مفهوم الأعمال السلبية المحظورة علي البائع

الأعمال السلبية التزام امتناع

تعرف علي ماهية الأعمال السلبية المحظورة علي البائع ايتانها قبل المشتري منه وفقا للقانون المدني حتى لا يضر به وهذه الأعمال السلبية تعد التزام بالامتناع يقع عاتق علي البائع.

الأعمال السلبية التي يلتزم البائع بالامتناع عنها

تتمثل الأعمال السلبية التي يلتزم البائع بالامتناع عنها في سبيل نقل الملكية للمشتري في امتناعه عن وضع العقبات التي تجعل نقل الملكية عسيرا او مستحيلا.

وعلي ذلك فان هناك نوعين من الأعمال المحظورة التي يلتزم البائع بالامتناع عنها :

أعمال تجعل نقل الملكية عسيرا :

منها إخفاء البائع المستندات الضرورية اللازمة للتسجيل كشهادة الضريبة العقارية

وأعمال تجعل نقل الملكية عسيرا منها :

• تصرف البائع في المنقول بعد البيع وتسليمه للمشتري الثاني حسن النية
• تصرف البائع في العقار بعد البيع وتمكين المشتري الثاني من تسجيل عقده قبل المشتري الأول
• إلحاق البائع بالمبيع تلفا أو تخريبا بحيث تهلك العين هلاكا كليا أو جزئيا فيتعذر انتقال الملكية للمشتري

لا يجوز للبائع إنكار ملكية المشتري للمبيع

يلتزم البائع بعقد بيع عرفي بعدم  إنكار ملكية المشتري لعدم تسجيل المشتري عقده والمستقر عليه أن عقد البيع العرفي لا ينقل الملكيــة للمشتري ولذا لا يعتبر المشتري ( رغم البيع ودفع الثمن ) مالكا للمبيع ولكن عقد البيع العرفي ينشئ التزامات شخصية على عاتق البائع أهما نقل ملكية المبيع للمشتري ولذا لا يجوز للبائع إنكار ملكية المشتري للمبيع لعدم تسجيل عقده كما لا يجوز له إنكار ملكية المشتري من المشتري إذا قام المشترى ببيع العقار الذي سبق وان اشتراه ؛

وفي بيان أحكام ذلك الالتزام قضت محكمة النقض :

إذا كان الحكم المطعون فيه قد اعتبر الإقرار تصرفا مقررا للملكية وليس منشئا لها ، أي أنه أخبار بملكية سابقة ليس هو سنده بل دليلها فان هذا التصرف الإقرار يكون حجة على المقر دون حاجة إلى تسجيل وفقا لحكم المادة العاشرة من القانون رقم 114 لسنه 1946 الخاص بالشهر العقاري وهو ذات حكم قانون التسجيل رقم 18 لسنه 1923 الذي وان كان قد سوي بين التصرفات المنشئة للملكية وغيرها من الحقوق العينية ، وبين التصرفات المقررة لها من حيث وجوب تسجيلها

إلا أنه فرق بين النوعين في اثر عدم التسجيل

فرتب على التصرفات الإنشائية أن الحقوق التي يقصد إلى إنشائها أو نقلها أو تغييرها أو زوالها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول بين المتعاقدين ولا بالنسبة لغيرهم غلا بالتسجيل بخلاف التصرفات المقررة لهذه الحقوق فانه رتب على عدم تسجيلها أنها لا تكون حجة على الغير

مما مفاده

جواز الاحتجاج بها بين المتعاقدين بغير حاجة إلى تسجيل ولما كان المشتري من المطعون عليهما العاشرة والحادية عشرة يعتبر من الغير بالنسبة للإقرار العرفي الصادر منهما للبائعين للطاعن لأنه ثبت لهذا المشتري على العقار الذي اشتراه حق عيني مصدره تصرف قانوني يخضع للشهر وتم تسجيله بالفعل فان ذلك الإقرار لا يصح أن يتعدى أثره إلى هذا المشتري ،

وإذ كان الحكم المطعون فيه قد نفي صورية عقد شراء المذكورة فان ذلك الحكم لا يكون قد خالف القانون حين فرق بين الأثر المترتب على الإقرار العرفي فيما بين المقرين والمقر لهما من جواز الاحتجاج به بينهم حتى ولو لم يسجل وبين أثره بالنسبة للغير فقضي بعدم تجاوز هذا الأثر إليه لأنه إقرار بملكية عقار لم يشهر عنه  .

لا يجوز للبائع  طلب تثبيت ملكيته

لا يجوز للبائع بعقد بيع عرفي طلب تثبيت ملكيته علي العقار المبيع منه لعدم تسجيل المشتري عقده ومن ثم لا يستطيع أن يطالب المشتري بتثبيت ملكيته على المبيع ولو انه لا يزال مالكا – لأن البيع لم يسجل – ذلك أنه ملتزم بنقل الملكية ومن كل ملتزما بنقل الملكية لا يستطيع أن يطالب بها  علي انه يراعي ما قد يكون للبائع من حقوق لدي المشتري وامتنع هذا الأخير عن سدادها فيكون للبائع الحق في الامتناع عن نقل الملكية وبالأدق اتخاذ الإجراءات اللازمة لنقل الملكية وهو ما يسمي بالدفع بعدم التنفيذ  .

وهو ما أكده قضاء محكمة النقض :

إذا كانت المادة 428 من القانون المدني تلزم البائع بأن يقوم بما هو ضروري لنقل لحق المبيع إلى المشتري ومن ذلك تقديم الشهادات اللازمة للتسجيل إليه كمستندات ملكية وبيان حدود العقار إلا أنه متى كان هذا الالتزام يقابله التزام من جانب المشتري ولم يقم بتنفيذه – جاز للبائع – وعلى ما تقضي به المادة 161 من القانون المدني – أن يمتنع من جانبه عن القيام بالإجراءات اللازمة للتسجيل  .

كمـا قضـت محكمة النقض :

ليس للبائع – لعدم تسجيل عقد البيع وتراخي انتقـال الملكية – أن يطلب الحكم على المشتري بتثبيت ملكيته هو للمبيع لأن من يضمن نقل الملك لغيره لا يجوز له أن يدعيه لنفسه وكما يجري هذا الحكم على البائع فهو يجري على من يخلفه في تركته فان على الوارث – كمورثه – أن يقوم للمشتري بالإجراءات القانونية اللازمة للتسجيل من الاعتراف بصدور العقد بالأوضاع المعتادة أو بإنشاء العقد من جديد بتلك الأوضاع ومتي وجب هذا على الوارث فلا يقبل منه أيضا أن يدعي لنفسه ملك المبيع على المشتري  .

كما قضت محكمة النقض :

من أهم التزامات البائع ضمان انتقال ملكية المبيع إلى المشتري فلا يجوز له طلب تثبيت ملكيته إلى العقار المبيع منه لمجرد أن المشتري لم يسجل عقد شرائه وإذن فمتي كان الطاعن قد استند إلى عقد يتضمن شراءه المنزل موضوع النزاع من المطعون عليهما الأولين وآخرين مقابل ثمن تسلم منه البائعون مبلغا عند التعاقد على أن يدفع الباقي في التاريخ الذي حدد لتحرير العقد النهائي ، ونص في العقد على أنه إذا لم يدفع المشتري الباقي في الميعاد المحدد يكون المبلغ الذي دفعه بصفة عربون من حق البائعين ويبطل العقد

وكان الطاعن قد تمسك بأنه دفع كامل الثمن للمطعون عليهما الأولي والثانية ، بموجب إيصالات قدمها للمحكمة ، وكان الحكم المطعون فيه إذ قضي بتثبيت ملكية المطعون عليهما الأولي والثانية إلى القدر المبيع منهما أقام قضاءه على أن البيع لم يصبح نهائيا بالنسبة لهاتين الأخيرتين

وأن المشتري لم يرفع دعوى بصفحة التعاقد أو بتثبيت ملكيته حتى يمكن للمحكمة أن تقول كلمتها في العقد المذكور فضلا عن أنه منصوص فيه صراحة على أنه إذا لم يقم المشتري بدفع باقي الثمن يعتبر البيع مفسوخاً ولا حق للمشتري في استرداد ما دفعه من الثمن ويعتبر عربونا

إذ قرر الحكم ذلك فانه يكون قد خالف القانون ذلك أن العقد الذي تمسك به الطاعن يعتبر صحيحا ومنتجا لأثاره دون حاجة إلى رفع دعوى صحة تعاقد عنه ما لم يصدر حكم من المحكمة بانحلاله أو بفسخه لسبب من الأسباب المسوغة لذلك ، كما يكون الحكم مشوبا بالقصور لعدم تحقيق المحكمة دفاع الطاعن بأنه أوفي كامل الثمن للمطعون عليهما الأولي والثانية  .

كما قضت محكمة النقض :

ليس للبائع لعدم تسجيل العقد وتراخي نقل الملكية بسببه أن يدعي لنفسه ملك المبيع على المشتري لأن من يضمن نقل الملكية لغيره ، لا يجوز أن يدعيها لنفسه  .

التزام البائع بنقل الملكية للمشتري

يلتزم البائع بعقد عرفي بنقل الملكية الى المشتري وكذلك يلتزم بعدم التعرض له في ذلك فهو ضامن وينتقل هذا الالتزام منه الى ورثته فيلتزمون بما هو ضروري لنقل الملكية للمشتري من مورثهم وعدم التعرض له وفي مقالات منشورة أوضحنا أن الملكية في العقارات لا تنتقل إلا بالتسجيل  – المادة 9 من قانون الشهر العقاري .

وعقد البيع العرفي وان كانت له بعض الآثار إلا أنه لا يتقل الملكية بين المتعاقدين ولا بالنسبة للغير ، ومن ثم فان الشيء المبيع بعقد بيع عرفي تظل ملكيته على ذمة البائع ولا تنتقل إلى المشتري فإذا  مات البائع قبل تسجيل عقد البيع انتقلت ملكية المبيع إلى ورثة البائع

والفرض أن المورث قام ببيع العقار قبل موته بعقد بيع عرفي لم يسجل ، فان ملكية العقار تنتقل إلى ورثته فإذا قام الورثة ببيع العقار إلى مشتر أخر فان التنازع يقع بين المشتري من المورث والمشتري من الورثة ، ففي هذه الحالة فان الملكية انتقلت من المورث إلى الورثة فإذا ما قام الورثة بتسجيل حق الإرث وقام المشتري منهم بتسجيل عقد شرائه فان الملكية تنتقل من الورثة إلى المشتري الثاني ، ومن ثم يفضل المشتري من الورثة على المشتري من المورث .

قضت محكمة النقض:

مؤدي نص المادة التاسعة من قانون رقم 114 لسنه 1946 بتنظيم الشهر العقاري – وعلى ما جري به قضاء هذه المحكمة – أن الملكية لا تنتقل إلى المشتري إلا بتسجيل عقد البيع وأن العقد الذي لم يسجل لا ينشئ إلا التزامات شخصية بين طرفيه ، فإذا لم يسجل المشتري من المورث عقده فلا تنتقل إليه الملكية ويبقي العقار على ملك المورث وينتقل منه إلى ورثته ، فإذا تصرف الوارث بالبيع بعد ذلك في ذات العقار ، فانه يكون قد تصرف فيما يملك تصرفا صحيحاً وان كان غير ناقل الملكية طالما لم يتم تسجيل العقد  .

كما قضت محكمة النقض :

مفاد نص الفقرتين الأولي والثانية للمادة 13 من قانون تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنه 1946 أن المشرع لم يجعل شهر حق الإرث شرطا لانتقال الحقوق العينية العقارية إلى الورثة حتى لا تبقي هذه الحقوق بغير مالك لحين شهر حق الإرث وإنما تؤول هذه الحقوق للورثة من وقت وفاة المورث باعتبار أن انتقال ملكية أعيان التركة بما فيها الحقوق العينية العقارية من المورث إلى الوارث اثر يترتب على واقعة الوفاة . واكتفي المشرع في مقام تحديد الجزاء على عدم شهر حق الإرث يمنع شهر أي تصرف يصدر من الوارث في أي عقار من عقارات التركة دون منع التصرف ذاته  .

وفي كون البيع الصادر من المورث لا ينقل إلى المشتري ملكية العقار المباع إلا بالتسجيل فإذا لم يسجل المشتري عقد شرائه بقي العقار على ملك المورث وانتقل إلى ورثته من بعده بسبب الإرث وقد قضت محكمة النقض في ذلك الصدد:

 المقرر في قضاء هذه المحكمة أن البيع الصادر من المورث لا ينقل إلى المشتري ملكية العقار المباع إلا بالتسجيل فإذا لم يسجل المشتري عقد شرائه بقي العقار على ملك المورث وانتقل إلى ورثته من بعده بسبب الإرث  ويكون للوارث كما كان لمورثه أن يبيع العقار لمشتر أخر إلا أنه لا يكون في هذه الحالة ثمة محل لمفاضلة بين البيع الذي يصدر من المورث والبيع الذي يصدر من الوارث وذلك بسبب تعادل سندات المشترين

ومن مقتضى ذلك أنه إذا كان المشتري الأول قد استلم العقار المباع من البائع له أو ورثته من بعده تنفيذ للالتزامات الشخصية التي يرتبها العقد ، فانه لا يجوز بعد ذلك نزع العين من تحدث يده وتسليمها للمشتري الثاني إلا بعد تسجيل عقده وثبوت أفضلية له بذلك  .

كما قضت محكمة النقض :

لا محل للمفاضلة بين البيع الذي يصدر من المورث والبيع الذي يصدر من الوارث وذلك بسبب تعادل سندات المشترين ومن مقتضى ذلك أنه إذا كان أحد المشترين قد استلم العقار المباع من البائع له فانه لا يجوز بعد ذلك نزعه من تحت يده وتسليمه إلى المشتري الأخر إلا بعد تسجيل عقده وثبوت أفضلية له بذلك وأن مناط الحجية المانعة من إعادة طرح النزاع في ذات المسألة المقتضى فيها أن يكون الحكم قد قطع في مسألة أساسية بعد أن تناقش فيها الطرفان واستقرت حقيقتها بينهما استقرارا يمنع من إعادة طرحها ومناقشها والبت فيها بحكم جديد ومن ثم فان ما لم تنظره المحكمة بالفعل لا يكون موضوعا لحكم حائز قوة الأمر المقضي فيه

لما كان ذلك

وكان الثابت من الأوراق أنه لا خلاف بين طرفي الخصومة على أن الطاعن الأول هو واضع اليد على المساحة موضوع التداعي والحائز لها وكان الطاعن الأول قد تمسك في دفاعه أمام درجتي التقاضي بأنه يضع اليد على عين النزاع نفاذا لعقد شرائه في 6/3/1975 من المرحومة — إحدى ورثة المالك الأصلي ….

فان الحكم المطعون فيه

إذ قضي بتسليمها إلى المطعون عليه على سند من أن عقد الطاعن الأول المؤرخ 6/3/1975 صادر من غير مالك أخذا بحجية الحكم الصادر في الدعوى رقم 514 لسنه 1975 مدني مركز امبابة واستئنافها رقم 401 لسنه 1975 مدني مستأنف الجيزة ورغم أن هذا الحكم لم يفصل في ملكية البائعة لهذه المساحة ولم يتعرض لبحثها وإنما قضي برفض دعواها بطلب أحقيتها فيها تأسيسا على التزامها بضمان عدم التعرض في البيع الصادر من مورثها للمطعون عليه بالعقد المؤرخ 18/2/1966 يكون معيبا بما يستوجب نقضه  .

عدم جواز تصرف الأب في ملك القاصر الا باذن المحكمة

وجوب حصول الولي الشرعي أو الوصي على أذن المحكمة الحسبية حيث تنص المادة 7 فقرة 1 من المرسوم بقانون رقم 119 لسنه 1952 بشأن الولاية علي المال :

لا يجوز للأب أن يتصرف في العقار أو المحل التجاري أو الأوراق المالية إذا زادت قيمتها على ثلاثمائة جنيه إلا بإذن المحكمة ولا يجوز للمحكمة أن ترفض الإذن إلا إذا كان التصرف من شأنه جعل أموال القاصر في خطر أو كان فيه غبن يزيد على خمس القيمة

ما يجوز للأب من تصرفات في مال القاصر خاصة البيع:

يجوز للأب بدون إذن المحكمة التصرف في جميع أموال ولده القاصر المنقولة أيا كانت قيمتها ، ولا يستثني من ذلك غير المحل التجاري والأوراق المالية إذا زادت قيمتها عن ثلاثمائة جنيه ، وكذلك يجوز له التصرف في العقار إذا لم تجاوز قيمته ثلاثمائة جنيه.

أما إذا زادت قيمة العقار أو المحل التجاري أو الأوراق المالية عن هذا الحد ، فلا يجوز له التصرف فيها إلا بإذن المحكمة . ولا يجوز للمحكمة أن ترفض الإذن في هذه الحالة إلا إذا كان التصرف من شانه جعل أموال القاصر في خطر أو كان فيه غبن يزيد على خمس القيمة.

سلطة الأب في التصرف في أموال ابنه القاصر الذي تبرع بها له:

تنص المادة 13 من المرسوم بقانون رقم 119 لسنه 1952 :

لا تسري القيود المنصوص عليها في هذا القانون على ما آل للقاصر من مال بطريق التبرع من أبيه ، صريحا كان التبرع أو مستترا ، ولا يلزم الأب بتقديم حساب عن هذا المال .

أجاز نص المادة 13 للأب أن يتصرف بدون إذن المحكمة في العقار أو المحل التجاري أو الأوراق المالية إذا زادت قيمتها على ثلاثمائة جنيه متى كانت هذه الأموال قد آلت إلى القاصر عن طريق التبرع من أبيه.

ما يجوز للجد من تصرفات في مال القاصر خاصة البيع:

تنص المادة 15 من المرسوم بقانون رقم 119 لسنه 1952 :

• لا يجوز للجد بغير إذن المحكمة التصرف في مال القاصر ، ولا الصلح عليه ، ولا التنازل عن التأمينات أو أضعافها .
• لذا لا يجوز للجد بيع شيء من مال القاصر أو شراء شيء له بثمن من ماله إلا بإذن المحكمة.

القيد العام علي التصرف في مال القاصر:

لا يجوز للأب أو الجد – كأولياء علي الصغير القاصر –  التصرف في عقـار القاصر لنفسه أو لزوجه أو لأقاربه أو لأقاربها إلى الدرجة الرابعة إلا بإذن خاص من المحكمة ، غير أن الأب يجوز له سواء في الحالات التي يحتاج فيها إلى إذن من المحكمة أو التي لا يحتاج فيها إلى إذن ، أن يتعاقد مع نفسه باسم القاصر سواء أكان ذلك لحسابه هو أم لحساب شخص أخر إلا إذا نص القانون على غير ذلك ، أما الجد فلا يجوز له ذلك ويلـزم تعيين وصي خاص للتعاقد معه .

الوضع القانوني للتصرفات الصادر من الوصي:

تنص المادة 39 من المرسوم بقانون رقم 119 لسنه 1952 :

لا يجوز للوصي مباشرة التصرفات الآتية إلا بإذن المحكمة :

جميع التصرفات التي من شانها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو التبعية أو نقله أو تغييره أو زواله ، وكذلك جميع التصرفات المقررة لحق من الحقوق المذكورة .

والواضح أن الوصي لا يملك ولاية البيع أو الشراء بمال القاصر إلا بإذن المحكمة ، وإذا حصل الوصي على إذن المحكمة فى بيع مال القاصر فانه لا يجوز له أن يبيعه لنفسه إلا إذا آذنته المحكمة خصيصا فى ذلك وفى هذه الحالة لا يجوز للوصي أن يتعاقد مع نفسه باسم القاصر ، ويجب عليه أن يطلب تعيين وصي خاص لإبرام العقد معه  .

وفي اعتبار  إجراء القسمة بالتراضي جائز ، ولو كان بين الشركاء من هو ناقص الأهلية قضت محكمة النقض : إجراء القسمة بالتراضي جائز ، ولو كان بين الشركاء من هو ناقص الأهلية ، على أن يحصل الوصي أو القيم على إذن من الجهة القضائية المختصة بإجراء القسمة على هذا الوجه ، وعلى أن تصدق هذه الجهة على عقد القسمة بعد تمامه حتى يصبح نافذا فى حق ناقص الأهلية .

وإذا كان البطلان المترتب على عدم مراعاة هذه الإجراءات قد شرع لمصلحة القاصر ومن فى حكمه ، حتى لا يتعاقد الوصي أو القيم على تصرف ليس له فى الأصل أن يستقل به ، فان هذا البطلان يكون نسبيا لا يحتج به إلا ناقص الأهلية ، الذي يكون له عند بلوغه سن الرشد أن كان قاصرا ، أو عند رفع الحجر عنه أن كان محجورا عليه ، التنازل عن التمسك بهذا البطلان وإجازة القسمة الحاصلة بغير إتباع هذه الإجراءات  .

وفي وجوب  تقدير القيمة لأباحه أو حظر التصرف من الولي قضت محكمة النقض :

النص فى المادة 7/1 من المرسوم بقانون رقم 119 لسنه 1952 بأحكام الولاية على المال على أنه :

لا يجوز للأب أن يتصرف فى العقار أو المحل التجاري أو الأوراق المالية إذا زادت قيمتها عن ثلاثمائة جنيه إلا بإذن المحكمة ” يدل على أن العبرة عند تطبيق هذا النص بقيمة العقار وقت التصرف فيه – فان المحكمة تقديرها تلك الأرض وقت بيعها سنه 1963 بالثمن الذي اشترها به الطاعن سنه 1956 تكون قد أخطأت فى تطبيق القانون  .

وفي وجوب  تدخل النيابة العامة فى القضايا الخاصة بالقصر قضت محكمة النقض :

إن هدف المشرع من تدخل النيابة العامة فى القضايا الخاصة بالقصر وعلى ما جري به قضاء هذه المحكمة – وإنما هو رعاية مصلحتهم ومن ثم فان البطلان المترتب على إغفال أخطار النيابة بهذه القضايا يكون بطلانا نسبيا مقررا لمصلحتهم – وبالتالي يتعين عليهم التمسك به أمام محكمة الموضوع – وإذا ما فاتهم ذلك فلا يجوز لهم التحدي به لأول مرة أمام محكمة النقض .

ختام الأعمال السلبية للبائع

في الختام نقول أن التزام البائع باتخاذ عمل ايجابي لنقل الملكية هو المضاد للعمل السلبي ومن ثم يتضمن التزام البائع بنقل الملكية للمشتري في القانون المدني المصري  أن يقوم البائع بإيجاد السند القانوني الذي ينقل الملكية للمشتري وذلك إما عن طريق تحرير عقد البيع الرسمي ، أو عن طريق تحرير عقد البيع العرفي إذا كانت الشروط القانونية لذلك متوفرة و يلتزم البائع بتسليم المبيع للمشترى بالحالة التى كان عليها وقت البيع ، ويشمل التسليم ملحقات الشيء المبيع وكل ما اعد بصفة دائمة لاستعمال هذا الشيء وذلك طبقا لما تقضى به طبيعة الأشياء وعرف الجهة وقصد المتعاقدين

وفي الأخير نرشح لك عزيزى الزائر هذا البحث الشامل عن أثار عقد البيع النهائي والابتدائي وأهمية الثمن للمزيد من المعلومات عن البيع العرفي والتزامات البائع .