دفاع المدعى عليه في دعوى الفسخ والتعويض | الدفوع القانونية

تعرف على أفضل دفاع المدعى عليه في دعوى الفسخ والتعويض، وتجهيز الدفاع وفق قانون المرافعات، والقانون المدني، مع توضيح أسباب رفض الدعوى وحالات سقوطها.

دفاع المدعى عليه في دعوى الفسخ والتعويض: أفضل الدفوع القانونية

لفسخ التعاقد بالشرط الصريح الفاسخ شروط وفي هذا المقال نعرض مذكرة دفاع المدعي عليه في دعوي الفسخ والتعويض بها العديد من المبادئ القانونية بشأن الفسخ الاتفاقي والقضائي .

ومن ثم، عند رفع دعوى الفسخ والتعويض، يواجه المدعى عليه أسانيد واقعية وقانونية من المدعي تتطلب من المدعي عليه، بناء دفاع قانوني سليم حتى تحكم المحكمة برفض الدعوى .

في هذا المقال، سنوضح دفوع المدعى عليه في قضايا الفسخ، وأفضل الحلول القانونية لمواجهتها، من خلال مذكرة دفاع قانونية عملية من قضايا الفسخ بمكتب عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض.

أهم المحاور التي سنتناولها:

• متى يحكم القاضي برفض دعوى الفسخ والتعويض؟
• أهم الدفوع القانونية للمدعى عليه في قضايا الفسخ.
• كيفية الدفاع في دعوى الفسخ.
• الفرق بين دعوى الفسخ ودعوى التعويض.
• أهم دفوع المدعى عليه في دعوى الفسخ والتعويض.

1. الدفوع الشكلية

• بطلان صحيفة الدعوى لعدم استيفاء الشروط القانونية.
• عدم اختصاص المحكمة بنظر النزاع.
• سقوط حق المدعي في رفع الدعوى بسبب التقادم.

2. الدفوع الموضوعية

• إثبات تنفيذ الالتزامات المتفق عليها في العقد.
• إثبات عدم إخلال المدعى عليه بشروط العقد.
• الدفع بعدم توافر أركان الفسخ وفق قانون المرافعات المصري.

3. أسباب رفض دعوى الفسخ والتعويض في القانون المصري

• عدم ثبوت الإخلال الجوهري بالعقد.
• إثبات تنازل المدعي عن حقوقه القانونية.
• مخالفة إجراءات التقاضي للقانون.

4. متى يحكم القاضي برفض دعوى الفسخ والتعويض؟

يتم رفض الدعوى إذا:

• لم يثبت المدعي وقوع ضرر جسيم يستدعي الفسخ.
• قدم المدعى عليه ما يثبت التزامه بالعقد.
• كانت هناك إجراءات قانونية غير صحيحة في رفع الدعوى.

5. الفرق بين دعوى الفسخ ودعوى التعويض

6. حالات سقوط دعوى الفسخ والتعويض

• مرور المدة القانونية للتقاضي دون اتخاذ إجراء
• عدم استناد الدعوى إلى أسباب قانونية صحيحة.
• تنفيذ المدعى عليه التزاماته قبل صدور الحكم.

دفاع المدعى عليه في دعوى الفسخ والتعويض | أهم الدفوع القانونية لرفض الدعوى

1. حق حبس المشتري لباقي الأقساط وفقا للقانون.
2. الشرط الصريح الفاسخ لا يتحقق إلا إذا كان التخلف عن الوفاء بغير حق.
3. توافر حق حبس الثمن يوقف عمل للشرط الفاسخ ولو كان صريحا.
4. سقوط الشرط الصريح الفاسخ بالتنازل عنه بقبول السداد المتأخر.
5. حق الحبس هو وسيلة من وسائل الضمان ومانع من موانع الفسخ.
6. اشتراط البائع بالعقد شرطا بسداد فوائد تأخيريه مضافة لقيمة القسط حال التأخير في السداد عن الموعد المتفق هو اسقاط لإعمال الشرط الصريح الفاسخ بتخيير المشتري ما بين السداد في موعده دون غرامات وما بين السداد المتأخر بفوائد تأخيريه.
7. لا يعتد بالاتفاق علي الشرط الفاسخ في وجود سوء نية وتعسف للبائع ومخالفة نص المادة 148 مدني.

مذكرة دفوع المدعى عليه في دعوى الفسخ | إعداد المحامي عبدالعزيز حسين عمار

مذكرة دفوع المدعى عليه في دعوى الفسخ والتعويض تتطلب فهم قانوني دقيق لوقائع ومستندات وطلبات المدعي بالدعوي ، كذلك الالمام بحقوق المدعي عليه، حتى نصل الى النتيجة المستهدفة وهي رفض الدعوى.

وبالتالي، يعتمد الدفاع على إبراز أسباب عدم قبول دعوى الفسخ والتعويض، مع تقديم أقوى الدفوع القانونية الموضوعية التي تؤكد بطلان الدعوى أو سقوطها.

لذلك، في هذا المبحث، أقدم مذكرة دفاع عملية من قضايا مكتبي الواقعية، تتضمن كيفية الدفاع في دعوى الفسخ وفقا للقانون وأحدث الأحكام القضائية لمحكمة النقض.

محكمة الاسكندرية الابتدائية

الدائرة ( .. ) مدني كلي شرق

مذكرة بدفاع المدعي عليه

في الدعوي رقم …. لسنة 2023

جلسة .. /  .  / 2023

مقدمة من السيد /  ………                           ( مدعي عليه )

ضــــد

شركة …………….                                          ( مدعية )

الــوقــــائـع

بادئ ذي بدء وقبل الخوض في أوجه دفاع المدعي عليه الجوهرية نتقدم لعدالة الهيئة الموقرة بنبذة لازمة في ايجاز عن أصل النزاع المطروح كون هذا الأصل مرتبط ارتباط وثيق بفهم الواقع في الدعوي الذي لا ينفك عنه تطبيق صحيح القانون وتحقيق أوجه دفاع المدعي عليه

أقامت الشركة المدعية الدعوي الراهنة علي المدعي عليه بطلب :

• ( 1 ) ثبوت انفساخ عقد البيع المؤرخ 1/1/2013 واعتباره كأن لم يكن اعمالا للشرط الفاسخ الصريح الوارد به واعتبار ما سدده المدعي عليه من مبالغ للشركة المدعية بمثابة تعويض اتفاقي
• ( 2 ) بالزام المدعي عليه بأن يؤدي للشركة المدعية 150 مليون جنيه قيمة الأرض موضوع عقد البيع المؤرخ 1/1/2013 وقت صدور الحكم النهائي في النزاع وتعويضا ماديا وأدبيا عن الأضرار التى حاقت بها من جراء عدم تنفيذ المدعي عليه التزاماته الواردة بعقد البيع المؤرخ 1/1/2013 مع الزامه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة

علي سند من القول:

أنه قد امتنع عن سداد القسطين المتبقين من إجمالي ثمن الأرض المبيعة له منها التى أقام عليها مبني عبارة عن برج

وأنها قد أقامت ضده دعوي سابقة بالفسخ والتعويض برقم …. لسنة 2014 قضي لها فيها ابتدائيا بالفسخ ورفض التعويض .

فاستأنفت الشركة شق التعويض المرفوض بالاستئناف رقم …. لسنة 72 ق وقضي في الاستئناف بالرفض وتأييد الحكم الابتدائي

وعندما علم المدعي عليه بأمر هذه الدعوي طعن  الحكم بالاستئناف رقم … لسنة 73 ق قضي فيه بعدم جواز نظر الاستئناف لسبق استئناف الشركة 

فطعن المدعي عليه علي الحكم بالنقض وقضت محكمة النقض بجلسة .././2022 بانعدام الخصومة والحكم الصادر فيها واعادة الدعوي الى محكمة أول درجة.

( لم تقم الشركة المدعية بتعجيل هذه الدعوي وأقامت الدعوي من جديد بالدعوي الراهنة )

وننوه لعدالة المحكمة الموقرة بواقعة هامة أخفتها الشركة المدعية وهي:

وجود نزاع قضائي بالدعوي رقم …. لسنة 2009 مقامة علي الشركة المدعية من الهيئة العامة للخدمات الحكومية بشأن ملكية الأرض محل التداعي المبيعة للمدعي عليه بعقد البيع سند الدعوي.

وهذه الدعوي كما واضح من عام 2009 قبل البيع للمدعي عليه ولم يعلم بها وقت الشراء وبعد تمام الشراء أدخلته الهيئة المدعية بها باعتباره مشتريا من الشركة المدعي عليها فيها

وقد قضي في هذه الدعوي أمام محكمة أول درجة بالقبول .

وفي الاستئناف قضي بإلغاء الحكم ورفض دعوي الهيئة العامة علي الشركة .

وقد قامت الهيئة بالطعن علي الحكم بالنقض.

بما يكون معه، خطر نزع الأرض المبيعة من تحت يد المدعي عليه مشتراه من الشركة الطاعنة مازال موجودا لإمكانية قضاء النقض بقبول الطعن والاحالة وقد تفصل فيه مباشرة ان كان صالحا للفصل فيه بحكم لصالح الهيئة الطاعنة.

مما دعا المدعي عليه الراهن بإنذار الشركة المدعية معلن لها في .././2022 بحقه في حبس القسطين المتبقين لحين :

• انتهاء النزاع علي ملكية الأرض  بحكم بات من محكمة النقض مستندا الى نص المادة 457/2 مدني ولالتزام الشركة المدعية البائعة له بضمان عدم التعرض والاستحقاق من الغير
• لوجود دعوي أخري جديدة أقيمت علي الشركة البائعة بشأن ملكية الأرض برقم … لسنة 2014 تم ادخاله بها ( هذا الانذار وكما مبين من تاريخ اعلانه سابق علي رفع الشركة الدعوي الراهنة عام 2023
• مع التمسك أيضا بسبق انذارها بحق الحبس مسبقا قبل رفع الدعوي الاولي من الشركة المدعية

ومن ثم يتقدم المدعي عليه لعدالة المحكمة بأوجه دفاعه ردا علي دعوي الشركة المدعية طالبا رفض الدعوي بشقيها: ( رفض الفسخ ورفض التعويض )

أوجه دفاع المدعى عليه القانونية والواقعية في دعوى الفسخ والتعويض

( أولا ) يدفع المدعي عليه دعوي الشركة المدعية بحقه في حبس القسطين المتبقيين وعدم اعمال الشرط الفاسخ وفقا للقانون وأحكام القضاء والنقض – لوجود طعن بالنقض مقام من …..  علي الشركة البائعة له ( المدعية الراهنة ):

والمدعي عليه الراهن بشأن ملكية الأرض المبيعة – مما يخشي معه نزع الأرض المبيعة من تحت يده – حال قضاء النقض – بنقض الحكم والاحالة أو الفصل فيه مباشرة ان كان صالحا للفصل فيه لصالح الهيئة الطاعنة.

وبعد انفاق المدعي عليه نفقات باهظة بإقامة برج عليها مما يسبب له الضرر البالغ ويؤسس دفعه الجوهري الذي يصادف صحيح الواقع والقانون وله سند بأوراق الدعوي علي :-

المقرر بنص المادة 457 / 2 مدني أنه:

فإذا تعرض أحد للمشتري مستنداً إلى حق سابق على البيع أو آيل من البائع أو إذا خيف على المبيع أن يُنزع من يد المشتري جاز له ما لم يمنعه شرط في العقد أن يحبس الثمن حتى ينقطع التعرض أو يزول الخطر

والمقرر في قضاء محكمة النقض صراحة:

أجاز للمشتري في المادة 457/2 من القانون المدني الحق في حبس الثمن إذا تبين وجود سبب جدي يخشى معه نزع المبيع من يده .

وكان مفاد هذا النص – وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض – أن مجرد قيام هذا السبب ولو لم يكن للبائع يد فيه يخول للمشتري الحق في أن يحبس ما لم يكن قد أداه من الثمن .

ولو كان مستحق الأداء ، حتى يزول الخطر الذي يهدده

وكان لا يحول دون استعمال هذا الحق تضمين العقد  الشرط الفاسخ   جزاء عدم وفاء المشتري بالثمن في الميعاد المتفق عليه ، ذلك أن هذا الشرط لا يتحقق إلا إذا كان التخلف عن الوفاء بغير حق.

فإن كان من حق المشتري قانونا أن يحبس الثمن عن البائع، فلا عمل للشرط الفاسخ ولو كان صريحا. ولما كان التزام المشتري بدفع الثمن في عقد البيع يقابله التزام البائع بنقل الملكية إلى المشتري.

فإذا وجدت أسباب جدية يخشى معها ألا يقوم البائع بتنفيذ التزامه كأن يكون غير مالك للعقار المبيع .

فإن من حق لمشتري أن يوقف التزامه بدفع الثمن حتى يقوم البائع من جهته بتنفيذ التزامه

( الطعن رقم ١٠٩٣٦ لسنة ۷۹ ق – جلسة 13/2/2011 ( المرجع – تسبيب الأحكام المدنية – المستشار هشام عبدالحميد الجميلي – نائب رئيس محكمة النقض – ص 496 – بند 7- طبعة نادي القضاة 2014

وقضي كذلك:

 لما كان من المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن الشرط الفاسخ المقرر جزاء على عدم وفاء المشتري بالثمن في الميعاد المتفق عليه لا يتحقق إلا إذا كان التخلف عن الوفاء بغير حق.

 أما إذا كان من حق المشتري قانوناً أن يحبس الثمن عن البائع فلا عمل للشرط الفاسخ ولو كان صريحا

ولما كان التزام المشتري بدفع الثمن في عقد البيع يقابله التزام بنقل الملكية إلى المشتري وتقديم المستندات الدالة عليها واللازمة لتسجيل 

فإنه إذا وجدت أسباب جدية يخشى معها ألا يقوم البائع بتنفيذ التزامه يكون من حق المشتري أن يوقف التزامه بدفع الثمن حتى يقوم لبائع من جهته بتنفيذ التزامه باتخاذ كل ما يلزم لنقل الملكية.

وذلك عملاً بالمادتين ٢٤٦ ، ٤٢٨ من القانون المدني

الطعن رقم ١١٤١ لسنة ٨٠ ق _ جلسة 22/1/2011 مشار اليه – تسبيب الأحكام المدنية – المستشار هشام عبدالحميد الجميلي – نائب رئيس محكمة النقض – ص 497 – بند 8 – طبعة نادي القضاة 2014

وهو ما ينطبق علي وقائع الدعوي الراهنة والمستندات المقدمة بها:

فحق المدعي عليه في حبس القسطين المتبقين له سند واقعي وقانوني بمستندات الدعوي و يوقف اعمال الشرط الصريح الفاسخ .

ولا يحق معه للشركة المدعية التمسك بإعماله لوجود خطر محدق بالمدعي عليه ( المشتري منها ) بشان ملكية الأرض المبيعة له وقد تنتزع منه.

وسند ذلك من الواقع والقانون:

• ( 1 ) مقدم بحافظة مستندات شهادة من واقع جدول النقض المدني عن طعن النقض علي الحكم في الدعوي المقامة علي الشركة المدعية بشأن ملكية الأرض + صحيفة الطعن )
• ( 2 ) انذار المدعي عليه للشركة المدعية فور العلم بنزاع ملكية أرض التداعي بحقه في حبس القسطين المتبقين من إجمالي الثمن وبالتزامها القانوني بدفع التعرض الحاصل له فيما المبيع مشتراه

ومن ثم يدفع ويتمسك المدعي عليه بحق حبس القسطين وعدم اعمال الشرط الصريح الفاسخ وفقا للقانون والواقع ومن ثم رفض الدعوي بالفسخ

( ثانيا ) يدفع المدعي عليه بسقوط حق الشركة في إعمال الشرط الصريح الفاسخ بالتنازل عنه والعدول عن اعماله بقبولها سلفا سداد المدعي عليه قسطا متأخرا عن ميعاده المتفق عليه بالعقد مع فوائد التأخير وهو ما لا يجوز معه وفقا للقانون والقضاء طلب اعماله من بعد التنازل عنه:

المقرر – وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض – أنه إذا تضمن العقد شرطاً صريحاً فاسخاً فإنه يلزم حتى يفسخ العقد بقوته أن يثبت قيامه وعدم العدول عن إعماله وتحقق الشرط الواجب لسريانه.

فإذا كان الفسخ مرتبطاً بالتأخير في سداد باقي الثمن في الموعد المحدد له وتبين أن البائع أسقط حقه في استعمال الشرط الفاسخ المقرر لمصلحته عند التأخر في سداد باقي الثمن في موعده بقبوله السداد بعد هذا الموعد منبئا بذلك عن تنازله عن إعمال الشرط الصريح الفاسخ .

فإن تمسكه بهذا الشرط من بعد ذلك لا يكون مقبولا.

 ( الطعن رقم ٤٧٧٢ لسنة ٨١ ق – جلسة ٢٠١٢/٤/٨ – مشار اليه – – تسبيب الأحكام المدنية – المستشار هشام عبدالحميد الجميلي – نائب رئيس محكمة النقض – ص 494 – طبعة نادي القضاة 2014)

وبإنزال ما تقدم علي الدعوي ووفقا للمستندات المقدمة من المدعي عليه

وهي ( مقدم بحافظة المستندات ايصال الدفع المتأخر مع الفوائد ) يتبين تنازل وعدول الشركة المدعية عن اعمال الشرط الصريح الفاسخ .

ومن ثم لا يجوز لها طلب اعماله من بعد التنازل والعدول عنه ويكون دفع المدعي عليه موافقا لصحيح الواقع والقانون

( ثالثا ) يدفع المدعي عليه طلب الفسخ واعمال الشرط الفاسخ بوجود مانع من موانع الفسخ وهو حق الحبس- كوسيلة من وسائل الضمان –  لوجود التزام أول علي الشركة البائعة بضمان عدم التعرض له في المبيع من الغير :

فالنزاع علي ملكية الأرض المبيعة مازال متداولا ولم يقضي فيه بحكم بات من محكمة النقض لوجود طعن بالنقض من …. الطاعنة 

بما يخشي معه نزع المبيع من تحت يد المدعي عليه حال قبول النقض – فالخطر ما زال قائما – سيما وأن المدعي عليه فوجئ بدعوي أخري من أحد الأشخاص علي الشركة البائعة ( المدعية ) .

تم ادخاله بها – يدعي فيها ملكيته للأرض بعقد بيع _ مما أدخل عليه الشك والريبة تجاه ملكية الشركة المدعية وخشية نزع المبيع  من تحت يده بعد انفاقه نفقات باهظة بإقامة مبني ( برج ) علي الأرض .

وهذه الخشية لها سند بالدعوي وقد بادر بإنذار الشركة المدعية بحق الحبس قبل رفع الدعوي الراهنة بسبب ما تقدم.

فالمقرر: ان عقد البيع عقد تبادلي التزام البائع فيه بضمان عدم التعرض يقابله التزام المشتري بأداء الثمن ، وللمشتري حق حبس الثمن حتى يمتنع التعرض ( المواد 161 ، 246/2 ، 457/2 من القانون المدني )

حيث تنص المادة 246/2 مدني علي:

ويكون ذلك بوجه خاص لحائز الشيء أو محرزه ، إذا هو أنفق عليه مصروفات ضرورية أو نافعة، فإن له أن يمتنع عن رد هذا الشيء حتى يستوفي ما هو مستحق له، إلا أن يكون الالتزام بالردّ ناشئاً عن عمل غير مشروع.

ومن هذا النص يتبين أن المانع الثالث من موانع الفسخ هو الحق في الحبس وهو احدي وسائل الضمان وفقا للقانون

المرجع – دعوي فسخ العقود – د . محمد المنجى – رئيس المحكمة السابق – ص 42 – طبعة 2008

فالمقرر في قضاء محكمة النقض:

لا يحول دون استعمال هذا الحق ( حق المشترى في حبس الثمن إذا تبين له وجود سبب جدى يخشى معه نزع المبيع من يده ) تضمين العقد الشرط الفاسخ جزاء عدم وفاء المشترى بالثمن في الميعاد المتفق عليه .

ذلك أن هذا الشرط لا يتحقق إلا إذا كان التخلف عن الوفاء بغير حق ، فإن كان من حق المشترى قانوناً أن يحبس الثمن عن البائع ، فلا عمل للشرط الفاسخ ولو كان صريحاً.

الطعن رقم ١٠٩٣٦ لسنة ٧٩ ق – الدوائر المدنية – جلسة 13/2/2011

( رابعا ) أن اشتراط الشركة المدعية شرطا بسداد فوائد تأخيريه مضافة لقيمة القسط حال التأخير في السداد عن الموعد المتفق هو اسقاط لإعمال الشرط الصريح الفاسخ واعطاء الحق للمشتري ( المدعي عليه ) الحق في توقي الفسخ بسداد هذه الفوائد التأخيرية مع القسط  سيما وأن الشركة قبلت سداد أحد الأقساط مع الفوائد متأخرا عن موعده:

بالاطلاع علي عقد التداعي يتبين:

اشتراط الشركة البائعة سداد فوائد تأخيريه علي القسط المتأخر وهو ما يفهم منه اعطاء الحق للمدعي عليه في توقي الفسخ ان سدد الفوائد التأخيرية مع القسط بإعطائه حق الخيار بين سداد القسط في موعده دون فوائد أو سداده متأخرا عن موعده مع الفوائد 

وهو شرط يسقط حق اعمال الشرط الصريح الفاسخ ان سدد المدعي عليه القسط مع الفوائد

وهو ما حدث بالفعل مسبقا حينما قبلت الشركة المدعية سداد قسطا متأخرا عن موعده مع الفوائد مما يسقط الحق في اعمال الشرط الفاسخ الصريح والعدول عنه ولا يجوز معه طلب اعماله بعد التنازل عنه ( فالساقط لا يعود )

قضت محكمة النقض:

فالمقرر وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة أنه إذا تضمن العقد شرطا صريحا فاسخا فإنه يلزم حتى يفسخ العقد بقوته أن يثبت قيامه وعدم العدول عن إعماله وتحقق الشرط الواجب لسريانه 

فإذا كان الفسخ مرتبطاً بالتأخير في سداد باقي الثمن في عقد البيع في الموعد المحدد له وتبين أن البائع أسقط حقه في استعمال الشرط الفاسخ المقرر لمصلحته عند التأخير في السداد في موعده بقبوله السداد.

بعد هذا الموعد منبئاً بذلك عن تنازله عن إعمال الشرط الصريح الفاسخ فأن تمسكه بهذا الشرط من بعد ذلك لا يكون مقبولاً.

الطعن رقم ٣٥٣٠ لسنة ٧٧ ق – الدوائر المدنية – جلسة 25/5/2008

( خامسا) عدم الاعتداد بالاتفاق علي الشرط الفاسخ لسوء نية الشركة المدعية والتعسف ومخالفة نص المادة 148 مدني التى توجب حسن النية في التعاقد والمعاملات لبيعها أرض التداعي للمدعي عليه وهي علي علم بالنزاع علي ملكيتها للأرض بالدعوي …. لسنة 2009  :

ما كان يحق للشركة المدعية الاتفاق بعقد البيع سند التداعي المؤرخ 1/1/2013 علي الشرط الصريح الفاسخ الصريح في وجود نزاع علي ملكيتها للمبيع بدعوي مقامة عليها عام 2009 من الهيئة …..

واخفاء ذلك النزاع عن المدعي عليه الذي لو كان يعلم لما تعاقد أو علي الأقل رفض الاتفاق علي شرط فاسخ بالعقد

وهو ما يتبين معه مخالفة الشركة المدعية لحسن النية في التعاقد والمعاملات المنصوص عليها بالمادة 148 مدني وهو ما يترتب عليه وفقا للقانون اعتبار عقد التداعي خاليا من اتفاق الشرط الصريح الفاسخ ولا يعتد به.

ويكون الفسخ خاضعا لتقدير القاضي وفقا لأحكام المادة 157 مدني دون أحكام المادة 158 مدني

وما يؤكد سوء النية والتعسف في استعمال الحق من قبل الشركة المدعية:

رفع دعواها سواء السابقة أو الراهنة رفعها بعد انذار المدعي عليه لها بحقه في حبس القسطين المتبقيين من إجمالي الثمن.

فالمستقر عليه فقها:

وجوب بحث ما اذا كان الاتفاق علي الفسخ  مقدما يتعارض مع واجب حسن النية الذي تفرضه المادة 148 مدني فان وجد كذلك فانه يقرر بطلان الاتفاق.

مما يترتب عليه اعتبار العقد خاليا من هذا الاتفاق ويكون خاضعا في شأن الفسخ للمادة 157/1 من القانون المدني ، ويجب عدم الاعتداد بتمسك الدائن بالفسخ ان وجد أن الدائن هو الذي تسبب بخطئه في عدم تنفيذ المدين لالتزامه

المرجع ( فسخ العقد – الدكتور عبدالحميد الشواربي – ص 53 ، وايضا مؤلفه كنوز الدفوع المدنية – ص 868 وما بعدها طبعة 2021 )

أما عن طلب الشركة المدعية بثمن الأرض والتعويض عن الأضرار المادية والأدبية:

فندفع أنه طلب ينبئ عن نية التربح والاثراء علي حساب الغير بدون وجه حق مخالف للقانون ونص  المادتين 147 و 148 من القانون المدني :

( 1 )  ندفع طلب الشركة بالزام المدعي عليه بسداد ثمن الأرض في تاريخ الحكم بالدعوي برفضه لانتفاء سنده القانوني والواقعي :

حيث الثابت سداد المدعي عليه الثمن المتفق عليه  بالعقد المتبقي منه  قسطين فقط –  تمسك المدعي عليه مسبقا و قبل رفع الدعوي بحق حبسهما –  كما تقدم عرضه بصدر هذه المذكرة .

ومن ثم ينتفي السند والقانوني للطلب  جديرا بالرفض الذي نتمسك به.

فلا يجوز نقض العقد من أحد اطرافه منفردا فالعقد شريعة المتعاقدين وفقا لنص المادة 147 مدني ولا يجوز تعديل أحد بنوده بالإرادة المنفردة

 ( 2 ) ندفع بعدم جواز نظر طلب الشركة باعتبار ما دفعه المدعي عليه من مبالغ تعويض اتفاقي لسابقة الفصل بحكم قضائي بات بالرفض في الدعوي السابقة منها  برقم  …..  لسنة … :

حيث انها قد استأنفت هذا الشق بالتعويض المرفوض وقضي بالرفض والتأييد فلا يجوز لها وفقا للمادة 101 اثبات والمادة 116 مرافعات طلبه بدعوي جديدة .

( وهذا الشق في الدعوي السابقة لم يكن محلا لاستئناف المدعي عليه و طعن النقض الذي قضي بانعدام الخصومة والاحالة حيث أن الطعن انصب فقط علي شق الفسخ )

 ( 3 ) عدم جواز الازدواج في طلب التعويض:

حيث أن الشركة المدعية طلبت بالطلب الأول الفسخ واعتبار ما دفعه من مبالغ تعويض اتفاقي ثم طلبت في الطلب الثاني التعويض عن الأضرار المادية والأدبية المزعومة وهو ازدواج في طلب التعويض يرفضه القانون

فالمقرر في قضاء النقض أنه:

لا يجوز إلزام الشخص نفسه بالتعويض عن الضرر ذاته مرتين

الطعن رقم ٢٨٦٣ لسنة ٩٠ قضائية الدوائر المدنية – جلسة 16/3/2021

سبق قيام المدعي عليه باستئناف الحكم السابق رقم …. لسنة … الذي قضي فيه بعدم جواز نظره لسبق استئناف الشركة ونقض الحكم من قبل محكمة النقض بالقضاء بانعدام الخصومة والحكم الصادر فيها والاحالة لأن 

استئناف المدعي عليه باستئنافه رقم  … لسنة …. وطعن النقض انصبا فقط علي منطوق الحكم فيما قضي به من فسخ العقد دون شق التعويض المرفوض الذي لم يستأنفه لعدم وجود مصلحة له في ذلك والذى استأنفته الشركة المدعية وقضي بتأييد الرفض فيه ولم تطعن عليه بالنقض.

ومن ثم حاز شق التعويض قوة الأمر المقضي فيه بما يمتنع معه اعادة طلبه بدعوي جديدة ومن ثم نتمسك بعدم جواز نظر طلب الشق من الشركة لسبق الفصل فيه  

ومن ثم ومما تقدم من أوجه دفاع جوهرية لها سند من الواقع والقانون:

تكون دعوي الشركة الطاعنة جديرة بالرفض لوجود خطأ منها سلفا وهو ما يتمسك به المدعي عليه علي نحو جازم وواضح وصريح ويعتصم به أمام عدالة المحكمة

بناء علي ما تقدم

يلتمس المدعي عليه بطلب جازم يعتصم به :

1. قبول الدفع بحق حبس القسطين المتبقين من إجمالي الثمن لتوافر شروطه وخشية نزع الأرض المبيعة من تحت يد المدعي عليه لوجود طعن بالنقض من الهيئة المنازعة للشركة البائعة والمدعي عليه المدخل بالنزاع منها – بشان ملكية الأرض – وخشية قبول الطعن بالنقض وانتزاع ….. الأرض وما عليها من مبني ( برج ) من تحت يده بعد تكلفه نفقات باهظة
2.  قبول الدفع بتنازل وعدول الشركة المدعية عن اعمال الشرط الفاسخ الصريح بقبول السداد المتأخر من المدعي عليه مسبقا مع سداده فوائد هذا التأخير ( حيث أنه خلاف قبول السداد المتأخر فان اشتراط فوائد تأخيريه عن سداد القسط في غير موعده هو اسقاط لإعمال الشرط الصريح الفاسخ وحق المدعي عليه المشتري في توقيه بسداد القسط المتأخر مع الفوائد )
3. قبول الدفع بعدم الاعتداد بالشرط الفاسخ بالعقد لسوء نية الشركة المدعية بالمخالفة لحسن النية المنصوص عليه بالمادة 148 مدني عند ابرام عقد التداعي المؤرخ 1/1/2013 مع المدعي عليه بإخفاء وجود نزاع علي ملكيتها للمبيع من عام 2009 فلو كان يعلم لما تعاقد أو علي الأقل لما قبل تضمن العقد شرط صريح فاسخ
4.  رفض الدعوي بالفسخ ورفض التعويض تبعا له – لانتفاء شروط الفسخ سواء الفسخ الاتفاقي أو القضائي لوجود مانع من موانع اعمال الفسخ وهو حق الحبس والخشية من انتزاع المبيع من تحت يد المدعي عليه لعدم صدور حكم بات بشأن المنازعة في ملكية الشركة المدعية للأرض المبيعة وعدم حوزته قوة الأمر المقضي به يصبح القضاء في الملكية عنوانا للحقيقة علي الكافة وعدم جواز الطعن عليه بأي مطعن 
5.  عدم جواز نظر طلب الشركة باعتبار ما دفعه المدعي من مبالغ بمثابة تعويض لسبق الفصل فيه بحكم نهائي في الدعوي رقم    والاستئناف المرفوع منها عليه والمؤيد للرفض رقم ……
6.  رفض طلب الشركة بالزام المدعي عليه بسداد ثمن الأرض لانتفاء سنده الواقعي والقانوني ومخالفة أحكام المادة 147 و 148 مدني – لثبوت سداد المدعي عليه ثمن الأرض المتفق عليه بعقد التداعي المتبقي منه قسطين فقط تمسك بحقه في حبس سدادهما وفقا للقانون لحين انتهاء التعرض الحاصل له فيما اشتراه وفقا للقانون ( المواد 439 و 457/2 مدني ) بصدور حكم بات في نزاع ملكية الشركة المدعية للمبيع في طعن النقض رقم ….

دفوع الشرط الفاسخ الصريح | أهم الدفوع القانونية للمستأجر في مواجهة الفسخ

من خلال الخبرة العملية لقضايا مكتب الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار – المحامي بالنقض، نستعرض أهم دفوع الشرط الفاسخ الصريح من المستأجر المدعى عليه في دعوى فسخ عقد الإيجار.

موضحين بالسند القانوني والواقعي، أسباب بطلان دعوى الإخلاء بسبب الشرط الفاسخ الصريح وطرق رفض دعوى الإخلاء بسبب الشرط الفاسخ الصريح.

كذلك، نناقش متى يسقط الشرط الفاسخ الصريح، وما هي الدفوع القانونية للمستأجر ضد الشرط الفاسخ الصريح،

بالإضافة إلى، كيفية الدفاع ضد الشرط الفاسخ الصريح واستغلال ثغرات الشرط الفاسخ الصريح في الإيجارات وفقًا لأحدث أحكام محكمة النقض المصرية.

كما نوضح، الشروط القانونية لصحة الشرط الفاسخ الصريح، ونجيب على التساؤلات الشائعة مثل:

• هل يجوز الطعن في الشرط الفاسخ الصريح في عقد الإيجار؟

1. كيفية إسقاط الشرط الفاسخ الصريح وفقا للقانون؟

مع، إبراز الفرق بين الشرط الفاسخ الصريح والفسخ القضائي في الإيجارات.

مذكرة دفوع الشرط الفاسخ الصريح من المستأجر

محكمة جنوب الزقازيق الابتدائية

الدائرة …..

مدنى كلى الزقازيق

مذكرة

بدفاع المدعى عليه

في الدعوى رقم …. لسنة 2021 مدنى كلى

جلسة ././2022

مقدمة من السيد / …………..                             مدعى عليه

ضد السيد / ……………                                         مدعى

الواقعات

أقام المدعى دعواه – بصفته أحد ورثة المؤجر – مختصما المدعى عليه المستأجر من مورثه طالبا:

فسخ عقد الايجار المؤرخ 1/1/1997.

على سند من القول:

امتناع المدعى عليه عن سداد الأجرة المدة من 1/2/2021 الى 31/5/2021 مبلغ وقدره 840 جنيه ( 4 أشهرx 210 = 840 جنيه ) .

ومن ثم وحسبما يستند المدعى تحقق الشرط الفاسخ الصريح.

حيث انه قد انذر المدعى عليه بإنذار تنبيه بالأجرة المتأخرة وقدرها 840 جنيه عن أربعة أشهر خلال أسبوع من ساعة استلامه هذا الإنذار ، والا سيضطر لاتخاذ الاجراءات القانونية .

وأن المدعى عليه بالرغم من ذلك امتنع عن سداد الأجرة المتأخرة خلال المهلة المحددة بالإنذار

الطلبات ودفاع المدعى عليه ( المستأجر )

يدفع المدعى عليه دعوى المدعى بالدفاع الأتى :

1.  عدم اختصاص المحكمة قيميا بنظر الدعوى واحالتها الى محكمة مدنى جزئي بندر الزقازيق لأن قيمة الدعوى أقل من النصاب الجزئى
2. عدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذى كامل صفة
3.  رفض الدعوى لعدم تحقق الشرط الصريح الفاسخ لسداد المدعى عليه – المستأجر – الأجرة خلال المهلة التى منحها له المدعى بالإنذار الموجه منه ( انذار تنبيه بالإيجار المتأخر ) الذى تضمن ( تكليف المدعى عليه بسداد الأجرة خلال أسبوع من تاريخ استلام الإنذار والا سيتخذ الاجراءات القانونية.

تأصيل الدفاع

فيما يلي، نتناول بالشرح والتفصيل أوجه دفاع المستأجر المدعي عليه، القانونية والواقعية .

( أولا ) عدم اختصاص المحكمة قيميا بنظر الدعوى واحالتها الى محكمة مدنى جزئى بندر الزقازيق لأن قيمة الدعوى أقل من النصاب الجزئى:

وفقا للمادة 37/7/8 مرافعات تقدر قيمة الدعوى بطلب صحة العقد  او ابطاله او فسخه بقيمة المتعاقد عليه أى بقيمة العقد

الطعن رقم 1672 لسنة 49 ق جلسة 26 / 4 / 1984

ويستثنى من هذه القاعدة العقود المستمرة اذا كانت الدعوى بطلب صحة عقد مستمر او بأبطاله كان التقدير باعتبار مجموع المقابل النقدي عن مدة العقد كلها .

واذا كانت بطلب فسخ العقد كان التقدير باعتبار المقابل النقدي عن المدة الواردة فى العقد فاذا كان العقد قد نفذ فى جزء منه كان التقدير باعتبار المدة الباقية.

تطبيقا لذلك نقض 17 / 1 / 1955 س 5 ص 395 ، 30 / 6 / 1955 س 6 ص 1328، د. احمد مليجى – التعليق – ص 879 – جزء 1 – طبعة نادى القضاة 2010

ومن ثم وحيث المقرر أن:

طلب فسخ العقود المستمرة ومنها – عقد الايجار – يتم تحديد قيمة الدعوى بالفسخ ، على باقى المدة من عقد الايجار مضروبا في قيمة الأجرة الشهرية .

والثابت أن مدة عقد الايجار سند التداعى المؤرخ 1/1/1997 هى عشرين سنة تنتهى في اول يونيه 2020 ، ويجوز تجديدها لمدة مماثلة .

والثابت كذلك، أن المدعى عليه تسلم من المدعى اجرة يونيو 2020 ، وظل المدعى عليه منتفعا بها ، وحتى الأن

وان المدعى قد انذره في 2/6/2021 بعد عام كامل من انتهاء المدة الأولى ينبه عليه بسداد الأجرة المتأخرة أربعة أشهر .

وهو ما يكون معه مدة عقد الايجار قد تجددت لمدة عشرين سنة أخرى بدأت من 1/6/2020 وتنتهى في 1/6/2040.

ومن ثم وحيث أن المدعى يطلب فسخ عقد الايجار على سند من تحقق الشرط الصريح الفاسخ بعدم سدادا الأجرة المنبه على المدعى عليه سدادها خلال أسبوع من ساعة انذاره .

فان قيمة الدعوى الراهنة هى 210 جنيه x 12 شهر x 20 سنة = 48000 جنيه ثمانية وأربعون الف – لم يتجاوز نصاب المحكمة الجزئية ( مائة الف ) ومن ثم ينعقد الاختصاص القيمى بنظر الدعوى للمحكمة الجزئية.

( ثانيا ) عدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذى كامل صفة:

المدعى هو أحد ورثة المؤجر المرحوم / ……… ، ويطلب فسخ عقد الايجار لتحقق الشرط الفاسخ وهذا الطلب ليس من دعاوى حفظ المال الشائع ، ويجب ان تقام من ورثة المؤجر مجتمعين لتوافر حالة التعدد الإجباري

حيث  المقرر انه:

يوجد تعدد إجباري بالنسبة للدعوى الواحدة اذا لم يترك التعدد لاختيار الخصوم وانما يتعين للفصل فى الدعوى الواحدة ان يتم ذلك فى مواجهة اشخاص متعددين سواء فى جانب الطرف المدعى فيكون التعدد إيجابيا او فى جانب الطرف المدعى عليه.

فيكون التعدد سلبيا وفى هذه الحالة تكون الصفة فى الدعوى سواء إيجابية او سلبية لعدة اشخاص معا وليس لشخص واحد .

فاذا رفعت الدعوى دون اختصام من يجب اختصامه كانت غير مقبولة لرفعها من او على غير كامل صفة وتقضى المحكمة بذلك من تلقاء نفسها بعد ان أصبحت الصفة من النظام العام.

الطعن رقم 2840 لسنة 59 ق جلسة 20/6/1990

والمستقر عليه فقها:

التعدد الإجباري يكون فى حالتين اذا نص القانون على ذلك أى بوجوب اختصام جميع اطراف الرابطة الموضوعية فى الخصومة كدعوى القسمة للمال الشائع ودعوى الشفعة .

واذا لم ينص القانون على التعدد الإجباري فيقرق بين الدعوى التقريرية والدعوى المنشئة وبين دعوى الالزام فيكون التعدد اجباريا بالنسبة لكل من الدعوى التقريرية والدعوى المنشئة دون دعوى الالزام .

والعلة انه لا يتصور تقرير رابطة واحدة او تغيير هذه الرابطة الا فى مواجهة جميع اطراف هذه الرابطة

فتحي والى ص 369 ، 370

ومن ثم يدفع المدعى عليه دعوى المدعى بعدم القبول لرفعها من غير  ذى كامل صفة .

( ثالثا ) رفض الدعوى لعدم تحقق الشرط الصريح الفاسخ لسداد المدعى عليه – المستأجر – الأجرة خلال المهلة التى منحها له المدعى بالإنذار الموجه منه ( انذار تنبيه بالإيجار المتأخر ):

الذى تضمن ( تكليف المدعى عليه بسداد الأجرة خلال أسبوع من تاريخ استلام الإنذار والا سيتخذ الاجراءات القانونية.

قضت محكمة النقض:

تضمين عقد الإيجار شرطاً صريحاً . مؤداه . اعتبار العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم إذا  أخل المستأجر بالتزامه بالوفاء بالأجرة بعد التنبيه  عليه كتابة . لازمه . إعذار المستأجر بالوفاء بالأجرة . قيام الأخير بالوفاء بها خلال المهلة المحددة في الإعذار . أثره . عدم وقوع الفسخ.

الطعن رقم ١٥٣٥٠ لسنة ٨٦ قضائية – الدوائر المدنية – جلسة 24/10/2018، الطعن رقم ١٤٩٠٤ لسنة ٨٢ ق – دوائر الإيجارات – جلسة ٢٠١٣/١٢/٠٨

وبإنزال ما تقدم على واقعات الدعوى يتبين:

سداد المدعى عليه الأجرة المتأخرة المطالب بها بإنذار التنبيه بالسداد خلال أسبوع من ساعة استلام الإنذار وذلك على التفصيل الأتى:

( 1 ) بتاريخ 2/6/2021 توجه المدعى الى قلم محضرى بندر أول الزقازيق وأودع انذار تنبيه بالإيجار المتأخر طالبا إعلانه الى المدعى عليه ، الذى تضمن التنبيه بسداد الأجرة المتأخرة وقدرها 840 جنيه قيمة أربعة أشهر.

  [ خلال أسبوع من ساعة استلام هذا الإنذار ، والا سيضطر لاتخاذ كافة الاجراءات القانونية الكفيلة بحفظ حقه ]

( 2 ) تسلم المدعى عليه الإنذار فعليا عن طريق البريد بتاريخ 9/6/2021، وكما ثابت من المظروف البريدي الموجه من محضرى بندر أول الزقازيق عن طريق البريد بباركود رقم …… الثابت عليه أختام البريد بتاريخ 6/6/2021 ، 8/6/2021 .

والمدعى عليه قد قام بعرض الأجرة بإنذار عرض وايداع فى 9/6/2021 معلن فى محل اقامة المدعى مع نجله فى 10/6/2021.

( خلال الأسبوع مهلة السداد المطلوبة من المدعى بإنذار التنبيه بسداد الأجرة المتأخرة خلال أسبوع من ساعة تسلم الإنذار  ) ومن ثم تسلم الإنذار بالتنبيه فى 9/6/2021 ( ساعة الاستلام ) والسداد فى 9/6/2021 تاريخ ايداع انذار العرض محضرى بندر الزقازيق

ومن ثم يكون المدعى عليه قد أوفى بالالتزام خلال مهلة التنبيه بالسداد ، ومن ثم فقد توقى اعمال الشرط الصريح الفاسخ وفقا للقانون ولما قضت به محكمة النقض صراحة ، ولا يقع الفسخ

المقرر – في قضاء محكمة النقض:

أن الاتفاق بين الطرفين على أن يكون العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم إذا أخل المستأجر بالتزامه بالوفاء بالأجرة ( بعد التنبيه عليه كتابة ) .

إلا أن هذا الشرط يوجب على المؤجر إذا أراد إعمال خياره في الفسخ تكليف المستأجر بالوفاء فإذا قام بالوفاء خلال المهلة المحددة في الإعذار فلا يقع الفسخ .

الطعن رقم ١٥٣٥٠ لسنة ٨٦ قضائية – الدوائر المدنية – جلسة 24/10/2018

ندفع بتعسف المدعى وسوء نيته للأضرار بالمدعى عليه واخراجه من العين المؤجرة ( خلافا للعقد الذى تجدد لمدة مماثلة عشرين عاما بدأت من 1/6/2021:

كما نص عقد الايجار ، وكما ثابت من تسلم المدعى من المدعى  عليه ايجار يونيو 2020 بعد انتهاء المدة الأولى ( فقد تضمن عقد الايجار ويجوز تجديدها لمدة مماثلة )

وآية التعسف ان المدعى قد أقام الدعوى رقم …./2020 مدنى كلى بتاريخ 22/10/2020 بعد تجدد العقد لمدة مماثلة من 1/6/2020 – بطلب الاخلاء وتسليم العين بادعاء انتهاء مدة عقد الايجار.

وقد قضت فيها المحكمة بتاريخ 12/1/2021 بالوقف الجزائي لعدم تنفيذه قرار المحكمة بإدخال باقى الورثة للمؤجر .

فعجلها لجلسة 9/3/2021 ولم ينفذ قرار المحكمة بإدخال باقى الورثة وتركها للشطب ولم يجددها حتى تاريخه وأضحت كأن لم تكن بقوة القانون ونص المادة 82 مرافعات.

وخلال التقاضى في تلك الدعوى من  الى تاريخ الشطب يمتنع عن استلام الأجرة ، فما كان منه وبسوء نية الا أن اقام الدعوى الراهنة بادعاء تحقق الشرط الصريح الفاسخ الذى لم يتحقق للسداد كما تقدم عرضه بهذه المذكرة .

ومن ثم لا يحق للمدعى الاستفادة من أخطائه وتعسفه خاصة وأن باقى ورثة المؤجر لم يقيموا دعوى ضد المدعى عليه.

فالمقرر في قضاء النقض:

وحيث إن هذا النعى فى محله، ذلك أنه لما كان النص فى المادة ١٤٨ من القانون المدنى على أنه يجب تنفيذ العقد  طبقاً لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية .

وفى المادة ١٥٧ منه على أنه:

يجوز الاتفاق على أن يعتبر العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم قضائى عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه ” يدل – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة .

على أن الاتفاق على الشرط الفاسخ الصريح ليس من شأنه سلب محكمة الموضوع سلطتها التقديرية فى بحث توفر موجباته والظروف التى تحول دون إعماله وسائر المنازعات المتعلقة به.

فإذ ثبت لها أن عدم تنفيذ المدين لالتزامه مرده فعل أو امتناع الدائن بقصد التمسك بالشرط الفاسخ الصريح وبطريقة تتنافى مع ما يفرضه حسن النية وما تفتضيه نزاهة التعامل فى تنفيذ العقد.

فلا يجوز فى هذه الحالة اعتبار العقد مفسوخاً إعمالاً للشرط الفاسخ الصريح إذ لا يجوز أن يستفيد الدائن من خطئه أو تقصيره.

وكان النص فى البند الخامس من عقد الإيجار سند الدعوى على أنه :

( إذا تأخر المستأجر عن دفع القيمة الإيجارية لمدة ثلاثة أشهر للمالك الحق فى أن يلزمه بدفع الأجرة والمصاريف وبفسخ العقد دون الحصول على حكم قضائى بعد التنبيه عليه كتابة ).

يدل على أن الاتفاق بين الطرفين على أن يكون العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم إذا أخل المستأجر بالتزامه بالوفاء بالأجرة.

إلا أن هذا الشرط يوجب على المؤجر إذا أراد إعمال خياره فى الفسخ تكليف المستأجر بالوفاء فإذا قام بالوفاء خلال المهلة المحددة فى الإعذار فلا يقع الفسخ .

ذات الطعن – رقم ١٥٣٥٠ لسنة ٨٦ قضائية – الدوائر المدنية – جلسة 24/10/2018

بناء عليه

يلتمس المدعى عليه القضاء بــ :

• ( 1 ) عدم اختصاص المحكمة قيميا بنظر الدعوى واحالتها الى محكمة مدنى جزئي بندر الزقازيق لأن قيمة الدعوى أقل من  النصاب الجزئي
• ( 2 ) عدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذى كامل صفة حيث أن المدعى أحد ورثة المؤجر ودعوى الفسخ ليست من قبيل دعاوى حفظ المال الشائع ويوجد تعدد إجباري وفقا للقانون
• ( 3 ) رفض الدعوى لعدم تحقق الشرط الصريح الفاسخ لسداد المدعى عليه – المستأجر – الأجرة خلال المهلة التى منحها له المدعى بالإنذار الموجه منه ( انذار تنبيه بالإيجار المتأخر ) الذى تضمن ( تكليف المدعى عليه بسداد الأجرة خلال أسبوع من تاريخ استلام الإنذار والا سيتخذ الاجراءات القانونية.

ملاحظة وتنبيه: قضي في هذه الدعوي بالرفض لسداد المستأجر المدعي عليه الأجرة خلال المدة المحددة بالانذار من المؤجر.

ولذلك ننبه ونحذر المالك أو المستأجر من اضمين انذار الفسخ مدة جديدة يسدد خلالها الأجرة المتأخرة.

متى لا يطبق القاضى الشرط الفاسخ الصريح فى العقد؟

نعرض حكمين لمحكمة النقض بشأن أثر سداد المستأجر الأجرة المتأخرة خلال المهلة المحددة بإنذار التنبيه ، وليس خلال المدة المذكورة بعقد الايجار  وأثر ذلك على عدم وقوع الشرط الصريح الفاسخ

الطعن الأول : شروط فسخ العقد في القانون

الموجز : تضمين عقد الإيجار شرطاً صريحاً . مؤداه . اعتبار العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم إذا أخل المستأجر بالتزامه بالوفاء بالأجرة بعد التنبيه عليه كتابة .

لازمه . إعذار المستأجر بالوفاء بالأجرة . قيام الأخير بالوفاء بها خلال المهلة المحددة في الإعذار . أثره . عدم وقوع الفسخ.

 أنه إذا كان النص في البند الخامس من عقد الإيجار سند الدعوى على أنه:

( إذا تأخر المستأجر في دفع الأجرة في المواعيد المحددة أول يوم من كل شهر فللمالك الحق في أن يلزمه بدفع الأجرة والمصاريف وبفسخ العقد بدون الحصول على حكم قضائى بعد التنبيه عليه كتابة )

يدل على أن الاتفاق بين الطرفين على أن يكون العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم ، إذا أخل المستأجر بالتزامه بالوفاء بالأجرة .

إلا أن هذا الشرط يوجب على المؤجر إذا أراد إعمال خياره في الفسخ تكليف المستأجر بالوفاء ، فإذا قام بالوفاء خلال المهلة المحددة في الأعذار فلا يقع الفسخ .

الحكم

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذى تلاه السيد القاضى المقرر / محمود محمد توفيق ” نائب رئيس المحكمة ” ، والمرافعة ، وبعد المداولة :

حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية .

وحيث إن الوقائع على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق تتحصل فى أن المطعون ضدها أقامت على الطاعن الدعوى رقم ١١٢ لسنة ٢٠١٠ مستعجل الزقازيق .

بطلب الحكم:

بطرده من عين التداعى المبينة بعقد الإيجار المؤرخ ١١ / ٥ / ٢٠٠٣ والتسليم على سند من أن الطاعن استأجر منها عين النزاع وامتنع عن سداد الأجرة المستحقة عن المدة من ١ / ٢ / ٢٠١٠ حتى ١ / ٥ / ٢٠١٠ رغم إنذاره.

لذا أقامت الدعوى .

حكمت المحكمة بعدم  اختصاصها نوعيا  بنظر الدعوى وأحالتها لمحكمة بندر الزقازيق الجزئية وأمام هذه المحكمة أضافت طلب إلزام الطاعن بالوفاء بالأجرة المتأخرة وما يستجد حتى تاريخ الحكم فى الدعوى .

حكمت المحكمة برفض الدعوى .

استأنفت المطعون ضدها هذا الحكم أمام محكمة الزقازيق الابتدائية بهيئة استئنافية والتى قضت:

بإلغاء الحكم المستأنف وبعدم اختصاص محكمة أول درجة قيمياً بنظر الدعوى وإحالتها لمحكمة الزقازيق الابتدائية والتى قيدت أمامها برقم ٦٢٢ لسنة ٢٠١١ مدنى الزقازيق الابتدائية . حكمت المحكمة بالطلبات.

استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم ٢٨٩٧ لسنة ٥٤ ق المنصورة ” مأمورية الزقازيق ” وبتاريخ ٢٩ / ٥ / ٢٠١٢ قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف .

طعن الطاعن فى هذا الحكم بطريق النقض ، وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى برفض الطعن . وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة فى غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها .

وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ فى تطبيق القانون والقصور فى التسبيب وفى بيان ذلك يقول:

إن عقد الإيجار سند الدعوى المؤرخ ١ / ٩ / ٢٠٠٣ فى البند الخامس منه وإن تضمن شرطاً فاسخاً بأنه ” إذا تأخر المستأجر عن دفع الأجرة لمدة ثلاثة أشهر.

فللمالك الحق بأن يلزمه بدفع الأجرة والمصاريف وفسخ العقد بدون الحصول على حكم قضائى بعد التنبيه عليه كتابة.

وبالتالى، فإن ذلك لا يعد شرطاً صريحاً فاسخاً بل هو مما يخضع لتقدير المحكمة خاصة وأنه قام بسداد الأجرة المتأخرة قبل رفع الدعوى فور إعذاره من المالكة بموجب إنذار عرض الأجرة المؤرخ ٢٣ / ٥ / ٢٠١٠ قبل رفع الدعوى.

مما لا يتحقق به شروط إعمال ذلك الشرط وهو ما تمسك به أمام محكمة الاستئناف.

إلا أن الحكم المطعون فيه أعمل الشرط الفاسخ الصريح وقضى بالفسخ والإخلاء واطرح الحكم دفاعه فى هذا الصدد مما يعيبه ويستوجب نقضه .

وحيث إن هذا النعى فى محله :

ذلك أن المقرر فى قضاء هذه المحكمة أنه لما كان النص فى المادة ٤٨ من القانون المدنى أنه ” يجب تنفيذ العقد طبقاً لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية .

وفى المادة ١٥٧ منه على أنه يجوز الاتفاق على أن:

يعتبر العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم قضائى عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه ..

مؤداه أن الاتفاق على الشرط الفاسخ الصريح ليس من شأنه سلب محكمة الموضوع سلطتها التقديرية فى بحث توافر موجباته والظروف التى تحول دون إعماله وسائر المنازعات المتعلقة به .

لما كان ذلك، وكان النص فى البند الخامس من عقد الإيجار سند الدعوى على أنه ( إذا تأخر المستأجر فى دفع الأجرة فى المواعيد المحددة أول يوم من كل شهر.

فللمالك الحق فى أن يلزمه بدفع الأجرة والمصاريف وبفسخ العقد بدون الحصول على حكم قضائى بعد التنبيه عليه كتابة ).

يدل على أن الاتفاق بين الطرفين على أن يكون العقد مفسوخاً  من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم ، إذا أخل المستأجر بالتزامه بالوفاء بالأجرة .

إلا أن هذا الشرط يوجب على المؤجر إذا أراد إعمال خياره فى الفسخ تكليف المستأجر بالوفاء ،

فإذا قام بالوفاء خلال المهلة المحددة فى  الاعذار فلا يقع الفسخ .

كما أنه من المقرر أنه متى قدم الخصم إلى محكمة الموضوع مستندات وتمسك بدلالتها فالتفت الحكم عن التحدث عنها بشئ مع ما قد يكون لها من الدلالة فإنه يكون معيباً بالقصور .

لما كان ذلك، وكان البين من الأوراق أن المطعون ضدها قد قامت بالتنبيه على الطاعن بالوفاء بالأجرة المطالب بها عن مدة ثلاثة أشهر عن الفترة من ١ / ٢ / ٢٠١٠ حتى ١ / ٥ / ٢٠١٠ خلال خمسة عشر يوماً .

بموجب الإنذار المؤرخ ١٦ / ٥ / ٢٠١٠ فبادر الطاعن بالوفاء بها بموجب إنذار العرض المعلن للمطعون ضدها فى ٢٤ / ٥ / ٢٠١٠ واصطحب ذلك بإيداعها بمحضر إيداع خزينة المحكمة فى ذات اليوم أى خلال المهلة المحددة بالإنذار.

ومن ثم فلا يقع الفسخ وهو ما تمسك به الطاعن أمام محكمة الاستئناف إلا أن الحكم المطعون فيه قد التفت عن هذا الدفاع إيراداً ورداً .

ولم يقسطه حقه فى البحث والتمحيص وحجب نفسه عن بحث دلالة تلك المستندات التى ركن إليها الطاعن وانتهى إلى القضاء بفسخ عقد الإيجار سند الدعوى والإخلاء وتسليم عين التداعى على سند من تحقق عناصر الشرط الفاسخ الصريح .

فإنه يكون قد شابه القصور فى التسبيب والذى جره إلى الخطأ فى تطبيق القانون بما يعيبه ويوجب نقضه دون حاجة لبحث باقى أوجه الطعن .

لذلك

نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه وأحالت القضية إلى محكمة استئناف المنصورة ” مأمورية الزقازيق ” ، وألزمت المطعون ضدها المصروفات ومبلغ مائتى جنيه مقابل أتعاب المحاماة .

الطعن رقم ١٤٩٠٤ لسنة ٨٢ ق – دوائر الإيجارات – جلسة ٢٠١٣/١٢/٠٨

الطعن الثانى: متى لا يطبق القاضى الشرط الفاسخ الصريح

تضمين العقد شرطاً فاسخاً صريحاً . لا يسلب محكمة الموضوع سلطتها التقديرية بشأن بحث توفر موجباته والظروف التى تحول دون إعماله وسائر المنازعات المتعلقة به .

عدم تنفيذ المدين لالتزامه لسبب يرجع إلى فعل أو امتناع الدائن بقصد التمسك بالشرط الفاسخ الصريح . أثره . عدم جواز اعتبار العقد مفسوخاً إعمالاً للشرط المذكور . علة ذلك . المادتان ١٤٨ ، ١٥٧ مدنى .

المقرر – في قضاء  محكمة النقض  – أن مؤدى النص في المادة ١٤٨ من القانون المدني والنص في المادة ١٥٧ منه

يدل على أن الاتفاق على الشرط الفاسخ الصريح ليس من شأنه سلب محكمة الموضوع سلطتها التقديرية في بحث توفر موجباته والظروف التي تحول دون إعماله وسائر المنازعات المتعلقة به .

فإذا ثبت لها أن عدم تنفيذ المدين لالتزامه مرده فعل أو امتناع الدائن بقصد التمسك بالشرط الفاسخ الصريح وبطريقة تتنافى مع ما يفرضه حسن النية وما تفتضيه نزاهة التعامل في تنفيذ العقد.

فلا يجوز في هذه الحالة اعتبار العقد مفسوخاً إعمالاً للشرط الفاسخ الصريح إذ لا يجوز أن يستفيد الدائن من خطئه أو تقصيره .

تمسك الطاعنة بعدم إخلالها بالتزامها بالوفاء بالأجرة لوفاء شريكها بها بموجب إنذار عرض قبل التنبيه عليها بالوفاء مما يبرئ ذمتها منها .

اطراح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع بمقولة إن السداد اللاحق للأجرة لا يحول دون تحقق الشرط الفاسخ الصريح . مخالفة للقانون وخطأ . علة ذلك .

إذ كان البين مما حصله الحكم المطعون فيه أن الطاعنة تمسكت في صحيفة استئنافها بأنها لم تخل بالتزامها بالوفاء بالأجرة المطالب بها لسدادها من شريكها بموجب إنذار عرض مؤرخ ٢٣ / ٣ / ٢٠١٣ قبل إعلانها بحوالة عقد الإيجار من المطعون ضده في ١٣ / ١ / ٢٠١٥ وإنذاره لها بفسخ هذا العقد في ١٨ / ١ / ٢٠١٥.

وإذ اطرح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع على سند من تحقق الشرط الفاسخ الصريح الوارد بالبند الخامس من العقد وذلك إعمالاً لحجية الحكم الصادر على شريك الطاعنة في الدعوى رقم … لسنة ٢٠١٢ مدنى كلى الخانكة واستئنافه رقم … لسنة ٤٦ ق طنطا ” مأمورية بنها .

وأن السداد اللاحق للأجرة لا يحول دون تحقق هذا الشرط رغم أن سداد شريك الطاعنة للأجرة المطالب بها قبل التنبيه عليها بالوفاء بها يبرئ ذمتها منها.

وأنه لا مجال للقول بنيابة المسئولين بالتزام تضامني عن بعضهم البعض في إجراءات الخصومة أو أن الحكم الصادر ضد أحدهم في دعوى يكون حجة على الأخرين غير الممثلين فيها حقيقة أو حكماً .

حتى لو كان موضوع الدعوى لا يقبل التجزئة لما في ذلك من إهدار لمبدأ نسبية أثر الأحكام ومخالفة لصريح نص المادة ٢٩٦ من القانون المدني.

فإنه يكون معيباً بما يوجب نقضه .

الحكم

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقريــر الـذى تـلاه السيد القاضي الــمــقـــرر / محمد محمود نمشة ” نائب رئيس المحكمة ” والمرافعة وبعد المداولة  وحيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية .

وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل فى أن المطعون ضده أقام على الطاعنة الدعوى رقم ٧٠ لسنة ٢٠١٥ أمام محكمة بنها الابتدائية ” مأمورية الخانكة ” بطلب الحكم بفسخ عقد الإيجار المؤرخ ١٩ / ٨ / ٢٠٠٩ والتسليم.

وقال بياناً لذلك :

إنه بموجب هذا العقد استأجرت الطاعنة وشقيقها – غير المختصم فى الدعوى – من سلفه المحل المبين بالصحيفة مقابل أجرة شهرية مقدارها تسعمائة جنيه.

وإذ امتنعا عن الوفاء بالأجرة من ١ / ٨ / ٢٠١٢ حتى ٣١ / ١٠ / ٢٠١٢ وجملتها ألفين وسبعمائة جنيهاً فقد أقام عليهما الدعوى ٦٨٧ لسنة ٢٠١٢ مدنى كلى الخانكة والتى قضى فيها بفسخ هذا العقد.

وقد استأنف هذا الحكم بالاستئنافين رقمى ٥٩٨ ، ٦٠٠ لسنة ٤٦ ق طنطا ” مأمورية بنها ” وقضى فى الاستئناف الأول بتأييد الحكم المستأنف .

وفى الاستئناف الثانى بإلغاء الحكم المستأنف وبعدم قبول الدعوى بالنسبة للطاعنة لرفعها من غير ذى صفة، وإذ كان هذا القضاء قد حاز قوة الأمر المقضى فى مسألة تحقق الشرط الفاسخ الصريح فقد أقام الدعوى.

حكمت المحكمة بالطلبات.

استأنف المطعون ضده والطاعنة هذا الحكم بالاستئنافين رقمى ٤٨٣ ، ٦٢٤ لسنة ٤٩ ق طنطا ” مأمورية بنها ” ضمت المحكمة الاستئنافين للارتباط ثم قضت بتاريخ ٢٩ / ٨ / ٢٠١٦ بتأييد الحكم المستأنف .

طعنت الطاعنة فى هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى بنقض الحكم الطعن فيه .

وإذ عُرض الطعن على هذه المحكمة أمرت بوقف تنفيذ الحكم المطعون فيه مؤقتاً لحين الفصل فى موضوع الطعن وحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها .

وحيث إن مما تنعاه الطاعنة على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ فى تطبيقه وفى بيان ذلك تقول:

إن الحكم المطعون فيه أقام قضاءه بتأييد الحكم الابتدائى الصادر بإخلائها من محل النزاع على سند من تحقق الشرط الفاسخ الصريح بامتناعها عن سداد أجرته المستحقة عليها عن المدة من ١ / ٨ / ٢٠١٢ وحتى نهاية أكتوبر عام ٢٠١٢

رغم عدم تحقق هذا الشرط لسداد الأجرة بموجب إنذار عرض مؤرخ فى ٢٣ / ٣ / ٢٠١٣ قبل إعلانها من المطعون ضده بحوالة عقد الإيجار فى ١٣ / ١ / ٢٠١٥ وإنذاره لها بالفسخ فى ١٨ / ١ / ٢٠١٥ وهو ما يعيبه ويستوجب نقضه .

وحيث إن هذا النعى فى محله :

ذلك أنه لما كان النص فى المادة ١٤٨ من القانون المدنى على أنه ” يجب تنفيذ العقد طبقاً لما اشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النية ” .

وفى المادة ١٥٧ منه على أنه:

يجوز الاتفاق على أن يعتبر العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم قضائى عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه يدل – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة.

– على أن الاتفاق على الشرط الفاسخ الصريح ليس من شأنه سلب محكمة الموضوع سلطتها التقديرية فى بحث توفر موجباته والظروف التى تحول دون إعماله وسائر المنازعات المتعلقة به.

فإذ ثبت لها أن عدم تنفيذ المدين لالتزامه مرده فعل أو امتناع الدائن بقصد التمسك بالشرط الفاسخ الصريح وبطريقة تتنافى مع ما يفرضه حسن النية وما تقتضيه نزاهة التعامل فى تنفيذ العقد.

فلا يجوز فى هذه الحالة اعتبار العقد مفسوخاً إعمالاً للشرط الفاسخ الصريح إذ لا يجوز أن يستفيد الدائن من خطئه أو تقصيره.

وكان النص فى البند الخامس من عقد الإيجار سند الدعوى على أنه:

( إذا تأخر المستأجر عن دفع القيمة الإيجارية لمدة ثلاثة أشهر للمالك الحق فى أن يلزمه بدفع الأجرة والمصاريف وبفسخ العقد دون الحصول على حكم قضائى بعد التنبيه عليه كتابة ).

يدل على أن الاتفاق بين الطرفين على أن يكون العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم إذا أخل المستأجر بالتزامه بالوفاء بالأجرة.

إلا أن هذا الشرط يوجب على المؤجر إذا أراد إعمال خياره فى الفسخ تكليف المستأجر بالوفاء فإذا قام بالوفاء خلال المهلة المحددة فى الإعذار فلا يقع الفسخ .

لما كان ذلك ، وكان البين مما حصله الحكم المطعون فيه أن الطاعنة تمسكت فى صحيفة استئنافها بأنها لم تخل بالتزامها بالوفاء بالأجرة المطالب بها لسدادها من شريكها بموجب إنذار عرض مؤرخ ٢٣ / ٣ / ٢٠١٣ قبل إعلانها بحوالة عقد الإيجار من المطعون ضده فى ١٣ / ١ / ٢٠١٥ وإنذاره لها بفسخ هذا العقد فى ١٨ / ١ / ٢٠١٥.

وإذ اطرح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع على سند من تحقق الشرط الفاسخ الصريح الوارد بالبند الخامس من العقد وذلك إعمالاً لحجية الحكم الصادر على شريك الطاعنة فى الدعوى رقم ٦٨٧ لسنة ٢٠١٢ مدنى كلى الخانكة واستئنافه رقم ٥٩٨ لسنة ٤٦ ق طنطا ” مأمورية بنها .

وأن السداد اللاحق للأجرة لا يحول دون تحقق هذا الشرط رغم أن سداد شريك الطاعنة للأجرة المطالب بها قبل التنبيه عليها بالوفاء بها يبرئ ذمتها منها.

وأنه لا مجال للقول بنيابة المسئولين بالتزام تضامني عن بعضهم البعض فى إجراءات الخصومة أو أن الحكم الصادر ضد أحدهم فى دعوى يكون حجة على الأخرين غير الممثلين فيها حقيقة أو حكماً .

حتى لو كان موضوع الدعوى لا يقبل التجزئة لما فى ذلك من إهدار لمبدأ نسبية أثر الأحكام ومخالفة لصريح نص المادة ٢٩٦ من القانون المدنى ، فإنه يكون معيباً بما يوجب نقضه على أن يكون مع النقض الإحالة .

لـذلك

نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه وأحالت القضية إلى محكمة استئناف طنطا ” مأمورية بنها ” ، وألزمت المطعون ضده المصروفات ومبلغ مائتى جنيه مقاب أتعاب المحاماة .

الطعن رقم ١٥٣٥٠ لسنة ٨٦ ق – الدوائر المدنية – جلسة ٢٠١٨/١٠/٢٤

مبادئ مستقرة عن فسخ العقود

اليك عزيزي المحامي والمتقاضي مبادئ هامة في فسخ العقود:

• ١ – قبول البائع سداد أقساط الثمن بعد مواعيدها يسقط حقه في استعمال الشرط الصريح الفاسخ المقرر لصالحه عند التأخير في السداد بعد تلك المواعيد.
• ٢- مجرد إقرار المشترى في عقد البيع بمعاينته للمبيع المعاينة النافية للجهالة لا يكفي للدلالة على العلم بالعيب أن الأرض الداخلة ضمن خط التنظيم لا تخرج عن كونها أرضاً خصصت للمنفعة العامة.
• ٣- عدم سعى البائع إلى موطن المشتري لاقتضاء الثمن لا يترتب عليه فسخ العقد بموجب الشرط الصريح الفاسخ.
• ٤- يجب على البائع السعي إلى موطن المشتري لاقتضاء القسط أو ما بقي من الثمن عند حلول أجله، وإذا أبى البائع السعي إلى موطن المشتري عند حلول الأجل بغية تحقيق الشرط عد ذلك بمثابة رفض لاستيفاء الثمن أو ما حل منه دون مبرر فلا يرتب الشرط أثره في هذه الحالة.
• ٥-أن الشرط الفاسخ المقرر جزاء عدم وفاء المشتري بالثمن في الميعاد المتفق عليه لا يتحقق إلا إذا كان التخلف عن الوفاء بغير حق فإن كان للمشتري الدفع بعدم التنفيذ في حالة توافر شروطه، وجب على المحكمة التجاوز عن شرط الفسخ الاتفاقي.
• ٦- إذا لم يدفع المشتري أحد أقساط الثمن المتفق عليه فلا يجوز الحكم بفسخ البيع إذا تبين أنه قام بتنفيذ خمسة وسبعين في المائة من التزاماته.” عملا نص المادة 105 من القانون التجاري.
• ٧- وقوع العقار المبيع في خط التنظيم يعد عيباً خفياً في حكم المادة 477 مدني لأنه ينقض من قيمة المبيع ونفعه.
• ٨- خط التنظيم، هو الخط المُعتمد الذي يحدد الطريق ويفصل بين الأملاك الخاصة والمنفعة العامة.
• ٩- أنه يترتب على صدور قرار اعتماد خطوط التنظيم قيود قانونية على حق مالك الجزء البارز عن خط التنظيم، فلا يستطيع إجراء أعمال البناء أو التعلية أو الانتفاع بهذا الجزء بعد صدور القرار باعتماد خطوط التنظيم .
• ١٠- للمشتري أن يرجع على البائع بتعويض بسبب نقص المبيع وقد يكون هذا التعويض إنقاصاً للثمن بنسبة ما نقص من مقدار المبيع.
• ١١- البيع الذي يرد على مال من الأموال العامة يكون باطلاً بطلاناً مطلقاً لوقوعه على مال لا يجوز التعامل فيه بحكم القانون، وحتى ولو سجل هذا البيع لأن التسجيل لا يصحح عقداً باطلاً.
• ١٢- أن اغفال الحكم بحث دفاع ابداه الخصم يترتب عليه بطلان الحكم.
• ١٣- محاضر أعمال الخبير تعتبر من أوراق الدعوى وكل ما يثبت فيها من دفاع للخصوم يعتبر دفاعاً معروضاً على المحكمة.
• ١٤- يترتب على فسخ عقد البيع انحلال العقد بأثر رجعى منذ نشوئه بحيث تعود العين المبيعة إلى البائع – بالحالة التي كانت عليها وقت التعاقد، وأن يرد إلى المشترى ما دفعه من الثمن.
• ١٤- أن تقديم الخصم الى محكمة الموضوع مستندات من شأنها التأثير فى الدعوى وتمسكه بدلالة هذه المستندات، يوجب على المحكمة أن تعنى ببحثها وتمحيص الدفاع المؤسس عليها، فإذا التفت الحكم عن هذه المستندات ولم يتحدث عنها كلها أو بعضها مع ما قد يكون لها من دلالة فإنه يكون مشوبا بالقصور.

في الختام، قدمنا دفاع المدعى عليه في دعوى الفسخ والتعويض من خلال قضيتين الأولي عن عقد بيع والثانية عقد ايجار، وانتهينا لأمر هام وهو الحذر من تضمين انذار الفسخ مهلة جديدة غير المبينة بالعقد للسداد، ويكفي التمسك في الانذار بحصول الفسخ.

اذا كنت بحاجة إلى استشارة قانونية، لا تتردد في التواصل معنا.

📌 هل لديك استفسار قانوني حول دعوى الفسخ؟ شاركنا سؤالك في التعليقات!

لا تتردد فى الاتصال بنا وارسال استشارتك القانونية فى أي قضية.

مكتب الخدمات القانونية وأعمال المحاماة والتقاضي: عبدالعزيز حسين عمار محامي – قضايا الملكية والميراث والمدني الاتصال على الارقام التالية :

حجز موعد: 01285743047

واتس: 01228890370

عنوان المكتب : 29 شارع النقراشي – برج المنار – الدور الخامس / القاهرة / مصر

ارسال الاستفسار القانوني من خلال الرابط : اتصل بنا الأن

راسلنا على الواتس مجانا، واكتب سؤلك وسنوالى الرد خلال 24 ساعة عبر الرقم: 01228890370

احجز موعد للاستشارة المدفوعة بالمكتب من خلال: الاتصال على 01285743047 ، وسيرد عليك أحد ممثلينا لتحديد الموعد.

دلالية:
#خدمات_قانون_الخدمة المدنية
#خدمات قانون الملكية فى مكتب عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض
#قضايا الفرز والتجنيب وتقسيم الورث قضائيا
#تحرير عقود القسمة الاتفاقية للأملاك الشائعة بالميراث.
#قضية تثبيت الملكية بوضع اليد المدة الطويلة المكسبة.
#تسجيل العقود العرفية ونقل ملكية العقارات الى المشتري فى الشهر العقاري والسجل العيني.
#محامي_قضايا قانون العمل.
#خدمات_قضايا_الإيجارات، قديم وجديد.
#محام القانون المدني في القاهرة، والزقازيق