فهم مسقطات الشفعة: التمييز بين مسقطات الشفعة وموانعها

مسقطات وموانع الشفعة

بحث مدني عن مسقطات الشفعة في القانون مع التمييز بين مسقطات الشفعة وموانعها ذلك أن الموانع تلغي الشفعة من البداية أما المسقطات فتعني ان الشفعة ابتداء موجودة لكن سقطت لأسباب معينة وفي هذا البحث نتعرف علي ذلك.

مسقطات الشفعة والموانع

نتكلم فى هذا الفصل عن مسقطات الشفعة ولكن ينبغي التمييز بين مسقطات الشفعة وموانعها :

فالموانع هى التى تلغى الشفعة ابتداءً والموانع كما ذكرنها فى البيوع التى لا تجوز فيها الشفعة وهى :

• 1.إذا حصل البيع بالمزاد العلني .
• إذا وقع بين الأصول والفروع والزوجين .
• إذا كان العقار محلاً للعيادة والوقف .
• قانون الإصلاح الزراعي لسنة 1952 .
• وأخيراً قانون 100 لسنة 1964 بمنع الأخذ بالشفعة فى أراضي الحكومة .

أما المسقط

فهو يسقط الحق فى الشفعة ويلغيها بعد أن تكون قد قامت بالفعل ووردت أسباب مسقطات الشفعة فى المادة 948 مدنى حيث نصت على أن :

يسقط الحق فى الأخذ بالشفعة فى الأحوال الآتية :

•  أ ) إذا نزل الشفيع عن حقه فى الأخذ بالشفعة ولو قبل البيع .
• ب) إذا نقض أربعة أشهر من يوم تسجيل عقد البيع .
• ج ) فى الأحوال الأخرى التى نص عليها القانون .

وهنا نعرض لمسقطات الشفعة على وجه التفصيل كالتالي :

1. نزول الشفيع عن حقه فى الأخذ بالشفعة

فنصت المادة 948 مدنى على أن حق الشفيع يسقط إذا نزل عن حقه فى الأخذ بالشفعة ولو قبل البيع فيسوغ للشفيع النزول عن الحق فى الشفعة فى أي مرحلة من مراحل إجراءاتها طالما لم يصدر حكم نهائي فى ثبوت الشفعة فبعد صدور إلى النهائي لا يستطيع الشفيع أن ينزل عن حقه بعد ذلك بإرادته وحدها بل وأجاز المشرع صراحة أن للشفيع النزول عن هذا الحق فى الشفعة ولو قبل البيع بأن يصدر هذا النزول باتفاق بين الشفيع وبين من يرغب فى شراء العقار حتى يقدم على الشراء وهو مطمئن البال ، وقد يكون هذا النزول عن حقه الشفعة بمقابل أو بدون مقابل .

فليس ما يمنع الشفيع من أن ينزل عن حقه مقابل مبلغ من النقود فحق الشفعة تجرى عليه الأحكام التى تجرى على الحقوق المالية ، وقد يكون النزول فمنياً ويستدل عليه بكل عمل أو تصرف يؤخذ منه أن الشفيع يعترف بأن المشترى قد أصبح مالكاً ملكية مستقرة نهائياً أو بأن يتعاقد الشفيع مع المشترى على تقرير حتى ارتفاق لمصلحة عقار الشفيع على العقار المبيع .

ويجوز إثبات النزول الضمني بكافة طرق الإثبات

2. عدم إظهار الرغبة فى الأخذ بالشفعة فى الميعاد

يسقط الحق فى الشفعة أيضاً إذا لم يعلن الشفيع رغبته فيها رسمياً إلى كل من البائع والمشترى خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ الإنذار الذى يوجهّه إليه البائع أو المشترى ، فيترتب على فوات هذا الميعاد سقوط حق الشفيع فى الأخذ بالشفعة .

3. عدم إيداع الثمن فى الميعاد

فطبقاً لنص المادة 942 مدنى يسقط الحق فى الشفعة إذا لم يودع الشفيع خزانة المحكمة الكائن فى دائرتها العقار كل الثمن الحقيقي الذى حصل به البيع وذلك خلال الثلاثين يوم التالية لتاريخ إعلان الرغبة وقبل رفع الدعوى بالشفعة  .

وللمحكمة أن تقضى من تلقاء نفسها بهذا السقوط ، ولا يجوز للبائع إعفاء الشفيع من الإيداع .

4. انقضاء أربعة أشهر من يوم تسجيل البيع

فطبقاً لنص المادة 947 / ب يسقط الحق فى الأخذ بالشفعة إذا انقضت أربعة أشهر من يوم تسجيل البيع فمعنى ذلك أن الشفعة لا يمكن طلبها إذا سجل عقد البيع ومضى على تسجيله أربعة أشهر ولو لم يحصل إنذار الشفيع رسمياً بواسطة البائع أو المشترى ، والحكمة من ذلك أن ملكية المشترى يجب إلا تظل غير مستقرة ومهددة مدة طويلة فحدد المشرع فترة زمنية أقصاها أربعة أشهر .

فإذا لم يكن البيع قد سجل فرفع المشترى على البائع دعوى صحة التعاقد وسجل صحيفتها فإن ميعاد الأربعة أشهر المسقط لحق الشفيع يبدأ من يوم تسجيل الحكم أو التأشير به لا من يوم تسجيل صحيفـة الدعـوى .

ولا يجوز للمحكمة أن تتصدى لهذا السقوط من تلقاء نفسها ، بل يجب على صاحب المصلحة وهو المشترى التمسك بفوات الميعاد .

وسقوط الحق فى الأخذ بالشفعة بمضي مواعيد إعلان الرغبة أو إيداع الثمن أو رفع الدعوى أو بانقضاء أربعة أشهر من يوم تسجيل البيع هو من قبيل السقوط لا التقادم المسقط فتسرى فى حق الجميع .

5. عدم رفع الدعوى وقيدها فى الميعاد

يسقط الحق فى الشفعة أيضاً وفقاً للمادة 943 مدنى إذا لم ترفع الدعوى على البائع والمشترى وقيدها بالجدول خلال ثلاثين يوماً على الأكثر من تاريخ إعلان الرغبة .

6. مضى 15 سنة على البيع غير المسجل

إذا كان العقد لم يسجل فإن حق الشفيع لا يسقط فى حالة عدم إنذاره إلا بعد مضى 15 سنة على عقد البيع لأن الشفعة جائزة أيضاً فى العقد غير المسجل .

7. زوال ملكية الشفيع قبل الحكم بالشفعة

اشترط القانون أن يكون الشفيع مالكاً وقت البيع وأن يظل مالكاً حتى صدور الحكم النهائي له بالشفعة ، ولذلك إذا زالت ملكيته قبل صدور الحكم فيسقط حقه فى الشفعة فإذا كان سند الشفيع موصوفا بشرط فاسخ وتحقق الشرط سقط حقه فى الشفعة

وأيضاً إذا لم يقم بوفاء ما التزم به بمقتضى سنده فطلب ناقل الملكية إليه الفسخ وحكم به ، فقد زال سند ملكية الشفيع أيضاً ويسقط حقه فى الشفعة .

وأخيرا في هذا الصدد : إذا أبطل سند ملكية الشفيع فيترتب على ذلك أيضا سقوط حقه فى الشفعة .

قضاء النقض في مسقطات الشفعة

النزول الضمني عن الحق فى الأخذ بالشفعة يفترض صدور عمل أو تصرف من الشفيع بعد البيع يفيد الرغبة عن استعمال ذلك الحق .

( الطعن رقم 578 لسنة 50  ق جلسة 10/1/1978 )

أجازت المادة 948/1 من القانون المدني النزول عن الحق فى الأخذ بالشفعة قبل البيع ، وعلى ذلك فإذا أقام الشركاء المشتاعون بناء بقصد تمليك طوابقه وشققه للغير بطريق البيع عد هذا نزولاً منهم عن حقهم فى أخذ الطوابق أو الشقق بالشفعة عند بيع أحدهم لنصيبه فيها ، وهذا هو المفهوم الصحيح لإرادة الشركاء المشتاعين فى نظام تمليك الطوابق والشقق .

( الطعن رقم 531 لسنة 46  ق جلسة 7/6/1978 )

النزول الضمني عن الحق فى طلب الأخذ بالشفعة يستلزم صدور عمل أو تصرف من الشفيع يفيد رغبته عن استعمال هذه الرخصة بأن ينطوى على اعتبارات المشترى مالكاً نهائياً للمبيع ، لما كان ذلك ، وكان مجرد قبول المطعون ضدها الأولى – فرض ثبوته لتعامل زوجها بوصفه مستأجراً مع الطاعن بوصفه مؤجراً محولاً إليه عقد الإيجار ، سواء لاستمرار العلاقة الايجارية أو بالنسبة لعرض إنهائها لهذه الأطيان المؤجرة ونزلت بذلك عن حقها فى طلب الشفعة .

( الطعن رقم 763 لسنة 4950  ق جلسة 29/5/1980 )

من المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن النزول الضمني عن الشفعة يفترض فيه حصول البيع ثم صدور عمل أو تصرف من الشفيع بعد ذلك يفيد الرغبة عن استعمال حق الشفعة وكان الحكم المطعون فيه قد استخلص فى حدود سلطته الموضوعية بأسباب سائغة من أقوال الشهود أن المساومة كانت حول التنازل عن حق الشفعة و ليس المساومة على شراء الشفيع للعقار المشفوع فيه من المشتريات وانتهى صحيحاً إلى تكييف مثل هذه المساومة بأنها لا تفيد النزول عن حق الشفعة وفقاً للمادة 1948 من القانون المدني وقضى للشفيع (المطعون عليه الأول) بطلباته فإنه لا يكون قد خالف القانون .

     ( الطعن رقم 542 لسنة 47 ق ، جلسة 8/1/1981 )

إذا كانت المادة 948 من القانون المدني قد أجازت النزول عن الحق فى الأخذ بالشفعة قبل البيع الذى يرتب هذا الحق ، و كان قيام مالك الأرض بإقامة مبان عليها بقصد تمليك طوابقه وشققه للغير بطريق البيع يعد نزولاَ منه عن حقه فى أخذ الطوابق أو الشقق بالشفعة عند إعادة بيعها باعتباره المفهوم الصحيح لإرادة المالك الأصلى فى نظام تمليك الطوابق أو الشقق .

 ( الطعن رقم 1317 لسنة 50 ق ، جلسة 19/3/1981 )

النص فى المادة 948 من القانون المدني بأن ” يسقط الحق فى الأخذ بالشفعة فى الأحوال الآتية :

أ- إذا نزل الشفيع عن حقه فى الأخذ بالشفعة و لو قبل البيع الذى هو سبب الشفعة قد يكون تالياً له سواء أكان هذا النزول قبل رفع الدعوى بالشفعة أو من بعد رفعها و حتى صدور الحكم منها ، ولا يشترط فى النزول الذى يصدر أثناء سير الدعوى على ما يحتج به الطاعنان أن يكون مسبوقاً بإبداء ترك الخصومة وفقاً للطريق الذى رسمه قانون المرافعات.

ذلك أنه متى كان النص على النزول ورد عاماً مطلقاً فلا محل لتقييده بشكل معين أثناء سير الدعوى و فى القول يتطلب هذا الشرط استحداث لحكم مغاير لم يأت به النص وتخصيص لعمومه بغير مخصص .

هذا إلى أن ترك الخصومة يقتصر التنازل فيه عن إجراء الخصومة دون أن يؤثر فى الحق ذاته الذى يظل قائماً فى حين أن النزول عن الحق المتداعي بشأنه يؤدى إلى زوال ذات الحق و إسقاطه ، ومن ثم فلا حاجة لاشتراط سلوك طريق ترك الخصومة عند التحقيق من النزول عن الحق .

( الطعن رقم 1478 لسنة 48 ق ، جلسة 11/11/1982)

النزول عن الحق فى الأخذ بالشفعة قد يصدر صريحاً . فإنه قد يكون ضمنياً بإتيان الشفيع بعد البيع عملاً أو اتخاذه موقفاً يكشف بوضوح فى دلالته عن هذا النزول ، واستخلاص ذلك من مسائل الواقع التى يستقل بها قاضى الموضوع متى كان استخلاصه سائغاً مستمداً له أصل ثابت بأوراق الدعوى .

( الطعن رقم 1478 لسنة 48 ق ، جلسة 11/11/1982)

النزول الضمني عن الحق فى الأخذ بالشفعة ، ذلك هو كل ما يدل على رضا الشفيع بالبيع وحكمه للمشترى وهو ثبوت الملك له من شأنه أن يفيد النزول عن الحق فى الأخذ بالشفعة ، فإذا ساوم الشفيع المشترى على العقار المشفوع فيه بأن طلب بيعه له بثمن شرائه أو بما يزيد عنه .

فإن ذلك يعنى طلب تمليك بعقد جديد من هذا المشترى ، وفى ذلك دلالة الرضا به مالكاً بمقتضى البيوع الصادر إليه ، كذلك فإن طلب الشفيع من المشترى مقاسمته العقار المشفوع فيه أو إشراكه بالشفعة ورضائه بالمشترى مالكاً ، وهذه أمور اعتبرت لهذا السبب من مسقطات الشفعة فى فقه الشريعة الإسلامية التى هى مصدر نظام الشفعة فى القانون المدني

( الطعن رقم 1478 لسنة 48 ق ، جلسة 11/11/1982)

النزول الضمني عن الحق فى طلب الأخذ بالشفعة يستلزم – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – صدور عمل أو تصرف من الشفيع يفيد حتماً رغبته فى عدم استعمال ذلك الحق واعتبار المشترى مالكاً نهائياً للمبيع ، واستخلاص هذا النزول الضمني هو من مسائل الواقع التى تستخلصها محكمة الموضوع وحسبها أن تقيم قضاءها على أسباب سائغة تكفى لحمله .

( الطعن رقم 1006 لسنة 50 ق ، جلسة 9/5/1984 )

النص فى المادة 948 من القانون المدني على أنه ” يسقط الحق فى الأخذ بالشفعة فى الأحوال الآتية : …. إذا نزل الشفيع عنه حقه فى الأخذ بالشفعة و لو قبيل البيع … ” يدل على أن ما يعبر عنه بالنزول عن الشفعة قبل البيع أن هو إلا تعهد من الشفيع بالامتناع عن استعمال حق الشفعة عند حصول البيع مما يفيد أن هذا النزول يجب أن يكون صريحاً ، أما النزول الضمني عن الشفعة فيفترض فيه حصول البيع ثم صدور عمل أو تصرف من الشفيع بعد ذلك يفيد الرغبة فى استعمال حق الشفعة .

( الطعن رقم 1247 لسنة 52 ق ، جلسة 6/5/1986 )

مناط الحكم بالشفعة فى جميع الأحوال ألا يقوم مانع من موانعها أو يتخلف شرط من شروطها ، أو يتحقق سبب من أسباب سقوطها ، وإذ كان من أسباب سقوط الحق فى الشفعة أن يبيع الشفيع العقار المشفوع به قبل صدور الحكم النهائي بثبوت حقه فيها ، ولا يغير من ذلك أن يكون البيع بعقد ابتدائي لم يسجل .

لأن هذا البيع يلزم البائع بنقل ملكية المبيع للمشترى وتسليمه له وعدم التعرض له فى الانتفاع به ، وهو ما يتضمن بالضرورة نزول البائع عن حقه فى الشفعة به لزوال مصلحته فى دفع ضرر البيع المشفوع فيه ، وكان من أسباب سقوط الحق فى الشفعة كذلك أن ينزل الشفيع عن حقه فيها ولو قبل البيع ، وكان بيع ملك ينقلب صحيحاً إذا لم يستعمل المشترى حقه فى إبطاله ، وآلت ملكية المبيع إلى البائع .

لما كان ذلك وكان البين من الحكم المطعون فيه أنه بوفاة مورثة الطاعنين آلت إليهم ملكية حصتها التى سبق أن باعوها بالعقد المؤرخ 1970/5/28 وأن المشترى لم يستعمل حقه فى إبطاله فإن هذا العقد يكون قد انقلب بذلك صحيحاً وسقط به حقهم فى الشفعة فى الوقت ذاته .

( الطعن رقم 1218 لسنة 53 ق ، جلسة 28/4/1987 )

مفاد نص المادة 948 من القانون المدني – و على ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن النزول عن الحق فى طلب الأخذ بالشفعة كما يكون صريحاً يكون ضمنياً – وذلك بإتيان الشفيع عملاً أو تصرفاً أو أتخاذه موقفاً يفيد حتماً رغبته عن استعمال هذه الرخصة أو يكشف بوضوح فى دلالته عن هذا النزول – فإذا تمسك المشترى بمثل هذا النزول و طلب تمكينه من إثباته بشهادة الشهود ، وخلت أوراق الدعوى مما يحول دون ذلك أو يكفى لتكوين عقيدة المحكمة فى شأنه بما يغنى عن إجراء التحقيق وجب على المحكمة أن تجيب هذا الطلب ، فإذا لم تعرض له كان حكمها مشوباً بالقصور والإخلال بحق الدفاع .

( الطعن رقم 1390 لسنة 56 ق ، جلسة 15/11/1988 )

النزول عن طلب الأخذ بالشفعة كما يكون صريحاً يجوز أن يكون ضمنياً ويستلزم النزول الضمني صدور عمل أو تصرف من الشفيع يفيد حتماً رغبته عن استعمال هذه الرخصة بأن ينطوى على اعتبار المشترى مالكاً نهائياً للمبيع .

( الطعن رقم 2003 لسنة 53 ق ، جلسة 6/4/1989 )

لما كان النص فى المادة 948 من القانون المدني علي أن يسقط الحق فى الأخذ بالشفعة ………… إذا نزل الشفيع عن حقه فى الأخذ بالشفعة ولو قبل البيع ، بما مفاده – وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة – أن النزول عن الحق فى طلب الأخذ بالشفعة كما يكون صريحاً قد يكون ضمنياً – وذلك بإثبات الشفيع عملاً أو تصرفاً أو اتخاذه موقفاً يفيد حتماً رغبته عن استعمال هذه الرخصة أو يكشف بوضوح فى دلالته عن هذا النزول  .

وهو بذلك يختلف عن سقوط الحق فى الأخذ بالشفعة لعدم إعلان الشفيع رغبته فى الأخذ بالشفعة إلى كل من البائع والمشترى خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ الإنذار الرسمي الذى يوجه إليه البائع أو المشترى ، وكانت الطاعنة قد تمسكت أمام محكمة الاستئناف بنزول المطعون ضدها الأولى ضمناً عن هذا الحق و استدلت على ذلك بما أوردته بوجه النعي .

وكان الحكم المطعون فيه قد رفض هذا الدفاع بقوله …….. أن ميعاد الخمسة عشر يوماً المسقط لحق الشفيع فى إعلان رغبته فى الشفعة ببدأ سريانه من  تاريخ إنذاره رسمياً من البائع أو المشترى بوقوع البيع .

وأن علمه بذلك بأي طريق آخر يغنى عن الإنذار عملاً بالمادتين 940 ، 941 من القانون المدني ، ومن ثم فإن النعي على الحكم بعلم المستأنف عليها الأولى بالبيع بالمحضر الإداري فى 28/2/1981 يكون على غير أساس من القانون ” فإنه يكون قد فهم دفاع الطاعنة على غير مرماه وقد حجيه هذا الفهم الخاطئ ” عن  تمحيص دفاعها والرد عليه بما يعيبه و يوجب نقضه .

( الطعن رقم 391 لسنة 59 ق ، جلسة 12/12/1989 )

المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن النزول الضمني عن الشفعة يفترض فيه حصول البيع ثم صدور عمل أو تصرف من الشفيع بعد ذلك يفيد الرغبة عن استعمال حق الشفعة ، كما أن مجرد عرض العقار المشفوع فيه على الشفيع و عدم قبوله شراءه لا يعتبر تنازلاً عن حقه فى أخذه بالشفعة إذا بيع ، وكان الثابت – أن الطاعن قد ذهب فى دفاعه أمام محكمة الموضوع إلى أن الشركة المطعون ضدها الأولى قد تنازلت عن حقها فى الشفعة لرفضها شراء أرض النزاع .

واستند فى ذلك إلى صورة الخطاب المؤرخ 1981/12/14 الذى عرضت فيه البائعة له على تلك الشركة  شراء هذه الأرض بواقع 35000 جنيهاً للفدان وإنها أعرضت عن الصفقة وكان رفض الشركة المذكورة شراء تلك الأرض قبل تمام البيع الحاصل منها إلى الطاعن فى تاريخ لاحق بموجب العقد المؤرخ 1982/8/22 لا يعتبر تنازلاً عن حقها فى أخذ أرض النزاع بالشفعة طبقاً لهذا العقد وشروطه ، فإن الحكم المطعون فيه وقد خلص إلى ذلك بقضائه بأحقية الشركة المطعون ضدها الأولى فى الشفعة طبقاً لهذا العقد فإنه يكون صحيح النتيجة قانوناً .

( الطعن رقم 3658 لسنة 58 ق ، جلسة 25/10/1990 )

عدم سقوط حق الشفيع فى الأخذ بالشفعة بإيداعه الثمن خزانة المحكمة الجزئية الواقع فى دائرتها العقار :

مفاد نص المادة 942/2 من القانون المدني أن المشرع لم يشترط فى المحكمة الواجب إيداع ثمن العقار المشفوع فيه خزانتها إلا أن يكون العقار واقع فى دائرتها، وإذ كان لفظ المحكمة الكائن فى دائرتها العقار وعلى ما انتهت إليه الهيئة ( الهيئة العامة للمواد المدنية والتجارية ومواد الأحوال الشخصية ) قد جاء عاماً يصدق على المحكمة الجزئية والمحكمة الابتدائية باعتبار أن النطاق المكاني للمحكمتين واحد لأن المحكمة الجزئية جزء من النطاق المكاني للمحكمة الكلية.

وأنه متى جاء لفظ المحكمة عاماً ولم يقم الدليل على تخصيصه وجب حمله على عمومه ، ومن ثم فإن إيداع الثمن خزانة المحكمة الجزئية يحقق ذات غرض المشرع فى إيداع الثمن خزانة المحكمة الواقع فى دائرتها العقار ويتحقق به أيضاً مقصود المشرع فى توافر الجدية لدى الشفيع ، وإذ تم هذا الإجراء صحيحاً على هذا النحو فلا يزول أثره لقضاء المحكمة الجزئية بعدم اختصاصها قيمياً بنظر الدعوى ومن ثم يبقى الحق فى الأخذ بالشفعة بمنأى عن السقوط، وإذ التزم الحكم المطعون فيه هذا النظر، فإن النعي بخصوص ذلك يكون على غير أساس.

(الطعن رقم 5085 لسنة 72ق “هيئة عامة” – جلسة 18/5/2005)

القضاء بسقوط حق الطاعنين فى الشفعة بقالة إيداع الثمن بشيك مصرفي – خطأ:

ذلك أن إيداع الثمن الحقيقي وفقاً لعبارة نص المادة 942 /2 مدنى دون ثمة ملحقات التى جاءت عامة مطلقة ومن ثم فلا وجه لتقييدها بقصرها على إيداعه نقداً أو بإضافة ملحقات إليه دون إيداعه بشيك مصرفي لما هو مقرر فى قضاء هذه المحكمة أنه متى كان النص عاماً مطلقاً فلا محل لتخصيصه أو تقييده استهداء الحكمة منه .

إذ كان البين من الأوراق أن الطاعنين أودعوا خلال ثلاثين يوماً من تاريخ إبداء الرغبة فى الأخذ بالشفعة وقبل رفع الدعوى الحاصل فى 5/12/1991 خزانة المحكمة شيكا مصرفيا مؤرخاً 4/12/1991 بكامل الثمن المسمى بعقد البيع وزيادة وقضى الحكم المطعون فيه بسقوط حقهم فى الأخذ بالشفعة على ما أورده بمدوناته فى أن :

إيداع الثمن بشيك مصرفي يفترض معه تعرضه لأخطار متعددة فضلاً عن أن قيمته لم تصرف إلا بعد رفع الدعوى ولم تشتمل على رسم الإيداع دون أن يعتد بوقت انتقال ملكية مقابل الوفاء خالصة منذ إصدار البنك للشيك المصرفي بكامل الثمن وإيداعه خزانة المحكمة فى الميعاد الذى حده الشارع فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ فى تطبيقه.

(الطعن رقم 10162 لسنة 64 ق – جلسة 30/8/2005)

مفاد النص فى المادة 33 مكرر (ز) من القانون 178 لسنة 1952 المعدل بالقانون 96 لسنة 1992 “… ” يدل – فى ضوء الأعمال التحضيرية والمناقشات التى دارت فى مجلس الشعب بمناسبة سن القانون 96 لسنة 1992 – على أن المشرع قرر أن ينهى تأبيد عقود إيجار الأراضي الزراعية المقرر بالقانون 178 لسنة 1952 القائمة وقت العمل بالقانون الجديد بتاريخ 28/6/1992 لتحكمها القواعد المقررة بالقانون المدني ، فقدمت الحكومة مشروعاً تضمن إضافة فقرة للمادة 35 م ( ب ) المتضمنة أسباب الإخلاء نصها كما يلى:

ثالثاً: إذا رغب المؤجر فى بيع الأرض المؤجرة أو رفض المستأجر شراءها بالثمن الذى أعلنه به المالك على يد محضر خلال ثلاثين يوماً…. ويصدر الحكم بإخلاء المستأجر من الأرض المؤجرة اعتباراً من نهاية السنة الزراعية مع إلزام المالك بأن يدفع للمستأجر 200 مثل الضريبة العقارية عند رفع الدعوى تعويضاً له عن إنهاء عقد الإيجار .

ولكن اللجنة المشتركة من الزراعة  والري والشئون الدستورية استصدرت تعديل نص المادة 33 مكرر (ز) على النحو الذى صدر به القانون ويبين من مناقشات الأعضاء أن المقصود هو جواز اتفاق المالك والمستأجر على بيع الأرض المؤجرة ولما اقترح بعض أعضاء المجلس أن يعطى المستأجر أولوية فى الشراء .

وأن ينص على عدم أخذ الأرض المبيعة له بالشفعة لو تراضى هذا المالك على البيع رفضت الأغلبية هذه الاقتراحات مكتفية بتقرير حق المستأجر فى طالب إنهاء عقد الإيجار فى حالة البيع للغير وتقاضى المقابل المنصوص عليه أو الاستمرار فى الإجارة المهلة التى قررها القانون فقط.

وإذا خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر واستخلص من عبارة النص أن المشرع قد أعطى المستأجر الحق فى تملك عقار باعه المؤجر لغيره جبراً على كل من البائع والمشترى فإنه يكون قد خالف القانون وأخطأ فى تطبيقه.

(الطعن رقم 8821 لسنة 64 ق – جلسة 28/3/2005)

الخاتمة

حق الشفعة هو حق يسمح ببيع العقار للمشتري في حالة وجود شريك أو جار. إلا أن هذا الحق يمكن أن يسقط في بعض الحالات و إمن أسباب السقوط :

• نزول الشفيع عن حقه في الأخذ بالشفعة: يمكن للشفيع أن يتنازل عن حقه في الشفعة قبل البيع، سواءً كان هذا التنازل صريحًا أو ضمنيا.
• انقضاء مدة من تاريخ تسجيل عقد البيع: إذا مرت أربعة أشهر من تاريخ تسجيل عقد البيع، يسقط حق الشفعة1.
• الأحوال الأخرى التي ينص عليها القانون: قد يكون هناك أسباب أخرى محددة في القانون تؤدي إلى سقوط حق الشفعة1.
• في النهاية، يعتبر حق الشفعة حقًا متصلًا بشخص الشفيع، وهو حر في أن يأخذ به أو لا يأخذ به1. يجب أن يكون الشفيع على علم بحقوقه ومسؤولياته قبل أن يقرر الاستفادة من هذا الحق.

مسقطات الشفعة فى القانون

محمية بحقوق النشر الألفية الثالثة dmca

• انتهي البحث القانوني ويمكن لحضراتكم التعليق في صندوق التعليقات بالأسفل لأى استفسار قانوني
• زيارتكم لموقعنا تشرفنا ويمكن الاطلاع علي المزيد من المقالات والأبحاث القانونية المنشورة للأستاذ عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض في القانون المدني والملكية العقارية من خلال أجندة المقالات
• كما يمكنكم التواصل مع الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الواتس اب شمال الصفحة بالأسفل
• كما يمكنكم حجز موعد بمكتب الأستاذ عبدالعزيز عمار المحامي من خلال الهاتف ( 01285743047 ) وزيارتنا بمكتبنا الكائن مقره مدينة الزقازيق 29 شارع النقراشي – جوار شوادر الخشب – بعد كوبري الممر – برج المنار – الدور الخامس زيارة مكتبنا بالعنوان الموجود على الموقع

مع خالص تحياتي

Copyright © الحقوق محفوظة لمكتب الأستاذ – عبدالعزيز حسين عمار المحامي بالنقض