ضم حيازة السلف الي الخلف في تثبيت الملكية مادة 955 مدني

قواعد ضم حيازة السلف الي الخلف في تثبيت الملكية بشرح نص المادة 955 مدني وانتقال حيازة السلف للخلف بصفاتها وأثر ذلك علي كسب الملكية بوضع اليد مع عرض أراء فقهاء القانون وأحكام محكمة النقض المرتبطة ومذكرات تثبيت الملكية

نص ضم حيازة السلف الى الخلف

ضم حيازة السلف الي الخلف

تنص المادة 955 علي

1- تنتقل الحيازة للخلف العام بصفاتها، على أنه إذا كان السلف سيء النية وأثبت الخلف أنه كان في حيازته حسن النية جاز له أن يتمسّك بحسن نيّته.

2- ويجوز للخلف الخاص أن يضم إلى حيازته حيازة سلفه في كل ما يرتبه القانون على الحيازة من أثر.

النصوص العربية المقابلة

هذه المادة تقابل فى نصوص القانون المدنى بالأفكار العربية، المواد التالية مادة 914 سورى و 959 ليبي و 1149 عراقي و 258 لبناني و 767 سودانى.

وقد ورد هذا النص فى المادة 1406 من المشروع التمهيدى على وجه مطابق لما أستقر عليه فى التقنين المدنى الجديد، فيما عدا بعض فروض لفظية، ووافقت عليه لجنة المراجعة تحت رقم 1030 فى المشروع النهائى، بعد تعديلات لفظية جعلت النص مطابقا كل المطابقة لما أستقر عليه فى التقنين المدنى الجديد، ووافق عليه مجلس النواب تحت رقم 1027، ثم مجلس الشيوخ تحت رقم 955

(مجموعة الأعمال التحضيرية 6ص 462 464)

الأعمال التحضيرية

1- تنتقل الحياة بالاتفاق ما بين السلف والخلف، مصحوباً بانتقال السيطرة الفعلية على الشئ أو الحق إلى الخلف. وقد يكون انتقال الحيازة معنوياً فلا يتم تسليم مادى، كما إذا استمر السلف حائزاً ولكن لحساب الخلف (مثل ذلك البائع يستأجر الشئ المبيع) أو استمر الخلف حائزاً ولكن لحساب نفسه

(مثل ذلك المستأجر يشترى العين). كما قد يكون انتقال الحيازة رمزياً، كتسليم السندات المعطاة عن البضائع المعهود بها إلى أمين النقل أو المودعة فى المخازن. لكن إذا تعارض التسليم الحقيقى مع التسليم الرمزي، كان الأول هو المعتبر، كما إذا تسلم شخص شهادة البضاعة وتسلم الآخر البضاعة، فالحيازة فى هذا الفرض عند الأخير.

2- والخلف قد يكون خلفاً عاماً، كالوارث تنتقل إليه حيازة مورثه بالصفات التى اقترنت بها، على أنه إذا كان الوارث حسن النية والموروث سيء النية جاز للوارث التمسك بحسن نيته على أن يضم مدة حيازة مورثه. وقد يكون من تنتقل إليه الحيازة خلفاً خاصاً، كمشتر من الحائز تنتقل إليه حيازة المبيع

وللمشترى فى هذه الحالة أن يضم إلى مدة حيازته مدة البائع، فإن كان حسنى النية معاً كان ضم المدد على أساس أن الحيازة بحسن نية أو بسوء نية على حسب الأحوال، وإن كان البائع سيئ النية والمشترى حسن النية فالضم يجوز على أساس أسوأ الفرضين أى على أساس سوء النية، كما إذا كان البائع قد حاز مدة اثنتي عشرة سنة والمشترى مدة ثلاث سنوات

فلا يستطيع المشترى التمسك بالتقادم القصير إذ لا يجوز له أن يكمل المدة التى حاز فيها بحسن نية إلى خمس سنوات، ولكن يستطيع التمسك بالتقادم الطويل إذ يجوز له أن يعتبر حيازته كما لو كانت حيازة بسوء نية فيكمل مدتها إلى خمس عشرة سنة بضم مدة سلفه

(مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدنى – جزء 6 – ص 463)

شرح المادة 955 مدني حيازة السلف والخلف

انتقال الحيازة للخلف العام بصفاتها

تنص المادة 955 مدنى على أن

“تنتقل الحيازة للخلف العام بصفاته” ومؤدى هذا النص انتقال الحيازة من السلف إلى الخلف العام بحكم القانون ذلك أنه يترتب على وفاة الحائز انتقال حيازته إلى خلفه العام حتى ولو لم يتسلم هذا الخلف الشئ تسلما فعليا، لأن ما تقضى به طبيعة الأشياء

إذ يتعين أن يكون هناك حائز للمال فى الفترة ما بين موت السف وتسلم الخلف تسلما فعليا ونظرا لأن ملكية الشئ تنتقل إلى الخلف العام بمجرد موت سلفه فإن الحيازة تتبع  الملكية فى هذه الحالة وينتقلان سويا إلى الخلف العام بحكم القانون. وانتقال الحيازة إلى الخلف العام بحكم القانون مشروطه بأنها لم تنقع

فإذا أغتصب أحد الحيازة إلا أن الوارث استطاع فى خلال سنة من الغصب أن يستردها إعتبر حائزا بأثر رجعى من وقت وفاة مورثه، أما إذا استمر الغاصب حائزا للشئ مدة سنة فإن الحيازة تكون له ويجوز له أن يحتمى بدعاوى الحيازة (الدناصورى وعكاز ص61

كيفية انتقال الحيازة للخلف العام

يتبين من نص المادة السابقة أن الحيازة تنتقل إلى الخلف العام بصفاتها، وأهم هذه الصفات هى أن تكون الحيازة حيازة عرضية أو حيازة أصلية، وأن تكون مشوبة بعيب من عيوب الحيازة أو غير مشوبة، وأن تكون بحسن نية أو بسوء نية

(السنهورى ص887)

فإذا كانت حيازة المورث أصلية انتقلت  إلى خلفه بذات الصفة ويحوز الوارث- كما كان شأن مورثه- لحساب نفسه لا تنقلب هذه الصفة على صفة عرضية إلا إذا أضحى الوارث يحوز لحساب غيره

أما إذا كانت  حيازة المورث عرضية انتقلت بنفس الصفة إلى الوارث فيبقى كما كان مورثه حائزا عرضيا  ولا تصبح حيازته أصلية إلا إذا  تغيرت صفتها بأحد الأمرين  اللذين بغير أنها، وهما فعل يصدر من الغير أو فعل يصدر من الوارث يعارض به حق المالك

(حامد عكاز والدناصورى ص62 مرجع سابق)

مفاد ما تقدم أن الحيازة تنتقل إلى الخلف العام، وهو الوارث أو الوصي له بسهم شائع فى التركة كالخمس أو الثلث، بوصفها  الذى كانت عليه بالنسبة للمورث

فإن كانت حيازة المورث عارضه كما لو كان مستأجرا أو مزارعا أو صاحب حق إنتفاع أو حق سكنى أو مرتهن رهن حيازة، فإن الحيازة تنتقل إلى خلفه العام بذات الصفة، فلا يستطيع أن يتملك العين بالتقادم مهما أنقضى من زمن إلا وفقا للمادة 972

كما لا يستطيع أ، يحمى هذه الحيازة العارضة التى يباشرها لحساب المالك بدعوى من دعاوى الحيازة إلا باسم المالك، ولكن له أن يلجأ لجميع دعاوى الحيازة لحماية حقه الشخصى كمستأجر ويرفعها باسمه لأن حيازته لهذا الحق هى حيازة أصلية وليست عارضة

وتنتقل الحيازة إلى الخلف العام فور وفاة المورث بحكم القانون دون حاجة لأن يتسلمها الوارث تسلما فعليا طالما أن الحيازة لم تنقطع باستيلاء الغير أو كان الوارث استرد الحيازة من الغير قبل إنقضاء سنة فإن انقضت اعتبرت الحيازة قد أنقعت ما بين المورث والوارث وكما تنتقل الحيازة العارضة إلى الخلف العام بذات هذه الصفة

فأنها تنتقل كذلك بأية صفة أخرى تكون عليها لدى المورث، فإن كانت معيبة بالخفاء أو الغموض أو الإكراه فأنها تنتقل للوارث بذات العيب ويظل عالقا بها حتى تبرأ منه ومن وقت براءتها منه تبدأ حيازة جديدة للخلف العام، وإذا كان المورث حسن النية فيكون خلفه كذلك حتى يعلم بأن لا حق له فى الحيازة فينقلب سيء النية كما لو أعلنه المالك بدعوى المطالبة بالحق

وأن كان المورث سيء النية كمغتصب فإن الخلف العام يعتبر كذلك إلى أن يثبت حسن نيته، إذا لا يفترض فيه حسن النية ومتى أثبت الخلف العام حسن نيته اعتبر كذلك منذ وفاة مورثه حتى مطالبته بالحق إذ يصبح سيء النية من وقت هذه المطالبة

فإن استند إلى التقادم الطويل احتسبت مدة حيازته السابقة على المطالبة وأضيفت إلى مدة سلفه فإن اكتملت مدة التقادم الطويل اكتساب الحق حتى و كان سيء النية عندما تلقى الحق أى وقت صدور السبب الصحيح إليه فتنتقل الحيازة بهذه الصفة إلى الخلف العام فيتملك بالسبب الصحيح وحسن النية إذا كانت حيازته وحيازة سلفه اكتملت خمس سنوات

ويسرى ذات الحكم و أصبح الخلف سيء النية قبل اكتمال هذه المدة إذ العبرة بحسن النية وقت تلقى الحق حتى لو أنقلب الحائز سيء النية بعد ذلك والوارث يكمل حيازة مورثه، أما أن كان المورث سيء النية عند تلقى السبب الصحيح بأن علم أنه تلقاء من غير مالك

فليس للوارث أن يتمسك بهذا السبب الصحيح لتملك العقار بخمس سنوات حتى لو كانت حسن النية إذ يشترط حسن النية وقت تلقى السبب الصحيح ولكن للوارث أن يستند إلى حسن نيته وسبب صحيح توفر لديه غير السبب الصحيح الذى كان لمورثه، وإذا استحق العقار من تحت يد الوارث حسن النية فلا يلتزم برد الثمار حتى لو كان مورثه سيء النية “م 978”

(أنور طلبه، مرجع سابق ص539).

وقد قضت محكمة النقض بأن

“أن الحائز العرضي لا يستطيع  كسب الملك بالتقادم على خلاف سنده إلا إذا تغيرت صفة حيازته إما بفعل الغير وإما بفعل منه يعتبر معارضة ظاهرة لحق الملك، كما أن انتقال الحيازة بالميراث لا يمكن إعتباره مغيرا للسبب أن الحيازة تنتقل بصفاتها إلى الوارث الذى يخلف مورثه فى التزامه بالرد بعد إنتهاء السبب الوقتى لحيازته العرضية

ولا تكون للوارث حيازة مستقلة مهما طال الزمن ولو كان يجهل أصلها أو سببها ما لم تصحب هذه الحيازة مجابهة صريحة ظاهرة فى معارضة حق الأصيل فى الملك

لما كان ذلك وكان البين من مدونات الحكم المطعون فيه أنه استخلص من إقراري الطاعنة السادسة ومورث مورث الطاعن أن الأخير كان حائزا لعين النزاع بطريق النيابة عن صاحبها وهى صفة تحول دون اكتساب الملك بالتقادم

وكان من حق محكمة الموضوع الالتفات عما أثاره الطاعن من تزوير الإقرارين سالفى الإشارة وتعتبرهما صحيحة طالما أنهم لم يسلكوا السبيل الذى رسمه  المشرع فى المواد من 49 إلى 51 من قانون الإثبات للادعاء بالتزوير

وما دامت م تر من ظروف الدعوى وفقا للمادة 58 من ذات القانون ما يشير إلى تزويرها ولم تتعرض لما أورده  الخبير فى تقريره عن مدة الحيازة وما قدمه الطاعنون من مستندات فأنها لا تكون قد أخطأت فى تطبيق القانون”

(الطعن رقم 1742 سنة54ق جلسة 25/5/1988)

وبأنه “إذا كان وضع يد المورث بسبب معلوم غير أسباب التمليك فإن ورثته من بعد ا يمتلكون العقار بمضى المدة طبقا للمادة 79 من القانون المدنى “قديم” ولا يؤثر فى ذلك أن يكونوا جاهلين بصفة وضع اليد فإن صفة وضع يد المورث تلازم العقار عند إنتقال اليد إلى الوارث فيخلف الوارث مورثه فى التزامه برد العقار بعد إنتهاء السبب الوقتى الذى وضع اليد بموجبه ولو كان يجهله ومادام الدفع بجهل الوارث صفة وضع يد مورثه لا تأثير له قانونا فإن المحكمة لا تكون ملزمة بالتعرض فى حكمها”

(نقض 21/5/1942 ج1 فى 25 سنة ص447، نقض 21/12/1972 س 23 ص1450).

ضم مدة حيازة السلف إلى مدة حيازة الخلف العام

يجوز للوارث أن يضم حيازة مورثه إلى مدة حيازته إذا كان هذا الضم يعود عليه  بالفائدة وهذه الفائدة تتحقق فى أنه يستطيع أن يرفع دعوى منع التعرض أو دعوى وقف الأعمال الجديد إذا كانت مدة حيازته وحدها أقل من سنة إلا أن السنة تكتمل إذا ضم مدة حيازة مورثه إلى مدة حيازته

ذلك أن كلا من الدعويين يشترط فيها أن تستمر حيازة الحائز للعقار مدة سنة كاملة (مادة 961 مدنى ومادة 962 مدنى) كذلك فإنه فى حالة ما إذا كان المورث قد سلب حيازة الحائز السابق كرها ثم أنقطع الإكراه بعد ذلك واستمر حائزا مدة أقل من سنة فإنه يصح للوارث أن يضم هذه المدة اللاحقة على زوال الإكراه حتى يتوافر له شرط الحيازة لمدة السنة التى أوجبها القانون

والتى يستطيع بالتالى إستنادا لها أن يلجأ لدعاوى الحيازة حماية حقه (حامد عكاز والدناصورى مرجع سابق ص63) وكذلك يستطيع الوارث أن يضم إلى مدة حيازة مورثه، إذا أراد التملك بالتقادم المكسب، فإذا كان المورث سئ النية فى حيازته، وانتقلت الحيازة مقترنه بسوء النية إلى الوارث كما قدمنا

فإن الوارث يستطيع أن يكسب ملكية العين بالتقادم الطويل إذا ضم مدة حيازة مورثه إلى مدة حيازته، ونفرض فى ذلك أن المورث بقى حائزا عشر سنوات، ثم انتقلت الحيازة إلى الوارث

فيكفى أن يستمر الوارث حائزا خمس سنوات أخرى حتى يستكمل مدة التقادم الطويل وهى خمس عشر سنة، فيمتلك العين بالتقادم، وإذا كان المورث قد حصل على سبب صحيح وكان حسن النية وقت حصوله عليه، فإن الحيازة تنتقل إلى الوارث مقترنه بحسن النية وبالسبب الصحيح

(السنهورى، مرجع سابق ،كيرة مرجع سابق، عبد الودود، مرجع سابق).

وقد قضت محكمة النقض بأن “إن كل ما اشترطه القانون لكسب الملكية بوضع اليد هو ثبوت قيامه مستوفيا شرائطه مدة خمس عشر عاما يستوى أن تكون كلها فى وضع يد مدعى الملكية أو فى وضع يد سلفه أو بالاشتراك بينهما بحيث لا يقل مجموع مدتها عن الخمسة عشر عاما دون حاجة لبيان مدة وضع يد كل واحد منهما وبغير حاجة إلى النظر فى عقود ملكيتهم ولا يهم أن تكون هذه العقود مسجلة أم غير مسجلة رسمية أو عرفية كما لا يهم أن تقدم هذه العقود إلى المحكمة أو لا تقدم لسبب أو لآخر”

(طعن رقم 117 سنة 22ق جلسة 17/11/1955)

وبأنه “يجوز للخلف الخاص أن يضم إلى حيازته حيازة سلفه فى كل ما يرتبه القانون على الحيازة من أثر وكل ما اشترطه لكسب الملكية بوضع اليد هو ثبوت قيامه مستوفيا شرائطه المدة التى حددها القانون يستوى فى ذلك أن تكون كلها فى وضع يد مدعى الملكية أو فى وضع يد سلفه أو بالاشتراك بينهما بحيث لا يقل مجموع مدتيهما عن تلك المدة التى حددها القانون بغير حاجة إلى انظر فى مستندات ملكيتهم ذلك أن وضع اليد المدة الطويلة بشروطه القانونية يعد بذاته سببا لكسب الملكية مستقلا عن غيره من أسباب اكتسابها الأخرى”

(طعن رقم 494 لسنة 40ق جلسة 16/5/1979)

وبأنه “من المقرر أن للبائعين وخفهم أن يتمسكوا بوضع يدهم المدة الطويلة المكسبة -متى توافرت هم شروطه- فى مواجهة من يدعى حقا بعارضهم أيا كان سنده وهو ما يجعل بالتالى لخلفهم المشترى- مصلحة محققة فى رفع الدعوى بصحة ونفاذ عقد مشتراه ليكون الحكم الصادر فيها سندا له فى ثبوت الملكية بوضع ايد بالتقادم المكسب خلف للبائعين له ومورثهم- وهو ما يجوز فى صحيح القانون- اعتباره سندا ناقلا لملكية وقابلا لملكية وقابلا للشهر عنه فضلا عن كفايته فى ذاته سندا صالحا للاحتجاج به قبل من ينازعه فى ثبوت هذا الحق له أو يدعى عليه بأى حق يعارضه وتلك بدورها غاية تجيز إقامة الدعوى بصحة ونفاذ العقد وتوجب قبولها”

(طعن رقم 537 لسنة 42ق جلسة 11/1/1983)

وبأنه “المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن يشترط لكسب الملكية بوضع اليد المدة الطويلة  ثبوت قيامه مستوفيا لشرائطه مدة خمسة عشر يوما يستوى أن تكون كلها فى وضع يد مدعى الملكية أو فى وضع يد سلفه أو بالاشتراك بينهما بحيث لا يقل مجموع مدتهما عن الخمسة عشر عاما يستوى أن تكون كلها فى وضع يد مدعى الملكية أو فى وضع يد سلفه أو بالاشتراك بينهما بحيث لا يقل مجموع مدتهما عن الخمسة عشر يوما

ومقتضى ذلك أن مدعى التملك بوضع اليد إذا أراد ضم مدة سلفه إلى مدته فعليه أن يثبت أمام محكمة الموضوع أن سلفه كان حائزا حيازة توافرت فيها الشروط القانونية من ظهور واستمرار وهدوء مقرونة بنية التملك بلا إنقطاع عن حيازته التى كانت مستوفية لتلك الشروط أيضا”

(طعن رقم 281 لسنة 56ق جلسة 20/12/1990).

انتقال الحيازة إلى الخلف الخاص

ضم حيازة السلف الي الخلف

سبق أن أشرنا إلى أن الحيازة تنتقل إلى الخلف العام بذات صفاتها التى كانت عليها عند سلفه وعلى عكس ذلك فإن الحيازة تنتقل إلى الخلف الخاص وتصبح جديدة مستقلة عن حيازة سلفه وتتميز بصفاتها الخاصة التى تخالف الصفات التى كانت تعتبر فيها عند السلف

ومن ثم يجوز انتقال حيازة السلف إلى الخلف الخاصة رغم ما بينهما من أوجه خلاف فقد تكون حيازة السلف عرضية، وفى نفس الوقت فإن حيازة الخلف الخاص أصلية كما هو الشأن أن يكون السلف مستعيرا للعين أو مستأجرا لها أو تكون مودعة لديه

ففى جميع هذه الحالات لا جدال فى أن حيازته عرضيه لأنه يحوز لحساب غيره فإذا ما باع العين فهنا يحوز المشترى العين كمالك لحساب نفسه فتصبح حيازة أصلية سواء كان سيء النية أم حسن النية إذا استبقى السلف الحيازة وأراد تحويلها إلى أصلية، فأنه يزم أن يصدر منه أو من الغير فعل يعارض به حق المالك

أما إذا انتقلت الحيازة إلى الخلف فلا يلزم ذلك لأن المسألة ليست بشأن تغيير صفة الحيازة عند الحائز العرضي نفسه، بل فى صدد انتقال الحيازة من حائز عرضي إلى حائز أصيل مما ترتب عليه أن تغيرت صفة الحيازة عند خلفه الخاص فأصبح هذا حائزا أصيلا. أو تكون حيازة السلف حيازة أصلية

ومع ذلك تكون حيازة الخلف الخاص عرضية كما هو الشأن إذا أودع المالك العين أو أعارها أو رهنها رهن حيازة، فإن حيازة المودع عنده أو المستعير أو المرتهن رهن حيازة فيما يتعلق بحق الملكية حيازة عرضية لأنه يحوز لحساب غيره على عكس حيازة المالك وهو السلف فى الحيازة فإنها حيازة أصلية

(الدناصورى وحامد عكاز، مرجع سابق ص69)

وقد تكون حيازة السلف مشوبة بعيب، كأن تكون خفية أو غامضة أو يشوبها الإكراه فإذا انتقلت على الخلف الخاص، فليس من الضروري أن يشوبها عند انتقالها هذا العيب، فقد تكون حيازة الخلف الخاص عند انتقالها إليه ظاهرة بعد أن كانت خفية عند السلف، أو واضحة لا لبس فيها بغد أن كانت غامضة

أو هادئة بعد أن كان يشوبها الإكراه، وعلى العكس من ذك قد تكون حيازة السلف غير مشوبة بعيب. ثم يشوب حيازة الخلف الخاص عيب الإكراه أو عيب الغموض أو عيب الخفاء أو عيب عدم الإستمرار

وقد تكون حيازة السلف مقترنة بسوء النية، ومع ذلك يكون الخلف الخاص حسن النية فى حيازته، وغذ انتقلت الحيازة إلى الخلف الخاص فسواء كان السلف حسن النية أو سيئ النية، فإنه يجب الرجوع إلى الأصل وافتراض حسن النية فى الخلف الخاص إلى أن يثبت العكس

(السنهورى مرجع سابق ص900).

ضم مدة حيازة السلف إلى حيازة الخلف الخاص

لقد نصت الفقرة الثانية من المادة 955 من القانون المدنى على ما يلى

“ويجوز للخلف الخاص أن يضم إلى حيازته حيازة سلفه فى ك ما يرتبه القانون على الحيازة من أثر”

وأشرنا فيما سبق أن حيازة الخلف الخاص حيازة جديدة مستقلة عن حيازة الخلف وليست استمرار لها، ورغم ذلك فإن هذه الفقرة جعلت الخلف الخاص بالخيار بين أن يضم إلى حيازته حيازة سلفه أو أن يصر على فصل الحيازتين وحينئذ يكون له أن يتمسك بإحداهما دون الأخرى حسبما تمليه عليه مصلحته

فإذا كان من أ،تقلت إليه الحيازة خلفا خاصا، كمشتر من الحائز تنتقل إليه حيازة المبيع، وللمشترى فى هذه الحالة أن يضم إلى مدة حيازته حيازة البائع

فإن كانا حسن النية معا أو سيء النية معا، كان ضم المدد على أساس أن الحيازة بحسن نية أو بسوء نية على حسب الأحوال، وإن كان البائع سيء النية والمشترى حسن النية، فالضم يجوز على أساس أسوأ الفرضين أى على أساس سوء النية، كما إذا كان البائع قد حاز مدة أثنى عشر سنة والمشترى مدة ثلاث سنوات

فلا يستطيع المشترى التمسك بالتقادم القصير، إذ لا يجوز له أن يكمل المدة التى حاز فيها بحسن نية إلى خمس سنوات، ولكن يستطيع التمسك بالتقادم الطويل، إذ يجوز له أن يعتبر حيازته كما لو كانت حيازة بسوء نية، فيكمل منها إلى خمس عشرة سنة يضم مدة سلفه

(مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدنى الجزء السادس ص463)

وبناء على ما تقدم فأنه إذا كان السلف سيء النية وبقى حائزا للعين مدة ست سنوات مثلا ثم انتقلت حيازة العين إلى مشتر سيء النية بدوره، فللأخير أن يتمسك بالتقادم الطويل المكسب للملكية إذا استمر حائزا مدة تسع سنوات، وفى حالة ما إذا كان السلف لا يملك العقار إلا أن حيازته كانت تستند سبب صحيح ومقرونة بحسن النية وامتدت سنتين ثم نقل الحيازة بسبب صحيح ناقل للملكية إلى خلف خاص حسن النية أيضا

واستمرت لمدة ثلاث سنوات كان له أن يتمسك بالتقادم القصير لكسب ملكية العقار، وبشرط أن تكون الحيازتان كلتاهما مقترنة بحسن النية والسبب الصحيح ويحوز للخلف الخاص أن يتمسك بحيازة سلفه وحدها ويسقط حيازته تماما، كما هو الشأن إذا كان السلف حسن النية ولديه سبب صحيح واستمرت حيازته لمدة خمس سنوات

وكان اخلف سيء النية وامتدت حيازته خمس سنوات أخرى فإن من مصلحة الأخير أن يتمسك بحيازة سلفه فقط وأن يتخلى عن حيازته هو لأن حيازته سلفه تكفى وحدها تملك العقار بالتقادم القصير، غير أنه إذا عن له أن يتمسك بمدة حيازته فلا يتسنى ه أن يتملك إلا بمقتضى أحكام التقادم الطويل حتى لو ضم مدة حيازة سلفه لأن حيازته مقترنة بسوء النية

(الدناصورى وعكاز ص72).

وقد قضت محكمة النقض بأن

“لئن كان من المقرر فى قضاء محكمة النقض – أن قاعدة ضم حيازة السلف إلى مدة حيازة الخلف لا تسرى إلا إذا أراد المتمسك بها أن يحتج بها قبل غير من باع له أو غير من تلقى الحق ممن باع له، بحيث إذا كان السلف مشتركا

فلا يجوز للحائز المتمسك بالتقادم أن يفيد من حيازة سلفه لإتمام مدة الخمس عشرة سنة لاكتساب الملكية بالتقادم قبل من تلقى حقه عن هذا السلف إلا أنه لما كان من المقرر اللازمة فى قضاء محكمة النقض – أن مقتضى القضاء بصورية أحد العقدين الصادرين من السلف صورية مطلقة ألا يكون ثمة وجود فى الحقيقة إلا للعقد الآخر ومن ثم فلا يكون ثمة ما يحول قانونا دون ضم مدة حيازة صاحب هذا العقد إلى مدة حيازة سلفه”

(الطعن رقم 229 لسنة 51ق س36 ص167 جلسة 29/1/1985)

وبأن “قاعدة ضم حيازة السلف إلى حيازة الخلف لا إذا أراد المتمسك بالتقادم أن يحتج به قبل غير من باع ه أو غير من تلقى الحق ممن باع له بحيث إذا كان السلف مشتركا فلا يحوز للحائز المتمسك بالتقادم أن يستفيد من حيازة سفه لإتمام مدة الخمس عشرة سنة اللازمة لاكتساب الملك بالتقادم قبل من تلقى حقه من هذا السلف”

(الطعن رقم 671 لسنة 44ق س29 ص615 جلسة 28/2/1978)

وبأن “قاعدة ضم حيازة السلف إلى حيازة الخلف لا تسرى إلا إذا أراد المتمسك بالتقادم أن يحتج به قبل غير من باع له، أو غير من تلقى الحق ممن باع له، بحيث إذا كان السلف مشتركا فلا يجوز للحائز المتمسك بالتقادم أن يستفيد من حيازة سلفه لإتمام مدة الخمس عشر سنة اللازمة لاكتساب الملك بالتقادم قبل من تلقى حقه من هذا السلف”

(الطعن رقم 130 لسنة 37ق س22 ص481 جلسة 23/2/1972)

وبأن “كل ما أشترطه القانون لكسب المكية بوضع اليد هو ثبوت قيامه مستوفيا لشرائطه مدة خمس عشر عاما، يستوى أن تكون كلها فى وضع يد مدعى الملكية أو فى وضع يد سلفه أو بالاشتراك بينهما بحيث لا يقل مجموع مدتيهما عن الخمسة عشر عاما بغير حاجة لبيان مدة وضع يد كل واحد منهما وبغير حاجة إلى النظر فى مستندات ملكيتهما، ولا يهم لذلك أن تكون عقود الملكية مسجلة أو غير مسجلة رسمية أو غير رسمية كما لا يهم أن تقدم تلك العقود إلى المحكمة أو ا تقدم لسبب أو لأخر”

(نقض مدنى 17 نوفمبر سنة 1955 مجموعة أحكام النقض 6 رقم 202 ص1487)

وبأنه “الحكم المطعون فيه أقام قضاءه بعدم اكتمال مدة التقادم- على ما صرح به فى أسبابه- على دعامتين مستقلتين أحدهما عن الأخرى أولاهما أن التقادم لا يتحقق بضم المدد إلا إذا تعاقبت الحيازة بين السلف والخلف والثابت من تقرير خبير الدعوى أن المطعون ضده الثانى البائع للبائعين لمورث الطاعنين

لما كان ذلك، وكانت قاعدة ضم حيازة السلف إلى حيازة الخلف لا تسرى إذا أراد التمسك بالتقادم أن يحتج به قبل غيره من باع أو من غير من تقى الحق ممن باع به بحيث إذا كان السلف مشتركا فا يجوز للحائز المتمسك بالتقادم أن يستفيد من حيازة سفه لإتمام مدة الخمس عشر سنة اللازمة لاكتساب الملك بالتقادم قبل من تلقى حقه عن هذا السلف

وكان الثابت مما أورده الحكم المطعون فيه بأن مورث الطاعنين قد أشترى أرض النزاع من المطعون ضدهما الثالث والرابع بعقد غير مسجل مؤرخ 18/12/1967 وكان هذان الأخيران قد اشترياها بتاريخ 1/12/1967 من المطعون ضد الثانى الذى تلقت عنه المطعون ضدها الأولى حقها أن الطاعنين لا يحق لهم التمسك قبل المطعون ضدها الأولى بضم مدة وضع يد السلف المشترك (المطعون ضده الثانى)

إي مدة وضع يدهم وليس لهم أن يستفيدوا إلا بمدة وضع يدهم وليس هم أن يستفيدوا بمدة وضع يدهم وحده والتى بدأت من 1/12/1967 ومن ثم فأن التقادم لا يكون قد اكتمل حتى تاريخ رفع الدعوى سنة 1979 إذ كان ذلك، وكان الحكم المطعون فيه قد التزم هذا النظر فإنه لا يكون قد خالفت القانون

وإذا كانت هذه الدعامة تكفى وحدها لحمل الحكم فإن النعى عليه فيما تضمنه عن الدعامة الأولى يفرض صحته يكون غير منتج”

الطعن رقم 2049 لسنة 53ق جلسة 2/2/1987

وبأنه “من المقرر فى قضاء محكمة النقض – أن قاعدة ضم مدة حيازة السلف إلى مدة حيازة الخلف لا تسرى إلا إذا أراد المتمسك بها أن يحتج بها قبل غير من باع له أو غير من تلقى الحق ممن باع له بحيث إذا كان السلف مشتركا فلا يجوز للحائز المتمسك بالتقادم أن يفيد من حيازة سلفه لإتمام مدة الخمس عشرة سنة اللازمة لاكتساب الملكية بالتقادم قبل من تلقى حقه عن هذا السلف”

(الطعن رقم 1116 لسنة 65ق جلسة 15/12/2005).

كما قضت بأن “للمشترى بإعتباره خلفا خاصا للبائع أن يضم إلى حيازته حيازة سلفه فى ما يرتبه القانون على الحيازة من آثار ومنها التملك بالتقادم المكسب إلا أنه على مدعى التملك فى هذه الحالة إذا أراد ضم حيازة سلفه إلى مدة حيازته أن يبدى هذا الطلب أمام هذا الطلب أمام محكمة الموضوع ويثبت أن سلفه كان حائزا حيازة توافرت فيها الشروط الوقتية”

(الطعن رقم 1499 لسنة 49ق س34 ص690 جلسة 16/3/1983)

وبأنه “من المقرر أن للمشترى بإعتباره خلفا خاصا للبائع أن يضم إلى حيازته سلفه فى كل ما يرتبه القانون على الحيازة من آثار ومنها التملك بالتقادم المكسب

وأنه يلس ثمة ما يمنع مدعى التملك بهذا السبب من أن يستدل بعقد شرائه غير المسجل على انتقال حيازة العين إليه وتكون حيازته فى هذا الحالة امتدادا لحيازة سلفه البائع كما أنه من المقرر كذلك أن على مدعى التملك بوضع اليد إذا أراد ضم مدة سلفه إلى مدته أن يبدى هذا الطلب أمام محكمة الموضوع  ويثبت أن سلفه كان حائزا حيازة توافرت فيها الشروط القانونية”

(الطعن رقم 37 سنة 39ق س27 ص1462 جلسة 30/6/1976)

وبأن “الأصل فى الحيازة أنها لصاحب اليد، يستقل بها ظاهرا فيها بصفته صاحب الحق ويتعين عند ضم مدة الحيازة السلف إلى مدة حيازة الخلف قيام رابطة قانونية بين الحيازتين، ولما كان المطعون فيه قد جرى فى قضائه على ضم مدة حيازة المطعون عليه إلى مدة حيازة سفه، ورتب على ذلك تقريره، بأن المطعون عليه قد استكمل المدة اللازمة لتملك القار موضوع النزاع بمضى المدة الطويلة المكسبة للملكية دون ان يبين الرابطة القانونية التى تجيز ضم مدة الحيازتين، فأنه يكون مشوبا بالقصور”

(الطعن رقم 5 لسنة 37 ق س22 ص1107 جلسة 23/12/1971)

وبأنه “قاعدة ضم حيازة السلف إلى حيازة الخلف لا تسرى إلا إذا أراد المتمسك بها أن يحتج بها قبل غير من باع له أو غير من تلقى الحق ممن باع له مما مؤداه عدم استفادة الحائز المتمسك بالتقادم المكسب من حيازة سلفه قبل من تقى الحق من هذا السلف”

(طعن 1672 س 62ق نقض 26/10/2001، طعن 1541 س63ق نقض 9/11/2000، طعن 1582 س63ق نقض 30/11/2000)

وبأنه “إنتهاء الحكم المطعون فيه خطأ إلى اعتبار طلب مورث الطاعنين تسليم عين النزاع إليه فى دعواه بصحة ونفاذ العقد الصادر إليه عنها يفيد نفى حيازته لها أدى به إلى عدم مواجهة دفاع الطاعنين المتمثل فى استنادهم فى حيازتهم العين على ما ثبت بالمحضر رقم 2537 لسنة 1967 إدارى مركز الجيزة وما ورد فى دعوى المطعون ضده الأول رقم 1766 لسنة 1970 مدنى الجيزة الإبتدائية من اقراره بحيازتهم لها وهو دفاع جوهرى لو صح لتغير به وجه الحكم فى الدعوى فأن فى قعوده عن تمحيص هذا الدفاع رغم  جوهريته ما يصمه بالخطأ فى تطبيق القانون والقصور المبطل”

(طعن 565 س 61ق نقض 11/6/1998)

وبأن “قاعدة ضم حيازة السلف إلى الخلف لا تسرى إلا إذا أراد المتمسك بالتقادم أن يحتج به قبل غير من باع له، أو غير من تلقى الحق ممن باع له، بحيث إذا كان السلف مشتركا، فلا يجوز للحائز المتمسك بالتقادم أن يستفيد من حيازة سلفه لإتمام مدة الخمس عشرة سنة اللازمة لاكتساب الملك بالتقادم قبل من تلقى حقه عن هذا السلف”

(نقض 23/3/1972 س23 ص481)

وبأن “مؤدى نص الفقرة الثانية من المادة (955) من القانون المدنى، أنه يجوز للخلف الخاص، وفى جميع الأحوال، بإعتباره خلفا لبائع ضم مدة حيازة سلفه إلى مدة حيازته بحسب امتدادها ليكسب ملكية العقار بالتقادم، لما كانت ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بإلغاء الحكم المستأنف ورفض دعوى الطاعن على سند من أنه يشترط لإعمال هذا النص ألا يكون السلف مالكا للشئ وقت تصرفه فيه إلى خلفه، فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون”

(طعن 136 س57ق نقض 2/10/1996، “هيئة عامة” 2/56/1994 طعن 2472).

كما قضت محكمة النقض بأن

“الأصل فى الحيازة أنها لصاحب اليد، يستقل بها، ظاهرا فيها بصفته صاحب الحق، غير أنه عند قيام رابطة قانونية بين حيازة السلف وحيازة الخلف، فإنه يجوز لخلف أن يضم إلى حيازته حيازة سلف فى كل ما يرتبه القانون على الحيازة من آثار ومنها التملك بالتقادم المكسب.

لما كان ذلك، وكان النص فى الفقرة الثانية من المادة (955) من القانون المدنى على أن

“ويجوز للخلف الخاص أن يضم إلى حيازته حيازة سفه فى كل ما يرتبه القانون على الحيازة من أثر”

يدل على أن كل ما اشترطه المشرع لاكتساب اخلف الخاص الملكية بوضع اليد بضم مدة حيازة سلفه إلى حيازته هو ثبوت قيامها مستوفية لشرائطها القانونية  بحيث لا يقل مجموع مدة الحيازتين عن خمس عشرة سنة بغير حاجة إلى النظر فيما إذا كان السلف مالكا للشئ وقت تصرفه فيه إلى خلفه أم غير مالك، متى كانت الحيازة قد انتقلت إلى الخلف على نحو يمكنه معه من السيطرة الفعلية على الشئ ولو لم يتسلمه تسلما ماديا”

(طعن 136 س57 نقض 2/1/1996 “هيئة عامة” طعن 2472 س59 ق نقض2/6/1994، طعن 292 س 60ق نقض 2/6/1994)

وبأن “النص فى المادة (955/2) من القانون المدنى على أنه “يجوز للخلف الخاص أن يضم إلى حيازته حيازة سلفه فى كل ما يرتبه القانون على الحيازة من أثر” مفاده أن ادعاء الخلف الخاص الملكية بالتقادم الطويل المدة بضم مدة حيازته إلى حيازة سلفه يقتضى انتقال الحيازة إلى الخلف على نحو يمكنه من حيازة الشئ وإن يتسلمه تسما ماديا مع توافر الشروط القانونية الأخرى لكسب الملكية بوضع اليد مدة خمسة عشر عاما”

(طعن 1970 س 57ق نقض 13/2/1992)

وبأن “المقرر أن السلف المشترك هو من يتصرف فى عين تكون هى بذاتها محل تصرف منه لآخر”

(طعن 1323 س 51ق نقض 16/12/1984، طعن 1759 س49ق نقض 28/12/1983)

الإعلانات

وبأنه “يجوز للمشترى بإعتباره خلفا خاصا للبائع أن يضم إلى حيازته حيازة سلفه فى كل ما يرتبه القانون على الحيازة من آثار ومنها التملك بالتقادم المكسب وأنه ليس ما يمنع مدعى التملك بهذا السبب من أن يستدل بعقد شرائه غير المسجل على انتقال حيازة العين إليه وتكون حيازته فى هذه الحالة امتدادا لحيازة سلفه البائع له”

(طعن 1057 س 47ق نقض 29/11/1981، طعن 1499 س 49ق نقض 16/3/1983)

وبأن “وتنص المادة 952 من القانون المدنى على أنه “تنتقل الحيازة من الحائز إلى غيره إذا أتفقا على ذلك وكان فى استطاعة من انتقلت إليه الحيازة أن يسيطر على الحق الوارد عليه الحيازة ولو ل م يكن هناك تسليم مادى للشئ موضوع هذا الحق، وتنص الفقرة الثانية من المادة 955 من القانون المذكور على أنه يجوز للخلف الخاص أن يضم إلى حيازته حيازة سلفه فى كل ما يرتبه القانون على الحيازة من أثر”

ومفاد هذا أن أدعاء الخلف الخاص الملكية بالتقادم الطويل المدة بضم مدة حيازة سلفه يقتضى انتقال الحيازة إلى الخلف على نحو ما يمكنه معه السيطرة الفعلية على الشئ ولو لم يتسلمه تسلما ماديا مع توافر الشرائط القانونية الأخرى لكسب الملكية بوضع اليد مدة خمسة عشر عاما

يستوى أن تكون كلها فى وضع يد مدعى الملكية أو فى وضع يد سلفه أو بالاشتراك بينهما، وإذ كان الطاعن وهو مشتر للمنزل محل النزاع بعقد عرفى لم يسجل بعد ولم يتسلمه فعلا

وقد استند فى ملكيته إلى وضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية بضم مدة حيازة سفه، لم يقدم ما يدل على انتقال حيازته المادية بتمكنه من الاستحواذ عليه، فإن حيازته له تفقد عنصرها المادى، ولا يكون هناك محل لقول بتملكه بهذا السبب”

(طعن 447 س 46ق نقض 26/4/1979)

وبأن “السلف المشترك هو من يتصرف فى عين تكون هى بذاتها محل تصرف منه لآخر، وإذا كان العقار الذى آل إلى الشفيع- الطاعن- من المطعون عليهما الثانية بموجب العقد المؤرخ 11/7/1967 يغاير العقار الذى تلقاه المشفوع منه-المطعون عليه الأول- من ذات البائعين، فإن الحكم إذ اعتبر هاتين الأخرتين سلفا مشتركا ورتب على ذلك عدم جواز احتجاج الشفيع قبل المشفوع منه بضم مدة حيازة سلفه لمدة حيازته يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون”

(طعن 890 س 45ق نقض 7/6/1978)

وبأنه “يشترط لاجازة ضم الخلف الخاص حيازة سلفه إى حيازته ليكسب مكية عقار بالتقادم تطبيقا للفقرة الثانية من المادة 955 من القانون المدنى أن لا يكون هذا السلف مالكا للعقار وقت تصرفه فيه إلى خلفه، أما إذا كان السلف مالكا ه فعلا بأى طريق من طرق كسب الملكية فأنه يبقى هو المالك له دون خلفه الخاص الذى لا يتملكه منه إلا بتسجيل سنده أو بالتقادم الناشئ عن حيازته هو الخاصة به المستوفية لأركانها ومدتها”

(طعن 1751 س49ق نقض 28/4/1983)

وبأن “قاعدة ضم حيازة السلف إلى حيازة الخلف- وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة- لا تسرى إلا إذا أراد المتمسك بالتقادم ان يحتج به قبل غير من باع له أو غير من تلقى الحق ممن باع له بحيث إذا كان السلف مشتركا فلا يجوز لحائز المتمسك بالتقادم أن يستفيد من حيازة سلفه لإتمام مدة الخمس عشرة سنة اللازمة لاكتساب الملك بالتقادم قبل من تلقى حقه عن هذا السلف”

(طعن 671 س44ق نقض 28/2/1978).

نطاق قاعدة ضم مدة حيازة السلف إلى الخلف

قاعدة ضم حيازة السلف إلى حيازة الخلف لا تسرى إلا إذا أراد المتمسك بالتقادم أن يحتج به قبل غير من باع له، او غير من تلق الحق ممن باع له، بحيث إذا كان السف مشتركا، فا يجوز حائز المتمسك بالتقادم أن يستفيد من حيازة سفه لإتمام مدة الخمس عشرة سنة اللازمة لاكتساب الملك بالتقادم قبل من تلقى حقه عن هذا السلف

(طعن 130 س37ق نقض 23/3/1972).

وقد قضت محكمة النقض بأن “وإذا كان الثابت من الأوراق أن المطعون عليه دفع الدعوى المقامة عيه بأنه اشترى ربع الماكينة محل النزاع بعقد ابتدائى تاريخه 28/10/1946 من زيد

وأن هذا كان قد اشتراه بعقد ابتدائى من بكر فى 13/1/1937 وكان احكم المطعون فيه قد أسس قضاءه بتملك المطعون عليه للقدر موضوع النزاع على وضعه اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية بعد ضم مدة وضع يد سلفه إلى مدة وضع يده واكتمال هذا التقادم قبل صدور عقد الطاعن المسجل- الصادر له عن نفس القدر من مورثه بكر- واعتبر أن هذا العقد الأخير قد صدر ممن لا يملك المبيع لانتقال ملكيته إلى المطعون عليه

فإن النعى عليه بمقولة تفصيل عقد المطعون عليه غير المسجل على عقد الطاعن المسجل يكون على غير أساس”

(طعن 137 س37ق نقض 23/3/1972)

وبأنه “يجوز للمشترى بإعتباره خلفا خاصا للبائع له أن يضم إلى حيازته حيازة سلفه فى كل مكان يرتبه القانون على الحيازة من آثار ومنها التملك بالتقادم المكسب”

(طعن 278 س 34ق نقض 29/2/1968)

وبأنه “إذا كان شراء المطعون ضده لعقار بعقد بيع مسجل لا يسرى فى حق الطاعن والبائعين له إذا ثبت أن البائع للمطعون ضده لم يكن مالكا لما باعه بسبب أن أسلاف الطاعن كانوا قد كسبوا ملكية المبيع بالتقادم

وكان الطاعن قد تمسك أمام محكمة الموضوع بأن البائع لمطعون ضده لا يملك ما باعه وأنه واسلافه قد وضعوا اليد على العقار محل النزاع المدة الطويلة المكسبة للملكية، فإن الحكم المطعون فيه إذ اقتصر فى خصوص الرد على دفاع الطاعن- وعلى القول بوجود العقد المسجل الصادر للمطعون ضده وبأن مدة وضع يد الطاعن لا تكفى اكتساب الملكية بالتقادم دون أن يحقق الحكم وضع يد اسلاف الطاعن ومدة وضع يدهم، يكون مشوبا بالقصور”

(طعن 278 س 34ق نقض 29/2/1968).

لا يعتد فى ضم مدة حيازة السلف إلى حيازة الخلف بما إذا كان السف مالكا أو غير مالك وقت إبداء هذا الطلب

لقد جاء نص المادة 955 من القانون المدنى بأنه

” يجوز للخلف الخاصة أن يضم إلى حيازة سلفه فى كل ما يرتبه القانون على الحيازة من أثر فقد جاء هذا النص مخلفا مما يوجب أعمال هذا الإطلاق عندما يطلب الخلف ضم مدة حيازة سفه لحيازته دون اعتداد بما إذا كان السلف مالكا أو غير مالكا وقت إبداء هذا الطلب.

وقد قضت محكمة النقض بأن

“الأصل فى الحيازة أنها لصاحب اليد، يستقل بها ظاهرا فيها بصفته صاحب الحق غير أنه عند قيام رابطة قانونية بين حيازة السلف وحيازة الخلف فإنه يجوز للخلف أن يضم إلى حيازته حيازة سلفه فى كل ما يرتبه القانون على الحيازة من آثار ومنها التملك بالتقادم المكسب وكان نص الفقرة الثانية من المادة 955 من القانون المدنى على أن

“ويجوز للخلف الخاص أن يضم إلى حيازته حيازة سلفه فى كل ما يرتبه القانون على الحيازة من آثر” يدل على أن كل ما اشترطه المشرع لاكتساب الخلف الخاص الملكية بوضع اليد بضم مدة حيازة سلفه إلى حيازته هو ثبوت قيامها مستوفية لشرائطها القانونية بحيث لا يقل مجموع مدة الحيازتين عن خمس عشرة سنة

بغير حاجة إلى النظر فيما إذا كان السلف مالكا للشئ وقت تصرفه فيه إلى خلفه أم غير مالك، متى كانت الحيازة قد انتقلت إلى الخلف على نحو يمكنه معه السيطرة الفعلية على الشئ ولو لم يتسلمه ماديا، إذ المقرر أن الحيازة متى توافرت لها الشرائط التى استلزمها القانون واستمرت مدة خمس عشرة سنة تعد بذاتها سببا كسب الملكية مستقلا عن غيره عن أسباب اكتسابها

لما كان ذلك، وكان الحكم الصادر من هذه المحكم بجلسة 28/4/1983 فى الطعن 1751 لسنة 49 والأحكام الأخرى التى تحت منحاه قد جرت فى قضائها على غير هذا النظر مقرره أنه يشترط لإجازة ضم الخلف الخاص حيازة سلفه إلى حيازته لكسب ملكية عقار بالتقادم تطبيقا لفقرة الثانية من المادة 955 من القانون المدنى الا يكون هذا السلف مالكا للعقار وقت تصرفه فيه إلى خلفه أما إذا كان السلف مالكا له فعلا بأى طريق من طرق كسب الملكية

فإنه يبقى هو المالك له دون خلفه الخاص الذى لا يتملكه منه إلا بتسجيل سنده أو بالتقادم الناشئ عن حيازته هو الخاصة به المستوفية لأركانها ومدتها فإنه يتعين العدول عما قررته وذلك بالأغلبية المنصوص عليها فى الفقرة الثانية من المادة الرابعة من قانون السلطة القضائية”

(طعن 136 “هيئة عامة” س57 ق نقض 2/1/1996)

وبأنه “مؤدى نص الفقرة الثانية من المادة 955 من القانون المدني- وعلى ما تقدم بيانه- أنه يجوز للخلف الخاص وفى جميع الأحوال بإعتباره خلفا للبائع ضم مدة حيازة سلفه إلى مدة حيازته بحسب امتدادها ليسكب ملكية العقار بالتقادم لما كان ذلك، وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بإلغاء الحكم المستأنف

ورفض دعوى الطاعن على سند من أنه يشترط لإعمال هذا النص الا يكون السلف مالكا للشئ وقت تصرفه فيه إلى خلفه فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون وقد حجيه ذلك عن تحقيق دفاع الطاعن من أنه اكتسب ملكية العقار محل النزاع بوضع اليد الذى استوفى شروطه القانونية مدة تزيد على خمس عشرة سنة بضم مدة حيازة سفه  إلى حيازته وهو ما يعيبه أيضا بالقصور مما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة إلى بحث باقى أسباب الطعن”

(طعن 136 “هيئة عامة” س 57ق نقض 2/1/1996)

وبأنه “الحيازة الأصل فيها أنها لصاحب اليد استقلالا، ولكن يجوز للخلف الخاص ضم حيازة سلفه إلى حيازته لاكتساب الملكية بالتقادم متى ثبت قيامها مستوفية لشرائطها القانونية بحيث لا تقل مجموع مدة الحيازتين عن خمس عشرة سنة، دون حاجة للنظر فيما إذا كان السلف مالكا للشئ وقت تصرفه إلى خلفه أم غير مالك”

(طعن 3000 س 63ق نقض 17/12/2000).

كما قضت بأنه

“وحيث إن هذا النعى سديد ذك بأن النص فى الفقرة الثانية من المادة 955 من القانون المدنى على أنه

” ويجوز للخلف الخاص أن يضم إلى حيازته سلفه فى كل ما يرتبه القانون على الحيازة من أثر “إنما يدل- وعلى ما استقر عليه قضاء هذه المحكمة-أن كل ما أشترطه المشرع لاكتساب الخلف الخاص الملكية بوضع اليد بضم مدة حيازة سلفه إلى حيازته هو ثبوت قيامها مستوفية لشرائطها القانونية بحيث لا يقل مجموع الحائزتين عن خمس عشرة سنة بغير حاجة إلى النظر فيما إذا كان السلف مالكا للشئ وقت تصرفه فيه إلى خلفه أم غير مالك

متى كانت الحيازة قد انتقلت إلى الخلف على نحو يمكنه معه السيطرة الفعلية على الشئ ولو لم يتسلمه تسلما ماديا مادام التمسك بالتقادم يريد أن يحتج بهذا الضم قبل غير من باع له أو غير من تلقى الحق ممن باه له وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأقام قضاءه على أن البائع للطاعنة كان وقت التصرف إليها فى 8/6/1970

قد تملك العقار المبيع بالحيازة المكسبة للملكية وإمتنع بذلك عن ضم حيازته إلى حيازتها وأنتهى إلى رفض دعواها باعتبار أنه وقت رفعها عام 1978 لم تكن مدة التقادم المكسب للملكية الناشئ عن حيازتها الخاصة المستوفية لشروطها قد اكتملت فإنه يكون بذلك قد أخطأ فى تطبيق القانون بما يوجب نقضه وذك ما ورد أن الطاعنة على ما هو ثابت بالأوراق بعد تنازلها عن مخاصمة ورثة البائع لها- لا تريد أن تحتج بضم حيازتها إلى حيازة سلفا قبلهم، وحيث إنه لما تقدم يتعين نقض الحكم”

(طعن رقم 2085 لسنة 61ق جلسة 13/11/1997)

وبأنه “وحيث إن هذا النعى فى محله، ذلك أن المقرر – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة- أن كل طلب أو وجه دفاع يدلى به لدى محكمة الموضوع ويطلب إليها بطريق الجزم أن تفصل فيه ويكون الفصل فيه مما يجوز أن يترتب عليه تغيير وجه الرأى فى الدعوى يجب على محكمة الموضوع أن تجيب عليه فى أسباب الحكم

وإلا كان حكمها مشوبا بالقصور، وكان المقرر أن وضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية إذا توافرت فيه الشروط القانونية بعد بذاته سببا كسب الملكية مستقلا عن غيره من أسباب اكتسابها، وأن وضع اليد واقعة مادية العبرة فيها بوضع اليد الفعلى المستوفى عناصره القانونية لا بما يرد بشأنها فى محرر أو تصرف قانونى قد يطابق أو لا يطابق الواقع

كما أن المقرر أن الأصل فى الحيازة أنها لصاحب اليد، يستقل بها ظاهرا فيها بصفته صاحب الحق غير أنه عند قيام رابطة قانونية بين حيازة السلف وحيازة الخلف فإنه يجوز للخلف أن يضم إلى حيازته حيازة سلفه فى كل ما يرتبه القانون على الحيازة من آثار ومنها التملك بالتقادم المكسب وكان نص الفقرة الثانية من المادة 955 من القانون المدنى على أن

“ويجوز للخلف الخاص أن يضم إلى حيازته حيازة سلفه فى كل ما يرتبه القانون على الحيازة من أثر”

يدل على أن كل ما اشترطه المشرع لاكتساب الخلف الخاص الملكية بوضع اليد بضم مدة حيازة سلفه إلى حيازته هو ثبوت قيامها مستوفية لشرائطها القانونية بحيث لا يقل مجموع مدة الحيازتين عن خمس عشرة سنه بغير حاجة إلى النظر فيما إذا كان السلف مالكا للشئ وقت تصرفه فيه إلى خلفه أم غير مالك، متى كانت الحيازة قد انتقلت إي الخلف على نحو يمكنه معه السيطرة الفعلية على الشئ ولو لم يتسلمه ماديا

إذ المقرر أن الحيازة متى توافرت لها الشرائط التى استلزمها القانون واستمرت مدة خمس عشرة سنة تعد بذاتها سببا كسب الملكية مستقلا عن غيره من أسباب اكتسابها لما كان ذلك وكان الثابت ان الطاعن تمسك أمام محكمة الموضوع بدفاع فى الدعويين الأصلية والفرعية أنه تملك أرض النزاع بالتقادم الطويل المكسب بضم حيازة سلفه إلى حيازته كما أنه اعترض على ما أنتهى إيه الخبير فى تقريره من أن حيازته وفقا لمستندات بدأت منذ عام 1986

وطلب إعادة المأمورية إلى الخبير لبحث حيازته وحيازة سلفه باعتبار أن وضع اليد واقعة مادية العبرة فيها بوضع اليد الفعلى لا بما يرد بشأنها فى المستندات، إلا أن الحكم المطعون فيه إذا لم يتناول هذا الدفاع بشقيه بما يقتضيه من البحث والتمحيص رغم أنه دفاع جوهرى من شأنه إن صح أن يتغير به وجه الرأى فى الدعوى فإنه يكون معيبا بالقصور فى التسبيب والإخلال بحق الدفاع والفساد فى الاستدلال مما يوجب نقضه لهذا اسبب دون حاجة لبحث باقى أسباب الطعن”

(طعن رقم 3918 سنة 68ق جلسة 18/1/2000).

ورغم ذلك كانت بعض دوائر محكمة النقض قد جرت فى قضائها على أنه يشترط إجازة ضم الخلف الخاص حيازة سلفه إلى حيازته ليكسب ملكية عقار بالتقادم تطبيقا لفقرة الثانية من المادة 955 من القانون المدنى إلا يكون هذا السلف مالكا للعقار وقت تصرفه فيه إلى خلفه، أما إذا كان السلف مالكا له فعلا بأى طريق من طرق كسب الملكية

فإنه يبقى هو المالك له دون خلفه الخاص الذى لا يتملكه منه إلا بتسجيل سنده أو بالتقادم الناشئ عن حيازته هو الخاصة به المستوفية لأركانها ومدتها، وقد عدلت الهيئة العامة عن الحكام التى قررت هذا المبدأ وقضت على نحو ما تقدم أنه يجوز للخلف الخاص للبائع- كالمشترى- أن يضم حيازة البائع له إلى حيازته لاكتساب ملكية العقار بالتقادم

حتى لو كان البائع مالكا بموجب أى سبب من أسباب كسب الملكية وحينئذ يجوز للمشترى متى اكتملت مدة التقادم أنه يرفع دعوى بتثبيت ملكيته للعقار و لو لم يكن قد قام بتسجيل عقد البيع، فقد طرح هذا العقد واستند للتقادم، ويجوز له فى هذه الحالة أن يستدل بعقد البيع كواقعة مادية لإثبات تاريخ حيازته للعقار الذى تسلمه بموجب هذا العقد، ثم ضم حيازة سلفه إلى حيازته

(أنور طلبه ص551، مرجع سابق).

مدى تعلق ضم مدة حيازة السلف إلى حيازة الخلف بالنظام العام

ضم حيازة السلف الي الخلف

إن ضم مدة حيازة السلف إلى مدة حيازة الخلف لا يتعلق بالنظام العام وعليه يتعين على الحائز إذا أراد أن يضم مدة سلفه إلى مدته أن يبدى هذا الطلب أمام محكمة الموضوع فلا يجوز له إبداء هذا الطلب لأول مرة أمام محكمة النقض.

وقد قضت محكمة النقض بأن “من المقرر أن للمشترى بإعتباره خلفا خاصا للبائع أن يضم إلى حيازته حيازة سلفه فى كل ما يرتبه القانون على الحيازة من آثار ومنها التملك بالتقادم المكسب

وأنه ليس ثمة ما يمنع مدعى التملك بهذا السبب من أن يستدل بعقد شرائه غير المسجل على انتقال حيازة العين وتكون حيازته فى هذه الحالة امتدادا لحيازة سلفه البائع له كما أنه من المقرر كذلك إن على مدعى التملك بوضع اليد إذا أراد ضم مدة سلفه إلى مدته أن يبدى هذا الطلب أمام محكمة الموضوع ويثبت أن سفه كان حائزا حيازة توافرت فيها الشروط القانونية”

(طعن رقم 1499 لسنة 49ق جلسة 16/3/1983)

وبأنه “من المقرر- فى قضاء هذه المحكمة – أن لمدعى التملك بوضع اليد إذ أراد ضم مدة سلفه إلى مدته أى يبدى هذا الطلب أمام محكمة الموضوع ويثبت أن سفه كان حائزا حيازة توافرت لها الشروط القانونية، وإذ كانت الطاعن لم تتمسك أمام محكمة الموضوع بتملكها أرض النزاع بوضع اليد المدة الطويلة استمرارا لوضع يد سفها، فإن ما يثيره بسبب النعى يكون سببا جديدا لا تجوز إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض

(طعن رقم 732 لسنة 5ق  جلسة 17/12/1985)

وبأنه “التملك بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية لا يتعلق بالنظام العام ومن ثم يتعين على مدعى التملك بهذا الطريق أن يتمسك به أمام محكمة الموضوع بطريق الطلب الجازم إذ ليس ها أن تثيره من تلقاء نفسها”

البين من مدونات الحكم المطعون فيه أن الطاعنين لم يثيروا أمام محكمة الموضوع دفاعهم الوارد بسبب النعى وهو انتقال الملكية إليهم بوضع اليد عملا بالمادة 969 من القانون المدنى ولم يقدموا فى طعنهم الماثل الدليل على عرضه لدى تلك المحكمة ولئن تعلق هذا الدفاع بسبب قانونى إلا أن تحقيقه يقوم على اعتبارات يختلط فيها الواقع بالقانون مما لا يجوز التحدي به لأول مرة أمام محكمة النقض”

(طعن رقم 1312 لسنة 61ق جلسة 13/3/1996).

تمسك السلف بحيازة خلفه

يترتب على فسخ العقد إعادة العين إلى السلف وحينئذ يكون له ضم مدة حيازة خفه إيه بإعتباره أن الخلف كان نائبا عنه فى الحيازة. ولا يعتد فى هذا الصدد بالأثر الرجعى للفسخ لاعتبار أن المتعاقد الأخر لم تكن له حيازة على العقار، ذك أن القانون يقر بحيازة هذا المتعاقد حينما الزمه برد العقار إلى من تلقاه منه، وبذلك اعتبره نائبا عنه فى الحيازة

وأنه كان يحوز العقار أصاله عن نفس إذا ظل العقد ناقدا، وبالنيابة عن المتعاقد الآخر إذا إنحل العقد لأى سبب. ويقول البعض باستقلال كل حيازة عن الآخر مما يحول دون السلف وضم مدة حيازة خلفه إلى حيازته. ويحوز للخلف العام أو الخاص التمسك بضم حيازة السلف إلى حيازته ويكون ذلك بمثابة دفاع قانونى يخالطه وقع وباعتبار أنه دفاع قانونى

يرجع إلى نص قانونى هو المادة 955 من القانون المدنى التى تجيز هذا الضم، وباعتبار أن هذا الدفاع يخالطه واقع، يرجع إلى احتساب مدة الحيازة

سواء بالنسبة للسلف أو الخلف وما لابس تلك المدة من شروط تطلبها القانون لكل منهما، إذ تطلب أن تكون ظاهرة هادئة مستمرة، وتلك أمور يجب أن تتصدى لها محكمة الموضوع تبعا لهذا الدفاع، تقرر ما إذا كانت الشروط التى يتطلبها القانون ضم حيازة السلف لحيازة الخلف، قد توافرت من عدمه، وحينئذ تخضع فيما قررته لرقابة محكمة النقض فإن لم يطرح هذا الدفاع على محكمة الموضوع، فلا يجوز التمسك به لأول مرة أمام محكمة النقض، إذ يعتبر حينئذ سببا جديدا

(أنور طلبه ص552، مرجع سابق).

وقد قضت محكمة النقض بأن

“من المقرر فى قضائها، أن لمدعى التملك بوضع اليد، إذ أراد ضم مدة سلفه إلى مدته، أن يبدى هذا الطلب أمام محكمة الموضوع، ويثبت أن سلفه كان حائزا حيازة توافرت لها الشروط القانونية، وإذ كانت الطاعنة لم تتمسك أمام محكمة الموضوع بتملكها أرض النزاع بوضع اليد المدة الطويلة استمرارا لوضع يد سلفها، فإن ما تثيره بسبب النعى، يكون سببا جديدا لا تجوز إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض”

(طعن 732 س55ق نقض 17/12/1985).

دعوي ضم حيازة السلف الة الخلف

السند القانوني لهذه الدعوى

المادة (955/2) مدني :

ويجوز للخلف الخاص أن يضم إلى حيازته حيازة سلفه في كل ما يرتبه القانون على الحيازة من أثر .

المستندات المطلوبة
  • 1-         عقد البيع العرفي سند الملكية .
  • 2-         ما يفيد سبب كسب الملكية بالمدة الطويلة المكسبة للملكية .

أحكام النقض عن ضم حيازة السلف للخلف

ضم حيازة السلف الي الخلف

  أن المقرر في قضاء هذه المحكمة أن الحائز العرض لا يستطيع كسب الملك بالتقادم علي خلاف سنده إلا إذا تغيرت صفة حيازته أما بفعل الغير وأما بفعل منه يعتبر معارضة ظاهرة لحق المالك

كما أن انتقال الحيازة بالميراث لا يمكن اعتباره مغيرا للسبب لأن الحيازة تنتقل إلي الوارث الذي يخلف مورثه في التزامه بالرد بعد انتهاء السبب الوقتي لحيازته العرضية، ولا تكون للوارث حيازة مستقلة مهما طال الزمن ولو كان يجهل أصلها أو سببها، ما لم تصحب هذه الحيازة مجابة صريحة ظاهرة في معارضة حق الأصيل في الملك.

[الطعن رقم 1742 –  لسنــة 54 ق  –  تاريخ الجلسة 25 / 05 / 1988]

  إذا كان وضع يد المورث بسبب معلوم غير أسباب التمليك فإن ورثته من بعده لا يمتلكون العقار بمضي المدة طبقاً للمادة 79 من القانون المدني. ولا يؤثر في ذلك أن يكونوا جاهلين حقيقة وضع اليد، فإن صفة وضع يد المورث تلازم العقار عند انتقال اليد إلى الوارث فيخلف الوارث مورثه في التزامه برد العقار بعد انتهاء السبب الوقتي الذي وضع اليد بموجبه ولو كان هو يجهله. وما دام الدفع بجهل الوارث صفة وضع يد مورثة لا تأثير له قانوناً فإن المحكمة لا تكون ملزمة بالتعرض له في حكمها.

 [الطعن رقم 65 –  لسنــة 11 ق  –  تاريخ الجلسة 21 / 05 / 1942 –  مكتب فني 3 ع –  رقم الجزء  1 –  رقم الصفحة 452 – تم رفض هذا الطعن]

   إن كل ما اشترطه القانون لكسب الملكية بوضع اليد هو ثبوت قيامه مستوفيا لشرائطه مدة خمسة عشر عاما يستوي أن تكون كلها في وضع يد مدعي الملكية أو في وضع يد سلفه أو بالاشتراك بينهما بحيث لا يقل مجموع مدتيهما عن الخمسة عشر عاما دون حاجة لبيان مدة وضع يد كل واحد منهما وبغير حاجة إلى النظر في عقود ملكيتهم ولا يهم أن تكون هذه العقود مسجلة أم غير مسجلة رسمية أم عرفية كما لا يهم أن تقدم هذه العقود إلى المحكمة أول لا تقدم لسبب أو لآخر.

 [الطعن رقم 117 –  لسنــة 22 ق  –  تاريخ الجلسة 17 / 11 / 1955 –  مكتب فني 6 –  رقم الجزء  4 –  رقم الصفحة 1487 – تم رفض هذا الطعن]

يجوز للخلف الخاص أن يضم إلى حيازة سلفه في كل ما يرتبه القانون على الحيازة من أثر ول ما اشترطه لكسب الملكية بوضع اليد هو ثبوت قيامه مستوفياً شرائطه المدة التي حددها القانون يستوي في ذلك أن تكون كلها في وضع يد مدعي الملكية أو في وضع يد سلفه أو بالاشتراك بينهما بحيث لا يقل مجموع مدتيهما عن تلك المدة التي حددها القانون بغير حاجة إلى النظر في مستندات ملكيتهم ذلك أن وضع اليد المدة الطويلة بشروطه القانونية يعد بذاته سببا لكسب الملكية مستقلاً عن غيره من أسباب اكتسابها الأخرى .

(طعن رقم 494 لسنة 40 – جلسة 16/5/1979)

  من المقرر أن للبائعين وخلفهم أن يتمسكوا بوضع يدهم المدة الطويلة المكسبة – متى توافرت لهم شروطه – في مواجهة من يدعى حقاً يعارضهم أياً كان سنده وهو ما يجعل بالتالي لخلفهم المشترى – مصلحة محققة في رفع الدعوى بصحة ونفاذ عقد مشتراه ليكون الحكم الصادر فيها سنداً له في ثبوت الملكية بوضع اليد بالتقادم المكسب خلفاً للبائعين له ومورثهم

وهو ما يجوز في صحيح القانون – اعتباره سنداً ناقلاً للملكية وقابلاً للشهر عنه فضلاً عن كفايته بذاته سنداً صالحاً للاحتجاج به قبل من ينازعه في ثبوت هذا الحق له أو يدعى عليه بأي حق يعارضه و تلك بدورها غاية تجيز إقامة الدعوى بصحة ونفاذ العقد وتوجب قبولها.

 [الطعن رقم 537 –  لسنــة 42 ق  –  تاريخ الجلسة 11 / 01 / 1983 –  مكتب فني 34 –  رقم الجزء  1 –  رقم الصفحة 175 – تم رفض هذا الطعن]

   المقرر في قضاء هذه المحكمة أنه يشترط لكسب الملكية بوضع اليد المدة الطويلة ثبوت قيامه مستوفياً لشرائطه مده خمسة عشر عاماً يستوي أن تكون كلها في وضع يد مدعي الملكية أو وضع يد سلفه أو بالاشتراك بينهما بحيث لا يقل مجموع مدتهما عن الخمسة عشر عاماً

ومقتضي ذلك أن مدعي التملك بوضع اليد إذا أراد ضم مدة سلفه إلي مدته فعليه أن يثبت أمام محكمة الموضوع أن سلفه كان حائزاً حيازة توافرت فيها الشروط القانونية من ظهور واستمرار وهدوء مقترنة بنية التملك بنظام انقطاع عن حيازته التي كانت مستوفية لتلك الشروط أيضاً

ولما كان وضع اليد المدة الطويلة هو واقعة مادية لمحكمة الموضوع أن ترجع في تحريها إلي ما بين يديها من مستندات وأدلة وقرائن لتتخذ منها ما قد تقيده من دلالة علي ثبوت وضع اليد أو نفيه

ولا رقابة عليها من محكمة النقض في ذلك مادامت قد اعتمدت فيما قضت به علي أسباب سائغة من شأنها أن تؤدي إلي النتيجة التي انتهت إليها، وكان من المقرر أن محكمة الموضوع ليست ملتزمة بإجابة طلب إحالة الدعوي إلي التحقيق أو ندب خبير آخر لإثبات وضع اليد المدة الطويلة المكسبة للمكية، بل أن لها أن ترفض هذا الطلب متي رأت أن إجابته غير منتجة وأن تقرير الخبير السابق ندبه أو في أوراق الدعوي ومستنداتها ما يكفي لتكوين عقيدتها للفصل فيها.

 [الطعن رقم 281 –  لسنــة 56 ق  –  تاريخ الجلسة 20 / 12 / 1990]

 لئن كان من المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن قاعدة ضم حيازة السلف إلى مدة حيازة الخلف لا تسرى إلا إذا أراد المتمسك بها أن يحتج بها قبل غير من باع له أو غير من تلقى الحق ممن باع له

بحيث إذا كان السلف مشتركاً ، فلا يجوز للحائز المتمسك بالتقادم أن يفيد من حيازة سلفه لإتمام مدة الخمس عشر سنة اللازمة لاكتساب الملكية بالتقادم قبل من تلقى حقه عن هذا السلف ، إلا أنه لما كان من المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن مقتضى القضاء بصورية أحد العقدين الصادرين من السلف صورية مطلقة ألا يكون ثمة وجود فى الحقيقة إلا للعقد الآخر و من ثم يكون ثمة ما يحول قانوناً دون ضم مدة حيازة صاحب هذا العقد إلى مدة حيازة سلفه .

 [الطعن رقم 229 –  لسنــة 51 ق  –  تاريخ الجلسة 29 / 01 / 1985 –  مكتب فني 36 –  رقم الجزء  1 –  رقم الصفحة 167 –  تم قبول هذا الطعن]

     قاعدة ضم حيازة السلف إلى حيازة الخلف – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة- لا تسرى إلا إذا أراد المتمسك بالتقادم أن يحتج به قبل غير من باع له أو غير من تلقى الحق ممن باع له بحيث إذا كان السلف مشتركاً فلا يجوز للحائز المتمسك بالتقادم أن يستفيد من حيازة سلفه لإتمام مدة الخمس عشرة سنة اللازمة لاكتساب الملك بالتقادم قبل من تلقى حقه عن هذا السلف .

 [الطعن رقم 671 –  لسنــة 44 ق  –  تاريخ الجلسة 28 / 02 / 1978 –  مكتب فني 29 –  رقم الجزء  1 –  رقم الصفحة 615 – تم رفض هذا الطعن]

  قاعدة ضم حيازة السلف إلى حيازة الخلف لا تسرى إلا إذا أراد المتمسك بالتقادم أن يحتج به قبل غير من باع له ، أو غير من تلقى الحق ممن باع له ، بحيث إذا كان السلف مشتركاً ، فلا يجوز للحائز التمسك بالتقادم أن يستفيد من حيازة سلفة لإتمام مدة الخمس عشرة سنة اللازمة لاكتساب الملك بالتقادم قبل من تلقى حقه فى هذا السلف .

 [الطعن رقم 130 –  لسنــة 37 ق  –  تاريخ الجلسة 23 / 03 / 1972 –  مكتب فني 23 –  رقم الجزء  1 –  رقم الصفحة 481 – تم رفض هذا الطعن]

إن كل ما اشترطه القانون لكسب الملكية بوضع اليد هو ثبوت قيامه مستوفيا لشرائطه مدة خمسة عشر عاما يستوي أن تكون كلها في وضع يد مدعي الملكية أو في وضع يد سلفه أو بالاشتراك بينهما بحيث لا يقل مجموع مدتيهما عن الخمسة عشر عاما دون حاجة لبيان مدة وضع يد كل واحد منهما وبغير حاجة إلى النظر في عقود ملكيتهم ولا يهم أن تكون هذه العقود مسجلة أم غير مسجلة رسمية أم عرفية كما لا يهم أن تقدم هذه العقود إلى المحكمة أول لا تقدم لسبب أو لآخر.

 [الطعن رقم 117 –  لسنــة 22 ق  –  تاريخ الجلسة 17 / 11 / 1955 –  مكتب فني 6 –  رقم الجزء  4 –  رقم الصفحة 1487 – تم رفض هذا الطعن]

  الحكم المطعون فيه أقام قضاءه بعدم اكتمال مدة التقادم – على ما صرح به في أسبابه – على دعامتين مستقلتين أحدهما عن الأخرى أولاهما أن التقادم أن التقادم لا يتحقق بضم المدد إلا إذا تعاقبت الحيازة بين السلف والخلف والثابت من تقرير خبير الدعوى أن المطعون ضده الثاني البائع للبائعين لمورث الطاعنين

لما كان ذلك ، وكانت قاعدة ضم حيازة السلف إلى حيازة الخلف لا تسرى إلا إذا أراد المتمسك بالتقادم أن يحتج به قبل غير من باع له أو غير من تلقى الحق ممن باع له ، بحيث إذا كان السلف مشتركاً فلا يجوز للحائز المتمسك بالتقادم أن يستفيد من حيازة سلفه لإتمام مدة الخمسة عشر سنة اللازمة لاكتساب الملك بالتقادم قبل من تلقى حقه عن هذا السلف وكان الثابت مما أورده الحكم المطعون فيه بأن مورث الطاعنين قد اشترى أرض النزاع من المطعون ضدهما الثالث والرابع بعقد غير مسجل مؤرخ 18/12/1967

وكان هذان الأخيران قد اشترياها بتاريخ 1/12/1967 من المطعون ضد الثاني الذي تلقت عن المطعون ضدها الأولى حقها أن الطاعنين لا يحق لهم التمسك قبل المطعون ضدها الأولى بضم مدة وضع يد السلف المشترك (المطعون ضده الثاني) أي مدة وضع يدهم وليس لهم أن يستفيدوا إذا بمدة وضع يدهم وليس هم أن يستفيدوا إذا بمدة وضع يدهم وحده والتي بدأت من 1/12/1967 ومن ثم فإن التقادم لا يكون قد اكتمل حتى تاريخ رفع الدعوى سنة 1979 إذ كان ذلك

وكان الحكم المطعون فيه قد التزم هذا النظر فإنه لا يكون قد خالفت القانون وإذا كانت هذه الدعامة تكفي وحدها لحمل الحكم فإن النعي عليه فيما تضمنه عن الدعامة الأولى يفرض صحته يكون غير منتج .

(الطعن رقم 2049 لسنة 53 ق – جلسة 2/2/1987)

  قاعدة ضم حيازة السلف إلى حيازة الخلف لا تسرى إلا إذا أراد المتمسك بالتقادم أن يحتج به قبل غير من باع له أو غير من تلقى الحق ممن باع له ، بحيث إذا كان السلف مشتركاً فلا يجوز للحائز المتمسك بالتقادم أن يستفيد من حيازة سلفه لإتمام مدة الخمسة عشر سنة اللازمة لاكتساب الملك بالتقادم قبل من تلقى حقه عن هذا السلف .

(الطعن رقم 1116 لسنة 65 ق – جلسة 15/12/2005)

للمشترى باعتباره خلفاً خاصاً للبائع أن يضم إلى حيازته حيازة سلفه فى كل ما يرتبه القانون على الحيازة من آثار و منها التملك بالتقادم المكسب إلا أنه على مدعى التملك فى هذه الحالة إذا أراد ضم مدة حيازة سلفه إلى مدة حيازته أن يبدى هذا الطلب أمام محكمة الموضوع و يثبت أن سلفه كان حائزاً حيازة توافرت فيها الشروط القانونية .

[الطعن رقم 1499 –  لسنــة 49 ق  –  تاريخ الجلسة 16 / 03 / 1983 –  مكتب فني 34 –  رقم الجزء  1 –  رقم الصفحة 690 – تم رفض هذا الطعن]

  من المقرر أن للمشترى باعتباره خلفاً خاصاً للبائع أن يضم إلى حيازته حيازة سلفه فى كل ما يرتبه القانون على الحيازة من أثار و منها التملك بالتقادم المكسب و أنه ليس ما يمنع مدعى التملك بهذا السبب من أن يستدل بعقد شرائه غير المسجل على انتقال حيازة العين إليه و تكون حيازته فى هذه الحالة امتداد لحيازة سلفه البائع له

كما أنه من المقرر كذلك أن على مدعى التملك بوضع اليد إذا أراد ضم مدة سلفه إلى مدته أن يبدى هذا الطلب أمام محكمة الموضوع و يثبت أن سلفه كان حائزا حيازة توافرت فيها الشروط القانونية ، لما كان ذلك و كان الحكم المطعون فيه لا يبين منه أن المطعون ضده الأول قد تمسك أمام محكمة الموضوع بضم مدة وضع يد سلفه إلى مدة وضع يده

كما لا يبين منه أن المطعون ضده المذكور قد أثبت حيازة سلفه حيازة للمنزل أو بشق منه حيازة توافرت فيها الشروط القانونية و أقام – رغم ذلك – قضاءه بأحقية المطعون ضده الأول للقدر المشترى بمقتضى العقد سالف الذكر على وضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية فإنه يكون مشوباً بالقصور و مخالفة القانون .

 [الطعن رقم 37 –  لسنــة 39 ق  –  تاريخ الجلسة 30 / 06 / 1976 –  مكتب فني 27 –  رقم الجزء  1 –  رقم الصفحة 1462 –  تم قبول هذا الطعن]

الأصل فى الحيازة أنها لصاحب اليد ، يستقل بها ، ظاهراً فيها بصفته صاحب الحق ، و يتعين عند ضم مدة حيازة السلف إلى مدة حيازة الخلف ، قيام رابطة قانونية بين الحيازتين . و لما كان الحكم المطعون فيه قد جرى فى قضائه على ضم مدة حيازة المطعون عليه إلى مدة حيازة سلفه ، و رتب على ذلك تقريره ، بأن المطعون عليه قد استكمل المدة اللازمة لتملك العقار موضوع النزاع بمضي المدة الطويلة المكسبة الملكية دون أن يبين الرابطة القانونية التى تجيز ضم مدة الحيازتين ، فإنه يكون مشوباً بالقصور .

[الطعن رقم 75 –  لسنــة 37 ق  –  تاريخ الجلسة 23 / 12 / 1971 –  مكتب فني 22 –  رقم الجزء  1 –  رقم الصفحة 1107 –  تم قبول هذا الطعن]

  قاعدة ضم حيازة السلف إلى حيازة الخلف لا تسرى إلا إذا أراد المتمسك بالتقادم أن يحتج به قبل غير من باع له أو غير من تلقى الحق ممن باع له ، مما مؤداه عدم استفادة الحائز المتمسك بالتقادم المكسب من حيازة سلفه لإتمام قبل من تلقى حقه عن هذا السلف .

(طعن رقم 1672- س 62 ق – نقض 26/10/2001 ، طعن 1541 س 63 ق – نقض 9/11/2004 ، طعن رقم 1582 س 63 ق – نقض 30/ 11/ 2000)

   انتهاء الحكم المطعون فيه خطأ الى اعتبار طلب مورث الطاعنين تسليم عين النزاع اليه فى دعواه بصحة ونفاذ العقد الصادر اليه عنها يفيد نفى حيازته لها أدى به الى عدم مواجهة دفاع الطاعنين المتمثل فى استنادهم فى حيازتهم العين على ما ثبت بالمحضر رقم ………… لسنة 1967 ادارى مركز الجيزة

وما ورد فى دعوى المطعون ضده الاول رقم ………… لسنة 1970 مدنى الجيزة الابتدائية من اقراره بحيازتهم لها وهو دفاع جوهري لو صح لتغير به وجه الحكم فى الدعوى فان قعوده عن تمحيص هذا الدفاع رغم جوهريته ما يصمه بالخطأ فى تطبيق القانون والقصور المبطل .

[الطعن رقم 5656 –  لسنــة 61 ق  –  تاريخ الجلسة 11 / 06 / 1998]

قاعدة ضم حيازة السلف إلى حيازة الخلف لا تسرى إلا إذا أراد المتمسك بالتقادم أن يحتج به قبل غير من باع له ، أو غير من تلقى الحق ممن باع له ، بحيث إذا كان السلف مشتركاً ، فلا يجوز للحائز التمسك بالتقادم أن يستفيد من حيازة سلفة لإتمام مدة الخمس عشرة سنة اللازمة لاكتساب الملك بالتقادم قبل من تلقى حقه فى هذا السلف .

 [الطعن رقم 130 –  لسنــة 37 ق  –  تاريخ الجلسة 23 / 03 / 1972 –  مكتب فني 23 –  رقم الجزء  1 –  رقم الصفحة 481 – تم رفض هذا الطعن]

مؤدى نص الفقرة الثانية من المادة 955 من القانون المدني – وعلى ما تقدم بيانه – أنه يجوز للخلف الخاص في جميع الأحوال باعتباره خلفاً للبائع ضم مدة حيازة سلفه إلى مدة حيازته بسحب امتدادها ليكسب ملكية العقار بالتقادم، لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بإلغاء الحكم المستأنف ورفض دعوى الطاعن على سند من أنه يشترط لإعمال هذا النص ألا يكون السلف مالكاً للشيء وقت تصرفه فيه إلى خلفه فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون.

 [الطعن رقم 136 –  لسنــة 57 ق  –  تاريخ الجلسة 02 / 01 / 1996 –  مكتب فني 43 –  رقم الجزء  2 –  رقم الصفحة 1045 –  تم قبول هذا الطعن]

   الأصل في الحيازة أنها لصاحب اليد، يستقل بها ظاهراً فيها بصفته صاحب الحق غير أنه عند قيام رابطة قانونية بين حيازة السلف وحيازة الخلف فإنه يجوز للخلف أن يضم إلى حيازته حيازة سلفه في كل ما يرتبه القانون على الحيازة من آثار ومنها التملك بالتقادم المكسب وكان نص الفقرة الثانية من المادة 955 من القانون المدني على أن ” ويجوز للخلف الخاص أن يضم إلى حيازته حيازة سلفه في كل ما يرتبه القانون على الحيازة من أثر”

يدل على أن كل ما أشترطه المشرع لاكتساب الخلف الخاص الملكية بوضع اليد بضم مدة حيازة سلفه إلى حيازته هو ثبوت قيامها مستوفية لشرائطها القانونية بحيث لا يقبل مجموع مدة الحيازتين عن خمس عشرة سنه بغير حاجة إلى النظر فيما إذا كان السلف مالكاً للشيء وقت تصرفه إلى خلفه أم غير مالك، متى كانت الحيازة قد انتقلت إلى الخلف على نحو يمكنه معه السيطرة الفعلية على الشيء ولو لم يتسلمه تسلماً مادياً.

[الطعن رقم 136 –  لسنــة 57 ق  –  تاريخ الجلسة 02 / 01 / 1996 –  مكتب فني 43 –  رقم الجزء  2 –  رقم الصفحة 1045 –  تم قبول هذا الطعن – طعن 292 س 60 ق  نقض 2/6/1994]

النص في المادة 955/2 من القانون المدني على أنه “يجوز للخلف الخاص أن يضم إلى حيازته حيازة سلفه في كل ما يرتبه القانون على الحيازة من أثر” مفاده أن ادعاء الخلف الخاص الملكية بالتقادم الطويل المدة بضم مدة حيازته إلى حيازة سلفه يقتضي انتقال الحيازة إلى الخلف على نحو يمكنه من حيازة الشيء وإن يتسلمه تسلماً مادياً مع توافر الشروط القانونية الأخرى لكسب الملكية بوضع اليد مدة خمسة عشر عاماً .

(طعن رقم 1970 سنة 57ق – نقض 13/2/1992)

المقرر أن السلف المشترك هو من يتصرف في عين تكون هي بذاتها محل تصرف منه لآخر .

(طعن رقم 1323 س 51ق نقض 16/12/1984 ، طعن رقم 1759 س 49ق نقض 28/12/1983)

 للمشترى باعتباره خلفاً خاصاً للبائع أن يضم إلى حيازته حيازة سلفه فى كل ما يرتبه القانون على الحيازة من آثار و منها التملك بالتقادم المكسب إلا أنه على مدعى التملك فى هذه الحالة إذا أراد ضم مدة حيازة سلفه إلى مدة حيازته أن يبدى هذا الطلب أمام محكمة الموضوع و يثبت أن سلفه كان حائزاً حيازة توافرت فيها الشروط القانونية .

 [الطعن رقم 1499 –  لسنــة 49 ق  –  تاريخ الجلسة 16 / 03 / 1983 –  مكتب فني 34 –  رقم الجزء  1 –  رقم الصفحة 690 – تم رفض هذا الطعن]

 تنص المادة 952 من القانون المدني على أنه

” تنتقل الحيازة من الحائز إلى غيره إذا اتفقا على ذلك وكان في استطاعة من انتقلت إليه الحيازة أن يسيطر على الحق الواردة عليه الحيازة ولو لم يكن هناك تسليم مادي للشيء موضوع هذا الحق، وتنص الفقرة الثانية من المادة 955 من القانون المذكور على أنه ” ويجوز للخلف الخاص أن يضم إلى حيازة سلفه في كل ما يرتبه القانون على الحيازة من أثر “

ومفاد هذا أن ادعاء الخلف الخاص الملكية بالتقادم الطويل المدة بضم مدة حيازة سلعة يقتضى انتقال الحيازة إلى الخلف على نحو يمكنه معه السيطرة الفعلية على الشيء ولو لم يتسلمه مادياً مع توافر الشرائط القانونية الأخرى لكسب الملكية بوضع اليد مدة خمسة عشر عاماً، يستوي أن تكون كلها في وضع يد مدعى الملكية أو وضع يد سلفه

أو بالاشتراك بينهما. وإذا كان الطاعن وهو مشتر للمنزل محل النزاع بعقد عرفي لم يسجل بعد ولم يتسلمه فعلاً، وقد استند في ملكيته إلى وضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية بضم مدة حيازة سلفه، لم يقدم ما يدل على انتقال حيازته المادية بتمكينه من الاستحواذ عليه، فإن حيازته له تفقد عنصرها المادي، ولا يكون هناك محل للقول بتملكه بهذا السبب.

 [الطعن رقم 447 –  لسنــة 46 ق  –  تاريخ الجلسة 26 / 04 / 1979 –  مكتب فني 30 –  رقم الجزء  2 –  رقم الصفحة 202 – تم رفض هذا الطعن]

  السلف المشترك هو من يتصرف فى عين تكون هي بذاتها محل تصرف منة لآخر ، و إذ كان العقار الذى آل إلى الشفيع – الطاعن – من المطعون عليهما الثانية و الثالثة بموجب العقد المؤرخ 1967/7/11 يغاير العقار الذى تلقاه المشفوع منه – المطعون عليه الأول – من ذات البائعتين ، فإن الحكم إذ اعتبر هاتين الأخيرتين سلفاً مشتركاً و رتب على ذلك عدم جواز احتجاج الشفيع قبل المشفوع منه بضم مدة حيازة سلفة لمدة حيازته يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون .

 [الطعن رقم 890 –  لسنــة 45 ق  –  تاريخ الجلسة 27 / 06 / 1978 –  مكتب فني 29 –  رقم الجزء  1 –  رقم الصفحة 1570 –  تم قبول هذا الطعن]

يشترط لإجازة ضم الخلف الخاص حيازة سلفه أي حيازته ليكسب ملكية عقار بالتقادم تطبيقاً للفقرة الثانية من لمادة 955 من القانون المدني أن لا يكون هذا السلف ملاكاً للعقار وقت تصرفه فيه إلى خلفه ، أما إذا كان السلف مالكاً فعلاً بأي طريق من طرق كسب الملكية فإنه يبقى هو المالك له دون خلفه الخاص الذي لا يتملكه منه إلا بتسجيل سنده أو بالتقادم الناشئ عن حيازته هو الخاصة به المستوفية لأركانها ومدتها .

(طعن رقم 1751 س 49ق نقض 28/12/1983)

قاعدة ضم حيازة السلف إلى حيازة الخلف -و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة- لا تسرى إلا إذا أراد المتمسك بالتقادم أن يحتج به قبل غير من باع له أو غير من تلقى الحق ممن باع له بحيث إذا كان السلف مشتركاً فلا يجوز للحائز المتمسك بالتقادم أن يستفيد من حيازة سلفه لإتمام مدة الخمس عشرة سنة اللازمة لاكتساب الملك بالتقادم قبل من تلقى حقه عن هذا السلف .

 [الطعن رقم 671 –  لسنــة 44 ق  –  تاريخ الجلسة 28 / 02 / 1978 –  مكتب فني 29 –  رقم الجزء  1 –  رقم الصفحة 615 – تم رفض هذا الطعن]

  إذا كان الثابت فى الأوراق أن المطعون عليه دفع الدعوى المقامة عليه بأنه اشترى ربع الماكينة محل النزاع بعقد ابتدائي تاريخه1946/10/28 من زيد

و أن هذا كان قد اشتراه بعقد ابتدائي من بكر فى 1937/1/13 . و كان الحكم المطعون فيه قد أسس قضاءه بتملك المطعون عليه للقدر موضوع النزاع على وضعه اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية بعد ضم مدة وضع يد سلفه إلى مدة وضع يده و اكتمال هذا التقادم قبل صدور عقد الطاعن المسجل – الصادر له عن نفس القدر من ورثة بكر – و اعتبر أن هذا العقد الأخير قد صدر ممن لا يملك المبيع لانتقال ملكيته إلى المطعون عليه

فإن النعي عليه بمقولة تفضيل عقد المطعون عليه غير المسجل على عقد الطاعن المسجل يكون على غير أساس .

 [الطعن رقم 137 –  لسنــة 37 ق  –  تاريخ الجلسة 23 / 03 / 1972 –  مكتب فني 23 –  رقم الجزء  1 –  رقم الصفحة 487 – تم رفض هذا الطعن]

يجوز للمشترى باعتباره خلفاً خاصاً للبائع له أن يضم إلى حيازته حيازة سلفه فى كل ما يرتبه القانون عل الحيازة من آثار و منها التملك بالتقادم المكسب .

[الطعن رقم 278 –  لسنــة 34 ق  –  تاريخ الجلسة 29 / 02 / 1968 –  مكتب فني 19 –  رقم الجزء  1 –  رقم الصفحة 454 –  تم قبول هذا الطعن]

إذ كان شراء المطعون ضده لعقار بعقد بيع مسجل لا يسرى فى حق الطاعن والبائعين له إذا ثبت أن البائع للمطعون ضده لم يكن مالكا لما باعه بسبب أن أسلاف الطاعن كانوا قد كسبوا ملكية المبيع بالتقادم ، و كان الطاعن قد تمسك أمام محكمة الموضوع بأن البائع للمطعون ضده لا يملك ما باعه و أنه و أسلافه قد وضعوا اليد على العقار محل النزاع المدة الطويلة المكسبة للملكية

فإن الحكم المطعون فيه إذ اقتصر فى خصوص الرد على دفاع الطاعن – على القول بوجود العقد المسجل الصادر للمطعون ضده   و بأن مدة وضع يد الطاعن لا تكفى لاكتساب الملكية بالتقادم دون أن يحقق الحكم وضع يد أسلاف الطاعن و مدة وضع يدهم ، يكون مشوبا بالقصور .

 [الطعن رقم 278 –  لسنــة 34 ق  –  تاريخ الجلسة 29 / 02 / 1968 –  مكتب فني 19 –  رقم الجزء  1 –  رقم الصفحة 454 –  تم قبول هذا الطعن]

مذكرة من المدعي بضم حيازة السلف

ضم حيازة السلف الي الخلف

بدفاع / ……………….                              (المدعى)

ضد

1-         …………………..

2-         …………………..

3-         …………………….                  (المدعى عليهم)

 (الطلبات)

  • أولاً : ندب خبير في الدعوى تكون مهمته الانتقال إلى قطعة الأرض موضوع الدعوى على الطبيعة لبيان حدودها ومعالمها وبيان واضع اليد على الأرض محل النزاع ومدة وضع اليد ومدى استقرار وهدوء حيازته لهذه الأرض موضوع الدعوى .
  • ثانياً : بتثبيت ملكية المدعي للأرض المبينة الحدود والمعالم بصدر عريضة الدعوى بالمدة الطويلة المكسبة للملكية .
  • ثالثاً : منع تعرض المدعى عليهم للمدعي في حيازته للأرض موضع الدعوى الماثلة وكلف يدهم عنها .

(الدفاع)

وضع يد المدعي للأرض موضوع الدعوى الماثلة أكثر من خمسة عشر يوماً

تنص الفقرة الثانية من المادة (955) مدني على أن :

2- ويجوز للخلف الخاص أن يضم إلى حيازته حيازة سلفه في كل ما يرتبه القانون على الحيازة من أثر.

ولما كان الثابت من عقد البيع الابتدائي المؤرخ   /   /   بأن والد المدعي اشترى الأرض المبيعة منذ أكثر من …… وبأن المدعى يضع يده على تلك الأرض بعد وفاة والده أي أكثر من ……. سنة وبأن هذه الحيازة هادئة ومستقرة .

وعلى ذلك فإن من حق المدعي طبقاً لما انتظمته المادة 955/2 من القانون المدني بأن المدعي يحق له ضم الحيازة سلفه لاكتساب ملكة العقار بالتقادم .

وقد قضت محكمة النقض بأن :

  الأصل في الحيازة أنها لصاحب اليد، يستقل بها ظاهراً فيها بصفته صاحب الحق غير أنه عند قيام رابطة قانونية بين حيازة السلف وحيازة الخلف فإنه يجوز للخلف أن يضم إلى حيازته حيازة سلفه في كل ما يرتبه القانون على الحيازة من آثار ومنها التملك بالتقادم المكسب وكان نص الفقرة الثانية من المادة 955 من القانون المدني على أن ” ويجوز للخلف الخاص أن يضم إلى حيازته حيازة سلفه في كل ما يرتبه القانون على الحيازة من أثر”

يدل على أن كل ما أشترطه المشرع لاكتساب الخلف الخاص الملكية بوضع اليد بضم مدة حيازة سلفه إلى حيازته هو ثبوت قيامها مستوفية لشرائطها القانونية بحيث لا يقبل مجموع مدة الحيازتين عن خمس عشرة سنه بغير حاجة إلى النظر فيما إذا كان السلف مالكاً للشيء وقت تصرفه إلى خلفه أم غير مالك، متى كانت الحيازة قد انتقلت إلى الخلف على نحو يمكنه معه السيطرة الفعلية على الشيء ولو لم يتسلمه تسلماً مادياً.

 [الطعن رقم 136 –  لسنــة 57 ق  –  تاريخ الجلسة 02 / 01 / 1996 –  مكتب فني 43 –  رقم الجزء  2 –  رقم الصفحة 1045 –  تم قبول هذا الطعن]

 (بناء عليه)

نصمم على الطلبات .

مذكرة بمظاهر وضع اليد المكسب 15 سنة

مظاهر وضع اليد المكسب 15 سنة

من الواقع العملي مذكرة قضائية بمظاهر وضع اليد المكسب 15 سنة مقدمة لمحكمة الاستئناف من المستأنف ضده الصادر لصالحه الحكم بتثبيت الملكية وتتضمن الرد علي نعي المستأنف بأن الحيازة عرضية وأنها معيبة بالغموض والخفاء

أوجه دفاع المذكرة القضائية

  • الدفع بغموض الحيازة دفع نسبي لا يقبل الا من الشريك مشاعا
  • اختلاف المدة محل وضع اليد عن مدة محل حكم سابق لا حجية له
  • يجوز ان تكون حيازة المنقول معيبة بالخفاء أما وضع اليد في العقار فالخفاء صعب
  • يحق للشريك تملك نصيب شريكه بوضع اليد ولا غموض في حيازته والمخالطة ليست عيبا

مذكرة بثبوت وضع اليد الطويل المكسب

محكمة استئناف عالي المنصورة

مأمورية الزقازيق

الدائرة … مدني

مذكرة

بطلبات ودفاع المستأنف ضده الأول

في الاستئناف رقم ……. لسنة …. ق

جلسة ………………..

مقدمة من السيد / …………………                                  ( المستأنف ضده الاول )

ضد / ………………………………                                             ( المستأنف )

الطلبـــــــــات

رفض الاستئناف وتأييد الحكم المستأنف

الــدفــــــــــــــاع

تقديم لازم

المستأنف ضده الاول والمستأنف ضدهما الثانية والثالثة هم أولاد المرحومة ….. المتوفاة الى رحمة لله تعالي في عام 1988 وقد كانت تمتلك عقارين الاول الكائن شارع … بندر ههيا محافظة الشرقية وقد تنازلت عنه حال حياتها الي المستأنف ضدهما الثانية والثالثة ( بناتها ) – مقدم صورة عقد البيع المذيل بالتنازل ومقدم قرار إزالة برقم ../1996 صادر باسم المستأنف ضدها الثالثة – … –  بناء علي طلبها وهي والدة ( المستأنف الراهن ) قرينة علي اختصاص كل طرف بعقار مر عليه أكثر من 15 سنة

وتنازلت كذلك المورثة عن العقار الثاني الى المستأنف ضده الاول ( ابنها ) وهو العقار محل التداعي الكائن ش الجمهورية – بندر ههيا – الشرقية ، وقد كان حال وفاتها عام 1988 عبارة عن دور أرضي غير مكتمل ، وقام المدعي – المستأنف ضده الاول – حال وضع اليد عليه وبعد وفاة مورثته بإكمال بناء الدور الأرضي وتشييد الدورين الثاني والثالث وأقام شقق سكنية سكن بها هو وزوجه وأولاده وزوجاتهم ، وأدخل كافة المرافق باسمه واسم أولاده

وقام بتأجير المحلات بالأرضي لصالحه وهو ما أثبته الخبير المنتدب بالدعوي بوضع يد المدعي أكثر من 15 سنة وعدم وجود أي وضع يد للمدعي عليهم وهو ما أكده الشهود امام عدالة محكمة أول درجة بالتحقيق القضائي الذي أجرته ، ومن ثم قضت بتثبيت الملكية لاكتمال مدة وضع اليد وتوافر كافة شرائط وعناصر وضع اليد المكسب في حق المدعي طوال مدة وضع اليد من تاريخ وفاة مورثته عام 1988 وحتي الأن

هذا وبعد استقرار وضع اليد للمدعي بأعمال ظاهرة وواضحة طوال أكثر من 15 سنة نازعه المستأنف – وهو نجل المستأنف ضدها الثالثة (…) بأن أوزع الى المستأنف ضدهما الثانية والثالثة بإبرام عقد بيع عرفي له مؤرخ عام 2010 وهو صوري مطلقا عن نصف العقار وضع يد وملكية المستأنف ضده الأول ليصطنع سندا ينازعه به وأقام عليه دعوي تسليم وريع عدلها الي تثبيت ملكية مورثة المستأنف ضدهم حتى تاريخ وفاتها عام 1988 ، وهو ما قضي به في الحكم رقم 124/62 ق بتثبيت ملكية مورثة المستأنف ضدهم بوضع اليد حتى تاريخ وفاتها عام 1988

فما كان من المدعي حفاظا علي حقوقه أن أقام الدعوي محل الحكم المستأنف بطلب تثبيت ملكيته بوضع اليد الطويل المكسب وكف منازعة المستأنف له فيه عن المدة من عام 1988 بعد وفاة مورثته أكثر من خمسة عشر سنة اكتملت شروطها وعناصرها واضحة وظاهرة بإكمال بناء الدور الأرضي وتشييد الدورين الثاني والثالث والسكن فيه هو وأولاده وزوجه ودون أية منازعة من شقيقتيه المستأنف ضدهما الثانية والثالثة حتي اكتمال مدة وضع اليد

ولم يبدأ النزاع الا بعد كبر نجل المستأنف ضدها الثالثة دون أي حق مشروع متناسيا وضع يد والدته وخالته اليد علي العقار الأخر الكائن ش … أكثر من 15 سنة لتنازل جدته عنه لابنتيها وتنازلها عن العقار الأخر محل التداعي الى ابنها – المستأنف ضده الاول – واستقرار الأوضاع لكل منهما علي ذلك ، وْاية ذلك عدم دفع المستأنف ضدهما الثانية والثالثة دعوي المدعي بأي دفع ولم يستأنفا الحكم وصدور قرار إزالة لصالح والدة المستأنف عن العقار ش … برقم .. لسنة 1996 مما يتأكد معه الرضا وفق ما تم من المورثة حال حياتها

وقد قضت محكمة أول درجة بتثبيت الملكية بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية بعد التحقق من توافر شروطها وعناصرها بالخبرة والتحقيق القضائي والمستندات والقرائن والواقع ، ولم يرتضى المستأنف منفردا بهذا الحكم فأقام عليه الاستئناف الراهن بذات أوجه الدفاع المعروضة علي محكمة أول درجة وتناولتها بالرد والبحث

ويتشرف المستأنف ضده الأول بالتقدم لعدالة المحكمة بهذه المذكرة طالبا رفض الاستئناف وتأييد الحكم المستأنف مع الزام رافعه المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة

أوجه دفاع المستأنف ضده الاول ( المحكوم له )

 ( 1 ) انصب نعي المستأنف في صحيفة استئنافه علي مدة وضع اليد قبل عام 1988 وأن الحيازة عرضية بالمخالفة للطلبات وسند المسـتأنف ضده الاول وحكم أول درجة الذي انصب برمته علي وضع اليد بعد عام 1988 تاريخ وفاة مورثته ومن لا حجية للمدة قبل عام 1988 علي المدة اللاحقة بعد عام 1988 ، وكذلك لا حجية للحكم رقم …/62 ق الذى تناول المدة قبل عام 1988 وقضي بتثبيت ملكية مورثة المستأنف ضدهم حتى تاريخ وفاتها عام 1988 ( فقط ) لاختلاف فترة وضع اليد ولاختلاف مراكز الخصوم القانونية ما بين الدعويين ولاختلاف شكل عقار التداعي المدة قبل عام 1988 ( دور أرضي فقط غير مكتمل ) والمدة من بعد عام 1988 بعد وفاة المورثة ( عقار مكون من ثلاث أدوار مكتمل البناء )

ومن ثم ووفقا للمستقر عليه قانونا وقضاء أن ما لم تتناوله المحكمة وتفصل فيه لا يحوز الحجية وأي تزيد من بالحكم لا يتعلق بموضوعها والطلبات فيها لا يحوز الحجية

وكذلك المقرر قانونا وقضاء جواز تغير صفة وضع اليد للحائز والمستأنف ضده الاول وكما ثابت يطلب تثبيت ملكيته بوضع اليد المكسب للملكية أكثر من 15 سنة الفترة من بعد وفاة مورثته عام 1988 وحتى اكتمال المدة في 2006 أكثر من 18 سنة بمظاهر وضع يد ونية تملك ظاهرة واضحة بإكمال بناء الدور الأرضي وتشييد الدورين الثاني والثالث من ماله الخاص والسكن به هو وزوجه وأولاده وزوجاتهم دون أي نزاع وتأجير المحلات بالدور الأرضي لصالحه الذى لم يكن له وجود كامل حتى وفاة المورثة عام 1988

وقد أثبت الخبير وضع اليد الهادئ المستقر للمستأنف ضده الاول وعدم وجود أي مظاهر وضع يد للمدعي عليهم وأن كافة عقود ايجار المحلات باسم المدعي ولصالحه وأن النزاع لم يبدأ الا بعد عام 2006 – أكثر من 15 سنة

وهو ما أكده شهود الاثبات امام محكمة أول درجة ولم يشهد شهود النفي بما ينفيه وأكدته مستندات المدعي ، وما يعضد ما تقدم عدم اعتراض شقيقات المستأنف ضده الأول وهما المدعي عليهم الثانية والثالثة علي دعواه وعدم دفعها بأي دفع وعدم استئناف الحكم الصادر فيها وعدم حضورهم امام الخبير أو المحكمة ومنازعة المستأنف – المدعي عليه الاول – منفردا – بلا سند مشروع – متناسيا وضع يد والدته وخالته علي العقار الاخر بتنازل والدتهم عنه لهم قبل وفاتها وتنازلها للمستأنف ضده الأول عن عقار التداعي

( 2 ) أما نعي المستأنف بأن حيازة المستأنف ضده الأول معيبة بالغموض والخفاء فهو نعي مخالف للواقع والقانون وللثابت بتقرير الخبير والشهود والمستندات وللأعمال المادية الواضحة والظاهرة بالتشييد والبناء والسكن والتأجير ، هذا خلاف عدم أحقية المستأنف في هذا الدفع لأنه ليس شريكا للمستأنف ضده الاول في العقار لأن عقده الصادر له من المستأنف ضدهما الثانية والثالثة عام 2010 هو عقد عرفي غير مسجل ، والمتصرفين اليه لم يدفعا به

فإخفاء وضع اليد علي المنقول جائز أما الخفاء في العقارات أمر صعب وْاية ذلك تشييد المستأنف ضده الاول المباني أضحى ثلاث أدوار والسكن به بعد أن كان دور أرضي فقط غير مكتمل وإدخال كافة المرافق باسمه والتأجير لحسابة طوال أكثر من 15 سنة علي مرأى ومشهد الجميع دون أي اعتراض من المستأنف ضدهما الثانية والثالثة أو مطالبته بشيء بل ولم يقدما أي مستند معتبر قانونا بأي حق لهم علي العقار وعلي مطالبتهم بريع وخلافه قبل اكتمال مدة وضع اليد المكسب

ومن ثم وعلي فرض ما ينعاه المستأنف بشراكة المستأنف ضدهما الثانية والثالثة للمستأنف ضده الاول واللذين لم يدفعا دعواه بثمة دفع أو اعتراض فانه لا يحق للمستأنف النعي بغموض الحيازة لأنه ليس شريكا للمستأنف ضده الأول في العقار لأن العقد الصوري المؤرخ 2010 الصادر له من المستأنف ضدهما الثانية والثالثة عرفي لم يسجل

فالمقرر ان عيب الغموض عيب نسبي ففي الحيازة الغامضة لا يجوز التمسك بالغموض الا من الشركاء الاخرين

  ( الدناصوري وعكاز ص 58 )

والمقرر أن المشترى من شريك مشاع لا يحل محله ولا يحق له رفع دعوي قسمة الا بعد تسجيل عقده من الشريك

( د . اسماعيل غانم فقرة 935 ص 217 هامش 1 )

ومن ثم علي فرض المشاع فان المقرر قانونا وقضاء أنه يحق للشريك أن يتملك نصيب غيره من الشركاء بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية باكتمال شروطها ومدتها وعناصرها وأن المخالطة في حد ذاتها ليست عيبا ينال من وضع اليد

( في هذا المعني الطعون 83 لسنة 60 ق جلسة 7/2/1997 و الطعن 142 لسنة 40 ق جلسة 2/1/1978 و الطعن 4211 لسنة 73 ق جلسة 27/2/2004 )

( 3 ) ثبوت وضع اليد الطويل المكسب واكتمال مدته وأركانه وعناصره وتوافر شروطه بالخبرة وشهادة الشهود والمستندات وتفصيل ذلك الآتي

توافر العنصر المادي والمعنوي ، و اكتمال المدة 15 سنة ، بالسيطرة المادية على العقار والظهور والوضوح والهدوء والاستمرار لوضع اليد دون انقطاع وبنية التملك بإقامة وتشييد المباني من ماله الخاص طوال أكثر من15 سنة على عقار كان عام 1988 وقت وضع اليد عبارة عن دور أرضى غير مكتمل وأضحى الأن ثلاثة طوابق كامل المرافق ، ودون أي نزاع فعلى من عام 1988 حتى 2006 ( 18 سنة ) ، ودون أي وضع يد للمدعى عليهم ( وكما تضمن تقرير الخبير المنتدب بالدعوى )

حيث تضمن تقرير الخبير بالنتيجة النهائية صـــ 6

البند 1 / وجدت عين التداعي كائنة بالقطعة … على تقاطع شارع … وشارع …. – بندر ههيا – محافظة الشرقية ووجد العقار مقام بنظام الهيكل الخرساني مكون من ثلاثة طوابق أرضي ودورين علويين وجد الدور الأرضي مكون من عدد (…) محلات وعدد .. مخزن والدور الأول والثاني العلوي بكل دور شقتين وكل شقة مكونة من .. حجرات وصالة وحمام ومطبخ والتشطيب في المستوى سوبر لوكس ووجد المدعي بالطبيعة واضع اليد على العقار وبإقرار الحاضرين والمحلات مؤجرة بمعرفته المدعي ووجد بمدخل العقار عدد (5) عدادات كهرباء أرقام شاشيه ….. (2017) – …… (2017) – …… – ….. – …..(1999) ووجد بمسقط العقار عدد 2 عدادات مياه رقم … والقراءة … كما هو موضح الحدود والمساحة ببند المعاينة 

البند 8 / تبين بالمعاينة على الطبيعة أن العقار به عدد 5 عدادات كهرباء مقدم بشأن عدد 3 عدادات منهم عدد 3 شهادات صادرة من إدارة كهرباء ههيا مؤرخين في 20/4/2015 تفيد بأن المدعي / ….. مشترك بتوصيل التيار الكهربائي لعدادات أرقام شاشية …. تاريخ فتح العداد … وعداد رقم ….  تاريخ التوصيل 1/1/1979 – والعداد رقم ….. تاريخ فتح العداد 1/9/1999

كما تبين أن العقار جميعه وضع يد المدعي وذلك بموجب تحريره عقود إيجار موضحة تفصيلا ببند المستندات وحائز للشقق الكائنة بالعقار باستغلاله بالإقامة بها هو وأولاده ولم يتبين لنا وضع يد للمدعى عليهم حال المعاينة على الطبيعة كما تبين بالمعاينة على الطبيعة تطابق الحدود والمعالم للعين محل النزاع الحالي مع الحدود والمعالم الواردة في الحكم الصادر في الاستئناف رقم …. لسنة…

البند 9 / وفق ما تقدم من مستندات لم يتبين لنا – الخبير – وجود نزاع على العين محل النزاع قبل رفع الدعوى .. لسنة 2006 ( (لطفا / هذه الدعوى أقيمت من المدعى عليهما الثانية والثالثة بعد اكتمال مدة التقادم المكسب بفرز وتجنيب وقد  قضي فيها بالرفض)

وهو ما يتبين منه توافر شروط وضع اليد المكسب بالمدة الطويلة وفقا للواقع والقانون

مظاهر وضع اليد المكسب 15 سنة

( 1 )  توافر العنصر المادي والمعنوي لوضع اليد وبنية التملك

وذلك بالسيطرة المادية باستغلال العقار واقامة وتشييد باقى الدور الأرضي واقامة الدورين الثاني والثالث ، وإدخال المرافق مياه وكهرباء وغاز باسم المدعى وأولاده ، والإقامة والسكن فيه

وتأجير المحلات للغير منذ عام 1988 وحتى الأن ، والتعامل مع كافة الجهات الحكومية كمالك للعقار ، وهى علامات ومظاهر لوضع اليد بنية التملك لا تقبل الجدل ، وعلى قدر كبير من الظهور والعلانية والوضوح امام الكافة ، ومنهم المدعى عليهم ، دون أي نزاع أو اعتراض حتى اكتمال مدة التقادم

بل واستصدار ترخيص عام 1985 باسم المدعى من الحى دون الاعتراض عليه الا بعد أكثر من عشرون عاما بمحضر ادارى بجهة الادارة لا يرتقى الى الدليل ذو الحجية ، وبعد اكتمال مدة وضع اليد 15 سنة وأكثر ، خاصة أن استصدار الترخيص من الجهة الإدارية باسم المدعى كان على مرأى ومسمع المدعى عليهما الثانية والثالثة واحداهما مهندسة بالحي

الصادر منها الترخيص ، ولم تعترض لانهما على علم باختصاص المدعى بهذا العقار من والدتهما ، واختصاصهما هما بالعقار الأخر الذى صدر قرار بإزالته باسم أحداهما ( المدعى عليها …. )

فهي علامة ظاهرة وواضحة على حيازة المدعى للعقار ووضع اليد وبنية التملك وتشييد الدور الأول بموجب هذا الترخيص ، وسكوت المدعى عليهما الثانية والثالثة طوال مدة اكتمال الحيازة دون ثمة اعتراض ودون وجود أي وضع يد لهما على العقار وكما قرر الخبير المنتدب ، رغم وضوح النية ووضع اليد للمدعى

فالمقرر أن

 ( أركان التقادم المكسب – الحيازة ومضى زمن معين – وهو مبنى على أن الحائز يعتبر أنه مالك الشيء لأنه لو كان الشيء مملوكا لأخر لما ترك الحائز يتصرف فيه طوال مدة حيازته )

[ محمد كامل مرسى – أسباب كسب الملكية – المستشارين معتز كامل مرسى ، محمد على سكيكر – طبعة 2012 – نادى القضاة – بند 52 – ص 61 ]

وقضت محكمة النقض أن

 ( الحيازة التى تصلح أساسا لتملك العقار بالتقادم وان كانت تقتضى القيام بأعمال مادية ظاهرة فى معارضة حق المالك ولا تحتمل الخفاء أو اللبس فى قصد التملك بالحيازة الا أنه لا يشترط أن يعلم المالك بالحيازة علم اليقين ، انما يكفى أن تكون من الظهور بحيث يستطيع العلم بها فاذا ما وضع الحائز علامات ظاهرة ليعلن عن وضع يده على أرض فضاء مثلا فليس للمالك أن يدعى بأنه كان يجهل أمرها فانه يتحتم عليه أن يكون على اتصال دائم ليدفع عنه كل عدوان )

[ نقض م 8/2/1973 س 24 ص 175 ، نقض 16/11/1978 س 29 ص 1706 – مشار ليهما – محمد كامل مرسى – المؤلف السابق – ص 24 – هامش 2 ]

والمقرر فقها

 انه تتوافر الحيازة الفعلية عندما يسيطر الحائز بنفسه سيطرة مادية على الشيء ويباشر عليه الاعمال المادية التى يباشرها المالك عادة فى ملكه فاذا كان الشيء محل الحيازة عقارا سكنيا مثلا احرزه وباشر عليه الاعمال المادية التى يباشرها المالك عادة وذلك بسكناه واذا كان الشيء محل الحيازة ارضا زراعية مثلا احرزها وباشر عليها الاعمال المادية التى يباشرها المالك عادة وذلك بزراعتها بنفسه

د . محمد المنجى – دعوى ثبوت الملكية – ص 424 طبعة 2010

وقضى ان

 الحيازة بعنصريها المادي والمعنوي تتوافر لدى الحائز من مجرد وضع يده المادي على العقار وظهوره بمظهر المالك باستعماله فيما يستعمله فيه مالكه ولحسابه

الطعن رقم 7044 لسنة 63 ق جلسة 26/6/2002

( 2 ) اكتمال مدة التقادم المكسب 15 سنة الفترة من ( 1988 الى الأن ) وهى المدة محل الدعوى

فوفقا للواقع وللثابت بتقرير الخبير المنتدب لا يوجد أي نزاع على العقار من المدعى عليهم الا عام 2006 ( بعد 18 سنة ) بدعوى فرز وتجنيب من المدعى عليهما الثاني والثالث ، وهذه الدعوى قضى برفضها ، ومن ثم اكتملت مدة التقادم المكسب دون أي انقطاع أو وقف وحتى الأن واستمرار حيازة المدعى ووضع اليد على العقار وكما ثبت من المعاينة بالطبيعة أنه الحائز الفعلي وواضع اليد على العقار ويسكن به

فالمقرر انه

متى تحققت محكمة الموضوع من اكتمال مدة التقادم الطويل المكسب لملكية الحائز فلا يعتد بالمنازعة اللاحقة التي يثيرها المالك الأصلي للعقار فى مواجهة حائزه

نقض مدنى 7/2/1967 مج محكمة النقض 18-1-306-47

و المقرر ان

الحيازة متى توافرت لها الشرائط التى استلزمها القانون واستمرت مدة خمس عشرة سنه تعد بذاتها سببا لكسب الملكية مستقلا عن غيره من أسباب اكتسابها

الطعن رقم 136 لسنه 57 ق هيئه عامه جلسة 2/1/1996س 43ص1045

ولا ينال من وضع اليد واكتمال مدة التقادم وشروط وضع اليد المكسب – وجود تحقيق ادارى بالجهة الإدارية بعد أكثر من عشرون عاما وبعد اكتمال مدة التقادم المكسب ، وضد موظف متوفى ، ودون التحقيق مع المدعى ، اثبت فيه على غير الحقيقة وجود تلاعب فى الترخيص الصادر للمدعى عام 1985 ، وفى وضع اسمه كصاحب التكليف على العقار

ذلك أنه لا يرتقى الى الدليل ذو الحجية لأنه مجرد تحقيق ادارى وليس حكما قضائيا وبعد مرور أكثر من عشرون عاما وبعد وفاة الموظف الذى فى ذمة لله ونسب اليه أقوال مدعاة لا يستطيع دحضها بوفاته

ولأن وضع اليد اكتمل بأركانه وعناصره قبل هذا التحقيق الإداري الذى يقبل الجدل والتأويل ، فلا ينال من شروط وعناصر وضع اليد التى تحققت قانونا وواقعا

فالمقرر فى قضاء النقض

القضاء بالملك لوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية لا يحتاج الى استظهار السبب المشروع الذى يستند اليه في وضع يده وانما يكفى في هذا الصدد ان تتوافر لوضع اليد الحيازة المستوفاة لشرائطها القانونية سواء استند الحائز الى سبب في وضع يده ام تحررت يده من سبب يبرر حيازته ومن ثم فان عدم تقديم اصل عقد البيع ( المستند اليه في شرعية وبداية وضع اليد ) ليس من شانه نفى وضع اليد وعدم توافر شرائطه

طعن رقم 400 لسنة 17 ق جلسة 24/11/1998

و قضى كذلك ان

المقرر طبقاً لنص المادة 968 من القانون المدني – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن وضع اليد المدة الطويلة إذا توافرت فيه الشروط القانونية يعد بذاته سبباً لكسب الملكية مستقلاً عن غيره من أسباب اكتسابها، ويعفي واضع اليد الذي يتمسك به من تقديم الدليل على مصدر ملكيته وصحة سندها ، ومن ثم فان عدم تقديم اصل عقد البيع المشار اليه ليس من شأنه نفى وضع اليد وعدم توافر شرائطه

(الطعن 2348 لسنة 51ق – جلسة 15/11/1990 س41 ص669)

وكذلك انه

 لما كان لمدعى الملكية أن يقيم ادعاءه على السبب الذي يراه مملكاً له ، و حسب الحكم أن يحقق هذا السبب و يفصل فيه و كان المطعون ضدهم …. قد أقاموا دفاعهم على تملكهم الأرض محل النزاع بالتقادم الطويل وحده فإن الحكم المطعون فيه إذ أقام قضاءه على مقتضى هذا الدفاع يكون التزم صحيح القانون

الطعن رقم 366 لسنة 50 مكتب فني 35 صفحة رقم 1958 بتاريخ 29/11/1984

وهو ما سانده وأكده الشهود بتحقيق محكمة أول درجة

حيث أن الثابت من جماع شهادة الشهود ( الاثبات ) و ( النفي ) أن

  • العقار وقت وفاة والدة المدعى عام 1988 كان عبارة عن دور أرضى فقط
  • أن العقار وضع يد وحيازة المدعى منذ وفاة والدته عام 1988 وحتى الأن وأنه هو من قام بتشييد المباني الدورين الثاني والثالث ( شقق له ولأولاده ) ، وأنه هو من يؤجر ويتسلم الايجار ، وانه لا وجود لأى وضع يد للمدعى عليهم على العقار موضوع التداعي ، وأن حيازته هادئة منذ عام 1988

فقد شهد شاهد الاثبات الأول ( ….. ) :

أن المدعى هو صاحب البيت وانه مستأجرا محل منه من عام 1976 الى الأن ، وأن حيازة البيت تحت يد المدعى وأولاده من وقت أن أجر منه المحل عام 1976 ، وأنه لم يرى أحد ينازعه من وقت أن استأجر منه وأن ما يعرفه أن البيت ملكه وبعد وفاة والدته هو المالك وهو من يأخذ منه الايجار ويعديه له باسمه

وشهد شاهد الاثبات الثاني ( ….. ) وهو جار بذات الشارع الكائن به عقار التداعي

أن المدعى ….. كان قاعد مع والدته بالبيت وتزوج به في الثمانينات وبعد وفاتها استمر في حيازة البيت ، وبنى شقق لأولاده ، ومقيمين بالبيت ، وهو في حيازته من 1980 الى الأن ، وانه لم يرى البنات مقيمين في المنزل ، ولم يرى أي مشاكل ، وأن البيت بيته لأنه كان يبنى هو وأولاده ولم يرى البنات بعد وفاة والدته يترددوا على المنزل

وقد شهد شاهدي النفي بما يؤكد حيازة المدعى وبنية التملك وعدم وجود أي مظاهر وضع يد للمدعى عليهم على عقار التداعي ، وننوه للهيئة الموقرة وجود خصومة بين  شاهدي النفي والمدعى ، ولكن لأن اظهار الحق هو بيد المولى عز وجل فقد نطق لسانهما بالحق وبما يثبت حق المدعى

فقد شهد شاهد النفي الاول بما يؤكد حيازة ووضع يد المدعى وأنه القائم بتشييد أوار العقار حيث شهد أن عمته – والدة المدعى – توفيت عام 1988 وان العقار ( كان دور أرضى شقتين ) وأن المدعى عليها الثانية – … – متزوجه شقيقه – وكانت تأتى زيارات لأمها حتى وفاتها عام 1988 ، وبعد ما عمته توفيت المدعى هو المقيم في البيت

وشهد شاهد النفي الثاني وهو صديق للمدعى عليه الاول ان البنات كانوا قاعدين قبل ما يتزوجوا ، وان كل واحدة لها شقة ( لطفا / كيف كان لكل بنت شقة والعقار حتى وفاة والدة المدعى عام 1988 كان عبارة عن دور أرضى غير مكتمل البناء مكون من شقتين فقط تقيم فيه والدتهم والمدعى ؟!! ) ، وشهد ان المدعى كان هو من يؤجر

من جماع ما تقدم يتبين

حيازة المدعى – المستأنف ضده الاول – للعقار بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية منذ وفاة والدته عام 1988 وحتى الأن واكتمال مدة التقادم المكسب أكثر من 15 سنة ، وان العقار وقت الوفاة كان عبارة عن دور أرضى فقط وان المدعى هو من قام ببناء باقى الدور الأرضي والدورين الثاني والثالث ويقيم فيه هو وأولاده وبنية التملك ويؤجر لصالحه وهى عناصر الحيازة المادية والمعنوية ومن ثم يكون حكم محكمة أول درجة قد أصاب صحيح الواقع والقانون

بناء عليه

يلتمس المستأنف ضده الاول القضاء:

برفض الاستئناف وتأييد الحكم المستأنف

وكيل المستأنف ضده الاول

عبدالعزيز حسين عمار

المحامي بالنقض

نماذج مذكرات دعوي تثبيت الملكية

مظاهر وضع اليد المكسب 15 سنة

مذكرة من المدعي عليه في تثبيت الملكية

بدفاع / ……………….                             (المدعى عليه)

ضد

…………………..                                (المدعى)

في الدعوى رقم …… لسنة ……. والمحدد لنظرها جلسة ………..

(الطلبات)

أولاً : رفض الدعوى وإلزام رفعها المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة .

ثانياً : إعادة المأمورية بمكتب الخبراء لبحث اعتراضات الشركة على تقرير الخبير الذى شابه القصور .

 ( الوقائع )

نحيل بشأنها إلى صحيفة الدعوى حرصا على وقت عدالة المحكمة  .

( الدفاع )

أولاً : عدم الاعتداد بشهر الصحيفة وبالتالى عدم قبول الدعوى

تنص المادة 934 من القانون المدنى على أنه :

” المواد العقارية لا تنقل الملكية والحقوق العينية الأخرى سواء فيما بين المتعاقدين أو بالنسبة للغير إلا إذا سجل .

ويترتب على التسجيل انتقال الملكية للمشترى من وقت التسجيل ولا يعتبر المشترى مالكا سواء فيما بينه وبين البائع أو بالنسبة للغير إلا من وقت التسجيل وقبل ذلك لم يكن له قبل البائع سواء حقوق أو التزامات شخصية فى ذمته ناشئة عن عقد البيع إلا أنه لا يعتد بتسجيل الغير سيء فى مفهوم محكمة النقض .

وقد قضت محكمة النقض بأن :

” الغير سيء النية بمعنى الفقرة الثانية من المادة 17 من قانون تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 هو الذي يعلم بعيب سند التصرف وقت تعاقده معه فإن كان يعلم بأن البائع غير مالك إذ أن سند الملكية مشوب بعيب بطله أو بما يوجب فسخه أو يتعامل مع بائع لم يثبت أنه سبق أن تصرف بصحة وتعاقد العقد بناء على طلب البائع .

وحيث أن المدعى يطلب ثبوت ملكيتهم لمساحة ……. وتصحيح مساحة ……. الصحيفة فإن الشهر الصحيفة لا يعتد به لأنه ثبت أن موضوع الدعوى المرفوعة من المدعى تخص طلب الشراء وهذا الطلب مدين بمبلغ ……

بخلاف ما يستجد متمثلة فى الضرائب العقارية التى تدفعها الشركة نيابة عن المشترين لحين التسجيل ونقل التكليف بالإضافة لكون المشترى الأصلي من الشركة قد باع ما لا يملك للمدعى حال كون الملكية ما زالت باسم الشركة وذلك طبقا  لشهادة القيود المقدمة من المدعى ضمن أوراق الدعوى .

بتطبيق ذلك على واقعات الدعوى نجد أن البيع  لم يستكمل إجراءاته ولم يتم كتابة عقد بيع لأن الأمر معروض على مجلس إدارة الشركة حيث أن طلب الشراء رقم ….. يتوقف قبوله على اعتماده من مجلس إدارة الشركة .

ثانياً : الاعتراض عقد تقرير الخبير

أورد الخبير فى تقريره كما جاء بالنتيجة النهائية أن الأطيان المملوكة للمرحوم …… بمساحة ……… بالعقد المسجل رقم ……. لسنة …….. من شركة ………… وهذه الأطيان تقع ضمن القطعة رقم …….. بحوض النزاع وردت بدفتر المساحة على أن شركة …… تمتلك مساحة ……..

كما ذكر الخبير أن الأرض محل التداعي منها مساحة ….. ملك شركة …… كما وردت بالقطعة …. بحوض النزاع وردت بالسجل العين بشهادة القيود بأن شركة ….. تمتلك …… وأن مورث المدعى عليهم ….. يمتلك مساحة …….وهو ما يطالب به المدعين بتصحيح التسكين عليه من اسم الشركة ……

كما جاء فى التقرير بأن المساحة المتبقية من تكليف مورث المدعى عليهم ……قد تم تسكننها بالسجل العيني بالقطعة رقم ….. قد تم تسكينها باسم المورث المذكور الأمر الذى لا يسمح بتسكين مساحة تزيد عن تكليف مورث المدعى فى قطع أخرى .

ومن هذا نجد أن المدعيين فى طلباتهم يريدون تسكين مساحة …… بخلاف ما جاء بالتقرير حيث أن الأرض التى يريدون التسكين عليها فى تكليف الشركة حتى تاريخه وهى بخلاف مساحة مورث المدعى عليهم ……..

حيث تبين من التقرير أنه لا يسمح بتسكين القطع الأصلية الموجودة بالتقرير نظراً لأن طلبات الشراء المقدمة من ورثة …. بمساحة …… لم يتم تسجيلها ولم يتم تسكينها ولا زالت هذه المساحة لم يتم عمل عقود شراء منها من الشركة ولا زالت في تكليف الشركة حتى تاريخه وتسدد عنها جميع الأموال الأميرية باسم الشركة ولم يتقدم المدعيين بإنهاء إجراءات شراء هذه الأرض من الشركة حتى تاريخه .

ولا يحق للمعيين ثبوت ملكيتهم للأرض موضوع الدعوى لأن الأرض مملوكة لشركة ….. كما أن الخبير لم يبين في تقريره كما جاء بالحكم التمهيدي من مالك الأرض موضوع الدعوى الذي قم بمعاينها مسند ملكيته في ذك وتسلسلها فالحائز للأرض معروف وعلاقته بالأرض وهم المدعيين

وكانت هذه  الحيازة ناقصة لأنه يقوموا بإنهاء إجراء الشراء من الشركة المالكة للأرض موضوع الدعوى ولم يوضح سند ملكية المدعية لهذه الأرض لذلك نطلب من عدالة المحكمة إعادة المأمورية لمكتب خبراء ……

لبيان  ملكية الأرض موضوع الدعوى لأنه لا يجوز إثبات ملكية الأرض للمدعيين دون سند قانوني وكيف يتم تسكين أرض الزيادة دون وجه حق وهذه الأرض فى الأساس مملوكة لشركة …. وأن المدعيين مدينين للشركة بمبلغ …. بخلاف ما يستجد  من فوائد تأخير وأموال حتى تاريخ السداد التام وذلك بموجب طلب الشراء رقم ……

ومما تقدم فإن هذه الدعوى مقامة على غير سند من الواقع والقانون جديرة بالرفض .

( بناء عليه )

نصمم على الطلبات .

مذكرة من مدعي بثبوت ملكيته

ضم حيازة السلف الي الخلف

بدفاع / ……………….                             (المدعى)

ضد

…………………..                                (المدعي عليه)

في الدعوى رقم …… لسنة ……. والمحدد لنظرها جلسة ………..

 (الوقائع)

نحيل بشأنها إلى صحيفة الدعوى حرصا على وقت عدالة المحكمة  .

(الطلبات)

نلتمس قبول الدعوى وذلك بثبوت ملكية الطالب لقطعة الأرض المبينة بأصل عريضة الدعوى المشهرة ورفض التدخل الهجومي .

فقد قضت محكمة النقض بأن :

وضع اليد المدة الطويلة إذا توافرت فيه الشروط القانونية يعد بذاته سببا لكسب الملكية مستقلاً عن غيره من أسباب اكتسابها و يعفى واضع اليد الذى يتمسك به من تقديم الدليل على مصدر ملكيته و صحة سندها .

[الطعن رقم 65 –  لسنــة 34 ق  –  تاريخ الجلسة 09 / 04 / 1968 –  مكتب فني 19 –  رقم الجزء  2 –  رقم الصفحة 741 –  تم قبول هذا الطعن]

وقضت أيضاً محكمة النقض بأن :

   وضع المشترى يده المدة الطويلة المكسبة للملكية سبب يكفى بذاته لكسب الملكية ولا يمنع من قيامه وجود عيب فى سند ملكية البائع له أو كونه سيء النية.

 [الطعن رقم 99 –  لسنــة 33 ق  –  تاريخ الجلسة 06 / 07 / 1967 –  مكتب فني 18 –  رقم الجزء  3 –  رقم الصفحة 1468 – تم رفض هذا الطعن]

وتنص المادة 968 مدني على أن :

من حاز منقولاً أو عقارات دون أن يكون هذا الحق خاصاً به كان له أ، يكسب ملكية الشئ أو الحق العيني إذا استمرت حيازته دون إنقطاع خمسة عشر سنة”

من كل ما سبق ، وبإنزال نصوص القانون المدني وأحكام محكمة النقض على وقائع هذه الدعوى الماثلة .. نجد أن جميع أحكام محكمة النقض تنطبق كل الانطباق على هذه الدعوى ، وكذلك نص المادة 968 من القانون المدني … فنجد أن المدعى يضع يده على قطعة الأرض المبينة بعريضة الدعوى مدة تزيد على خمسة عشر سنة

ليس هذا فحسب بل أنها هادئة ومستقرة بلا منازعة طوال المدة المقررة بالقانون وهي خمسة عشر سنة ، وهذا الكلام ليس بالمرسل بل أكده السيد خبير الدعوى الذي انتدبته محكمة الموضوع

حيث جاء بتقرير السيد الخبير أن المدعى واضع اليد على الأرض موضوع النزاع وتتمثل مظاهر وضع اليد في استغلاله الأرض كورشة سمكرة ودوكو سيارات مع ثبوت وضع يده على الأرض سالفة الذكر منذ تاريخ شرائه لها دون منازعة بموجب العقد المؤرخ  /   /     وذلك ثابت بشهادة الجيران هذا لما انتهى إليه السيد الخبير .

ومن ثم نجد أن المدعي هو الوحيد الواضع يده على عين النزاع مدة أكثر من خمسة عشر سنة حتى ولو كان سيئ فهو طبقاً لما جاء بأحكام محكمة النقض ونصوص القانون المدني فهو يمتلكها بالمدة الطويلة المكسبة للملكية .

( بناء عليه )

نصمم على الطلبات

مذكرة من مدعية أصليا مدعي عليها فرعيا

ضم حيازة السلف الي الخلف

بدفاع / ……………….                             (المدعية)

ضد

…………………..                                (المدعى عليه)

في الدعوى رقم …… لسنة ……. والمحدد لنظرها جلسة ………..

 (الطلبات)

نلتمس المدعية بالدعوى الأصلية القضاء بـ :

أولاً : حفظ حق المدعية بالطعن على عقد البيع الابتدائي المؤرخ   /   /    سند المدعى عليه بالطعن المناسب .

1-  رفض الدعوى الفرعية وإلزام رافعها بالمصاريف .

2- القضاء بطلبات المدعية بالدعوى الأصلية

ثانياً : إعادة الدعوى لمكتب خبراء ……… بلجنة ثلاثية طبقاً لأحكام المادة رقم 135 من قانون الإثبات المدني على ضوء اعتراضات المدعية والمستندات المقدمة رقم 135 من قانون الإثبات المدني على ضوء اعتراضات المدعية والمستندات المقدمة .

(الدفاع)

أولاً : عن طلب إعادة الدعوى للخبير

فقد قضت محكمة النقض بأن :

محكمة الموضوع غير مقيدة برأي الخبير ، و حسبها أن تضمن حكمها الرد على ما جاء بتقرير الخبير .

 [الطعن رقم 210 –  لسنــة 36 ق  –  تاريخ الجلسة 18 / 03 / 1971 –  مكتب فني 22 –  رقم الجزء  1 –  رقم الصفحة 322 – تم رفض هذا الطعن]

وقضت أيضاً بأن :

محكمة الموضوع غير مقيدة براي الخبير في هذا الخصوص لأنها لا تقضي إلا على أساس ما تطمئن إليه وبحسبها أن تقيم قضاءها على أسباب كافية لحمله على النحو المتقدم.

 [الطعن رقم 469 –  لسنــة 37 ق  –  تاريخ الجلسة 03 / 03 / 1973 –  مكتب فني 24 –  رقم الجزء  1 –  رقم الصفحة 372 – تم رفض هذا الطعن]

وفي الدعوى الماثلة أودع الخبير تقريره متأرجحاً بين الحق والباطل دون أن يقدم الحقيقة أو يكشف عنها إذ جاءت محصلة تقرره بالنتيجة النهائية متضاربة مع واقع الدعوى وحقائقها بل خلط بين الخطأ والحقيقة التي تفصح عن مالك العقار وفقاً لثوابت وقواعد القانون العامة

إذ أنه تجاوز الخطوط العامة للحكم التمهيدي ملتفتاً عن كافة مستندات ودفاع ودفوع المدعية بالدعوى الأصلية مفترضاً الحقيقة في جانب المدعى عليه والتي انتهى إليها إلى محصلة الوهم بالمستندات الوهمية التي ادعى بها المدعى عليه والتي أدت به إلى رأي متأرجح لا يحمل بين طياته الحقيقة والواقع لذلك تعترض عليه للآتي :

انحرف السيد الخبير عن مضمون الحكم التمهيدي الذي حدد نقاط البث ومهام المأمورية المسندة إليه الذي حدد المأمورية بالمهام الآتية :

  • أ – ما عسى أن يقدمه الخصوم ف الدعوى من مستندات
  • ب – بيان مالك العقار وسنده
  • جـ – تسلسل الملكية

إلا أن الخبير انخرط في بحث ادعاءات ومستندات المدعى عليه وأفرد لها كل تقريره دون بسط الواقع على ما قدمه من ادعاءات ومستندات ومفاضلتها بمستندات الملكية لمالكة العقار من عقد مسجل ورخصة مباني الأمر الذي أدى إلى تجاوز الخبير مهام المأمورية وتضارب النتيجة النهائية لتقريره التي جاءت هائمة على وجه المياه الجارفة للحقيقة والواقع كالآتي :

عن مستندات طرفي الدعوى :

المدعية في الدعوى الأصلية هي صاحبة الدعوى ولها الدفاع في المقام الأول وإلا أن الخبير التفت عن كافة مستندات المدعية وأهدرها ولم يقسطها حقها في البحث والمفاضلة وأعمالها مع طبيعة وظروف وملابسات الدعوى أخذاً بظاهر مستندات المدعى عليه التي تتعارض مع أصول الملكية المقررة بحكم القانون .

أولاً : أغفل السيد الخبير في سبيل بحث مستندات المدعية بالدعوى الأصلية سند ملكية مورثتها المرحومة ………… المالكة لأرض العقار بموجب المسجل رقم …………… لسنة ……….. والمالكة لوحدات العقار بموجب الترخيص …….. لسنة ………. ويؤكد ذلك أن مالك الأرض مالك ما عليها علوا وقد جاءت باقي المستندات مؤكدة لاستقرار ملكية مورثة لمدعية لعقار بجميع وحداته وهي عقود الإيجار الصادر منها للمستأجرة وحدات العقار وكافة مكاتبات الجهات الحكومية والإجراءات المتخذة ضدها على النحو المبين بصلب تقرير الخبير .

ثانياً : أغفل السيد الخبير طبيعة مستندات المدعى عليه المغاير للواقع والحقيقة وتناقضها مع المبادئ القانوني إذ أخذ السيد الخبير في الإعتبار من قيد العقار باسم المدعى عليه بمصلحة الضرائب العقارية دون أن يبين الأساس القانوني لهذا الخطأ الفادح

فكيف يستقيم التكليف الضريبي للعقار باسم المدعى عليه وهو غير مالك للعقار المسجل باسم والدة المدعى عليه والمدعية بموجب عقد مسجل وبموجب الترخيص الصادر من الوحدة لمحلية وكان على الخبير أن يفطن لهذا العبث والفساد الوارد بسجلات الضرائب العقارية من ورود قيد العقار باسم المدعى عليه سند عام ……. والثابت من شهادة ميلاد المدعى عليه أنه مواليد عام ……… أي أن المدعى عليه في تاريخ قيد العقار باسمه بالضرائب العقارية في عام ……… كان يبلغ من العمر ……….. عاماً

الأمر الذي يكشف مدى الفساد المستتر عليه بمصلحة الضرائب العقارية ويكشف عن الصورية المطلقة لباقي مستندات المدعى عليه التي لا يوجد لها أية أساس قانوني فلم يبن السيد الخبير الأساس القانوني لورود العقار بتكلف واسم المدعى عليه بمصلحة الضرائب العقاري

ولم يكلف نفسه عناء الانتقال إلى مصلحة الضرائب العقارية للوقوف على الأساس القانوني لهذا الخطأ الجوهري الوارد بسجلات الضرائب العقاري حيث أن المستقر عليه قانوناً أن التكليف لا ينقل إلا بنقل للكية بموجب عقد مسجل طبقاً لأحكام قانون الشهر العقاري وهذا ما خلت منه أراق الدعوى ومستندات المدعى عليه وأغفله الخبير في بحثه .

ثالثاً : إرتكن الخبير في تقريره إلى عقود إيجار صورية غير صحيحة مقدمة من المدعى عليه مؤرخة في ………. فهذه العقود تتعارض كلي مع استند إليه المدعى عليه لشرائه للعقار من مورثهم في عام ……….. فأي من العقود صحيح هل عقود الإيجار الصادرة من غير مالك

وهي عقود صورية مصطنعة اصطنعها المدعى عليه في وقت معاصر للدعوى وقرينة ذلك تعارضها مع عقد البيع المؤرخ ………. الذي يدعي له المدعي بالدعوى الفرعية شرائه للعقار فكلاً من عقود الإيجار وعقد البيع كل منهم يكذب الآخر ويكشف عن هوية تلك العقود الوهمية التي اصطنعه المدعى بالدعوى الفرعية فكيف يكون المدعى هو المؤجر عام …………. وهو غير مالك ثم يعود ويشتري العقار مرة ثاني عام ……….. .

رابعاً : عول السيد الخبير على عقود الإيجار المقدمة من المدعية بالدعوى الأصلية الصادرة من مالكة العقار معللاً عدم انطباقها على الطبيعة فهذه النتيجة تخالف الواقع والحقيقة إذ أن الخبير لم يناقش المستأجرين بهذه العقود ولم يتحرى الدقة والحقيقة ولم يستمع لشهود الواقع وترد على فساد رأي الخبير في هذا الجانب بالآتي :

أ‌- إن الدور الأرضي بالعقار محل التداعي مؤجر لذات المستأجر بالدور ………. الذي قام بإجراء مبادلة مع مستأجر الدور …….. وقد أغفل الخبير مناقشة هذا العقد وظروف عدم شغل هذا المستأجر للدور الأرضي في الوقت الحالي إلا أنه اكتفى بالأخذ بظاهر المستندات دون البحث عن الحقيقة والواقع ومناقشة المستأجر في هذه الجزئية .

ب‌- الدور ……… مؤجر إلى ………. الذي ترك العين المؤجرة وحل محله آخر ثم تلاه بعد ذلك المدعية التي تشغله بصفة شخصية ولا ينال من ذلك ما قرر به الخبير أن تلك الشقة بالدور ….. يشغلها المدعى عليه أخذاً بمقولة الحاضر عنه على خلاف الواقع والحقيقة إلا أن الخبير لم يحقق عقد الإيجار الصادر من المالكة المؤجرة للدور ……… إلى ………..

ويتبع ذلك من الوحدة المحلية واستهلاك الكهرباء والمياه ، وأن باقي عقود الإيجار المقدمة من المدعية هي ذات المستأجرين الموجودين بالعقار إلا أن الخبير تجاهل حقيقة وظروف تلك العقود منذ عام ……….

حيث تعرضت لوفاة بعض المستأجرين وحل محلهم أحد ورثتهم وكذلك ما حدث من تبديل وتبادل بين المستأجرين لأحد وحدات لعقار ورغم هذا القصور الذي أصاب تقرير الخبير إذ أنه لم يحقق واقع عقود الإيجار المقدمة من المدعية ولم يقف على ظروفها وملابساتها وما طرأ عليها من تعديل وتغيير وكان يتعين عليه تتبع تلك العقود والانتقال إلى الوحدة المحلية للتحقق منها والانتقال للضرائب العقارية لتحديد شاغلي كل وحدة من وحدات العقار منذ عام ……… .

جـ –  قرر السيد بصحة عقود الإيجار المقدمة من المدعى عليه وفات على الخبير صورية هذه العقود وعدم صحتها وفبركتها وقرينة ذلك ……………. .

خلاصة ما تقدم أن رأي الخبير شابه الفساد في الاستدلالات .

وعن الدعوى الفرعية :

  • 1-  العقد سند المدعى بالدعوى الفرعية عقد وهمي غير صحيح وتحتفظ المدعى عليها في الطعن عليه بالتزوير .
  • 2-  لم تسفر أوراق الدعوى بدليل مادي صحيح يقطع بوضع اليد الهادي المستقر .
  • 3- رسم القانون المدني وأحكام الشهر العقاري وتعليمات مصلحة الضرائب العقارية الطريق القانوني والكيفية القانونية لنقل ملكية العقارات بسجلات الضرائب العقارية وذلك بموجب إجراءات التسجيل الناقلة للملكية ومن ثم لا يصلح مجرد قيد اسم المدعي في الدعوى الفرعية بسجلات الضرائب العقارية سندا للملكية .

أما عن الدعوى الأصلية :

أن الملكية للعقار محل الدعوى ثابتة للمالكة ……….. البائعة حال حياتها للمدعية بموجب عقد البيع المؤرخ ……… سند الدعوى

( بناء عليه )

نصمم على الطلبات .

مذكرة من مدعى عليه ومدعي في الدعوى الفرعية

مظاهر وضع اليد المكسب 15 سنة

بدفاع / ……………….        (مدعى عليه ومدعي في الدعوى الفرعية)

ضد

…………………..              (مدعية ومدعى عليها في الدعوى الفرعية)

في الدعوى رقم …… لسنة ……. والمحدد لنظرها جلسة ………..

(الوقائع)

أقامت المدعية في الدعوى الأصلية دعواها بطلب الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع المحرر من والدها المرحومة ………….. ووالدة المدعى عليه قد باعت إليها العقار بموجب العقد الابتدائي المؤرخ …………… .

وبمطالعة هذا العقد نجد أنه مزور إذ أنه لم يحرر في عام ………. بل أنه محرر قبل رفع الدعوى الماثلة بأيام قليلة .

فدفع المدعى عليه بالجهالة هذا العقد ووجه دعوى فرعية بطلب الحكم بثبوت ملكيته لهذا العقار وأصدرت المحكمة حكمها التمهيدي الصادر بتاريخ ………. .

(الدفاع)

أولاً : بالنسبة للعقد المزعوم من المدعي عليها في الدعوى الفعلية المؤرخ   /    /     بالإضافة لأن هذا العقد بمجرد النظر إليه نجد أنه مزور :

جاء بالبند التمهيدي من هذا العقد المزعوم أن العقار موضوع العقد مكون من ………. طوابق في حين أن الحقيقة ومن واقع الشهادات العقارية المقدمة من المدعى في لدعوى الفرعية فإن هذا العقار مكون من …….. وهذا يدل على أن هذه المشترية المزعومة لا تعلم شيء عن هذا العقار .

كما أنه بمطالعة هذا العقد نجد أن المشترية تقر باستلامها للعقار وأنها أصبحت المالكة له . فلماذا لم تقوم بإخطار السكان بتحويل عقود الإيجار إليها لم تقوم بتحصيل الأجرة منهم طوال هذه المدة .

وأين كانت هذه المشترية المزعومة عندما قام المدعي في الدعوى الفرعية بإقامة الدعوى في ………. طعناً على قرار الترميم الصادر لهذا العقار وطلب إزالة هذا العقار لسطح الأرض .

كما أن هذه المشترية المزعوم لم تقم بسداد أية ضرائب على هذا العقار منذ تاريخ العقد المزعوم وحتى تاريخ رفعها لهذه الدعوى بل أن المدعي في الدعوى الفرعية يقوم بسداد الضرائب على هذا العقار كل هذا يثبت ويقطع بأن عقد البيع المؤرخ ………. هو عقد غير صحيح ومزور دون الحاجة بالطعن بالتزوير .

ثانياً : سند ملكية المدعي في الدعوى الفرعية لهذا العقار

اكتسب المدعي في الدعوى الفرعية ملكيته لهذا العقار بوضع اليد والحيازة منذ ما قبل عام ………. فعندما قبل هذا التاريخ والمدعي يضع يده على هذا العقار ويتصرف فيه تصرف المالك في ملكه وتتعامل معه الجهات الحكومية وغير الحكومية بصفته مالك العقار .

فضلاً عن أن جميع مستأجري العقار لا يعرفون مالك لهذا العقار سواه ويقوموا بدفع أجرة الشهرية له . هذا بالإضافة إلى أن العقار مكلف باسمه منذ عام ……… .

وقد قضت محكمة النقض بأن :

  وضع اليد واقعه مادية يجوز إثباتها بكافة طرق الإثبات من أى مصدر يستقى القاضى منه دليله ولو كان هذا المصدر أقوالا وردت فى شكوى إدارية – على ما جرى به قضاء محكمة النقض.

[الطعن رقم 212 –  لسنــة 25 ق  –  تاريخ الجلسة 26 / 11 / 1959 –  مكتب فني 10 –  رقم الجزء  3 –  رقم الصفحة 703 – تم رفض هذا الطعن]

بالإضافة لأن جميع المستندات من المدعى في الدعوى الفرعية تثبت حيازته للعقار موضوع الدعوى حيازة هادئة مستقرة مستمرة كما أنه للمدعي في دعوى ثبوت الملكية والحيازة أن يثبت حيازته الفعلي للعقا بالمحررات الرسمية والعرفية .

(م10 ، 14 من قانون الإثبات)

وبذلك تكون جميع المستندات الرسمية والعرفية المقدمة من المدعى تثبت أنه الحائز والمالك لهذا العقار .

 (بناء عليه)

يلتمس المدعى عليه والمدعي في الدعوى الفرعية برفض الدعوى الأصلية والحكم في الدعوى الفرعية بثبوت ملكية العقار موضوع الدعوى وذلك لثبوت حيازته له حيازة هادئة مستقرة ومستمرة منذ عام ……….. .

نصمم على الطلبات

مذكرة من متدخلين هجوميا في تثبيت ملكية

ضم حيازة السلف الي الخلف

بدفاع / ……………….                             (متدخلين هجوميا)

ضد

…………………..                                             (المدعى)

……………………………                                 (المدعى عليه)

في الدعوى رقم …… لسنة ……. والمحدد لنظرها جلسة ………..

(الطلبات)

نطلب رفض الدعوى مع إلزام المدعي بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة ونطلب إحالة الدعوى إلى النيابة العام لإقامة الدعوى الجنائية ضد المدعى بتهمة التزوير .

(الوقائع الدفاع)

نحيل بشأن وقائع هذه الدعوى إلى صحيفة المتدخل الهجومي المقامة من المتدخلين هجوماً وكذلك نحيل إلى ما ورد بتقرير قسم أبحاث التزييف والتزوير والذي ورد في نتيجته النهائية أن مورث المتدخلين هجومياً لم يكتب التوقيع المنسوب تزويره إليه بعقد البيع المؤرخ   /   /    ونحيل كذلك بشأن وقائع هذه الدعوى إلى ما ورد بالحكم الصادر من المحكمة الموقرة بجلسة   /    /    في هذه الدعوى والذي قضى :

  • أولاً : برد وبطلان عقد البيع المؤرخ   /    /            .
  • ثانياً : إعادة الدعوى للمرافعة لجلسة   /    /     ليناضل الخصوم في موضعها واقعة الفصل في المصاريف .

وبشأن دفاعنا في هذه المذكر فقد جاء تقرير قسم أبحاث لتزييف والتزوير مصدقاً لادعائنا بتزوير العقد الذي كان يتمسك به المدعي واتضح أن هذه الدعوى هي حيلة الغرض منها سلب أملاك الناس وبالتالي قضت المحكمة الموقرة برد وبطلان عقد البيع المؤرخ   /    /             .

ولما كان ها العقد المنسوب لمورث المتدخلين (المالك الأصلي) قد قضى برده وبطلانه فإن المنطق يقول ، العقد الآخر المؤرخ    /    /     هو عقد باطل أيضاً وأنه مبني على عقد باطل وطبقاً للقاعدة الشرعية التي تقرر أن ما بني على باطل فهو باطل .

وحيث أن مورث المتدخلين هجومياً المرحوم ………. هو المالك الأصلي لهذا المساحة (محل التداعي) وأنه لم يسبق له التصرف في هذه المساحة لأي شخص آخر ولذلك فإننا بتمسك بعدم نفاذ هذا العقد المؤرخ    /   /       في حقه وذلك طبقاً لما استقرت عليه محكمة النقض .

فقد قضت محكمة النقض بأن :

من المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن للمالك الحقيقى أن يطلب طرد المشترى من ملكه ، لأن يده تكون غير مستندة إلى تصرف نافذ فى مواجهته كما أن له أن يطلب ريع ملكه من هذا المشترى عن المدة التى وضع يده فيها عليه .

 [الطعن رقم 2031 –  لسنــة 50 ق  –  تاريخ الجلسة 31 / 05 / 1984 –  مكتب فني 35 –  رقم الجزء  1 –  رقم الصفحة 1539 – تم رفض هذا الطعن]

وكذلك قضت محكمة النقض بأن :

   من المستقر في قضاء هذه المحكمة أن لمحكمة الموضوع السلطة وبحث المستندات المقدمة لها واستخلاص ما تراه متفقا مع الواقع متى كان استخلاصها سائغا وله أصله الثابت في الأوراق.

 [الطعن رقم 802 –  لسنــة 49 ق  –  تاريخ الجلسة 07 / 11 / 1982]

(بناء عليه)

نصمم على الطلبات .

مذكرة من متدخل هجومي

ضم حيازة السلف الي الخلف

بدفاع / ……………….                     (متدخل هجومي)

ضد

…………………..                                     (المدعى)

في الدعوى رقم …… لسنة ……. والمحدد لنظرها جلسة ………..

(الدفاع)

إن طرفي الدعوى بالنسبة للمدعي ليس مالك للعين وإنما المتدخل الهجومي عن ورثة المرحوم ….. المالكين للعين محل النزاع

ولما كان المدعي قد أقام دعواه الماثلة بطلب ثبوت ملكية المساحة وقدرها ….. متر والمحددة بحدود ولما كانت الملكية لم تنتقل إليه بأي طريق من الطرق القانونية وكان المتدخل عن نفسه وبصفته وكيلا عن الورثة بالتوكيل الرسمى العام رقم ……. لم يقوموا ببيع هذه القطعة وكان مورثهم لم يتصرف فيها أيضا لم يقوموا ببيع هذه القطعة وكان مورثهم لم يتصرف فيها أيضا لم يقوموا ببيع هذه القطعة

وكان مورثهم لم يتصرف فيها أيضا لم يقوموا ببيع هذه القطعة وكان مورثهم لم يتصرف فيها أيضا لم يقوموا ببيع هذه القطعة وكان مورثهم لم يتصرف فيها أيضا وذلك وفق شهادة التصرفات العقارية المقدم بحافظة المستندات بجلسة   /  /

وكان ثابت من شهادة التصرفات أننا لم نقم ببيع الأرض لا للمدعى ولا للمدعى عليه وكان المدعى بم يقدم ثمة مستندات تفيد نقل الملكية إليه لا من قريب ولا من بعيد وكان تقرير الخبير قد استند إلى دعوى قد أقامها المدعى بطلب صحة توقع المدعى عيه

وكان الثابت من هذه الدعوى أنها جعلت خصيصاً لخدمة المدعى سيما وأنه قد أقامها بمحكمة غر محكمة الموضوع بما يدل على أن هناك سوء نية من المدعى .

وعلى المدعى تأييدا لصحة دعواه أن يقدم للمحكمة الموقرة العقد المحرر من المدعى عليه إن كان صادقا حتى تتمكن من الطعن عليه بالتزوير أو يقدم عقد ملكية للعين محل النزاع صادرا من المتدخل عن نفسه وبصفته وكلا عن الورثة أن عن مورثه .

لذلك فإن المتدخل يطلب من المحكمة الموقرة بحث مستنداته المقدم بحافظة المستندات وإننا نعترض على تقرير الخبير وما جاء به سواء من حيث النتيجة أو من حيث محاضر الأعمال وننوه للمحكمة الموقرة أننا قد طلبنا من قبل بجلسات سابقة قبول  تدخلنا هجوما فى الدعوى بطلب رفضها

وكانت المحكمة الموقرة قد التفتت عن طلبنا هذا حيث أننا لم نستطع أن نقدم ما يؤيد صحة طلبنا المعروض على المحكمة أمام الخبير وحيث أنه لا تستقيم  دعوى ثبوت ملكية فى وجود عقد مسجل وتكليف وسيما وأن الخبير لم يطلع على أصل الملكية ولم يستند إلى تكليف العقار .

( بناء عليه )

بصفة أصلية :

  • أولاً : قبول المتدخل هجوميا عن نفسه وبصفته وكيلا عن الورثة فى الدعوى .
  • ثانياً : إلزام المدعى بأن يقدم ما يفيد نقل الملكية إليه سواء بعقد مسجل أو عقد عرفى من المدعى عليه أو عن المتدخل عن نفسه أو بصفته وكيلا عن الورثة

بصفة احتياطية :

  • رفض  الدعوى وإلزام المدعى بمصاريف الدعوى وأتعاب  المحاماة .

شرط التمسك بضم حيازة السلف في قضاء النقض

ضم حيازة السلف الي الخلف

مشترى العقار . له ضم حيازة سلفه إلى حيازته لاكتساب ملكيته بالتقادم . م ٩٥٥ / ٢ مدنى . ضم حيازة السلف للخلف . عدم سريانها إلا إذا أراد الأخير الاحتجاج بها على غير من باع له أو غير من تلقى الحق ممن باع له . مؤداه . عدم جواز تمسك المشترى إذا أدعى السلف ملكيته للعقار بضم مدة حيازته .

إنه من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أنه و إن كان يجوز لمشترى العقار أن يضم حيازة سلفه – البائع له – إلى حيازته لاكتساب ملكيته بالتقادم إعمالاً لنص المادة ٩٥٥ / ٢ من القانون المدنى ، إلا أنه لا يجوز له – إذا أدعى هذا السلف ملكيته العقار – أن يتمسك قبله بضم مدة حيازته إذ أن قاعدة ضم حيازة السلف إلى حيازة الخلف لا تسرى إلا إذا أراد الأخير أن يحتج بها على غير من باع له أو غير من تلقى الحق ممن باع له .

الطعن رقم ٦٩٣٦ لسنة ٦٦ ق – الدوائر المدنية – جلسة ٢٠٠٩/١/٢٥

قاعدة ضم مدة حيازة السلف إلى مدة حيازة الخلف . عدم سريانها إلا إذا أراد المتمسك بالتقادم الاحتجاج بها قبل غير من باع له أو غير من تلقى الحق ممن باع له . السلف المشترك . عدم جواز الاستفادة من حيازته لإتمام مدة التقادم الطويل قبل من تلقى حقه عن ذلك السلف .

المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن قاعدة ضم مدة حيازة السلف إلى مدة حيازة الخلف لا تسرى إلا إذا أراد المتمسك بها أن يحتج بها قبل غير من باع له أو غير من تلقى الحق ممن باع له ميراثاً أو شراءً بحيث إذا كان السلف مشتركاً فلا يجوز للحائز المتمسك بها أن يستفيد من حيازة سلفه لإتمام مدة الخمس عشرة سنة اللازمة لاكتساب الملكية بالتقادم قبل من تلقى حقه من هذا السلف ويكون السلف مشتركاً إذا تصرف الشخص في عين تكون هي بذاتها محل تصرف منه لأخر .

الطعن رقم ٣٤٤٤ لسنة ٧٣ ق الدوائر المدنية – جلسة ٢٠١٣/٦/٨

عبدالعزيز حسين عمار
عبدالعزيز حسين عمار

الأستاذ / عبدالعزيز بالنقض ، خبرات قضائية فى القانون المدنى والملكية العقارية ، ودعاوى الإيجارات ، ودعاوى الموظفين قطاع حكومى وخاص ، وطعون مجلس الدولة والنقض ، حقوق 1997

المقالات: 976

شاركنا برأيك

error: جميع الحقوق محفوظة - يمكنك طباعة المقال من أيقونة الطباعة أسفل المقال أو التحميل ان وجد رابط تحميل