محتويات البحث
عدم دستورية ثبات الأجرة آخر أخبار الإيجار القديم
تداولت الصحف المصرية آخر اخبار قانون الايجار القديم بشأن عدم دستورية تثبيت الأجرة للمساكن، بحكم المحكمة الدستورية الصادر منها بالامس، بجلسة ٩ / ١١ / ٢٠٢٤ القاضي بعدم دستورية الفقرة الأولى من المادتين ١، ٢ من القانون رقم ١٣٦ لسنة ١٩٨١.
ملاحظات هامة بشأن حكم عدم دستورية تثبيت أجرة المساكن
- الحكم بعدم الدستورية خاص بالمساكن دون المحلات، أى على الشقق السكنية فقط.
- تنفيذ الحكم بعدم الدستورية موعده فور انتهاء الدور التشريعى للبرلمان الذي ينتهي في يوليو 2024
- دعت المحكمة الدستورية المشرع بالتدخل التشريعى لوضع أليات ضوابط تحديد الأجرة بنص تشريعى
- وفقا للمتبع نتوقع وجود فترة انتقالية يتضمنها التعديل التشريعي قد تكون من خمس الى عشر سنوات لتحقيق التوازن بين المؤجر والمستاجر
ثبات الأجرة في قانون الايجار القديم
لنتعرف على ماهية الحكم بعدم دستورية تثبيت الأجرة للأماكن السكنية ، لا بد وأن نعرض نص الفقرتين المقضي بعدم دستوريتهما، وهما الفقرة الأولى من المادتين ١، ٢ من القانون رقم ١٣٦ لسنة ١٩٨١.
الفقرة الأولى من المادة ( 1 ) من القانون رقم ١٣٦ لسنة ١٩٨١
فيما عدا الإسكان الفاخر. لا يجوز أن تزيد الأجرة السنوية للأماكن المرخص فى أقامتها لأغراض السكنى اعتبارا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون على 7% من قيمة الأرض والمباني وعلى ألا تقل المساحة المؤجرة لهذه الأغراض عن ثلثي مساحة مباني العقار .
ولا تسرى على هذه الأماكن أحكام المادة (13) عدا الفقرة الأخيرة منها والمادة (14) والفقرة الأولى من المادة (15) والفقرة الثانية من المادة (68) من القانون رقم 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر .
ويصدر بتحديد مواصفات الإسكان الفاخر قرار من الوزير المختص بالإسكان .
ملاحظة: قضى سابقا بعدم دستورية الفقرة الأولى من المادة ( 1 ) بحكم المحكمة الدستورية فى القضية رقم 50 لسنة 21 قضائية “دستورية جلسة 12/5/ 2002 فيما تضمنته من منطوق الحكم بعدم دستورية ما ينص عليه عجز الفقرة الأولى من المادة الأولى من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر من أنه “وعلى ألا تقل المساحة المؤجرة لهذه الأغراض عن ثلث مساحة مباني العقار”. [ الحكم بالكامل منشور أخر المقال ]
الفقرة الأولى من المادة ( 2 ) من القانون رقم ١٣٦ لسنة ١٩٨١
تقدر قيمة الأرض بالنسبة إلى الأماكن المنصوص عليها فى الفقرة الأولى من المادة السابقة وفقا لثمن المثل عند الترخيص بالبناء، وتقدر قيمة المباني وفقا للتكلفة الفعلية وقت البناء، فإذا ثبت تراخى المالك عمدا من إعداد المبنى للاستغلال، تقدر تكلفة المبانى وفقا للأسعار التى كانت سائدة فى الوقت الذى كان مقدرا لإنهاء أعمال البناء وذلك دون إخلال بحق المحافظة ، المختصة فى استكمال الأعمال وفقا للقواعد المنظمة لذلك .
ويصدر قرار من الوزير المختص بالإسكان بتحديد الضوابط والمعايير التى تتبع فى تقدير الأرض والمبانى بما يكفل تقديرها بقيمتها الفعلية ويتضمن القرار كيفية تحديد الأجر الإجمالية للمبنى وتوزيعها على وحداته وفقا لموقع كل وحدة ووضعها والانتفاع بها ومستوى البناء .
باستقراء نص الفقرتين يتبين أن النصين قد حظرا زيادة الأجرة السنوية للأماكن المُرخص فى إقامتها لأغراض السكن اعتباراً من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون على (٧٪) من قيمة الأرض عند الترخيص، والمبانى طبقاً للتكلفة الفعلية وقت البناء.
موعد تنفيذ الحكم والفترة الانتقالية
وفقا لمنطوق حكم المحكمة الدستورية، إرجاء تنفيذ الحكم لحين إنتهاء دور الانعقاد الحالى لمجلس النواب ، الذي ينتهي شهر يوليو 2024 .
الفترة الانتقالية المقترحة لتنفيذ القانون
وفقا للحكم والقانون فقد أعملت المحكمة سلطتها بحاجة المشرع إلى مدة زمنية كافية ليختار بين البدائل لوضع ضوابط حاكمة لتحديد أجرة الأماكن السكنية.
نرى أن هذه المدة الزمنية قد تكون خمس أو عشر سنوات على قياسا على تعديل الفقرة الأولى للمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 بشأن الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتبارية فقد أعطى المشرع فيها مدة انتقالية خمس سنوات، بحيث يتم خلالها تطبيق زيادات تدريجية على الإيجارات، بما يسهم في تقليل الأزمات الاجتماعية التي قد تنشأ بين الملاك والمستأجرين
ومن ثم فإنه يتوجب على مجلس النواب الإسراع في تنظيم هذه العلاقات وإصدار قانون يراعي التوازن الذي دعت إليه المحكمة الدستورية العليا لضبط العلاقة بين المالك والمستأجر، قبل أن يبدأ تطبيق هذا الحكم الدستوري فتحدث فوضى في العديد من التعاقدات المستندة إلى القوانين المنظمة للإيجار القديم.
أسباب حكم الدستورية عن تثبيت أجرة الأماكن السكنية في قانون الايجار القديم
ننوه أن الحكم لم ينشر بعد حتى تاريخه بالجريدة الرسمية، ولكن وفقا للمنشور أسند الحكم بعدم الدستورية أسبابه الى :
- أن القوانين الاستثنائية لإيجار الأماكن السكنية تنطوى على خصيصتين :
(الأولى) الامتداد القانونى لعقود إيجارها.
( الثانية ) التدخل التشريعي فى تحديد أجرها.
وكلتاهما ليستا عصيتين على التنظيم التشريعى، فإذا كان الامتداد القانونى قد حدد نطاقاً بفئات المستفيدين من حكمه، دون سواهم، فإن تحديد الأجرة يتعين دوماً أن يتساند إلى ضوابط موضوعية تتوخى تحقيق التوازن بين طرفى العلاقة الإيجارية، مما يوجب تدخل المشرع لإحداث هذا التوازن، فلا يمكن المؤجر من فرض قيمة إيجارية استغلالاً لحاجة المستأجر إلى مسكن يأويه، ولا يُهدر عائد استثمار الأموال ـ قيمة الأرض والمبانى ـ بثبات أجرتها بخساً لذلك العائد فيُحيله عدماً .
وقد حظر النصين المطعون عليهما قد حظرا زيادة الأجرة السنوية للأماكن المُرخص فى إقامتها لأغراض السكن اعتباراً من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون على (٧٪) من قيمة الأرض عند الترخيص، والمبانى طبقاً للتكلفة الفعلية وقت البناء.
وهو مؤداه
ثبات القيمة الإيجارية عند لحظة من الزمان ثباتاً لا يزايله مضى عقود على التاريخ الذى تحددت فيه، ولا تؤثر فيه زيادة معدلات التضخم وانخفاض القوة الشرائية لقيمة الأجرة السنوية، واضمحلال عائد استثمار الأعيان المؤجرة بما يدنيه من العدم، وهو ما يُشكل عدواناً على قيمة العدل وإهداراً لحق الملكية
- إن ثبات القيمة الإيجارية عند لحظة من الزمان ثباتًا لا يزايله مضى عقود على التاريخ الذي تحددت فيه يشكل عدوانًا على قيمة العدل وإهدارًا لحق الملكية.
رأى أ/ عبدالعزيز حسين عمار
التعديل هام للملاك المؤجرة وحداتهم على ضوء أحكام قانون ايجار الأماكن، ومنصف فلا يعقل أن تكون هناك شقة سكنية في الوقت الراهن ايجارها لا يتعدى الخمسة جنيهات وفى ظل الارتفاع السريع للأسعار، وانخفاض قيمة العملة المحلية.
لكن التساؤل: هذا القانون موجود منذ أكثر من 40 سنة، ولم تتدخل المحكمة الدستورية العليا بسلطتها ووظيفتها الرقابية للحكم بعدم دستورية مسألة تثبيت أجرة الأماكن السكنية، وتضرر المالكين على الأقل في العشرون سنة الماضية، فلماذا الأن قضي بذلك ؟
طوال الأعوام المنقضية يئن المالك والمشرع لا يتدخل، وطالما انتشرت الشائعات عن نسف قوانين ايجار الأماكن، بلا تدخل تشريعى على أرض الواقع .
عموما الجميع ينتظر ألية التدخل التشريعى بتحديد ووضع ضوابط لزيادة أجرة المساكن التى نرى أنه قد من ضوابطها:
- مكان الوحدة السكنية.
- تاريخ انشاء المبني.
- تحديد نسب الزيادة من أصل الأجرة المتفق عليها بعقد الايجار .
- تشكيل لجان لتحديد قيمة الأجرة والزيادات حسب كل محافظة وحي وحالة العقار.
لذلك نرى أن الأجرة في كل الأحوال لن تصل الى قيمة الأجرة الحالية لعقود الايجار المؤقتة الخاضعة للقانون المدنى، خلاف المدة الانتقالية للتطبيق التى قد تطول.
الحكم السابق بشأن عدم دستورية تحديد المساحة المؤجرة بالثلث
باسم الشعب
المحكمة الدستورية العليا
بالجلسة العلنية المنعقدة يوم الأحد 12 مايو سنة 2002 م، الموافق 29 صفر سنة 1423 هـ
- برئاسة السيد المستشار الدكتور/ محمد فتحي نجيب رئيس المحكمة
- والسادة المستشارين/ عبد الرحمن نصير وماهر البحيري وعدلي محمود منصور ومحمد عبد القادر عبد الله وعلي عوض محمد صالح وأنور رشاد العاصي أعضاء
- وحضور السيد المستشار/ سعيد مرعي عمرو رئيس هيئة المفوضين
- وحضور السيد/ ناصر إمام محمد حسن أمين السر
أصدرت الحكم الآتي
في القضية المقيدة بجدول المحكمة الدستورية العليا برقم 50 لسنة 21 قضائية “دستورية”
المقامة من
1- المهندس/
2- المهندسة/ …
ضد
- السيد/ رئيس الجمهورية
- السيد/ رئيس مجلس الوزراء
- السيد/ وزير الإسكان
- السيدة/ …
الإجراءات
- في الثالث عشر من شهر مارس سنة 1999، أودع المدعيان قلم كتاب المحكمة صحيفة الدعوى الماثلة، طالبين الحكم بعدم دستورية نص المادة 13 من القانون رقم 136 لسنة 1981 المعدل بالقانون رقم 6 لسنة 1991.
- وقدمت هيئة قضايا الدولة مذكرة خلصت إلى طلب الحكم برفض الدعوى، وطلبت المدعى عليها الرابعة أصليا عدم قبول الدعوى واحتياطيا رفضها.
- وبعد تحضير الدعوى، أودعت هيئة المفوضين تقريرا برأيها.
- ونظرت الدعوى على الوجه المبين بمحضر الجلسة، وقررت المحكمة إصدار الحكم فيها بجلسة اليوم.
المحكمة
بعد الاطلاع على الأوراق، والمداولة.
حيث إن الوقائع على ما يبين من صحيفة الدعوى وسائر الأوراق تتحصل في أن:
المدعيين كانا قد اشتريا من المدعى عليها الرابعة شقة كائنة بالعقار رقم 9 شارع 276 بالمعادي الجديدة، وذلك بموجب عقد ابتدائي مؤرخ 29/3/1989 وقاما بسداد كامل الثمن للبائعة.
كما قاما بتشطيب الشقة على نفقتهما، وإذ طالبا المدعى عليها بتسليمهما مستندات ملكية العقار ليتمكنا من إشهار عقد شرائهما رفضت، فأقاما ضدها الدعوى رقم 4217 لسنة 1993 مدني كلي جنوب القاهرة بطلب الحكم بصحة ونفاذ العقد سالف الذكر.
غير أن المدعى عليها الرابعة أقامت ضدهما دعوى فرعية بطلب الحكم ببطلان العقد المذكور على سند من مخالفته لحكم المادة 13 من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن.
فقضي برفض دعواهما الأصلية وفي الدعوى الفرعية ببطلان ذلك العقد، فطعن المدعيان بالاستئناف رقم 1159 لسنة 115 قضائية وأثناء نظره دفعا أمام محكمة استئناف القاهرة بعدم دستورية نص المادة 13 المشار إليها، وإذ قدرت محكمة الموضوع جدية دفعهما وصرحت لهما بالطعن بعدم الدستورية فقد أقاما الدعوى الماثلة.
وحيث إن المادة 13 من القانون رقم 136 لسنة 1981 المشار إليه تنص على أنه :
- يحظر على الملاك من الأفراد وشركات الأشخاص أن يعرضوا للتمليك للغير أو التأجير المفروش في كل مبنى مكون من أكثر من وحدة واحدة يرخص في إقامته أو يبدأ في إنشائه من تاريخ العمل بهذا القانون ما يزيد على ثلث مجموع مساحة وحدات المبنى وذلك دون إخلال بنسبة الثلثين المخصصة للتأجير لأغراض السكنى وفقا لأحكام الفقرة الأولى من المادة الأولى.
- ويسري هذا القيد ولو تعدد الملاك مع مراعاة نسبة ما يملكه كل منهم وبحد أدنى وحدة واحدة لكل مالك.
- ويقع باطلا كل تصرف يخالف ذلك ولو كان مسجلا.
- وبعد تأجير النسبة المقررة طبقا لهذه المادة يجوز للمالك التصرف في هذه النسبة كلها أو بعضها وفقا للقواعد العامة.
- وفي حالة بيع كامل العقار يلتزم المشترى بأحكام هذه المادة.
وحيث إن الحاضر عن المدعى عليها الرابعة دفع بعدم قبول الدعوى الماثلة بقالة
انتفاء مصلحة المدعيين في إقامتها، على سند من أن النص المطعون عليه لا يخاطبهما وإنما يخاطب الأفراد وشركات الأشخاص ملاك المباني التي تحتوي على أكثر من وحدة ومن بين هؤلاء الملاك المدعى عليها الرابعة، ومن ثم تكون الدعوى الماثلة مقامة من المدعيين لا للدفاع عن مصالحهما بل دفاعا عن مصالح طرف آخر غيرهما، ومثل هذه الدعاوى لا تكون مقبولة وفقا لبعض القضاء والفقه المقارن إلا بتوافر شرطين أولهما ألا يكون هذا الطرف الآخر ممثلا في الدعوى، وأن يكون غير قادر على الدفاع عن مصالحه.
وحيث إن الدفع السابق مردود بأن
النص الطعين يفرض تنظيما معينا للعقارات المشار إليها فيه باستلزامه أن يتم تأجير ثلثي وحداتها تأجيرا عاديا للسكنى، أما الباقي فهو ما يمكن بيعه أو تأجيره مفروشا، ومن ثم فإن هذا النص إنما يخاطب ملاك تلك العقارات وراغبي تملك وحداتها وكذلك الراغبين في استئجارها مفروشة، بل ويخاطب أيضا من يرغبون في استئجار وحداتها تأجيرا عاديا.
ومن ثم فإن المدعيين في الدعوى الماثلة من المخاطبين بهذا النص، بما يجعل دفاعهما دفاعا عن مصلحتهما وليس عن مصالح طرف آخر، حيث استهدفا بدعواهما الموضوعية إشهار عقد تملكهما للوحدة محل النزاع ويبتغيان بدعواهما الماثلة إزالة النص التشريعي الذي يحول بينهما وتحقيق مبتغاهما.
إذ كان ذلك
وكانت المصلحة الشخصية المباشرة وهي شرط لقبول الدعوى الدستورية مناطها قيام علاقة منطقية بينها وبين المصلحة القائمة في دعوى الموضوع وذلك بأن يكون الحكم في المسألة الدستورية لازما للفصل في الطلبات الموضوعية المطروحة على محكمة الموضوع.
وكان قضاء هذه المحكمة قد جرى على أن مفهوم المصلحة الشخصية المباشرة في الدعوى الدستورية قوامه شرطان:
- أولهما أن يقيم المدعي الدليل على أن ضررا واقعيا مباشرا ممكنا إدراكه قد لحق به.
- وثانيهما أن يكون مرد هذا الضرر إلى النص التشريعي المطعون عليه.
وكان محور النزاع الموضوعي يدور حول صحة ونفاذ عقد شراء المدعيين للوحدة المتنازع عليها أو بطلان هذا العقد على سند من مخالفة التحديد الوارد بالمادة 13 المطعون عليها للوحدات التي يجوز تمليكها للغير، وكان الثابت من الأوراق أن النص المطعون عليه قد طبق على المدعيين وأنتج آثاره القانونية قبلهما، مما ألحق بهما ضررا مرده إلى النص ذاته، فإنه تتوافر لهما بذلك مصلحة شخصية مباشرة في الطعن على الفقرتين الأولى والثالثة من المادة المشار إليها.
كما أنه بإحالة النص الطعين إلى ما ورد بعجز الفقرة الأولى من المادة الأولى من القانون 136 لسنة 1981 من :
وعلى ألا تقل المساحة المؤجرة لهذه الأغراض (السكن) عن ثلثي مساحة مباني العقار.
فإن هذه العبارة وقد تضمنت ذات القيد وغدت تلك الإحالة مندمجة فيها، فتحول بين المدعيين ومبتغاهما من دعواهما الموضوعية، بما يجعل هذه العبارة مندرجة في نطاق الدعوى الماثلة، وتكون هذه المحكمة مدعوة للفصل أيضا في دستوريتها.
والجدير بالذكر أنه متى توافر شرط المصلحة الشخصية المباشرة وغدت الدعوى الدستورية مقبولة، فإن المحكمة الدستورية العليا عند الفصل فيها تعرض النصوص المطعون عليها على كافة أحكام الدستور دون تقيد بمناع محددة سلفا لتتوصل إلى اتفاقها وتلك الأحكام أو مخالفتها لبعضها.
وحيث إن المدعيين ينعيان على النص الطعين مخالفته للحماية الدستورية المقررة للملكية الخاصة
إذ فرض قسرا على المالك أسلوبا معينا لاستغلال ملكه والتصرف فيه بإقامته قيودا على سلطة المالك تحرمه من اختيار الأسلوب الأمثل لانتفاعه بهذا الملك الانتفاع المشروع وفيما أعد له، وذلك دون أن تكون هناك ضرورة اجتماعية ملجئه لفرض هذا القيد الذي يظل عبئا على المالك ما ظل العقار قائما.
كما أن النص الطعين قد أخل بمبدأ المساواة إذ خص بالقيد الذي فرضه الملاك من الأفراد وشركات الأشخاص فلا يسري على شركات الأموال وشركات القطاع العام .
كما لا يسري على الحكومة ذاتها، كما وأنه قصر هذا القيد على الإسكان غير الفاخر فقط، وأضاف المدعيان أن النص المطعون عليه يتيح لبعض الملاك أكل أموال غيرهم بالباطل ويحلل لهم التحلل من عقود أبرموها ويخول لهم الفكاك من التزاماتهم واغتصاب حقوق من تعامل معهم، ويخلص المدعيان إلى أن النص الطعين يخالف أحكام المواد 32 و34 و40 من الدستور.
وحيث إن الدستور قد حرص في مادتيه الثانية والثلاثين والرابعة والثلاثين على حماية الملكية الخاصة التي تتمثل في رأس المال غير المستغل فأوجب صونها وحمايتها، فلا يسوغ للمشرع أن ينال من عناصرها أو يغير من طبيعتها أو يجردها من لوازمها أو يفصلها عن أجزائها أو يقيد في غير ضرورة اجتماعية حتمية من مباشرة الحقوق والمكنات التي تتفرع عنها.
وحيث إن الملكية في ظل النظم القانونية الحديثة لم تعد حقا مطلقا عصيا على التنظيم التشريعي، وإنما يجوز تحميلها بالقيود التي تقتضيها وظيفتها الاجتماعية، وهي وظيفة يتحدد نطاقها ومرماها على ضوء طبيعة المال محل الملكية والأغراض التي ينبغي توجيهه لها، وأنه وإن كانت الوظيفة الاجتماعية للملكية تبرز في مجال الإسكان نظرا للأزمة التي يواجهها.
غير أنه يتعين لدستورية التنظيم التشريعي في هذا المجال أن يتقيد بالضرورة الموجبة له فيقدرها بقدرها ومعها تدور القيود النابعة عنها وجودا وعدما، فلا يسوغ للمشرع أن يهول في تقدير هذه الضرورة مبالغا في آثارها فيحد من السلطات النابعة عن الملكية متغولا عليها.
كما لا يجوز له أن يهون في تقدير الضرورة متقاعسا عن مستلزمات مواجهتها مرتدا إلى إطلاق حق الملكية متناسيا وظيفته الاجتماعية، وإنما يتعين على المشرع أن يكون تقديره لتلك الضرورة عادلا وحقيقيا ومتوازنا دون إفراط أو تفريط.
وحيث إن مقتضى إعمال النصوص السالف الإشارة إليها، أنه إذا ما سكن مالك العقار في أحد أو بعض وحدات المبنى واتخذ من وحدة أو وحدات أخرى مقرا لمباشرة عمله أو مهنته، أو أجرها لغير أغراض السكنى فإن كل تلك الوحدات تستنزل من حساب ثلث الوحدات الجائز له عرضه للغير للتمليك أو تأجيره مفروشا.
وحيث إن النصوص الطعينة حسبما سلف تحديدها إنما قصدت إلى إلغاء حق مالك العقار في التصرف في ثلثي وحداته بتمليكها للغير أو استغلالها عن طريق الإيجار مفروشا.
بل تجاوزت ذلك إلى إلزامها المالك باستغلال الثلث الباقي من وحدات المبنى بطريق وحيد هو تأجيرها تأجيرا عاديا للسكنى، ومن ثم فقد أهدرت هذه النصوص أهم مقومات حق الملكية وهو سلطة التصرف في ثلثي الوحدات،
وقيد السلطة الثانية في حق الملكية وهي سلطة الاستغلال تقييدا شديدا أعدم به إرادة المالك في خيارات استغلال ما يملكه، وهو ما يشكل نقضا لمقومات حق الملكية وانتقاصا بينا من المكنات المتولدة عنه.
وحيث إن هذه القيود التي وردت على حق الملكية لا تجد لها تبريرا في ضرورة اجتماعية ملجئه إليها، تستند إلى دواعي مواجهة أزمة الإسكان، ذلك أن من العناصر الأساسية في حدة أزمة الإسكان قلة المعروض من الوحدات عن مواجهة الطلب عليها.
متى كان ذلك
وكان ملاك العقارات المشار إليها في النص الطعين إنما يسهمون بما يشيدوه من مبان في مواجهة الأزمة بزيادة المعروض من وحداته، غير أن النص المطعون عليه تجاوز هذه الحقيقة ليخوض في أمر آخر يتعلق بالتصرف في وحدات هذه المباني وسبل استغلالها، مهدرا إرادة المالك ومفرغا حق الملكية من مضمونه الأساسي بالنسبة للغالبية العظمى من وحدات المبنى، ومجبرا المالك على استغلال باقي الوحدات بطريق لا يحيد عنه.
بما مؤداه أن القيود التي أوردها النص الطعين تخرج عن إطار الضرورة الاجتماعية الملجئة إلى تقييد حق الملكية لتتصادم فيما قررته مع الحماية الدستورية المقررة لهذا الحق.
وحيث إنه يتصل بالمساس بالحماية الدستورية المقررة لحق الملكية، تلك الحماية المقررة للحقوق الشخصية والعينية، ذلك أنه بشراء المدعيين بعقد ابتدائي الوحدة السكنية من المدعى عليها الرابعة مالكة المبنى، وإقامتهما ضدها دعوى بطلب الحكم بصحة ونفاذ هذا التعاقد، فإن لهما حقا شخصيا قبل البائعة.
وإذ جرى قضاء هذه المحكمة على أن:
الحماية التي أسبغها الدستور على حق الملكية تمتد إلى الحقوق جميعها الشخصية منها والعينية وكذلك حقوق الملكية الأدبية والفنية والصناعية، وجاء النص الطعين فارضا بطلان هذا العقد رغم أن محله أصلا من الأشياء المشروعة التي يجوز التعامل فيها بيعا وشراء وقد أعدت بطبيعتها لتكون محلا لهذا النوع من التعامل أو غيره، وأنه ليس ثمة ضرورة اجتماعية ملجئة تبرر هذا البطلان ، فإن النص الطعين يكون والحالة هذه منتهكا من وجهة دستورية لحق الملكية.
وحيث إن الدستور قد حرص على النص على مبدأ مساواة المواطنين أمام القانون باعتباره الوسيلة الأساسية لتقرير الحماية القانونية المتكافئة للحقوق والحريات جميعا سواء التي نص عليها الدستور أو تلك التي يكفلها التشريع.
وإذا كانت صور التمييز المخالف لمبدأ المساواة لا تقع تحت حصر فإن قوامها كل تفرقة أو تقييد أو تفضيل أو استبعاد بصورة تحكمية من التمتع بالحقوق المكفولة دستوريا أو تشريعيا، ومناط إعمال مبدأ المساواة هو تماثل المراكز القانونية بالنسبة للتنظيم التشريعي محل البحث.
وحيث إنه متى كان ما تقدم
وكان النص الطعين قد قصر القيد الذي فرضه على الأفراد وشركات الأشخاص، بينما غير ذلك من الجهات كشركات الأموال وشركات القطاع العام والجهات الحكومية والجمعيات التعاونية لا تخضع للقيد الوارد بالنص المطعون عليه، بالرغم من تماثل مراكزهم القانونية جميعا من حيث إنهم ملاك لمبان ويتعين خضوعهم لذات القاعدة القانونية التي تحكم عرض وحدات المبنى للتمليك للغير، فأنشأ النص الطعين بهذه التفرقة تمييزا تحكميا غير مبرر مما يوقعه في حمأة الخروج على مبدأ المساواة.
وحيث إنه فضلا عما تقدم
فإن النص المطعون عليه يفتح بابا للتحايل لبعض ذوي ضعاف النفوس للتحلل من التزاماتهم التعاقدية، فتهتز الثقة في العقود ويتوارى مبدأ حسن النية في تنفيذها، مما يوقع الضغائن بين ملاك المباني ومشتري وحداتها أو مستأجريها مفروشا ليحل التنافر والتباغض محل التضامن الاجتماعي الذي أقامه الدستور أساسا للمجتمع.
وحيث إن خلاصة ما تقدم جميعه أن
النص الطعين جاء ماسا بالحماية الدستورية للملكية، متجاوزا مبدأ المساواة، مناقضا للتضامن الاجتماعي، فيقع مخالفا للمواد 7 و 32 و 34 و 40 من الدستور، مما يتعين معه الحكم بعدم دستوريته .
وإذ كان باقي فقرات المادة 13 المشار إليها وكذلك الفقرتين الثانية والثالثة من المادة الأولى من اللائحة التنفيذية من القانون المذكور ترتبط كلها ارتباطا لا يقبل التجزئة بالنص الطعين، فإنه يتعين الحكم بسقوط هذه الفقرات.
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة:
- أولا: بعدم دستورية ما ينص عليه عجز الفقرة الأولى من المادة الأولى من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر من أنه “وعلى ألا تقل المساحة المؤجرة لهذه الأغراض عن ثلث مساحة مباني العقار“.
- ثانيا: بعدم دستورية نص الفقرتين الأولى والثالثة من الماد ة 13 من القانون ذاته، بسقوط باقي فقراتها.
- ثالثا: بسقوط نص الفقرتين الثانية والثالثة من المادة الأولى من اللائحة التنفيذية للقانون المذكور والصادرة بقرار وزير التعمير والدولة للإسكان واستصلاح الأراضي رقم 766 لسنة 1981.
- رابعا: بإلزام الحكومة المصروفات ومبلغ مائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة
قضية رقم 50 لسنة 21 قضائية المحكمة الدستورية العليا – دستورية
ختاما: ننوه أن الحكم الصادر من المحكمة الدستورية فى 9/11/2024، موضوع المقال، لم ينشر بعد فى الجريدة الرسمية، وبمجرد نشره رسميا سنقوم بنشره للوقوف على حيثيات وأسباب عدم دستورية تثبيت الأجرة السكنية فى الفقرة الأولى للمادتين 1، 2 من القانون رقم 136 لسنة 1981.
