أحكام عقد إيجار الأراضي الزراعية

بحث قانونى عن أحكام إيجار الأراضي الزراعية فى القانون المدنى

 

بحث أحكام عقد إيجار الأراضي الزراعية ، و هو عقد له أحكامه الخاصة ، من حيث المدة والتزامات المستأجر والمؤجر وملحقات وأدوات الزراعة ، ووضع عقد الايجار حال انتهاء مدته قبل نمو الزرع وحصاده ، وفى بحث قادم نقدم ماهية عقد المزارعة ومدى اختلافه او تشابهه مع عقد إيجار الأراضي الزراعية

 

 

أحكام عقد إيجار الأراضي الزراعية
أحكام عقد إيجار الأراضي الزراعية

 

أحكام عقد إيجار الأراضي الزراعية فى ضوء نصوص القانون المدنى

 

شرح نصوص و قواعد واحكام عقد إيجار الأراضي الزراعية بين المؤجر والمستأجر والفرق بينه وبين عقد المزارعة فى القانون المدنى المصرى

 

 عدم التزام المؤجر بتسليم الادوات الزراعية للمستأجر

 

نص ماده 610

 

إذا كانت العين المؤجرة أرضاً زراعية، فلا يكون المؤجر ملزماً بتسليم المستأجر المواشي والأدوات الزراعية التي توجد في الأرض إلا إذا كان الإيجار يشملها.

الأعمال التحضيرية 

 

 يعرض هذا النص وما بعده ( 611و612) لخصائص إيجار الأراضي الزراعية من حيث أركان العقد . فالعين المؤجرة ، وهي الأرض الزراعية ، قد يوجد فيها مواش وأدوات مملوكة للمؤجر ، والأصل أنها لا تدخل في الإيجار إلا إذا إتفق علي ذلك . فإذا كان هناك إتفاق ، وجب أن يكتب محضر جرد بها من نسختين لكل طرف نسخة موقع عليها من الطرف الآخر ، وهذا المحضر وسيلة للإثبات من شأنها أن تحسم النزاع ، لاسيما أن قيمة الأدوات والمواشي تذكر في المحضر مقدرة بإتفاق الطرفين ، فإذا ضاع شئ منها أو تلف ، ولم يثبت المستأجر ألا يدله في ذلك . كان مسئولاً عن هذه القيمة المقدرة .

(مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني – الجزء 4- ص602و603)

يخلص من نص المادة 610 مدني أن إيجار الأرض الزراعية لا يشمل في الأصل ما يوجد فيها من مواشي وأدوات زراعية كأدوات الحرث والري والحصاد فهذه لأهميتها لا تعد مجرد ملحقات للأرض ، ومن ثم لا يشملها العقد ، فإذا أريد أن يشملها وجب أن يذكر ذلك ، ويكون الإيجار في هذه الحالة منصبا لا علي الأرض فحسب ، بل ايضا علي المواشي والأدوات الزراعية

ويترتب علي ذلك أن الأجرة التي يدفعها المستأجر تكون قسمين : قسم ينصب علي الأرض فحسب وقسم آخر للمواشي والأدوات الزارعية أجره تزيد علي الحد الأقصي المفروض لإيجار الأرض وحدها ، والزيادة تكون أجرة للمواشي والأدوات الزراعية . ويشترط لجواز ذلك ألا يكون هناك تحايل علي القانون ، وألا يبالغ في الأجرة المخصصة للمواشي والأدوات الزراعية ليتخذ من ذلك ذريعة لإخفاء زيادة في أجرة الأرض تجعلها مجاوزة للحد الأقصي المسموح به قانونا .

 وإذا ذكرت المواشي والأدوات في عقد الإيجار ، فإنها تكون قد دخلت في الإيجار ، وإلتزم المستأجر بردها بالحالة التي تسلمها بها ، لذلك يكون من مصلحة كل من المؤجر والمستأجر أن يكتب محضر جرد بها توصف فيه وصفا دقيقاً وتبين فيه حالتها وتقدر قيمتها . وإذا لم يوجد محضر جرد بها ، فإنه يقع علي عاتق المستأجر عبء إثبات أن الرد شمل المواشي والأدوات الزراعية بالحالة التي كانت عليها وقت تسلمها . وطبقا للقواعد العامة يجوز لكل متعاقد أن يطلب قضاء عمل محضر جرد خاص بالمواشي والأدوات الزراعية ، وللمحكمة أن تعيين خبيرا لعمله .

( الوسيط-6- مجلد للدكتور السنهوري – ص1305 ومابعدها والمراجع السابقة)

التزام المستأجر بالمحافظة على ما تسلمه من أدوات زراعية ومواشى

 

نص الماده 611

 

إذا تسلم المستأجر مواشي و أدوات زراعية مملوكة للمؤجر، وجب عليه أن يرعاها و يتعهدها بالصيانة بحسب المألوف في إستغلالها.

الأعمال التحضيرية 

 

يلتزم المستأجر أن يتعهد هذه الأدوات والمواشي بالصيانة المألوفة ، فإذا نفق بالرغم من ذلك من الماشية ما ينفق عادة ، عوض ما نفق بما يحصل من النتاج وما زاد فهو له . وإذا هلك أو تلف شئ من الماشية أو الأدوات الزراعية ، وأثبت المستأجر أن ذلك يرجع لسبب لايد له فيه ، وجب أن يخطر المؤجر ، ويلتزم هذا بتعويض ما هلك أو تلف . فإن تأخر عن ذلك تأخرا يعوق السير المعتاد للإستغلال ، كان للمستأجر أو يعوض علي حساب المؤجر ما هلك أو تلف ، ويخصم ما أنفقه من أول قسط مستحق من الأجرة .

  إذا شمل الإيجار المواشي والأدوات الزراعية وتسلمها المستأجر ، فعليه أن يبذل من العناية في رعاية المواشي وتعهد الأدوات الزراعية بالصيانة ما يبذله الرجل المعتاد ، وبحسب المألوف في إستغلال هذه الاشياء فلا يجعل المواشئ تعمل أكثر من طاقتها ويقوم بغذائها وبعلاجها وبإيوائها. ويتعهد الأدوات الزراعية بالصيانة المعتادة من تنظيف وإصلاح ومن تشحيم وتزييت إذا كانت آلات ميكانيكية ولا ينهكها العمل ، كما لا يجعلها تتوقف عن العمل مدة طويلة حتي لا تتلف .

 وإذا نفقت ماشية أو تلفت آلة زراعية كان مسئولاً ما لم يثبت أن الهلاك أو التلف كان بسبب أجنبي لا يد له فيه أن أو يثبت أنه بذل العناية الواجبة في حفظها وصيانتها .

 أما بالنسبة لنتاج الماشية فإن القواعد العامة تقضي بأنها للمستأجر ولا يكون المستأجر مسئولاً عما نفق من الماشية في ظروف طبيعية والمؤجر هو الذي عليه أن يعوض ذلك أثناء الإيجار . ويحتفظ المستأجر بكل النتاج لنفسه ، سواء أثناء الإيجار أو بعد إنتهائه ، هذا كله ما لم يوجد إتفاق أو عرف زراعي يقضي بغيره .

 وإذا أخل المستأجر بإلتزامه بالمحافظة علي الأرض المؤجرة وبإستعمالها الإستعمال المألوف علي الوجه الذي بيناه فيما تقدم ، جاز للمؤجر طبقاً للقواعد العامة أن يطالب المستأجر بتنفيذ هذا الإلتزام عينا ، فيلزمه أن يستغل الأرض كما ينبغي ، أو بألا يتركها دون إستغلال إلي حد أن تضعف صلاحيتها للانتاج أو بألا يغير من طريقة إستغلالها كأن يمتنع عن تحويلها من زراعة الفاكهة إلي زراعة الزهور أو إلي زراعة الخضروات. ويستطيع أن يلجأ في ذلك إلي طريقة التهديد المالي ، بل يجوز له عند الإقتضاء ان يطلب وضع الأرض تحت الحراسة علي الوجه الواجب.

 وسواء طلب المؤجر التنفيذ العيني أو الفسخ ، فإن له في الحالتين أن يطلب التعويض عن الضرر الذي أصابه من جراء إخلال المستأجر بإلتزامه.

 وللمؤجر الحق في التأكد من أن المستأجر قائم بإلتزامه ، وله أن يلجأ في ذلك إلي قاضي الأمور المستعجلة ، كما إذا إشترط في عقد الإيجار أن تراعي في زراعة الأرض شروط معينة وأراد المؤجر التثبيت من أن المستأجر يراعي هذه الشروط .

 وقد أضاف قانون الإصلاح الزراعي رقم 178 لسنة 1952 المعدل إلي هذا الجزاء المدني جزءاً جنائياً ( م34 منه ) ويتبين من النص المذكور أن العقوبة  الجنائية لا تطبق إلا في حالة تعمد المستأجر الإخلال بإلتزامه بالعناية بالأرض أو إهمالة القيام بهذا الإلتزام ، بشرط أن يترتب علي ذلك نقص جسيم في معدن الأرض أو في غلتها . فلا يكفي لتوقيع العقوبة التعمد أو الإهمال إذا لم يترتب عليه نقص سير في المعدن أو في الغلة .

( الوسيط -6 – مجلد للدكتور السنهوري -ص1332 ومابعدها والمراجع السابقة)

احتساب مدة الايجار للأرض الزراعية بالدورة الزراعية لا بالسنة الزمنية

 

نص ماده 612

 

إذا ذكر في عقد إيجار الأرض الزراعية أن الإيجار قد عقد لسنة أو لعدة سنوات، كان المقصود من ذلك أنه قد عقد لدورة زراعية سنوية أو لعدة دورات.

الأعمال التحضيرية

وتحسب مدة إيجار الأراضي الزراعية بالسنين الزراعية لا بالسنين الزمنية من حيث الإبتداء ومن حيث الإنتهاء . فإذا لم تحدد المدة ، إعتبر الإيجار منقعدا للمدة الكافية لحصد محصول السنة ، أي لسنة زراعية كاملة من مراعاة وجوب التنبية بالإخلاء في المواعيد المقررة .

( مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني – الجزء 4-ص607)

يتبين من نص المادة 612 مدني والمادة 35 من قانون الإصلاح الزراعي أنه من غير الجائز أن تقل مدة إيجار الأطيان الزراعية عن ثلاث سنوات ، وتبدأ السنة الزراعية في أكثر المحصولات في نوفمبر وتنتهي في أكتوبر ويتبع في ذلك العرف الزراعي . فإذا إتفق الطرفان علي مدة أقل من ثلاث سنوات ، وجب زيادة المدة إلى ثلاث سنوات لتعلق المدة بالنظام العام بحيث تحديد المدة الاقل من ذلك باطلا عقد الإيجار فى هذه الحالة غير معين المدة وتكون المدة عندئذ ثلاث سنوات ويبقى عقد الإيجار صحيحاً ويشترط التنبيه بالإخلاء قبل إنقضاء الثلاث سنوات بثلاثة أشهر على الأقل وإلا فإن عقد الإيجار يمتد لمدة غير محددة مالم يكن قد انعقد لزرعة واحدة (برسيم – ذرة – أرز – خضر) .

( الوسيط-6- مجلد للدكتور السنهوري -ص1292 ومابعدها والمراجع السابقة)

طبيعة وماهية استغلال المستأجر للأرض الزراعية

 

نص الماده 613

 

(1)- يجب أن يكون إستغلال المستأجر للأرض الزراعية موافقاً لمقتضيات الإستغلال المألوف، وعلى المستأجر بوجه خاص أن يعمل على أن تبقى الأرض صالحة للإنتاج.

(2)-  أي تغيير جوهري يمتد أثره إلى ما بعد إنقضاء الإيجار.

يجب فى حكم المادة 613 – مدنى – أن يكون إستغلال المستأجر للارض الزراعية موافقا لمقتضيات لإستغلال المألوف فمن إستأجر أرضا للزراعة يجب أن يزرع وإلا كان مسئولاً عما يصيب الأرض من تلف بسبب تركها غير مزرعة ويحب أن يزرعها وفقاً لمقتضيات الإستغلال المألوف فإذا كانت أرض معدة لزراعة المحصولات العادية وجب علىالمستأجران يقوم بزراعتها على النحو المألوف فى زراعة هذه المحصولات وإذا كانت معدة لزراعة الفاكهة أو الخضروات أو الزهور أو غير ذلك من المحصولات غير العادية وجب عليه ان يتبع المألوف فى زراعة هذه المحصولات .

والمستأجر مسئول عن سلامة الأرض وقاضى الموضوع هو الذى يقدر ما إذا كان الإستعمال مألوفاً وينظر فى ذلك إلى طبيعة الأرض ونوع المحصولات والشروط التى يتضمنها عقد الإيجار وما يجرى به العرف الزراعى .

ويطبق على طبيعة الاستغلال المألوف أحكام المواد 579 ، 580 ، 583 الخاصة بالايجار عموما

التزام المستأجر بصيانة الترع والمصارف والطرق والمبانى

 

نص الماده 614

 

(1)- على المستأجر أن يقوم بإجراء الإصلاحات التي يقتضيها الإنتفاع المألوف بالأرض المؤجرة، ويلتزم بوجه خاص بتطهير و صيانة الترع والمساقى والمراوي والمصارف، وكذلك القيام بأعمال الصيانة المعتادة للطرق والجسور والقناطر والأسوار الآبار والمباني المعدة للسكنى أو للإستغلال، كل هذا ما لم يقض الإتفاق أو العرف بغيره.

(2)- أما إقامة المباني والإصلاحات الكبرى للمباني القائمة وغيرها من ملحقات العين، فيلتزم بها المؤجر ما لم يقض الإتفاق أو العرف بغير ذلك، وكذلك يكون الحكم في الإصلاحات اللازمة للآبار والترع ومجارى المياه و الخزانات.

الأعمال التحضيرية

الإعلانات

 

الإصلاحات التأجيرية التى يقوم بها المستأجر فى الأراضى الزراعية هى تطهير الترع واعمال الصيانة المعتادة للطرق والجسور والأسوار والأبار والمصارف والمبانى المعدة للسكنى أو للإستغلال نحو ذلك مالم يقض الإتفاق أو العرف بشىء آخر أما الإصلاحات التأجيرية الكبيرة التى يقوم بها المؤجر فهى إقامة المبانى اللازمة للزراعة وما تحتاج إليه هذه المبانى من إصلاحات كبيرة وكذلك الإصلاحات الكبيرة للأبار والترع ومجارى المياه والخزانات ونحو ذلك كل هذا مع مراعاة العرف أو ما يتفق عليه المتعاقدان

 

(مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني-الجزء 4-ص611)
 

 

الإصلاحات الواردة فى نص المادة 614/2مدنى تتميز عن الإصلاحات التأجيرية التى تقع على عاتق المستأجر (م614/1مدنى ) بانها إصلاحات كبيرة فإقامة المبانى كالمخازن والزرائب وبيوت العمال والفلاحين والإصلاحات الكبيرة فى هذه المبانى وفى الخزانات والإصلاحات اللازمة لمواد المياه من أبار وترع ومجارى كل هذه اما اعمال انشائيه واما إصلاحات كبيرة وقد ذكرها النص على سبيل المثال لا على سبيل الحصر والأصل ان الإتفاق هو الذى يعين الإصلاحات التى يقوم بها المؤجر فإذا لم يوجد إتفاق عينها العرف الزراعى فإن لم يوجد عرف سرى نص القانون .

وإذا أخل المؤجر بإلتزامه من القيام بهذه الإصلاحات وجب تطبيق القواعد العامة المشار إليها فى المادة 568 مدنى يراجع سابقا – نص تلك المادة والتعليق عليها )

( الوسيط-6- مجلد للدكتور السنهوري -ص310 ومابعدها والمراجع السابقة)

أثر القوة القاهرة على التزام المستأجر بالأجرة

 

نص الماده 615

 

إذا منع المستأجر من تهيئة الأرض للزراعة أو من بذرها وهلك البذر كله أو أكثره وكان ذلك بسبب قوة قاهرة، برئت ذمة المستأجر من الأجرة كلها أو بعضها بحسب الأحوال.  كل هذا ما لم يوجد إتفاق يقضى بغيره.

نص الماده 616

 

(1)- إذا بذر المستأجر الأرض ثم هلك الزرع كله قبل حصاده بسبب قوة قاهرة، جاز للمستأجر أن يطلب إسقاط الأجرة.

(2)- أما إذا لم يهلك إلا بعض الزرع و لكن ترتب على الهلاك نقص كبير في ريع الأرض، كان للمستأجر أن يطلب إنقاص الأجرة.

(3)- وليس للمستأجر أن يطلب إسقاط الأجرة أو إنقاصها إذا كان قد عوض عما أصابه من ضرر بما عاد عليه من أرباح في مدة الإيجارة كلها أو بما حصل عليه من طريق التأمين أو من أي طريق آخر.

  الأعمال التحضيرية 

 

1- تعرض النصوص (819/ 822) لحرمان المستأجر من الإنتفاع بالأرض الزراعية لقوة قاهرة أما لأنه لم يتمكن من تهيئة الأرض للزراعة أو لأن المحصول قد هلك قبل الحصد .

وفى التقنين الحإلى يوجد نصان (م392- 393/479- 480) يقضيان بأنه إذا تعذر على المستأجر تهيئة الأرض للزراعة أو زرعها ولكن تلف البذر قبل ان ينتج فالمؤجر هو الذى يتحمل تبعة ذلك اما إذا نتج الزرع سواء حصد أو لم يحصد ثم هلك بقوة قاهرة فالمستأجر هو الذى يتحمل التبعة فالعبرة إذن فى التقنين الحإلى بأن ينتج المحصول ومتى إعتبر المستأجر مستوفياً لمنفعة الأرض ويكون هلاك المحصول عليه لايخفى ما فى هذا الحكم من عنت على المستأجر فهو لا يعنيه أن ينتج المحصول إذا كان يهلك بعد ذلك بغير إهمال منه قبل أن يحصده .

2- لذلك أدخل المشروع تعديلا فى هذه الأحكام وجعل العبرة بحصد المحصول فقبل الحصد إذا إمتنع على المستأجر ان ينتفع بالأرض سواء كان ذلك لانه لم يتمكن من تهيئة الأرض للزراعة أو هيأها ولكنه لم يتمكن من بذرها ولكن البذر لم ينتج لهلاكه كله أو أكثره أو انتج البذر ولكن الزرع هلك كله أو بعضه قبل الحصاد جاز للمستأجر أن يطلب إسقاط الأجرة كلها أو بعضها بنسبة ماحرم من الإنتفاع مع ملاحظة مايأتى

(أ) إذا أنتج البذر زرعاً وهلك بعضه قبل الحصاد فلا تنقص الأجرة الا إذا ترتب على الهلاك نقص كبير فى ريع الأرض

(ب) وحتى فى حالة ما إذا ترتب على هلاك بعض الزرع نقص كبيرة فى ريع الأرض وفى حالة ما إذا هلك الزرع كله قل الحصاد لا يجوز للمستأجر أن يطلب إنقاص الأجرة أو إسقاطها إذا كان قدعوض عما أصابه من الضرر من طريق اخر كانه كان مؤمناً ضد التلف وعوض وبمبلغ التأمين أو كان سبب الهلاك فيضان النيل فيضانا إستثنائياً وأعطت الحكومة تعويضاً عن ذلك

(ج) ولا تعتبر هذه الأحكام من النظام العام فيجوز الإتفاق على مايخالفها كان يشترط المستأجر ضمان المؤجر لاى محصول يهلك بعد الحصاد مهما كان مقداره أو كان يشترط المؤجر صراحة ان يتحمل المستأجر تعبة هلاك المحصول أو البذر إذا انشا الهلاك الذى ينشا عن حوداث معتادة (كدودة القطن والجراد والفيضان المعتاد ) اما الهلاك الذى ينشا عن حوداث غير معتادة (كالحرب والزلزال والفيضان غير المعتاد ) فلا يجوز ان يتحمل المستأجر تبعه ولم إتفق على ذلك مع المؤجر ويلاحظ ان مايتقدم من الأحكام انما هو تطبيق خاص فى الإيجار الأراضى الزراعية لمبدا الإيجار المرفق هو مايؤخذ من الشريعة الإسلامية

(انظر م675 من مرشد الحيران )

وبعد المحصول تنتهى تبعته المؤجر فلا يحتمل هلاك الزرع المحصول ولو هلك الزرع كله إلا إذا كان جزء من المحصول الذى هلك يدخل فى الأجرة فيهلك على المؤجر إذا كان الهلاك قد وقع قبل أن يعذر المستأجر بالتسليم بشرط أن يثبت المستأجر أن الهلاك لم يقع بخطأ منه .

( مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني – الجزء4-ص616و617و618)

الأصل – فى تطبيق المادة 615 مدنى – أن المستأجر يتعاقد مع المؤجر على التمكن من الإنتفاع بالعين المؤجرة فإذا لم يتمكن من الإنتفاع دون خطا منه فان العقد يفسخ حتى لو كان عدم تمكن المستأجر من الإنتفاع لا يرجع إلى خطا المؤجر بل يرجع إلى قوة قاهرة والأجرة فى عقد الإيجار تقابل المنفعة فما لم تستوف منفعة تسقط اجرته وتطبيقات هذا المبدأ كثيرة فى هلاك العين المؤجة هلاكاً مادياً أو هلاكاً قانويناً وفى حاجتها إلى الترمييم وفى التعويض للمستأجر فىالإنتفاع بالعين وفى إنطوائها على عيوب خفية ثم تطبيق آخر فى صدد إيجار الأراضى الزراعية .

ويشترط  لسقوط الأجرة عن المستأجر كلها أو بعضها بحسب الأحوال أن يكون الذى منع المستأجر من الزراعة قوة قاهرة فلو كان المنع الخطأ من المستاحر بقى مرتبطاً بعقد الإيجار أما إذا كان المنع لخطا من المؤجر فاتن الأجرة تسقط من باب اولى وقد روجع عليه المستأجر بالتعويض إذا كان له محل ومن أمثلة القوة القاهرة التى تمنع من الزرع الفيضان غير العادى فتغمر المياة الأرض وتحول دون زراعتها

وفى ذلك تقول المادة 800 من التقنين المدنى العراق \”…. إذا غلب الماء على الأرض فإستجرت لم يمكن زراعتها ..\” ومن أمثلة أيضا إنخفاض منسوب النيل أو إنقطاع وسائل الرى فلا يتمكن المستأجر من رى الأرض ومن أمثلة كذلك استيلاء الإدارة على الأرض أو صدد قانون يمنع زراعة نوع الحصول الذى أجرت الأرض لزراعتة أو نشوب جرب فيتغير العدو على الأرض ويمنع زراعتها او حدوث زلزال شق الأرض ومنع من زراعتها أما إذا إمتنعت زراعة الأرض بسبب تشع بها أو عيب فى تربتها أو أعشاب ضارة فيها فان هذا يعتبر عيبا خفيا فى الأرض ويستوجب الضمان ويشترط لسقوط الأجرة عن المستأجر – كلها أو بعضها حسب الأحوال – أيضاً أن تكون القوة القاهرة قد منعت المستأجر من تهيئة الأرض للزراعة أو بذرها أو إذا كان قد بذرها تكون القوة القاهرة قد تسببت فى هلاك البذر أو بعضه بحيث يزيد ما يهلك على النصف .

فإذا توافر هذان الشرطان سقط الأجرة عن المستأجر كلها أو بعضها والسبيل إلى ذلك هو انفساخ العد إذا منعت القوة القاهرة المستأجر من زراعة الأرض بتاتا أو هلك البذر كله ولم يتمكن المستأجر من زراعة الأرض ببذر جديد . اما إذا كان المنع من تهيئة بعض الأرض اوتعطلت زراعة الأرض بعض الوقت أو هلك اكثر من نصف البذر فقط كان المستأجر بالخيار بين فسخ العقد إذا أثبت انه لم يكن ليتعاقد ولو انه علم هذا المصير أو استبقاء العقد مع إنقاص الأجرة بمقدار يتناسب مع حرمانه من الإنتفاع بالأرض ولا يرجع المستأجر بتعويض على المؤجر فىاى حال لان ان الحادثة الجبرية لم تكن بفعل المؤجر .

والأحكام المتقدمة ليست من النظام العام فيجوز الإتفاق على مايخالفها بالنص على ان المستأجر يتحمل تبعة القوة القاهرة

( الوسيط-6- مجلد للدكتور السنهوري -ص1312مابعدها والمراجع السابقة)

  إذا تمكن المستأجر من تهيئة الأرض للزراعة وبذرها ونتج المحصول ولكن قبل أن يحصده هلك بقوة قاهرة . فالأرض هنا قد أنتجت ، ولكن أنتاجها شئ وإستيفاء منفعتها شئ آخر ، والمستأجر لا يستوفي منفعة الأرض بمجرد إنتاجها محصولا ، بل هو لا يستوفي هذه المنفعة إلا إذا حصد المحصول . والأجرة إنما تقابل منفعة الأرض ، ولا تقابل إنتاج الأرض للمحصول ، فإذا لم يحصد المستأجر المحصول وملك وهو لا يزال في الأرض فإن المستأجر لا يعتبر مستوفيا للمنفعة فتسقط عنه الأجرة .

ويشترط هنا أيضا أن يكون هلاك المحصول بقوة قاهرة( فيضان غير عادي – إنعدام وسائل الري – إستيلاء الإدارة على الأرض- صدور قانون بمنع زراعة المحصول الذي أجرت الأرض من أجله نشوب حرب – حدوث زلزال – تفشي دودة القطن في المحصول تفشياً غير عادي – أسراب الجراد – الحريق – الصاعقة ) هذه كلها حوادث قهرية قد تكون هي السبب في هلاك المحصول .

ويشترط أخيراً أن يكون المحصول قد هلك كله ، أو هلك جزء كبير منه ترتب علي هلاكه نقص كبير في ريع الأرض ، فالعبرة في هذا الشرط الأخير بنقص ريع الأرض لا ينقص كمية المحصول ، فقد يكون المستأجر إستأجر أرضاً زرع جزءاً منها فاكهة أو زهوراً وزرع الجزء الآخر محصولاً عادياً ففي هذه الحالة قد لا يكون هلاك كل المحصول العادي من شأنه أن ينقص ريع الأرض نقصاً كبيراً 

وقد يكون هلاك نصف الفاكهة أو الزهور أو هلاك ثلثها من شأنه أن يصب ريع الأرض بالنقص الكبير . ويحمل المستأجر عبء إثبات توافر هذه الشروط الثلاثة ، وله أن يثبت ذلك بجميع الطرق لأنه إنما يثبت وقائع مادية وإثبات هلاك المحصول وهو لا يزال قائما في الأرض متيسر ، كما أن إثبات سبب الهلاك ليس بالصعب ، وخير طريق لذلك هو المعاينة ، فإن لم يتفق المؤجر مع المستأجر علي النتائج التي تستخلص من المعاينة ، جاز المستأجر أن يرفع دعوى أمام القضاء المستعجل لإثبات حالة الزرع .

ومتي توافرت الشروط المتقدم ذكرها ، وجب التمييز بين فرضين :

(1) ان يكون المحصول قد هلك كله ، وهنا يجوز للمستأجر طلب فسخ الإيجار ، فتقسط عنه الأجرة كلها ، ولا يدفعها إذا لم تكن قد دفعت ويستردها إذا كان قد دفعها . وليس له أن يطالب بتعويض ، لأن هلاك المحصول لم يكن بخطأ المؤجر .

(2) أن يكون المحصول قد هلك جزء منه . وهنا يجب التفريق بين حالتين :

أ) أن يكون قد ترتب علي هلاك هذا الجزء نقص كبير في ريع الأرض ( النصف أو أكثر أو أقل ) ويترك ذلك لتقدير المحكمة ، فلا يتقيد برقم محدد وفي هذه الحالة يجوز للمستأجر أن يطلب إنقاص الأجرة بما يتناسب مع ما نقص من ريع الأرض ، وليس له أن يطلب تعويضاً فوق ذلك ، لأن المحصول لم يهلك بخطأ المؤجر .

ب) ألا يكون قد ترتب علي هلاك الجزء الذي هلك من المحصول نقص كبير في ريع الأرض . وفي هذه لا يحق للمستأجر أن يرجع بشئ علي المؤجر ، لا بفسخ الإيجار ولا بإنقاص الأجرة.

علي أنه يمتنع علي المستأجر أن يطلب فسخ الإيجار وإسقاط الأجرة في الغرض الأول ، أو أن يطلب إنقاص الأجرة في الحالة الأولي من الغرض الثاني إذا تحقق أحد أمرين :

أولاً- إذا كان قد عوض عما أصابه من ضرر بما عاد عليه من أرباح في مدة الإجارة كلها .

ثانيا – إذا كان قد عوض عما أصابه من ضرر بما حصل عليه من طريق التأمين أو من طريق آخر .

والأحكام المتقدمة لا تتعلق بالنظام العام ، فيجوز الإتفاق علي ما يخالفها . ومن ثم يجوز للمؤجر أن يشترط عدم مسئوليته عن الحوادث القهرية ، فلا يرجع المستأجر عليه بشئ إذا وقع حادث قهري تسببت عن خسارة أو أن يشترط المستأجر الضمان في حالة هلاك المحصول قبل الحصاد مهما كان مقداره .

أما إذا هلك المحصول كله أو بعضه بعد الحصاد أي بعد استيفاء المستأجر لمنفعة الأرض ، لم يسقط شئ من الأجرة يقابل ما هلك من المحصول بل يتحمل المستأجر تبعة الهلاك ، لأن المحصول هلك علي ملكه بعد أن استوفي منفعة الأرض .

يستثني من ذلك أن يكون المؤجر قد إتفق مع المستأجر علي أن تكون الأجرة جزءا من المحصول ، وهذه هي المزارعة ، ففي هذه الحالة يتحمل المؤجر نصيبة فيما هلك . ويجب – بداهة – أن يكون الهلاك قد وقع بقوة قاهرة لا بخطأ المستأجر ، وأن يكون قد وقع قبل ان يعذر المؤجر المستأجر بالتسليم .

( الوسيط-6-2 للدكتور السنهوري- ص1317 وما بعدها ، والمراجع السابقة)

حالة استثنائية انتهاء مدة عقد ايجار الأرض الزراعية قبل نضج الزراعة

أحكام عقد إيجار الأراضي الزراعية

 

نص المادة 617

 

يجوز للمستأجر إذا لم تنضج غلة الأرض عند إنتهاء الإيجار بسبب لا يد له فيه أن يبقى بالعين المؤجرة حتى تنضج الغلة على أن يؤدى الأجرة المناسبة.

الأعمال التحضيرية 

 

تعرض هذه المادة لحالة ما إذا لم تنضج غلة الأرض عند إنتهاء الإيجار لسبب لا يد للمستأجر فيه ، فيبقي بالعين المؤجرة حتي تنضج الغلة ويؤدي من الأجرة ما يتناسب مع المدة الزائدة ، علي أن يقوم بإثبات حالة الزراعة عند إنتهاء مدة الإيجار ، ويلاحظ أن الإيجار يمتد للمدة اللازمة لنضج الزرع ، ويكون ما يؤديه المستأجر زيادة عن الأجرة المتفق عليها معتبرا جزءا من الأجرة ومضمونا بكل ضماناتها .

ويفترض في كل هذا أن غلة الأرض لم تنضج لسبب لابد للمستأجر فيه ، كأن يرجع السبب إلي تغييرات الجو أو انخفاض النيل ، فإن كان له يد في التأخير ، كأن كان قد تأخر في الزرع ، أو لم يعن بالزراعة العناية الكافية حتي تنضج في ميعادها كان هو المسئول عن ذلك ، ويترك الأمر لتقدير القاضي .

( مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني الجزء 4- ص 610و621)

يتبين من نص المادة 617 مدني أن المستأجر قد يبقي في العين حتي بعد إنقضاء المدة الأصلية ، بل حتي بعد إنقضاء مدة الإمتدادت بحكم القانون ، وذلك إذا لم تنضج غلة الأرض عند إنقضاء هذه المدة .

 ويشترط أن يكون عدم نضج الغلة راجعا إلي سبب لا يد للمستأجر فيه ، فإن كان ذلك راجعاً إلي خطأ المستأجر ، كأن يكون قد تأخر في الزرع ، أو يثبت أنه لم يعن بالزراعة العناية الكافية حتي تنضج في ميعادها أو يزرع محصولاً لا يتم نضجه قبل إنتهاء الإيجار خلافا لما هو متفق عليه في العقد ، كان هو المسئول عن ذلك 

ويجب عليه فوق أدائه الأجرة المناسبة لبقائه في العين حتي ينضج المحصول أن يدفع المالك تعويضا عن الضرر الذي أصابه من جراء بقاء المستأجر في الأرض بعد نهاية الإيجار. أما إذا كان عدم نضج المحصول لا يرجع إلي خطأ المستأجر ، كأن يرجع إلي تغيرات الجو أو إنخفاض النيل  وما إلي ذلك ، فإن مسئولية المستأجر تنتفي ، ويكون له البقاء في الأرض حتي ينضج المحصول مع دفع الأجرة المناسبة دون تعويض . ويقدر القاضي ما إذا كان عدم نضج المحصول يرجع إلي خطأ المستأجر أو يرجع إلي سبب لا يد له فيه . ويبدأ بإثبات حالة الزراعة وأنها لم تنضج بمجرد إنقضاء مدة الإيجار ، ثم يقع علي المؤجر بعد ذلك عبء إثبات أن عدم النضج يرجع إلي خطأ المستأجر ، وإلا فالمفروض أنه يرجع إلي سبب لايد له فيه .

 ويترتب علي عدم نضج المحصول لسبب لا يد للمستأجر فيه أن يمتد الإيجار إلي أن ينضج المحصول ويحصد . وا متداد الإيجار هنا يكون بحكم القانون ، ويمتد بنفس الشروط والضمانات والأجرة ، ولكن للمدة اللازمة لنضج المحصول فيدفع المستأجر للمؤجر الأجرة عن المدة التي بقي فيها المحصول بالأرض ، دون أن يدفع أي تعويض فوق ذلك . وتكون هذه الأجرة مكفولة بجميع الضمانات التي كانت للأجرة عن المدة السابقة :

ككفالة أو تأمين عيني ، ويجوز حبس المحصول من أجلها ، كما يجوز توقيع الحجز التحفظي ، وللمؤجر عليه حق إمتياز . وليس ذلك كله إلا تطبيقا للقواعد العامة .

( الوسيط-6-2 للدكتور السنهوري- ص1356 وما بعدها ، والمراجع السابقة)

وجوب تسليم الأرض الزراعية بعد انتهاء الايجار بحالة تصلح للزراعة

 

نص المادة 618

 

لا يجوز للمستأجر أن يأتي عملاً يكون من شأنه أن ينقص أو يؤخر إنتفاع من يخلفه.

ويجب عليه بوجه خاص قبيل إخلاء الأرض أن يسمح لهذا الخلف بتهيئة الأرض و بذرها إذا لم يصبه ضرر من ذلك

الأعمال التحضيرية 

 

 تعرض المادتان 827، 828 لتنظيم علاقة المستأجر السابق بالمستأجر اللاحق وتقوم هذه العلاقة علي التعاون ، فالمستأجر السابق يلتزم إلتزاما سلبيا بألا يأتي عملا يكون من شأنه أن ينقص أو يؤخر إنتفاع المستأجر اللاحق ، كأن يتباطأ في جني المحصول أو يعرقل من إعداد الأرض للزراعة القادمة .

 ويلتزم إلتزاماً إيجابياً بتمكين المستأجر اللاحق من تهيئة الأرض وبذرها حتي لو كان ينته من حصد محصوله مادام لا يصيبه ضرر من ذلك ، ويلتزم كذلك بأن يترك من المأوي والتسهيلات الآخري ما يلزم لأعمال الزراعية للمستأجر اللاحق .

            ويجب علي المستأجر اللاحق أن يترك للمستأجر السابق من المأوي والتسهيلات ما يلزم لحصد ما يبقي من المحصول ، ويتبع عرف الجهة في كل ذلك ، وقد عرض التقنين الحالي م 387/472 لحكم واحد من هذه الأحكام ، فنص علي أنه يجب علي مستأجر الأرض للزراعة الذي قاربت مدة إيجاره علي الإنتهاء أن يمكن المستأجر اللاحق من تهيئة الأرض الزراعة والبذر ما لم يحصل للمستأجر السابق ضرر من ذلك .

( مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني – الجزء 4-ص618)

  يتبين من نص المادة 618 مدني أن العلاقة ما بين المستأجر السابق للأرض الزراعية والمستأجر اللاحق أن تقوم علي التعاون ، فيؤدي كل للآخر ما يحتاج من المعونة مادام ذلك لا يعود عليه بالضرر . والأصل أنه لا يوجد فاصل واضح ما بين الإنتهاء من جميع أعمال الزراعة السابقة والإبتداء في أعمال الزراعة اللاحقة ، وكثيراً ما تتداخل هذه في تلك ، فيتواجد المستأجر السابق في الأرض قائما بأعمال الحصاد ، ويتواجد المستأجر اللاحق فيها ، فينظم القانون علاقة كل منهما بالآخر ، فيلتزم المستأجر السابق إلتزاما سلبيا بألا يأتي عملا من شأنه أن ينقص أو يؤخر في إنتفاع المستأجر اللاحق بالأرض ، كأن يتباطأ في جني المحصول أو يعرقل المستأجر اللاحق في أعماله التي ترمي إلي إعداد الأرض للزراعة القادمة . ويلتزم إلتزاما إيجابيا بتمكين المستأجر اللاحق من تهيئة الأرض للزراعة وبذرها .

 ويجب علي المستأجر اللاحق من جهته أن يقدم التسهيلات اللازمة للمستأجر السابق في حصد محصوله . ويتبع فيما يتعلق بواجب المستأجر اللاحق أو فيما يتعلق بواجب المستأجر السابق ، ما جري عليه العرف الزراعي في الجهة .

 ولما كان حق المستأجر حق شخصي في ذمة المؤجر ، فلا يجوز لكل من المستأجر السابق والمستأجر اللاحق إلا أن يرجع علي المؤجر وهو الذي يتوسط بينهما . فإذا أراد المستأجر اللاحق إلا أن يرجع علي المؤجر وهو الذي يتوسط بينهما . فإذا أراد المستأجر اللاحق إخلاء الأرض من المستأجر السابق بعد إنتهاء الحصاد وجمع المحصول لم يستطع أن يرفع عليه دعوى مباشرة بالإخلاء ، بل يجب أن يتوسط المؤجر في ذلك ، وإذا تسبب المستأجر السابق في تلف الأرض أو جعلها غير صالحة للزراعة فورا بخطأ منه لم يستطع المستأجر اللاحق ان يرجع عليه مباشرة بالتعويض إذ لا رابطة تقوم بينهما ، بل يرجع علي المؤجر بالتعويض ، ثم يرجع المؤجر علي المستأجر السابق .

 ولكن يجوز أن يستعمل المستأجر اللاحق ، بإعتباره دائنا للمؤجر ، دعوى هذا الأخير ، فيطالب المستأجر السابق بالإخلاء وبالتعويض ، عن طريق الدعوى غير المباشرة .

(الوسيط-6-2 للدكتور السنهوري-ص1360 وماب عدها والمراجع السابقة)

 

أحكام النقض عن أحكام عقد إيجار الأراضي الزراعية

 

 

مفاد النص في المادة 33 مكرر (ز) من القانون 178 لسنة 1952 المعدل بالقانون 96 لسنة 1992 \” … \” يدل – في ضوء الأعمال التحضيرية والمناقشات التي دارت فى مجلس الشعب بمناسبة سن القانون 96 لسنة 1992 – على أن المشرع قرر أن ينهى تأبيد عقود إيجار الأراضي الزراعية المقرر بالقانون 178 لسنة 1952 القائمة وقت العمل بالقانون الجديد بتاريخ 28/6/1992 لتحكمها القواعد المقررة بالقانون المدني، فقدمت الحكومة مشروعاً تضمن إضافة فقرة للمادة 35 مكرر (ب) المتضمنة أسباب الإخلاء نصها كما يلي

(ثالثاً: إذا رغب المؤجر في بيع الأرض المؤجرة أو رفض المستأجر شراءها بالثمن الذي أعلنه به المالك علي يد محضر خلال ثلاثين يوماً… ويصدر الحكم بإخلاء المستأجر من الأرض المؤجرة إعتباراً من نهاية السنة الزراعية مع إلزام المالك بأن يدفع للمستأجر 200 مثل الضريبة العقارية عند رفع الدعوى تعويضاً له عن إنهاء عقد الإيجار\”. ولكن اللجنة المشتركة من الزراعة والري والشئون الدستورية

إستصدرت تعديل نص المادة 33 مكرر (ز) على النحو الذي صدر به القانون ويبين من مناقشات الأعضاء أن المقصود هو جواز إتفاق المالك والمستأجر على بيع الأرض المؤجرة ولما اقترح بعض أعضاء المجلس أن يعطى المستأجر أولوية في الشراء وأن ينص على عدم أخذ الأرض المبيعة له بالشفعة لو تراضى هذا المالك على البيع رفضت الأغلبية هذه الإقتراحات مكتفية بتقرير حق المستأجر فى طلب إنهاء عقد الإيجار فى حالة البيع للغير وتقاضي المقابل المنصوص عليه أو الإستمرار في الإجارة المهلة التي قررها القانون فقط، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وإستخلص من عبارة النص أن المشرع قد أعطي المستأجر الحق في تملك عقار باعه المؤجر لغيره جبراً على كل من البائع والمشتري فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه.

 [الطعن رقم 8821 –  لسنــة 64 ق  –  تاريخ الجلسة 28 / 03 / 2005]

الأصل في عقود الإيجار الخاضعة لحكم القانون المدني أنها تنقضي بإنتهاء المدة المحددة  فيها، ولا مخالفة للقانون في تعليق إنتهاء مدة إيجار المسكن على انتهاء مدة استغلال المحل التجاري المؤجر للمستأجر ذاته.

 [الطعن رقم 1066 –  لسنــة 49 ق  –  تاريخ الجلسة 31 / 05 / 1980 –  مكتب فني 31 –  رقم الجزء  2 –  رقم الصفحة 1637 – تم رفض هذا الطعن]

من حيث إن المادة 151 من قانون الزراعة الصادر بالقانون رقم 53 لسنة 1966 المعدلة بالقانون رقم 2 لسنة 1985 تنص على أن \”يحظر على المالك أو نائبه أو المستأجر أو الحائز للأرض الزراعية بأية صفة ترك الأرض غير منزرعة لمدة سنة من تاريخ أخر زراعة رغم توافر مقومات صلاحيتها للزراعة ومستلزمات إنتاجها التي تحدد بقرار من وزير الزراعة, كما يحظر عليهم ارتكاب أي فعل أو الإمتناع عن أي عمل من شأنه تبوير الأرض الزراعية أو المساس بخصوبتها.

كما تنص المادة 155 منه على أنه \”يعاقب على مخالفة حكم المادة 151 من هذا القانون بالحبس وبغرامة لا تقل عن خمسمائة جنيه ولا تزيد على ألف جنيه ……… ولوزير الزراعة قبل الحكم في الدعوى أن يأمر بوقف أسباب المخالفة وإزالتها بالطريق الإداري على نفقة المخالف\”.

 [المحكمة الإدارية العليا الطعن رقم 3967 –  لسنــة 44 ق  –  تاريخ الجلسة 22 / 11 / 2000 –  مكتب فني 46 –  رقم الجزء  1 –  رقم الصفحة 167]

إذا أقام المستأجر مبان في العين المؤجرة المنزوعة ملكيتها فإن الأصل أن المستأجر إذا ما أوجد بالعين المؤجرة بناء أو غراساً أو غير ذلك من التحسينات كان له قيمتها أو ما يزيد من قيمة العقار ما لم يكن هناك إتفاق يقضي بغير ذلك. فإذا ما وجه إتفاق بين المتعاقدين يبين مصير هذه المباني عند إنتهاء مدة الإيجار فتتبع أحكامه ويعمل به لأن العقد شريعة المتعاقدين، فإن نص الإتفاق على أن تكون المنشآت التي تقام بمعرفة المستأجر على الأرض المؤجرة ملكاً للمؤجر عند إنتهاء العقد لأي سبب من الأسباب التي ينقضي بها الإيجار فإن ذلك يرتب أحقية للمؤجر في أن تؤول إليه ملكية هذه المباني عند إنتهاء عقد الإيجار، فإذا ما نزعت ملكية الأرض المؤجرة وترتب على ذلك إنهاء الإيجار وإستخلصت المحكمة أن هناك إتفاقاً من هذا القبيل فإن حقه ينتقل إلى التعويض الذي تقدره الجهة نازعة الملكية.

 [الطعن رقم 208 –  لسنــة 49 ق  –  تاريخ الجلسة 22 / 04 / 1982 –  مكتب فني 33 –  رقم الجزء  1 –  رقم الصفحة 425 – تم رفض هذا الطعن]

لا ارتباط بين المادتين 569، 616 من القانون المدني ولا تلازم بينهما في التطبيق فلكل مجال خاص ذلك أن المادة الأولى منهما تنظم التزامات المؤجر نحو المستأجر في حالة هلاك العين المؤجرة ذاتها وبصفة عامة سواء أكانت أرضاً زراعية أو غير ذلك، بينما تعنى الثانية بوضع أحكام لهلاك المحصول الناتج من الأرض الزراعية المؤجرة بصفة خاصة، وإذن فمتى كان النزاع إنما يدور حول هلاك بعض المحصول الناتج من الأرض المؤجرة ولا صلة للهلاك بالأرض ذاتها فإن المادة 616 سالفة الذكر تكون وحدها هي الواجبة التطبيق.

 [الطعن رقم 230 –  لسنــة 24 ق  –  تاريخ الجلسة 13 / 11 / 1958 –  مكتب فني 9 –  رقم الجزء  3 –  رقم الصفحة 689 – تم رفض هذا الطعن]

  عقد الإيجار الذى يتعين إيداعه نسخته بالجمعية الزراعية ويختص القضاء الجزئي بنظر المنازعات الناشئة عنه . المقصود به .عقد الإيجار نقداً أو مزارعة عقد تبادل الإنتفاع الزراعي . لا يعد كذلك .

عقد الإيجار الذى يتعين إيداع نسخته بالجمعية التعاونية الزراعية الذى يختص القضاء الجزئي بنظر المنازعات الناشئة عنه طبقاً لقانون الإصلاح الزراعي هو عقد الإيجار نقداً أو مزارعة أما عقد تبادل الإنتفاع الزراعي فلا يعد كذلك .

(الطعن 277 لسنة 58ق – جلسة 2/11/1992 س43 ص1101)

رابط تحميل بحث أحكام عقد إيجار الأراضي الزراعية

 

Print Friendly, PDF & Email
عبدالعزيز حسين عمار
عبدالعزيز حسين عمار

الأستاذ / عبدالعزيز بالنقض ، خبرات قضائية فى القانون المدنى والملكية العقارية ، ودعاوى الإيجارات ، ودعاوى الموظفين قطاع حكومى وخاص ، وطعون مجلس الدولة والنقض ، حقوق 1997

المقالات: 843

شاركنا برأيك