📅 نُشر في:
🔄 آخر تحديث:
أصدرت محكمة النقض حكما عن حقوق المشتري بلا تسجيل (الطعن رقم 14411 لسنة 86 ق في 28 يونيو 2025)
ما حقوق المشتري بعقد بيع عرفي غير مسجل؟
حسب حكم النقض 14411 لسنة 86 ق، للمشتري 4 حقوق أساسية:
- استحقاق الثمرات والنماء من تاريخ العقد
- حق طلب التسليم قضائياً
- حق طرد الغاصب من العقار
- حق استيفاء الريع من الغاصب
ويؤكد الحكم أن عقد البيع العرفي (غير المسجل) ينقل الحقوق المتعلقة بالمبيع إلى المشتري، بما في ذلك طلب التسليم وطرد الغاصب واستيفاء الريع، حتى قبل التسجيل الرسمي.
هذا الحكم الصادر في يونيو 2025 يؤكد على المبدأ المستقر لمحكمة النقض والحماية القانونية قوية لملايين المشترين الذين يتعاملون بعقود عرفية.
الطعن 14411 لسنة 86 ق: الحماية القانونية للمشتري بالعقد العرفي
يشتري الملايين من المصريين العقارات والمنازل والمحلات التجارية بعقود بيع عرفية بدلاً من العقود الرسمية، إما لتوفير التكاليف الإدارية أو لأسباب أخرى.
يطرح السؤال الجوهري نفسه: هل حقوق المشتري بعقد عرفي غير مسجل محمية قانونيًا قبل تسجيل العقد رسميًا؟
يجيب حكم محكمة النقض الأخير (الطعن 14411 لسنة 86 ق بتاريخ 28 يونيو 2025) بشكل حاسم:
نعم، عقد البيع العرفي ينقل جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع إلى المشتري من تاريخ التوقيع.
تناول حكم النقض 2025 قضية بخصوص حانوت (محل تجاري) اشتراه شقيقان بعقد عرفي عام 1988، وقام البائع (شقيقهما) بتأجيره لشخص آخر دون حق قانوني عام 2011.
حكمت محاكم الدرجات الأولى برفض دعواهم بحجة عدم تقديم دليل ملكيتهم، لكن محكمة النقض نقضت الحكم وأكدت أن العقد العرفي وحده يكفي لإثبات الحقوق المتعلقة بالملكية.
المحاور الأساسية للمقال:
- حقيقة عقد البيع العرفي والفرق عن العقد الرسمي.
- الحقوق التي ينقلها العقد العرفي دون تسجيل.
- المبدأ القانوني: الدفع الجوهري وواجب المحكمة برده.
- حكم النقض 14411 لسنة 86 ق وأسبابه.
- نصائح عملية لمشترين العقارات بعقود عرفية.
تعريف عقد البيع العرفي والعقد الرسمي
ما هو العقد العرفي؟
عقد البيع العرفي هو عقد يُبرم بتوقيع الطرفين (البائع والمشتري) بدون التوثيق لدى الجهات الرسمية. يُكتب عادةً بخط اليد أو يُطبع، ويُوقَّع من الطرفين بدون شهود رسميين أو توثيق حكومي.
للمزيد عن طبيعة العقد العرفي: راجع مقالنا المفصل عن عقد البيع العرفي عقد غير ناقل للملكية .
ما هو العقد الرسمي؟
العقد الرسمي هو عقد يُوثّق لدى كاتب العدل أو جهة حكومية مختصة، ويشمل توقيع الطرفين وشهود رسميين. يُسجّل بعده أمام جهات الشهر العقاري.
للمزيد عن التسجيل العقاري: راجع مقالنا عن التسجيل العقاري: الملكية في قانون السجل العيني .
الفرق القانوني بينهما – جدول مقارنة
| العنصر | العقد العرفي | العقد الرسمي |
|---|---|---|
| التوثيق | بدون توثيق رسمي، مجرد توقيع طرفين | موثّق لدى جهات رسمية مختصة |
| نقل الملكية | لا ينقل الملكية إلا بالتسجيل | ينقل الملكية عند التسجيل |
| الحقوق المنقولة | ينقل جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع (التسليم، طرد الغاصب، الريع) | ينقل الحقوق ذاتها مع قوة إثباتية أكبر |
| الحجة القانونية | حجته أقل من الرسمي، لكن حجيته معترف بها | له قوة إثبات كاملة ضد الغير |
| الآثار القانونية | يُلزم الطرفين بالالتزامات المتقابلة | يُلزم الطرفين والغير معًا |
| التسجيل | يمكن تسجيله لاحقًا إذا قبل الطرفان | يُسجّل مباشرة عند الإبرام |
حقوق المشتري بعقد البيع العرفي
المبدأ القانوني الذي أرساه حكم النقض
أكدت محكمة النقض في حكم 14411 لسنة 86 ق مبدأ قانونيًا حاسمًا: “عقد البيع العرفي، وإن كان لا ينقل الملكية إلا بالتسجيل، إلا أنه ينقل إلى المشتري جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع ومنفعته من تاريخ إبرام البيع”.
هذا يعني أن حقوق المشتري بعقد عرفي غير مسجل تشمل حقوقًا عملية فورية، حتى لو لم يحصل على ملكية قانونية كاملة بعد.
الحقوق المحددة التي ينقلها العقد العرفي
1. استحقاق الثمرات والنماء
للمشتري الحق في جميع ثمار العقار (استيفاء الريع من العقد العرفي، إيرادات المحل التجاري) ونمائه من تاريخ إبرام العقد، حتى لو لم يستلمه بعد.
مثال: إذا اشتريت محلاً تجاريًا بعقد بيع عرفي، فلك حق إيرادات المحل منذ توقيع العقد.
2. حق طلب التسليم
للمشتري الحق المباشر في طلب تسليم العقار من البائع قضائيًا إذا رفض الأخير التسليم الطوعي. لا يشترط أن يكون العقار مسجلاً باسمه.
للمزيد عن دعوى التسليم: راجع مقالنا عن دعوى إلزام البائع بتسليم العقار المبيع للمشترى .
3. حق طرد الغاصب
إذا استولى شخص ثالث على العقار بعد البيع، للمشتري الحق في رفع دعوى طرد الغاصب حتى لو لم يُسجّل العقد باسمه. يُعتبر هذا من أهم حقوق طرد الغاصب بعقد غير مسجل.
للمزيد عن دعوى الطرد: راجع مقالنا المفصل عن دعوى الطرد للغصب في القانون المدني وأحكام النقض .
4. حق استيفاء الريع من الغاصب
إذا احتفظ البائع بالعقار أو قام بتأجيره دون حق (وهو في هذه الحالة يُعتبر غاصبًا)، للمشتري الحق في المطالبة باستيفاء الريع والإيرادات من الغاصب.
“عقد البيع العرفي ينقل إلى المشتري جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع ومنفعته من تاريخ إبرام البيع ومنها استحقاق الثمرات والنماء في المنقول والعقار على حد سواء ما دام المبيع شيئاً معيناً بالذات.”
— محكمة النقض المصرية، الطعن رقم 14411 لسنة 86 ق – 28 يونيو 2025
وقائع القضية محل النقض
الحكاية من البداية:
في 14 نوفمبر 1988، باع أحد الإخوة (المطعون ضده الثاني) حانوتًا (محلاً تجاريًا) لشقيقيه بموجب عقد بيع عرفي. لم يُسجّل العقد رسميًا في جهات الشهر العقاري.
حصل الشقيقان لاحقًا على حكم قضائي يؤكد صحة توقيع البائع على العقد في دعوى قديمة (رقم 2176 لسنة 1994).
للمزيد عن دعوى الصحة: راجع مقالنا عن أهمية عقد البيع العرفى موضوع دعوى الصحة والنفاذ .
الخطأ الجسيم: تأجير بدون حق
في 1 يوليو 2011، اكتشف الشقيقان أن البائع قام بتأجير الحانوت إلى شخص آخر (المطعون ضده الأول) بموجب عقد إيجار رسمي، وذلك دون أن يكون له الحق القانوني في ذلك. الحانوت كان ملكًا للشقيقين منذ 1988!
رفع الدعوى والحكم بالرفض
في 1 أبريل 2013، رفع الشقيقان الدعوى رقم 384 لسنة 2013 بمحكمة الخانكة الابتدائية، طالبين:
- عدم نفاذ عقد الإيجار في حقهما
- إبطال العقد
- إخلاء المستأجر من الحانوت
قدما أصل عقد البيع العرفي المؤرخ 14 نوفمبر 1988 كدليل على ملكيتهما.
المحاكم الدنيا ترفض الدعوى
رفضت محكمة الخانكة الابتدائية الدعوى في 26 ديسمبر 2015 بحجة أن الشقيقين لم يقدما ما يفيد ملكيتهما القانونية للعقار! رغم أنهما قدما العقد الأصلي!
استأنف الشقيقان الحكم أمام محكمة استئناف طنطا – مأمورية بنها، وقدما أصل العقد مرة أخرى في جلسة 7 أبريل 2016، لكن المحكمة أيّدت الحكم برفض الدعوى في 10 أغسطس 2016!
الطعن بالنقض والمبدأ الجوهري: الدفع الجوهري
الخطأ الذي وقعت فيه محاكم الدرجات الأولى
أشار الشقيقان في طعنهما بالنقض (3 أكتوبر 2016) إلى خطأ جسيم ارتكبته محاكم الدرجات الأولى: تجاهل الدفع الجوهري.
قدما عقد البيع العرفي، لكن المحاكم لم تبحث هذا الدفع أو تُرد عليه!
ما هو الدفع الجوهري؟
الدفع الجوهري في عقد البيع هو ذلك الدفع الذي يؤثر جوهريًا في النتيجة التي تنتهي إليها المحكمة. إذا أغفلت المحكمة دفاعًا جوهريًا ولم ترد عليه، يعتبر الحكم معيبًا بالقصور في التسبيب ويستوجب النقض.
في هذه القضية، عقد البيع العرفي هو دفع جوهري لأنه يُغيّر كليًا وجه الرأي في الدعوى. إذا كان العقد العرفي كافيًا (كما أقرت محكمة النقض)، فإن الحكم برفض الدعوى يكون خطأ قانوني جسيم.
للمزيد عن الدفع الجوهري: راجع مقالنا عن الطعن بالتزوير دفاع جوهري منتج في محكمة النقض 2025
حكم محكمة النقض: النقض والإحالة
قررت محكمة النقض في 28 يونيو 2025 (الطعن 14411 لسنة 86 ق) أن النعي سديد (الطعن محق). أوضحت المحكمة أن:
عقد البيع العرفي ينقل جميع الحقوق إلى المشتري، حتى بدون تسجيل.
المحاكم السابقة أغفلت دفاع جوهري (العقد العرفي) لم ترد عليه.
هذا الإغفال يعيب الحكم بالقصور في التسبيب والإغفال ويستوجب نقضه مع الإحالة.
نقضت محكمة النقض الحكم المطعون فيه وأحالت القضية إلى محكمة استئناف طنطا – مأمورية بنها للفصل فيها من جديد.
حكم النقض 14411 لسنة 86 ق وأسبابه الكاملة
محكمة النقض
دائرة السبت (ه) المدنية
في الجلسة العلنية المنعقدة بمقر المحكمة بدار القضاء العالي بمدينة القاهرة.
في يوم السبت 3 محرم سنة 1447 ه الموافق 28 من يونية سنة 2025.
أصدرت الحكم الآتي في
الطعن المقيد في جدول المحكمة برقم 14411 لسنة 86 ق
” الوقائع “
في يوم 3/10/2016 طعن بطريق النقض في حكم محكمة استئناف طنطا ” مأمورية بنها ” الصادر بتاريخ 10/8/2016 في الاستئناف رقم ۱۰٦ لسنة ٤۹ ق ، وذلك بصحيفة طلب فيها الطاعنان الحكم بقبول الطعن شكلا وفي الموضوع بنقضه.
وفي يوم 23/10/2016 أعلن المطعون ضدهما بصحيفة الطعن.
ثم أودعت النيابة مذكرتها، وطلبت فيها قبول الطعن شكلا وفى الموضوع برفضه.
وبجلسة 28/12/2024 عرض الطعن على المحكمة في غرفة مشورة فرأت أنه جدير بالنظر، فحددت جلسة 12/4/2025 وبها سمعت الدعوى أمام هذه الدائرة على ما هو مبين بمحضر الجلسة، حيث صممت النيابة العامة على ما جاء بمذكرتها، والمحكمة أرجأت إصدار الحكم إلى جلسة اليوم.
” المحكمة “
بعد الاطلاع على الأوراق ، وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر/ محمد حمدي عبد الرحمن ” نائب رئيس المحكمة” والمرافعة ، وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن:
الطاعنين أقاما على المطعون ضدهما الدعوى رقم 384 لسنة 2013 مدني الخانكة الكلية بطلب الحكم:
بعدم نفاذ التصرف الصادر بعقد الإيجار المؤرخ 1/7/2011 في حقهما وإبطاله وإخلاء المطعون ضده الأول من الحانوت محل العقد سالف البيان والتسليم.
وقال بيانا لدعواهما:
إنه بموجب العقد المؤرخ 14/11/1988 باع لهما – شقيقهما- المطعون ضده الثاني المنزل الكائن به حانوت التداعي وقد تحصلا على حكم بصحة توقيعه على عقد البيع الصادر منه لهما.
وقد نما إلى علمهما بتاريخ 1/4/2013 بأن المطعون ضده المذكور قام بتأجير حانوت التداعي إلى المطعون ضده الأول بموجب عقد الإيجار المشار إليه دون أن يكون له سند قانوني في ذلك ومن ثم فقد أقاما الدعوى.
وبتاريخ 26/12/2015 حكمت المحكمة برفض الدعوى بحالتها.
استأنف الطاعنان هذا الحكم بالاستئناف رقم 106 لسنة 49 ق لدى محكمة استئناف طنطا ” مأمورية بنها “، وبتاريخ 10/8/2016 قضت بتأييد الحكم المستأنف،
طعن الطاعنان في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة، أبدت فيها الرأي برفض الطعن وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة – في غرفة مشورة – حددت جلسة لنظره، وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن مما ينعاه الطاعنان على الحكم المطعون فيه:
الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب والفساد في الاستدلال
وفي بيان ذلك يقولان:
إنه قضى بتأييد الحكم المستأنف برفض الدعوى استنادا إلى أنهما لم يقدما ما يفيد ملكيتهما لعين التداعي الكائن بها حانوت النزاع محل عقد الإيجار المؤرخ 1/7/2011 .
وذلك رغم تمسكهما بملكيتهما لها وتقديمهما أمام محكمة الاستئناف بجلسة 7/4/2016 أصل عقد البيع المؤرخ 14/11/1988 الصادر لهما من المطعون ضده الثاني والمقضي بصحة توقيعه عليه في الدعوى رقم 2176 لسنة 1994 مدنى بنها الكلية.
إلا أن الحكم لم يعن ببحث دفاعهما وما قدماه من مستندات رغم جوهريتها بما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن النعي في أساسه سديد:
ذلك أن المقرر – في قضاء محكمة النقض – أنه ولئن كان عقد البيع العرفي لا تنتقل به الملكية إلا بالتسجيل إلا أنه ينقل إلى المشتري جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع ومنفعته من تاريخ إبرام البيع.
ومنها استحقاق الثمرات والنماء في المنقول والعقار على حد سواء ما دام المبيع شيئا معينا بالذات ما لم يوجد اتفاق أو عرف يخالف ذلك .
كما ينقل إليه الدعاوى المرتبطة بها بما في ذلك طلب تسليم العين المبيعة وطرد الغاصب منها واستيداء ريعها منه ، وأن أسباب الحكم تعتبر مشوبة بالفساد في الاستدلال.
إذا انطوت على عيب يمس سلامة الاستنباط، ويتحقق ذلك إذا استندت المحكمة في اقتناعها إلى أدلة غير صالحة من الناحية الموضوعية للاقتناع بها أو إلى عدم فهم للعناصر الواقعية التي ثبتت لديها .
أو وقوع تناقض بين هذه العناصر كما في حالة عدم اللزوم المنطقي للنتيجة التي انتهت إليها المحكمة بناء على تلك العناصر التي ثبتت لديها.
ويتعين على المحكمة أن تبحث مجموع المستندات المقدمة في الدعوى من ذوي الشأن والمتعلقة بالنزاع، وأن إغفال الحكم بحث دفاع أبداه الخصم يترتب عليه بطلان الحكم إذا كان هذا الدفاع جوهريا ومؤثرا في النتيجة التي انتهى إليها.
إذ يعتبر ذلك الإغفال قصورا في الأسباب الواقعية يقتضي بطلانه، بما مؤداه أنه إذا طرح على المحكمة دفاع كان عليها أن تنظر في أثره في الدعوى.
فإن كان منتجا فعليها أن تقدر مدى جديته حتى إذا ما رأته متسما بالجدية مضت إلى فحصه لتقف على أثره في قضائها، فإن هي لم تفعل كان حكمها قاصرا.
لما كان ذلك، وكان البين من الأوراق أن الطاعنين قدما أمام محكمة الاستئناف بجلسة 7/4/2016 أصل عقد البيع الصادر لهما من المطعون ضده الثاني المؤرخ 14/11/1988 وهو ما يكفي لإقامة الدعوى طالما أن المطعون ضده الأول لا يدعي ملكيته لعين النزاع.
إلا أن الحكم المطعون فيه انتهى إلى تأييد الحكم المستأنف برفض دعواهما لخلوها من سند ملكيتهما للعين رغم تقديمهما عقد البيع سالف البيان ولم يعن ببحث ذلك الدفاع.
رغم أنه دفاع جوهري يتغير به – إن صح – وجه الرأي في الدعوى، وهو ما يعيبه بالقصور الذي جره للخطأ في تطبيق القانون ، مما يوجب نقضه على أن يكون مع النقض الإحالة.
لذلك
نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه وأحالت القضية إلى محكمة استئناف طنطا ” مأمورية بنها ” وألزمت المطعون ضدهما المصروفات ومبلغ مائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة.
أحكام النقض المدني الطعن رقم 14411 لسنة 86 بتاريخ 28 / 6 / 2025
نصيحة المحامي من واقع الخبرة
كيف تحمي نفسك عند شراء عقار بعقد عرفي؟
من واقع خبرتي التي تمتد لأكثر من 28 عامًا في قضايا العقارات والملكية، إليك النصائح الذهبية:
1. احصل على عقد كتابي واضح
لا تشتري عقارًا بدون عقد بيع عرفي كتابي، حتى لو كان عرفيًا. تأكد من أن العقد يتضمن:
- تفاصيل البائع والمشتري الكاملة
- وصف دقيق للعقار (الموقع، المساحة، الحدود)
- السعر والشروط المتفق عليها
2. احرص على التوقيع الصحيح
وقّع العقد بنفسك وتأكد من توقيع البائع بشكل واضح ومقروء. يمكنك الطلب من شاهدين (أفضل 2-3 أشخاص) بتوقيع العقد.
3. احتفظ بأصل العقد بأمان
احفظ أصل العقد العرفي في مكان آمن. هذا الأصل هو دليلك الأول عند حدوث أي نزاع. قم بعمل نسخ احتياطية.
4. سجّل العقد في أقرب وقت
لا تنتظر طويلاً لتسجيل العقد رسميًا. رغم أن حقوق المشتري بعقد عرفي غير مسجل محفوظة، فإن التسجيل يعطيك قوة إثبات أكبر ضد الغير.
5. إذا لم يُسلّمك العقار فورًا
لا تقبل بالمماطلة. لك الحق في رفع دعوى فوراً لطلب التسليم، حتى لو كان العقار غير مسجل. عدم التسليم يُعتبر غصبًا وأنت لك الحق بطرد الغاصب.
6. احذر من البائع غير الأمين
تجنب شراء عقار من شخص تحت ضغط مالي. تأكد من أن البائع لم يرهن العقار أو يضعه كضمان لدى الآخرين.
7. استشر محاميًا متخصصًا
قبل التوقيع على أي عقد عرفي، استشر محامي متخصص في قضايا العقارات.
هذا قد يوفر عليك مشاكل قانونية كبيرة لاحقًا.
قصة واقعية: العدل يعود بعد 37 سنة
في القضية موضوع حكم النقض 14411 لسنة 86 ق، انتظر الشقيقان 37 سنة (من 1988 إلى 2025) حتى انتصرت محكمة النقض لحقهما! هذا يثبت أن:
- حقوقك لا تُمحى بمرور الزمن.
- الإصرار على الحق والاستناد لمبادئ قانونية راسخة يؤديان للانتصار.
- حتى المحاكم الدنيا قد تخطئ، لكن محكمة النقض يونيو 2025 هناك لتصحيح الأخطاء.
الأسئلة الشائعة حول حقوق المشتري بلا تسجيل بعقد عرفي
1. هل يحق لي طرد المستأجر بعقد عرفي بدون تسجيل؟
2. ما الفرق بين المشتري بعقد عرفي والدائن العادي؟
3. إذا توفي البائع، هل تنتقل التزاماته لورثته؟
4. هل يمكن لمحكمة أن ترفض دعواي لأنني لم أسجّل العقد؟
5. ما المستندات التي أحتاجها لإثبات ملكيتي بعقد عرفي؟
6. إذا رفع البائع دعوى ضدي، ماذا أفعل؟
الخاتمة
يُمثل حكم محكمة النقض رقم 14411 لسنة 86 ق الصادر في 28 يونيو 2025 انتصارًا تاريخيًا لملايين المشترين بالعقود العرفية في مصر. أكّد الحكم مبدأ قانوني محوري: عقد البيع العرفي ينقل الحقوق الحقيقية للمشتري، وليس مجرد التزامات شخصية.
إذا كنت تشتري عقارًا الآن، فلا تتردد في استخدام عقد عرفي موثق وموقّع بشكل صحيح. حقوق المشتري بعقد عرفي غير مسجل محفوظة بموجب القانون. استشر محامي متخصص في قضايا العقارات والملكية للتأكد من سلامة العقد، وحافظ على نسختك الأصلية بأمان.
هل تحتاج لاستشارة قانونية متخصصة في عقود البيع العرفية؟
احصل على استشارة من محامي خبير بأكثر من 28 عامًا في قضايا الملكية العقارية
يشترط حجز موعد مسبق وتأكيد الحصور
+20 128-574-3047
الزقازيق – مصر
12-1 ظهرًا | 7-8 مساءً
المراجع والمصادر القانونية
أولاً: أحكام محكمة النقض المصرية
المصدر الرئيسي
حكم محكمة النقض رقم 14411 لسنة 86 ق
الجهة: محكمة النقض المصرية – دائرة السبت (ه) المدنية
رقم الطعن: 14411 لسنة 86 ق
تاريخ الصدور: السبت 3 محرم 1447 هـ الموافق 28 يونيو 2025 م
مكان الانعقاد: دار القضاء العالي – القاهرة
القاضي المقرر: محمد حمدي عبد الرحمن (نائب رئيس المحكمة)
المبدأ القانوني: عقد البيع العرفي ينقل إلى المشتري جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع ومنفعته من تاريخ إبرام البيع، بما في ذلك حق التسليم وطرد الغاصب واستيفاء الريع، حتى قبل التسجيل الرسمي.
ثانياً: القضايا المرتبطة
الدعوى الابتدائية رقم 384 لسنة 2013 مدني الخانكة
المحكمة: محكمة الخانكة الابتدائية
تاريخ الحكم: 26 ديسمبر 2015
موضوع الدعوى: عدم نفاذ عقد إيجار وإخلاء المستأجر
الاستئناف رقم 106 لسنة 49 ق
المحكمة: محكمة استئناف طنطا – مأمورية بنها
تاريخ الحكم: 10 أغسطس 2016
القرار: تأييد الحكم المستأنف
الدعوى رقم 2176 لسنة 1994 مدني بنها
المحكمة: محكمة بنها الكلية
موضوع الحكم: صحة التوقيع على عقد البيع العرفي المؤرخ 14 نوفمبر 1988
ثالثاً: النصوص القانونية
القانون المدني المصري رقم 131 لسنة 1948
- المواد 418-458: أحكام عقد البيع
- المادة 418: تعريف عقد البيع ونقل الملكية
- المادة 433: التزام البائع بتسليم المبيع
- المادة 439: ضمان البائع لاستحقاق المبيع
قانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946
- المادة 9: شروط تسجيل العقود العقارية
- المادة 10: أثر التسجيل في نقل الملكية
قانون المرافعات المدنية والتجارية رقم 13 لسنة 1968
- المادة 178: وجوب الرد على الدفوع الجوهرية
- المادة 253: أسباب الطعن بالنقض – القصور في التسبيب
رابعاً: المبادئ القانونية المستقرة
عقد البيع العرفي ينقل جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع ومنفعته من تاريخ إبرام البيع، بما في ذلك استحقاق الثمرات والنماء في المنقول والعقار، ما دام المبيع شيئاً معيناً بالذات.
يحق للمشتري بعقد عرفي طلب تسليم العين المبيعة وطرد الغاصب منها واستيفاء ريعها، حتى قبل التسجيل الرسمي للعقد.
إغفال المحكمة الرد على دفاع جوهري يؤثر في النتيجة يُعد قصوراً في التسبيب يستوجب نقض الحكم.
يتعين على المحكمة بحث مجموع المستندات المقدمة في الدعوى من ذوي الشأن والمتعلقة بالنزاع.
📌 ملاحظة هامة: جميع المراجع والأحكام المذكورة في هذا البحث مستقاة من مصادر رسمية موثقة لدى محكمة النقض المصرية والقوانين السارية في جمهورية مصر العربية.
🔍 ابحث في الموقع
📰 أحدث المقالات القانونية
📚 من نحن – مكتب عبدالعزيز حسين عمار
مكتب عبدالعزيز حسين عمار يقدم خدمات قانونية متخصصة في الميراث، الملكية، والقضايا المدنية منذ عام 1997، بخبرة أكثر من 28 عامًا أمام المحاكم المصرية، وفريق متميز في الدفاع عن حقوق العملاء وتحليل الأحكام وتقديم حلول تناسب كل حالة قانونية.
- تقسيم التركات والنزاعات بين الورثة
- إثبات ونفي الملكية والميراث الشرعي
- الطعون أمام محكمة النقض والإدارية العليا
- صياغة المذكرات القانونية والدفوع الفنية
- قضايا الإيجارات والعقارات والشركات
للتواصل أو حجز استشارة: اتصل بنا / هاتف: 01285743047 / واتساب: 01228890370 / البريد الإلكتروني: info@azizavocate.com
📂 التصنيفات القانونية
- قضايا القانون المدني والملكية والميراث: الدعاوى والإجراءات (835)
- طعون النقض في القانون المصري: الاحكام والإجراءات والصيغ (239)
- شرح قانون المرافعات المصري: الإجراءات والمواد القانونية (228)
- أهم صيغ الدعاوى القانونية في مصر: مدنية، جنائية، وتجارية (162)
- قضايا الإيجارات في مصر: حقوق المالك والمستأجر وفقًا للقانون (124)
- قانون الإثبات المصري: طرق الإثبات والدفوع القانونية (111)
- الضرائب في مصر: القوانين، الأنواع، وإجراءات السداد والطعن (97)
- مجلس الدولة: اختصاصاته، أحكامه، ودوره في القضاء الإداري (87)
- قضايا الموظفين في مصر: الحقوق، الفصل التعسفي، والتعويضات (87)
- القانون والاقتصاد: الأنظمة والتشريعات الاقتصادية في مصر (74)
🔗 صفحات مهمة في الموقع
⚖️ أبرز خدماتنا القانونية المتخصصة
- قضايا الميراث وتقسيم التركات وحصر إعلام الورثة
- إثبات الملكية والطعون أمام محكمة النقض
- الدفاع في قضايا الإيجارات، العقارات، الشركات
- صياغة العقود والاتفاقيات حسب القانون المصري
- الاستشارات وخدمات عن بعد وحضور الجلسات القضائية
تعرف على جميع خدماتنا القانونية: الخدمات القانونية الشاملة
تاريخ النشر: 2025-12-17
🔖 معلومات المرجع: تم إعداد هذه المادة القانونية بواسطة عبدالعزيز حسين عمار – محامي بالنقض. للاطلاع على النسخة المعتمدة، تفضل بزيارة الرابط: https://azizavocate.com/2025/12/عقد-البيع-عرفي-حقوق-المشتري-بلا-تسجيل.html. تاريخ الإتاحة العامة: 2025-12-17.
