الايجار من صاحب الإدارة والانتفاع المدة والانقاص

الايجار من مالك الإدارة والانتفاع

نعرض شرح لأحكام القانون المدني بشأن الايجار من صاحب الإدارة والانتفاع حيث حدد القانون مدة إيجاريه معينة لعقد الايجار الصادر من صاحب حق الانتفاع وحق الادارة لا يمكن تجاوزها وأعطى الحق لصاحب المصلحة اللجوء الى القضاء وطلب انقاص مدة عقد الايجار ان زاد عن تلك المدة المعينة

الايجار من صاحب الإدارة قانونا

الايجار من صاحب الإدارة والانتفاع

تنص المادة 559 مدني علي :

لا يجوز لمن لا يملك إلا حق الإدارة أن يعقد إيجارا تزيد مدته على ثلاث سنوات إلا بترخيص من السلطة المختصة فإذا عقد الإيجار لمدة أطول من ذلك أنقصت المدة إلى ثلاث سنوات كل هذا ما لم يوجد نص يقضى بغيره.

الايجار من صاحب الإدارة في الأعمال التحضيرية

 يعرض هذا النص وما بعده لأركان الإيجار الأربعة :

  • الرضاء
  • العين المؤجرة
  • الأجرة
  • المدة
  • الرضا فيخضع للقواعد العامة وعني المشرع أن يبين أن الإيجار قد يصدر من غير المالك ممن له حق الإدارة كوكيل أو وصي أو قيم أو حارس أو ناظر وقف فلا يملك أن يؤجر لأكثر من ثلاث سنوات ( وهي المدة المألوفة للإدارة ) إلا بترخيص من السلطة المختصة كالمجلس الحسبي في حالة الأوصياء والقوام والمحكمة الشرعية في حالة نظار الوقف فإذا زاد الإيجار علي ثلاث سنوات أنقصت المدة إلي ثلاث
  • علي أنه قد توجد نصوص قانونية تزيد في هذه المدة كما في حالة ناظر الوقف إذ يجوز له أن يؤجر الوقف مدة تزيد علي ثلاث سنين إذا أذن له القاضي في ذلك أو كان هو المستحق الوحيد ( مادة 848 من المشروع )
  • كما توجد نصوص آخري تنقص من هذه المدة كما في حالة القاصر الذي بلغ ثماني عشرة سنة فإن قانون المجالس الحسبية يجيز له الإيجار لمدة سنة واحدة .
  • أما الإيجار الصادر من غير المالك ممن ليس له حق الإدارة فصحيح فيما بين المتعاقدين ولكنه لا ينفذ في حق المالك الحقيقي
 مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني – جزء 4 – ص 472 و 473

شرح الايجار من صاحب الإدارة والانتفاع

لا يلزم توافر الأهلية في كل من المؤجر والمستأجر إلا عند انعقاد فإذا توافرت الأهلية في هذا الوقت ، إنعقد الإيجار صحيحا واستمر هكذا طوال المدة المحددة لنفاذ ولا يؤثر في صحة الإيجار أن يعتري أحد المتعاقدين أو كليهما خلال مدة سريانه سبب يزيل منه الأهلية أو ينقصها والعلة في ذلك هي أنه لا يلزم توافر الأهلية إلا عند إبرام التصرف لا بعد ذلك .

ويعتبر الإيجار من جانب المؤجر وبعبارة آخري التأجير عملا من أعمال الإدارة فالمؤجر عندما يؤجر شيئه يقتصر علي منح المستأجر الحق في أن ينتفع بهذا الشيء في مدة معينة دون أن يفقد شيئا من أصله فهو إذن يدير الشيء ولا يتصرف فيه ويترتب علي اعتبار التأجير عملا من أعمال الإدارة أنه يكفي لوقوع الإيجار من المؤجر صحيحاً توافر أهلية الإدارة  لدية .

تثبت أهلية الإدارة في مصر للبالغ الرشيد

أي للشخص الذي يبلغ من العمر أحدي وعشرين سنة كاملة من غير أن تقرر محكمة الولاية علي المال استمرار الولاية أو الوصاية عليه ومن غير أن يبلغها مجنونا أو معتوها وتثبت أهلية الإدارة أيضاً للقاصر الذي بلغ الثامنة عشرة من عمره وأذنت له المحكمة في تسلم أمواله وإدارتها ، فللقاصر المأذون له أن يؤجر أمواله التي تأذن له المحكمة في أن يتسلمها .

ويصبح الصبي المأذون له بإدارة أمواله كامل الأهلية في إدارتها وفي التقاضي بشأنها ويترتب علي ذلك انحسار سلطة كل من الولي والوصي بشأن الإدارة التي تصبح من حق الصبي وحده فإذا أجر الولي أو الوصي مال الصبي بعد الإذن له بإدارته وقع تأجيره من غير ذي صفة وبالتالي لا يسري في حق الصبي .

ويلاحظ أن حكم المادة 559 مدني لا يسري علي القاصر وعلي غيره من ناقصي الأهلية الذين يمنحهم القانون أهلية الإدارة :

فالمادة 559 مدني صريحة في أن حكمها لا يحد إلا من سلطة من يكون له حق الإدارة وحق الإدارة يختلف عن أهلية الإدارة ، إذ الأول حق أو ولاية تثبت لشخص علي مال مملوك لغيره وهذه هي حال الوصي والقيم والوكيل أما أهلية الإدارة فهي صفة في الشخص تمكنه من أن يباشر بنفسه تصرفات قانونية صحيحة علي أموال نفسه .

ولا تحد المادة 559 مدني من مدي حق الولي في التأجير :

لأن هذه المادة لا تسري إلا علي من لا يملك إلا حق الإدارة والولي يملك أكثر من حق الإدارة لأنه يملك حق التصرف في مال الصغير كقاعدة عامة .

 أما الوصي أو القيم

فلا يملك أيهما إلا حق إدارة مال ناقص الأهلية عقارا كان أم منقولا ومن ثم لا يحق له أن يؤجر هذا المال إلا لمدة لا تزيد علي ثلاث سنوات ما لم تأذن السلطة المختصة – وهي محكمة الولاية علي المال – بالإيجار عن المدة الزائدة .

عقد الإيجار – الأحكام العامة – للدكتور عبد الفتاح عبد الباقي – ص 42 وما بعدها

لما كان التأجير من أعمال الإدارة فإنه يترتب علي ذلك أن الوكيل العام وهو من جاءت وكالته في ألفاظ عامة لا تخصيص فيها لنوع العمل القانوني الحاصل فيه التوكيل يجوز له :

أن يقوم أموال موكله ولكنه يتقيد في ذلك بألا تزيد مدة الإيجار الذي يعقده عن ثلاث سنوات إلا بترخيص من الموكل فإذا عقد الإيجار لمدة أطول من ذلك أنقضت المدة إلي ثلاث سنوات (مادة 559 مدني ) .

عقد الإيجار – للدكتور – محمد لبيب شنب ص 40 وما بعدها

الوصي والقيم والوكيل عن الغائب :

لا يملك هؤلاء النواب بالنسبة لأموال غير كاملي الأهلية إلا سلطة القيام بأعمال الإدارة ، ولذلك يسري عليهم حكم المادة 559 مدني ، فلا يجوز لأيهم أن يؤجر لمدة تزيد علي ثلاث سنوات إلا بترخيص من المحكمة فإذا عقد الإيجار لمدة أطول من ذلك أنقصت المدة إلي ثلاث سنوات .

أما الحارس القضائي :

فله أن يقوم بالتأجير أو الاستئجار في الحدود التي رسمها له الحكم بتعيينه حارسا ، فإذا لم يعين الحكم سلطة الحارس ، فلا يكون له إلا القيام بأعمال الإدارة ( مادة 734 / 1 مدني )  فلا يكون له أن يؤجر لمدة تتجاوز ثلاث سنوات إلا بترخيص من ذوي  الشأن جميعا أو من المحكمة تطبيقا للمادة 559 مدني ولا يجوز له أن يستأجر إلا إذا كان ذلك ما تفتضيه  أعمال الإدارة .

 عقد الإيجار للدكتور منصور مصطفي منصور ص 88 وما بعدها

الولي يحق له التأجير لأى مدة

الايجار من صاحب الإدارة والانتفاع

للولي إيجار أموال القاصر لأية مدة ولو زادت علي ثلاث سنوات ولا يقال إن الولي يدير ملك الغير فلا يملك التأجير لأكثر من ثلاث سنوات ذلك لأن المادة 559 مدني تنص علي أنه :

” لا يجوز أن لا يملك إلا حق الإدارة أن يعقد إيجاراً تزيد مدته علي ثلاث سنوات “

والولي لا يدخل فيمن لا يملك إلا حق الإدارة لأنه يملك حق التصرف ولذلك لا يتناوله نص المادة 559 مدني فتكون سلطته في الإيجار كسلطة المالك يؤجر لأية مدة ولو زادت علي ثلاث سنوات .

 الوسيط -6- مجلد 1 للدكتور السنهوري ص 106 وما بعدها

الايجار من صاحب حق الانتفاع

 تنص المادة 560 مدني :

الإجارة الصادرة ممن له حق المنفعة تنقضي بانقضاء هذا الحق إذا لم يجزها مالك الرقبة، على أن تراعى المواعيد المقررة للتنبيه بالإخلاء و المواعيد اللازمة لنقل محصول السنة.

الأعمال التحضيرية لنص التأجير ممن له حق الانتفاع

العين المؤجرة يسري عليها ما يسري علي المبيع من أحكام :

ويلاحظ أن الشيء المؤجر قد يكو حقا عينيا أو حقاً شخصيا ومن الحقوق العينية التي تؤجر حق الانتفاع، وينقضي الإيجار بانقضاء هذا الحق كما ينقضي بهلاك العين المؤجرة ، إلا أن مالك الرقبة قد يجيز الإيجار عن المدة التي تلي بانقضاء حق الانتفاع فإذا لم يجزأ مكنة أن يطلب من المستأجر الإخلاء بعد إعطائه الميعاد المنصوص عليه في المادة 761 أو الميعاد المناسب لنقل المحصول .

مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني – جزء 4 ص474

أحكام التأجير من صاحب حق الانتفاع

 الانتفاع حق عيني يخول صاحبه استعمال شيء مملوك للغير واستغلاله وينتهي حتما بموت المنتفع فللمنتفع إذن أن يؤجر العين إذ الإيجار هو الوسيلة الطبيعية للاستغلال ولا حد لمدة الإيجار إلا المدة التي يبقي فيها حق الانتفاع قائماً لأنه بطبيعته حق مؤقت ولا يجوز بحال أن يبقي بعد موت المنتفع ويلاحظ أن المنتفع لا يتقيد لا تجاوز ثلاث سنوات لأنه عندما يؤجر العين لا يفعل ذلك بموجب حق الإدارة ولا يدير العين نائبا عن الغير وإنما يستعمل حقه الأصيل في الانتفاع .

الوسيط -6- مجلد 1 – للدكتور السنهوري -ص 46 وما بعدها

يغلب ان يكون المؤجر مالكا للمال الذي يؤجره – فهو بالإيجار ينزل عن حقه في استعمال الشيء إلي المستأجر في مقابل الحصول علي الأجرة علي أنه لا يشترط في المؤجر أن يكون مالكا للشيء الذي يؤجره ، بل يكفي أن يكون له عليه حق يخوله الانتفاع به

 وعلي هذا الأساس يجوز لصاحب حق الانتفاع أن يؤجر حقه إلي الغير  :

وعلي هذا نصت المادة 560 مدني ومؤدي نصها أن العقد يكون صحيحا ونافذا بين المستأجر وصاحب المنفعة ولكن تكون مدة هذا الإيجار محدودة بما لا يجاوز نهاية حق الانتفاع فإذا انقضي هذا الحق قبل نهاية مدة الإجازة لانتهاء مدة أو لموت المنتفع مثلا انتهي الإيجار ، لم يجز للمستأجر مطالبة المؤجر أو ورثته بشيء ما .

بالنسبة لمالك الرقبة

فإن الإيجار لا ينفذ في مواجهته إلا في حدود مدة حق الانتفاع فقط

فإذا انتهي هذا الحق بانتهاء مدته أو بموت المنتفع أو لأي سبب آخر صارت الإجازة غير نافذة في مواجهته بالنسبة للمدة الباقية منها وجاز له إخراج المستأجر واسترداد العين علي أن تراعي في ذلك المواعيد المقررة للتنبيه بالإخلاء وهي التي أوردتها المادة 563 مدني إذ الغالب أن يكون انقضاء الانتفاع بموت المنتفع فلا تجوز مفاجأة المستأجر بل ينبغي أمهاله المهلة القانونية فإذا أقر المالك هذه الإجازة نفذت في مواجهته لمدتها كاملة رغم انتهاء حق الانتفاع وهو ما يستطيع أن يقرها مقدماً أي قبل انقضاء الانتفاع أو بعده وينطبق الحكم الواردة بالمادة 560 مدني علي نزول صاحبي حق الاستعمال وحق السكني عن للغير أسوة بصاحب حق الانتفاع

البيع والإيجار – دروس القانون المدني للدكتور عبد المنعم البدراوي ص 464 وما بعدها

الايجار من صاحب الإدارة والانتفاع في قضاء النقض

الايجار من صاحب الإدارة والانتفاع

قضت محكمة النقض بشأن مدة الايجار من الشريك مشاعا بأن :

تمسك الطاعنين أمام محكمة الموضوع بأن عقد الإيجار المحرر بينهما قد صدر من أولهما – وهو أحد الملاك المشتاعين – أصيلاً عن نفسه وبصفته مفوضا عن باقي الملاك بعد أن قعد المطعون ضده الأول عن تنفيذ الاتفاق المؤرخ … لمدة حوالي ثلاث عشرة سنة تولي هو خلالها إدارة العقار الكائن به عين النزاع دون اعتراض من أي من الشركاء- بمن فيهم المطعون ضده الأول

فإن الحكم المطعون فيه وقد أقام قضاءه بالإخلاء استنادا إلي أن عقد إيجار عين النزاع لم يصدر من المطعون ضده الأول المفوض من الشركاء في الإدارة بموجب الاتفاق المؤرخ …

وإنما صدر من الطاعن الأول الذي لا يملك حق إصداره دون أن يعني ببحث دفاع الطاعنين علي نحو يدل علي أن المحكمة قد فطنت إلي حقيقته وأخضعته لتقديرها رغم أنه دفاع جوهري من شأنه – لو صح – ثبوت تقايل الشركاء للاتفاق المؤرخ … وتفويض الطاعن الأول في إدارة العقار المملوك لهم علي الشيوع بما يجعل الإجارة الصادرة منه إلي الطاعن الثاني – والواردة علي إحدى وحداته- نفاذة في حق الشركاء جميعا فإن الحكم يكون مشوباً بقصور يبطله.

[الطعن رقم 2519 –  لسنــة 74 ق  –  تاريخ الجلسة 06 / 04 / 2005]

تمسك الطاعنين بمذكرة دفاعها المقدمة أمام محكمة الاستئناف بجلسة   /  /  بأن نجل المطعون ضدها الأولي – غير الممثل في النزاع – كان يدير العقار المملوك لها ويقوم بتحصيل أجرته والإنفاق علي صيانته ويظهر عليه بمظهر المالك وأن المطعون ضدهما الأولي

والثاني قد أسهما بخطئهما في ظهوره بمظهر صاحبه مما دفع الطاعن الثاني إلي التعاقد معه باعتباره المالك للشواهد التي تؤكد الاعتقاد الشائع بمطابقة هذا المظهر للحقيقة إلا أن الحكم المطعون فيه قضي بإخلاء شقة النزاع علي سند من أن عقد الإيجار صدر له من غير مالك ولا ينفذ في حق المالكة الأصلية التي جعلت حق إدارة العقار لنجلها المطعون ضده الثاني فقط ولم تجز هذه الإجازة صراحة أو ضمناً دون أن يتنازل دفاعه السالف بيانه والمستندات التي قدمها تأييداً لهذا الدفاع ويرد عليه بما يواجهه رغم أنه دفاع جوهري من شانه – إن صح – أن يتغير به وجه الرأي في الدعوي فإنه يكون معيباً.

[الطعن رقم 4670 –  لسنــة 74 ق  –  تاريخ الجلسة 17 / 03 / 2005]
النص في المادة 39 من المرسوم بقانون رقم 119 لسنة 1952 – وعلي ما جري عليه قضاء محكمة النقض أنه :

” لا يجوز للوصي إلا بإذن المحكمة إيجار عقار القاصر لمدة أكثر من ثلاث سنوات في الأرض الزراعية ولمدة أكثر من سنة في المباني وكذا لمدة تمتد إلي ما بعد بلوغ القاصر سن الرشد لأكثر من سنة “

وإذا أجرت الوصية عين النزاع في الحدود المقررة قانونا فإنه لا تكون في حاجة إلي إذن المحكمة الحسبية بما لازمه أن هذا العقد قد نشا صحيحاً ومنتجاً لآثاره خلال هذه المدة طبقاً للقواعد العامة التي تحكم شروط انعقاد عقد الإيجار ، وإذ ورد هذا العقد علي مكان خال خاضع لقوانين إيجار الأماكن

فإنه يمتد إلي أجل غير مسمي بعد انقضاء هذه المدة المشار إليها لأن امتداد العقد في هذه الحالة ليس مرده الاتفاق ولكن مصدره قوانين إيجار الأماكن المتعلقة بالنظام العام فلا يملك القاصر عدم نفاذ هذا العقد بعد انتهاء مدته الاتفاقية أو بطلانه بعد مرور سنة من بلوغه سن الرشد

وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وانتهي إلي بطلان عقد الإيجار سند الدعوي وعدم نفاذة في حق المطعون ضده الأول – لصدوره من المطعون ضدها الثانية- لمجرد أنها أبرمته دون إذن محكمة الولاية علي المال رغم أن مدته الاتفاقية تزيد عن سنة وتخضع للامتداد القانوني المنصوص عليه في قوانين إيجار الأماكن، فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه.

[الطعن رقم 917 –  لسنــة 67 ق  –  تاريخ الجلسة 02 / 02 / 2005]

إذ كان الحكم المطعون فيه قد أخضع عين النزاع لأحكام القانون المدني وقضى بطرد الطاعنة منها على سند من انتهاء عقد إيجارها المؤرخ 8/8/1993 لوفاة المؤجر صاحب حق الانتفاع إعمالا لنص المادتين 560، 563 من القانون المدني في حين أن قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية هي التي تحكم هذه العلاقة الايجارية وحددت أسباب إخلاء الأماكن المؤجرة خالية على سبيل الحصر بدء من القانون رقم 121 لسنة 1947 وانتهاء بالقانون رقم 136 لسنة 1981 الواجب التطبيق على واقعة الدعوى وليس من هذه الأسباب وفاة المؤجر صاحب حق الانتفاع فإنه يكون معيبا.

[الطعن رقم 509 –  لسنــة 71 ق  –  تاريخ الجلسة 21 / 03 / 2002 –  مكتب فني 53 –  رقم الجزء  1 –  رقم الصفحة 412]

المستحق في الوقف بوصفه صاحب حق انتفاع له الحق في جزء من إيجار العين الموقوفة مقابل مدة قيام حق انتفاعه ولا يسقط حقه في تقاضي الأجرة أن يكون حلول الإيجار قد حدد له أجل لاحق لانتهاء حقه في الانتفاع وعلى ذلك إذا توفي المستحق في الوقف قبل حلول قسط إيجار أعيان الوقف كان لورثته الحق في جزء من الإيجار مناسب للمدة التي انقضت حتى وفاته أما باقي الإيجار فيكون من حق المستحق اللاحق.

ذلك لأن القانون المدني القديم

الايجار من صاحب الإدارة والانتفاع

الذي يحكم واقعة النزاع كان يقضي بأن حق المستحق في الوقف إنما هو حق انتفاع عيني – وهو ما جرى عليه قضاء هذه المحكمة – والقاعدة في هذا الخصوص أن صاحب حق الانتفاع له ما يقابل مدة انتفاعه في أجرة العين محل الانتفاع وقد نص عليها صراحة القانون المدني الجديد في المادة 987 وهي لا تخالف ما قال به المجتهدون من فقهاء الشريعة في المذهب الحنفي.

 [الطعن رقم 389 –  لسنــة 21 ق  –  تاريخ الجلسة 21 / 04 / 1955 –  مكتب فني 6 –  رقم الجزء  3 –  رقم الصفحة 1006 –  تم قبول هذا الطعن]
Print Friendly, PDF & Email
عبدالعزيز حسين عمار محامي بالنقض
عبدالعزيز حسين عمار محامي بالنقض

الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض خبرات قضائية فى القانون المدنى والملكية العقارية ودعاوى الإيجارات ودعاوى الموظفين قطاع حكومى وخاص وطعون مجلس الدولة والنقض ليسانس الحقوق 1997

اترك ردّاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *

* { -webkit-touch-callout: none; /* iOS Safari */ -webkit-user-select: none; /* Safari */ -khtml-user-select: none; /* Konqueror HTML */ -moz-user-select: none; /* Old versions of Firefox */ -ms-user-select: none; /* Internet Explorer/Edge */ user-select: none; /* Non-prefixed version, currently supported by Chrome, Opera and Firefox */ }