رد عقار للمشترى بعقد بيع عرفي وضمان عدم التعرض 439 مدني

رد عقار للمشترى ببيع عرفي بطرد الغاصب

أحكام المادة 439 مدني و رد عقار للمشترى بعقد بيع عرفي ( استئناف الرفض ) نعرض واقعة اخلال ورثة البائع بضمان عدم التعرض بوضع اليد على ما باعه مورثهم ومنع المشتري من الانتفاع بالعقار وحيازته وفقا لنص المادة 439 من القانون المدني

رد عقار بالطرد

وقضاء محكمة أول درجة برفض طلب التنفيذ العيني لضمان التعرض بطرد الغاصب ورد العقار للمشتري لينتفع به على سند نراه مخالفا لصحيح النص القانوني بأن المورث البائع لا يملك ما باعه لأن الملكية مقيدة في السجل العيني باسم مالك اخر ويده ويكوه معه منبت الصلة بالعقار محل التداعي وباع ما لا يملك لمن لا يستحق وقضت المحكمة بناء على تلك الحيثيات بعدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذي صفة

مخالفة حجية عقد البيع العرفي

وقد خالفت المحكمة حجية عقد البيع العرفي بين طرفيه وأثاره المترتبة عليه بقوة القانون بينهم ومنها ضمان التعرض من البائع وورثته ، وأن دعوى الطرد للغصب والتنفيذ العيني لضمان التعرض لا تحتاج أن يكون العقد مسجلا لأنها ليست دعوي استحقاق ملكية وانما تنصب على حق المشتري في الانتفاع والاستعمال

استئناف حكم رفض ضمان التعرض وطرد الغاصب

انه فى يوم        الموافق    /    /2014

بناء على طلب كل من:

1- السيدة / …….

2- السيد / ………..

المقيمين ……– ومحلهم المختار مكتب الأستاذ / عبد العزيز حسين عمار المحامي بالزقازيق

انا         محضر محكمة مركز الزقازيق الجزئية قد انتقلت وأعلنت كل من :

1- السيد …….

2- السيد / …………

3-السيدة / ……………..

ويعلنوا  ……………………

الموضـــــــوع

اقام الطالبان الدعوى رقم … لسنة …. . ….. بغية الحكم لهم بـطرد المعلن اليهم من العقار الكائن ش ……….. والمكون من ثلاثة أدوار على مساحة 69 م2 والمبين الحدود والمعالم بصحيفة الدعوى الافتتاحية وتسليمه لهم خاليا من الأشخاص والشواغل سليما من أي تلفيات مع حفظ كافة حقوقهم القانونية الأخرى .

السند الواقعى للمدعيين فى طلب رد العقار المبيع لهما

وذلك على سند

من انهم بعقد بيع ابتدائي مؤرخ ../../2003 قد اشترا العقار موضوع التداعي ( ارض ومباني ) من مورثة المدعى عليهم المرحومة / …….. مقابل ثمن إجمالي وقدره خمسون الف جنيه دفعوا بالكامل بمجلس العقد والمحكوم بصحته كمحرر منسوب صدوره الى مورثتهم بالحكم …. لسنة 2008 مدنى مركز الزقازيق بعد تحقيق الطعن بالتزوير

حيث ثبت لدى المحكمة صحة العقد ونسبة صدوره الى مورثة المدعى عليهم وصحة توقيعها عليه وغرمت المحكمة المدعى عليهم الف جنيه بسبب ذلك وقد تأييد هذا الحكم فيما قضى فيه من صحة العقد بالاستئناف رقم … لسنة 2010 مدنى مستأنف الزقازيق .

هذا ومنذ استلام المدعين للعقار فى ./../2003 وهم ينتفعون به وحيازتهم حيازة هادئة الى ان فوجئوا بقيام المدعى عليهم فى ././2012 بغصب العقار ويضعون يدهم عليه بدون سند من القانون مخلين بالتزامهم المؤبد بضمان عدم التعرض حيث انهم خلف عام للبائعة مستغلين حالة الانفلات الأمني فى تلك الفترة ووجود المدعية الأولى بمفردها حيث ان زوجها المدعى الثاني يعمل بالمملكة العربية السعودية .

هذا وقد قامت المدعية الأولى بتحرير محضر بذلك برقم …… لسنة 2012 ادارى مركز الزقازيق والثابت فيه من التحريات وشهادة الشهود والمعاينة غصب المدعى عليهم للعقار بالقوة واستخدام العنف واتلاف ما به من منقولات خاصة بالمدعين وقيد برقم …. لسنة 2013 جنح مركز الزقازيق وتم الحكم عليهم بالحبس.

المستندات المؤيدة لحق الانتفاع والاستعمال ورد العقار

هذا وقد قدم المدعيان لمحكمة اول درجة المستندات المؤيدة لدعواهم وهى :

• 1- اصل عقد البيع المؤرخ ./../2003 الثابت فيه شراؤهم العقار موضوع التداعي من مورثة المدعى عليهم المرحومة / ……. مقابل ثمن إجمالي وقدره خمسون الف جنيه استلمتهم بالكامل بمجلس العقد والمذيل ببصمة المدعى عليه الاول كشاهد ( ………… ) وهو زوج البائعة .
• 2- اصل عقد البيع المؤرخ .././1990 سند البائعة للمدعين والثابت فيه انها اشترت من اخوتها نصيبهم فى العقار الذى ال لهم جميعا بالميراث الشرعي عن والدهم / المرحوم / …… والذى ال اليه أيضا بالميراث الشرعي عن والدته المرحومة / ………… الوارد اسمها بالصحيفة العقارية بالسجل العيني .
• 3- صورة طبق الأصل من الحكم رقم ……. لسنة 2008 مدنى مركز الزقازيق القاضى وقبل الفصل فى موضوع الدعوى بصحة العقد سند المدعين المؤرخ ./../2003 ونسبة صدوره الى البائعة ( مورثة المدعى عليهم ) بعد تحقيق الطعن بالتزوير .
• 4- صورة ضوئية من الاستئناف رقم … لسنة 2010 المؤيد لحكم صحة العقد رقم …. لسنة 2008 .
• 5- صورة ضوئية من المحضر الإداري رقم ….. لسنة 2012 مركز الزقازيق الثابت فيه واقعة الغصب .

السند القانوني لحق ضمان التعرض برد العقار المبيع

هذا وقد استند المدعيان فى دعواهم الى نصوص المواد 802 ، 803 ، 804 ، 805 ، 439 ، 458 من القانون المدنى حيث انهم بموجب عقد البيع المؤرخ ./../2003 يحق لهم الانتفاع بالعقار وحيازته والزام المدعى عليهم بضمان عدم التعرض لهم فى ذلك حتى ولو كان عرفيا غير مسجل.

فالمقرر فى قضاء محكمة النقض

( دعوى الطرد للغصب الغرض منها حماية صاحب الحق فى استعمال الشئ واستغلاله باسترداده من واضع اليد عليه بغير حق )

الطعن 6154 لسنة 62 ق جلسة 16/12/1996 س 47 ص 1576

والمقرر أيضا

( عقد البيع ينقل الى المشترى ولو لم يكن مشهرا جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع والدعاوى المرتبطة ، منها حقه فى طرد الغاصب واستلام المبيع وثمراته من وقت استلام المبيع لأنه من الاثار التى تنشأ عن عقد البيع الصحيح )

الطعن رقم 1216 لسنة 54 ق جلسة 19/11/1989

المقرر كذلك

( من احكام البيع المنصوص عليها فى المادة 439 من القانون المدنى التزام البائع بضمان عدم التعرض للمشترى فى الانتفاع بالمبيع ومنازعته فيه وهو التزام مؤبد يتولد عن عقد البيع بمجرد انعقاده ولو لم يشهر وينتقل من البائع الى ورثته وليس لهم منازعة المشترى فيما كسبه )

الطعن 2359 لسنة 51 ق جلسة 28/2/1988

وحيث ان المدعى عليهم وهم بعض ورثة البائعة للمدعيين فانهم يلتزمون بضمان عدم التعرض للمدعيين فى الانتفاع بالعقار المبيع وحيازته فيحق طلب منعهم اذا تعرضوا للمدعيين فان كانوا قد وضعوا يدهم على العقار فيحق لهم طلب طردهم واستلام العقار منهم تبعا لذلك ولالتزامهم بضمان عدم التعرض .

هذا وتداولت الدعوى بالجلسات امام محكمة اول درجة واثناء ذلك طعن الحاضر عن المدعى عليه الثاني على عقد البيع المؤرخ ./../2003 سند المدعيان بالتزوير فتمسك المدعيان بعدم جواز ذلك لسابق الفصل فيه بحكم نهائي كما سبق ايضاحه .

هذا وبجلسة ../../2013 قضت محكمة اول درجة فى الدعوى بحكم منطوقه :

حكمت المحكمة :

بعدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذي صفة والزمت المدعيان بالمصاريف ومقابل اتعاب المحاماة .

وبمطالعة الحكم يتبين ان محكمة اول درجة قد أسندت حكمها الى

1. ان عقد البيع ولو لم يكن مشهرا ينقل الى المشترى جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع والدعاوى المرتبطة به ومنها حقه فى استلام المبيع وطرد الغاصب منه شريطة ان يصدر ذلك البيع ممن له صلة بالعقار المبيع وصفة فى بيعه بتسلسل ملكية صحيح وان الثابت لها من مطالعتها للحكم رقم …. لسنة 2008 مدنى جزئي مركز الزقازيق ( دعوى صحة ونفاذ )
2. والمقامة من ذات المدعيان فى الدعوى الراهنة قبل ذات المدعى عليهم واخرين بصفتهم ورثة المرحومة / …….. طالبين الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع المؤرخ ./../2003 ( ذات السند فى الدعوى الراهنة ) انه قد قضى فيه بجلسة .././2010 برفض الدعوى تأسيسا على كون البائعة للمدعيين ليست مالكة للأرض محل العقار
3. ومن ثم غير مالكة للعقار وذلك حسبما ورد بشهادة التأشيرات القيودات الصادرة من السجل العيني ومن كونه مملوك لأخرين ومن ثم فان تصرفها بالبيع لكلا المدعيان هو بمثابة عطاء من لا يملك لمن لا يستحق
4. ومن ثم فعقد البيع سند الدعوى صدر ممن ليس له صفة ومن ثم فالمدعيان ليس لهم صفة فى الدعوى الراهنة بطلب طرد المدعى عليهم من العقار.

هذا ولما كان ما ذهبت اليه محكمة اول درجة مخالف لصحيح القانون وللثابت بالأوراق وبناء على استنباط خاطئ مشوبا بالفساد فى الاستدلال فان الطالبان يستأنفان هذا الحكم فى الميعاد .

أسباب الطعن بالاستئناف لمخالفة ضمان التعرض

1- الخطأ فى تطبيق القانون :-

المقرر فى قضاء محكمة النقض

( اذا كان استخلاص توافر الصفة فى الدعوى من قبيل فهم الواقع المطروح على المحكمة فان واجبها يقتضيها ان يعتمد فى استنباط هذا الواقع على ما قدم اليها من ادلة حقيقية لها اصل ثابت فى الاوراق وان قضاءها على أسباب سائغة تكفى لحمله)

الطعن رقم 1065 لسنة 70 ق جلسة 27/11/2001

وحيث ان رافع الدعوى هو من يزعم انه صاحب الحق المدعى به فيها فان مصلحته الشخصية المباشرة فى الدعوى تكون هي بذاتها صفته فى رفعها لان هذه الصفة لا تعدوا ان تكون هي ادعاؤه بانه صاحب الحق ومن ثم حق القول بان المصلحة الشخصية المباشرة تمتزج بالصفة

مشار اليه – عبد الباسط جميعي – ص 350- ص 352

وحيث ان عدم قبول دعوى الصحة والنفاذ فى البيع العقاري فى حالة عدم اختصام البائع للبائع لا يتعلق بموضوع عقد البيع واستيفائه لأركانه وشروط صحته ولكنه يتعلق بأمر خارج عن ذلك وهو امكان تسجيل الحكم الذى يصدر فى الدعوى وطلب التسليم لا علاقة له بذلك فاذا كان العقد صحيحا وجب إجابة طلب تنفيذ أي التزام من الالتزامات الناتجة عنه ومنها بالطبع الالتزام بالتسليم ولو لم يسجل

مشار اليه – المستشار محمود الخضيري – صحة التعاقد – ص 54

وحيث ان المقرر كذلك

( من احكام البيع المنصوص عليها فى المادة 439 من القانون المدنى التزام البائع بضمان عدم التعرض للمشترى فى الانتفاع بالمبيع ومنازعته فيه وهو التزام مؤبد يتولد عن عقد البيع بمجرد انعقاده ولو لم يشهر وينتقل من البائع الى ورثته وليس لهم منازعة المشترى فيما كسبه )

الطعن 2359 لسنة 51 ق جلسة 28/2/1988

هذا وبمطالعة اوراق الدعوى يتبين ان المستأنفين لهم حق ثابت يقره القانون ومصلحة قانونية مباشرة فى طرد المستأنف ضدهم من العقار المبيع لالتزامهم بضمان عدم التعرض كأثر من اثار عقد البيع المؤرخ ./../2003 ( سندهم ) والمحكوم بصحته ونسبة صدوره الى البائعة ( مورثة المستأنف ضدهم )

فالمستأنفين يطالبان بتنفيذ التزام شخصي وهو الزام المستأنف ضدهم بعدم التعرض لهم فى الانتفاع بالمبيع وحيث ان الصفة تمتزج بالمصلحة فان دعوى المستأنفين تكون قد أقيمت ممن له صفة

فالمقرر

( ان من اثار عقد البيع نقل منفعة المبيع الى المشترى من تاريخ ابرام العقد يستوى فى ذلك ان يكون مسجلا او غير مسجل ويترتب على ذلك حق المشترى فى ادارة المبيع وعلى هذا يكون للمطعون ضدهم صفة فى رفع الدعاوى المتعلقة بهذا الحق )

نقض 26/11/1981 طعن 271 لسنة 47 ق

كما ان البائعة لهم ( مورثة المستأنف ضدهم ) لها صفة فى بيعها العقار لهم حيث انها اشترت من اشقائها نصيبهم فى العقار الذى ال لهم جميعا بالميراث الشرعي عن والدهم المرحوم ….. والذى ال له بالميراث الشرعي عن والدته المرحومة / …… الوارد اسمها بالشهادة العقارية وثابت هذا من عقد البيع المؤرخ .././1990 سند مورثة المستأنف ضدهم.

فالمقرر ان

الملكية تنتقل للوارث بمجرد الوفاة دون حاجه للتسجيل طبقا للمواد 1 ، 2 من القانون 77 لسنة 1943 الخاص بالمواريث

هذا والمقرر ان

( توافر صفة الخصوم فى الدعوى لمحكمة الموضوع ان تستعين بخبير لتحقيق الوقائع المادية بها والتي يشق عليها الوصول اليها والتي تستخلص منها مدى توافر الصفة فى الدعوى )

نقض 21/12/1979 طعن رقم 5 لسنة 49 ق

ومن ثم يتمسك المستأنفين بطلب ندب خبير لتحقيق ذلك .

2- الفساد فى الاستدلال والاستنباط الخاطئ وعدم حجية الحكم ../ 2008 على الدعوى الراهنة لاختلاف الموضوع _ م 101 اثبات – ولعدم بحث الملكية

المقرر بمحكمة النقض

( لئن كانت دعوى صحة التعاقد قد تتسع لبحث ما عسى ان يثار فيها من منازعات بشأن الملكية باعتبارها دعوى استحقاق مالا الا ان الحكم الصادر فيها لا يحوز حجية بشأن الملكية ما لم تكن قد اثيرت وبحثها الحكم الصادر )

نقض 7/12/1995 طعن 1040 س 61 ق

المقرر أيضا

( لا يكفى ان يكون الحقان متعلقين بشيء واحد فالحكم برفض ملكية عقار معين لا يمنع المطالبة بحق انتفاع او بحق ارتفاق على هذا العقار ذاته .

مشار اليه – قانون الاثبات – المادة 101 – الدناصوري وعكاز – ص 887 – ج 3 – طبعة 2011

المقرر أيضا

( اذا ظهر للمحكمة من اوراق الدعوى ان سند ملكية البائع هو الميراث الشرعي عن مورثه ففي هذه الحالة اذا لم يتدخل احد فى الدعوى وينكر على البائع ملكيته عن طريق هذا المصدر فانه يتعين على القضاء قبول الدعوى )

مشار اليه – د محمد المنجى – صحة التعاقد – ص 215 – طبعة 2009

فمن أسباب كسب الملكية الميراث ( م 875 مدنى ) وهو واقعة مادية ( م 1 ، 2 ق 77 / 1943 )

ومن ثم وبتطبيق ذلك على وقائع الدعوى يتبين وبحق ان الحكم رقم ….لسنة 2008 مدنى مركز الزقازيق الذى أسندت اليه محكمة اول درجة منطوق حكمها أولا لم يبحث الملكية ولم يفصل فيها

وثانيا لم يحكم ببطلان العقد او عدم استيفائه لأركانه بل قضى بصحة العقد ونسبة صدوره الى مورثة المستأنف ضدهم كبائعة ومن ثم ليس له حجية بشأن الدعوى الراهنة حيث ان رفض الدعوى لعدم اختصام صاحب التكليف فى الشهادة العقارية التى لا تدل على الملكية .

فالمقرر

( أسباب كسب الملكية حددها القانون عل سبيل الحصر وليس من بينها قيد اسم شخص بذاته فى السجلات التى تعدها الدولة لجباية الضرائب فهذا القيد لا يعدو ان يكون قرينة بسيطة على الملكية قابلة لإثبات العكس)

نقض مدنى 5/5/1986 طعن 424 لسنة 53 ق

فلو صح استنباط محكمة اول درجة فان بيع ملك الغير صحيح وقائم ومنتج لأثاره

فالمقرر

( مقتضى تمسك المشترية بقيام العقد فى بيع ملك الغير ان يظل العقد صحيحا منتجا لأثاره بين العاقدين ومن بينها التزام البائع بضمان عدم التعرض

طعن 1173 / 54 ق جلسة 8/5/1988

وكذلك ان

( من اثار عقد البيع العرفي حق المنفعة دون حق الرقبة م 458 / 2 مدنى ولو لم يسجل ويبقى حق الرقبة على ملك البائع )

طعن 1579 / 57 ق جلسة 30/1/1990 وطعن 455 / 34 ق جلسة 21/11/1968

ومن ثم يحق للمستأنفين طلب تنفيذ الالتزامات الشخصية الناشئة عن العقد طالما انه صحيح مستوفيا لأركانه ومنها ضمان عدم التعرض وطرد الغاصب بلا سند ولا يكون للحكم الصادر برفض الصحة والنفاذ لعدم اختصام صاحب التكليف أي حجية على الدعوى الراهنة لأنه لم يحكم ببطلان العقد بل قضى بصحته

فالمقرر ان

دعوى الطرد للغصب والزام البائع بعدم التعرض هي دعوى شخصية يطالب فيها المدعى بالتزامات شخصية ومن ثم فهي ليست دعوى استحقاق الامر الذى معه يكون المدعى فى غير حاجة الى اثبات الملكية وانما كل ما يطلب منه اثبات العقد الذى انشأ التزاما برد الشيء

مشار اليه – المستشار عبد المنعم الشربيني – شرح القانون المدنى – ص 195 – ج 7

فالمقرر فى قضاء النقض:

( ترفع دعوى الطرد للغصب على المغتصب وحده . ولا يلزم فى دعوى الطرد للغصب اختصام صاحب التكليف او ورثته )

الطعن 2508 لسنة 54 ق جلسة 1/3/1990

والمقرر

( اذا بنى القاضى حكمه على واقعة استخلصها من مصدر لا وجود له او موجود ولكنه مناقض لما اثبته او غير مناقض ولكنه من المستحيل عقلا استخلاص تلك الواقعة منه كان هذا الحكم باطلا )

نقض 29/4/1981 طعن رقم 647 لسنة 48 ق

هذا وقد بنت محكمة اول درجة منطوق حكمها بانتفاء صفة المدعيان الى الحكم رقم …. / 2008 القاضى برفض طلب الصحة والنفاذ لعدم اختصام صاحب التكليف فى الشهادة العقارية

وان الثابت بها ان العقار مملوك للغير وهو قرينة بسيطة تقبل اثبات العكس فإثبات اسم شخص فى التكليف ليس دليلا على ملكيته كما ان الحكم لم يقضى ببطلان العقد

ومن ثم يحق طلب تنفيذ أي التزام من الالتزامات الناشئة عنه كما ان الحكم لم يبحث الملكية ومن ثم يستحيل استخلاص هذا الامر منه

3- ان محكمة اول درجة قد كيفت دعوى المستأنفين وطلباتهم تكييفا خاطئا انها دعوى استحقاق

مما حجبها عن تحقيق سند المدعيان ومورثة المدعى عليهم بل وتحقيق سند وضع يد المدعى عليهم على العقار موضوع التداعي ومدى اخلالهم بالتزامهم بضمان عدم التعرض

فالمقرر انه:

واذا كان عقد البيع ولو لم يكن مشهرا ينقل الى المشترى الحيازة القانونية للعين والدعاوى المرتبطة بها وكان الواقع ان الطاعن اقام الدعوى بطلب طرد المطعون عليه من المنزل موضوع النزاع وتسليمه له تأسيسا على انه اشتراه بعقد عرفي وان المطعون عليه يضع يده على المنزل دون سند قانونى فان التكييف السليم للواقعة انها دعوى طرد للغاصب للمنزل وتسليمه لصاحب الحيازة القانونية له

وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا التكييف ووصف الدعوى بأنها دعوى استحقاق للمنزل فانه يكون قد اخطأ فى تطبيق القانون اذ أدى هذا الخطأ الى حجب المحكمة الاستئنافية نفسها عن تحقيق سند حيازة المطعون عليه للمنزل واحقية الطاعن فى طلب طرده منه فان حكمها يكون كذلك مشوبا بالقصور

نقض 22/4/1980 مجموعة احكام النقض المدنية – س 31 ، ج ا ، ص 1178 رقم 26

وقد ذهبت محكمة النقض فى حديثها عن ذلك فى ان الدعوى بطلب طرد الأخير من دعاوى اصل الحق عدم اعتبارها دعوى استحقاق يطالب المدعى فيها بالملكية مما يوجب على المحكمة تحقيق الملكية استناده الى حقه فى الانتفاع بالعين دون الغاصب

(الطعن رقم 212 لسنة 70 ق جلسة 8/1/2002 )

فالمقرر ( وحيث ان هذا النعي فى محله ذلك ان على محكمة الموضوع إعطاء الدعوى وصفها الحق وتكييفها القانونى الصحيح دون تقيد بتكييف الخصوم لها فى حدود سبب الدعوى كما يجب عليها الالتزام بطلبات الخصوم وعدم الخروج عليها

كما انه من المقرر ان التزام البائع بضمان عدم التعرض للمشترى فى الانتفاع بالمبيع او منازعته فيه هو التزام مؤبد يتولد عن عقد البيع بمجرد انعقاده ولو لم يشهر فيمتنع على البائع ان يتعرض للمشترى لان من وجب عليه الضمان امتنع عليه التعرض ..

وإذ حصل هذه الطلبات بأنها دعوى مبتدأه ببطلان حكم ورتب على ذلك عدم قبولها يكون قد اخطأ فى فهم الواقع فى الدعوى بما يرتب عليه الخروج بها عن نطاقها المطروح على المحكمة ومخالفة القانون وقد حجبه هذا عن بحث دفاعها بالتزام المطعون ضدهم بعدم التعرض لها فى الانتفاع بالمبيع مما يعيبه أيضا بالقصور فى التسبيب ويوجب نقضه ) .

الطعن 3219 لسنة 64 ق جلسة 16/1/1996 س 47 ص 179

4- القصور فى التسبيب ومخالفة محكمة اول درجة للثابت بالأوراق وما مقدم من مستندات :

حيث ان المستأنفين هم أصحاب الحيازة القانونية الهادئة منذ ابرام العقد المؤرخ ./../2003 ومنذ ذلك التاريخ وحيازتهم هادئة ولم يتعرض لهم الغير بادعاء انه المالك ومن قبلهم البائعة لهم مورثة المدعى عليهم ولم يتدخل الغير مدعيا ملكيته للعقار

فالمقرر ( متى كان الحكم المطعون فيه قد قضى على الطاعن دون الإشارة الى دفاعه والرد عليه مع انه دفاع جوهري قد يتغير به الرأي فى الدعوى فان الحكم يكون معيبا بالقصور )

طعن رقم 57 جلسة 15/10/1968 س 19 ص 1258

فمحكمة اول درجة لم ترد على دفع المستأنفين بالتزام المستأنف ضدهم بضمان عدم التعرض طبقا للمادة 439 مدنى وصفتهم القانونية والموضوعية فى ذلك الناشئة عن عقد البيع سندهم حتى ولو كان ما ذهبت اليه المحكمة من عدم ملكية البائعة لهم للعقار المبيع حيث ان حق ابطال بيع ملك الغير مقرر للمشترى

وطالما انه لم يطلب الابطال فالعقد صحيح ونافذ بينه وبين البائع ويحق له مطالبته بتنفيذ أي التزام عن العقد ومنها ضمان عدم التعرض خاصة وانه لم يتدخل الغير طوال مدة حيازتهم او حيازة البائعة لهم منذ عام 1990 وحتى الان مدعيا ملكيته للعقار .

فالمقرر ( مقتضى تمسك المشترية بقيام العقد فى بيع ملك الغير ان يظل العقد صحيحا منتجا لأثاره بين العاقدين ومن بينها التزام البائع بضمان عدم التعرض )

طعن 1173 / 54 ق جلسة 8/5/1988

اما عن مخالفة الثابت بالأوراق فبيانه الآتي : –

ان الثابت بالمحضر رقم ….. لسنة 2012 ادارى مركز الزقازيق بشهادة الشهود والتحريات والمعاينة ان المستأنفين هم أصحاب الحيازة وحق الانتفاع وانهم واضعي اليد عليه منذ شراؤه من مورثة المدعى عليهم فى ./../2003 وحتى تاريخ التعرض والغصب من المدعى عليهم وهم بعض ورثة البائعة الحاصل فى 5/7/2012 .

ان الحكم رقم … لسنة 2008 مدنى مركز الزقازيق قد قضى بصحة العقد سند المستأنفين ونسبة صدوره الى مورثة المستأنف ضدهم ومن ثم لم يقضى ببطلانه وان رفض الصحة والنفاذ لعدم اختصام صاحب التكليف فى الشهادة العقارية وان هذا الامر لا يمنع من مطالبتهم بتنفيذ أي التزام من الالتزامات الناشئة عن العقد طالما انه صحيح ومنها حقهم فى الانتفاع بالعقار والزام المستأنف ضدهم بضمان عدم التعرض لهم فى ذلك .

ان دعوى المستأنفين هي دعوى شخصية بتنفيذ التزام شخصي متولد عن العقد سندهم وسند صفتهم فى دعواهم وانها ليست دعوى استحقاق يطالبون فيها باستحقاق العقار لبحث الصفة كمالكين ولبحث صفة البائعة كمالكة.

ان المتعرضين للمستأنفين ومغتصبي العقار كما هو ثابت من المحضر الإداري والمعاينة والشهود والتحريات ليسوا من الغير وانما هم بعض ورثة البائعة وكان يجب على محكمة اول درجة ان تحقق سبب وضع يدهم على العقار لبيان مدى احقية المستأنفين فى دعواهم ومن ثم يتبين ان محكمة اول درجة قد أخطأت فى تطبيق القانون وخالفت الثابت بالأوراق من كون المستأنفين أصحاب صفة ومصلحة قانونية فى طلبهم بطرد المستأنف ضدهم .

ومن ثم وهديا على ما تقدم وما سيقدم من مستندات ودفوع بالمرافعات الشفوية والتحريرية يستأنف المستأنفين الحكم .

بنــــاء عليــــه

انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت وأعلنت المعلن اليهم وسلمت كل منهم صورة من صحيفة الاستئناف هذه وكلفتهم الحضور امام محكمة استئناف عالي المنصورة – مأمورية الزقازيق – الدائرة ( ) مدنى الكائنة بميدان الزراعة بمدينة الزقازيق – وذلك من الساعة الثامنة صباحا وما بعدها يوم الموافق / / 2014 لسماع الحكم بــــ :

• أولا : قبول الاستئناف شكلا

• ثانيا فى الموضوع:

1. بصفة اصلية: الغاء الحكم المستأنف والقضاء مجددا بطرد المستأنف ضدهم من العقار موضوع التداعي وتسليمه للمستأنفين خاليا من الشواغل والأشخاص سليما من أي تلفيات والزام المستأنف ضدهم بالمصروفات ومقابل اتعاب المحاماة على درجتي التقاضي .

2. وبصفة احتياطية ندب خبير فى الدعوى تكون مأموريته

• الانتقال لعين التداعي لمعاينتها على الطبيعة وبيان موقعها ومساحتها وحدودها
• بيان مالكها وسنده وتاريخه وتسلسل تلك الملكية
• سندها وواضع اليد عليها وسنده
• طبيعة العلاقة بين المستأنفين والمستأنف ضدهم
• سماع شهادة الجيران الملاصقين للعقار موضوع التداعي
• بيان عما اذا كان المستأنف ضدهم قد غصبا العقار موضوع التداعي دون سند قانونى من عدمه
• بيان تاريخ الغصب وكيفيته وموقعه ومعالمه تحديدا.

ولأجل العلم ،،،

مقال رد عقار للمشترى بعقد بيع عرفي

محمية بحقوق النشر الألفية الثالثة dmca

• انتهي البحث القانوني ويمكن لحضراتكم التعليق في صندوق التعليقات بالأسفل لأى استفسار قانوني
• زيارتكم لموقعنا تشرفنا ويمكن الاطلاع علي المزيد من المقالات والأبحاث القانونية المنشورة للأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض في القانون المدني والملكية العقارية من خلال أجندة المقالات
• كما يمكنكم التواصل مع الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الواتس اب شمال الصفحة بالأسفل
• كما يمكنكم حجز موعد بمكتب الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الهاتف ( 01285743047 ) وزيارتنا بمكتبنا الكائن مقره مدينة الزقازيق 29 شارع النقراشي – جوار شوادر الخشب – بعد كوبري الممر – برج المنار – الدور الخامس زيارة مكتبنا بالعنوان الموجود على الموقع

مع خالص تحياتي

Copyright © الحقوق محفوظة لمكتب الأستاذ – عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض