ضمان البائع استحقاق المبيع للغير ( المادة 440 مدني )

البحث الثاني من أبحاث الضمان و يتضمن شرح ضمان البائع استحقاق المبيع للغير وفقا لنص المادة 440 مدني وفي البحث السابق كان الحديث عن ضمان البائع انتفاع المشتري بالمبيع سواء كان التعرض منه أو من الغير بسبب راجع له والبحث الراهن يتعرض لموضوع تعرض الغير للمشتري باستحقاق المبيع ودور البائع في دفع هذا التعرض ومسئوليته

استحقاق المبيع للغير وضمان البائع

تنص المادة 440 مدني علي

1.  إذا رفعت على المشتري دعوى باستحقاق المبيع وأخطر بها البائع كان على البائع بحسب الأحوال وفقاً لقانون المرافعات أن يتدخل في الدعوى إلى جانب المشتري أو أن يحلّ فيها محلّه.
2.  فإذا تم الإخطار في الوقت الملائم ولم يتدخل البائع في الدعوى, وجب عليه الضمان إلا إذا أثبت أن الحكم الصادر في الدعوى كان نتيجة لتدليس من المشتري أو لخطأ جسيم منه.
3.  وإذا لم يخطر المشتري البائع بالدعوى في الوقت الملائم وصدر عليه حكم حاز قوة الأمر المقضي، فقد حقه في الرجوع بالضمان إذا أثبت البائع أن تدخله في الدعوى كان يؤدي إلى رفض دعوى الاستحقاق.

  النصوص العربية المقابلة لضمان الاستحقاق

هذه المادة تقابل فى نصوص القانون المدني بالأقطار العربية المواد التالية :

 المادة 408 سوري والمادة 428 ليبي و المواد 550 و 551 و 553 عراقي عراقي و المادة 429 لبناني و و376 سوداني والمادة 635 تونسى

وقد وردت الفقرتان الأول والثانية من هذا النص في المادة 585 من المشرع التمهيدي على وجه يتفق ما استقر عليه في التقنين الجديد فيما عدا خلافات لفظية.

وردت الفقرة الثالثة في المادة 586 من المشروع التمهيدي على وجه مماثل أيضا فيما عدا أن المشروع التمهيدي كان يجعل عبء الإثبات في العبارة الأخيرة من النص على المشتري لا على البائع.

وفي لجنة المراجعة أدمجت المادتان في مادة واحدة وأصبح رقمها 453 في المشروع النهائي ووافق عليها مجلس النواب، وفي لجنة مجلس الشيوخ عدلت الفقرة،

واستعيض فيها عن عبارة ” إلا إذا أثبت البائع ما كان ليستطيع دفع دعوى الاستحقاق ” ولو تدخل في هذى الدعوى بعبارة

” إذا أثبت البائع أن تدخله في الدعوى كان يؤدي إلى رفض دعوى الاستحقاق “

وقد رأت اللجنة أن تنقل عبء الإثبات إلى البائع ؛ لأنه أصبح، بعد صدور الحكم، مدعياً ببراءة ذمته من الالتزام بالضمان. وأصبح رقم المادة 440. ووافق عليها مجلس الشيوخ كما عدلتها لجنة

(مجموعة الأعمال التحضيرية 4 ص 84 و ص 86 و ص 88 )

وقد جاء بمذكرة المشروع التمهيدي

• فهذا الإخطار واجب على المشتري حتى يتبصر البائع في وسائل الدفاع عن الحق الذي باعه في الوقت المناسب. فإن قام المشتري بهذا الواجب.
• لزم البائع أن يتدخل في دعوى الاستحقاق مكان المشتري أو إلى جانبه أو عندئذ يتهيأ للقاضي أن يفصل في حكم واحد في دعوى الاستحقاق المرفوعة من أجنبي ودعوى ضمان الاستحقاق التي يرفعها المشتري على البائع في نفس الدعوى الأولى بفرض ثبوت استحقاق الأجنبي
• وبفرض بقاء المشتري في الدعوى وإذا أخل المشتري بالتزامه ولم يتدخل في الدعوى فللمشترى الحق أن يدخله فيها ولكنه ليس في حاجة إلى ذلك اكتفاء بالإخطار الذي ثبتت الإشارة إليه.
• وإذا هو لم يرتكب تدليساً أو خطأ جسيماً في الدعوى المرفوعة عليه من الأجنبي وثبت استحقاق هذا، فإن الحكم الذي يصدر بالاستحقاق يكون حجة على البائع لمصلحة المشترى في دعوى ضمان الاستحقاق، والبائع هو الذي يكلف بإثبات أن الحكم بالاستحقاق كان نتيجة لتدليس من المشتري أو لخطأ جسيم منه.
• وغنى عن البيان أن الحكم بالاستحقاق لا يكون حجة على البائع  لمصلحة المستحق مادام هذا  يدخل البائع في دعوى الاستحقاق”

الأعمال التحضيرية للمادة 440 مدني

1- هاتان مادتان لا نظير لهما فى التقنين الحالى وان كانا لا يعدوان أن يكونا تطبيقاً للقواعد العامة وهما يدوران حول وجوب إخطار المشترى للبائع بدعوى الإستحقاق المرفوعة عليه من أجنبى فى وقت ملائم تمهيدا للرجوع على البائع بضمان الإستحقاق وتنظيما لحق كل من الطرفين فهذا الإخطار واجب على المشترى حتى يتبصر البائع فى وسائل الدفاع عن الحق الذى باعه فى الوقت المناسب .

2- فان قام المشترى بهذا الواجب لزم البائع أن يتدخل فى دعوى الإستحقاق مكان المشترى أو إلى جانبه وعندئذ يتهيأ للقاضى أن يفصل فى حكم واحد فى دعوى الإستحقاق المرفوعة من أجنبى وفى دعوى ضمان الإستحقاق التى يرفعها المشترى على البائع فى نفس الدعوى

وإذا اخل البائع بإلتزامه ولم يتدخل فى الدعوى فللمشترى أن يدخله فيها ولكنه ليس فى حاجة إلى ذلك إكتفاء بالإخطار التى سبقت الاشارة إليه وذا هو لم يرتكب تدليسا أو خطأ جسيما فى الدعوى المرفوعة عليه من أجنبى وثبت إستحقاق هذا فإن الحكم الذى يصدر بالإستحقاق والبائع هو الذى يكلف بإثبات ان الحكم بالإستحقاق كان نتيجة لتدليس من المشترى أو لخطأ جسيم منه وغنى عن البيان أن الحكم بالإستحقاق لا يكون حجة على البائع لمصلحة المستحق مادام هذا لم يدخل البائع فى دعوى الإستحقاق

وإذا لم يقم المشترى بواجب الإخطار فى الوقت الملائم ولم يدخل البائع فى الدعوى من تلقاء نفسه أو بطلب من المستحق فإنه يعرض نفسه إذا حكم بإستحقاق نهائياً أن يفقد حقه فى الرجوع بالضمان على البائع فإن هذا من حقه  أن يحتج على المشترى بأنه لم يدع للتدخل فى دعوى الإستحقاق ولو تدخل لإستطاع دفعها ويقبل منه هذا القول حتى يقيم المشترى الدليل على العكس فعندئذ  يستطيع الرجوع بالضمان على البائع

قارن تقنين الإلتزامات السويسرى م 13-93 فقرة ثالثة فهى تقرر

أن البائع هو الذى يثبت أن الحكم بالإستحقاق كان نتيجة تدليس من المشترى أو خطأ جسيم منه حتى يتخلص من الضمان

( مجموعة الأعمال التحضيرية للقانون المدني – الجزء 4 – ص 85 و 86)

الشرح والتعليق علي المادة 440 مدني

1- يفرض نص المادة 440 مدنى أن الغير قد تعرض للمشترى فعلاً وكان تعرضه فى صورة دعوى إستحقاق يرفعها عليه كما  هو الغالب ودعوى الإستحقاق هذه يجب ان تفهم بمعنى واسع فقد تكون دعوى إستحقاق يدعى فيها الغير حقا على البيع كحق رهن أو حق إنتفاع أو حق إرتفاق  أو حق إيجار أو غير ذلك من الحقوق أو ينكر فيها حقاً من الحقوق للمبيع كحق إرتفاق فعندئذ يتحقق إلتزام البائع بضمان تعرض الغير ويبدأ بتنفيذا إلتزامه تنفيذا عينيا وذلك بان يدخل فى دعوى الإستحقاق إلى جانب المشترى أو ليحل محله فى هذه الدعوى ويدفع إدعاء

وعند ذلك يكون قد نفذ إلتزامه بضمان تعرض الغير تنفيذ عينيا فان لم يتدخل أو تدخل لولم يتجح فى  استصدار حكم برفض الدعوى وجب عليه تنفيذ التزاتمه عن طريق التعويض على وجه معين ويميز لنص بين فرضين فاما ان يتدخل البائع فى دعوى الإستحقاق واما ان لا يتدخل فان لم يتدخل وجب التمييز أيضاً بين فرضين فاما ان يكون المشترى قد دعاه للتدخل فى الوقت الملائم واما اتلا يكون قد فعل .

تدخل البائع فى دعوى الإستحقاق

إذا رفع الغير على المشترى دعوى إستحقاق وجب على المشترى إخطار البائع فى الوقت الملائم ودعوته لتدخل فى الدعوى حتى ينفذ إلتزامه بالضمان تنفيذا عينيا بان يجعل الغير يكف عن ادعائه أو ان يحصل على حكم قضائى برفض دعواه وليس للإخطار شكل خاص فيصح ان يكون شفوياً ولكن عبء الإثبات يقع على المشترى والواجب على المشترى هو إخطار البائع بدعوى الإستحقاق المرفوعه ضده وليس يجب عليه إدخاله فى الدعوى

ولكن لا يوجد مايمنع من أن يدخل البائع المشترى ضامناً فى الدعوى ولا يكتفى بمجرد إخطاره بل أن هذا هو الأفضل قصداً فى الوقت والإجراءت وبه يكفى المشترى نفسه مؤونه دفع دعوى الغير وقد لا يعرف عنها شيئا ثم هو يأمن بعد ذلك عاقبة أن يتهمه البائع فيما يعد أنه دلس فى الدفاع أو أنه إرتكب خطأ جسيماً فيه وقد رسم قانون المرافعات إجراءت إدخال الضامن .

فإذا لم يدخل المشترى ضامناً فى الدعوى واكتفى بإخطاره بها فى الوقت الملائم وجب على البائع أن يتدخل طبقاً لقواعد وإجراءت قانون المرافعات .

عدم تدخل البائع رغم إخطار المشترى له فى دعوى الإستحقاق

قد لا يتدخل البائع خصماً فى دعوى الإستحقاق الأصلية ولا يدخله أحد الخصوم ولا تدخله المحكمة فيها فيبقى خارجاً عن الخصومة فى دعوى الإستحقاق الأصلية ويكون المشترى قد أخطره فى الوقت الملائم ودعاة إلى التدخل فلم يفعل فهنا لا تخلو للحال من أحد أمور ثلاثة :

• أ – إما أن يتولى المشترى وحده دفع  دعوى المتعرض فينجح فى دفعها ويقضى برفض طلبات المتعرض .
• ب – وإما أن يقر المشترى للمتعرض بالحق الذى يدعيه أو يتصالح معه على هذا الحق
• ج – وإما ألا يقر ولا يتصالح ولكنه يفشل فى دفع دعوى المتعرض فيقضى للمتعرض بطلباته ويستحق المبيع إستحقاقاً كلياً أو جزئياً .

فإذا نجح المشترى وحده فى دفع دعوى المتعرض وحصل على حكم نهائى برفض طلباته فقد إنتهى التعرض وإنتهى معه إلتزام البائع بضمانه ولا يبقى إلا أن يرجع المشترى على البائع بما عسى أن يكون قد تجسم من نفقات وإضرار فى دفع دعوى المتعرض ولم يحكم له بها على المتعرض نفسه .

وإذا أقر المشترى للمتعرض بما يدعيه أو تصالح معه عليه فأدى له مالاً ليكف عن تعرضه فيجوز للبائع أن يتخلص من إلتزامه بالضمان بأن يرد للمشترى المبلغ أو قيمة ما أداه من الفوائد القانونية وجميع المصروفات .

عدم تدخل البائع في دعوى الإستحقاق

من غير إخطار المشتري له

فى هذه الحالة إذا نجح المشترى فى رد دعوى المتعرض إنتهى التعرض وإنتهى معه إلتزام البائع بضمانه أما إذا أقر المشترى بحق المتعرض أو تصالح معه أو قضى للمتعرض بطلباته بموجب حكم نهائى واراد المشترى الرجوع على البائع بالتعويضات بموجب ضمان الإستحقاق وجبت مراعاة ان المشترى قد قصر فى عدم إخطار البائع بدعوى الإستحقاق فى الوقت الملائم ولو فعل فقد يجوز أن يكون البائع قادراً على التدخل وعلى رفع دعوى المتعرض من أجل ذلك لا يطلب من البائع لدفع رجوع المشترى عليه بالتعويضات ان يثبت ان تدخله فى الدعوى لو مكنه المشترى من ذلك فى الوقت الملائم كان يؤدى إلى رفض دعوى الإستحقاق (م 440 مدنى ) .

(الوسيط-4- للدكتور عبد الرازق السنهوري – ص 660 وما بعدها)

2- نظم المشرع إلتزام البائع بدفع التعرض فى المادة 440 من القانون المدنى فنص على واجب المشترى إخطار البائع بالدعوى المرفوعة عليه من الغير حتى يتدخل البائع  فيها ليتولى الرد على إدعاء الغير فإن نجح فى ذلك كان هذا تنفيذاً عينياً لإلتزامه. أما ان فشل فحكم للغير بإستحقاق  المبيع كله أو بعضه بثبوت تكليف له عليه كان البائع ملزم بتعويض المشترى عن ذلك وهذا هو ضمان الإستحقاق .

فضمان تعرض الغير يشتمل إذن على إلتزام بدفع الغير وإلتزام بتعويض المشترى إذا ما ثبت الحق الذى يدعيه الغير وهذا هو ضمان الإستحقاق.

فإذا ما تعرض الغير تعرضاً قانونياً للمشترى بأن رفع عليه دعوى بحق على المبيع أو كان المشترى هو الذى رفع الدعوى على الغير فدفع الغير دعواه بإدعاء حق على العين كان على المشترى أن يخطر البائع بإدعاء الغير .

وتختلف حقوق المشترى بإختلاف ما إذا كان قد قام بواجب الإخطار أو لم يقم به فإذا أخطر المشترى البائع بدعوى الغير وجب على البائع أن يتدخل فى الدعوى ليتولى الرد فيها على إدعاءات المتعرض .

فإن تدخل البائع فقد يؤدى تدخله وتوليه الرد على دعوى المدعى إلى رفض هذه الدعوى فيكون بذلك قد نفذ إلتزامه بدفع تعرض الغير تنفيذاً عينياً أما ان حكم المدعى بالإستحقاق فإن البائع يكون ضامنا ويلزم بالتعويض .

أما إذا لم يتدخل البائع فى الدعوى رغم إخطاره فتولى المشترى الدفاع وحده وإنتهى الأمر بالحكم بالإستحقاق للمدعى وجب الضمان على البائع الا إذا أثبت أن الحكم الصادر فى الدعوى كان نتيجة لتدليس من المشترى أو لخطأ جسيم منه (م 440/2مدنى) فلا يكفى أن يثبت أن المدعى لم يكن على حق فى دعواه وإنه كان فى إستطاعته أن يدفع دعوى المتعرض بما يؤدى إلى رفضها فالفرض ان المشترى قد أخطره بالدعوى فلم يتدخل فيها .

أما إذا كان المشترى عندما رأى أن البائع لم يتدخل فى الدعوى رغم أنه قد أخطره بها ودعاه إلى أن يحل محله فيها قد إعترف للأجنبى بحقه أو  تصالح معه على هذا الحق دون أن ينظر فى ذلك صدور حكم قضائى فإنه يكفى لمنع رجوعه بالضمان على البائع أن يثبت أن هذا الأجنبى لم يكن على حق فى دعواه (مادة 441 مدنى ) .

وفى حالة عدم إخطار البائع إذا صدر الحكم لمدعى الإستحقاق فلا زال للمشترى حق الرجوع بالضمان على البائع رغم أنه لم يخطره إلا أنه يترتب على أن المشترى لم يقم بواجب الإخطار أنه يكفى البائع لكى يتخلص من الضمان ان يثبت أن تدخله فى الدعوى كان يؤدى إلى رفضها فلا يلزم إثبات تدليس المشترى أو خطئه الجسيم .

(الوجيز في عقد البيع للدكتور إسماعيل غانم مجموعة ص 120 وما بعدها ، والمراجع السابقة )

التزام المشتري بإخطار البائع بدعوى الاستحقاق

إذا رفع الغير على المشتري دعوى استحقاق وجب على المشتري إخطار البائع في الوقت الملائم ودعوته للتدخل حتى ينفذ التزامه بالضمان تنفيذاً عينياً ويقصد بدعوى الاستحقاق المشار إليها في النص كل دعوى يرفعها المتعرض يطالب فيها بالحق الذي يدعيه سواء كان حقاً عينياً أصلياً كان أو تبعياً أو كان حقاً شخصياً أو ينكر فيها حقاً للمبيع كحق ارتفاع، وعندئذ يتحقق موجب قيام التزام البائع بضمان التعرض والفرض الذي تعرض له المادة أن الدعوى رفعت على المشتري لأنها إذا رفعت على البائع بعد انتقال الملكية إلى المشتري لم يكن الحكم الصادر فيها حجة على المشتري

(السنهوري بند 347)

وقد قضت محكمة النقض بأن

المقرر في فقه قانون المرافعات أن المشرع يقصد بدعوى الاستحقاق التي يندرج في عموم نص المادة 482 مرافعات الذي قضى بأن “جميع المنازعات المتعلقة بالتنفيذ يحكم فيها على وجه السرعة ” الدعوى التي ترفع من الغير أثناء إجراءات التنفيذ ويطلب فيها بطلان هذه الإجراءات مع استحقاق العقارات المحجوز عليه كله أو بعضه  أ أما الدعاوى التي ترفع من الغير بعد انتهاء إجراءات التنفيذ وبعد رسو المزاد فتعتبر دعوى ملكية عادية تنظر بالطريق العادي ويعمل في شأنها بالقواعد الخاصة بالدعاوى العادية ويكون استئناف الحكم الصار فيها طبقاً للمادة 405 مرافعات قبل تعديلها بالقانون رقم 100 لسنة 62 بعريضة تودع قلم كتاب المحكمة المختصة بنظره وليس بتكليف بالحضور

(مجموعة أحكام النقض لسنة 21 ص 49 جلسة 22/1/1970)

وبأنه الدعوى المرفوعة من المشتري على البائع يطلب مبلغ مدعى بترتبه لدائن مرتهن على العين المبيعة زائدة على ما قدر به ثمنها في عقد البيع لا يصح تكيفها بأنها دعوى ضمان مما ينطبق عليه حكم القانون في حالة الاستحقاق أو نزع الملكية

بل أن حكمها يكون بحسب ما يفهم من اتفاق الطرفين في عقد البيع ومن الظروف الأخرى الواقعية الملابسة له. فإذا رفعت دعوى من هذا القبيل وكان عقد البيع منصوصاً على كيفية تسوية البائعين مع المشتري بشأن ما دفعه لهم من الثمن وما استبقاه لديه منه ليدفعه للبنك افتكاكاً لعين التي اشتراها منهم مرهونة مع أطيان أخرى للبنك. متروكة له الخيار بين أن يدفع فوراً إلى البنك هذا الباقي وهو ما يصيب الأطيان المشتراة أو أن يحل في دفعه للبنك محلهم

وكان الثابت أن المشتري عالم علماً أكيداً من قبل المشتري بحالة العين المبيعة وما عليها وغيرها من الدين المسجل، وكان الدائن المرتهن لم ينزع ملكية القدر المبيع بل أنه عند تسوية دينه ظهر أن له بقية منه أراد أن يضعها على العين المبيعة بسبب قاعدة عدم تجزئه الرهن فرفع المشتري على البائعين بدعوى يطلب قيمة هذه البقية التي هي زائدة على الثمن الذي سبق أن دفع برمته لهم وللبنك المرتهن

فإن تكييف هذه الدعوى بأنها دعوى ضمان استحقاق أو نزع ملكية هو تكييف غير صحيح والحكم الصادر بناء على هذا متعين النقض. والصحيح المعول عليه فقط هو عقد البيع وما قارنه من الظروف.

وحكم هذا العقد أن المشتري  قد خلف البائعين في ملكية الأطيان التي اشتراها منهم مرهونة مع الأطيان الأخرى وأن ضمان التعاقد أكثر مما ذكر في العقد.

أما باقي الدين الذي يصيب الأطيان الأخرى المرهونة مع الأطيان المبيعة فلا شأن للبائعين بضمانه ولا تنطبق على بيعهم أحكام قانون المدني الواردة في باب ضمان المبيع عند استحقاقه للغير أو نزع ملكيته كله أو بعضه وإنما ينبغي الأخذ في حقهم بحكم قانون العقد الملزم للطرفين

(جلسة 20/2/1936 مجموعة القواعد القانونية في ال 25 عام بند 89 ص 259)

وبأنه مؤدى نص المادة 27 من القانون رقم 308 لسنة 55 بشأن الحجز الإداري أن المنازعات الواردة بها والتي يفصل فيها على وجه السرعة هي التي ترفع أثناء إجراءات الحجز ، وقبل إتمام البيع أما الدعوى التي ترفع بأحقية المدعي للعقار أو المنقول الذي تم بيعه وببطلان إجراءات التنفيذ فلا ينطبق عليه ذلك النص، ويتعين الرجوع بشأنها إلى قانون المرافعات عملاً بالمادة 75 من القانون 308 لسنة 55

(جلسة 22/1/1970 مجموعة أحكام النقض لسنة 21 ص149)

وإذا كان القانون لم ينص بطريق مباشر على واجب المشتري في إخطار البائع كما فعل بالنسبة للمستأجر في عقد الإيجار، إلا  أنه قد فرض عليه هذا الواجب بطريق غير مباشر ببيان الآثار التي تترتب على الإخطار أو عدم الإخطار (مادتان 440، 441 مدني).

وقد جاء بمذكرة المشروع التمهيدي أنه

هاتان مادتان لا نظير لهما في التقنين الحالي، وإن كانا لا يعدوان أن يكون تطبيقاً للقواعد العامة وهما يدوران حول وجوب إخطار المشتري للبائع بدعوى الاستحقاق المرفوعة عليه من أجنبي في وقت ملائم، تمهيداً للرجوع على البائع بضمان الاستحقاق،  وتنظيماً لحق كل من الطرفين، فهذا الإخطار واجب على المشترى حتى يتبصر البائع في وسائل الدفاع عن الحق الذي باعه في الوقت المناسب

مجموعة الأعمال التحضيرية ج 4 ص 85

ولا محل بداهة لإخطار البائع إذا حصل تعرض من الغير للمشتري دون رفع دعوى وإقامة المشتري دعوى الضمان على البائع مباشرة ،

فقد قضت محكمة النقض بأن

التعرض القانوني الصادر من الغير قد يتحقق في صورة رفع دعوى وعندئذ على المشتري إخطار البائع  في وقت ملائم عملاً بالمادة 44 من القانون المدني، أما إذا وقع التعرض من الغير دون رفع دعوى وأقام المشتري دعواه مباشرة على البائع بالضمان فلا يكون هناك محل للإخطار

(طعن رقم 211 لسنة 45 ق  جلسة 27/4/1978)

والإخطار لا يكون واجباً إلا حيث يرجع المشتري على البائع بضمان الاستحقاق أما إذا رجع عليه بدعوى الفسخ أو إبطال بيع ملك الغير فلا محل للإخطار

وفي هذا قضت محكمة النقض بأن

البين من المادة 440 من القانون المدني أن الإخطار المنصوص عليه فيها لا يكون إلا حين ترفع على المشتري دعوى من الغير باستحقاق المبيع ولا محل للتمسك بعدم حصول هذا الإخطار إلا حيث يرجع المشتري على البائع بضمان الاستحقاق على أساس قيام عقد البيع.

أما إذا اختار المشتري سبيل المطالبة بفسخ العقد فإنه لا مجال لتطبيق المواد من 440 إلى 443 من القانون المدني الخاصة بضمان الاستحقاق

وقد أفصح المشرع عن استقلال دعوى الضمان عن دعوى الضمان عن دعوى الفسخ والإبطال في المادة 443 من القانون المدني التي بنيت عناصر التعويض الذي يحقق للمشتري أن يطلبه من البائع في حالة الرجوع عليه بدعوى الضمان عند استحقاق المبيع كله وذلك بنصه في الفقرة الأخيرة من هذه المادة على أن ” كل هذا ما لم يكن رجوع المشتري مبنياً على المطالبة بفسخ العقد أو إبطاله

(طعن رقم 217 لسنة 34 ق جلسة 22/2/1968)

شكل اخطار المشتري للبائع

ليس للإخطار شكل خاص، فيصح شفوياً ولكن عبء الإثبات يقع على المشتري والواجب على المشتري هو إخطار البائع بدعوى الاستحقاق المرفوعة ضده، وليس يجب عليه إدخاله في الدعوى.

ولكن لا يوجد ما يمنع من أن المشتري يدخل البائع ضامناً في الدعوى ولا يكتفي بمجرد إخطاره، بل إن هذا هو الأفضل، ففيه قصد في الوقت والإجراءات، وبه يكفي المشتري نفسه مؤونة دفع دعوى الغير وقد لا يعرف عنها شيئاً ثم هو يأمن بعد ذلك عاقبه أنى يتهمه البائع فيما بعد أنه دلس في الدفاع أو أنه أرتكب خطأ جسيماً فيه وقد رسم تفنين المرافعات الإجرائية اللازمة لإدخال ضامن في الدعوى من كان يصح اختصامه فيها عند رفعها

ويكون ذلك بالإجراءات المعتادة لرفع الدعوى قبل الجلسة مع مراعاة حكم المادة 66″ ونصت المادة 119 من التقنين على أنه ” يجب على المحكمة في الموارد المدنية إجابة الخصم إلى تأجيل الدعوى لإدخال ضمان فيها، إذا كان الخصم قد كلف ضمانه الحضور خلال ثمانية أيام من تاريخ إعلانه بالدعوى أو قيام السبب الموجب للضمان، أو إذا كانت الثمانية أيام المذكورة لم تنقض قبل الجلسة المحددة لنظر الدعوى

وفيما عدا هذه الحالة يكون التأجيل لإدخال الضامن جوازياً للمحكمة. ويراعى في تأجيل الأجل مواعيد الحضور ويكون إدخال الخصم للضامن بالإجراءات المعتادة لرفع الدعوى “.

فإذا كلف المشتري البائع، في خلال ثمانية أيام من تاريخ رفع الدعوى عليه من الغير، بالحضور ولم يتمكن أن يحدد له إلا جلسة متأخر عن الجلسة المحدد لنظر دعوى الاستحقاق المرفوعة من الغير، أو كان تاريخ الجلسة المحددة لنظر دعوى الاستحقاق سابقاً على انقضاء هذه الثمانية الأيام، وكانت الدعوى مدنية لأن الدعوى التجارية قد لا تحتمل التأخير وجب على المحكمة أن تجيب المشتري إلى تأجيل نظر دعوى الاستحقاق إلى الجلسة المحددة لحضور البائع ضامناً.

فإذا لم يكن المشتري قد تمكن من تكليف البائع بالحضور فلعدم انقضاء الأيام قبل تاريخ دعوى الاستحقاق، راعت المحكمة في تقدير المدة التي تؤجل فيها دعوى الاستحقاق المواعيد اللازمة لتكليف البائع بالحضور وفق الأوضاع العادية، وتحسب في ذلك مواعيد المسافة.

أما إذا كان المشتري هو الذي رفع الدعوى على الغير يطالبه فيها برد المبيع، أو رفع الدعوى على جاره يطالبه فيها بتقريره حق اتفاق للعقار المبيع داخلاً في البيع، فإن ميعاد الثمانية الأيام يسري من وقت قيام السبب الموجب للضمان أي من وقت أن ينكر المدعي عليه دعوى المشترى.

ومن غير ذلك من الأحوال يكون التأجيل لإدخال البائع ضماناً في الدعوى جوازياً  للمحكمة . على أنه إذا كان تحقيق دعوى الاستحقاق المرفوعة على الغير على المشترى، أو تحقيق دعوى المشترى المرفوعة على الغير، يستلزم زمناً غير قصير كما هو الغالب، لم يعد هناك داع يدفع المشترى إلى طلب التأجيل، وكان له أن يدخل البائع ضامناً في أية جلسة من الجلسات التي تؤجل لها الدعوى الأصلية بتحديد تاريخ هذه الجلسة لحضور البائع

(عبد المنعم الشرقاوي في المرافعات المدنية والتجارية ص 393)

فإذا لم يدخل البائع المشترى ضامناً في الدعوى واكتفي بإخطاره بها في الوقت الملائم، وجب على البائع أن يتدخل، ويكون التدخل بصحيفة تعلن للخصوم قبل يوم الجلسة أو بطلب يقدم شفاها في الجلسة في حضورهم ويثبت في محضرهم، ولا يقبل التدخل بعد إقفال باب المرافعة (م 126 /2مرافعات).

وحتى إذا لم يحظر المشتري البائع بالدعوى في الوقت الملائم، وعلم بها البائع من طريق آخر فإنه يجدر به أن يتدخل في الدعوى من تلقاء نفسه حتى يتولى دفعها، إذ هو أقد من المشترى على ذلك. وقد أجاز له تقنين المرافعات سلوك هذا الطريق إذ نصت المادة 126 /1 من هذا التقنين على أنه

” يجوز لكل ذي مصلحة أن يتدخل في الدعوى متضمناً لأحد الخصوم …”

ويجوز كذلك لأن يكون الغير المتعرض لمشتري هو الذي يدخل البائع ضامناً في الدعوى، ويتبع في ذلك الإجراءات التي سبق ذكرها في إدخال المشتري البائع ضامناً في الدعوى

(السنهوري ص 551 وجاء بعدها)

كما أجازت المادة 118 من قانون المرافعات للمحكمة من تلقاء نفسها أن تأمر بإدخال من ترى إدخاله لمصلحة العدالة أو لإظهار الحقيقة. وتعين ميعاد لا يجاوز ثلاثة أسابيع لحضور من تأمر بإدخاله ومن يقوم من الحضور بإدخاله ويكون ذلك بالإجراءات المعتادة لرفع الدعوى

ويؤخذ من هذا النص أنه إذا لم يدخل المشتري أو الغير البائع ضامناً في الدعوى ولم يتدخل البائع في الدعوى من تلقاء نفسه، وبدت المحكمة دلائل على التواطؤ أو الغش أو التقصير من جانب المشتري والغير المتعرض، جاز لها من تلقاء نفسها  أن تأمر بإدخال البائع ضامناً، وتعين أي الخصمين يقوم بإعلانه

فإذا لم يعلن هذا الخصم البائع في الميعاد الذي حدد له، قضت عليه المحكمة بالغرامة أو بوقف الدعوى أو باعتبارها كأن لم تكن  مادة 99 مرافعات

(الأستاذ أحمد أبو الوفا في المرافعات المدنية والتجارية فقرة 178)

وإذا كانت دعوى الاستحقاق الأصلية مرفوعة أمام محكمة ابتدائية كانت مختصة بدعوى الضمان مهما كانت قيمتها أما إذا كانت الدعوى الأصلية مرفوعة أما محكمة جزئية فلا تختص بطلب الضمان إذا كانت قيمته تجاوز نصاب اختصاصها فتقتصر على الفصل في الدعوى الأصلية وحدها

وإذا ترتب على ذلك ضرر بسير العدالة وجب عليها أن تقضي من تلقاء نفسها بإحالة الدعوى الأصلية وإحالة دعوى الضمان الفرعية إلى المحكمة الابتدائية المختصة بدعوى الضمان وحكمها للإحالة يكون غير قابل للاستئناف، وقد يتمكن البائع من الحصول على حكم برفض دعوى الاستحقاق أما إذا فشل فيتحول التزامه بضمان تعرض الغير إلى تعويض

(أبو طلبة ص 526)

وقد قضت محكمة النقض بأن

التزام البائع بالضمان هو من الالتزامات الشخصية التي تنشأ عن عقد البيع بمجرد انعقاده ويتعين على البائع تنفيذ هذا الالتزام تنفيذاً عينياً بأن يدفع إدعاء الغير بجميع الوسائل القانونية التي يملكها حتى يكف عن تعرضه للمشتري ؛ فإذا لم ينجح البائع في ذلك وجب عليه تنفيذ التزامه بالضمان عن طريق التعريض وينتقل هذا الالتزام من البائع إلى ورثته

(الطعن 476 لسنة 39 ق جلسة 29/4/1975 س 26 ص 844)

وتقضي المحكمة باستحقاق الغير للمبيع بالنسبة للدعوى الأصلية وبتعويض للمشتري على البائع وفقاً لقواعد ضمان الاستحقاق (مادة 443) بالنسبة لدعوى الضمان الفرعية بحكم واحد كلما أمكن ذلك (مادة  120 مرافعات ) وإذا خرج المشتري من الدعوى تحمل البائع وحده مصاريفها ولكن يكون الحكم حجة عليه.

(أنو طلبه ص 526)

عدم تدخل البائع في الدعوى رغم إخطاره

إذا لم يتدخل البائع في دعوى التعرض التي رفعها الغير رغم إخطاره وتصدي المشتري وحيداً لدفع إدعاء المتعرض فلا يخلو الحال من فرضين فأما أن يقدم المشتري على الإقرار لمتعرض بحقه أو التصالح معه في شأنه وهو ما تعرضت له المادة 441 مدني، وأما أن يظل على نضاله لمتعرض

وفي هذا الفرض أما أن ينجح المشتري فيقضي برفض إدعاء المتعرض فينتهي التعرض وينتهي معه التزام البائع بضمانه. ولا يبقى إلا يرجع المشتري على البائع بما عسى أن يكون قد تجسم من نفقات وأضرار في دفع دعوى المتعرض ولم يحكم له بها على المتعرض نفسه.

وأما وأن يفشل ويقضي لصالح المتعرض. وهنا يرجع المشتري على البائع بالتعويضات بموجب ضمان الاستحقاق. ولا يمكن للبائع التخلص من الضمان إلا إذا أثبت أن الحكم الصادر في الدعوى كان نتيجة لتدليس من المشتري أو لخطأ جسيم منه. ومعنى هذا أن المشتري إذا لم يرتكب تدليساً أو خطأ جسيماً في الدعوى المرفوعة عليه من الأجنبي، وثبت استحقاق هذا

فإن الحكم الذي يصدر بالاستحقاق يكون حجة على البائع لمصلحة المشتري في دعوى ضمان الاستحقاق كان نتيجة لتدليس من المشتري أو خطأ جسيم منه.

ولا يستطيع البائع في هذه الحالة أن يتخلص من دعوى الضمان التي يرفعها المشتري بدعوى أنه كان لديه وجه للدفاع كان من شأنه إبطال إدعاء المدعي. ليس للبائع أن يزعم هذا، فقد أخطره المشتري بالدعوى فكان عليه أن يتدخل فيها، وهو لم يفعل، فعليه نتيجة تقصيره

(عبد المنعم البدراوي ص 473 السنهوري ص 669)

وغنى عن البيان أن الحكم بالاستحقاق – في حالة عدم تدخل البائع في الدعوى بعد إخطاره – وإن كان حجة للمشتري على البائع في دعوى ضمان الاستحقاق إلا أنه لا يكون حجة على البائع لمصلحة المستحق، ما دام هذا لم يدخل البائع في دعوى الاستحقاق ليكون الحكم حجة عليه.

وقد قضت محكمة النقض بأن

إن البائع إذا كانت كل حقوقه في العقار تنتقل إلى المشتري فلا وجه لاعتباره ممثلاً للمشتري في أي نزاع مع الغير بشأن العقار المبيع. ولذلك فإن كل دعوى ترفع بشأن المبيع يجب أن توجه إلى المشتري، وإذا خوصم البائع فلا يكون الحكم الصادر عليه حجة على المشتري ولو كان عالماً بالخصومة، لأن القانون لا يوجب عليه التدخل فيها

(طعن رقم 48 لسنة 10 ق جلسة 2 يناير سنة 1941)

 عدم إخطار البائع بحصول التعرض أو تأخر الإخطار

إذا لم يحظر المشتري البائع بالدعوى المرفوعة عليه أو تأخر في إخطاره عن الوقت الملائم، فإنه يتحمل نتيجة تقصيره، وعلى ذلك فإذا نجح المتعرض في إثبات صحة ادعائه وصدر له حكم حاز قوة الأمر المقضي، وترتب على ذلك أن حرم المشتري من كل أو بعض حقوقه الناشئة عن عقد البيع، فقد حقه في الرجوع بالضمان

إذ أثبت البائع أن تدخله في الدعوى كان يؤدي إلى فض الحكم باستحقاق المتعرض للمبيع. ويستطيع البائع إثبات ذلك بأن يقيم الدليل على أن لديه دفعاً خاصاً به كان يمكنه التمسك به لو أدخل في دعوى الاستحقاق

أو أن لديه مستند أو دليلاً آخر حاسماً في الدعوى. ولكن لا يكفي لحرمان المشتري من الرجوع بالضمان أن يكون قد أهمل في التمسك بدفع خاص به كتملك المبيع بالتقادم، لأن هذا قاصراً على شخص المشتري وما كان للبائع أن يتمسك به لو أدخل في الدعوى

(محمد شكري سرور ص 336 – محمد لبيب شنب ص 576)

ولا يكفي في هذه الحالة أن يثبت المشتري أن البائع يعلم فعلاً بالتعرض، ما دام لم يقم هو بإخطاره به في الوقت الملائم فقد يظن البائع أن المشتري مطمئن إلى مركزه ولا يحتاج إلى تدخل البائع ولذلك لم يخطره

(السنهوري ص 554)

(قارن الأستاذ عبد الفتاح عبد الباقي فقرة 151 – الأستاذ جميل الشرقاوي ص 247)

الطعن بالنقض في الحكم القاضي باستحقاق العقار للغير

للضامن كما للمضمون الحق في الطعن بالنقض في الحكم القاضي باستحقاق العقار المبيع للغير وهذا الحق يعتبر بالنسبة لكل منهم  حقاً شخصياً قائماً على مصلحة خاصة بحيث لو طعن الضامن بالنقض في هذا الحكم وقضي برفضه فذلك لا يمنع المضمون من تقديم طعن جديد باسمه شخصياً ولا يشترط لوجود هذا الحق سوى اتصال الدعوى  الأصلية بدعوى الضمان اتصالاً وثيقاً لا انفكاك له وكون الضامن قد دافع في الدعويين معاً على أن قبول المضمون للحكم في الدعوى الأصلية مفروض تعليقه على شرط قبول الضامن لهذا الحكم.

(نقض 7/4/1932ج 2 في 25 سنة ص 1090)

خاتمة بحث استحقاق المبيع للغير

تحدد المادة 440 ما يُعرف باسم “استحقاق المبيع للغير” في القانون المدني وهذه المادة تُعد مبدأً أساسيًا في القانون المدني، وتحكم العديد من العقود والمعاملات مثل عقود البيع والشراء والتنازل وغيرها و تُعتبر الشروط والأحكام المذكورة في العقد بمثابة اتفاق بين الطرفين ويتم تنفيذها عند استحقاق المبيع للغير وفقًا للشروط المحددة