان التزامات البائع الايجابية تجاه المشتري لتمكينه من نقل الملكية اليه مع بيان الأثار المترتبة علي عقد البيع العرفي قبل التسجيل .

تحديث 2025 بشأن حقوق المشتري بعقد البيع العرفي: صدر حكم نقض هام يؤكد عدة مبادئ – تعرف عليها في هذا المقال: عقد البيع العرفي: حقوق المشتري بلا تسجيل حكم نقض 2025 .

يثير هذا المبحث عن نقل الملكية بالبيع العرفي تساؤلين رئيسيين:

• التساؤل الأول :

هل تنتقل الملكية بموجب عقد البيع العرفي بمعني هل يؤدي عقد البيع العرفي إلى انتقال الملكية للمشتري ؟

• التساؤل الثاني :

إذا كانت الملكية في العقارات لا تنتقل إلا بالتسجيل فما هو الوضع القانوني للشيء المبيع قبل التسجيل ؟

هل يترتب على عقد البيع العرفي نقل الملكية إلى المشتري ؟

للإجابة على هذا التساؤل فإنه يلزم أن نفرق بين فرضين:

الفرض الأول : إذا كان محل عقد البيع العرفي عقارا

إذا كان محل عقد البيع العرفي عقارا فان الملكية لا تنتقل إلا بالتسجيل سواء فيما بين المتعاقدين (البائع والمشتري بعقد عرفي).

 أو في مواجهة الغير فرغم تحرير عقد البيع العرفي ودفع المشتري للثمن يظل البائع للعقار مالكا له

وكل ما في الأمر هو تولد بعض الآثار في مواجهته أهمها قاطبة التزامـه بمـا هـو ضـروري لنقل الملكية والتزامه بتسليم البيع للمشتري ( العقار)

أساس ذلك صريح نص المادة 934 من القانون المدني والتي يجري نصها: 

1. فى المواد العقارية لا تنتقل الملكية ولا الحقوق العينية الأخرى سواء أكان ذلك فيما بين المتعاقدين أم كان في حق الغير إلا إذا روعيت الأحكام المبنية في قانون تنظيم الشهر العقاري .
2. ويبين قانون الشهر المتقدم الذكر التصرفات والأحكام السندات التي يجب شهرهـا سواء أكانت ناقلة للملكية أم غير ناقلة ويقرر الأحكام المتعلقة بهـذا الشهر.

ووفقا للمادة 9 من قانون 114 لسنه 1946 الشهر العقاري

فإن جميع التصرفات القانونية التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقلة أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب شهرها بطريق  التسجيل

ويترتب علي عدم التسجيل أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الأثر سوي الالتزامات الشخصية بين ذوي الشأن

ويجري نص المادة 9 من قانون الشهر العقاري علي الأتي :

جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقلة أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب شهرها بطريق التسجيل ويدخل في هذه التصرفات الوقف والوصية.

ويترتب علي عدم التسجيل أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الأثر سوي الالتزامات الشخصية بين ذوي الشأن.

الفرض الثاني : إذا كان محل عقد البيع العرفي منقولا:

إذا كان محل عقد البيع العرفي منقولا فتنتقل الملكية بمجرد البيع إلا انه يلزم التفرقة بين حالتين حسب نوع المنقول محل عقد البيع :-

الحالة الأولى : إذا كان محل عقد البيع العرفي منقول معين بالذات

تنص المادة 204 مدني :

الالتزام بنقل الملكية أو أي حق عيني آخر ينقل من تلقاء نفسه هذا الحق ، إذا كان محل الالتزام شيئاً معيناً بالذات يملكـه الملتزم ، وذلك دون إخلال بالقواعد المتعلقة بالتسجيل .

وتنص المادة 932 مدني :

تنتقل الملكية وغيرها من الحقوق العينية في المنقول والعقار بالعقد ، متى ورد على محل مملوك للمتصرف طبقا للمادة 204 .

والمفهوم من النصوص القانونية السابقة أن

ملكيـة المنقول المعين بالذات تنتقل من البائع إلى المشتري فور إبرام العقد ، فنقل الملكية يتم بقوة القانون من وقت الاتفاق على البيع ، سواء فيما بين المتعاقدين ( البائع – مشتري ) أو بالنسبة إلى الغير.

الحالة الثانية : إذا كان محل عقد البيع العرفي منقول معين بالنوع :

تنص المادة 205  فقرة 1 مدني :

إذا ورد الالتزام بنقل حق عيني على شيء لم يعين إلا بنوعه فلا ينتقل الحق إلا بإفراز هذا الشيء .

وتنص المادة 933 مدني :

المنقول الذي لم يعين إلا بنوعه لا تنتقل ملكيته إلا بإفرازه طبقا للمادة 205 .

يقصد بالمنقولات المعينة بنوعها: تلك التي يقوم بعضها مقام الوفاء بالبعض الأخر ، فليست للمنقول المعين بنوعه مواصفات خاصة به لا تنطبق على سواه.

وتنتقل الملكية في المنقــول المعين بالنوع بالإفراز ، ويقصد بالإفراز تجنيب المنقول ، بالإفراز يصبح المنقول معينا بالذات وحينئذ تنتقل الملكية.

كيف يتم الإفراز ؟

يتم الإفراز بالطريقة التي تناسب طبيعة الشيء المبيع سواء بالوزن أو العد أو الكيل أو المقاس ، وتجنيبه ، أي وضعه جانبا ، وقد يحصل الإفراز دون حاجة إلى فصل المبيع عن بقية أفراد نوعه إذا وضع عليه علامة تجعله مميزاً عن باقي المقدار

رغم أنه مختلط به كوضع علامة المشتري على المبيع أو وضع أسمه عليه وبذلك يصير المبيع معينا بالذات وتنتقل ملكيته إلى المشتري ولو لم يعقب هذا الإفراز تسليم المبيع إلى المشتري .

الوضع القانوني للشيء المبيع قبل التسجيل

إذا كانت الملكية في العقارات لا تنتقل إلا بالتسجيل فما هو الوضع القانوني للشيء المبيع قبل التسجيل ؟

الملكية في العقارات لا تنتقل إلا بالتسجيل المقتضي الفوري لذلك أن البائع لعقار بعقد عرفي ورغم البيع يظل مالكا له حتى التسجيل ومن ثم يحق له  التصرف فيه – مادامت الملكية لم تثبت للمشتري بالتسجيل وقد يفهم من هذا أن عقد البيع العرفي ليست له أدني قيمة قانونية والتساؤل الملح حينئذ :

الآثار التي يولدها عقد بيع العقار بعقد بيع عرفي لم يسجل

نقرر أن  الملكية في العقارات وأن كانت لا تنقل إلا بالتسجيل إلا أنه لعقد البيع العرفي – قبل التسجيل وبمجرد التعاقد – عدة أثار هامة ( فيما بين البائع والمشتري ) تعد بمثابة الضمانات الكافية لانتقال الملكية نتولى بيانها على النحو التالي.

الالتزام الأول علي البائع بعقد بيع عرفي التزام البائع بما هو ضروري لنقل الملكية:

وعن الأساس القانوني لالتزام البائع بالقيام بما هو ضروري لنقل الملكية تنص المادة 428 من القانون المدني :

يلتزم البائع أن يقوم بما هو ضروري لنقل الحق المبيع إلى المشتري وأن يكف عن أي عمل من شانه أن يجعل نقل الحق مستحيلا أو عسيراً .

و من المذكرة الإيضاحية للقانون المدني بخصوص هذا الالتزام

قد يطلب من البائع أن يقوم بأعمال مادية إيجابية أو سلبية من شانها أن تجعل نقل الملكية متيسرا من ذلك تقديم الشهادات اللازمة للتسجيل وتصديق البائع على إمضائـه تمهيدا لتسجيل العقد وشطب التكاليف المقررة على العين قبل البيـعوفرز المثليات والامتناع عن التصرف في العين تصرفا يضر بالمشتري .

وفق صريح نص المادة 428 من القانون المدني:

فان البائع لعقار بعقد عرفي يلتزم بالقيام بالأعمال الضرورية التي يتطلبها نقل ملكية المبيع للمشتري  وأن يكف عن الأعمال التي تحول دون نقل الملكية للمشتري .

ويبين من ذلك أن:

هناك نوعين أو طائفتين من الأعمال يلتزم البائع بالقيام بهما أعمال إيجابية وأعمال سلبية ويراعي أن التزامات البائع بعقد عرفي تنتقل إلى ورثته فيقع عليهم الالتزام باتخاذ الإجراءات اللازمة لنقل الملكية .

وكذلك الامتناع عن ملاحقة المشترى ومنازعته ملكيته وكما سيلي :-

الطائفة الأولى الأعمال الإيجابية :

يقصد بالأعمال الإيجابية التي يلتزم بها البائع الالتزامات التمهيدية الضرورية لنقل الملكية ومن أمثلتها :-

أولا : التزام البائع بتقديم المستندات اللازمة للتسجيل.

يقصد بالمستندات اللازمة  لنقل الملكية والتي يلتزم البائع أن يقدمها للمشتري بعقد عرفي  الشهادات اللازمة لتسجيل عقد البيع ، كمستندات الملكية وشهادة الضريبة العقارية وبيان بحدود العقار .

وفى المنقول إفراز المبيع المعين بنوعه أو جنسه لأن الملكية في المنقول المعين بالنـوع أو الجنس لا تنتقل إلا بالإفراز .

ثانيا : التزام البائع بشهر حق الإرث وجرد التركة إذا انتقلت إلية الملكية بالميراث

إذا كان البائع قد انتقلت إلية ملكية المبيع عن طريق الميراث الشرعي فيجب عليه قبل تسجيل البيع للمشتري أن يقوم بشهر حق الإرث و جرد التركة .

ويتم ذلك بتسجيل إشهادات الوراثة الشرعية أو الأحكام النهائية أو غيرها من المستندات المثبتة لحق الإرث مع قوائم جرد التركة

وفي ذلك قضت محكمة النقض :

يلتزم البائع – على ما تقضي به المادة 428 من القانون المدني – بأن يقوم بما هو ضروري لنقل الحق المبيع إلى المشتري ، وهذا الالتزام يشمل قيامه بشهر إنهاء الوقف وحقه فيه حتى يتسنى للمشتري تسجيل عقد البيع الصادر له

ومن ثم يكون الحكم المطعون فيه إذا اتخذ من اشتراط الطاعن تحمل البائعة مصاريف الإشهار قرينه على استغلاله لها قد استند على قرينه فاسدة  .

ثالثا : التزام البائع بالتصديق على إمضائه بمكتب الشهر العقاري

طبقا لالتزام البائع بما هو ضروري لنقل الملكية فانه يتعين على البائع أن ينتقل إلى مكتب الشهر العقاري للتصديق على إمضائه على عقد البيع أمام المأمور المختص

ويراعي أن تحرير كتابة العقد وما يسبق ذلك من إجراءات في قسم المساحة وإعداد العقد بوجه عام للتسجيل ، يقع على المشتري لا البائع والبائع ليس ملزما إلا بتقديم البيانات اللازمة لإعداد العقد للتسجيل .

أحكام قانون التسجيل الصادر في سنة 1923 والقرارات الصادرة بتنفيذه تحتم دفع رسوم التسجيل مع رسوم التصديق على الإمضاءات عند تقديم العقد للتوقيع عليه

 ولما كان المشتري هو الملزم بداهة بدفع هذه الرسوم فانه هو الذي يكون عليه تجهيز العقد بناء على البيانات التي يحصل عليها سواء من البائع أو من الأوراق

وبعد ذلك يكون له أن يطالب البائع بالحضور إلى قلم الكتاب لإمضاء العق إذن فمن الخطأ أن تعتبر المحكمة البائع ملزما بتجهيز العقد وتقديمه للمشتري لإمضائه خصوما إذا كان العقد الابتدائي صريحا في أن البائع غير ملزم إلا بإمضاء العقد النهائي

وكان المشتري لم يطلب من البائع في الإنذار الذي وجهه إليه إلا الحضور إلى قسم المساحـة لتحرير العقـد النهائي .

نقل ملكية العقار بالتسجيل

إذا كان مع طالب التسجيل سند صحيح عقد بيع رضائي نهائي أو ابتدائي مع ( 5 ) خمس سنوات حيازة وحسن النية فانه يمكن تسجيل العقار وفقا للمادة المضافة الى قانون الشهر العقاري  بالقانون رقم  9 لسنة 2022 التى نصت علي:

جواز شهر الوقائع التى من شأنها انشاء أو نقل أو زوال الحقوق العينية ومنها الحيازة المصحوبة بسند ولو كان عرفيا لمدة خمس سنوات تبدأ من تاريخ نشوء الحق إذا كانت بحسن نية حتى التسجيل.

اذا ووفقًا لقانون تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946، لا تنتقل ملكية العقارات إلا بالتسجيل، حيث تنص المادة 9 على أن: جميع التصرفات المنشئة أو الناقلة للحقوق العينية العقارية يجب شهرها بالتسجيل، ويترتب على عدم التسجيل عدم انتقال هذه الحقوق ولا قيامها قانونًا.

وهذا النص هو الدليل القاطع على أن العقد العرفي لا ينقل الملكية .

مع العلم أن التسجيل للعقار بهذا الطريق يقتصر علي المباني والشقق والمحلات دون الأراضي الفضاء والزراعية 

ومن ثم يمكن نقل الملكية أو أي حق عيني آخر من تلقاء نفسه إذا كان محل الالتزام شيئًا معينًا بالذات يملكه الملتزم، وذلك دون إخلال بالقواعد المتعلقة بالتسجيل

و يمكن نقل الملكية من البائع إلى المشتري بعقد البيع العرفي، ولكن يجب التسجيل لتحقيق الحماية القانونية الكاملة

للمزيد عن حماية الملكية العقارية نرشح لك الأبحاث القانونية الأتية:

• حماية الملكية العقارية بدعوى التسليم 
• شروط صحة أوصاف الحيازة محل الحماية القضائية 
• دعوي تثبيت الملكية العقارية عبد العزيز عمار المحامي  
• إثبات الملكية في دعوى الاستحقاق 

ما تقدم كان بشأن التزام البائع بنقل الملكية الى المشتري باتخاذ أعمال ايجابية لذلك وأما عن التزام البائع بالامتناع عن ملاحقة المشترى ومنازعته في ملكيته فهو وفقا لأحكام ضمان التعرض والاستحقاق المنصوص عليها في المواد من 439 وما بعدها من القانون المدني يمكن الرجوع الي الأبحاث الخاصة بموضوع  ضمان التعرض والاستحقاق  .

ومن ثم الخلاصة أنه:

• يمكن نقل الملكية من البائع إلى المشتري بعقد البيع العرفي، ولكن يجب التسجيل لتحقيق الحماية القانونية الكاملة و وفقًا للمادة 204 من القانون المدني المصري و يمكن نقل الملكية أو أي حق عيني آخر من تلقاء نفسه إذا كان محل الالتزام شيئًا معينًا بالذات يملكه الملتزم وذلك دون إخلال بالقواعد المتعلقة بالتسجيل.
• هذا وينقل عقد البيع العرفي كافة الالتزامات من البائع إلى المشتري دون الملكية التي لا تنتقل إلا بالتسجيل و يمكن تسجيل العقار بطريقتين الأول  رضائيًا باتخاذ إجراءاته مباشرة أمام الشهر العقاري والثاني عن طريق دعوى صحة ونفاذ عقود البيع في حال رفض البائع الحضور أمام الشهر العقاري أو وجود تسلسل طويل للملكية.

أسئلة شائعة حول نقل ملكية الشقق والعقارات في مصر

خاتمة

إذا كنت قد، فإن اتخاذ الإجراء القانوني الصحيح في الوقت المناسب هو الضمان الحقيقي لحماية استثمارك العقاري.

📞 إذا كنت تمتلك عقد بيع عرفي وتريد تسجيل العقار أو حماية ملكيتك قانونيًا،أو اشتريت عقارًا بعقد عرفي ولم تتمكن من تسجيله، أو تواجه نزاعًا بشأن الملكية فإن اتخاذ الإجراء الصحيح في الوقت المناسب يحميك من خسارة عقار قد تبلغ قيمته ملايين الجنيهات.

أرسل استشارتك مع المستندات من خلال التواصل معنا او عبر الواتسأب 01228890370.

• ✔ تقييم قانوني دقيق لحالتك
• ✔ تحديد أسرع طريق للتسجيل
• ✔ مباشرة إجراءات دعوى صحة ونفاذ عند الحاجة

تواصل الآن مع مكتبنا المتخصص في قضايا العقارات والشهر العقاري.

المراجع المستخدمة في البحث:

• الوسيط للدكتور السنهوري .
• شرح القانون المدني للمستشار أنور طلبة .
• التعليق علي القانون المدني عزمي البكري .
• أنور سلطان في شرح القانون المدني.

عبد العزيز حسين عمار محام بالنقض — خبرة تزيد عن 28 سنة

محامٍ مقيد أمام محكمة النقض المصرية، متخصص في القضايا المدنية، النزاعات العقارية، الميراث، والطعن بالنقض. مدير منصة "عمار للمحاماة" ومؤلف قانوني يهدف لتبسيط الثقافة القانونية المصرية.

نُشر هذا المقال بواسطة عبدالعزيز حسين عمار
تاريخ النشر: 2024-01-17