الإيجار المفروش في القانون المصري: متى يخضع للقانون المدني؟

يشهد الإيجار المفروش في القانون المصري حضورًا متزايدا في سوق السكن لما يوفره من مرونة وسرعة انتقال وتوافر للأثاث.

ويوضح هذا المقال الإطار القانوني الحاكم بعد قانون 4 لسنة 1996، وكيف أعاد سلطان الإرادة في تحديد الأجرة والمدة.

والفروق بين ما قبل وما بعد صدوره، ومعيار محكمة النقض في صورية المفروشات، وحظر التأجير المفروش للأجانب، واستثناء المصري المقيم بالخارج.

كما نقدّم بنودًا أساسية لعقد الإيجار المفروش ونصائح عملية لتقليل المنازعات.

مقالات تفيد القارئ في التعمق في قضايا الإيجارات:   قضايا الإيجارات في مصر .

ما هو الإيجار المفروش في القانون المصري؟ التعريف والتمييز عن الإيجار الخالي

يقصد بعقد الإيجار المفروش أن تتناول الإجارة الانتفاع بالعين ومجموعة من المنقولات ذات قيمة فعلية تُلائم الغرض من السكن، على نحوٍ يختلف عن الإيجار الخالي الذي ينصرف إلى منفعة العين وحدها.

وتكتسب قائمة المنقولات وقيمتها ووصف حالتها دورًا محوريًا في تكييف العلاقة، وتُستخدم كمرجع عند التسليم والاسترداد.

عناصر “المفروش الحقيقي” ومعيار محكمة النقض

يمتاز المفروش الحقيقي بوجود منقولات كافية غير صورية تُغلب منفعتها على منفعة المكان، وإلا عُدّت العين خالية.

ويعمل هذا المعيار كدرعٍ ضد التحايل برفع القيمة الإيجارية عبر صورية المفروشات، ويؤثر مباشرةً في تحديد ما إذا كانت الأجرة اتفاقية بالكامل أم تخضع لقيود قوانين إيجار الأماكن.

مبادئ أحكام محكمة النقض الحديثة في الإيجار المفروش

أصدرت محكمة النقض عدة أحكام في قضايا الإيجار المفروش، أبرزها:

1. وجوب تحقق وجود مفروشات ذات منفعة وقيمة تفوق منفعة العين المؤجرة، وإلا عُد الإيجار وارداً على عين خالية.
2. جواز إثبات صورية المفروشات بكافة طرق الإثبات.
3. أعطى القانون حق الإخلاء للمالك إذا ترك المستأجر العين مغلقة لمدة تزيد عن سنة أو امتلك وحدة بديلة وقابلة للاستخدام.
4. أيدت النقض عدم امتداد عقد الإيجار المفروش بقوة القانون بعد انتهاء مدته ما لم ينص العقد على خلاف ذلك صراحة.

الفروق بين الإيجار المفروش والإيجار الخالي

• الإيجار المفروش يشترط توفر منقولات وأثاث ذي قيمة فعلية، ويعد التحايل بصورية المفروشات سببًا لاعتبار العين خالية وتسري عليها القواعد الخاصة بالإيجار الخالي وفقًا لأحكام القضاء.
• في العقود القديمة، كان الامتداد القانوني يسري على العقود الخالية، أما المفروشة فكانت تُحدد شروطها بدقة وتخضع للفحص القضائي الدقيق بشأن وجود المفروشات وصوريتها.

متى يخضع الإيجار المفروش للقانون المدني بعد قانون 4 لسنة 1996؟

أخضع قانون 4/1996 الأماكن التي لم يسبق تأجيرها أو انتهت عقودها لأحكام القانون المدني سواء أُجِّرت خالية أو مفروشة، فعادت الهيمنة لسلطان الإرادة في تحديد الأجرة ومدة العقد.

ويوجّه ذلك التطبيق العملي لحقوق المالك والمستأجر، مع أهمية حفظ مستندات السداد، واعتماد وسائل دفع قابلة للتتبع لتجنّب المنازعات.

للمزيد حول آثار الإخلاء وحقوق الأطراف انظر:

 قانون الإيجارات الجديد 2025 .

قبل 1996 مقابل بعده: الفروق العملية وآثارها على الامتداد القانوني

• قبل 1996: تُشترط كفاية المنقولات، وإلا تُعد العين خالية وقد تُطبق الأجرة القانونية والامتداد القانوني بحسب الأحوال.
• بعد 1996: عادت الأجرة والمدة لاتفاق الطرفين، ولا امتداد قانوني للعقد المحدد المدة. ويمكن ضبط الانتهاء بنص صريح، مع مراعاة أحكام التنبيه عند غياب المدة.

الإطار التشريعي للإيجار المفروش بعد قانون 4 لسنة 1996 وتعديلات 2025

بات واضحاً أن الإيجار المفروش الذي يتم بعد 31 يناير 1996 أصبح خاضعًا لأحكام القانون المدني، وبذلك عادت الهيمنة لسلطان الإرادة في تحديد الأجرة والمدة، وانتهى الامتداد القانوني التلقائي للعقود القديمة.

آخر التعديلات جاء مع إقرار قانوني 164 و165 لسنة 2025، اللذان نظما العلاقة بين المؤجر والمستأجر بشكل أكثر وضوحًا.

حددت التعديلات الأخيرة مدة العقود السكنية بسبع سنوات، وغير السكنية بخمس سنوات، تبدأ من تاريخ نفاذ القانون الجديد وترتفع الأجرة تدريجياً حسب تصنيف الأحياء والمحافظات، ما يحقق توازنًا بين حقوق المالكين والمستأجرين.

,أكد القانون على انتهاء العقد بانتهاء مدته، وعلى حق المالك في طلب الإخلاء دون إخلال بحق المستأجر في المطالبة بتعويض أو طلب وحدة بديلة من الدولة.

,نصّت التعديلات على تشكيل لجان حصر عقارية لتصنيف المناطق (متميزة، متوسطة، اقتصادية) لتحديد قيم الإيجار بشكل عادل، مع إلزام المستأجر بالقيمة المؤقتة لحين إصدار قرار اللجنة.

شروط وضوابط العقد المفروش وفق القانون المدني

ينبغي لأي عقد إيجار مفروش أن يتضمن البنود التالية لضمان حقوق الطرفين وتجنب المنازعات:

• تحديد واضح ودقيق للعين المؤجرة من حيث الموقع، المساحة، وعدد الغرف.
• قائمة مفصلة بالمنقولات والأثاث الملحق، حالة كل عنصر، وصور فوتوغرافية تؤيد القائمة.
• تحديد مدة العقد صراحة وتأكيد على انتهائها بقوة القانون دون الحاجة لتنبيه بالإخلاء.
• آلية دفع الأجرة ووسائل إثبات السداد (تحويل بنكي أو إيصال موقع).
• شرط جزائي عادل في حالة التأخير في الإخلاء أو السداد.
• توزيع مسؤوليات الصيانة والالتزامات المرفقية (مياه، كهرباء، غاز، اتصالات).
• حظر التنازل أو التأجير من الباطن إلا بإذن كتابي صريح من المالك.
• اختصاص مكاني محدد لمحاكم النظر في المنازعات.
• إجراءات منع التحايل بإخراج/إدخال منقولات إلا بمحضر جرد رسمي.

أحدث تعديلات قانون الإيجار القديم والمفروش 2025

• نصّ القانون رقم 164 لسنة 2025 على تطبيقه على الأماكن المؤجرة للسكنى والغير سكنية للأشخاص الطبيعيين بعقود سارية قبل 31 يناير 1996، باستثناء العقود الحديثة.
• حددت الأجرة في المناطق المتميزة بعشرين ضعف القيمة القانونية وألف جنيه حد أدنى، والمتوسطة والاقتصادية بعشرة أضعاف وحد أدنى أربعمائة ومائتين وخمسين جنيهًا على التوالي. الأجر المؤقت للمستأجرين حتى انتهاء أعمال لجنة الحصر هو 250 جنيهًا شهريًا.
• تزداد القيمة الإيجارية سنويًا بمعدل 15% وفقًا للقانون الجديد.
• ألزم القانون المستأجر أو خلفه العام أو الخاص بإخلاء المكان المؤجر بنهاية مدة العقد، ومنح المالك حق الطرد القضائي السريع حال الامتناع عن الإخلاء.

أحدث الأسس التشريعية لضمان حقوق الطرفين

• أوضح القانون الجديد أن عقود الإيجار الحديثة لا تخضع للامتداد القانوني أو لأجرة محددة مسبقًا، بل تعتمد على إرادة الطرفين وقواعد العقد المدني.
• أتاح للمالك طلب الطرد المستعجل مباشرة دون الحاجة لإجراءات طويلة، حماية لمصلحة الملاك من التأخير أو تعنت المستأجرين.
• ألزم القانون لجنة الحصر بتنظيم المناطق وفقًا لمعايير دقيقة تحد من الجدل حول قيمة الإيجار، وتضمن عدالة التوزيع.

وبالتالي، ووما تقدم يتبين أن الإيجار المفروش بعد تعديلات قانوني 164 و165 لسنة 2025 وازن العلاقة بين المالك والمستأجر في مصر، مؤكداً على سيادة الإرادة العقدية، وضمان المرونة للانتقال والسكنى، وحماية حقوق الطرفين بعقود مدنية متينة.

ومن ثم، فان كتابة البنود القانونية الصحيحة وتحديث العقد وفق أحدث نصوص القانون يحصن الطرفين من النزاع ويحقق التوازن المطلوب في ظل البيئة التشريعية الجديدة.

التأجير المفروش للمستأجر الأصلي والتأجير من الباطن: الفروق القانونية والآثار

يختلف التأجير المفروش عن التأجير من الباطن؛ إذ يستند الأول إلى ضوابط قانونية خاصة، بينما يتطلب الثاني موافقة المالك الأصلية. أي خروج عن الإطار المصرّح به يُجيز طلب الإخلاء واعتبار العلاقة مخالفة لشروط العقد.

وللاطلاع على الأسس المرتبطة بفسخ العقود راجع: فسخ عقد الإيجار القديم – متى يسقط؟

حظر التأجير المفروش للأجنبي واستثناء المقيم بالخارج

يحظر على الأجنبي تأجير المكان مفروشًا سواء كان مالكًا أو مستأجرًا، ويجوز لكل ذي مصلحة طلب الإخلاء.

وفي المقابل مُنح المصري المقيم بالخارج بصفة مؤقتة رخصة التأجير خاليًا أو مفروشًا وفق ضوابط محددة، أهمها إخطار المستأجر من الباطن بالإخلاء ومنحه مهلة ثلاثة أشهر عند العودة.

ومن ثم، حظر التأجير المفروش للأجانب في مصر هو نص آمر من النظام العام، ويحق للمالك والمستأجر المصري الاعتراض وطلب الإخلاء فورًا عند وقوع المخالفة.

ويمنح القانون المصري المقيم بالخارج امتياز تأجير وحدته مفروشة أو خالية طوال فترة إقامته بالخارج بشرط الإخطار عند العودة ومنح مهلة ثلاثة أشهر للمستأجر الجديد.

أبرز حقوق وواجبات المالك والمستأجر في الإيجار المفروش

1. للمالك الحق في اختيار الأجرة والمدة في العقود الجديدة، وحق الطرد الفوري عند انتهاء المدة دون امتداد تلقائي.
2. للمستأجر الحق في السكن بالمنقولات الموضوعية وفي المطالبة بإثبات حالات الصورية أو الغش في القائمة، وحق التعويض عند الطرد غير المشروع.
3. يجب على الطرفين توثيق كل الإجراءات كتابيًا وبالصور لضمان عدم وقوع نزاع عند انتهاء العلاقة.

ملاحظات عملية للملاك والمستأجرين

1. توثيق القائمة المصاحبة للعقد بالصور الفوتوغرافية وتحليل حالة كل قطعة من المنقولات.
2. اللجوء إلى وسيلة دفع إلكترونية لتحصين الموقف؟ وحفظ دليل السداد.
3. صياغة شرط جزائي واضح وعادل عن التأخير في الإخلاء يعالج مسألة التعويض والردع.
4. توضيح إجراءات الإخطار والإنذار بالإخلاء وسريان مدة العقد بشكل محدد.
5. تخصيص بند صيانة يوزع المسؤوليات بين الطرفين حسب طبيعة الأعطال، وإخطار الطرف الآخر فور وقوعها لإزالة أي لبس.

نموذج عقد إيجار مفروش: بنود يجب تضمينها لتقليل المنازعات

لتقليل المخاطر، يُستحسن تضمين البنود التالية:

• تعريف دقيق للعين وتحديد قائمة منقولات تفصيلية بالحالة عند التسليم.
• تحديد المدة صراحةً والتنصيص على الانتهاء بقوة القانون.
• آلية سداد الأجرة، وشرط جزائي معقول عند التأخير في الإخلاء.
• حظر التنازل أو التأجير من الباطن دون موافقة مكتوبة.
• توزيع مسؤوليات الصيانة والالتزامات المرفقية.
• تحديد الاختصاص المكاني للمنازعات.

نموذج عملي للعقد المفروش المتوافق مع قانون 2025

ننصح بصياغة عقد مفروش يحتوي البنود التالية بوثائق ومستندات داعمة:

1. التعريف الدقيق للعين المؤجرة من حيث الموقع، المساحة، وتوضيح طبيعة الاستخدام (سكني/غير سكني).
2. قائمة تفصيلية بالمنقولات، حالة كل عنصر عند التسليم، ودليل فوتوغرافي مرفق.
3. تحديد مدة العقد وخلوه من الامتداد التلقائي، مع شرط انتهاء المدة بقوة القانون.
4. حظر التنازل أو التأجير من الباطن إلا بعد إذن مكتوب وصريح من المؤجر.
5. البنود الجزائية والتنظيمية للإخطار بالإخلاء والتعامل مع التأخير وضمانات حماية للمالك.
6. توزيع دقيق للصيانة والتزامات المرافق، وبيان مسؤولية الإصلاح وتوزيعها وفق طبيعة الأعطال.

عند مناقشة إثبات مدة العقد وتبعات غياب التحديد، راجع:  مدة عقد الإيجار وإثباتها   .

ولتعزيز الإحكام التملكي المرتبط بالعين راجع:  السجل العيني لتسجيل العقارات  .

جدول مقارن قبل/بعد قانون 4 لسنة 1996

مقارنة سريعة بين ما قبل قانون 4 لسنة 1996 وما بعده، مع آثار كل حالة على الأجرة والامتداد القانوني:

الأماكن المؤجرة مفروش: الإيجار المفروش في القانون – شروط العقد وأحكام النقض وقانون 4/1996

الأماكن المؤجرة مفروشة من الخيارات السكنية التي تزداد شعبية في الآونة الأخيرة خاصة بين الشباب ورجال الأعمال والسياح ويرجع ذلك إلى العديد من المزايا التي توفرها مثل سهولة الانتقال وتوفير الوقت والمجهود وتوفير جميع احتياجات الحياة من أثاث و أجهزة كهربائية.

ويمثل نظام تأجير الأماكن المفروشة في مصر خيارًا مفضّلًا لشرائح واسعة من الشباب والعاملين والوافدين، لما يتيحه من مرونة في الإقامة وتوافر الأثاث والمرافق اللازمة لاستعمال العين المؤجَّرة فورًا.

وقد شهد هذا المجال خلال السنوات الأخيرة تطوّرات تشريعية وتنظيمية متسارعة، من بينها قانون رقم 4 لسنة 1996 وما استجدّ من تعديلات بالقانونين رقمي 164 و165 لسنة 2025.

وتعرض هذه المادة إطارَه التشريعي والفوارق الجوهرية بين عقد المفروش والإيجار الخالي، وتحدِّد حقوق والتزامات طرفي العلاقة الإيجارية، مع إبراز أبرز مبادئ وأحكام محكمة النقض ذات الصلة.

كما تتناول البنود الأساسية الواجب تضمينها في عقود المفروش، وتقدّم إرشادات عملية وقائمة بأسئلة شائعة، استنادًا إلى مصادر قانونية موثوقة وأحدث المستجدّات التشريعية.

خضوع أحكام الشقق المؤجرة مفروش للقانون المدني

تنص المادة الثانية من القانون رقم 4 لسنة 1996 على أن:

تطبق أحكام القانون المدنى على الأماكن التى لم يسبق تأجيرها ولا على الأماكن التى انتهت عقود إيجارها سواء أوجرت خالية أو مفروشة .

كما نصت المادة الثالثة من القانون رقم 4 لسنة 1996 على:

إلغاء كل نص فى قانون آخر يتعارض مع أحكام هذا العقد .

مفاد إخضاع عقود الإيجار المفروش التى تبرم فى ظل القانون رقم 4 لسنة 1996 لأحكام القانون المدنى

أن تسترد الإرادة سلطانها فى تحديد الأجرة ومدة العقد ، دون أن يكون للقانون دخل فى ذلك بفرض أجرة محددة أو إطلاق المدة بامتدادها امتدادا قانونيا .

ومن ثم يجوز للمؤجر تحديد الأجرة التى يراها مناسبة لصقع المكان وما وجد به من منقولات ، فإذا وافق المستأجر على ذلك ، تم العقد .

ولما كان للمؤجر المالك أن يحدد الأجرة عند التأجير المكان خاليا دون أن يلتزم فى ذلك بعناصر معينة ، فإنه يكون قد راعى ذلك عند تأجير ذات المكان مفروشا ، وتكون المنقولات التى وضعت بالعين قد روعيت عند تأجير المكان مفروشا

وهو ما يحول دون المستأجر وطلب تخفيض الأجرة استنادا لعدم كفاية المنقولات للغرض من إيجار المكان مفروشا إذ للمؤجر الحق فى تحديد ذات أجرة المكان المفروش إذا ما أجره خاليا لرجوع التحديد فى الحالتين لسلطان إرادته وحدها .

بحيث إذا قبل المستأجر هذا التحديد تم العقد مما يحول دونه والعودة إلى المنازعة فيه . إجراءات عرضها وإيداعها وفقا للقواعد العامة المقررة فى قانونى المرافعات والمدنى دون إجراءات العرض الإيداع المقررة فى قانون إيجار الأماكن .

الايجار المفروش قبل العمل بالقانون رقم 4 لسنة 1996

كانت قواعد التأجير المفروش تسرى على كل من الملاك والمستأجرين مما كان يوجب أن تكون المنقولات كافية للغرض المؤجرة العين المؤجرة من أجله

بحيث أن تبين صورية المنقولات ، اعتبر الإيجار واردا على عين خالية وخضع الإيجار بالتالى للامتداد القانونى إن كان المؤجر هو المالك ، فإن كان هو المستأجر وكان مصرحا له بالتأجير من الباطن

اعتبر  الإيجار من الباطن  واردا على العين خالية بذات الأجرة القانونية

ايجار المفروش بعد العمل بالقانون رقم 4 لسنة 1996

خرج المالك من هذا القيد ، بينما ظل المستأجر المصرح له بالتأجير من الباطن خاضعا له من ثم يجب عند تأجيره المكان من باطنه مفروشا أن تكون المنقولات كافية وإلا اعتبرت العين مؤجرة من الباطن خالية.

وفى هذه الحالة تكون الأجرة هى الأجرة القانونية إذ لا يجوز للمستأجر المصرح له بالتأجير من الباطن أن يحدد الأجرة وفقا لإرادته المطلقة .

إذ انحصر هذا الحق فى المالك وحده عندما يؤجر المكان الذى لم يسبق تأجيره أو المكان الذى انتهى عقد إيجاره خاليا أو مفروشا عملا بالمادتين الأولى والثانية من القانون رقم 4 لسنة 1996 .

وقد قضت محكمة النقض بأن:

الأصل عدم خضوع أجرة الأماكن المؤجرة مفروشة بأثاث من عند مؤجرها للتحديد القانونى ، إلا أن شرط ذلك ألا يكون تأجيرها مفروشا صوريا بقصد التحايل على القانون والتخلص من قيود الأجرة فيلزم لاعتبار المكان مؤجرا مفروشا حقيقة.

أن يثبت أن الإجارة شملت بالإضافة إلى منفعة المكان فى ذاته مفروشات أو منقولات ذات قيمة تبرر تغليب منفعة تلك المفروشات أو المنقولات على منفعة العين وإلا اعتبرت العين مؤجرة خالية وتسرى عليها   أحكام قانون إيجار الأماكن.

ويسرى هذا المبدأ سواء كان المؤجر للمكان مفروشا هو المالك أو المؤجر الأصلى أو كان هو المستأجر الأصلى وأجر من باطنه العين التى يستأجرها إلى غير المفروشة

(طعن 137 س 47 ق نقض 28/3/1979)

فإن لم يكن المستأجر مصرحا له بالتأجير من الباطن ، وقام بالتأجير المفروش استنادا إلى نص قانونى يجيز له ذلك، ولم تكن المنقولات كافية إنما كانت  صورية  ، تحايلا على القانون .

فلا يعتبر الإيجار واردا على عين مفروشة وإنما على عين خالية مما يترتب عليه خضوع الإيجار لأحكام   الإيجار من الباطن ويكون للمالك طلب إخلاء العين المؤجرة وتسليمها له خالية مما يشغلها .

إذ تنتفى مقومات الرخصة التشريعية التى تجيز للمستأجر تأجير العين من باطنه بدون تصريح من المالك والمتمثلة فى عدم كفاية المنقولات التى تحقق بها اعتبار العين مفروشة.

وهو الشرط الذى تطلبه المشرع للتأجير من الباطن دون حاجة لموافقة المالك.

المستشار / أنور طلبه في شرح القانون المدني

وقد قضت محكمة النقض بأن:

وإن كان المشرع نظم فى المادتين 26، 27 من القانون رقم 52 لسنة 1969 قواعد تأجير المكان مفروشا .

مما مفاده – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة:

انتفاء التماثل بين حق المستأجر فى تأجير شقته مفروشة ، وبين تأجير المكان من باطنه ، اعتبار بأن المستأجر يستمد حقه فى الأولى من القانون وحده بغير حاجة إلى إذن المالك ، بينما لا يملك التأجير من الباطن إلا بموافقته .

إلا أنه لما كان المقرر فى قضاء النقض أنه يقصد بالتأجير من الباطن فى معنى المادة 23 من ذات القانون المعنى المراد فى الشريعة العامة بتأجير المستأجر حقه فى الانتفاع بالعين المؤجرة لآخر لقاء جعل يتفق عليه بينهما .

فإن المراد بهذه المواد الثلاث مجتمعة أنه إذا أجر المستأجر المكان المؤجر إليه مفروشا وفى غير الأحوال المصرح بها على سبيل الحصر فى المادتين 26، 27 والقرارات الوزارية المنفذة لهما .

فإنه يجوز للمؤجر إنهاء عقده وطلب إخلائه باعتباره مؤجرا من باطنه مخالفا شروط الحظر أخذا بأن تأجير المستأجر للعين المؤجرة له للغير مفروشة لا يعدو أن يكون تأجيرا من الباطن خصه المشرع بأحكام مميزة لمواجهة اعتبارات معينة

(طعن 476 س 44 ق نقض 2/5/1979)

حظر تأجير الأجنبى المكان مفروشا

لقد حظر القانون على المالك أو  المستأجر الأجنبى  تأجير المكان مفروشا ولكنه أجاز له تأجيره خاليا .

وهذا الحظر يعتبر استثناء من القاعدة العامة التى يجيز التأجير مفروشا أو بالجدك.

وبالتالى ينحصر الاستثناء فى نطاقه ويكون للأجنبى تأجير المكان حاليا وفقا لأحكام القانون رقم 4 لسنة 1996 .

وقد قضت محكمة النقض بأن:

إذ كان القانون لا يرخص للمالك أو المستأجر الأجنبى إلا بتأجير المكان خاليا فإنه يحق لكل ذى مصلحة أن يطلب إخلاء المكان واستئجاره خاليا وفقا لحكم القانون مسايرة للحكمة التى تغياها هذا الحظر من الحرص على توفير المساكن لراغبى السكنى وهم الغالبية العظمى من الناس .

وهو ما جرى به قضاء محكمة المقض – عند تطبيق حكم المادة 5/1 من القانون رقم 52 لسنة 1969 التى حظرت احتجاز أكثر من مسكن فى المدينة الواحدة.

ولم ينص هذا القانون على الجزاء المدنى عند المخالفة هذا الحظر وهى حالة مماثلة تماما لما نصت عليه المادة 48/1 من القانون رقم 49 لسنة 1977 ووضع قضاء النقض قاعدة رخص فيها لطالبى السكنى طلب الإخلاء.

وتكون الدعوى مقبولة منهم لكونهم أصحاب مصلحة فى التمسك ببطلان العقد وتحرير عقد إيجار لصالحهم إذ المناط فى دعوى الإخلاء فى هذه الحالة ليس  فسخ العقد  وإنما الإخلاء استجابة لنص قانونى ملزم يتعلق بالنظام العام.

ومن ثم فلا محل للقول بأن أسباب الإخلاء قد وردت على سبيل الحصر وليس من بينهما حالة مخالفة هذا الحظر أو القيد الذى وضعه القانون ويتعلق بها حق المؤجر

(طعن 7448 س 63 ق نقض 14/4/1994)

جواز تأجير المصرى المقيم بالخارج مسكنه مفروشا

النص فى المادة 26 من القانون رقم 52 لسنة 1969 فى شأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين ” للمالك دون سواه أن يؤجر شقة مفروشة واحدة فى كل عقار يملكه “

وأنه ” للمستأجر من مواطنى جمهورية مصر العربية فى حال إقامته بالخارج بصفة مؤقتة أن يؤجر المكان المؤجر له مفروشا أو غير مفروش …”.

وقد قضت محكمة النقض بأن:

تمسك الطاعن بمذكرة دفاعه أمام المحكمة المطعون فى حكمها بعدم أحقية المطعون ضدهم الستة الأوائل – المؤجرين – فى طلب إخلاء الفيلا محل النزاع منه للتأجير من الباطن بصدور الحكم بعدم دستورية نص المادة (40) من القانون رقم 49 لسنة 1977

وذلك لمبادرته فور عودته من الخارج بالتنبيه على المطعون ضده الأخير بتاريخ 19/12/1993 بإنهاء عقد الإيجار من الباطن المبرم بينهما والمؤرخ 1/2/1986 وإخلاء الفيلا محل النزاع ورفعه الدعوى المستعجلة  رقم …. لسنة …. القاهرة لطرده منها .

والمقضى فيها بعدم سماع الدعوى ولتأييد ذلك الحكم استئنافيا فأقام الدعوى الموضوعية بالإخلاء رقم …… لسنة ….. إيجارات كلى شمال القاهرة المتداولة بالجلسات وذلك قبل صدور حكم المحكمة الدستورية العليا المشار إليه .

كما تمسك بسقوط حقهم فى هذا الطلب لعلمهم بالتأجير من الباطن من فترة طويلة تربو على الأربع سنوات سابقة على رفع دعواهم بالإخلاء المطعون فى حكمها واعتبار ذلك بمثابة موافقة ضمنية عليه كالمستفاد من المحضر الإدارى رقم ….. لسنة ….. الزيتون .

غير أن الحكم المطعون فيه اجتزأ فى قضائه بإخلاء العين محل النزاع على ما أورده بمدوناته من ” ……… فإن مجرد علم المؤجر بواقعة التأجير من الباطن لا يعتبر بذاته قبولا يتضمن النزول عن الحق فى طلب الإخلاء .

لانتفاء التلازم بين هذا الموقف السلبى والتعبير الإيجابى عن الإرادة ومن ثم فلا يقبل الإدعاء بصدور موافقة ضمنية مستفادة من علمهم بذلك وعدم اعتراضهم عليه.

إذ خلت الأوراق من ثمة قرينة أو دليل قاطع على موافقة المستأنفين على واقعة التأجير من الباطن ومن ثم يكون الثابت أن التأجير من الباطن قد تم دون موافقة المستأنفين .

وحيث إنه عما أثاره المستأنف عليه الأول من أن واقعة التأجير من الباطن تستند إلى الرخصة المخولة له بالمادة 40/1 من القانون 49 لسنة 1977 .

فمردود بأنه قضى من المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية نص المادة 40ق 49 لسنة 1977 ……. ومن ثم يكون ما قرره المستأنف عليه فى هذا الصدد على غير سند من القانون مما تلتفت عنه المحكمة …..”

وكان هذا الذى أورده الحكم المطعون فيه لا يصلح ردا سائغا على دفاع الطاعن الجوهرى سالف البيان فى شقيه لعدم تمحيصه لفحواه.

ومؤداه فى ضوء النظر المتقدم والذى – إن صح – يتغير به وجه الرأى فى الدعوى مطرحا المستندات المقدمة من الطاعن والمبينة آنفا ودلالتها التى تمسك بها الطاعن والتى لا يبين أنه فحصها أو أطلع عليها.

مما يصمه بجوار القصور فى التسبيب والإخلال بحق الدفاع الذى جره إلى مخالفة القانون والخطأ فى تطبيقه

(طعن 104 س 69 ق نقض 23/1/2000)

وبأنه إذ كانت المطعون ضدها الأولى قد استدلت على تأجير الطاعن للصيدلية من باطنه إلى المطعون ضدها الثانية بصورة عقد الإيجار المبرم بين الأخيرين والذى يفيد تأجير الصيدلية لمدة عامين اعتبارا من 21/8/1993 .

وأن الأجرة سددت بشيكين أثبت فى العقد رقمهما ،

فدفع الطاعن الدعوى بأنه أبرم هذا العقد بمناسبة تعاقده للعمل بالسعودية لمدة عامين ، ودلل على ذلك بعقد عمل موثق بتاريخ 3/8/1993 وأنه سافر للسعودية بالفعل فى 18/11/1993 .

غير أنه عاد منها بتاريخ 1/12/1993 منهيا علاقة عمله ، فقام على الفور بإنهاء العلاقة الإيجارية ، وعين المطعون ضدها الثانية للصيدلية ، وقدم شهادة من بنك الإسكندرية تفيد أنه لم يقم بصرف قيمة الشيكين المشار إليهما بالعقد

كما قدم شهادة من مديرية الصحة تفيد أن المطعون ضدها الثانية عملت لديه مديرة لهذه الصيدلية خلال الفترة من 14/12/1993 حتى 10/10/1994 حيث قام بإغلاق الصيدلية وإيقاف نشاطها .

وتمسك الطاعن بأن ما قام به لا يعد مخالفة للشرط الوارد بعقد إيجاره المؤرخ 14/1/1982 بمنع التأجير من الباطن لأنه تم إعمالا للرخصة المخولة له بالمادة 40 من القانون 49 لسنة 1997 وفى حدودها .

فأطرح الحكم المطعون فيه هذا الدفاع لأن قصر مدة إقامة الطاعن بالخارج لا تسمح بالتأجير من الباطن ، فى حين أن المقصود بالنص هو تمكين المستأجر من الاستفادة من العين المؤجرة خلال إقامته بالخارج بدلا من غلقها .

وهو ما يقتضى أن تنظر المحكمة فى تقدير ما إذا كانت مدة الإقامة تسمح له بذلك أو لا تسمح ولا نزاع فى أن الطاعن كان يعتقد وقت إبرام العقد بأن إقامته فى الخارج ستمتد إلى عامين .

وأن نص المادة 40 سالف الذكر يسمح له بالتأجير من الباطن ، وإذ خالف الحكم المطعون فيه ذلك النظر فإنه يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون وشابه  الفساد فى الاستدلال .

(طعن 1160 س 67 ق نقض 10/4/1999)

وقبل صدور الحكم بعدم دستورية المادة 40 سالفة البيان قضت محكمة النقض بأن خولت الفقرة الثانية من المادة 26 من القانون رقم 52 لسنة 1969 للمستأجر من موطنى جمهورية مصر العربية فى حالة إقامته بالخارج بصفة مؤقتة.

أن يؤجر له مفروشا أو غير مفروش دون أن تورد قيدا خاصا بأن يكون التأجير لنفس الغرض الذى أجر المكان من أجله .

والمشرع وإن رتب على تغيير المستأجر لهذا الغرض على الوجه المبين بالفقرة جـ من المادة 23 من القانون سالف الإشارة جزاء هو الإخلاء إلا أنه جعل توقيعه مرهونا بطلب المؤجر .

وإذ كان المطعون ضدهما – المؤجران لم يؤسسا دعواهما بطلب الإخلاء على تغيير الطاعنة -المستأجرة- لوجه الاستعمال .

فإن الحكم المطعون فيه إذ جعل من عدم التزام الطاعنة الغرض من استئجار عين النزاع عند تأجيرها من الباطن دعامة قضائية يكون قد  أخطأ فى تطبيق القانون .

(طعن 131 س 45 ق نقض 5/2/1980)

الأصل فى إقامة الشخص الذى ينتسب جنسيته إلى مصر خارجها أنها مؤقتة ما لم يثبت طالب الإخلاء استدامتها وكان المطعون ضدهما -المؤجران- لم ينازعا فيما تدعيه الطاعنة -المستأجرة- من أن إقامتها بالخارج مؤقتة

وكان ما استدل به الحكم المطعون فيه على استدامة هذه الإقامة من أن التنويه فى عقد الشركة  المقدم منها عن إقامتها بالكويت جاء بعبارة عامة مطلقة لا يكفى للتدليل على أنها تقيم بالخارج إقامة مؤقتة فإنه يكون معيبا بالقصور فى التسبيب.

(طعن 131 س 45 ق نقض 5/3/1980)

وبأنه مؤدى الفقرة الثانية من المادة 26 من القانون رقم 52 لسنة 1969 فى شأن إيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.

وأن المشرع قرر مزية خاصة للمستأجر المصرى المقيم بالخارج بصفة مؤقتة تخوله استثناء أن يؤجر من باطنه العين المؤجرة له مفروشة أو خالية بغير إذن من المؤجر ولو تضمن عقد الإيجار شرط الحضر .

ويتعين على المستأجر الأصلى أن يخطر المستأجر من باطنه بالإخلاء .

ولو قبل نهاية المدة المبينة أصلا بالعقد عند حلول موعد عودته من الخارج على أن يمنح المستأجر من الباطن أجلا مدته ثلاثة أشهر من تاريخ إخطاره ليقوم بالإخلاء ورد العين.

وإذا تراخى المستأجر الأصلى فى إخراج المستأجر من الباطن جاز للمؤجر أن يطلب من القضاء إخلاء العين المؤجرة من المستأجر الأصلى ومن المستأجر من الباطن ، وإلا فتسرى القواعد العامة.

(طعن 137 س 47 ق نقض 28/3/1979)

صيغة عقد ايجار شقة مفروشة طبقاً للقانون رقم 4 لسنة 1996

إنه في يوم              الموافق       /      /

تم تحرير هذا العقد بين كل من:

1 – السيد/                                    الجنسية                 المقيم

ويحمل بطاقة رقم قومي                                                                             طرف أول

2 – السيد/                                    الجنسية            المقيم

ويحمل بطاقة رقم قومي                                                                             طرف ثان

يقر الطرفان بأهليتهما للتعاقد واتفاقهما على ما يلي:

البند الأول: أجر الطرف الأول للطرف الثاني الشقة المفروش الكائنة

والمكونة من                   جميعها مفروشة بالمنقولات بقائمة المنقولات المرفقة مع هذا العقد

البند الثاني: يقر الطرف الثاني بأنه عاين العين المؤجرة وما بها من منقولات فوجدها بحالة جيدة وجميعها صالح للاستعمال ولا يحتاج شيء منها لأية صيانة .

البند الثالث: تسلم الطرف الثاني العين المؤجرة بمنقولاتها بتاريخ اليوم وذلك على سبيل الأمانة لاستعمالها في الغرض الذي خصصت له العين ويلتزم بردها في نهاية المدة المتفق عليها بحالتها المبينة بالبند الثاني.

وإلا كان مسئولاً عن ذلك مدنيا في حالة التلف أو سوء الاستعمال ، وجنائيا في حالة اختلاس شيء منها ، وفى هذه الحالة يكون للطرف الأول حبس التأمين كتعويض.

فضلا عن رجوعه على الطرف الثاني بدعوى لتكملة التعويض أجبر ما ناله من ضرر ما لم يتم التصالح بينهما على تقدير ذلك .

البند الرابع: الغرض من الإيجار هو سكنى الطرف الثاني وأسرته فقط ولا يجوز له تسكين الغير معه من أقارب أو أصدقاء، ولا يجوز تغيير هذا الغرض لأي سبب من الأسباب أو إجراء أي تعديل بالعين.

وإلا اعتبر العقد مفسوخًا من تلقاء نفسه دون حاجة إلى تنبيه أو إنذار أو أي إجراء آخر .

البند الخامس: لا يجوز للطرف الثاني إدخال أية منقولات بالعين المؤجرة أو إخراج أية منقولات منها وإلا اعتبر العقد مفسوخًا من تلقاء نفسه دون حاجة إلى تنبيه أو إنذار أو أي إجراء آخر .

البند السادس: تم هذا الإيجار لقاء أجرة شهرية قدرها          فقط              يلتزم الطرف الثاني بالوفاء بها حتى اليوم الثالث من كل شهر بموطن الطرف الأول المبين بهذا العقد ، وفى حالة الإخلال بهذا الالتزام يعتبر العقد مفسوخا من تلقاء نفسه دون حاجة إلى تنبيه أو إنذار أو أي إجراء آخر .

البند السابع: إثبات الوفاة بالأجرة يكون بموجب إيصال موقع عليه من الطرف الأول .

البند الثامن: دفع الطرف الثاني للطرف الأول بمجلس هذا العقد مبلغ             فقط               على سبيل التأمين، على أن يرد في نهاية العقد إذا ما قام الطرف الثاني بالوفاة بالتزاماته وإلا كان للطرف الأول الحق في حبسه لاقتضاء حقه منه .

البند التاسع: مدة هذا العقد        يترتب على انقضائها في      /      /      انتهاء العقد بحكم القانون دون حاجة لتنبيه بالإخلاء

البند العاشر: في حالة إخلال الطرف الثاني بتنفيذ التزامه بالإخلاء يلتزم بدفع مبلغ              فقط        عن كل يوم تأخير إلى أن يتم تنفيذه رضاء أو قضاء .

البند الحادي عشر: يلتزم الطرف الثاني بقيمة استهلاك المياه والإنارة والغاز اعتبارًا من اليوم كما يلتزم بقيمة اشتراك التليفون ان وجدعن مدة العقد فضلا عن قيمة المكالمات الزائدة خلالها .

البند الثاني عشر: لا يجوز للطرف الثاني التنازل عن الإيجار أو التأجير من الباطن وإلا اعتبر العقد مفسوخًا من تلقاء نفسه دون حاجة إلى تنبيه أو إنذار أو أي إجراء آخر ، ويكون للطرف الأول الرجوع عليه بالأجرة المستحقة عن باقي مدة العقد .

البند الثالث عشر: تختص محاكم القاهرة على اختلاف درجاتها بنظر ما قد ينشب عن هذا العقد من منازعات ويعتبر عنوان كل من طرفيه موطنًا مختارًا في هذا الصدد.

البند الرابع عشر: حرر هذا العقد من نسختين، لكل طرف نسخة .

الطرف الأول                                                 الطرف الثاني

كشف بالمنقولات الموجودة بالعين المؤجرة مفروش

 بموجب عقد الايجار المفروش المؤرخ     /      /       المسلمة للمستأجر السيد /

(تكتب المنقولات والأجهزة الموجودة بالشقة وحالتها بالتفصيل)

ملاحظات قانونية بشأن إيجار المفروش بمصر

• يخضع الإيجار المفروش لأحكام القانون المدني؛ فيلتزم المستأجر بالأجرة المتفق عليها ولا يملك طلب تخفيضها، كما ينتهي العقد بانتهاء مدته ولا يسري عليه الامتداد القانوني.
• إذا اتُّفق على مدة محددة—كما في البند العاشر من هذا النموذج—فإن الإيجار ينقضي بقوة القانون بانتهائها عملاً بالمادة (598) من القانون المدني، دون حاجة إلى توجيه تنبيه بالإخلاء.
• إذا لم تُحدَّد مدة العقد، عُدّت المدة هي الفترة المقررة لسداد الأجرة، وفي هذه الحالة يكون التنبيه بالإخلاء واجبًا وفقًا للمادة (563) من القانون المدني.
• يجوز للمستأجر المقيم بمحافظة الإسكندرية تأجير شقته مفروشة خلال موسم الصيف (من يونيو إلى سبتمبر من كل عام) في جميع الأحياء.
• يجوز للمستأجر تأجير شقته مفروشة للطلبة أو في المناطق ذات التجمعات العمالية.
• يجوز للمستأجر المقيم خارج البلاد تأجير شقته مفروشة أو خالية.
• لا يجوز أن ينطوي الإيجار المفروش على تحايل يقصد به رفع القيمة الإيجارية متى كانت العلاقة الحقيقية منصبة على إيجار خالٍ غير مفروش؛ ويجوز إثبات هذا التحايل بكافة طرق الإثبات.

العلاوة المقررة لإيجار المفروش

تستحق العلاوة المقررة مقابل الإيجار المفروش متى كان الغرض من التأجير هو استغلال العين مفروشة، سواء أُجِّرت فعليًّا أم لم تُؤجَّر.

أما إذا كان الغرض هو السكنى، فلا تُستحق العلاوة إلا عن المدة التي تُؤجَّر فيها العين مفروشة؛ وفي الفترات التي لا تُؤجَّر فيها مفروشة لا يُستحق إلا الأجرة القانونية.

توصيات عملية لتعزيز الامتثال وتقليل المنازعات

1. تقيد بتوثيق كل بنود العقد والتعاملات المالية والصيانة بالمستندات الرسمية حتى وإن كانت العلاقة ودية.
2. احتفظ بقائمة صور فوتوغرافية للمنقولات المرفقة، تأميناً للموقف عند الإخلاء أو النزاع.
3. اختر محامي متخصص عند إبرام العقود المعقدة أو الحالات ذات الصلة بالتأجير من الباطن أو للأجانب، تحصينًا لحقوقك.
4. راجع الأحكام القانونية الحديثة قبل توقيع العقد أو رفع أي دعوى قضائية بشأن الإيجار، حتى تتفادى أي تغيير تشريعي مفاجئ

الأسئلة الشائعة حول عقد إيجار الشقق السكنية المفروشة

في الختام، بيّن هذا المقال الأساس القانوني لـ  الإيجار المفروش  في القانون المصري بعد قانون 4 لسنة 1996، وأوضح الفروق قبل/بعد، ومعيار الصورية، وحظر التأجير للأجنبي، وامتياز المقيم بالخارج، والبنود الجوهرية في عقود المفروش.

إذا كنت بصدد تحرير عقد أو تسوية نزاع، فالحصول على استشارة قانونية متخصصة يقيك أخطاءً مكلفة ويوفر عليك وقت التقاضي.

للتواصل مع الأستاذ عبدالعزيز حسين عمار – المحامي بالنقض، ابدأ عبر  نموذج الاستشارة المجانية  .

أو فهرس الأجندة القانونية  للاطلاع على المزيد من الموضوعات ذات الصلة.