حق الشفعة في العقار على ضوء أحكام محكمة النقض فى مصر

قواعد حق الشفعة في العقارات فى مصر

أحدث أحكام محكمة النقض عن حق الشفعة في العقار فى مصر، وتتضمن ثبوت الشفعة لمالك الرقبة ولصاحب حق الانتفاع، وشرط إعلان الرغبة في الأخذ بالشفعة، وايداع الثمن، و سقوط الحق في الشفعة بانقضاء أربعة أشهر من يوم تسجيل عقد البيع.

تعريف الشفعة

الشفعة هي رخصة لا “حق” لأنها ليست بحق، بل هى سبب من أسباب كسب الملكية، وتنتقل  بالميراث ، ومن ثم هى سبب من أسباب كسب الملكية، رخصة إذا استعملها الشفيع تملك عقاراً باعه صاحبه لغيره، وحل الشفيع محل المشترى فى هذا البيع فهى لا تكون إلا فى بيع عقار، والشفعة ليست بحق عينى ولا شخصى، بل هى ليست بحق أصلا.

من له الحق استعمال رخصة الشفعة ؟

وفقا لنص المادة 936 من القانون المدنى المصرى، يثبت الحق في الشفعة لكل من :

• (أ) لمالك الرقبة إذا بيع كل حق الانتفاع الملابس لها أو بعضه.
• (ب) للشريك في الشيوع إذا بيع شيء من العقار الشائع إلى أجنبي.
• (ج) لصاحب حق الانتفاع إذا بيعت كل الرقبة الملابسة لهذا الحق أو بعضها.
• (د) لمالك الرقبة في الحكر إذا بيع حق الحكر، وللمستحكر إذا بيعت الرقبة.
• (هـ) للجار المالك في الأحوال الآتية:

1.  إذا كانت العقارات من المباني أو من الأراضي المعدّة للبناء سواء أكانت في المدن أم في القرى.
2.  إذا كان للأرض المبيعة حق ارتفاق على أرض الجار، أو كان حق الارتفاق لأرض الجار على الأرض المبيعة.
3.  إذا كانت أرض الجار ملاصقة للأرض المبيعة من جهتين وتساوي من القيمة نصف ثمن الأرض المبيعة على الأقل.

من الذي يفضل فى استخدام حق الشفعة فى حالة تزاحم الشفعاء ؟

وفقا لنص المادة 937 مدنى مصرى تكون الأفضلية فى حالة تزاحم الشفعاء وفق الترتيب المبين بالمادة 936 مدنى فقد نصت المادة 937 على :

1. إذا تزاحم الشفعاء يكون استعمال حق الشفعة على حسب الترتيب المنصوص عليه في المادة السابقة.
2. وإذا تزاحم الشفعاء من طبقة واحدة، فاستحقاق كل منهم للشفعة يكون على قدر نصيبه.
3.  فإذا كان المشتري قد توافرت فيه الشروط التي كانت تجعله شفيعاً بمقتضى نص المادة السابقة، فإنه يفضّل على الشفعاء الذين هم من طبقته أو من طبقة أدنى، ولكن يتقدّمه الذين هم من طبقة أعلى.

حق الشفعة فى أحكام النقض

حق الشفعة ثبوته لمالك الرقبة ولصاحب حق الانتفاع

وحيث إن الوقائع – وعلى ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن – تتحصل في أن

مورثة الطاعنين أقامت الدعوى رقم … لسنة 1978 مدني محكمة الزقازيق الابتدائية على المطعون ضدهم من الأول حتى السابعة، ومورث المطعون ضدهم من الثامن حتى السابعة عشرة بطلب الحكم بأحقيتها في أخذ العقار المتمثل في “المحل” المبين بصحيفة الدعوى والذي تم التصرف فيه بالبيع بالشفعة نظير ثمن قدره سبعمائة جنيه.

وقالت بيانا لذلك

إن مورث المطعون ضدهم من الثاني حتى السابعة كان يمتلك المحل مثار النزاع وقد تصرف فيه بالبيع حال حياته إلى المطعون ضده الأول بموجب عقد بيع ابتدائي مؤرخ 5/ 2/ 1977 لقاء الثمن سالف البيان أقام بشأنه الدعوى رقم 2861 لسنة 1977 مدني محكمة الزقازيق الابتدائية طلبا للحكم بصحته ونفاذه صلحا.

ثم عاود ذات البائع ببيع ذات المحل مرة ثانية إلى مورث المطعون ضدهم من الثامن حتى السابعة عشرة بموجب  عقد بيع ابتدائي  مؤرخ 3/ 6 / 1977 لقاء ثمن قدره ألف جنيه أقام الأخير على البائع دعوى بصحة ونفاذ هذا العقد.

وإذ قضى بصورية هذا البيع الثاني واعتباره كأن لم يكن وإلغاء التسجيلات المترتبة عليه. ورغبة منها في أخذ هذا المحل بالشفعة لتوفر مقوماتها القانونية في حقها فأقامت الدعوى.

ندبت المحكمة خبيرا فيها وبعد أن أودع تقريره قضت بانقطاع سير الخصومة لوفاتها، فعجل الطاعنون “ورثتها” السير فيها من الانقطاع بذات الطلبات فقضت المحكمة لهم بها.

استأنف المطعون ضده الأول هذا الحكم بالاستئناف رقم … لسنة 29 ق المنصورة “مأمورية الزقازيق” وبجلسة 17/ 1/ 1987 قضت المحكمة بانقطاع سير الخصومة في الاستئناف لوفاة مورث المطعون ضدهم من الثامن حتى السابعة عشرة، فجعلها الطاعنون من الانقطاع باختصام ورثته المذكورين، وبتاريخ 22/ 5/ 1988 قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف ورفض الدعوى.

طعن الطاعنون في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن. عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة فرأت أنه جدير بالنظر فحددت جلسة لنظره، وفيها التزمت النيابة رأيها

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر والمرافعة وبعد المداولة وحيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.

وحيث إن مما ينعاه الطاعنون على الحكم المطعون الخطأ في تطبيق القانون وتأويله، وفي بيان ذلك يقولون

إن حق الانتفاع حق عيني يتميز عن حق المستأجر – إذ يعد حقا شخصيا – الذي هو دائن للمؤجر بالانتفاع بالعين المؤجرة ويلزم الأخير بتمكينه من ذلك، ومن ثم لا يعد ممن أولاهم المشرع في المادة 936/ 3 من القانون المدني ثمة أحقية في الأخذ بالشفعة من الجار فيما لو شفع فيها، وإذ لم يفطن الحكم المطعون فيه إلى هذا النظر وأقام قضاءه بالمخالفة له فإنه يكون معيبا بما يستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعي في محله

ذلك أنه لما كان مؤدى النص في المادة 936 / 3 من القانون المدني على أن

يثبت الحق في الشفعة:

أ- ….

ب- ….

جـ- لصاحب حق الانتفاع

إذا بيعت كل الرقبة الملابسة لهذا الحق أو بعضه أن المشرع قرر حق الشفعة لكل من مالك الرقبة ولصاحب حق الانتفاع لحكمة توخاها هي جمع شتات الملكية برد  حق الانتفاع  إلى مالك الرقبة وبرد الرقبة إلى صاحب حق الانتفاع وتحقيقا لذات الحكمة فقد جعل المشرع الأفضلية عند تزاحم الشفعاء لمالك الرقبة على سائر الشفعاء عند بيع حق الانتفاع الملابس للرقبة التي يملكها وكذلك لمالك حق الانتفاع عند التزاحم إذا بيعت كل الرقبة الملابسة لهذا الحق أو بعضها.

بما مفاده

أن حق الانتفاع المعني في هذا النص هو حق الانتفاع المقرر للمالك بحسبانه أحد عناصر الملكية وهو من الحقوق العينية الأصلية وليس الحق الشخصي الذي يثبت للمستأجر قبل المؤجر والذي لا يعدو أن يكون حقا مصيره الحتمي الزوال بانتهاء الإيجار، ومن ثم لا يجوز له بهذا الوضع الحصول على حق دائم على ملك الغير بأخذ العقار المبيع بالشفعة.

ولما كان الحكم المطعون فيه قد خالف هذا النظر وأقام قضاءه بإلغاء الحكم المستأنف ورفض الدعوى تأسيسا على عدم أحقية الطاعنين في أخذ العقار المبيع مثار النزاع بالشفعة وأحقية المطعون ضده الأول في ذلك بوصفه صاحب حق انتفاع استنادا إلى أنه مستأجرا لها بما يعطيه أفضلية على الجار وهم الطاعنون، فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه بما يوجب نقضه.

وحيث إن الموضوع صالح للفصل فيه، ولما تقدم، يتعين القضاء في موضوع الاستئناف رقم … لسنة 29 ق المنصورة “مأمورية الزقازيق” برفض وتأييد الحكم المستأنف

أحكام النقض المدني الطعن رقم 3326 لسنة 58 بتاريخ 14 / 1 / 2009

استكمال صحيفة افتتاح الدعوى جميع مقومات إعلان الرغبة في الشفعة، وشرط إعلان الرغبة في الأخذ بالشفعة أن يكون رسميا المادة 942 مدني

وحيث إن الوقائع على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق تتحصل في أن

الطاعنين عدا الرابع أقاموا على المطعون ضدهما الدعوى رقم 4369 لسنة 1990 مدني شمال القاهرة الابتدائية طالبين الحكم بأحقيتهم في أخذ العين المبينة بالصحيفة بالشفعة مع التسليم .

وقالوا بيانا لذلك

إنهم يمتلكون والمطعون ضده الأول العقار الواقع به عين التداعي وأنه نما إلى علمهم أن الأخير قد باعها للمطعون ضده الثاني لقاء ثمن مقداره عشرة آلاف جنيه فأنذروهما برغبتهم في أخذها بالشفعة وأودعوا الثمن خزانة المحكمة المختصة وأقاموا الدعوى..

تدخل الطاعن الرابع في الدعوى منضما لباقي الطاعنين. ومحكمة أول درجة أجابتهم لطلباتهم بحكم استأنفه المطعون ضدهما بالاستئناف رقم 14149 لسنة 110ق القاهرة وفيه قضت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف وبسقوط الحق في الأخذ بالشفعة.

طعن الطاعنون في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقضه وعرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة فحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر والمرافعة وبعد المداولة وحيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.

وحيث إن الطعن أقيم عن أربعة أسباب ينعي الطاعنون بالوجه الثاني من السبب الأول منها على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والقصور في التسبيب

حين قضى بسقوط حق الطاعنين في الأخذ بالشفعة تأسيساً على بطلان إعلان رغبتهم فيها للمطعون ضده الأول على الرغم من أن إعلان صحيفة دعواهم المتضمنة رغبتهم في الشفعة والذي تم صحيحاً بالنسبة للمطعون ضدهما يغني عن إجراء هذا الإعلان أصلاً ويقوم مقامه مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعي سديد

ذلك بأن المقرر – في قضاء هذه المحكمة – أن كل ما اشترطته المادة 942 من القانون المدني في إعلان الرغبة أن يكون رسمياً ولم تستلزم حصوله بورقة مستقلة سابقة على إعلان صحيفة الدعوى ومن ثم فلا على الشفيع إن أعلن رغبته في ذات إعلان الصحيفة ما دام قد تم في الميعاد مستكملاً جميع مقومات إعلان الرغبة.

لما كان ذلك

وكان البين من صحيفة افتتاح الدعوى أنها استكملت جميع مقومات إعلان الرغبة في الشفعة بما يغني عن إجراء هذا الإعلان بورقة مستقلة وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وأقام قضاءه بسقوط  الحق في الشفعة  تأسيساً على بطلان إعلان المطعون ضده الأول بالرغبة فيها وحجب نفسه بذلك عن بحث ما إذا كان إعلان الرغبة في الشفعة الذي انطوت عليه صحيفة افتتاح الدعوى قد تم صحيحاً في الميعاد المقرر قانوناً فإنه يكون فضلاً عن خطئه في تطبيق القانون قد ران عليه القصور المبطل بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن

أحكام النقض المدني الطعن رقم 2857 لسنة 65 بتاريخ 1 / 6 / 2006 – مكتب فني 57 – صـ 551

الشريك في معنى المادة 936 / ب مدني المقصود به المالك، وشرط ملكية الشفيع للعقار المشفوع به وقت إبرام البيع المشفوع فيه

وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – وبالقدر اللازم للفصل في الطعن – تتحصل في أن

المطعون ضده الأول أقام على الطاعنين الأربعة الأولين والمطعون ضدها الثانية، الدعوى رقم 495 لسنة 1991 مدني منفلوط الابتدائية – والتي قيدت فيما بعد برقم 169 لسنة 1996 لدى ذات المحكمة – طالبا الحكم بأحقيته في أخذ العقار المبين بالصحيفة بالشفعة، مع ما يترتب على ذلك من آثار والتسليم، مقابل ما أودعه خزينة المحكمة من الثمن.

وقال بياناً لها

إن المطعون ضدها الثانية تصرفت بالبيع في حصتها الميراثية الشائعة – ومقدارها السدس – في الحديقة الملحقة بالعقار المبين حدوداً ومعالماً بالأوراق، والتي آلت إليها ميراثاً عن جدها المرحوم / …………، إلى الطاعنين الأربعة الأولين، وكل من ………. و………. بثمن حقيقي مقداره ستة عشر ألف جنيه – وإن حدده العاقدان بالعقد – خلافا للحقيقة – بثلاثين ألف جنيه،.

وقد تنازل المتصرف إليهما الأخيران عن حصتهما في العين المبيعة بمقدار الثلث إلى باقي الشركاء المشتاعين، وإذ كان هو أحد المالكين على الشيوع في الحديقة محل التصرف، إذ آلت إليه حصة ميراثية شائعة فيها عن والدته الوارثة للمورث سالف الذكر.

ويحق له أخذ الحصة المبيعة بالشفعة – بعد استنزال ثلثها المشار إليه -فقد أعلن رغبته لطرفي العقد بموجب إنذار رسمي قام بتسجيله، وأودع الثمن المسمى بالعقد – عن الحصة المشفوع فيها – ومقداره عشرون ألف جنيه خزينة المحكمة المختصة، وأقام دعواه للحكم بما سلف.

تمسك الطاعنون الأربعة الأولون بأنهم باعوا الحصة مشتراهم إلى الطاعنين من الخامس إلى السابع بالعقد المؤرخ 6/12/1990، وإلى الثامن والتاسع بالعقد المؤرخ 10/12/1991، فقام المطعون ضده الأول باختصامهم للحكم ببطلان عقديهم لصورتيهما صورية مطلقة – ندبت المحكمة خبيراً في الدعوى،

وبعد أن قدم تقريره قضت بإجابة الطاعنين إلى دفعهم بسقوط حق الشفيع في الأخذ بالشفعة لنزوله الضمني عنه.

استأنف الأخير هذا الحكم لدى محكمة استئناف أسيوط بالاستئناف رقم 1542 لسنة 73 ق. دفع الطاعنون الأربعة الأولون بعدم قبول الدعوى لتبعيض الصفقة، كما دفع الطاعنون من الخامس إلى التاسع بعدم قبولها لانتهاء حالة الشيوع. ولمخالفة المادة السادسة من القانون 50 لسنة 1969.

وبتاريخ 27/7/1999 حكمت المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف، وبرفض الدفوع المشار إليها، وكذلك الدفع بسقوط حق الشفيع، وأحالت الدعوى إلى التحقيق لإثبات ونفي صورية الثمن المسمى بالعقد المشفوع فيه. وصورية البيع الثاني  صورية مطلقة .

وإذ تنازل الشفيع عن إثبات صورية الثمن في البيع المشفوع فيه بشهادة الشهود موجهاً اليمين الحاسمة بشأنه إلى طرفيه، فقد استمعت المحكمة – بصدد صورية البيع الثاني – إلى شهود الشفيع – المطعون ضده الأول – والمطعون ضدهم من الخامس إلى التاسع.

ثم حكمت بتاريخ 22/3/2000 بصورية البيع الثاني بالعقدين المؤرخين 6/12/1990، 10/2/1991 صورية مطلقة، وبرفض توجيه اليمين المبدى من الشفيع عن صورية الثمن في العقد المشفوع فيه، وبأحقيته في أخذ العقار المبين بصحيفة الدعوى والعقد المذكور وتقرير الخبير بالشفعة مقابل الثمن المودع خزينة محكمة منفلوط الابتدائية، ومقداره عشرون ألف جنيه وملحقاته، مع إلزام الطاعنين الأربعة الأولين وبتسليم العقار تسليماً حكمياً.

طعن الطاعنون على الحكمين الصادرين بتاريخ 27/7/1999، 22/3/2000 بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة، حددت جلسة لنظره، وفيها التزمت النيابة رأيها

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر / والمرافعة وبعد المداولة وحيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.

وحيث إن مما ينعاه الطاعنون على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه

ذلك أنه لما كان يشترط للحكم بالشفعة، أن يكون الشفيع مالكاً وقت البيع للعقار الذي يشفع به، فإن تراخت ملكيته عن هذا الوقت، لم يكن له هذا الحق، وكان الثابت بتقرير الخبير وسائر الأوراق أن:

الحصة العقارية الشائعة التي يشفع بها المطعون ضده الأول قد آلت إليه ميراثاً عن والدته. الوارثة عن أبيها ………..، والذي نزعت ملكيته لمسطح الحديقة – التي تضم العين المشفوع فيها – ضمن مساحة أكبر اشترتها الشركة العقارية المصرية بموجب  عقد مسجل  عام 1933 ثم استردها المورث طبقاً لقراري رئيس مجلس الوزراء الصادرين في 27/11/1935، 16/3/1937 بموجب البيعة رقم 179 “ثروة عقارية”.

إلا أنه لم يتم تسجيلها وفي حدود مساحة 11س 9ط 57 ف – وبمعرفة الشفيع، إلا في 12/1/1989، أي بتاريخ لاحق لإبرام العقد المشفوع فيه بتاريخ 4/12/1976، بما لا تقبل معه دعواه في الأخذ بالشفعة، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر، وقضى بأحقيته في ذلك، فإنه يكون معيباً مستوجباً نقضه.

وحيث إن هذا النعي سديد

ذلك أنه من المقرر – في قضاء هذه المحكمة – تطبيقاً لأحكام المادتين 935، 936 من القانون المدني – أن ملكية الشفيع للعقار المشفوع به وقت إبرام البيع المشفوع فيه، شرط لقبول دعواه بالشفعة، وأنه يتعين على محكمة الموضوع أن تتثبت من هذه الملكية بدليل يصلح قانوناً لإثباتها، وهي إذ تفعل ذلك من تلقاء نفسها، إنما تمارس واجبها في بحث شروط الشفعة التي يتطلبها القانون ومدى انطباقها على الوقائع التي ثبتت لديها تمهيداً لإنزال الحكم الصحيح على الدعوى.

وكان الشريك هو  المالك على الشيوع  في معنى المادة 936/ب المشار إليها، ولا يكون المشترى مالكاً إلا بتسجيل عقده، ومن وقت التسجيل لا قبله، وكان الثابت بتقرير الخبير وصورة العقد المسجل رقم 156/89 أسيوط – وبلا خلاف بين الخصوم – أن الحصة الشائعة المشفوع بها، قد آلت إلى الشفيع بالميراث عن والدته الوارثة أصلا عن أبيها ……، الذي نزعت ملكيته – ومنها أرض التداعي – وآلت إلى الشركة العقارية المصرية – التي حلت محلها الإدارة العامة لأملاك الدولة الخاصة – بالمسجل رقم 1669 لسنة 1933 أسيوط.

وأنه طبقاً لقراري مجلس الوزراء في 27/11/1935، 16/3/1937 بالحفاظ على الثروة العقارية من التدهور، تم بيع الأطيان – السابق نزع ملكيتها – إلى مالكها الأصلي بموجب البيعة 179 ثروة عقارية. إلا أن البيع لم يسجل إلا في 12/1/1989 بموجب العقد المسجل برقم 156 لسنة 1989 شهر عقاري أسيوط، وهو العقد الذي سجل بمقتضاه الشفيع البيعة المشار إليها عن مساحة 11س 9ط 57 ف من بينها أرض النزاع.

بما مفاده أنه وقت إبرام البيع المشفوع فيه بتاريخ 4/12/1976 لم يكن الشفيع مالكاً للحصة المشفوع بها، بما لا تقبل معه دعواه بالشفعة، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر – فإنه يكون معيباً بالخطأ في تطبيق القانون بما يوجب نقضه.

وحيث أن الموضوع صالح للفصل فيه – ولما تقدم – وكانت المحكمة قد انتهت إلى عدم قبول الدعوى، وهو ما يستوي في نتيجته مع سقوط الحق في الشفعة، ومن ثم يتعين القضاء برفض الاستئناف

أحكام النقض المدني الطعن رقم 2861 لسنة 70 بتاريخ 14 / 11 / 2001 – مكتب فني 52 – جزء 2 – صـ 1098

المشرع لم يشترط في المحكمة الواجب إيداع ثمن العقار المشفوع فيه خزانتها إلا أن يكون العقار واقع في دائرتها

• في يوم 10/8/1997 طعن بطريق النقض في حكم محكمة استئناف قنا الصادر بتاريخ 5/7/1997 في الاستئناف رقم 141 لسنة 16 ق وذلك بصحيفة طلب فيها الطاعن الحكم بقبول الطعن شكلاً وفي الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه والإحالة.
• وفي اليوم نفسه أودع الطاعن مذكرة شارحة.
• وفي 2/9/1997 أعلنت المطعون ضدها الثانية بصحيفة الطعن.
• وفي 4/9/1997 أعلنت المطعون ضدها الأولى بصحيفة الطعن.
• وفي 22/3/2009 أعلن المطعون ضده الثالث بصحيفة الطعن.
• وفي 21/9/1997 أودع وكيل المطعون ضدها الثانية مذكرة بدفاعها طلبت فيها رفض الطعن.
• ثم أودعت النيابة مذكرتها وطلبت فيها قبول الطعن شكلاً وفي الموضوع بنقضه.
• وبجلسة 27/1/2010 عرض الطعن على المحكمة في غرفة المشورة فرأت أنه جدير بالنظر فحددت لنظره جلسة 14/4/2010 وبها سمعت الدعوى أمام هذه الدائرة على ما هو مبين بمحضر الجلسة حيث صممت النيابة على ما جاء بمذكرتها والمحكمة أرجأت إصدار الحكم إلي جلسة اليوم

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر/ ….. “نائب رئيس المحكمة” والمرافعة وبعد المداولة وحيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.

وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن- تتحصل بالقدر اللازم لحمل قضاء هذا الحكم في أن

الطاعن أقام على المطعون ضدهم الدعوى رقم 383 لسنة 1993 مدني محكمة قنا الجزئية طلباً للحكم بأحقيته في أخذ العقار المبين بالصحيفة بالشفعة مقابل الثمن الذي قام بإيداعه خزانة محكمة قنا الجزئية وطلباً للحكم بأحقيته في أخذ العقار المبين بالصحيفة بالشفعة مقابل الثمن الذي قام بإيداعه خزانة محكمة قنا الجزئية في 5/4/1993 ومقداره ستة آلاف جنيه مع ما يترتب على ذلك من نقل الملكية وشهر الحكم والتأشير بمحو البيع الصادر من المطعون ضدهما الأولى والثالث إلي المطعون ضدها الثانية والتسليم.

ندبت المحكمة خبيراً في الدعوى وبعد أن قدم تقريره حكمت بأحقية الطاعن في أخذ عقار التداعي بالشفعة ….. , استأنفت المطعون ضدها الثانية هذا الحكم أمام محكمة قنا الابتدائية منعقدة بهيئة استئنافية بالاستئناف رقم 243 لسنة 1996 مدني مستأنف قنا وبتاريخ 29/10/1996 قضت تلك المحكمة بإلغاء الحكم المستأنف و  بعدم اختصاص محكمة أول درجة قيميا  بنظر الدعوى وإحالتها بحالتها إلي محكمة قنا الابتدائية فقيدت بجداولها برقم 1378 لسنة 1996 والتي قضت بتاريخ 30/1/1997 بسقوط حق الطاعن في أخذ عقار التداعي بالشفعة.

استأنف الطاعن هذا الحكم لدى محكمة استئناف قنا بالاستئناف رقم 141 لسنة 16 ق وبتاريخ 7/7/1997 حكمت تلك المحكمة بتأييد الحكم المستأنف.

طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم المطعون فيه وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.

وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون وفي بيان ذلك يقول

أن الحكم قضى بسقوط حقه في أخذ عقار التداعي بالشفعة على سند من أنه أودع ثمن العقار المشفوع فيه خزانة محكمة قنا الجزئية الغير مختصة بنظر دعوى الشفعة لأن الاختصاص انعقد لمحكمة قنا الابتدائية التي أحيلت إليها دعوى الشفعة لاختصاصها قيمياً بنظرها بالمخالفة لنص المادة 942/2 من القانون المدني. مما يعيبه ويستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعي في محله

ذلك أنه من المقرر وعلى ما انتهت إليه الهيئة العامة للمواد المدنية والتجارية ومواد الأحوال الشخصية بهذه المحكمة أن مفاد نص المادة 942 / 2 من القانون المدني أن

المشرع لم يشترط في المحكمة الواجب إيداع ثمن العقار المشفوع فيه خزانتها إلا أن يكون العقار واقع في دائرتها, وإذ كان لفظ المحكمة الكائن في دائرتها العقار قد جاء عاماً يصدق على المحكمة الجزئية جزء من النطاق المكاني للمحكمة الكلية وأنه متى جاء لفظ المحكمة عاماً ولم يقم الدليل على تخصصه وجب حمله على عمومه.

ومن ثم فإن إيداع الثمن خزانة المحكمة الجزئية يحقق ذات غرض المشرع في إيداع الثمن خزانة المحكمة الواقع في دائرتها العقار ويتحقق به أيضاً مقصود المشرع في توافر الجدية لدى الشفيع.

وإذ تم هذا الإجراء صحيحاً على هذا النحو فلن يزول أثره لقضاء المحكمة الابتدائية بهيئة استئنافية بعدم اختصاص المحكمة الجزئية قيمياً بنظر الدعوى, ومن ثم يبقى الحق في الأخذ بالشفعة بمنأى عن السقوط وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون معيباً بما يوجب نقضه دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن على أن يكون مع النقض الإحالة.

لذلك

نقضت المحكمة الحكم المطعون فيه وأحالت القضية إلي محكمة استئناف قنا وألزمت المطعون ضدهم المصروفات ومبلغ مائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة

أحكام النقض المدني الطعن رقم 3940 لسنة 67 بتاريخ 12 / 5 / 2010

إجراءات الشفعة إيداع الثمن

وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن

الطاعنين أقاموا الدعوى رقم ……… سنة 1991 جنوب القاهرة الابتدائية على المطعون ضدهم الأربعة في مواجهة المطعون ضده الخامس بطلب أحقيتهم في أخذ العقار المبين بالصحيفة والعقد المسجل برقم ……. بتاريخ 17/10/1991 بالشفعة والمباع من المطعون ضدهم الثلاثة الأول إلى المطعون ضده الرابع مقابل الثمن المسمى بالعقد ومقداره مائة ألف جنيه والمودع خزينة المحكمة بموجب  شيك مصرفي   تأسيسا على أنهم يجاورنه من الناحية الشرقية،

حكمت المحكمة بسقوط حق الطاعنين في طلب الأخذ بالشفعة بحكم استأنفوه برقم ……. سنة 111 ق القاهرة وفيه قضي بتأييد الحكم المستأنف.

طعن الطاعنون في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقضه، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة فحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق، وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة، وبعد المداولة وحيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.

وحيث إن مما ينعاه الطاعنون على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه

إذ قضى بسقوط حقهم في أخذ عقار النزاع بالشفعة على قالة إن إيداعهم للثمن بشيك مصرفي وهو كغيره من أنواع الشيكات الأخرى لا يتمتع بقوة إبراء مطلقة كالنقود ويتعرض لمخاطر متعددة وتم تحصيل قيمته والتي لم تتضمن أيضا رسم الإيداع في تاريخ تال لرفع الدعوى حال أن المشرع لم يستلزم إيداع الثمن نقدا أو تضمنيه ثمة ملحقات.

وأن الشيك المصرفي له قوة إبراء كالنقود وقد تضمن مبالغ تفوق الثمن كما تم إيداعه خلال ثلاثين يوما من تاريخ إعلان الرغبة في الأخذ بالشفعة ومن قبل رفع الدعوى وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فإنه يكون معيبا بما يستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعي سديد

ذلك أن الشارع إذ أوجب في الفقرة الثانية من المادة 942 من القانون المدني على الشفيع أن يودع في خلال ثلاثين يوماً من تاريخ إعلان الرغبة في الأخذ بالشفعة خزانة المحكمة الكائن في دائرتها العقار كل الثمن الحقيقي الذي حصل به البيع ورتب على عدم الإيداع على هذا النحو سقوط حق الشفيع في الأخذ بالشفعة .

فقد دل وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة على أن

إيداع كامل الثمن الحقيقي الذي حصل به البيع في الميعاد وبالكيفية التي حددها المشرع هو شرط أساسي لقبول دعوى الشفعة مما يخول المحكمة أن تقضي من تلقاء نفسها بسقوط حق الشفيع في الأخذ بالشفعة إن هو أخل بما أوجبه عليه الشارع في خصوص إيداع الثمن.

وإذ جاءت عبارة النص في شأن إيداع الثمن الحقيقي دون ثمة ملحقات عامة مطلقة فلا وجه لتقييدها بقصرها على إيداعه نقداً أو بإضافة ملحقات إليه دون إيداعه بشيك مصرفي لما هو مقرر في قضاء هذه المحكمة أنه متى كان النص عاماً مطلقاً فلا محل لتخصيصه أو تقييده باستهداء الحكمة منه إذ في ذلك استحداث لحكم مغاير لم يأت به النص عن طريق التأويل.

ولأن الشيك المصرفي هو نوع من الشيكات يسحبها البنك على نفسه بناء على طلب عميله وخصماً من حسابه لديه لصالح المستفيد ومتى استوفى شرائطه القانونية فإن ملكية مقابل الوفاء به تنتقل لذمة المستفيد المالية بمجرد إصداره وتسليمه وبالتالي فهو أداة وفاء يقوم فيه الورق مقام النقد .

فإن إيداع الثمن خزينة المحكمة في  دعوى الشفعة  بشيك مصرفي يحقق ذات غرض الشارع من إيداع الثمن نقداً فضلاً عن أن الشارع لم ينص على تضمين الثمن ثمة ملحقات

لما كان ذلك

وكان البين من الأوراق أن الطاعنين أودعوا خلال ثلاثين يوماً من تاريخ إبداء الرغبة في الأخذ بالشفعة وقبل رفع الدعوى الحاصل في 5/12/1991 خزانة المحكمة شيكاً مصرفياً مؤرخاً 4/12/1991 بكامل الثمن المسمى بعقد البيع وزيادة وقضى الحكم المطعون فيه بسقوط حقهم في الأخذ بالشفعة على ما أورده بمدوناته في أن إيداع الثمن بشيك مصرفي يفترض معه تعرضه لأخطار متعددة.

فضلاً عن أن قيمته لم تصرف إلا بعد رفع الدعوى ولم تشتمل على رسم الإيداع دون أن يعتد بوقت انتقال ملكية مقابل الوفاء خالصة منذ إصدار البنك للشيك المصرفي بكامل الثمن وإيداعه خزانة المحكمة في الميعاد الذي حدده الشارع فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجه لبحث باقي أوجه الطعن.

أحكام النقض المدني الطعن رقم 10162 لسنة 64 بتاريخ 30 / 8 / 2005 – مكتب فني 56 – صـ 768

إقامة الحكم المطعون فيه قضاءه بسقوط الحق في الأخذ بالشفعة وسقوطه بانقضاء أربعة أشهر من يوم تسجيل عقد البيع

وحيث إن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن

الطاعنة أقامت الدعوى رقم … لسنة …. مدني محكمة قنا الابتدائية “مأمورية الأقصر” على المطعون ضدهم بطلب الحكم بأحقيتها في أخذ الأطيان الزراعية المبينة في الأوراق بالشفعة والتسليم .

تأسيسا على

أن المطعون ضدها الأولى باعت للمطعون ضدها الثانية هذه الأطيان بموجب عقد البيع المشهر برقم …. بتاريخ …/ ../ ….. الأقصر ولملكية الطاعنة للأطيان المجاورة فقد أعلنت رغبتها في أخذها بالشفعة للأولى بتاريخ …/ …./ ….، وللثانية بتاريخ …/ …./ …. وأودعت الثمن خزانة المحكمة، والتي حكمت بسقوط الحق في الأخذ بالشفعة.

استأنفت الطاعنة الحكم بالاستئناف رقم …. لسنة .. ق الأقصر، وبتاريخ …/ …./ …. قضت المحكمة بتأييده.

طعنت الطاعنة في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقضه، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره، وفيها التزمت النيابة رأيها

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد القاضي المقرر والمرافعة وبعد المداولة وحيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.

وحيث إن مما تنعاه الطاعنة على الحكم المطعون فيه مخالفة الثابت في الأوراق

إذ اعتبر أن تاريخ التصديق على عقد البيع في …/ …/ …. هو تاريخ تسجيله ورتب على ذلك قضاءه بسقوط الحق في الأخذ بالشفعة لانقضاء أكثر من أربعة أشهر من هذا التاريخ حتى إعلان الطاعنة رغبتها للمطعون ضدهما الأولى والثانية في الأخذ بالشفعة مع أن الثابت من الأوراق أن تاريخ تسجيل عقد البيع هو …/ …/ …. فتكون الطاعنة وقد أعلنت رغبتها في الأخذ بالشفعة لذوي الشأن بتاريخ …/ …./ ….، …/ …/ …. قد حفظت حقها من السقوط بما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعي في محله

ذلك بأنه لما كان من المقرر أن مخالفة الثابت في الأوراق التي تبطل الحكم هي كما تكون – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – تحريف محكمة الموضوع للثابت ماديا ببعض المستندات والأوراق بما يوصف بأنه مسلك إيجابي منها تقضي فيه على خلاف هذه البيانات.

فإن  مخالفة الثابت في الأوراق  قد تأتي كذلك من موقف سلبي من المحكمة بتجاهلها هذه المستندات والأوراق وما هو ثابت فيها.

وأن مفاد نص الفقرة “ب” من المادة 948 من القانون المدني أن

حق الشفعة يسقط إذا انقضت أربعة أشهر من يوم تسجيل عقد البيع فإذا أعلن الشفيع رغبته في الأخذ بالشفعة إلى كل من البائع والمشتري قبل انقضائها فقد حفظ حقه من السقوط.

لما كان ذلك

وكان الحكم المطعون فيه قد أقام قضاءه بسقوط الحق في الأخذ بالشفعة على أن تاريخ التصديق على عقد البيع هو تاريخ التسجيل وأنه انقضى أكثر من أربعة أشهر منذ هذا التاريخ حتى إعلان الطاعنة رغبتها في الأخذ بالشفعة مع أن الثابت بأعلى الصفحة الأولى من عقد البيع المسجل رقم …. الأقصر وكذا الصفحة الثالثة منه أن العقد سجل بتاريخ …/ …/ ….

وكانت الطاعنة قد أعلنت رغبتها في الأخذ بالشفعة إلى كل من المطعون ضدهما الأولى والثانية بتاريخ …/ …./ ….، …/ …./ …. فإنها تكون قد أعلنت رغبتها قبل انقضاء مدة السقوط المقررة قانونا وتكون قد حفظت بذلك حقها من السقوط.

لما كان ما تقدم

فإن الحكم المطعون فيه إذ قضى مع ذلك بتأييد الحكم الابتدائي بسقوط الحق في الأخذ بالشفعة معولا في ذلك على تاريخ التصديق على عقد البيع في …./ …./ …. رغم أنه خطوة سابقة على تسجيل العقد يتضمن تصديق الطرفين على العقد في صيغته النهائية والتي يتم على أساسها التسجيل النهائي فيكون قد أخطأ في تطبيق القانون، وخالف الثابت في الأوراق مما حجبه عن نظر موضوع دعوى الشفعة، فيتعين نقضه دون حاجة إلى بحث باقي أوجه الطعن.

أحكام النقض المدني الطعن رقم 2106 لسنة 67 بتاريخ 27 / 6 / 2010

صيغ حق الشفعة الهامة

اعلان رسمى من الشفيع الباني كل من البائع والمشترى رغبته فى أخذ العقار بالشفعة

انه فى يوم .. الموافق   /   /

بناء على طلب السيد / .. .. ومهنته .. المقيم برقم .. شارع .. قسم .. محافظة .. ومحله المختار مكتب الأستاذ .. المحامى الكائن ..

أنا .. محضر محكمة .. قد انتقلت المباني محل اقامة :

1- السيد / ……………………………….

2-  السيد /  ………………………………

وأعلنتهما بالأتي

بتاريخ   /   /  تلقى الطالب من المعلن اليه الاول (( أو الثانى (( انذار رسميا على يد محضر تضمن أنه بموجب عقد بيع مؤرخ    /   /   قد باع للمعلن اليه الثانى العقار رقم .. الكائن .. البالغ مساحته .. مترا مربعا والذى يحده من الناحية البحرية .. والقبلية .. والشرقية .. والغربية .. وهو عبارة عن .. لقاء ثمن قدره .. جنيه دفع منه مبلغ .. جنيه بمجلس العقد والتزم المعلن اليه الثانى بدفع باقى الثمن وقدره .. جنيه عند ابرام العقد النهائى ، وأن ، وأن هذا البيع تم حسبما تضمنه الانذار المشار اليه بالشروط الآتية …,

ورغبة من الطالب فى أخذ العقار المبيع بالشفعة بذات الشروط سالفة الذكر (( أن كان الثمن الذى تضمنه الانذار يزيد عن الثمن الحقيقى الذى تم به البيع ، فيورد الشفيع تحفظا على ذلك على النحو التالى:

ورغبة من الطالب فى أخذ العقار المبيع بالشفعة ووفقا للشروط سالفة البيان فيما عدا البند الخاص بالثمن اذ تحقق للطالب أن الثمن الحقيقى هو مبلغ .. جنيه أما الثمن الذى تضمنه الانذار فهو ثمن صورى قصد به حرمان الطالب من الاخذ بالشفعة ويحتفظ بحقه فى التمسك بذلك أمام المحكمة واثبات تلك الصورية بكافة الطرق.

بناء عليه

أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى تاريخه المباني محل اقامة كل من المعلن إليهما وأعلنتهما بصورة من هذا للتسليم بحق الطالب فى أخذ العقار المبيع المبين حدودا ومعالما بهذا الإعلان بالشفعة بذات  الشروط التي تضمنها الانذار المؤرخ   /   /   واتخاذ الاجراءات الازمة لذلك خلال اسبوع واحد من تمام هذا الإعلان والا اضطر لرفع دعوى لشفعة مع تحميل المعلن إليهما مصروفاتها .

مع حفظ كافة الحقوق

ولأجل العلم

انذار رسمى من البائع أو المشترى للشفيع

انه فى يوم .. الموافق   /   /

بناء على طلب السيد / …… …… المقيم برقم ..  شارع .. قسم .. محافظة .. ومحله المختار مكتب الاستاذ ……… المحامى الكائن

أنا ………………. محضر محكمة ………. قد انتقلت المباني محل اقامة :

السيد / ………………………………

وأنذرته بالأتي

 بموجب عقد بيع عرفى محرر فى   /   /   ((أو عقد بيع مسجل تحت رقم .. لسنة     شهر عقارى .. (( باع المنذر للسيد / .. .. (( المشترى ))ومهنته .. المقيم برقم .. شارع .. قسم .. محافظة .. العقار رقم .. تنظيم الكائن بشارع .. قسم .. محافظة .. والبالغ مساحته .. مترا مربعا وهو عبارة عن ..

ويحده من الناحية البحرية ..

والقبلية ..

والشرقية ..

والغربية ..

لقاء ثمن قدره .. جنيه (( اذا كان العقد أفرغ فى الشكل الرسمى أو تم تسجليه فتذكر نفقات ذلك باعتبارها مصاريف رسمية )) وقد تضمن العقد أن المشترى قام بدفع مبلغ .. جنيه للمنذر بمجلس العقد كمقدم ثمن وأن باقى الثمن وقدره .. جنيها التزم بدفعه عند تسجيل العقد (( إن كان العقد لم يسجل.

أما إن كان قد سجل فيذكر البند المتعلق بالثمن بالعقد المسجل وما اذا كان قد دفع كاملا أم تبقى منه شيء وكيفية الوفاء به وعموما اذا كان العقد قد تم تسجيله فتوضح بالإنذار الشروط التي وردت به باعتبار أن هذا العقد هو قانون المتعاقدين ، ويراعى أن للشفيع اذا جاءت شروط العقد النهائى أيسر منها فى العقد الابتدائى كان له توجيه اجراءات الشفة للبيع الذى تم بموجب العقد النهائى )) .

وقد تم البيع وفقا للشروط الآتية :

(( لئن كان يكتفى بالشروط التي يهم الشفيع الوقوف عليها بحيث يستطيع أن يعمل رأيه فى الصفقة فيأخذ بالشفعة أو يترك الا انه زيادة فى الحيطة نرى سرد شروط البيع اذ لم يتم حسم هذه المسألة بعد خاصة وقد جاء البيان المتعلق بشروط البيع مطلقا بالمادة 941/ب من القانون المدنى وحتى لا يتذرع الشفيع ببطلان الانذار فتنفتح أمامه مواعيد اعلان الرغبة ورفع الدعوى المباني ما بعد تسجيل العقد بأربعة أشهر وان كانت محكمة النقص قد قضت بأن الهدف من البيانات التي تطلبتها   المادة 941 يقصد بها اخبار الشفيع بأركان البيع الجوهرية .

نقض 21/2/1980 طعن 1060 س 49 ق

أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى تاريخه الى محل اقامة المنذر اليه وأنذرته بصورة من هذا .

ولأجل العلم

دعوى شفعة انذر الشفيع بالبيع

يمتلك الطالب العقار رقم .. الكائن .. بموجب العقد المسجل رقم .. لسنة        شهر عقارى  .. (( أو بالميراث الشرعى عن والده المرحوم .. .. )) ويجاوره: …………………..

من الناحية البحرية

العقار رقم .. المملوك للمعلن اليه الأول

والذى يحده من الناحية القبلية

والشرقية

والغربية

والمكون من ..

وبتاريخ   /   /    تلقى الطالب انذار رسميا من المعلن اليه .. متضمنا أن المعلن اليه الأول باع عقاره سالف البيان للمعلن اليه الثانى لقاء ثمن قدره ….. جنيه .

وبتاريخ    /   /   (( خلال خمسة عشر يوما من تاريخ الانذار المبين فيما تقدم )) وجه الطالب اعلانا رسميا للمعلن اليهما برغبته فى أخذ العقار لقاء الثمن الذى تضمنه الانذار سالف البيان، وتم هذا الاعلان للمعلن اليه الأول بتاريخ    /   /  ولمعلن اليه الثانى بتاريخ   /  /    وأمهلهما اسبوعا لإتمام الاجراءات اللازمة لحلول الطالب محل المعلن اليه الثانى فى هذا البيع .

واذ انقضت تلك المهلة دون التسليم بحق الطالب فى أخذ العقار المبيع بالشفعة ، مما اضطره لإيداع كامل الثمن المشار اليه خزينة المحكمة المختصة بدعوى الشفعة وهى محكمة .. وذلك فى يوم .. الموافق    /   /   ، وبعد هذا الايداع قام برفع دعوى الشفعة فى ذات اليوم (( أ, فى   /  /  )) بإيداع صحيفتها قلم الكتاب وقيدها بالجدول ، وقد تم ايداع الثمن ورفع الدعوى خلال ثلاثين يوما من تاريخ اعلان الرغبة ، وبذلك يكون اتخذ كافة الاجراءات القانونية التى تخولة الحق فى  أخذ العقار بالشفعة   .

بناء عليه

أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى تاريخه الى محل اقامة المعلن اليهما وأعلنت كلا منهما بصورة من هذا وكلفتهما بالحضور أمام محكمة .. الدائرة .. بمقرها الكائن بشارع ….. وذلك بجلستها المنعقدة علنا فى يوم .. الموافق   /  /    الساعة التاسعة صباحا لسماع الحكم :

بأحقية الطالب فى أخذ العقار المبين حدودا ومعالما بهذه الصحيفة بالشفعة لقاء الثمن المودع خزينة المحكمة وقدره .. جنيه واعتبار هذا الحكم سندا لملكية الطالب ، مع الزامهما المصاريف ومقابل أتعاب المحاماة وشمول الحكم بالنفاذ المعجل بلا كفالة .

مع حفظ كافة الحقوق

ولأجل العلم

صحيفة دعوى شفعة لم ينذر الشفيع بالبيع

انه فى يوم .. الموافق    /   /

بناء على طلب السيد / .. .. ومهنته .. المقيم برقم .. شارع .. قسم .. محافظة .. ومحلة المختار مكتب الاستاذ .. المحامى الكائن ..

أنا .. محضر محكمة .. قد انتقلت الى محل اقامة :

1-السيد / ………………

2-  السيد / …………….

الموضوع

يمتلك الطالب العقار رقم .. الكائن .. بموجب العقد المسجل رقم .. لسنة      شهر عقارى .. (( أو بالميراث الشرعى عن والده المرحوم .. .. )) ويجاوره من الناحية .. (( البحرية مثلا )) العقار رقم ..

المملوك للمعلن اليه الأول والذى يحده من الناحية القبلية .ز والشرقية .ز والغربية .. والمكون من .. ، وقد علم الطالب بأن الأخير قد باع هذا العقار للمعلن اليه الثانى بموجب عقد بثمن قدره … جنيه وتسلم المشترى العقار المبيع وحولت اليه عقود الايجار المتعلقة به.

وازاء ذلك فقد أعلن الطالب رغبته فى أخذ العقار سالف البيان بالشفعة الى كل من المعلن اليهما ، وتم اعلان الأول بتاريخ   /   /     والثانى بتاريخ    /    /       وابدى استعداده للحلول محل المعلن اليه الثانى فى البيع بالثمن المشار اليه وبذات الشروط المتفق عليها وأمهلها لمدة اسبوع لإتمام الاجراءات اللازمة لذلك .

واذ انقضت تلك المهلة دون  التسليم   بحق الطالب فى أخذ العقار المبيع بالشفعة ، مما اضطره ، مما اضطره لإيداع كامل الثمن الذى علم بان البيع قد تم به خزينة المحكمة المختصة بدعوى الشفة وهى محكمة .. وذلك فى يوم .. الموافق   /   /

وبعد هذا الايداع قام برفع دعوى الشفعة فى ذات اليوم أو فى     /   /       بإيداع صحيفتها قلم الكتاب وقيدها بالجدول ، وقد تم ايداع الثمن ورفع الدعوى خلال ثلاثين يوما من تاريخ اعلان الرغبة وبذلك يكون قد اتخذ كافة الاجراءات القانونية التى تخوله الحق فى أخذ العقار بالشفعة .

بناء عليه

أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت  فى تاريخه الى محل المعلن اليهما وأعلنت كل منهما بصورة من هذا وكلفتهما بالحضور أمام محكمة .ز الدائرة .ز بمقرها الكائن بشارع .. وذلك بجلستها المنعقدة علنا فى يوم .. الموافق   /   /   الساعة التاسعة صباحا  لسماع الحكم:

بأحقية الطالب فى أخذ العقار المبين حدودا ومعالما بهذه الصحيفة بالشفعة لقاء الثمن المودع خزينة المحكمة وقدره .. جنيه واعتبار هذا الحكم سندا لملكية الطالب ، مع الزامهما المصاريف ومقابل أتعاب المحاماة وشمول الحكم بالنفاذ المعجل بلا كفالة .

مع حفظ كافة الحقوق

 ولأجل العلم

ختاما: على ضوء أحكام النقض فى مصر تعرفنا على حق الشفعة في العقار، وثبوت الشفعة لمالك الرقبة ولصاحب حق الانتفاع، كذلك شرط إعلان الرغبة في الأخذ بالشفعة، وايداع الثمن خزينة محكمة العقار، وسقوط الحق فى الشفعة بأربعة أشهر من يوم تسجيل عقد البيع.

تحميل وطباعة البحث